Beeldkwaliteitplan Hof van Holland Centrumgebied C O N C E P T

Transcriptie

1 Beeldkwaliteitplan Hof van Holland Centrumgebied C O N C E P T 1

2 Beeldkwaliteitplan Hof van Holland - centrumgebied Leeswijzer Dit document is een autonoom document en moet als zodanig voldoende achtergrond meegeven voor de bouwpartners en architecten. De hoofdstukken 4 en 5 zijn voor de volledigheid en inspiratie een herhaling van het ambitiedocument. De uiteindelijke beeldkenmerken die voor de planuitwerking van belang zijn staan in hoofdstuk 6, De gereedschapskist. In het geval van Hof van Holland worden geen criteria voor kleinere bouwwerken en reclame gegeven, hiervoor gelden de betreffende criteria in de Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit. In dit beeldkwaliteitsplan wordt naast de architectonische kwaliteit ook de integrale stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit van het gebied beschreven. Status van het Beeldkwaliteitsplan Beeldkwaliteitsplannen worden in Nijmegen opgesteld voor grote gebiedsontwikkelingen waarvoor de criteria uit de welstandnota (Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit) niet meer van toepassing zijn. De Nota Beeldkwaliteit (welstandsnota) gaat uit van de bestaande situatie in de gemeente, een beeldkwaliteitsplan beschrijft het gewenste beeld in de toekomstige situatie. Het beeldkwaliteitsplan biedt bovendien ruimte voor creativiteit en inventiviteit bij de ontwikkelende partij, zodat het niet alleen voor de toetsing van bouwplannen, maar ook voor de begeleiding en ter inspiratie kan worden ingezet. Wanneer het beeldkwaliteitsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld, dan geldt dit ook als een gebiedsgerichte actualisatie van een specifiek deel van de welstandsnota, de Nota Beeldkwaliteit. 2

3 .Algemene Beeldkenmerken Relatie met uitwerkingsnota In dit beeldkwaliteitsplan wordt het ruimtelijk beeld, de karakteristiek en de sfeer die voor Hof van Holland wordt geambieerd op hoofdlijnen beschreven. Het Beeldkwaliteitsplan biedt daarbij ruimte voor creativiteit en inventiviteit, zodat het niet alleen voor de toetsing van bouwplannen, maar ook ter inspiratie en voor de begeleiding van initiatieven kan worden ingezet. Het beeldkwaliteit plan bevat beschrijvingen en criteria waaraan bouwplannen kunnen worden getoetst op redelijke eisen van welstand. Wanneer het door de gemeenteraad wordt vastgesteld, dan moet de inhoud gezien worden als een gebiedsgerichte actualisatie van een specifiek deel van de Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit. Daar waar afgeweken wordt van de Uitwerkingsnota Beeldkwaliteit geldt dus het beeldkwaliteit plan. Indien er voor bepaalde bouwwerken (of reclame) geen criteria gegeven worden, dan kan worden teruggevallen op de betreffende criteria in de Uitwerkingsnota. Een ontwerp voldoet aan redelijke eisen van welstand wanneer het getuigt van het vakmanschap van de ontwerper en er wordt voldaan aan de volgende algemene criteria: het bouwwerk levert met zijn gevel(s) een passende bijdrage aan het openbare gebied waaraan het bouwwerk grenst en er sprake is van een duidelijke herkenbare hoofdtoegang. het dakvlak en het silhouet van de dakvorm is vormgegeven in relatie tot omliggende gebouwen. de verschillende delen van het bouwwerk zijn in hun uiterlijke verschijningvorm logisch en samenhangend. er is sprake van een evenwichtige opzet in maatverhoudingen, dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen. er bestaat samenhang tussen de verschillende onderdelen, zoals onder andere de massa( s), gevels en details van het bouwwerk of van de bouwwerken. er wordt rekening gehouden met de relatie tussen het maaiveld en de gevel en tussen de gevel en het dak. de opbouw van de gevels is herkenbaar en consequent, waarbij een evenwicht tussen helderheid en complexiteit in het gevelbeeld bestaat. bij verbouw staan de ingrepen aan het bouwwerk in goede verhouding tot elkaar en tot het bouwwerk in het geheel. de detaillering, reliëf, textuur, materiaalkeuze en kleurstelling zijn in relatie tot de totale verschijningsvorm van het bouwwerk vormgegeven.. 3

