voorjaar 2016 Thermometer koopwoningen

Transcriptie

1 voorjaar 2016 Thermometer koopwoningen

2

3 Inhoudsopgave Voorwoord Thermometer algemeen Nieuwbouwmarkt in beeld Bestaande markt in beeld Zeven factoren die het investeringsklimaat bepalen krapte-indicator verkooptijden verloop hypotheekrente ontwikkeling maximale hypotheek koopkrachtontwikkeling consumentenvertrouwen overheidsbeleid Bijlage overzicht tarief onroerende zaakbelasting per gemeente 82 Thermometer koopwoningen is een halfjaarlijkse uitgave van nvb Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers Secretariaat nvb: postbus 620, 2270 Ap Voorburg Telefoon: info@nvb-bouw.nl

4 De belangrijkste verklaring dat het beter gaat is de super lage hypotheekrente. Daar hebben we veel, zo niet alles aan te danken.

5 Voorwoord Laten we niet terugglijden in oud gedrag we hebben een mooi 2015 achter de rug. precies een jaar eerder had nvb al voorspeld dat het aantal verkopen van ontwikkelaars en bouwondernemers met 29% zou stijgen tot woningen. precies zo is gebeurd. het zijn er in 2015 op de kop af geworden. we zitten dus mooi op schema. Bijna overal stijgen de prijzen ook weer. Uit oogpunt van het broodnodige herstel van de ingezakte rendementen is dat evenzeer welkom. wel zijn er grote verschillen in het land. Dé nederlandse woningmarkt bestaat immers niet. Tegenover de geweldige dynamiek van de Amsterdamse regio staan legio andere regio s, die snakken naar meer herstel. De belangrijkste verklaring dat het beter gaat, is de super lage hypotheekrente. Daar hebben we veel, zo niet alles aan te danken. het herstelde consumentenvertrouwen en de economie werken ook goed mee. Dat betekent, dat mensen die lang hebben stilgezeten, nu het moment geschikt vinden om in te stappen. Voeg daar de stijging van de huren bij en het is logisch dat de koopwoningmarkt het weer aardig doet. het is nu vooral zaak deze dynamiek vast te houden. Cruciaal hiervoor zijn de rente en het consumentenvertrouwen. Het zou fijn zijn als die nog even zo blijven als ze nu zijn. maar daar hebben wij - in de bouw - uiteraard zelf geen invloed op. ons eigen gedrag en dat van onze stakeholders is een punt waar we meer invloed op hebben. in dit opzicht is nvb minder gerust. we zien nu namelijk te veel partijen alweer terugglijden in oud gedrag. neem als bijvoorbeeld de grondprijzen, die meestal door gemeenten worden vastgesteld. Die stijgen ongezond hard. hoewel de transactieprijzen van woningen nog altijd zo n 15% lager liggen dan bij de start van de crisis, zijn de gemiddelde grondprijzen per m 2 voor bouwkavels nota bene meer dan 10% hoger dan toen. Dat is natuurlijk niet goed. Ander voorbeeld komt uit de industrie. Deze partijen hebben jarenlang zwaar af moeten zien. Dat zij nu hún aandeel willen inhalen is begrijpelijk. maar doe dat langs de lijn van innovatie en niet via ouderwets hoge prijsstijgingen. en toch is dat wat hans Zwaanenburg, directeur van de nederlandse Branchevereniging voor de Timmerindustrie (nbvt), in zijn boodschap laatst verkondigde. hij wil dat opdrachtgevers begrip hebben, dat de prijzen van de timmerindustrie dit jaar met 8% zullen stijgen. we moeten beseffen dat, zodra de hypotheekrente ook maar even stijgt richting de 4 à 5%, de maximale leencapaciteit van onze kopers met tot euro zal inzakken. het is hier dus geen kwestie van begrip, maar van besef. Besef dat de woning- en bouwmarkt nu een adempauze is gegeven. Besef ook dat deze markten onderhuids kwetsbaarder zijn dan ze lijken. en besef ook dat het nodig is om nú orde op zaken te stellen. heel simpel: we zullen met z n allen - inclusief onze comakers - hard aan de bak moeten om een hogere klantwaarde bij een niet hogere, liever wel lagere kostprijs, te bereiken. Alleen zo zijn we voorbereid. nico rietdijk, Leendert meijers Directie nvb maart 2016

6 1. Thermometer algemeen Volop enthousiasme in 2015 De combinatie van extreem lage rente, een relatief ruim woningaanbod en een in verhouding laag prijspeil zorgde in 2015 voor volop enthousiasme bij ontwikkelaars, bouwers en makelaars. Toch lijkt de groei er wat uit. Het jaar 2015 is afgesloten met in totaal verkochte nieuwbouw woningen Dat is een stijging van 29% ten opzichte van de verkochte nieuwe woningen van Een mooie sprong voorwaarts dus, zeker ook als we nog iets verder terugkijken naar 2013 waarin de ontwikkelaars en bouwers in Nederland niet verder kwamen dan een schamele verkochte nieuwe woningen. In alle kwartalen van het jaar presteerde de nieuwbouw koopwoningmarkt beter dan in 2014 wat betreft het aantal verkopen. Vooral de eerste twee kwartalen sprongen er uit met machtige plussen van 57% in het 1 ste kwartaal en 36% in het 2 e kwartaal. Het 4 e en laatste kwartaal bleef echter sterk achter en kwam niet verder dan 1% groei ten opzichte van het laatste kwartaal een jaar eerder. Sinds afgelopen zomer lijkt de fut in de groei er in één keer uit te zijn. Een vergelijkbaar beeld treffen we aan op de bestaande woningmarkt. Ook de NVM en het Kadaster maken melding van prachtige cijfers, waarbij het aantal verkopen van bestaande koopwoningen in 2015 over de hele linie beter was dan in 2014, maar waarbij de procentuele groei de laatste maanden lijkt af te vlakken. Dit laatste is een punt van aandacht. Iedereen kijkt de woningmarkt graag omhoog. Toch geeft het te denken, dat - terwijl de rentes lager staan dan ooit en het consumentenvertrouwen piekt - de woningmarkt er relatief beperkt van profiteert. Sinds de start van de crisis is de hypotheekrente van 5½% naar 2% gegaan en zijn de prijzen van nieuwe koopwoningen 15% lager dan bij de start van de crisis. Toch verkopen de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwbedrijven een ruime dertig procent minder nieuwe woningen vergeleken met Kortom, het gaat beter, maar nog altijd niet geweldig, ondanks de fantastische omstandigheden. Het ziet er niet naar uit dat de oude (pré)crisisniveaus snel terug komen. Het is heel goed mogelijk dat de rente nog wat verder zakt en dat dit extra mensen over de streep trekt. Maar het omgekeerde, een rentestijging - hoewel nu even minder waarschijnlijk - is evenmin 100% uit te sluiten. Vroeg of laat komt toch een keer het moment dat de rente weer gaat stijgen. Aangezien de Nibud-leennormen rentegevoelig zijn, zal een rentestijging ogenblikkelijk merkbaar zijn. We moeten beseffen dat de huidige, lage rente de woningmarkt erg verwend heeft en het negatieve effect van de strengere financieringsvoorwaarden heeft gecompenseerd. Dit maakt de kwetsbaarheid van de woningmarkt voor toekomstige schokken er niet kleiner op. 1. Thermometer algemeen 6

7 Woningmarkt houdt mooi stand ThERMoMETER Nederlandse koopwoningenmarkt index 1990 = 100 De Thermometer geeft een cijfermatige indruk van het totale marktbeeld. Van nieuwe en bestaande woningen vanuit de invalshoek van de verkopende partij. Vooral de richting is belangrijk. Bron onderzoeksinstituut otb TU-Delft 7

8 Vertrouwen en super lage rentes zijn de grote motoren achter het herstel Plussen en minnen woningmarkt 2016 extreem lage hypotheekrente sterk consumentenvertrouwen (licht) groeiende economie + - minder leencapaciteit bij gelijkblijvend inkomen en gelijkblijvende rente verlaging ltv (loan to value) naar 102% op 1 juli a.s. streng huurbeleid bij stevige huurverhogingen rationeel uitstekend instapmoment voor klant door lage verkoopprijzen, lage rente, royaal aanbod en relatief duur alternatief in huursector groeiende populariteit van (binnen)stedelijke gebieden Efficiencyslag bij woningbouwers en bouwindustrie duurdere segment haakt nu ook mooi aan Beste kansen bij kleine projecten en flexibele bestemmingsplannen risico op (forse) marktomslag door rentestijging circa 1 miljoen huishoudens met restschuld kwetsbare economie door geopolitieke kwesties kans op plaatselijk marktbederf door verkoop corporatiewoningen kostenstijgingen aan inkoopkant afhankelijk van locatie: hoge grondkosten en bouwleges, dreigende tekorten aan nieuwbouwlocaties en ladder duurzame verstedelijking Bron nvb of het herstel aanhoudt, is de grote vraag. De kans hierop is zeker aanwezig dit jaar. De hypotheekrente blijft nog wel even laag en de consument is vol vertrouwen. Toch zijn er ook risico s. Vooral de renteontwikkeling is belangrijk. 1. Thermometer algemeen 8

9 woningmarkt desondanks nog steeds een kopersmarkt Ruimte op bestaande woningmarkt (gemiddeld aanbod gedeeld door aantal transacties per maand) Mediane verkoopprijs bestaande koopwoning Markttypering kopersmarkt (1e grote woningcrisis 1980 t/m 1986) Verkopersmarkt (w.o. extreme schaarste 1996 t/m 2000) kwetsbare markt (sterke groei van het aanbod vanaf 2000) kopersmarkt (2e grote woningcrisis ) Bron nvm, bewerking otb, (*) jaarschatting 2015 is er al sprake van een kopersmarkt? nee, zo ver is het nog niet, althans niet op de bestaande markt. enkele regio s uitgezonderd. Landelijk gezien bevindt het woningaanbod zich wel al vier jaar lang in een sterk dalende tendens en is het aantal keuzemogelijkheden gehalveerd. De nieuwbouw neemt een speciale positie in. Anders dan de bestaande markt begint de nieuwbouwmarkt al wel aardig krap te worden, met relatief (te) weinig aanbod t.o.v. de vraag. 9

10 Stabilisatie tot lichte groei in 2016 Met een mooi 2015 achter de rug verwacht NVB een (iets) minder uitbundig Dankzij de lage rente en het sterke consumentenvertrouwen blijft het weliswaar ook dit jaar nog aangenaam warm. De verwachting is dat de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwondernemers dit jaar à nieuwe koopwoningen zullen verkopen. Dat betekent een stabilisatie tot bescheiden groei vergeleken met het voorgaande jaar. Meer lijkt er even niet in te zitten. Allereerst zien we dat het starterssegment over z n hoogtepunt heen is. Het aandeel van de kopers jonger dan 35 jaar is het afgelopen jaar al significant gedaald en deze daling lijkt door te zetten. Deze groep heeft verhoudingsgewijs het meeste last van de strengere financieringsvoorwaarden. Per 1 januari j.l. zijn de voorwaarden voor deze groep opnieuw aangescherpt, waardoor zij - afhankelijk van inkomen en of het om tweeverdieners gaat - wederom enkele duizenden euro s maximaal minder mogen lenen bij een zelfde rente. Verheugend is wel dat het segment van de doorstromers zich nu spiegelbeeldig ontwikkelt aan dat van de starters. Potentiële doorstromers durfden lang niet te kopen uit angst met een onverkoopbaar huis te bezitten. Maar sinds zij makkelijker hun oude huis kwijtraken, zijn zij weer volop actief. De voorraad nieuwe woningen in het aanbod is de laatste maanden hard afgenomen. Dit komt omdat er meer woningen verkocht zijn dan er nieuw op de markt komen. Kopers hebben hierdoor minder keus en dit remt de groei van de verkoop. Veel ontwikkelaars worstelen bovendien met stijgende kosten aan de inkoopkant. Kostenstijgingen van 5% of meer voor materialen en diensten zijn inmiddels geen uitzondering meer. Hiernaast zien we een aantal gemeenten de bouwleges en grondkosten flink verhogen. Het financieel rondmaken van plannen wordt hierdoor lastiger en ook dit werkt niet bepaald transactiebevorderend. Cruciaal is vooral hoe de rente zich verder ontwikkelt. Voorlopig is de kans groot dat de hypotheekrente laag blijft en mogelijk in de loop van dit jaar zelfs nog wat verder kan dalen. Maar gelijktijdig neemt de rentegevoeligheid van de woningmarkt steeds verder toe. We kunnen niet om de situatie heen dat veel EU-landen bovendien nog steeds met, naar euronormen, relatief stevige overheidstekorten zitten. Dit gevoegd bij remmende factoren zoals de groeivertraging in China, de dreigende rentestijging in de VS en het vluchtelingenvraagstuk, maakt dat we in Europa dubbel waakzaam moeten zijn. Vroeg of laat zal de ECB in Europa de rente weer een keer verhogen. In hoeverre de woningmarkt en de bouw op dat moment zullen zijn voorbereid, de tijd zal het leren. 1. Thermometer algemeen 10

11 in 2015 opnieuw meer transacties... Aantal verkochte nieuwe koopwoningen (per maand, op basis van garantiecertificaten)... maar groei is er uit Aantal verleende bouwvergunningen (huur- en koopwoningen, voortschrijdende jaartotalen) Bronnen Swk en woningborg in alle kwartalen van 2015 presteerde de nieuwbouw koopwoningmarkt beter dan in Vooral de eerste twee kwartalen sprongen er uit met machtige plussen t.o.v. een jaar eerder. het 4 e en laatste kwartaal 2015 bleef echter sterk achter. een zelfde beeld troffen we vorig jaar aan bij de verleende bouwvergunningen. het gaat beter, maar de groei lijkt inmiddels wel voorbij. Bron CBS 11

12 Meerdere oorzaken dat het beter gaat De hypotheekrente is ontzettend laag. De maandlasten bij koopwoningen zijn hierdoor in vergelijking tot enkele jaren terug sterk gedaald. Gelijktijdig zijn de lasten bij huurwoningen juist hard gestegen. Hiernaast zien we een consumentenvertrouwen dat naar z n hoogste punt in acht jaar is gegaan. In zo n comfortabel klimaat weet de woningmarkt uiteraard prima te gedijen. De gemiddelde hypotheekrente noteert eind februari 2016 nog maar een fractie boven 2%. Vergelijk dat met het begin van de crisis, toen die nog 5½% noteerde, en het wordt duidelijk dat hier voor de consument een enorm voordeel ligt. Dat geldt ook voor de betaalbaarheid. De prijzen van de verkochte nieuwe woningen liggen 15% lager dan bij de start van de crisis. Deze combinatie betekent dat de koper nú bij een zelfde kwaliteit 69% lagere bruto rentelasten heeft dan bij de start van de crisis. Als dat geen consument over de streep trekt! Zie hier de grote motor achter het herstel. Een alternatief in de huursector is er vaak niet. Bovendien wordt huren alleen maar duurder. Veel mensen stelden door de crisis aanvankelijk hun aankoop uit, maar grepen in 2015 massaal hun kans. Zij voelden zich bovendien gesterkt door de vele positieve berichten over de aantrekkende Nederlandse economie en huizenmarkt. Minpunten zijn er ook. Zo was het feit dat per 1 juli 2015 door diverse maatregelen opnieuw minder geleend kon worden, zichtbaar op de woningmarkt. Vanaf dat moment zien we niet verwonderlijk een sterke afvlakking van de procentuele groei van het aantal verkochte woningen. Een andere verklaring voor deze afname is dat het stuwmeer van mensen, die gedurende de crisis de verhuisplannen lang hadden uitgesteld, aardig begint leeg te lopen. Deze mensen zijn verhuisd en dus niet meer op de woningmarkt actief. Marktherstel breed gedragen De verkoopstijging wordt breed gedragen. In alle Nederlandse provincies is het aantal verkochte woningen vorig jaar gestegen. Opvallend is dat in de provincies, waar de verwachtingen doorgaans het meest bescheiden zijn, de verkoopstijgingen juist het hoogst zijn. Zo wisten de als zwak bekend staande noordelijke provincies, Zeeland en Limburg in de laatste twee jaar aanzienlijke hogere stijgingspercentages bij hun verkopen te noteren dan de randstadprovincies. Deze laatsten zagen hun aandeel in de landelijke verkoop van nieuwe woningen zelfs opnieuw verder afnemen. Al even opvallend is dat ontwikkelaars in hun planaanbod steeds meer opschuiven richting eengezinswoningen. Dienaangaande wordt de voorraad nieuwbouw appartementen snel kleiner. Verder tonen doorstromers meer interesse. Het feit dat het aandeel in de verkoop vanaf drie ton is gestegen van 20% naar 23% is een illustratie van deze ontwikkeling. Ook op de bestaande woningmarkt zien we dit beeld terugkomen. In het 4 e kwartaal 2015 zijn volgens de NVM 21% meer vrijstaande bestaande woningen verkocht dan in hetzelfde kwartaal van het voortgaande jaar. Niet langer trekken dus alleen starters de kar, maar ook de doorstroming komt nu echt op gang. 1. Thermometer algemeen 12

