Recordjaar: Het aanbod kan de vraag niet meer aan VOORJAAR 2017 THERMOMETER KOOPWONINGEN

Transcriptie

1 Recordjaar: Het aanbod kan de vraag niet meer aan VOORJAAR 2017 THERMOMETER KOOPWONINGEN

2

3 Inhoudsopgave Voorwoord Thermometer algemeen Nieuwbouwmarkt in beeld Bestaande markt in beeld Zeven indicatoren die het investeringsklimaat bepalen krapte-indicator verkooptijden verloop hypotheekrente ontwikkeling maximale hypotheek koopkrachtontwikkeling consumentenvertrouwen overheidsbeleid Bijlage Overzicht tarief onroerende zaakbelasting per gemeente 82 Thermometer Koopwoningen is een halfjaarlijkse uitgave van NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Secretariaat NVB: Postbus 620, 2270 AP Voorburg Telefoon: info@nvb-bouw.nl

4 Voorwoord Het stille geheim achter de lege etalages bij ontwikkelaars De Nederlandse woningmarkt liet in 2016 een sterke performance zien. De woningverkopen lagen op recordhoogte en de prijzen stegen fors. Wel waren er verschillen. Zo meldde de NVM begin dit jaar enthousiast dat makelaars nooit eerder in 1 jaar tijd bijna woningen van eigenaar hebben helpen wisselen. Een absoluut record waar ontwikkelaars enigszins met gemengde gevoelens naar kijken. Woningontwikkelaars profiteerden uiteraard ook in 2016, maar minder overtuigend. Zij zijn nog altijd zo n 24% van hun oude record verwijderd. Niet omdat hun producten - nieuwe woningen - minder populair zouden zijn. Integendeel, nieuwe koopwoningen zijn bijna niet aan te slepen, zo snel zijn ze uitverkocht. Nee, er is juist heel veel belangstelling voor nieuwbouw, doordat er over het algemeen beter wordt gebouwd voor de doelgroepen die op zoek zijn. De belangrijkste verklaring dat ontwikkelaars in het tweede halfjaar van % minder woningen verkochten dan in het eerste halfjaar heeft te maken met gebrek aan aanbod. Lege etalages bij de ontwikkelaars zijn wat je kunt noemen de boosdoener, wat weer is toe te schrijven aan gebrek aan warme bouwruimte en andere capaciteitsuitdagingen bij gemeenten en bij de sector zelf. Gemeenten en ontwikkelaars worstelen nog altijd op veel

5 Gemeenten en ontwikkelaars worstelen nog altijd op veel plekken met de naweeën van de crisis. plekken met de naweeën van de crisis. Of liever gezegd, met de reactie toentertijd van het kabinet. Menig consument had het vertrouwen in de woningmarkt al lang en breed verloren en het animo om een huis te kopen was tot een dieptepunt gedaald. Maar dit weerhield het Kabinet er midden in de crisis niet van om de handrem extra goed aan te trekken, door zwaar te bezuinigen en aan álle financieringsknoppen op de hypotheekmarkt te draaien die het maar kon vinden. De schade, die dat vervolgens de woningmarkt en vooral de bouw- en ontwikkelsector toebracht was immens. Gemeenten en bedrijfsleven werden zo jarenlang gedwongen zwaar te saneren én te reorganiseren. Er werd massaal afscheid genomen van personeel. Plannen werden stilgelegd of op de lange baan geschoven. En om dat allemaal te herstellen, dat doe je niet één twee drie. Inmiddels is het klimaat op de woningmarkt wél 180 graden gedraaid. Velen in de sector - van gemeente tot ontwikkelaar, en van bouwer tot leverancier van componenten - zijn dus letterlijk overvallen door de snelheid en kracht waarmee het herstel nu plaatsvindt. We hebben het als NVB daarom wel vaker gezegd: Als er één voorwaarde is voor een gezond functioneren van de woning- en bouwmarkt, dan is het wel continuïteit. Het is voor iedereen beter dat Nederland jaarlijks huur- en koopwoningen bouwt dan het ene jaar en het jaar erop Dat lukt gewoon niet, net zo min als een mammoettanker een haakse bocht kan nemen. Natuurlijk, het heeft nooit veel zin om in wrok om te zien. Maar het zou wel zo fijn zijn als volgende kabinetten tijdens een eventuele crisis niet dezelfde fout maken als tijdens de laatste crisis is gebeurd. Prima dat het bankwezen toen hard is aangepakt, maar iets meer aandacht voor de gevolgen voor de woning- en bouwmarkt was wel zo plezierig geweest. Als dat toen namelijk netjes was geregeld, had de dreun in 2013 niet zo groot hoeven zijn, en hadden we nu niet zoveel lege etalages gehad en hadden we nu dus ook niet zo veel mensen hoeven teleurstellen. Nico Rietdijk, Leendert Meijers Directie NVB maart 2017

6 1. THERMOMETER ALGEMEEN Woningverkoop daalt met 4% Projectontwikkelaars en bouwers hebben in het 2 e halfjaar van 2016 hun woningverkoop met 4% zien afnemen t.o.v. het 1 e halfjaar. Een kleine tegenvaller. Toch verkochten zij nog altijd aanzienlijk meer dan in de tweede helft van 2014 en Vergeleken met 2015 plusten zij 6% en vergeleken met 2014 maar liefst 59%. Al met al dus opnieuw een mooi resultaat, maar de grote groei is wel voorbij. Dat er in het laatste halfjaar van 2016 minder nieuwe koopwoningen zijn verkocht dan in het 1 e halfjaar, heeft niets te maken met gebrek aan belangstelling. Integendeel, er is juist erg veel vraag naar nieuwbouw. Nieuwe koopwoningen zijn bijna niet aan te slepen. Zeker in de (groot-)stedelijke gebieden binnen de Randstad is er aanzienlijk meer vraag dan aanbod. We moeten terug naar het begin van deze eeuw, toen nieuwe woningen net zo snel uitverkocht waren als nu. Soms gaat het zelfs té snel. Mensen raken gefrustreerd. Ze denken dat ze geen kans meer maken. De verkoop had met gemak dus veel meer kunnen zijn als er maar genoeg warme bouwlocaties waren geweest. Maar de beschikbaarheid daarvan is een groeiende uitdaging aan het worden voor provincies, gemeenten en ontwikkelaars. Sinds de crisis is het aanbod van nieuwe koopwoningen gehalveerd bij een verkoop die meer dan het dubbele is. In amper drie jaar is de nieuwbouwmarkt hierdoor omgeslagen van een extreme kopersmarkt in een uitgesproken verkoopmarkt. Er is op veel plekken nauwelijks meer keuze aan nieuwbouw. Tijdens de crisis is er zwaar gesaneerd. Allereerst bij de bouwbedrijven zelf (inclusief de ketenpartners). En daarnaast ook bij de gemeentelijke diensten. Er is massaal afscheid genomen van mensen en soms werden hele afdelingen geschrapt of zwaar ingekrompen. Nu de woningmarkt aantrekt, staat dit een vlotte planontwikkeling in de weg. Vooral bij bestemmingsplannen, eisen van welstand, etc. is er hierdoor veel vertraging. De belangrijkste verklaring voor de toegenomen vraag naar koopwoningen vormt de hypotheekrente. Die is ondanks de lichte rentestijging sinds november nog steeds zeer laag als gevolg van het monetaire beleid van de ECB. Een tweede oorzaak vormt de economie. Terwijl de economie in de eurozone groeit en vooral de situatie op de Nederlandse arbeidsmarkt verbetert, piekt het vertrouwen van de consument op bijna het hoogste punt sinds het begin van deze eeuw. Nieuwbouwprojecten zijn op dit moment extra populair omdat klanten aanpassingen in hun woningen mee kunnen financieren in de hypotheek. Bij bestaande bouw is een uitbreiding of verbouwing vaak lastiger volledig mee te financieren. De krappere markt dwingt kopers zo niet alleen om sneller te beslissen, maar stuwt ook de prijzen omhoog. In het laatste halfjaar van 2016 lag de gemiddelde verkoopprijs van de verkochte nieuwbouwwoning bijna 8% hoger dan een jaar eerder. Zolang er weinig nieuwe woningen op de markt komen, zullen de woningprijzen relatief hard blijven stijgen. Voor de ontwikkelaar lijkt dit mooi, maar de krapte aan personeel wreekt zich intussen. Het zorgt voor stevige kostenstijgingen van grond, grondstoffen én componenten, die - afhankelijk van het productonderdeel - niet zelden uitstijgen boven de prijsstijgingen van de verkochte huizen zelf. Dit maakt de nieuwbouw uiteindelijk kwetsbaar bij een onverhoopte kentering in de markt. 1. Thermometer algemeen 6

7 Zonnig met hier en daar tropische temperaturen THERMOMETER Nederlandse koopwoningenmarkt index 1990 = 100 De Thermometer geeft een cijfermatige indruk van het totale marktbeeld. Van nieuwe én bestaande woningen vanuit de invalshoek van de verkopende partij. Vooral de richting is belangrijk. Wat we nu zien is een woningmarkt, die zich al weer waant als in BRON Onderzoeksinstituut OTB TU-Delft 7

8 Vertrouwen en lage rentes zijn de grote motoren achter de huidige dynamiek Plussen en minnen woningmarkt 2017 Lage hypotheekrente Sterk consumentenvertrouwen Groeiende economie en daling werkloosheid Groot en groeiend woningtekort + - Nog maar zeer beperkt aanbod, markt nieuwbouw kookt droog Starters krijgen het steeds lastiger door stijgende prijzen en aanhoudende verlagingen LTV- (Loan To Value) leennorm naar uiteindelijk 100% in 2018 Rationeel uitstekend instapmoment door lage rente, aantrekkelijke prijzen en relatief duur/beperkt alternatief in huursector Herstel niet langer beperkt tot alleen meest populaire (stedelijke) gebieden, ook beter presterende landelijke regio s haken aan Meer mogelijkheden bij tweeverdieners door ruimere LTI- (Loan To Income) leennorm Duurdere segment - na lang aarzelen - nu ook in de lift Beste kansen bij kleine projecten en flexibele bestemmingsplannen Lastige geopolitieke kwesties en (onvoorspelbare) terreurdreiging Gevaar van marktomslag door eventuele rentestijging Risico op herleving geïsoleerde discussie over renteaftrek Stevige kostenstijgingen aan inkoopkant Afhankelijk van locatie: hoge grondkosten en bouwleges, stroperige procedures en dreiging tekorten nieuwbouwlocaties Efficiencyslag bij woningbouwers en bouwindustrie BRON NVB Als we kijken naar de kracht van de dynamiek in de huidige woningmarkt, lijkt optimisme wel op z n plaats. Zeker voor de korte termijn. De rentevooruitzichten blijven nog wel even prachtig. En ook het vertrouwen van de consument in de woningmarkt houdt nog wel even aan. Evenzeer mooie opstekers zijn de aanhoudende economische groei en de afnemende werkloosheid. Natuurlijk zijn er ook minpunten. Na 2017 nemen de onzekerheden bovendien snel toe. 1. Thermometer algemeen 8

9 Woningmarkt waant zich al weer in 2008 Ruimte op bestaande woningmarkt (gemiddeld aanbod gedeeld door aantal transacties per maand) Mediane verkoopprijs bestaande koopwoning Markttypering Kopersmarkt (1 e grote woningcrisis 1980 t/m 1986) Verkopersmarkt (w.o. extreme schaarste 1996 t/m 2000) Kwetsbare markt (sterke groei van het aanbod vanaf 2000) Kopersmarkt (2 e grote woningcrisis ) Verkopersmarkt BRON NVM, bewerking OTB Is er al sprake van een verkopersmarkt? Ja en (aarzelend) nee. Ja, bij de nieuwbouw kan het aanbod de vraag steeds lastiger bijhouden. En (aarzelend) nee, zo ver is het nog niet op de bestaande markt, maar het scheelt ook daar niet veel meer. Regionaal en naar woningtype zijn er uiteraard grote verschillen. Landelijk gezien kunnen we al weer spreken van een verkopersmarkt. 9

10 Lage rente én schaarste zorgen voor prijsstijging van 8% Door het grote vertrouwen in de woningmarkt, de oplopende schaarste en de lage hypotheekrente worden nieuwe koopwoningen voor steeds hogere prijzen verkocht. Het herinnert ons aan de periode vóór de crisis. De transactieprijs van de gemiddeld verkochte nieuwe koopwoning is in het 2 e halfjaar volgens de registratie van Woningborg uitgekomen op euro. Dat is bijna 8% meer dan een jaar eerder. Omdat er verhoudingsgewijs meer grote, luxe en dus ook dure woningen zijn verkocht dan voorheen, is het prijsplaatje enigszins geflatteerd. Niettemin rolt - ook als we corrigeren voor kwaliteitsverschillen - een ferme stijging van de geschoonde prijsindex van bijna 6% uit de bus. De verschillen in woningprijzen in Nederland zijn zoals altijd groot. De hoogste prijzen worden opnieuw in de provincie Utrecht betaald, ogenblikkelijk gevolgd door Noord- Holland, en wat meer op afstand door Zeeland en Zuid-Holland. Hekkensluiters zijn wederom de noordelijke provincies, Overijssel en Limburg. Maar niet alleen verschillen de prijzen soms aanzienlijk, de verschillen in stijgingspercentages zijn al even opvallend. Landelijk gezien is het gemiddelde prijsniveau nog lang niet terug op het oude niveau van bij de start van de crisis. Destijds legden kopers voor het gemiddeld verkochte nieuwbouwhuis bijna euro op tafel. In dat opzicht heeft de markt dus nog wel het een en ander (ca. 11%) goed te maken. Tegelijk ligt het huidige geschoonde prijsniveau wel weer 12% hoger dan op het dieptepunt drie jaar geleden. Absolute koploper qua prijsdynamiek is zonder twijfel Amsterdam, op de voet gevolgd door de stad Utrecht en ook Rotterdam weet tegenwoordig goed te scoren. In alle drie de genoemde steden liggen de geschoonde woningprijzen al weer duidelijk boven de oude topniveaus bij de start van de crisis in De rest van Nederland is duidelijk nog niet zo ver, zoals het overzicht laat zien. Geschoonde prijsontwikkeling De vier landsdelen en de vier grote steden vergeleken met Nederland in procenten sinds 2008 en 2013, peildatum 4 e kwartaal 2016, bestaande bouw sinds 2008 sinds 2013 Nederland -11% +12% Noord-Nederland -14% +5% Oost-Nederland -14% +8% West-Nederland -7% +16% Zuid-Nederland -14% +9% Amsterdam +13% +36% Den Haag -2% +21% Rotterdam +2% +22% Utrecht +5% +27% BRON CBS 1. Thermometer algemeen 10

11 Huizenprijzen stijgen weer... Gemiddelde koopsom van verkochte nieuwe en bestaande koopwoningen (per kwartaal, in euro s) Nieuwbouw Bestaande bouw BRONNEN Woningborg en Kadaster... bij nieuwe regionale realiteit Regionale huizenprijsontwikkeling (sinds 2008, stijging/daling in procenten, peildatum 4 e kwartaal 2016, bestaande bouw) Dankzij de extreem lage rente en het vertrouwen in de woningmarkt houdt de dynamiek aan. De transactieprijs van de gemiddeld verkochte nieuwe koopwoning is in het 2 e halfjaar 2016 uitgekomen op euro, bijna 8% meer dan een jaar eerder. Regionaal zijn er enorme verschillen. Let op: het gaat hier om een niet voor kwaliteitsverschillen geschoonde statistiek. Deze statistiek is dus anders dan die op pagina 10. BRON Calcasa 11

12 Lege schappen belemmeren verkoop Bijna overal in Nederland is de verkoop van nieuwe koopwoningen in 2016 gestegen. Maar de mate waarin verschilt aanzienlijk tussen de regio s. Anders dan in het verleden zien we de grootste verkoopstijgingen nu in Limburg, Groningen en Friesland, met verkoopstijgingen van 20% tot soms wel 35% vergeleken met Ook Overijssel presteert met een plus van 20% goed. Maar deze regio s genieten verhoudingsgewijs nog altijd van genoeg aanbod. Provincies met weinig aanbod daarentegen als de provincie Utrecht blijven sterk achter en weten nauwelijks verkoopstijging te noteren. Noord-Holland presteert vooralsnog met een plus van 21% goed, maar het tij lijkt ook in deze provincie snel te keren, nu weldra gebrek aan warme locaties dreigt. Op een gegeven moment moet het weiland dan ook een optie zijn. Dit wil niet zeggen dat overig Nederland te actief is, maar wel dat de Randstad overdreven weinig bouwt. Het toont eens te meer aan dat de woningbouwmarkt in Nederland geen vrije markt is, maar een markt die zwaar in de teugels hangt van regionaal en lokaal beleid. Het bouwen van woningen is uiteraard niet een kwestie van even een druk op de knop en hup de woningen staan er. Het vergt een lange en zorgvuldige voorbereidingstijd. Zeven of tien jaar zijn zo om, zeker als het om binnenstedelijke projecten met een beetje uitdaging gaat. Het is wrang, dat juist in de regio waar de vraag het grootst is - de Randstad - het aandeel in de landelijke verkoop daalt. Van iedere 100 verkochte nieuwe woningen liggen er nu 53 in de Randstad. Tien jaar geleden waren dat er nog ruim 56. Om daarom ook na 2020 verzekerd te zijn van voldoende woningbouw kunnen gemeenten en ontwikkelaars niet vroeg genoeg beginnen met het maken van plannen. Tijdig zorgen voor voldoende harde locatieruimte is een absolute must om de voortgang er in te houden! Twee op de tien is appartement Wat verder opvalt is dat de verkoop van nieuwe koopwoningen in 2016 verder is opgeschoven richting eengezinswoningen. Van iedere 100 verkochte nieuwe woningen zijn er momenteel bijna tachtig een eengezinswoning en slechts twintig een appartement. Enkele jaren terug was de verhouding nog 40 appartementen tegen 60 eengezinswoningen. Ook dit heeft met aanbod te maken. Uit angst voor onverkoopbare projecten hebben gemeenten en ontwikkelaars in de crisis de appartementenmarkt massaal de rug toegekeerd. Het aanbod van nieuwe appartementen bevindt zich daardoor al jaren in een dalende trend. Dit verklaart het kleine aantal appartementen bij de verkoop. Zeker als we het vergelijken met de bestaande bouw, daar ligt het percentage appartementen in de verkoop ruim anderhalf keer zo hoog. Starters trekken al lang niet meer alleen de kar. Allereerst is er de groep huurders met wat spaarcenten die graag verhuizen naar een middeldure koopwoning. Verder mag ook het dure segment (drie tot vier ton en meer) zich verheugen in een groeiende belangstelling. In de crisis viel in het bijzonder de markt van vrijstaande woningen stil, maar nu de doorstroming op gang komt, keert de populariteit van ook dit woningtype snel terug. 1. Thermometer algemeen 12

