Nota Grondbeleid 2016

Transcriptie

1 Nota Grondbeleid 2016 Afdeling Stadsontwikkeling Bureau Ruimtelijke Ontwikkeling September Zaaknr: / Versie 3.3 (Definitieve versie)

2 Inhoud Voorwoord... 3 Leeswijzer... 4 Deel A Algemeen Aanleiding Doelen grondbeleid Visie Missie Periode Beleidsregels... 6 Grondbeleid Doelstellingen Vormen van grondbeleid Transitie van grondbeleid Keuze grondbeleid Middelen Beleidsregels Deel B Gemeentelijke organisatie Algemeen Taken, rollen en verantwoordelijkheden De gemeenteraad College van burgemeester en wethouders Bedrijfsvoering en informatievoorziening Projecten Rapportage Beleidsregels Kostenverhaal Procedure Het exploitatieplan Anterieure en posterieure overeenkomsten Beleidsregels Planning & Control Exploitatieopzetten Herziening van de grondexploitaties Financiële grondslagen Vennootschapsbelasting Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken Weerstandsvermogen Risicomanagement Informatievoorziening en verantwoording Beleidsregels Beleidsregels

3 Voorwoord Het grondbeleid waar de gemeente Hoorn zich de afgelopen decennia van bediend heeft, behoeft een herijking. Een gestuurde uitbreiding van de stad is niet meer vanzelfsprekend. Endogene en exogene ontwikkelingen hebben een grote impact op de manier waarop de stad zich zal ontwikkelen. Drie belangrijke ontwikkelingen die invloed zullen hebben op het grondbeleid worden hieronder kort toegelicht. Van uitleg naar inbreiding Hoorn heeft vanaf de jaren zeventig van de vorige eeuw een groeispurt ingezet. Deze groei vond op gestuurde wijze plaats. Weilanden en tuinbouwgronden maakten plaats voor woonwijken en bedrijventerreinen. Inmiddels is de gemeente tegen haar buitengrenzen aangebotst. Binnen het bebouwd stedelijk gebied ontstaan echter ook steeds meer mogelijkheden om aan behoeften te voldoen. De komende decennia zullen bepaalde wijken gerevitaliseerd gaan worden. In plaats van de blik uitsluitend naar buiten, zal de blik ook naar binnen gekeerd moeten worden. Van aanbod naar vraag De vastgoedmarkt is lange tijd gekenmerkt door schaarste. De gemeente had daarbij de rol om voor zoveel mogelijk evenwicht te zorgen. Na de economische crisis van na 2008 heeft er een kentering plaatsgevonden die een structurele aard lijkt te hebben. De vastgoedmarkt is een meer vraaggerichte markt geworden. Dit betekent ook dat de planologische ruimte om vastgoedprogramma toe te voegen kleiner is geworden. Programma s zullen vraaggestuurd ingevuld moeten gaan worden. Van producent naar regisseur De gemeente trok in de afgelopen decennia de rol naar zich toe als producent en regisseur. Op deze manier kon de gemeente op efficiënte wijze aan de behoefte voldoen. In het streven om de groei een plek te geven binnen de gemeente was de rol van regisseur niet voldoende. Ook de rol van producent werd door de gemeente ingevuld. Op deze manier had de gemeente de ultieme controle over de ontwikkeling van de stad. Het speelveld en de uitdagingen in de gebiedsontwikkeling worden echter diffuser. Het is niet meer evident om beide rollen te vervullen. Ook speelt een rol dat deze beide rollen elkaar wel eens bijten. Vanuit het regisseurschap kan de gemeente sturing blijven geven aan de ontwikkeling van de stad. Het grondbeleid laat zich vergelijken met een gereedschapskist. Herijking van het grondbeleid, betekent in feite dat er opnieuw in de gereedschapskist moet worden gekeken. Welk gereedschap wordt de komende jaren gebruikt om beleidsdoelstellingen in het huidige speelveld te realiseren. Gaat het om meer of juist minder gereedschap? Of gaat het simpelweg om ander gereedschap? Kan of mag een regisseur dan niet meer produceren? Of is een dubbelrol nog steeds denkbaar? Hoe kunnen beleidsdoelstellingen dan nog wel verwezenlijkt worden? Wanneer komt de gemeente nog in actie en hoe dan? In deze nota willen we duidelijk maken hoe het grondbeleid er de komende jaren uit komt te zien en hoe het kan bijdragen aan de zes centrale thema s 1 uit het coalitieakkoord. Transparantie, uniformiteit en duidelijkheid zijn sleutelwoorden. Op deze manier wordt de raad in staat gesteld om effectief controle uit te oefenen op het college. 1 De duurzame, leefbare, zorgzame, democratisch, werkende en bruisende stad. 3

4 Leeswijzer De nota is opgebouwd uit twee delen. Deel A en deel B. Deel A gaat in op de inhoud van het beleid. Deel B gaat over het proces en de techniek omtrent het grondbeleid. De splitsing is gemaakt om de leesbaarheid van het stuk te verbeteren. Door het lezen van deel A wordt duidelijk welke richting de gemeente Hoorn opgaat voor wat betreft het grondbeleid. Deel B is veel meer een naslagwerk waarin staat omschreven op welke wijze dit gebeurt. 4

