Persoonlijke gegevens L.A.J. Ensing (Arend) Studienummer

Transcriptie

1 Senioren wonen in Zoetermeer Een advies over de inzet van de instrumenten van de gemeente Zoetermeer om de mismatch op de woningmarkt van senioren te beperken Omslag Afbeeldingen op de omslag zijn afkomstig van de website De foto s zijn gemaakt door het kunstenaarsduo Ari Versluis & Ellie Uyttenbroek en zijn afkomstig uit de serie 'Exactitudes. Datum 11 januari 2012 Organisatie Master Vakcode Rapport TUDelft Faculteit Bouwkunde Real Estate and Housing AR3R010 P2 onderzoeksvoorstel Laboratorium Labcoördinator Mentor 1 Domein 1 Mentor 2 Domein 2 Gecommitteerde Housing Policy, Management and Sustainability Vincent Gruis Kees van der Flier Sustainable Housing Transformations Monique Arkesteijn Real Estate Management Nico Nieboer Externe organisatie: Externe mentor: Gemeente Zoetermeer Audrey van Roode Senior beleidsadviseur wonen Persoonlijke gegevens Naam L.A.J. Ensing (Arend) Studienummer

2 Voorwoord Geachte lezer, Voor u ligt mijn P2 rapport. Het is geschreven als voorbereiding van mijn afstuderen aan de faculteit Bouwkunde van de TUDelft. Het bevat het voorstel voor mijn afstudeeronderzoek wat ik uit zal voeren voor en bij de gemeente Zoetermeer. Naast een voorstel voor de te gebruiken methode voor mijn afstudeeronderzoek bevat de rapport een verkenning van de vergrijzingsproblematiek die grotendeels overgenomen is uit mijn P1 rapport. Verder bevat het rapport een eerste vooronderzoek van de huidige mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt voor senioren in Zoetermeer. Dit deel van het rapport is ook gebruikt voor een vak over schriftelijk rapporteren. Door de tijdsdruk zijn de dingen die ik daar geleerd heb nog niet doorgevoerd in het hele rapport, maar het zal me wel helpen bij het schrijven van het eindrapport. Het kwartje voor de methode die ik wil gebruiken is vrij laat gevallen. De lijn was al wel duidelijk, maar hoe ik die lijn wilde uitvoeren niet. Ik hoop dat de methode door dit rapport voldoende duidelijk is geworden en anders hoop ik het op mijn presentatie op 17 januari verder te verduidelijken. Arend Ensing Delft, 11 januari

3 Samenvatting Probleemstelling Er is in Zoetermeer een mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt van senioren. Door het statische karakter van het al verouderde aanbod seniorenwoningen en de veranderende wensen en mogelijkheden van ouderen lijkt deze mismatch in de toekomst alleen maar toe te nemen. De woningcorporaties ontwikkelen plannen voor hun eigen voorraad seniorenwoningen, maar er lijkt onvoldoende afstemming te zijn. Hierdoor is het onduidelijk of de plannen de mismatch wel voldoende reduceren. Het is de rol van de gemeente om deze plannen te stroomlijnen. Hoofdvraag Op welke manier kan de gemeente Zoetermeer de tot haar beschikking staande instrumenten het beste toepassen om de voorraad seniorenwoningen te stroomlijnen en daarmee de mismatch op de Zoetermeerse woningmarkt voor senioren te beperken? In dit rapport wordt beschreven hoe deze hoofdvraag beantwoord zal worden met behulp van de methode scenarioplanning en een procesmodel voor strategisch voorraadbeleid. Verder staat in dit rapport al een eerste verkenning van de vraag en het aanbod in Zoetermeer. Uit deze verkenning blijkt dat er inderdaad een mismatch is. Het rapport sluit af met een planning voor het onderzoek en een voorlopige inhoudsopgave van het afstudeerrapport. 3

4 Inhoud Voorwoord... 2 Samenvatting Inleiding Probleem en probleemstelling Doel / Resultaat Onderzoeksopzet Organisatie Wetenschappelijke en Maatschappelijke relevantie Leeswijzer Vertrouwelijke gegevens Probleemanalyse Inleiding Dubbele vergrijzing Invloed van de vergrijzing op de woningmarkt Doorstroming Case Zoetermeer Mismatch op de woningmarkt in Zoetermeer Inleiding Een theoretische verkenning Dynamiek op de woningmarkt Aanbodfactoren theorie Vraagfactoren theorie Aanbodzijde Zoetermeer Voorraad Beschikbaar aanbod Vraagzijde Zoetermeer Maatschappelijke veranderingen, de ouderen van de toekomst Verhuisredenen Verhuisgeneigdheid, actieve zoekers en slagingskans Conclusie Voorlopige inhoudsopgave afstudeerrapport Afstudeerplanning Literatuur Appendix A Procesmodel Nico Nieboer, Appendix B Overzicht seniorenwoningen woningcorporaties Zoetermeer

5 1 Inleiding 1.1 Probleem en probleemstelling De bevolkingsgroep die in dit decennium met pensioen zal gaan is in verhouding zeer groot, en daarnaast worden mensen in Nederland steeds ouder en blijven ook langer gezond. Deze dubbele vergrijzing is een onderwerp waar veel beleidsterreinen mee te maken hebben. De invloed op de arbeidsmarkt en de druk op de zorg zijn hier voorbeelden van. Ook de woningmarkt wordt in sterke mate met deze dubbele vergrijzing geconfronteerd. Mensen blijven langer zelfstandig wonen en hebben daar ook de middelen (geld) en de mogelijkheden (gezondheid) toe. De overheid stimuleert dit zelfstandig wonen en zet in op de bouw van woningen die voor ouderen geschikt zijn om lang zelfstandig in te kunnen blijven wonen. Dit betekent echter niet dat er automatisch een hele stroom op gang komt van ouderen die naar dit type woningen verhuizen. De huidige woning biedt vaak nog zeer veel voordelen die ingeleverd worden op het moment van een verhuizing. Dit heeft gevolgen voor de woningmarktdynamiek. Zodra ouderen wel verhuizen, brengt dit immers een hele verhuisketen op gang. Als doelgroep binnen het huisvestingsbeleid nemen ouderen een speciale positie in. Dit komt met name door de bij de leeftijd behorende behoefte aan aangepaste huisvesting of zorg. Ouderen van nu zijn echter niet meer de ouderen van 30 jaar geleden en over 30 jaar is er weer een andere groep. De wensen en benodigdheden van de ouderen veranderen door de jaren heen. Naast deze kwalitatieve veranderingen zorgt het fenomeen van de dubbele ook voor kwantitatieve veranderingen. Er zijn simpelweg meer ouderen die hun woning willen aanpassen of op zoek gaan naar voor ouderen geschikte woningen. Probleemstelling Er is in Zoetermeer een mismatch tussen vraag en aanbod op de woningmarkt van senioren. Door het statische karakter van het al verouderde aanbod seniorenwoningen en de veranderende wensen en mogelijkheden van ouderen lijkt deze mismatch in de toekomst alleen maar toe te nemen. De woningcorporaties ontwikkelen plannen voor hun eigen voorraad seniorenwoningen, maar er lijkt onvoldoende afstemming te zijn. Hierdoor is het onduidelijk of de plannen de mismatch wel voldoende reduceren. Het is de rol van de gemeente om deze plannen te stroomlijnen. Hoofdvraag Op welke manier kan de gemeente Zoetermeer de tot haar beschikking staande instrumenten het beste toepassen om de voorraad seniorenwoningen te stroomlijnen en daarmee de mismatch op de Zoetermeerse woningmarkt voor senioren te beperken? Deelvragen 1 Welke factoren bepalen de vraag op de woningmarkt voor senioren en wat is de huidige vraag in Zoetermeer? 2 Welke factoren bepalen het aanbod op de woningmarkt voor senioren en wat is het huidige aanbod in Zoetermeer? 3 Welke instrumenten om de woningmarkt te regisseren heeft de gemeente Zoetermeer tot haar beschikking? 4 Wat is de huidige mismatch in Zoetermeer? 5 Hoe ontwikkelt de vraag zich in de komende jaren? 6 Wat is de rol van seniorenwoningen in het portfoliobeleid van De Goede Woning, Vestia Zoetermeer en Vidomes en welke plannen hebben de corporaties met dit deel van hun portefeuille? 7 Wat is de verwachte mismatch op de totale Zoetermeerse huurmarkt tussen toekomstige vraag en toekomstig aanbod? 5

6 8 Hoe moet de gemeente Zoetermeer de beschikbare instrumenten inzetten om de toekomstige mismatch effectief te kunnen beperken? 1.2 Doel / Resultaat Het eindresultaat van dit onderzoek is een afgewogen advies voor de gemeente Zoetermeer over welke instrumenten zij welke vorm in moet zetten om haar werk als regisseur goed te kunnen doen en zo de mismatch op de woningmarkt te beperken. Om tot een analyse van deze instrumenten te komen wordt ook de totale toekomstige mismatch in kaart gebracht. Dit is niet alleen voor de gemeente, maar ook voor de woningcorporaties interessant. Hiermee kunnen zij toetsen of ze op de goede weg zitten. 1.3 Onderzoeksopzet Conceptueel model De deelvragen zijn gebaseerd op het conceptuele model wat ik in deze paragraaf verder toe zal lichten. In dit onderzoek worden twee bestaande concepten gecombineerd. Aan de ene kant het model van Teule (1996) over de woningmarktdynamiek, wat in paragraaf 2.4 verder toegelicht zal worden. (zie Figuur 1). Figuur 1 De dynamiek op de woningmarkt ontleed (Teule, 1996) Het andere model is afkomstig uit het dictaat Corporate Real Estate Management, Designing an Accommodation Strategy (Jonge de, Arkesteijn, Heijer den, Vries de, & Putte Vande, 2009). In Figuur 2 is te zien hoe in dit model de huidige en toekomstige vraag en het huidige en toekomstige aanbod worden gecombineerd. Het model heeft de naam DAS frame gekregen en wordt in het Nederlands verder toegelicht in het artikel centralisatie vastgoedbeheer alleen leidt niet tot strategisch handelen (Arkesteijn, Bankers, & Schootbrugge, 2010) Vier afstemmingsmomenten staan in het DAS Frame centraal: 1. wat hebben we nodig versus wat hebben we : bepaal de (mis)match tussen huidige vraag en aanbod; 2. wat we in de toekomst nodig (kunnen) hebben versus wat hebben we ; bepaal de (mis)match tussen toekomstige vraag en huidig aanbod; 3. alternatieven van wat we kunnen hebben : het ontwerpen, evalueren en selecteren van oplossingen; 4. stappenplan om te realiseren wat we in de toekomst willen hebben : plan de transformatie van het huidige aanbod naar het geselecteerde toekomstige aanbod. 6

7 Figuur 2 DAS Frame: Designing an Accommodation Strategy, Nederlandse versie uit (Arkesteijn, Bankers, & Schootbrugge, 2010) De bruikbaarheid van het DAS-frame model zit met name in de integrale benadering van de huidige en toekomstige situatie. Binnen de geschetste probleemstelling hebben we alleen niet te maken met een homogene groep senioren die een nieuwe accommodatie nodig heeft, maar met allemaal individuen die zich op de woningmarkt gaan begeven op zoek naar huisvesting. Daarom is er gekozen om het cocept van Teule te combineren met het DAS Frame en daarmee de invloed van het verdelingsmechanisme op de woningmarkt te benadrukken. De twee concepten worden dus gecombineerd door zowel in de huidige als in de toekomstige situatie de institutionele zijde toe te voegen (zie Figuur 3). Figuur 3 Conceptueel model Uit de eerste analyse is gebleken dat er vooral een kwalitatieve mismatch is tussen vraag en aanbod en dat verder de kwantitatieve groei van de doelgroep invloed op de mismatch zal hebben. Verdere 7

8 analyse van het huidige verdelingsmechanisme moet uitwijzen hoe groot de invloed hiervan op de mismatch is. De deelvragen van het onderzoek volgen uit dit conceptuele model. Elk element in het model is reden om een vraag over te stellen. Voor sommige elementen is theoretische onderbouwing nodig. Methode per deelvraag 1 Welke factoren bepalen de vraag op de woningmarkt voor senioren en wat is de huidige vraag in Zoetermeer? Deze vraag is voor een groot deel al beantwoord in paragraaf 3.3 van dit rapport. Voor het antwoord op deze vraag zijn twee stappen nodig: - Literatuurstudie voor kort theoretisch kader om antwoord te vinden op de vraag: Welke factoren spelen een rol om de vraag van senioren op de woningmarkt te kunnen bepalen? - Beschrijving vraagfactoren senioren in Zoetermeer aan de hand van bestaande data en onderzoeken om antwoord te vinden op de vraag: Welke factoren bepalen de vraag van senioren op de woningmarkt in Zoetermeer? 2 Welke factoren bepalen het aanbod op de woningmarkt voor senioren en wat is het huidige aanbod in Zoetermeer? Deze vraag is voor een groot deel al beantwoord in paragraaf 3.2 van dit rapport. Voor het antwoord op deze vraag zijn twee stappen nodig: - Literatuurstudie voor kort theoretisch kader om antwoord te vinden op de vraag: Welke factoren spelen een rol om de vraag van senioren op de woningmarkt te kunnen bepalen? - Beschrijving samenstelling aanbod voor ouderen geschikte woningen in Zoetermeer aan de hand van bestaande data en onderzoeken om antwoord te vinden op de vraag: Wat is de samenstelling van het aanbod voor ouderen geschikte woningen op de woningmarkt in Zoetermeer? 3 Welke instrumenten om de woningmarkt te regisseren heeft de gemeente Zoetermeer tot haar beschikking? Aan het einde van paragraaf 2.4 staat een eerste inventarisatie van het antwoord op deze vraag. Voor het definitieve antwoord op deze vraag zijn wederom twee stappen nodig: - Literatuurstudie voor kort theoretisch kader om antwoord te vinden op de vraag: Welke instrumenten heeft een lokale overheid tot haar beschikking om de woningmarkt voor senioren te regisseren? - Beschrijving welke instrumenten op welke manier toegepast zijn in Zoetermeer. verdelingsmechanisme Zoetermeer aan de hand van bekende regelgeving etc. om antwoord te vinden op de vraag: Voorbeelden van specifieke toepassingen zijn de Woonvisie, het Plan van Aanpak Senioren, de huisvestingsverordening en de lokale en regionale prestatieafspraken. 8

