Jaarverslag 2009 van het bestuur van Woningstichting de Veste 5. Jaarverslag 2009 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste 7

Transcriptie

1 Boven de norm Jaarverslag 2009

2

3 Boven de norm Jaarverslag 2009

4 Jaarverslag 2009 van het bestuur van Woningstichting de Veste 5 Algemeen 5 Het bestuur 5 Het controlerend orgaan 5 Personeel 5 Werkzaamheden 5 Gedragscode en integriteit 6 Verklaring en toekomstverwachting 6 Goedkeuring Raad van Commissarissen 6 Jaarverslag 2009 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste 7 Boven de norm 10 Herstructurering in volgende fase 11 Maatje is een succes 11 De kwaliteit van het vastgoed 11 Comfort in woningen 12 Energiemaatregelen in de woning 12 Projecten 12 2 Onrendabele investeringen 13 Aankoop van bezit 13 Verkoop van bestaande huurwoningen 13 Aanpassingen in verband met een handicap 13 Leefbaarheid 13 Bijzondere aandachtsgroepen 14 Beleid toewijzingen Vechtdal 14 Woningzoekenden Vechtdal 14 Woningtoewijzing Vechtdal 16 Vechtdal woonenquête 16 Studentenhuisvesting 16 Kwaliteitsysteem ISO 9001: Huurbeleid 18 Huurders betrekken bij beheer en beleid 18

5 Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen 18 Geschillencommissie 19 Het jaarresultaat in Financierings- en beleggingsbeleid 20 Risicomanagement 20 Verbindingen met andere rechtspersonen 21 Jaarverslag OR 23 Inhoudsopgave Kengetallen 24 Jaarrekening 26 Geconsolideerde balans 26 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 28 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 29 Waarderingsgrondslagen 30 Toelichting op de geconsolideerde balans 32 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 40 Enkelvoudige balans 44 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 46 Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 47 Toelichting op de enkelvoudige balans 48 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 57 Accountantsverklaring 61 Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling 62 Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting 63 3 Bijlagen: Overzicht activiteiten per plaats 64 Tabellen verhuur Vechtdal 65 Resultaten woonenquête 2009 Crisis in het Vechtdal of niet? 67

6 4,,Stel je treedt uit het corporatiebestel. Wat betekent dat voor de Veste? Hoe gaat de fiscale positie eruitzien en wat zijn de gevolgen? Over deze boeiende kwestie boog fiscalist Luc Jacobs zich voor de Veste.,,Ik heb gekeken hoe groot het fiscale voordeel is met daarbij natuurlijk het belastingwetboek in de hand. Daarna kwam de rekenmachine er aan te pas. Door uit het bestel te stappen kan over een periode van tien jaar een belastingbesparing worden gerealiseerd van 55 miljoen. Dat kan door de Veste bijvoorbeeld worden gebruikt om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen. Jacobs betitelt zijn werk voor de Veste als een hele leuke klus.,,naast het denk- en rekenwerk komt er een hele politieke dimensie bij kijken wat het interessant maakt. Het blijft afwachten of de procedure gewonnen gaat worden en dan is het natuurlijk nog de vraag of de belastingwetgever zich een goede verliezer toont. Luc Jacobs fiscalist KPMG Meijburg

7 Jaarverslag 2009 van het bestuur van Woningstichting de Veste Het controlerend orgaan Beredeneerd verslag van de werkzaamheden, als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, over het boekjaar lopende van 1 januari 2009 tot en met 31 december Stichtingsgegevens Naam toegelaten instelling: WONINGSTICHTING DE VESTE Gevestigd in de gemeente: OMMEN Datum en nummer Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten: 26 september 1979, nr. 38 Nummer inschrijving stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zwolle: Algemeen De Veste heeft weer een bijzonder jaar achter de rug. In 2008 hebben we de minister gevraagd de toelating als woningcorporatie binnen het bestel in te trekken. De minister heeft dat verzoek helaas niet gehonoreerd. Tegelijkertijd werkt de minister wel aan bestraffing van het uitvoeren van de taak van woningcorporaties door het op ongelijke wijze invoeren van de vennootschapsbelasting. De maatregel kost de Veste op termijn ruim 100 miljoen. Wij vonden en vinden dat oneerlijk en merkwaardig. De Veste is hierdoor in een principieel juridische strijd verwikkeld geraakt met de Staat der Nederlanden. In juli van 2009 is via een vonnis van de Rechtbank Den Haag duidelijk geworden dat op intrekking van de toelating niet automatisch ontbinding van de stichting zal volgen. Voor ons is dat een belangrijk gegeven. Daarnaast valt begin 2010 een uitspraak te verwachten rond de vraag of we kunnen uittreden. Het bestuur Het bestuur van de woningstichting wordt gevormd door de heer J.W.A. Sinke MRE MRICS. De heer Sinke is sinds 1993 verbonden aan de organisatie. Hij vervult binnen het werkgebied van de Veste geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de Veste. Buiten het werkgebied van de Veste is hij in 2009 voorzitter van de Raad van Commissarissen van bouwbedrijf Alreno BV. Alreno verricht haar activiteiten in de provincie Drenthe en werkt voornamelijk met arbeidsgehandicapten. Daarnaast is de heer Sinke in 2009 docent geweest aan de faculteit Vastgoed en Makelaardij van de Hanze Hogeschool in Groningen. Tenslotte is de heer Sinke voorzitter van de stichting Decent Domus. Deze stichting zet zich in voor bevordering van integriteit, kwaliteit en professionaliteit van het leiderschap binnen de volkshuisvesting. Conform de bepalingen in de statuten kent de Veste een intern controlerend orgaan; de Raad van Commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het jaarverslag 2009 van de Raad van Commissarissen. Personeel Per 31 december 2009 had de Veste 52 personen in dienst. Binnen de Veste wordt in goede verhoudingen met elkaar gewerkt aan kwaliteit voor klanten en belanghebbenden. Voor een verslag van het werk van de ondernemingsraad wordt verwezen naar het jaarverslag ondernemingsraad Werkzaamheden Onder verwijzing naar de inhoud van het volkshuisvestingsverslag over het jaar 2009 kan het bestuur terugkijken op een bestuurlijk en volkshuisvestelijk succesvol jaar. In het kader van het BBSH dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende omgeving, aandacht voor wonen en zorg en het aspect van financiën. Volgens een in 2009 gehouden onafhankelijke visitatie presteert de Veste boven de norm. Woningstichting de Veste is een financieel gezonde organisatie die op basis van de ter beschikking staande gegevens de komende periode goed kan doorstaan. Het woningbezit staat er in technische zin ruim voldoende tot goed voor. Veel aandacht wordt besteed aan onderhoudsprogramma s. Intensief is dit jaar opnieuw binnen en buiten de stichting gesproken over het betrekken van huurders bij het beleid. Met de huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, de Centrale Bewonersraad en de Huurdersvereniging Avereest zijn participatieovereenkomsten gesloten. Met de huurdersverenigingen bestaat een tweemaandelijks overleg. Klanten van de Veste hebben in grote mate invloed op de kwaliteit van het wonen. Zij hebben de regie op huren en kopen en hebben regie over het woongenot in hun eigen woning. Het verhuren van woningen leidt in gemeenten als Ommen, Dalfsen en Hardenberg nog steeds gelukkig niet tot problemen. Daar waar problemen opduiken wordt effectief ingegrepen. Het beleid van de corporatie is erop gericht om mensen van passende huisvesting te voorzien. In financiële zin worden de rijksdoelstellingen ten aanzien van passendheid uitstekend gerealiseerd. 5