4 . Architectuur algemeen Een bouwwerk moet zich voegen in het beeld van de (bestaande of toekomstige) omgeving, tenzij de locatie of de functie van het bouwwerk een afwijking logisch maakt. In dit beeldkwaliteitsplan is het beoogde ruimtelijk beeld van Hof van Holland beschreven. De uitgangspunten voor de vormgeving van de bebouwing zijn op hoofdlijnen geformuleerd, zodat er sturing kan worden gegeven aan het eindbeeld en gelijktijdig ruimte geboden wordt bij de architectonische uitwerking van de bebouwing. Van een ontwerp wordt verwacht dat het passend is binnen het beoogd ruimtelijk beeld, maar ook dat het op zichzelf logisch en consequent is vormgegeven. Het gaat hierbij om de verhoudingen van het bouwwerk in schaal, vorm en massaopbouw ten opzichte van de verhoudingen in de omgeving, zoals die tot uitdrukking komen in de stedenbouwkundige context van gebouwen, landschap en openbare ruimte. Het gaat ook om de verschijningsvorm van een gebouw in zijn uitdrukking, herkenbaarheid, interne verhoudingen tussen verschillende delen van het gebouw en de esthetische kwaliteiten van de architectuur. De verhoudingen, de detaillering en de materialisering van het gebouw moet logisch, evenwichtig en consequent van opbouw zijn. Wanneer een gebouw een contrast vormt ten opzichte van zijn omgeving moet dit een hogere kwaliteit opleveren. Begeleiding en toetsing door Ruimtelijk Kwaliteitsteam. Voor grote ontwikkelingen zijn er in Nijmegen Ruimtelijke Kwaliteitsteams (RKT s) door de gemeenteraad ingesteld. Deze teams zijn samengesteld uit een combinatie van externe deskundigen en een gemandateerd lid van de Commissie Beeldkwaliteit. Zo is er ook een RKT Waalsprong ingesteld. Zij zal samen met de projectstedenbouwkundige van het desbetreffende plangebied de verschillende bouwplannen vanaf het eerste begin begeleiden. Het begeleiden en beoordelen van de stedenbouwkundige en landschappelijke kwaliteit en de inrichting van de openbare ruimte gebeurt ambtelijk onder verantwoordelijkheid van de project stedenbouwkundige/landschapsarchitect van de gemeente, eveneens in overleg met het RKT. Dit proces zorgt ervoor dat uiteindelijk akkoord bij het RKT ook een akkoord betekent van de Commissie Beeldkwaliteit (Welstand). 4

5 Voorgeschiedenis Het nieuwe woongebied Hof van Holland - centrumgebied maakt onderdeel uit van de Waalsprong en ligt op één van de mooiste - en centrale plekken in Nijmegen-noord, direct aan de nieuwe watersingel, het fort Beneden Lent en Station Lent. De Ontwikkelingsstrategie 2013 is een actualisatie van het Ontwikkelingsbeeld Waalsprong uit 2007 en een uitwerking van de Stadsvisie 2020 en de Structuurvisie Nijmegen In de Ontwikkelingsstrategie Waalsprong van april 2013 is het opstellen van ambitiedocumenten per deelgebied aangekondigd. Daarin is te lezen dat de daadwerkelijke uitwerking voor de verschillende locaties en deelgebieden in de Waalsprong zijn beslag vindt in ambitiedocumenten en bestemmingsplannen, welke steeds worden voorgelegd aan College en/of gemeenteraad. Op basis van de Ontwikkelingsstrategie en de GREX (Grondexploitatie Waalsprong) wordt ingezoomd op de verschillende deelgebieden in de Waalsprong, zo ook voor Hof van Holland. In de Ontwikkelingsstrategie Waalsprong is de start van de ontwikkeling van Hof van Holland - centrumgebied voorzien in 2017 conform de afspraken in de vaststellingsovereenkomst (VOK). In het ambitiedocument van maart 2016 worden de ambities, hoofdlijnen en aandachtspunten bij de ontwikkeling van het gebied uiteengezet. Het vormt daarmee een voorloper op het bestemmingsplan die de ontwikkeling planologisch mogelijk moet maken. Voor Hof van Holland geldt dat er integrale en concrete ambities voor dit nieuwe woongebied zijn geformuleerd en dat er een integrale afweging wordt gemaakt op basis van de belangrijkste (ruimtelijke) facetten. Dit om ruimtelijke ontwikkelingen te begeleiden en te stimuleren. In het vervolg op het bestemmingsplan zal samen met bouwpartners een concrete invulling aan de bouwplannen voor de diverse bouwvelden worden gegeven binnen de kaders van een stedebouwkundige hoofdopzet en het beeldkwaliteitsplan. 5