9 4 Wat is de huidige mismatch in Zoetermeer? Een onderlinge vergelijking van de voorgaande antwoorden leidt tot een conclusie over de mismatch in Zoetermeer en vormt daarmee het antwoord op deze vraag. Voor deze deelvraag is het niet nodig om nieuwe informatie te verzamelen. 5 Hoe ontwikkelt de vraag zich in de komende jaren? De methode die toegepast wordt om de toekomstige vraag te schetsen is die van scenarioplanning. Deze methode wordt geschetst in het boek Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie (Dewulf, Heijer den, Puy de, & Schaaf van der, 1999, pp ). Voor het ontwerpen van de scenario s zijn vier stappen nodig: Stap 1 basisanalyse Stap 2 trendverkenning of referentiescenario Stap 3 het ontwerpen van de scenario s Stap 4 doorkruisende ontwikkelingen Gegevens voor de scenario s zullen mede gebaseerd worden op: - bestaande scenario s van bijvoorbeeld het CBS en de afdeling statistiek van de gemeente over de bevolkingsontwikkeling; - scenario s van het CPB over de ontwikkelingen van Nederland ("Welvaart en leefomgeving een scenariostudie voor Nederland in 2040," 2006). 6 Wat is de rol van seniorenwoningen in het portfoliobeleid van De Goede Woning, Vestia Zoetermeer en Vidomes en welke plannen hebben de corporaties met dit deel van hun portefeuille? Voor het antwoord op deze vraag gebruik ik het model van Nieboer met meerdere actoren (zie Figuur 4). Een toelichting op dit model is te vinden in Appendix A. Ik vertaal het als volgt. De meerdere actoren in het model zijn de drie woningcorporaties De Goede Woning, Vestia Zoetermeer en Vidomes. Het totale procesmodel waarin deze corporaties opereren is die van het overheidsbeleid, in dit geval van de gemeente Zoetermeer. Dit totale procesmodel zal verder aan de orde komen bij de uitwerking van vraag 8. Voor het antwoord op deze vraag moeten voor de drie woningcorporaties de volgende vier onderdelen beantwoord worden. - Policy Principles Hier komt aan de ene kant de algemene werking en doelstelling van woningcorporatie aan de orde, maar ook de verschillende keuzes die de Zoetermeerse woningcorporaties hier in maken. Ook de meer algemene verschillen tussen de corporaties komen hier aan de orde. Dus verschillen tussen lokaal operen en een groot regionaal bedrijf, verschillende missies en visies etc. - External Analysis Voor dit onderdeel is de visie van de woningcorporaties op de markt in Zoetermeer en de omgeving van hun vastgoed nodig. Het detailniveau is de buurt en voor grotere complexen complexniveau. - Internal Analysis Dit onderdeel betreft de afwegingen die de corporaties in de bedrijfsvoering maken. Ze moeten bijvoorbeeld financieringsruimte hebben voor eventuele plannen, ook heeft het vastgoed een boekwaarde. - Goal Formulation Dit onderwerp formuleer ik mijn onderzoek als de plannen die de woningcorporaties hebben. Dit zal niet altijd tot op de wooneenheid uitgestippeld 9

10 zijn, dus in sommige gevallen zal het inderdaad de vorm van doelen hebben. Daarnaast gaat het hier ook om de inventarisatie van de doelen met het vastgoed. Hierbij gaat het om nieuwbouw, verbouw, onderhoud, renovatie, sloop. Het gaat hierbij niet om al het vastgoed, maar specifiek om dat deel wat geschikt is voor ouderen, of waar plannen voor zijn om geschikt te maken voor ouderen. Figuur 4 Procesmodel Nieboer meerdere actoren (Nieboer, 2009) 7 Wat is de verwachte mismatch op de totale Zoetermeerse huurmarkt tussen toekomstige vraag en toekomstig aanbod? Met de antwoorden op vraag 5 en 6 is er een totaalbeeld van de toekomstige vraag in de vorm van scenario s en het toekomstige aanbod. Per scenario kan nu beschreven worden wat de mismatch is. Hiermee ontstaan dus verschillende scenario s van de mismatch. 8 Hoe moet de gemeente Zoetermeer de beschikbare instrumenten inzetten om de toekomstige mismatch effectief te kunnen beperken? Voor het antwoord op deze vraag worden het procesmodel van Nieboer (Figuur 4) en de scenarioplanningmethode zoals beschreven door Dewulf (zie deelvraag 5) gecombineerd. Voor het procesmodel moet nu voor de gemeente ook de stap goal formulation worden gezet. Hiervoor is het nodig om de business mission te formuleren en een interne en externe analyse te maken. Voor de interne analyse is de organisatie van de gemeente van belang, voor de externe analyse zijn de lokale politiek en de burgers de belangrijkste stakeholders. Deze interne en externe analyse kunnen vrij kort gehouden worden. Vanuit het oogpunt van de benodigde instrumenten gaat het 10

11 vooral om hoe deze organisatie en de partijen de totstandkoming van deze instrumenten kunnen beïnvloeden. De business mission van de gemeente is vooral ingegeven door de wettelijke verplichtingen en door de lokale politiek. De volgende stap is de strategy formulation. Strategie interpreteer ik in dit onderzoek als een set te gebruiken instrumenten. Als voor een bepaald instrument gekozen wordt, ligt er weer een andere nadruk dan bij een ander instrument. Daarbij kan een instrument per strategie verschillend ingezet worden. De strategieën worden los van de scenario s ontwikkeld. Tussen de stap strategy formulation en program formulation wordt de methode van de scenarioplanning verder toegepast. Hierbij worden niet de oorspronkelijke geformuleerde scenario s, maar de bij vraag 7 geformuleerde scenario s van de mismatch gebruikt. De methode van de scenariomethodiek stelt drie stappen voor: 1. Het formuleren van mogelijke portefeuillestrategieën op basis van een discussie over strategische keuzes 2. Het formuleren van een mogelijke toekomst door middel van scenario s 3. Het bepalen van de verschillende strategieën in termen van politiek, gebruiks- en financieel rendement door de strategieën te kruisen met de geformuleerde scenario s. Stap 2 is bij vraag 5 aan de orde gekomen en stap 1 staat hierboven beschreven als strategy formulation. De derde stap is de strategieën kruisen met de geformuleerde scenario s. Figuur 5 Opbouw scenario-methodiek (Dewulf et al., 1999) Per strategie ontstaat er een bandbreedte van consequenties die voor het uiteindelijke advies met elkaar vergeleken kunnen worden. Deze vergelijking loopt dus uit in het advies voor de gemeente over de inzet van de instrumenten. Onderzoeksmodel Doordat de deelvragen heel letterlijk afkomstig zijn uit het conceptueel model, heeft het onderzoeksmodel grote gelijkenis met het conceptueel model. Het model is onderverdeeld in vijf 11

12 stappen. De eerste stap gaat om de huidige mismatch en is voor een deel al beantwoord. De tweede stap gaat om de toekomstige mismatch. Op de P3 wil ik dit al vrij duidelijk hebben, zodat ik tussen P3 en P4 de derde en vierde stap zetten, namelijk de analyse van de instrumenten toegepast op de mismatch. Het advies volgt uit de mismatch maar zal voor controle nog teruggekoppeld naar de betrokken partijen (aanbod) en nog geëvalueerd worden in het licht van de opgestelde scenario s. De laatste stap in het onderzoek is het formuleren van de conclusies en aanbevelingen. Figuur 6 Onderzoeksmodel 12

13 1.4 Organisatie Eerste Domein Sustainable Housing Transformations Het onderzoek vindt plaats binnen het lab Housing Policy, Management and Sustainability. Het onderwerp bevindt zich voor het grootste gedeelte binnen het afstudeerprofiel Sustainable Housing Transformations. Het gaat immers hoe de voorraad duurzaam en haalbaar aangepast kan worden aan de situatie in Zoetermeer over een bepaalde tijd. Bijpassende 1 e mentor: Deskundige op het gebied van doorstromingsprocessen/ verhuistheorieën Kees vd Flier Tweede Domein Real Estate Management Het tweede domein is in eerste instantie ingegeven door de oorspronkelijke keuze voor een strategisch portfolio advies. Inmiddels is de koers gewijzigd naar een vergelijking van verschillende portfolio s en hoe de lokale overheid hierin kan sturen. Real Estate Management lijkt mij nog steeds het kennisdomein wat mijn onderzoek het best zal ondersteunen. De koerswijziging heeft het conceptuele model wat onder andere gebaseerd is op het kennisgebied van Real Estate Management, niet gewijzigd. Bijpassende 2 e mentor: Deskundige op het gebied van real estate management Monique Arkesteijn Externe organisatie(s) De gemeente Zoetermeer is als lokale overheid de aangewezen partij om de plannen van de verschillende woningcorporaties te stroomlijnen. Ik wil het onderzoek dan ook uitvoeren bij de gemeente Zoetermeer. Audrey van Roode, oud-volkshuisvestingsstudent van Bouwkunde en inmiddels senior beleidsadviseur wonen van de gemeente Zoetermeer, zal functioneren als mijn externe begeleider. Van de drie woningcorporaties hebben De Goede Woning en Vidomes al toegezegd mee te zullen werken aan het onderzoek. Contacten hierbij zijn: - Saskia Kaarsgaren (Vidomes), beleidsadviseur afdeling strategie en communicatie - Rosemarie Weber (De Goede Woning), beleid en communicatie Van Vestia Zoetermeer verwacht ik op korte termijn een antwoord. Op de presentatie kan ik hier dus meer duidelijkheid over verschaffen. Ik verwacht hier geen problemen, maar het was prettiger geweest als het nu al duidelijk was. 1.5 Wetenschappelijke en Maatschappelijke relevantie Wetenschappelijke relevantie Van het gedrag van de doelgroep ouderen is veel bekend. Mijn doel is dan ook niet om dit nader te onderzoeken. Met het gedrag van de ouderen in het achterhoofd wil ik in dit onderzoek vooral kijken of het aanbod aansluit bij de vraag. Theorieën over strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties (Nieboer, 2009) en over strategisch vastgoedadvies van bedrijven vormen hiervoor de basis (Jonge de et al., 2009). Resultaat is een advies dat ingaat op instrumenten die specifiek toepasbaar zijn voor de doelgroep van ouderen. In de volgende alinea s wordt dit nader toegelicht. 13

14 Vrijwel elke grotere woningcorporatie in Nederland heeft tegenwoordig een strategisch voorraadbeleid. Over dit strategisch voorraadbeleid zijn verschillende onderzoeken gepubliceerd (Broeke, 1998; Nieboer, 2009; Os, 2007). Deze onderzoeken hadden als resultaat verschillende procesmodellen die beschrijven hoe corporaties hun strategisch voorraadbeleid vaststellen. Uit alle modellen blijkt dat een verkenning van de omgeving van de voorraad een belangrijke stap is. Een onderdeel van die verkenning is kijken wat de voorraad van andere marktpartijen is en wat ze daarmee van plan zijn. Een onderdeel van mijn onderzoek zal deze marktverkenning zijn en daarmee wordt dit deel van deze theorieën in de praktijk getoetst. In zijn dissertatie het lange koord tussen beleid en investeringen van woningverhuurders schetst Nieboer (2009) een procesmodel waarin meerdere actoren een rol spelen, zie Appendix A. Centraal staat de netwerkbenadering. Het model is bedoeld voor het strategisch voorraadbeleid van een woningcorporatie. Met mijn onderzoek wil ik dit model toepassen op het woonbeleid van een lokale overheid, in dit geval Zoetermeer. Zij maken niet zelf de investeringsbeslissingen, maar zijn wel de regisserende partij voor het woonbeleid. Het gaat dan dus om de lengte van het koord tussen overheidsbeleid en beleid en investeringen van woningverhuurders. Het resultaat is dan eigenlijk het strategisch woonbeleid voor de gemeente Zoetermeer. Omdat een compleet woonbeleid te ver zou gaan voor de tijd die voor een afstudeeronderzoek staat, is de keuze voor de doelgroep senioren vanuit dit oogpunt vooral een inkadering. In mijn P1-rapport schreef ik dat er op het gebied van strategisch voorraadbeleid nog weinig onderzoek gedaan is aan deelterreinen van het beleid. Nieboer noemt in zijn suggesties voor verder onderzoek(2009) het deelterrein energie als mogelijk onderzoeksveld. In mijn onderzoek is beleid voor doelgroepen eigenlijk het deelterrein, waarbij de gekozen doelgroep dus in dit geval de groep ouderen is. In de praktijk bleek dit toch lastig te zijn. Een woningcorporatie kijkt altijd naar haar totale voorraad en beslissingen voor een deel van de voorraad zal de rest beïnvloeden. Door de bestaande plannen te vergelijken en de invloed van de gemeentelijke instrumenten hierop te bestuderen denk ik dat het toch mogelijk is om onderzoek te doen naar dit deelterrein van het strategisch voorraadbeleid. Er is gekozen voor het DAS-frame (Jonge de et al., 2009) als onderdeel van het conceptueel model. Dit DAS-frame wordt met name gebruikt als kapstok. Het DAS-frame is ontstaan uit een vergelijking van verschillende theorieën over vastgoedstrategieën. Het onderzoek van Nieboer is gebaseerd op een vergelijking van de doelstellingen en methoden in het voorraadbeleid van corporaties en van vastgoedbeleggers. Vastgoedstrategieën die in het DAS-frame bedoeld worden gaan over de huisvesting van bedrijven en niet over de strategieën van vastgoedbeleggers. Een vergelijking van het procesmodel van Nieboer met de strategieën die aan het DAS-frame ten grondslag liggen biedt de mogelijkheid om te kijken hoe en welke commerciële vastgoedstrategieën binnen het procesmodel passen. Deze vergelijking is geen hoofddoel van dit onderzoek, maar dit toegepaste onderzoek kan wel een kleine eerste stap leveren voor deze vergelijking. Het eindresultaat ten slotte is een advies over de instrumenten die door de gemeente ingezet kunnen worden voor het vastgoed van senioren. Naast de praktische meerwaarde hiervan, is er ook nog weinig bekend over het doelmatig inzetten van instrumenten specifiek voor de doelgroep ouderen. Een Plan van Aanpak in overleg met de woningcorporaties opgesteld betekent bijvoorbeeld nog niet een afstemming van de plannen met de voorraad. Maatschappelijke relevantie De urgentie en actualiteit van de vergrijzing binnen de Nederlandse maatschappij is hierboven al kort geschetst. De groep ouderen verandert van omvang, maar ook hun wensen veranderen met de tijd. Hoe er voor te zorgen dat deze groep ook in de toekomst een passend dak boven het hoofd heeft is uitermate relevant. 14

