HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN. Jaarrekening 2010

Transcriptie

1 HOLLAND IMMO GROUP XVI/WINKELFONDS C.V. TE EINDHOVEN Jaarrekening 2010

2 INHOUDSOPGAVE Pagina JAARVERSLAG Jaarverslag 3 JAARREKENING Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting behorende tot de jaarrekening OVERIGE GEGEVENS Statutaire bepaling inzake de bestemming van het resultaat 38 Voorstel bestemming resultaat over Zeggenschapsrechten 38 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 39

3 JAARVERSLAG Algemeen Na de diepe recessie van 2009 volgde dit jaar een gematigd en aarzelend herstel met een geraamde economische groei van 1,75%. De voorziene economische groei is vrijwel volledig exportgedreven. Internationaal vergeleken is de Nederlandse economie relatief goed door de crisis gekomen. Dat geldt vooral voor de werkloosheid, die vanaf een laag uitgangsniveau relatief weinig is opgelopen 1. Het gemiddelde werkloosheidspercentage voor 2010 bedraagt 5,4% 2. De inflatie is in 2010 met 1,3% iets toegenomen ten opzichte van 2009 (1,2%). Deze toename werd veroorzaakt door de prijsstijging van de autobrandstoffen. Voor 2011 verwacht het Centraal Planbureau een sterkere stijging van de inflatie tot 2% 3. Na de forse afname begin 2009 groeide de consumptie van huishoudens in de eerste twee kwartalen van 2010 van kwartaal op kwartaal met respectievelijk 0,5% en 0,2% en ligt het consumptieniveau, gecorrigeerd voor inflatie, daardoor op min of meer hetzelfde niveau als ruim drie jaar geleden en nog altijd meer dan 2% onder de top van begin Voor 2010 komt de groei van de gezinsconsumptie volgens de raming uit op 0,5%. Ook voor 2011 wordt een gematigde groei van de consumptie geraamd, te weten 0,8% 4. Het jaar 2011 staat in het teken van inzettend herstel, maar daar passen wel enkele kanttekeningen bij. Vanaf 2011 worden in Europa en Nederland de overheidstekorten teruggedrongen. Deze noodzakelijke versoberingen treffen burgers in de portemonnee en kunnen daardoor leiden tot lagere bestedingen. Tegelijkertijd is het aanpakken van de tekorten juist nodig om het vertrouwen in de economie te herstellen. De Nederlandse winkelmarkt De consumentenbestedingen zijn dit jaar licht toegenomen maar liggen nog lang niet op het niveau van enkele jaren geleden. De meeste winkelsectoren zagen in 2010 een omzetstijging, ook in de markt voor duurzame goederen zal uitwijzen of dit herstel bestendig is. Door grootschalige overheidsbezuinigingen en economische onzekerheden blijft de koopkracht onder druk staan. De omzetdruk waarmee de winkeliers te maken hebben, leidt tot een beperkte vraag naar winkelruimte. In 2010 is de hoeveelheid verhuurde winkelmeters weliswaar iets gestegen in vergelijking met 2009, maar het aanbod van winkelmeters wordt steeds hoger. Ondanks de lagere conjunctuur is er de afgelopen jaren veel winkelvastgoed opgeleverd. Dit zijn veelal plannen die in economisch goede jaren zijn ontwikkeld. In 2009 en 2010 zijn veel nieuwe winkelmeters opgeleverd. In beide jaren kwamen er ca m 2 winkelvloeroppervlak bij. Voor 2011 wordt een toename verwacht van ca winkelmeters. Tot 2012 komt er nog winkelvastgoed bij; daarna valt de nieuwbouwmarkt stil. De Nederlandse Raad voor Winkelcentra (NRW) ziet vooral mogelijkheden in 1 CPB: Marco Economische Verkenning 2011, pag CBS.nl: publicatie 20 januari CPB: Centraal economisch plan CPB: Marco Economische Verkenning 2011, pag FGH Bank: FGH Vastgoedbericht

4 herontwikkeling en het beheer van bestaande winkelcentra. Grootschalige ontwikkeling van nieuwe winkelgebieden gaat plaatsmaken voor kleinere herstructureringsoperaties. Ongeveer 9% van de winkels in Nederland staat daadwerkelijk leeg. Daarbij zijn er sterke verschillen tussen de regio s, maar ook binnen een winkelgebied. De gemiddelde huur per m 2 daalde in 2010 opnieuw. Buiten de toplocaties neemt de druk door toenemend aanbod toe. FGH Bank verwacht dat het huurbeeld in 2011 gelijk blijft. Risico s Leegstands- / verhuurrisico portefeuille Bij de aankoop van de portefeuille heeft de verkoper voor een zestal winkelruimten huurgaranties met een looptijd van één jaar verstrekt voor in totaal Deze zijn medio 2008 geëxpireerd. Hiervan zijn vier winkelruimten inmiddels verhuurd en staan er ultimo 2010 nog twee objecten te huur: een kantoorunit in Waalwijk en een winkelruimte in Heerlen. De huurderving van deze leegstand bedraagt ca per maand. Voor de leegstaande winkelunits in het winkelobject in Schoonebeek geldt nog een huurgarantie van de verkoper, welke loopt tot medio In s-hertogenbosch heeft huurder Van Lanschot van de boven de winkels aan het Burgemeester Loeffplein gelegen kantoorlocatie de huurovereenkomst opgezegd per 31 december De huurinkomsten uit deze kantoorlocatie bedragen ca op jaarbasis, zijnde 17% van de huurstroom van het Fonds. Indien niet vanaf 1 januari 2011 aansluitend wordt verhuurd treedt frictieleegstand op, welke het exploitatierendement zal beïnvloeden. De exploitatie in 2010 De portefeuille van Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. (het Fonds) bestaat uit een over Nederland verspreide winkelportefeuille met 44 winkelunits met een bovengelegen kantoor en 8 bovenwoningen in Apeldoorn, Arnhem, Bergum, Boxtel, Den Helder, Enschede, Etten-Leur, Gieten, Goor, Groenlo, Heerlen, s-hertogenbosch, Hoensbroek, Numansdorp, Schagen, Scheveningen, Schiedam, Schoonebeek, Vriezenveen en Waalwijk. De belangrijkste mutaties en ontwikkelingen in de portefeuille in 2010 zijn onderstaand opgesomd en toegelicht. Apeldoorn De woning aan de Hoofdstraat 159 is per 15 mei 2010 vrijgekomen voor de verhuur. In samenwerking met Direct Wonen zijn hiervoor de verhuuractiviteiten opgestart. Dit heeft ertoe geleid dat de woning opnieuw is verhuurd per eind van het eerste kwartaal In 2010 is een intentieverklaring gesloten met SNS-bank voor de winkelruimte gelegen aan de Deventerstraat 9. De makelaar zoekt samen met de huidige huurder, Drogisterij De Voordeelhal, naar een nieuwe locatie in Apeldoorn. Zodra er voor De Voordeelhal een geschikte alternatieve locatie zou zijn gevonden, kan de SNS-bank de ruimte betrekken. Tot op heden is geen alternatieve locatie gevonden voor De Voordeelhal en is de geldigheidstermijn voor de gesloten intentieverklaring verstreken. Partijen zijn inmiddels 4

