SECTORRAPPORT HOTELMARKT

Transcriptie

1 SECTORRAPPORT HOTELMARKT UPDATE NOVEMBER

2 34 TOERISME IN NEDERLAND Nederland onverminderd populair: Na een groei in het aantal reizigers in het eerste kwartaal van 2017, laat het tweede kwartaal nog een sterkere groei zien. In totaal werden in de eerste zes maanden van dit jaar 22,9 miljoen overnachtingen geboekt, een stijging van bijna 10% ten opzichte van dezelfde periode in Stijging internationale bezoekers: Met name het aantal internationale reizigers steeg sterk. Ten opzichte van het eerste half jaar in 2016 nam het aantal geboekte overnachtingen door internationale reizigers met 12,7% toe. Het aantal overnachtingen door Nederlandse reizigers steeg in deze periode met 5,5%. Grote steden drijfveer achter groei: Naast Amsterdam, wat de belangrijkste bestemming in Nederland is, laten meerdere steden een sterkere groei zien in het aantal overnachtingen dan gemiddeld in Nederland. Met name in Utrecht (+34,2%), Maastricht (+20,7%) en Den haag (+12,7%) werden significant meer overnachtingen geboekt in het eerste half jaar van 2017 dan in dezelfde periode een jaar eerder. Aanbod blijft achter op vraag: Nederland telde begin 2017 bijna hotels met in totaal ruim kamers. Dit aantal groeit gestaag door. Opvallend is dat het aantal hotelkamers op een lager tempo groeit dan het aantal overnachtingen. Hoewel hoteliers de bezettingsgraad en kamerprijs hierdoor zien stijgen, komt dit het toerisme niet ten goede: er dreigt een tekort en bij een gebrek aan beschikbaarheid zullen toeristen uitwijken naar andere bestemmingen. Schiphol is the market to watch : de hotelmarkt van Schiphol maakt momenteel een sterke groei door en verwacht wordt dat deze ontwikkeling zal doorzetten. RevPAR groeide in de eerste 9 maanden van 2017 met ruim 15% ten opzichte van dezelfde periode in 2016 en Colliers verwacht dat 2017 opnieuw een recordjaar zal worden voor de regio. De groei in het aantal passagiersbewegingen op de luchthaven onderstreept deze verwachting. Echter, er is een beperking gesteld aan verdere groei van de luchthaven, waardoor vluchten moeten uitwijken naar andere vliegvelden, als Lelystad, Rotterdam en Eindhoven. Dit zal ongetwijfeld ook effect hebben voor de hotels in de regio Schiphol. HOTELBELEGGINGSMARKT Nederland stevent af op topjaar voor hotellerie: in de eerste tien maanden van 2017 is er in totaal ruim 1 miljard aan hotel vastgoed van eigenaar gewisseld. Dit is een record bedrag en is nog niet eerder gezien in Nederland. De transactieprijs per kamer lag in deze periode volgens Colliers op bijna per kamer, wat een stijging is van bijna 70% ten opzichte van heel Trophy assets en portefeuilles zijn populair: 2017 wordt gekenmerkt door transacties van grotere trophy assets en de verkoop van portefeuilles. In Amsterdam vonden meerdere transacties plaats van grote hotels, zoals het DoubleTree by Hilton CS, W Amsterdam en nhow Amsterdam RAI. Daarnaast wisselden een aantal portefeuilles van eigenaar, waardoor het transactievolume een sprong nam. Zo werden de Princess Hotels overgenomen door Fletcher Hotels en is het Nederlandse Bilderberg Hotels inmiddels onderdeel van het Aziatische First Sponsor Group. Verwacht wordt dat er in het laatste kwartaal van 2017 nog zeker twee of drie grote hotel transacties in Amsterdam worden aangekondigd. Ook zullen, naar verwachting, in Amsterdam Noord enkele (grote) transacties gaan plaatsvinden, daar er op dit moment veel nieuwe hotels in het gebied worden ontwikkeld en het steeds populairder wordt onder reizigers. Yields dalen naar historisch laag niveau: In lijn met dit record volume ziet Colliers ook de yields verder dalen. In Amsterdam zijn inmiddels yields van onder de 4% gesignaleerd (o.b.v. langdurige huurcontracten) en ook buiten de hoofdstad duiken de rendementen onder de 6,5%.

3 35 AANTAL GEBOEKTE OVERNACHTINGEN NAAR HERKOMST GASTEN GEBOEKTE OVERNACHTINGEN IN AMSTERDAM NAAR HERKOMST GASTEN BESCHIKBAARHEID HOTELS AMSTERDAM BESCHIKBAARHEID HOTELS NEDERLAND BELEGGINGSVOLUME HOTELS TRANSACTIEPRIJS PER KAMER AANVANGSRENDEMENT HOTELS AMSTERDAM AANVANGSRENDEMENT HOTELS BUITEN AMSTERDAM

