think for the people, design with them TSGU Team Slow Growth Urbanism

Transcriptie

1 think for the people, design with them TSGU Team Slow Growth Urbanism

2 think for the people, design with them Cor Geluk Mark Kuijpers Pim van der Ven Team Slow Growth Urbanism

3 Inleiding In de afgelopen jaren is duidelijk geworden dat de klassieke manier van beleidvorming en werken in de bouwwereld eigenlijk niet geschikt is voor het oplossen van de ruimtelijke vragen van een zich steeds sneller en dynamischer ontwikkelende maatschappij. Het denken in grootse en meeslepende projecten, grondwaarde als RO instrument, vastgoedoplossingen, spreadsheet ontwikkelen, generieke producten en bouwproductie hebben ons masterplannen opgeleverd die al heel snel niet meer blijken te werken, kantoren die door hun non-locatie leeg blijven staan, gebouwen die door hun gebrekkige flexibiliteit snel verouderen, vinexwijken waar de repetitie van producten wordt verhuld door een esthetisch sausje, gebiedsontwikkelingen die vastlopen op weerstand bij betrokkenen en meer van dat soort zaken. Dit denken heeft ons echter niet in staat gesteld om een goede aanpak te definiëren voor de echte ruimtelijke vragen van dit moment, stedelijke vernieuwing van achterstandswijken, herontwikkeling van oude gebouwen, goede gebiedsontwikkeling, duurzame flexibele gebouwen: dat mislukt overal nog steeds. Wij geloven dat het voornaamste probleem hierbij is dat de gebruiker geen rol van betekenis speelt bij de beleidsbepaling en de bouwproductie. De mens is uit beeld verdwenen en de rekenmachine is er voor in de plaats gekomen. Terwijl de mens, de gebruiker, uiteindelijk de enige echte en duurzame bron van waardeontwikkeling in vastgoed is. Daarnaast zijn we in toenemende mate gaan denken in winst in plaats van, heel ouderwets, waarde. Na de oplevering gaan we snel door naar het volgende project, zonder belangstelling voor het uiteindelijk slagen van onze projecten. Geslaagd is het niet met de mooie foto bij oplevering maar pas na een paar jaar, als blijkt dat het goed functioneert of, sterker nog, steeds beter functioneert. Wij, het Team Slow Growth Urbanism, geloven dat het anders moet, en kan. Dat het accent verlegd moet worden van vorm- of gebouwconcepten naar gebruiksconcepten, van oplossingen voor snelle winst naar strategieën voor waarde, van

4 4: flexibility society 1 2 building money masterplan naar planmaster, van snel ontwikkelen naar organisch groeien. Maar vooral van productgericht naar mensgericht denken. Voorwaarde hiervoor is integraal denken. Denken in robuuste en intelligente concepten op basis van kennis van landschap, stedenbouw, architectuur en planeconomie. Werken met wenkende perspectieven in plaats van vaste oplossingen. Wanneer we dit open en transparant doen met co-design en social media kunnen we deze plannen koppelen aan geld met geduld en zo echt relevante projecten realiseren voor de complexe vragen building van deze tijd. society money 4 3 use In het boekje think for the people, design with them willen we u meenemen in de fascinaties en de ervaringen van de partners van TSGU, Cor Geluk, Pim van der Ven en Mark Kuijpers die de basis vormen voor deze manier van werken. use 1: inspiring perspective 2: long term value 3: new value 4: flexibility Wij hopen dat dit boekje u overtuigt van de mogelijkheden die deze nieuwe manier van denken over vastgoed voor u kan betekenen.