13 hypotheekrente nooit eerder zo laag Ontwikkeling hypotheekrente (rente in %, per kwartaal) Bron CBS Bron CBS Voordeel koper bedraagt bijna 69% Wie nu koopt is aanzienlijk goedkoper uit dan in 2008 vlak vóór de crisis begon voorbeeld: aankoop zelfde kwaliteit woonhuis aanschaf in hypotheekrente 5,5% bruto rentelast p.j aanschaf zelfde huis in hypotheekrente 2% bruto rentelast p.j (= 31% t.o.v. aankoop in 2008) voordeel rentelast p.j (= 69% t.o.v. aankoop in 2008) De gemiddelde hypotheekrente noteert in februari %. Vergelijk dat met het begin van de crisis, toen die nog 5½% noteerde, en het wordt duidelijk dat hier voor de consument een enorm voordeel ligt. Dat geldt ook voor de betaalbaarheid. De prijzen van de verkochte nieuwe woningen liggen 15% lager dan bij de start van de crisis. Deze combinatie betekent dat de koper nú bij een zelfde kwaliteit 69% lagere bruto rentelasten heeft dan bij de start van de crisis. Als dat geen klant overtuigt. Bron nvb 13

14 Vertrouwen consument naar hoogtepunt Indices consumentenvertrouwen van CBS en Vereniging Eigen Huis (per maand) eigen huis woningmarktindicator CBS consumentenvertrouwen Bronnen CBS en Vereniging eigen huis een andere verkooptrekker van jewelste is het consumentenvertrouwen. Dit is naar z n hoogste punt in jaren gegaan. Zowel de eigen huis woningmarktindicator als de CBS-index van het consumentenvertrouwen staan op hun hoogste punt sinds jaren. een woning kopen is weer leuk. 1. Thermometer algemeen 14

15 Elke regio profiteert... anders dan vaak gedacht Aantal verkochte nieuwe koopwoningen in 2015 (gemiddeld per maand) woningverkoop 2015 stijging in % t.o.v drenthe % groningen % Zeeland % limburg % Friesland % noord-brabant % noord-holland % Zuid-holland % Flevoland % gelderland % utrecht % overijssel % BRONNEN: Woningborg en SWK, verleende garantiecertificaten De verkoopstijging wordt breed gedragen. in alle provincies worden meer woningen verkocht. opvallend is wel dat in de provincies waar de verwachtingen doorgaans het meest bescheiden zijn, de stijgingen het hoogst zijn. Zo wisten de als zwak bekend staande noordelijke provincies, Zeeland en Limburg in de afgelopen jaren aanzienlijke hogere verkoopaantallen van nieuwe koopwoningen neer te zetten dan de randstadprovincies. Deze laatsten zagen hun aandeel in de landelijke verkoop van nieuwe woningen juist opnieuw (verder) afnemen. 15

16 Inmiddels ook enige beweging in de prijzen Woningen gaan niet alleen sneller van de hand, verkopers krijgen ook langzaam meer grip op de prijzen die zij aan kopers berekenen. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte bestaande en nieuwe woningen is in een jaar tijd met 5% respectievelijk 6 % gestegen. Op het eerste gezicht indrukwekkende stijgingspercentages, maar het lijkt mooier dan het is, omdat er verhoudingsgewijs ook meer grote en luxe woningen zijn verkocht. Dit flatteert uiteraard het prijsplaatje. De prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is eind 2015 volgens informatie van Woningborg uitgekomen op Dit is overigens nog bijna 15% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 14% hoger dan op het dieptepunt. Regionaal zijn er enorme verschillen. Dé Nederlandse woningmarkt bestaat immers niet. De hoogste prijzen worden nog altijd in Utrecht betaald, gevolgd door Noorden Zuid-Holland, alhoewel ook Zeeland tegenwoordig een aardige partij meeblaast als het gaat om de prijzen bij nieuwbouw. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. Regio s die qua prijsstijging er bovenuit springen zijn vaak regio s met een grote stad zoals Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Gecorrigeerd voor verschillen in woningtypen en andere kwaliteitsverschillen komt een aanzienlijk lagere prijsstijging uit de bus. De zogeheten Prijsindex Bestaande Woningen van het CBS registreert in dit verband voor Nederland als geheel een geschoonde prijsstijging van in totaal 6% in vergelijking tot het dieptepunt, juni Veel verkopers zullen hier best blij mee zijn, maar afgezet tegen een sindsdien gerealiseerde rentedaling van 38% stelt het eigenlijk maar weinig voor. De verklaring hiervoor ligt in de strengere financieringsvoorwaarden. Onder invloed van de kredietcrisis is het sentiment bij de politiek over de eigen woning in korte tijd finaal omgeslagen. In bijna blinde paniek over de negatieve prijsontwikkeling draaide men aan nagenoeg alle knoppen die men bij de kredietverlening maar kon vinden: verlaging van de leencapaciteit (LTI), verlaging van de maximale lening (LTV), verlaging van de hypotheekrenteaftrek en verlaging van de grens tot waar NHG-garantie mogelijk is. Het resultaat van dit alles is dat het herstel veel kleiner is geweest dan het normaal gesproken zou zijn geweest bij zo n enorme rentedaling. De vraag dringt zich op. Wat gebeurt er bij een eventuele rentestijging? Zal het effect voor de prijzen dan even beperkt zijn? De kans hierop is klein, eerder zal het omgekeerde gebeuren. De zogeheten Nibud-leennormen zijn namelijk nogal rentegevoelig. In het geval de hypotheekrente stijgt naar - bijvoorbeeld - voorheen normale rentes van 4% tot 5%, leent de gemiddelde huizenkoper al gauw tot euro minder dan nu. Het kan niet anders dan dat zoiets de woningmarkt èn de woningprijzen gevoelig zal raken. In zo n situatie lijkt het starterssegment het meest kwetsbaar. 1. Thermometer algemeen 16

17 Toch vallen de prijzen nog altijd tegen Verkoopprijzen koopwoningen geschoond voor kwaliteitsverschillen (index 2010 = 100) prijsindex Bron CBS woningen gaan niet alleen sneller van de hand, verkopers krijgen ook langzaam meer grip op de prijzen. De gemiddelde verkoopprijs van zowel de verkochte bestaande als nieuwe woningen is in een jaar tijd met 5% respectievelijk 6% gestegen. op het eerste gezicht indrukwekkende getallen, maar het lijkt mooier dan het is, omdat er relatief meer grote en luxe woningen zijn verkocht. Dit flatteert uiteraard het prijsplaatje. Gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen (deze grafiek) komt een lagere prijsstijging van 3½% uit de bus. 17

18 wat als de rente weer (iets) stijgt? Gevolgen van de nieuwe Nibud-normen op de Loan-to-Income (LTI) bruto inkomen Maximale hypotheek in 2016 (*) versus (rente 2,25%) 2016 (rente 5%) alleenverdieners Tweeverdieners(**) Bron nibud (*) bij loonstijging 1,4% (**) inkomensverhouding 50%-50% wat gebeurt er bij een eventuele rentestijging? Deze vraag dringt zich steeds meer op nu de rente zo super laag is. we moeten beseffen dat de nibud-leennormen nogal rentegevoelig zijn. De laatste jaren was dat wel zo prettig. maar wat als de rente stijgt naar (voorheen heel normale rentes van) 4% tot 5%? De gemiddelde koper zal in dat geval z n leencapaciteit met tienduizenden euro s zien krimpen. 1. Thermometer algemeen 18

19 regionale verschillen in woning(prijs)herstel Prijsindex 4 e kwartaal 2015 als % index 3 e kwartaal 2008 Bron CBS regionaal zijn er grote verschillen. Dé nederlandse woningmarkt bestaat immers niet. Allerlei ontwikkelingen op bijvoorbeeld demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. Regio s die er qua prijsstijging in de afgelopen jaren bovenuit sprongen zijn vaak de (groot)stedelijke regio s zoals die van Amsterdam, Utrecht, rotterdam en Den haag. 19

20 Demografen denken nu heel anders Opvallend is dat demografen nu heel anders denken dan enkele jaren terug. Deels komt dit doordat er meer migranten naar Nederland komen dan er vertrekken en deels ook vanwege de stijgende levensduur. De CBS-prognose van 2014 verwacht nu rond miljoen inwoners. Dat is bijna 1 miljoen meer dan de prognose van 10 jaar ervoor en meer dan de prognose uit Vanzelfsprekend heeft dit invloed op de toekomstige vraag naar woningen. Die is veel groter dan waar menig provinciebestuur nu nog van uitgaat. Vooral in de randstad is het oppassen dat de huizengekte niet terugkeert. in 2016 weer een jaarproductie van huur- en koopwoningen mogelijk, maar daarna zal het een hele tour worden om dat verder op te krikken naar het gewenste aantal. Ruimtelijke restricties, problemen bij de financiering en het vraagstuk van de gemeentelijke grondpolitiek vormen te vaak een barrière. Het beeld als zou Nederland af zijn, wordt vaak opgeroepen in verband met teruglopende demografische groei. Op basis van nieuwe inzichten moet dit beeld echter belangrijk bijgesteld worden. Zo komen er naar verwachting nog een miljoen huishoudens bij in de komende vijfentwintig jaar. Dit zal zich moeten vertalen in een toevoeging aan de voorraad van minimaal dezelfde omvang. Eigenlijk meer vanwege het huidige woningtekort van 3%. Ofwel per jaar tot Maar omdat er ook nog woningen gesloopt en vervangen moeten worden, ligt de totale bouwbehoefte op gemiddeld rond de woningen per jaar. En dat vijfentwintig jaar lang. Een deel van de vraag zal wellicht opgevangen kunnen worden via transformatie van leegstaande winkels en kantoren, maar verwacht daar geen wonderen van. Momenteel staat er ca. 12 miljoen m² aan kantoor- en winkelruimte leeg. Uiteraard is niet al die ruimte succesvol te transformeren tot woningen, maar onder de denkbeeldige aanname dat dit wel zo zou zijn, zou hiermee slechts een productie van woningen geholpen zijn. Bij een totale vraag van meer dan een miljoen is dat dus een druppel op de gloeiende plaat. Zeker binnen de randstad, maar ook daarbuiten, ligt er nog een geweldige uitdaging. De woningbouw is afgegleden naar een productie van ongeveer in Sindsdien gaat het beter en met een beetje geluk is In de afgelopen jaren is er relatief veel voor gezinnen gebouwd. Het woord eengezinswoning zegt het al. Toch zal het aantal klassieke gezinnen (vader, moeder, kinderen) in de toekomst niet meer toenemen. Daardoor kunnen in de woningvraag opmerkelijke ontwikkelingen ontstaan. Jarenlang bestond de gemiddelde levensloop in wezen uit twee stappen. Je was thuiswonend kind tot aan je huwelijk. Daarna was je zelf een gezin. Bij zo n standaard levensloop paste feilloos de gebouwde standaard van het eengezinshuis. Maar deze standaard levensloop is niet meer. Soms kan iemand eerst alleen wonen, soms terug naar ouders, dan samenwonen en soms weer opnieuw alleen. Het CBS verwacht een snelle groei van het aantal alleenstaanden. Maken die nu nog 38% uit van het totale aantal huishoudens, de verwachting is dat hun aandeel snel groeit naar 43% in Ook na het 50 ste levensjaar blijven nogal wat exen liever alleen. Voor vrouwen kan die levensfase volgens demograaf en hoogleraar Jan Latten zelfs nog vele jaren langer duren. Al met al is het een kwestie van wachten op nieuwe woonvormen die aansluiten op deze alleenstaande samenleving. De NVM maakte recent al melding dat de kleinste verkoopstijging èn prijsstijging zich in 2015 voordeed bij de tussenwoning. Dit kan een voorbode zijn. 1. Thermometer algemeen 20

21 Bevolking groeit veel harder dan gedacht Vergelijking drie CBS bevolkingsprognoses (Bevolking x 1000) prognose 2014 prognose 2012 prognose 2005 Bron CBS Steeds meer ouderen en kleine huishoudens Bevolkingsontwikkeling en ontwikkeling aantal huishoudens (x 1000) BeVoLking naar LeeFTiJD Totaal tot 20 jaar 20 tot 65 jaar 65 jaar en ouder AAnTAL huishoudens naar huishoudgrootte Totaal 1 persoons 2 persoons 3 peroons of meer opvallend is dat demografen nu heel anders denken dan 10 jaar terug. Deels komt dit omdat er meer migranten naar nederland komen dan er vertrekken en deels ook vanwege de stijgende levensduur. het CBS verwacht nu rond miljoen inwoners. Dat is bijna 1 miljoen meer dan de prognose van 10 jaar ervoor. Tegelijk met het stijgende aantal ouderen komen er ook snel meer alleenstaanden bij. De samenstelling van onze bevolking gaat de komende decennia flink overhoop. Bron CBS 21

22 Top 5 geboortelanden buitenlandse migranten Ontwikkeling aantal buitenlandse migranten Bron CBS in nederland geboren personen die terugkeren naar nederland vormen al jaren de grootste groep immigranten. in 2014 waren dit personen, 16% van de immigratie. Daarnaast kwam 13% uit polen. immigranten uit Syrië, Duitsland en de voormalige Sovjetlanden vormden elk 4% tot 5% van het totaal in in de loop van 2015 zien we het aantal Syriërs snel toenemen tot , vergelijkbaar met het aantal poolse immigranten. het aantal nederlandse spijtoptanten blijft ook in 2015 veruit de grootste groep. 1. Thermometer algemeen 22

23 23

24 2. Nieuwbouwmarkt in beeld Nieuw verkooprecord Projectontwikkelaars en bouwers kenden in het 4 e kwartaal 2015 een nieuw record. Bij elkaar verkochten zij woningen onder garantie. Een prachtige score, maar tegelijk was het niet meer dan een op het nippertje record. Het was 1% meer dan in het zelfde kwartaal een jaar eerder. Sinds vorig jaar zomer lijkt de groei er in één keer uit. Op jaarbasis en gerekend over de volle vier kwartalen was 2015 niettemin een prachtig verkoopjaar. Het jaar 2015 is afgesloten met in totaal verkochte nieuwbouwwoningen. Dat is een stijging van 29% ten opzichte van de verkochte nieuwe woningen van Een mooie sprong voorwaarts dus, zeker ook als we nog iets verder terugkijken naar 2013 waarin de gezamenlijke ontwikkelaars en bouwers in Nederland niet verder kwamen dan een schamele verkochte nieuwe woningen. De woningmarkt is lang één doffe ellende geweest. Het dieptepunt werd bereikt in het voorjaar van 2013 toen de gemiddelde verkoop amper boven de duizend nieuwe woningen per maand uitkwam. Aanvankelijk werd gevreesd dat de verkoop verder zou wegglijden, maar gelukkig is die voorspelling niet uitgekomen. Gaandeweg de zomer van 2013 trok de verkoop aan, waarbij elk halfjaar weer beter was dan het voorgaande. Sinds de zomer van 2015 zien we echter weer een kentering, omdat de verkoop zich vanaf dat moment lijkt te stabiliseren rond de woningen per maand. Het 4 e kwartaal van 2015 viel eerlijk gezegd tegen. Gegeven de extreem lage hypotheekrente en het fantastische consumentenvertrouwen had een 10% hogere verkoop meer voor de hand gelegen. De verklaring hiervoor ligt in het feit dat het stuwmeer van mensen met verhuisplannen inmiddels aardig begint leeg te lopen. Deze mensen zijn dus verhuisd. Ook spelen de problemen bij het verkrijgen van een hypotheek veel potentiële kopers parten. Dat geldt vooral voor jongeren, en blijft de problematiek rond de restschulden hardnekkig. Een knelpunt dat specifiek nog bij nieuwbouw speelt, is het gebrek aan aanbod en bouwlocaties. NVB verwacht op korte termijn weinig verandering. De hypotheekrente blijft voorlopig laag en ook het gunstige consumentenvertrouwen zal nog wel enige tijd aanhouden. Dankzij deze sterke troeven houdt de woningmarkt voorlopig de wind in de rug. Voor heel 2016 rekenen wij op een aantal van à verkopen van nieuwe woningen. Risicofactoren zijn er echter ook. Veel EU-landen zitten nog steeds met, naar euronormen, relatief stevige overheidstekorten. Dit gevoegd bij remmende factoren zoals de groeivertraging in China en de dreigende rentestijging in de VS, maakt dat we in Europa dubbel waakzaam moeten zijn. Vroeg of laat komt het moment dat de ECB bovendien de rente weer een keer zal verhogen. In hoeverre de woningmarkt en de bouw op dat moment zullen zijn voorbereid, de tijd zal het leren. 2. nieuwbouwmarkt 24

