Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek"

Transcriptie

1 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Regio Achterhoek en Stec Groep aan het Ministerie van I&M Peter van Geffen, Rien Ramerman en Frans Wittenberg januari 2015

2 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Regio Achterhoek en Stec Groep aan het Ministerie van I&M Peter van Geffen, Rien Ramerman en Frans Wittenberg januari 2015

3 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Inhoudsopgave 1 Inleiding Afnemende woningbehoefte zet bestaande woningvoorraad onder druk Pilot HCUP: bewustwording en stimuleren Leeswijzer Werkzaamheden en resultaten pilot Inleiding Werkzaamheden in vogelvlucht Lessen uit de pilot Inleiding Inhoudelijke leerervaringen Procesmatige leerervaringen Conclusies Aanbevelingen voor verdere aanpak Vergroten sense of urgency Formuleer een transitiestrategie voor de bestaande woningvoorraad Kies voor logische momenten en sluit aan bij energierijke trajecten Groot denken, klein doen: dag van de bestaande voorraad? Bijlage A: factsheets van enkele werkzaamheden 13 Bijlage B: voorbeeld keukentafelgesprek 17

4 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 2 1 Inleiding 1.1 Afnemende woningbehoefte zet bestaande woningvoorraad onder druk In anticipeerregio Achterhoek neemt de woningbehoefte al langere tijd af doordat de ontwikkeling van het aantal inwoners stagneert en in sommige delen al daadwerkelijk daalt. Met het verminderen van de geplande nieuwbouw is hier in de regio al goed op ingespeeld. Naast de nieuwbouw is ook de bestaande woningvoorraad van belang. Kernvraag daarbij is hoe deze vitaal en toekomstbestendig kan worden gehouden. In het bijzonder gaat het daarbij om de grote particuliere woningvoorraad en de omgeving in de Achterhoek. Eind 2012 is daarom door de Regio Achterhoek het project Hoe Courant is Uw Pand gestart, gericht op het versterken van eigenaarschap van de particuliere woningeigenaar en de rol van de overheid daarbij. Een pilot project waarvoor door het Ministerie van I&M subsidie is verleend. In dit rapport vindt u het verslag van de pilot. 1.2 Pilot HCUP: bewustwording en stimuleren De pilot HCUP is erop gericht om particuliere woningeigenaren bewust te maken van de effecten van veranderingen in de bevolking op de courantheid van hun woning. En tegelijkertijd hen het inzicht te bieden wat voor mogelijkheden er zijn om de eigen woning toekomstbestendiger te maken. Plus wat ze daar samen met de buren of straat aan kunnen doen. Daarbij is ook van belang wat overheden kunnen doen om dit vanuit de ruimtelijke ordening te stimuleren. De pilot wil bijdragen aan de kanteling in de samenleving: woningeigenaren moeten zelf hun verantwoordelijkheid nemen en de overheid kan daarbij zo nodig faciliterend ondersteunen. De tijd van uitgebreide subsidies voor particuliere woningverbetering ligt achter ons. Verder is van belang dat particuliere woningeigenaren in Nederland helemaal niet gewend zijn aan moeilijke verkoopbaarheid vanwege afnemende bevolking. Aan de randen van Nederland, zoals Zeeuws- Vlaanderen, Oost-Groningen en Parkstad komt dit al wel voor. Naar verwachting zal dit zich ook in de Achterhoek zich steeds meer gaan manifesteren. Tot slot is de pilot erop gericht om een beeld te krijgen van wat de overheden kunnen doen om optimaal te stimuleren dat particuliere woningeigenaren hun woning courant houden. 1.3 Leeswijzer In het tweede hoofdstuk staat een overzicht van de ondernomen activiteiten en bereikte resultaten. De lessen uit de pilot leest u in het derde hoofdstuk. Aanbevelingen voor het vervolg komen in het vierde hoofdstuk aan bod.

5 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 3 2 Werkzaamheden en 2.1 Inleiding resultaten pilot In twee jaar tijd is een groot scala aan initiatieven en werkzaamheden ontplooid. Grofweg is een tweedeling aan te brengen: in het eerste jaar werkten we top-down naar bewoners. Het tweede jaar was meer gewijd aan bottom-up en rechtstreekse contacten met bewoners aan de hand van keukentafelgesprekken. Deze verandering van aanpak vloeide voort uit een tussentijdse evaluatie met de begeleidingscommissie van het ministerie van I&M. 2.2 Werkzaamheden in vogelvlucht De belangrijkste werkzaamheden in de pilot staan hieronder overzichtelijk op een rij, met daarbij telkens een korte duiding van het bereikte resultaat en opgeleverde documenten en tools. Bij de meeste werkzaamheden is samenwerking gezocht met andere belanghebbende partijen in de regio Achterhoek. Tabel 1: werkzaamheden pilot Werkzaamheden Resultaat Opgeleverde documenten en tools Analyse slimme investeringen Overzicht investeringen die goed zijn voor courantheid Powerpoint slimme investeringen woningen Twee trainingen voor installateurs en aannenemers Deelnemers hebben meer inzicht in effecten van investeringen op de courantheid van woningen en kunnen bewoners daarover adviseren Powerpoints voor de trainingen Bewonersavond Hazelder Samenwerkingsoverleg corporatie De Woonplaats Onderzoek effect van duurzaamheid op waadeontwikkeling en courantheid Voorlichtingsavond ADV Aanpak toekomstbestendige woonwijk Hakkelerkamp Persbericht plus artikel in huis aan huisbladen oproep aan bewoners Waardeontwikkeling is niet de primaire sleutel om bewoners in beweging te krijgen Toezegging tot samenwerking in een project van De Woonplaats in Winterswijk, die daarna niet is geeffectueerd Helder inzicht in betekenis van duurzaamheid op elementen als waardeontwikkeling, courantheid, verkooptijd. Vergroot bewustzijn en kennisniveau van deelnemers aan de voorlichtingsavond Vroegtijdig beeindigd zonder geplande bewonersbijeenkomsten wegens onvoldoende prioriteit voor dit initiatief bij betrokken partijen Overzichtsdocument courante investeringen Presentatie kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling Wooninvesteringsrapport n.v.t. Checklist Het juiste moment van investeren Woonvitaliteitsscan Verbeterde presentatie kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling Stappenplan toekomstbestendige woonwijk Flyer voor bewonersavond Uitnodigingsbrief voor bewonersavond Stappenplan HCUP Achterhoek Financiele arrangementen HCUP Document met achtergrondinformatie over de wijk Hakkelerkamp 12 bewoners die graag een gesprek wilden inclusief follow-up Selectie van relevante bewoners voor deze pilot Andere bewoners voorzien van tips en adviezen voor aanpak van hun probleem Systematische aanpak om gesprek te voeren Leidraad in vorm van powerpoint Ontwikkelen van leidraad voor keukentafelgesprekken Keukentafelgesprek Vorden Concrete aanbevelingen over levensloopbestendig wonen Kort adviesrapport Keukentafelgesprek Rekken Concrete aanbevelingen over verkoopbaarheid woning Kort adviesrapport Keukentafelgesprek Miste Concrete aanbevelingen over energiebesparend wonen Kort adviesrapport Keukentafelgesprek Ruurlo Concrete aanbevelingen over verkoopbaarheid woning Kort adviesrapport Keukentafelgesprek Hengelo Concrete aanbevelingen over courante wooninvesteringen Kort adviesrapport Workshop congres bevolkingsontwikkeling BZK Bespreking met gemeente Berkelland Uitwisselen van ervaringen met deelnemers Handvatten om aan de slag te gaan met integrale aanpak van Rekken in samenspraak met de dorpsraad Korte presentatie Memo Rekken klaar voor de toekomst

6 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 4 In bijlage A staat voor een aantal werkzaamheden een factsheet met de belangrijkste gegevens zoals betrokken partijen, vergadermomenten, looptijd, deeluitkomsten, reden van succes of vroegtijdig einde en leerpunten. Naast deze werkzaamheden zijn uiteraard vele kleinere activiteiten ondernomen zoals overleg met ADV, bespreken van mogelijkheden om op projecten aan te haken, literatuuronderzoek en gesprekken met experts, voortgangsoverleg et cetera. In het volgende hoofdstuk gaan we in op de lessen die we uit de pilot kunnen trekken.