6 6

7 Gebiedsafbakening Het gebied Hof van Holland - centrumgebied is gelegen tussen de toekomstige watersingel, Graaf Alardsingel en het spoor. Het gebied heeft een relatief centrale ligging en is goed bereikbaar per trein, bus, auto en fiets. Het aangrenzende gebied kent al een paar centrale voorzieningen waaronder het hotel van der Valk, het Citadelcollege met sporthal en het station Lent. Tevens zijn er op loopafstand (ca.250 tot 300m) interessante recreatieve voorzieningen zoals de Lentse Waranda, het eiland Veur Lent, het fort Beneden Lent en de dijk met z n uiterwaarden en de dijkzone. Deze voorzieningen bevinden zich in en nabij het Rivierpark.. 7

8 Historische ontwikkeling De geschiedenis en cultuurhistorie van Hof van Holland heeft een bijzondere betekenis voor Nijmegen. Hof van Holland is genoemd naar een oude herberg (ca 1355-ca 1649), die was gelegen vlakbij de Kolk...op een plek waar Napoleon / Lodewijk 14e heeft overnacht????? De geschiedenis van het gebied is er één van de strijd tegen het water. Aan het eind van de 11 e eeuw werden kaden of waterkeringen opgeworpen om de landbouwgronden te beschermen. De Zaligestraat is waarschijnlijk zo ontstaan. Uiteindelijk werden ook aan de rivierzijde kades opgeworpen, die het wassende rivierwater in toom moesten houden. Zo ontstond een doorgaande bandijk langs de rivier, waardoor ook de komgebieden (de laaggelegen gebieden achter de dijk) niet langer konden overstromen bij hoog water.. 8

9 Hof van Holland is zo n komgebied behorend bij de dorpspolder Lent, gelegen tussen een achterkade, en de bandijk, de Oosterhoutsedijk, en vele eeuwen in gebruik geweest als landbouwgrond. De vruchtbare grond bood een goede bodem voor bijvoorbeeld fruitteelt en boomgaarden. Het aantal tuinen en boomgaarden nam aan het eind van de negentiende eeuw flink toe. Relicten van de landrespectievelijk tuinbouw (akkers, bongerds, weiden, moestuinen) zijn hier en daar nog te zien. Verder waren terpachtige hoogten aan de voet van de dijk aanwezig en bevonden zich boeren woonerven verspreid door het gebied. De Zalige straat, de Rietgraaf, het fort en de kersenboomgaard zijn waardevolle historische elementen die als identiteitsdragers in het plan worden opgenomen. Hiermee krijgt het nieuw in te richten gebied zijn ziel.. Rondom Hof van Holland zijn ook nog sporen van de militaire geschiedenis van het gebied zichtbaar en herkenbaar. Zo ligt aan de Oosterhoutsedijk het fort Beneden-Lent, een negentiende-eeuws buitenfort voor de verdediging van Nijmegen. Tijdens de Koude Oorlog maakte het gebied ten oosten van de spoordijk Nijmegen-Arnhem onderdeel uit van de IJssellinie. De IJssellinie is een waterlinie die is aangelegd om een mogelijke aanval van de Russen te vertragen, deze liep van Bemmel tot aan Kampen.In dit gebied zijn nog veel restanten van deze linie bewaard gebleven. 9