25 Aantal verkochte woningen nieuwbouw koopwoningen, per maand volgens Woningborg en SWK (op basis van verleende garantiecertificaten) Bronnen Swk en woningborg ontwikkeling aantallen verkopen en aanmeldingen verkochte en aangemelde nieuwe koopwoningen, per jaar bij SWK en Woningborg Aangemeld Verkocht 2015 was een mooi jaar voor ontwikkelaars en bouwondernemers. in alle kwartalen van het jaar verkochten zij meer woningen dan in Vooral de eerste twee kwartalen sprongen er uit met prachtige verkoopplussen. het laatste kwartaal bleef echter sterk achter en kwam niet verder dan een schamele 1% groei ten opzichte van het laatste kwartaal een jaar eerder. er werden in 2015 circa 600 minder nieuwe woningen aangemeld dan er werden verkocht. Bronnen Swk, woningborg, (*) Vanwege invoering giw-isso in 2007 zijn er vlak voor de jaarwisseling 2006/2007 even buitenproportioneel veel woningen aangemeld. 25

26 Verkoopstijging breed gedragen De verkoopstijging in 2015 wordt breed gedragen. Om te beginnen zijn de verkopen in alle provincies gestegen. Daarnaast valt op dat ook de woningen in het hogere segment meer in trek raken. In alle Nederlandse provincies is vorig jaar het aantal verkochte nieuwe woningen gestegen. Maar in de provincies waarvan de verwachtingen doorgaans het meest bescheiden zijn, waren de verkoopstijgingen het hoogst. Zo wisten Zeeland, Friesland, Drenthe en Limburg stijgingen van maar liefst 67% tot 82% neer te zetten ten opzichte van De randstad staat er om bekend een populair woongebied te zijn, maar moest het afgelopen jaar genoegen nemen met relatief kleine stijgingspercentages, variërend van 7% voor Noord-Holland, 14% voor Utrecht en 30% voor Zuid-Holland. In 2015 waren van iedere 100 verkochte nieuwe woningen er 53 afkomstig uit de drie randstad-provincies (Utrecht, Noorden Zuid-Holland). Tien jaar eerder waren dat er nog 55. Kortom, het marktaandeel van de randstad is gekrompen! Zorgelijk is het, dat juist in het deel van het land waar de woningvraag het grootst is - de randstad - een voldoende planaanbod niet of onvoldoende van de grond komt door planologische restricties. Niet voor niets dat er in en rond enkele grote steden binnen de randstad alweer sprake is van oververhitting. Terecht hield Ger Hukker, voorzitter van de NVM, recent een pleidooi voor actie in die oververhitte gebieden: Wat we hier nodig hebben is bluswater in de vorm van meer nieuwbouw. 23% verkopen betreft appartementen Opvallend is dat de verkoop steeds meer opschuift in de richting van eengezinswoningen. In 2015 blijken van iedere 100 verkochte nieuwbouw woningen er 77 een eengezinswoning te zijn en 23 een appartement. Enkele jaren terug was de verhouding nog 38 appartementen en 62 eengezinswoningen. Uit angst voor onverkoopbare projecten hebben marktpartijen de appartementenmarkt de laatste jaren massaal de rug toegekeerd. Het aanbod van nieuwe appartementen bevindt zich daardoor in een dalende tendens. Dit verklaart gelijk het bescheiden aandeel van appartementen bij de huidige verkoop. Even opvallend is dat starters niet langer alleen de kar trekken, en dat andere groepen inmiddels aanhaken. Dit geldt allereerst voor de groep huurders, die interesse tonen in een koopwoning. Zij worden hierbij geholpen door het huurbeleid van de regering. Veel huurders beseffen dat kopen - ook door de combinatie van lage huizenprijzen en lage hypotheekrente - relatief steeds goedkoper is geworden ten opzichte van huren. Bovendien is er weinig aanbod van huurwoningen in het segment van 700 tot 900 huur per maand. Voorts tonen doorstromers meer interesse. Het feit dat het aandeel vanaf drie ton in de verkoop is gestegen van 20% naar 23% is een illustratie van deze ontwikkeling. 2. nieuwbouwmarkt 26

27 Aantal verkochte woningen per provincie nieuwbouw koopwoningen, per jaar groningen Friesland drenthe overijssel gelderland utrecht Flevoland noord-holland Zuid-holland Zeeland noord-brabant limburg nederland totaal Bronnen woningborg, Swk (2012 t/m 2015) en monitor nieuwe woningen (tot 2012) ontwikkeling aantal verkopen nieuwbouw koopwoningen, naar mate van verstedelijking, per jaar (*) grootstedelijk (2015 (*) : 43%) middenstedelijk (2015 (*) : 30%) overig/dorp (2015 (*) : 27%) in 2015 waren van iedere 100 verkochte nieuwe woningen er 53 afkomstig uit Utrecht en noord- en Zuid-holland. Tien jaar eerder waren dat er nog 55. het marktaandeel van de randstad is dus gekrompen! Zorgelijk is het, dat juist in het deel van het land waar de woningvraag het grootst is, het planaanbod onvoldoende van de grond komt. om dezelfde reden wist de (grote) stad z n aandeel in de verkoop in 2015 niet uit te breiden. Bron monitor nieuw woningen, (*) jaarindicatie

28 Aantal nieuwe woningen in aanbod daalt snel Met de stijging van het aantal transacties slinkt de voorraad nieuwe woningen in het aanbod snel. Dientengevolge begint de woningmarkt op een aantal plekken al weer ongezonde trekken te vertonen. Op die plekken is al weer schaarste. In het 4 e kwartaal 2015 stonden er naar schatting nieuwe woningen aangeboden. Dat zijn er minder dan een jaar eerder en bijna minder dan aan het begin van de crisis. Het aanbod bevindt zich hiermee in een snel dalende tendens. Het is zelfs terug op een niveau dat voor het laatst in 2000 gezien werd. De keuze voor potentiële kopers is navenant snel minder geworden. In het 4 e kwartaal 2015 kon de gemiddelde consument op enig moment nog kiezen uit 4 woningen, terwijl er dat een paar jaar eerder nog 11 waren. De NVB drukt dit uit met de krapte-indicator. Wanneer deze indicator op 5 à 6 uitkomt, spreken we van een evenwichtige markt. Bij een lagere uitkomst - zoals nu - spreken we van een krappe markt. hardste daling (-31%). Van de eengezinswoningen daalde het aanbod in een jaar tijd met 3% nauwelijks. Dit enorme verschil hangt samen met het verschil in vertrouwen. Ontwikkelaars hebben nog altijd (veel) meer vertrouwen in eengezinswoningen dan in appartementen. Tijdens de crisisjaren, toen de appartementenmarkt tot stilstand kwam, werden oude appartementenprojecten zelfs even helemaal van de markt gehaald. Daarvoor in de plaats kwamen nieuwe en aan de crisis aangepaste plannen, maar ook deze werden mondjesmaat en pas na uitvoerige analyses op de markt gebracht. En ook nu nog zijn veel ontwikkelaars huiverig met de ontwikkeling van nieuwe appartementen. Niet altijd terecht overigens, want de vraagen aanbodverhoudingen zijn intussen danig veranderd. Na een lange periode van alleen maar moeizame verkopen en hoge aanbodcijfers is deze ontwikkeling toe te juichen. Dit neemt niet weg dat er een ander gevaar op de loer ligt. En dat is schaarste. Het is de uitdaging nu niet door te schieten waardoor op steeds meer plekken oververhitting ontstaat. Dit begint wel een serieus probleem te worden, zeker nu bekend is dat de Nederlandse bevolking harder groeit dan eerder werd voorzien. In vergelijking met een jaar eerder staan er 12% minder nieuwe woningen in het aanbod. Appartementen kenden de Theoretisch gezien zou het nu 4,4 maanden duren om het aanbod van nieuwe appartementen van het 4 e kwartaal 2015 te verkopen, aannemende dat er geen nieuw aanbod bijkomt. Op het dieptepunt van de crisis was dit nog bijna 13 maanden. Bij eengezinswoningen vergt het nu circa 3,5 maanden en dat is nagenoeg even veel dan een paar jaar terug. De verschillen tussen eengezinswoningen en appartementen zijn dus kleiner geworden. Gelijktijdig hiermee zijn de kansen van appartementen voor ontwikkelaars gegroeid. 2. nieuwbouwmarkt 28

29 Aantal woningen in aanbod nieuwbouw koopwoningen, per kwartaal volgens Monitor (*) (in aantallen woningen) eengezinswoningen appartementen Bron monitor nieuwe woningen, (*) weergave per 1 e van elk kwartaal in vergelijking met een jaar eerder staan er 12% minder nieuwe woningen in het aanbod. Appartementen kenden de hardste daling (-31%). Van de eengezinswoningen daalde het aanbod in een jaar tijd met 3% nauwelijks. Dit enorme verschil hangt samen met het verschil in vertrouwen. ontwikkelaars hebben nog altijd meer vertrouwen in eengezinswoningen dan in appartementen. 29

30 krapte-indicator hoeveel keuze heeft de consument? nieuwbouw koopwoningen, per kwartaal (*) Stijging: ruimere markt Daling: krappere markt eengezinswoningen Evenwichtslijn appartementen Evenwichtslijn Bron monitor nieuwe woningen (*) weergave per 1 e van elk kwartaal De nieuwbouw woningmarkt begint op een aantal plekken ongezonde trekken te vertonen. op die plekken is namelijk al weer schaarste. in het 4 e kwartaal 2015 kon de gemiddelde consument op enig moment kiezen uit 4 à 5 nieuwbouwwoningen, terwijl er dat een paar jaar eerder nog 11 waren. De nvb drukt dit uit met de krapte-indicator. wanneer deze indicator op 5 à 6 uitkomt, spreken we van een evenwichtige markt. Bij een lagere uitkomst - zoals nu - spreken we van een krappe markt. De keuze bij appartementen is nog altijd wel wat hoger dan bij eengezinswoningen. 2. nieuwbouwmarkt 30

31 ontwikkeling aantal woningen in aanbod naar bouwtype en per provincie (januari-standen), nieuwbouw koopwoningen (*) Totaal Rendement eengezinswoningen groningen Friesland Drenthe overijssel gelderland utrecht Flevoland noord-holland Zuid-holland Zeeland noord-brabant limburg Grootstedelijk Totaal appartementen groningen Friesland Drenthe overijssel gelderland utrecht Flevoland noord-holland Zuid-holland Zeeland noord-brabant limburg Grootstedelijk Overig Totaal Bron monitor nieuwe woningen (*) januaristanden het meeste aanbod is traditioneel te vinden in Zuid-holland. maar in deze provincie worden dan ook al jarenlang de meeste verkooptransacties genoteerd. groningen en Drenthe tellen het minste aanbod. 31

32 Verkooptijd opnieuw lager De verkooptijden van de verkochte nieuwe woningen zijn in een jaar tijd met 11% gedaald. De gemiddelde verkooptijd is in het 4 e kwartaal 2015 uitgekomen op 173 dagen. De eengezinswoning staat binnen de nieuwbouw bekend als het snelst verkochte woningtype. ook in het afgelopen jaar maakte dit woningtype deze reputatie waar, met een gemiddelde verkooptijd van 129 dagen. De verkooptijd van het appartement vergt meer tijd en bedraagt 353 dagen. regionaal en naar woningtype zijn er grote verschillen. Verhoudingsgewijs de kortste tijden worden in Drenthe, Flevoland en noord-holland genoteerd, maar afhankelijk van regio, project en prijsstelling kunnen de verschillen van kwartaal op kwartaal buitengewoon groot zijn. Zeeland en Zuid-holland noteerden in het 4 e kwartaal 2015 de langste tijden. niet langer gaan starters aan kop, maar zien we nu juist de kortste verkooptijden in het middensegment van tot overigens lijken de verschillen tussen de verschillende prijsklassen snel kleiner te worden. het illustreert de situatie dat de woningen in het hogere segment ook meer in trek raken. nodig hebben om verkocht te raken dan eengezinswoningen. niettemin lijken de verschillen met eengezinswoningen ook in dit opzicht wel kleiner te worden. Vaak wordt gedacht dat oplopende verkooptijden duiden op een verslechtering van de markt en dat afnemende verkooptijden een signaal van marktverbetering zijn. hoe juist dat op zich ook is, toch hoeft deze conclusie niet altijd te gelden. Stel de volgende situatie: er worden meer huizen verkocht, óók de huizen die al lang in de verkoop staan. op zo n moment stijgen de geregistreerde verkooptijden niet omdat het slecht gaat, maar omdat het beter gaat en dus eindelijk het lastige aanbod verkocht wordt. het blijft dus altijd nodig om de dynamics achter de gemeten tijden in de gaten te houden. Dit kan bijvoorbeeld de verklaring zijn, dat een als sterk bekende staande provincie Utrecht een verkooptijd van gemiddeld 370 dagen bij appartementen noteert, terwijl Drenthe mooi scoort met gemiddeld slechts 121 dagen voor de verkoop van appartementen. Daarnaast valt op dat appartementen meer tijd 2. nieuwbouwmarkt 32

33 Verkooptijden verkochte woningen in dagen, nieuwbouw bij verschillende prijsklassen, per kwartaal alle nieuwe woningen < > Bron monitor nieuwe woningen, bewerking otb Verkooptijden verkochte woningen in dagen, nieuwbouw per provincie 2015 alle nieuwe woningen nederland (173) op het dieptepunt van de crisis vergde het gemiddeld 13 maanden om nieuwe woningen verkocht te krijgen. halverwege 2013 volgde de omslag. inmiddels is de gemiddelde verkooptijd gezakt naar dagen Bron monitor nieuwe woningen, bewerking otb 33

34 Verkooptijden verkochte appartementen in dagen, nieuwbouw bij verschillende prijsklassen, per kwartaal nieuwe appartementen < > Bron monitor nieuwe woningen, bewerking otb Verkooptijden verkochte appartementen in dagen, nieuwbouw per provincie 2015 (*) nieuwe appartementen nederland (353) De verkooptijd van nieuwe appartementen vergt gemiddeld 353 dagen om verkocht te raken. hoewel een mooie verbetering ten opzichte van enkele jaren terug, is het wel meer dan eengezinswoningen nodig hebben. Bron monitor nieuwe woningen, bewerking otb (*) door kleine verkoopaantallen kunnen schommelingen groot zijn 2. nieuwbouwmarkt 34

35 Verkooptijden verkochte eengezinswoningen in dagen, nieuwbouw bij verschillende prijsklassen, per kwartaal nieuwe eengezinswoningen < > Bron monitor nieuwe woningen, bewerking otb Verkooptijden verkochte eengezinswoningen in dagen, nieuwbouw per provincie 2015 nieuwe eengezinswoningen nederland (129) De eengezinswoning staat binnen de nieuwbouw bekend als het snelst verkochte woningtype. en ook in het afgelopen jaar maakte dit woningtype deze reputatie waar, met een gemiddelde verkooptijd van 129 dagen. Bron monitor nieuwe woningen, bewerking otb. (*) 35