13 Betaalbaarheid beter dan ooit... Wie nu koopt is goedkoper uit dan voorheen. Ondanks de gestegen prijzen. Voorbeeld van een aankoop zelfde kwaliteit huis op verschillende momenten Aanschafprijs Hypotheekrente 5,8% 4,5% 4,6% 3,8% 1,6% Bruto rentelast p.j BRONNEN CBS, DNB, bewerking NVB... dus logisch: meer transacties Aantal verkochte nieuwe koopwoningen (per maand, op basis van garantiecertificaten) BRONNEN SWK en Woningborg De betaalbaarheid is beter dan het lang is geweest. De prijzen van de verkochte nieuwe koopwoningen liggen - gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen - en ondanks recente prijsstijgingen nog altijd zo n 11% lager dan vlak voor de crisis. Maar het is vooral de combinatie met de lage rente, die de aanschaf van het koophuis nu zo super aantrekkelijk maakt. Dit verklaart ook het enthousiasme bij de klant op dit moment. Dus logisch dat er beter verkocht wordt. Over heel 2016 bedraagt de verkoopstijging 10% t.o.v Met wel als kanttekening dat het 2 e halfjaar licht terugviel t.o.v. het 1 e half jaar van

14 Zo jammer: nieuwbouw blijft wat achter... Index aantal verkochte nieuwe en bestaande koopwoningen (volgens Kadaster en Garantie-instituten, voortschrijdende jaartotalen) index = 100 Nieuwbouw Bestaande bouw BRONNEN Woningborg / SWK (nieuwbouw) en Kadaster (bestaande bouw)... zelfde aarzeling zien we bij de vergunningen Aantal verleende bouwvergunningen volgens CBS (nieuwe huur- en koopwoningen, voortschrijdende jaartotalen op kwartaalbasis) Koopwoningen Huurwoningen BRON CBS Makelaarsorganisatie NVM meldde begin dit jaar enthousiast dat makelaars nooit eerder in 1 jaar tijd bijna woningen van eigenaar hebben helpen wisselen. Een absoluut record waar woningontwikkelaars enigszins met gemengde gevoelens naar kijken. Zij profiteren uiteraard ook, maar blijven toch duidelijk achter. Ontwikkelaars zijn zelfs nog altijd 24% van hun oude verkooprecord verwijderd, vanwege gebrek aan warme bouwruimte en andere capaciteitsuitdagingen. Dit aspect speelt overigens niet alleen bij koop- maar ook bij huurwoningen, zoals het verloop van de bouwvergunningen laat zien. 1. Thermometer algemeen 14

15 Doorstroming komt mooi op gang... Index aantal verkochte bestaande koopwoningen (index 2000 = 100) index = 100 appartement Vrijstaande woning Hoekwoning / 2-1 kap Tussenwoning BRONNEN NVM en Kadaster, bewerking NVB... opvallend ook meer ouderen die kopen Woningverkopen per leeftijdsgroep, bestaande koopwoningen Jonger dan 35 jaar 35 tot 55 jaar Ouder dan 55 jaar BRON Kadaster, bewerking Cobouw Starters trekken al lang niet meer alleen de kar. Sterker: hun aandeel in de verkoop loopt snel terug. Allereerst is er de groep huurders met wat spaarcenten die graag verhuizen naar een middeldure koopwoning. Verder mag ook het dure segment (drie tot vier ton en meer) zich verheugen in een groeiende belangstelling. In de crisis viel in het bijzonder de markt van vrijstaande woningen stil, maar nu de doorstroming op gang komt, keert de populariteit van dit woningtype snel terug. Opvallend is ook het toegenomen percentage ouderen dat koopt. Is dit het begin van een trend? 15

16 Niet persé optimistischer noch pessimistischer? NVB is niet persé optimistischer noch pessimistischer over de vooruitzichten dan een jaar geleden. Voor dit jaar verwachten we een stabilisatie tot lichte groei van de verkopen, bij aanhoudende prijsstijgingen. Daarna worden de vooruitzichten (snel) ongewisser. Een jaar terug voorspelden we voor 2016 een groei van de verkoop van nieuwe koopwoningen tot om en nabij de woningen. We zagen toen al dat de grote groei weldra voorbij zou zijn. Uiteindelijk zijn het er in 2016 op de kop af geworden. Het 1 e halfjaar verliep daarbij wel licht beter dan voorspeld, terwijl het 2 e halfjaar licht tegen viel. Als we kijken naar de belangstelling bij de klant voor nieuwbouw, dan is optimisme zeker op z n plaats. Nieuwe woningen zijn meer dan ooit populair en relatief snel uitverkocht. Onze verwachting is dat die populariteit nog wel even aanhoudt. De rentevooruitzichten voor (in elk geval) dit jaar zijn gunstig en ook het vertrouwen van de consument in de woningmarkt houdt nog wel even aan. Evenzeer mooie opstekers zijn de economische groei, die voor dit jaar geraamd wordt op ruim 2%, en de afnemende werkloosheid. Wel zo prettig is natuurlijk ook dat het herstel op de woningmarkt breed gedragen wordt. De laatste maanden is bij de nieuwbouw steeds meer voor de doorstroming ontwikkeld. Ca. 30% van de verkochte nieuwe woningen is op dit moment duurder dan drie ton tegenover 23% vorig jaar. Door de stijgende woningprijzen staan minder huishoudens financieel onder water en ook dat stimuleert het vertrouwen van de doorstromer. In 2017 zou in theorie - en puur gegeven de enorme vraag in de markt - een verkoopstijging van 50% makkelijk haalbaar moeten zijn, tot verkochte nieuwbouwwoningen. Toch is één ding zeker: dit aantal zal de sector in de verste verte dit jaar niet halen. Rekening houdend met de vele restricties in de markt zal de verkoop dit jaar blijven steken bij à hooguit nieuwe koopwoningen. Nu het beter gaat, is de verleiding groot om te denken dat de crisis niet meer terug komt. Toch, als we eerlijk zijn: hoe normaal is het, dat ondanks een 70% lagere hypotheekrente dan in de pré-crisisjaren, zowel de verkoop als de prijzen - landelijk gezien - nog (lang) niet op hun oude niveaus terug zijn? De verkoop ligt nog altijd tientallen procenten onder het niveau van toen en de prijzen (gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen) zijn 11% lager dan in augustus 2008, vlak voordat de crisis inzette. Als we rekening houden met de stijging van de consumentenprijzen in die periode, dan bedraagt de reële prijsdaling zelfs 21%. Tevreden achteroverleunen is er dus niet bij. De huidige dynamiek in de markt moeten we daarom eerder zien als een welkome adempauze na een jarenlange crisis dan als een structurele verbetering. Laten we hopen dat deze adempauze nog even aanhoudt, zodat er genoeg tijd voor de sector is om zich voor te bereiden op het moment dat de rente onverhoopt stijgt en terugkeert naar voorheen normale rentes. We moeten bovendien beseffen dat de lage rente van nu geen teken van kracht, maar juist een teken van zwakte in de economie van de eurozone is. Wij verwachten dat de rente dit jaar licht kan oplopen, maar tegelijk nog aantrekkelijk laag kan blijven. Daarna neemt de kans op een rentestijging snel toe, zeker nu steeds meer economen en organisaties openlijk kritiek hebben op het ruimhartige monetaire beleid van de ECB. Tapering is het officiële woord voor het gelijkmatig terugschroeven van het omvangrijke steunprogramma van de ECB. Of dit al in 2018 gaat gebeuren? Niemand heeft een kristallen bol. Maar wel is duidelijk dat de ECB die taperingsfase niet lang meer kan uitstellen. Als gevolg van tapering zullen de rentes gaan stijgen. De ambities van de nieuwe president van de VS, Donald Trump, kunnen eveneens voor stijgende rentes gaan zorgen. 1. Thermometer algemeen 16

17 Krappe markt dwingt kopers sneller te beslissen... Verkooptijden verkochte woningen, nieuwbouw en bestaand (in dagen, per halfjaar) Nieuwbouw Bestaande bouw BRONNEN NVM en Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB... maar niet overal is de markt even krap Hoeveel keuze heeft de consument? (Krapte-indicator koopwoningen, nieuwbouw en bestaand) (*) NL Noord Oost Boven 6: ruime markt Onder 5: krappe markt West Zuid BRONNEN NVM en Monitor Nieuwe Woningen, bewerking NVB (*) indicaties De verkoop van ontwikkelaars had met gemak veel meer kunnen zijn als er genoeg warme bouwlocaties waren geweest. Maar de beschikbaarheid daarvan is een groeiende uitdaging voor provincies, gemeenten en ontwikkelaars aan het worden. Sinds de crisis is het aanbod van nieuwe koopwoningen daardoor gehalveerd bij een verkoop die meer dan het dubbele is. Met als gevolg: de nieuwbouwmarkt is in amper drie jaar omgeslagen van een extreme kopersmarkt in een uitgesproken verkoopmarkt. Er is op veel plekken nauwelijks meer keuze aan nieuwbouw. De grote regionale verschillen zijn uiteraard gebleven. 17

18 Uitdagingen genoeg Tevreden achterover leunen is er niet bij. Doen alsof de crisis niet meer terugkomt evenmin. Uitdagingen genoeg. Allereerst de uitdaging: Hoe vullen we onze lege schappen? Het aanbod bij de ontwikkelbedrijven loopt snel leeg. Net als in 2015 bleven in 2016 de nieuwe aanmeldingen bij de garantie-instituten opnieuw achter bij de verkopen. Zonder gevulde schappen is het echter slecht verkopen. Dus dat moet als eerste op orde, prioriteit nr. 1 van bedrijfsleven én overheid. Tweede uitdaging: Hoe anticiperen we op een marktomslag die als gevolg van bijvoorbeeld een rentestijging ooit weer komt? Een groeiend aantal bedrijven is om die reden alvast begonnen met het optuigen van innovatietafels, met als ambitie Hoe stuur ik beter op klantwaarde bij een effectiever ontwikkel-, bouw- en verkoopproces? Innovatieslag Het simpele feit dat de gemiddelde transactieprijs van nieuwe woningen 11% lager is dan bij de start van de crisis, geeft toch te denken. Toen noteerde de hypotheekrente 5,5%. Nu minder dan 2%. De woningmarkt is er kennelijk niet in geslaagd uit die enorme rentedaling volledig munt te slaan. De woningprijzen liggen - landelijk gezien - zelfs nog altijd ver onder het niveau van de pré-crisisjaren, terwijl de bruto rentelast voor een zelfde woonkwaliteit 74% lager is. De woningmarkt had letterlijk uit z n dak moeten gaan, maar het zijn de strenge financieringsvoorwaarden die het momenteel lastig maken de hypotheek rond te krijgen. In het geval de rente stijgt naar voorheen normale rentes van 4% á 5% zal de woningmarkt dat daarom beslist gaan merken. Alleen als een rentestijging gepaard gaat met economische groei en/of het soepeler maken van de regels kunnen prijsdalingen uitblijven. De kans hierop is echter klein. Laten we hopen dat de huidige lage rentes verder geen aanleiding geven om de woonlasten van woningbezitters verder op te schroeven met allerlei nieuwe beperkende maatregelen van dien. Deze zullen het schokeffect ingeval van een toekomstige rentestijging alleen maar groter maken. Helemaal gerust hierop is NVB echter niet. De Nederlandsche Bank (DNB) pleitte immers niet lang geleden voor een individuele stresstest bij het hypotheekadvies. Tevens wil DNB de zogeheten LTV (de hypotheeklening t.o.v. de waarde van de woning) verder terugbrengen van nu nog 101% naar uiteindelijk 90%. Zover is het (nog) niet, maar vrij vertaald zou het betekenen dat voor een huis van twee ton (incl. bijkomende kosten ca euro) al gauw euro aan eigen geld benodigd is. Zeker starters hebben dat vaak niet en kunnen dan dus nog minder op de koopmarkt terecht. Ook de renteaftrek blijft nog wel even een open zenuw. Recent hebben het CPB en het Bureau voor de Leefomgeving voorstellen gedaan, voor een verdergaande hervorming van de woningmarkt. Eén van de voorstellen daarbij is om de renteaftrek versneld af te bouwen. Dit alles onderstreept de urgentie om de huidige tijd goed te benutten als tussenstation naar een efficiënter ontwikkelen productieproces. Zoals in veel andere bedrijfstakken al jaren gangbaar is, zal het vanaf nu ook in de woningbouw dé uitdaging worden om klanten een beter product tegen een scherpere prijs aan te bieden. Doorgaan op de oude voet zal uiteindelijk onmogelijk worden. De rente zal sowieso eens weer stijgen en de beperkende maatregelen zijn niet zo maar weg. De kans dat spelers uit onverwachte hoek een gokje wagen en met nieuwe disruptieve oplossingen komen, is groot. Vandaar dat diverse NVB-leden inmiddels de handschoen hebben opgepakt en samen met hun comakers bezig zijn om tot een efficiënter ontwikkel- en productieproces te komen. Vanuit de gedachte: innovatie komt uit jezelf en doe je samen! 1. Thermometer algemeen 18

19 Effectieve aanpak schaarste uitdaging nr 1 Aantal woningen in aanbod (nieuwbouw, per kwartaal volgens Monitor) (*) Eengezinswoningen Appartementen BRON: Monitor Nieuwe Woningen (*) weergave per 1 e van elk kwartaal Op steeds meer plekken kookt de markt droog Verkooptijden verkochte woningen, bestaande bouw (in dagen) Noord NL Oost West Zuid BRON NVM (*) indicaties 19 Vriend en vijand zijn het er over eens. We hebben de laatste jaren véél te weinig gebouwd. Om het woningtekort te verminderen moeten we de komende jaren minimaal woningen per jaar realiseren. Maar het bouwen van woningen is niet een kwestie van even een druk op de knop en hup de woningen staan er. Een dergelijke ambitie is niet van vandaag op morgen gerealiseerd. Om daarom verzekerd te zijn van voldoende woningbouw kunnen gemeenten en ontwikkelaars dus niet vroeg genoeg beginnen met het maken van plannen. Tijdig zorgen voor genoeg warme locatieruimte is een absolute must!

20 Onze bevolking groeit harder dan gedacht Vergelijking drie CBS bevolkingsprognoses (bevolking x 1.000) Prognose 2015 Prognose 2012 Prognose 2005 BRON CBS Transformatie geen wondermiddel Toevoeging jaarlijks aantal woningen door o.a. transformatie (in aantallen woningen, naar vorige functie) Kantoor Zorg Splitsen Anders Winkelruimten Bedrijfsterrein Vergader/Conferentie/ ontmoetingsruimten BRON CBS 2016, bewerking Bureau Stedelijke Planning Opvallend is dat demografen nu heel anders tegen de toekomst aankijken dan tien jaar terug. Deels komt dit omdat er meer migranten naar Nederland komen dan er vertrekken en deels ook door de stijgende levensduur. Transformatie van leegstaande gebouwen biedt dan mogelijkheden, maar is beslist geen wondermiddel. Bovendien blijken de mogelijkheden van transformatie over hun hoogtepunt heen, vanwege het feit dat het laaghangend fruit al geplukt is. Ofwel: we zullen niet zonder het weiland kunnen. 1. Thermometer algemeen 20

21 Conclusie: we bouwen veel te weinig Aantal verleende bouwvergunningen volgens CBS (nieuwe huur- en koopwoningen, voortschrijdende jaartotalen) Gewenst BRONNEN CBS en NVB Grootste tekorten in én buiten de stad Woonmilieu-tekort analyse (Volgens onderzoek ministerie BZK) Aanbod Vraag BRON Ministerie BZK, Woonmilieu-tekort analyse, bewerking Bureau Stedelijke Planning Conclusie: we bouwen in Nederland nog steeds véél te weinig woningen. Het animo om te verhuizen is niet voor niets groter dan ooit. Het gaat daarbij om de verhuisgeneigdheid van mensen die willen én kunnen verhuizen. Een derde van het jaarlijks tekort (van ca woningen) betreft centrum stedelijke woonmilieus. Twee derde landt in buitenwijk, dorp of landelijk gebied op maximaal 15 km van de grote stad. 21