5 1 sfeer en programma 2 natuur en omgeving 3 slim en flexibel 4 mensen en plannen 5 langzaam en betrokken inhoud

6 1 sfeer en programma

7 Een sterke identiteit creëert waarde Generieke, functionele gebouwen zijn er genoeg, maar niemand houdt echt van ze. Specifieke gebouwen daarentegen, gebouwen met identiteit, wekken emoties op, hebben voor- en tegenstanders en zijn daardoor langer relevant en waardevol. Twentec, Enschede

8 Alleen met gezonde wortels kun je stevig groeien Zoals een boom niet kan groeien zonder zijn wortels kan een goed plan niet functioneren zonder verankering in de plek en haar geschiedenis. Vanuit deze verankering kunnen ruimtelijke en functionele verbindingen gelegd worden met de omgeving en ontstaat een vanzelfsprekend en kansrijk plan.

9 Toon mij je voordeur en ik vertel je wat voor gebouw je bent De voordeur bepaalt de overgang tussen binnen en buiten: vriendelijk en uitnodigend voor publieke gebouwen of koel en afstandelijk voor afgeschermde functies. Beiden zijn goed zolang het maar bewuste keuzes zijn. LOC, Hardenberg

10 Eyes on the street De plint is een belangrijk onderdeel van een gebouw: daar sluiten gebouw en omgeving vriendschap of ontstaat afstand. Wij geloven dat goede steden opgebouwd zijn uit gebouwen waarbij gebouw en omgeving goed op elkaar aansluiten, waar de menselijke maat domineert en er eyes on the street zijn. Lupine, Rotterdam

11 Sterke identiteiten zijn sterke concepten Vraag aan willekeurig wie om een bijzondere stad te noemen en je krijgt steevast als antwoord: Amsterdam, New York, Parijs, Barcelona, Londen of Venetie. Al deze steden kenmerken zich door een sterk beeld dat hoort bij een emblematische structuur. De sterke identiteit wordt ondersteund door een duidelijk concept.

12 Leuke plekken worden niet alleen bepaald door wat je ziet maar vooral door wat er te doen is Sunbathing in SECS Sao Paulo

13 Mixed-use werkt Het mengen van functies is eigenlijk altijd de basis voor stedelijkheid geweest. We zijn dat een tijdje vergeten en dachten alles netjes te moeten scheiden. Maar eigenlijk heeft dat alleen maar aangetoond hoe belangrijk het mixen van functies is voor succesvolle steden.

14 If I only had a heart... Erasmus Universiteit Campus Woudestein, Rotterdam Stedelijke werk en studeergebieden zijn vaak groen, er staan mooie gebouwen in met ruime werkplekken, je kunt er bijna voor de deur parkeren in duidelijke parkeervakken, in de kantine heb je Van Dobbe kroketten, de fiets heeft zijn eigen vrijliggende paden, ook de bus heeft een baan, maar waar ga je iemand tegenkomen, waar is het te doen: if I only had a heart.

15 Don t even try to control everything niet alles kun je programmeren het hart mag soms informeel informele plekken geven ruimte voor ontplooiing de strip, High Tech Campus Eindhoven

16 De stad heeft meerdere gezichten Goede steden tonen zich niet in een keer maar kan je stap voor stap ontdekken. Naast het formele ruimtelijke ensemble zijn het vooral de informele plekken die de stad leuk maken. Kopenhagen, voor formeel achter informeel

17 We don t like oortjes! de waarde van goede details + materialisatie, duurzaam ingerichte openbare ruimte creëert waarde + maakt sfeer! Transformatie Componistenbuurt, Maassluis

18 2 natuur en omgeving

19 Wanneer je groen koppelt aan een leefstijl bereik je meer dan wanneer je groen koppelt aan een beeld groene Hummer groene gevels parkeergarage HTC Groen is in Als het Groen is is het goed Wie is er tegen Groen? Langzamerhand wordt de kleur het doel en vervaagt de ontstaansreden. Stel het ideaal centraal en kijk met welke groene of blauwe of bruine middelen dit kan worden bereikt.