36 Nu ook enige beweging in de prijzen Nieuwe woningen gaan niet alleen sneller van de hand, verkopers krijgen ook langzaam meer grip op de prijzen die zij aan kopers berekenen. De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte nieuwe woningen is in het 4 e kwartaal 2015 volgens de registratie van Woningborg met 6% gestegen in vergelijking met een jaar eerder. Dit lijkt evenwel mooier dan het is, omdat er tegelijkertijd verhoudingsgewijs meer grote en luxe woningen zijn verkocht. Dit flatteert uiteraard het prijsplaatje. Regionaal zijn er enorme verschillen. De hoogste prijzen worden in Utrecht betaald, gevolgd door Noord- en Zuid- Holland, alhoewel ook Zeeland in het afgelopen jaar een aardig partij meeblies als het gaat om de prijzen. Deels heeft dit met de relatief (luxe) verkoopsamenstelling in Zeeland te maken. De prijs van de gemiddeld verkochte nieuwbouwwoning is in het laatste kwartaal van 2015 uitgekomen op Dit is nog bijna 15% onder het niveau bij de start van de crisis, maar wel 14% hoger dan op het dieptepunt. De registratie van de Monitor komt altijd tot iets andere (en doorgaans hogere) prijzen dan de registratie van Woningborg. Volgens de Monitor is het gemiddelde nieuwbouwhuis vorig jaar verkocht voor , ongeveer 6% meer dan een jaar eerder. De hoogste prijzen worden opnieuw genoteerd in de grootstedelijke gebieden. 2. nieuwbouwmarkt 36

37 ontwikkeling verkoopprijzen in euro s, nieuwe koopwoningen, volgens Woningborg Bron woningborg prijsontwikkeling per provincie, verkoopprijzen nieuwe koopwoningen volgens Monitor Nieuwe Woningen, in euro s Totaa groningen Friesland Drenthe overijssel gelderland utrecht noord-holland Zuid-holland Zeeland noord-brabant limburg Flevoland Grootstedelijk Overig Totaal Bron monitor nieuwe woningen De gemiddelde verkoopprijs van de verkochte nieuwe woningen is in het 4 e kwartaal 2015 gestegen met zo n 6% in vergelijking met een jaar eerder. Dit lijkt indrukwekkender dan het is. er werden namelijk tegelijkertijd meer grote en luxe woningen verkocht. Dit heeft het prijsplaatje behoorlijk geflatteerd. Regionaal zijn er grote verschillen. 37

38 23% is duurder dan drie ton Ongeveer 23% van de nieuwe koopwoningen is in 2015 verkocht voor meer dan euro, tegen nog 20% in het jaar ervoor. Gedurende de crisis concentreerde de belangstelling van kopers zich op de goedkope prijsklassen, maar inmiddels groeit het aandeel in de verkoop van de overige prijsklassen juist het hardst. Jonge kopers ondervinden steeds meer moeite om een woning te kopen. Het aandeel van kopers jonger dan 35 jaar daalt dienaangaande. We moeten beseffen dat ingeval van een rentestijging jongeren nóg meer moeite zullen ondervinden bij het rondkrijgen van de hypotheek. Dit maakt het starterssegment tot het meest kwetsbare segment. Sector staat voor innovatieslag Het simpele feit, dat de prijzen van de verkochte nieuwbouwwoningen nog altijd 15% lager zijn dan bij de start van de crisis, geeft te denken. Toen noteerde de hypotheekrente 5½% tegen 2% nu. Kennelijk is de woningmarkt er niet in geslaagd uit die enorme rentedaling munt te slaan. Dit heeft te maken met de strengere financieringsvoorwaarden. Deze hebben een enorme rem gelegd op het herstel. Zodra de hypotheekrente stijgt wordt dit knellende effect helaas nóg groter. Alleen door innovatie en efficiënter samenwerken kan de sector met succes hierop anticiperen. Toegegeven, hier praten we in de sector niet graag over. Maar hoewel de kans op prijsdalingen op de woningmarkt klein zijn, zijn ze ook niet 100 procent uit te sluiten. De Nibud-leennormen laten zien hoeveel hypotheek kopers kunnen krijgen ingeval de hypotheekrente naar 5% stijgt. Bij inkomens tot daalt het maximaal toegestane hypotheekbedrag in zo n situatie met gemiddeld euro. Bij hogere inkomens gaat het om bedragen van zelfs of meer dat zij in zo n situatie maximaal minder lenen. De grote uitdaging waar de sector de komende tijd voor staat, is dus de kostprijs zo laag mogelijk te houden. Dat is niet eenvoudig, omdat partijen aan de inkoopkant na jaren van crisis het nu komen ophalen. Kostenstijgingen van 5 à 8% voor sommige materialen en diensten zijn niet langer uitzondering. Het gevaar is groot dat veel projecten binnenkort stranden omdat zij financieel niet meer rond te krijgen zijn. Dit probleem zal snel groter worden zodra de rente stijgt en de klant dus minder geld van de bank krijgt bij de financiering van z n huis. Ook zien we inmiddels een aantal gemeenten de grondprijzen alweer verhogen tot grondquotes van soms 40% of meer. Zoals in veel andere bedrijfstakken al jaren gangbaar is, is het dus de grote uitdaging om de klant in zijn perceptie een beter product aan te bieden tegen een scherpere prijs. Wie vandaag de dag een auto koopt vindt het normaal dat zijn nieuwe auto beter, sneller, comfortabeler en vooral zuiniger is dan het vorige model en dat tegen een lagere prijs. Dezelfde eisen zullen ook voor de woningbouw gaan gelden. Vandaar dat diverse leden van NVB inmiddels de handschoen hebben opgepakt en samen met hun comakers bezig zijn om tot een efficiënter en innovatiever ontwikkel- en bouwproces te komen. Maximalisatie van de klantwaarde staat hierbij centraal. 2. nieuwbouwmarkt 38

39 ontwikkeling prijsklassen verkochte woningen 2015 vergeleken met 2008 (vlak vóór crisis) (aandeel prijsklassen in %) Bron monitor nieuwe woningen 39

40 Volop werk voor productiebedrijven Na ruim zes zeer moeizame jaren profiteren nu ook de productiebedrijven op de woningmarkt volop van het herstel. De verkoop van nieuwe koopwoningen is ruimschoots verdubbeld vergeleken met het dieptepunt. Zoiets werkt met enige vertraging door in de bouwproductie. Gelijktijdig zijn de opdrachten voor nieuwe huurwoningen aangetrokken. Naar de waarneming van NVB heeft de bouwproductie van huur- en koopwoningen eind 2014/begin 2015 (in termen van gereedgekomen woningen) z n absolute dieptepunt bereikt; ergens is toen op jaarbasis het all-time-low getal van opleveringen aangetikt. Sindsdien trekt de productie aan, en ook voor dit jaar (2016) staan de seinen op groen. NVB verwacht voor heel 2016 een bouwproductie van ongeveer huur- en koopwoningen. Allereerst zorgt de toegenomen verkoop van nieuwe koopwoningen voor meer bouwproductie. Daarnaast stijgen sinds enige tijd ook de opdrachten voor de bouw van nieuwe huurwoningen weer. In 2015 zijn in totaal voor huur- en koopwoningen naar schatting bouwvergunningen verleend. Dat zijn er ruim twee keer zoveel als op het dieptepunt in Niettemin is de grote groei er wel uit, zo lijkt het. Zagen we tot halverwege 2015 nog grote sprongen in de procentuele groei van het aantal verleende bouwvergunningen, nadien is de fut er uit en zien we een stabilisatie op jaarbasis rond de bouwvergunningen. Een nieuwbouwwoning waarvoor de vergunning wordt afgegeven, wordt meestal pas later, doorgaans één tot anderhalf jaar later, opgeleverd. Een bouwvergunning vertaalt zich dus niet ogenblikkelijk in meer werk voor de aannemer. Bovendien is er altijd een relatief klein percentage dat afvalt en dus nooit tot productie leidt. Deze mechanismen zorgen er voor dat dit jaar (2016) een woningbouwproductie van om en nabij de opleveringen haalbaar moet zijn, waarna de productie hoogstwaarschijnlijk (bij de huidige inzichten) zal gaan stabiliseren tot licht zal groeien. Het aandeel koopwoningen is ongeveer twee derde. 2. nieuwbouwmarkt 40

41 ontwikkeling bouwvergunningen in aantallen woningen, nieuwbouw, huur en koop, voortschrijdende jaartotalen totaal, huur- en koopwoningen alleen koopwoningen Bron CBS Na ruim zes moeizame jaren profiteren nu ook de productiebedrijven op de woningmarkt van het herstel. De verkoop van nieuwe koopwoningen is ruimschoots verdubbeld vergeleken met het dieptepunt. en zoiets werkt met vertraging door in de bouwproductie. gelijktijdig zijn de opdrachten voor nieuwe huurwoningen aangetrokken. niettemin lijkt sinds de zomer van 2015 de fut er wel wat uit. 41

42 Particulier opdrachtgeverschap Eigen bouw is een hit. Zowel in Amsterdam als in Den Haag liggen potentiële huizenkopers voor de deur als er bouwkavels te koop worden aangeboden. met deze woorden wilde minister Blok in 2013 de bouw nog moed inpraten. maar wie de feiten kende, landde gauw op aarde. inmiddels gaat het ook voor deze tak van sport beter. Aanmerkelijk beter zelfs. Jarenlang waren gemeenten en marktpartijen terughoudend bij deze vorm van bouwen. ongetwijfeld heeft dat een grote rol gespeeld bij de zwakke trend van de laatste decennia. De jaren 2014 en 2015 waren voor de kavelbouwer - net als voor de projectmatige bouw - jaren van prachtig herstel. in heel 2015 werd naar schatting voor bijna kavelbouwers een vergunning afgegeven, 39% meer dan in het jaar ervoor en zelfs 78% meer vergeleken met een speciale vorm van particulier opdrachtgeverschap is het collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo); een groep mensen die samen het initiatief nemen tot woningbouw. Sommige gemeenten denken hierin een mogelijkheid te zien tot kostenreductie en richten zich daarbij speciaal op het (goedkope) basissegment. marktpartijen waarschuwen dat deze vorm van bouwen, door o.a. het (uitvoerige) overleg en de hoge risico s tot afhaken van klanten niet goedkoop maar juist relatief duur is. niettemin ziet nvb wel een groeiend aantal marktpartijen investeren in vormen van cpo, echter dan vooral in het hogere segment van de markt, waar de voordelen van maatwerk voor de kopers opwegen tegen de hogere kosten. nvb heeft de verwachting, dat door de hedendaagse eisen die aan marketing en het in de huid kruipen van de klant worden gesteld, het particulier opdrachtgeverschap, zowel de gewone als de collectieve vorm, marktaandeel moet kunnen gaan winnen. Zeker nu de markt breed aan het herstellen is, waarbij recent ook het hogere segment aanhaakt, biedt mogelijkheden hiertoe. 2. nieuwbouwmarkt 42

43 Aantal vrije kavels voor nieuwbouw, op basis van verleende bouwvergunningen in aantallen woningen (*) Bron CBS verleende bouwvergunningen, bewerking otb (*) jaarschatting 2015 ontwikkeling vrije kavels nieuwbouw, op basis van verleende bouwvergunningen in aantallen woningen en in % van aantallen groningen % % 90 6% % Friesland % % % % Drenthe % % % % overijssel % % % % gelderland % % % % utrecht 193 9% 130 5% 300 8% 295 6% noord-holland 417 7% % 663 9% 999 9% Zuid-holland 428 7% % 648 7% 819 8% Zeeland % % % % noord-brabant % % % % limburg % % % % Flevoland % % % % Totaal % % % % Bron CBS verleende bouwvergunningen, bewerking otb (*) jaarschatting 2015 nvb handhaaft de verwachting, dat door de hedendaagse eisen die aan marketing en het in de huid kruipen van de consument worden gesteld, het particulier opdrachtgeverschap, zowel de gewone als de collectieve vorm, verder marktaandeel moet kunnen winnen. 43

44 Grondprijzen steeds hoger in tijden van beperkte vraag en relatief lage huizenprijzen liggen bescheiden grondprijzen voor de hand. Althans in normale marktsituaties zou dat het geval moeten zijn. maar de woningmarkt in nederland is geen vrije markt. De overheid heeft een enorme invloed. gemeenten stellen vaak de grondprijzen vast. en deze lijken een almaar groter aandeel in de koek op te eisen. het zou voor de hand moeten liggen. Bij stijgende huizenprijzen stijgen de grondopbrengsten en bij dalende huizenprijzen dalen de grondprijzen. De praktijk is evenwel weerbarstiger dan de leer. gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen liggen de prijzen van nieuwe woningen ruim 15% lager dan aan het begin van de crisis. Volgens de residuele rekenmethode zouden de grondprijzen dus al gauw de helft lager moeten zijn dan destijds. Toch is dit vrijwel nergens het geval. in 10 van de 12 provincies gelden in 2015 zelfs hogere grondprijzen dan vlak vóór de crisis! Één en ander illustreert hoe financieel exploitatie gedreven het grondbeleid in nederland nog altijd is. niet de volkshuisvesting, noch de marktwaarde is de bepalende kracht bij de vaststelling van de grondprijzen maar de maximalisatie van de grondopbrengst. Dit is een zorgelijke ontwikkeling wat overigens niet alleen bij de particuliere maar ook bij de professionele bouw voorkomt. gemeentelijke grondbedrijven hebben te vaak een hoge wenswaarde als het gaat om de grondprijzen, waarbij de realiteit gemakkelijk uit het oog verloren wordt. nieuwbouw blijft daardoor onnodig bij de bouwprogrammering achter. het is dat de lage hypotheekrente veel compenseert. maar wat als de rente weer stijgt? 2. nieuwbouwmarkt 44

45 grondprijzen vrije kavels in euro s per m 2, per jaar groningen Friesland Drenthe overijssel gelderland utrecht Flevoland noord-holland Zuid-holland Zeeland noord-brabant limburg Bron kadaster (*) jaarschatting 2015 het zou voor de hand moeten liggen. Bij stijgende huizenprijzen stijgen de grondprijzen en bij dalende huizenprijzen dalen de grondprijzen. maar de praktijk is weerbarstiger dan de leer. gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen liggen de prijzen van nieuwe woningen ruim 15% lager dan aan het begin van de crisis. Volgens de residuele rekenmethode zouden de grondprijzen dus al gauw de helft lager moeten zijn dan destijds. Toch is dit vrijwel nergens het geval. Sterker: in 10 van de 12 provincies gelden in 2015 hogere grondprijzen per m² dan vlak voor de crisis in

46 3. bestaande markt in beeld Woningmarkt houdt wind in de rug Het vertrouwen op de woningmarkt is terug. De vertrouwensindicator van de Vereniging Eigen Huis bereikte in het 4 e kwartaal 2015 met een waarde van 110 zelfs het hoogste niveau ooit. De combinatie van extreem lage rente, een relatief ruim woningaanbod en een in verhouding laag prijspeil, zorgde voor ouderwets veel enthousiasme bij makelaars. Vooral de reactie van de NVM was opmerkelijk en euforisch tegelijkertijd. De NVM-makelaars realiseerden in het 4 e kwartaal 2015 ruim transacties. En dat betekende volgens de NVM een prachtig recordaantal, mede omdat het marktaandeel van NVMmakelaars de laatste jaren sterk was toegenomen. staat tegenover dat het Kadaster de volledige bestaande markt registreert en de NVM dus slechts een (groot en groeiend) deel van deze markt. Beide statistieken zijn dus niet één op één vergelijkbaar, maar beide registraties tonen nu wel eenzelfde ontwikkeling, waarbij de groei van het aantal verkopen afvlakt. Ook het Kadaster maakte melding van prachtige cijfers, waarbij het aantal verkopen in 2015 over de hele linie beter was dan in Vooral het 2 e en 3 e kwartaal sprongen er in gunstige zin tussenuit. Het 4 e kwartaal was evenwel een aandachtspunt, omdat de procentuele groei in dat kwartaal duidelijk afvlakte. Volgens de registratie van het Kadaster ligt het aantal verkopen op jaarbasis echter nog altijd onder het niveau van vlak voor de crisis. In de jaren voorafgaand aan de crisis werden gemiddeld bestaande koopwoningen per jaar verkocht tegen in De cijfers van de NVM wijken altijd iets af van die van het Kadaster. Omdat de NVM enkele maanden eerder het verkoopproces volgt dan het Kadaster (dat zich louter baseert op de meldingen van de notarissen), zit de registratie van de NVM iets scherper bovenop de actualiteit. Daar Tijdens de crisis concentreerde de belangstelling van kopers zich in hoofdzaak op de goedkope prijsklassen. Maar momenteel groeit juist het aandeel in de verkoop van de overige (lees hogere) prijsklassen het sterkst. Zo zijn er in het 4 e kwartaal 2015 ruim 21% meer vrijstaande woningen verkocht in vergelijking met een jaar eerder. Hier staat tegenover dat jongere kopers meer moeite ondervinden om een woning te kopen dan ouderen. Het aandeel van kopers jonger dan 35 jaar daalt. Deze groep stelt de aanschaf van de eerste koopwoning steeds vaker uit, onder andere vanwege de strengere financieringsvoorwaarden. Ook het aandeel van het klassieke rijtjeshuis is verder afgenomen. Dit bedraagt nu minder dan 27% tegen nog ruim 30% in de gloriejaren van weleer. Deze afname lijkt overigens geen ontwikkeling in de waan van de dag te zijn, maar structureel omdat het klassieke gezin (vader, moeder en kinderen) over z n hoogtepunt heen lijkt. 3. bestaande markt 46

