Het Groene Hart waar je thuiskomt

Transcriptie

1 WATERRIJK BOSKOOP BV Het Groene Hart waar je thuiskomt KAVELPASPOORT KAVEL 4830 / 4831 BOEZEMLAAN 19A - BOSKOOP Kavelpaspoort 19A versie 1, d.d. 20 juli 2016 Pagina 1 van 7

2 Voor je ligt een kavelpaspoort van één van de vrije kavels aan de Boezemlaan in Boskoop, gelegen achter de nieuwbouwlocatie Waterrijk. Dit kavelpaspoort geeft een overzicht van de spelregels die nodig zijn wanneer je je droomhuis op dit kavel wil laten bouwen. VAN HEERLIJKHEID TOT GROOTSTE TUIN VAN NEDERLAND Boskoop ligt verscholen tussen water, weilanden en rietkragen, en toch middenin de stedendriehoek van de dynamische Randstad. Bijnaam: 'De grootste tuin van Nederland'. Fruittelers en boomkwekers vonden hier in de loop der eeuwen vruchtbare grond waarop ze hun zakelijke dromen tot bloei brachten. Inmiddels is Boskoop er wereldwijd bekend om. Toch is het weidse landschap vol strakke waterlopen, houtsingels, bruggen en boten nog nauwelijks ontdekt door succesvolle stedelingen op zoek naar een rustige ankerplaats in hun drukke bestaan. WATERRIJK, EEN BUITENKANS Snel thuis zijn na het werk en dan in je achtertuin op je eigen steiger met een glas in je hand tot rust komen. Dat kan in Waterrijk, de nieuwe woonwijk die de komende jaren achter de dorpskern van Boskoop tot bloei gaat komen. Dit 'verborgen' plekje is letterlijk en figuurlijk een buitenkans: een mooie eigen woning in een landelijke omgeving, op rijafstand van de grote stad. KIEZEN VOOR HET GROENE HART Een woning kopen in het Groene Hart is een prima strategische keuze voor wie graag landelijk wil gaan wonen, maar niet te lang onderweg wil zijn naar het werk. Met vier grote steden in de nabijheid kunnen jij en je partner nu en in de toekomst altijd weer kiezen voor een baan 'dichtbij' huis. Waterrijk geeft je de ruimte voor rust en privacy. Bij thuiskomst geen parkeerstress, maar wel frisse lucht en een mooi uitzicht. Op je eigen steiger, veranda of balkon is de drukte van de werkdag snel vergeten. CENTRUM EN WINKELS Boskoop is een dorp met ongeveer inwoners. Je kunt er dichtbij huis terecht voor de inkopen, zowel voor dagelijkse boodschappen (supermarkten en speciaalzaken) als voor andere zaken. In het dorpshart, op een paar minuten lopen vanaf Waterrijk, is een gevarieerd winkelaanbod. Elke zaterdag is er markt. Er zijn diverse restaurants en cafés in en rond Boskoop; in het Floratheater kun je terecht voor cabaret, theatervoorstellingen en livemuziek. In het oude centrum zijn enkele monumenten te bewonderen: de karakteristieke hefbrug, het Floragebouw en het oude raadshuis. Pagina 2 van 7

3 Kavelnummer : 4831 Uitgeefbaar: Adres : Boezemlaan 19a, Boskoop Oppervlak kavel : 610 m 2 Prijs : ,00 incl. BTW, overig k.k. Oppervlak water : 247 m 2 Kaveltype : vrijstaand Oppervlak toegangspad : 48 m 2 Levering : per direct beschikbaar Oppervlak totaal : 905 m 2 KAVELTEKENING LEGENDA Pagina 3 van 7

