Oorspronkelijk. Jaarverslag 2011

Transcriptie

1 Oorspronkelijk Jaarverslag 2011

2 Jaarverslag 2011 van het bestuur van Woningstichting de Veste 5 Algemeen 5 Het bestuur 5 Het controlerend orgaan 5 Personeel 5 Werkzaamheden 5 Gedragscode en integriteit 6 Verklaring en toekomstverwachting 6 Goedkeuring Raad van Commissarissen 6 Jaarverslag 2011 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste 7 Vechtdal woonenquête 15 Studentenhuisvesting 15 Analyse van de huidige kamermarkt in Enschede 16 Kwaliteitssysteem 18 Incasso- en huurbeleid 18 Huurders betrekken bij beheer en beleid 18 Georganiseerd overleg met huurdersorganisaties 18 Klachtencommissie 19 Het Jaarresultaat in Financierings- en beleggingsbeleid 20 Risicomanagement 20 Verbindingen met andere rechtspersonen 21 Inhoudsopgave Jaarverslag Ondernemingsraad 23 Volkshuisvestelijk Jaarverslag over Algemeen 10 De kosten van De Econoom, een rekenvoorbeeld 10 Kengetallen jaar Volkshuisvesting 10 Herstructurering in de volgende fase 11 Project Maatje blijft populair 11 Jaarrekening 26 2 De kwaliteit van het vastgoed 11 Geconsolideerde balans 26 3 Comfort in woningen 11 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 28 Energiemaatregelen in de woning 12 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 29 Duurzaamheid 12 Waarderingsgrondslagen 30 Projecten 12 Toelichting op de geconsolideerde balans 36 Aankoop van bezit 13 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 46 Verkoop van bezit 14 Enkelvoudige balans 50 Aanpassingen in verband met een handicap 14 Enkelvoudige winst- en verliesrekening 52 Leefbaarheid 14 Waarderingsgrondslagen enkelvoudige balans en winst- en verliesrekening 53 Bijzondere aandachtsgroepen 14 Toelichting op de enkelvoudige balans 55 Beleid toewijzingen 14 Toelichting op de enkelvoudige winst- en verliesrekening 65 Overheidsregels bij woningtoewijzingen 15 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 69 Woningzoekenden 15 Overzicht geconsolideerde balansontwikkeling 70 Woningtoewijzingen 15 Overzicht geconsolideerde bedrijfsbegroting 71 Bijlagen: Tabellen verhuur Vechtdal 73 Resultaten Vechtdal woonenquête

3 Jaarverslag 2011 van het bestuur van Woningstichting de Veste Beredeneerd verslag van de werkzaamheden, als bedoeld in artikel 26 van het Besluit Toegelaten Instelling Volkshuisvesting, over het boekjaar lopende van 1 januari 2011 tot en met 31 december Stichtingsgegevens: Naam toegelaten instelling: WONINGSTICHTING DE VESTE Gevestigd in de gemeente: OMMEN Datum en nummer Koninklijk Besluit, waarbij de instelling is toegelaten: 26 september 1979, nr. 38 Nummer inschrijving stichtingenregister van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Zwolle Het bestuur Het bestuur van de woningstichting wordt gevormd door de heer J.W.A. Sinke MRE MRICS. De heer Sinke is sinds 1993 verbonden aan de organisatie. Hij vervult binnen het werkgebied van de Veste geen nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van de Veste. Het controlerend orgaan Conform de bepalingen in de statuten kent de Veste een intern controlerend orgaan; de Raad van Commissarissen. Voor een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het jaarverslag 2011 van de Raad van Commissarissen. Bestuurlijk gezien is