15 De gemeente Zoetermeer en woningcorporaties geven aan dat de huisvesting van senioren hun prioriteit heeft. De doorstroming van senioren is volgens mij voor de gemeente relevant omdat zij als doel heeft dat al haar inwoners naar tevredenheid wonen. Als ouderen dus willen verhuizen dan moeten hier zo min mogelijk belemmeringen voor zijn. Een woningcorporatie wil natuurlijk ook dat haar klanten naar tevredenheid wonen en heeft bovendien te maken met de positie van het vastgoed. Een gebrek aan doorstroming kan aan de ene kant voor leegstand zorgen wat de leefbaarheid van de buurt en de voortgang van de organisatie niet bevordert. Daarnaast kan het zorgen voor een bovenmatige druk op een bepaald segment waardoor andere groepen moeilijker aan een dak boven hun hoofd komen. Dit onderzoek naar de mismatch tussen vraag en aanbod moet meer inzicht geven in de doorstroming van ouderen of het gebrek daaraan. De verwachting is dat een beperking van de mismatch de doorstroom zal bevorderen. Dit is belangrijk voor de woningmarkt als geheel en dus interessant voor de gemeente. Zoals hierboven geschetst hebben ook de woningcorporaties hier belang bij. De senioren zijn er zolang zij zich nog kunnen redden in hun huidige huisvesting niet direct bij gebaat. Uiteindelijk lopen veel senioren toch tegen gezondheidsproblemen aan of kunnen niet meer zelfstandig wonen door bijvoorbeeld het overlijden van een partner. Met de toenemende druk van de vergrijzing op de woningmarkt in het achterhoofd is het dan nog maar de vraag of ze tijdig nieuwe passende huisvesting kunnen vinden. Het advies voor de gemeente, het eindresultaat van dit onderzoek, wil de toekomstige mismatch beperken, en daarmee tijdig inspelen op deze maatschappelijke ontwikkelingen. Gebruikswaarde Ik hoop dat mijn afstudeeronderzoek een concrete bijdrage kan leveren aan het vormen van beleid in Zoetermeer, zowel voor de gemeente als voor de actieve woningcorporaties. Mijn onderzoek moet inzicht geven hoe je met de doelgroep senioren in de toekomst om kan en moet gaan. Dit is ook in de veel bredere context van de bouwwereld interessant omdat het geen specifiek probleem van Zoetermeer is. Persoonlijke motivatie Met een zeer brede en algemene interesse ben ik al weer een tijd geleden begonnen met de studie bouwkunde. Het is de gebouwde omgeving waar iedereen mee te maken heeft, en waar iedereen ook een mening over heeft, die blijft boeien. Gedurende mijn studietraject is de aandacht meer verschoven van het ontwerpen van deze omgeving naar de beleidsmatige kant van het bouwen en het wonen. Mijn afstuderen zal dan ook plaatsvinden binnen de afstudeerrichting van Real Estate and Housing. Het afstudeeronderwerp speelt een duidelijke rol in de actuele en brede maatschappelijke ontwikkelingen, en is zeer concreet. Iedereen kent oudere mensen in zijn omgeving vaak inclusief een mening over hun huisvesting: wat handig zo n traplift, wordt het huis niet veel te groot, fijn om te weten dat zorg om de hoek is, hadden zij maar eerder de beslissing genomen om te verhuizen, nu moeten ze, wat moet hij in dat huis als zij overlijdt?, handig dat alles in het nieuwe huis gelijkvloers is, en zo kun je nog wel even doorgaan. Dit geeft direct ook aan dat dit probleem een dubbel gevoel opwekt. Voor de ouderen hoeft het helemaal geen probleem te zijn dat ze niet verhuizen. Beleidsmatig is er echter best wat voor te zeggen. Het samenbrengen van het menselijke en sociale aspect en de beleidskant is een motivatie om me op dit onderwerp te storten. Extra motiverend is de actualiteit en de concreetheid van het onderwerp. Op het gebied van de volkshuisvesting komt dit beleidsmatige het meest naar voren. Aan de ene kant het nationale beleid, aan de andere kant het beleid van de lokale overheid, maar net zo goed het beleid van een woningcorporatie die over het algemeen een belangrijke rol speelt in het uitvoeren van het overheidsbeleid. Het grip krijgen op deze schalen en de wisselwerking tussen het 15

16 overheidsbeleid en een uitvoerende partij met daarnaast de menselijke belangen is een belangrijk doel van mijn afstudeerproject. Binnen die wisselwerking is het belangrijk om onderscheid te leren maken tussen de verschillende disciplines, actoren, processen en procedures. Een ander belangrijk studiedoel is ervaring op doen in de praktijk van de volkshuisvesting. Ik wil het onderzoek doen in de vorm van een afstudeerstage. Hoe krijgt beleid in werkelijkheid vorm en hoe wordt dit in de praktijk vertaald naar concrete handelingen? Een kijkje in de keuken, maar ook dicht op het vuur zitten. Dit maakt het concreet en maakt de kans ook groter dat er iets met mijn werk gedaan wordt. Daarnaast vind ik het interessant om als een onderzoeker bezig te zijn. Waar haal ik de kennis vandaan, wat is er al geschreven, hoe bewaak ik mijn objectieve rol? Een derde doel is dus het oefenen met academische vaardigheden. Ten slotte het omgaan met de tijdsfactor binnen de bouwcyclus. Hoe kun je zinvol beleid en plannen maken voor een veel langere termijn en hoe werkt dit door op verschillende schalen, tussen verschillende disciplines? 1.6 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk staan in hoofdstuk 2 en 3 een verdere verkenning en onderbouwing van de probleemstelling. Hoofdstuk 2 is een algemene theoretische verkenning die afgesloten wordt met een introductie op de case Zoetermeer. In Hoofdstuk 3 staat een verslag van een verkennend onderzoek naar de mismatch tussen vraag en aanbod in Zoetermeer. Afsluitend volgen nog een hoofdstuk met een voorlopige inhoudsopgave van het uiteindelijke onderzoeksrapport en een hoofdstuk met een voorlopige planning. 1.7 Vertrouwelijke gegevens In dit rapport staan geen vertrouwelijke gegevens. Het kan zijn dat ik daar in het verdere onderzoek wel mee geconfronteerd wordt. Dit verwacht ik met name van de informatie van de woningcorporaties. Deze vertrouwelijke informatie zal niet in het eindrapport opgenomen worden. Als de informatie wel nodig is voor de beoordeling van het onderzoek, zal deze opgenomen worden in een bijlage die alleen bestemd is voor de begeleiders. 16

17 2 Probleemanalyse 2.1 Inleiding In de hoofdstuk 1 werd al kort het fenomeen van de dubbele vergrijzing en haar invloed op de woningmarkt benoemd. Aan de ene kant kan het ouder worden betekenen dat de woonwensen veranderen waardoor een andere woning gewenst is. Aan de andere kant kan het betekenen dat de gebreken, die volgens het bekende Nederlandse gezegde met de ouderdom komen, een andere woning noodzakelijk maken. Dit betekent dat ouderen zullen doorstromen met als mogelijk positief bijeffect dat ze een hele verhuisketen op gang brengen. Over dit soort invloeden van de vergrijzing op de woningmarkt zal in dit hoofdstuk verder uitgeweid worden. Na eerst kort de vergrijzing te duiden met enkele getallen, zal op de meer algemene vraag ingegaan worden wat de vergrijzing betekent voor de woningmarkt. Om inzicht te krijgen in wat doorstroming nu eigenlijk is, zal daarna gezocht worden naar bestaande concepten over doorstroming. Ten slotte zal meer ingegaan worden op de situatie in Zoetermeer en waarom Zoetermeer als case is gekozen. De laatste paragraaf dient ook ter voorbereiding op hoofdstuk 3 waarin de woningmarkt in Zoetermeer meer gedetailleerd beschreven wordt. 2.2 Dubbele vergrijzing Volgens het CBS zal de vergrijzing de komende jaren versneld doorzetten en vormt het jaar 2011 in dit proces een mijlpaal (Garssen, 2011). Vanaf 2011 zullen namelijk de eersten van de omvangrijke naoorlogse geboortegolf de AOW-gerechtigde leeftijd bereiken. In het rapport De demografie van de vergrijzing benoemt Garssen (2011, p. 25) deze sterke groei: In maar vijf jaar tijd zullen er een half miljoen 65-plussers bijkomen, twee keer zoveel als in de voorgaande vijf jaar. Op het hoogtepunt van de vergrijzing, in 2039, telt Nederland 4,6 miljoen inwoners van 65 jaar of ouder. Figuur 7 illustreert deze sterke groei. Uitgedrukt in percentages betekent dit een toename van 15,3% in 2010 naar 25,9% in 2040 en 24,8% in 2060 (Duin & Garssen, 2011) Figuur 7 Aantal 65-plussers, prognose (Garssen, 2011, p. 11) 17

18 Alleen een toename van het aantal 65-plussers maakt nog geen dubbele vergrijzing. Er speelt zich nog een ontwikkeling af: er komen niet allen meer ouderen bij, maar die ouderen worden ook steeds ouder. Garssen (2011, p. 25) zegt hierover: Een halve eeuw geleden was maar een op de 74 inwoners 80 jaar of ouder, nu is dit een op de 25. Omstreeks 2050 zijn maar liefst 1,8 miljoen inwoners 80-plusser en behoort daarmee één op de tien mensen tot de groep die we nu tot de alleroudsten rekenen. 2.3 Invloed van de vergrijzing op de woningmarkt De maatschappij is voortdurend in beweging en een van de belangrijkste ontwikkelingen waar we nu voor staan is de vergrijzing. In deze paragraaf zal ingegaan worden op de vraag welke veranderingen deze vergrijzing met zich meebrengt en wat de verwachte invloed hiervan is op de woningmarkt. In 2007 bracht de VROM-raad het advies Tijd voor keuzes, perspectief op een woningmarkt in balans uit. Er wordt geconstateerd (VROM-raad, 2007, p. 9) dat de woningmarkt niet werkt: velen hebben grote moeite een passende woning te vinden, de koopprijzen zijn hoog, in de huursector zijn lange wachtlijsten en ook de betaalbaarheid van het wonen is voor specifieke doelgroepen een probleem. In de belangrijke veranderingen die het rapport (VROM-raad, 2007, p. 19) verder schetst, spelen de ouderen een belangrijke rol: Er zijn meer alleenstaanden, meer allochtonen en meer ouderen. Ook in de toekomst groeit het aantal ouderen met de bijbehorende vraag naar wonen met zorg- en welzijnsfaciliteiten, zowel in de koop- als ook in de huursector. Ook zal de diversiteit binnen de groep ouderen toenemen. Vanwege grote inkomens- en vermogensverschillen zullen de mogelijkheden op de woningmarkt voor ouderen met en zonder een eigen woning sterk uiteenlopen. Naast deze verscheidenheid aan bevolking ziet de VROM-raad (2007, p. 20) ook een grotere verscheidenheid in wensen ontstaan: De eisen aan de woning en woonomgeving zijn hoger komen te liggen. Meer welvaart heeft geleid tot hogere eisen aan de oppervlakte, inrichting en uitstraling van de woning. De welvaart heeft ook geleid tot meer aandacht voor individuele in plaats van collectieve keuzemogelijkheden. Er is een hang naar privacy en geborgenheid. Verder zijn de eisen aan de woning en woonomgeving door demografische en sociaal-culturele veranderingen gevarieerder geworden. Zo is er verscheidenheid in wensen tussen groepen, maar ook binnen groepen. Ter illustratie: ouderen hebben andere wensen dan jongeren; de tachtigplusser heeft andere wensen dan de vutter van net zestig; de allochtone oudere andere wensen dan de autochtone oudere en de oudere van nu andere wensen dan de oudere van twintig jaar geleden. Dat de vergrijzing een steeds belangrijkere factor wordt onderkent de VROM-raad in de analyse en onderbouwing van het rapport. Hier (VROM-raad, 2007, pp ) wordt dan ook iets uitgebreider ingegaan op de deze factor. Voor het complete plaatje wordt deze analyse hier integraal overgenomen. De Nederlandse bevolking vergrijst; het aantal oudere huishoudens neemt toe. Dit heeft gevolgen voor de woonvoorkeuren. De meeste ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk in hun huidige woning wonen. Om de vergrijzing op te kunnen vangen moet een deel van de bestaande woningvoorraad geschikt gemaakt worden voor senioren. Toch is er ook een substantiële groep senioren die overweegt nog een keer te verhuizen. Deze mensen zijn vaak op zoek naar een niet al te grote comfortabele woning, dichtbij voorzieningen en/of gelegen in een mooie omgeving. Huren is onder de groep verhuisgeneigde ouderen relatief populair, onder meer omdat het eigenaar-bewoners de mogelijkheid biedt om het in de eigen woning opgebouwde vermogen vrij te spelen. ( ) 18

19 De ouderen van de toekomst zullen op verschillende fronten afwijken van de ouderen van nu. Ze zijn gemiddeld genomen beter opgeleid, hebben meer materiële welvaart gekend, komen uit minder grote families en hebben ervaring met het zelf richting geven aan hun leven. Ook neemt de diversiteit binnen de groep ouderen naar verwachting toe, zowel sociaal-economisch als ook sociaal-cultureel gezien. Vanwege de sterk gestegen huizenprijzen beschikken ouderen met een eigen woning over het algemeen over veel meer vermogen, waardoor ze meer mogelijkheden op de woningmarkt hebben, dan ouderen zonder eigen woning. Via schenkingen aan kinderen en vererving kunnen deze verschillen zich vertalen naar volgende generaties. De VROM-Raad is niet de enige die het toenemende belang van de vergrijzing constateert. Ook het Centraal Bureau voor de Statistiek heeft hier aandacht voor. Zo constateerde het bureau onlangs dat 80-plussers steeds vaker zelfstandig wonen (NRC Handelsblad, 2011). En hoewel in het artikel dat melding maakt van het onderzoek ook genoemd wordt dat dit lang niet altijd een bewuste keuze is, blijkt uit het Woononderzoek 2009 dat vooral de woonduur van de senioren in het algemeen toegenomen is. Dit onderzoek is ook uitgevoerd door het CBS en wordt toegelicht in het rapport Het Wonen Overwogen (Blijie, Hulle, & Hooimeijer, 2009). Enkele relevante passages uit dit rapport: In vergelijking met elf jaar geleden (1998) hebben de grootste veranderingen in de woonduur zich voorgedaan bij de senioren, huishoudens vanaf 60 jaar. Ouderen blijven steeds langer in hun huidige woning wonen, gemiddeld wel zo n tweeënhalf tot drie jaar langer dan in Dit lijkt een indicatie te zijn dat het beleid om ouderen langer zelfstandig te laten wonen, onder andere door financiële steun bij bouwkundige aanpassingen aan de woning en bij zorg aan huis, zijn vruchten begint af te werpen. (p. 27) Op zeer hoge leeftijd (75+) woont de meerderheid van de huishoudens nog in een eengezinswoning, ondanks dat in deze huizen traplopen onvermijdelijk is. Blijkbaar zijn voor deze senioren de gezondheidsproblemen nog niet zo groot dat ze genoodzaakt zijn om een kleinere, nultredenwoning te betrekken. Overigens is het wel zo dat een kwart van de 75+ ers van plan is binnen nu en twee jaar te verhuizen naar een verzorg- of verpleeghuis. (p. 25) Waar in 1995 nog een op de drie personen tussen de 85 en 90 jaar in een tehuis woonden, is dat in 2009 nog maar een op de zes. Deze afname is deels te verklaren uit de betere gezondheid van ouderen. Verder spelen het verbrede aanbod van woonvormen en de toegenomen mogelijkheden om de eigen woning aan te passen hierbij een rol. Deze verruiming van het aanbod is mede tot stand gekomen door het Rijksbeleid ten aanzien van de extramuralisering. (p. 28) Naar de gevolgen van het langer blijven wonen van ouderen voor de woningmarkt kan enkel gegist worden, maar naar verwachting zal het de doorstroming op de woningmarkt niet bevorderen. De woningen die de huidige en komende generatie senioren bezitten komen immers minder snel vrij voor anderen (zoals huishoudens met kinderen). (p. 27) De visies van het CBS en de VROM-raad lijken sterk op elkaar. En ondanks dat het hoogtepunt van de vergrijzende babyboom nog verwacht wordt, is het probleem van de vergrijzing en het daar aan gekoppelde gebrek aan doorstroming niet nieuw. In 1991 liet de provincie Noord-Holland al onderzoeken wat de verhuisgeneigdheid en woonwensen van oudere eigenaar-bewoners is (Booren & Westerterp, 1991). Onderliggende gedachte bij dit onderzoek was(booren & Westerterp, 1991, p. 7): Vanuit een doorstromingsbeleid kan het wenselijk zijn om oudere eigenaar-bewoners te stimuleren te gaan verhuizen. Zij wonen namelijk relatief vaak alleen of met zijn tweeën in 19