4 36 WAT HOUDT DE HOTELSTOP IN? Per 1 januari 2017 heeft de Gemeente Amsterdam een nieuw overnachtingsbeleid in werking gesteld dat het toevoegen van nieuwe hotels aan de bestaande markt beperkt. Door de sterke groei van zowel het aantal reizigers in de hoofdstad als het aantal beschikbare hotelkamers, heeft de gemeente dit beleid opgesteld met de gedachte de groei in te perken. Er staan reeds 60 nieuwe hotels gepland om te openen in de komende jaren. Het nieuwe overnachtingsbeleid, ook wel de Hotelstop geldt niet voor deze aangekondigde (en goedgekeurde) projecten en is alleen van toepassing op nieuwe projecten. Het beleid houdt in dat nieuwe ontwikkelingen in Amsterdam geen goedkeuring zullen krijgen, ongedacht de grootte, het concept of andere kenmerken van de ontwikkeling. Dit betekent dat er, naast de circa 60 hotels die reeds gepland zijn, geen andere hotels meer kunnen worden toegevoegd aan de markt. Dit geldt voor de gehele stad, behalve op de door de gemeente aangewezen locaties waar het nee, tenzij -beleid wordt gehanteerd. Deze locaties zijn hieronder gemarkeerd. Op deze locaties zijn alleen hotel ontwikkelingen toegestaan wanneer het concept aantoonbaar een exceptionele bijdrage levert aan zowel het innovatieve aanbod van verblijfsaccommodaties als een bijzonder aspect van het maatschappelijke, culturele of economische klimaat. De gemeente heeft strenge criteria opgesteld om te testen of nieuwe hotel ontwikkelingen hieraan voldoen. NEE, TENZIJ - BELEID

5 37 WAT BETEKENT DE HOTELSTOP VOOR DE HOTELLERIE IN NEDERLAND? Door de toename in het aantal reisbewegingen in de wereld, neemt ook het aantal toeristen in Amsterdam toe. De hotellerie profiteert hiervan en ziet de resultaten stijgen, wat ook zijn invloed heeft op het investeringsklimaat in Amsterdam. De vraag vanuit hotelbeleggers stijgt dan ook en projectontwikkelaars zien een hotelfunctie vaak als toegevoegde waarde voor het te ontwikkelen object. Door het nieuwe hotelbeleid is de mogelijkheid om nieuwe hotels te ontwikkelen zeer beperkt. Investeerders richten zich daarom meer op de aankoop van bestaande hotels in een poging toch een positie in deze populaire markt te bemachtigen. Hierdoor stijgen de prijzen voor hotel vastgoed in de stad en dalen de aanvangsrendementen sterk. Colliers ziet investeerders uit nieuwe (Aziatische) markten die zich in het speelveld begeven en verwacht dat de prijzen van hotels verder zullen oplopen. Als gevolg van het beperkte aanbod en de stijgende prijzen in Amsterdam, wijken investeerders uit naar andere locaties in Nederland. Steden als Rotterdam en Den Haag genieten momenteel extra aandacht van deze investeerders en (project) ontwikkelaars. Ook reizigers zoeken deze steden steeds vaker op om de drukte in Amsterdam te ontwijken en nieuwe ervaringen op te doen. Dit draagt bij aan de resultaten van hotels in die steden, waardoor het voor investeerders nog aantrekkelijker wordt om naar deze steden te trekken. Omdat (internationale) investeerders ervaring hebben met verschillende concepten en brands, nemen zij deze ervaring mee en betreden steeds meer nieuwe brands en concepten de markt buiten Amsterdam. Hoewel de hotelstop in Amsterdam voor veel beperkingen zorgt voor ontwikkelaars en investeerders, leidt het tot aandacht van opportunistische investeerders in de rest van Nederland. Steden die in eerste instantie als secundair werden gezien, worden steeds belangrijker en bieden een steeds diverse en internationaler hotel product aan. Een goede ontwikkeling voor de Nederlandse hotellerie dus, die deels te danken is aan het nieuwe hotelbeleid van de Gemeente Amsterdam. INVESTEERDERS WIJKEN UIT NAAR ANDERE GROTE STEDEN ZOALS ROTTERDAM EN DEN HAAG. TIEN GROOTSTE HOTELONTWIKKELINGEN IN AMSTERDAM HOTEL KAMERS OPENING 1 NHOW Amsterdam RAI Congreshotel Maritim Hotel Leonardo Amstel Hotel VEN - Park Inn by Radisson Holiday Inn Express Motorkade Twin towers Zuidas Hotel Amstelkwartier Inntel Hotels Landmark Oostenburg Hotel Amsterdam North Hotel Kauwgomballenfabriek

6 SERVICES Joost Mees Partner Director Hotels Benelux Dirk Bakker Chief Executive Officer Netherlands Martijn Turenhout Head of Hospitality & International Valuation Marieke Dessauvagie Consultant , Amsterdam 2017 Behoudens de in of krachtens de Auteurswet gestelde uitzonderingen mag niets uit deze uitgave worden verveelvoudigd, door middel van druk, fotokopieën, geautomatiseerde gegevensbestanden, internet of op welke wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Nederland. De auteurs hebben gestreefd naar een zo betrouwbaar mogelijke publicatie. Niettemin kunnen zij geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel voorkomende onjuistheden.