8 Gedragscode en integriteit De Veste hanteert de gedragscode voor woningcorporaties. Daarnaast kent de Veste een handvest ter ondersteuning en behoud van integriteit, waarden en normen. Alle leden van het personeel, het bestuur en de leden van de RvC hebben dit handvest en de inhoud ervan ondertekend. Kort samengevat kent het handvest de volgende elementen: handelen met integriteit altijd eerlijk zijn open en transparant zijn in ons handelen aangesproken willen worden op het handelen onze beperkingen kennen te allen tijde objectief zijn anderen met respect behandelen zelf het goede voorbeeld geven de moed hebben om een standpunt te geven Verklaring en toekomstverwachting 6 Het bestuur van woningstichting de Veste is zich bewust van de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid die zij in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Hardenberg en Enschede draagt. Het bestuur verklaart dat de uitgaven over het jaar 2009 gedaan zijn in het belang van de volkshuisvesting in Ommen, Dalfsen, Hardenberg en Enschede. Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie vormen voor de toekomst, spreekt het bestuur de verwachting uit dat de Veste met het beleid van Altijd in de buurt én met haar initiatieven om via uittreding uit het bestel, blijvend goed presteert en passende antwoorden kan geven op de vraagstukken die gesteld worden binnen de volkshuisvesting in het werkgebied van de Veste. Goedkeuring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening en het jaarverslag over 2009 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door accountantskantoor KPMG afgegeven accountantsverklaring, welke is opgenomen op bladzijde 61 van het jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft een besluit tot vaststelling van het jaarverslag goedgekeurd in zijn vergadering van 27 januari Het bestuur heeft het jaarverslag vastgesteld op 27 januari 2010.

9 Jaarverslag 2009 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het functioneren van het bestuur. Het kader van dit toezicht is vastgelegd in de statuten van woningstichting de Veste, de geldende wettelijke bepalingen, het beleidsplan, de begrotingen en de lokale gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van de Veste, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan. De RvC voert haar toezichthoudende taak uit volgens de in december 2006 in de corporatiesector tot stand gekomen Governancecode. Dientengevolge heeft de RvC een grote verantwoordelijkheid voor het waarborgen van de doelstellingen van de Veste en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een huishoudelijk reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. In 2009 is de RvC getroffen door het vertrek van haar voorzitter Ton Golstein. De heer Golstein heeft in de korte periode van zijn voorzitterschap veel betekend voor de Veste en we zijn hem daarvoor dankbaar. In zijn vacature is voorzien door de vicevoorzitter, de heer Bakker, te benoemen als voorzitter. Als vicevoorzitter is vervolgens benoemd de heer De Lange. De RvC heeft tevens afscheid genomen van de heer Sietse Dekema. De heer Dekema heeft met zijn benadering van eenvoud en scherpte jarenlang een stabiele bijdrage geleverd aan de Veste. Ook hem zijn we veel dank verschuldigd. Door het vertrek van de heer Dekema is een zetel vrijgekomen, waarvoor huurdersorganisaties een voordracht konden doen. We waren blij met een gezamenlijke voordracht van de huurdersorganisaties van Ommen en Hardenberg. Ook was de RvC blij met de vaststelling dat het een benoembare kandidaat betrof in de persoon van de heer Welbergen. Voor de bestaande vacature zoeken we uitdrukkelijk een vrouw met een juridische of bedrijfskundige achtergrond. De RvC heeft een jaarplanning waarin in de cyclus van planning en control wordt gewerkt. Hoogtepunten daarin zijn uiteraard de begroting en het jaarverslag. Daartussen staan gepland een zelfevaluatie, een evaluatie met de bestuurder en één met de ondernemingsraad. De leden van de RvC hebben het handvest van integriteit van de Veste ondertekend. De RvC heeft vastgesteld dat in 2009 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen de Veste die zouden kunnen leiden tot of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC heeft relaties waarin zakelijke belangen rond de Veste een rol spelen. De werkwijze van de RvC binnen de Veste is er één die leidt tot een grote betrokkenheid bij de onderhanden werken. De RvC komt relatief vaak bijeen en kent formele en informele bijeenkomsten. De bijeenkomsten dienen om tot de nodige, vanuit de statuten gegeven besluitvormingen te komen, controle uit te oefenen en haar klankbordfunctie inhoud te geven, uitgaande van de doelstellingen en strategie van de organisatie. 7 In de planning en control cyclus staat de RvC nadrukkelijk stil bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van alle verbindingen van de Veste. De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2009 uit de volgende personen: naam functie aftredend in beroep dhr. drs. W. Bakker MSM Voorzitter 2011 Bestuurder zorg en welzijn dhr. ing. H. de Lange Vicevoorzitter 2011 Ondernemer dhr. R. Welbergen Lid namens huurders 2013 Acquisiteur bedrijfshuisvesting dhr. drs. A. Nimis Lid namens huurders 2010 Directeur communicatie mevr. mr. P.S. Meina Lid 2012 Juriste dhr. drs. W. Joostink Lid Enschede 2010 Zelfstandig adviseur