20 een groot eengezinshuis. Wanneer deze ouderen naar een kleinere woning willen verhuizen betekent dit een optimale benutting van de relatief schaarse bouwgrond en komt er toch een grote woning voor een gezin beschikbaar. En meer dan 10 jaar geleden schreef Priemus (1999) in een toekomstverkenning van het wonen al dat voor ouderen geldt dat de trend naar het langer zelfstandig wonen nu op een onstuitbare wijze doorzet en dat het gebruik van klassieke verzorgings- en verplegingshuizen geen gelijke tred zal houden met de verder toenemende vergrijzing. Het zelfstandig wonen triomfeert. In een ander rapport waar de VROM-raad op zoek is naar sociaal-culturele trends in wonen, wordt nogmaals het verschil binnen de groep senioren genoemd (VROM-raad, 2009, p. 28) Ook binnen de groep senioren zijn er grote inkomensverschillen. Enerzijds zijn er ouderen die royaal kunnen leven (Zwitserlevengevoel). Anderzijds zijn er ook ouderen die hun zorgvoorzieningen en bestaanszekerheid zien inkrimpen. In 2005 had in totaal 10,7% van de alleenstaande 65-plussers en 2,6% van de 65-plusparen een inkomen onder de armoedegrens. Het gaat hierbij vaak om mensen zonder aanvullend pensioen of met een onvolledige AOW. In de beeldvorming ligt de nadruk echter vooral op de vermogende ouderen waardoor soms ten onrechte de indruk wordt gewekt dat alle ouderen veel te besteden hebben. 2.4 Doorstroming Het gebrek aan balans op de woningmarkt wordt mede veroorzaakt door senioren die eengezinswoningen bezet houden. Zolang de gezondheid het toelaat is dit voor de senioren zelf uiteraard geen (urgent) probleem. Het beleidsmatige ideaal is daarentegen dat de vastgoedvoorraad goed verdeeld wordt over de inwoners of huurders. Een overheid streeft dit na omdat zij voor haar inwoners een passende en gewenste woonomgeving wil realiseren. Waar mensen dit niet zelf kunnen realiseren door beperkte middelen, biedt vooral de sociale sector de mogelijkheid hier uitvoering aan te geven. Een sociale huursector heeft ook het liefst tevreden klanten en heeft daarnaast ook te maken met het risico van leegstand als haar aanbod van seniorenwoningen niet meer voldoet aan de vraag van de senioren. Om in te kunnen gaan op de bijzondere positie van ouderen op de woningmarkt is het belangrijk om een antwoord te vinden op de vraag welke aspecten een rol spelen in het doorstromingsproces in het algemeen. De processen van doorstroming zijn in algemene zin uitgebreid bestudeerd en beschreven. Met name het boek Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad, biedt een uitgebreid overzicht (Priemus, 1984). In zijn dissertatie Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting (2005, pp ) vat Kleinhans dit overzicht samen en deelt de verhuistheorieën in drie groepen in: - verhuistheorieën over woningbehoefte en preferenties - institutionele benadering van verhuistheorieën - verhuistheorieën over wooncarrière en levensloopbenadering. In de eerste categorie theorieën staat de vraagkant van de woningmarkt centraal en in de tweede categorie de aanbodkant. De laatste categorie gaat meer in op het totale proces. Een interessante opmerking bij de laatste categorie is dat de vaak onderzochte verhuisgeneigdheid weinig zegt over het feitelijke verhuisgedrag in de nabije toekomst. Kleinhans ziet daarom meer in het begrip verblijfsduurperspectief, oftewel de periode gedurende welke men verwacht in de huidige woning te blijven. Dit geeft volgens hem een beter inzicht in toekomstig verhuisgedrag. Hoewel zijn onderzoek zich richt op herhuisvesting bij herstructurering lijkt het onderscheid tussen verhuisgeneigdheid en verblijfsduurperspectief ook voor de doorstroming van senioren relevant. 20

21 Ook Teule (1996, pp ) gaat in op de verschillende verhuistheorieën en noemt deze de dynamiek van de woningmarkt (zie Figuur 1). Hij maakt ook het onderscheid tussen de vraag- en aanbodzijde en voegt daar nog verdelingsmechanismen- en instanties aan toe. Het concept van de woningmarktdynamiek vat de verhuistheorieën goed samen. De eenvoud maakt het ook zeer bruikbaar om in dit onderzoek toegepast te worden. In hoofdstuk 3 gebeurt dit door eerst de vraagen aanbodfactoren meer uitgebreid te benoemen en vervolgens de woningmarkt in Zoetermeer aan de hand van die factoren te beschrijven. Verdelingsmechanismen en instanties De factor van de verdelingsmechanismen en instanties komt in hoofdstuk 3 niet aan de orde. Dit betekent niet dat het geen onderdeel zal uitmaken van het afstudeeronderzoek. Zoals al uit de probleemstelling in hoofdstuk 1 bleek, zal deze factor vooral aandacht krijgen in de rest van het onderzoek. Een toelichting op hoe dit zal gebeuren staat in hoofdstuk 4. In deze paragraaf staat een korte theoretische verkenning van de verdelingsmechanismen en -instanties. Kleinhans (2005, p. 43) noemt de aanbodkant de institutionele kant: Individuele preferenties spelen wel een rol in de institutionele benadering, maar de uiteindelijke keuze van de woonsituatie wordt ingeperkt door de beschikbaarheid en betaalbaarheid van woningen, die toegewezen worden op basis van formele en informele toewijzingsregels. Alleen naar het aanbod kijken is dus niet voldoende, je hebt altijd te maken met toewijzingsregels. Op de sociale huurmarkt valt hierbij te denken aan regels over inschrijving en voorrangsregelingen en een voorbeeld van een informele regel is dat je moet weten hoe het verhuursysteem werkt omdat je anders door een gebrek aan informatie geen toegang tot het aanbod hebt. Op de koopmarkt en de particuliere huurmarkt valt bijvoorbeeld te denken aan regels met betrekking tot de hypotheekverstrekking of een inkomensnorm, maar ook aan wachtlijsten of loting bij meerdere inschrijvingen. Als Teule (1996, pp ) de verdeling bespreekt introduceert hij het begrip Urban Managers uit de Engelstalige literatuur. Hij wil hiermee de persoonlijke invloed benadrukken van medewerkers van corporaties en andere verhuurinstanties, makelaars, gemeentelijke diensten huisvesting, hypotheekbanken en dergelijke die al dan niet via relevante regelgeving invloed hebben op de vraag wie waar mag, kan of gaat wonen. Deze groep noemt Teule de klassieke urban managers. Hij voorzag daarnaast de ontwikkeling van nieuwe urban managers. Hij doelt hiermee op grondbezitters, ontwikkelaars en bouwers die via een strategische positie sturende invloed hebben op de verdeling van vraag en aanbod op met name de bovenkant van de markt. Bij de ontwikkeling van de vele nieuwbouwlocaties sinds de publicatie van Teule is de invloed van deze nieuwe urban managers ook gebleken. Een ontwikkeling die Teule nog niet voorzag is de verschuiving van de rol van de corporaties naar ontwikkelaar. Hiermee heeft de corporatie dus eigenlijk een dubbelrol van klassieke en nieuwe urban manager op zich genomen. De instanties die vooral van belang zijn voor de woonsituatie en woningmarktpositie van huishoudens met een lager inkomen zijn de gemeenten, corporaties en particuliere verhuurbedrijven. Om ouderen de weg te wijzen op de huurmarkt maken corporaties ook steeds vaker gebruik van een verhuurmakelaar speciaal voor ouderen. Het mechanismen met de meeste invloed op de verdeling is regelgeving. Medewerkers van de verdelingsinstanties hebben deze regelgeving als leidraad te gebruiken (Teule, 1996). De belangrijkste regels voor woonruimteverdeling zijn te vinden in de Huisvestingswet uit Een instrument wat in deze wet genoemd wordt is de huisvestingsverordening. Dit instrument is bedoeld om de huisvesting van lage-inkomensgroepen in voor hen passende goedkopere woningen zoveel mogelijk te bevorderen. 21

22 In het boek Van volkshuisvesting naar woonbeleid besteedt Ekkers (2002) een heel hoofdstuk aan het instrumentarium wat nodig is om vastgesteld beleid uit te kunnen voeren. Het blijkt dat het moeilijk is om een sluitende en volledige typologie van beleidsinstrumenten op te stellen. Ekkers (2002, p. 117) haalt het volgende onderscheid aan dat volgens hem doorgaans gebruikt wordt: - Juridische sturingsvorm: wetten besluiten, verordeningen. - Financiële sturingsvorm: financiële prikkels in de vorm van positieve sancties zoals subsidies, of negatieve sancties zoals heffingen - Communicatieve sturingsvorm: het verschaffen van informatie, het plegen van overleg, het kennisnemen van elkaars standpunten, het bereiken van overeenstemming. - Fysieke sturingsvorm: het gewenste gedrag wordt bereikt door het veranderen van de ruimtelijke voorwaarden. Vervolgens geeft Ekkers (2002, pp ) een overzicht van de belangrijke wetten voor de volkshuisvesting en van de financiële instrumenten. De belangrijke wetten voor de volkshuisvesting zijn: - woningwet - huisvestingswet - leegstandwet - huurprijzenwet woonruimte - wet op het overleg huurders en verhuurders - wet stedelijke vernieuwing. Financiële instrumenten zijn: - subjectsubsidies - objectsubsidies - wet bevordering eigenwoningbezit - besluit locatiegebonden subsidies - besluit woninggebonden subsidies - hypotheekrenteaftrek Voor het verdere onderzoek is het nodig deze instrumenten nader te bestuderen. Wat is de actuele status van deze instrumenten en hoe werken ze op gemeentelijk niveau? Belangrijke instrumenten voor de gemeente zijn nog de woonvisie en de prestatieafspraken met woningcorporaties. Vaak worden deze ook aan elkaar gekoppeld. De gemeente Zoetermeer heeft ook nog te maken met de regionale woonvisie en regionale prestatieafspraken binnen het stedelijk netwerk Haaglanden. Volgens de handreiking van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) Van Woonvisie tot Prestatieafspraken (Wilhelm & Reith, 2007) is de woonvisie zelfs het kerninstrument van de gemeente. Ook deze handreiking verdient nadere bestudering voor het afstudeeronderzoek. Een nieuwe ontwikkeling voor deze verdelingsfactor is de Europese regelgeving. Deze regel bepaalt dat woningcorporaties nog maar een beperkt aandeel van hun voorraad mogen toewijzen aan mensen die een inkomen boven de sociale norm hebben. Deze regel heeft enorme impact op de woningmarkt omdat mensen die net boven deze norm verdienen, niet genoeg verdienen om te kopen, maar dus ook niet kunnen huren. Er ontstaat dus een gap market. Voor senioren is dit niet anders. Op overheidsniveau moet beleid gemaakt worden hoe deze markt toch in huisvesting voorzien kan worden. Ook woningcorporaties moeten nadenken of ze deze markt kunnen en willen bedienen. Een andere nieuwe regel die van invloed zou kunnen zijn is de knip tussen zorg en wonen. Deze regel is vooral van invloed op de categorie beschermd wonen, zij die 24 uur per dag nabije zorg en verpleging hebben. Daar wordt nu meestal met een totaalprijs voor de zorg gecombineerd met het 22

23 wonen gerekend. De nieuwe knip en de maximale huurprijs zal er wellicht voor zorgen dat het totaalpakket niet meer haalbaar is, waardoor zowel voor de zorgpartij als voor de verhuurpartij (als daar sprake van is) een onhaalbare situatie ontstaat. Positieve kant van deze regel is wel dat het de ontkoppeling van wonen en zorg meer mogelijkheden biedt voor de keuzevrijheid van ouderen in de manier waarop ze willen wonen en hun noodzakelijke zorg willen ontvangen (AedesMagazine, 2011). 2.5 Case Zoetermeer Omdat het onmogelijk is de invloed van de vergrijzing op de woningmarkt voor heel Nederland in kaart te brengen, zal ingezoomd moeten worden. Vanwege de verwachte ontwikkeling in de bevolkingssamenstelling is de gemeente Zoetermeer een interessante case op dit gebied. Door de achtergrond als groeikern heeft Zoetermeer altijd voornamelijk uit gezinnen bestaan en was het aandeel ouderen gering. Doordat veel mensen die zich destijds in Zoetermeer gevestigd hebben er willen blijven wonen neemt het aantal senioren in rap tempo toe. De Woonvisie van de gemeente Zoetermeer uit 2009 gaat hier ook nadrukkelijk op in: Tot 2020 neemt het aantal senioren, volgens de prognose, met 30 procent toe: van zo n tot ruim Vooral groei jongere senioren, jarigen (Gemeente Zoetermeer, 2009b, p. 17) Een belangrijke keuze in de woonvisie is dan ook dat er een apart plan van aanpak voor de senioren op de Zoetermeerse woningmarkt moet komen. Onderdelen voor dit plan van aanpak zijn in de woonvisie te vinden. Het is sterk de vraag of de Zoetermeerse woningvoorraad in de toekomst voldoende is toegesneden op de aanzienlijke toename van het aantal senioren. (Gemeente Zoetermeer, 2009b, p. 27) Er is een grote groep senioren die het liefst zo lang mogelijk in hun huidige ruime eengezinswoning blijft wonen. (Gemeente Zoetermeer, 2009b, p. 29) Ook de Analyse vraag en aanbod woningmarkt is van invloed op dit plan van aanpak. Hierin staat (Companen, 2007, p. 46): De verhuisgeneigdheid onder senioren is laag. Velen zijn goed gezond en wonen naar wens in hun huidige woning, vaak een eengezinswoning. Dit is ook terug te zien in de vraag- en aanbodbalans: de aantallen zijn relatief beperkt. Uit nader onderzoek blijkt dat de verschuiving pas urgent wordt vanaf ca. 75 jaar. Zij die wel verhuizen willen, ruilen hun eengezinswoning liefst in tegen een (nultreden)appartement. Met name in de sociale en middeldure categorie is er vraag. Het plan van aanpak moet volgens het hoofdstuk Van Beleid naar Praktijk plannen bevatten met een duidelijk uitvoeringsgericht karakter. Bij de senioren heeft de opgave vooral een kwalitatief karakter: veel bestaande appartementen beantwoorden (nog) niet goed aan hun specifieke woonwensen. Een ander onderdeel van de woonvisie is het instellen van een breed inzetbaar woonfonds dat verschillende initiatieven kan ondersteunen, zoals projecten voor belangrijke doelgroepen, waaronder senioren (Gemeente Zoetermeer, 2009b, p. 52). Het plan van aanpak voor de doelgroep senioren resulteert onder andere in een aantal doelstellingen, en maatregelen om deze doelstellingen te realiseren (Gemeente Zoetermeer, 2009a, pp ): Doelstellingen Vergroten van het aanbod binnen het verzorgd en beschermd wonen, alsook het uitbreiden van het aantal rolstoelwoningen - De doorstroming stimuleren van senioren die vanuit een eengezinswoning naar een gelijkvloers appartement willen verhuizen 23

