Sector update. Hotelmarkt breekt records, maar attentie geboden

Transcriptie

1 Sector update Sector Advisory Sonny Duijn +31 (0) Thom Neleman +31 (0) november 2017 Hotelmarkt breekt records, maar attentie geboden Het aantal hotelgasten in Nederland stijgt dit jaar tot boven de 28 miljoen: een nieuw record. Ook blijken consumenten bereid hogere prijzen te betalen en staat de winstgevendheid rond het hoogste punt sinds de eeuwwisseling. Het investeringsvolume in hotelvastgoed bevindt zich op recordniveaus. Wij verhogen onze prognose naar 7% omzetstijging in 2017 voor hotels. Echter is de toename aan hotelkamers een uitdaging. Zo blijkt dat alleen al in Amsterdam tot 2023 plannen bestaan voor zo n 7900 extra hotelkamers. Het gros daarvan wordt in 2018 en 2019 opgeleverd. En ook buiten de hoofdstad bestaan plannen. Als het de groei van het toerisme stokt, zal Airbnb daarnaast meer een concurrent blijken voor (consumenten)overnachtingen bij hotels. Hoteliers moeten dus juist nu werken aan onderscheidend vermogen en kort op de bal acteren. Toename van toerisme Het aantal hotelgasten stijgt dit jaar naar onze verwachting tot ruim boven de 28 miljoen. Dit is een nieuw record. Het gaat om een stijging van 10% ten opzichte van vorig jaar: een toename van 2,6 miljoen hotelgasten. Sinds 2012 bedraagt de stijging dan 35%. De verwachte groei van het hoteltoerisme in ons land is een gevolg van de ontwikkelingen in 2017 tot nu. Vanuit meerdere herkomstlanden is sprake van groei: bijvoorbeeld Duitsland. Ook stijgt het Britse hoteltoerisme sterk, ondanks de Brexit-discussie en het gedaalde vertrouwen bij de Britse consument. Ook vanuit Azië en de VS stijgt het aantal hotelgasten sterk. Het aantal hotelgasten uit deze landen steeg tot en met augustus als met ongeveer een kwart. Over heel 2017 zijn er naar schatting zo n meer Aziatische hotelgasten dan er in 2012 waren. Aziatische hotelgasten komen vaak naar Noord-Holland, of naar Zuid-Holland. Maar ook in bijvoorbeeld Noord-Brabant, Overijssel, Gelderland en Utrecht is groei vanuit deze nog kleine groep te zien. Het aantal hotelgasten uit Nederland (goed voor ongeveer de helft van het totaal) stijgt in 2017 tot en met augustus ook: met 9% (zie Tabel 1). De positieve economische omstandigheden helpen hierbij. Tabel 1: Sterke toename hotelgasten Aantal hotelgasten t/m augustus is hierbij vergeleken met dezelfde perioden 2016 en Inclusief eventuele dubbeltellingen van dezelfde personen. Bron: CBS, Bewerking ABN AMRO Herkomstland Aantal hotelgasten t/m augustus in 2017 (x1000) Mutatie sinds 2016 De opkomst van stedentrips in Europa, de groei van de wereldbevolking en economische groei in herkomstlanden ondersteunen het toerisme op lange termijn. Dit kan echter wel in golfbewegingen gaan, deels afhankelijk van de economische en politieke factoren. In deze publicatie gaan we eerst verder in op de vraagzijde. Wat is het hoteltoerisme per regio, en hoe ontwikkelen de prijzen zich? Hoe staat Nederland internationaal en welke beweging is te zien bij investeerders? Om vervolgens de ontwikkelingen aan de aanbod-zijde te bespreken: wat kunnen we daarin verwachten, zijn deelplatformen als Airbnb een concurrent, wat zijn de gevolgen voor hoteliers? Mutatie sinds 2012 Totaal % 35% Duitsland % 61% Nederland % 27% VK % 33% VS % 44% Azië % 76% België 929 4% 49%