10 Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van besluiten en het bespreken van rapportages. In 2009 zijn onder andere de volgende goedkeuringen voor besluiten aan de orde geweest: Jaarverslag waarin opgenomen de jaarrekening 2008 Benoemen van visitatieorganisatie Meerjarenprognose tot 2017 Jaarbegroting 2010 Voortgang voornemen tot uittreden uit bestel volkshuisvesting De RvC heeft zichzelf in 2009 geëvalueerd en is daarbij tot de conclusie gekomen dat de maatregelen die reeds in 2007 zijn genomen een positieve uitwerking hebben gehad en opnieuw voor een verdere ontwikkeling hebben gezorgd in de professionalisering. Bij de evaluatie van de RvC is de opinie van de directeur-bestuurder betrokken in de beraadslagingen. Honorering van de RvC geschiedt volgens de modelregeling van de commissie Peters voor woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van de Veste en de complexiteit van thematiek waarin de Veste zich beweegt. De voorzitter ontvangt bruto , de overige leden ontvangen jaarlijks bruto De RvC heeft in het kader van zijn toezichthoudende taak de jaarrekening 2009 goedgekeurd. Tevens heeft hij op grond van zijn statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC heeft het accountantsteam gesproken over de interim-rapportage en het uiteindelijke managementverslag en is blij met de beoordeling van KPMG dat de administratieve organisatie van de Veste bijzonder goed functioneert. Uiteraard heeft de RvC in 2009 nauwlettend het onderwerp, route en communicatie met betrekking tot het onderwerp uittreden gevolgd. Iedere bijeenkomst stond het op de agenda en werden de gezette en te zetten stappen met elkaar doorgenomen. De RvC heeft veel waardering voor de inhoudelijke uitwerking van het proces door de organisatie en de presentatie hiervan door de directeur-bestuurder naar buiten toe. 8 Bijzonder punt van aandacht vormde uiteraard de in 2009 uitgevoerde visitatie van de Veste. De RvC verwachtte een goed resultaat, maar was desalniettemin zeer tevreden met de beoordeling dat de Veste boven de norm presteert. De RvC heeft via de begroting doelen met de directeur afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten wordt. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2009 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn behoudens het aantal te verkopen woningen. Dit is echter toe te schrijven aan de internationale conjunctuur en derhalve minimaal door de Veste te beïnvloeden. De RvC stelt het salaris vast van de directeur-bestuurder. Over 2009 is dat bruto geweest. Het salaris valt in functiegroep G en is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Er is geen bonusregeling van toepassing. Binnen de RvC is op basis van de geldende Governancecode een remuneratiecommissie ingesteld bestaande uit de voorzitter, de vicevoorzitter en een lid.

11 9,,Ik kende twee jaar geleden Jan Sinke noch de Veste. Destijds ben ik door hem benaderd om als klankbord te fungeren voor zijn plannen van uittreding uit het coroporatiebestel. We hebben uitgebreid met elkaar gesproken over de details van het plan. Ik wilde eerst weten of ik het met hem eens was voordat ik met adviezen zou komen. En ik ben het met hem eens, aldus hoogleraar economie aan de Universiteit van Amsterdam Sweder van Wijnbergen die op volkshuisvestingsgebied regelmatig lezingen houdt. Van Wijnbergen vindt dat de overheid heeft besloten om de sector van de woningcorporaties als melkkoe te gebruiken.,,de Veste vindt dat het vermogen dat richting de overheid gaat, beter besteed kan worden aan het in stand houden van sociale woningbouw. We zijn inmiddels met z n allen ten strijde gegaan maar hopen het eigenlijk zonder juridisch gevecht op te lossen. Sweder van Wijnbergen hoogleraar economie UvA.

12 Boven de norm 10 Nimmer saai, dat geldt ook voor het jaar De Veste is het jaar ingegaan met het thema verbinding en neemt afscheid van het jaar met een kerstconcert voor huurders, belanghebbenden en relaties. Tussendoor hebben we de behandeling van de beroepsprocedure gehad voor de rechtbank Zwolle tegen het besluit van de Minister, dat de Veste niet mag uittreden. De uitspraak wordt verwacht in het eerste kwartaal van We hebben een uitspraak van de rechtbank in Den Haag gehad over de kans dat ontbinding ons bedrijf zou treffen bij uittreden; van automatisch ontbinden is geen sprake. We hebben een kerk in Balkbrug omgetoverd tot een multifunctioneel centrum, we hebben de ombouw van 388 studentenkamers in Enschede afgerond en de E-meters hebben een veelbelovende start doorgemaakt. Ons zorgenkindje, project Schuttevaer in Dedemsvaart, is in 2009 klaargemaakt voor de verhuur en inmiddels bewoond. We hebben handtekeningen gezet onder de ontwikkeling van een uniek zorglandgoed in Stegerveld in Ommen en onder de prestatieafspraken met de gemeente Hardenberg. We hebben 184 huurwoningen opgeleverd en 41 koopwoningen. We hebben geen projecten stilgelegd vanwege de crisis. We hebben zonder op- of aanmerkingen de externe audit van de ISO doorlopen en kregen mooie rapportcijfers van de externe accountant. We hebben geen klachten ontvangen bij de onafhankelijke klachtencommissies. We hebben een nieuwe voorzitter en een nieuwe vicevoorzitter in de Raad van Commissarissen gekregen. En naast dit alles heeft de Veste in 2009 een externe visitatie doorlopen om haar maatschappelijk functioneren te meten en daarover verslag te kunnen doen. Die visitatie is verplicht voor alle woningcorporaties in Nederland. De Veste heeft gekozen voor een visitatie uitgevoerd door PWC op basis van de procedure die is vastgesteld door de SEV en het ministerie van WWI. Het presteren van de organisatie is bekeken vanuit de volgende perspectieven: De combinatie van de resultaten van die velden geven een beeld van het maatschappelijk presteren van de organisatie. Tot slot wordt dit alles in samenhang gebracht met de governance van de organisatie. De totaalscore van de Veste is een 7,5 geworden. Daarmee werd het oordeel uitgesproken dat de Veste boven de norm presteert. Uiteraard zijn we daar heel gelukkig mee, zeker als beschouwd wordt dat zeer weinig corporaties in Nederland tot nu toe een dergelijke beoordeling hebben gekregen. Toch zien we nog wel enkele verbeterpunten in ons functioneren. Van de in totaal 41 deelonderzoeken hebben we op 5 punten een cijfer gescoord tussen 6,5 en 7,0. Bij een volgende visitatie is het onze ambitie om op alle delen boven de 7,0 te scoren. Bestuurlijk gezien mag een jaar dan met een zekere voldoening worden afgesloten. We hebben verbinding gemaakt, gekregen en behouden met voor ons vitale partijen en belangen. Toch is volledige tevredenheid niet op zijn plaats. Volledig onverwacht is de Veste in aanvaring gekomen met de Centrale Bewonersraad in Enschede. Kern van het geschil zijn de controles op leefbaarheid en brandveiligheid. De CBR wil die controles niet. De Veste houdt daaraan vast om een zekere basiskwaliteit te kunnen handhaven in het wonen en, belangrijker nog, omdat we in geen geval verwijten willen hebben dat we de brandveiligheid van onze bewoners niet voldoende hebben bevorderd of onveilige situaties niet hebben voorkomen. Presteren naar ambities en doelen Presteren naar vermogen Presteren naar opgave Presteren volgens belanghebbenden Presteren naar vermogen en continuïteit Presteren naar efficiëntie

