De nieuwe (herziene) Woningwet 2015

Transcriptie

1 nr Even bijpraten... Met de (aankomende) nieuwe regels en wetten voor corporaties en hun huurders leek het ons zinnig om u hiervan op de hoogte te stellen. Wij zullen proberen om u via deze nieuwsbrief over de belangrijkste wijzigingen te informeren. Hierbij staan de nieuwe wet en de nieuwe puntentelling van uw woning centraal. Het is vrij ingewikkelde materie, dus we hebben geprobeerd het zo eenvoudig en duidelijk mogelijk uit te leggen. Mocht u toch nog vragen hebben dan kunt u natuurlijk altijd bij ons terecht. En indien er voldoende belangstelling voor is, willen we eventueel een bijeenkomst organiseren om het een en ander uit te leggen en toe te lichten. Op 21 april jl. hebben wij onze jaarlijkse ledenvergadering georgani seerd. Deze avond is door ongeveer 30 leden bezocht. Het was een interessante avond waar 2 vrijwilligers van Humanitas een presentatie hebben gegeven over het werk van deze organisatie. Humanitas biedt verschillende vormen van hulpverlening, maar tijdens deze presentatie stond het thema financiële hulp centraal. De vrijwilligers van Humani tas kunnen u namelijk helpen om uw administratie op orde te krijgen en te houden. Zij leren u bijvoorbeeld hoe u een huishoudboekje kunt bijhouden en hoe u om moet gaan met het betalen van rekeningen. Zij nemen geen geld mee, maar helpen u juist hoe u met uw eigen geld om kan gaan! Deze presentatie is zeer enthousiast ontvangen door de aanwezigen. Verder heb ik zelf tijdens de ledenvergadering nog een korte presentatie gegeven over het nieuw op te richten woonservicepunt. Inwoners van Zoeterwoude kunnen daar straks terecht met al hun vragen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We hebben gelukkig een goede kracht gevonden die zich gaat in zetten voor dit mooie project: de heer Rex Otten. Met hem erbij kan de Huurderij weer wat gas terug nemen, zodat wij ons meer bezig kunnen houden met huurderszaken. We zijn inmiddels ook de samenwerking aangegaan met de Burgermove van de gemeente Zoeterwoude en ook daardoor zijn er een aantal mensen aangesloten bij ons project. We hebben echt het gevoel dat dit project gaat lukken en dat er straks voor de oudere en of hulpbehoevende inwoners van Zoeterwoude een prachtig punt komt waar iedereen met zijn vragen terecht kan. Ik wens u namens het bestuur van De Huurderij nog een hele mooie en zonnige zomer! Met vriendelijke groet, Jacinta Boere, Voorzitter De nieuwe (herziene) Woningwet 2015 De nieuwe Woningwet (ook wel de herziene Woningwet genoemd) is sinds 1 juli 2015 van kracht. In de wet staan aangescherpte regels over het taakgebied van woningcorporaties, het toezicht en de versterkte invloed van gemeenten en huurders op het beleid van corporaties. Ook wordt de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huur woningen deels verruimd. De nieuwe Woningwet stelt duidelijke grenzen die voorkomen dat woningcorporaties in commerciële projecten stappen. Zij moeten zich weer richten op hun kerntaak: het bouwen en beheren van huurwoningen voor mensen met lagere inkomens, met name die met een inkomen beneden de ,- (prijspeil 2015). Huurders organisaties in de corporatiesector krijgen meer zeggenschap. Bij bepaalde corporatiebesluiten zoals fusies krijgen zij instemmings recht en zij mogen minstens eenderde van de leden van de raad van commissarissen voordragen. Ook worden huurdersorganisaties volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Er komt een autoriteit Woningcorporaties voor het financiële en volkshuisvestelijke toezicht die wordt onder gebracht bij de Inspectie voor Leegomgeving en Transport. Toewijzingsgrens De nieuwe