24 - Bij nieuwbouwprojecten die zich richten op senioren beter in gaan spelen op de kwalitatieve woonwensen van de verschillende groepen senioren - Verbeteren van de informatievoorziening aan senioren over hun specifieke mogelijkheden op de Zoetermeerse woningmarkt - Jaarlijks de doelstellingen uit het plan van aanpak monitoren een bij achterblijvende prestaties passende maatregelen treffen Maatregelen tbv doorstroming - Ruimere inkomensgrenzen hanteren voor doorstromers eengezinswoning appartement - Bestaande doorstroom-maatregel uit de Regionale Huisvestingsverordening zoveel mogelijk benutten - Senioren die willen blijven wonen ondersteunen zo veel als mogelijk Maatregel kwaliteit - Collectief particulier opdrachtgeverschap voor seniorenwoningen - Verbeteragenda bestaande complexen Nog enkele opvallende punten uit het Plan van Aanpak voor Senioren: Slaagkansen 65-plusser op de sociale huurmarkt hoger dan starters en doorstromers tot 65 jaar. Tekortschietende kwaliteit heeft waarschijnlijk veel te maken met het feit dat een aanzienlijk deel van de Zoetermeerse appartementen in de sociale huursector enigszins gedateerd raken. In de vrije huur en koopsector wordt ook een gebrek aan voldoende kwaliteit ervaren. Wat betreft de bestaande woningvoorraad in Zoetermeer zijn woningen, waar senioren in wonen, meestal maar tot op zekere hoogte levensloopgeschikt te maken. In een later stadium levensloopgeschikt maken stuit vaak op bouwkundige en financiële beperkingen. Doorstroming van senioren binnen de sociale huursector is in Zoetermeer vooralsnog laag, omdat het verhuizen vanuit een eengezinswoning naar een appartement per saldo vaak neerkomt op een achteruitgang. Doorstroming soms ook onmogelijk door te hoog gestegen inkomen Al met al zijn er dus wel beperkingen om door te stromen, maar aan de andere kant zijn de slaagkansen van senioren op de sociale huurmarkt hoog. Er lijkt dus vooral een kwalitatieve mismatch te zijn tussen vraag en aanbod. Er is een groep die graag wil verhuizen, maar het huidige aanbod voldoet niet aan de vraag. Dit blijkt ook uit het onderzoek wat onderzoeksbureau USP Marketing Consultancy BV in opdracht van de gemeente Zoetermeer in 2007 uitgevoerd heeft (USP, 2007). De groep met een laag/midden inkomen onder de 75 jaar is de groep met de grootste verhuiswens. Onder de huidige condities zullen zij alleen niet gaan verhuizen. Deze groep heeft met name behoefte aan een betaalbare huurwoningen (onder huursubsidie en aftoppingsgrens)van 3-kamers met een buitenruimte. Men neemt geen genoegen met een tweekamerappartement in de bestaande voorraad en vindt de prijs van de nieuw gebouwde driekamerappartementen te hoog. Daarnaast speelt voor een deel van de doelgroep dat ze groot vertouwen hebben in de aanpasbaarheid van de huidige woning. De doelstellingen van een plan van aanpak voor de senioren zijn onmogelijk te halen zonder uitvoerende partij. Voor een groot deel zal de voorziening voor seniorenwoningen gedaan kunnen worden door een woningcorporatie. In Zoetermeer zijn drie woningcorporaties actief die allen betrokken zijn bij de Woonvisie 2009 en bij het Plan van Aanpak. De corporaties zijn De Goede Woning, Vestia Zoetermeer en Vidomes. Vidomes is een van de corporaties die veel bestaand 24

25 vastgoed voor senioren bezit. Ook voor de toekomst blijft Vidomes zich inzetten voor senioren. Dit blijkt uit het jaarverslag 2010 (Vidomes, p. 23): In 2010 richtten we onze aandacht ook op senioren en bijzondere doelgroepen. We denken na over het type vastgoed dat we voor hen willen bouwen. De voorkeur gaat uit naar kleinschalige, flexibele woon-zorgvoorzieningen. Vidomes heeft al veel woningen voor senioren en wil zich daarin blijven onderscheiden. De Vidomes-vestiging in Zoetermeer heeft in dit kader een 55+tour langs diverse complexen georganiseerd. Wij hopen daarmee de klant op een laagdrempelige manier ons aanbod te tonen. Dit heeft wel consequenties voor de portfoliostrategie. Bovenstaand kader is richtinggevend, maar moet nog concreter worden. We moeten aangeven welke vastgoedportefeuille we over tien jaar en verder willen hebben, en hoe we daar denken te komen. Welke nieuwbouw-, verkoop- en renovatiestrategie past daarbij? In 2011 gaat Vidomes hiermee volop mee aan de slag. Allereerst vullen we onze strategische visie aan met een markt- en portfolioanalyse van het vastgoed. Daarna maken we keuzes voor een toekomstgerichte portfoliostrategie die past bij onze ambities en bij onze financiële mogelijkheden. De wensportefeuille splitsen we uit naar wijken, woningtype, bouwperiode, oppervlakte en prijsklassen. In de appendix B staat een overzicht van alle voor 55-plussers geschikte woningen van De Goede Woning, Vestia Zoetermeer en Vidomes. Naast Vidomes hebben ook De Goede Woning en Vestia Zoetermeer plannen met hun vastgoed. De vraag blijft of met deze plannen de doelstellingen van het Plan van Aanpak gehaald zullen worden. Daarom is het nodig om inzicht te krijgen in deze plannen. Op deze manier kan gericht onderzocht worden waar sturing nodig is om de mismatch zo veel mogelijk te beperken. 25

26 3 Mismatch op de woningmarkt in Zoetermeer 3.1 Inleiding Voor het vak WM0201TU Schriftelijk rapporteren ben ik parallel aan dit P2 rapport bezig geweest met een rapport dat de huidige mismatch tussen vraag en aanbod beschrijft. Dit rapport neem ik hier vrijwel integraal over, waardoor soms informatie uit hoofdstuk 2 nogmaals genoemd wordt. Het hoofdstuk is als volgt opgebouwd: eerst volgt een theoretisch verkenning naar aanbod- en vraag factoren. Daarna worden deze factoren beschreven voor Zoetermeer wat resulteert in een conclusie over de mismatch in de laatste paragraaf. 3.2 Een theoretische verkenning Het begrip mismatch duidt op iets wat niet bij elkaar past, iets wat niet op elkaar aansluit, een discrepantie. Om de mismatch op de woningmarkt voor senioren in Zoetermeer in kaart te kunnen brengen, bevat deze paragraaf een verkenning van de aanbod- en vraagfactoren die volgens de theorie een rol spelen op de woningmarkt Dynamiek op de woningmarkt Er zullen weinig mensen zijn die hun hele leven in hetzelfde huis wonen. Alleen het begrip seniorenwoning geeft al aan dat er voor een specifieke levensfase een afzonderlijk woningtype geschikt is. Dynamiek op de woningmarkt betekent dan ook niets anders dan huishoudens die van huisvestingssituatie veranderen. Naast externe factoren, zoals macro-economische ontwikkelingen, bepalen interne ontwikkelingen de dynamiek op de woningmarkt. In zijn dissertatie Inkomen, doorstromen en uitsorteren: arm en rijk op de Nederlandse grootstedelijke woningmarkt ontleedt Teule (1996) de interne factoren van de woningmarktdynamiek als het samenspel tussen vraag, aanbod en verdelingsmechanisme (zie Figuur 1). De vraagzijde gaat over de huishoudenskenmerken die bepalend zijn voor de keuzeprocessen op de woningmarkt. De aanbodzijde betreft kenmerken van de woningvoorraad. Verdelingsmechanismen en instanties hebben te maken met de toegankelijkheid van de woningmarkt. In de volgende paragrafen worden deze drie elementen uitgewerkt vanuit het perspectief van de ouderenhuisvesting Aanbodfactoren theorie De factoren die het aanbod bepalen zijn onder te verdelen in factoren die iets zeggen over de woning zelf en factoren die gaan over de woonomgeving. Teule (1996) noemt als kenmerken van de woningen, de financieringswijze, de eigendomssituatie, de bouwperiode, het type en het prijsniveau. Op de huurmarkt zullen vooral de laatste drie een belangrijke rol spelen. Wat betreft het type woning voor senioren is er onderscheid naar geschikte en ongeschikte woningen (VROM-raad, 2005). De categorie geschikte woningen is onderverdeeld in ouderenwoningen en niet-ouderenwoningen. Niet-ouderenwoningen zijn aangepaste woningen en nultredenwoningen. De definitie van een nultredenwoning is (Rijksoverheid, 2010): Een nultredenwoning is een volledig toegankelijke woning. De woonkamer is zonder trappen van buitenaf bereikbaar. De keuken, het sanitair en minimaal 1 slaapkamer zijn vanuit de woonkamer eveneens zonder traplopen te bereiken. Er zijn geen (of alleen lage) drempels in de woning. Ouderenwoningen zijn speciaal bedoeld voor ouderen. Deze categorie is opgesplitst in verzorgd wonen (verpleging of verzorging mogelijk vanuit zorgsteunpunt), wonen met diensten (andere voorzieningen dan verpleging of verzorging) en overige ouderenwoningen. 26

27 Een belangrijk ander onderscheid is de grootte van de woning. Voor de woninggrootte is de oppervlakte van de woning van belang en het aantal kamers. Naast de fysieke aspecten van de woning zijn ook kenmerken van de woonomgeving van belang. Het gaat hierbij om voorzieningen in de directe woonomgeving, de ligging ten opzichte van bijvoorbeeld winkels of zorginstellingen en de bereikbaarheid met het openbaar vervoer of de auto (Teule, 1996). Een ander belangrijk aspect dat Teule noemt, is de beschikbaarheid en de toegankelijkheid van de woningvoorraad. Toegankelijkheid op de sociale huurmarkt is vaak gereguleerd; er zijn wachtlijsten en vaak ook beperkingen met betrekking tot het inkomen. Aan de andere kant hebben woningcorporaties de mogelijkheid om een deel van hun voorraad te labelen voor ouderen, waardoor alleen die doelgroep een kans maakt op deze woningen. Een woning is pas beschikbaar als deze vrijkomt voor bewoning. Omdat een ouderenwoning vaak het eindstadium in de zelfstandige wooncarrière is, komen ouderenwoningen meestal vrij door verhuizing naar een zorginstelling of door overlijden. Er kunnen ook nieuwe woningen beschikbaar komen door nieuwbouw of doordat een woningcorporatie de woningen toewijst aan een doelgroep. Als laatste noemt Teule de beschikbare informatie over de woningvoorraad. Hij bedoelt hier concrete informatie over kenmerken van de woningen en de woonomgeving. Hoewel de informatievoorziening op dit gebied enorm is toegenomen sinds de publicatie van Teule, is het nog maar de vraag in hoeverre ouderen hier gebruik van maken Vraagfactoren theorie De belangrijkste factoren die de vraag bepalen zijn inkomen en de huishoudenscyclus (Teule, 1996). De hoogte van het inkomen bepaalt de hoeveelheid uitgaven aan huisvesting. Mensen met lagere inkomens hebben minder mogelijkheden. Mensen met een hoger inkomen stellen vaak hogere eisen aan hun woning, waardoor een deel van de woningen niet aan hun wensen voldoet. De belangrijkste doelgroep van de sociale huurmarkt zijn mensen met een laag inkomen. Mensen met een hoog inkomen hebben niet zo maar toegang tot de sociale huurmarkt. Vanaf de pensioenleeftijd bestaat het inkomen van ouderen uit AOW en eventueel een aanvullend pensioen. De huishoudenscyclus refereert aan de verschillende fases die een huishouden gedurende het leven volgt. Een echtpaar met jonge kinderen heeft bijvoorbeeld andere woonbehoeftes dan het echtpaar waar de kinderen net uit huis zijn. Dit geeft aan dat leeftijd en huishoudensgrootte belangrijke variabelen zijn. Dit geldt ook binnen de doelgroep van ouderen. De zorgvraag neemt over het algemeen met de leeftijd toe en een alleenstaande oudere heeft geen steun van een partner. Dit betekent overigens niet dat de vraag via deze factoren eenvoudig te structureren is, Teule (1996, p. 18) zegt hierover : Het afwegingsproces dat huishoudens bij hun woningkeuze doormaken is zeer gecompliceerd. Zo wegen huishoudens tijdens het zoekproces op de woningmarkt vaak diverse woonwensen tegen elkaar af, wisselen ze wensen in tegen andere wensen of zien ze zelfs geheel van bepaalde woonwensen af. Het afwegingsproces van de woonwensen is afhankelijk van het doel wat je wilt bereiken met de huisvesting. Volgens Hooimeijer (2007, p. 40) zijn er verschillende functies van het wonen te onderscheiden: - de woning als zorgcentrum - de woning als activiteitencentrum - de buurt als leefwereld in de organisatie van het dagelijks bestaan en het onderhouden van het sociale netwerk - de woning als uitvalsbasis voor het ondernemen van activiteiten 27