13 Herstructurering in volgende fase De Veste heeft twee lopende herstructureringsprojecten. Beide projecten zijn in een dermate vergevorderd stadium dat aan de gedetailleerde invulling van de nieuwbouw gewerkt wordt. In Lemelerveld zal de Zorggroep Raalte in het nieuw te realiseren complex aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat de zorg gaan verlenen. Vanuit de Zorggroep Raalte is aangegeven dat er meer appartementen en ook verschillende gradaties van zorg ten opzichte van het oorspronkelijke plan gewenst zijn. Hierdoor kunnen senioren zelfs voor intensievere ouderenzorg in het complex en dus in Lemelerveld blijven wonen. Om de hiervoor extra benodigde appartementen te kunnen realiseren, is het herstructureringsgebied vergroot. De woningen aan de Meester Gorisstraat 1, 3 en 5 zijn om deze reden ook in de herstructurering opgenomen. Inmiddels hebben wij ook met de bewoners van deze extra woningen afspraken kunnen maken. Tien woningen aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat zijn reeds gesloopt. De huidige planning gaat er vanuit dat er in 2010 een aanvang gemaakt zal worden met de bouw van het zorgcomplex. In de Oranjebuurt in Dedemsvaart dienen met nog twee bewoners afspraken voor herhuisvesting te worden gemaakt. In verband met de veiligheid heeft de Veste de leegstaande blokken met woningen inmiddels laten slopen. In totaal zullen 26 woningen worden gesloopt. Het gedifferentieerde woningaanbod dat hiervoor terugkomt, moet zorgen voor een bredere doelgroep. De huidige opzet gaat hierbij uit van twaalf grondgebonden koopwoningen en circa 24 appartementen. De herstructurering bestaat niet alleen uit het slopen van oude woningen en het bouwen van nieuwe. Om zorg te kunnen dragen voor een leefomgeving waarin iedereen zich thuis voelt en prettig woont, is het minstens zo belangrijk aan actief buurtbeheer te doen. In 2009 is de Veste gestart met de uitvoering van het, hiervoor samen met de gemeente Hardenberg opgestelde, lange termijn actieplan. In 2010 zullen naar verwachting de laatste woningen gesloopt worden en zal een aanvang met de realisatie van de nieuwbouw worden gemaakt. Maatje is een succes De Veste is in 2006 gestart met een uniek initiatief om de scholing van vrijwilligers in het Vechtdal te bevorderen met als doel om de maatschappelijke verankering van de Veste te vergroten. Vele verenigingen en instellingen hebben de Veste inmiddels gevonden. De personificatie van dit beleid vindt plaats via een speciaal ontworpen stripfiguur, Maatje geheten. We hebben vele initiatieven kunnen ondersteunen en Maatje is inmiddels een gewaardeerde verschijning. Ook in 2009 hebben weer veel vrijwilligers dankzij het Maatjesproject een cursus gevolgd. De Veste sponsort via het Maatjesproject vrijwilligers die zich belangeloos inzetten voor verenigingen of stichtingen in de Vechtdal regio. Voorwaarde is dat de beschikbaar gestelde sponsorbijdrage wordt besteed aan de deskundigheidsbevordering van de vrijwilliger. Er is in 2009 in totaal uitgegeven aan de educatie van vrijwilligers. Voorbeelden van succesvolle sponsorprojecten vindt u op de website De kwaliteit van het vastgoed Het Dagelijks Onderhoud is op te splitsen in reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Deze werkzaamheden zijn voor 54% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Het betreffen werkzaamheden die gering van omvang zijn en binnen een kort tijdsbestek ingepland en uitgevoerd kunnen worden. De onderhoudsdienst van de Veste bestaat uit een telefoonteam van drie mensen en vijf buitendienstmedewerkers die alle voorkomende werkzaamheden kunnen verrichten. Iedere onderhoudsvakman beschikt over een volledig ingerichte mobiele werkplaats en kan geheel zelfstandig werken. In totaal heeft de Veste in 2009 bijna besteed aan reparatieverzoeken en circa aan mutatieonderhoud. Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van 2008 met 22% toegenomen. Het planmatig onderhoud en contractonderhoud wordt grotendeels opgedragen aan externe aannemers. De Veste concentreert zich hier op de uitwerking van de plannen en het toezicht houden op de uitvoering. Aan planmatig onderhoud is in 2009 voor bijna besteed en aan contractonderhoud De voor 2009 begrote planmatige werkzaamheden zijn voor 99% uitgevoerd, in dit percentage zijn de vervallen werkzaamheden ook meegenomen. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud is er de mogelijkheid voor huurders om gespaarde V-meters in te zetten voor aanvullende wensen. 11

14 Comfort in woningen Sinds 2003 hanteert de Veste een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Met deze V-meters worden huurders in staat gesteld naar eigen keuze verbeteringen aan de woning uit te laten voeren, waarbij de V-meter als betaalmiddel kan worden ingezet. In 2009 zijn er 481 keuzelijsten aangemaakt. In totaal zijn er 910 opdrachten verstrekt aan aannemers en de eigen dienst, hiervan waren 219 opdrachten in relatie met een planmatige douche-, toilet- of keukenrenovatie. Er is in 2009 voor bijna besteed aan V-meters. Verbeteringen kunnen volledig met V-meters betaald worden, echter combinaties van V-meters en een geringe huurverhoging of geringe bijbetaling zijn ook mogelijk. In totaal hebben 668 huurders gebruik gemaakt van het V-metersysteem. In 2009 zijn de volgende comfortverhogende verbeteringen aangebracht: aanleg CV in 8 woningen modificeren/vroegtijdige cv-ketel vervanging in 20 woningen aanbrengen dubbele beglazing in 4 woningen Energiemaatregelen in de woning In 2008 heeft de Veste de E(nergie)-meters geïntroduceerd. E-meters kunnen worden besteed aan energiebesparende maatregelen. Hiermee dragen de huurder en de Veste bij aan het reduceren van CO2-uitstoot. Tot op heden zijn er ruim huishoudens door de Veste benaderd. Nadat huurders hebben aangegeven gebruik te willen maken van de E-meters, zal de energieadviseur per woning de mogelijke energiebesparende maatregelen inventariseren. De huurder kan zelf bepalen aan welke energiebesparende maatregelen de E-meters besteed worden. Inmiddels hebben circa 680 huishoudens aangegeven gebruik te willen maken van de aan hun woning toegekende E-meters. Tot nu toe hebben 357 huurders een definitieve keuze gemaakt. In 2009 is er voor een totaalbedrag van aan energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem gerealiseerd. Projecten 12 Woningstichting de Veste heeft in het jaar 2009 naast diverse huur- en koopwoningen, het woonzorgcomplex aan de Schuttevaer te Dedemsvaart en het Eerstelijnscentrum in Nieuwleusen opgeleverd. In Balkbrug is het voormalige kerkgebouw t Trefpunt gerenoveerd en omgevormd tot een multifunctioneel centrum. Het woongebouw Nijenhaghen te Ommen wordt ingrijpend gerenoveerd. In Enschede is het studentencomplex Calslaan Nieuw grondig aangepakt, waarbij twee kamers zijn samengevoegd tot één. In de onderstaande plaatsen zijn de projecten gerealiseerd. Ommen Nijenhaghen 12 (van 79) huurappartementen Jan Tooropstraat (Archem & Eerde) 12 koopwoningen Dalfsen Gerner Marke 9 (van 19) koopwoningen Gerner Marke 12 koopwoningen Dedemsvaart Schuttevaer 49 huurappartementen zorg Balkbrug t Trefpunt multifunctioneel centrum Het Bolwerk 5 huurwoningen Nieuwleusen Eerstelijnscentrum 8 koopappartementen apotheek huisartsen Carinova Slagharen Moeshoek 14 huurwoningen Lemelerveld Hooilanden 6 (van 15) huurwoningen Enschede Calslaan Nieuw 98 (van 188) kamers Totaal zijn in het afgelopen jaar 184 sociale huureenheden, 41 koopeenheden, een Eerstelijnscentrum en een multifunctioneel centrum gerealiseerd. De opgeleverde projecten vertegenwoordigen een waarde van