10 Ruimtelijke visie Het is belangrijk voor de ontwikkeling van het nieuwe gebied Hof van Holland als het Hart van de Waaslprong om logische verbindingen te maken tussen de bestaande (historische) routes in het gebied en de nieuwe routes in het nieuw in te richten gebied. Op deze manier raakt dit nieuwe deel van de Waalsprong verankerd aan zijn omgeving en ontstaan er interessante ommetjes richting het Rivierpark, naar de historische plekken zoals het fort en de historische tuin en naar de bestaande en toekomstige voorzieningen. Hof van Holland-centrumgebied kenmerkt zich in stedebouwkundige zin door een compacte opzet, een hoge mate van stedelijkheid, met functiemenging (wonen, winkels, werken en maatschappelijke voorzieningen) een relatief hoge woning- en bebouwingsdichtheid, goede verbindingen en een goede bereikbaarheid. Dit vertaalt zich in een herkenbaar stratenpatroon met relatief smalle straten, stedelijke (gesloten en half open) bouwblokken, compacte en inventieve parkeeroplossingen, pleintjes, kleine of geen voortuinen, stadstuinen, dakterrassen en grotendeels gesloten wanden langs de hoofdstructuur. De ontsluiting voor autoverkeer geschiedt vanaf de Graaf Alardsingel op twee punten. Een in het verlengde van de Italiestraat en de andere aansluitend op de Margaretha van Mechelenweg. Voor fietsers is de belangrijkste entree de onderdoorgang onder het spoor bij Station Lent, aansluitend op de doorgaande (snel) fietsverbindingen met Nijmegen, Lent en de Griftdijk richting Oosterhout, Elst. 10

11 In de stedenbouwkundige opzet van het gebied wordt rekening gehouden met een toekomstige mogelijkheid de oude verbinding met het Molenpad via de Parallelweg met een onderdoorgang te herstellen voor langzaam verkeer.. De bebouwing langs de Graaf Alardsingel is zoveel mogelijk aaneengesloten en verhoogd als begeleiding van de weg en met een geluidsafschermende werking voor het achtergelegen gebied (minimale bouwhoogte 10 meter) De wijk bevat zowel grondgebonden eengezinswoningen als vormen van gestapelde bouw (appartementen, bovenbenedenwoningen), wonen boven winkels en boven andere voorzieningen. De bebouwingshoogte binnen het gebied en binnen de bouwvelden en bouwblokken zal varieren. Daarnaast komt er hogere bebouwing op stedenbouwkundig belangrijke momenten, zoals boven voorzieningen, nabij het openbaarvervoersknooppunt, maar ook bij de entrees van het gebied en langs het spoor. In de bouwvelden met voornamelijk grondgebonden woningen kan op stedenbouwkundig belangrijke plekken ook incidenteel een hogere bouwmassa worden gerealiseerd. Ook wordt gestreefd naar een grote mate van afwisseling in architectuur, kapvorm (5 e gevel) en massa. Tevens zullen aaneengesloten wanden worden gekenmerkt door inspringende rooilijnen. Er ontstaat dus een samenhangend beeld met daarbinnen veel variatie in hoogte, kapvorm, voorgevel rooilijn, kleur- en materiaalgebruik. 11