22 2. NIEUWBOUWMARKT IN BEELD Verkoopstijging gestuit Woningontwikkelaars en bouwers hebben in het 2 e halfjaar van 2016 opnieuw een prachtig verkoopresultaat gehaald. Ofschoon er wel een eind kwam aan de krachtige verkoopstijging sinds Over heel 2016 kwam de verkoop uit op ruim woningen. Dat is 10 procent meer dan in Met de kanttekening dat het 2 e halfjaar minder was dan het 1 e halfjaar. Bij elkaar verkochten de gezamenlijke woning ontwikkelaars en bouwers in het 2 e halfjaar nieuwe koop woningen onder garantie. In het 1 e halfjaar was dat met verkopen 4% meer. afdelingen geschrapt of zwaar ingekrompen. Nu de woningmarkt aantrekt, staat dit een vlotte planontwikkeling in de weg. Vooral bij bestemmingsplannen, eisen van welstand, etc. is er veel vertraging. Dat er in het laatste halfjaar minder verkocht werd, heeft niets te maken met gebrek aan belangstelling. Integendeel er is juist veel vraag naar nieuwbouw. Nieuwe woningen zijn bijna niet aan te slepen. Zeker in de (groot-)stedelijke gebieden binnen de Randstad is er veel meer vraag dan aanbod. We moeten terug naar het begin van deze eeuw, toen nieuwe woningen net zo snel uitverkocht waren als nu. Soms gaat het zelfs té snel. Mensen raken gefrustreerd. Ze denken dat ze geen kans meer maken. De belangrijkste verklaring voor de toegenomen vraag naar koopwoningen vormt de hypotheekrente. Die is ondanks de lichte rentestijging sinds november nog steeds aantrekkelijk laag, als gevolg van het monetaire beleid van de ECB. Een tweede oorzaak vormt de economie. Terwijl de economie in de eurozone groeit en vooral de situatie op de Nederlandse arbeidsmarkt verbetert, piekt het vertrouwen van de consument op bijna het hoogste punt sinds het begin van deze eeuw. De verkoop had dus met gemak veel meer kunnen zijn als er genoeg bouwlocaties waren. Maar de beschikbaarheid hiervan is een groeiende uitdaging voor provincies, gemeenten en ontwikkelaars aan het worden. Sinds de crisis is het aanbod van nieuwe koopwoningen gehalveerd bij een verkoop die juist meer dan het dubbele is. Hierdoor is de nieuwbouwmarkt in amper drie jaar omgeslagen van een extreme kopersmarkt in een uitgesproken verkoopmarkt. Er is op veel plekken nauwelijks meer keuze aan nieuwbouw. Tijdens de crisis is er zwaar gesaneerd. Allereerst bij de bouwbedrijven zelf (inclusief hun ketenpartners). En daarnaast ook bij de gemeentelijke diensten. Er is massaal afscheid genomen van mensen en soms werden zelfs hele Nieuwbouw is in het bijzonder aantrekkelijk omdat de klant aanpassingen in de woning kan meefinancieren in de hypotheek. Bij bestaande bouw is een uitbreiding of verbouwing vaak lastiger volledig mee te financieren. De krappere markt dwingt zo kopers niet alleen om sneller te beslissen, maar stuwt ook de prijzen omhoog. Zolang er weinig nieuwe woningen op de markt komen, zullen de woningprijzen relatief hard blijven stijgen. Voor de ontwikkelaar lijkt dit mooi, maar de krapte aan personeel wreekt zich tegelijkertijd. Het zorgt voor kostenstijgingen van grondstoffen en componenten, die - afhankelijk van het productonderdeel - niet zelden uitstijgen boven de prijsstijgingen van de verkochte huizen zelf. Het maakt de nieuwbouw kwetsbaar bij een onverhoopte kentering. 2. nieuwbouwmarkt 22

23 Aantal verkochte woningen nieuwbouw koopwoningen, per maand volgens Woningborg en SWK (op basis van verleende garantiecertificaten) BRONNEN SWK en Woningborg Ontwikkeling aantal verkopen en aanmeldingen verkochte en aangemelde nieuwe koopwoningen, per jaar bij SWK en Woningborg (*) Aangemeld Verkocht Woningontwikkelaars en bouwers hebben in het 2 e halfjaar 2016 opnieuw een prachtig verkoopresultaat behaald. Ofschoon wel een einde kwam aan de voortdurende verkoopstijging. Over heel 2016 kwam de verkoop uit op ruim woningen, 10% meer dan in Met de kanttekening dat het 2 e halfjaar minder was dan het 1 e. Enigszins verontrustend is dat al enkele kwartalen achter elkaar het aantal nieuwe aanmeldingen bij de garantie-instituten achterblijft bij de verkopen. BRONNEN SWK, Woningborg, (*) NVB jaarindicatie 2016 (*) Vanwege de invoering van het GIW-ISSO in 2007 zijn er vlak voor de jaarwisseling 2006/2007 even buitenproportioneel veel woningen aangemeld. 23

24 Lege schappen belemmeren verkoop Bijna overal is de verkoop van nieuwe koopwoningen in 2016 gestegen. Maar de mate waarin verschilt aanzienlijk tussen de regio s. Anders dan in het verleden zien we nu de grootste verkoopstijgingen in Limburg, Groningen en Friesland. Met stijgingen van 20% tot 35% vergeleken met Ook Overijssel presteert met een plus van 20% uitstekend. Deze regio s genieten verhoudingsgewijs van genoeg aanbod. Regio s met weinig aanbod daarentegen als de provincie Utrecht blijven sterk achter en weten nauwelijks of geen verkoopstijging meer te noteren. Noord-Holland presteert vooralsnog met een verkoopplus van 21% goed, maar het tij lijkt in deze provincie ook snel te keren door onvoldoende bouwruimte. Op een gegeven moment moet dus ook het weiland een optie zijn. Het is wrang dat juist in de regio waar de vraag het grootst is - de Randstad - het aandeel in de landelijke verkoop puur vanwege gebrek aan bestemde (harde) bouwlocaties en andere capaciteitsuitdagingen de laatste tien jaar is afgenomen. Van iedere 100 verkochte nieuwe woningen liggen er op dit moment 53 in de Randstad. Tien jaar terug waren dat er ruim 56. Dit wil niet zeggen dat overig Nederland te actief is, maar wel dat de Randstad overdreven weinig bouwt. Het toont aan dat de woningbouwmarkt in Nederland nog altijd geen vrije markt is, maar een markt die zwaar in de teugels hangt van regionaal en lokaal beleid. Het bouwen van woningen is niet een kwestie van even een druk op de knop en hup de woningen staan er. Het vergt een lange en zorgvuldige voorbereidingstijd. Zeven of tien jaar zijn zo voorbij, zeker als het om binnenstedelijke projecten met een beetje uitdaging gaat. Om daarom ook na 2020 verzekerd te zijn van voldoende woningbouw kunnen gemeenten en ontwikkelaars niet vroeg genoeg beginnen met plannen. Tijdig zorgen voor voldoende harde locatieruimte is een absolute must om de voortgang er in te houden. Twee op de tien is appartement Wat verder opvalt is dat de verkoop van nieuwe koopwoningen in 2016 nog meer is opgeschoven naar eengezinswoningen. Van iedere tien verkochte nieuwe koopwoningen zijn er bijna acht een eengezinswoning en slechts twee een appartement. Enkele jaren terug was de verhouding nog vier appartementen tegen zes eengezinswoningen. Ook dit heeft met aanbod te maken. Uit angst voor onverkoopbare projecten hebben gemeenten en ontwikkelaars in de crisis de appartementenmarkt massaal de rug toegekeerd. Het aanbod nieuwe appartementen bevindt zich hierdoor de laatste jaren in een dalende tendens. Dit verklaart het kleine aandeel appartementen bij de verkoop. Zeker als je het vergelijkt met de bestaande bouw. Daar ligt het percentage appartementen bij de verkoop ruim anderhalf keer zo hoog. Starters trekken al lang niet meer alleen de kar, maar er is juist ook interesse in de duurdere nieuwbouwwoningen. Allereerst is er de groep huurders met wat spaarcenten die graag verhuizen naar een middeldure koopwoning. Verder mag ook het dure segment (drie tot vier ton en meer) zich verheugen in een groeiende belangstelling. In de crisis viel in het bijzonder de markt van vrijstaande woningen stil, maar nu de doorstroming op gang komt, keert ook de populariteit van dit woningtype snel terug. 2. nieuwbouwmarkt 24

25 Aantal verkochte woningen per provincie nieuwbouw koopwoningen, per jaar Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland totaal BRONNEN Woningborg / SWK (2012 t/m 2016), en Monitor Nieuwe Woningen (tot 2012) Ontwikkeling aantal verkopen nieuwbouw koopwoningen, naar mate van verstedelijking, per jaar (*) Grootstedelijk (2016: 42%) Middenstedelijk (2016: 30%) Overig/dorp (2016: 30%) Anders dan voorheen zien we de grootste verkoopstijgingen nu in Limburg, Groningen en Friesland. Met stijgingen van 20% tot 35% vergeleken met Ook Overijssel presteert met een plus van 20% uitstekend. Regio s met weinig aanbod daarentegen als Utrecht blijven achter en weten nauwelijks verkoopstijging meer te noteren. Noord-Holland presteert vooralsnog goed, maar het tij lijkt ook in deze provincie snel te keren door onvoldoende bouwruimte. BRON Monitor nieuw Woningen, (*) NVB jaarindicatie

26 Aanbod nieuwbouw krimpt in rap tempo In het 2 e halfjaar van 2016 is het aanbod nieuwbouw gedaald naar iets meer dan woningen. In het jaar ervoor konden kopers nog kiezen uit bijna nieuwbouw woningen. Aanvankelijk had alleen de Amsterdamse regio te maken met droogkook verschijnselen, maar inmiddels zien we ook buiten onze hoofdstad situaties van extreme krapte ontstaan. Aan het eind van het 2 e halfjaar van 2016 telt het aantal in aanbod staande nieuwbouw woningen naar schatting woningen. Dat zijn er bijna minder dan een jaar eerder en ruim minder dan aan het begin van de crisis. Het aanbod bevindt zich in een snel dalende tendens. Het is terug op een niveau dat voor het laatst aan het begin van deze eeuw gezien werd. De keuze voor potentiële kopers is navenant snel minder geworden. Aan het eind van het 2 e halfjaar van 2016 kon de koper landelijk gezien nog kiezen uit slechts 3 nieuwe woningen, terwijl dat er een paar jaar eerder nog ruim 10 waren. De NVB drukt dit uit met de krapte-indicator. Wanneer deze indicator op 5 à 6 uitkomt, spreken we van een evenwichtige markt. Bij een lagere uitkomst - zoals nu - spreken we van een krappe markt. Na een lange periode van alleen maar moeizame verkopen en hoge aanbodcijfers, is deze ontwikkeling toe te juichen. Dit neemt niet weg dat zich nu een heel ander probleem voordoet. Dat is extreme schaarste. Het is de uitdaging nu niet door te schieten, waardoor het fenomeen woningschaarste zich als een griepepidemie uitbreidt. Zeker nu bekend is dat de Nederlandse bevolking harder groeit dan eerder werd voorzien en de bouwproductie al jaren achterblijft, vraagt deze uitdaging om serieuze aandacht. Vergeleken met een jaar eerder staan er 25% minder nieuwbouw woningen in het aanbod. Appartementen kenden de hardste daling (-37%). Van de eengezinswoningen daalde het aanbod in een jaar tijd met 18%. Dit verschil hangt samen met het verschil in vertrouwen. Ontwikkelaars hebben tijdens de crisis het vertrouwen in eengezinswoningen meer behouden dan in appartementen. Op het dieptepunt van de crisis in 2013 werden oude appartementenprojecten zelfs even helemaal van de markt gehaald. Daarvoor in de plaats kwamen nieuwe en aan de crisis aangepaste plannen, maar ook deze werden mondjesmaat en pas na uitvoerige analyses op de markt gebracht. Zelfs aan het begin van deze eeuw stonden er - met alle krapteverschijnselen van toen - meer appartementen te koop. Nu Nederland vergrijst en onze (binnen) steden vol in hun comeback zitten, groeit de populariteit van het appartement snel. Appartementencomplexen, zeker die in complexe binnenstedelijke gebieden zijn gelegen, vergen bij de voorbereiding vaak veel afstemming én tijd. Opvallend is dat juist in de meer dorpse regio s (dorpen en kleine steden) er nu verhoudingsgewijs een groot tekort aan appartementen bestaat. 2. nieuwbouwmarkt 26

27 Aantal woningen in aanbod nieuwbouw koopwoningen, per kwartaal volgens Monitor (*) (in aantallen woningen) Eengezinswoningen Appartementen BRON Monitor Nieuwe Woningen, (*) weergave per 1 e van elk kwartaal Met de stijging van het aantal transacties slinkt de voorraad nieuwe woningen in het aanbod snel. Dientengevolge begint de nieuwbouwmarkt op steeds meer plekken ongezonde trekken te vertonen. Op die plekken is al weer schaarste. Appartementen kenden de hardste daling (-37%). Van de eengezinswoningen daalde het aanbod in een jaar tijd met 18%. 27

28 Krapte-indicator hoeveel keuze heeft de consument? nieuwbouw koopwoningen, per kwartaal (*) Stijging: ruimere markt Daling: krappere markt Eengezinswoningen Evenwichtslijn Appartementen Evenwichtslijn BRON Monitor Nieuwe Woningen (*) weergave per 1 e van elk kwartaal Het aanbod bevindt zich in een snel dalende tendens. Het is terug op een niveau dat voor het laatst aan het begin van deze eeuw gezien werd. De keuze voor potentiële kopers is navenant snel minder geworden. Aan het eind van het 2 e halfjaar van 2016 kon de koper - landelijk gezien - kiezen uit amper 3 nieuwe woningen, terwijl dat er een paar jaar eerder nog ruim 10 waren. De NVB drukt dit uit met de krapte-indicator. Wanneer deze indicator op 5 à 6 uitkomt, spreken we van een evenwichtige markt. Bij een lagere uitkomst - zoals nu - spreken we van een krappe markt. 2. nieuwbouwmarkt 28

29 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod naar bouwtype en per provincie (januari-standen), nieuwbouw koopwoningen (*) Totaal Rendement Eengezinswoningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Grootstedelijk Overig Totaal Appartementen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Grootstedelijk Overig Totaal BRON Monitor Nieuwe woningen (*) januaristanden Het meeste aanbod is traditioneel te vinden in Zuid-Holland. Maar in deze provincie worden dan ook al jarenlang de meeste verkooptransacties genoteerd. Groningen, Friesland en Drenthe tellen het minste aanbod, maar hebben ook weer de laagste verkoopaantallen. 29

30 Verkooptijd opnieuw lager Nieuwbouwprojecten zijn populair. Er wordt beter dan voorheen goed gebouwd voor de doelgroepen die op zoek zijn. Het gevolg is dat de verkooptijden korter zijn dan gedurende lange tijd het geval was. De gemiddelde verkooptijd bij nieuwbouw ligt nu op ongeveer 125 dagen. De eengezinswoning staat binnen de nieuwbouw bekend als het snelst verkochte woningtype. Ook nu maakt dit woningtype deze reputatie waar, maar de verschillen met het appartement zijn kleiner dan voorheen. De nieuwbouw eengezinswoningen die in het laatste halfjaar verkocht zijn, staan gemiddeld 93 dagen te koop. De verkooptijd van het appartement vergt doorgaans langer en bedraagt 220 dagen tegenover 650 dagen (en meer) tijdens het dieptepunt van de crisis. Regionaal en naar woningtype zijn er grote verschillen. Verhoudingsgewijs de kortste tijden zijn achtereenvolgens te noteren in Friesland, Noord-Holland en Utrecht, maar afhankelijk van regio, project en prijsstelling kunnen - zo leert de ervaring - de verschillen van kwartaal op kwartaal buitengewoon groot zijn. Relatief lange verkooptijden bij nieuwbouw zien we in Zeeland, Drenthe en Zuid-Holland. Niet langer gaan alleen starters aan kop, maar zien we evenzeer korte verkooptijden in het middensegment van tot euro. Overigens lijken de verschillen tussen de verschillende prijsklassen snel kleiner te worden. Was het een paar jaar geleden niet ongewoon dat voor het segment vanaf euro voor de verkoop gemiddeld bijna tweeënhalf keer zoveel tijd ingeruimd moest worden dan voor het starterssegment tot euro, inmiddels is dit verschil beduidend kleiner. Het illustreert de situatie dat ook de woningen in het hogere segment meer in trek raken. Vaak wordt gedacht dat oplopende verkooptijden op een verslechtering van de markt wijzen en dat afnemende verkooptijden een signaal van marktverbetering zijn. Hoe juist dat op zich ook is, toch hoeft deze conclusie niet altijd te gelden. Stel de volgende situatie: er worden meer huizen verkocht, óók de huizen die al lang in de verkoop staan. Op zo n moment stijgen de geregistreerde verkooptijden niet omdat het slecht gaat, maar omdat het beter gaat en dus eindelijk ook het lastige aanbod verkocht wordt. Het blijft daarom altijd nodig om de dynamics achter de gemeten tijden in de gaten te houden. 2. nieuwbouwmarkt 30

31 Verkooptijden verkochte woningen in dagen, nieuwbouw bij verschillende prijsklassen, per kwartaal Alle nieuwe woningen < > BRON Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB Verkooptijden verkochte woningen in dagen, nieuwbouw, per provincie, 2016 (*) Alle nieuwe woningen 2016 Nederland (125) Op het dieptepunt van de crisis vergde het gemiddeld 13 maanden om nieuwe koopwoningen verkocht te krijgen. Halverwege 2013 volgde de omslag. Inmiddels is de gemiddelde verkooptijd gezakt naar 125 dagen, ofwel 4 maanden. BRON Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB (*) indicaties 31

32 Verkooptijden verkochte appartementen in dagen, nieuwbouw bij verschillende prijsklassen, per kwartaal Nieuwe appartementen < > BRON Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB Verkooptijden verkochte appartementen in dagen, nieuwbouw, per provincie, 2016 (*) 2016 Nieuwe appartementen Nederland (220) De verkooptijd van nieuwe appartementen vergt doorgaans meer tijd dan van nieuwe eengezinswoningen, en bedraagt nu 220 dagen tegenover 650 dagen (en meer) tijdens het dieptepunt van de crisis in BRON Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB (*) indicaties en let op: door kleine verkoopaantallen in vooral de kleine verkoopprovincies kunnen de schommelingen per gemeten tijdseenheid groot zijn. 2. nieuwbouwmarkt 32

33 Verkooptijden verkochte eengezinswoningen in dagen, nieuwbouw bij verschillende prijsklassen, per kwartaal Nieuwe eengezinswoningen < > BRON Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB Verkooptijden verkochte eengezinswoningen 2016 in dagen, nieuwbouw, per provincie, 2016 (*) Nieuwe eengezinswoningen Nederland (93) De eengezinswoning staat binnen de nieuwbouw bekend als het snelst verkochte woningtype. En ook het afgelopen halfjaar maakte dit woningtype deze reputatie waar, met een gemiddelde verkooptijd van 93 dagen. BRON Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB (*) (indicaties) 33

34 Ook de woningprijs is opnieuw toegenomen Nieuwe woningen gaan niet alleen sneller van de hand, verkopers krijgen ook duidelijk meer grip op de prijzen die zij aan kopers berekenen. De transactieprijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouw woning is in 2016 volgens de registratie van Woningborg uitgekomen op euro. Dat is bijna 8% meer in vergelijking met een jaar eerder. Het lijkt evenwel dynamischer dan het is, omdat er gelijktijdig ook verhoudingsgewijs meer grote, luxe en dus dure woningen zijn verkocht dan voorheen. Dit flatteert het prijsplaatje. Ondanks deze toch forse prijsstijging is de gemiddelde prijs van de verkochte nieuwe woning nog niet terug op het oude prijsniveau bij de start van de crisis. Destijds legden kopers voor het gemiddeld verkochte koophuis bijna euro op tafel. In dat opzicht heeft de markt dus nog wel 11% goed te maken. Niettemin ligt het huidige prijsniveau (niet geschoond voor kwaliteitsverschillen) wel weer 19% hoger dan op het op het dieptepunt. De verschillen in woningprijzen in Nederland zijn groot. De hoogste prijzen worden wederom in Utrecht betaald, ogenblikkelijk gevolgd door Noord- Holland, en wat meer op afstand door Zeeland en Zuid-Holland. Hekkensluiters met de prijzen zijn als het gaat om de prijzen wederom de noordelijke provincies, Overijssel en Limburg. De registratie van de Monitor komt altijd tot iets andere (en doorgaans hogere) prijzen dan de registratie van Woningborg. Volgens de Monitor is het gemiddelde nieuwbouwhuis in 2016 verkocht voor naar schatting euro. De hoogste prijzen worden opnieuw genoteerd in de grootstedelijke gebieden. Hier wordt gemiddeld euro betaald tegenover euro in overig Nederland. 2. nieuwbouwmarkt 34