2 Toerisme per regio Meer dan de helft van het aantal overnachtingen in hotels vindt plaats in Noord-Holland en in Zuid-Holland. Toeristen overnachten ook graag op hotels in andere plekken, zoals te zien in Tabel 2. Zo valt onder meer de opmars van het aantal hotelgasten en -overnachtingen in de steden Utrecht en Maastricht op. Tabel 2: Groei hoteltoerisme per gebied Inclusief (eventuele) dubbeltellingen. Aantal hotelgasten en - overnachtingen t/m augustus in 2017 is hierbij vergeleken met dezelfde periode in Bron: CBS, bewerking ABN AMRO Gebied Stijging aantal hotelgasten in 2017 t/m augustus Stijging aantal hotelovernachtingen in 2017 t/m augustus Nederland 11% 9% N-Holland 10% 10% Z-Holland 15% 10% Utrecht (prov.) Groningen (prov.) 17% 17% 6% 6% Friesland 14% 12% Zeeland -5% 2% Flevoland 20% 18% Gelderland 5% 4% Limburg 15% 9% N-Brabant 14% 8% Utrecht (stad) 39% 41% Maastricht 25% 21% Amsterdam 11% 11% Rotterdam 11% 10% Den Haag 18% 10% Prijsontwikkeling Gesteund door de sterke vraag, stijgen de prijzen voor een hotelovernachting. In 2016 was sprake van de grootste prijsstijging voor Nederlandse hotels in een jaar in minimaal 20 jaar (ruim 8%), volgens het CBS. Ook in 2017 werd een hotelovernachting duurder. In de eerste drie kwartalen was sprake van een stijging van een kleine 5%, jaar-op-jaar. Consumenten blijken bereid om hogere prijzen te betalen voor een overnachting. Dit draagt bij aan de winstgevendheid van hotels. Deze stond vorig jaar rond het toppunt sinds 2001, en stijgt in 2017 allicht verder (Horwath HTL) 1. In verschillende steden stegen de prijzen dit jaar. In Amsterdam bedroeg de stijging in de eerste vijf maanden van het jaar 2,2%. De prijsstijgingen waren sterker in Breda (+7%), Groningen (+6%), Haarlem (+4%), Rotterdam (+3%) en Delft (+3%), voor een gemiddelde standaardkamer voor twee personen (Trivago, bewerking ABN AMRO). Een hotelovernachting in Amsterdam is daarbij het duurst, gevolgd door Den Haag, Maastricht en Utrecht. De prijzen in Amsterdam behoren nu zelfs tot de Europese top, blijkt uit een analyse van de vijftig grootste steden van Europa. In 2011 viel Amsterdam nog buiten de top-10. Sindsdien stegen de prijzen 29%. 1 Op basis van Income Before Fixed Charges (IBFC) ten opzichte van de omzet. Tabel 3: Grootste Europese steden: waar is een hotelovernachting het meest duur? Berekeningen ABN AMRO op basis van scans door Trivago op hotelboekingsites, van oktober en september. Prijzen zijn op basis van standaard-tweepersoonskamers. Stad Monaco/ Monte Carlo Gemiddelde prijs hotelovernachting in sept/okt Prijsstijging in 2017 t.o.v 2016 Nu staat men op plek 5 onder de grote Europese steden. Alleen al ten opzichte van 2016 werd een hotelovernachting in Amsterdam gemiddeld EUR 19,50 duurder. Ten opzichte van 2011 was dit EUR 44. In Londen, Parijs, Stockholm en Genève daalde de prijs voor een hotelovernachting sinds 2011 juist. Prijsstijging in 2017 t.o.v % 30% Venetië 244 8% 4% Genève 232-1% -10% Kopenhagen 212 9% 40% Amsterdam % 29% Barcelona % 30% Bern 183-2% 6% München 179 5% 19% Dublin 178 5% 95% Londen 174-6% -2% Parijs 173 5% -3% Stockholm 173-2% -3% Oslo % -0% Milaan % 4% Helsinki % 25%