7 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 5 3 Lessen uit de pilot 3.1 Inleiding De pilot heeft een schat aan waardevolle leerervaringen opgeleverd. In dit hoofdstuk komen die aan bod. Daarbij maken we voor de overzichtelijkheid onderscheid in inhoudelijke en procesmatige leerervaringen. We sluiten af met de belangrijkste conclusies op een rij. 3.2 Inhoudelijke leerervaringen De belangrijkste inhoudelijke leerervaringen uit de pilot zijn: Courantheid is nog geen primaire trigger. Voor de meeste particuliere woningbezitters is het doen van investeringen uit oogpunt van waardebehoud en courantheid niet de primaire motivatie om in beweging te komen. Dit merkten we bijvoorbeeld op de eerste bewonersavond in de Hazelder en tijdens de keukentafelgesprekken. Veeleer gaat het om verbetering van het woongenot, het oplossen van asbestproblemen, het verlagen van de energierekening of gevoelens van onveiligheid in de buurt. Bij het verbeteren van de bestaande woningvoorraad is het zaak daarop in te spelen. Slechts enkele bewoners stellen nu al scherpe vragen over de toekomstwaarde van hun woning gezien het feit dat er sprake zal van toekomstige krimp. Het speelt zeker wel bij grote groepen eigenaarbewoners op de achtergrond, maar het is nog niet heel manifest. Dit is een groot verschil met bijvoorbeeld de markt voor bedrijventerreinen en kantoren. Eigenaren en ondernemers zijn daar gewend zakelijk te denken. Daar hoort bij dat men ook over het eigen vastgoed denkt in termen van courantheid en waardeontwikkeling. En is geïnteresseerd in maatregelen die ertoe bij kunnen dragen dat de courantheid en/of de waarde verbeterd; Vraagformulering moeilijk. Bewoners vinden het lastig om hun vragen over de toekomstwaarde van de woning te formuleren. Ze zijn erg gewend om in producten te denken. Bijvoorbeeld: zonnepanelen, warmtepompen of lage temperatuurverwarming. Terwijl vaak niet duidelijk is in hoeverre een product de oplossing is die zij nodig hebben. Bewoners zijn overigens geconditioneerd door de versnipperde aanbodstructuur van de marktpartijen. Niet tegenstaande een aantal goede initiatieven zoals bijvoorbeeld reimarkt (www.reimarkt.nl) zien we dat veel aanbieders deeloplossingen aanbiedingen. Het ligt voor de hand dat een aanbieder van zonnepanelen deze ook adviseert. Terwijl het beter kan zijn om eerst flink te investeren in energiebesparing en isolatie. Dit maakten we bijvoorbeeld mee bij één van de keukentafelgesprekken. Bewoners hebben zeker begeleiding nodig bij het formuleren van hun vraagstelling. Daarbij gaat het erom wensen en eisen te formuleren: minder tocht in de winter, lagere energierekening, meer ruimte in de woning. Bij deze eisen kunnen dan passende oplossingen worden gezocht; Zakelijk samenwerken nog niet in genen van particuliere eigenaren. Particuliere woningeigenaren zijn niet gewend aan samenwerken bij het verbeteren van hun woningen. Op zich niet vreemd, aangezien jarenlang is gehamerd op het eigen boontjes kunnen doppen als hoogste goed. Hier is een daadwerkelijke transitie nodig in denken en handelen. Bij het aanpakken van de bestaande voorraad is het daarom zaak veel effort te steken in het verenigen van de bewoners. Soft skills zijn daarbij veel belangrijker dan kennis en expertise over energiebesparing en techniek. Iets wat betrokken partijen bij het bouw en verbouwproces (markt en overheid) niet van nature in huis hebben. Naast samenwerken is acteren op een hoger schaalniveau dan de eigen woning/straat vaak een hobbel voor mensen. Wat te doen als de openbare ruimte in ons dorp achteruit loopt? Hoe samen de kern, wijk of straat op niveau en courant te houden? Eigenaarbewoners zijn amper in staat hier antwoorden op te formuleren, ze zijn er niet mee bezig. Overigens is het noaberschap uit de Achterhoek wel een vruchtbare voedingsbodem voor het samen aanpakken van de woningen. Misschien kan het goed neergezet worden als een nieuwe loot aan de stam van het noaberschap; Onafhankelijkheid wordt gemist en is van grote waarde. In de keukentafelgesprekken werd onze onafhankelijke positie sterk gewaardeerd door de bewoners. Allen gaven aan dat dit een belangrijke reden was om met Stec Groep te willen praten. Een ouder echtpaar dat worstelde met het ouder worden in hun 2 onder 1 kapwoning zei letterlijk: als we aan een aannemer vragen of we beter voor een traplift kunnen gaan of een slaapkamer met badkamer op de begane grond dan weten we het antwoord wel. Het invullen van deze onafhankelijke functie is van groot belang voor het welslagen van projecten gericht op de aanpak van de bestaande woningvoorraad;

8 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 6 Bredere (integrale) aanpak vanuit overheden ontbreekt. Bij de betrokken overheden zien we dat de kennis over de aanpak van de bestaande woningvoorraad verspreid is over verschillende afdelingen en medewerkers. Bijvoorbeeld beleidsmedewerker duurzaamheid, beleidsmedewerker wonen, adviseur WMO, adviseur wonen, zorg en welzijn et cetera. Hierdoor is het niet altijd duidelijk van wie een project in de bestaande voorraad eigenlijk is en hoe dit past in beleid. Vaak worden projecten opgestart vanuit een bepaalde invalshoek, bijvoorbeeld duurzaamheid. Vanuit deze hoek zijn dan ook de medewerkers betrokken. 3.3 Procesmatige leerervaringen Hoe is het procesmatig gelopen met de pilot? Wat liep goed? En wat kon beter? Daarover gaat deze paragraaf, waarin we de belangrijkste procesmatige ervaringen op een rij zetten: De pilot kwam te vroeg. Eind 2014 kunnen we constateren dat de pilot te vroeg kwam. Bij bewoners is nog geen sense of urgency aanwezig. Nog onvoldoende duidelijk is dat het beter is nu in te grijpen dan te wachten totdat problemen legio zijn. In een regio als Zeeuws Vlaanderen en Parkstad is de urgentie duidelijk als men zich realiseert dat daar grondgebonden woningen worden verkocht voor tot euro. Of dat zich helemaal geen kopers aandienen. Ook voor de betrokken gemeenten geldt dat de pilot te vroeg kwam. Nu wordt volop gewerkt aan het traject kernenfoto s om de problematiek van de bestaande voorraad in brede zin in beeld te krijgen. In het verlengde hiervan is de bedoeling dat heldere keuzen worden gemaakt voor maatregelen gericht op de bestaande voorraad. Daarmee ontstaat een kader/kapstok voor een project als HCUP; Onvoldoende verankering. Hiermee samenhangend was de pilot onvoldoende verankerd bij de gemeenten en kon men er geen prioriteit aangeven. Al bij de initiatieffase van de pilot waren de gemeenten niet goed aangehaakt. Gedurende de pilot is het niet gelukt om dit goed op te lossen waardoor de pilot redelijk geïsoleerd heeft gefunctioneerd. Mede daardoor ontstonden discussies met partijen over nut en noodzaak van de pilot en de toegevoegde waarde ten opzichte van lopende initiatieven. Daarbij kwam dat de pilot HCUP sterk in het verlengde werd gezien van de doelstelling van Achterhoek Duurzaam Verbouwen. Bij ADV ligt het accent sterk op verduurzamen en daadwerkelijk realiseren van maatregelen. In deze pilot gaat het vooral om het bredere begrip courantheid, bewustworden en stimuleren; Verschillende initiatieven met eigen doelen. In de Achterhoek lopen verschillende initiatieven voor het verbeteringen van de bestaande woningvoorraad. Bijvoorbeeld het project ADV, het plan van de Achterhoekse corporaties voor de extra verduurzaming van sociale huurwoningen van corporaties met investeringsimpuls gelden van de provincie Gelderland en een veelheid aan initiatieven van bouwbedrijven, corporaties of energiecoöperaties. Elk initiatief heeft zijn eigen doel en tijdpad. Het doel van HCUP sloot daarbij niet altijd even goed aan. Omdat het onze voorkeur had aan te sluiten bij bestaande initiatieven hebben we daar veel energie in gestoken. Dit leidde echter niet altijd tot concrete resultaten. Dat speelde bijvoorbeeld bij een project in Winterswijk, waarbij een samenwerkingsverband tussen de gemeente Winterswijk, Regio Achterhoek, een aannemer, De Woonplaats en een lokaal bouwbedrijf werd opgezet; Keukentafelgesprekken. Het voeren van keukentafelgesprekken met bewoners gaf veel energie en enthousiasme in de pilot. Hiermee raakten we in gesprek met bewoners die vragen hebben rondom courantheid van de woning. En mensen die bovendien zelf hebben gereageerd op een persbericht of een artikel in een huis aan huis blad. Wel is onze indruk dat de mensen die reageerden behoorden tot de hoger opgeleide en actieve burgers. In het algemeen betrof het ook mensen met een inkomen boven modaal. Wat verder opviel is dat mensen niet snel geneigd zijn om met mensen in de straat of buurt over hun woning te gaan praten. Laat staan over het verbeteren van de openbare ruimte. Daar zijn mensen lastiger voor te mobiliseren; Eenzijdige focus op bewoners /de vraagkant. In deze pilot lag het accent op het benaderen van bewoners. Natuurlijk zijn zij als eigenaren een belangrijke groep. Daarnaast hadden we ook andere partijen kunnen mobiliseren zoals aannemers en installateurs, Bouwend Nederland, afdeling Achterhoek, banken et cetera. De inzet en energie van deze partijen had de pilot een boost kunnen gegeven.

9 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Conclusies Voor een goede entree bij bewoners is een andere ingang nodig dan courantheid. Een goede verankering bij de gemeenten is vereist om stappen te kunnen zetten in het verbeteren van de bestaande particuliere woningvoorraad. Zonder verankering heeft het weinig zin om vanuit de regionale of provinciale overheid dit soort initiatieven op te zetten. Verbreed de aanvliegroute van projecten in de bestaande woningvoorraad: naast bewoners ook de aanbodzijde erbij: aannemers, installateurs, energiebedrijven, banken et cetera. Dat maakt de kans op een werkende oplossing groter. Stop veel energie in het laten samenwerken van bewoners ook bij het hogere schaalniveau dan de woning en help bewoners met het formuleren van hun wensen. Kies het juiste moment. In de Achterhoek is de tijd er nu meer rijp voor dan enkele jaren geleden. De bestaande voorraad staat bij bestuurders en beleidsmakers veel meer in te picture. Dat vergemakkelijkt het om dit soort projecten op de agenda te houden. Sluit aan bij bottom-up initiatieven. In de Achterhoek zijn er verschillende bottom-up initiatieven zoals bijvoorbeeld de Agem of het initiatief om het dorp Barchem in de picture te zetten. Dat biedt goede mogelijkheden om bij aan te sluiten. Met als belangrijk voordeel dat het voor burgers dan ook overkomt als een echt bottom-up initiatief. Anders onstaat toch snel het beeld dat de overheid vertelt dat de burgers iets moeten.

10 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 8 4 Aanbevelingen voor verdere aanpak De uitdaging om de bestaande woningvoorraad in de Achterhoek te verbeteren blijft ook na deze pilot bestaan. De vraag is wat de meest passende aanpak is om hier verder mee te komen en wie op welke termijn actie zou moeten ondernemen. Daarover gaat dit hoofdstuk. AANSLUITEN BIJ TRAJECT VAN KERNENFOTO S Optimaal aansluiten bij de kernenfoto s is een belangrijk uitgangspunt voor het verder aanpakken van de bestaande woningvoorraad in de Achterhoek. Hier is al energie aanwezig en is dynamiek ontstaan. Bovendien zullen uit dit traject duidelijke keuzen voortvloeien voor een robuuste structuur, nieuwbouw, oplossingen voor leegstand vastgoed et cetera. De aanpak van de bestaande woningvoorraad is een onderwerp dat daar heel logisch bij hoort. Vanuit dit uitgangspunt beschrijven we hierna aanbevelingen voor het vervolg. 4.1 Vergroten sense of urgency Tijdens de pilot kwam regelmatig naar voren zie ook hoofdstuk drie - dat de situatie in de Achterhoek nog niet ernstig genoeg is om de urgentie te voelen bij alle betrokkenen. In Zeeuws-Vlaanderen en Parkstad is het pas erg, zover is het in de Achterhoek nog niet. Op zich is dat waar, dit betekent echter niet dat nu geen actie nodig is. Integendeel, een sterke en gedragen voorbereiding legt het fundament voor een woningvoorraad met toekomstperspectief. Dit is in belang van woningeigenaren, vastgoedeigenaren, gemeenten, woningcorporaties, maatschappelijke instellingen en banken. Kortom, niets doen en wachten tot de urgentie buiten manifest is is wat ons betreft geen optie. Het ontbreken van de sense of urgency is evenwel een belangrijk element waarom de pilot alhoewel heel leerzaam minder impact had dan vooraf verwacht. De kernenfoto s dragen naar onze verwachting goed bij aan de groei van de bewustwording, ook omdat dit traject sterk is ingezet vanuit de bottom-up benadering. Het is nu de uitdaging om dit te vertalen in duidelijke bestuurlijke keuzen. VERGROTEN SENSE OF URGENCY ACHTERHOEK Van belang is werken aan vergroting van de sense of urgency bij in eerste plaats bestuurders en raden van gemeenten in de Achterhoek. Dit kan bijvoorbeeld door inzichtelijk te maken wat de kosten zijn van niets doen bij een verder teruglopende vraag. Wat betekent dit voor de waardedaling van het bestaand vastgoed? En wat betekent dat voor belastinginkomsten? En voor het draagvlak van voorzieningen? En wat zijn de gevolgen voor de leefbaarheid en vitaliteit van wijken? Kortom, een krachtige analyse van het niets doen is nodig, vertaald in financiële consequenties voor betrokkenen met daarbij de maatschappelijke effecten.