5 opnieuw in overleg om middels een afkoopsom alsnog een mutatie van huurder te bewerkstelligen. Arnhem De huurovereenkomst voor de ruimte in Arnhem is door Marskramer opgezegd per 30 september De ruimte wordt thans aangeboden door de beheerder in combinatie met een externe makelaar. Boxtel Huurder Pearle te Boxtel heeft per 30 september 2010 de huurovereenkomst met vijf jaren verlengd. De nieuwe huurperiode loopt tot 30 september Den Helder Huurder Content heeft dit jaar de huur opgezegd met oorspronkelijk de intentie om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan per 1 september 2011 onder gewijzigde voorwaarden. Echter Content heeft recent besloten definitief te vertrekken uit Den Helder. Een makelaar is ingeschakeld om een opvolgend huurder per september 2011 te vinden. Enschede Huurder Jooy Mode (Haverstraatpassage 18) had zijn huurovereenkomst per 1 november 2010 opgezegd. Teneinde deze huurder te behouden en daardoor leegstand te voorkomen is aan de huurder met succes een nieuwe vijfjarige huurovereenkomst aangeboden tegen een lagere huurprijs van per kwartaal (was per kwartaal) alsmede een eenmalige investeringsbijdrage ad ter verbouwing van de winkel. De Haverstraatpassage 16 is per 1 februari 2010 wegens opzegging leeggekomen en per 1 maart 2011 voor vijf jaren verhuurd aan Plantijn v.o.f. voor per jaar. Huurder heeft een tussentijdse opzegmogelijkheid na 2 jaren. Daarnaast krijgt huurder een huurkorting van in het eerste jaar en in het tweede jaar. Hiermee is de leegstand welke sinds februari 2010 was ontstaan, opgelost. Etten-Leur Eind juli 2010 heeft huurder Basic Fancy Line de huurovereenkomst beëindigd. De verhuuractiviteiten hebben in het eerste kwartaal van 2011 geleid tot een nieuwe huurovereenkomst met een Turkse supermarkt. Detailinformatie volgt in het eerste kwartaalbericht Goor Huurder Marskramer heeft de huurovereenkomst opgezegd per 15 februari Op korte termijn zal een makelaar worden ingeschakeld voor de verhuur. Heerlen Huurder Kupers Reisinfo aan de Oranje Nassaustraat 6 te Heerlen heeft per 31 augustus 2010 gebruik gemaakt van zijn optie de huurovereenkomst met vijf jaren te verlengen. De nieuwe huurperiode loopt tot 31 augustus Voor de winkelruimte aan de Oranje Nassaustraat 7 is nog geen kandidaat gevonden. s-hertogenbosch Leo Damen De huurovereenkomst van de heer Khalid Mrabet, huurder aan de Pastoor de Kroonstraat te s-hertogenbosch, is geëindigd per 30 september Met de gebruiker van het pand, 5