4 BESTEMMINGSPLAN De geldede besteig oor de kael is oe. Per kael ag er axiaal 1 oig orde geboud. Regels conform het bestemmingsplan Bouwaanduiding : vrijstaand Maximum bouwhoogte : 9 (m) Maximum goothoogte : 4 (m) Bebouwingsvlak : circa 23 x 18 m1 (bxd) circa 414 m2 Maximum te bouwen oppervlakte : 150 m2 Type bebouwing : maximaal 1 laag met kap Er zijn twee zones welke binnen het bestemmingsplan de bestemming tuin hebben: - een zone van 4 meter tot de waterlijn aan de Waterrijk-zijde (oostzijde) - een zone van 3 meter aan de zuidzijde vanaf de waterlijn In deze twee zones zijn bijgebouwen niet toegestaan. Van de bestemmingsregels kan door Burgemeester en wethouders worden afgeweken conform de algemene afwijkingsregels zoals opgenomen in artikel 32 van het bestemmingsplan Actualisatie Boskoop-Dorp Afwijkingen zouden kunnen zijn ten behoeve van: a. in het plan genoemde goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen, waarbij een overschrijding is toegestaan tot maximaal 10% van de goothoogten, bouwhoogten, oppervlakte- en inhoudsmaten, percentages en afstandseisen; b. het vergroten van de goot- en bouwhoogte van een hoofdgebouw met 3 m; c. het verbreden en/of verdiepen van een hoofdgebouw met maximaal 5 m ten opzichte van het op de plankaart aangegeven bouwvlak voor het hoofdgebouw; d. het overschrijden van bouwgrenzen tot maximaal 2,5m mits dit noodzakelijk is in verband met de uitmeting van het terrein of uit een oogpunt van doelmatig gebruik van de gronden en/of de bebouwing; e. het overschrijden van de voorgevel dan wel voorgevelrooilijn met bebouwing; Afwijken als bedoeld in dit artikel kunnen slechts mits: a. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden niet onevenredig worden geschaad; b. het straat- en bebouwingsbeeld niet onevenredig wordt geschaad; c. door initiatiefnemer een zekerheidstelling is afgeven met betrekking tot de (plan)kosten; d. de afwijking voorzien wordt van een ruimtelijke motivering. Richtlijnen beeldkwaliteit In het welstandskader - bijbehorende bij het bestemmingsplan - is de kavel beoed als zijde ee achterkavel. Het ontwerp van de woning dient te verwijzen, in vorm en materialisering, aan de voormalige schuren, bijgebouwen en kassen achterop het erf van de kwekerswoningen. Het is eenvoudige bebouwing zonder ornamenten. De kap is markant en met een groot overstek. Bij voorkeur ligt de woning asymmetrisch op de kavel aan de noordzijde, met de tuin aan de zuidzijde. De woning is in de noord-zuid richting gesitueerd, evenwijdig aan perceelgrens. De bebouwing is individueel en passend bij de bebouwing van zowel de Boezemlaan als Waterrijk. De kap heeft een hellingshoek van minimaal 30 graden en beschikt over grote overstekken van minimaal 60 centimeter. Boezemlaan 19a Pagina 4 van 7

5 De gevelindeling heeft grote vlakken, grotendeels gesloten of juist helemaal open. Ramen zijn glasvakken die doorlopen tot aan het maaiveld of tot aan het dak. Detaillering, kleur en materiaalgebruik Het overheersende toe te passen materiaal is hout met veel glas of baksteen. De voorkeur geniet één grondtoon per woning in verschillende nuances. De kleuren bruin-grijs, geel-grijs (hout) of donkerbruin-zwart zijn beeldbepalend. De toe te passen gevelsteen en het bijbehorend voegwerk zijn in dezelfde kleursoort. De textuur van de gevel wordt versterkt door het toepassen van diepe voegen. De kleurstelling van de daken is in harmonie met de gevel. De dakbedekking bestaat uit riet, leisteen, vegetatiedak of dakpannen in de kleur antraciet. Er wordt een zorgvuldige detaillering toegepast met gebruik van hoogwaardige materialen. Op- en aanbouwen en eventuele bijgebouwen worden gerealiseerd in dezelfde materialen als de hoofdbebouwing echter uitgewerkt in een ondergeschikte rol ten opzichte van het geheel. De kap is de blikvanger van het ontwerp. Onderbrekingen van het dakvlak (dakkapellen) mogen worden toegepast tot maximaal 25% van het oppervlak. Pagina 5 van 7

6 KAVELKENMERKEN De kavel heeft een oppervlak van totaal 905 m 2. In de tekening zijn het uitgeefbare terrein en het maximale bouwvlak binnen het uitgeefbare terrein (hoofdgebouw) weergegeven. Het bebouwingsvlak heeft een oppervlakte van circa 292 m2. De woning binnen dit bebouwingsvlak mag een maximale afmeting hebben van 150 m2. Binnen het bouwvlak mag naar eigen inzicht een woning worden gerealiseerd, welke past binnen de richtlijnen van Beeldkwaliteit en de eisen in het Bestemmingsplan. ALGEMENE INFORMATIE Daar waar de kavel aan een sloot grenst is een nieuwe beschoeiing worden aangebracht tot circa 20 cm boven het water. De kavel is vlak afgewerkt en het hoogteverschil vanaf het maaiveld tot aan de beschoeiing is overbrugd door een talud. Het Bestemmingsplan en de Watervergunning zijn onherroepelijk. Met betrekking tot het uitgeefbare water aan de oost- en zuidzijde van de kavel zijn de Keur en de uitvoeringsregels van het Hoogheemraadschap van Rijnland van toepassing. Meer informatie is te vinden op Het toegangspad is onlangs geheel vernieuwd (2013). Tijdens de aanleg van vernieuwde toegangspad is de vuilwaterriolering naar de Boezemlaan aangelegd. Naast het aansluiten van de te bouwen woning dient de riolering alleen nog te worden aangesloten op het hoofdriool ter plaatse van de Boezemlaan. AANKOOPPRIJS De prijs van de kavel is inclusief BTW. Daarnaast dien je rekening te houden met kosten voor het notariële transport, het kadaster, aansluitkosten nutsbedrijven en riolering, leges voor de omgevingsvergunning en bovenwijkse voorzieningen (zie legesbesluit van de gemeente). En uiteraard de kosten voor het ontwerp en de bouw van je woning. PARKEREN OP EIGEN ERF Op de kavel moeten minimaal twee autos geparkeerd kunnen worden. Dit dient te allen tijde te worden gehandhaafd. De parkeerplaatsen dienen een afmeting te hebben van 2,5 bij 6 meter. Het toegangspad naar de woning is ten behoeve van de bereikbaarheid van in totaal vier woningen en belast et ee erfdiestbaarheid zijnde een recht van overpad - ten behoeve van deze woningen. Pagina 6 van 7