28 - de woning als duurzaam consumptie- en investeringsgoed. Het afwegingsproces is volgens hem een strategie om deze functies te combineren. Hij voegt hier aan toe dat uit meer systematische bestudering van deze woonfuncties zal blijken dat leeftijd maar een beperkte verklaring biedt voor de verschillen tussen mensen en dat gezondheid wel eens minder bepalend zou kunnen zijn dan veelal in beleid wordt verondersteld (Hooimeijer, 2007, p. 41). Volgens Teule (1996, p. 23) speelt ten slotte de perceptie van de woningmarkt nog een grote rol. Huisvestingsalternatieven die zich buiten de dagelijkse leefomgeving bevinden, blijven waarschijnlijk buiten het bereik van de betreffende individuen of huishoudens. Door niet verder te kijken dan de dagelijkse leefomgeving beperken huishoudens de informatie die ze tot zich nemen, wat resulteert in een korte gemiddelde verhuisafstand. Kwantitatieve vraagindicatoren In het afwegingsproces van de woonwensen spelen vooral kwalitatieve kenmerken een rol. In hoofdstuk 3 zullen deze kenmerken meer uitgebreid aan de orde komen voor de woningmarkt voor senioren in Zoetermeer. Kwantitatieve indicatoren voor de vraag zijn de verhuisgeneigdheid, het verblijfsduurperspectief en het aantal actieve zoekers op de woningmarkt. Verhuisgeneigdheid is een veel gebruikt begrip in woononderzoeken. Het geeft aan of mensen de wens hebben om binnen twee jaar te verhuizen. Soms wordt verhuisgeneigdheid ook voor de langere termijn gemeten, bijvoorbeeld vijf jaar. Bij de verhuisgeneigdheid zijn ook kanttekeningen te maken. Het blijkt de kans op een verhuizing wel te vergroten, maar het is bepaald geen perfecte voorspeller van het verhuisgedrag (Priemus, 1984). Ook Kleinhans (2005, p. 45) heeft zijn twijfels bij het begrip verhuisgeneigdheid omdat het weinig zegt over feitelijk verhuisgedrag. Het verblijfsduurperspectief, oftewel de periode gedurende welke men verwacht in de huidige woning te blijven, geeft een beter inzicht in het toekomstige verhuisgedrag. 3.3 Aanbodzijde Zoetermeer Deze paragraaf beschrijft de aanbodzijde van de woningmarkt voor senioren in Zoetermeer. Eerst worden kenmerken van de totale voorraad sociale huurwoningen en het specifieke deel seniorenwoningen hiervan beschreven. Daarna volgt een korte beschouwing van het aantal beschikbare woningen Voorraad Begin jaren zestig werd Zoetermeer aangewezen als groeikern voor Den Haag. Om in de grote behoefte aan huisvesting te voorzien en de suburbanisatie in goede banen te leiden, werd de groei geconcentreerd buiten de stad. Hiermee werd het startsein gegeven voor de groei van Zoetermeer. In bijna 50 jaar veranderde Zoetermeer van een gemeente met een dorps karakter en minder dan inwoners in de derde stad van Zuid-Holland met meer dan inwoners. Het komt dan ook niet als een verrassing dat 90% van de woningvoorraad na 1970 is gerealiseerd. De totale woningvoorraad in Zoetermeer is woningen. De voorraad is samengesteld uit 59% eengezinswoningen 1 en 41% meergezinswoningen 2 ( Faessen et al., 2010b, p. 17). In steden in de regio is het percentage eengezinswoningen 40% (Delft) of zelfs minder dan 30% (Rijswijk en Den 1 Definitie eengezinswoning (Faessen, Goetgeluk, & Vijncke, 2010b, p. 125): Eengezinswoningen zijn woningen die een geheel pand vormen. Hieronder vallen vrijstaande woningen, aaneengebouwde woningen, zoals twee onder één kap gebouwde hele huizen, boerderijen met woningen en verder alle rijenhuizen. 2 Definitie meergezinswoning (Faessen et al., 2010b, p. 126):Als type meergezinswoning wordt beschouwd elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimtenvoor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur. 28

29 Haag). Anders dan in de regio is in Zoetermeer dus een ruime meerderheid van de voorraad qua type woningen toegesneden op gezinnen. In hoofdstuk 2 is beschreven dat de nultredenwoning het type woning is dat geschikt wordt geacht voor ouderen. Bijna alle nultredenwoningen worden uitgevoerd als meergezinswoning. De totale voorraad nultredenwoningen in Zoetermeer is (Faessen et al., 2010b, p. 48). Hoewel uit de vorige alinea bleek dat er in verhouding weinig meergezinswoningen in Zoetermeer zijn, zouden er in theorie wel voldoende nultredenwoningen moeten zijn voor de ruim seniorenhuishoudens. Van de woningvoorraad behoort ongeveer 38% tot de sociale huurvoorraad en ongeveer 10% bestaat uit particuliere huurwoningen. In Tabel 1 staan enkele kenmerken van de woningvoorraad van de sociale verhuurders. Woningen met één of meer sterren vallen binnen de definitie van een nultredenwoning. Hieruit volgt dat ongeveer de helft van de totale voorraad nultredenwoningen tot de sociale verhuur behoort. Van de voorraad sociale verhuur heeft ongeveer 17% maar één of twee kamers en is ongeveer 16% kleiner dan 50m². De in Tabel 1 genoemde kenmerken gelden voor de hele voorraad en gaan dus niet over het deel van de voorraad woningen dat specifiek voor senioren geschikt is. In januari 2010 hebben de in Zoetermeer actieve woningcorporaties, De Goede Woning, Vestia en Vidomes, gezamenlijk de brochure Huurwoningen voor 55-plussers uitgegeven. De brochure biedt een overzicht van alle woningen in het bezit van de woningcorporaties die geschikt zijn voor 55-plussers. In Appendix B is een samenvatting opgenomen van de inhoud van de folder. Hieruit blijkt dat een klein deel van de voorraad maar één slaapkamer heeft en dat vrijwel alle woningen een balkon of tuin hebben. Tabel 1 Kenmerken woningvoorraad sociale verhuurders Zoetermeer (Gemeente Den Haag, 2011) Classificatie Aantal kamers Woonoppervlakte Geen ster Onbekend 22 Onbekend 25 (overige woning) 1 ster en 2 kamers Tot 30 m² 277 (gelijkvloers) 2 ster en 4 kamers to 40 m² 682 (rollatorwoning) 3 ster en 6 kamers tot 50 m² (rolstoelwoning) 4 ster (extra 176 Meer dan tot 60 m² brede rolstoelwoning) kamers 60 tot 70 m² tot 80 m² tot 90 m² m² en meer Ontwikkeling voorraad In het plan van aanpak voor senioren op de Zoetermeerse woningmarkt (Gemeente Zoetermeer, 2009a, p. 9) staat een vergelijking tussen de opgave en het geplande, deels al gerealiseerde, aanbod voor wonen met zorg. Het begrip wonen met zorg is hierbij onderverdeeld in drie categorieën: 29

30 beschermd wonen, verzorgd wonen en overige geschikte woningen. Beschermd wonen is een (meestal) onzelfstandige woon- of verblijfvorm met 24 uur nabije zorg en verpleging. Tot de categorie verzorgd wonen behoren (meestal) zelfstandige seniorenwoningen in de directe omgeving van een zorgsteunpunt, waar senioren gebruik kunnen maken van verpleging en verzorging. De overige geschikte woningen zijn zelfstandige woningen waarvan de kenmerken aangeven dat ze meer geschikt zijn voor senioren dan andere woningen, zoals nultredenwoningen. Uit de vergelijking blijkt dat er binnen de categorieën beschermd en verzorgd wonen een tekort blijft bestaan. De categorie overige geschikte woningen laat juist een overschot laat zien in Beschikbaar aanbod Het beschikbare aanbod is te achterhalen door te kijken naar het aantal geslaagde woningzoekers. In totaal zijn in woningzoekenden geslaagd op de huurmarkt in Zoetermeer (Til & Lukey, 2011b). Van het beschikbare aanbod zijn de huurindeling (prijscategorie), woninggrootte (aantal kamers) en woningtype (bovenwoning, flat met lift, flat zonder lift, seniorenwoning, etcetera) bekend. Van de geslaagde woningzoekenden zijn gegevens bekend over inkomensgroep, voorrangsverklaring, huishoudensomvang, leeftijd en herkomst van de kandidaat. Het is echter niet bekend in wat voor woning de kandidaten terecht zijn gekomen. Er zijn dus geen verbanden te leggen tussen de leeftijd en het huistype of tussen het inkomen en de grootte van de woning. Van het beschikbare aanbod had tweederde een tot drie kamers en één derde vier of meer kamers. Woningen die op basis van het type geschikt lijken voor senioren zijn: - 50 benedenwoningen flatwoningen met lift seniorenwoningen - 5 zorgwoningen In totaal zijn dit 905 woningen en daarmee dus meer dan de helft van het totale aanbod in Het is echter niet bekend welke van deze woningen gelabeld waren voor senioren en of alle woningen wel echt geschikt zijn voor senioren. Overigens valt op dat er 239 seniorenwoningen verhuurd zijn, terwijl er maar plussers geslaagd zijn. 3.4 Vraagzijde Zoetermeer Ouderen van vroeger zijn niet hetzelfde als ouderen van nu. In dit hoofdstuk zal daarom eerst een algemene trend geschetst worden van de maatschappelijke ontwikkelingen die maken dat de vraag van ouderen verandert. Hierna volgt een beschrijving van de vraag naar seniorenwoningen in Zoetermeer. Eerst worden redenen geschetst om wel of niet te verhuizen en wordt de ideale woning beschreven, daarna volgt een kwantitatieve analyse Maatschappelijke veranderingen, de ouderen van de toekomst Om de gevolgen van de vergrijzing voor het woonbeleid in kaart te brengen heeft Hooimeijer (2007) de veranderende kenmerken van de groep senioren onderzocht en uitvoerig beschreven. De belangrijkste veranderingen zijn een steeds hoger diversiteit in huishoudens, een toenemend opleidingsniveau van ouderen, een toenemend eigenwoningbezit en een verandering in de inkomenspositie. De toenemende diversiteit in huishoudens uit zich in de volgende ontwikkelingen: - Meer mensen zijn hun hele wooncarrière en dus ook als oudere alleenstaand. - Meer mensen hebben nooit kinderen gekregen. - Meer ouderen kunnen samen oud worden door de toenemende levensverwachting, in het bijzonder die van mannen. 30

31 - Meer ouderen vormen nog een huishouden met thuiswonende kinderen, doordat vrouwen op latere leeftijd kinderen hebben gekregen. Mogelijke gevolgen van het hogere opleidingsniveau van ouderen zijn: - Ouderen hebben grotere kansen op een hoger inkomen en bijbehorend pensioen. - Ouderen en hun kinderen wonen verder bij elkaar vandaan, doordat beiden vaker over grotere afstanden zijn verhuisd. - De zelfredzaamheid van de ouderen neemt toe. Een hoger aandeel ouderen dat een rijbewijs bezit, zorgt er bijvoorbeeld voor dat ouderen mobieler zijn, zowel in hun vrijetijdsbesteding als in hun gedrag op de woningmarkt. Dat steeds meer ouderen in een koopwoning wonen, kan leiden tot: - een verminderde verhuisgeneigdheid en verhuisactiviteit door lage woonlasten als de hypotheek is afgelost en doordat de woning naar wens aangepast is; - een verbeterde welvaartspositie als gevolg van het in de woning opgebouwde vermogen. Het hogere opleidingsniveau is dus een van de oorzaken van de veranderde inkomenspositie van ouderen. Een andere oorzaak van de veranderde inkomenspositie van ouderen is dat steeds meer huishoudens gedurende hun carrière een dubbel inkomen hebben gehad, doordat beide partners werkten. Samenwonende ouderen hebben dus mogelijk allebei een gunstige inkomenspositie gerealiseerd met een bijbehorend aanvullend pensioen. Zoals beschreven in paragraaf 2.2 vormen het inkomen en de huishoudenssamenstelling belangrijke factoren voor de vraag. De hierboven geschetste ontwikkelingen gaan met name over deze twee factoren en zullen dan ook grote invloed hebben op de vraag van ouderen. De toenemende diversiteit in huishoudens geeft al aan dat ouderen niet als homogene groep te behandelen zijn. Een ander belangrijk onderscheid is het verschil tussen derde en vierde leeftijd. Dit onderscheid is volgens Hooimeijer (2007, p. 5) belangrijk omdat oud vaak ten onrechte met zorgbehoevend wordt geassocieerd. Hierbij is de derde leeftijd de periode waarin de gezondheid vaak nog goed is en de vierde leeftijd de periode waarin chronische aandoeningen zich opstapelen. Er zijn geen harde leeftijdsgrenzen voor de verschillende leeftijden. Als benadering voor de derde leeftijd wordt vaak de groep van jaar gebruikt en voor de vierde leeftijd de groep 75-plus. Net als in de algemene beeldvorming vaak het geval is, lijkt de beschrijving van Hooimeijer de indruk te wekken dat alle ouderen vermogend zijn en royaal kunnen leven. Het is belangrijk om te beseffen dat de groep ouderen ook op dit gebied zeker niet homogeen is Verhuisredenen Uit het nationale Woononderzoek 2009 blijkt dat senioren andere motieven hebben om te verhuizen dan andere groepen. Blijie et al. (2009, p. 33) schrijven hierover in een verslag van dit onderzoek: De motieven van ouderen (vanaf 60 jaar) om te verhuizen zijn anders dan van andere groepen. Het meest geven ze aan dat hun gezondheid het niet meer toelaat in de huidige woning te blijven wonen. Daarnaast verkiest men vanaf deze leeftijd steeds meer het gemak van een kleinere (en nultreden) woning. Een derde argument dat veel bijval krijgt onder senioren is de nabijheid van familie, vrienden of kennissen. De meeste van deze motieven komen terug in onderzoek wat in de gemeente Zoetermeer heeft plaatsgevonden. Onderzoeksbureau USP Marketing Consultancy (vanaf hier USP) heeft in 2007 in opdracht van de gemeente en de drie woningcorporaties de doorstroming van senioren in Zoetermeer onderzocht. Een belangrijke uitkomst van het onderzoek is de opsomming van redenen om wel of niet te verhuizen. Tabel 2 geeft een overzicht van deze redenen. 31

32 Tabel 2 Redenen voor ouderen in Zoetermeer om wel of niet te verhuizen (USP, 2007) Redenen om niet te verhuizen De huidige woning bevalt nog te goed. Vanwege: ruimte tuin sociale contacten in de omgeving / gehechtheid aan de buurt centrale ligging van de huidige woning (dichtbij winkels, dichtbij OV) Een nieuwe woning is duurder, terwijl men er wat betreft oppervlakte op achteruit gaat. Betaalbaarheid speelt een belangrijke rol. Men is niet tevreden over het huidige aanbod (te klein, te hoog, geen buitenruimte). Men heeft er nog niet over nagedacht. Verhuizen op zich speelt enigszins een rol, maar is niet doorslaggevend. Dit geldt ook voor het minder spullen mee kunnen nemen naar een kleinere woning en de kosten van een verhuizing Redenen om wel te verhuizen Doorslaggevend bij het besluit om te gaan verhuizen is de gezondheid. Men heeft trappen in de woning en dit wordt een probleem op latere leeftijd. Het huis wordt te groot, schoonhouden wordt lastiger wanneer men ouder wordt. Men heeft het geld niet meer om de woning op te laten knappen en men kan het zelf niet meer. Een betaalbare andere woning die voldoet aan de wensen is beschikbaar. Het overlijden van de partner is veelal een moment om te gaan verhuizen. Het achteruit gaan van de buurt wordt genoemd als reden waarom men minder plezierig woont in de huidige woning. Dit is echter veelal niet doorslaggevend om te gaan verhuizen. In het onderzoek van USP zijn de senioren onderverdeeld in een groep van jaar en een groep 75-plussers. Beide groepen zijn onderverdeeld in lage/middeninkomens (LMIs) en hoge inkomens. Omdat hoge inkomens geen toegang hebben tot de sociale woningmarkt, is daar vooral de groep van LMIs van belang. De verschillende groepen hebben verschillende prioriteiten. Voor mensen met een LMI speelt vooral de betaalbaarheid van de woning een rol en daarnaast is de gehechtheid aan de buurt belangrijk voor deze groep. De 75-plussers met een LMI zien meer tegen een verhuizing op dan de jongere groep, maar heeft wel meer besef van de noodzaak om te moeten verhuizen wanneer de gebreken komen. Vooral voor de groep met een hoger inkomen geldt dat het huidige aanbod niet goed genoeg is om de woning voor te verlaten. Naast de redenen om wel of niet te verhuizen zijn in hetzelfde onderzoek ook de wensen voor een nieuwe woning en woonomgeving onderzocht. Onder de noemer van de ideale woning staan deze weergegeven in Tabel 3. De meeste ouderen willen in Zoetermeer blijven wonen. Als een nieuwe woning aan hun wensen voldoet zijn ze wel bereid om hun huidige buurt te verlaten. Zoals gezegd is voor de groep met een LMI is vooral de betaalbaarheid doorslaggevend. Een groot deel van deze groep is afhankelijk van huurtoeslag en de huur van de woning moet dus onder de huurtoeslaggrens liggen. In deze categorie zijn er erg weinig driekamerwoningen. Tweekamerwoningen vindt men te klein, waardoor men liever in de huidige woning blijft wonen (USP, 2007, p. 20). De gemeente zoekt de oorzaak van te kort komende kwaliteit in het feit dat veel van de Zoetermeerse appartementen in de sociale huursector gedateerd raken. Ze zijn gebouwd met mindere kwaliteitseisen en de consument stelt juist meer eisen (Gemeente Zoetermeer, 2009a). 32