6 onderhuurder Leo Damen, is in het vierde kwartaal van 2010 een gebruiksovereenkomst van 23 maanden gesloten. Van Lanschot Zoals gemeld in de kwartaalberichten werd, gezien de economische ontwikkelingen, de kans vrij groot geacht dat Van Lanschot gebruik zou maken van haar opzegmogelijkheid per 31 december Na diverse onderlinge gesprekken met huurder, waarin wij de mogelijkheid boden om de huurovereenkomst met een kortere periode (al dan niet gedeeltelijk) te verlengen, heeft Van Lanschot besloten de huurovereenkomst te beëindigen per genoemde datum. Daarop is direct opdracht verstrekt aan een team van makelaars om de kantoorruimte (in de huidige vorm) te verhuren. Een mogelijke kandidaat voor het aanhuren van circa m2 van de in totaal m2 aan te huren is in het eerste kwartaal 2011 afgehaakt daar zij de mogelijkheid hadden om een kantoorpand elders aan te kopen. Bouwaanvraag Aangezien de huurinkomsten uit de huidige kantoorlocatie van Van Lanschot van ca op jaarbasis, 17% van de huurstroom van het Fonds uitmaken, is ter veiligstelling van de waarde van het object voor de toekomst in 2010 een bouwaanvraag ingediend. Het huidige bestemmingsplan biedt diverse mogelijkheden op het gebied van (beperkte) uitbreiding, esthetica (aanpak van de gevels) alsmede bestemming op de verdieping welke door de gemeente in een binnenkort te verwachten nieuw bestemmingsplan zeer waarschijnlijk worden beperkt. Met het indienen van de bouwaanvraag onder het huidige bestemmingsplan is bewerkstelligd dat deze zal worden beoordeeld naar de maatstaven van het huidige bestemmingsplan ook indien na deze indiening een gewijzigd bestemmingsplan voor het Burgemeester Loeffplein van kracht zou worden. Gelet op het grote belang van behoud van de ruime mogelijkheden zoals geboden in het huidige bestemmingsplan voor deze locatie, hebben wij ons bij het opstellen en indienen van de bouwaanvraag laten adviseren door Loyens & Loeff, MKB Vastgoedplan (onderdeel Bouwfonds MAB) en DP6 Architecten. Op dit moment zijn wij met de Gemeente s-hertogenbosch in discussie over conformiteit van de ingediende bouwaanvraag met het vigerende bestemmingsplan. Met de Gemeente verschillen wij van mening in hoeverre detailhandel op de verdieping zou zijn toegestaan. Masterplan In de kwartaalberichten van 2010 hebben wij u reeds uitvoerig geïnformeerd over de status van de planvorming en de door ons ondernomen acties in deze. De druk die het Fonds heeft uitgeoefend op de Gemeente s-hertogenbosch middels o.a. het verzoek tot Wob (Wet openbaarheid van bestuur) alsmede bijstand van externe adviseurs (Loyens & Loeff advocaten alsmede 3th Place) hebben in ieder geval (deels) het gewenste effect gehad. Zo heeft de Gemeente de planvorming aangaande het paviljoen op het Burgemeester Loeffplein nog verder aangepast zodat het grote paviljoen van de baan is. De gewijzigde plannen voorzien alleen nog in de geplande opstapplaats van de Binnendieze (water) en daarbij een verkleinde kiosk. 6

7 Kosten In de kwartaalberichten is een indicatie gegeven van de te verwachten kosten (indienen bouwaanvraag, juridische bijstand en extern advies) ter grootte van ca In het derde kwartaal van 2010 is hiervan reeds uitgegeven. In het vierde kwartaal is in totaal ten laste van het Fonds gekomen. Het restant ad ca is opgenomen in de cashflowprognose Schiedam In de loop van dit jaar is begonnen met de renovatie van de buitengevels van de winkelpanden in Schiedam welke in het derde kwartaal van 2010 is afgerond. Hierbij zijn de gevels van de winkels en de kozijnen van de bovengelegen woningen gerenoveerd. Daarnaast zijn alle panden (inclusief gevels) opnieuw geschilderd. Het winkelpand gelegen aan de Hoogstraat was met een tijdelijke overeenkomst tot 31 januari 2010 verhuurd aan Van den Hoven schoenmode. Huurder heeft deze tijdelijke overeenkomst per januari 2010 verlengd tot en met 31 juli Deze overeenkomst is door huurder en verhuurder opzegbaar met een opzegtermijn van 1 maand. Van den Hoven schoenmode betaalt voor de winkelruimte een marktconforme huur van op jaarbasis. Mede door de renovatie van deze panden heeft Van den Hoven schoenmode aangegeven mogelijk langer in het pand te willen blijven. Schoonebeek In 2009 hebben wij gemeld dat Schuitema (supermarkt C1000) is afgehaakt inzake de uitbreidingsplannen van het winkelcentrum in Schoonebeek. Thans worden alsnog de mogelijkheden onderzocht om door schaalvergroting tot invulling van de leegstaande winkelunits in het winkelcentrum te komen. Tot en met 1 juli 2012 kent het winkelcentrum geen financiële leegstand vanwege de bij aankoop door de verkoper verstrekte huurgarantie. Gezien het feit dat wederverhuur moeizaam gaat, worden in samenwerking met een ontwikkelaar de mogelijkheden tot een gedeeltelijke herindeling van het winkelcentrum onderzocht. Per 1 juni 2010 is de ruimte gelegen aan Europaweg voor een huurperiode van vijf jaar verhuurd aan een paramedisch centrum tegen een aanvangshuurprijs van op jaarbasis. Huurder heeft een eenmalige tussentijdse opzegmogelijkheid op 1 juni De huurontvangsten worden tot en met 1 juli 2012 in mindering gebracht op de huurgarantie van voormalig eigenaar. Hiermee kan deze nieuwe huurder in feite gedurende twee jaren als onderhuurder worden gezien. Deze winkelruimte is daarmee zowel financieel als fysiek verhuurd. Ontwikkelaar Fimek heeft een plan ontwikkeld tot een gedeeltelijke herindeling van het winkelcentrum. Daadwerkelijke uitvoering hangt geheel af van de verhuur van de nieuwe ruimtes aan solvabele winkelketens. In augustus 2010 is opdracht verstrekt aan een team van makelaars tot inventarisatie van mogelijke interesse van retailers. Er werden intensieve gesprekken met een aantal landelijke ketens. A.S. Watson (Kruidvat / Trekpleister) heeft eerder te kennen gegeven serieus interesse te hebben maar heeft in het eerste kwartaal van 2011 echter aangegeven definitief af te haken. Er worden thans gesprekken gevoerd met diverse partijen alsmede de nieuwe franchisenemer van de supermarkt C1000 om zo de haalbaarheid van de plannen te toetsen. 7