5 Deel A 1 Algemeen 1.1 Aanleiding Momenteel is het vigerend grondbeleid zoals beschreven in de Nota Grondbeleid 2011 e.v. van kracht. Deze nota is door het collegebesluit van 23 augustus 2011 bekrachtigd en op 4 oktober 2011 door de raad aangenomen. Om bestuurlijk gewenste wijzigingen in het grondbeleid adequaat en direct te kunnen opnemen wordt gestreefd naar een tijdkoppeling tussen de nota en de vierjaarlijkse politieke perioden. Na de gemeentelijke verkiezingen wordt een nieuw college en een nieuwe raad gevormd. Het vervolgens opgestelde College Uitvoeringsprogramma voedt, via het ruimtelijk beleid, de Nota Grondbeleid. In aansluiting op deze cyclus is er per 2015 een nieuwe Nota Grondbeleid opgesteld. Deze wordt in 2016 vastgesteld. 1.2 Doelen grondbeleid De gemeente heeft instrumenten tot haar beschikking om doeleinden op bijvoorbeeld het gebied van woningbouw, bedrijvigheid, natuur en vrijetijdsvoorzieningen te verwezenlijken. Het instrumentarium kent veelal een wettelijke grondslag. Denk hierbij aan de Wet ruimtelijke ordering (Wro), de daarin opgenomen Grondexploitatiewet (Grexwet), de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) en de Onteigeningswet. Instrumenten die uit deze wetgeving naar voren komen zijn bijvoorbeeld: een structuurvisie, een bestemmingsplan, een exploitatieplan, een welstandsnota en een beeldkwaliteitsplan. Via deze instrumenten kan de gemeente per project kaders stellen voor de ruimtelijke ontwikkeling. Op deze manier kunnen maatschappelijke belangen worden verwezenlijkt zoals sociale woningbouw, scholen, zorg, natuurwaarden, inrichting van de openbare ruimte, enzovoort. Het doel van deze nota is het vaststellen van nadere uitvoeringskaders om de ruimtelijke ontwikkelingen ook daadwerkelijk en transparant te kunnen realiseren in de beoogde kwaliteit en met de beschikbare middelen. In deze nota wordt het grondbeleid voor 2016 en verder beschreven. Het beleid is afgestemd op het College Uitvoeringsprogramma Visie Het kunnen ontplooien van initiatieven door burgers en organisaties in deze stad moet in de breedste zin van het woord mogelijk worden gemaakt. Initiatieven ontstaan immers steeds vaker vanuit de samenleving zelf. Het kan hier ook gaan om initiatieven rondom gebiedsontwikkeling. De schaal van dergelijke initiatieven is variabel. Een gemeente die de invulling van de stad uitsluitend vanachter de tekentafel vastlegt hoort niet bij deze visie. De gemeente dient burgers, organisaties en bedrijven in de gelegenheid te stellen om uitvoering te geven aan deze initiatieven. Dit past binnen het thema democratisch stad, waarbij de kracht van de samenleving gemobiliseerd wordt. Initiatieven dienen -waar mogelijk- ondersteund te worden door de gemeente. Initiatieven kunnen uiteindelijk bijdragen aan voor Hoorn belangrijke thema s als zorg, duurzaamheid, werkgelegenheid, een bruisend voorzieningenniveau en leefbaarheid. De Omgevingswet die per 2019 in werking treedt, speelt op deze visie in. De Omgevinsgwet bundelt 26 bestaande wetten. De wet biedt meer ruimte voor particuliere ideeën. Er gelden namelijk meer algemene regels dan gedetailleerde vergunningsvoorwaarden. De houding bij het beoordelen van aanvragen verandert van nee, tenzij naar ja, mits. De aanvrager hoeft bovendien maar 1 vergunning bij 1 instantie aan te vragen. 1.4 Missie Om deze visie te bewerkstelligen is een open houding richting de samenleving nodig. Een houding waarbij partijen uitgenodigd en verbonden worden. Waarbij ze zelf het initiatief kunnen pakken. Waarbij de gemeente helpt en ondersteunt. Dit betekent niet dat de gemeente zelf initiatiefloos zal opereren. Daar waar nodig zal de gemeente zelf initiatieven ontplooien. Dit 5

6 heeft ook consequenties voor het grondbeleid. De komende jaren zal de gereedschapskist 2 open blijven. Alle soorten gereedschap kunnen immers van pas komen. Afhankelijk van het type initiatief en de rol die de gemeente bij het initiatief wil spelen zal er een keuze uit het beschikbare gereedschap worden gemaakt. 1.5 Periode Deze nota zou per 2015 in werking hebben moeten treden. De nota gaat echter pas van kracht na vaststelling. Door nieuwe spelregels omtrent grondexploitaties die per 2016 van kracht zijn gegaan, is deze nota ook met vertraging tot stand gekomen. De spelregels voor grondexploitaties volgen uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). In april 2016 zijn nieuwe richtlijnen opgesteld die met terugwerkende kracht per in werking zijn getreden. Deze Nota is aangepast op deze nieuwe spelregels. Er is geen eindtermijn aan de nota verbonden. Het is echte wel de bedoeling dat deze nota vierjaarlijks wordt geactualiseerd. Hierdoor kan er geen beleidsvacuüm (met eventuele ongewenste effecten) ontstaan. De vigerende nota vervalt pas nadat een nieuwe nota is vastgesteld. Zo wordt continuïteit in het grondbeleid geborgd. Voorgesteld wordt dan ook elke vier jaar, één jaar na-ijlend op de start van een nieuwe collegeperiode, de Nota Grondbeleid te herijken en opnieuw te laten vaststellen. Pas na vaststelling door de raad van een nieuwe nota vervalt de bestaande nota. De eerste herijking vindt volgens dit schema dan in het najaar van 2019 plaats. Ook wordt de Nota Grondprijsbeleid als bijlage opgenomen in deze nota. De nota Verhuurbeleid die bij de vorige nota nog een onderdeel van de nota Grondbeleid was- maakt vanwege een organisatorische herindeling geen deel meer uit van deze nota. 1.6 Beleidsregels In te stemmen met het continueren van de volgende bestaande beleidsregel: De Nota Grondbeleid, per collegeperiode, elke vier jaar herijken en opnieuw laten vaststellen. De vigerende nota vervalt niet eerder dan dat door de raad een nieuwe Nota Grondbeleid is vastgesteld. 2 Zie de beschrijving hiervan in het voorwoord. 6

7 Grondbeleid Doelstellingen Grondbeleid is voor de gemeenteraad om twee redenen van belang. In de eerste plaats kan via grondbeleid een nadere invulling worden gegeven aan het uitvoeren van bepaalde programma s zoals wonen, werken, recreatie, groen en water, (culturele) voorzieningen. In de tweede plaats heeft het grondbeleid een grote financiële impact. De eventuele baten, maar vooral ook de financiële risico s van het grondbeleid kunnen een grote impact hebben op de financiële positie van de gemeente. 2.2 Vormen van grondbeleid Traditioneel kent grondbeleid twee hoofdvormen. Dit zijn actief grondbeleid en faciliterend grondbeleid. Tussen deze uitersten ligt nog een spectrum waarin verschillende mengvormen (PPS 3 ) van actief en faciliterend grondbeleid bestaan. Actief grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf de regie heeft bij de ontwikkeling. De gemeente voert de grondexploitatie uit. Hiervoor heeft de gemeente veelal zelf de grond in eigendom (of verwerft deze), is opdrachtgever voor het bouw- en woonrijp maken en geeft grond uit aan derden (bijvoorbeeld ontwikkelaars, particulieren (in de vorm van individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap). Actief grondbeleid bestaat uit een aantal gangbare stappen, na de planvorming en benodigde ruimtelijke procedures (zoals de wijziging van het bestemmingsplan en het opstellen van een exploitatieplan) wordt gestart met de verwerving van gronden. Getracht wordt grond op minnelijke wijze via onderhandelingen te verwerven. Indien dit niet tot overeenstemming leidt kan de gemeente gebruik maken van het gemeentelijk voorkeursrecht en de onteigening. Om speculatie van de grondprijzen te voorkomen kan ervoor worden gekozen om vooraf gronden (voor de wijziging van het bestemmingsplan) strategisch te verwerven. Hier tegenover staat het renterisico voor de gemeente indien verworven gronden niet of niet conform planning kunnen worden ontwikkeld en uitgegeven. Door de gemeente wordt vervolgens de grond bouwrijp gemaakt. De laatste stap is de uitgifte van de uitgeefbare grond. Tegen vastgestelde grondprijzen zoals vermeld in de Grondprijzenbrief wordt grond uitgegeven. De gemeente moet dat, op grond van regelgeving om staatssteun tegen te gaan, doen tegen marktwaarde. Bij actief grondbeleid heeft de gemeente meer sturingsmogelijkheden en zeggenschap dan bij faciliterend grondbeleid of publiek-private samenwerking. Daar staat tegenover dat de gemeente ook meer risico loopt, vooral doordat grondaankopen vaak grote investeringen betekenen voor gemeenten. Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente voorwaarden schept waardoor ontwikkeling van een gebied mogelijk wordt gemaakt. De activiteiten die bij de ontwikkeling van het gebied zelf horen, zoals aankoop, bouw- en woonrijp maken worden aan derden overgelaten. De rol van de gemeente is om eventueel een bestemmingswijziging mogelijk te maken en het is gangbaar om na realisatie de openbare ruimte om niet over te nemen. De gemeente is bij een ontwikkeling waarin zij faciliterend optreedt, in beginsel verplicht kosten te verhalen. Dit is vastgelegd in de afdeling Grondexploitatiewet van de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro). Binnen de hierboven beschreven hoofdvormen van grondbeleid vallen nuances aan te brengen. Het komt namelijk vaak voor dat een gemeente niet volledig actief of niet volledig faciliterend betrokken is. De gemeente is dan in een andere vorm betrokken. Om beter grip te krijgen op de verschillende manieren waarop de gemeente met grondbeleid om kan gaan, kan een splitsing gemaakt worden tussen verschillende vormen van productie van bouwrijpe grond (actief en faciliterend en verschillende vormen van regie (actief en reactief). Als via deze twee dimensies grondbeleid verbeeld wordt, dan ontstaat onderstaande matrix. Op basis van deze matrix kunnen verschillende ontwikkelvelden onderscheiden worden. In de matrix worden de 3 Publiek-private samenwerking 7