12 Sfeer Openbare ruimte Belangrijk voor de uiteindelijke beeldkwaliteit en beleving van Hof van Holland is, naast de uitstraling van de bebouwing, de opzet van het weefsel of raamwerk, de structuur en de maatvoering en inrichting van de verschillende ruimtes in het stadje. De opbouw van de verschillende ruimtetypologieen van de hoofdstructuur is als bijlage toegevoegd aan dit document. Het gaat hierbij om profielen en sfeerbeschrijvingen met referentiebeelden en aandachtspunten. Bij de verdere uitwerking van deelgebieden zullen een Receptenboek voor de openbare ruimte en een ankerpuntenkaart voor de architectuur, alsmede een hagen- en bomenplan worden opgesteld, dat aan partijen als uitgangspunten worden meegegeven (analoog aan het proces in Grote Boel en De Stelt).. Gereedschapskist Stedenbouwkundige beeldkenmerken De stedenbouwkundige opzet is gevarieerd en divers. De architectonische uitwerking is hoogwaardig en duurzaam. De architectuur is tijdloos, niet stijl gebonden, niet nostalgisch. Hoogwaardige architectuur laat zich vertalen in een aantal randvoorwaarden en een benadering die niet historiserend is. In de volgende paragrafen zal invulling worden gegeven aan de kwaliteit die voor Hof van Holland wordt nagestreefd. Het vastleggen van de beeldkwaliteit heeft ten doel de richting voor uitwerking aan te geven. Cruciaal voor het realiseren van kwaliteit is een goede organisatie van het proces. Een maquette waarin alle percelen en panden zijn samengebracht kan een belangrijk hulpmiddel zijn voor de kwaliteitsontwikkeling van het plan. Breder perspectief De beeldkwaliteit heeft een uitstraling naar de ruime omgeving door de specifieke ligging Hof van Holland. Het gebied heeft niet alleen impact op de direct aan- en omwonenden. Door de unieke ligging wordt Hof van Holland ervaren vanaf de dijk. Ook in het kader van de nieuwe plannen van Ruimte voor de Waal is de verschijningsvorm van de nieuwbouw van belang. Vanaf de Waalbrug en De Oversteek vormt Hof van Holland de west-flank naast Veur Lent en de nieuwe Lenste kade. Het bepaalt mede met de dijkzone het visitekaartje van Nijmegen-noord. Omdat binnen de totale ontwikkeling verschillende deelgebieden in verschillende fases worden uitgewerkt is het van belang steeds rekening te houden met de zich vernieuwende context en de onderlinge samenhang. Binnen het geordend stratenpatroon van de openbare ruimte die gekenmerkt wordt door een neutraal Betuws beeld, is een veelheid aan woningtypes mogelijk zonder een chaotisch beeld te krijgen 12

13 In het eenvoudige sterke raamwerk zullen de verschillen juist tot hun recht komen. Variatie is het uitgangspunt: verspringende daklijn, verschil in verdiepingshoogte, diversiteit aan kapvormen, woningen die terug staan ten opzichte van de rooilijn, woningen met uitbouw, erkers, balkons etc. De architectuur is divers. (ambachtelijk, robuust) De toepassing van in hoofdzaak kappen (afwisseling met plat afgedekte panden kan) en baksteen in warme tinten in de gevels smeedt de verscheidenheid tot een geheel en versterkt de sfeer van stedelijkheid. Architectonische beeldkenmerken Architectenkeuze Architectenkeuze is de taak van de bouwheer en wordt overlegd met de projectstedebouwkundige. Er dienen meerdere architecten aan een bouwveld te werken. Elke architect ontwerpt meerdere gebouwtypen. De typen zijn gedefinieerd in het stedenbouwkundig plan / de stedenbouwkundige verkenning met uitgangspunten dat onderdeel is van de bouwenveloppe die de ontwikkelende partij voor het betreffende bouwveld mee krijgt.. De verdeling van de architecten wordt per ontwikkelingsfase vastgelegd. Per gevelwand van een bouwveld moeten de verschillende handschriften van de architecten kunnen worden afgelezen. Compositie van de gevels Gevels hebben een plint, een duidelijke entree en een vormgegeven dakrand. Het ontwerp van de gevel benadrukt de verticaliteit van elk gevelblad. Hiervan kan in overleg met de RKT worden afgeweken. Variatie in daken en kappen De keuze voor het maximaliseren van de individuele expressie en, op sommige delen, strakke rooilijn maakt het principe van de springende daklijn wenselijk. De straatbeelden zijn zeer gebaat bij een levendige daklijn. Er dient een afwisselend beeld te worden gerealiseerd dmv diverse kapvormen, mogelijk platte daken, verschillende bouw- en goothoogtes. Voor de in het oog springende zijgevels die bij deze sprongen ontstaan geldt in principe dat deze zijn uitgevoerd in gelijkwaardig materiaal als de voor- en achtergevel. 13