35 Ontwikkeling verkoopprijzen in euro s, nieuwe koopwoningen, volgens Woningborg BRON Woningborg Prijsontwikkeling per provincie, verkoopprijzen nieuwe koopwoningen volgens Monitor Nieuwe Woningen, in euro s Totaa Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Flevoland Grootstedelijk Overig Totaal BRON Monitor Nieuwe Woningen De transactieprijs van de gemiddeld verkochte nieuwe koopwoning bedraagt in 2016 volgens de registratie van Woningborg euro. Dit is bijna 8% meer vergeleken met Het lijkt echter dynamischer dan het is, omdat er gelijktijdig verhoudingsgewijs meer grote, luxe en dure woningen zijn verkocht. Dit flatteert het prijsplaatje. Desondanks komt ook de zogeheten (voor kwaliteit) geschoonde prijsindex uit op een respectabele plus van 6% in

36 Derde is duurder dan drie ton Bijna een derde van de nieuwbouwwoningen is in 2016 verkocht voor meer dan euro, tegen minder dan een kwart een jaar eerder. In de crisis concentreerde de belangstelling van kopers zich grotendeels op de goedkope prijsklassen, maar sinds enige tijd groeit het aandeel in de verkoop van de overige prijsklassen weer. Hier staat tegenover dat jongere kopers steeds meer moeite ondervinden om een woning te kopen. Het aandeel kopers jonger dan 35 jaar daalt dienaangaande. We moeten beseffen dat jongeren, vooral singles, steeds meer moeite ondervinden bij het rondkrijgen van de hypotheek. Ook zijn zij extra kwetsbaar voor een eventuele rentestijging. Sector staat voor innovatieslag Het simpele feit dat de prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning nog altijd een forse 11% lager is dan bij de start van de crisis, geeft te denken. Toen noteerde de hypotheekrente 5,5% tegen minder dan 2% nu. De woningmarkt is er dus kennelijk niet in geslaagd uit die enorme rentedaling volledig munt te slaan als het gaat om de prijzen. Het zijn vooral de strengere financieringsvoorwaarden die het lastiger maken de hypotheek rond te krijgen. Dit heeft een rem gelegd op het herstel en het voordeel van de rentedaling deels teniet gedaan. In het geval de hypotheekrente stijgt naar voorheen normale rentes van 4% á 5% zal de woningmarkt dat beslist merken. Alleen als een rentestijging gepaard gaat met economische groei en/of het soepeler maken van de hypotheekregels kunnen prijsdalingen uitblijven. De kans hierop is echter klein. Laten we hopen dat de huidige lage hypotheekrente geen aanleiding geeft om de woonlasten van woningbezitters verder op te schroeven met allerlei nieuwe beperkende maatregelen van dien. Deze zullen het schokeffect ingeval van een toekomstige rentestijging namelijk alleen maar groter maken. Helemaal gerust hierop is NVB echter niet. De Nederlandsche Bank (DNB) pleitte immers recent voor een individuele stresstest bij het hypotheekadvies. Tevens wil DNB de zogeheten loan-to-value (de hypotheeklening ten opzichte van de waarde van de woning) verder terugbrengen van nu nog 101% naar uiteindelijk 90%. Ook de hypotheekrenteaftrek blijft nog wel even een open zenuw. Recent hebben het Centraal Planbureau (CPB) en het Bureau voor de Leefomgeving voorstellen gedaan voor een verdergaande hervorming van de woningmarkt. Eén van de voorstellen daarbij is om de hypotheekrenteaftrek versneld af te bouwen. Zoals in veel andere bedrijfstakken al jaren gangbaar is, zal het vanaf nu ook in de woningbouw de grote uitdaging zijn om de klant een beter product tegen een scherpere prijs aan te bieden. Wie vandaag de dag een auto koopt vindt het normaal dat zijn nieuwe auto beter, sneller, comfortabeler en vooral zuiniger rijdt dan de vorige en dat tegen een lagere prijs. Dezelfde eisen zullen ook voor de woningbouw gaan gelden. Doorgaan op de oude voet zal lastiger en uiteindelijk onmogelijk worden. De rente zal sowieso een keer stijgen en de beperkende maatregelen zijn niet zo maar weg. De kans dat spelers uit onverwachte hoek een gokje willen wagen en met nieuwe disruptieve oplossingen komen, is groot. Vandaar dat diverse leden van NVB inmiddels de handschoen hebben opgepakt en samen met hun comakers bezig zijn om tot een efficiënter en innovatiever ontwikkel- en bouwproces te komen. 2. nieuwbouwmarkt 36

37 Ontwikkeling prijsklassen verkochte woningen 2016 vergeleken met 2008 (start crisis) en 2013 (dieptepunt crisis) (nieuwbouw, aandeel prijsklassen in %) BRON Monitor Nieuwe Woningen Ongeveer een derde van de nieuwe woningen is in de 2 e helft van 2016 verkocht voor meer dan euro tegen nog geen 20% drie jaar geleden. Gedurende de crisis concentreerde de belangstelling zich in hoofdzaak op de goedkope prijsklassen, maar sinds enige tijd groeit het aandeel in de verkoop van de meer luxe prijsklassen weer. Hier staat tegenover dat jongere kopers steeds meer moeite ondervinden om een woning te kopen. 37

38 In 2016 hoogste aantal nieuwbouwwoningen in vijf jaar Aldus jubelde het CBS begin dit jaar in een persbericht. Ofwel ruim 11% meer gereedgemelde nieuwe koop- en huurwoningen dan in Maar de vraag is: houdt de woningbouw deze groei vast? De recente ontwikkelingen stellen NVB niet helemaal gerust. Bijna 54 duizend nieuwbouwwoningen (koop/ en huur) zijn er vorig jaar in Nederland gereed gemeld. Dat meldde het CBS begin dit jaar op basis van nieuwe cijfers. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen blijft nog wel ver achter bij de periode vóór de crisis. Tussen 2000 en 2009 werden nog gemiddeld ruim 76 duizend nieuwbouwwoningen per jaar aan de voorraad toegevoegd. Sinds 2010 daalde dit aantal zoals bekend flink. Het dieptepunt lag in 2014, toen volgens het CBS slechts 45 duizend nieuwbouwwoningen werden opgeleverd. In Nederland stonden op 1 januari 2017 bijna 7,7 miljoen woningen. Behalve door nieuwbouw kan de woningvoorraad ook veranderen door sloop, splitsingen of samenvoegingen van woningen, en verandering van gebruiksfunctie. Dit laatste gebeurt bijvoorbeeld als een kantoorpand omgebouwd wordt tot een appartementencomplex. De vraag is nu: houdt de bouw de groeitrend vast? Gelet op de jongste ontwikkeling bij de verleende bouwvergunningen is NVB daar niet gerust op. De piek in het aantal verleende bouwvergunningen (een goede voorspeller van de gereedmeldingen) ligt immers al weer ruim een jaar achter ons. In de zomer van 2015 werd (gemeten over de laatste twaalf maanden) de piek van bijna verleende bouwvergunningen voor koop- en huurwoningen bereikt. Sindsdien daalde het twaalfmaands totaal tot een aantal van minder dan bouwvergunningen halverwege Sindsdien lijkt het weliswaar licht aan te trekken tot over heel 2016, maar echt florissant is het nog altijd niet. Gezien de stand van de woningmarkt, de woningprijzen en het beeld van de woningbehoefte is dit een zorgwekkende ontwikkeling. Want zelfs de door het CBS bejubelde piek van gereedmeldingen vorig jaar is nog veel te laag om de demografische behoefte te volgen. Ook al door de lage productie van de afgelopen jaren, ligt er nog een enorme inhaalvraag. Een niveau van tot huur- en koopwoningen wordt daarom door meerdere partijen geraamd als wenselijk of zelfs noodzakelijk. De kans is evenwel aanwezig dat de productie (cq het aantal gereedmeldingen) dit jaar toch weer richting de of lager koerst. 2. nieuwbouwmarkt 38

39 Ontwikkeling bouwvergunningen in aantallen woningen, nieuwbouw, huur en koop, voortschrijdende jaartotalen (*) totaal, huur- en koopwoningen alleen koopwoningen BRON CBS (*) indicatie 4 e kwartaal 2016 In 2016 hoogste aantal nieuwbouwwoningen in 5 jaar jubelde het CBS begin dit jaar in een persbericht. Dat betekent 11% meer gereed gemelde nieuwe koop- en huurwoningen dan in De vraag is alleen: houdt de markt deze groeitrend vast? De recente ontwikkeling bij de bouwvergunningen stelt NVB niet gerust. De grafiek laat duidelijk de kink in de kabel bij de vergunningen zien. Dit loopt parallel met het achterblijvende aantal nieuwe aanmeldingen bij de garantie-instituten. 39

40 Particulier opdrachtgeverschap Eigen bouw is een hit. Zowel in Amsterdam als in Den Haag liggen potentiële huizenkopers voor de deur als er bouwkavels te koop worden aangeboden. Met deze woorden wilde minister Blok in 2013 de bouw nog moed inpraten. Maar wie naar de feiten keek, landde gauw op aarde. Reden: het zeer beperkte aantal vergunningen voor particuliere bouw. Maar inmiddels gaat het ook voor deze tak van sport beter. Aanmerkelijk beter zelfs. Jarenlang waren gemeenten en marktpartijen terughoudend bij deze vorm van bouwen. Ongetwijfeld heeft dat een rol gespeeld bij de zwakke trend van de laatste decennia. De afgelopen jaren 2014 tot en met 2016 waren voor de kavelbouwers echter jaren van prachtig herstel. In heel 2016 is naar schatting voor kavelbouwers een bouwvergunning afgegeven. Dat is ruim 45% meer dan in het jaar ervoor en bijna het driedubbele van Een speciale vorm van particulier opdrachtgeverschap is het collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo); een groep mensen die samen het initiatief nemen tot woningbouw. Sommige gemeenten denken hierin een mogelijkheid te zien tot kostenreductie en richten zich daarbij speciaal op het (goedkope) basissegment. Marktpartijen waarschuwen dat deze vorm van bouwen, door o.a. het (uitvoerige) overleg en de hoge risico s tot afhaken van klanten niet goedkoop maar juist relatief duur is. Niettemin ziet NVB wel een groeiend aantal marktpartijen investeren in vormen van cpo. Echter dan vooral in het hogere segment van de markt, waar de voordelen van maatwerk voor de kopers opwegen tegen de hogere kosten. NVB heeft de verwachting dat door de hedendaagse eisen die aan marketing en het in de huid kruipen van de klant worden gesteld, het particulier opdrachtgeverschap, zowel de gewone als de collectieve vorm, verder marktaandeel moet kunnen winnen. In feite is dat groeiproces al gaande. Het marktaandeel van de kavelbouwer is nu met 22% maar liefst meer dan het dubbele dan het marktaandeel van tien jaar terug. De sector ontwikkelt zich dus buitenproportioneel goed op dit moment. 2. nieuwbouwmarkt 40

41 Aantal vrije kavels voor nieuwbouw, op basis van verleende bouwvergunningen (in aantallen woningen) (*) BRON CBS verleende bouwvergunningen, bewerking Onderzoeksinstituut OTB (*) NVB jaarverwachting 2016 Ontwikkeling vrije kavels nieuwbouw, op basis van verleende bouwvergunningen (in aantallen woningen en in % van aantallen) (*) Groningen % 90 6% % % Friesland % % % % Drenthe % % % % Overijssel % % % % Gelderland % % % % Utrecht 130 5% 300 8% 303 5% % Noord-Holland % 663 9% % % Zuid-Holland % 648 7% 964 9% % Zeeland % % % % Noord-Brabant % % % % Limburg % % % % Flevoland % % % % Totaal % % % % BRON CBS verleende bouwvergunningen, bewerking Onderzoeksinstituut OTB (*) NVB jaarverwachting 2016 NVB handhaaft de verwachting, dat door de hedendaagse eisen die aan marketing en het in de huid kruipen van de consument worden gesteld, het particulier opdrachtgeverschap, zowel de gewone als de collectieve vorm, verder marktaandeel moet kunnen winnen. De afgelopen jaren 2014 t/m 2016 waren voor de kavelbouwer - meer nog dan voor de projectmatige bouw jaren van prachtig herstel. In heel 2016 is naar schatting voor kavelbouwers een bouwvergunning afgegeven. Dat is 45% meer dan in 2015 en bijna het driedubbele van

42 Grondprijzen almaar hoger In tijden van beperkte vraag en relatief lage huizenprijzen liggen bescheiden grondprijzen voor de hand. Althans, in normale marktsituaties zou dat het geval moeten zijn. Maar de woningmarkt in Nederland is geen vrije markt. De overheid heeft veel invloed. Gemeenten stellen meestal de grondprijzen vast. En deze lijken almaar meer aandeel in de koek op te eisen. Het zou voor de hand moeten liggen. Bij stijgende huizenprijzen stijgen de grondopbrengsten en bij dalende huizenprijzen dalen de grondprijzen. De praktijk is evenwel weerbarstiger dan de leer. Gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen liggen de prijzen van woningen bijna 11% lager dan aan het begin van de crisis. Volgens de residuele rekenmethode zouden de grondprijzen daarom nu nagenoeg een derde lager moeten zijn dan destijds, maar dit is vrijwel nergens het geval. In elf van de twaalf provincies gelden in 2016 zelfs hogere grondprijzen dan vlak vóór de crisis. Alleen in Zuid-Holland gelden gemiddeld iets lagere grondprijzen dan in In alle overige provincies is de gemiddelde grondprijs hoger tot zelfs véél hoger dan toen. Eén en ander illustreert hoe financieel exploitatie gedreven het grondbeleid in Nederland nog altijd is. Niet de volkshuisvesting, noch de marktwaarde is de bepalende kracht bij de vaststelling van de grondprijzen, maar de maximalisatie van de grondopbrengst. Dit is een zorgelijke ontwikkeling wat overigens niet alleen bij de particulieren, maar ook bij de professionele bouw voorkomt. Gemeentelijke grondbedrijven hebben te vaak een hoge wenswaarde als het gaat om de grondprijzen, waarbij de realiteit gemakkelijk uit het oog verloren wordt. Nieuwbouw blijft daardoor onnodig bij de bouwprogrammering achter. Het is dat de lage hypotheekrente veel compenseert. Maar wat als de rente weer stijgt? 2. nieuwbouwmarkt 42

43 Grondprijzen vrije kavels in euro s per m 2, per jaar (*) Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg BRON Kadaster Apeldoorn (*) jaarindicaties Het zou voor de hand moeten liggen. Bij stijgende huizenprijzen stijgen de grondopbrengsten en bij dalende huizenprijzen dalen de grondprijzen. Maar de praktijk is weerbarstiger dan de leer. Gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen liggen de huizenprijzen nog altijd bijna 11% lager dan bij de start van de crisis. Volgens de residuele rekenmethode zouden de grondprijzen dus nagenoeg een derde lager moeten zijn dan destijds. Toch is dit vrijwel nergens het geval. 43

44 3. BESTAANDE MARKT IN BEELD Verkopen naar recordhoogte Na een mooi 2015 volgde een uitstekend Het afgelopen jaar wisselden in totaal bijna bestaande koopwoningen van eigenaar. Niet eerder sinds 2005 waren dat er zoveel. Ook de gemiddelde woningprijs nam fors toe. Toch was niet alles rozengeur en maneschijn. Terwijl de meer landelijke regio s als De kop van Overijssel, Culemborg en Duiven Westervoort prachtige plussen noteerden, moesten krappe regio s als Amsterdam en Groningen lijdzaam toezien hoe hun verkoop door gebrek aan aanbod terugliep. Volgens gegevens van het Kadaster wisselden in 2016 bijna bestaande koopwoningen van eigenaar, tegenover in Ofwel een stijging van 23%. Het is nog net geen record, maar het scheelt niet veel. Alleen in 2006 werden iets meer woningen verkocht. De NVM gaat een stap verder en maakt in z n persbericht van januari j.l. al wel euforisch melding van een verkooprecord: Nooit eerder hebben onze makelaars in 1 jaar tijd zo veel woningen van eigenaar helpen wisselen, aldus de NVM in een recent persbericht. Het is ruim het dubbele dan in de jaren De registratie van de NVM wijkt sowieso altijd iets af van die van het Kadaster. Omdat de NVM enkele maanden eerder het verkoopproces volgt dan het Kadaster (dat zich baseert op de meldingen van de notarissen), zit de registratie van de NVM altijd iets scherper bovenop de actualiteit. Daar staat tegenover dat het Kadaster de volledige bestaande markt registreert en de NVM slechts een (groot) deel van deze markt. Beide statistieken zijn dus nooit helemaal één op één vergelijkbaar. De melding van de NVM dat haar makelaars het afgelopen decennium marktaandeel hebben gewonnen, kan tevens een verklaring zijn van het feit dat de NVM nu (al wel) spreekt van een record en het Kadaster (nog net) niet. Tijdens de crisis concentreerde de belangstelling van de huizenkopers zich vooral op de goedkope prijsklassen. En dan vooral in de zogeheten topregio s, in en rondom de (grote) steden. Maar de laatste kwartalen groeit juist het aandeel in de verkoop van de hogere prijsklassen het hardst. Zo zijn er in het 2 e halfjaar procent meer vrijstaande woningen en bijna 22 procent meer tweekappers verkocht dan een jaar eerder. Daar staat tegenover dat jongere kopers juist meer moeite hebben dan ouderen om een woning te kopen, lees de financiering rond te krijgen. Het aandeel van kopers jonger dan 35 jaar daalt. Deze groep stelt de aanschaf van de eerste koopwoning (noodgedwongen) steeds vaker uit. Dat is zorgelijk. Deze problematiek speelt vooral bij singles, o.a. vanwege de gestegen woningprijzen en de strengere financieringsvoorwaarden, wat mede tot uiting komt in de bescheiden verkoopgroei van slechts 5% voor appartementen. 3. bestaande markt 44