15 Projecten in uitvoering 2009 en 2010 De bouw van 11 koop- en 9 (van 15) huurwoningen in Lemelerveld De bouw van 16 huur-groepsappartementen voor de zorg in Zwolle De bouw van 14 studentenwoningen en 2 commerciële ruimten in Enschede De bouw van 16 huurappartementen Kotemeerstal in Dedemsvaart De bouw van 14 koopwoningen De Beemd in t Harde Aanpassingen brandveiligheid Witbreuksweg/Matenweg in Enschede De renovatie van 67 (van 79) appartementen in de zorg voor Nijenhaghen in Ommen De in uitvoering zijnde projecten vertegenwoordigen een waarde van Deze werken worden in 2010 opgeleverd. Woningstichting de Veste heeft voor de komende jaren een goedgevulde projectenportefeuille. Een samenvatting van de nog te realiseren projecten vindt u hieronder. Voor een gedeelte van genoemde projecten geldt dat ze in 2010 nog van start gaan. 18 verpleegunits voor Avondlicht in Dedemsvaart Nieuwbouw van het Vechtdal College in Dedemsvaart 9 koopwoningen Gerner Marke in Dalfsen 6 koopwoningen Moeshoek in Slagharen 12 huurwoningen aan de Wolkamerweg in t Harde 30 huurappartementen woon-zorgcomplex in Lemelerveld 36 zorgappartementen aan de Schans en de Mulderij in Hardenberg 21 zorgappartementen in Bergentheim 12 walwoningen in Kotemeerstal in Dedemsvaart 20 bouwkavels locatie Huisman in Balkbrug voor Archem & Eerde 40 koopwoningen Serpentino en t Poshuis in t Harde 36 zorgappartementen en wijksteunpunt Alteveer in Ommen 30 zorgappartementen Moeshoek in Slagharen 25 zorgappartementen Oranjebuurt in Dedemsvaart 12 koopwoningen Oranjebuurt in Dedemsvaart 400 sociale koop- en huurwoningen Marslanden II in Hardenberg 400 sociale koop- en huurwoningen in Ommen Oost 180 woningen op de locatie Boekweit in Dedemsvaart 18 zorgappartementen zorgboerderij Groote Scheere in Holthone 99 zorgappartementen woon-zorgcomplex in Ommen Multifunctioneel Centrum in Gramsbergen De werken waarmee naar alle waarschijnlijkheid in 2010 nog gestart wordt vertegenwoordigen een waarde van e De totale waarde van de projectenportefeuille bedraagt e Onrendabele investeringen In 2009 is ruim e 2,3 miljoen ten laste van het resultaat gebracht en in de voorziening onrendabele toppen opgenomen. Dit betreft de onrendabele toppen van alle nieuw opgenomen projecten in 2009 zoals kleinschalige woonvoorziening Slagharen e en uitbreiding woon-zorgcomplex Lemelerveld e Per saldo is in 2009 e ten laste van de voorziening gebracht voor de gerealiseerde projecten of in mindering gebracht op de activa van de projecten in ontwikkeling. Aankoop van bezit Ten behoeve van de realisatie van projecten zijn diverse gronden aangekocht. Er zijn geen strategische aankopen gedaan. Verkoop van bestaande huurwoningen In het kader van het beleid Huren, kopen, wonen zoals u wilt, zijn in huurwoningen aan de zittende huurder verkocht. De taxatiewaarde van deze woningen bedroeg Er is een woonduurkorting van gemiddeld 9,0% in mindering gebracht. Voor ieder kalenderjaar dat de woning gehuurd wordt, krijgt een potentiële koper 1% korting. Hiervoor geldt een maximum van 30%. De Veste ziet het aantal verkochte huurwoningen sterk teruglopen. Enerzijds is er al langere tijd sprake van een van jaar tot jaar afnemende verkoop van huurwoningen aan de zittende huurders doordat de voorraad te verkopen huurwoningen steeds kleiner wordt. Anderzijds zal ook de huidige economische crisis een rol spelen. Aanpassingen in verband met een handicap Aanpassingen ten behoeve van een handicap in het kader van de wet WMO worden in de gemeenten Dalfsen, Ommen en Hardenberg tot voor rekening van de Veste uitgevoerd. In 2009 heeft dit 36 maal plaatsgevonden. De totale kosten bedroegen Grotere aanpassingen worden onder de WMO regels door of vanwege de gemeente financieel mogelijk gemaakt. In totaal heeft de Veste in dit kader 7 woningen in 2009 aangepast onder deze regeling. Leefbaarheid Dedemsvaart is een belangrijke plaats voor de Veste. Wij voelen ons verantwoordelijk voor een bijdrage aan de duurzame ontwikkeling voor de toekomst. Om die reden heeft de Veste afspraken met de gemeente Hardenberg gemaakt om een bijdrage van maximaal 2,5 miljoen te leveren voor herstructurering van het centrum van de plaats. 13