8 verschillende vormen grondbeleid ook verwoord in rollen. Rollen zoals deze rondom een filmproductie gangbaar zijn. Deze vergelijking wordt gemaakt om het verhaal beeldender en concreter te maken. Actieve productie Productie via samenwerking Faciliterende productie Actieve regie 1 Producent 2 Producent-regisseur 3 Regisseur Reactieve regie Productie-assistent Regie-assistent Opnameleider Tabel 1 Pallet van types grondbeleid, uitgedrukt in ontwikkelvelden 4 Actieve productie bovenwijkse werken 7 Decorbouwer De producent (ontwikkelveld 1) Dit is de pure actieve vorm van grondbeleid. De gemeente produceert actief bouwrijpe grond en houdt daardoor ook de regie. Vandaar dat deze rol als producent wordt omschreven. De gemeente koopt gronden aan en voert bouw- en woonrijp werkzaamheden uit. Tot slot wordt de bouwrijpe grond verkocht aan derden en wordt de openbare ruimte opgeleverd aan een beheersafdeling. De gemeente draagt daarbij ook het volledige financiële risico van de ontwikkeling. Men spreekt van een traditioneel model. In Hoorn zijn de Tuibrug en de Oude Schouwburg-locatie voorbeelden van dit traditionele model. De producent-regisseur (ontwikkelveld 2) Bij deze opstelling voert de gemeente actief regie. De productie vindt echter in samenwerking met andere partijen plaats. De gemeente heeft een dubbelrol, namelijk producent-regisseur. Voorbeelden hiervan zijn een gemeenschappelijk exploitatiemaatschappij (GEM) of een bouwclaim-constructie. Het project Bangert en Oosterpolder is een typisch voorbeeld van een bouwclaim-constructie. De gemeente Hoorn participeert niet direct in een GEM. Zij doet dit wel indirect, bij het project Zevenhuis. Die positionering is op de grenslijn van de ontwikkelvelden 2 en 3. Namelijk die tussen producent-regisseur en de rol van uitsluitend regisseur. Een GEM kenmerkt zich als volgt: Alle deelnemende partijen brengen de gronden van het plangebied in de onderneming in tegen een vastgestelde prijs en/of kopen zich voor een evenredig bedrag in De GEM maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft de kavels uit. De GEM draagt het grondexploitatierisico. Na realisatie van de openbare ruimte (volgens vastgestelde kwaliteitseisen) gebeurt de overdracht -over het algemeen- om niet aan de gemeente. Een bouwclaim-constructie kenmerkt zich als volgt: Private partijen (ontwikkelaars) verkopen hun gronden aan de gemeente. Hierop verkrijgen zij een zogenaamde bouwclaim. De gemeente maakt de gronden bouw- en woonrijp De gemeente geeft de gronden uit aan de private partijen. Die partijen claimen daarmee hun recht om vastgoed te bouwen. De private partijen realiseren vastgoed volgens de kaders die de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol heeft vastgesteld. Het risico van de bouwexploitatie en eventueel vastgoedexploitatie ligt bij de private partijen De gemeente draagt het grondexploitatierisico. De gemeente voert publiekrechtelijk de regie. De regisseur (ontwikkelveld 3) Bij deze opstelling voert de gemeente actief regie. Het zoekt daarbij naar andere partijen die voor eigen rekening en risico actief bouwrijpe grond willen produceren. De gemeente legt de rode loper uit voor partijen die de ontwikkeling van het gebied op zich willen nemen. Het 4 Bewerking van tabel uit Nota Grondbeleid 2013 gemeente Apeldoorn 8