20 Geschiedenis brengt inspiratie voor de toekomst Ontwerpers hebben geleerd vooruit te denken en dat is goed, maar vaak ligt de sleutel voor het ontwerp in het verleden. Het verleden is niet alleen om van te leren, het geeft enorm veel inspiratie. Als landschapsarchitekt weet je maar al te goed hoe lang het duurt voordat een boom de sfeer geeft die je wil.

21 Wat je ziet is maar de helft Als landschapsarchitekt weet je dat de verschijningsvorm van het landschap voor een groot deel wordt bepaald door de bodem en de grondwaterstand (een heidetuin gedijt niet op klei). Een snelle schets kan de plank dus volledig misslaan. Neem de tijd voor onderzoek. Als architect weet je dat achter de gestelde vraag altijd nog ongestelde vragen zitten: kijk goed, luister goed en vraag door.

22 Groen stimuleert Landschap is niet alleen een decor maar juist de plek waar je wil zijn. groen bevordert het welbevinden en verhoogd de productiviteit. De combinatie van echter natuur met woon- en/ of werkprogramma in het plan creëert vastgoedwaarde. Natuurdoeltypen HTC, Eindhoven

23 Een bos maak je niet met tien bomen Als een ontwerper op een makelaar gaat lijken dan klopt er iets niet. Er bestaat de neiging bij stedelijk ontwerper om de bouwval voor een villa voor te doen. Woorden als park, boulevard en landschap worden gecombineerd met verleidelijke beelden, maar een bos maak je niet met 10 bomen. Een collega bezocht eens een door ons uitgevoerd ontwerp en kwam terug met de mededeling dat hij zich verbaasd had dat het werkelijk klopte, het was echt een bos geworden. Zorg dat je waarmaakt wat je zegt en blijf kritisch op je woorden schat. Berkenbos HTC, Eindhoven

24 Een goed gebouw heeft ook een goede plek Gebouw en plek ondersteunen elkaar in uitstraling en beleving Villa Augustus, Dordrecht

25 3 slim en flexibel

26 Durf divers te zijn Elk gebouw heeft zijn eigen programma, zijn eigen gebruik, zijn eigen achtergrond. Laat dat zien, wees divers en daardoor levendig. Steden worden daar leuker en beter door. Zilverparkkade, Lelystad

27 Geld maakt gelukkig Met een goede planeconomie kun je ook inhoudelijk succesvoller worden. Met een combinatie van maatschappelijke waarde, beleggerwaarde en gebruikswaarde is een project altijd relevant en daarmee waardevol.

28 Dubbelgebruik loont Dubbelgebruik van gebouwdelen geeft onverwachte samenwerkingen tussen gebruikers waardoor het gebouw synergie ondersteunt. Hiermee wordt het ook efficiënter, omdat er minder m² gebouwd hoeven te worden. Zo is ons project LOC te Hardenberg 25% gekrompen door dit dubbelgebruik: dát is nog eens duurzaam! trap-tribune LOC, Hardenberg

29 Erfpacht was zo slecht nog niet Als grondeigenaar belang bij waardecreatie van een gebied. Dus een prikkel om te investeren in een gebied. Belegger hoeft niet af te boeken op grond bij sloop. Geen versnipperd eigendom en daardoor makkelijker herontwikkelbaar. Zuidwijk, Rotterdam Gevel op Samos

30 Is een 10-jarig huurcontract klantgericht? Zou je ook voor een hotelkamer een 10-jarig huurcontract afsluiten? Als je klantgericht werkt als verhuurder, ben je in staat om altijd de beste kwaliteit voor de huurder te leveren. De huurder blijft niet omdat hij aan een contract vast zit, maar omdat hij goede kwaliteit geleverd krijgt.

31 Als je het niet meer zeker weet ben je goed bezig Wanneer je alles snapt kom je niet verder dan wat je toch al wist. Alleen maar door onzekerheden te accepteren kun je nieuwe inzichten ontwikkelen. Dan leer je dat vanuit het hoogst onwaarschijnlijke de belangrijkste ontwikkelingen worden geboren.?