14 Entrees van woningen De entrees bij woningen aan plantsoenen en woningen aan een eventuele kade zijn, waar mogelijk, met enkele treden verhoogd en is het deurblad is minimaal 2,50m hoog. Vanwege de gewenste variatie, individualiteit en telbaarheid worden toevoegingen aan de gevel, zoals deurbel, brievenbus, verlichting en huisnummer meegenomen in het ontwerp van de architect van elke woning/elk ensemble.. Materialen en kleuren De materialen en de kleurstelling voor Hof van Holland zijn in hoge mate bepalend voor een warme sfeer. Materialen zijn natuurlijk en duurzaam, dat wil zeggen dat zij mooier worden naar mate zij ouder worden. Het overheersende materiaal voor de voorgevels zal gebakken materiaal zijn in warme tinten (van crème- en geeltinten via rood tot bruin). De kleuren mogen niet schreeuwend zijn. De nader aan te duiden specials kunnen zich juist onderscheiden hiervan door echt af te wijken (wit, antraciet/zwart) Natuursteen, hardsteen, zichtbeton, hout, glas, staal en andere natuurlijke materialen kunnen na overleg met het RKT als gevelmateriaal worden toegepast. Uitloogbare metalen als lood, zink en koper mogen alleen worden toegepast overleg met en toestemming van de gemeente. Verzinkt staal dient te worden behandeld (bv. moffelen of poedercoaten). Kozijnen zijn van hout of niet van echt hout te onderscheiden duurzaam kunststof (grote kozijnen kunnen ook van aluminium zijn vervaardigd). Kunststofkozijnen worden afgewezen. Kunststofplaatmateriaal mag niet in het zicht van de openbare ruimte worden toegepast. 14

15 Hemelwaterafvoer Hemelwaterafvoeren moeten uit het zicht vanaf de openbare ruimte (verholen) worden gerealiseerd (bij voorkeur hemelwaterafvoer aan de achterkant van de woning realiseren). Dat wil zeggen dat de afvoerbuizen niet op het gevelvlak mogen worden gemonteerd. Ze dienen verzonken in het gevelvlak te zijn opgenomen. Voortuin en Delftse stoepen Sommige gebouwtypen hebben een voortuin of een Delftse stoep. Eventuele voortuinen zijn voorzien van een haag met daarin mogelijk een verborgen hek aan de openbare ruimte of een met de architectuur overeenstemmende lage gemetselde tuinmuur (evt. opgetopt met een hekwerk). De voortuin mag nooit worden gebruikt om auto s in te parkeren tenzij dit specifiek is aangegeven in de stedenbouwkundige uitwerking. De Delftse stoep is een smalle zone vóór een woning. Deze ruimte is half privé. De zone mag individueel met hoogwaardig duurzaam materiaal worden bestraat. In deze zone zijn traptreden, banken en bloembakken toegestaan. Verhoogde begane grond De begane grond van de bouwblokken langs de Graaf Alardsingel is hoger dan de standaard verdiepingshoogte of opgetild zodat een sousterrain ontstaat en een minimale bouwhoogte van 10 meter wordt gerealiseerd. 15