7 BELANGRIJKSTE KENMERKEN HET VERKOOPTRAJECT Gelegen nabij een uniek nieuwbouwproject middenin het Groene Hart Bijzondere locatie Groene wijk in landelijke en waterrijke omgeving Gelegen schuin tegenover het groene eiland in de wijk Waterrijk Op rijafstand van grote steden Voorzieningen in de nabije omgeving Omgeven door water en groen Straatbeeld vol architectonische afwisseling Kavel gelegen aan het water Kavel wordt bouwrijp geleverd Toegangsweg vernieuwd Riolering naar Boezemlaan voorbereid Nieuwe beschoeiing aan de slootzijde Bestemmingsplan onherroepelijk Bouwrecht is middels een overeenkomst met de gemeente vastgelegd Bij de makelaar is alle informatie over de kavel beschikbaar. In een persoonlijk gesprek kan een toelichting worden gegeven en kunt u vragen stellen over de kavel. Het is mogelijk om een optie op de kavel van uw keuze te nemen, zodat je een goede overweging kan maken voordat je tot de koop overgaat. De makelaar begeleidt het tekenen van de koopovereenkomst. Na het tekenen van de koopovereenkomst dient de hypotheek afgesloten te worden. Daarna kan bij de notaris de definitieve leveringsakte worden getekend. De bouw van je droomhuis kan nu starten! Opdrachtgever Verkoop en informatie Verkoop en informatie Waterrijk Boskoop BV De Pater Makelaardij Boskoop De Koning makelaars Parallelweg 8 Zijde 6 Europalaan NM Beverwijk 2771 EN Boskoop 2408 BJ Alphen a/d Rijn info@waterrijkboskoop.nl boskoop@depater.nl nieuwbouw@dekoningwonen.nl waterrijkboskoop.nl facebook/waterrijk-boskoop Pagina 7 van 7

8 Welstandskader Achterkavels Boezemlaan Boskoop

9 bureau voor STEDEBOUW bezoek Boompjes 55 post Postbus AP Rotterdam Colofon Deze uitgave is tot stand gekomen in opdracht van de gemeente Boskoop T F E bgsv@bgsv.nl Rotterdam, 12 april BGSV

10 Welstandskader Achterkavels Boezemlaan Boskoop Inhoudsopgave 1 Inleiding...5 Omgeving Beleidskader Ruimtelijk kader Principes kavelpaspoort Welstandscriteria Bijlage kavelpaspoort per kavel 3 BGSV