32 Welcome in The ego-free-zone Wij zijn op ons best als we ons in de ego-vrije-zone bevinden, zo is uit ervaring gebleken. We weten wat het is om keer op keer om tafel te zitten met gebruikers en projectmanagers. We zijn door de wol geverfd en kunnen dit bewijzen. Maar niets van dit alles kan ons werkelijk ondersteunen. Teveel ego vertraagt het ontwerpproces alleen maar. Het blokkeert nieuwe informatiestromen, het vrije denken en simpele oplossingen vergen vele malen meer tijd. Wat wij voorstellen is om ons ego opzij te zetten voor we ook maar het potlood ter hand nemen. Door zo te handelen, garanderen we succes en plezier in gezamenlijke inspanningen. Ego-vrije-zones zijn vruchtbaar, kansrijk en vormen een prettige werkomgeving.

33 Ketenintegratie is het doorbreken van de transactieketen. Niet meer: gemeente ontwikkelaar bouwer koper Maar: gemeente/ontwikkelaar/bouwer koper

34 Als je snel wil gaan, reis dan alleen, als je ver wil komen, reis dan samen Het op elkaar afstemmen van ontwerp en gebruik, het integreren van kennis van de verschillende adviseurs, het inpassen in beleid en regelgeving, het verwerken van beheerskennis in het ontwerp, het begrijpen van de agenda s en belangen van alle betrokken partijen, al deze zaken lukken pas wanneer je samen optrekt. Geen dictaat van een briljante enkeling, maar een aanpak via co-design: goed gestructureerd, interactief, diepgaand en niet gericht op compromissen maar op het vinden van betere oplossingen met een groot draagvlak.

35 Een wenkend perspectief werkt beter dan een oplossing De snelle oplossing zoals bijvoorbeeld bij aanbestedingen doet de opgave vaak tekort. Te snel, te ondoordacht, teveel herhalen van het bekende. Een krachtig werkend perspectief zet het proces wel in gang maar geeft ruimte aan het onvermijdelijk voortschrijdend inzicht in ontwerpproces of gebruik.

36 Niet alles hoeft ingewikkeld te zijn vaak kunnen oplossingen voor komplexe vragen heel simpel zijn

37 Voor de exploitatie van vastgoed heb je naast beleggers ook ondernemers nodig Mensen met visie en doorzettingsvermogen?

38 De koop-/ aannemingsovereenkomst is dood

39 4 mensen en plannen

40 Geef gebruikers de ruimte Een goed gebouw wordt voor de gebruikers ontworpen, en geeft deze ook de ruimte om zich het gebouw eigen te maken. Iedere dag weer op een andere manier, altijd goed. Lupine, Rotterdam

41 Je moet wel echt luisteren om te begrijpen wat mensen bedoelen wij van wc eend adviseren wc eend : vaak luisteren mensen alleen maar om bevestigd te krijgen wat ze denken, niet om echt te begrijpen wat de ander bedoelt. Echt communiceren veronderstelt openheid zonder vooropgezette meningen. Veronderstelt dat je ook luistert naar mensen met een verhaal dat je niet past. rondleiding op de High Tech Campus

42 Goede plannen stimuleren haar gebruikers, remmen deze niet af Goede plannen zijn zich bewust van de dynamiek van haar gebruikers, sterker nog, ze programmeren hiermee het gebouw op basis van een goede data analyse van de gebruikspatronen, ze maken er een geoliede machine van door de gebruikers serieus te nemen en te ondersteunen. Eigen initiatief van de gebruikers is hiermee geen bedreiging van het planconcept maar een voorwaarde voor succes.