47 Aantal verkochte woningen bestaande koopwoningen, per kwartaal volgens Kadaster (*) Bron kadaster, bewerking otb (*) indicatie 4 e kwartaal 2015 ontwikkeling aantal verkopen naar woningtype in %, bij NVM makelaars Appartement (2015: 32%) hoekwoningen (2015: 28%) Tussenwoning (2015: 27%) Vrijstaand (2015: 14%) Bron nvm het vertrouwen op de woningmarkt is terug. De vertrouwensindicator van Vereniging eigen huis bereikte in het laatste kwartaal van 2015 met een waarde van 110 zelfs het hoogste niveau ooit. De combinatie van extreem lage rente, een relatief ruim woningaanbod en een in verhouding laag prijspeil, zorgde voor mooie verkoopcijfers èn voor het nodige enthousiasme bij makelaars. 47

48 Aantal verkochte woningen per provincie, bestaande koopwoningen, volgens Kadaster (*) groningen Friesland drenthe overijssel gelderland Flevoland utrecht noord-holland Zuid-holland Zeeland noord-brabant limburg nederland totaal Bron kadaster (*) jaarverwachting nvb 2015 ontwikkeling aantal verkopen per regio in %, bestaande koopwoningen, volgens kadaster (*) randstad (2015: 53%) Zuid-nederland (2015: 22%) oost-nederland (2015: 16%) noord-nederland (2015: 9%) Bron kadaster (*) jaarindicatie 2015 het hernieuwde optimisme straalt gunstig af op de verkopen. het herstel wordt breed gedragen. om te beginnen zijn de verkopen in alle provincies fors toegenomen. eerder concentreerde het herstel zich vooral in de randstad, maar gaandeweg het jaar 2015 zijn ook de andere delen van het land gaan profiteren. Daarnaast valt op dat ook de woningen in het hogere prijssegment weer in trek raken. 3. bestaande markt 48

49 ontwikkeling aantal woningen in aanbod bestaande koopwoningen, bij NVM makelaars Bron nvm krapte-indicator Hoeveel keuze heeft de klant aan bestaande koopwoningen, bij NVM makelaars, 2 e halfjaar 2015 (*) boven 5,5: ruime markt onder 5,5: krappe markt nederland (12) omdat er meer woningen worden verkocht dan er nieuw op de markt komen, daalt de voorraad te koop staande woningen. in januari 2016 staan er naar schatting bij nvm-makelaars bestaande woningen te koop. Dat is 14% minder dan een jaar eerder. het woningaanbod bevindt zich nu ruim drie jaar in een dalende tendens. kopers hebben dus minder keuze dan voorheen. Bron nvm (*) indicatie 2 e halfjaar

50 Elke regio profiteert Het hernieuwde optimisme straalt gunstig af op de verkopen. Het herstel wordt breed gedragen. Om te beginnen zijn de verkopen in alle provincies fors toegenomen. Eerder concentreerde het herstel zich vooral in de randstad, maar gaandeweg het jaar 2015 zijn ook de andere delen van het land gaan profiteren. Daarnaast valt op dat ook de woningen in het hogere prijssegment meer in trek raken. Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Iedere regio kent een andere woningmarkt. Niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod. Allerlei ontwikkelingen zoals bijvoorbeeld op demografisch, economisch of infrastructureel gebied hebben invloed. De NVM heeft om die reden de bestaande woningmarkt ingedeeld in 76 woningmarktgebieden. Tot voor kort ontwikkelden de randstad en de (overige) stedelijke gebieden zich beter dan de landelijke gebieden. Zeker binnen de ring van Amsterdam was al vrij snel sprake van oververhitting. En nog steeds gaat Amsterdam aan kop als de regio met de meeste dynamiek. Maar inmiddels zien we dat ook elders in het land het herstel is ingezet. De stad Groningen bijvoorbeeld kenmerkt zich door een bovengemiddelde dynamiek, en hetzelfde geldt voor steden als Rotterdam, Den Haag, Eindhoven en Enschede. Gebieden die qua dynamiek nog altijd wel (sterk) achterblijven zijn de noordoostelijke regio s van Noord-Brabant, het zuidoosten van Groningen en de regio Den Helder. Dalende trend in aanbod zet door Omdat er meer woningen worden verkocht dan er nieuw op de markt komen, daalt de voorraad te koop staande woningen. Begin 2016 staan naar schatting bij NVM-makelaars bestaande woningen te koop, 14% minder dan een jaar eerder. Het woningaanbod bevindt zich nu ruim drie jaar in een dalende tendens. Kopers hebben minder keuze dan voorheen. Enkele jaren geleden, op het dieptepunt van de crisis, konden potentiële kopers nog kiezen uit 25 tot 30 woningen. De markt was toen buitensporig ruim. Inmiddels is het aantal keuzemogelijkheden nagenoeg gehalveerd. Er is desondanks, landelijk gezien, vooralsnog geen sprake van een verkopersmarkt. Pas wanneer de keuze voor de koper is gezakt tot onder de zes, spreken we van een verkopersmarkt. Wel zijn er grote verschillen, zowel qua prijsklasse, woningtype en regio. Zo is inmiddels in enkele regio s al wel sprake van een (sterke) verkopersmarkt. Deze gebieden kenmerken zich doorgaans door een hoge mate van stedelijkheid, een hoog percentage aanbod dat snel verkocht wordt en als gevolg van de grote vraag onder een sterk opwaartse prijsdruk staan. Noord-Holland (met de dominantie van de Amsterdamse regio) is momenteel de meest krappe provincie van het land, gevolgd door de provincies Utrecht en Zuid-Holland. Zeeland, Friesland, Drenthe en Limburg hebben echter verhoudingsgewijs nog altijd (erg) veel woningen in het aanbod. Voor vrijstaande woningen is de markt eveneens vrij ruim, terwijl voor appartementen de keuze steeds beperkter is geworden. 3. bestaande markt 50

51 prijsontwikkeling Verkoopprijzen bestaande koopwoningen bij NVM makelaars per provincie, in euro s groningen Friesland drenthe overijssel gelderland utrecht Flevoland noord-holland Zuid-holland Zeeland noord-brabant limburg nederland Bron nvm ontwikkeling verkoopprijzen in euro van bestaande koopwoningen volgens Kadaster De transactieprijs van de gemiddelde verkochte bestaande koopwoning is in een jaar tijd volgens de registratie van de nvm met 5% gestegen. Voor de gemiddelde woning, die in het 4 e kwartaal 2015 werd verkocht, werd door kopers euro neergeteld. Bron kadaster, bewerking otb 51

52 Woningprijzen stijgen weer Verkopers krijgen langzaam meer grip op de onderhandeling met kopers. Dit zorgt voor hogere verkoopprijzen. De transactieprijs van de gemiddelde verkochte bestaande koopwoning is in een jaar tijd volgens de registratie van de nvm met 5% gestegen. Voor de gemiddelde woning, die in het 4 e kwartaal 2015 werd verkocht, werd door kopers euro neergeteld. De prijs van vrijstaande woningen nam het hardst toe met bijna 7%, maar de prijs van vrijstaande woningen daalde in de crisis ook sterker dan die van de andere woningtypen. er lijkt wat dat betreft sprake van een inhaalbeweging te zijn. Verder is volgens de nvm de toename van de prijs van appartementen opvallend. in een jaar tijd nam de prijs met ruim 5% toe. het is het gevolg van de snel verkrappende markt voor appartementen, vooral in de grootstedelijke regio s. het kadaster is nauwelijks minder enthousiast in z n verslaglegging dan de nvm. Vergeleken met een jaar eerder registreert het kadaster over het 4 e kwartaal 2015 een prijsstijging van de verkochte bestaande koopwoningen van 4%. het verschil met de 5% prijsstijging van de NVM heeft alles te maken met (iets) andere definities. op zich prachtige cijfers, maar we moeten beseffen dat de registraties van zowel de nvm als het kadaster een (te) geflatteerde weergave bieden van de werkelijke (voor kwaliteitsverschillen geschoonde) prijsstijging. immers, in een tijd dat er meer grote en luxe woningtypes verkocht worden, zoals nu, beïnvloedt dat vanzelf de gemiddelde verkoopprijs. Anders gezegd, juist omdat het luxe segment krachtig aantrekt, zorgt dat voor een geflatteerd beeld van de werkelijke prijsontwikkeling. De zogeheten prijsindex van het CBS is wat dat betreft een zuiverder statistiek. Anders dan de beide andere statistieken registreert deze namelijk wel voor kwaliteitsverschillen. Aldus gecorrigeerd liggen de prijzen in het 4 e kwartaal 2015 ongeveer 3% hoger dan in dezelfde periode een jaar eerder, en nog altijd ruim 16% lager dan in augustus 2008, vlak voordat de crisis inzette. het enthousiasme van makelaars en banken over de weer snel stijgende prijzen behoeft dus enige nuance. Alles bij elkaar stelt de prijsstijging, landelijk gezien, dus nog weinig voor. Zeker in aanmerking genomen dat sinds augustus 2008 de hypotheekrente meer dan gehalveerd is, van 5½% toen naar 2% nu, had een grotere prijsstijging meer voor de hand gelegen. het is dat we met z n allen zo verschrikkelijk graag de woningmarkt omhoog praten, maar vergeleken met het dieptepunt (juni 2013) is de geschoonde prijsindex in totaal met amper 6% gestegen (zie ook pagina 55). 3. bestaande markt 52

53 prijsontwikkeling per woningtype, in euro s, verkoopprijzen bestaande koopwoningen bij NVM makelaars vrijstaande woningen Tussenwoningen Bron nvm Alle woningtypen in de bestaande markt deden vorig jaar mee met de prijsstijging. De prijs van vrijstaande woningen nam het hardst toe met bijna 7%, maar de prijs van vrijstaande woningen daalde in de crisis ook sterker dan die van de andere woningtypen. 53

54 prijsontwikkeling per woningtype, in euro s, verkoopprijzen bestaande koopwoningen bij NVM makelaars appartementen hoekwoningen Bron nvm Volgens de nvm is ook de toename van de prijs van appartementen opvallend. in een jaar tijd nam de prijs met ruim 5% toe. het is het gevolg van de snel verkrappende markt voor appartementen, vooral in de grootstedelijke regio s. 3. bestaande markt 54

55 prijsindex geschoond voor kwaliteitsverschillen, bestaande koopwoningen, index 2010 = 100, volgens CBS Regio west-nederland Zuid-nederland oost-nederland noord-nederland Woningtype Appartement eengezinswoning Bron CBS (op basis cijfers kadaster) De prijsindex van het CBS is gebaseerd op materiaal van het kadaster en is eigenlijk de meest zuivere statistiek. Anders dan de andere statistieken registreert deze namelijk wel voor kwaliteitsverschillen. Aldus gecorrigeerd liggen de prijzen in 4 e kwartaal % hoger dan een jaar dan in dezelfde periode een jaar eerder, en nog altijd ruim 16% lager dan in augustus 2008, vlak voordat de crisis inzette. 55

56 Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet iedere regio kent een andere woningmarkt. niet alleen wat betreft de samenstelling van de woningvoorraad, maar ook wat betreft het krachtenveld van vraag en aanbod en wat dat betekent voor de prijsontwikkeling. nederland is op wereldschaal een klein land, maar ook een land met grote regionale prijsverschillen. De hoogste prijzen worden genoteerd in Utrecht en noord-holland, gevolgd door noord-brabant en gelderland. hekkensluiters zijn groningen, Friesland en Flevoland. Toch geeft deze rangorde (overzicht hieronder) geen optimaal beeld, omdat het op geen enkele manier corrigeert voor kwaliteitsverschillen. het gooit alle huizen op één hoop zonder rekenschap te geven van de vaak grote verschillen in samenstelling van de woningvoorraad. om daarom een (iets) zuiverder vergelijking te krijgen, bieden de overzichten op de pagina s 58 en 59, waarbij per woningtype de regionale prijzen staan weergegeven, een beter beeld. ook een vergelijking per m² woonoppervlak kan in dit opzicht verhelderend zijn. (pagina 57). opvallend is dat Amsterdam vooralsnog de enige nederlandse regio is, waar de prijzen al weer hoger zijn dan in De meeste andere regio s liggen nog altijd (aanzienlijk) lager dan vlak voor de crisis. prijsniveau 2015 bestaande koopwoningen mediane verkoopprijzen per regio, volgens NVM alle woningen De prijsverschillen tussen de regio s zijn groot. De hoogste prijzen worden genoteerd in Utrecht en noordholland, gevolgd door gelderland en Zuid-holland. hekkensluiters zijn groningen, Friesland en Flevoland. Toch geeft deze rangorde geen optimaal zuiver beeld, omdat het niet corrigeert voor kwaliteitsverschillen. het gooit alle huizen bij wijze van spreken op één hoop, zonder rekenschap te geven van de soms grote kwaliteitsverschillen. tot tot tot tot vanaf Bron nvm 3. bestaande markt 56

57 Duurste en goedkoopste regio s prijsontwikkeling per m 2 woonoppervlak, bestaande woningen, bij NVM makelaars 10 Duurste Totaal RendementStart Start crisis (zomer 2008) prijs per m 2 1 Amsterdam e.o Bunnik/Zeist Zuid Kennemerland Het Gooi Leiden e.o Barneveld e.o Bollenstreek Nunspeet e.o Utrecht Woerden Gemiddeld '10 Duurste' e halfjaar 2015 prijs per m 2 1 Amsterdam e.o Zuid Kennemerland Bunnik Zeist Het Gooi De bollenstreek Utrecht e.o Leiden e.o Haarlemmermeer Woerden e.o Delft e.o Gemiddeld '10 Duurste' Goedkoopste Totaal Rendement Start crisis (zomer 2008) prijs per m 2 1 Noord Oost Groningen Slochteren e.o Zeeuws Vlaanderen Zuid Oost Drenthe Roermond e.o Zuid Oost Groningen Noord West Friesland Zuid Limburg Hengelo/Enschede Opsterland Gemiddeld '10 Goedkoopste' e halfjaar 2015 prijs per m 2 1 Noord Oost Groningen Slochteren Zuid Oost Groningen Zuid Oost Drenthe Roermond e.o Zuid Limburg Noord West Friesland Opsterland Den Helder Lelystad Gemiddeld 'Tien Goedkoopste' BRON NVM 57

58 prijsniveau 2015 bestaande koopwoningen mediane verkoopprijzen per regio, volgens NVM Tussenwoningen Tussenwoningen tot tot tot tot vanaf Tussenwoningen 2-1 kapwoningen 2-1 kapwoningen tot tot kapwoningen tot gecorrigeerd voor kwaliteitsverschillen blijken de randen van nederland meestal nog goedkoper dat zij in 1ste instantie al leken (pagina 56), terwijl de randstedelijke regio s verhoudingsgewijs duur genoemd mogen worden tot vanaf Bron nvm 3. bestaande markt 58

59 prijsniveau 2015 bestaande koopwoningen mediane verkoopprijzen per regio, volgens NVM Vrijstaande woningen vrijstaande Woningen tot tot tot tot vanaf Vrijstaande woningen Appartementen appartementen wonen in Amsterdam, Bunnik, Zeist en Zuid-kennemerland is het duurst. Amsterdam is met gemiddeld per m² woonoppervlak het allerduurst. De prijzen zijn hier zelfs al weer hoger dan bij de start van de crisis in hoe anders echter is nog altijd de situatie in vooral de noordelijke regio s. Appartementen tot tot tot tot vanaf geen gegevens Bron nvm 59