het geweldig om te kunnen waarnemen dat een relatief kleine organisatie tot mooie dingen in staat gewerkt aan kwaliteit. Voor een verslag van het werk van 4 5 is. Wie verderop in deze jaarrekening het volkshuisvestelijk de ondernemingsraad wordt verwezen naar het jaarverslag jaarverslag 2011 leest kan tot geen andere conclusie komen. Ondernemingsraad Dat is hard werken voor alle mensen die op de werkvloer en in het management dagelijks hun inspanningen leveren. Het is goed om te zien dat dit dan ook weer beloond wordt door Werkzaamheden een hernieuwde ISO certificering, goede beoordelingen van het ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de externe accountant. Onze klanten geven aan dat ze erg tevreden zijn over ons werk en we onderhouden uitstekende verhoudingen met de gemeenten waarin we werkzaam zijn. Het bestuur dankt alle medewerkers van de Veste voor die formidabele inzet. Algemeen Toch bestaat er verschil van inzicht over het interne toezicht binnen de Veste. Daardoor zijn tussen bestuur en RvC spanningen gerezen. De RvC heeft daarom in 2011 aan het instituut Nice dat aan de Universiteit Nyenrode is verbonden, opdracht gegeven de onderlinge verhoudingen te onderzoeken. Die opdracht luidde: Breng in beeld wat er nodig is vanuit het bedrijfsbelang van Woningstichting de Veste om de relatie tussen Bestuur en RvC en RvC-leden onderling te optimaliseren. Het onderzoek is uitgevoerd door mevrouw drs. ing. Ineke Duit. De eindconclusies van het in november 2011 uitgebrachte rapport worden door het bestuur onderschreven. Per 13 februari 2012 is de heer mr. J. van Walsem benoemd tot voorzitter van de RvC met aan hem de opdracht om de vertrouwensrelatie tussen bestuurder en RvC zo snel mogelijk te herstellen. Personeel Per 31 december 2011 had de Veste 53 personen in dienst. Binnen de Veste wordt in goede verhoudingen met elkaar Onder verwijzing naar de inhoud van het volkshuisvestelijk verslag over het jaar 2011 kan het bestuur terugkijken op een bestuurlijk en volkshuisvestelijk succesvol jaar. In het kader van het BBSH dient de prestatie van de corporatie gemeten te worden aan de hand van de volgende criteria: de kwaliteit van het woningbezit, het verhuren en verkopen van woningen, het betrekken van bewoners bij beheer en beleid, het verbeteren van de aanliggende omgeving, aandacht voor wonen en zorg en het aspect van financiën. Woningstichting de Veste is een financieel gezonde organisatie die op basis van de ter beschikking staande gegevens de komende periode goed kan doorstaan. Het woningbezit staat er in technische zin ruim voldoende tot goed voor. Veel aandacht wordt besteed aan onderhoudsprogramma s. Intensief is dit jaar opnieuw binnen en buiten de stichting gesproken over het betrekken van huurders bij het beleid. Met de huurdersvereniging Verenigd Huurbelang, Huurdersvereniging de Brandaris en de Stichting Huurdersbelangen Hardenberg zijn participatieovereenkomsten gesloten. Met de huurdersorganisaties bestaat een periodiek overleg. Met de Centrale Bewonersraad in Enschede overleggen we op basis van de overlegwet huurders-verhuurders, hoewel de CBR haar activiteiten in 2011 op een laag pitje heeft gezet en we in 2011 feitelijk geen overleg hebben gevoerd anders dan beperkt verkeer.