9 zogenaamde concessie model valt hieronder. De gemeente geeft op hoofdlijnen een invulling van de locatie mee, waarbij de marktpartij (ook) de grondexploitatie voor eigen rekening en risico uitvoert. In Hoorn is bijvoorbeeld het recent afgeronde project Blauwe Berg een voorbeeld hiervan. De productieassistent (ontwikkelveld 4) In dit veld gaat het om de wijze hoe de gemeente omgaat met gelegenheidsaankopen. Het kan zijn dat de gemeente in de gelegenheid komt om grond aan te kopen op een locatie waar ze geen actieve regie wil oppakken. De gemeente kan op deze locaties met behulp van haar gereedschap een derde partij helpen in de productie. Concreet gaat het bijvoorbeeld om de inzet van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten (WVG) om tot aankoop van een perceel over te gaan en daarmee een ontwikkeling een zetje in de juiste richting te geven. In deze rol assisteert de gemeente de feitelijke producent binnen dat project. In Hoorn speelde recent de ontwikkeling rondom Nieuwe Steen 21 die binnen deze rol valt. De regieassistent (ontwikkelveld 5) Deze opstelling kan bijvoorbeeld toegepast worden in gevallen waarbij een derde partij (zoals een woningcorporatie) de regie neemt. Denk hierbij bijvoorbeeld aan locaties met veel eigendom van een corporatie. De gemeente is dan wel sparringpartner over bijvoorbeeld het programma. Ook kan de gemeente betrokken zijn bij productie. Bijvoorbeeld daar waar het gaat om openbare ruimte. Het project Siriusstraat in de Grote Waal zou in Hoorn kan op deze manier kunnen worden uitgevoerd. De rekentechniek die wordt gehanteerd in het document Kosten in beeld, kosten verdeeld 5 kan daarbij gebruikt worden. De gemeente assisteert de trekker van een dergelijk project. De opnameleider (ontwikkelveld 6) Hierbij neemt de gemeente de absolute faciliterende rol in. Dit betekent dat zij noch qua regie, noch qua productie participeert. De gemeente heeft de rol van een opnameleider. De gemeente zorgt er wel voor dat initiatieven niet knellen met het bestaande programma. De nieuwe initiatieven moeten qua programma inpasbaar zijn. Het is aan de initiatiefnemers om aan te tonen dat er geen knelpunten ontstaan. Het is wel de publiekrechtelijke taak van de gemeente om dit te toetsen. De gemeente kan -indien nodig- via een bestemmingsplanwijziging medewerking verlenen aan een initiatief. In een dergelijk geval heeft de gemeente de verplichting om het kostenverhaal te regelen. In Hoorn is de ontwikkeling Holenkwartier een voorbeeld hiervan. De decorbouwer (ontwikkelveld 7) In ontwikkelveld 7 verricht de gemeente actief aankopen en realiseert (bovenwijkse) voorzieningen. De metafoor van decorbouwer is hierop van toepasing. Binnen het decor van bovenwijkse voorzieningen kunnen allerlei projecten gestalte krijgen. Zo zijn er bijvoorbeeld tunnels, wegen, waterverbindingen, parken, gemalen etc. van bovenwijkse karakter nodig om de projecten überhaupt mogelijk te maken. De kosten van dergelijke bovenwijkse voorzieningen kunnen worden verhaald op projecten waarin nieuwe bouwmogelijkheden gerealiseerd worden. 2.3 Transitie van grondbeleid De beleidsuitgangspunten van het grondbeleid zijn tot op heden verwoord in de "Nota Grondbeleid 2011 e.v.". Een aantal ontwikkelingen, dat reeds in het voorwoord omschreven is, noopt tot herijking van het beleid, te weten: Hoorn kent een transformatie van een uitbreidingsgemeente naar een inbreidingsgemeente; Er is sprake van een vragersmarkt in plaats van een aanbod gestuurde markt; De gemeente hoeft niet per se zowel de rol van producent als regisseur te vervullen om tot ontwikkeling van gebieden te komen. Hoorn kent een transformatie van een uitbreidingsgemeente naar een inbreidingsgemeente Hoorn heeft vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw een groeispurt ingezet. Deze groei vond op gestuurde wijze plaats. Weilanden en tuinbouwgronden maakten plaats voor woonwijken en bedrijventerreinen. Inmiddels is de gemeente tegen de buitengrenzen aangebotst. Binnen het 5 Publicatie Rigo, DHV en voormalig Ministerie van VROM 9

10 bebouwd stedelijk gebied ontstaan echter steeds meer mogelijkheden om aan behoeften te voldoen. Ook zullen de komende decennia bepaalde wijken gerevitaliseerd gaan worden. In plaats van de blik uitsluitend naar buiten, zal de blik ook naar binnen gekeerd moeten worden. Bovendien is per 1 oktober 2012 de ladder van duurzame verstedelijking van kracht geworden. De ladder van duurzame verstedelijking is een verplicht onderdeel in nieuwe bestemmingsplannen. De ruimtelijke motivering van nieuw programma dient via bepaalde vastgestelde criteria aangetoond te worden. Doel van de ladder is om nieuwe ontwikkelingen waar een aantoonbare behoefte aan is, zo veel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied een plek te geven. De beweging van buiten naar binnen die Hoorn zal ondergaan, wordt hiermee nog verder versterkt. Er is sprake van een vragersmarkt in plaats van een aanbod gestuurde markt De vastgoedmarkt is lange tijd gekenmerkt door schaarste. De gemeente had daarbij de rol om voor zoveel mogelijk evenwicht te zorgen. Na de economische crisis van na 2008 heeft er een kentering plaatsgevonden die een structurele aard lijkt te hebben. De vastgoedmarkt is een meer vraaggerichte markt geworden. Dit betekent ook dat de planologische ruimte om vastgoedprogramma toe te voegen kleiner is geworden. Programma s zullen vraaggestuurd ingevuld moeten gaan worden. De gemeente hoeft niet per se zowel de rol van producent als regisseur te vervullen om tot ontwikkeling van gebieden te komen. De gemeente trok in de afgelopen decennia de rol naar zich toe als producent en regisseur. Op deze manier kon de gemeente op efficiënte wijze aan de behoefte voldoen. In het streven om de groei een plek te geven binnen de gemeente was de rol van regisseur niet voldoende. Ook de rol van producent werd door de gemeente ingevuld. Op deze manier had de gemeente de ultieme controle over de ontwikkeling van de stad. Het speelveld en de uitdagingen in de gebiedsontwikkeling worden echter diffuser. Het is niet meer evident om beide rollen te vervullen. Ook speelt een rol dat deze beide rollen elkaar wel eens bijten. Vanuit uitsluitend het regisseurschap kan de gemeente nog steeds sturing blijven geven aan de ontwikkeling van de stad. In de Nota Grondbeleid 2011 e.v. was de volgende beleidsregels opgenomen: Per complex wordt de te voeren grondbeleidmethode (type grondbeleid, red.) afgewogen op basis van de geldende randvoorwaarden. Bij uitbreidingslocaties wordt in beginsel gekozen voor actief grondbeleid. De genoemde factoren die van invloed zijn op de keuze van het grondbeleid blijven onveranderd. Het gaat daarbij om: Maatschappelijk belang; De eigendomssituatie en het gemeentelijk aandeel daarin; De positie en de aard van andere eigenaren in het gebied; Het realiseren van de gewenste voorzieningen; De regiefunctie. De mogelijkheden tot kostenverhaal; De financiële potentie; Het risicoprofiel. Nog altijd spelen de opgesomde randvoorwaarden een beslissende rol in de keuze van het te voeren grondbeleid. Bij iedere gebiedsontwikkeling dient de gemeente op basis van deze factoren een keuze te maken. Het is te opportuun om te (blijven) stellen dat bij uitleglocaties in beginsel een actief grondbeleid wordt toegepast. 2.4 Keuze grondbeleid In paragraaf 2.2 staat een pallet beschreven van de mogelijk te voeren types grondbeleid. In paragraaf 2.3 staan criteria beschreven die bepalend zijn voor de keuze van het te voeren grondbeleid. Ook worden transformaties gesignaleerd die dwingen tot een verandering van koers. Hoorn heeft een traditie opgebouwd om met veel sturing zogenaamde buitengebieden in te richten tot nieuwe woonwijken en bedrijventerreinen. Dit gebeurde veelal vanuit de rol van producent. Deze handelswijze is de voorbije decennia ook beleidsmatig vastgelegd. Hoorn groeide en de groei werd via actief grondbeleid gerealiseerd. Gezien de huidige omstandigheden 10

