Slopen of renoveren?

Maat: px

Weergave met pagina beginnen:

Download "Slopen of renoveren?"

Ine van de Velde
5 jaren geleden
Aantal bezoeken:

FOTO Slopen of renoveren? J. Van Dessel, J. Vrijders 17/12/2014 Slopen of renoveren J.

gebouw Ontwikkelen Plan van Aanpak Objectief kader voor fundamentele keuzes Slopen of

Maatregelen Faseren: volgorde Onderlinge afhankelijkheid componenten Perspectief van de

1 FOTO Slopen of renoveren? J. Van Dessel, J. Vrijders 17/12/2014 Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 1 Intro Plan Van Aanpak Gebouw Inleiding Analyse bestaande gebouw Ontwikkelen Plan van Aanpak Objectief kader voor fundamentele keuzes Slopen of Renoveren Integraal of gefaseerd renoveren Energiedoelstellingen Ventilatieconcept Maatregelen Faseren: volgorde Onderlinge afhankelijkheid componenten Perspectief van de klant Besluit: een nieuwe rol voor de ontwerper? Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 2 1

Intro 0.5 tot 10 % van de woningen eerder slopen dan renoveren?

Nood aan een objectief afwegingskader Slopen of renoveren J.

landen - Criteria Bouwtechnisch Milieu Economisch Socio-Cultureel & regelgevend

2 Intro 0.5 tot 10 % van de woningen eerder slopen dan renoveren? Lange-termijn-doelstellingen Geval per geval bekijken? Nood aan een objectief afwegingskader Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 3 Intro Aanpak Literatuurstudie Vlaanderen Andere landen - Criteria Bouwtechnisch Milieu Economisch Socio-Cultureel & regelgevend Beslissingsboom Logica Achterliggende tools Voorbeelden Case study s Kosten, milieu-impact, Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 4 2

3 Intro Aanpak - Criteria Bouwtechnisch Milieu Economisch Socio-Cultureel & regelgevend Logica Beslissingsboom Achterliggende tools Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 5 Bouwtechnische criteria Technische toestand gebouw Bouwtechnische toestand is sterk bepalend voor de Slopen (voornamelijk bij rijwoningen) kan extra risico haalbaarheid van een renovatie. Er dient een zekere inhouden naar Risico s stabiliteit slopen van aanliggende constructies. Bouwtechnische toestand basisstructuur beschikbaar te zijn. Oplosbaarheid van bouwknopen Bouwproces kan sneller doorlopen worden en is minder Meer stappen (ruwbouw) in het proces, dus langere weersafhankelijk. Sneller termijn. Langer proces Gefaseerd kan ook in fasen worden uitgevoerd. Uitvoeringsmethoden (zoals prefab & andere Bouwmethodes staan op punt. Mogelijkheden tot innovaties) nog in ontwikkeling In ontwikkeling prefabricatie Tijdelijke kosten voor herhuisvesting reduceren & huisvesting nodig eenvoudiger in organisatie Tijdelijke huisvesting Moeilijker uitvoeringsproces veel arbeid Arbeidsintensief Ontwikkeld, prefab, Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 6 3

Bouwtechnische criteria: Kwaliteit Geïnspireerd op

4 Bouwtechnische criteria: Kwaliteit Geïnspireerd op Wonen-Vlaanderen Checklists Bewoonbaarheid woningen professionelen/technische_verslagen_over_woningkwaliteit#item_2867 Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 7 Milieu-criteria Minder sloopafval, minder gebruik nieuwe Energieverbruik eenvoudiger te reduceren. Afval & grondstoffen grondstoffen. Case Kantoor M - Mechelen Reductie energie LCA Foto: a-plus.be Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 8 4

5 Economische criteria Beheersbare investering indien gebouw structureel in orde. Investering beheersbaar Bestaand gebouw niet overbevragen Functies (functieveranderingen) kosten moeilijker in te schatten BTW 6% -premies als stimulans Betaalbaarheid doorgedreven renovatie is uitdaging Bij hoge waarde grond, kan nieuwbouw hoger rendement en meerwaarde opleveren Afbraak kapitaal BTW 21% behalve centrumsteden Premies beperkter Sloopkost is (meestal) verwaarloosbaar Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 9 Economische criteria Beheersbare investering indien gebouw structureel in orde. Investering beheersbaar Bestaand gebouw niet overbevragen Functies (functieveranderingen) kosten moeilijker in te schatten BTW 6% BTW & Premies -premies als stimulans Betaalbaarheid doorgedreven renovatie is uitdaging Bij hoge waarde grond, kan nieuwbouw hoger Waarde grond rendement en meerwaarde opleveren Kapitaal Afbraak kapitaal BTW 21% behalve centrumsteden Premies beperkter Sloopkost is (meestal) verwaarloosbaar Sloopkost niet relevant? VMSW: Wallonië: 80% van de nieuwbouwkost renovatiekost = 800 /m² (salubrité) Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 10 5

de renovatie Bron foto s: S. Cottenier Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/2014 - Pagina 11 de renovatie Bron foto s: S. Cottenier Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/2014 - Pagina 12 6