11 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 9 Een dergelijke brede analyse, ook wel aangeduid als Maatschappelijk Kosten Baten Analyse is onder meer gemaakt voor Parkstad als bouwsteen voor besluitvorming door de regio en gemeenten voor flinke ingrepen (bijvoorbeeld sloopfonds om nieuwbouw te koppelen aan sloop of het uit de markt nemen van portiek- en galerijflats waar overaanbod aan is). In november is gestart met een dergelijk traject in Oost-Groningen. Daarbij komt naar voren dat het in deze analyses nodig is om integraal te kijken naar het vastgoed: naast wonen ook naar winkels, bedrijventerreinen, kantoren en maatschappelijk vastgoed. De integrale aanpak wordt ook gestimuleerd door een aantal nieuwe wetten en instrumenten. In het bijzonder van belang daarbij zijn de nieuwe woningwet, de omgevingswet en de ladder voor duurzame verstedelijking. Koppelen van nieuwbouw aan de bestaande voorraad, zorgvuldig benutten van de bestaande voorraad en een vastgoedbenadering in plaats van een sectorale benadering zijn enkele kenmerkende elementen. Deze wetten en instrumenten kunnen bijdragen aan het vergroten van de sense of urgency. De sense of urgency zal ook tot uitdrukking moeten komen in het besturingsmodel van de gemeente. Een wethouder die specifiek verantwoordelijk is voor de bestaande vastgoedvoorraad lijkt een logisch onderdeel daarvan. Daarmee kan een einde worden gemaakt aan de nu veelal versplinterde en ondergesneeuwde verantwoordelijkheid voor de bestaande voorraad. Het vergroten van de sense of urgency is randvoorwaardelijk voor het succesvol zetten van zinvolle vervolgstappen met het aanpakken van de bestaande particuliere woningvoorraad. 4.2 Formuleer een transitiestrategie voor de bestaande woningvoorraad Een duidelijke kapstok voor HCUP ontbrak zagen we in het vorige hoofdstuk. Het leggen van een focus op bepaalde gebieden, bepaalde woningen of bepaalde bewoners is daardoor lastig. Ook ontbreekt een goede verankering in het beleid van betrokken overheden. Daarom raden we aan om een transitiestrategie te formuleren voor de aanpak van de bestaande voorraad. Kern daarvan is dat wordt bekeken waar de grootste risico s zitten in de bestaande voorraad en waar de grootste kansen. Dit vanuit de optiek van de toekomstige ontwikkeling van huishoudens en woonwensen. Bekeken moet worden wat de verhouding is van de transitiestrategie tot het traject van de kernenfoto s. Misschien kan de regionale visie die volgt op de kernenfoto s het karakter van de transitiestrategie krijgen waarbij de focus op al het vastgoed in de Achterhoek ligt. Ook is denkbaar dat de transitiestrategie een uitwerking is van de regionale visie.

12 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 10 FORMULEER EEN TRANSITIESTRATEGIE BESTAANDE VOORRAAD Een kapstok voor projecten die gericht zijn op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad ontbreekt. Om dat te veranderen is een transitiestrategie nodig. Een strategie die beschrijft wat in een gemeente bereikt moet worden ten aanzien van de bestaande woningvoorraad (gedeeld verlangen/stip op de horizon). Waar is teveel van? Waar is te weinig van? En op welke manieren kan dat worden opgelost? Hoe draagt de geplande nieuwbouw bij aan de verbetering van de bestaande woningvoorraad? Een dergelijke strategie geeft richting en kaders voor het handelen van betrokken partijen en voor besluitvorming. De transitiestrategie geeft een perspectief voor de bestaande woningvoorraad en formuleert oplossingsstrategieën om daar te komen. Belangrijke functie is verder dat de strategie de voorwaarden creëert voor verbinding tussen bewoners, de aanbodkant en het beleidskader van de betrokken overheden. Binnen de strategie zijn duidelijke keuzen nodig. Als bepaalde woningen in delen van de Achterhoek op langere termijn geen toekomstperspectief meer hebben door het ontbreken van behoefte moet dat worden benoemd. Juist daardoor komen andere partijen in beweging. De transitiestrategie is integraal van karakter en gaat over wonen, zorg en milieu inclusief de organisatorische en uitvoeringskant van de strategie. Ook bevat de strategie financiele arrangementen die de aanpak van de bestaande voorraad mogelijk maken. Belangrijk onderdeel is verder het beleid dat de gemeenten voeren ten aanzien van nieuwbouw, maatschappelijk en commercieel vastgoed en grond. Op dit gebied is beleid nodig dat de aanpak van de bestaande voorraad ondersteund. De gemeente kan het initiatief nemen tot het opstellen van de strategie. Idealiter is er een regionale transitiestrategie. De transitiestrategie zal maken dat HCUP-achtige projecten een veel logischere inhoudelijke en beleidsmatige inbedding hebben en er draagvlak voor is. Door projecten als HCUP op te hangen aan de transitiestrategie ontstaat verbinding tussen lange termijnstrategie en korte termijn projectdoel. Stappen om te komen tot een transitiestrategie bestaande voorraad Achterhoek In de afgelopen jaren is heel veel onderzoek gedaan naar demografie, markt, vastgoed en ontwikkelingen. Het is zaak dat optimaal te verwerken in een inspirerende en uitvoeringsgerichte transitiestrategie. Hierna leest u de stappen om te komen tot een transitiestrategie: Verkennen en formuleren bestuurlijke ambities en wensen. Vertrekpunt voor de transitiestrategie. Position paper bestaande voorraad Achterhoek. Kernachtige beschrijving van te bereiken doelen en resultaten en samenhang met andere onderwerpen als zorg, voorzieningen en leefbaarheid. In de position paper enkele scenario s voor de toekomstige voorraad inclusief effecten, voor- en nadelen. Oplossingsrichtingen, instrumenten en maatregelen om de strategie te bereiken. Opstellen uitvoeringsprogramma en budgetten. Bij de ontwikkeling van de transitiestrategie past een goede procesarchitectuur om te zorgen voor draagvlak, input en verankering. In ieder geval van belang is een brede bestuurlijke betrokkenheid in de aansturing vanuit wonen, ruimte, duurzaamheid en financiën. Een waardevolle eerste stap kan een bestuurlijk bezoek aan bijvoorbeeld Oost- Groningen zijn om te leren van de route die men daar volgt inclusief alle ins en outs uit de eerste hand.

13 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek Kies voor logische momenten en sluit aan bij energierijke trajecten Voor het opzetten van projecten om de bestaande woningvoorraad aan te pakken is het van belang om logische momenten te kiezen en aan te sluiten bij energierijke trajecten. Een aantal mogelijkheden schetsen we hierna. Logische momenten: Corporatie gaat aan de slag met hun woningbezit in een gemengde wijk Gemeente gaat openbare ruimte verbeteren in een wijk Dorpsraad komt met een dorps/kernvisie Technische problemen in een wijk, bijvoorbeeld asbest, fundering of vocht Bewoners willen aan de slag met energiebesparing Energierijke trajecten Energiecoöperaties als Agem die aan de slag gaan met energiebesparing Sociale wijkteams die de veranderingen rondom de zorg begeleiden Ouderenbond/welzijnsorganisaties die voorlichting geven over seniorproof wonen Energiebedrijven die buurtgerichte acties over energiebesparing uitvoeren Gemeente die het beheer van de openbare ruimte aan burgers wil overdragen Stimuleer samenwerking tussen eigenaren In deze pilot hebben we geleerd dat eigenaar bewoners niet direct wam lopen voor termen als courantheid, waarde ontwikkeling en dergelijke. Dit zal dan niet de primaire insteek moeten zijn om met bewoners in gesprek te raken maar kan wel een belangrijk onderdeel zijn. Ook merkten we dat bewoners niet gemakkelijk te motiveren zijn tot samenwerking bij de aanpak van hun woningen en/of straat en buurt. Het stimuleren van de samenwerking tussen bewoners onderling is daarom van groot belang. Veel kan hier worden geleerd van de burgercoöperaties die overal in Nederland als paddenstoelen uit de grond springen. Drijfveren voor mensen om hier aan mee te doen zijn bijvoorbeeld: Het heft in eigen hand nemen Geen afhankelijkheid van grote bedrijven Stimuleren locale economie Deze coöperaties in het bijzonder in het domein van de energie zijn al bijzonder succesvol. Dit kan een interessant model zijn om eigenaar-bewoners in beweging te krijgen. Bedacht moet wel worden dat op terreinen als energie en zorg al veel duidelijker is dat bewoners zelf aan zet zijn. Anders gezegd: flinke inspanning is nodig om eigenaar-bewoners aan te sporen tot zelf-organisatie. Mogelijke aangrijpingspunten voor het oprichten van een bewonerscoöperatie: overdragen beheer van de openbare ruimte of aansluiten bij een energiecoöperatie die in een buurt of wijk aan de slag wil. BEWONERS COOPERATIE Een gebieds- of wijkgebonden coöperatie van woningeigenaren is een interessant model voor het vergroten van het organiserend vermogen van de groep eigenaarbewoners. Daarbij komt dat het helpt bewoners te verenigen en een duidelijke spreekbuis is naar andere partijen zoals de gemeenten en naar bedrijven waar contracten mee worden aangegaan. Bijvoorbeeld op het gebied van energie, verduurzaming van de woningen, toekomstbestendig maken et cetera. We raden de regio Achterhoek aan om hier enkele experimenten mee te doen, bij voorkeur in een stedelijk gebied en in een dorp of landelijke kern. Misschien is het aantrekkelijk om aan te sluiten bij initiatieven waar ADV al mee bezig is, zoals bijvoorbeeld in Beltrum, Geesteren en Vragender. Hier zijn al bewoners actief betrokken bij onderwerpen als duurzaamheid en energiebesparing, waardoor het waarschijnlijk gemakkelijker is om een bewonerscoöperatie op te starten.