Woningwet maakt ook de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen tot een voldongen feit. Voorheen (sinds 2011) was deze zogenoemde Europagrens geregeld met een Tijdelijke regeling. Tevens geeft de Woningwet uitvoering aan de in november 2013 aangenomen motie Monasch die het kabinet opriep om de inkomensgrens voor sociale huurwoningen te verhogen naar 38,000,-. Veel woningzoekende en doorstromers ondervinden problemen door de inkomensgrens en kunnen niet aan een (betaalbaar) huurhuis komen. Met de Woningwet is per 1juli een (gedeeltelijke) verhoging van de inkomensgrens van kracht. Vanaf dan geldt: woningcorporaties moeten 80% van hun woningen toewijzen aan mensen met inkomens onder de ,-, 10% van hun woningen mogen ze toewijzen aan inkomens tussen de ,- en ,- (prijspeil 2015, uitvoering motie Monasch), en 10% van hun woningen mogen ze vrij toewijzen. Veel woningcorporaties blijken in de praktijk erg terughoudend te zijn met het gebruik van de vrije toewijzingsruimte. Woningzoekende en doorstromers met lage middeninkomens (net boven de toewijzings grens) die standaard worden afgewezen kunnen daar weinig tegen doen _Nieuwsbrief_Huurderij.indd :29

2 Zij kunnen proberen de corporatie te overtuigen en als dat niet lukt een klacht indienen bij de regionale geschillencommissie woonruimteverdeling (al heeft niet elke regio zo n commissie). Verder zijn het vooral de huurdersorganisaties die moeten monitoren hoe (en in hoeverre) hun verhuurder de vrije toewijzingsruimte besteedt. Overigens moeten corporaties uiterlijk 31 december 2016 voldoen aan de norm dat zij aan ten minste 95 procent van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag passend toewijzen. Mensen met recht op huurtoeslag moeten dus een woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrens (het maximum bedrag waarover de huurtoeslag wordt berekend). Maatschappelijk investeren Corporaties mogen ook op basis van de nieuwe Woningwet nog woonzorggebouwen bouwen en beheren, zoals hospices, blijf-vanmijn-lijfhuizen en opvang voor dak- en thuislozen. Onder voorwaarden mogen ze maatschappelijk vastgoed beheren zoals gemeenschaps- of jongerencentra of bibliotheken. In beperkte mate zijn commerciële toegestaan in maatschappelijk vastgoed (10procent van het totale vloeroppervlak). Voor het ombouwen van verpleeg- en verzorgingshuizen gelden tijdelijk soepeler regels. Corporaties zullen beperkt mogen investeren in leefbaarheid en duurzaamheid (zonnepanelen, grondwarmtepompen en warmte-koude installaties). De Woonbond schreef een samenvatting van de nieuwe Woningwet 2015: Wat verandert er in de sociale huursector? met als bijlage Wat verandert er voor huurdersorganisaties?. U kunt de samenvatting (pdf) downloaden via (- ledeninfo - voor lidorganisaties - rapporten). (Bron: De Woonbond) Corporatiemonitor: Huren stijgen minder De huren van woningcorporaties gaan per 1 juli 2015 gemiddeld met 2,2 procent omhoog. Bij huishoudens met de laagste inkomens gemiddeld 1,8 procent. Dat is minder dan in vorige jaren. Corporaties willen zo hun huurwoningen betaalbaar houden, vooral voor huurders met lage inkomens. Dit blijkt uit een enquête van Aedes onder 180 woningcorporaties. De belangrijkste uitkomsten zijn verwerkt in de Corporatiemonitor Huurbeleid. Deze kunt u opvragen bij de Huurderij. Laagste inkomens Voor huishoudens met een inkomen onder de sociale huurwoninggrens ( euro) blijft de huurverhoging in 2015 beperkt tot gemiddeld 1,8 procent. Dat is lager dan de 2,5 procent verhoging die het kabinet dit jaar toestaat. En het is lager dan de huurverhoging bij deze groep vorig jaar (3,6 procent). Met het verwachte percentage van 2,2 procent