16 14 In verband met herstructurering van de Oranjebuurt in Dedemsvaart is in samenwerking met welzijnsorganisatie De Stuw en de gemeente Hardenberg een buurtplan opgesteld. Om de leefbaarheid van Dedemsvaart ook voor langere tijd te garanderen is besloten te investeren in de bouw van een middelbare school. De Veste levert daarmee een volkshuisvestelijke bijdrage via maatschappelijk vastgoed. De aanbesteding heeft inmiddels plaatsgevonden. De investeringen in het Maatjesproject van bijna e zijn elders toegelicht. In Enschede is de algemene ruimte in complex de Box getransformeerd tot een woonkamer. De bewoners van de complexen Sky en Box kunnen van deze ruimte gebruik maken. Deze huiskamer is geheel volgens ideeën van bewoners ingericht. Om de inrichting te kunnen realiseren heeft de Veste een budget van beschikbaar gesteld. De ruimte wordt beheerd door de vereniging SkyBox die hiervoor speciaal door studenten is opgericht. Met bovenstaande investeringen in leefbaarheid investeert de Veste per verhuureenheid ongeveer 504. Dat is beduidend meer dan de gemiddeld 76 die woningcorporaties in Nederland aan hetzelfde beleidsonderwerp besteden. Uitgaven voor leefbaarheid zijn fiscaal niet aftrekbaar, hierdoor worden deze activiteiten fiscaal bestraft. Bijzondere aandachtsgroepen Naast de reguliere huisvesting besteedt Woningstichting de Veste veel aandacht aan huisvesting in de zorgsector, in het bijzonder ouderenzorg en mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking. Woningstichting de Veste werkt hiervoor intensief samen met meerdere zorginstellingen, dit zijn: Baalderborggroep in Ommen Zorggroep Raalte Stichting Sprank in Hardenberg Zorgcentrum Oldenhaghen in Ommen Zorgcentrum Rosengaerde in Dalfsen Saxenburghgroep in Hardenberg Stichting Limor in Leeuwarden Zorggroep Raalte is een nieuwe relatie en zal zorg gaan verlenen in het nieuw te ontwikkelen woonzorgcomplex in Lemelerveld. In 2009 is veel aandacht besteed aan de organisatie van de zorginstellingen en de inhoud van overeenkomsten met hen. De Veste heeft in haar bezit twee zorgcentra met in totaal 214 kamers waar intramurale ouderenzorg wordt verleend. Daarnaast verhuurt de Veste 371 woningen aan zorgcentra ten behoeve van extramurale ouderenzorg. De Veste biedt aan 245 mensen met een verstandelijke of meervoudige beperking woon- of werkruimte. Voor nog eens 33 woningen/woon-/werkgebouwen, met in totaal 542 cliëntplaatsen, die eigendom zijn van de zorginstellingen, verzorgt de Veste het onderhoud. Nieuwbouw In 2009 is het complex Buitengaats aan de Schuttevaer te Dedemsvaart opgeleverd met 49 appartementen. Baalderborggroep huurt de appartementen en verleent extramurale zorg. In het complex zijn tevens kantoorruimtes en huiskamers opgenomen. Nieuwe initiatieven en onderhanden projecten zijn elders in dit jaarverslag toegelicht. Onderhoud Ten aanzien van het vastgoed dat in eigendom is van de Baalderborggroep en Stichting Sprank voert de Veste het onderhoud uit. Jaarlijks worden onderhoudsbegrotingen opgesteld en worden meerjarenplannen geactualiseerd. Per kwartaal rapporteert de Veste over het uitgevoerde planmatig en dagelijks onderhoud. Aan de dienstverlening aan zorginstellingen is in 2009 in totaal ruim 900 uur besteed, exclusief de inspanningen voor ontwikkeling van nieuwe initiatieven en uitvoering van onderhoud. Beleid toewijzingen Vechtdal Het reguliere woningaanbod wordt elke vrijdagochtend op geplaatst. Hierop kan tot de volgende dinsdagavond worden gereageerd. Vervolgens wordt, aan de met de oudste zoekdatum reagerende persoon, een aanbieding gezonden. Seniorenwoningen worden niet via internet aangeboden. Actief zoekende senioren worden op volgorde van zoekdatum benaderd voor de verhuur van seniorenwoningen. Dit gebeurt per brief en telefoon. Vervolgens wordt de woning, aan de met de oudste zoekdatum reagerende senior, toegewezen. In beide toewijzingssituaties geldt dat de toewijzing is op basis van passendheid van inkomen. Hierbij wordt de woning verhuurd aan een woningzoekende waarbij de huur binnen de 16-23% van het bruto maandinkomen valt, eventueel met de hulp van huurtoeslag. Woningzoekenden Vechtdal Eind 2009 stonden woningzoekenden ingeschreven. Dit is een stijging van 5,4% ten opzichte van Hiermee zien we dat de in 2008 ingezette stijging van het aantal inschrijvingen in 2009 is doorgezet. Het valt op dat veel inschrijvingen uit voorzorg zijn en dan met name door senioren die zich voor nieuw door de Veste te realiseren projecten alvast inschrijven. Tevens schrijven zich relatief veel alleenstaanden in.

17 15,,De Veste is een dapper clubje. Als de doelstelling er ligt om meer huizen voor hun doelgroep in de sociale woningbouwsector te realiseren dan gaat men er ook echt mee aan de slag. Vanuit mijn rol als accountant controleer je de jaarrekening maar beoordeel je ook of het met de organisatie qua rechtsvorm en belasting nog goed zit. Bij de plannen rondom de uittreding ben ik daarom gaan bekijken wat er gebeurt met een organisatie als men inderdaad uit het bestel stapt, aldus Kees Tegel, accountant van de Veste. Tegel merkt dat de Veste een club is waar opmerkingen serieus genomen worden.,,plannen blijven niet maanden lang hangen maar er wordt ook daadwerkelijk iets mee gedaan. De directie houdt daarbij altijd de doelen van de organisatie centraal. Jan Sinke is geen bestuurder die rare fratsen uithaalt. Kees Tegel accountant van de Veste