8 Waalwijk In 2010 is een intensief traject doorlopen van gesprekken en onderhandelingen met de ontwikkelaar ING en de vereniging van eigenaren van het winkelcentrum De Els, waar het Fonds deel van uitmaakt, over de herontwikkeling van het winkelcentrum. Wij hebben daarover in de kwartaalberichten geïnformeerd. In het verleden hebben wij mede met een aantal eigenaren van het noordelijke deel van het genoemde winkelcentrum onze bezwaren geuit tegen de beperktheid van de herontwikkeling van de ING. Hierin zou namelijk het noordelijk deel van het winkelcentrum, waarin de objecten van het Fonds zijn gelegen, onvoldoende aandacht hebben. In het eerste kwartaal van 2011 heeft ING medegedeeld definitief af te zien van een herontwikkeling van het winkelcentrum. In de voorgaande berichten alsmede de voortschrijdende cashflowprognose is rekening gehouden met een verplichte (eigen)bijdrage van het Fonds aan de herontwikkeling van circa Gezien het feit dat ING zich heeft teruggetrokken is de herontwikkeling waarvoor deze eigen bijdrage was bedoeld van de baan en hebben wij dientengevolge deze bijdrage geschrapt uit de voortschrijdende cashflowprognose Huurder Team Kapsalon te Waalwijk heeft geen gebruik gemaakt van haar opzegmogelijkheid, waardoor de huurovereenkomst is verlengd met vijf jaren. De nieuwe huurperiode loopt tot en met 31 augustus SNS Property Finance De gesprekken met SNS Property Finance inzake de gevolgen van de stijging van de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het vastgoed, de zgn. Loanto-value zijn nog gaande. SNS Property Finance heeft nog geen definitief standpunt ingenomen. Naar verwachting zullen wij hierover in het tweede kwartaalbericht van 2011 nader kunnen berichten. 8

9 Hierna volgt een overzicht van en nadere toelichting op de exploitatie van de portefeuille. Daarbij worden de gerealiseerde inkomsten en uitgaven evenals de verkoopresultaten vergeleken met de voortschrijdende cashflowprognose voor de jaren 2010 en 2011 zoals opgenomen in het jaarverslag Exploitatieresultaat 2010 gerealiseerd cashflowprognose Huurinkomsten Rentebaten en overige opbrengsten Inkomsten totaal Uitgaven Hypotheekrente VVE-lasten en overige eigenaarslasten* Gemeentelijke heffingen Beheerprovisie* Algemene fondskosten* Uitgaven totaal Exploitatieresultaat Rendement uit exploitatie 5,4% 5,7% * inclusief niet-verrekenbare BTW De gerealiseerde huurinkomsten liggen met nagenoeg in lijn met de cashflowprognose ( ). De rentebaten liggen onder de prognose hetgeen kan worden verklaard uit het verschil tussen het geprognosticeerde gemiddelde rentepercentage op de liquiditeitsreserve (2,5%) en het over 2010 gerealiseerde rentepercentage ad circa 1,8%. De exploitatielasten liggen boven de cashflowprognose. Deze overschrijding wordt mede veroorzaakt door een hogere rentelast voortvloeiende uit verschil in rentedata tussen SNS Property Finance (1 oktober 2010) en SNS Bank (29 september 2010) ter vaststelling van de Euribor-rente respectievelijk SWAP-rente. Deze data verschillen twee dagen. Tussen 29 september en 1 oktober heeft de Euribor-rente een uitzonderlijke stijging laten zien. Het effect is ca Normaliter is de afwijking in Euribor-rente over twee dagen te verwaarlozen. De overige eigenaarslasten bevatten incidentele begeleidingskosten inzake de bouwaanvraag voor de kantoorlocatie aan het Burgemeester Loeffplein te s-hertogenbosch ad Indien deze incidentele kosten buiten beschouwing worden gelaten liggen de VVE-lasten en overige eigenaarslasten in lijn met de prognose. 9

10 Het in 2010 gerealiseerde exploitatieresultaat komt met onder de cashflowprognose ( ). Het hieruit resulterende exploitatierendement ligt daarmee met 5,4% naar tijdsevenredigheid onder de cashflowprognose (5,7%). Opbouw direct en indirect rendement tot en met 2010 Hierna is een overzicht opgenomen van het gerealiseerde direct rendement. Hierbij wordt het in 2010 gerealiseerde rendement vergeleken met de cashflowprognose , zoals deze in de jaarrekening 2009 was gegeven. De cumulatieve rendementen worden vergeleken met de prognose uit het Prospectus. sinds start Fonds 2010 cashflowprognose 20 dec 2006 t/m 31 dec 2010 prognose actueel actueel ex Prospectus Exploitatierendement 5,4% 5,7% 5,7% 5,6% Totaal direct rendement 5,4% 5,7% 5,7% 5,6% Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. Het totale rendement uit exploitatie over 2010 komt op 5,4% (volgens cashflowprognose : 5,7%). Sinds de start van het Fonds op 20 december 2006 tot en met 2010 bedraagt het cumulatieve exploitatierendement 5,7% (versus Prospectusprognose: 5,6%). Onder het direct rendement wordt verstaan de gecumuleerde gerealiseerde opbrengsten minus exploitatiekosten ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Herwaardering portefeuille Na een eerdere afwaardering van de portefeuille in 2009 laat de hertaxatie van de portefeuille ultimo 2010 eveneens een waardedaling zien van in totaal 5,5% ten opzichte van de getaxeerde waarde daarvan ultimo Deze waardedaling wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de afwaardering van de kantoorlocatie te s-hertogenbosch in verband met de opgezegde huurovereenkomst met Van Lanschot (-12,2%). De waardemutatie van de rest van de portefeuille bedraagt minder dan -1%. Indirect rendement Voor een berekening van het indirect rendement moet een correctie worden toegepast met een afschrijving van verkrijgings- en fondskosten over een periode van 10 jaar ten opzichte van het ingebrachte commanditair kapitaal. Per saldo bedraagt het gecumuleerde indirect rendement sinds de start van het Fonds ten gevolge van de waardeverandering van de portefeuille -13,1% op jaarbasis. Daarmee bedraagt het totaal van direct en indirect rendement van de portefeuille sinds de start van het Fonds -7,4% op jaarbasis. gecumuleerd 17 jul 2007 t/m 31 dec 2010 Analyse gecumuleerd direct en indirect rendement gerealiseerd prognose Direct rendement 5,7% 5,6% Indirect rendement -13,1% Totaal direct en indirect rendement -7,4% 10