43 Je moet sterk zijn om te kunnen dienen Door je ontwerp te richten op een prestatie en niet alleen op een vorm wordt een plan sterk genoeg om dienend te kunnen zijn naar de omgeving en de gebruikers zonder zijn identiteit te verliezen. LOC, Hardenberg

44 Ik weet wel wat ik wil maar wat doet de buurman? In Waterrijk mag je een woning bouwen op de erfgrens mits je overeenstemming bereikt met je toekomstige buurman. Om dit proces goed te laten verlopen moet iedereen een maquette met schaal 1:200 maken die in een moedermaquette wordt geplaatst. Daarna begint het overleg tussen twee buren. Tot nu toe is iedereen het eens geworden met elkaar.

45 Nieuwe economieën Nieuw gebruik versterkt zelfs de simpelste gebouwen. Granville Island, Vancouver

46 Ook 5 jaar later nog bomen planten met Piet betrokkenheid op lange termijn

47 5 langzaam en betrokken

48 Mag het wat langzamer? De laatste decenia zijn we in Nederland gewend geraakt aan seriematig bouwen met een korte planningshorizon. Zodra de bouw stokt wordt iedereen ontevreden want het is niet af. Kunnen we ook plannen maken die mooi zijn als ze op onvoorspelbare momenten tot stilstand komen, halverwege de rit veranderen en toch tevreden bewoners heeft?

49 Organisch groei geeft duurzame vastgoedwaarde Ontwerpen is eigenlijk een 4d activiteit: de factor tijd speelt een cruciale rol. Plannen die de intelligentie hebben om in de tijd sterker te gaan presteren en niet alleen gefocust zijn op de vraag van het moment van bouwen genereren op termijn een veel hogere vastgoedwaarde. Ze verouderen niet maar groeien mee met hun omgeving en haar gebruikers, en zijn zo altijd actueel en waardevol. Grachtengordel, Amsterdam

50 Herontwikkelen is vaak herdefiniëren stad in stad open binnengebied stad in stad transformatie Machinefabriek, Vlissingen stad in stad open binnengebied stad in stad

51 Houd je geschiedenis vast Oude gebouwen hergebruiken helpt ons het verhaal van de stad beter te begrijpen. Dit geeft kleur en identiteit aan plekken, iets waar veel mensen gebruik van willen maken. Daardoor zijn dit soort locaties bij uitstek geschikt om gebieden nieuwe stedelijke impulsen te geven. Zuiderziekenhuis, Rotterdam

52 Gun jezelf tijd om te experimenteren Bij hergebruik van bestaande gebouwen is tijdelijk gebruik een mooi middel om te ontdekken welk uiteindelijk gebruik het beste past. Experimenteren met huurders, huurformules, evenementen en dergelijke verscherpt het beeld van de potentie van de plek. Daarnaast geeft de placemaking door dit tijdelijk gebruik een behoorlijke waardesprong voor het uiteindelijke plan. Fabrieksterrein Hazemeijer, Hengelo

53 Waardecreatie komt tot stand door stapsgewijze verhoging van het exploitatieniveau, niet door grootschalige ingrepen in eens Het Haka gebouw is hier een voorbeeld van. Door telkens kleine ingrepen en investeringen te doen, veranderd de omgeving, met als uiteindelijk doel een verhoging van het exploitatieniveau. Het eindbeeld staat niet vast. Haka gebouw, Rotterdam

54 Tijdelijk gebruik Aanspreken van de creative economy. Soms is het nog onduidelijk wat het beste nieuwe gebruik is van oude gebouwen. Tijdelijk gebruik kan helpen dit te ontdekken. Experimenteren en daarna leren geeft een goede basis aan een gebruiksconcept.