4 Klanten van de Veste hebben in grote mate invloed op de kwaliteit van het wonen. Zij hebben de regie op huren en kopen en hebben regie over het woongenot in hun eigen woning. Het verhuren van woningen leidt in gemeenten als Ommen, Raalte, Dalfsen, Hardenberg en Terschelling niet tot problemen. In Enschede verslaan we de benchmark met de particuliere markt nu de laatste 3 jaren. Het beleid van de corporatie is erop gericht om mensen van passende huisvesting te voorzien. In financiële zin worden de Rijksdoelstellingen ten aanzien van passendheid uitstekend gerealiseerd. Gedragscode en integriteit De Veste hanteert de gedragscode voor woningcorporaties. Daarnaast kent de Veste een handvest ter ondersteuning en behoud van integriteit, waarden en normen. Alle leden van het personeel, het bestuur en de leden van de RvC hebben dit handvest en de inhoud ervan ondertekend. Kort samengevat kent het handvest de volgende elementen: Handelen met integriteit In de planning en control cyclus staat de RvC nadrukkelijk stil Altijd eerlijk zijn bij de activiteiten, de ontwikkelingen en de resultaten van alle Open en transparant zijn in ons handelen verbindingen van de Veste. De bespreking van de jaarrekening 6 Aangesproken willen worden op het handelen over 2010 in de RvC heeft plaatsgevonden in aanwezigheid 7 Onze beperkingen kennen Te allen tijde objectief zijn Anderen met respect behandelen Zelf het goede voorbeeld geven De moed hebben om een standpunt te geven Verklaring en toekomstverwachting Het bestuur van Woningstichting de Veste is zich bewust van de volkshuisvestelijke verantwoordelijkheid die zij in de gemeenten Ommen, Dalfsen, Enschede, Raalte, Terschelling en Hardenberg draagt. Het bestuur verklaart dat de uitgaven over het jaar 2011 gedaan zijn in het belang van de volkshuisvesting in Ommen, Dalfsen, Enschede, Raalte en Hardenberg. Hoewel resultaten uit het verleden geen garantie vormen voor de toekomst spreekt het bestuur de verwachting uit dat de Veste met het nieuwe vastgestelde beleid van Oorspronkelijk én met haar initiatieven om via uittreding uit het bestel blijvend goed te presteren, passende antwoorden kan geven op de vraagstukken die gesteld worden binnen de volkshuisvesting in het werkgebied van de Veste. Goedkeuring Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen heeft de jaarrekening en het jaarverslag over 2011 onderzocht en heeft hierbij kennis genomen van de door accountantskantoor KPMG afgegeven controleverklaring, welke is opgenomen op bladzijde 69 van het jaarverslag. De Raad van Commissarissen heeft een besluit tot vaststelling van het jaarverslag goedgekeurd in haar vergadering van 29 februari Het bestuur heeft het jaarverslag vervolgens vastgesteld op 29 februari Jaarverslag 2011 van de Raad van Commissarissen Woningstichting de Veste De Raad van Commissarissen (RvC) heeft tot taak om toezicht uit te oefenen op het functioneren van het bestuur. Het kader waarbinnen dit toezicht is vastgelegd bevindt zich onder andere in de statuten van Woningstichting de Veste, de geldende wettelijke bepalingen, het beleidsplan, de begrotingen, BBSH, visitatie, beoordelingen externen zoals door de accountant, het CFV en de lokale gesloten prestatieafspraken met gemeenten waarin gewerkt wordt. In de praktijk komt het erop neer dat zaken als strategievorming van de Veste, de volkshuisvestelijke taakopvatting en de financiële risicobeheersing op de agenda van de vergaderingen staan. De RvC voert haar toezichthoudende taak uit volgens de in december 2006 in de corporatiesector tot stand gekomen Governance Code. De Veste is geen lid van Aedes en gebruikt deze code. Wel is binnen de RvC de discussie gestart of het volgen van de meest actuele codes en richtlijnen zoals in de sector gebruikelijk gevolgd gaan worden. De discussie daarover is in het verslagjaar gestart maar nog niet afgerond. De RvC heeft de verantwoordelijkheid voor het helpen