11 Geactualiseerde cashflowprognose In het kader van het veranderde economische klimaat dat sinds de economische crisis een grote invloed heeft uitgeoefend op de Nederlandse economie en derhalve op het Fonds heeft met ingang van 2010 een herijking van de uitgangspunten van het Fonds plaatsgevonden waaruit een geactualiseerde cashflow / rendementsprognose is voortgekomen. De gehanteerde aannames van het verloop van de inflatie, prijsontwikkeling, exploitatie- en beheerkosten zijn gebaseerd op de daadwerkelijk gedurende de looptijd van het Fonds gerealiseerde cijfers en actuele marktinformatie. Met deze geactualiseerde prognose kan een betere inschatting worden gemaakt van het verloop van de exploitatie van de portefeuille voor de komende twee jaren. Daarnaast geeft de geactualiseerde cashflowprognose een overzicht van het verloop van de liquiditeit per jaar. Deze cashflowprognose wordt jaarlijks ge-update met de gerealiseerde cijfers van het afgelopen jaar en een prognose voor de twee volgende jaren. Onderstaand geven wij een beknopte toelichting op belangrijkste wijzigingen in de uitgangspunten voor de hierna opgenomen aangepaste cashflowprognose voor : Rente liquiditeitsreserve: Gelet op de economisch-monetaire ontwikkelingen verwachten wij thans nog geen aanzienlijke stijging van de door banken geoffreerde spaarrentetarieven. De verwachte spaarrente wordt naar beneden bijgesteld naar 2% voor 2011 en Huurinkomsten: De huurinkomsten zijn gebaseerd op het actuele huurdersbestand en de verwachte mutatie daarin. Met name de huuropzegging van Van Lanschot per 1 januari 2012 is aanleiding geweest om de prognose bij te stellen. Vooralsnog is de verwachting dat de kantoorruimte per 1 januari 2012 is wederverhuurd. Echter in de huidige verhuurmarkt gaat de wederverhuur gepaard met aanzienlijke incentives, zoals huurkorting en huurvrije perioden. Daarnaast zal de wederverhuur van de kantoorruimte leiden tot aanzienlijke courtagekosten. In de bijgaande cashflowprognose is voorzichtigheidshalve rekening gehouden met een huurderving in de eerste zes maanden. Verder is in 2012 rekening gehouden met een 10% lager huurniveau voor de kantoorruimte. Aflossing hypotheeklening: De hypotheeklening is de eerste vijf jaar aflossingsvrij. Daarna dient 0,5% van de hoofdsom te worden afgelost. Deze aflossing zal vanaf medio 2012 plaatsvinden. Exploitatiekosten: De exploitatiekosten voor 2011 worden eenmalig beïnvloed door de met de verwachte wederverhuur van de kantoorlocatie aan het Burgemeester Loeffplein te s-hertogenbosch gepaard gaande verhuurcourtage van ca De overige exploitatie en beheerkosten blijven in lijn met die van Renovatie-uitgaven: Zoals hiervoor vermeld is de voor 2011 verwachte éénmalige bijdrage aan de renovatie van Winkelcentrum de Els in Waalwijk geschrapt. De overige renovatieuitgaven zijn naar beneden bijgesteld ten opzichte van

12 Voorlopige winstuitkering 2010 Gelet op het lager dan geprognosticeerde exploitatieresultaat over 2010 en de daaruit voortvloeiende extra liquiditeit is over 2010 als winstuitkering ter beschikking gesteld een bedrag ad Hiermee is de winstuitkering met 5,3% iets onder de cashflowprognose naar tijdsevenredigheid (5,6%). Dit bedrag is in vier termijnen in april, juli, oktober 2010 en in januari 2011 uitgekeerd. Vooruitzichten voor 2011 en 2012 In lijn met de voor het jaar 2011 geschetste vooruitzichten op de Nederlandse winkelmarkt, verwachten wij voor dit Fonds een lichte stijging van het exploitatierendement ten opzichte van Verder verwachten wij de renovatie-uitgaven voor de te verhuren winkels, ten einde deze in de huidige markt concurrerend te kunnen opleveren, verder te kunnen verminderen. Voor 2012 wordt rekening gehouden met een lager exploitatierendement, ingegeven door een verwachte frictieleegstand in s-hertogenbosch in het eerste kwartaal Daarnaast houden wij rekening met te betalen verhuurcourtage bij succesvolle wederverhuur. De eerder aangekondigde eenmalige eigenaarsbijdrage aan de herontwikkeling van het winkelcentrum de Els in Waalwijk is in het licht van de gemelde ontwikkelingen geschrapt. Uitgaande van een succesvolle wederverhuur van de kantoorlocatie in s-hertogenbosch in 2012, zal het rendement na 2012 naar verwachting weer in lijn met het huidige niveau liggen. Uiteraard zijn deze verwachtingen gebaseerd op de kennis en verwachtingen aangaande de ontwikkelingen in de economie in het algemeen en van de Nederlandse winkelmarkt in het bijzonder op grond van de per april 2011 bekende gegevens. Indien de ontwikkelingen sneller of trager verlopen, zal dit uiteraard van invloed zijn op de rendementen van het Fonds. 12