14 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 12 Zet ook mensen met soft skills in Traditioneel is de wereld van het wonen er één van technisch georiënteerde mensen. Onderzoekers en beleidsmakers die druk bezig zijn met ontwikkelen van beleid en doen van allerlei onderzoek naar het wonen. Of mensen die actief zijn in ontwikkeling, bouw, onderhoud en installaties van woningen. Vaak hebben deze mensen niet de soft skills die nodig zijn voor het opzetten van samenwerkingsverbanden van bewoners. Dit type vaardigheden is meer aanwezig bij mensen uit de wereld van zorg, welzijn en klantencontacten. Een uitdaging voor gemeenten om hier mee om te gaan. Door een meer geïntegreerde inzet vanuit de harde en zachte kant zijn hier goede resultaten te behalen. Overigens hebben we het dan wel over een forse cultuuromslag. Onderdeel van deze cultuuromslag is de uitdaging ook voor de zachte kant om daadwerkelijk vraaggericht te gaan werken en de bewoner centraal te zetten. Dit vereist het vermogen om uit de comfortabele positie van denken in aanbodgerichte oplossingen te komen. 4.4 Groot denken, klein doen: dag van de bestaande voorraad? Hiervoor hebben we een aantal bouwstenen geschetst voor een succesvolle aanpak van de bestaande voorraad in de Achterhoek. Merendeels gaat het om zaken die op de langere termijn resultaten opleveren. Daarom raden we ook aan op de korte termijn aan zichtbaarheid en resultaat te werken. Een mogelijkheid daarvoor is bijvoorbeeld het organiseren van een dag van de bestaande voorraad in de Achterhoek. Een inspirerende dag met enkele inspirerende sprekers voor alle betrokkenen: bewoners, overheden, maatschappelijke instellingen en aanbieders. Doel van de dag: inspiratie opdoen, kennis delen, verbindingen leggen en nieuwe initiatieven vormen. Belangrijk is dat de dag wordt gedragen door enkele sterke bestuurlijke trekkers uit de Achterhoek en enkele krachtige ondernemers. De dag van de bestaande voorraad is de aftrap van een samenhangend programma om de bestaande voorraad in de Achterhoek te versterken. Bij dit programma kunnen instellingen als platform31 en NRPnationaal renovatieplatform worden betrokken om zo ook tot goede uitwisseling te komen met andere regio s en initiatieven. Onderdeel van dit programma kan zijn om een aantal woningen energieneutraal te laten maken. En hiervoor bewoners te vragen die daar interesse in hebben.

15 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 13 Bijlage A: factsheets van enkele werkzaamheden Bewonersavond Hazelder Omschrijving Betrokken partijen Op 10 juni 2013 hebben we een presentatie verzorgd over kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling van woningen voor buurtbewoners/woningeigenaren in de wijk Hazelder te Winterswijk. De avond was opgezet vanuit de gemeente Winterswijk en ADV met als doel om investeringen in duurzame woningingrepen uit te lokken. Gemeente Winterswijk ADV Stec Groep Regio Achterhoek Initiatie April 2013 Proces Samen met ADV een presentatie voorbereid Evaluatie Courantheid en waardeontwikkeling was niet iets waar mensen al mee bezig zijn. Wel met asbestproblemen, financiering van verbouwing en comfort. Duidelijk bleek dat probleempunten van mensen sterk samenhangen met hun leefsituatie: wel/geen baan, dreigend ontslag, bijna met pensieon, alles zelf verbouwd et cetera Opgeleverde documenten Overzichtsdocument woninginvesteringen die slim zijn uit oogpunt van courantheid Presentatie kansrijke woninginvesteringen en waardeontwikkeling Wooninvesteringsrapport Samenwerkingsoverleg woningcorporatie De Woonplaats Omschrijving Op 13 februari 2014 hebben we met woningcorporatie De Woonplaats in Enschede besloten aan te haken bij enkele van hun projecten in de Achterhoek. Hun missie: een flink aantal huurwoningen in de Achterhoek verduurzamen. Onze missie: ook particuliere woningeigenaren hiervoor voorlichten, enthousiasmeren en waar mogelijk aan laten haken. Projecten waarbij dit op voorhand kansrijk leek waren gesitueerd in Neede en Winterswijk. In het vervolgtraject is hier voor de Hakkelerkamp in Winterswijk gekozen. Betrokken partijen Woningcorporatie De Woonplaats Regio Achterhoek 2020 Stec Groep Initiatie Door Regio Achterhoek Proces Verschillende keren overleg met betrokken partijen Evaluatie Het samenwerkingsoverleg was op het eerste oog erg vruchtbaar. Onze doelen sloten goed op elkaar aan. Afspraak was dat de projecten van De Woonplaats leidend zouden zijn (zij hebben bezit met een aantoonbare opgave voor een duidelijke einddatum: januari 2016). Op 15 april zou de samenwerking verdere vorm krijgen in een breed gedragen project in de Hakkelerkamp in Winterswijk. Uiteindelijk heeft het project geen doorgang gevonden. Opgeleverde documenten n.v.t. Voorlichtingsavond ADV Omschrijving Betrokken partijen Initiatie Proces Evaluatie Opgeleverde documenten Op 22 april hebben we voor de leden van ADV (bouwende partijen uit de regio Achterhoek) een presentatie verzorgd over kansrijke woninginvesteringen en waardeontwikkeling met daarbij aanvullende informatie over de voor- en nadelen die bewoners ondervinden tijdens verbouwingen. ADV Stec Groep Op verzoek van ADV presenteerden we de resultaten van onze analyses Vooroverleg met ADV over de aanpak Dit resulteerde in een nuttige en geslaagde voorlichtingsavond met kennisuitwisseling. Lessen en presentatie werden daarbij goed en enthousiast onthaald. Mooie wisselwerking tussen theorie en praktijk. Checklist Het juiste moment van investeren Woonvitaliteitsscan Verbeterde presentatie kansrijke wooninvesteringen en waardeontwikkeling

16 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 14 Toekomstbestendige woonwijk Hakkelerkamp Omschrijving Sinds 15 april 2014; concretisering van de samenwerking met woningcorporatie De Woonplaats. Zij vernieuwen hun huurwoningen in de Winterswijkse wijk Hakkelerkamp en wij kunnen hier in een breder samenwerkingsverband op inspringen en ook de particuliere woningeigenaren benaderen en voorlichting met als doel: een toekomstbestendige woonwijk. Betrokken partijen Gemeente Winterswijk Woningcorporatie de Woonplaats Stec Groep Regio Achterhoek 2020 Makelaar Enning Bouwbedrijf WAM Van Duren In een later stadium ADV Initiatie Stec Groep en Regio Achterhoek 2020zijn via contact met De Woonplaats bij de gemeente Winterswijk terechtgekomen. Op basis hiervan is een bredere projectgroep tot stand gekomen. Proces Lang en tamelijk stroperig. Bij de eerste bijeenkomst bestond er veel energie om het project op te starten, maar al vanaf de tweede bijeenkomst (stappenplan met verantwoordelijkheden) wilde de gemeente Winterswijk geen actieve rol meer en eiste juist een rol op voor ADV. Toen De Woonplaats voor de Hakkelerkamp een andere uitvoerende partij koos dan WAM Van Duren, haakte ook deze af. Dit betekende bovendien dat De Woonplaats op eigen initiatief haar opdracht ging uitvoeren en geen deel meer wilde nemen in dit project. Makelaar, Stec en Regio Achterhoek bleven daarmee over en ADV schoof net aan. Toen bij deze vierde bijeenkomst ook de makelaar inzag dat het project geen enkele bredere achtergrond meer had, werd het project in gezamenlijkheid vroegtijdig beeindigd op 19 september Evaluatie Afbrokkelend draagvlak en gebrek aan commitment en ownerschip bij cruciale partners in het project. Opgeleverde documenten Stappenplan Toekomstbestendige woonwijk Hakkelerkamp Uitnodigingsbrief bewonersavond Flyer bewonersavond Financiele arragementen Hoe Courant is Uw Pand Document met achtergrondinformatie over de wijk Hakkelerkamp Keukentafelgesprek Vorden Omschrijving Betrokken partijen Initiatie Proces Evaluatie Opgeleverde documenten Keukentafelgesprek Rekken Omschrijving Betrokken partijen Initiatie Proces Op 3 juni 2014 vond het eerste keukentafelgesprek in een 2-onder-1-kap woning van een ouder echtpaar in Vorden. Zij zijn nog erg vitaal en wonen met veel plezier in hun woning. Ze willen dus liever niet verhuizen en geniet van hun tuin en butiengebied, maar merken ook dat hun gezondheid langzaam minder wordt en de kans op een plotselinge verslechtering groter wordt. De vraag: wat te doen met de woning en de woonsituatie. Ouder echtpaar Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woning- en/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog rijdende rechter gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Het oudere echtpaar gaf zelf aan dat ze het liefst zo lang mogelijk in hun woning wilden blijven wonen. Door te kijken naar mogelijkheden hoe dit het beste ingevuld kon worden viel de optie om op korte termijn te verhuizen af en dat gaf rust. Het echtpaar was daarmee bevreesd dat een grootscheepse verbouwing nodig zou zijn om aan hun woonwensen tegemoet te blijven komen. Toen we adviseerden dat een dergelijke zorgwoning weinig courant is en dat kleine ingrepen zoals trapliften, zitdouches en bredere deurposten aanzienlijk goedkoper zijn gaf dat veel duidelijkheid en richting. Door vervolgens te wijzen op het WMO-loket bij gemeenten en plaatselijke belangenverenigingen voor ouderen was het echtpaar verder geholpen. Kort adviesrapport Tevens op 3 juni 2014, vond het tweede keukentafelgesprek plaats in een hoekwoning van een gezin in Rekken. Dit gezin had de hoekwoning enkele jaren geleden gekocht van een woningcorporatie en nu ze drie kinderen rijker zijn, is het gezin op zoek naar een ruimere woning dichterbij het werkgebied van de man in Borculo/Zutphen. De woning verkoopt echter zeer lastig en na een jaar tijd had men nog geen kijkers over de vloer gehad. Gezin met drie kinderen Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woning- en/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog rijdende rechter gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving.