11 4 BGSV bestaande bebouwing langs Boezemlaan en doorzichten

12 1 Inleiding Voor Boskoop-Dorp wordt het bestemmingsplan uit 2009 geactualiseerd. Onderdeel van deze actualisatie is de Boezemlaan e.o. ter hoogte van Waterrijk West. In het bestemmingsplan wordt het mogelijk gemaakt in dit gebied woningen te realiseren in de vorm van vrije kavels. Voor deze kavels dient een welstandskader opgesteld te worden. Het welstandskader bestaat uit een kavelpaspoort en een beschrijving van de gewenste beeldkwaliteit. Het kavelpaspoort geeft de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de ruimtelijke kaders aan waarbinnen de bouwplanontwikkeling moet plaatsvinden. De gewenste beeldkwaliteit wordt beschreven en vertaald naar welstandscriteria waarop de bouwplannen getoetst kunnen worden. In voorliggend document wordt het welstandskader voor de achterkavels van de Boezemlaan beschreven. Dit kader bestaat uit zowel een kavelpaspoort als uit welstandscriteria. Omgeving Boskoop is een groene gemeente ontstaan in een veenlandschap. Bebouwingslinten met daarachter langgerekte kavels (kwekerijen) bepalen de structuur van het dorp. Het bebouwingsbeeld langs de linten is gevarieerd en kleinschalig: vrijstaande woningen omringd door sloten. Een deel van het tussen de linten gelegen agrarisch gebied is getransformeerd tot woongebied. Zo zal ook het gebied ten oosten van de Boezemlaan veranderen in een enigszins verscholen intieme maar groene woonwijk: Waterrijk-West. De structuur van de nieuwe wijk wordt gedomineerd door het onderliggende slagenlandschap: sloten en groene lanen wisselen elkaar af. De randen worden ruim en met breed water vormgeven. De wijk kent voor de auto twee entrees: vanaf de Boomgaard en vanaf de Boezemlaan. Voor de fiets zijn er meerdere routes door het gebied mogelijk, waarbij minimaal één route uitkomt op de Boezemlaan. Een tweede ontsluiting wordt nog onderzocht. Waterrijk ligt letterlijk verscholen achter de lintbebouwing van de Boezemlaan. Het lint bestaat uit grote kavels met daarop vrijstaande bebouwing, het merendeel één laag en een kap hoog. Aan de achterzijde van de kavels staan verschillende schuren en bijgebouwen die hun functie deels hebben verloren met het verdwijnen van het agrarisch gebruik. Zowel aan de Boezemlaan zelf als op de achterkavels zijn er mogelijkheden om te verdichten. Op een drietal plekken kunnen tussen de bebouwing aan de Boezemlaan woningen worden toegevoegd. De huidige bewoners wordt de mogelijkheid geboden om op de achterkavels woningen te realiseren. Uitgangspunt van de gemeente is dat de woningen in maat en schaal moeten passen bij de bestaande lintbebouwing en bij de schuren en kassen die er gestaan hebben. Daarnaast is het wenselijk dat zij een bijdrage leveren aan het gewenste (intieme) woonmilieu van Waterrijk West en waar mogelijk de leesbaarheid en de hoofdstructuur van de wijk versterken. toekomstige invulling Waterrijk-West 5 BGSV

13 2 Beleidskader Structuurplan Voor de gemeente Boskoop is in 2005 een structuurplan opgesteld. Het structuurplan is het ruimtelijk toetsings- en ontwikkelingskader voor Boskoop tot In het structuurplan zijn een viertal speerpunten benoemd: Versterk de bomenteelt Bouw vernieuwend voor de lokale vraag Koester de karakteristieken van Boskoop Benut de strategische ligging Voor de bebouwing van de achterkavels is vooral het derde punt van belang. Ontwikkeling vindt plaats met als uitgangspunt de karakteristieke verkavelingspatronen en de structuur van sloten, wegen en bebouwing. Daarnaast staat behoud van het groene en kleinschalige karakter van Boskoop centraal. De slagenverkaveling in het veenontginningsgebied heeft niet overal dezelfde richting. In het zuidelijk deel van Boskoop heeft de ontginning plaatsgevonden vanaf wegen langs de Gouwe en parallel aan de Gouwe (Noordeinde, Zuidwijk). De kavelrichting is hier oost-west, haaks op de noord-zuid georiënteerde ontginningsassen. Op de koppen van de kavels vestigden zich de boeren en tuinders. Door de smalle kavels zijn de boerderijen in de lengterichting van de kavel gesitueerd en is de kopse kant aan de weg de fraaie voorgevel geworden. De slagenverkaveling van smalle percelen en brede sloten loodrecht op wegen en vaarten is cultuurhistorisch karakteristiek, evenals de profielen van de oorspronkelijke ontginningswegen en de vele bruggen en bruggetjes. Dit beeld is nog goed te ervaren vanaf een aantal wegen en vaarten. Op de perceelkoppen van de aangrenzende erven komt monumentale en/of karakteristieke bebouwing en beplanting voor. De Boezemlaan sluit op hoofdlijnen aan op dit karakteristieke beeld. Boskoop bouwt voor de lokale woonbehoefte binnen de mogelijkheden van de bestaande landschappelijke en stedelijke structuur. In het structuurplan wordt Waterrijk benoemd als een inbreidingslocatie, waar een groot deel van het woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Ook voor Waterrijk geldt dat 6 BGSV