stijgen de huren dit jaar minder hard dan in 2013 en Toen stegen de huren met respectievelijk 4,1 en 3,9 procent. Wel of geen inkomensafhankelijk huurbeleid Het kabinet stelt jaarlijks vast met welk percentage de huren (maximaal) mogen stijgen. Huishoudens die meer verdienen dan euro kunnen meer huurverhoging krijgen; de inkomensafhankelijke huurverhoging. Elk jaar zijn er minder woningcorporaties die van deze mogelijkheid gebruik maken. Dit jaar voert driekwart van de woning corporaties (geheel of gedeeltelijk) inkomensafhankelijk huurbeleid uit. De belangrijkste reden daarvoor is de verhuurdersheffing die woningcorporaties moeten betalen. Die loopt op tot 60 euro per maand per woning in Dilemma Aedes-voorzitter Marc Calon: Natuurlijk zorgen corporaties dat de huren betaalbaar blijven, daar zijn ze immers voor. Maar het blijft een lastig dilemma. Om de verhuurdersheffing te betalen worden corporaties gedwongen huren te verhogen. In feite is het een huurdersbelasting en laat het kabinet de woningcorporaties voor belastingkantoor spelen. Afrekening warmtekosten op de mat Dit jaar valt voor het eerst de eindafrekening voor het warmteverbruik in de bus die moet voldoen aan de Warmtewet. De Warmtewet geldt voor bewoners die hun woning verwarmen door middel van collectieve warmtelevering zoals blokverwarming, stadsverwarming of warmte koude opslag (WKO). De warmtewet is ingegaan op 1 januari In de wet staan regels over de maximumprijs voor warmte. Volgens de warmtewet mogen er drie soorten kosten in rekening gebracht worden: de kosten voor de levering van warmte (niet hoger dan de maximum prijs), de kosten voor een warmtewisselaar en de kosten voor het meten van warmteverbruik. Uitgangspunt van de warmtewet is dat de gebruiker alleen betaalt voor de daadwerkelijk verbruikte warmte. Dat betekent dat er het liefst gigajoulemeters gebruikt worden. Pas wanneer dat technisch of financieel niet mogelijk is, kan een leverancier kiezen voor radiatormeters, of uiteindelijk voor een kostenverdeelsleutel. Er is dus geen verplichting tot het plaatsen van een gigajoulemeter, maar een leverancier mag een verzoek tot plaatsing alleen gemotiveerd afwijzen. Er kunnen ook kosten doorgerekend worden voor de warmtewisselaar en voor het meten van warmtegebruik (maximaal 24,78 in 2015). Niet toegestane kosten Warmteverlies via de leidingen voor de woning, mogen niet in rekening worden gebracht van de consument. Ook eenmalige aansluitkosten voor aansluiting op het warmtenet mogen huurders niet in rekening worden gebracht. Deze kosten zijn al doorberekend in de huurprijs en hoeven niet dubbel betaald te worden via de energierekening _Nieuwsbrief_Huurderij.indd :29

3 Stap naar de Huurcommissie Denkt u dat u te veel betaalt? Huurders in de gereguleerde sector, die via hun servicekosten betalen voor warmte, kunnen bij een geschil over de prijs van de geleverde warmte naar de huurcommissie stappen. Nieuwe Warmtewet Minister Kamp wil met een nieuwe warmtewet komen. Volgens de Woonbond sluit de Warmtewet slecht aan bij het Huurrecht. Zo mogen er voor een warmtewisselaar of afleverset, nodig om de ruimte en/of water te verwarmen, kosten aan consumenten worden doorberekend. Huurders betalen echter al via de kale huurprijs. We grijpen de nieuwe Warmtewet dan ook aan als een kans om huurders beter te beschermen tegen te hoge kosten. (Bron: De Woonbond) Steun huurders voor sociaal huurakkoord Bijna unaniem stemde de Verenigingsraad van de Nederlandse Woonbond onlangs in met het sociale huurakkoord. Wij zijn blij met deze grote steun aan het akkoord van de huurders. Dit is een grote kans voor huurders en sociale verhuurders om gezamenlijk