17 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 15 Evaluatie Opgeleverde documenten Keukentafelgesprek Miste Omschrijving Betrokken partijen Initiatie Proces Evaluatie Opgeleverde documenten Keukentafelgesprek Ruurlo Omschrijving Betrokken partijen Initiatie Proces Evaluatie Opgeleverde documenten Contact over de verkoopbaarheid was enkel gevoerd met de plaatselijke makelaar. Het belangrijkste marketingkanaal daarbij was Funda. Door eerst te kijken naar gemiddelde transactieprijzen voor hoekwoningen in de regio Berkelland, hebben we vastgesteld dat de vraagprijs aan de forse kant was. Het gezin was door deze gegeven prijsinformatie overtuigd van het feit dat ze wat aan de hoge kant zaten en hebben in een iets later staduim besloten de prijs te verlagen. Daarbij hebben we nieuwe mogelijkheden verkend om de woning beter inde markt te zetten. Er zijn na het gesprek nieuwe foto s genomen en men is gaan adverteren in lokale en regionale bladen en via marktplaats. Of het huis inmiddels verkocht is, is ons onbekend. Wel heeft het gezin ons laten weten dat ze het gesprek zeer geslaagd vonden en hebben zich inmiddels enkele kijkers gemeld voor de woning. Ook hebben we contact gelegd met de gemeente en de bewoners geadviseerd contact te zoeken met de dorpsraad om te kijken of een gezamenlijke actie mogelijk is bij het verbeteren van de openbare ruimte. Verder hebben we aangeraden om contact te zoeken met andere verkopers in het dorp om de mogelijkheden van gezamenlijke dorpspromotie te verkennen. Kort adviesrapport Op 5 juni 2014 vond het derde keukentafelgesprek plaats in een woonboerderij van een gezin in Miste, gemeente Winterswijk. Dit gezin had voor hun gevoel een erg hoge energierekening en wilde daarom kijken welke ingrepen het beste zouden passen om die omlaag te krijgen. Zelf hadden ze al vloerverwarming in een gerenoveerd huis. Ook was een houtkachel aanwezig en zat men te denken aan zonnepanelen op het dak. Gezin met twee kinderen Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woning- en/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog rijdende rechter gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Wij vonden de energierekening aan de hoge kant. Het kiezen voor zonnepanelen is naar ons idee echter pas een zinvolle investering nadat grotere besparingsposten (isolatie, zuinige CV-ketel, etc.) zijn genomen. We hebben daarom een ronde door het huis gemaakt om te kijken waar nog warmte verloren ging. Toen bleek dat de verbouwing van enkele jaren terug weliswaar voor moderne open ruimten heeft gezorgd, maar dat niets is gedaan aan isolatie. Op bovenverdiepingen was zelfs sprake van aanzienlijke tocht en op enkele plekken in huis was nog geen dubbelglas aangebracht. Dit was een aanzienlijke eyeopener voor de bewoners zelf. Zij hebben dan ook gekozen voor zeer rendabele investering in isolatie en dubbel glas. Zonnepanelen zijn nog steeds een goed idee, maar komen pas later aan de orde. Kort adviesrapport Op 16 juni vond het vierde keukentafelgesprek plaats ineen ruime vrijstaande woning van een ouder echtpaar in Ruurlo. Dit echtpaar had hun ruime woning geheel zelf ontworpen en had daarbij met alle persoonlijke wensen rekening gehouden. Het huis kent onder anderen een erg ruime geheel meeverwarmde garage aan huis, een flinke tuin, extra brede deurposten en is geheel drempelloos. Nu wil men het huis verkopen, maar blijkt de markt flink tegen te zitten. Ouder echtpaar Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woning- en/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog rijdende rechter gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Door eerst te kijken naar gemiddelde transactieprijzen voor vrijstaande woningen in de regio Ruurlo, hebben we vastgesteld dat de vraagprijs aan de forse kant was. Het echtpaar was hier kritisch op, aangezien hun woning van alle gemakken voorzien is en daarmee dus meer waard is dan vergelijkbare objecten. Wij gaven echter aan dat een geheel meeverwarmde garage een zeer specifieke doelgroep aanspreekt. Daarbij ligt de woning aan alle kanten ingeklemd tussen andere woningen en komt het uit op een nauwe doodlopende straat. Dit zorgt ervoor dat de woning wellicht eerder iets minder waard is dan meer. Geen leuke boodschap, maar wel verhelderend. Daarbij kwamen de uitzonderlijke kwaliteiten van het huis naar ons idee te weinig voor het voetlicht. Door enkele specifieke foto s te maken, plus een luchtfoto en wat uitleg over de kernkwaliteiten van het huis, kon men het aantrekkelijker inde markt zetten. Zo gezegd, zo gedaan en ook hier hebben we erg positieve reacties op mogen ontvangen. Kort adviesrapport

18 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 16 Keukentafelgesprek Hengelo Omschrijving Betrokken partijen Initiatie Proces Evaluatie Opgeleverde documenten Op 25 juli vond het vijfde keukentafelgesprek plaats in een woonboederij van een ouder echtpaar net buiten de bebouwde kom van Hengelo. Ook deze woning voldeed aan alle gebruiksgemakken van de huidige tijd met verruimde deurposten, drempelloos, goed geisoleerd en een zeer courante locatie in het buitengebied, maar vlakbij de dorpse voorzieningen van Hengelo. Reden van dit gesprek was een algemene check-up, men zocht naar een beeld over de huidige waarde van het object en mogelijke ingrepen in de woning die nog kansrijk konden zijn. Ouder echtpaar Stec Groep Stec Groep plaatste met hulp van Regio Achterhoek een persbericht in lokale en regionale media en huis-aan-huisbladen, waarbij woningeigenaren met hun problemen/vragen/uitdagingen op woongebied terecht konden bij Stec Groep voor onafhankelijk advies en meedenken. Na verspreiding van het persbericht werden we door een tiental woningeigenaren benaderd, na een korte screening (vragen/problemen moesten wel echt over woning- en/of woonomgeving gaan, met daarbij de wil om zelf actie te ondernemen in het oplossen van de problemen) zijn vijf keukentafelgesprekken ingepland met woningeigenaren in de Achterhoek. Cases die afvielen hadden vaak een hoog rijdende rechter gehalte of gingen over problemen die te ver af stonden van woning of woonomgeving. Door te kijken naar transactiecijfersvan referentieobjecten hebben we een redelijk beeld vastgesteld van de huidige waarde van het object. Dit lag in lijn met de gedachten van het echtpaar. Daarbij ligt de boerderij nabij het dorp Hengelo in het groene buitengebied. Deze combinatie maakt het ook richting de toekomst een aantrekkelijk object. Een gedachte van de het stel bestond om te investeren in zonnepanelen. Aangezien het overgrote deel van de energierekening echter bestond uit kosten voor gas, kan een investering in zonnecollectoren juist interessanter zijn. De gedachte nam men mee naar de toekomst. Ook hier was men zeer te spreken over de gegeven adviezen en de onafhankelijkheid ervan. Kort adviesrapport

19 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 17 Bijlage B: voorbeeld keukentafelgesprek Even wat gegeven op een rij Waar liggen verbeterpunten? Hoe courant is uw pand? Uw woning en de mogelijkheden Woningtype: Vrijstaand/Woonboerderij Bouwjaar woning: 1920 Woonoppervlak: +/- 250 m 2 Energielabel: Geen (B?) Huishoudenssamenstelling: twee personen Woonmilieu: Landelijk Buurt: uitstraling/ woonkwaliteit Buurt: winkels/ horeca/faciliteiten Woning: waarde Woning: hypotheekomvang Woning: energietechnische staat Stec Groep aan opdrachtgever Rien Ramerman 25 juli 2014 Verhuisplannen: Nee Verbouwplannen: Nee Buurt: sociale samenstelling Woning: levensloopbestendigheid Woning: comfort Woning: ruimte/ omvang Geen directe ideeën of plannen, maar vooral benieuwd hoe de woning er voor staat U gaf aan dat u geen directe problemen ondervindt aan uw woning Ook heeft u geen verhuisplannen, verbouwplannen of acute verbeterpunten (zie vorige slide) U gaf verder aan dat u momenteel vooral last heeft van een droge tuin en larven die de wortels van het gras aantasten. Ook helpen vogels en konijnen niet mee om uw gazon op orde te houden Voor de courantheid van de woning heeft dit echter geen effect, u bent vooral benieuwd naar een objectief oordeel over de courantheid van uw woning de mogelijke verkoopbaarheid in de toekomst Courante woning op een idyllische locatie met faciliteiten nabij Uw woning staat er kwalitatief erg goed voor De woning is goed geïsoleerd en is van binnen erg bij de tijd (brede openslaande deuren, licht, ruimte, vloerverwarming, etc.) Ook zijn alle belangrijke faciliteiten gelijkvloers, zijn er weinig drempels en dus is de woning is behoorlijk levensloopbestendig De locatie is zeer idyllisch en belangrijke faciliteiten (supermarkt, school, sport, etc.) zijn op korte afstand van ca. 1,5 kilometer Enige minpunt van de locatie is de bovenregionale ontsluiting: er zijn weinig tot geen snelwegen of treinstations in de nabijheid Al met al is uw woning erg toekomstbestendig en zal het ook binnen een krimpende markt een aantrekkelijk object blijven Huishoudens in Berkelland en Bronckhorst krimpen richting 10% tot 2050 Bron: Provincie Gelderland, 2011