13 Cashflowprognose Holland Immo Group XVI/Winkelfonds ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE JAAR Kengetallen: 2010 JAAR JAAR Rente liquiditeitsreserve 1,8% 2,0% 2,0% Stand hypotheek begin periode Aflossing winkels v/a Stand hypotheek eind periode Hypotheekrente (gemiddeld tarief) 4,9% 4,9% 4,9% Inflatie 1,3% 2,0% 2,0% Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Balansmutatie voorgaand jaar: Hypotheekrente voorgaande periode Overige balansmutaties Winstuitkering voorgaande periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve Ontvangsten Huurinkomsten winkels Rentebaten liquiditeitsreserve Totaal ontvangsten Uitgaven van exploitatie Hypotheekrente betaald Exploitatie- / beheerkosten *) Algemene fondskosten incl. taxatiekosten Renovatieuitgaven Aflossing hypotheek v/a Balansmutaties Totaal uitgaven Winstuitkeringen Liquiditeitsreserve eind *) inclusief eenmalige verhuurcourtage Burg. Loeffplein ad circa

14 Rendement Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. te Eindhoven ACTUEEL PROGNOSE PROGNOSE RECAPITULATIE JAAR JAAR JAAR Liquiditeitsreserve begin ex jaarrekening Saldo balansmutaties Winstuitkering voorgaande periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve begin Exploitatieresultaat Resultaat uit exploitatie Exploitatierendement 5,4% 5,6% 3,9% Renovatieuitgaven Balansmutaties Aflossing hypotheek Totaal direct uitkeerbaar resultaat Totaal direct uitkeerbaar rendement naar tijdsevenredigheid 5,3% 5,3% 3,5% Winstuitkering periode Genormaliseerde liquiditeitsreserve eind Door het gebruik van rekenmodellen kunnen afrondingsverschillen ontstaan. 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% Prognoserendement Exploitatierende ment Prognose uitkeerbaar rendement 1,0% 0,0% 2010 ACTUEEL Het cashflowprognoseoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. 14

15 Kerngegevens 2010 Liquiditeit De liquiditeit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op korte termijn aan haar verplichtingen te voldoen. De liquiditeitspositie geeft de toestand op 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Current ratio (Vorderingen + overlopende activa + liquide middelen) / kortlopende schulden 1,36 1,38 Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de mate aan waarin het Fonds in staat is op langere termijn aan haar verplichtingen (rente + aflossingen) te voldoen. De solvabiliteitspositie geeft de toestand per 31 december weer; er is dus sprake van een momentopname. Solvabiliteit Fondsvermogen / vreemd vermogen lang 0,14 0,21 Financieringsbehoeften Gegeven de current ratio en de solvabiliteit is er geen behoefte om extra te financieren. De Beheerder De Beheerder van het Fonds is Holland Immo Group Beheer B.V., die verklaart voor het Fonds te beschikken over een AO/IC, die voldoet aan de eisen van de Wet op het financieel toezicht (Wft) dat de bedrijfsvoering van het Fonds effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneert. De Autoriteit Financiële Markten heeft op 11 november 2005 aan Holland Immo Group Beheer B.V. een vergunning verleend, ten einde op te treden als Beheerder van beleggingsinstellingen. 15

16 Eindhoven, 19 april 2011 De Beheerder: Holland Immo Group Beheer B.V. mr. T. Kühl mr. M. Kühl 16

17 BALANS PER 31 DECEMBER 2010 (vóór resultaatbestemming) Actief 31 december december 2009 Beleggingen Terreinen en gebouwen (1) Vorderingen Overige vorderingen (2) Overlopende activa (3) Overige activa Liquide middelen (4)

18 Passief 31 december december 2009 Fondsvermogen (5) Gestort en opgevraagd commanditair kapitaal Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (6) Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen (7) Belastingen (8) Overige schulden en overlopende passiva (9)

19 WINST-EN-VERLIESREKENING OVER Opbrengsten uit beleggingen (10) - in terreinen en gebouwen * in andere beleggingen * Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen (11) - in terreinen en gebouwen Som der bedrijfsopbrengsten Lasten in verband met het beheer van beleggingen * (12) Beheerkosten en rentelasten * (13) Som der bedrijfslasten Resultaat De gemarkeerde posten (*) maken deel uit van het exploitatieresultaat, dat voor bedraagt (2009: ). 19

20 KASSTROOMOVERZICHT OVER Resultaat boekjaar Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Investeringen Mutatie kortlopende vorderingen Mutatie kortlopende schulden Totaal kasstroom uit beleggingsactiviteiten Uitkeringen aan vennoten Totaal kasstroom uit financieringsactiviteiten Nettokasstroom Liquide middelen per begin boekjaar: Nettokasstroom Liquide middelen per 31 december Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. 20

21 TOELICHTING BEHORENDE TOT DE JAARREKENING 2010 ALGEMEEN Doel van de commanditaire vennootschap De commanditaire vennootschap heeft ten doel het beheren en exploiteren van registergoederen. Naamswijziging Bij notariële akte is op 6 juni 2007 de naam van Holland Immo Group XVI/Retail Residential Fund C.V. gewijzigd in Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. Datum oprichting en boekjaar De commanditaire vennootschap is opgericht op 30 mei Het eerste boekjaar is een verlengd boekjaar en loopt vanaf 30 mei 2006 tot en met 31 december De feitelijke exploitatie met betrekking tot de verhuur van de winkelunits is echter gestart op 17 juli Daarna is een boekjaar gelijk aan een kalenderjaar. Registergoed Het registergoed inclusief grond betreft een winkelportefeuille, welke bestaat uit 44 winkelunits met een bovengelegen kantoor en 8 bovenwoningen. De units zijn gelegen in Apeldoorn, Arnhem, Bergum, Boxtel, Den Helder, Enschede, Etten-Leur, Gieten, Goor, Groenlo, Heerlen, s-hertogenbosch, Hoensbroek, Numansdorp, Schagen, Scheveningen, Schiedam, Schoonebeek, Vriezenveen en Waalwijk. Beherend vennoot De beherend vennoot is Holland Immo Group XVI/Winkelfonds B.V., waarvan alle aandelen in het bezit zijn van Holland Immo Group B.V. Beheer Holland Immo Group Beheer B.V. treedt op als Beheerder in de zin van de Wet op het financieel toezicht. Het administratief en technisch beheer is uitbesteed aan MVGM Vastgoedmanagement B.V. te Rijswijk. Met ingang van 1 mei 2010 is het administratief en technisch beheer is uitbesteed aan Homburg Real Estate Services B.V. te Soest. Rechtsvorm De rechtsvorm is een commanditaire vennootschap. 21