16 Hoekoplossingen Op de straathoeken worden bouwblokken gemaakt met hoekwoningen die twee voorkanten krijgen. De voorkeur gaat uit naar gesloten hoeken door een woningtype met een tuinhof of eventuele praktijkruimte of kleinere woningen met een terras. Een tuinhof heeft een bij de architectuur aansluitend hekwerk (eventueel met haag) als erfscheiding naar de straat. In de hoeken van gesloten bouwblokken kunnen boven-benedenwoningen/appartementen worden gesitueerd. Specials Een aantal woningen in het plan zijn geselecteerd om als special te worden uitgevoerd. Zij zullen worden aangeduid op een zgn. ankerpuntenkaart, die bij de ontwikkeling van deelgebieden zal worden meegegeven als uitgangspunt. Deze woningen krijgen een verbijzondering in vorm, kleur, materiaal en/of materiaalgebruik. Ze zijn geselecteerd op basis van hun positie in het stedenbouwkundige plan. Deze maken het straatbeeld nog levendiger en zijn herkenningspunten in de wijk. Specials mogen daarbij afwijkend van hoogte zijn binnen de in het bestemmingsplan genoemde hoogte. Extra verdieping onder architectuur Alle grondgebonden woningen worden ontworpen met een architectonische uitwerking van een extra verdieping. In de realisatie kan deze worden aangeboden als optie mits de woning binnen de vastgestelde maximum hoogte blijft. De toekomstige bewoner kan echter ook besluiten later zijn woning uit te breiden. Hij heeft dan nog slechts een aannemer nodig. Omgevingsvergunningen worden conform het ontwerp verleend. De consequentie is een zeer levendig straatbeeld met springende daklijn. De gebruikelijke discussie over lelijke zolders of dakopbouwen blijft zo achterwege. 16

17 Openbare ruimte Erfafscheiding In het zicht vanuit de (half )openbare binnenterreinen bestaan erfafscheidingen uit houten hekwerken, pergola s, gemetselde tuinmuren of haagbeplanting die is voorzien van een hek. Deze worden vóór de oplevering aangebracht/aangeplant. Houten hekwerken zijn ontworpen. Dat wil zeggen dat het ritme van de houten delen een bewust gekozen compositie kent. Privacyschermen tussen twee terrassen bij gestapelde bouw/appartementen, aansluitend op de woning zijn meegenomen in het ontwerp van een woning. Hagen Voor hof van Holland wordt een hagenplan opgesteld dat aan dit BKP zal worden toegevoegd Reclame Reclameborden van winkels, voorzieningen e.d. dienen op terughoudende manier in de winkelpuien te zijn opgenomen. De borden mogen niet op de dakrand van een gebouw zijn gemonteerd. De grootte van de lettertype mag 80 cm niet overstijgen. Bergingen Bergingen die niet zijn opgenomen in woning of garage worden, waar mogelijk, geïntegreerd in de tuinmuur. Bijgebouwen Bijgebouwen worden meegenomen in de architectuur van het hoofdvolume. Hoofd- en bijgebouw krijgen zo een duidelijke relatie waarmee een rustig beeld kan worden gerealiseerd.. 17

18 B E E L D E N 18

19 Stedelijke parkeeroplossingen 19

20 20

21 GRAAF ALARDSINGEL Variatie in bouwhoogte en kapvorm Entrees Wandbebouwing, verhoogd, aaneengesloten 21

22 BINNENHOVEN Groen Groen en parkeren Half verdiept Gemeenschappelijk groen Overbouwd Groen, parkeren, spelen

23 STEDELIJK / CENTRUM Samenhang, ensembles Variatie in hoogte en kapvorm, subtiele rooilijnverspringing Verticale gevelopbouw, verholen Regenwaterafvoer, warme tinten baksteen Smalle straatprofielen 23

24 Geen voortuinen, Delftse stoep 24

25 Stedelijke parkeeroplossingen 25

26 Wonen en voorzieningen 26

27 Singelwonen 27

28 Singel wonen 28

29 School Hof van Holland Woenderskamp 29

30 Wonen aan een hof 30

31 GRAAF ALARDSINGEL Variatie in bouwhoogte en kapvorm Entrees Wandbebouwing, verhoogd, aaneengesloten 31

32 BINNENHOVEN Groen Groen en parkeren Half verdiept Gemeenschappelijk groen Overbouwd Groen, parkeren, spelen

33 STEDELIJK / CENTRUM Samenhang, ensembles Variatie in hoogte en kapvorm, subtiele rooilijnverspringing Verticale gevelopbouw, verholen Regenwaterafvoer, warme tinten baksteen Smalle straatprofielen 33

34 Geen voortuinen, Delftse stoep 34

35 Wonen en voorzieningen 35

36 Singelwonen 36

37 Singel wonen 37

38 School Hof van Holland Woenderskamp 38