20 Hoe courant is uw pand? Lessen uit pilot ruimtelijke transformatie in de Achterhoek 18 Krimp is enerzijds een bedreiging voor uw woningwaarde, anderzijds zal de kwaliteit van woning en locatie de doorslag geven De gemeente Bronckhorst staat voor een fikse krimpopgave tot 2050, met uw unieke woning en woonomgeving kunt u echter voorlopig vooruit De huidige woningmarkt in Doetinchem en omgeving: 59 transacties van vrijstaande woningen in het afgelopen kwartaal; 103 in het afgelopen halfjaar Mediane transactieprijs tussen en per m² woonoppervlak voor vrijstaande woningen Website NVM: Zonnecollectoren bieden wellicht betere perspectieven dan zonnepanelen U gaf aan na te denken over het plaatsen van zonnepanelen op uw schuur om hiermee elektriciteit op te wekken Installatie blijkt echter relatief duur en bij de huidige prijs voor elektriciteit bedraagt de terugverdientijd meer dan 10 jaar Bij tussentijdse verkoop is uw huis interessanter (en dus waardevoller) met de aanwezigheid van zonnepanelen De precieze meerwaarde is echter moeilijk vast te stellen en daarbij is elektriciteit redelijk goedkoop en kan het richting de toekomt ook goedkoper worden Het overgrote deel van uw energierekening bestaat uit stookkosten (gasverbruik) en dus kunnen zonnecollectoren (verwarmen van water via metaal) wellicht beter perspectieven bieden Slimme investeringen op een rij Waardeverhogend: Woninginhoud vergroten Energetische maatregelen Achterstallig onderhoud Comfortverhogend: Cosmetische ingrepen zoals een keuken Of een badkamer Belangrijk voor de waarde van een woning Wel: ingrepen die objectief iets toevoegen (ruimte, energiebesparing) Niet: ingrepen die subjectief iets toevoegen (stijl, kleur, smaak) Vraag: welke instantie kan advies geven over levensloopbestendig wonen en de kosten hiervan? In eerste instantie is dat de gemeente, via de website, of via het WMO-loket (Wet Maatschappelijke Ondersteuning) Via het ANBO (Algemene Nederlandse Bond voor Ouderen)

Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies

Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies Transformatie bestaande woningvoorraad Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies Kansen en uitdagingen voor West-Brabant Thema s/ Agenda: 1. Steden en (kleine)

Nadere informatie

Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want:

Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want: Marktanalyse Markt functioneert nu mondjesmaat, er is meer potentieel dan nu wordt gerealiseerd, want: Onbekendheid gebouweigenaren & gebruikers met de mogelijkheden en winst die te behalen valt Ondoorzichtige

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Belanghoudersbijeenkomst

Belanghoudersbijeenkomst V e r s l a g Belanghoudersbijeenkomst Donderdag 17 november was u met ruim 30 andere genodigden aanwezig bij de belanghoudersbijeenkomst van Woningstichting Bergh. Een bijeenkomst waarbij wij graag twee

Nadere informatie

Naar slim integraal regionaal programmeren: voorbeeld Kop van Noord-Holland

Naar slim integraal regionaal programmeren: voorbeeld Kop van Noord-Holland Naar slim integraal regionaal programmeren: voorbeeld Kop van Noord-Holland Peter van Geffen en Evert-Jan de Kort 29 oktober 2014 Satéprikker door programmering Vergelijkbaar veranderproces, vergelijkbare

Nadere informatie

PROJECTPLAN METERS MAKEN IN DE ESHOF

PROJECTPLAN METERS MAKEN IN DE ESHOF PROJECTPLAN METERS MAKEN IN DE ESHOF De Eshof op weg naar energie neutraal! = woningen Eshof naar nul op de meter = Inhoud 1. Ambitie: naar meest duurzame wijk van Elst? 2. Meten is weten: per wijk per

Nadere informatie

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018

Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 2 Programma Zelfbouw Rotterdam 2015-2018 pakjeruimte.nl zelfbouw@rotterdam.nl facebook.com/zb010 pinterest.com/pakjeruimte Programma zelfbouw rotterdam 2015-2018

Nadere informatie

Stadsdialoog particuliere woningverbetering

Stadsdialoog particuliere woningverbetering Stadsdialoog particuliere woningverbetering Jasper van der Wal, Hiske de Ridder en Rob van Beek 6 oktober 2013 14.30 uur Opening 14.35 uur Terugkoppeling resultaten van de stadsenqûete 14.45 uur Nadere

Nadere informatie

BZK-pilot regionaal kiezen detailhandel. Regio s Kop van Noord Holland en West-Brabant. Stec Groep

BZK-pilot regionaal kiezen detailhandel. Regio s Kop van Noord Holland en West-Brabant. Stec Groep BZK-pilot regionaal kiezen detailhandel Regio s Kop van Noord Holland en West-Brabant Stec Groep Evert-Jan de Kort en Peter van Geffen 24 april 2014 Transitie: nieuwe realiteit retail Minder draagvlak

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Koopsom 169.500,- k.k.

Koopsom 169.500,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein 14 oktober 2013 verandering in denken: één woningportefeuille welke woningen hebben we nodig

Nadere informatie

Voortzetting van de subsidieregeling

Voortzetting van de subsidieregeling Voortzetting van de subsidieregeling De huidige regeling Leefbaarheid en Gemeenschapsvoorzieningen is zo succesvol dat deze recht doet aan continuering. De 60 aanvragen bij de laatste tranche van deze

Nadere informatie

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen

Onderwerp Beantwoording vragen PvdA-fractie inzake gebruik leegstaande panden om woningnood op korte termijn op te lossen PvdA-fractie T.a.v. Mevrouw A. Postma De Roede 12 9285 VK Buitenpost Dossiernummer : n.v.t. Stuknummer : n.v.t. Behandeld door : E. Idsardi Email : gemeente@achtkarspelen.nl Uw brief/mail van Uw kenmerk

Nadere informatie

Gangmakers voor Bussum!

Gangmakers voor Bussum! Met de fusie tussen Bussum, Naarden en Muiden in het vizier en de op handen zijnde Raadsverkiezingen in maart 2014 geeft de Bussumse Ondernemers Vereniging (BOV) met dit pamflet haar visie op de economische

Nadere informatie

Meer woonkansen voor ouderen

Meer woonkansen voor ouderen Meer woonkansen voor ouderen Ouderen willen zo lang mogelijk in hun vertrouwde leefomgeving blijven wonen. Met een slimme combinatie van maatregelen maakt u als gemeente dat mogelijk. Uw resultaten: Efficiënte

Nadere informatie

DE OPGEWEKTE WONING CLUB Samen aan de slag, voor jouw duurzame huis!

DE OPGEWEKTE WONING CLUB Samen aan de slag, voor jouw duurzame huis! DE OPGEWEKTE WONING CLUB Samen aan de slag, voor jouw duurzame huis! Wat is de Opgewekte Woning Club? De Opgewekte Woning Club is een slimme aanpak welke energiezuinig wonen en verbouwen bij woningeigenaren

Nadere informatie

JA: WONEN VOOR IEDEREEN! WENJEN FOAR ELKENIEN PVDA FRYSLÂN WONINGPLAN

JA: WONEN VOOR IEDEREEN! WENJEN FOAR ELKENIEN PVDA FRYSLÂN WONINGPLAN JA: WONEN VOOR IEDEREEN! WENJEN FOAR ELKENIEN PVDA FRYSLÂN WONINGPLAN Foto: Jeroen Mul/Flickr, Creative Commons JA: STEVIG INZETTEN OP BETAALBAAR EN GOED WONEN VOOR IEDEREEN! De afgelopen jaren is er dankzij

Nadere informatie

Infoavond 8 oktober 2015 Yvonne Feuerhahn. Hoe begin je? Met het duurzamer maken van je huis?

Infoavond 8 oktober 2015 Yvonne Feuerhahn. Hoe begin je? Met het duurzamer maken van je huis? Infoavond 8 oktober 2015 Yvonne Feuerhahn Hoe begin je? Met het duurzamer maken van je huis? Yvonne Feuerhahn ambassadeur adviseur architect Sinds 2010 dagelijks bezig met het verduurzamen van bestaande

Nadere informatie

Trumanlaan 12 - Goes

Trumanlaan 12 - Goes q Trumanlaan 12 - Goes Vraagprijs 159.000,- k.k. Omschrijving Trumanlaan 12 - Goes Aantrekkelijke hoekwoning met berging en vrij uitzicht aan de achterzijde. Deze hoekwoning met maar liefst 4 slaapkamers

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Bezwaren en oplossingen analyse van de denktanksessies installatiebranche

Bezwaren en oplossingen analyse van de denktanksessies installatiebranche Bezwaren en oplossingen analyse van de denktanksessies installatiebranche Bezwaren / Opmerkingen uit de Yellow paper sessie van 25-06-2014 Omvang 1. Alleen voor grote bedrijven met grote projecten 2. Te

Nadere informatie

Factsheet Integrale gebiedsaanpak. Trekker: regio Achterhoek

Factsheet Integrale gebiedsaanpak. Trekker: regio Achterhoek Factsheet Integrale gebiedsaanpak Trekker: regio Achterhoek Menzis en gemeenten werken samen om tot samenhangende hulp, ondersteuning en zorg in dorpen te komen Wie? Zorgverzekeraar Menzis, de gemeente

Nadere informatie

Vooruit naar de oorsprong

Vooruit naar de oorsprong Vooruit naar de oorsprong strategisch kader 2014-2016 1 Strategisch kader in 12 puntjes 1 We zien goed en plezierig wonen als basis van bestaan 2 We bieden mensen met lagere inkomens goede, passende woonruimte

Nadere informatie

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING

MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING MODEL SWOT ANALYSUS REAL ESTATE SWOT-ANALYSUS REAL ESTATE TOELICHTING EN HANDLEIDING PORTEFEUILLEMANAGEMENT EN SWOT ANALYSE Portefeuillemanagement is een dynamisch proces waarbij telkens opnieuw geanalyseerd,

Nadere informatie

1. probleemverkenning

1. probleemverkenning 1. probleemverkenning Particuliere woningvoorraad is van essentieel belang! Nieuwbouw: 200 woningen per jaar, bestaande voorraad: 35.400 woningen! Sociale huursector (HW Wonen): 10.000 won. Particuliere

Nadere informatie

Initiatieven in je stad; op je handen zitten of op je handen staan?

Initiatieven in je stad; op je handen zitten of op je handen staan? Stedelijke vernieuwing Lelystad Initiatieven in je stad; PowerPoint Stedelijke vernieuwing presentatie op uitnodiging. Lelystad op je handen zitten of op je handen staan? Jop Fackeldey, 11 februari 2014

Nadere informatie

Communiceren met ouderen

Communiceren met ouderen Communiceren met ouderen 1. Introductie a) Het SEE-GREEN project Het SEE-GREEN project is een Europees initiatief om de gevolgen voor de oudere generatie burgers in onze gemeenschappen te bepalen wanneer

Nadere informatie

KENNISNEMEN VAN Onze gemeentelijke inzet ter stimulering van de economische ontwikkeling en herinvulling of transformatie van kantoorpanden.