14 ontwikkeling plaatsvindt met als uitgangspunt de karakteristieke verkavelingspatronen van sloten, wegen en bebouwing en behoud van het groene karakter en een representatief en aantrekkelijk aanzien. Bestemmingsplan In 2009 is een bestemmingsplan opgesteld waarvan een deel in 2011 wordt geactualiseerd. Het bestemmingsplan is een nadere, juridische uitwerking van de in het structuurplan genoemde ontwikkelingen. In de actualisatie van het bestemmingplan is de Boezemlaan als locatie aangegeven. De bestemming van het gebied wordt daarin afgestemd op het huidige gebruik (kwekerij) met beperkte ontwikkelruimte in de vorm van een bouwrecht. Aan de achterzijde van de kavels (de achterkavels) en op een aantal plekken aan de Boezemlaan (de gaten ) kan middels een wijzigingsprocedure woningbouw worden gerealiseerd. Een aantal hiervan worden direct in het bestemmingsplan opgenomen. De kavelpaspoorten zijn een aanscherping van de regels uit het bestemmingsplan. Welstandsnota Voor de gemeente Boskoop is in 2004 een welstandsnota opgesteld. Een welstandsnota is, kort gezegd, het beleidsdocument dat moet voorzien in de criteria die Burgemeester en Wethouders hanteren bij het beoordelen van een bouwaanvraag op welstandsvereisten. De criteria worden in belangrijke mate ontleend aan de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke context, maar zijn zelf bouwkundig van aard en gekoppeld aan de locatie. In de welstandsnota wordt aangegeven welke bouwwerken vergunningsvrij zijn (zij voldoen aan de loketcriteria) en wordt verwezen naar welstandscriteria die zijn opgenomen in andere documenten zoals beeldkwaliteitsplannen. Het welstandsbeleid in de gemeente Boskoop is in sterke mate gebiedsgericht. Per gebied zijn daarom welstandscriteria opgesteld. De Boezemlaan valt binnen het gebied boomteeltgebied die als volgt wordt beschreven: Een groot deel van het buitengebied met de geschikte veengronden, bestaat uit boomkwekerijen. De landschappelijke structuur bestaat uit de kenmerkende slagenverkaveling haaks op de weg, met bebouwing op de koppen van de kavels, aan de weg (het historische bebouwingslint) gesitueerd. Het zijn vooral kwekerswoningen, bedrijfswoningen en bijgebouwen, loodsen en kassen, op de kwekerijen die het gevarieerde bebouwingsbeeld bepalen. De oudere kwekerswoningen zijn groot en villa-achtig, het zijn voorbeelden van vroegere bouwstijlen en er is sprake van buitenlandse architectuurinvloeden. De nieuwere woningen zijn meestal ook groot en vrijstaand, met veel aandacht voor de detaillering. Alle stijlen en leeftijden komen naast elkaar voor. De plaatsing midden op een ruim kavel in het groen, met vaak een sloot tussen weg en voortuin, zorgt voor een representatief en aantrekkelijk aanzien. Er is een grote verscheidenheid in kleur- en materiaalgebruik, waarbij natuurlijke materialen en een terughoudend kleurgebruik de boventoon voeren. Voor de kwekerswoningen zijn in de welstandsnota objectcriteria geformuleerd. Nieuwe bebouwing aan de Boezemlaan moet hieraan voldoen. Deze criteria vormen daarom de basis voor de op te stellen richtlijn voor de beeldkwaliteit en zijn daarin verder aangescherpt. 7 BGSV

15 A-C kwekerswoningen 1-13 achterkavels standaard kwekerswoning accent achterkavels ontsluiting Waterrijk afwijkende kwekerswoning: Boezemlaan 6 zichtassen principe schets schuren op achterkavels 8 BGSV