3 Investeringen op recordniveau De toename van hotelovernachtingen en de hogere prijzen dragen bij aan een gunstig investeringsklimaat voor hotels. De bezettingsgraden en de omzet per kamer liepen daarmee op. Investeerders uit onder meer Duitsland, het Midden-Oosten en Azië zijn dan ook gretig actief om hun portefeuille in hotelvastgoed uit te breiden. Nog met een primaire focus op Amsterdam, maar we zien die focus deels verschuiven naar de rest van het land: daar groeit het toerisme immers eveneens. Het investeringsvolume in het Nederlandse hotelvastgoed bereikt een recordniveau in Hierbij speelt de lage rente een rol. Verder dragen onder meer twee zeer grote transacties fors bij aan het volume van De transactiewaarde in hotels komt in het huidige jaar ver uit boven de volumes in de afgelopen jaren. Zo kocht het Chinese Anbang het Amsterdamse hotel Double Tree bij Hilton (vier sterren) voor EUR 356 miljoen en ging het vastgoed van W- Hotel (vijf sterren) voor EUR 260 miljoen naar het Duitse Deka Immobilien (Invast). Omgerekend naar euro s per hotelkamer zouden beide transacties ver bovengemiddeld in prijs zijn. Dit behoeft naar onze visie echter nuancering. In beide gevallen is het aandeel food & beverage erg hoog. Bovendien bevatten het betreffende onroerend goed ook andere functies: denk aan welness, mogelijkheden om ruimtes te verhuren aan bedrijven en (bij het W-Hotel) ook Retail. De veelheid aan functies is bij die hotels erg groot en drijft de prijs op. Daarom is de gemiddelde prijs per kamer hier in onze ogen geen goede indicator. Desalniettemin zijn dit omvangrijke transacties. Het doet denken aan de verkoop van het hotelvastgoed van het Amstelhotel in Dit vastgoed ging toen voor EUR per hotelkamer van de ene naar de andere Qatarese investeerder. Maar ook buiten Amsterdam vinden transacties plaats. Zo maakte de Chinese investeerder Holei door de overname van Holiday Inn in Leiden hun entree op de Nederlandse markt in In het huidige positieve investeringsklimaat ligt een nieuwe grote transactie voor de hand. Ook omdat hotels zich proberen te onderscheiden op beleving en daarom functies toevoegen. In de huidige gunstige marktomstandigheden (met een groeiende economie) kan dit de prijzen per hotelkamer opdrijven. Hoe ontwikkelt het aanbod zich? Tot dusverre zijn we voornamelijk ingegaan op ontwikkelingen aan de vraagzijde. Om de juiste analyse te kunnen maken is de aanbodzijde echter even relevant. Sinds 2012 nam het aantal hotelkamers met 11% toe in Nederland. Die groei zat met name in Amsterdam, waar meer dan de helft het additionele aanbod verscheen. Om stelling te kunnen nemen over het aanbod van hotel(kamer)s, is de hoofdstad dus een belangrijke factor. In Amsterdam is vanwege de forse groei begin 2017 een restrictief hotelbeleid van kracht. In populaire delen van de stad geeft de gemeente geen nieuwe hotelvergunningen. In specifieke gebieden eromheen geldt een nee-tenzij - beleid. Betekent dit dat een aanbod stokt? Nee. Heel veel vergunningen zijn al verleend en plannen al ingediend. Tot 2023 komen er nog zo n 7900 extra hotelkamers bij, blijkt uit intern onderzoek van ABN AMRO 2. Daarmee bedraagt in 2023 het totale aanbod in de hoofdstad hotelkamers. Het extra aanbod betreft vooral kamers in vier sterrenhotels. Tabel 4: Nieuwe hotels vooral in Amsterdam Toename in periode Bron: CBS, OIS Amsterdam Rest Nederland Hotelaccommodaties 20% 2% Hotelkamers 34% 6% 2 Intern onderzoek naar bij ABN AMRO bekende plannen. Geverifieerd bij diverse marktpartijen en de gemeente Amsterdam.