33 Tabel 3 Ideale woning en woonomgeving volgens ouderen in Zoetermeer (USP, 2007) Ideale woning - Gelijkvloerse woning - Minimaal drie-kamers - Ruime woonkamer en slaapkamer - Niet te hoog - Uitzicht - Groot balkon / tuintje (geen Frans balkon) - Goede parkeergelegenheid - Voorzieningen in het complex of vlakbij (gezondheidscentra, kapper) - Voorkeur voor huur Ideale woonomgeving - Openbaar vervoer dichtbij - Winkels in de buurt - Rustige wijk - Gezondheidsvoorzieningen - Pinautomaat - Bank / postkantoor - Bibliotheek - Restaurant / eetgelegenheid Verhuisgeneigdheid, actieve zoekers en slagingskans In het algemeen worden in onderzoek naar ouderen verschillende categorieën gebruikt. Zoals eerder beschreven gebruikt het onderzoek van USP de vaak toegepaste onderverdeling in een groep jarigen en een groep 75-plussers. Rapporten over het zoekgedrag op de sociale woningmarkt in Haaglanden (Til & Lukey, 2011a, 2011b), waar Zoetermeer onder valt, maken het onderscheid tussen 65-plussers en jongere leeftijdscategorieën. In het onderzoek van USP is, naast verhuisredenen en de ideale woning, ook de verhuisgeneigdheid gemeten. Om de verhuisgeneigdheid met zoekgedrag te kunnen vergelijken is het nodig om eerst de gegevens om te zetten in uniforme doelgroepen. Tabel 4 verdeelt aan de hand van het aantal 65-plus huishoudens in 2007 (CBS Statline, 2011) de groep jarigen uit het USP onderzoek in een groep jarigen en een groep jarigen. In Tabel 5 staat de verhuisgeneigdheid van ouderen in Zoetermeer. In de tweede en derde kolom staan de uitkomsten van het USP onderzoek naar verhuisgeneigdheid van de LMIs. Om te achterhalen wat de verhuisgeneigdheid van de groep 65-plussers is, is het aantal jarigen uit Tabel 4 nodig. Hier is gebleken dat de groep jarigen uit huishoudens bestaat. Volgens de gegevens van USP heeft 74% van de huishoudens in de groep van jaar een LMI (USP, 2007). Aangenomen dat dit uniform over de groep verdeeld is, betekent dat er in huishoudens in de leeftijdscategorie jaar een LMI hebben. De percentages verhuisgeneigden in de vierde kolom zijn gelijk aan de percentages van de tweede kolom omdat aangenomen is dat de verhuisgeneigdheid uniform over de groep jarigen verdeeld is. De derde en de vierde kolom bij elkaar opgeteld levert de vijfde kolom van 65-plussers met een LMI. Van de groep 65-plussers met een LMI is 53% (4.298 huishoudens) niet verhuisgeneigd of weten het niet. In totaal 47% (3.773 huishoudens) is wel verhuisgeneigd, waarvan 16% (1.267 huishoudens) wanneer men nog geheel gezond is. Hoewel de meerderheid dus niet verhuisgeneigd is, het niet weet of pas wil verhuizen als de gezondheid verslechterd, is een behoorlijk aantal wel verhuisgeneigd, wat zou moeten resulteren in vraag op de markt. Op basis van het landelijke onderzoek naar woonvoorkeuren, WoON 2009, is een kernpublicatie (Faessen, Goetgeluk, & Vijncke, 2010a; Faessen et al., 2010b) gemaakt voor de regio Haaglanden, waar Zoetermeer onder valt. Ondanks dat de cijfers voor de woonwensen van senioren in Zoetermeer niet lijken te kloppen 3 is er wel een trend af te lezen. De gewenste verhuizingen van 3 In het rapport genoemde percentages over woonwensen in Zoetermeer zijn precies gelijk aan Den Haag, maar wijken af van de percentages van steden met meer dan inwoners (alleen Den Haag en Zoetermeer). 33

34 ouderen zijn van koop naar huur, van eengezinswoningen naar meergezinswoningen en van nietnultredenwoningen naar nultredenwoningen. Dezelfde kernpublicatie geeft ook cijfers weer over de verhuisgeneigdheid. Van alle huishoudens in Zoetermeer is 31% verhuisgeneigdheid. Dit is dus veel hoger dan de 16% verhuisgeneigdheid van de senioren wanneer ze nog geheel gezond zijn. Tabel 4 Bevolkingssamenstelling ouderen in Zoetermeer in 2007 (CBS Statline, 2011; USP, 2007) [Cursief is eigen berekening] USP CBS Eigen bewerking Aantal huishoudens Aantal huishoudens Leeftijdscategorie Leeftijdscategorie Leeftijdscategorie Aantal huishoudens Totaal Totaal Totaal Tabel 5 Verhuisgeneigdheid seniorenhuishoudens Zoetermeer (gebaseerd op (USP, 2007)) Verhuisgeneigdheid Laag/middenink omen jaar Laag/middeninkom en 75 jaar en ouder Laag/middeninkom en jaar Laag/middeninkom en totaal 65 jaar en ouder Wanneer men nog geheel gezond is 20% (2.277) 6% (164) 20% (1.103) 16% (1.267) Indien men minder goed ter been raakt 22% (2.503) 14% (360) 22% (1.213) 20% (1.573) Indien men intensieve vormen 9% (1.049) 16% (425) 9% (508) 11% (933) van zorg nodig heeft Niet verhuisgeneigd of weet niet 48% (5.445) 63% (1.660) 48% (2.638) 53% (4.298) Totaal 100% (11.274) 100% (2.609) 100% (5.463) 100% (8.071) Verhuisgeneigdheid omgerekend naar vraag en aanbod Gebaseerd op de aanname dat alle mensen die zeggen dat ze verhuisgeneigd zijn ook daadwerkelijk verhuizen doen Faessen et al. (2010b) vervolgens enkele uitspraken over de verhouding tussen vraag en aanbod. Hierbij wordt de vraag bepaald door het type woning en de locatie waar de huishoudens naartoe willen verhuizen. Doordat mensen willen doorstromen of naar een andere regio willen verhuizen, zou er aanbod vrij komen. In Figuur 8 zijn vraag en aanbod op de Zoetermeerse woningmarkt in aantallen weergegeven voor verschillende woningkenmerken. Hieruit blijkt dat er ongeveer vraag is naar 800 meer meergezinswoningen dan dat er aangeboden worden. Over het algemeen is dit de categorie waar de nultredenwoningen in vallen en daar is de druk dus hoog. Uit Figuur 9 blijkt vervolgens dat vooral de druk op woningen met drie kamers erg hoog is, en dat er een overschot van alle andere categorieën is. 34

35 Figuur 8 Vraag en aanbod naar eigendomsverhouding en type woning, Zoetermeer, 2009 (Faessen et al., 2010b, p. 70) Figuur 9 Vraag en aanbod naar aantal kamers per woning, Zoetermeer, 2009 (Faessen et al., 2010b, p. 80) Op basis van de verhuisgeneigdheid is er in Zoetermeer dus vooral een overschot in vraag naar meergezinswoningen en naar driekamerwoningen. Hoewel dit niet gebaseerd is op de verhuisgeneigdheid van alleen senioren, hebben senioren wel dezelfde woonvoorkeuren. Actieve zoekers en slagingskans Naast verhuisgeneigdheid is het aantal actieve zoekers een indicator van de vraag op de woningmarkt. Waar verhuisgeneigdheid nog gaat over een wens om te verhuizen, zijn actieve zoekers huishoudens die hun wens omzetten in actief zoekgedrag door te reageren op het beschikbare aanbod. In Tabel 6 staan het aantal woningzoekenden en het aantal huishoudens wat geslaagd is in 2009 (Lukey, 2010, pp ), 2010 (Til & Lukey, 2011b, pp ) en de eerste helft van 2011 (Til & Lukey, 2011c, pp ). 35

36 Tabel 6 Woningzoekenden, geslaagden en slagingspercentage 65-plus in Zoetermeer (Lukey, 2010; Til & Lukey, 2011b, 2011c). Woningzoekenden (aantal huishoudens) Geslaagden (aantal huishoudens) Slagingspercentage 4 Officieel slagingspercentage % % 39% % 32% Aan de hand van het aantal woningzoekenden en het aantal geslaagde huishoudens is de slaagkans 5 te berekenen. Vooral onder de groep ouderen is het mogelijk dat mensen geslaagd zijn door bemiddeling buiten het systeem om. Hoewel de precieze aantallen hiervan niet bekend zijn, resulteert het over heel 2010 in een officieel slagingspercentage van 39% ( Til & Lukey, 2011b, p. 37). In de eerste helft van 2011 was dit officiële slagingspercentage 32% (Til & Lukey, 2011c, p. 37). Uit een vergelijking van de verschillende doelgroepen blijkt dat het slagingspercentage van 65-plussers hoog is. De gemiddelde slaagkans in 2010 was bijvoorbeeld 19% (Til & Lukey, 2011b, p. 37). Van alle actieve zoekers in Zoetermeer beslaat de groep senioren slechts 3%. Doordat de meeste andere zoekers niet in aanmerking komen voor een specifiek deel van het aanbod, zoals seniorenwoningen, aanleunwoningen en zorgwoningen, is de concurrentie voor senioren niet zo groot als voor de rest van de woningzoekenden. Dit lijkt dan ook een aannemelijke verklaring voor het hoge slagingspercentage van de ouderen Figuur 10 Aantal geslaagde 65-plus huishoudens (Haaglanden, 2011) Informatie over het aantal woningzoekenden in de jaren voor 2009 ontbreekt. Het is dus niet bekend hoeveel van de ouderen die in 2007 zeiden dat ze wilden verhuizen, hun verhuiswens omgezet hebben in actief zoekgedrag. Het aantal geslaagde kandidaten vanaf 2000 is, op 2006 na, wel bekend. In Figuur 10 is een licht stijgende trend van het aantal geslaagde 65-plus kandidaten waarneembaar. Opvallend is dat er in 2007 meer dan 300 kandidaten geslaagd zijn. Door een gebrek aan gegevens en achterliggende informatie is het onmogelijk om deze cijfers te vergelijken met het aantal verhuisgeneigden in Op basis van aantal woningzoekenden en geslaagden 5 Definitie slaagkans (Til & Lukey, 2011a, p. 46): Het aantal geslaagde kandidaten in een gemeente gedeeld door het aantal (unieke) woningzoekenden dat kansrijke (=goede) reacties heeft ingezonden op het verhuurde aanbod van die gemeente, geeft de (gemeentelijke) slaagkans. 36

37 3.5 Conclusie Nadenkend over een mismatch zijn er verschillende manieren te bedenken waarop de vraag niet aansluit bij het aanbod: - Mismatch tussen bevolking en voorraad - Mismatch tussen actieve zoekers en beschikbaar aanbod - Mismatch tussen verhuisgeneigdheid en beschikbaar aanbod - Mismatch tussen verhuisgeneigdheid en voorraad Uit bovenstaande paragraven is gebleken dat er geen mismatch is als je kijkt naar de totale bevolking en de totale voorraad. Er is wel een mismatch als je kijkt naar het aantal voor ouderen geschikte woningen in de voorraad van de sociale verhuurders (bijna 5700, Tabel 1) en het aantal 65-plussers met een LMI (ruim 8.000, Tabel 5). Ouderen die op de sociale woningmarkt op zoek gaan naar een woning hebben in vergelijking met andere doelgroepen een hoge slaagkans. Hoewel niet iedereen in een keer slaagt, lijkt er dus geen mismatch tussen actieve zoekers en beschikbaar aanbod te zijn. Op basis van de verhuisgeneigdheid zijn berekeningen gedaan over het verschil tussen vraag en aanbod als alle verhuisgeneigden ook daadwerkelijk zouden (kunnen) verhuizen. De berekeningen die hiervoor gedaan zijn, zijn alleen gebaseerd op verhuisgeneigdheid. Mensen die willen verhuizen bepalen ook het aanbod door het type woning wat zij achterlaten. Op basis hiervan blijkt dat er in Zoetermeer een tekort zou ontstaan aan meergezinswoningen en driekamerwoningen. Hoewel het dus alleen op de verhuisgeneigdheid gebaseerd is, zou je dit tekort uit kunnen leggen als een mismatch tussen verhuisgeneigdheid en de voorraad. Om actief op zoek te gaan is een extra stap nodig. Er zijn ouderen die verhuisgeneigd zijn maar niet op zoek gaan. Anderen zouden wel willen verhuizen, maar zowel de voorraad als het aanbod sluiten niet aan bij hun wensen. De doorslaggevende wensen zijn de betaalbaarheid, een groot balkon of tuin en het aantal kamers. Belangrijker is echter dat de huidige woning nog prima bevalt en dat er bij een verhuizing te veel ingeleverd wordt. Zolang de gezondheid het toelaat zullen zij dus in hun huidige woning blijven wonen. Als er veel nieuw aanbod bij komt in de voorraad, maar ouderen blijven nog steeds liever in hun huidige woning wonen is er ook een mismatch tussen verhuisgeneigdheid en aanbod en voorraad. De lage verhuisgeneigdheid van ouderen is een algemeen bekend gegeven. Met de ingestarte vergrijzing en de op slot zittende woningmarkt is het vanuit beleidsoogpunt wenselijk dat de ouderen doorstromen naar een speciaal voor hen geschikte woning. Een betere aansluiting van het toekomstige aanbod bij de toekomstige vraag is hierbij essentieel. Aan de ene kant om gevolgen van de vergrijzing goed het hoofd te kunnen bieden. Uiteindelijk zullen er altijd meer ouderen komen van wie de gezondheid afneemt en zij toch moeten verhuizen. Aan de andere kant om de ouderen te verleiden om proactief te verhuizen, en zo een verhuisketen op gang te brengen. 37