waarborgen van continuïteit en doelstellingen van de Veste en een doelmatige besteding van de daarvoor benodigde middelen. De wijze van werken van de RvC is vastgelegd in een huishoudelijk reglement. De RvC wordt gevormd door mensen die op basis van een actuele profielschets aantoonbaar hebben voldaan aan de vereisten die gesteld mogen worden aan deze functionarissen. Mevrouw Meina heeft medio 2011 op haar verzoek de RvC verlaten. De heer Bakker is in 2012 herbenoemd. De heer De Lange heeft afgezien van herbenoeming. De RvC bestaat als gevolg van één en ander eind 2011 uit 5 leden. De RvC zal in 2012 zorgdragen voor aanvulling met 2 leden, middels een wervingsprocedure aan de hand van met de Ondernemingsraad en bestuurder af te stemmen profielschetsen. De Raad van Commissarissen bestond ultimo 2011 uit de volgende personen: De RvC heeft vastgesteld dat in 2011 geen transacties hebben plaatsgevonden binnen de Veste die zouden kunnen leiden of te maken hebben gehad met belangentegenstellingen. Geen van de leden van de RvC hebben relaties waarin zakelijke belangen rond de Veste een rol spelen. De werkwijze van de RvC binnen de Veste is er één die leidt tot een grote betrokkenheid bij de onderhanden werken. De RvC komt gepland relatief vaak bijeen en kent formele en informele bijeenkomsten. De formele bijeenkomsten dienen om tot de nodige besluitvormingen te komen en controle uit te oefenen. De informele bijeenkomsten hebben een sterk inhoudelijk karakter en worden onder andere benut voor uitwisseling van kennis en bespreking van strategie van de organisatie. Zo is de RvC dit jaar apart bijeen geweest om input te bieden voor het nieuwe beleidsplan en is ze op werkbezoek naar Terschelling geweest. van de accountant. Aansluitend heeft de bestuurder, na goedkeuring van de RvC, de jaarrekening, inclusief het jaarverslag over het verslagjaar 2010 vastgesteld. naam functie aftredend in beroep dhr. W. Bakker voorzitter 2015 bestuurder zorg dhr. R. Welbergen lid namens huurders 2013 acquisiteur bedrijfshuisvesting dhr. A. Nimis lid namens huurders, tevens vicevoorzitter 2014 directeur communicatie dhr. W. Joostink lid Enschede 2014 zelfstandig adviseur mevr. A. Koster lid 2014 jurist Per 13 februari 2012 is de heer mr. J. van Walsem benoemd tot interim voorzitter.

5 Het feitelijke toezicht vindt voornamelijk plaats aan de hand van goedkeuring van belangrijke besluiten en het bespreken van de financiële situatie, de marktpositie en het meerjarig strategisch beleid van de Veste. In 2011 zijn onder andere de volgende besluiten goedgekeurd: Jaarverslag 2010 Beleidsplan Jaarbegroting 2012 Meerjarenramingen 2019 Aankoop Campus Terschelling Rapport CfV met als onderwerp Integriteit Financiële rapportages aan de hand van vooraf gestelde doelen Voortzetting van de procedure rond het uittreden uit bestel volkshuisvesting Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling De RvC heeft haar eigen functioneren wederom in het verslagjaar geëvalueerd. In 2011 is veel aandacht besteed aan de verhoudingen tussen de RvC en het bestuur hetgeen haar vervolg krijgt in De RvC wenst in 2012 daarnaast alle gangbare governanceregels te herbeoordelen op actualiteit en toepasbaarheid binnen de Veste. De RvC zal daarvoor de benodigde stappen samen met de bestuurder ter hand nemen. 8 Het onderwerp uittreden is in het verslagjaar beperkt in de RvC aan de orde geweest. Het wachten is op de volgende juridische ronde. Vooral een nieuwe vorm van financiering van de sector en de oriëntatie op erfpacht als derde manier van het faciliteren van wonen heeft bijzondere aandacht gehad. Uiteindelijk is dit ook in het meerjarenbeleidsplan opgenomen en einde van het verslagjaar openbaar geworden. De RvC heeft zich over andere vormen van financiering laten adviseren door een extern deskundige in aanwezigheid van de bestuurder zodat zij zich een zo goed mogelijk beeld kon vormen van de nieuwe