4 Daarbij kunnen we met grote waarschijnlijkheid zeggen dat het grootste deel van de bestaande plannen daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Sterker: 66% van de extra kamers is al in aanbouw. 31% zit in de planfase en slechts 2% zit in de vroege idee-fase, blijkt uit ons interne onderzoek. Dus een groot deel van de kamers wordt daadwerkelijk gerealiseerd; al is vertraging in oplevering natuurlijk wel mogelijk. Het leeuwendeel van het extra hotelkamers ontstaat in 2018 en Alleen al in 2018 komen er liefst kamers bij: een stijging van ruim 12% in de hoofdstad. Op heel Nederland betekent dit 3% extra aanbod van hotelkamers, nog los van nieuwe hotelkamers in andere regio s. Voor 2019 staan 1934 nieuwe kamers gepland in Amsterdam. Kortom: het aanbod neemt fors toe. Ter illustratie: daarmee is de toename aan hotelkamers in Amsterdam in 2018 en 2019 groter dan de toename van 2015 t/m 2017 in heel Nederland. De forse toename is ook voor hoteliers buiten Amsterdam relevant; zij concurreren immers ook met nieuwe partijen. Het lijkt aannemelijk dat in en rond Amsterdam hotels tijdelijk druk op de zogeheten RevPAR (de omzet per hotelkamer) krijgen, omdat of de bezettingsgraad, of de prijzen voor hen dalen. Mits de plannen tijdig gerealiseerd worden, is een groei van het aantal hotelovernachtingen 12% in de hoofdstad nodig (uitgaand van een gelijkblijvend aantal personen per kamer) om de bezettingsgraad op eenzelfde niveau te houden als nu. Voor hoteliers is het dus van belang dat het toerisme blijft groeien. Na 2022 lijkt de toename van het aanbod stil te vallen. Eigenlijk kunnen bestaande hotels dan pas echt profiteren van het restrictieve hotelbeleid, mits het economisch tij meezit. Het is wel zaak dat bestaande hoteliers onderscheidend genoeg zijn om de periode ervoor zonder kleerscheuren door te komen. Wanneer het gemiddelde groeitempo van het toerisme hoog blijft (en iets afzwakt) ontstaat rond 2024 een situatie waarin hotels een grote delen van het jaar vol zitten in de stad. Figuur 1: Sterke toename van hotelkamers Bron: ABN AMRO Aantal hotelkamers in Amsterdam per jaar Jaartal (20xx) Mensenhandel risico in hotelbranche Hoteliers zijn gebaat bij een grote hoeveel gasten. Echter is niet elke hotelgast een gewenste. Omdat red light districts en bordelen steeds meer worden gesloten, stijgt het aantal signalen dat in hotels en vakantieparken illegale prostitutie plaatsvindt. En illegale prostitutie wordt vaak in verband gebracht met ernstige gevallen van seksuele uitbuiting, oftewel mensenhandel. Dit is voor hoteliers een risico. ABN AMRO ziet mensenrechten als integraal onderdeel van verantwoord zakendoen en brengt deze problematiek graag aan de orde in gesprekken met onze relaties. Hotels kunnen veel acties ondernemen om signalen van illegale prostitutie te herkennen. Er is een signaleringskaart mensenhandel beschikbaar op de website van Koninklijke Horeca Nederland. Daarin staat onder andere beschreven dat personeelsleden kunnen letten op bijvoorbeeld personen die een kamer boeken, maar daar niet zelf verblijven, veel aanloop van verschillende mannen naar dezelfde kamer en grote vraag naar handdoeken en schone lakens. Goede training van personeel is hierin cruciaal. Naast de signalenkaart heeft HKN in samenwerking met het OM en politie de film Please Disturb om hotelpersoneel bewust te maken van de problematiek van illegale prostitutie. Projectontwikkelaars, investeerders en ondernemers zien ook op andere plekken in Nederland kansen ontstaan, mede door het restrictieve hotelbeleid in Amsterdam.