22 Inschrijving Kamer van Koophandel Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. is ingeschreven in het handelsregister onder nummer Commanditaire vennoot De commanditaire vennoot bij oprichting was Holland Immo Group B.V. Op 17 juli 2007 is Holland Immo Group B.V. uitgetreden uit de commanditaire vennootschap en zijn 277 nieuwe participanten toegetreden tot Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. De totale inbreng van laatstgenoemde commanditaire vennoten bedraagt Economische / juridische eigendom Het economische eigendom van de panden is in handen van Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. De Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen is vanaf 17 juli 2007 juridisch eigenaar van de registergoederen. Laatstgenoemde treedt op als Bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. Fiscale positie Holland Immo Group XVI/Winkelfonds C.V. is voor fiscale doeleinden een besloten commanditaire vennootschap. Dat wil zeggen dat op grond van de statutaire bepalingen buiten het geval van vererving of legaat, toetreding of vervanging van commanditaire vennoten niet kan plaatsvinden zonder toestemming van alle vennoten. Het besloten karakter leidt ertoe dat de commanditaire vennootschap voor fiscale doeleinden transparant is. Dat wil zeggen dat niet de commanditaire vennootschap zelf, maar de vennoten belastingplichtig zijn voor hun aandeel in het resultaat van de commanditaire vennootschap. Toegepaste standaarden De jaarrekening is opgemaakt in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht. 22

23 GRONDSLAGEN VOOR DE WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA EN DE RESULTAATBEPALING Algemeen Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico s met betrekking tot de handelsgoederen zijn overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro s, de functionele valuta van het Fonds. De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. 23

24 Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te betalen posten. Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten (derivaten). Deze derivaten worden door het Fonds niet gesepareerd van het basiscontract en derhalve in overeenstemming met het basiscontract verwerkt. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde. Indien instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in de winst-en-verliesrekening maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van de eerste waardering. Na de eerste opname worden financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd. Financiële instrumenten die deel uitmaken van een handelsportefeuille Financiële instrumenten (activa en verplichtingen) die worden aangehouden voor handelsdoeleinden worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. In de eerste periode van waardering worden toerekenbare transactiekosten als last in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Gekochte leningen en obligaties Gekochte leningen en obligaties waarvan het Fonds de intentie heeft deze tot het einde van de looptijd aan te houden, en hiertoe ook in staat is, worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. De overige gekochte leningen en obligaties worden, voor zover deze aan een beurs genoteerd zijn, gewaardeerd tegen reële waarde. Wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Niet-beursgenoteerde gekochte leningen en obligaties worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve entemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. Verstrekte leningen en overige vorderingen Verstrekte leningen en overige vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieve rentemethode, verminderd met bijzondere waardeverminderingsverliezen. 24

25 Overige financiële verplichtingen Financiële verplichtingen die geen deel uitmaken van een handelsportefeuille worden tegen geamortiseerde kostprijs gewaardeerd op basis van de effectieve rentemethode. Hedge accounting Het Fonds maakt gebruik van interest rate swaps om renterisico's op langlopende schulden aan kredietinstellingen te beheersen. Het Fonds past kostprijshedge accounting toe teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen uit de interest rate swap en de afgedekte schuld gelijktijdig in de winst-en-verliesrekening te verwerken. De eerste waardering van de interest rate swap vindt plaats tegen kostprijs en bedraagt nihil. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden verantwoord op basis van de grondslag kostprijs of lagere marktwaarde. Indien een interest rate swap afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. In geval van verkoop zal het daarmee gerealiseerde resultaat worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening. Beleggingen Beleggingen in terreinen en gebouwen zijn gewaardeerd tegen reële waarde (marktwaarde). Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien en voor zover zij de gebruiksduur van het object verlengen en de toekomstige opbrengstwaarde van het onroerend goed positief beïnvloeden. Vorderingen en effecten De grondslagen voor de waardering van vorderingen en effecten zijn beschreven onder het hoofd financiële instrumenten. Fondsvermogen Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het Fondsvermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering op het Fondsvermogen gebracht, na aftrek van het eventueel hiermee verband houdend voordeel uit hoofde van belasting naar de winst. Financiële instrumenten, die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-enverliesrekening verantwoord als kosten of opbrengsten. 25

26 Herwaarderingsreserve Waardevermeerderingen van de beleggingen in terreinen en gebouwen worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De waardeveranderingen van deze activa worden in het resultaat verwerkt. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserves. Bij de bepaling van de herwaarderingsreserve is geen bedrag voor latente belastingverplichtingen in mindering gebracht, omdat het Fonds geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. Langlopende en kortlopende schulden De waardering van langlopende en kortlopende schulden is toegelicht onder het hoofd financiële instrumenten. Opbrengstverantwoording Omzet wordt alleen verantwoord als er een redelijke zekerheid bestaat dat toekomstige voordelen naar het Fonds zullen toevloeien en dat deze voordelen betrouwbaar kunnen worden geschat. Opbrengsten uit beleggingen Hieronder worden verstaan huurinkomsten, exclusief BTW, uit vastgoedbeleggingen, alsmede de rentebaten uit tegoeden bij bankiers. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ontvangen als stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt. Gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Gerealiseerde waardeveranderingen omvatten het nog niet in de winst-en-verliesrekening verantwoorde gedeelte van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs onder aftrek van verkoopkosten. 26