6 Economische criteria Concrete Case: Kostenraming architect:grondige verbouwing (incl. uitbreiding/ herindeling) tot lage-energiewoning = Duurder dan Passief Nieuw Key factor: afbraak+nieuwbouw ook aan 6% BTW Nieuwbouw met houtskelet beduidend sneller (<1 jaar) dan de renovatie Bron foto s: S. Cottenier Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 11 Economische criteria Concrete Case: Kostenraming architect:grondige verbouwing (incl. uitbreiding/ herindeling) tot lage-energiewoning = Duurder dan Passief Nieuw Key factor: afbraak+nieuwbouw ook aan 6% BTW Nieuwbouw met houtskelet beduidend sneller (<1 jaar) dan de renovatie Bron foto s: S. Cottenier Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 12 6

Sociale & culturele criteria Woontechnisch/Comfort Functionaliteit overbevraging wensen van de klant in Andere woontypologieën mogelijk / andere uitstraling / Typologiewijziging overeenstemming met

bouwen langere Aanpasbaarheid? levensduur Flexibiliteit?

Uitstraling Stedenbouwkundige voorschriften Stedenbouw Sociale effecten bewoners - wijkniveau bij problemen die niet sociaal van aard zijn Sloop-nieuwbouw geeft doorstroming bewoners Doorgedreven

7 Sociale & culturele criteria Woontechnisch/Comfort Functionaliteit overbevraging wensen van de klant in Andere woontypologieën mogelijk / andere uitstraling / Typologiewijziging overeenstemming met capaciteiten gebouw andere invulling marktbehoefte Kwaliteit van wonen & uitzicht kan evenwaardig zijn Gebouw aanpasbaar aan functieveranderingen heeft Mogelijkheid om flexibiliteit van gebouw in te bouwen langere Aanpasbaarheid? levensduur Flexibiliteit? Cultuurhistorische/Architecturale waarde & imago - Regelgeving Waardering bestaande omgeving behoud sociaalculturele waarde erfgoed Uitstraling nieuwbouw imago buurt Erfgoed - Opwaardering Uitstraling Stedenbouwkundige voorschriften Stedenbouw Sociale effecten bewoners - wijkniveau bij problemen die niet sociaal van aard zijn Sloop-nieuwbouw geeft doorstroming bewoners Doorgedreven Technische renovatie: ingreep impact voor op marktprijs Herhuisvesting Herhuisvesting, & zwakste bevolkingsgroepen doorstroming Behoud wooneenheden / variatie woontypologie Vermindering verlaging aantal wooneenheden niet-technische problemen Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 13 Sociale & culturele criteria - Regelgeving FOTO s: Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 14 7

8 Naar Beslissingsboom? Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 15 Naar Beslissingsboom? Draagkracht, stabiliteit, funderingen (optopping, materiaalgebruik, ) Basisfuncties & comfort (WC,badkamer, daglichttoetreding, ) Brede functionaliteit (niet-woonfunctie, brandveiligheid, akoestiek, ) Specifieke aandachtspunten (toegankelijkheid, aanpasbaarheid, ) Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 16 8

verkavelingsvoorschriften, ) Energie-uitdaging (Oriëntatie, compactheid, koudebruggen,

9 Naar Beslissingsboom? Stedenbouwkundige voorschriften (rooilijndecreet, zonevreemdheid, verkavelingsvoorschriften, ) Energie-uitdaging (Oriëntatie, compactheid, koudebruggen, aanwezigheid van isolatie, ) Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 17 Validatie Case study s Bijkomende cases Slopen of renoveren J. Van Dessel 17/12/ Pagina 18 9

Vergelijkbare documenten

Slopen of renoveren? Een afwegingskader

FOTO Slopen of renoveren? Een afwegingskader J. Vrijders, J. Van Dessel 01/10/2015 Slopen of renoveren? EnergiecongreS Bouwunie J.Vrijders 01.10..2015 - Pagina 1 Stappenplan voor een kwaliteitsvolle energetische