op te trekken voor betaalbare huurwoningen, aldus Jan Laurier, voorzitter van de Woonbond. Op 3 juni bereikte de Woonbond met Aedes een onderhandelaarsakkoord waarmee paal en perk wordt gesteld aan de fors stijgende huren. Met dit akkoord kunnen we eindelijk een streep zetten onder de enorme huurstijgingen van de afgelopen jaren, zegt Woonbonddirecteur Ronald Paping. De komende drie jaren scheelt dat gemiddeld zo n 1% in de koopkracht van huurders, waarbij ook de huurders met de laagste inkomens er fors op vooruit gaan. Met het sociaal huurakkoord kunnen verhuurders de totale opbrengst aan huurinkomsten (de huursom) nooit meer laten stijgen dan 1 procent boven inflatie. In het huidige beleid kan de huursom maximaal 2,75 % boven inflatie stijgen. Met het huurakkoord wordt dat dus een stuk minder. Het akkoord is eerst besproken in de Provinciale Vergaderingen van de Woonbond. Op 27 juni 2015 stemde de Verenigingsraad, het hoogste besluitvormende orgaan van de Woonbond, in met het akkoord. De leden van deze raad worden gekozen door de Provinciale Vergaderingen. Met het besluit van vandaag schaart de vereniging zich officieel achter het huurakkoord. Maar de zorg over de betaalbaarheid blijft groot. De verenigingsraad roept huurdersorganisaties op om lokaal de ruimte die het akkoord biedt te benutten voor een lagere huurstijging dan het maximum van 1 procent boven inflatie. Alleen vanuit Friesland werd er niet ingestemd met het huurakkoord, omdat de leden dit maximum te hoog vinden. Via de lidorganisaties of een persoonlijk lidmaatschap zijn meer dan 1,5 miljoen hurende huishoudens aangesloten bij de Woonbond. Aanpakken scheefwonen De Verenigingsraad staat ook achter het in kaart brengen van de problematiek rond scheefwonen. Paping: We willen goed onderzoeken hoe groot het probleem van scheefwonen precies is, om met gerichte en échte oplossingen te komen. Daar committeren we ons aan. Het begint wel met het eindelijk eens goed onderzoeken van het probleem. Het gaat daarbij zowel om huurders die in een te goedkope als in een te dure huurwoning wonen. (Bron: De Woonbond) Humanitas: hulp bij thuisadministratie De ene na de andere enveloppe valt op de deurmat. U ziet er tegenop die te openen, want ze zullen wel slecht nieuws bevatten. Dus legt u ze in een grote doos. En dan gaat het mis. Op een dag komt de deurwaarder aan de deur, want hij zegt dat u een paar rekeningen niet heeft betaald. Maar erger: u heeft ook alle herinneringen en waarschuwingen gemist. Die liggen nog in de doos. Door uw administratie niet goed bij te houden, loopt u ook goede kansen mis. Een belastingformulier goed invullen, kan misschien geld opleveren. En in die doos liggen waarschijnlijk ook formulieren die u nog moet invullen om een rolstoel, tafeltje-dekje of huursubsidie en zorgtoeslag aan te vragen. Door deze niet tijdig of onzorgvuldig in te vullen, loopt u ook dit soort voorzieningen mis. Voor wie? Iedereen die door verschillende omstandigheden tijdelijk, of langdurig moeite heeft om de administratie op orde te krijgen en te houden. Humanitas helpt alleen privé-personen; geen bedrijven en zzp ers. Hoe maken we een koppeling? Als u zich heeft aangemeld (per telefoon of via het formulier op deze website), neemt de coördinator contact met u op. Er volgt dan een kennismakingsgesprek om te kijken wat u nodig heeft. Bedenktijd of ervan afzien kan altijd. Dan koppelt de coördinator u met een vrijwilliger. Als er geen klik is, dan regelen we een andere vrijwilliger. Na twee maanden vraagt de coördinator aan allebei of de klik er nog steeds is. Hoe vaak en hoe lang? In het begin een keer per twee weken, later minder frequent. Meestal is