60 4. indicatoren 60

61 4. indicatoren Zeven factoren die het investeringsklimaat bepalen het investeringsklimaat op de woningmarkt wordt door een combinatie van factoren bepaald. nvb onderscheidt zeven indicatoren: De verhouding tussen vraag en aanbod; gemiddelde verkooptijd; ontwikkeling hypotheekrente; Leencapaciteit waarover huizenkopers maximaal kunnen beschikken; Loon- en koopkrachtontwikkeling; Consumentenvertrouwen; overheidsbeleid 61

62 Keuze kopers uit woningaanbod slinkt Omdat er meer woningen worden verkocht dan er in het aanbod bijkomen, wordt de keuze voor potentiële kopers snel minder. De krapte-indicator is daardoor merkbaar lager dan een jaar eerder. De NVB krapte-indicator is een benadering die vertelt hoeveel keuzemogelijkheden een potentiële koper gemiddeld op de woningmarkt heeft. De indicator wordt berekend als het aanbod aan het begin van elk halfjaar gedeeld door het aantal maandelijkse transacties in het halfjaar voorafgaand. De indicator geeft derhalve een weerslag van de verhouding tussen vraag en aanbod. Omdat nieuwbouw en bestaande bouw hun eigen soms specifieke dynamiek kennen, is een uitsplitsing gemaakt naar nieuwbouw en bestaande bouw. Komt de indicator uit op een getal tussen de vijf en zes, dan spreken we van een evenwichtige woningmarkt. Is het getal lager dan vijf dan is de markt krap, is het hoger dan zes dan spreken we van een ruime markt. Gemiddeld kon de huizenkoper in het 2 e halfjaar 2015 kiezen uit circa 4 woningen bij nieuwbouw en 11 woningen bij bestaande bouw. Zoals gezegd betekenen deze uitslagen een aanmerkelijke verbetering vergeleken met de afgelopen jaren. Desondanks is er, landelijk gezien als het gaat om de bestaande markt, vooralsnog geen sprake van een verkopersmarkt. Wel is in een aantal gebieden sprake van een sterke verkopersmarkt. Deze gebieden kenmerken zich doorgaans door een hoge mate van (historische en culturele) stedelijkheid. Bij nieuwbouw is het plaatje inmiddels al wel wezenlijk anders. Hier is, landelijk gezien, sinds enige tijd al sprake van een verkopersmarkt. 4. indicatoren 62

63 indicator 1 krapte-indicator: hoeveel keuze heeft de consument (per halfjaar) Stijging: ruimere markt Daling:krappere markt Bestaande bouw nieuwbouw evenwichtslijn Bronnen nvm en monitor nieuwe woningen, bewerking otb 63

64 Woningen gaan sneller van de hand Nieuwe huizen stonden in het 2 e halfjaar 2015 gemiddeld 173 dagen te koop. Dat is een flinke verbetering ten opzichte van een jaar terug. Toen duurde het gemiddeld anderhalve maand langer om een huis te verkopen. Bestaande huizen worden doorgaans vlotter verkocht en ook daar zien we kortere verkooptijden dan voorheen. De verkooptijden van nieuwe en bestaande woningen zijn sterk gedaald. Hadden ontwikkelaars en bouwers in voorjaar 2013 nog gemiddeld meer dan 400 dagen nodig voor de verkoop, in de 2 e helft 2015 was dat gezakt naar 173 dagen, een daling met 60%. Een zelfde beeld, maar dan iets minder uitbundig, treffen we aan bij bestaande huizen. Op de bestaande woningmarkt zijn de verkooptijden sinds zomer 2015 met 42% gedaald naar 100 dagen. De verkoop van nieuwbouw vergt traditioneel altijd meer tijd dan de verkoop van bestaande woningen. Bij nieuwbouw gaat het immers meestal om projecten (op tekening) met meerdere woningen tegelijk en dat vergt meer tijd om te verkopen. De langste verkooptijden zien we nog altijd bij nieuwbouw appartementen. Hier gelden verkooptijden van gemiddeld ruim 300 dagen. Nieuwe eengezinswoningen gaan aanzienlijk vlotter van de hand, zeker in de prijsklasse tot twee ton, waar 70 dagen doorgaans genoeg is. Ook bij de bestaande bouw zien we enorme verschillen. De gemiddeld verkochte vrijstaande woning doet er met 194 dagen verhoudingsgewijs lang over. Een scherp contrast met de tussenwoning in een rij die gemiddeld voor 68 dagen verkocht wordt. Behalve de verkooptijden van de verkochte woningen registreert de NVM de gemiddelde tijd dat (bestaande) woningen in het aanbod staan. Hier gaat het dus om de looptijd van het aanbod, niet te verwarren met de looptijd van verkochte woningen (zoals boven bedoeld en in de grafiek hiernaast weergegeven). De NVM heeft becijferd dat in het 4 e kwartaal 2015 een woning in het bestaande aanbod gemiddeld 323 dagen op de markt stond. Dit is dus aanmerkelijk langer dan de gemiddelde verkooptijd van de verkochte bestaande woningen (100 dagen), wat verklaard wordt doordat er ook nog veel oud en niet afgeprijsd aanbod in de bestaande markt is. Vaak wordt gedacht dat oplopende verkooptijden op een verslechtering van de markt en dat afnemende verkooptijden een signaal van marktverbetering zijn. Hoe waar dit in beginsel ook is, toch hoeft deze conclusie niet altijd te gelden. Stel de volgende situatie: er worden meer huizen verkocht, óók de huizen die al lang in de verkoop staan. Op zo n moment stijgen de geregistreerde verkooptijden niet omdat het slecht gaat, maar juist omdat het beter gaat en dus eindelijk het lastige (en oude) aanbod verkocht wordt. Het blijft daarom altijd nodig om de dynamics achter de gemeten tijden in de gaten te houden. 4. indicatoren 64

65 indicator 2 onwikkeling verkooptijd verkochte woningen (in dagen, per halfjaar) Bestaande bouw nieuwbouw Bronnen nvm en monitor nieuwe woningen, bewerking otb 65

66 Laagterecords voor rentes op hypotheken Het tarief dat consumenten betalen voor de veel gebruikte tienjaarslening met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) was eind februari 2016 rond de 2%. Niet eerder was dit in Nederland zó laag! Een lage rente is voor de woningmarkt wel zo prettig. In 2008, vlak voordat de kredietcrisis begon, moest voor dezelfde hypotheek nog ruim tweeënhalf keer zoveel betaald worden. De rente voor een lening met een looptijd van twintig jaar is met 2,7% uiteraard hoger, maar ook dat is in historisch perspectief super laag. Het is heel goed mogelijk dat deze voor de woningmarkt zeer comfortabele positie nog enige tijd aanhoudt, maar één ding is zeker: vroeg of laat komt toch een keer aan de rugdekking van de lage rente een eind. Door het ruime monetaire beleid van de ECB zijn de kapitaalmarktrentes in Europa tot hun laagste niveaus in tijden gezakt. In februari 2016 noteert de Nederlandse tienjaarsrente 0,3%. De Duitse tienjaarsjaarsrente is nóg lager en tendeert zelfs richting de 0%. In lijn met deze lage kapitaalmarktrentes kunnen ook de banken zich goedkoper financieren. En dankzij deze lage financieringslasten daalden de hypotheekrentetarieven tot historisch lage renteniveaus. Een bijkomend aspect is het grote aantal nieuwe aanbieders. Zoals verzekeraars en pensioenfondsen. Zij zorgen voor meer concurrentie op de hypotheekmarkt. Dit werkt eveneens rentedrukkend. De grote vraag is nu: blijft het zo? We moeten beseffen dat, als het om rentevoorspellingen gaat, het altijd lastig is goede antwoorden te geven. De meerderheid van economen verwacht nu dat de rente voorlopig laag blijft, en mogelijk dit jaar zelfs verder daalt. Enkele economen gaan zelfs zo ver, dat zij negatieve rentes niet meer uitsluiten. Wie geld stalt, ontvangt dan geen rente maar moet rente betalen. Economen van JPMorgan gaan in deze gedachtegang het verst. Zij sluiten zelfs een tienjaarsrente van de ECB van minus 4,5% niet uit. Anderen daarentegen wijzen op de grote en onbeheerste risico s die aan het huidige beleid van Mario Draghi kleven. Zij vrezen dat de toenemende geldsmijterij van de ECB vroeg of laat tot toenemende onrust op de financiële markten (en de samenlevingen) zal leiden. Zij benadrukken dat een lage rente niet een teken van kracht maar juist een teken van zwakte is. De tijd zal leren hoe de renteontwikkeling uiteindelijk uitpakt en wat de impact ervan zal zijn op de woningmarkt en de economie. Intussen lijkt de woningmarkt steeds afhankelijker te worden van het lage renteniveau. Het is als de patiënt die iets te veel op antibiotica vertrouwt, terwijl hij weet dat het medicijn niet onbeperkt gebruikt kan worden. Eén ding is zeker: vroeg of laat komt het onvermijdelijke moment dat de rente weer gaat stijgen. Zijn de woningmarkt en de bouw op dat moment voorbereid? 4. indicatoren 66

67 indicator 3 ontwikkeling hypotheekrente (rente in %, per kwartaal) Bronnen CBS en DnB (*) tot 2003 werd de (oude) CBS statistiek gevolgd, daarna de (nieuwe) statistiek van De nederlandsche Centrale Bank (DnB). het gaat sinds 2003 om alle afgesloten (nieuwe) hypotheken. (*) inschatting nvb 1 e kwartaal

68 Hypotheek afsluiten steeds lastiger Jarenlang was het in Nederland mogelijk om zonder inbreng van eigen geld een woning te kopen. Achtereenvolgende kabinetten wilden dat er vrije keuze was tussen kopen en huren. Hierbij moesten ook de middeninkomens in de gelegenheid worden gesteld om vermogen op te bouwen via het eigen huis. Sinds de jongstleden crisis is er sprake van een trendbreuk. Aan alle knoppen die het kabinet maar kon vinden, ter beperking van hypotheken, is De betaalbaarheid van het koophuis hangt samen met het leenbedrag waarover de koper (maximaal) beschikt. Dit bedrag wordt traditioneel beïnvloed door rentemutaties. Ook het inkomen en de woonquotes, die door de hypotheekverstrekkers worden toegepast, spelen een rol bij de vaststelling van de leencapaciteit, evenals de opstelling van de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen voor het verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Sinds de crisis zijn ook de toezichthouders AFM en DNB zich meer met hypotheekverlening gaan bezighouden. In korte tijd is er veel gebeurd. Vóór de crisis was financiering geen probleem. Er heerste optimisme, juist onder financiers. Achteraf zijn er misschien te hoge hypotheken verstrekt, maar een beleid kan ook doorschieten. Dat laatste is volgens een recent onderzoek van Peter Boelhouwer, hoogleraar TU Delft, en Karel Schiffer, gastauteur OTB, nu het geval. Boelhouwer en Schiffer zijn van mening dat in het huidige Nederlandse regeringsbeleid een heldere visie op de woningmarkt niet langer centraal staat. Maar overheerst de volstrekt eendimensionale invalshoek, te weten het op alle mogelijke onderdelen beperken van de financiële risico s van het eigen woningbezit. Tot op heden valt de schade voor de woningmarkt gelukkig mee. Dit met dank aan de lage hypotheekrente en het mooie consumentenvertrouwen. Maar op termmijn is het beleid met almaar strengere hypotheeknormen funest. Een handzame samenvatting van hun onderzoek is te downloaden op de website van NVB: Dat voor huizenbezitters al veel is gebeurd én nog staat te gebeuren mag bekend zijn, maar wat de veranderingen precies inhouden, is minder duidelijk. Daarom hier de belangrijkste wijzigingen nog eens op een rij: Aflossen Voor nieuwe hypotheken geldt sinds 2013 de eis van tenminste 100% annuïtair aflossen, als voorwaarde voor de belastingaftrek bij nieuwe hypotheken. Lagere renteaftrek De maximale hypotheekrenteaftrek wordt elk jaar met een stapje van een half procent verlaagd, totdat de rente nog maar tegen 38% kan worden afgetrokken. In 2016 is het 50,5 procent Lagere NHG-grens De Nationale hypotheekgarantie (NHG) is sinds 2012 elk jaar met stappen verlaagd. Lag de grens in 2012 nog op , per 1 juli 2016 gaat de NHG-grens opnieuw omlaag naar Nieuwe Nibud-normen Sinds 2012 zijn de Nibud-normen elk jaar aangescherpt. Hierdoor lenen kopers in relatie tot hun inkomen bij een zelfde rente tot tienduizenden euro s minder. Omdat gelijktijdig de rente daalde is het negatieve effect uitgebleven. Maar wat als de rente stijgt? Lagere maximale hypotheek Sinds 2012 wordt de loan-to-value (LTV) in jaarlijkse stappen verlaagd, van 106% in 2012 naar 100% in De Nederlandsche Bank (DNB) wil de LTV daarna verder terugbrengen naar 90%, maar vooralsnog steekt het (huidige) kabinet daar een stokje voor. 4. indicatoren 68

69 indicator 4 ontwikkeling maximale hypotheken (bedragen in euros, per halfjaar) Met nhg garantie (1) 1,75 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen na 2010 eenverdieners 1,75 x modaal: Tweeverdieners 1 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen na 2010 eenverdieners 1 x modaal: Tweeverdieners Zonder nhg garantie (2) 3 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen na 2010 eenverdieners 3 x modaal: Tweeverdieners 2 x modaal: VÓÓr 2010 iedereen na 2010 eenverdieners 2 x modaal: Tweeverdieners Bronnen (1) Bemiddelende organen, Stichting waarborgfonds eigen woningen en CBS, bewerking otb. (2) rabobank en CBS, bewerking otb. 1 x modaal 2016:

70 Economie en koopkracht stijgen weer maar risico s nemen toe Onze economische groei loopt meer risico dan enkele maanden terug nog werd gedacht. Dat is de mening van de Europese Commissie van de EU. Europa zucht onder een vluchtelingencrisis die tot miljardenverliezen kan leiden door herinvoering van de grenscontroles. Daarnaast nemen ook de onzekerheden buiten Europa toe. Het is opvallend hoeveel economen tot voor kort in hun prognoses jubeltonen aansloegen, maar nu toch beginnen te twijfelen. De inzakkende wereldhandel, de zeer zwakke inflatie en de weinig stabiele situatie in gebieden direct grenzend aan Europa (Oekraïne, Libië, het Midden-Oosten) kunnen de groei zomaar onderuit halen, aldus de Europese Commissie. De tegenwind is sterker dan in november werd voorzien luidt hierbij de officiële reactie. Europa dankt zijn nog steeds relatief gunstige economische vooruitzichten aan een reeks meevallers zoals de extreem lage olieprijs, een gunstige eurokoers en het stimuleringsbeleid van de ECB die steevast elke maand 60 miljard euro in de financiële markten pompt, met de bedoeling de rente laag te houden. Alle drie werken ze export bevorderend en jagen ze de binnenlandse bestedingen aan. Maar erop rekenen dat de olieprijs, rente en eurokoers gunstig blijven, zou wel erg onvoorzichtig zijn. Veel EU-landen zitten nog steeds met, naar euronormen, relatief stevige overheidstekorten. Dit gevoegd bij remmende factoren zoals de groeivertraging in China en de dreigende rentestijging in de VS, maakt dat we in Europa dubbel waakzaam moeten zijn, aldus eurocommissaris van de EU, Pierre Mosvovici. Niettemin zien de koopkrachtplaatjes er voor Nederland dit jaar niet slecht uit. Integendeel voor het eerst sinds jaren houden veel huishoudens per maand zelfs meer over dan de loonstrook doet vermoeden. Dit komt door de stijging van de zorgtoeslag, een verhoging van de inkomensafhankelijke combinatiekorting en de verhoging van het kindgebonden budget en de kinderbijslag. Dit heeft het Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) recent berekend. Vooral werkende ouders gaan er gemiddeld fors op vooruit. Het Nibud ziet bij deze huishoudens een koopkrachtstijging tussen de 60 en 180 per maand, vergeleken met De koopkracht voor gepensioneerden en alleenverdienende ouders blijft daarentegen achter. Ook het CPB is optimistisch. Volgens het CPB komt de economische groei dit jaar uit op 2% en verwacht het een koopkrachtstijging voor alle huishoudens van gemiddeld 1,4%. Dat is de hoogste koopkrachtstijging sinds Enigszins teleurstellend is de licht dalende werkloosheid. Vanwege de crisisjaren is de totale koopkracht in de afgelopen 10 jaar slechts marginaal (met 1%) gegroeid. 4. indicatoren 70