18 Woningtoewijzing Vechtdal 16 Het aantal huuropzeggingen binnen het direct verhuurbare woningbezit was 211. De mutatiegraad komt hiermee op 7,5%. Rond de 200 huuropzeggingen per jaar is normaal. 211 opzeggingen in 2009 ten opzichte van 177 in 2008 is echter een forse stijging. Deze stijging doet zich met name voor in het aantal huuropzeggingen van eengezinswoningen. Het laatste deel van de eind 2008 aangekochte appartementen aan de Markt in Hardenberg is begin 2009 vlot verhuurd. De volgende projecten met huurwoningen zijn in 2009 opgeleverd en in de verhuur gebracht: 49 appartementen aan de Schuttevaer in Dedemsvaart 14 woningen aan de Moeshoekweg in Slagharen 5 woningen aan het Bolwerk in Balkbrug In Lemelerveld zijn 15 woningen gerealiseerd waarvoor in alle gevallen een huurovereenkomst is afgesloten. Een deel hiervan zal in 2010 betrokken worden. In 2009 zijn voor huisvesting van statushouders 11 woningen toegewezen. Het gaat om 5 woningen aan de gemeente Ommen en om 5 woningen aan de gemeente Hardenberg. Aan de gemeente Dalfsen is in 2009 één woning toegewezen. De huurwoningen van de Veste binnen de gemeente Dalfsen bevinden zich in de kern Lemelerveld. Vrijkomende woningen werden in Lemelerveld in eerste instantie vrijgehouden voor herstructurering. Na het voltooien van de herhuisvesting zijn er met de gemeente Dalfsen alsnog afspraken gemaakt voor het aanbieden van 1 à 2 woningen per jaar. Na een daling van het aantal reacties per geadverteerde woning in de afgelopen jaren is dit aantal juist in 2009 weer toegenomen. Inclusief de reacties op seniorenwoningen is dit 7,7 reacties voor 2009 tegenover 7,1 voor Exclusief de reacties op seniorenwoningen komt het gemiddeld aantal reacties in 2009 op 19,1. We zien dat het aantal reacties op seniorenwoningen het gemiddelde nog wel drukt, maar dat dit effect minder is dan in de afgelopen jaren. De nieuwe, persoonlijke wijze van aanbieden van seniorenwoningen werpt zijn vruchten af. De gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende bij acceptatie van een woning in 2009 was 37 maanden. Dat is 3 maanden hoger dan in Vechtdal woonenquête Dit jaar heeft woningstichting de Veste voor de achtste keer op rij de Vechtdal woonenquête gehouden. Gezien de economische omstandigheden was de Veste dit jaar in het bijzonder benieuwd naar de voorkeuren op het gebied van wonen. De titel van de enquête was dit jaar dan ook: Crisis in het Vechtdal?. Er gaven 870 deelnemers gehoor aan de oproep via de huis-aan-huisbladen en het internet. Er zijn trends waarneembaar, maar ook enkele verrassende wijzigingen in voorkeuren. Net als voorgaande jaren zijn er grote verschillen waarneembaar tussen de jongere en de oudere invuller van de enquête. De opvallendste zaken op een rijtje: Het aantal mensen dat wil verhuizen is gestegen van 45,2% naar 47,7% Het percentage mensen dat op korte termijn (binnen vier jaar) wil verhuizen is in een jaar tijd van 46,9% naar 55,4% gestegen Gemiddeld genomen bestaat er een grotere voorkeur voor huren dan voor kopen De stijgende lijn in de vraag naar koopwoningen tot twee ton zet door De vraag naar woningen tussen de drie en de vier ton is gedaald De voorkeur voor huurwoningen boven 400 per maand wordt steeds sterker Het appartement wordt weer iets populairder De uitkomsten van de enquête zijn als bijlage bij dit jaarverslag opgenomen. Studentenhuisvesting In 2009 is het aantal inschrijvingen bij de Nederlandse Universiteiten en Hogescholen sterk gestegen. De Universiteit Twente schat dat het aantal studenten de komende jaren groeit met 11,5%. Het toegenomen aantal inschrijvingen aan de Universiteit Twente heeft positief bijgedragen aan de verhuring van woonruimte op de campus. Per 1 juli 2009 waren alle kamers op de campus verhuurd. De vraag naar woonruimte op de campus bleef gedurende de gehele zomerperiode groter dan het aanbod. De appartementen in de Sky en Box blijven het populairst en bevinden zich in het duurdere segment op de campus. In de stad Enschede is de vraag het gehele jaar achtergebleven bij het aanbod. Gedurende het jaar is er continue sprake geweest van leegstand in de stad. De Veste heeft in samenwerking met de Enschedese woningcorporaties en de gemeente Enschede een marktonderzoek laten uitvoeren. Aanleiding voor het onderzoek vormt het ontbreken van een concrete beleidsstrategie op het gebied van studentenhuisvesting in Enschede. De opvallendste zaken worden hieronder aangegeven: Er is sprake van een ontspannen markt. Het kost studenten relatief weinig moeite om woonruimte in Enschede te vinden. In vergelijking met andere studentensteden woont een relatief laag aantal studenten in de stad Enschede. De gemiddelde huurprijzen liggen ten opzichte van het landelijke gemiddelde laag. De gemiddelde woonlasten die Enschedese studenten betalen voor onzelfstandige woonruimte liggen op 247 per maand. Voor zelfstandige woonruimte liggen de woonlasten gemiddeld op 371 per maand. Studenten betalen op de campus respectievelijk 259 en 395 per maand. Het marktonderzoek gaat bij de vergelijking uit van bruto huurprijzen. De huurprijzen op de campus liggen hoger als gevolg van hogere servicekosten. Betaalbaarheid vormt volgens het onderzoek een belangrijke factor om in Enschede te gaan wonen.

19 De directe verhuisgeneigdheid onder studenten is laag. Enschede kent relatief weinig studenten die op dit moment andere woonruimte zoeken. De lage verhuisgeneigdheid duidt op een ontspannen markt. Zowel onder de direct verhuisgeneigden als de overige verhuisgeneigde studenten is zelfstandige woonruimte de populairste woonvorm. Circa driekwart van de studenten geeft de voorkeur aan deze woonvorm. De Enschedese studenten sluiten zich met hun voorkeur aan bij de landelijk toenemende vraag naar zelfstandige woonruimte. Het Binnensingelgebied blijkt de meeste gewenste locatie onder verhuisgeneigden. Circa 58% van de verhuisgeneigden geeft de voorkeur aan wonen in het Binnensingelgebied. Opvallend is dat de campus niet in de top 3 staat van wijken waar verhuisgeneigde studenten graag zouden willen wonen. Er is een theoretisch tekort van 400 studenteneenheden. Het tekort is gebaseerd op een model waarbij rekening is gehouden met de vraag en het potentieel vrijkomend aanbod wanneer alle direct verhuisgeneigde studenten hun woonwensen kunnen realiseren. Het tekort wordt voor driekwart bepaald door de vraag naar zelfstandige woonruimte. De internationalisering van de campus heeft ook in sterke mate bijgedragen aan de vraag naar kamers. Met de Universiteit Twente is een nieuw contract afgesloten voor het huisvesten van 300 buitenlandse gasten in In 2008 bedroeg dit aantal 180. Om te kunnen voorzien in de vraag zijn onder andere 56 gerenoveerde kamers aan de Calslaan Nieuw ingericht. Het inrichten van deze kamers vormt het einde van de renovatie van kamers aan de Calslaan Nieuw. Centraal in de renovatie stond het samenvoegen van twee kamers tot één ruime kamer. In het eerste kwartaal van 2009 is gestart met de bouw van veertien appartementen aan de Walstraat en Zuiderhagen in het centrum van Enschede. Zowel aan de Walstraat als aan de Zuiderhagen wordt op de begane grond commerciële ruimte ontwikkeld. De appartementen worden volgens prognose eind januari 2010 opgeleverd. In september is opdracht gegeven om het gehele kamerbezit op de campus te voorzien van energielabels. De gemiddelde score voor de kamers komt uit op een C-label. De labeling van kamers is niet alleen verplicht, maar wordt ook gebruikt voor nieuw te ontwikkelen beleid op het gebied van duurzaamheid. Ook werken wij samen met de Enschedese woningcorporaties en de gemeente aan een convenant om te streven naar een duurzamere woningvoorraad in de stad Enschede. De brandveiligheidseisen hebben dit jaar wederom een prominente plaats ingenomen binnen de studentenhuisvesting. In september is gestart met een reeks verbouwingen van 24 woongroepen aan de Witbreuksweg en Matenweg. Om de woongroepen aan de brandveiligheidseisen te laten voldoen dienen gangen en vluchtwegen vrij te zijn van obstakels. Toepassing van de eisen betekende het verwijderen van woonkamers op de gang. Om de bewoners tegemoet te komen, hebben de bewoners een keuze kunnen maken uit een drietal opties. Deze opties voorzien in de mogelijkheid voor het creëren van een nieuwe woonkamer. In 2009 zijn 15 van de 24 woongroepen verbouwd. De totale kosten voor 2009 bedragen e In 2009 zijn werkopdrachten uitgevoerd. De gemiddelde kosten per werkopdracht bedragen voor ,98. De gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek is gedaald naar 4,2 dagen. In 2008 bedroeg de gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek 4,6 dagen. 17 Aantal eenheden * Aantal huuropzeggingen Bruto huur in e Zelfstandig ingericht Zelfstandig niet ingericht Onzelfstandig ingericht Onzelfstandig niet ingericht *exclusief bedrijfsruimten en verenigingsruimten Kwaliteitsysteem ISO 9001:2000 De Veste is een van de weinige corporaties in Nederland die ISO 9001:2000 gecertificeerd is. In 2009 is het kwaliteitssysteem verder geoptimaliseerd naar aanleiding van interne audits die bij diverse afdelingen zijn uitgevoerd. Eind november 2009 heeft de jaarlijkse externe audit van Det Norske Veritas (DNV) plaatsgevonden. Het oordeel van DNV was zeer positief. In alle lagen van de organisatie is er een sterke bewustwording en beleving van kwaliteit. In 2009 heeft het vergroten van de administratieve nauwkeurigheid in Enschede volop aandacht gekregen. Er zijn audits afgenomen bij Team Wonen en Team Beheer. De uitkomst laat een stijgende lijn ten opzichte van het voorgaande jaar zien. Ook worden per kwartaal steekproeven genomen om de administratieve nauwkeurigheid in kaart te brengen. Daarnaast is in november de controle in het kader van de ISO-certificering opnieuw uitgevoerd en succesvol afgerond.