11 en de gesignaleerde transformaties is het in beginsel toepassen van actief grondbeleid bij de ontwikkeling van de stad geen automatisme. Per situatie dient een afweging gemaakt te worden ten aanzien van het te voeren grondbeleid. De uiteindelijke keuze is afhankelijk van de geschetste criteria. De grondhouding verandert. Het nieuwe grondbeleid binnen de gemeente Hoorn is: Faciliterend, tenzij er goede argumenten zijn om actief grondbeleid te voeren. Hiermee houdt de gemeente Hoorn alle mogelijkheden qua type grondbeleid open. Beoogde ontwikkelingen zullen allemaal een plek krijgen in de geschetste ontwikkelvelden in tabel 1. De voorkeur is om beoogde ontwikkelingen vanuit de rol van regisseur (ontwikkelveld 6) tot realisatie te laten komen. Toch kunnen alle andere ontwikkelvelden bij een bepaald samenspel van omstandigheden meer voor de hand liggen. De gemeente heeft de voorbije decennia met name geopereerd vanuit de rol van producent (ontwikkelvelden 1 en 2). Dat betekende een actieve rol voor de gemeente, eventueel in samenwerking met andere partijen. De nadruk die nu nog ligt op deze ontwikkelvelden, is ingegeven door keuzes uit het verleden. Dit zal op termijn veranderen. Een aantal langdurige ontwikkelingen is nu eenmaal vanuit ontwikkelvelden 1 en 2 opgestart. Normaal gesproken worden die ontwikkelingen ook vanuit dat ontwikkelveld afgerond. Dit omwille van bindende contractvorming bij die ontwikkelingen. Er zal door nieuwe initiatieven en plannen wel een transitie plaatsvinden vanuit de rol van producent (1 en 2) naar de andere velden, met een voorkeur voor de rol van regisseur en opnameleider (3 en 6). Dit laat onverlet dat de rol van producent in bepaalde gevallen een betere optie is. Daarmee geeft de gemeente Hoorn te kennen geen radicale ommezwaai te maken. De gemeente stapt niet over naar een uitsluitend faciliterend grondbeleid (regisseur en opnameleider). Het risico van uitsluitend faciliterend grondbeleid toe te passen, is dat door de gemeente beoogde ontwikkelingen geen doorgang kunnen vinden. De markt pakt simpelweg geen onrendabele projecten op. Dit leidt op termijn tot een situatie waarin de gemeente uitsluitend (semi-)actief verliesgevende ontwikkelingen zal (moeten) uitvoeren. Aan de andere kant laat -bij een dergelijke keuze- de gemeente alle winstgevende ontwikkelingen over aan de markt. Het principe van verevening tussen grondexploitatieprojecten is dan niet meer mogelijk. Het is echter onwenselijk om alleen voor het zuur te kiezen en het zoet te laten. Dit is een reden waarom de gemeente niet per definitie volledig afscheid neemt van een actief grondbeleid. Er zijn ook andere redenen denkbaar. In de volgende gevallen zal de gemeente actief grondbeleid toe kunnen passen: Bij maatschappelijke noodzaak. Sterke grondpositie i.c.m. financiële potentie en beperkt risicoprofiel Ontwikkeling faciliteren. Maatschappelijke noodzaak Er zijn bepaalde onrendabele functies die een maatschappelijk nut hebben. Denk hierbij aan bijvoorbeeld parken en infrastructuur. Realisatie van deze functies kost geld. In sommige gevallen zijn deze functies in combinatie met rendabele functies wel te vermarkten. Denk hierbij aan een park waarin ook een woonbestemming is toegestaan. Ze kunnen dan via de regisserende rol (3) tot ontwikkeling komen. In het geval dat de onrendabele functies niet te combineren zijn met een rendabele functie, en de gemeente acht realisatie noodzakelijk dan zal de gemeente toch actief grondbeleid moeten toepassen. We bevinden ons dan vaak in de rol van decorbouwer (7). Mogelijk kunnen van voorzieningen die als bovenwijks gekwalificeerd worden de kosten (deels) verhaald worden. Het kan ook gaan om een ontwikkelveld waar doelbewust gekozen wordt voor een maatschappelijke, onrendabel functie en voor het geprognosticeerde verlies dekking in de gemeentelijke begroting moet worden gezocht. Sterke grondpositie i.c.m. financiële potentie en beperkt risicoprofiel Indien de gemeente over een sterke grondpositie beschikt op een locatie, waar de gemeente vanuit haar publiekrechtelijke rol een rendabele functie beoogt, dan dient de gemeente de financiële risico s goed te onderzoeken. Het risicoprofiel bepaalt bij deze omstandigheden of de gemeente deze ontwikkeling op de traditionele manier als producent (ontwikkelveld 1) wil ontwikkelen. Daartoe dient een 11