45 Aantal verkochte woningen bestaande koopwoningen, per kwartaal volgens Kadaster (*) BRON Kadaster, bewerking OTB (*) indicatie 4 e kwartaal 2016 Ontwikkeling aantal verkopen naar woningtype in %, bij NVM makelaars Appartement (2016: 31%) Hoekwoningen (2016: 28%) Tussenwoning (2016: 26,5%) Vrijstaand (2016: 14,5%) BRON NVM Volgens gegevens van het Kadaster wisselden in 2016 bijna bestaande koopwoningen van eigenaar, tegenover in Ofwel een stijging van 23%. Het biedt nog net geen record, maar het scheelt niet veel. Alleen in 2006 werden iets meer woningen verkocht. De NVM gaat een stap verder en maakte begin dit jaar al wel euforisch melding van een verkooprecord. Opvallend is het herwonnen enthousiasme voor de vrijstaande woning. Deels heeft dit met (royaal) aanbod te maken. 45

46 Aantal verkochte woningen per provincie, bestaande koopwoningen, volgens Kadaster (*) Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Flevoland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland totaal BRON Kadaster Apeldoorn (*) jaarindicatie NVB 2016 Ontwikkeling aantal verkopen per regio in %, bestaande koopwoningen, volgens Kadaster (*) Randstad (2016: 52,5%) Zuid-Nederland (2016: 21,6%) Oost-Nederland (2016: 16,7%) Noord-Nederland (2016: 9,2%) BRON Kadaster Apeldoorn (*) jaarindicatie 2016 Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent andere marktverhoudingen. Dat was zo en is in al die jaren niet veranderd. Wat wel veranderd is, is dat de zogeheten topregio s, dat wil zeggen de populaire regio s (als bijvoorbeeld Amsterdam), die als eersten profiteerden van het herstel, nu grote moeite hebben de verkoop overeind te houden. Oorzaak: gebrek aan aanbod. 3. bestaande markt 46

47 Ontwikkeling aantal woningen in aanbod bestaande koopwoningen, bij NVM makelaars (*) BRON (*) NVM indicatie 4 e kwartaal 2016 Krapte-indicator Hoeveel keuze heeft de klant aan bestaande koopwoningen, bij NVM makelaars, 2 e halfjaar 2016 (*) boven 5,5: ruime markt onder 5,5: krappe markt Nederland (7) Het woningaanbod bevindt zich nu al vier jaar in een dalende tendens. Kopers hebben daardoor veel minder keuze dan voorheen. Landelijk gezien is er bijna sprake van een verkopersmarkt. Wanneer de keuze verder zakt tot onder de zes, spreken we van een verkopersmarkt. Zo ver is het nog niet, maar het scheelt niet veel meer. Gebleven zijn de immense regionale verschillen in marktbeeld. BRON NVM (*) indicaties 2 e halfjaar

48 Niet langer profiteert elke regio Het teruggekeerde optimisme straalt bijna overal in Nederland gunstig af op de verkopen. Tot voor kort waren het de topregio s die hiervan het meest profiteerden. Inmiddels is er een kentering gaande. In de topregio s daalt sinds kort het aantal transacties, vooral omdat er niet genoeg aanwas van nieuw aanbod is om aan de vraag te voldoen. Daarentegen weten de meer landelijke regio s soms stevige verkoopplussen neer te zetten van wel 50% of meer. Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Dat was zo en is in al die jaren niet veranderd. Wat wel veranderd is, is dat de zogeheten topregio s, dat wil zeggen de populaire regio s die als eersten profiteerden van het herstel, nu juist de grootste moeite hebben de verkoop overeind te houden. Oorzaak: gebrek aan aanbod. In de regio Amsterdam daalde volgens de NVM het aantal transacties in het 4 e kwartaal van 2016 met bijna 17%. Daar is inmiddels al het goedkope aanbod weg, waardoor starters zo goed als buitengesloten zijn. Ook in de omliggende regio s als Midden- en Zuid-Kennemerland, de Haarlemmermeer en in de regio Utrecht daalde het aantal transacties in vergelijking tot een jaar eerder. Tegelijk is er in deze gebieden sprake van een kentering, waarbij zowel het aanbod als de transacties in het wat hogere prijssegment aantrekken. Niet alleen de Randstad worstelt met het probleem van weinig aanbod. Ook de regio in en rond de stad Groningen heeft er mee te maken, waardoor ook deze noordelijke regio zich geconfronteerd ziet met een daling van het aantal transacties. In de meeste andere regio s, waar het probleem van weinig aanbod (nog) niet speelt, is de doorstroming juist goed op gang gekomen en stegen de aantallen transacties soms zeer fors. Hierbij valt op dat in meer landelijke regio s als de Kop van Overijssel, Culemborg en Duiven Westervoort het aantal transacties in een jaar tijd met soms wel meer dan 50% zeer sterk is toegenomen. Dalende trend aanbod zet door Omdat er meer woningen verkocht worden dan er nieuw op de markt komen, daalt de voorraad te koop staande woningen snel. Begin 2017 staan er naar schatting bij NVMmakelaars bestaande koopwoningen in aanbod: 28% minder dan een jaar geleden. Het woningaanbod bevindt zich nu al vier jaar in een dalende tendens. Kopers hebben hierdoor veel minder keuze dan voorheen. Landelijk gezien kan een potentiële koper kiezen uit 6 woningen. Enkele jaren geleden, op het dieptepunt van de crisis, waren dat er nog 25 à 30. De markt was toen buitensporig ruim. Landelijk gezien is er inmiddels al weer bijna sprake van een verkopersmarkt. Wanneer de keuze voor de koper verder zakt tot onder de zes, mogen we pas met recht spreken we van een verkopersmarkt. Zo ver is het dus op de bestaande markt nog niet, maar het scheelt niet veel. Gebleven zijn de immense verschillen in marktbeeld. Zowel tussen de regio s als tussen de woningtypen en de prijsklassen. Er zijn evenwichtige regio s, maar een groeiend aantal regio s kent een sterke verkopersmarkt en een aantal regio s heeft nog altijd een kopersmarkt. Vooral in de grote steden is het op open dag vaak met z n twintigen of meer schuifelen in kleine kamertjes, en moet er erg veel geld op tafel komen voor relatief weinig woning. Hier staan minder populaire regio s tegenover waar de keuze nog altijd uitermate riant is. 3. bestaande markt 48

49 Prijsontwikkeling Verkoopprijzen bestaande koopwoningen bij NVM makelaars per provincie, in euro s (*) Groningen Friesland Drenthe Overijssel Gelderland Utrecht Flevoland Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland BRON NVM (*) jaarindicaties 2016 Ontwikkeling verkoopprijzen in euro van bestaande koopwoningen volgens Kadaster (*) Dat het aanbod niet langer aan de vraag kan voldoen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de transactieprijzen. De gemiddeld verkochte bestaande koopwoning bracht volgens de NVM in het 4 e kwartaal 2016 bijna 9% meer op dan een jaar eerder. Het Kadaster is terughoudender en houdt het op een stijging van bijna 6%. BRON Kadaster Apeldoorn, bewerking OTB (*) indicaties 4 e kwartaal

50 Toenemende woningschaarste drijft prijzen op Dat het aanbod niet langer aan de vraag kan voldoen, blijkt ook uit de ontwikkeling van de transactieprijzen. De gemiddeld verkochte bestaande koopwoning bracht volgens de NVM in het 4 e kwartaal 2016 bijna 9% meer op dan een jaar eerder. Het Kadaster is terughoudender en houdt het op een stijging van bijna 6%. Voor het 12 e achtereenvolgende kwartaal ligt de transactieprijs van de gemiddelde verkochte bestaande koopwoning hoger dan een jaar eerder. Voor de gemiddelde bestaande koopwoning, die in het 4 e kwartaal 2016 verkocht werd, werd volgens de registratie van de NVM euro neergeteld, tegenover euro in het jaar ervoor; bijna 9% meer. Bij alle woningtypen heeft de prijs zich positief ontwikkeld, variërend van ruim 7% bij vrijstaande huizen tot bijna 11% bij appartementen. Dat in de krappe woningmarktregio s de prijzen harder groeien, mag geen verbazing wekken. In de regio Amsterdam ligt de prijs van de gemiddeld verkochte woning bijna 23% boven het niveau van het jaar ervoor en ruim meer dan de helft hoger dan op het dieptepunt van de crisis. Maar ook steden buiten de Randstad als Groningen en Zwolle scoren volgens de registratie van de NVM inmiddels met prijsstijgingen op jaarbasis van 10% tot 20%. In iets meer dan een kwart van de NVM-regio s is de prijsstijging in een jaar tijd beperkt gebleven tot maximaal 5%. Het kadaster is minder euforisch in z n registratie dan de NVM, maar ook het Kadaster registreert landelijk gezien een prachtige prijsstijging van meer dan 5% op jaarbasis. Op zich prachtige cijfers, maar we moeten beseffen dat zeker de registraties van de NVM een zeer geflatteerde weergave geven van de werkelijke (voor kwaliteitsverschillen geschoonde) prijsstijging. In een tijd - zoals nu - dat er meer grote en luxe woningen verkocht worden dan voorheen, beïnvloedt dat logischerwijs de gemiddelde verkoopprijs. En juist omdat het luxe segment nu zo krachtig aantrekt, zorgt dat voor een geflatteerd beeld van de werkelijke prijsontwikkeling. De zogeheten prijsindex van het CBS is wat dit betreft de meest zuivere statistiek. Anders dan de beide andere statistieken registreert deze namelijk wel voor kwaliteitsverschillen. Aldus gecorrigeerd liggen de prijzen in het 4 e kwartaal van 2016 ruim 6% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder en 14% hoger dan op het dieptepunt van de crisis in Ook mooie cijfers dus, maar vergeleken met de situatie voor de crisis hebben de prijzen landelijk gezien dus nog wel wat goed te maken. Daarvoor is nog altijd een prijsstijging van minimaal 10% nodig om op het (oude) topniveau (terug) te komen. 3. bestaande markt 50

51 Prijsontwikkeling per woningtype, in euro s, verkoopprijzen bestaande koopwoningen bij NVM makelaars Vrijstaande woningen Tussenwoningen BRON NVM (*) oktober t/m december 2016 indicaties Bij alle woningtypen ontwikkelt de prijs zich positief. Dat geldt ook voor vrijstaande woningen en voor tussenwoningen in een rij vergeleken met

52 Prijsontwikkeling per woningtype, in euro s, verkoopprijzen bestaande koopwoningen bij NVM makelaars Appartementen Hoekwoningen BRON NVM (*) oktober t/m december 2016 indicaties Zeker de toename van de prijs van appartementen is opvallend. In een jaar tijd nam de prijs met 11% toe. Het is het gevolg van de snel verkrappende markt voor appartementen, vooral in de grootstedelijke regio s. Ook hoekwoningen (inclusief 2-1-kappers) scoren prachtig. 3. bestaande markt 52

53 Prijsindex geschoond voor kwaliteitsverschillen, bestaande koopwoningen, index 2010 = 100, volgens CBS (*) REGIO West-Nederland Zuid-Nederland Oost-Nederland Noord-Nederland WONINGTYPE Appartement Eengezinswoning BRON CBS (op basis cijfers Kadaster) (*) jaarindicaties 2016 De prijsindex van het CBS is de meest zuivere statistiek als het gaat om de stijgingen van woningprijzen. Anders dan de andere statistieken registreert deze voor kwaliteitsverschillen. Aldus gecorrigeerd liggen de prijzen in het 4 e kwartaal van 2016 ruim 6% hoger dan in hetzelfde kwartaal een jaar eerder, en 14% hoger dan tijdens het dieptepunt in Vergeleken met de situatie vlak voor de crisis hebben de prijzen - landelijk gezien - nog wel wat goed te maken. Een prijsstijging van minimaal 10% is nodig om op hetzelfde niveau (terug) te komen. 53

54 Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod en wat dat betekent voor de prijsontwikkeling. Nederland is op wereldschaal een klein land, maar ook een land met grote regionale verschillen. De hoogste woningprijzen worden traditiegetrouw genoteerd in Utrecht en Noord-Holland, gevolgd door Noord-Brabant en Gelderland. Hekkensluiters zijn Groningen, Friesland en Flevoland. Toch geeft deze rangorde (overzicht hieronder) geen optimaal beeld, omdat het op geen enkele manier corrigeert voor kwaliteitsverschillen. Het gooit alle huizen op één hoop, zonder rekenschap te geven van de vaak grote verschillen in samenstelling van de woningvoorraad. Om daarom een (iets) zuiverder vergelijking te krijgen, bieden de overzichten op de pagina s 56 en 57, waarbij per woningtype de regionale prijzen staan weergegeven, een beter beeld. Ook een vergelijking per m² woonoppervlak kan in dit opzicht al verhelderend zijn. Gemiddeld genomen ligt de transactieprijs per m² in Nederland nog altijd flink onder het niveau van bij het begin van de crisis. Niettemin is er inmiddels een stevig (groeiend) aantal regio s, waar de prijzen beduidend hoger liggen dan toen. Het meest bekende voorbeeld is de stad Amsterdam, maar ook regio s als Het Gooi, Zuid Kennemerland, Haarlemmermeer, de stad Groningen en Zeeuws-Vlaanderen mogen zich in dit opzicht tot de gelukkigen prijzen. Prijsniveau 2016 bestaande koopwoningen mediane verkoopprijzen per regio, volgens NVM Alle woningen De hoogste prijzen worden traditiegetrouw genoteerd in Utrecht en Noord- Holland, gevolgd door Noord-Brabant en Gelderland. Hekkensluiters zijn Groningen, Friesland en Flevoland. Toch geeft deze rangorde geen optimaal beeld, omdat het niet corrigeert voor kwaliteitsverschillen. Het gooit alle huizen op één hoop, zonder rekenschap te geven van de vaak grote verschillen in samenstelling van de woningvoorraad. tot tot tot tot vanaf BRON NVM 3. bestaande markt 54

55 Duurste en goedkoopste regio s prijsontwikkeling per m 2 woonoppervlak, bestaande woningen, bij NVM makelaars 10 DUURSTE Totaal Ren vlak vóór crisis (zomer 2008) prijs per m 2 1 Amsterdam e.o Bunnik/Zeist Zuid Kennemerland Het Gooi Leiden e.o Barneveld e.o De Bollenstreek Nunspeet e.o Utrecht Woerden Gemiddeld '10 Duurste' e halfjaar 2016 prijs per m 2 1 Amsterdam e.o Zuid Kennemerland Het Gooi Bunnik Zeist Utrecht e.o Haarlemmermeer De Bollenstreek Leiden e.o Woerden e.o Amersfoort e.o Gemiddeld '10 Duurste' GOEDKOOPSTE Totaal Rendemvlak vóór crisis (zomer 2008) prijs per m 2 1 Noord Oost Groningen Slochteren e.o Zeeuws Vlaanderen Zuid Oost Drenthe Roermond e.o Zuid Oost Groningen Noord West Friesland Zuid Limburg Hengelo/Enschede Opsterland Gemiddeld '10 Goedkoopste' e halfjaar 2016 prijs per m 2 1 Noord Oost Groningen Slochteren e.o Zuid Oost Groningen Zuid Oost Drenthe Zuid Limburg Noord West Friesland Roermond e.o Oost Friesland Opsterland Zeeuw Vlaanderen Gemiddeld 'Tien Goedkoopste' BRON NVM 55

56 Prijsniveau 2016 bestaande koopwoningen mediane verkoopprijzen per regio, volgens NVM Tussenwoningen tot tot tot tot vanaf Kapwoningen tot tot tot tot Gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen blijken de randen van Nederland meestal nog goedkoper dat zij in 1 e instantie al leken (pag 54), terwijl de randstedelijke regio s verhoudingsgewijs duur genoemd mogen worden. vanaf BRON NVM 3. bestaande markt 56

57 Prijsniveau 2016 bestaande koopwoningen mediane verkoopprijzen per regio, volgens NVM Vrijstaande Woningen tot tot tot tot vanaf Wonen in Amsterdam, Zuid-Kennemerland en Het Gooi is het duurst. Amsterdam is met gemiddeld per m² woonoppervlak het allerduurst. De prijzen zijn in deze stad al weer (fors) hoger dan bij de start van de crisis in Hoe anders is nog altijd de situatie in vooral de noordelijke regio s. Appartementen tot tot tot tot vanaf geen gegevens BRON NVM 57

58 4. indicatoren 58

59 4. INDICATOREN Zeven factoren die het investeringsklimaat bepalen Het investeringsklimaat op de woningmarkt wordt door een combinatie van factoren bepaald. NVB onderscheidt zeven indicatoren: De verhouding tussen vraag en aanbod; Gemiddelde verkooptijd; Ontwikkeling hypotheekrente; Leencapaciteit waarover huizenkopers maximaal kunnen beschikken; Loon- en koopkrachtontwikkeling; Consumentenvertrouwen; Overheidsbeleid. 59