een periode van 6 tot 12 maanden voldoende om de administratie zelf weer onder de knie te krijgen. Werkt het? Driekwart van de mensen die we helpen houden na vertrek van Humanitas hun administratie op orde. Zij blijven daarmee uit de financiële problemen. Wat houdt de steun van Humanitas in? Het gaat om: het ordenen van de papieren (zo nodig digitale) documenten het wegwerken van achterstanden het helpen invullen van formulieren, ook de formulieren voor de aanvraag schuldhulpverlening bij de Stadsbank het adviseren over de mogelijkheden van hulpinstanties leren van het blijvend bijhouden van de administratie eventueel leren werken met een huishoudboekje U blijft zelf verantwoordelijk voor hun administratie. De vrijwilliger van Humanitas neemt geen bevoegdheden van u over. Meer informatie Ga naar of bel gerust en vrijblijvend met één van de coördinatoren Thuisadministratie op (Bron: Humanitas) _Nieuwsbrief_Huurderij.indd :29

4 Het nieuwe woningwaarderingsstelsel per 1 oktober 2015 Het zat er sinds het regeerakkoord van 29 oktober 2012 al aan te komen: een nieuw woningwaarderingsstelsel (WWS), waarin de marktwaarde van de woning een belangrijke rol gaat spelen. In het nieuwe WWS zal de maximaal wettelijke huurprijs voor 25% worden bepaald door de WOZ-waarde van de woning. Dat effect wordt bereikt door de volgende wijzigingen van het WWS: De punten voor woonvorm en woonomgeving en de schaarstepunten (ook wel de Donnerpunten genoemd) vervallen. Daarvoor in de plaats komt een puntenwaardering op basis van de WOZ-waarde per vierkante meter en op basis van de absolute WOZ-waarde van de woning. Het WWS gaat uit van de meest actuele WOZ-waarde. Dit betekent dat voor de huurverhoging van 1 juli 2016 de WOZ-waardebeschikking van 1 januari 2016 bepalend is. Voor woningen met een heel lage WOZ-waarde of woningen waarvan de WOZ-waarde ontbreekt, geldt een ondergrens van De huurprijs per WWS-punt wordt met 3,8 procent verlaagd. Het nieuwe WWS gaat per 1 oktober 2015 in. Vanaf die datum veranderd dus de de puntentelling van uw woning. U kunt uw eigen puntentotaal berekenen en dus opzoeken hoeveel huur u maximaal mag betalen. Hiervoor heeft u een totaaloverzicht van de punten van uw woning nodig. Deze kunt u telefonisch op vragen bij Rijnhart Wonen of via het klantenportaal van Rijnhart Wonen (website). Aan de hand van onderstaand voorbeeld kunt u de berekening maken, van de maximaal toegestane streefhuur. De rubrieken woonvorm, woonomgeving, hinderlijke situaties, en de schaarste verdwijnen. Deze punten mag u aftrekken van de uw huidige puntentelling. In ons voorbeeld is dat 45 punten. Rekenvoorbeeld: 1. WOZ-waarde 7900 = (1) 2. WOZ-waarde aantal m² 120 = (2) 3. (1) + (2) = (3) 4. (3) afronden naar een heel getal = (4) 5. (4) aantal punten dat u mag aftrekken = (5) 6. Uw huidige punten (5) = uw nieuwe punten Voorbeeld Hoeveel is de WOZ-waarde? (1) 1 punt per Is hier: gedeeld door ,78 Uw woning Zoeterwoude 612 huurwoningen heeft. 306 huurders lid zijn van de Huurderij. dit de helft is van alle huurders in Zoeterwoude. we blij zijn met dat aantal. het altijd meer mag zijn. we het liefs zien dat iedere huurder lid zou zijn. we dan nog sterker staan bij Rijnhart Wonen. het landelijke gemiddelde veel lager is. de Huurderij op komt voor alle bewoners van een huurwoning. de meeste leden uit Zoeterwoude Dorp komen. in Zoeterwoude-Rijndijk 238 huurhuizen staan. maar 76 huurders van de Rijndijk lid zijn van De Huurderij. dat dit niet eens een kwart van het totaal aantal leden is. in Zoeterwoude-Dorp 373 huurhuizen staan. van deze 373 huurhuizen 230 bewoners lid zijn van De Huurderij. we nog steeds op zoek zijn naar kandidaten