12 risicoscan te worden opgesteld. De risicoscan uit zich in een risicolabel (A t/m E). A is een laag risicoprofiel. E is het hoogste risicoprofiel. Dit label wordt bepaald door beantwoording van een aantal vragen 6. Een deel van vragen is al opgenomen in de plankostenscan. Daarmee wordt de complexiteit van een project bepaald. De vragen gaan over duur, omvang, eigendomssituatie, investeringsniveau, break even point etc. Dit leidt tot de volgende voorwaarde voor wat betreft het ontwikkelen als producent: -Het risicolabel is A of B. De financiële potentie van een project wordt door een haalbaarheidsanalyse in beeld gebracht. Ook hiervoor geldt een voorwaarde om de ontwikkeling in de rol van producent te starten: -De financiële potentie uit zich in minimaal een geraamd positief resultaat van 15% van de te maken kosten bij een exploitatieperiode van vijf jaar of korter. -De financiële potentie uit zich in minimaal een geraamd positief resultaat van 25% van de te maken kosten bij een exploitatieperiode langer dan vijf jaar Bij een sterke grondpositie van de gemeente kan (om de risico s te beperken) de ontwikkeling ook via een regisserende rol (ontwikkelveld 2 of 3) gestalte krijgen. Ontwikkeling faciliteren Hier gaat het over de rol als productieassistent (ontwikkelveld 4). De gemeente wil geen actieve rol spelen in de productie van grond, maar wel over de vrijheid beschikken om een perceel grond (inclusief eventuele opstallen) aan te kopen. Dat lijkt een paradox, maar kan toch voorkomen. Voor deze aankopen geldt, dat de gemeente deze voor hetzelfde bedrag doorverkoopt aan een partij die het plan voor haar risico wil ontwikkelen. Dit is een voorwaarde. Er moet dus een keiharde afspraak zijn tussen een gemeente en de ontwikkelaar (producent) van het project. Ook dient de grond direct doorgeleverd te worden. De gemeente mag niet het risico lopen met de grond te blijven zitten of verlies op de transactie te lijden. Een dergelijke transactie staat ook bekend als een ABC-transactie. Door de ingreep van de gemeente kan dan net het beslissende zetje in de goede richting worden gegeven, waardoor de (her)ontwikkeling van een bepaalde locatie mogelijk wordt. Vooral bij binnenstedelijke locaties kunnen deze situaties zich voordoen. Mocht het nodig zijn, dan beschikt de gemeente over unieke instrumenten - zoals WVG en onteigening- om dit te bewerkstelligen. 2.5 Middelen Grondprijsbeleid Om actief deel te nemen aan de grondmarkt is door de gemeente een grondprijsbeleid vastgesteld. Dit geschiedt, separaat van de nota grondbeleid, middels de nota grondprijsbeleid. Er is een aantal methoden om grondprijzen vast te stellen. Afhankelijk van de functie gebeurt dat residueel, via een grondquote, comparatief of met een kostprijsberekening. In de nota grondprijsbeleid wordt het grondprijsbeleid voorgesteld voor de verschillende functies in de markt zoals woningbouw, maatschappelijke functies, bedrijventerreinen, leisure, enzovoorts. Methodieken en beleidsuitgangspunten ten aanzien van de te hanteren grondprijzen, zoals de gemeente Hoorn die wenst te hanteren, zijn daarin beschreven. Kostenverhaal De gemeente heeft de verplichting om kosten te verhalen indien er in een bestemmingsplan nieuwe bouwmogelijkheden worden toegestaan en er (door de gemeente) kosten worden gemaakt. Om kosten te verhalen is het instrument exploitatieplan in het leven geroepen. Anterieure (en posterieure) overeenkomsten zijn grosso modo gebaseerd op het (concept) exploitatieplan. Deze overeenkomsten zijn primair bedoeld om het kostenverhaal te regelen. Al met al is kostenverhaal één van de gereedschappen, die de gemeente kan gebruiken om een gebied te (laten) ontwikkelen. In hoofdstuk 4 wordt dieper op kostenverhaal ingegaan. Financiële grondslagen en risicomanagement Het (her)inrichten van stedelijke locaties vraagt in alle stadia van ontwikkeling een goed financieel inzicht en financieel beheer. Het bouwwerk daarvan staat of valt met het hebben, 6 Zie bijlage Risicoscan 12

13 naleven en verantwoorden van de met elkaar afgesproken spelregels. Daarnaast is een adequate planning- en controlecyclus en instrumentarium essentieel. De grondslag waarop dat geschiedt is vastgelegd in de waardering van exploitatiecomplexen, rekeningresultaten en prospectieresultaten. Het risicomanagement is gebaseerd op de afspraken omtrent de Algemene Bedrijfsreserve grondzaken (ABR) en de vaststelling en behandeling van beheersmaatregelen binnen risicocomplexen. Grondverwerving Grondverwerving kan plaatsvinden op projectbasis maar ook louter strategisch om toekomstige ontwikkelingen c.q. doelstellingen veilig te stellen. Verwerving op projectbasis: Bij projecten waarvoor vastgesteld is dat deze via actief grondbeleid worden ontwikkeld zullen verwervingen door de gemeente verricht worden. Afhankelijk van het project, de strategische belangen en de eigenaren in het plangebied, dient vooraf een strategisch verwervingsplan inclusief tijdpad te worden opgesteld. Met eventuele zelfrealisatoren zullen nadere afspraken moeten worden gemaakt. In veel gevallen zal het (concept) exploitatieplan een rol spelen. Voor grondverwerving van overige eigenaren is bij voorkeur minnelijke verwerving het uitgangspunt, indien nodig gevolgd door een wettelijk onteigeningstraject. Het verwervingsplan dient (bij voorkeur) jaarlijks te worden geactualiseerd als grondslag voor de ontwikkeling. Strategische verwerving: Dit houdt in dat de gemeente, vooruitlopend op verwachte planvorming (structuurvisie, masterplannen en bestemmingsplannen) gronden en/of vastgoed aankoopt. De gemeente bevindt zich in de ontwikkelvelden met een actieve opstelling (ontwikkelveld 1,2, 4 of 7). De strategische verwerving is om regie te houden, maar kan verschillende doelen dienen. Het doel kan zijn om een grondpositie te versterken in een gebied, waar de gemeente toch al producent is (veld 1). Dat gebeurt eventueel in samenwerking met een andere partij, en dus als producentregisseur (veld 2). De verwerving loopt dan wel vooruit op het besluit welk type grondbeleid wordt toegepast. Het kan ook gebeuren dat de gemeente strategisch verwerft, maar de ontwikkeling van de gronden uiteindelijk aan een ander wil overlaten zonder zich veel te bekommeren over de inhoud van het programma. De gemeente opereert als productieassistent (veld 4). Dit houdt in dat de gemeente de gronden dus doorverkoopt. Tot slot zijn er functies die niet door de markt worden opgepakt. Aankoop van gronden kan anticiperend zijn op dergelijke ontwikkelingen (veld 7). Dat kan bijvoorbeeld zijn bij de ontwikkeling van een natuurgebied. In het geval er het voornemen is om strategisch te verwerven vanuit de productierol (veld 1 of 2) dan wordt door B&W het presidium van de raad geconsulteerd. Het vroegtijdig verwerven van gronden betekent tegelijkertijd dat de gemeente ook risico s neemt, zowel financieel als juridisch. Het is immers niet zeker of en wanneer de gemeente tot planvorming over kan gaan en de gemaakte kosten uiteindelijk terugverdiend kunnen worden. De verworven gronden worden immers wel in de balans van de gemeente opgenomen. Het weerstandsvermogen van de gemeente dient van voldoende omvang te zijn om dergelijke risico s te kunnen nemen. Dit wordt verantwoord door de Algemene Dienst. Minnelijke verwerving In dit kader dienen gesprekken c.q. onderhandelingen met de grondeigenaren binnen het gebied te worden opgestart om tot een grondtransactie te komen. Deze werkwijze verdient de voorkeur omdat partijen uiteindelijk wederzijds overeenstemming bereiken. Dit vraagt in praktische zin veel tijd, energie, tact en geduld omdat naast rationele zaken ook emotionele aspecten bij de betrokken partijen een grote rol kunnen spelen. De Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) In het verwervingstraject kan de gemeente op alle objecten binnen een te ontwikkelen plangebied een voorkeursrecht in het kader van de Wvg vestigen. Als een eigenaar in het plangebied daarna gronden wil verkopen dienen deze eerst aan de gemeente te worden aangeboden. Op deze wijze wordt prijsopdrijving door grondspeculanten geweerd. De onteigeningswet Om een ruimtelijke ontwikkeling te kunnen realiseren kan de gemeente in finale gebruik maken van de mogelijkheid tot onteigening. Voorwaarde daarbij is echter wel dat aantoonbaar is 13