5 Een van die plekken is Rotterdam. Een van de meest in het oog springende plannen betreft een futuristisch gebouw in de vorm van een windwiel. Het bevat onder meer een skybar, winkels en plekken om te overnachten. Ook uit dit project blijkt dat hotels hun functie verbreden. Het plan van de Dutch Windwheel Corporation moet een showcase voor duurzaamheid worden. Dat blijkt uit nadere informatie vanuit de bestaande hotelbouwplannen. Ook bijvoorbeeld een oude bakkerij in Leeuwarden, een oud bankkantoor in Cuijk, een oude watertoren in Dordrecht, oude kerkpanden, een voormalige boerderij en een deel van Paleis Soestdijk veranderen in hotels. In Maastricht opent begin 2019 een hotel waarbij gasten de mogelijkheid krijgen een eigen kok mee te nemen naar het restaurant. In 2017 zijn in totaal al 89 (bekende) plannen voor nieuwe hotels ingediend in ons land, voor zover bekend dit jaar. Daarnaast zijn er 51 verbouwplannen. In totaal zijn er (tot september) meer dan 8000 kamers gemoeid met alle plannen die in 2017 zijn ontstaan. Hoe zit het met Airbnb? Hotels hebben natuurlijk ook te maken met concurrentie vanuit andere logies-accomodaties. Woningdeelplatform Airbnb is hierbij een veel bediscussieerde partij. De bereidheid om de woning te verhuren nam de afgelopen jaren toen. Hamvraag is hierbij: is een partij als Airbnb een concurrent voor hotels? In onze visie wel. Niet zo zeer voor zakelijke overnachtingen. Maar wel voor men in de hotellerie Leisure - overnachtingen noemt: overnachtingen door consumenten in hun vrije tijd. Wij verwachten dat Airbnb vooral met hotels concurreert als het economisch iets minder gaat. De concurrentie wordt door de hoteliers het sterkst gevoeld op het moment dat men dit het minst kan gebruiken. Gepubliceerde cijfers over Airbnb lopen uiteen. Duidelijk is dat men grotendeels aanwezig is in grote steden. Hoe groot is hun marktaandeel? Volgens makelaarsbureau Colliers en de Hotelschool The Hague was het marktaandeel van Airbnb in Amsterdam vorig jaar 10,7%. Daarbij zette men het door hen gescande bezoek aan Airbnb in aantal overnachtingen af tegen het totaal aan hotelovernachtingen en Airbnb-overnachtingen tezamen. In Den Haag en Rotterdam bedroeg het marktaandeel van Airbnb dan 7,3% respectievelijk 6,5%. De prijsstijgingen van hotelkamers spelen deelplatformen als Airbnb (of vergelijkbare concepten) in de kaart. Ook het restrictieve hotelbeleid in Amsterdam is gunstig voor Airbnb of vergelijkbare deelconcepten. Wij verwachten dat dergelijke platformen daarvan kunnen profiteren. Onderscheidend vermogen Kortom: er gebeurt veel aan de aanbodkant van de hotelmarkt. Wanneer het economisch onverhoopt tegenzit, neemt de concurrentie daarom meteen fors toe. Niet alleen van andere hotels, maar ook van een partij als Airbnb. Juist nu het tij mee zit, is het voor hotels belangrijk om aan het onderscheidend vermogen te werken. Dit kan door in te zetten op gemak voor een betaalbare prijs, en/of door beleving (ook door het toevoegen van allerlei activiteiten en een hoogwaarde food & beverage-afdeling) en service. In alle gevallen is een goede online exposure (met een goed boekingsysteem en bijvoorbeeld goed fotomateriaal op de website) belangrijk. Voor partijen die zich onvoldoende op gemak of beleving onderscheiden, is de toename van het aanbod in de markt een serieus probleem. Conclusie Het aantal hotelgasten stijgt dit jaar 10%, en komt uit op een nieuw record van meer dan 28 miljoen. Onder meer het hoteltoerisme vanuit Duitsland, de VS en het VK zit in de lift, maar ook vanuit Azië. Ook de prijzen stijgen in Door deze gunstige factoren is de investeringsbereidheid groot. Er bestaat interesse vanuit diverse hoeken (als Duitsland, Azië en het Midden-Oosten) en er worden mega-transacties verricht in hotelvastgoed. Nieuwe investeringen lijken aanstaande.

6 Maar niet alles wat de sector aanraakt, verandert in goud. Het risico bestaat dat deze positieve ontwikkelingen hoteliers in slaap sussen. Wie denkt dat door het restrictieve hotelbeleid in Amsterdam de toename van het aanbod snel opdroogt, heeft het mis. In 2018 komen er 3980 bij, wat in de hoofdstad een stijging van 12% betekent en in heel Nederland (nog los van plannen in andere steden) een stijging van 3%. Veel vergunningen zijn al verleend en veel plannen al ingediend. In 2018 en 2019 komen er alleen al in Amsterdam ongeveer 5900 hotelkamers bij. Het is belangrijk dat hoteliers deze periode zonder kleerscheuren door te komen. Het lijkt aannemelijk dat een aantal hotels tijdelijk te maken krijgt met druk op de bezettingsgraden of de prijzen. Mocht het economisch onverhoopt tegenzitten, wordt de concurrentie in deelgebieden groot. Dan blijkt ook Airbnb een ware concurrent van de hoteliers. Het is juist nu het meezit belangrijk om dit niet te onderschatten en aan het onderscheidend vermogen te bouwen, zodat de hotels een forsere concurrentieslag aankunnen.