voor het bestuur. nieuwe kandidaten zich kunnen opgeven bij één van de bestuursleden. (2) 86m² (vertrekken 80 en overige ruimte 6) Deel WOZ door m² en die uitkomst nog eens door ,44 (3) Totaal aantal punten WOZ 40,22 (4) Is afgerond 40 (5) Saldeer aantal punten erbij met aantal punten eraf = -5 punten (6) Totaal aantal punten van de woning = 180 punten U zou dan ook zelfs uit kunnen rekenen wat uw nieuwe streefhuur voor uw woning mag zijn, Wij willen u daar natuurlijk mee helpen. Maar voor nu willen we het niet te ingewikkeld maken _Nieuwsbrief_Huurderij.indd :29

5 De beste preventietips op een rij! Een inbraak is nooit helemaal te voorkomen, maar u kunt veel doen om de kans flink te verkleinen. De beste tips op een rij. Anti-inbraaktips voor de vakantie Vermeld niet op social media of uw antwoordapparaat dat u met vakantie bent. Zorg ervoor dat op verschillende plekken, op verschillende tijden, in huis (ook op de bovenverdieping) licht brandt als het donker is. Dat kan met behulp van een schakelklok. Vertel de buren dat u met vakantie gaat, zodat zij een oogje in het zeil kunnen houden en voor de post en planten kunnen zorgen. Vraag hen ook om s avonds de gordijnen dicht te doen en s ochtends weer te openen. Plaats tijdens uw vakantie een auto op de oprit: een eventuele tweede auto van uzelf of die van uw buren. Laat wat speelgoed rondslingeren op de grond, zet wat koffiekopjes op tafel en laat er een krant liggen zodat het huis een bewoonde indruk maakt. Zo beveiligt u uw huis goed Breng een speciaal slot aan voor de inbraakgevoelige schuifpui. Zorg voor goedgekeurd hang- en sluitwerk op ramen, (garage)deuren en eventuele lichtkoepels. Beveilig ook de bovenverdieping van de woning, vooral als deze makkelijk te bereiken is door bijvoorbeeld een uitbouw of erker. Zorg voor voldoende buitenverlichting. Geef uw woning een bewoonde indruk als u er niet bent. Gebruik bijvoorbeeld een tijdschakelaar, ook voor de 1e etage. Laat deze op verschillende tijden aan en uit gaan. Wat kunt u nog meer doen? Laat geen sleutels aan de binnenzijde van sloten zitten. Een inbreker kan anders een raam inslaan en zo de deur openen of binnenkomen via de methode van gaatjes boren (zie inbraakmethodes). Sluit altijd alle deuren en ramen. Vergeet vooral niet wc-raampjes of ramen en deuren van een garage. Verstop geen sleutels buiten de deur. Deurmat en bloempot zijn geen geheime plaatsen. Hang geen adreslabel aan uw sleutel(bos). Wanneer u de sleutelbos verliest of als deze gestolen wordt, maakt u het een inbreker wel erg makkelijk. Zorg dat u geen grote hoeveelheden geld in huis heeft. Plaats waardevolle spullen zoveel mogelijk uit het zicht van voorbijgangers. Als u een schuifpui heeft: plaats een balkje aan de binnenkant op de rails tussen de deurpost en de schuifpui, dan kan de schuifpui niet worden geopend. Sommige inbrekers bekijken rouwadvertenties om zo op slinkse wijze te achterhalen of bewoners afwezig zijn. Zorg dat een vertrouwd iemand op uw woning past op het moment van de afscheidsdienst. Zet ladders en kliko s weg, zodat opklimmen onmogelijk is. Zet niet op Facebook of Twitter dat u met vakantie gaat. Benieuwd hoeveel inbraken er bij u in de buurt recent zijn gepleegd? U kunt het zelf online bekijken op de Mijn-Buurtpagina van de politie _Nieuwsbrief_Huurderij.indd :29

6 Adressen bestuursleden Jacinta Boere voorzitter (secretariaat) 5meilaan 11, 2382 XH Zoeterwoude, tel.: Jan Matze (secretaris) Commandeurshof 12, 2381 CC Zoeterwoude, tel.: Gerrit Kransse Pinksterbloemlaan 46, 2381 JR Zoeterwoude tel.: Theo v.d. Werff (bestuurslid) Kwikstaartplein 25, 2352 HS Leiderdorp tel.: _Nieuwsbrief_Huurderij.indd :29