71 indicator 5 ontwikkeling koopkracht (t.o.v. een jaar eerder, in % per jaar) Bron CpB, koopkrachtmediaan, alle huishoudens (*) CpB jaarverwachting

72 Consumentenvertrouwen naar hoogste punt in acht jaar het consumentenvertrouwen bevindt zich op het hoogste punt in acht jaar tijd. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) komt het goede gevoel vooral doordat consumenten optimistischer zijn over het economisch klimaat. Lange tijd bleef de tevredenheid over de eigen koopbereidheid wat achter, maar ook deze ontwikkelt zich nu gunstig. het hernieuwde optimisme straalt positief af op de woningmarkt. maandelijks meet het CBS het vertrouwen van de consument omtrent de nederlandse economie. Dat gaat via een maandelijkse representatieve steekproef onder duizend personen. De score kan maximaal 200 punten en minimaal 0 punten bedragen. gemiddeld zijn er in de afgelopen vijfentwintig jaar iets meer pessimisten dan optimisten geweest. het vijfentwintig jarig gemiddelde kwam hierdoor uit op ongeveer 92. Dat wil zeggen dat er circa 8% meer pessimisten dan optimisten waren. op het dieptepunt van de crisis, halverwege 2013, schommelde de indicator van het consumentenvertrouwen rond de 65 punten. De consument zag het niet meer zitten. Daarna keerde z n vertrouwen beetje bij beetje terug. in december 2015 noteerde de index 107 punten. Dat is de hoogste stand volgens het CBS in 8 jaar tijd. Lastige vraagstukken als het vluchtelingenvraagstuk en geopolitieke onzekerheden in de wereld lijken z n vertrouwen niet te deren. De vertrouwensindex van het CBS kent meerdere subindices. eén daarvan betreft het vertrouwen in de algemene economie. een tweede - en voor de woningmarkt belangrijker index - is het vertrouwen van de consument in de eigen koopbereidheid ; dus zeg maar het vertrouwen van de consument in de eigen portemonnee. Verheugend is dat sinds kort deze laatste index de weg ook goed omhoog heeft gevonden. De index van de eigen koopbereidheid staat in januari 2016 op 103 punten, de hoogste uitslag in 7 jaar. De vertrouwensindex van de Vereniging eigen huis laat een zelfde beeld zien. ook deze indicator, die de stemming van de consument specifiek op de woningmarkt meet, is fors gestegen. 4. indicatoren 72

73 indicator 6 CBS index consumentenvertrouwen (per kwartaal) algemeen uitgesplitst naar... economisch klimaat eigen koopbereidheid Bron CBS, oorspronkelijke reeksen 73

74 Invloed overheidsbeleid niet altijd even overzichtelijk De overheid heeft invloed op de woningmarkt, al is die invloed niet altijd even overzichtelijk. Diverse overheden kleuren de woningmarkt en drukken er hun stempel op. Niet met de bedoeling uitputtend te zijn, zijn dit enkele actuele aandachtsvelden m.b.t. het overheidsbeleid in Nederland: AFTREK HYPOTHEEKRENTE Het kabinet Rutte II heeft bij aanvang van zijn regeerperiode diverse beleidswijzigingen doorgevoerd op het vlak van de hypotheekrenteaftrek. In plaats van voor een volledig integrale aanpak te kiezen, zoals eerder bepleit door o.a. een gelegenheidscoalitie van Aedes, NVM, de Vereniging Eigen Huis en de Woonbond, koos het Kabinet voor een aanpak op onderdelen. De hypotheekrenteaftrek voor nieuwe en bestaande gevallen wordt elk jaar stap voor stap aangepast, waarbij vanaf 2014 de maximale aftrek in 28 jaar van 52% naar 38% gaat. Dit doet de overheid door het aftrektarief elk jaar met 0,5 procentpunt te laten dalen. In 2016 gaat het dus om een maximale aftrek van 50,5%, in 2017 van 50%, in 2018 van 49,5%, enzovoort, enzovoort. Bij nieuwe hypotheken geldt vanaf 2013 bovendien de eis van tenminste volledig annuïtair aflossen, om althans in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek. Door deze maatregel gelden vanaf dat moment twee aparte regimes. Namelijk één voor bestaande en één voor nieuwe gevallen. De maximale termijn voor behoud van de hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is permanent opgerekt naar 3 jaar. Indien een nieuw huis gekocht is, terwijl de oude woning nog niet verkocht is, mag de hypotheekrente voor beide woningen 3 jaar lang worden afgetrokken van de inkomstenbelasting. De rente op een restschuld bij verkoop is sinds 2015 maximaal vijftien jaar aftrekbaar. Dit is wel een tijdelijke regeling; de maatregel geldt namelijk alleen voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 (zijn) ontstaan. In die 15 jaar hoeft de lening niet afgelost te worden. Na 15 jaar zijn de rente en kosten niet meer aftrekbaar van de belasting. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren. 4. indicatoren 74

75 indicator 7 prijsindexcijfers prijsindexcijfers gezinsconsumptie, huren, kopen en bouwen index 1980 = 100, per half jaar huren Bestaande huizen Bouwkosten gezinsconsumptie index 1980 = 100 Bronnen rijksoverheid, BDB, CBS en nvm 75

76 Schenkingsvrijstelling Vanaf 1 januari 2017 zal de schenkingsvrijstelling permanent worden verhoogd naar euro. Dit betekent dat vanaf 1 januari 2017 iedereen tussen 18 en 40 jaar van een familielid of van een derde eenmalig een schenking van maximaal euro vrij van schenkbelasting mag ontvangen, mits deze wordt aangewend voor de eigen woning. Al eerder had het kabinet de schenkingsvrijstelling tijdelijk, tot 1 januari 2015, verhoogd. Tot een bedrag van maximaal euro hoefde toen geen schenkbelasting te worden betaald als het geld gebruikt werd voor: aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning aflossing van de eigenwoningschuld aflossing van een restschuld van de verkochte eigen woning afkoop van rechten van erfpacht, opstal of beklemming Deze schenkingsvrijstelling tot 2015 is in korte tijd een groot succes gebleken en droeg in belangrijke mate bij aan het herstel van de woningmarkt in Zeker ook de nieuwbouw heeft er goed van geprofiteerd. Deze regeling heeft echter kort bestaan; sinds januari 2015 geldt namelijk alweer de oude en normale schenkingsvrijstelling, waarbij huishoudens tot euro belastingvrij mogen schenken. Daar waar de tijdelijke maatregel de bedoeling had de bouw te ondersteunen, beoogt de nieuwe permanente verhoging vanaf 1 januari 2017 een structurele bijdrage te leveren aan de reductie van de relatief hoge eigenwoningschuld in Nederland. Zoals het er nu naar uitziet komt de nieuwe aankomende schenkingsvrijstelling goeddeels overheen met de tijdelijke regeling, zoals die tot 2015 gold. FINANCIERING BLIJFT LASTIG WEL IETS MEER RUIMTE VOOR EXPLAIN Op 1 augustus 2011 is er - mede op initiatief van de Autoriteit Financiële markten (AFM) - de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) tot stand gekomen. Met dit GHF beogen de banken hun klanten te beschermen tegen overkreditering en wordt het aflossen gestimuleerd. Later heeft het kabinet in december 2012 hiernaast een Ministeriële Regeling Tijdelijke regeling hypothecair krediet het licht doen zien, met daarin de inkomenscriteria voor het verstrekken van hypothecair krediet in verhouding tot de waarde van de woning ( loan to income ). Later is een wijziging op deze tijdelijke regeling gekomen die meer financiële ruimte biedt voor energieneutrale woningen ( Nulopdemeter) en voor noodzakelijke woningverbetering, waaronder ook funderingsherstel. Per 1 januari 2015 is de Tijdelijke Regeling opnieuw verder geoptimaliseerd met name op het gebied van energiezuinigheid. Enkele actuele punten op het gebied van hypotheekfinanciering: De Ministeriële Regeling van december 2012 biedt enige ruimte voor maatwerk (explain). Hypotheekverstrekkers mogen rekeninghouden met een inkomensgroei van huishoudens, als die groei redelijkerwijs binnen een afzienbare termijn te verwachten is. Het gaat hierbij wel om mensen met carrièreperspectief. Een handicap is evenwel dat deze explainmogelijkheid weer niet geldt voor hypotheken met NHG-garantie, wat toch de bulk van de Nederlandse hypothekenmarkt is. De ervaring in de praktijk is dat de regeling verder moeizaam functioneert en dat het relatief weinig wordt aangeboden en toegepast. De loan to value (LTV) voor hypotheken gaat in jaarlijkse stapjes van 1% terug van 106% in 2012 via 103% in 2015 naar uiteindelijk 100% in Door velen wordt dit beschouwd als een belangrijke kredietbeperkende maatregel, die de mogelijkheid van doorstroming en prijsstijgingen van woningen in de toekomst beperkt. Echter, (extra) energiezuinige nieuwbouwwoningen met tenminste een A++-label mogen wel een LTV van 106% behouden! De loan to income (LTI) voor hypotheken is ongeveer 4,5 maal het bruto jaarsalaris. E.e.a. hangt ook af van de hoogte van het salaris, waarbij hoge salarissen een iets hogere LTI mogen hebben en lage salarissen een lagere LTI. Voor een overzicht van de precieze financieringslastpercentages voor consumen- 4. indicatoren 76

77 ten verwijzen wij naar het NIBUD, die deze doorrekeningen altijd uitvoert in opdracht van het Rijk. Halverwege 2009 is de grens van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tijdelijk verhoogd van naar Inmiddels is deze grens stapsgewijs verlaagd naar in het volgende tempo: 1. 1 juli juli 2013: euro 2. 1 juli juli 2014: euro 3. 1 juli juli 2015: euro 4. 1 juli juli 2016: euro Het aanvankelijke plan van het kabinet was om vanaf 1 juli 2016 de NHG grens verder te verlagen naar euro, om de grens vervolgens vanaf 2017 te koppelen aan het niveau van de gemiddelde bestaande koopwoningprijs in Nederland. Omdat deze grens echter volgens cijfers van het CBS inmiddels op ligt, zou dit betekenen dat de grens per 1 juli 2016 eerst omlaag moet, om het jaar erop dan weer ongeveer terug op het oude niveau te brengen. NVB heeft de minister in dit verband daarom gewaarschuwd voor het JoJo- effect, en verzocht de grens voorlopig op te houden. Op dit verzoek is vooralsnog door de minister niet officieel gereageerd, al lijken de signalen positief. Let op: omdat de NHG standaard met circa 5% bijkomende kosten rekent, bedraagt de maximale koop-/aanneemsom (inclusief meerwerk voor nieuwbouw) tot 1 juli aanmerkelijk minder: Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) heeft haar regels zodanig aangepast, dat een bestaande spaar- of aflossingsvrije hypotheek met een NHG-garantie meegenomen kan worden naar de volgende woning, zonder dat geëist wordt dat die lening geleidelijk wordt afgelost. Vanaf 2014 kunnen huiseigenaren bij verkoop van hun woning een eventuele restschuld meefinancieren in een nieuwe NHG-hypotheek. Deze regeling geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is wel dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. De eenmalige premie die huizenkopers met een NHGhypotheek voor de garantstelling betalen in 2015 is 1% van de hypotheeksom. In 2009, bedroeg de premie nog 0,45%, sindsdien is die in stapjes verhoogd. Hiermee worden de buffers voor de NHG groter en nemen de risico s voor de overheid als achtervang af. Voor NVB blijft het bevorderen van concurrentie op de hypotheekmarkt een belangrijk item. Onderzocht wordt hoe nieuwe kapitaalverstrekkers (zoals pensioenfondsen, verzekeraars private equity & buitenlandse hypotheekverstrekkers) zijn te verleiden de Nederlandse hypotheekmarkt op te gaan. Naast het zoeken naar nieuwe aanbieders wordt tevens bekeken of er ook nieuwe hypotheekproducten kunnen worden gevonden die beter aansluiten bij deze tijd naar meer flexibilisering van de arbeidsmarkt. Voorts lopen er - in samenwerking met SNS Bank - studies die bekijken welke mogelijkheden het systeem van Bouwsparen in Nederland heeft. FINANCIERINGSRUIMTE VOOR ENERGIEZUINIGE WONINGEN De nieuwe ministeriële regeling voor hypotheekfinanciering heeft voor (extra) energiezuinige woningen een LTV (Loan-to-Value) van 106% vastgelegd. Nieuwbouwwoningen met een A++label blijven daarmee het recht behouden op een 106% hypotheek, terwijl gewone hypotheken sinds januari 2016 op 102% zitten en in de loop der tijd verder zullen worden afgebouwd met jaarlijks 1 procentpunt naar uiteindelijk een LTV van 100%. Voorts is enige tijd terug de Tijdelijke Regeling Hypothecair Krediet gewijzigd. Daarbij is besloten dat met ingang van 2015 een bedrag van ten hoogste euro buiten beschouwing mag worden gelaten bij de vaststelling van de LTI ( loan-to-income ) van de huizenkoper in het geval het een aankoop van een woning betreft met een geldig energielabel van ten minste (A++) afgegeven voor 1 januari 2015, of een woning met een energie-index van 77

78 ten hoogste 0,6. Omdat een nieuwbouwwoning echter niet uit de voeten kon met de energie-index, heeft NVB vanuit het Lenteakkoord Energiezuinige Nieuwbouw het initiatief genomen om bij minister Blok erop aan te dringen dat alle nieuwbouw hiervoor in aanmerking moest kunnen komen, mits wordt opgeleverd met een EPC van 0,6 of minder. Begin maart 2015 heeft minister Blok hiervoor zijn akkoord gegeven. Verder kan sinds januari 2015 nog een bedrag van euro buiten beschouwing worden gelaten indien een hypothecair krediet wordt verstrekt voor de financiering van een zogeheten NulopdeMeter-woning én voor die woning een energieprestatiegarantie is afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar. Per januari 2016 is dit bedrag verhoogd naar euro. Let op: dit is enkel van toepassing op hypothecaire kredieten die worden verstrekt aan consumenten met een (bruto) toetsinkomen van ten minste euro. De regeling geldt zowel voor bestaande bouw als voor nieuwbouw. Ook deze maatregel is tot stand gekomen na een jarenlange lobby van NVB voor gunstige financiering van energiezuinige nieuwbouw. LADDER Duurzame verstedelijking Op 23 november 2015 heeft de minister van Infrastructuur en Milieu de Tweede Kamer geïnformeerd over een geplande aanpassing van de Ladder voor Duurzame verstedelijking. De minister heeft hierbij aangegeven dat zij vóór 1 januari 2017 de Ladder aangepast wil hebben. Hoewel NVB heeft bepleit dat gezien de schaarste aan bouwlocaties het hele instrument op de schop zou moeten, komt de minister na gesprekken met een aantal stakeholders tot de conclusie dat de knelpunten met name zitten in zaken als een onduidelijk begrippenkader, de toepassing van de Ladder bij globale en flexibele bestemmingsplannen, de onderzoeklasten en de regionale afstemming. De minister heeft weliswaar nog geen concreet tekstvoorstel gedaan voor een nieuwe Ladder, maar heeft in haar brief aan de Kamer al wel laten weten dat zij eraan denkt het begrip actuele regionale behoefte te vervangen door het begrip nut en noodzaak. De Ladder voor duurzame verstedelijking heeft de afgelopen jaren initiatieven van veel ontwikkelaars in de weg gezeten. Het instrument in het Besluit ruimtelijke ordening werd ooit als motiveringsvereiste in het leven geroepen, om beleidsmakers te stimuleren tot een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten te komen. Hiermee wilde de wetgever voorkomen dat bijvoorbeeld in de ene gemeente een project mogelijk zou worden gemaakt, terwijl in een naastgelegen gemeente al werd voorzien in dezelfde behoefte. Juist de afgelopen jaren hebben echter ook provincies het instrument ontdekt, en worden in provinciale structuurvisies en ruimtelijke verordeningen extra zware regels aan de Ladder toegevoegd, hetgeen niet zelden op zich goede projecten frustreert of zelfs onmogelijk maakt. Woonakkoord 2013 In februari 2013 sloot het kabinet, gezamenlijk met D66, CU en SGP, het zogeheten Woonakkoord. Dit Woonakkoord bleek nodig, omdat er in de Eerste Kamer onvoldoende steun was voor de plannen van minister Blok. Hoewel de plannen destijds met veel enthousiasme gepresenteerd werden en aanvankelijk de verwachting werd gewekt dat het om een omvangrijk steun- en stimuleringspakket zou gaan, bleek het Akkoord voor woningbouwers en ontwikkelaars al snel een wassen neus. Allereerst betekende het Akkoord voor deze bedrijven dat zij verder op achterstand werden gezet t.o.v. de concurrentie vanuit de bestaande markt. Verder ontstond direct na de presentatie van het Akkoord een verhitte discussie over de inrichting van de verhuurdersheffing, die corporaties en andere verhuurders voor niet-geliberaliseerde woningen moesten gaan betalen. In het eerste jaar (2013) zou die heffing ca. 50 miljoen euro moeten gaan opbrengen, maar dat bedrag zou nadien tot 2017 snel toenemen tot 1,7 miljard euro per jaar. De hogere kosten die verhuurders door deze heffing krijgen, worden zij geacht te financieren uit de extra huurverhogingen. De plannen van de minister voor met name de verhuurderheffing leidde destijds van meerdere kanten tot heftige reacties, tot aan de Eerste Kamer aan toe (Adri Duijvestein in december 2013). Dit mocht echter niet baten. Uitgezonderd enkele kleine aanpassingen wist het kabinet de plannen door 4. indicatoren 78