beoogde structuur. De RvC heeft de bestuurder de ruimte gegeven dit verder uit te werken en heeft daarvoor extra budget beschikbaar gesteld. In het najaar stond het jaarlijkse gesprek met de ondernemingsraad gepland. Vanwege omstandigheden was dat einde verslagjaar nog niet gerealiseerd. Januari 2012 is alsnog met de ondernemingsraad gesproken, welk overleg naar verwachting begin 2012 een nader vervolg zal krijgen. De RvC heeft via de begroting doelen met de bestuurder afgesproken die concreet gehaald moeten worden. Die doelen zijn zo geformuleerd dat alle bedrijfsonderdelen inclusief externe tevredenheid gemeten wordt. Via de kwartaalrapportages wordt de RvC geïnformeerd over de voortgang van het bereiken van die doelen. Voor 2011 is de RvC tot de conclusie gekomen dat de afgesproken doelen gerealiseerd zijn. De RvC beoogt in 2012 nadrukkelijker haar betrokkenheid te tonen in de dialoog met de stakeholders zonder daarbij de rol van de bestuurder over te nemen, zodat ze vanuit haar toezichthoudende taak zichzelf een dieper beeld vormt van de waardering van de belangrijkste stakeholders. De RvC stelt het salaris vast van de bestuurder. Over 2011 is dat bruto geweest. Het salaris valt in functiegroep G en is in overeenstemming met het vastgestelde functieprofiel en de zwaarte van de werkzaamheden volgens Izeboud. Binnen de RvC is begin 2012 op basis van de geldende Governancecode een remuneratiecommissie ingesteld. Honorering van de RvC geschiedt volgens de modelregeling van de commissie Peters voor woningcorporaties, rekening houdend met de schaalgrootte van de Veste en de complexiteit van thematiek waarin de Veste zich beweegt. De voorzitter ontvangt jaarlijks, de overige leden ontvangen Daarnaast bestaat een reiskostenregeling en is voor ieder RvC lid een scholingsbudget beschikbaar. Alle leden hebben ter zake relevante bijeenkomsten of trainingen gevolgd. De RvC heeft in het kader van haar toezichthoudende taak de jaarrekening 2011 goedgekeurd. Tevens heeft zij op grond van haar statutaire taak de accountant KPMG aangewezen die belast is met de controle op de jaarrekening. De RvC dankt bestuur en medewerkers voor alle getoonde kwalitatief hoogwaardige inzet en betrokkenheid met de Veste en haar doelstellingen. We vertrouwen er op dat ook in 2012 gewerkt zal worden aan de gestelde volkshuisvestelijke doelstellingen. Daarop is en blijft ieders inzet gericht. Ommen, 29 februari 2012 Namens de RvC de voorzitter mr. J. van Walsem 9

6 Algemeen Volkshuisvestelijk Jaarverslag over 2011 Na 1996 en 2008 is 2011 opnieuw een jaar geworden van fusie voor Woningstichting de Veste. De overname in 2010 van het bestuur van Woningstichting Pierre Louis op Terschelling is omgezet in een juridische fusie per juli Naast de fusie, waarbij ongeveer 430 woningen waren betrokken, heeft de Veste in 2011 de campus van de Zeevaartschool op Terschelling overgenomen van de gemeente Terschelling. De inspanningen op Terschelling konden tenslotte worden afgerond met een prestatieovereenkomst met de gemeente Terschelling. Bestuurlijk gezien is de fusie op Terschelling daarmee goed geland en volledig geïntegreerd in de bedrijfsvoering van de Veste. Herstructurering in de volgende fase De Veste heeft op dit moment 2 lopende herstructureringsprojecten, één aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat in Lemelerveld en één in de Oranjebuurt in Dedemsvaart. In Lemelerveld is het eerste deel van het project opgeleverd. De nieuwe bewoners hebben inmiddels hun intrek in de nieuwe appartementen genomen. Zorggroep Raalte verleent de zorg. Zorggroep Raalte wil graag verschillende gradaties van zorg, waaronder 24-uurszorg, kunnen leveren. Daarom is het oorspronkelijke plan uitgebreid en is een extra aantal woningen aan de Meester Gorisstraat aan de herstructurering toegevoegd. Inmiddels zijn deze woningen gesloopt en zal er begin 2012 een aanvang gemaakt worden met de bouw van