38 4 Voorlopige inhoudsopgave afstudeerrapport Voorwoord Samenvatting Summary short H1 Inleiding Dit hoofdstuk is vergelijkbaar met het eerste hoofdstuk van dit P2 rapport. Gedurende het onderzoek kan nog wel blijken dat de methode en de probleemstelling iets bijgesteld moeten worden. 1.1 Probleemstelling 1.2 Doelstelling 1.3 Onderzoeksmethode 1.4 Maatschappelijke en wetenschappelijke relevantie 1.5 leeswijzer H2 Theoretisch kader De onderwerpen van dit hoofdstuk worden voor een groot deel ook al behandeld in hoofdstuk 2 en 3 van dit P2 rapport. Vooral de derde paragraaf zal meer inhoud moeten krijgen omdat daar tot nu toe nog niet veel aandacht aan besteed is, en het wel de kern vormt van de probleemstelling 2.1 inleiding 2.2 aanbodfactoren theorie 2.3 vraagfactoren theorie 2.4 verdelingsmechanismen sturingsinstrumenten theorie H3 Beschrijving huidige mismatch Zoetermeer Ook hier geldt dat de inhoud voor een groot deel aan de orde is gekomen, in dit geval in hoofdstuk 3 van dit P2 rapport. Ook hier verdient de paragraaf over instrumenten extra aandacht. Ik verwacht ook dat de informatie over de huidige vraag en het huidige aanbod door de ingang bij de gemeente en de woningcorporaties nog specifieker kunnen worden. Bijvoorbeeld door informatie toe te voegen over de huidige woonsituatie van senioren. 3.1 inleiding 3.2 voorraad en beschikbaar aanbod 3.3 kwalitatieve en kwantitatieve vraag 3.4 verdelingsmechanisme / instrumenten 3.5 conclusie mismatch H4 Toekomstig aanbod Zoetermeer Per woningcorporatie zal een beschrijving worden gegeven wat de plannen met het huidige aanbod zijn. Hiervoor is het nodig te beschrijven welk aanbod de woningcorporaties bezitten en wat de kenmerken daarvan zijn. Dit is voor het totaalbeeld al in het vorige hoofdstuk gedaan. Hier zal het specifieker per woningcorporatie aan de orde komen vermoedelijk op complexniveau. 4.1 Inleiding 4.2 Beschrijving plannen De Goede Woning 4.3 Beschrijving plannen Vestia Zoetermeer 4.4 Beschrijving plannen Vidomes 4.5 Beschrijving particuliere plannen H5 Toekomstige vraag Zoetermeer 38

39 In dit hoofdstuk worden verschillende scenario s geschetst die de ontwikkeling van de vraag weergeven. 5.1 Inleiding scenario s Wat zijn de te verwachte ontwikkelingen Bevolkingsprognose Economische ontwikkeling Huishoudensontwikkeling Ontwikkeling Wetgeving 5.2 Beschrijving scenario 1 Neutraal scenario, alles gaat zoals we nu denken en overheidsinstanties nu voorspellen 5.3 Beschrijving scenario 2 Optimistisch scenario, Vergrijzing valt mee Flinke economische groei Minder (gescheiden) eenpersoonshuishoudens mantelzorg door kinderen of netwerk 5.4 Beschrijving scenario 3 Pessimistisch scenario Vergrijzing heeft nog veel meer invloed Economische groei valt tegen Steeds meer eenpersoonshuishoudens geen kinderen of netwerk voor mantelzorg Hoofdstuk 6 Toekomstige mismatch Door de plannen van de woningcorporaties naast de scenario s uit hoofdstuk 5 te leggen wordt duidelijk in welke scenario s er een mismatch ontstaat. Belangrijk is voor welk type woningen een mismatch ontstaat en of deze mismatch specifieke wooncomplexen betreft. 6.1 Inleiding 6.2 Vergelijking toekomstig aanbod met ontwikkeling vraag 6.3 conclusie mismatch 6.4 vergelijking toekomstige mismatch met huidige mismatch Hoofdstuk 7 Analyse van instrumenten In hoofdstuk 2 komt al een theoretische verkenning van de instrumenten van de gemeente. In dit hoofdstuk zullen deze instrumenten voor de situatie in Zoetermeer geanalyseerd worden. Hierbij komen zowel bestaande als mogelijke nieuwe instrumenten aan bod. Zo is er bijvoorbeeld al een Woonvisie en een Plan van Aanpak Senioren. Dit Plan van Aanpak is bijvoorbeeld in overleg met de woningcorporaties tot stand gekomen en loopt tot Dit instrument kan dus tussentijds geëvalueerd worden wat kan leiden tot de voorbereiding van een nieuw instrument. 7.1 inleiding 7.2 Analyse huidige instrumenten Analyse aan de hand van de randvoorwaarden en de gevolgen / resultaten van de inzet van deze instrumenten: - Wat zijn de randvoorwaarden om het instrument in te zetten\ - Hoe verandert het aanbod? - Hoe verandert het de verdeling? 7.3 Inventarisatie en analyse mogelijke instrumenten Analyse aan de hand van de randvoorwaarden en de gevolgen / resultaten van de inzet van deze instrumenten: - Wat zijn de randvoorwaarden om het instrument in te zetten\ - Hoe verandert het aanbod? 39

40 - Hoe verandert het de verdeling? Hoofdstuk 8 Advies 8.1 Inleiding 8.2 Advies inzet instrumenten Dit is de feitelijke conclusie van het onderzoek 8.3 Aanbevelingen Aanbevelingen voor verbetering randvoorwaarden Nederland / Zoetermeer Aanbeveling voor verder onderzoek Zoetermeer Aanbeveling voor verder onderzoek (toepassing) gebruikte theorie Aanbeveling voor monitoring van het advies Literatuurlijst Summary long Volgens de graduation guide is het bij de keuze voor Nederlands als taal om het rapport te schrijven, nodig een Engelse samenvatting op te nemen van minstens 10 pagina s. Ik vind het vrij raar om het rapport daarmee te beginnen. Een samenvatting van tien pagina s is niet echt een samenvatting maar meer een gecomprimeerde beschrijving. Het lijkt mij beter om voorin het rapport een Engelse samenvatting te doen. Dit is dan een letterlijke vertaling van de Nederlandse samenvatting en zal hooguit 3 kantjes beslaan. Achterin het rapport zal dan nog een gecomprimeerde beschrijving van minimaal 10 kantjes in het rapport opgenomen worden in het Engels. Appendixes 40

41 5 Afstudeerplanning In figuur 3 staat een tijdschema voor mijn afstudeeronderzoek. De P3 voortgangspeiling deelt de onderwerpen waar ik mee bezig ben in tweeën. Tot aan de P3 wil ik vooral de data van de woningcorporaties verzamelen om de toekomstige plannen in kaart te brengen. Daarnaast wil ik op de voortgangspeiling duidelijk gemaakt hebben wat de huidige instrumenten van de gemeente zijn en hoe ze op dit moment ingezet worden. Ten slotte moeten dan ook de scenario s beschreven zijn. Na de P3 zullen de plannen van de woningcorporaties vergeleken worden met de scenario s voor de toekomstige vraag. Hieruit volt een beschrijving van de toekomstige mismatch. Voor de P4 moet dit resulteren in een advies voor de door de gemeente te gebruiken instrumenten om de mismatch bij te sturen. De periode na de P4 wordt gebruikt om dit advies te toetsen en het rapport af te schrijven. Figuur 11 Afstudeerplanning 41

42 Literatuur AedesMagazine. (2011, Juli). De knip tussen wonen en zorg. Aedes Magazine. Arkesteijn, M., Bankers, B., & Schootbrugge, S. v. d. (2010). Centralisatie Vastgoedbeheer alleen leidt niet tot strategisch handelen. Real Estate Magazine. Blijie, B., Hulle, R. v., & Hooimeijer, C. P. e. P. (2009). Het Wonen Overwogen; de resultaten van het WoonOnderzoek Den Haag: Centraal Bureau voor de Statistiek. Booren, H. v. d., & Westerterp, I. (1991). Verhuisgeneigdheid en woonwensen van oudere eigenaarbewoners: Provincie Noord-Holland. Broeke, R. v. d. (1998). Strategisch voorraadbeleid van woningcorporaties: informatievoorziening en instrumenten. Delft: Delft University Press. CBS Statline (Producer). (2011, Oktober 25). Inkomen van particuliere huishoudens met inkomen en kenmerken naar regio. Retrieved from Companen. (2007). Analyse vraag en aanbod woningmarkt; basis voor een bouwprogramma: Gemeente Zoetermeer. De Goede Woning, Vestia Zoetermeer, & Vidomes. (2010). Huurwoningen voor 55-plussers in Zoetermeer. Dewulf, G. P. R. M., Heijer den, A. C., Puy de, L., & Schaaf van der, P. (1999). Het managen van vastgoed binnen een publieke organisatie. Delft: Delftse Univesitaire Pers. Duin, C. v., & Garssen, J. (2011). Bevolkingsprognose : sterkere vergrijzing langere levensduur. Bevolkingstrends, 1e kwartaal 2011, Ekkers, P. (2002). Van volkshuisvesting naar woonbeleid. Den Haag: Sdu Uitgevers bv. Faessen, W. B. M., Goetgeluk, R., & Vijncke, M. (2010a). Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, samenvatting. Delft: Stadsgewest Haaglanden. Faessen, W. B. M., Goetgeluk, R., & Vijncke, M. (2010b). Kernpublicatie WoON 2009 Haaglanden, tabellenboek. Delft: Stadsgewest Haaglanden. Garssen, J. (2011). Demografie van de vergrijzing. Bevolkingstrends, 2e kwartaal 2011, Gemeente Den Haag. (2011). Rapportage 'woningbezit SVH leden', , per gemeente in Haaglanden. Gemeente Zoetermeer. (2009a). Senioren op de Zoetermeerse woningmarkt; Plan van aanpak Gemeente Zoetermeer. (2009b). Woonvisie Zoetermeer, de groeistad voorbij. Haaglanden. (2011). Haaglanden in Cijfers. Retrieved 12 december Hooimeijer, P. (2007). Dynamiek in de derde leeftijd, de consequenties voor het woonbeleid. Den Haag: Ministerie van VROM, Wonen Wijken en Integratie. Jonge de, H., Arkesteijn, M. H., Heijer den, A. C., Vries de, J. C., & Putte Vande, H. J. M. (2009). Corporate Real Estate Management, Designing an Accommodation Strategy. Delft: Publikatiebureau Bouwkunde, TUDelft. Kleinhans, R. J. (2005). Sociale implicaties van herstructurering en herhuisvesting. Delft: Delft University Press. Lukey, R. (2010). Aanbodrapportage over het jaar 2009, tabellenboek, uitgevoerd in opdracht van Sociale Verhuurders Haaglanden: ABF Research. Nieboer, N. (2009). Het lange koord tussen beleid en investeringen van woningverhuurders. Amsterdam: IOS Press. NRC Handelsblad. (2011, juli 11). 80-plusser leeft vaker zelfstandig, CBS verwacht dat die trend doorzet. NRC Handelsblad. Os, P. v. (2007). Vastgoedbeleid bij woningcorporaties; een procesbenadering. Beleids8baan. Retrieved from Priemus, H. (1984). Verhuistheorieën en de verdeling van de woningvoorraad. Delft: Delftse Universitaire Pers. 42

43 Priemus, H. (1999, Juli Augustus). Toekomstverkenning van het Wonen. B&G. Rijksoverheid. (2010, September). Langer zelfstandig wonen, from Teule, R. B. J. (1996). Inkomen, Doorstromen en uitsorteren, arm en rijk op de Nederlandse grootstedelijke woningmarkt. Delft: Delft University Press. Til, R.-J. v., & Lukey, R. (2011a). Aanbodrapportage 2010, Sociale Huursector Haaglanden: Explica. Til, R.-J. v., & Lukey, R. (2011b). Aanbodrapportage 2010, Tabellenboek, Sociale huurmarkt Haaglanden: Explica. Til, R.-J. v., & Lukey, R. (2011c). Aanbodrapportage , Tabellenboek, Sociale huurmarkt Haaglanden: Explica. USP. (2007). Doorstroming Senioren in Zoetermeer. Vidomes. Vidomes Jaarverslag 2010; Blijven Presteren. VROM-raad. (2005). Oude bomen? Oude bomen moet je niet verplanten, advies over ouderenbeleid en wonen. VROM-raad. (2007). Tijd voor keuzes, perspectief op een woningmarkt in balans. Den Haag. VROM-raad. (2009). Wonen in Ruimte en Tijd; een zoektocht naar sociaal-culturele trends in wonen.. Welvaart en leefomgeving een scenariostudie voor Nederland in (2006). In L. J. H. M. Janssen, V. R. Okker & S. J. (Eds.): Centraal Planbureau. Wilhelm, H., & Reith, S. (2007). Van woonvisie tot prestatieafspraken; handreiking: Vereniging van Nederlandse Gemeenten. 43

44 Appendix A Procesmodel Nico Nieboer, 2009 In zijn dissertatie het lange koord tussen beleid en investeringen van woningverhuurders gaat Nieboer (2009) uit van het model van Kotler. Dit is een veel gebruikt model over strategische planning. Voor de toepassing van strategisch voorraadbeheer voor corporaties verdient het echter wel enige aanpassing. De uitgangspunten voor wijzigingen: Het model gaat uit van meerdere actoren. Ook binnen één organisatie kunnen meerdere actoren voorkomen. Het model gaat uit van een netwerkbenadering, waarin horizontale, niet-hiërarchische beïnvloeding (in tegenstelling tot verticale, hiërarchische aansturing) dominant is. Het beleidsproces hoeft niet lineair te verlopen. Er kunnen weliswaar stappen vooruit gezet worden, maar ook stappen terug, bijvoorbeeld omdat uit toetsing van de plannen blijkt dat deze niet haalbaar zijn of omdat er andere nieuwe inzichten of ontwikkelingen zijn. Het niet lineaire verloop blijkt uit de pijlen die vanaf elke fase een terugkoppelmogelijkheid tonen. De laatste feedbackfase uit het oorspronkelijke model van Kotler is hierdoor niet meer nodig. 44

45 De horizontale aansturing wordt bereikt door de input van meerdere actoren op het proces in het model weer te geven. Er kunnen meerdere actoren actief zijn binnen dezelfde organisatie, bijvoorbeeld in de vorm van een geneste versie. Binnen een corporatie kunnen onderdelen ook naast elkaar werken waarbij het onderstaande model van toepassing is. Dit model gaat ook op voor de samenwerking met meerdere, eventueel externe actoren. Elke actor bepaalt zijn eigen doelen en doormiddel van overleg moet tot een gezamenlijke strategie (=uitvoeringsplan) gekomen worden. 45