20 18 De Veste is constant bezig de kwaliteit van de dienstverlening te monitoren en te verbeteren. Belangrijk is onder andere wat huurders vinden van de kwaliteit van de door hen gehuurde woning en de dienstverlening van de Veste. Voor elk kwartaal worden willekeurig 100 adressen geselecteerd waarvan huurders worden gevraagd mee te werken aan het tevredenheidsonderzoek. Aan huurders wordt een cijfer gevraagd op de onderdelen woning en dienstverlening. In 2009 hebben in totaal 145 van de 400 aangeschreven huurders hun mening gegeven. De respons ten opzichte van 2008 is hoger, toen reageerden 134 van de aangeschreven huurders. Gemiddeld gaven de huurders een 7,5 voor de woning en een 7,7 voor de dienstverlening. In 2008 waren de cijfers op beide onderdelen 7,4 en 7,7. Huurbeleid Het innen van de huur vormt een belangrijke voorwaarde voor de continuïteit van de woningstichting. Signalering van achterstanden in een vroegtijdig stadium is dan ook een belangrijke beleidsdoelstelling. Immers de ervaring leert dat bij grotere achterstanden de oplossingen hiervoor moeilijker te realiseren zijn. Aan deze vroegtijdige signalering blijven wij aandacht besteden. Deze aandacht heeft geresulteerd in een huurachterstand van 0,28% van de vraaghuur. Huurders met een betalingsachterstand worden persoonlijk benaderd en wordt de mogelijkheid geboden om gezamenlijk een regeling te treffen. Wanneer niet wordt gereageerd en de achterstand oploopt, wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder die voor invordering zorg draagt. Per 31 december 2009 bedraagt de betalingsachterstand waarvan de helft van de vordering in handen is van de deurwaarder. Per genoemde datum is er aan huur vooruit betaald. In het kader van het huurbeleid is per 1 juli 2009 een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van 2,5% Huurders betrekken bij beheer en beleid Woningstichting de Veste hecht veel waarde aan goede relaties met huurders en hun vertegenwoordigers. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid gebeurt op verschillende niveaus. Daarbij zijn te onderscheiden de niveaus van het informeren, het meepraten en het meebeslissen. Woningstichting de Veste informeert haar huurders op verschillende wijzen. Vier keer per jaar wordt in diverse regionale huis-aan-huisbladen het Woonnieuws geplaatst. Daarnaast ontvangen huurders meer specifieke informatie, bijvoorbeeld in de vorm van informatiebrieven bij verbeterprojecten. Als pop-up op internet, via abonnement en in de wachtruimte van de kantoren zijn Huisgenoot News uitgaven waarin regelmatig en op een toegankelijke wijze het reilen en zeilen binnen de Veste wordt weergegeven. De mogelijkheden van en de rol in de informatieverstrekking van de websites veste.nl en acasa.nl wordt steeds groter. Niet alleen achtergrondinformatie, maar ook producten en diensten zijn actueel opvraagbaar en interactief benaderbaar. Het inschrijven als woningzoekende en het reageren op woningen kan inmiddels volledig online gebeuren. De sites vervullen een belangrijke functie in het actuele verhuur- en verkoopproces. Georganiseerd overleg met huurdersverenigingen De Veste heeft met drie huurdersverenigingen een samenwerkingsovereenkomst. In Ommen met huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, in Dedemsvaart/Balkbrug met huurdersvereniging Avereest en in Enschede met de Centrale Bewonersraad. Doel van de overeenkomst is het bevorderen van een goede relatie tussen huurders en verhuurder. Binnen de overeenkomst zijn zaken geregeld als: Beleidsplan, begroting, jaarverslag Beleid en planning van groot onderhoud en woningverbeteringswerkzaamheden Meerjarenonderhoudsplanning De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Planning en realisering van gewoon en buitengewoon onderhoud Planvorming van ingrepen in procedures Huurprijswijzigingen van woningen Samenstelling en kosten servicepakket De bijdrage van huurderscommissies aan het garanderen van (individueel) rustig woongenot Om de huurdersverenigingen te ondersteunen in het werk is een financiële paragraaf opgenomen bij de overeenkomsten, die regelt dat de Veste ook financieel het werk steunt van de huurdersverenigingen. In 2009 ging het hierbij om een bedrag van Met de huurdersverenigingen is in 2009 tweemaandelijks overleg geweest waarin onder andere de volgende zaken zijn besproken: Huurverhoging per 1 juli 2009 Jaarverslag 2008 Begroting 2010 Gevolgen nieuwe overlegwet Leefbaarheid en brandveiligheid studentencomplexen Voortgang invoering E-meter project Voortgang herstructureringsactiviteiten Voortgang nieuwbouw projecten Actuele bewonerszaken Visitatierapport de Veste Uittreden van de Veste uit het publieke bestel Renovatie de Nijenhaghen in Ommen De relatie met de Centrale Bewonersraad in Enschede is in 2009 onder spanning komen te staan. Het nieuwe bestuur is van mening dat eerdere afspraken rond leefbaarheid en brandveiligheid teruggedraaid moeten worden. Voor de Veste is dat geen optie. We hebben het jaar afgesloten met een gesprek onder leiding van een mediator.