KENNISNEMEN VAN Onze gemeentelijke inzet ter stimulering van de economische ontwikkeling en herinvulling of transformatie van kantoorpanden. RAADSINFORMATIEBRIEF Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 4375297 Aan : Gemeenteraad Datum : 1 juli 2013 Wethouder P. van den Berg Wethouder G.J. van der Werff Programma : 10. Economie en wonen Portefeuillehouder

Nadere informatie

Presentatie Guus Ydema, directeur AGEM NCLG Achterhoek 21 april 2016

Presentatie Guus Ydema, directeur AGEM NCLG Achterhoek 21 april 2016 Presentatie Guus Ydema, directeur AGEM NCLG Achterhoek 21 april 2016 Inhoudsopgave presentatie 1. Energietransitie: besparing, opwekking, ruimte 2. AGEM, stand van zaken 3. Programma Zon op Erf De urgente

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Vraagprijs 210.000,- k.k.

Vraagprijs 210.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagprijs 259.000,- k.k.

Vraagprijs 259.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagprijs 285.000,- k.k.

Vraagprijs 285.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Ontbijtbijeenkomst GRIC Gilze en Rijen 16 september 2015

Ontbijtbijeenkomst GRIC Gilze en Rijen 16 september 2015 Ontbijtbijeenkomst GRIC Gilze en Rijen 16 september 2015 Krijn Ratsma (architect en voorzitter Stichting Energieke Regio) inhoud: ontstaan Energieke Regio opzet van het project ook in Gilze en Rijen? ons

Nadere informatie

Masterclass Provincie Zuid-Holland Gouda 17 september 2015

Masterclass Provincie Zuid-Holland Gouda 17 september 2015 Masterclass Provincie Zuid-Holland Gouda 17 september 2015 Krijn Ratsma (architect en voorzitter Stichting Energieke Regio) inhoud: ontstaan Energieke Regio opzet van het project ook in uw regio? bedrijvencoöperatie?

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Vraagprijs 225.000,- k.k.

Vraagprijs 225.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden verleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagprijs 199.000,- k.k.

Vraagprijs 199.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

9. Gezamenlijk ontwerpen

9. Gezamenlijk ontwerpen 9. Gezamenlijk ontwerpen Wat is het? Gezamenlijk ontwerpen betekent samen aan een nieuw product werken, meestal op een projectmatige manier. Het productgerichte geeft richting aan het proces van kennis

Nadere informatie

Terugblik bewonersavond

Terugblik bewonersavond Februari 2014 PAGINA 1 In dit nummer Terugblik bewonersavond Nieuwbouw: Parkietstraat & Vinkenstraat Vogels voeren Aanleg Park Nieuwbouw Parkbuurt Terugblik bewonersavond Enthousiasme over de nieuwbouwplannen

Nadere informatie

AMBITIELIJST VERDUURZAMEN WONING. NAW gegevens. Straat: Postcode: Plaats: Tel nr.: e-mail: HUIDIGE SITUATIE

AMBITIELIJST VERDUURZAMEN WONING. NAW gegevens. Straat: Postcode: Plaats: Tel nr.: e-mail: HUIDIGE SITUATIE AMBITIELIJST VERDUURZAMEN WONING NAW gegevens Naam: Straat: Postcode: Plaats: Tel nr.: e-mail: Datum: HUIDIGE SITUATIE 1. Waardevolle elementen woning Ja nee nvt - Locatie - Tuin - Uitzicht - Bezonning

Nadere informatie

Vraagprijs 169.500,- k.k.

Vraagprijs 169.500,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Startnotitie Visie winkelcentra Heemstede (eerste fase)

Startnotitie Visie winkelcentra Heemstede (eerste fase) Startnotitie Visie winkelcentra Heemstede (eerste fase) 1. Inleiding In het collegeakkoord voor de periode 2014-2018 is als één van de doelstellingen geformuleerd: Het college zet zich in voor een florerende

Nadere informatie

Adriaan Butijnweg 16 - Rilland

Adriaan Butijnweg 16 - Rilland q Adriaan Butijnweg 16 - Rilland Vraagprijs 170.000,- k.k. Omschrijving Adriaan Butijnweg 16 - Rilland In de dorpskern van Rilland gelegen, tot in de puntjes verzorgde hoekwoning met vrijstaande garage.

Nadere informatie

Duurzaam (T)huis. Evaluatie fase 1

Duurzaam (T)huis. Evaluatie fase 1 DUURZAAM Duurzaam (T)huis DUURZAAM Evaluatie fase 1 Duurzaam (T)huis is op 9 september 2009 van start gegaan. Met Duurzaam (T)huis worden eigenaar-bewoners in de gemeente Dalfsen gestimuleerd om werk te

Nadere informatie

Duurzaamheid in Boswinkel Oost

Duurzaamheid in Boswinkel Oost Programma Waarom energiezuinig en duurzaam (ver)bouwen? Waarom energiemonitoring Duurzaamheid in Boswinkel Oost Energiemonitoring Velve Lindenhof, Enschede De energiezuinigste wijk van Enschede De uitvraag

Nadere informatie

Energieke Regio in Holland Rijnland? Alphen aan den Rijn 11 november 2015

Energieke Regio in Holland Rijnland? Alphen aan den Rijn 11 november 2015 Energieke Regio in Holland Rijnland? Alphen aan den Rijn 11 november 2015 Krijn Ratsma (architect en voorzitter Stichting Energieke Regio) inhoud: ontstaan Energieke Regio opzet van het project ook in

Nadere informatie

Energie besparen doen we samen! 18 november 2014 Ilse Hoenderdos Brabantse Milieufederatie

Energie besparen doen we samen! 18 november 2014 Ilse Hoenderdos Brabantse Milieufederatie Energie besparen doen we samen! 18 november 2014 Ilse Hoenderdos Brabantse Milieufederatie Brabantse Milieufederatie Stichting, non-profit maatschappelijke belangenorganisatie Natuur, milieu, landschap

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE DUURZAAMHEID donderdag 19 maart 2015 Duurzaamheid Duiding en context Groningen heeft de ambitie om in 2035 een energieneutrale stad te zijn.

Nadere informatie

Musselkanaal Projectenagenda 2014-2015

Musselkanaal Projectenagenda 2014-2015 Musselkanaal Projectenagenda 2014-2015 Programma Projectenagenda Musselkanaal Dit stuk beschrijft het programma en de projectenagenda van Musselkanaal. Het programma vloeit voort uit de dorpsvisie van

Nadere informatie

Verslag Inspiratielab Zevenaar (Zonnemaat)

Verslag Inspiratielab Zevenaar (Zonnemaat) Verslag Inspiratielab Zevenaar (Zonnemaat) Programma: - 15:00: Ontvangst in wijkcentrum De Maatjes, Kardinaal de Jongstraat 4, 6904 BE te Zevenaar. - 15:15: Bespreken van de startnotitie door Henk Jan

Nadere informatie

Leerervaringen excursie Nijmegen

Leerervaringen excursie Nijmegen Leerervaringen excursie Nijmegen In het kader van het project Watercoalitie van het Ministerie van I&M vond op 10 september 2012 een excursie plaats. Medewerkers van het ministerie, de gemeenten Delft

Nadere informatie

Brochure. Koopsom 499.000,-- v.o.n. Aanvaarding: in overleg. Achterseweg 4 te Heerde WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL

Brochure. Koopsom 499.000,-- v.o.n. Aanvaarding: in overleg. Achterseweg 4 te Heerde WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL Brochure Achterseweg 4 te Heerde Koopsom 499.000,-- v.o.n. Aanvaarding: in overleg De zon zien opkomen en zien ondergaan, altijd een soort vakantiegevoel., dat gaat u ondervinden wanneer op deze fantastische

Nadere informatie

Vragen en antwoorden nav bijeenkomst 25 juni en vragen gesteld door bewonerscommissie De Binding

Vragen en antwoorden nav bijeenkomst 25 juni en vragen gesteld door bewonerscommissie De Binding Vragen en antwoorden nav bijeenkomst 25 juni en vragen gesteld door bewonerscommissie De Binding Algemene vragen De vakantieperiode begint nu, kunnen we het niet wat rustiger aan doen, om iedereen de gelegenheid

Nadere informatie

Koopsom 136.800,- k.k.

Koopsom 136.800,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Koopsom 182.000,- k.k.

Koopsom 182.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagstelling. 3. Hoe ga je met elkaar aan het werk; welke vaardigheden en competenties zijn nodig?

Vraagstelling. 3. Hoe ga je met elkaar aan het werk; welke vaardigheden en competenties zijn nodig? Vraagstelling 1. Wat vragen opdrachtgevers en gebruikers werkelijk en hoe kunnen aanbieders kansen pakken door hun dromen waar te maken? 2. Hoe ontstaat een win-win situatie door gebruik te maken van elkaars

Nadere informatie

Koopsom 175.000,- k.k.

Koopsom 175.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagprijs 215.000,- k.k.

Vraagprijs 215.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagprijs 159.000,- k.k.

Vraagprijs 159.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

= = Besluitvormende raadsvergadering d.d. 28 mei 2013 Agendanr. 7.

= = Besluitvormende raadsvergadering d.d. 28 mei 2013 Agendanr. 7. *ZE946A470E0* = = Besluitvormende raadsvergadering d.d. 28 mei 2013 Agendanr. 7. Aan de Raad No.ZA.13-22432/DV.13-190, afdeling Ruimte. Sellingen, 16 mei 2013 Onderwerp: Beleidsvisie Wonen en Leven Inleiding

Nadere informatie

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant'

'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' 'Maak werk van Vrije tijd in Brabant' OPROEP VANUIT DE VRIJETIJDSSECTOR Opgesteld door: Vrijetijdshuis Brabant, TOP Brabant, Erfgoed Brabant, Leisure Boulevard, NHTV, MKB, BKKC, Stichting Samenwerkende

Nadere informatie

Opplussen in Eefde. Drs. Eric Schellekens Senior adviseur wonen welzijn zorg Laagland advies 06-25 05 17 56

Opplussen in Eefde. Drs. Eric Schellekens Senior adviseur wonen welzijn zorg Laagland advies 06-25 05 17 56 Opplussen in Eefde Drs. Eric Schellekens Senior adviseur wonen welzijn zorg Laagland advies 0625 05 17 56 1 Opplussen in Lochem Wat brengt de workshop?: Wat verklaart het succes in Eefde? Kernboodschap:

Nadere informatie

FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER

FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER FUNCTIEPROFIEL DIRECTEUR - BESTUURDER december 2014 DE ORGANISATIE Woonstichting is een toegelaten instelling met als statutair werkgebied de gemeente Lelystad. heeft 8.700 woningen (ongeveer 30% van de

Nadere informatie

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010 Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken

Nadere informatie

TE KOOP: Westvest 115 3111 BT Schiedam

TE KOOP: Westvest 115 3111 BT Schiedam TE KOOP: Westvest 115 3111 BT Schiedam Hargplein 118 3121 VG Schiedam t: 010-246 44 44 e: info@ankebodewes.nl i: www.ankebodewes.nl Omschrijving LET OP! IN PRIJS VERLAAGD! DIT BETREFT EEN BIEDEN VANAF

Nadere informatie

Vraagprijs 189.000,- k.k.