60 Keuze daalt in rap tempo Omdat er meer woningen verkocht worden dan er in het aanbod bijkomen, wordt de keuze voor potentiële kopers in rap tempo minder. De krapte-indicator is hierdoor merkbaar lager dan in de jaren ervoor. Als het gaat om nieuwbouw is er zelfs al weer sprake van een heuse verkopersmarkt. De bestaande markt is nog niet zo ver. Althans - landelijk gezien - nog niet. Maar het scheelt niet veel. Gebleven zijn de verschillen tussen de regio s en de diverse segmenten. De NVB krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper gemiddeld op de woningmarkt heeft. De indicator wordt berekend als het aanbod aan het begin van elk halfjaar gedeeld door het aantal maandelijkse transacties in het halfjaar voorafgaand. De indicator geeft derhalve een weerslag van de verhouding tussen vraag en aanbod. Omdat nieuwbouw en bestaande bouw hun eigen soms specifieke dynamiek kennen, is een uitsplitsing gemaakt naar nieuwbouw en bestaande bouw. Komt de indicator uit op een getal tussen de vijf en zes, dan spreken we van een evenwichtige woningmarkt. Is het getal lager dan vijf dan is de markt krap. Is het hoger dan zes dan spreken we van een ruime markt. Gemiddeld kan de huizenkoper ultimo 2016 kiezen uit minder dan 3 woningen bij nieuwbouw en uit 6 woningen bij bestaande bouw. Als het gaat om nieuwbouw is er dus al weer sprake van een verkopersmarkt. De bestaande woningmarkt is nog niet zover, maar het is een kwestie van waarschijnlijk hooguit een paar weken wachten voordat ook deze markt - landelijk gezien - het predicaat verkopersmarkt krijgt. Gebleven zijn de grote verschillen. Overal is de beweging in de kern hetzelfde en overal is er sprake van een groeiende vraag bij een afnemend aanbod. Maar de dynamiek en de kracht, waarin het proces plaatsvindt, verschilt aanzienlijk. Terwijl de bekende grootstedelijke regio s als Amsterdam, Utrecht, Zuid-Kennemerland en ook de stad Groningen volledig droogkoken, zijn er nog steeds vooral enkele landelijke regio s, die worstelen met overvloedig aanbod bij relatief weinig vraag. Verder zijn er verschillen tussen de segmenten. Zo is de markt van vrijstaande woningen nog altijd redelijk ruim, maar die van appartementen ronduit krap. Zeker in de grote steden, waar het beperkte aanbod dé bottleneck is bij de verkoop. 4. indicatoren 60

61 Indicator 1 Krapte-indicator: hoeveel keuze heeft de consument (per halfjaar) Stijging: ruimere markt Daling: krappere markt Nieuwbouw Bestaande bouw evenwichtslijn BRONNEN NVM en Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB 61

62 Krappere markt dwingt om sneller te beslissen De krappere woningmarkt dwingt kopers om sneller te beslissen. Woningen gaan vlotter van de hand en dat zorgt voor kortere verkooptijden. De verkooptijden van nieuwe en bestaande koopwoningen zijn de afgelopen jaren sterk gedaald. Hadden ontwikkelaars en bouwers in het voorjaar van 2013 nog gemiddeld bijna 450 dagen nodig voor de verkoop, in het 4 e kwartaal van 2016 was dat gezakt tot 125 dagen. Een zelfde beeld treffen we aan bij de bestaande huizen. Op de bestaande woningmarkt zijn de verkooptijden in een jaar tijd met 23 dagen gezakt naar 78 dagen. De verkoop van nieuwbouw vergt traditioneel altijd iets meer tijd dan de verkoop van bestaande woningen. Bij nieuwbouw gaat het meestal om projecten (op tekening) met meerdere woningen tegelijk en dat vergt doorgaans meer tijd om te verkopen. De langste verkooptijden zien we bij de nieuwbouw nog altijd bij appartementen. Hier gelden verkooptijden van gemiddeld 220 dagen. Opvallend is dat op de bestaande markt de appartementen juist - samen met woningen in een rij - doorgaans het vlotst verkocht worden. De looptijd van verkochte nieuwe eengezinswoningen is traditioneel korter dan die van de verkochte nieuwe appartementen. Dat geldt zeker voor de prijsklasse tot drie ton, waar nu gemiddeld 80 dagen voor nieuwe eengezinswoningen al gauw genoeg is, tegen 200 dagen voor het nieuwbouw appartement in deze prijsklasse. Ook bij de bestaande bouw zijn er verschillen: de looptijd van de gemiddeld verkochte tussenwoning is daar het laagst met 53 dagen. Een scherp contrast met de bestaande vrijstaande woning die gemiddeld na 161 dagen verkocht wordt, wat overigens wel 33 dagen korter is dan een jaar eerder. Voor de verkoop van bestaande appartementen rekenen makelaars op gemiddeld 65 dagen, wat dus een scherp contrast is met de 220 dagen die ontwikkelaars gemiddeld voor het nieuwbouw appartement nodig hebben. Behalve de verkooptijden van de verkochte woningen registreert de NVM de gemiddelde tijd dat (bestaande) woningen in het aanbod staan. Hier gaat het dus om de looptijd van het aanbod, niet te verwarren met de looptijd van verkochte woningen (zoals boven bedoeld en in de grafiek hiernaast weergegeven). De NVM heeft becijferd dat in het 4 e kwartaal van 2016 een woning in het bestaande aanbod gemiddeld 250 dagen op de markt stond. Dat is dus aanmerkelijk langer dan de gemiddelde verkooptijd van de verkochte bestaande woningen (78 dagen), wat verklaard wordt doordat er ook nog veel oud en niet afgeprijsd aanbod in de bestaande markt is. Vaak wordt gedacht dat oplopende verkooptijden op een verslechtering van de markt en dat afnemende verkooptijden een signaal van marktverbetering zijn. Hoe waar op zich ook, toch hoeft deze conclusie niet altijd te gelden. Stel de volgende situatie: er worden meer huizen verkocht, óók de huizen die al lang in de verkoop staan. Op zo n moment stijgen de geregistreerde verkooptijden niet omdat het slecht gaat, maar juist omdat het beter gaat en dus eindelijk het lastige (en oude) aanbod verkocht wordt. Het is daarom altijd nodig om de dynamics achter de gemeten tijden in de gaten te houden. 4. indicatoren 62

63 Indicator 2 Onwikkeling verkooptijd verkochte woningen (in dagen, per halfjaar) (*) Nieuwbouw Bestaande bouw BRONNEN NVM en Monitor Nieuwe Woningen, bewerking OTB (*) indicaties nieuwbouw 63

64 Hypotheekrente fractioneel hoger De hypotheektarieven bereikten in het 3 e kwartaal van 2016 hun laagste niveaus ooit. Voor een hypotheek van tien jaar vast was een rente van soms wel 1,5% mogelijk. Sinds de Amerikaanse verkiezingen in november stegen de internationale rentetarieven licht en dat gold dus deels ook voor de Nederlandse hypotheekrente. Wij denken dat de rentes de komende maanden nog iets verder kunnen oplopen in afwachting van meer nieuws over het voorgenomen beleid van Donald Trump en - dichter bij huis - van de Europese Centrale Bank (ECB). De belangrijkste verklaring voor de aanhoudende verbetering van de woningmarkt vormt de lage hypotheekrente. Die is sinds 2008 gestaag gedaald tot historisch niet eerder voorgekomen niveaus. Moest in 2008 voor een hypotheek van 10 jaar vast nog bijna 6% rente betaald worden, in het 3 e kwartaal van vorig jaar was dat gezakt tot minder dan een derde. Dit heeft de woningmarkt logisch vleugels gegeven. De laatste maanden zijn de internationale rentes als gevolg van de uitslag van de Amerikaanse verkiezingen licht opgelopen. De nieuwe president Donald Trump heeft een ambitieus programma en om dat te financieren is volgens beleggers nieuw kapitaal nodig. Met als gevolg: internationaal zijn de rentes nu iets hoger dan ten tijde van het laagterecord in het 3 e kwartaal vorig jaar, en dat geldt dus ook voor de hypotheekrente in Nederland. In januari 2017 wordt voor een hypotheek met een rente van tien jaar vast gemiddeld iets minder dan 2% rente betaald en voor een hypotheek van dertig jaar vast is dat ongeveer 3%. In historisch perspectief zijn dat nog steeds zeer aantrekkelijke rentes, ofschoon dus wel iets hoger dan in het 3 e kwartaal Een tweede verklaring voor de kink in de jarenlange rentedaling betreft het beleid van de Europese Centrale Bank (ECB). De ECB koopt nu al sinds maart 2015 massaal staatsleningen en andere leningen op, teneinde de inflatie en de economische groei in de eurozone aan te jagen, en waardoor de rentes steeds lager konden worden. Door steeds meer organisaties en economen wordt echter openlijk kritiek geuit op dit ruimhartige monetaire beleid van de ECB. Met name vanuit de noordelijke landen in de eurozone is er veel kritiek (Duitsland en Nederland). Er zou hierdoor een luchtbel in de westerse economieën worden geblazen die op termijn schadelijk is, zo luidt de kritiek. Tapering is het officiële woord voor het gelijkmatig terugschroeven van dit omvangrijke steunprogramma naar uiteindelijk nul. Of dit in 2018 gaat gebeuren? Niemand weet het. Maar wel is duidelijk dat de ECB die taperingsfase niet lang meer kan uitstellen. Als gevolg van tapering zullen de rentes gaan stijgen. Concluderend: nog dit jaar kunnen de rentes al licht oplopen, maar tegelijkertijd zullen zij aantrekkelijk laag blijven uit oogpunt van de huizenmarkt. Na 2017 neemt de onzekerheid echter snel toe en zijn steviger rentestijgingen niet uit te sluiten. 4. indicatoren 64

65 Indicator 3 Ontwikkeling hypotheekrente (rente in %, per kwartaal) BRONNEN CBS en DNB (*) tot werd de (oude) CBS statistiek gevolgd, daarna de (nieuwe) statistiek van De Nederlandsche Centrale Bank (DNB). Het gaat sinds 2003 om alle afgesloten (nieuwe) hypotheken. (*) inschatting NVB 1 e kwartaal

66 Goed en minder goed nieuws bij afsluiten hypotheek Zoals gebruikelijk veranderen ieder jaar rond de jaarwisseling diverse kredietnormen. Goed nieuws is er deze keer voor diegenen met een welgestelde familie of vrienden. Zij profiteren van de verruimde schenkingsvrijstelling. Ook is er goed nieuws voor tweeverdieners. Voortaan mag het tweede inkomen voor 60% bij de berekening van de maximale hypotheek worden meegeteld i.p.v. van voor 50%. Minder goed nieuws is er voor starters. Wie als nieuwkomer de woningmarkt betreedt moet wederom meer eigen geld meenemen. Nieuw op het lijstje van veranderingen is verder de verlaging van de BKR-registratiegrens. De betaalbaarheid van het koophuis hangt sterk samen met het leenbedrag waarover de huizenkoper (maximaal) beschikt. Dit bedrag wordt beïnvloed door rentemutaties. Ook het inkomen en de woonquotes, die door de hypotheekverstrekkers worden toegepast, spelen een belangrijke rol bij de vaststelling van de leencapaciteit, evenals de opstelling van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Sinds de crisis zijn ook de toezichthouders AFM en DNB zich intensiever met hypotheekverlening gaan bezighouden. En hetzelfde geldt voor het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (het Nibud). In korte tijd is er erg veel gebeurd als het om woningfinanciering gaat. Vóór de crisis was financiering vaak geen probleem. Er heerste optimisme, juist onder financiers. Achteraf zijn er daardoor misschien te hoge hypotheken verstrekt, maar een beleid kan ook doorschieten. Dat laatste is volgens een recent onderzoek van professor Peter Boelhouwer (TU Delft) en Karel Schiffer (gastauteur OTB), de afgelopen jaren gebeurd, waarvan de woningmarkt onnodig veel hinder heeft gehad. Zoals gebruikelijk veranderen ieder jaar rond de jaarwisseling weer diverse kredietnormen. Deze keer is er goed en minder goed nieuws tegelijkertijd, met ook verschillende uit werkin gen per doelgroep. De hypotheekrente heeft sinds het begin van de kredietcrisis een glijvlucht ingezet. Dit klinkt aanlokkelijk. Maar wie als starter nu de woningmarkt betreedt, moet per ingang van 2017 wederom meer eigen spaargeld meenemen. Want de maximale lening mag vanaf 2017 niet langer boven de 101% van de waarde van de woning komen (was in 2016 nog 102% en in %). Ander lastig punt is voor veel mensen de verlaging van de BKR-registratiegrens. Het BKR registreert voortaan alle kredieten door commerciële aanbieders, incl. postorderbedrijven, autoleningen, roodstaanlimieten, etc. Vanaf 1 december 2016 verlaagde het BKR de registratie van alle kredieten van meer dan 250 euro en met een looptijd langer dan één maand. Vooral voor starters kan dit een nieuw drempeltje zijn bij het rondmaken van de hypotheek. Goed nieuws is er ook, en dan vooral voor tweeverdieners. Hun leencapaciteit is per 1 januari 2017 iets hoger geworden, doordat het tweede inkomen voortaan voor 60% wordt meegeteld i.p.v. voor 50%. Verdere verruiming zien we ook bij de maximale kostengrens om in aanmerking te komen voor de NHG. Kort na de crisis is de NHG-grens fors verhoogd om de woningmarkt te stimuleren. Deze verhoging is de afgelopen jaren stapsgewijs verlaagd. Met ingang van 2017 wordt de NHG-grens gekoppeld aan de gemiddelde woningprijs, vermeerderd met de wettelijk toegestane LTV: 101% zonder energiebesparende voorzieningen (EBV) en 106% mét EBV. Dit betekent dat er twee kostenposten van toepassing zijn: voor leningen zonder EBV is de NHG-grens voor leningen mét EVB is de NHG-grens indicatoren 66

67 Indicator 4 Ontwikkeling maximale hypotheken (*) (bedragen in euros, per halfjaar) MET NHG-GARANTIE (1) 1,75 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen Na 2010 eenverdieners 1,75 x modaal: Tweeverdieners 1 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen Na 2010 eenverdieners 1 x modaal: Tweeverdieners ZONDER NHG-GARANTIE (2) 3 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen Na 2010 eenverdieners 3 x modaal: Tweeverdieners 2 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen Na 2010 eenverdieners 2 x modaal: Tweeverdieners BRONNEN (1) Bemiddelende Organen, Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en CBS, bewerking OTB. (2) Rabobank en CBS, bewerking OTB. (*) indicaties leenbedragen 1 x modaal 2017:

68 Economie en koopkracht in de plus De Nederlandse economie ontwikkelt zich beter dan het in jaren heeft gedaan. In 2016 groeide de economie met bijna 2% en voor 2017 wordt een zelfde groeipercentage verwacht. Het herstel is verder ook te zien op de arbeidsmarkt, waar de werkloosheid de afgelopen maanden in een stevig tempo daalde. Huishoudens houden vooral meer over in hun portemonnee doordat de loongroei nu ook een stuk hoger is dan de inflatie. Jarenlang kwam het economisch herstel van ons land van de export, maar sinds de huizenmarkt en de woningbouw zich zo krachtig herstellen, is het nu de beurt aan de binnenlandse economie om z n letterlijke steentje aan het herstel bij te dragen. van de beroepsbevolking. Weliswaar is dit nog geen précrisisniveau ( in augustus 2008), maar het is wel een aanmerkelijke verbetering t.o.v. de werklozen in februari En zoiets werkt (uiteindelijk) ook door in de beloningen. Een punt van aandacht zijn al enige tijd de lonen. Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) is in de afgelopen jaren de ruimte om de lonen in Nederland te laten stijgen onvoldoende benut geweest. Hiermee sluit DNB zich aan bij een groep van economen, die vinden dat loon meer is dan een kostenpost alleen. In hun ogen is loon tevens een bron van vraag en van werkgelegenheid. Immers zonder loon geen consumptie en zonder consumptie geen werk. Volgens een studie van DNB blijkt bij de verdeling van het bruto nationaal inkomen van ons land over loon, winst en rente de post loon al enkele jaren substantieel lager uit te vallen dan op basis van de traditionele berekeningen het geval leek. Omdat de rente al enige tijd laag is, betekent dit dat vooral de winsten veel hoger uitvallen. De veronderstelling was dat het loonaandeel de afgelopen jaren rond de 78% schommelde, maar het blijkt slechts zo n 73% te zijn, aldus DNB. Maar wat DNB niet voor elkaar kreeg, lukte de ijzeren wet van vraag en aanbod op de arbeidsmarkt wel. Nu de arbeidsmarkt op diverse plekken en voor diverse functies weer tekenen van schaarste vertoont, zijn werkgevers bereid voor hun personeel meer te betalen. De werkloosheid daalde de afgelopen maanden naar , 6% Al met al ziet het economisch plaatje er voor Nederland voorlopig goed uit. In elk geval beter dan het in jaren is geweest. Niettemin blijven er altijd onzekerheden. Vooral in het internationale veld. Vooralsnog heeft Brexit geen zichtbaar negatief effect op de Europese en Nederlandse economie. Maar of dit zo blijft? De nieuwe president van de VS Donald Trump heeft een ambitieus programma. Hierdoor zullen de rentetarieven wereldwijd (verder) stijgen. Tevens lijkt hij aanzetten te willen geven tot protectionisme. Voor een open economie als Nederland is dat uiteraard niet bevorderlijk. Van minstens gelijkwaardige negatieve orde zijn de spanningen in het Midden-Oosten, waar tegenwoordig ook Turkije toegerekend moet worden, en de gevolgen die deze spanningen op het terrorisme wereldwijd en de vluchtelingenstromen hebben. Tenslotte is er het stimuleringsbeleid van de ECB, die steevast elke maand miljarden euro s in de financiële markten pompt, met de bedoeling de inflatie aan te jagen en de rente laag te houden. Steeds meer economen, organisaties en landen maken zich echter ernstig zorgen over de effectiviteit van dit beleid. Zij vrezen dat de bijwerkingen uiteindelijk wel eens erger kunnen zijn dan de kwaal. Vroeg of laat komt aan het steunprogramma van de ECB sowieso een eind. 4. indicatoren 68

69 Indicator 5 Ontwikkeling koopkracht (index 2000 = 100) (*) Index 2000 = 100 BRON CPB, koopkrachtmediaan, alle huishoudens (*) CPB jaarverwachting