16 3 Ruimtelijk kader In dit welstandskader worden voor zowel de woningen aan de Boezemlaan, de kwekerswoningen, als voor de woningen daarachter, op de achterkavels, het ruimtelijk kader en de gewenste beeldkwaliteit beschreven. Een viertal achterkavels onderscheidt zich doordat zij een bijzondere positie hebben ten opzichte van het aangrenzende Waterrijk, deze woningen zijn benoemd als accentwoningen. De woningen aan de Boezemlaan zijn te karakteriseren als kwekerswoningen. Ten opzichte van de in het welstandskader beschreven kenmerken van kwekerswoningen is de variatie aan de Boezemlaan beperkt. Het zijn bijna allemaal eenvoudige woningen van één laag en een kap hoog. De kap is een zadeldak met een helling van 45 graden of minder, uitgevoerd in grijze of bruin-rode pannen. De gevel is van baksteen, in een gele tint, enkele woningen hebben een accent van hout. Boezemlaan nummer 6 is hierop een uitzondering: deze is twee lagen met een kap hoog, van rode steen en in het type notariswoning. De woningen die aan de Boezemlaan kunnen worden toegevoegd sluiten in kleur en bouwhoogte op deze woning aan, terwijl de kap familie is van de overige woningen. Hierdoor ontstaat meer variatie, kenmerkend voor de linten met kwekerswoningen, terwijl het geheel een stedenbouwkundig ensemble blijft. De woningen zijn baksteen volumes met de ramen als gaten daarin. Alle woningen staan onder een hoek aan de Boezemlaan; hierdoor springen woningen ten opzichte van elkaar naar voren/ achteren waardoor de individualiteit van de woning wordt benadrukt. De nieuwe woningen aan de Boezemlaan passen in dat beeld. Daarom is een vaste rooilijn aangegeven en mag in de voortuin niet gebouwd worden. De bebouwing staat op de kavel met aan weerszijden doorzichten naar achter. Achterop het erf van de kwekerswoningen staan schuren, loodsen en kassen. Deze zijn over het algemeen in de lengterichting van het perceel gebouwd, soms zelfs tot op de waterlijn. In plaats van deze erfbebouwing mag achter op het perceel één woning worden gebouwd. Deze woning refereert in zijn vorm en materialisering aan de schuren, loodsen en kassen. Het zijn lage, langgerekte gebouwen, in de lengterichting van het perceel. De kap is een eenvoudig zadeldak met een groot overstek. Het is de blikvanger van de woning. De kleuren van gevel en dak liggen dicht bij elkaar. Materialen zijn licht en transparant; glas en hout of juist donker (in contrast met de ervoor gelegen woning): hout of steen. De gevelindeling is er één van grote vlakken; open of dicht. Dit in tegenstelling tot een gevel met gaten. De woningen staan aan de noordzijde van het perceel met de tuin op het zuiden. Vanaf de Boezemlaan blijven zo vrije doorzichten naar het gebied erachter mogelijk. De woningen op de achtererven liggen aan een brede (openbare) watergang die de grens vormt tussen Waterrijk en de kavels. De eerste 4 meter vanaf het water mag niet bebouwd worden, zodat langs het water een groene oever ontstaat. Op een viertal locaties ligt de bebouwing van de achterkavel op een, vanuit Waterrijk West gezien, markante plek. Deze bebouwing ligt aan de achterkant van het perceel, zichtbaar vanaf Waterrijk en met een representatieve gevel aan deze zijde. De bebouwing kan hierop reageren door een grotere bouwhoogte en een andere kaprichting. 9 BGSV

17 voorbeeld invulling beschoeiing op de overgang naar het water laag begroeid hekwerk op de waterlijn 10 BGSV groene haag op de waterlijn

18 De kavelsloten tussen de percelen zijn smal. De kavels zijn steeds asymmetrisch ingericht: een grote tuin aan de zuidzijde, een smalle tuin en bijgebouwen aan de noordzijde. De overgang tussen kavel en water is in alle gevallen een eenvoudige beschoeiing. Tussen tuin en kavelsloot aan de noordzijde is er sprake van geen, een lage of een groene erfscheiding. Aan de zuidzijde van de kavelsloot wordt op de waterlijn een groene erfscheiding voorgeschreven. Bijvoorbeeld een haag, een begroeid hekwerk, of een afscheiding met wilgentenen. Hierachter bevinden zich auto s, bijgebouwen en hoofdgebouw. De privacy op het kavel wordt zo gegarandeerd. Daarnaast blijven de doorzichten tussen Boezemlaan en Waterrijk-west open en groen. Volgens de parkeernormen van de gemeente Boskoop moeten voor de woningen 2,2 parkeerplaatsen voor de bewoners en 0,3 parkeerplaatsen voor bezoekers worden gerealiseerd. Aangezien er aan de Boezemlaan niet in het openbaar gebied geparkeerd kan worden moet de volledige parkeerbehoefte op de kavels worden gerealiseerd. Per kavel moeten drie opstelplekken worden gerealiseerd: naast of achter elkaar. Daar waar de kavels heel smal zijn: aan de ontsluitingsweg van Waterrijk en aan de noordzijde naast Boezemlaan 6, wordt volstaan met twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Bezoekers kunnen hier parkeren langs de ontsluitingsweg van Waterrijk. Aan de noordzijde is voor bezoekers dubbelgebruik van de parkeerplaatsen behorende bij het verzorgingshuis mogelijk. kwekerswoning Het ruimtelijk kader en de beeldkwaliteit zijn hieronder vertaald in een kavelpaspoort en in welstandscriteria. woning op achterkavel 11 BGSV