55 Een goed ontwerp is sturend, maar niet dwingend Piazza Ducale te Vigevano is een van de oudste Italiaanse Renaissance pleinen. Het ontwerp voorziet in een patroon waarbij een klassieke as nadrukkelijk het beeld bepaald. Eeuwen later is het ontwerp nog steeds vastgelegd goed. Zonder dat dit vantevoren is of bepaald volgt de Fiat de streep met de gladde natuursteen. Piazza Ducale, Vigevano

56 Een goed gebouw is nooit af Het gebruik van gebouwen is een dynamisch proces met veel veranderingen in de tijd. Een goed gebouw is dan ook niet een starre oplossing die deze veranderingen in de weg zit, maar is zo slim en flexibel ontworpen dat het deze veranderingen ondersteunt. Een goed gebouw is zo robuust ontworpen dat functies, indelingen en ook volumes kunnen meeveranderen met de gebruikers, dat imperfecties prima zijn en er vrijheid van handelen is voor degene voor wie het gebouw bedoeld is: de gebruikers. LOC, Hardenberg

57 Geen MASTERPLAN maar een PLANMASTER Lang hebben we gedacht dat we met masterplannen de toekomst konden bepalen en vastleggen. De erfenis van dit denken zijn plannen die snel niet meer blijken te werken, gekochte grondposities die weinig meer waard blijken, en producten die snel verouderd zijn. We zullen dit top-downdenken moeten verrijken met bottom-updenken en kennis van de gebruiksfase. Zo krijgen we plannen die niet bestaan uit een blauwdruk van de masterplanner gebaseerd op theoretische denkmodellen, maar uit een groei strategie van de planmaster op basis van echte gebruiksfeiten.

58 Snel geld maakt meer kapot dan je lief is De manier van financieren heeft een bepalend effect de kwaliteit van het product. Bij snel geld draait het om korte termijn winst. Bij vreemd vermogen draait het om het geleende geld zo snel mogelijk terug te betalen. Focus ligt hierdoor op snel winst maken. Chicago

59 Traag geld creëert lange termijn waarde Winstdoelstellingen mogen ook op de lange termijn geschoven worden, waardoor kwaliteit meer de focus krijgt. Hoe meer kwaliteit op de lange termijn, hoe meer rendement op de lange termijn. Bretagne

60 De ontwikkelaar moet een [ xxx ] worden please fill in here Iemand die ontwikkeld met focus op de exploitatie, op de lange termijn. Kwaliteit op lange termijn staat centraal

61 Echte kwaliteit creëer je niet met geld, maar met passie

62 Conclusies Wij van team TSGU geloven dat we bij gebiedsontwikkeling minder moeten sturen op masterplannen en zekerheden maar moeten gaan werken met een veel dynamischer aanpak. We moeten sturen op verbindingen tussen partijen, op een concept dat ruimte laat voor flexibiliteit en voortschrijdend inzicht. We moeten gaan denken in scenario s die zijn opgebouwd uit kleine stappen en behapbare projecten en niet in groots en meeslepend en de lange termijn. Scenario s die top-down combineren met bottom-up. potentie prestatie presentatie design concept werkend perspectief organische groei planmaster project slow money exploitatiemaatschappij user s concept codesign crowdsourcing social media Om dit te kunnen realiseren, gaan we bij gebiedsontwikkeling het planconcept combineren met een gebruiksconcept. We gaan hierbij integraal denken en de kennis van anderen via codesign en crowdsourcing meenemen. We zullen ons richten op de prestatie van plannen en niet alleen op de vorm.

63 vervolg conclusies Door zo te werken kunnen we beleggers uiteindelijk een hoger rendement bieden omdat het denken in gebruiksconcepten en interactie met de gebruikers ervoor zorgt dat plannen langer actueel blijven, en daarmee waardevoller. Niet een eindig rendement voor 5 of 10 jaar, met mogelijk leegstand daarna omdat het een geforceerde oplossing bleek, maar een rendement dat constant een beetje hoger wordt omdat het in staat is mee te groeien met de veranderende vraag. generieke gebouwen masterplan eindig gebruiksconcepten grondwaardepolitiek gebouwconcepten? rendement gebouwen belegger gebruikers toenemend rendement gebouwen interactie intelligente dienende gebouwen organische groei specifieke gebouwen

64

65 Colofon

66 TSGU Team Slow Growth Urbanism