70 Vertrouwen consument in woningmarkt nog altijd hoog Het vertrouwen van Nederlandse huishoudens in de woningmarkt is nog altijd hoog. Niettemin lijkt het vertrouwen in sec de woningmarkt wel het hoogtepunt te hebben bereikt. De belangrijkste pijler onder het vertrouwen in de woningmarkt, de aanhoudende daling van de hypotheekrente, is immers uitgewerkt. De Eigen Huis Marktindicator van de Vereniging Eigen Huis noteert daarom eind vorig jaar iets lager dan in de (top) maanden ervoor, maar de vertrouwensindex van het CBS laat zich nog altijd niet van de wijs brengen en noteert z n hoogste stand sinds begin deze eeuw. Maandelijks meet het CBS het vertrouwen van de consument omtrent de Nederlandse economie. Dat gaat via een maandelijkse representatieve steekproef onder duizend personen. De score kan maximaal 200 punten en minimaal 0 punten bedragen. Gemiddeld zijn er in de afgelopen vijfentwintig jaar meer pessimisten dan optimisten geweest. Het vijfentwintig jarig gemiddelde kwam hierdoor uit op ongeveer 92 Dat wil zeggen dat er circa 8% meer pessimisten dan optimisten waren. Op het dieptepunt van de crisis, halverwege 2013, schommelde de indicator van het consumentenvertrouwen nog rond de 65 punten. De consument zag het toen echt niet meer zitten. Daarna keerde z n vertrouwen gestaag terug. In januari 2017 noteert de vertrouwensindex 116 punten, de hoogste stand sinds het begin van deze eeuw. De vertrouwensindex van het CBS kent meerdere subindices. Eén daarvan betreft het vertrouwen in de algemene economie. Een tweede - en voor de woningmarkt belangrijker index - is het vertrouwen van de consument in de eigen koopbereidheid ; dus zeg maar het vertrouwen van de consument in de eigen portemonnee. Verheugend is dat sinds kort deze laatste index de weg omhoog ook prima gevonden heeft. De index van de eigen koopbereidheid staat in januari 2017 op 106 punten, op slechts een paar puntjes na de hoogste uitslag in 15 jaar. De vertrouwensindex van de Vereniging Eigen Huis laat een min of meer vergelijkbaar beeld zien. Met dit verschil dat volgens deze indicator de voortdurende opmars van het vertrouwen in sec de woningmarkt gestuit lijkt. 4. indicatoren 70

71 Indicator 6 CBS index consumentenvertrouwen (per kwartaal) ALGEMEEN UITGESPLITST NAAR... Economisch klimaat Eigen koopbereidheid BRON CBS, oorspronkelijke reeksen 71

72 Invloed overheidsbeleid niet altijd even overzichtelijk De overheid heeft invloed op de woningmarkt. Al is die invloed niet altijd even overzichtelijk. Diverse overheden kleuren de woningmarkt en drukken er hun stempel op. Niet met de bedoeling uitputtend te zijn, zijn De maximale termijn voor behoud van de hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen dit enkele actuele aandachtsvelden m.b.t. woning is bepaald op 3 jaar. Indien een ander huis het overheidsbeleid in Nederland: gekocht is, terwijl de oude woning nog niet verkocht is, mag de hypotheekrente voor beide woningen 3 jaar lang worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. AFTREK HYPOTHEEKRENTE De rente op een restschuld bij verkoop is maximaal vijftien jaar aftrekbaar. Dit is een tijdelijke regeling. Het kabinet Rutte II heeft bij aanvang van zijn regeerperiode diverse beleidswijzigingen doorgevoerd oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In die De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 op het vlak van de hypotheekrenteaftrek. Zo wordt 15 jaar hoeft de lening niet afgelost te worden. Na 15 de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe en bestaande jaar zijn de rente en kosten niet meer aftrekbaar van gevallen elk jaar stapje voor stapje aangepast, waarbij de belasting. De regeling is er ook voor huiseigenaren vanaf 2014 de maximale aftrek in 28 jaar van 52% die na verkoop een woning gaan huren. naar 38% gaat. Dit doet de overheid door het aftrektarief elk jaar met 0,5 procentpunt te laten dalen. In Hoewel het kabinet de afgelopen jaren flink gesleuteld heeft aan de hypotheekrenteaftrek, blijft het dossier 2017 gaat het dus om een maximale aftrek van 50,0%, voorlopig een open zenuw. Diverse economen als ook in 2018 van 49,5%, in 2019 van 49,0%, enzovoorts, organisaties als IMF en OESO dringen al jaren aan op enzovoorts tot aan de 38%. een versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Bij nieuwe hypotheken geldt vanaf 2013 verder de eis Ook DNB pleitte onlangs voor een verdere versobering van volledig annuïtair aflossen. Tenminste, als men in aanmerking wil komen voor belastingaftrek. Door deze maatregel gelden er dus sindsdien twee aparte regimes: één voor bestaande en één voor nieuwe gevallen. van dit instrument. De aftrek moet volgens critici verdwijnen omdat de fiscale maatregel een verstorend effect zou hebben op de woningmarkt. Bovendien zou het moment (van lage hypotheekrente) nog nooit zo gunstig zijn geweest om die versnelde afbouw nu ter hand te nemen. 4. indicatoren 72

73 Indicator 7 Prijsindexcijfers gezinsconsumptie, huren, kopen en bouwen (index 1980 = 100, per half jaar) Huren Koophuizen Bouwkosten Gezinsconsumptie Index 1980 = 100 BRONNEN Rijksoverheid, BDB, CBS en NVM 73

74 SCHENKINGSVRIJSTELLING Vanaf 1 januari 2017 is de schenkingsvrijstelling permanent verhoogd naar euro. Dit betekent dat vanaf 1 januari 2017 iedereen tussen 18 en 40 jaar van een familielid of van een derde eenmalig een schenking van maximaal euro vrij van schenkbelasting mag ontvangen, mits deze wordt aangewend om een eigen woning te kopen, te verbeteren of te onderhouden, de eigenwoningschuld af te lossen de restschuld van een verkochte eigen woning af te lossen of de rechten van erfpacht, opstal of beklemming van de eigen woning af te kopen. GEDRAGSCODE HYPOTHECAIRE FINANCIERING EN MINISTERIËLE REGELING Op 1 augustus 2011 is - mede op initiatief van de Autoriteit Financiële markten (AFM) - de zogeheten Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) tot stand gekomen. Met de GHF beogen de banken in Nederland hun klanten te beschermen tegen overkreditering en wordt het aflossen gestimuleerd. In aansluiting hierop heeft het kabinet in december 2012 een Ministeriële Regeling Tijdelijke regeling hypothecair krediet het licht doen zien, mede op basis van doorrekeningen van het Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting (NIBUD). Hierin zijn opgenomen de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning (loan to income). Sindsdien zijn er diverse wijzigingen geweest op deze Tijdelijke regeling, en kwam er met name meer financiële ruimte voor energieneutrale woningen ( Nulopdemeter :) en voor noodzakelijke woningverbetering, waaronder ook funderingsherstel. ENKELE ACTUELE PUNTEN OP HET GEBIED VAN HYPO- THEEKFINANCIERING ZIJN: De loan to income (LTI) voor hypotheken is ongeveer 4,5 maal het bruto jaarsalaris. E.e.a. hangt ook af van de hoogte van het salaris, waarbij hoge salarissen een iets hogere LTI mogen hebben en lage salarissen een lagere LTI. Voor een overzicht van de precieze financieringslastpercentages voor consumenten verwijzen wij naar het NIBUD, die deze doorrekeningen altijd uitvoert in opdracht van het Rijk. Per 2017 hebben tweeverdieners meer financieringsruimte: 60% van het lagere toetsinkomen mag bij het hogere toetsinkomen worden opgeteld. Voorheen was dit 50%. De loan to value (LTV) voor hypotheken gaat terug van 106% in 2012 naar uiteindelijk 100% in Dit gaat met jaarlijkse stapjes van minus 1%-punt. In 2017 geldt nu dus een LTV van 101%. Door velen wordt dit beschouwd als een belangrijke kredietbeperkende maatregel, die de mogelijkheden van doorstroming en prijsstijgingen van woningen in de toekomst beperkt. Vooral voor starters is deze lagere LTV een drempel om de koopmarkt op te gaan. NB: Extra energiezuinige (nieuwbouw) woningen (en daarmee alle woningen met Energie Besparende Voorzieningen: EBV ) met tenminste een A++-label mogen wel een LTV van 106% behouden! De Ministeriële Regeling van december 2012 is voor maatwerkhypotheken (explain) ruimer dan daarvoor het geval was. Zo mogen hypotheekverstrekkers rekening houden met een inkomensgroei van huishoudens, als die groei redelijkerwijs binnen een afzienbare termijn te verwachten is. Het gaat daarbij om mensen met carrièreperspectief. Een handicap is evenwel dat deze explainmogelijkheid weer niet geldt voor hypotheken met NHG-garantie, wat toch de bulk van de Nederlandse hypothekenmarkt is. Ieder jaar komt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) met nieuwe Voorwaarden & Normen. Per 2017 geldt er een nieuwe methodiek rondom de NHG-kostengrens. De kostengrens wordt vanaf 2017 bepaald aan de hand van de gemiddelde koopsom ( ) vermeerderd met de wettelijk toegestane LTV: 101% zonder energiebesparende voorzieningen (EBV) en 106% mét EBV. Dit betekent dat er twee kostengrenzen van toepassing zijn: Voor leningen zonder EBV is de NHG-kostengrens indicatoren 74

75 Voor leningen met EBV is de NHG-kostengrens Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten voor een NHG-lening: De lening met NHG mag niet hoger zijn dan de kostengrens. Het laagste bedrag van de koopsom of marktwaarde van het onderpand mag niet meer bedragen dan de gemiddelde koopsom. Het laagste bedrag van de koopsom of marktwaarde van het onderpand mag vermeerderd worden met maximaal 6% voor de bijkomende kosten. Dit percentage is vanaf 2017 variabel (tussen 0 en 6%) en niet meer forfaitair. De extra leenruimte bij EBV mag uitsluitend worden besteed aan energiebesparende voorzieningen. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft haar regels zodanig aangepast, dat een bestaande spaar- of aflossingsvrije hypotheek met een NHGgarantie meegenomen kan worden naar de volgende woning, zonder dat geëist wordt dat die lening geleidelijk wordt afgelost. Vanaf 2014 kunnen huiseigenaren bij verkoop van hun woning een eventuele restschuld meefinancieren in een nieuwe NHG-hypotheek. Deze regeling geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is wel dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. De eenmalige premie (NHG-borg) die huizenko- pers met een NHG-hypotheek voor de garantstelling betalen in 2017 is 1,0% van de hypotheeksom. In 2009 bedroeg de premie nog 0,45%. Sindsdien is die in stapjes verhoogd. Hiermee worden de buffers voor de NHG groter en nemen de risico s voor de overheid als achtervang af. Voor NVB blijft het bevorderen van concurrentie op de hypotheekmarkt een belangrijk item. Gestimuleerd wordt dat nieuwe kapitaalverstrekkers (zoals pensioenfondsen, verzekeraars, private equity en buitenlandse hypotheekverstrekkers) de Nederlandse hypotheekmarkt op gaan. Naast het zoeken naar nieuwe aanbieders wordt tevens bekeken of er ook nieuwe hypotheekproducten kunnen worden gevonden die beter aansluiten bij deze tijd van meer flexibilisering op de arbeidsmarkt. Denk hierbij aan hypotheken voor tijdelijke arbeidscontracten, zzp-ers, enzovoorts. Voorts lopen er - in samenwerking met de Volksbank - studies die bekijken welke mogelijkheden het systeem van Bouwsparen in Nederland heeft. FINANCIERINGSRUIMTE VOOR ENERGIEZUINIGE WONINGEN De nieuwe Ministeriële Regeling voor hypotheekfinanciering heeft voor (extra) energiezuinige woningen een LTV (loan-to-value) van 106% vastgelegd. Nieuwbouw woningen met een A++label blijven daarmee het recht behouden op een 106% hypotheek, terwijl gewone hypotheken sinds januari 2017 op 101% zitten. Per 1 januari 2018 zal dit verder worden afgebouwd naar een LTV van 100%. Voorts is de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet gewijzigd. Daarbij is besloten dat met ingang van 2015 een bedrag van ten hoogste euro buiten beschouwing mag worden gelaten bij de vaststelling van de LTI (loan-toincome) van de huizenkoper in het geval het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 2015, of een woning met een energie-index van ten hoogste 0,6. Omdat een nieuwbouwwoning echter niet uit de voeten kon met de energie-index, heeft NVB vanuit het Lenteakkoord Energiezuinige Nieuwbouw het initiatief genomen om bij minister Blok erop aan te dringen dat alle nieuwbouw hiervoor in aanmerking moet kunnen komen, mits wordt opgeleverd met een EPC van 0,6 of minder. Begin maart 2015 heeft minister Blok hier zijn akkoord voor gegeven. Verder kan sinds januari 2015 nog een bedrag van euro buiten beschouwing worden gelaten indien een hypothecair krediet wordt verstrekt voor de financiering van een zogeheten NulopdeMeter-woning én voor die 75

76 woning een energieprestatiegarantie is afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar. In 2016 was dit bedrag verhoogd naar euro, om in 2017 weer terug te keren naar euro. Let op: dit is enkel van toepassing op hypothecaire kredieten die worden verstrekt aan consumenten met een (bruto) toetsinkomen van ten minste euro. De regeling geldt zowel voor bestaande bouw als voor nieuwbouw. Ook deze maatregel is tot stand gekomen na een jarenlange lobby van NVB voor gunstige financiering van energiezuinige nieuwbouw. WOONAKKOORD 2013 In februari 2013 sloot het kabinet, gezamenlijk met D66, CU en SGP, het zogeheten Woonakkoord. Dit Woonakkoord bleek nodig, omdat er in de Eerste Kamer onvoldoende steun was voor de plannen van minister Blok. De maatregelen die in dit akkoord zijn afgesproken beïnvloeden het investeringsklimaat nog steeds. KORT DE BELANGRIJKSTE MAATREGELEN DIE NU NOG UITVLOEIEN UIT HET WOONAKKOORD 2013: Alleen koopwoningenmarkt: De rijksbijdrage aan de SVn-starterslening werd tijdelijk verhoogd van 20 naar 50 miljoen euro. Een grote groep starters heeft hierdoor de afgelopen jaren eerder de woningmarkt kunnen betreden dan zonder de Starterslening het geval zou zijn geweest. NB: met ingang van mei 2015 draagt het Rijk niet langer bij aan de Starterslening. Gemeenten en provincies financieren vanaf nu het volledige bedrag zelf. Koop- en huurwoningenmarkt: Er werd een revolverend fonds ingesteld voor energiebesparing in de gebouwde omgeving, groot 600 miljoen euro. Later is dat nog eens bekrachtigd met het Energieakkoord voor duurzame groei. Echter, deze maatregel geldt alleen voor de bestaande bouw. Alleen huurwoningenmarkt: Voor huurwoningen onder de liberalisatiegrens geldt voor verhuurders sinds 2013 de zogenaamde verhuurdersheffing. Dit is een belasting die moet worden betaald door de verhuurders van deze woningen. Deze heffing stijgt jaarlijks, doordat het heffingspercentage jaarlijks oploopt. In 2013 bedroeg de gezamenlijke inkomst van de heffing nog slechts 50 miljoen euro, in 2014 was dat al miljoen euro, in 2015 was dit miljoen euro en in 2016 moet de heffing miljoen euro opbrengen, om uiteindelijk in 2017 uit te komen op een opbrengst van miljoen euro. Op dit moment worden verhuurders slechts vanaf de 11 e verhuurde woning aangeslagen. Er ligt echter momenteel een wetsvoorstel bij de Eerste Kamer dat dit aantal oprekt, waardoor de eerste 50 verhuurde woningen onbelast zullen blijven. In 2015 is de huurliberalisatiegrens vastgesteld op 710,68 euro per maand, waarbij de minister tevens heeft aangegeven dat de grens per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren zal worden, om huurders te beschermen tegen alsmaar oplopende huren en tevens om meer zekerheid te bieden aan investeerders die in het vrije huursegment willen stappen (dus boven de 710,68 euro huur per maand), maar die bang zijn dat de verhuurderheffing uiteindelijk ook voor die woningen gaat gelden. In het geval van niet-geliberaliseerde huur geldt in 2016 voor huishoudens met een jaarinkomen tot euro een maximale huurverhoging van 1½% boven de inflatie. Inkomens tussen en euro krijgen maximaal een huurverhoging van 2% boven de inflatie en inkomens boven de euro kunnen in principe te maken krijgen met maximaal 4% boven de inflatie. De inflatie is hierbij op 0.6% vastgesteld, waardoor de huurverhoging in 2016 dus effectief uitkomt op respectievelijk 2,1%, 2,6% en 4,6%. Het kabinet hoopt hiermee de zogenaamde scheefwoners aan te pakken. Feit is dat hogere huren het kopen van een eigen huis aantrekkelijker maken. Per 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel gewijzigd. Hierdoor bepaalt de WOZ waarde mede de maximale huur die voor een woning in het niet-geliberaliseerde segment mag worden gevraagd. Hiermee 4. indicatoren 76

77 beoogt het kabinet de relatie tussen huurprijs, kwaliteit en marktwaarde te verbeteren. De Eerste Kamer is in maart 2015 akkoord gegaan met de Novelle Herziening Woningwet. Ten gevolge van deze wetswijziging zal het werkdomein van de woningcorporaties worden beperkt. Hiertoe moeten woningcorporaties hun bezit scheiden in DAEB - (Dienst van Algemeen Economisch Belang) en niet-daeb bezit. De focus komt dan te liggen op de DAEB activiteit; niet-daeb is slechts nog onder strenge voorwaarden toegestaan. Het DAEB en niet-daeb bezit moet door de corporatie administratie worden gescheiden of juridisch worden gesplitst. Tot slot zijn corporaties onder toezicht van de minister komen te staan. NIEUW HUURBELEID DIT JAAR IN WERKING NB: op 12 april 2016 heeft de Eerste Kamer de Wet doorstroming huurmarkt aangenomen. Hierdoor geldt per 1 juli 2017 een nieuw huurbeleid. Straks zijn hierdoor op individueel niveau huurverhogingen van maximaal de inflatie +2,5% toegestaan. Voor corporaties geldt echter hier bovenop dat de som van hun totale huurverhogingen niet hoger dan 1% mag zijn. Het kabinet Rutte wil scheefwoners blijven stimuleren om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur geldt straks een huurverhoging van inflatie plus 4 procent. Maar gepensioneerden en huishoudens van ministens 4 personen zijn hiervan uitgezonderd. Inkomensafhankelijke huurverhogingen tellen niet mee bij de berekening van de huursomstijging mits de extra opbrengsten worden gebruikt voor investeringen. De wijzigingen gelden vanaf 1 januari Bovendien geldt dit jaar bij de jaarlijkse aanpassing van de huurprijzen nog een maximale verhoging van inflatie plus 1,5 procent voor de laagste inkomensgroep. Voor hogere inkomens geldt afhankelijk van de inkomenscategorie een maximale verhoging van inflatie plus 2 procent of inflatie plus 4 procent. LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING De minister van Infrastructuur en Milieu heeft de Tweede Kamer geïnformeerd over de voorgenomen wijziging van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In het voorstel worden de drie treden losgelaten, wordt de term actuele regionale behoefte vervangen door de term behoefte, mag de vereiste toelichting soms later worden gegeven (namelijk pas bij het wijzigings- of uitwerkingsplan in plaats van al bij het bestemmingsplan) en geldt het motiveringsvereiste alleen voor locaties buiten het bestaand stedelijk gebied. Gedurende de zomerperiode van 2016 heeft een internetconsultatie plaatsgevonden over dit wijzigingsvoorstel. De reacties worden benut voor eventuele aanpassingen van het wijzigingsvoorstel. Het voornemen van de minister is om het wijzigingsvoorstel in het najaar aan de Raad van State om advies te sturen. De bedoeling is dan dat de herziene Ladder in 2017 ingevoerd wordt. De Ladder voor duurzame verstedelijking heeft de afgelopen jaren initiatieven van veel ontwikkelaars in de weg gezeten. Het instrument in het Besluit ruimtelijke ordening werd ooit als motiveringsvereiste in het leven geroepen, om beleidsmakers te stimuleren tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten te komen. Hiermee wilde de wetgever voorkomen dat bijvoorbeeld in de ene gemeente een project mogelijk zou worden gemaakt, terwijl in een naastgelegen gemeente al werd voorzien in dezelfde behoefte. Dit gaf bezwaarmakers echter een extra mogelijkheid om over te procederen, wat dus veel dure en onnodige vertraging veroorzaakte. Juist de afgelopen jaren hebben echter ook provincies het instrument ontdekt, en worden in provinciale structuurvisies en ruimtelijke verordeningen extra zware regels aan de Ladder toegevoegd, hetgeen niet zelden op zich goede projecten frustreert of zelfs onmogelijk maakt. 77