19 A B 5 4 principe kavelpaspoort 6 7 C kavelpaspoorten 12 BGSV

20 4 Kavelpaspoort De kavelpaspoorten zijn per kavel op maat gemaakt. Een aantal algemene spelregels zijn daarbij vertaald in een tekening voor het specifieke kavel. Hieronder worden de spelregels uiteengezet en geïllustreerd aan de hand van een voorbeeldkavel. Het op het kavel toegesneden paspoort bevindt zich in de bijlage. Per bouwvlak mag één woning worden gerealiseerd, tenzij anders aangegeven. Het hoofdvolume staat evenwijdig aan zijwaartse perceelgrens (kavelsloten). Bebouwing van hoofdgebouw moet plaatsvinden binnen het aangegeven bouwvlak: - Op 2 meter afstand van het water aan weerszijden van het perceel. - Op 4 meter afstand van het water aan de Waterrijk-zijde. - Op 6 meter afstand van aangrenzend kavel. Binnen het bouwvlak mag het grondoppervlak van de woning maximaal 150m 2 bedragen bij een woning van één laag met een kap. Bij twee lagen met een kap is het grondoppervlak maximaal 100 m2 of 120 m2. Hoogte achterkavels maximaal één laag met een kap: - Goot maximaal 4 meter. - Nok maximaal 9 meter. Hoogte kavels aan Boezemlaan en een drietal accentwoningen op kopkavel: maximaal twee lagen en kap: - Goot maximaal 6 meter. - Nok maximaal 11 meter. Verplichte rooilijn voor bebouwing aan Boezemlaan. Verplichte rooilijn voor accentwoningen op achterkavel. Bijgebouwen buiten het bouwvlak zijn maximaal 50m 2 voor een kavel tot 1000m 2 en maximaal 60m 2 voor een kavel tussen de 1000m 2 en 1500m 2. Bijgebouwen zijn maximaal 6 meter hoog met een goot op maximaal 3 meter en de nok minimaal 2 meter lager dan de nok van het hoofdgebouw. Ontsluiting achterkavels vindt plaats via het voorste kavel en de bestaande oprit aan de Boezemlaan (juridisch geregeld via recht van overpad). Op het eigen terrein drie parkeerplaatsen worden gerealiseerd, tenzij anders is aangegeven (2 parkeerplaatsen). Parkeerplaatsen zijn 2,5 bij 6 meter. Voor de kwekerswoningen een entree (voorgevel) aan de Boezemlaan-zijde. Voor de achterkavels is, tenzij anders aangegeven, de zuidgevel de representatieve, formele voorzijde van de woning. Deze rooilijn geldt als voorgevelrooilijn. De daadwerkelijke entree (voordeur) kan zich aan een andere zijde bevinden. Aan het openbaar gebied (inclusief openbaar water) en aan de voorzijde van het hoofdgebouw een erfscheiding van maximaal 1 meter hoog of een groene erfscheiding. Overgang naar het water middels een beschoeiing. Aanleg terras aan het water is toegestaan, mits op eigen terrein gerealiseerd. Aan de noordzijde en de oostzijde van het kavel een groene erfscheiding. Een zone van 4 meter tot de waterlijn aan de Waterrijk-zijde heeft de bestemming tuin: hier zijn bijgebouwen niet toegestaan. Aan de Boezemlaan heeft de voortuin de bestemming tuin: hier zijn bijgebouwen niet toegestaan. Voor de voorgevelrooilijn zijn bijgebouwen en aan- en opbouwen alleen toegestaan met een omgevingsvergunning. 13 BGSV

21 referentie beelden Kwekerswoning 14 BGSV

22 5 Welstandscriteria De nieuwe woningen moeten passen in het eerder beschreven ruimtelijk kader. Voor de kwekerswoningen, de woningen op de achterkavels en de accentwoningen gelden andere beeldkwaliteitseisen/criteria. Per type worden de eisen hieronder uiteengezet. Individuele bouwplannen zullen door de welstandscommissie hieraan worden getoetst. A-C Woning aan Boezemlaan; kwekerswoningen Algemeen Als aanvulling op de bestaande kwekerswoningen. Eenvoudige rechthoekige volumes, maar in kleur en bouwhoogte onderscheidend. Door hun vrijstaande positie op de kavel hebben zij een representatief en aantrekkelijk aanzien. Ontworpen met aandacht voor detaillering, zoals dakkapellen, balkons en andere ornamenten. Plaatsing Voor op kavel met vaste rooilijn. Voorgevel gericht op de weg. Vrijstaand op de kavel: - langs zijkanten doorzichten mogelijk. - tuin aan voor- en achterzijde van hoofdgebouw. Massa en vorm bebouwing Bebouwing is individueel en afwisselend. Aanbrengen van variatie ten opzichte van omliggende bebouwing: twee lagen met kap. Rechthoekige bouwmassa s of samengestelde bouwmassa s, evenwijdig aan zijdelingse kavelgrens. Kap met overstek, minimaal 40 graden. Nokrichting haaks of evenwijdig aan perceelgrens, vast waar aangegeven. Alzijdig georiënteerde gebouwen met aan alle zijde ramen. Gevel met gaten: baksteengevel met diepe neggen. Evenwichtige en hiërarchische opbouw in de gevel. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik Het overheersende materiaal is (bak)steen. Verzadigde rood-bruine kleur. Details eventueel in andere materialen. Aan- en uitbouw aan achterzijde mogelijk in contrasterende kleur en materiaal. Dakpannen in antraciet grijs. Zorgvuldige detaillering met toepassing van hoogwaardige materialen. Detaillering en ornamenten passend bij de toehepaste architectuur stijl. 15 BGSV