de tweede fase. Naar verwachting zal deze tweede fase in augustus 2012 opgeleverd worden. Als het complete project is afgerond, is een voor een kern van deze omvang uniek complex met 24-uurszorg ontstaan. Senioren kunnen dan zelfs voor intensieve ouderenzorg in Lemelerveld blijven wonen. Maar het werkgebied van de Veste is groter dan Terschelling. In Enschede hebben we in het centrum van de stad een studiecentrum In de Oranjebuurt zijn alle bewoners geherhuisvest. In voor studenten geopend. Het studiecentrum wordt verband met de veiligheid heeft de Veste de leegstaande beheerd door studenten zelf. In Hardenberg hebben we in het woningen inmiddels laten slopen. In totaal zijn 26 woningen We hebben ons in 2011 voor het eerst een volledig jaar kunnen centrum van de stad een permanente opvang voor dak- en gesloopt. Het gedifferentieerde woningaanbod dat hiervoor richten op het onderhoud van de woningen op Terschelling. thuislozen kunnen openen voor Limor. Bijzondere dank zijn we terugkomt, moet zorgen voor een bredere doelgroep. De huidige Het voorzichtig bestaande beeld dat we veel werk zouden krij- 10 daarbij verschuldigd aan de samenleving en de direct omwo- Een tekort aan waarde moet aangevuld worden door de opzet gaat hierbij uit van 12 grondgebonden koopwoningen gen werd waarheid. Het heeft de Veste veel moeite gekost om 11 nenden. Op geen enkel moment hebben burgers geprobeerd om de zwaksten uit de samenleving uit hun midden te weren. Het omgekeerde was het geval. In de gemeente Ommen hebben we een overeenkomst met de gemeente Ommen bereikt om Ommen-Oost te ontwikkelen waarbij een aantal klassieke taken die normaal bij de gemeente liggen nu door de Veste worden uitgevoerd. Met een totale ontwikkeling van meer dan 800 woningen voor de komende 15 jaar, mag dit gerust een grote klus worden genoemd. We hebben in Stegeren een oud munitiedepot aangekocht van de Staat met de bedoeling dat om te vormen in een zorglandgoed voor mensen met moeilijk verstaanbaar gedrag. We hebben in Ommen de grootschalige renovatie van het project Nijenhaghen afgerond. In Lemelerveld hebben we fase 1 opgeleverd van het woonzorgcentrum aan de Meester Gorisstraat. In Raalte hebben we het verzorgingscentrum Angeli Custodes aangekocht met de bedoeling dit te renoveren en uit te breiden. De Veste heeft zogezegd niet stilgezeten maar heeft alles bepaald niet alleen gedaan. De samenwerking met derden spat van al deze initiatieven af. Het betreft niet alleen de gemeenten Ommen, Dalfsen, Enschede, Raalte, Hardenberg en Terschelling, maar ook de zorginstellingen Saxenburgh Groep, Baalderborg Groep, Zorggroep Raalte, Limor en de Universiteit Twente is ook het jaar geworden waarin het nieuwe beleidsplan voor de periode tot 2016 is gepresenteerd. Het heeft als titel de naam Oorspronkelijk meegekregen. De Veste wil daarmee aangeven zich nog meer dan voorheen te concentreren op de oorspronkelijke taken van een woningcorporatie; tegen een zo gunstig mogelijke prijs mensen aan een goede woning helpen. Als bijzonder onderdeel van het beleidsplan geldt het voornemen om klanten van de Veste een nieuwe keuze voor te leggen in het palet van huren en kopen; die van het economisch eigendom. We doen dat onder de figuur van De Econoom. De kenmerken van de plannen van de Veste zijn erg simpel: Een klant verwerft het economisch eigendom van grond en opstal Om de te betalen vergoeding zeker te stellen wordt een recht van erfpacht gevestigd De vergoeding heet dan canon. Deze stijgt met de inflatie en is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting De economisch eigenaar is zelf 100% verantwoordelijk voor onderhoud De economisch eigenaar draagt zelf 100% de zakelijke lasten De economisch eigenaar draagt zelf het risico van winst of verlies in waarde Bij afsluiten van de overeenkomst is de WOZ-waarde van de woning uitgangspunt De Veste heeft een recht van eerste koop, geen plicht Mocht de