14 getracht langs minnelijke weg overeenstemming te bereiken. Het verloop van de minnelijke onderhandelingen dient daarom goed te worden vastgelegd. De onteigeningsprocedure bestaat uit twee delen, de administratieve procedure en de gerechtelijke procedure. De administratieve procedure kan worden gestart nadat het bestemmingsplan/uitwerkingsplan is vastgesteld door de raad/college. De administratieve procedure mondt uit in een Koninklijk Besluit. Indien een positief Koninklijk Besluit ter onteigening wordt verkregen moet binnen twee jaar de gerechtelijke procedure worden opgestart middels een dagvaarding. De gerechtelijke procedure kan pas gestart worden nadat er een positief Koninklijk Besluit ter onteigening is verkregen en het bestemmingsplan/uitwerkingsplan onherroepelijk is. Uitgifte Er zijn verschillende uitgiftevormen mogelijk. In de raadsvergadering van 8 mei 2007 besloot de gemeenteraad bijvoorbeeld het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgifte beleid verkoop van grond als generieke uitgifte vorm te hanteren. Door dit besluit worden thans vrijwel alle erfpachters in de gemeente Hoorn in de gelegenheid gesteld om de blote eigendom te verwerven, uitgezonderd sportcomplexen. De gangbare manier van uitgifte is de verkoop van bouwrijpe grond zonder verdere beperkingen aan ontwikkelaars en particulieren. 14

15 2.6 Beleidsregels In te stemmen met de volgende gewijzigde beleidsregels: In beginsel wordt er faciliterend grondbeleid toegepast, tenzij er goede argumenten zijn om actief grondbeleid toe te passen. De reden om te kiezen voor actief grondbeleid is één of meer van de volgende: 1 Maatschappelijke noodzaak 2 Sterke grondpositie i.c.m. financiële potentie en beperkt risicoprofiel 3 Ontwikkeling faciliteren Bij actief grondbeleid wegens argument 2, dient er een haalbaarheidsanalyse te zijn gemaakt en een risicoscan te zijn opgesteld, die voldoen aan de volgende voorwaarden: Bij een exploitatieperiode van 0 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 15 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; Bij een exploitatieperiode langer dan 5 jaar dient minimaal een positief resultaat van 25 % ten opzichte van de te maken kosten te worden behaald; Het risicolabel is A of B (op een schaal van A t/m E) Strategische vastgoedverwervingen binnen ontwikkelvelden 1 of 2, worden door het college van B&W uitgevoerd na consultatie van het presidium van de raad. Verwervingen vanuit de rol van productie-assistent (4) mogen alleen verricht worden als er een keiharde afspraak is met de ontwikkelaar (producent) dat de grond direct doorgeleverd wordt voor dezelfde prijs. In te stemmen met het continueren van de volgende bestaande beleidsregels: Als generieke uitgiftevorm de verkoop van grond te hanteren boven erfpacht. Erfpacht wordt alleen toegepast bij sportcomplexen; Reguliere vastgoedverwervingen binnen vastgestelde exploitaties worden door het college van B&W verricht. Bij keuze voor actieve productie (via ontwikkelvelden 1,2,4 of 7), kan het instrument Wet voorkeursrecht gemeenten worden gebruikt. Dit wordt eventueel gevolgd door het onteigeningsinstrument, in die gevallen waar een minnelijke verwerving van ontwikkelingsgronden lijkt te zijn uitgesloten; Na vaststelling van een bestemmingsplan door raad / college, wordt indien dit nodig is voor de verwerving van de gronden in het plangebied, aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. Dit besluit laat onverlet dat de gemeente zal blijven proberen om gronden langs minnelijke weg te verwerven; 15

16 Deel B 3 Gemeentelijke organisatie 3.1 Algemeen In de Gemeentewet worden de taken en bevoegdheden van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders op hoofdlijnen omschreven. Daarnaast fungeert het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten als leidraad voor de begroting, meerjarenraming en jaarrekening. In het kader van de vaststelling en uitvoering van het grondbeleid zijn deze hoofdlijnen nader geconcretiseerd, door aan te geven welk bestuursorgaan waarvoor verantwoordelijk is en welk orgaan uitvoering geeft aan de ontwikkeling van onze stad. 3.2 Taken, rollen en verantwoordelijkheden Een slagvaardig grondbeleid vereist heldere afspraken tussen raad, college en ambtelijk apparaat. Bij de vertaling van algemeen geformuleerde taken en bevoegdheden van de raad en het college worden in het kader van grondbeleid de volgende uitgangspunten gehanteerd: De gemeente moet slagvaardig kunnen optreden; De gemeenteraad moet op hoofdlijnen sturing kunnen geven aan grondzaken en de ruimtelijke plannen, vanwege haar kaderstellende en controlerende taak; De besluitvormingsprocedures moeten helder zijn; De uitvoering van het grondbeleid moet transparant zijn; Verantwoording vindt correct, volledig en tijdig plaats. De taken van de gemeenteraad en het college zijn als volgt: Activiteit Het College De gemeenteraad Toekomstvisie(s) en doelstellingen Het college bereidt een en ander voor binnen de door de raad aangegeven kaders. De raad stelt de visiedocumenten en de daaruit voortvloeiende doelstellingen vast. Strategische aankopen buiten exploitaties Het college verricht de strategische aankopen. Voor de besluitvorming in het college wordt het presidium van de raad geconsulteerd over de aankopen. Reguliere aankopen binnen vastgestelde exploitaties Het college verricht de aankopen binnen het door de raad vastgestelde budgettaire kader. Om slagvaardig te kunnen opereren op de grondmarkt is deze taak gemandateerd aan het hoofd van bureau Ruimtelijke Ontwikkeling. 16

17 Beheer Grondexploitatie Uitgifte Nota Grondbeleid Nota Grondprijsbeleid Grondprijzenbrief Het beheer, dus verpachten, verhuren of in gebruik geven van onroerende zaken vindt plaats onder verantwoordelijkheid van het college. Via mandatering ligt deze zaak bij bureau Ruimtelijke Ontwikkeling. De vastgestelde exploitatie vormt het budgettaire kader waarbinnen het college handelt. Het college stelt de algemene voorwaarden voor verkoop en uitgifte vast. De grondprijzen worden vastgesteld door het college binnen de door de raad vastgestelde kaders, zoals die zijn vastgelegd in de Nota Grondprijsbeleid. De Nota Grondbeleid wordt ambtelijk voorbereid binnen bureau Ruimtelijke Ontwikkeling onder verantwoordelijkheid van het college. De Nota Grondprijsbeleid wordt ambtelijk voorbereid binnen bureau Ruimtelijke Ontwikkeling onder verantwoordelijkheid van het college. De grondprijzenbrief wordt jaarlijks vastgesteld door het college. De grondprijzenbrief geeft uitvoering aan de Nota Grondprijsbeleid. De raad opent grondexploitaties en stelt ook (jaarlijks) de geactualiseerde grondexploitaties vast. De raad stelt de Nota Grondbeleid vast. De raad stelt de Nota Grondprijsbeleid vast. De raad ontvangt een kopie van de grondprijzenbrief. Onteigening Het college stelt de raad voor tot het starten van een procedure tot onteigening. De raad besluit conform collegevoorstel te starten met onteigening. Wet voorkeursrecht gemeenten Het college stelt de raad voor om over te gaan tot vestiging van een voorkeursrecht. De raad wijst conform collegebesluit de aangewezen gronden aan als gronden waarop Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. 17