23 referentie beelden achterkavels en accenten 16 BGSV

24 1-13 Woning achter op kavel (achterkavels) Algemeen Achter de kwekerswoningen staan schuren, bijgebouwen en kassen. De woningen die achterop de kavels staan refereren in architectuurstijl hieraan. Het is eenvoudige bebouwing zonder ornamenten. De kap is markant en met een groot overstek. Plaatsing Aan twee zijden van de woning doorzichten mogelijk. Asymmetrisch, aan noordzijde, op kavel met tuin aan zuidzijde. Langgerekt bouwvolume. Massa en vorm bebouwing Bebouwing is individueel. Passend bij omliggende erfbebouwing: één laag met kap. Enkelvoudige, rechthoekige bouwmassa s: schuren. Kap met overstek minimaal 60 centimeter. Zadeldak met een hoek van minimaal 30 graden. Nokrichting hoofdbouwmassa; evenwijdig aan perceelgrens. Een gevelindeling in grote vlakken; grotendeels gesloten vlakken of juist helemaal open vlakken. Ramen zijn glasvlakken die doorlopen tot aan het dak of tot aan het maaiveld. Voorzijde van de woning gericht op de tuin. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik Het overheersende materiaal is hout met veel glas of baksteen. Eén grondtoon per woning in verschillende nuances. In de kleuren bruin-grijs, geel grijs (hout) of donkerbruin-zwart. Voeg en gevelsteen in dezelfde kleursoort. Diepe voegen. Daken in harmonie met de gevel (eveneens dezelfde kleursoort). De dakbedekking bestaat uit riet, leisteen, vegetatiedak of dakpannen in de kleur antraciet. Zorgvuldige detaillering met toepassing van hoogwaardige materialen. Op- en aanbouw in zelfde materialen en ondergeschikt aan het geheel. De kap blijft ondanks op en aanbouwen de blikvanger; onderbrekingen van het dakvlak (dakkapellen) voor maximaal 25% van het oppervlak. 17 BGSV

25 referentie beelden achterkavels en accenten 18 BGSV

26 4, 6, 7, 12 Accentwoning Algemeen Van de achterkavels zijn een viertal woningen strategisch gelegen tussen de Boezemlaan en Waterrijk. Zij liggen opvallend aan het einde van zichtlijnen. Zij spelen zo een belangrijke rol in de herkenbaarheid en leesbaarheid van Waterrijk-west. In architectuurstijl en materialisering maken zij onderdeel uit van de achterkavels, maar in massa reageren zij op de bebouwing van Waterrijk West. Plaatsing Aan twee zijden van de woning doorzichten mogelijk. Centraal, in de middenas, op de kavel. Vaste positie: achterop kavel met een vaste rooilijn. Een representatieve gevel in de rooilijn. Massa en vormbebouwing Bebouwing is individueel. Passend bij de bebouwing aan de Boezemlaan en de bebouwing van Waterrijk: één laag of twee lagen met kap. Eenvoudige rechthoekige bouwmassa, mogelijk een samengestelde bouwmassa. Kap met overstek minimaal 60 centimeter. Zadeldak met een helling van minimaal 40 graden. Nokrichting haaks of evenwijdig aan perceelgrens, vast waar aangegeven. Een gevelindeling in grote vlakken; grotendeels gesloten vlakken of juist helemaal open vlakken. Ramen zijn glasvlakken die doorlopen tot aan het dak of tot aan het maaiveld. Detaillering, kleur- en materiaalgebruik Het overheersende materiaal is hout met veel glas of baksteen. Eén grondtoon per woning in verschillende nuances. In de kleuren bruin-grijs, geel grijs (hout) of donkerbruin-zwart. Voeg en gevelsteen in dezelfde kleursoort. Diepe voegen. Daken in harmonie met de gevel (eveneens dezelfde kleursoort). De dakbedekking bestaat uit riet, leisteen, vegetatiedak of dakpannen in de kleur antraciet. Zorgvuldige detaillering met toepassing van hoogwaardige materialen. Op- en aanbouw in zelfde materialen en ondergeschikt aan het geheel. De kap blijft ondanks op en aanbouwen de blikvanger; onderbrekingen van het dakvlak (dakkapellen) voor maximaal 25% van het oppervlak. Alzijdig georiënteerde gebouwen met aan alle zijde ramen. 19 BGSV

27

28 21 BGSV

29