79 de Eerste Kamer te loodsen. Let op: dit woonakkoord is nog steeds de basis voor de belangrijke wijzigingen/koers in het huidige woonbeleid van het kabinet Rutte II. KORT DE BELANGRIJKSTE MAATREGELEN DIE NOG STEEDS VOORTVLOEIEN UIT HET WOONAKKOORD 2013: Alleen koopwoningenmarkt: De rijksbijdrage aan de SVn-starterslening werd tijdelijk verhoogd van 20 naar 50 miljoen euro. Een grote groep starters heeft hierdoor de afgelopen jaren eerder de woningmarkt kunnen betreden dan zonder de Starterslening het geval zou zijn geweest. Let op: Met ingang van mei 2015 draagt het Rijk niet langer bij aan de Starterslening. Gemeenten en provincies financieren vanaf nu het volledige bedrag zelf. Koop- en huurwoningenmarkt: Er werd een revolverend fonds ingesteld voor energiebesparing in de gebouwde omgeving, groot 600 miljoen euro. Later is dat nog eens bekrachtigd met het Energieakkoord voor duurzame groei. Echter, deze maatregel geldt alleen voor de bestaande bouw. Alleen huurwoningenmarkt: Voor huurwoningen onder de liberalisatiegrens geldt voor verhuurders sinds 2013 de zogenaamde verhuurdersheffing. Deze heffing stijgt jaarlijks, doordat het heffingspercentage jaarlijks oploopt. In 2013 bedroeg de gezamenlijke inkomst van de heffing nog slechts 50 miljoen euro, in 2014 was dit al miljoen euro, in 2015 was dit miljoen euro en in 2016 moet de heffing miljoen euro opbrengen, om uiteindelijk in 2017 uit te komen op een opbrengst van miljoen euro. In 2015 is de huurliberalisatiegrens vastgesteld op 710,68 euro per maand, waarbij de minister tevens heeft aangegeven dat de grens per 1 januari 2016 voor drie jaar bevroren zal worden, om huurders te beschermen tegen alsmaar oplopende huren en tevens om meer zekerheid te bieden aan investeerders die in het vrije huursegment willen stappen (dus boven de 710,68 euro huur per maand), maar die bang zijn dat de verhuurderheffing uiteindelijk ook voor die woningen gaat gelden. In het geval van niet-geliberaliseerde huur geldt in 2016 voor huishoudens met een jaarinkomen tot euro een maximale huurverhoging van 1½% boven de inflatie. Inkomens tussen en euro krijgen maximaal een huurverhoging van 2% boven de inflatie en inkomens boven de euro kunnen in principe te maken krijgen met maximaal 4% boven de inflatie. De inflatie is hierbij op 0.6% vastgesteld, waardoor de huurverhoging in 2016 dus effectief uitkomt op respectievelijk 2,1%, 2,6% en 4,6%. Het kabinet hoopt hiermee de zogenaamde scheefwoners aan te pakken. Feit is dat hogere huren het kopen van een eigen huis aantrekkelijker maken. Op 3 februari 2016 heeft de Raad van State een uitspraak gedaan, waaruit blijkt dat de huidige wet een lacune bevat. Hierdoor mag de belastingdienst geen inkomensgegevens van de huurder aan de verhuurder verstrekken. De Minister voor Wonen heeft dit probleem in een wetsvoorstel gerepareerd, maar de vraag is of deze reparatie op tijd voor de volgende huurverhogingsronde op 1 juli a.s. door de Tweede en Eerste Kamer heen komt. Per 1 oktober 2015 is het woningwaarderingsstelsel gewijzigd. Hierdoor bepaalt de WOZ waarde mede de maximale huur die voor een woning in het nietgeliberaliseerde segment mag worden gevraagd. Hiermee beoogt het kabinet de relatie tussen huurprijs, kwaliteit en marktwaarde te verbeteren. De Eerste Kamer is in maart 2015 akkoord gegaan met de Novelle Herziening Woningwet. Ten gevolge van deze wetswijziging zal het werkdomein van de woningcorporaties worden beperkt. Hiertoe moeten woningcorporaties hun bezit scheiden in DAEB - (Dienst van Algemeen Economisch Belang) en niet- DAEB bezit. De focus komt dan te liggen op de DAEB activiteit; niet-daeb is slechts nog onder strenge voorwaarden toegestaan. Het DAEB en niet-daeb bezit moet door de corporatie administratie worden gescheiden of juridisch worden gesplitst. Tot slot komen corporaties onder toezicht van de minister te staan. 79

80 aankondiging (heel) nieuw huurbeleid Op 3 juli 2015 heeft de Minister voor Wonen een brief aan de Tweede Kamer gestuurd waarin hij (opnieuw) een nieuw huurbeleid aankondigt. Hiervoor heeft de Minister op 21 december 2015 een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer ingediend. Met dit nieuwe huurbeleid wordt na twee jaar dus al weer afscheid genomen van de inkomensafhankelijke huurverhoging, zoals die tot en met 2016 nog geldt. Het plan is om daarna een huurverhoging van de inflatie +2,5% toe te staan aan verhuurders van niet- geliberaliseerde huurwoningen die tegen een lagere huursom worden verhuurd dan op grond van het puntenstelsel zou mogen. Voor corporaties mag echter de totale huursom van alle niet-geliberaliseerde verhuurde woningen van de corporatie met niet meer stijgen dan de inflatie +1%. Voor particuliere verhuurders geldt deze maximale huursomstijging niet; zij mogen de huurprijzen van al hun niet- geliberaliseerde huurwoningen jaarlijks met inflatie +2,5% laten stijgen. Let op: een en ander moet uiteraard nog wel door de Tweede Kamer besproken worden. Omdat met het wegvallen van de inkomensafhankelijke huurverhoging dan tevens de maatregel tegen scheefwonen zou wegvallen, bereidt de minister momenteel ook een voorstel voor om het goedkoop scheefwonen tegen te gaan. Dit moet ervoor zorgen dat mensen die met een te hoog inkomen in een te goedkope huurwoning zitten, doorstromen op de woningmarkt. Hierbij denkt de minister aan een vijfjaarlijkse inkomenstoets, waarbij huishoudens met een inkomen boven euro een extra huurverhoging van 4 procent krijgen, maar ook Aedes en de Woonbond bereiden momenteel een voorstel voor. Let op: er is dus nog veel onzekerheid over de precieze uitkomst hiervan. wijzigen. In een eerder aan de Tweede Kamer verstuurde 14 kantjes tellende lange brief gaf minister Blok aan niet tevreden te zijn over de kwaliteit die in de bouw geleverd wordt. Als mogelijke oorzaak verwees hij naar het gegeven dat partijen zich kunnen verschuilen achter hun gemeente, die het bouwplan toetst bij het verlenen van een vergunning. Vanuit diverse organisaties, waaronder NVB, is vervolgens is veel kritiek gekomen op dit wetsvoorstel. Het maakte namelijk geen onderscheid tussen professionele- en consumentenopdrachtgevers, en ook geen onderscheid tussen het soort gebouw dat wordt gekocht. Opmerkelijk genoeg bleek juist uit alle onderzoeken die door het ministerie ter onderbouwing van het wetsvoorstel werden gebruikt, dat het door NVB, NEPROM, Bouwend Nederland en Vereniging Eigen Huis opgezette systeem van de Stichting Garantiewoning (voorheen het GIW) al adequate bescherming aan de consument biedt. En het wetsvoorstel doorkruiste dit systeem. Let op: naar aanleiding van de forse hoeveelheid kritiek vanuit markt en wetenschap, wordt momenteel het wetsvoorstel aangepast. NVB heeft zich vanaf het begin samen met andere organisaties altijd sterk verzet tegen het eerste wetsvoorstel omdat veel onderdelen praktisch onuitvoerbaar waren. Gelukkig zijn de eerste berichten nu dat deze gefundeerde kritiek vruchten lijkt af te werpen. Let op: zo zou in de nieuwe plannen de aansprakelijkheid minder rigoureus zijn geregeld, is de verzekeringsplicht omgezet in een informatieplicht en is de oprekking van de termijn waarbinnen geld in depot bij de notaris gehouden kan worden van de baan. We wachten daarom met belangstelling het nieuwe wetsvoorstel af. WET kwaliteitsborging voor het bouwen OMGEVINGSWET AANGENOMEN DOOR TWEEDE KAMER Op 25 juni 2014 legde de minister voor Wonen, Stef Blok, een wetsvoorstel ter consultatie voor, waarmee hij het systeem van controle en aansprakelijkheid in de bouw drastisch wilde Op 1 juli 2015 heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Omgevingswet. Inmiddels wordt de wet schriftelijk behandeld door de Eerste Kamer. Op 15 maart indicatoren 80

81 staat de plenaire behandeling van het wetsvoorstel in de Eerste Kamer gepland. De omgevingswet moet 26 wetten in het omgevingsrecht gaan vervangen door 1 wet. Het motto van de wet is eenvoudig beter. Hiermee heeft de Minister voor infrastructuur en Milieu geprobeerd aan te geven dat het de bedoeling is het omgevingsrecht te versimpelen, door van een nee tenzij cultuur naar een ja mits cultuur om te schakelen. De wet moet dan ook meer mogelijkheid gaan bieden voor afwegingsruimte, waarbij een ambtenaar soms kan besluiten dat bepaalde belangen zwaarder of minder zwaar wegen. Denk bijvoorbeeld aan geluidsnormen, waarbij in het landelijk gebied de nationale norm wellicht niet streng genoeg gevonden wordt en in de stad de nationale norm juist als onnodig streng wordt ervaren. Ook zal, door het onderbrengen van de sectorale regelgeving in AMVB s, de democratische legitimatie van het omgevingsrecht mogelijk op een hellend vlak komen te staan, terwijl de alles in één wet -gedachte nog steeds niet bereikt wordt. Tot slot zal men ervoor moeten waken dat de afwegingsruimte die straks aan ambtenaren geboden wordt niet leidt tot willekeur, of tot een vrijbrief om het gemeentelijk bestuur persoonlijke doelen te laten verwezenlijken. Voor veel van de huidige regels in het omgevingsrecht geldt dat uniformiteit op landelijk niveau praktisch en efficiënt is. Denk hierbij bijvoorbeeld aan systeembouwers, die hun product in gemeente A wel kunnen neerzetten, maar dit in gemeente B niet mogen omdat ze hier aan andere normen moeten voldoen. De nu aangenomen wet bevat het raamwerk, door de instrumenten te geven. Zo verdwijnt bijvoorbeeld straks het bestemmingsplan, en wordt dit vervangen door een nieuw instrument: het omgevingsplan. Er komt één omgevingsplan voor de hele gemeente. De inhoudelijke normen waaraan moet worden voldaan, worden opgenomen in Algemene Maatregelen van Bestuur (AMVB s), die op dit moment geschreven worden. NVB is nauw betrokken bij de totstandkoming van enkele van deze AMVB s. Met de centrale gedachte van de omgevingswet eenvoudig beter in het achterhoofd is inmiddels al een aantal van de wijzigingen in de wetgeving doorgevoerd. Zo biedt de Crisisen herstelwet een mogelijkheid om te experimenteren met nieuwe regels en met innovatieve projecten. Maar ook zijn recent bijvoorbeeld de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen aangepast, waardoor het nu mogelijk is om achter een woning 4 meter vergunningsvrij uit te bouwen (was 2,5 meter), en waardoor vergunningsvrij een mantelzorgwoning op het achtererf gebied geplaatst kan worden. Ook is het Bouwbesluit aangepast, waardoor particuliere kavelbouwers aan lagere eisen mogen voldoen dan gewone bouwers. De achterliggende gedachte van de wet is op zich uiteraard te waarderen. Namelijk: vereenvoudiging en versnelling van projecten. Ook de ambitie om procedures voor vergunningen van 25 naar 8 weken te brengen, stemt hoopvol. Toch blijft een kritische houding wel nodig. De hamvraag is namelijk of de ambitie tot vereenvoudiging zo wel in de praktijk bereikt wordt. Dat laatste is maar helemaal de vraag. 81

82 Bijlage overzicht tarief onroerende zaakbelasting bedragen in euro s per waarde, per gemeente 2015 noord-nederland GRoTE verschillen De tarieven van de ozb zijn hier aangegeven per ,- waarde. Daarmee kunt u het eigen bedrag uitrekenen. een voorbeeld: Voor een huis in emmen met een taxatiewaarde van ,- betaalt de bewoner 20 eenheden maal 20,- dus 400,-. maar de verschillen tussen gemeenten zijn groot. Voor een even duur huis in Coevorden is dat 240,-. Bron Coelo Atlas van de lokale lasten 2015 bijlage 82

83 oost-nederland 83

84 overzicht tarief onroerende zaakbelasting bedragen in euro s per waarde, per gemeente 2015 MiDDEn-nEDERlanD De tarieven van de ozb zijn aangegeven per ,- waarde. Daarmee kunt u het eigen bedrag uitrekenen. een voorbeeld: Voor een huis in geldermalsen met een taxatiewaarde van ,- betaalt de bewoner 20 eenheden maal 15,- dus 300,-. Bron Coelo Atlas van de lokale lasten 2015 bijlage 84

85 WEST-nEDERlanD 85

86 overzicht tarief onroerende zaakbelasting bedragen in euro s per waarde, per gemeente 2015 ZuiD-nEDERlanD De tarieven van de ozb zijn aangegeven per ,- waarde. Daarmee kunt u het eigen bedrag uitrekenen. een voorbeeld: Voor een huis in kerkrade met een taxatiewaarde van ,- betaalt de bewoner 20 eenheden maal 20,- dus 400,-. Bron Coelo Atlas van de lokale lasten 2015 bijlage 86

87 87

88

89 Colofon Dit nvb-rapport wordt per jaar kosteloos toegezonden aan alle nvb-leden. niet-leden betalen een vergoeding voor de gemaakte kosten; nvb biedt daarvoor de keuze van abonnementen (waarbij toezending automatisch plaatsvindt) en losse exemplaren. Voor meer informatie en/of adreswijziging kunt u zich wenden tot nvb ( ) of via (info@nvb-bouw.nl). Copyright 2015 nvb Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers overnemen van (delen van) de inhoud van deze publicatie is uitsluitend toegestaan indien daartoe vooraf schriftelijke toestemming is verleend door nvb. Alle gegevens zijn met zorg samengesteld. Ten aanzien van de juistheid ervan wordt evenwel geen aansprakelijkheid aanvaard.