18 Kostenverhaal Samenwerkingverbanden Kostenverhaal (exploitatie verordening / baatbelasting / exploitatieplan); Sluiten van anterieure en posterieure overeenkomsten en kostenverhaal bij omgevingsvergunning. Deelneming in privaatrechtelijke rechtspersoon. Sluiten van exploitatieovereenkomsten. Bepalen of exploitatieplan noodzakelijk is bij bestemmingsplan. Vaststellen exploitatieplannen. Vaststellen Paragraaf verbonden partijen bij begrotingsbehandeling. Bouw- en woonrijpmaken Uitvoering. Vaststellen aanbestedingsbeleid. Sturing en verantwoording Begroting en jaarrekening, paragraaf grondbeleid. Vertrouwelijke behandeling Meerjaren Perspectief en tussentijdse rapportage. Vaststellen Begroting en jaarrekening, Paragraaf grondbeleid. 3.3 De gemeenteraad De raad stelt de Nota Grondbeleid vast en daarmee de daarin gestelde kaders. Vastgelegd zijn de kaders voor actief en passief grondbeleid, de financiële grondslagen, kostenverhaal, het risicomanagement en de mate waarin voorzieningen en plankosten worden opgenomen in de grondexploitatie. Vervolgens toetst zij het college bij de uitvoering van het beleid. Dit gebeurt aan de hand van de jaarlijkse rapportage en de jaarrekening (programma 8). Het Meerjarenperspectief Grondzake (MJP) is de onderlegger voor de jaarrekening en wordt opgesteld aan de hand van de jaarlijkse herziening van de grondexploitaties. De raad stelt de geactualiseerde grondexploitaties jaarlijks vast. Ieder jaar wordt de raad bijgepraat over de stand van zaken via een presentatie. Door het vaststellen van ruimtelijke visies geeft de gemeenteraad richting aan de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen. Tevens wordt in deze fase de keuze van de vorm van grondbeleid bepaald. In het geval er gekozen wordt voor actief grondbeleid de rol van producent (veld 1 en 2)- dan dient de ontwikkeling te voldoen aan de kaders die de raad heeft bepaald. In deze fase wordt dan ook een financiële haalbaarheidsanalyse en een risicoscan opgesteld. Op basis van die documenten kan het type grondbeleid bepaald worden. De grondexploitatie wordt vervolgens door de raad geopend. Conform de BBV heeft de raad de bevoegdheid tot openen, vaststellen, toetsen en afsluiten van grondexploitaties. Deze bevoegdheid vloeit voort uit het budgetrecht van de raad om de begroting vast te stellen. Het openen en vaststellen van grondexploitaties geschiedt op basis van een haalbaarheidsanalyse en de risicoscan. De budgetten voor de grondexploitatie zijn in de begroting opgenomen. Deze budgetten zijn afgeleid van de grondexploitatieberekening. Door het vaststellen van de begroting verleent de gemeenteraad autorisatie voor financiële inkomsten en uitgaven. De grondexploitatie maakt deel uit van de normale begrotingscyclus. In de begroting staat, vooral in de programma s Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting, aangegeven welke concrete projecten in het betreffende jaar centraal zullen staan. Daarnaast worden in de paragraaf Grondbeleid de hoofdlijnen van het grondbeleid, zoals verwoord in de nota grondbeleid, weergegeven plus de mogelijke effecten die actuele ontwikkelingen hierop hebben. Bij dit laatste kan men in het bijzonder denken aan wijzingen in algemene wet- en regelgeving. 18

19 3.4 College van burgemeester en wethouders Het college voert het beoogde grondbeleid uit. Dit beleid is verwoord in het College Uitvoeringsprogramma De speerpunten van het programma zijn opgehangen aan zes thema s. De democratische stad De leefbare stad De duurzame stad De bruisende stad De werkende stad De zorgzame stad Het grondbeleid kan bijdragen aan ontwikkeling van deze zes thema s. Het college heeft hiertoe een aantal middelen c.q. instrumenten ter beschikking. Deze zijn in paragraaf 2.5 al uitgebreid beschreven. Momenteel zijn de volgende beleidsstukken leidraad voor het college: Stadsvisie Op 17 mei 2005 heeft de gemeenteraad de stadsvisie vastgesteld. De stadsvisie geeft de richting aan waarin Hoorn zich moet ontwikkelen op weg naar het jaar 2025; Structuurvisie Hoorn (2012) Richtinggevend denkkader voor de wijkvisies. Beschrijving van ambities en strategie. Coalitieakkoord Het coalitieakkoord is getiteld De kracht van verbinding. Verbinden, bundelen en vergroten van de kracht in de samenleving wordt gezien als de sleutel voor de toekomst voor Hoorn. College uitvoeringsprogramma In het college-uitvoeringsprogramma staan de voornemens voor deze bestuursperiode en het is een uitwerking van het coalitieakkoord Het uitvoeringsprogramma is opgehangen aan zes thema s. De Nota Grondbeleid en de begroting bieden kaders voor het door het College uit te voeren grondbeleid. In de jaarrekening legt het College verantwoording af over de realisatie en voortgang van de projecten. De financiële positie van de grondexploitaties is een centraal onderwerp in de jaarrekening. De wijze waarop in het afgelopen jaar invulling is gegeven aan het grondbeleid plus de effecten hiervan op de boekwaarde, het geprognosticeerd eindresultaat en de algemene bedrijfsreserve grondzaken worden toegelicht. 3.5 Bedrijfsvoering en informatievoorziening Bedrijfsvoering is vooral intern georiënteerd, en richt zich vooral op het operationele deel en uitvoering van de activiteiten in het kader van de grondexploitaties zoals aan- en verkopen en planbegeleiding. Ook de administratieve weerslag en de procesmatige implementatie in de organisatie worden gerekend tot bedrijfsvoering. Hoorn kent geen traditioneel Grondbedrijf meer. De taken in het kader van de grondbeleid en grondexploitaties zijn ondergebracht bij het cluster Grondzaken binnen het bureau Ruimtelijke Ontwikkeling. De taken zijn in onderstaande tabel weergegeven: Verwerving Tijdelijk beheer Uitgifte Contractvorming het zorgdragen voor de tijdige beschikking van de benodigde gronden en opstallen, al dan niet met ondersteuning van het wettelijk instrumentarium het op bedrijfsmatige manier beheren van onroerende zaken in afwachting van de (definitieve) toekomstige (her)ontwikkeling; het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken Het verkopen of anderszins uitgeven van bouwkavels en gebouwde onroerende zaken het opstellen van contracten en overeenkomsten (aan- en verkopen, 19