78 WET KWALITEITSBORGING VOOR HET BOUWEN Op 15 maart 2016 heeft de minister voor Wonen en Rijksdienst, Stef Blok, een wetsvoorstel aan de Tweede Kamer gestuurd, waarmee hij het systeem van controle en aansprakelijkheid in de bouw drastisch wil wijzigen. Dit wetsvoorstel is op 18 januari 2017 in de Tweede Kamer behandeld. Tijdens deze behandeling werd duidelijk dat tussen Kamerleden een paar moeilijk overbrugbare verschillen van inzicht zijn over - met name - hoe ver de aansprakelijkheid van de aannemer moet worden opgerekt. kosten meer voor het uitvoeren van de bouwtoets in rekening brengen, maar dat zij om dit te compenseren de kosten voor het uitvoeren van de toets aan het bestemmingsplan of de welstandstoets laten stijgen. Mocht dit gebeuren dat betaalt de ontwikkelende bouwer (en uiteindelijk diens klant) de rekening straks twee keer: één maal de gestegen kosten van de gemeente en één maal de kosten voor de private kwaliteitsborging. HET PRIVAATRECHTELIJKE DEEL: NB: het nu in de Kamer te behandelen wetsvoorstel bestaat uit twee delen, namelijk een publiekrechtelijk deel en een privaatrechtelijk deel: HET PUBLIEKRECHTELIJKE DEEL: regelt dat de aannemer van een bouwwerk straks aansprakelijk is voor gebreken aan het bouwwerk, behalve als die gebreken hem niet zijn toe te rekenen. Op dit moment is het nog zo dat als een zichtbaar gebrek bij de oplevering niet is ontdekt, de aannemer niet meer aansprakelijk is voor dit gebrek. regelt dat bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor het bouwen van (de meeste) nieuwbouwwoningen, de bouwtechnische toets niet meer gedaan wordt door de gemeente, maar door een private kwaliteitsborger. Ook het toezicht op de bouw wordt bij de bouw van (de meeste) nieuwbouwwoningen straks niet meer uitgevoerd door de gemeente, maar door een private kwaliteitsborger. De private kwaliteitsborger maakt gebruik van een instrument voor kwaliteitsborging, dat is goedgekeurd door een nog op te richten toetsingsorganisatie. Voor andere, meer complexe bouwwerken wordt private kwaliteitsborging later pas ingevoerd. Voor eenvoudige bouwwerken zoals bijvoorbeeld dakkapellen, hoeft straks helemaal geen bouwbesluittoets meer uitgevoerd te worden; dit wordt bouwbesluittoetsvrij. Een belangrijk aandachtspunt waar NVB steeds op heeft gewezen bij deze publiekrechtelijke maatregelen is dat in het wetsvoorstel niet is geborgd dat de leges voor de omgevingsvergunning ook daadwerkelijk zakken zodra de gemeente de bouwtoets niet meer verleend. De vrees bij veel ontwikkelende bouwers bestaat dat de gemeente weliswaar geen Over dit nieuwe artikellid bestaan veel zorgen, omdat gevreesd wordt dat de aannemer bewijs moet gaan leveren van het niet aanwezig zijn van een gebrek op het moment van oplevering en dat bewijs zal niet eenvoudig te leveren zijn. Bovendien laat de terminologie van het nieuwe artikellid erg veel onduidelijkheid over wat nu wel en wat nu niet een gebrek is. Ook wordt, door het dwingendrechtelijke karakter voor consumentenwoningbouw, gevreesd voor hoge administratieve lasten, nu de aannemer in potentie twintig jaar lang aansprakelijk gesteld kan worden voor een gebrek, waartegen hij bewijs moet kunnen leveren. Verder introduceert het wetsvoorstel twee informatieplichten voor aannemers. Eén ten aanzien van de mogelijkheid om drie maanden na de oplevering 5% van de aanneemsom bij de notaris in depot te houden en één ten aanzien van de manier waarop de aannemer (al dan niet) borgt dat het bouwwerk wordt afgebouwd als hij failliet gaat. Hoewel deze beide regelingen sterk verbeterd zijn ten opzichte van de vorige versies van het wetsvoorstel, is het NVB nog onduidelijk op welke manier de positie van de consument nu verbetert door deze twee wijzigingen. 4. indicatoren 78

79 OMGEVINGSWET AANGENOMEN DOOR EERSTE KAMER Op 22 maart 2016 heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Omgevingswet. De omgevingswet moet 26 wetten in het omgevingsrecht gaan vervangen door 1 wet. Het motto van de wet is eenvoudig beter. Hiermee heeft de minister voor Infrastructuur en Milieu geprobeerd aan te geven dat het de bedoeling is het omgevingsrecht te versimpelen, door van een nee tenzij cultuur naar een ja mits cultuur om te schakelen. De wet moet dan ook meer mogelijkheid gaan bieden voor afwegingsruimte, waarbij een ambtenaar soms kan besluiten dat bepaalde belangen zwaarder of minder zwaar wegen. Denk bijvoorbeeld aan geluidsnormen, waarbij in het landelijk gebied de nationale norm wellicht niet streng genoeg gevonden wordt en in de stad de nationale norm juist als onnodig streng wordt ervaren. De nu aangenomen wet bevat het raamwerk, waarin slechts de instrumenten worden gegeven. Zo verdwijnt bijvoorbeeld straks het bestemmingsplan, en wordt dit vervangen door een nieuw instrument: het omgevingsplan. Er komt één omgevingsplan voor de hele gemeente. De inhoudelijke normen waaraan moet worden voldaan, worden opgenomen in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMVB s), die op dit moment geschreven worden. NVB is nauw betrokken bij de totstandkoming van enkele van deze AMVB s. NB: op 1 juli 2016 zijn er vier AMVB s ter consultatie aan de markt aangeboden. Het gaat hier om het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) en het Omgevingsbesluit (Ob). Daarnaast is de Aanvullingswet grondeigendom ter consultatie aangeboden, dat de Omgevingswet aanvult met alle grondpolitieke- en grondbeleidsinstrumenten, zoals de mogelijkheid voor de overheid om voorkeursrechten op grond te plaatsen, de mogelijkheden om grond te onteigenen en de mogelijkheden om kosten van ruimtelijke wijzigingen op initiatiefnemers te verhalen. Het Bal geeft algemene rijksregels (rechtstreeks werkend) over milieubelastende activiteiten (en lozingswerkzaamheden) in de fysieke leefomgeving aan burgers, bedrijven en initiatief nemende overheden. bouwen en slopen. (hierin landt onder meer het oude Bouwbesluit 2012). Het Bkl richt zich tot bestuursorganen en bevat de inhoudelijke normen voor de bestuurlijke taakuitoefe- ning en besluitvorming. Het Ob bevat de algemene en procedurele bepalingen voor de uitwerking van de instrumenten van de wet. Met de centrale gedachte van de omgevingswet eenvoudig beter in het achterhoofd is inmiddels al een aantal van de wijzigingen in de wetgeving doorgevoerd. Zo biedt de Crisisen herstelwet een mogelijkheid om te experimenteren met nieuwe regels en met innovatieve projecten. Maar ook zijn recent bijvoorbeeld de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen aangepast, waardoor het nu mogelijk is om achter een woning 4 meter vergunningsvrij uit te bouwen (was 2,5 meter), en waardoor vergunningsvrij een mantelzorgwoning op het achtererf gebied geplaatst kan worden. Ook is het Bouwbesluit aangepast, waardoor particuliere kavelbouwers aan lagere eisen mogen voldoen dan gewone bouwers. De achterliggende gedachte van de wet is op zich uiteraard te waarderen. Namelijk: vereenvoudiging en versnelling van projecten. Ook de ambitie om procedures voor vergunningen van 25 naar 8 weken te brengen, stemt hoopvol. Toch blijft een kritische houding wel nodig. De hamvraag is namelijk of de ambitie tot vereenvoudiging zo wel in de praktijk bereikt wordt. Dat laatste is maar helemaal de vraag. Ook zal, door het onderbrengen van de sectorale regelgeving in AMVB s, de democratische legitimatie van het omgevingsrecht mogelijk op een hellend vlak komen te staan, terwijl de alles in één wet -gedachte nog steeds niet bereikt wordt. Tot slot zal men ervoor moeten waken dat de afwegingsruimte die straks aan ambtenaren geboden wordt niet leidt tot willekeur, of tot een vrijbrief om het gemeentelijk bestuur persoonlijke doelen te laten verwezenlijken. Voor veel van de huidige regels in het omgevingsrecht geldt dat uniformiteit op landelijk niveau praktisch en efficiënt is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan systeembouwers, die hun product in gemeente A wel kunnen neerzetten, maar dit in gemeente B niet mogen omdat ze hier aan andere normen moeten voldoen. Het Bbl geeft algemene regels (rechtstreeks werkend) aan activiteiten met betrekking tot bouwwerken, zoals 79

80 INVOERINGSWET OMGEVINGSWET TER CONSULATIE AANGENOMEN Op 5 januari 2017 is ook de invoeringswet Omgevingswet ter consultatie aan de markt aangeboden. NB: in dit wetsvoorstel zit een aantal voor ontwikkelende bouwers interessante voorstellen. Zo wordt het moment waarop de schade t.b.v. nadeelcompensatie en planschade moet worden vast- gesteld en verleend naar achteren geschoven. Nu is het nog zo dat de schade al wordt vastgesteld als het bestemmingsplan wordt vastgesteld. Hierdoor wordt soms schadevergoeding betaald voor ontwikkelingen die uiteindelijk nooit worden gebouwd. Voorgesteld wordt nu om het schademoment te verschuiven naar moment dat de vergunning voor ontwikkeling wordt verleend, omdat dan duidelijk is dat er een reële kans is dat een bepaald plan ontwikkeld gaat worden. Dit sluit meer aan bij praktijk. Bij planschade kunnen ook nu al bepaalde kleine waardeverminderingen worden gezien als normaal maatschappelijk risico. Het percentage van dit wettelijk forfait wordt in het voorstel verhoogd naar 5%. Dit voorstel draagt eraan bij dat alleen een abnormale en speciale last voor schadevergoeding in aanmerking komt. Ook wordt voorgesteld om de zogenoemde knip door te voeren. Dit houdt in dat de vergunningplicht voor een bouwactiviteit wordt gesplitst in een technische vergunning en een vergunning voor omgevingsplanactiviteit (Ruimtelijke ordening en welstand). Als gevolg van de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen wordt het straks mogelijk om de technische vergunning te laten verlenen na goedkeuring door een private kwaliteitsborger. De vergunning voor een omgevingsplanactiviteit wordt echter in de omgevingswet slechts vereist als dit in het omgevingsplan staat. Indien dus deze vergunningplicht niet in het omgevingsplan staat dan wordt het dus mogelijk om zonder vergunning te beginnen met bouwen. Ook de voorbereidingsbescherming gaat ten slotte in de nieuwe regeling wijzigen. Op dit moment is het nog zo dat als een nieuw bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd, het bevoegd gezag het besluit op een omgevingsvergunningaanvraag van na die inzagedatum kan aanhouden tot het nieuwe bestemmingsplan in werking is getreden. Hierdoor komt het voor dat een aanvraag die wel binnen het huidige bestemmingsplan past, toch wordt afgewezen omdat het in het nieuwe bestemmingsplan niet past. Straks zal de gemeente in het omgevingsplan echter per kavel op moeten nemen dat ze het in dat geval belangrijk vinden dat niet nog even vlot voor de wijziging erdoor is een aanvraag kan worden toegewezen. Als echter in de voorbereidingsbescherming niet in het omgevingsplan is voorzien moet het bevoegd gezag een aanvraag straks gewoon behandelen binnen het huidige omgevingsplan. NIEUWE DEFINITIE BOUWTERREIN: SNELLER BTW OVER LEVERING GROND Sinds 1 januari 2017 wordt de levering van onbebouwde grond door een ondernemer sneller aangemerkt als een met btw belaste levering van een bouwterrein. Tot dit moment was in de oude situatie slechts sprake was de levering van een (met btw belast) bouwterrein indien aan de onbebouwde grond: bewerkingen plaatsvinden of hebben plaatsgevonden; of voorzieningen worden of zijn getroffen die uitsluitend dienstbaar zijn aan de grond; of als in de omgeving van de onbebouwde grond voorzieningen worden of zijn getroffen; of als op de onbebouwde grond een omgevingsvergun- ning voor een bouwactiviteit is verleend. Als geen sprake was van een van deze vier eisen dan diende de koper slechts overdrachtsbelasting te betalen. NB: onder het nieuwe recht wordt per 1 januari 2017 onder een bouwterrein als bedoeld in artikel 11 lid 1 onderdeel a onder 1 Wet OB verstaan onbebouwde grond die kennelijk bestemd is om te worden bebouwd met een of meer gebouwen. Hiermee blijft de eis van het onbebouwd zijn van de grond weliswaar gelijk, maar verandert de aanvullende eis. 4. indicatoren 80

81 Door het voorstel moet onbebouwde grond, zelfs als er nog niets mee is gedaan, maar er wel een objectief voornemen bestaat om te bouwen, in de btw geleverd worden. Van een dergelijk objectief voornemen is bijvoorbeeld sprake als: een omgevingsvergunning is aangevraagd, maar nog niet is verleend; kosten voor een architect gemaakt zijn om een gebouw op het betreffende terrein te plaatsen; uit objectieve gegevens de intentie op het moment van levering bij de toekomstige eigenaar blijkt dat het terrein bestemd was voor bebouwing. NIEUWE PLANKOSTENSCAN MAXIMEERT VERHAALBARE GEMEENTELIJKE KOSTEN De minister van Infrastructuur en Milieu heeft op maandag 6 februari de ministeriële regeling Plankosten Exploitatieplan 2017 in de Staatscourant gepubliceerd. Deze regeling zal op 1 april 2017 in werking treden. De plankostenscan is een mede door NVB ontwikkeld instrument, dat gemeenten en marktpartijen helpt te bepalen hoeveel kosten voor de aanleg van openbare voorzieningen als groenvoorzieningen of nieuwe wegen gemeenten bij een bouwproject of verbouwing maximaal mogen verhalen. Dit geeft gemeenten en bouwers sneller en beter duidelijkheid over de gemeentelijke kosten bij bouwplannen. Bovendien biedt het een duidelijk uitgangspunt als start van de onderhandelingen over een anterieure overeenkomst in het kader van de Grondexploitatiewet. 81

82 Bijlage Overzicht tarief onroerende zaakbelasting bedragen in euro s per waarde, per gemeente 2016 NOORD-NEDERLAND GROTE VERSCHILLEN De tarieven van de OZB zijn hier aangegeven per ,- waarde. Daarmee kunt u het eigen bedrag uitrekenen. Een voorbeeld: Voor een huis in Emmen met een taxatiewaarde van ,- betaalt de bewoner 20 eenheden maal 21,- dus 420,-. Maar de verschillen tussen gemeenten zijn groot. Voor een even duur huis in Ooststellingenwerf is dat 240,-. BRON Coelo Atlas van de lokale lasten 2016 bijlage 82

83 OOST-NEDERLAND BRON Coelo Atlas van de lokale lasten

84 Overzicht tarief onroerende zaakbelasting bedragen in euro s per waarde, per gemeente 2016 MIDDEN-NEDERLAND De tarieven van de OZB zijn aangegeven per ,- waarde. Daarmee kunt u het eigen bedrag uitrekenen. Een voorbeeld: Voor een huis in Geldermalsen met een taxatiewaarde van ,- betaalt de bewoner 20 eenheden maal 15,- dus 300,-. BRON Coelo Atlas van de lokale lasten 2016 bijlage 84

85 WEST-NEDERLAND BRON Coelo Atlas van de lokale lasten

86 Overzicht tarief onroerende zaakbelasting bedragen in euro s per waarde, per gemeente 2016 ZUID-NEDERLAND De tarieven van de OZB zijn aangegeven per ,- waarde. Daarmee kunt u het eigen bedrag uitrekenen. Een voorbeeld: Voor een huis in Kerkrade met een taxatiewaarde van ,- betaalt de bewoner 20 eenheden maal 21,- dus 420,-. BRON Coelo Atlas van de lokale lasten 2016 bijlage 86

87 Colofon Dit NVB-rapport wordt per jaar kosteloos toegezonden aan alle NVB-leden. Niet-leden betalen een vergoeding voor de gemaakte kosten; NVB biedt daarvoor de keuze van abonnementen (waarbij toezending automatisch plaatsvindt) en losse exemplaren. Voor meer informatie en/of adreswijziging kunt u zich wenden tot NVB ( ) of via (info@nvb-bouw.nl). Copyright 2017 NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Overnemen van (delen van) de inhoud van deze publicatie is uitsluitend toegestaan indien daartoe vooraf schriftelijke toestemming is verleend door NVB. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld. Ten aanzien van de juistheid ervan wordt evenwel geen aansprakelijkheid aanvaard. 87