Vraagprijs 189.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Huurprijs 920,44 p.m.

Huurprijs 920,44 p.m. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor G. Kok BV is de makelaar van de verhuurder. Wij adviseren u uw eigen makelaar mee te nemen voor uw belangenbehartiging

Nadere informatie

Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering

Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering Naar een effectief gemeentelijk instrumentarium voor particuliere woningverbetering 6-5-2012 Delft University of Technology Challenge the future Rollen particuliere woningeigenaar en gemeente bij PWV*

Nadere informatie

Experimenten Particuliere Woningvoorraad Groningen

Experimenten Particuliere Woningvoorraad Groningen Beknopte informatie over Experimenten Particuliere Woningvoorraad Groningen Op zoek naar praktische en haalbare oplossingen voor boventallige of verwaarloosde particuliere woningen in de Groningse krimpregio's.

Nadere informatie

De straatondernemers. visie & business plan krimp 26 oktober 2011

De straatondernemers. visie & business plan krimp 26 oktober 2011 De straatondernemers visie & business plan krimp 26 oktober 2011 Desiree Markiet (Rochdale Projectontwikkeling) Marc Koehler (Marc Koehler Architects) Armand Paardekoper- Overman (OIII architecten) Xander

Nadere informatie

Informatieavond Bajonetlocatie 15 en 16 juni 2011

Informatieavond Bajonetlocatie 15 en 16 juni 2011 Informatieavond Bajonetlocatie 15 en 16 juni 2011 Inhoud presentatie 1. Aanleiding: - goede woningen - goede en vitale wijk 2. Programma (wat gaan we doen): Geleidelijke bloksgewijze aanpak - Van de woningen

Nadere informatie

Intentieovereenkomst. Asbest van het bedrijfsdak

Intentieovereenkomst. Asbest van het bedrijfsdak Intentieovereenkomst Asbest van het bedrijfsdak Intentieovereenkomst Wij, vertegenwoordigers van bestuursorganen en organisaties die werken aan de realisatie van een gezond en veilig leefmilieu, economie

Nadere informatie

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Locatie: De Spie, gemeentekantoor Vught Tijd: 19.30 uur-22.00 uur 1. Inleiding Op maandagavond 12 oktober jl. vond de inwonersbijeenkomst plaats over

Nadere informatie

Beter worden door te leren van vergelijken in blended leertrajecten

Beter worden door te leren van vergelijken in blended leertrajecten Beter worden door te leren van vergelijken in blended leertrajecten Stichting Benchmark GGZ Rembrandtlaan 46 3723 BK Bilthoven T +31 (0) 30 229 90 90 W www.sbggz.nl Inhoudsopgave 1 Het speelveld in beeld...

Nadere informatie

BVR Groep BV. RENO+ Renovatieconcept voor particulieren

BVR Groep BV. RENO+ Renovatieconcept voor particulieren BVR Groep BV RENO+ Renovatieconcept voor particulieren BVR Groep BV RENO+ Renovatieconcept voor particulieren 2 BVR Groep BV RENO+ Renovatieconcept voor particulieren Inleiding 3 Over enige tijd gaat de

Nadere informatie

OMDAT UW WONING DE AANKOOP VAN UW LEVEN IS. ESDOORN 5 ÉÉNGEZINSWONINGEN DE KWEKERIJ TE HENGELO (GLD)

OMDAT UW WONING DE AANKOOP VAN UW LEVEN IS. ESDOORN 5 ÉÉNGEZINSWONINGEN DE KWEKERIJ TE HENGELO (GLD) RT OMDAT UW WONING DE AANKOOP VAN UW LEVEN IS. ESDOORN 5 ÉÉNGEZINSWONINGEN DE KWEKERIJ TE HENGELO (GLD) Hengelo (Gld) In het hart van de Gemeente Bronckhorst ligt Hengelo. Een heerlijk dorp om te wonen,

Nadere informatie

Brochure. Vraagprijs 395.000,- v.o.n. per woning Aanvaarding: in overleg. Tongerenseweg 46 en 48 te Epe WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL

Brochure. Vraagprijs 395.000,- v.o.n. per woning Aanvaarding: in overleg. Tongerenseweg 46 en 48 te Epe WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL Brochure Tongerenseweg 46 en 48 te Epe Vraagprijs 395.000,- v.o.n. per woning Aanvaarding: in overleg WWW.DEHAAN-MAKELAARS.NL Twee vrijstaande woningen op een prachtige locatie, op korte afstand van het

Nadere informatie

GRONINGEN Studentenlaan 34 - A

GRONINGEN Studentenlaan 34 - A GRONINGEN Studentenlaan 34 - A Vraagprijs: 139.000 k.k. 088-203 30 00 www.lefier.nl www.facebook.com/lefierwonen www.twitter.com/lefier_wonen Lefier verkoopt! Wij zijn Lefier! Een wooncorporatie met ambities

Nadere informatie

HERBESTEMMINGSINFORMATIE PROFESSIONALS

HERBESTEMMINGSINFORMATIE PROFESSIONALS HERBESTEMMINGSINFORMATIE PROFESSIONALS www.herbestemmingnoord.nl Kenniscentrum Herbestemming Noord Het doel van Kenniscentrum Herbestemming Noord is een duurzame herbestemming tot stand te brengen met

Nadere informatie

TE KOOP: Nicolaas Beetsstraat 70 a 3117 ST Schiedam

TE KOOP: Nicolaas Beetsstraat 70 a 3117 ST Schiedam TE KOOP: Nicolaas Beetsstraat 70 a 3117 ST Schiedam Hargplein 118 3121 VG Schiedam t: 010-246 44 44 e: info@ankebodewes.nl i: www.ankebodewes.nl Omschrijving Gemoderniseerde bovenwoning op de eerste en

Nadere informatie

Kick-off programma Kwaliteit van de Samenleving in Zuid-Holland 10 december 2015

Kick-off programma Kwaliteit van de Samenleving in Zuid-Holland 10 december 2015 Kick-off programma Kwaliteit van de Samenleving in Zuid-Holland De aftrap Op heeft JSO met u de aftrap gegeven van het programma Kwaliteit van de Samenleving in Zuid- Holland. Het programma voorziet in

Nadere informatie

Gemeentelijk beleid wonen en zorg

Gemeentelijk beleid wonen en zorg Informatieblad 2. Wonen en zorg April 2015 Gemeentelijk beleid wonen en zorg Gemeentelijk beleid over wonen en zorg wordt vormgegeven in de woonvisie van een gemeente. Concrete afspraken over doelstellingen

Nadere informatie

Manifest. Input voor het coalitieakkoord. Gebaseerd op speerpunten vanuit het Gelderse platteland en de kleine kernen in onze provincie

Manifest. Input voor het coalitieakkoord. Gebaseerd op speerpunten vanuit het Gelderse platteland en de kleine kernen in onze provincie Manifest Input voor het coalitieakkoord Gebaseerd op speerpunten vanuit het Gelderse platteland en de kleine kernen in onze provincie Maart 2015 Geachte heer, mevrouw, Op het PlattelandsParlement Gelderland

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2015 2016 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 209 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Waarom dit onderzoek?

Waarom dit onderzoek? Waarom dit onderzoek? Een betere buurt in 2026! Woningstichting De Volmacht wil uw buurt vernieuwen en verbeteren en klaar maken voor de toekomst. Daarvoor is een allereerst goede analyse van uw buurt

Nadere informatie

Bloesemlaan 15 - Zeewolde

Bloesemlaan 15 - Zeewolde Bloesemlaan 15 - Zeewolde Omschrijving Vraagprijs 495.000,- k.k. Aan deze rustige polderweg staat dit romantische vrijstaande woonhuis. Volledig vrij wonen in het buitengebied van Zeewolde maar toch op

Nadere informatie

Toekomstbestendige winkelgebieden

Toekomstbestendige winkelgebieden Toekomstbestendige winkelgebieden Presentatie voor TMO Fashion Business School, 4/3/2015 Arjan Raatgever Senior projectleider Ruimte en Economie Wat gaan we doen? Korte kennismaking Hoofdlijnen uit enkele

Nadere informatie

Koopsom 111.600,- k.k.

Koopsom 111.600,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagprijs 439.000,- k.k.

Vraagprijs 439.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Vraagprijs 270.000,- k.k.

Vraagprijs 270.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden verleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie

Aandacht voor voedsel bij Gelderse gemeenten. Resultaten digitale verkenning 22 september 14

Aandacht voor voedsel bij Gelderse gemeenten. Resultaten digitale verkenning 22 september 14 Aandacht voor voedsel bij Gelderse gemeenten Resultaten digitale verkenning 22 september 14 In het kort Doelgroep: Gelderse gemeenten Doel: verkennen behoefte aan provinciale ondersteuning bij faciliterende

Nadere informatie

Recept 1: Wat is de smaak van onze organisatie?

Recept 1: Wat is de smaak van onze organisatie? Recept 1: Wat is de smaak van onze organisatie? Het gerecht Het resultaat: een Kwaliteitswijzer voor uw organisatie. Een model dat de basis vormt om uw kwaliteitszorg in samenhang opnieuw handen en voeten

Nadere informatie

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1

Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed. 19 april 2012 pagina 1 Presentatie Mariëtte Bouwer Ymere Maatschappelijk Vastgoed 19 april 2012 pagina 1 Strategie van Ymere Missie Ymere werkt als maatschappelijke onderneming aan wijken met perspectief, waar bewoners willen

Nadere informatie

Innovatienetwerk Nieuwe Energie Systemen (INES) Kies voor slimme technologie en bespaar energie

Innovatienetwerk Nieuwe Energie Systemen (INES) Kies voor slimme technologie en bespaar energie Innovatienetwerk Nieuwe Energie Systemen (INES) Kies voor slimme technologie en bespaar energie januari 2011 Alle tuinders in Gelderland kunnen besparen Wilt u uw energiekosten verlagen? Door energie te

Nadere informatie

Vraagprijs 189.000,- k.k.

Vraagprijs 189.000,- k.k. Alle verstrekte informatie moet beschouwd worden als een uitnodiging tot het doen van een bod of om in onderhandeling te treden. Er kunnen geen rechten worden ontleend aan deze woninginformatie. Makelaarskantoor

Nadere informatie