27 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen Hieronder wordt verstaan de waardeverandering gedurende het boekjaar van het niet verkochte onroerend goed van de vastgoedportefeuille. Lasten in verband met het beheer van beleggingen Hieronder zijn begrepen de direct aan de beleggingsopbrengsten toerekenbare kosten. Beheerkosten en rentelasten Hieronder worden verstaan beheervergoedingen, publiciteitskosten en op de verslagperiode betrekking hebbende rentelasten van ontvangen leningen. 27

28 1. Terreinen en gebouwen Verloopoverzicht beleggingen: Boekwaarde begin boekjaar Renovatie en/of verbouwing Herwaardering Boekwaarde eind boekjaar Terreinen en gebouwen De terreinen en gebouwen zijn bezwaard met een recht van eerste en tweede hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. en SNS Bank N.V. De reële waarde van beleggingen in gebouwen en terreinen per 31 december 2010 is vastgesteld op (2009: ). Onder reële waarde wordt verstaan de marktwaarde, waarbij rekening wordt gehouden met verkoopkosten die ten laste van een koper komen, welke is vastgesteld door middel van een onafhankelijke externe taxatie. De taxatie is uitgevoerd door CB Richard Ellis Valuations B.V. te Amsterdam en gebaseerd op de taxatierichtlijnen van RICS Appraisal and Valuation Standards. De taxatie vindt jaarlijks plaats waarbij circa eenderde deel van de portefeuille volledig zal worden getaxeerd en voor circa tweederde deel een markttechnische update zal worden uitgevoerd door de taxateur. De gehanteerde waarderingsmethode is de directe kapitalisatiemethode (BAR/NAR) waarbij de parameters met betrekking tot markthuren en rendementen zijn gebaseerd op vergelijkbare en actuele markttransacties. Het bij deze taxatie gemiddelde gehanteerde bruto aanvangsrendement bedraagt 7,7%. De cumulatieve herwaardering bedraagt per balansdatum negatief (2009: negatief ). 28

29 2. Overige vorderingen Debiteuren / nog te ontvangen huren Af: voorziening dubieuze huurvorderingen Rekening-courant Holland Immo Group XV/Retail Residential Fund C.V Rekening-courant Holland Immo Group XII/Retail Residential Fund C.V Nog te ontvangen rente De overige vorderingen hebben een verwachte resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 3. Overlopende activa Vooruitbetaalde assuranties Nog te verrekenen assuranties met VvE De overlopende activa hebben een resterende looptijd van ten hoogste 1 jaar. 4. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het Fonds. 29

30 5. Fondsvermogen Het Fondsvermogen is als volgt: Gestort en opgevraagd commanditair Herwaarderingsreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat Totaal kapitaal Stand 1 januari Uitkeringen Saldo herwaardering Bestemming resultaat Resultaat lopend jaar Stand 31 december Overige reserves Uitkeringen Resultaat Mutatie Totaal aan herwaarparticipanten deringsreserve Stand 1 januari Uitkeringen Saldo herwaardering Bestemming resultaat Stand 31 december

31 De uitkering aan de participanten over 2010 bedraagt tijdsevenredig circa 5,25% (2009: 5,6%) van het ingebrachte commanditair kapitaal op jaarbasis en werd in vier delen na afloop van elk kwartaal uitbetaald. Het gestort en opgevraagd commanditair kapitaal van de participanten bestaat uit participaties van De intrinsieke waarde per 31 december 2010 bedraagt (2009: 4.470) per participatie. 6. Schulden aan kredietinstellingen Hypothecaire lening, oorspronkelijke hoofdsom De hypothecaire lening is verstrekt door SNS Property Finance B.V. De lening, in hoofdsom groot , kende tot 1 april 2010 een variabel rentepercentage van de 3-maands Euribor met een opslag van 0,70%, waarna deze faciliteit telkens voor een periode van 12 maanden kan worden gecontinueerd tegen gelijke condities. De looptijd van de lening is 25 jaar. De financiering wordt gedurende de eerste vijf jaar na aanvang aflossingsvrij verstrekt. Per 1 juli 2012 zal 0,5% van de initiële hoofdsom worden afgelost. SNS Property Finance B.V. kan aanvullende aflossing verlangen, indien de Interest Coverage Ratio van het Fonds gedurende de eerste vijf jaar onder 1,25 komt danwel bij een wezenlijke waardedaling en/of bij lagere huurinkomsten. Holland Immo Group XVI/Winkelfonds B.V. en Stichting Bewaarder HIG Vastgoedfondsen zijn hoofdelijk medeschuldenaren. De aflossingsverplichtingen, die binnen één jaar vervallen, worden opgenomen onder de kortlopende schulden. Ter dekking van het renterisico zijn er drie rentederivaten afgesloten, waarvan de voorwaarden zijn vastgelegd in transactiebevestigingen en de daarbij behorende Raamovereenkomst Financiële Derivaten bij SNS Bank N.V. De ingangsdatum van de Interest Rate Swap-transacties (hierna te noemen SWAP), welke in hoofdsom groot zijn , en , is 1 oktober 2007 en de einddatum respectievelijk 1 oktober 2011, 1 januari 2015 en 1 januari Het nominaal te betalen rentetarief (inclusief de hierboven genoemde 0,70% opslag) over de met de drie SWAP s afgedekte hoofdsom bedraagt respectievelijk 5,09%, 4,85% en 4,84%. De marktwaarde van de drie SWAP s per 31 december 2010 bedraagt negatief Ten behoeve van het rentederivaat heeft SNS Bank een obligokrediet ter beschikking gesteld ad Over dit krediet zijn geen rente, provisie en kosten verschuldigd. Op de registergoederen rust een recht van respectievelijke eerste en tweede hypotheek ten gunste van SNS Property Finance B.V. en SNS Bank N.V. 31