klant het recht willen verkopen dan kan dat De waardebepaling dan is opnieuw de WOZ-waarde klant en waardegroei wordt vergoed aan de klant Men kan schakelen van huur naar volledig koop, van huur naar economisch eigendom en van economisch eigendom naar volledig eigendom Voor alle transacties is een notariële akte noodzakelijk inclusief bijkomende kosten De kosten van De Econoom, een rekenvoorbeeld Als we de huidige huurprijs kunnen nemen als vergoeding van de canon en de huurprijs bedraagt per jaar, dan komt de netto last voor de economisch eigenaar, na fiscale aftrek, uit op ongeveer per jaar. Voor het onderhoud rekent de Veste gemiddeld per jaar. De lasten voor zakelijke rechten verschillen per gemeente. Op het moment van het verschijnen van dit jaarverslag is de Veste in gesprek met het ministerie van Financiën om de aftrek voor inkomstenbelasting van de canon zeker te stellen. 50 jaar Volkshuisvesting De Stichting Woningbouw Avereest is in 1961 opgericht en heeft als fusiedrager gefungeerd bij het ontstaan van Woningstichting de Veste. Daarmee bestond de organisatie in 2011 formeel 50 jaar. We hebben dit jubileum gevierd door onze klanten in de gelegenheid te stellen kennis te maken met ons nieuwe werkgebied Terschelling. Vele honderden mensen hebben inmiddels van die mogelijkheid gebruik gemaakt. en circa 22 appartementen en een tweetal algemene huiskamers. De opzet van de appartementen wordt in samenspraak met de architect en de Baalderborg Groep vormgegeven. Naar verwachting zal in 2012 een aanvang gemaakt worden met de verkoop van de woningen. Project Maatje blijft populair Het in 2006 gestarte Maatjesproject mag zich nog steeds verheugen in een grote belangstelling. Met het Maatjesproject wordt de scholing van vrijwilligers van verenigingen en instellingen in het Vechtdal bevorderd. Tevens wordt met dit project de maatschappelijke verankering van de Veste in de samenleving vergroot. Het speciaal voor dit initiatief ontworpen stripfiguur Maatje is ook in 2011 weer op veel plekken een graag geziene gast geweest. In 2011 hebben weer veel vrijwilligers dankzij het Maatjesproject een cursus gevolgd. Voorwaarde hierbij is dat de beschikbaar gestelde sponsorbijdrage wordt besteed aan de deskundigheidsbevordering van de vrijwilliger die zich belangeloos inzet voor de eigen vereniging of instelling. Er is in 2011 in totaal uitgegeven aan de educatie van vrijwilligers. De kwaliteit van het vastgoed Het dagelijks onderhoud is op te splitsen in reparatieverzoeken en mutatieonderhoud. Deze werkzaamheden zijn voor 47% uitgevoerd door onze eigen onderhoudsdienst. Het betreffen werkzaamheden die gering van omvang zijn en binnen een kort tijdsbestek ingepland en uitgevoerd kunnen worden. De onderhoudsdienst van de Veste bestaat uit een telefoonteam van 3 mensen en 5 buitendienstmedewerkers die alle voorkomende werkzaamheden kunnen verrichten. Iedere onderhoudsvakman beschikt over een volledig ingerichte mobiele werkplaats en kan geheel zelfstandig werken. In totaal heeft de Veste in 2011 bijna besteed aan reparatieverzoeken en circa aan mutatieonderhoud. Het aantal reparatieverzoeken is ten opzichte van 2010 met 1,0% toegenomen. Het planmatig onderhoud en contractonderhoud wordt grotendeels opgedragen aan externe aannemers. De Veste concentreert zich hier op de uitwerking van de plannen en het toezicht houden op de uitvoering. Aan planmatig onderhoud is in 2011 voor bijna besteed en aan contractonderhoud De voor 2011 begrote planmatige werkzaamheden zijn voor 95% uitgevoerd, in dit percentage zijn de vervallen werkzaamheden ook meegenomen. Bij de uitvoering van planmatig onderhoud is er de mogelijkheid voor huurders gespaarde V-meters in te zetten voor aanvullende wensen. haar eigen procedures en kwaliteitscriteria door te voeren op het eiland. Partijen moesten duidelijk aan elkaar wennen. Voor leveranciers was het soms even schrikken dat de lat zo hoog lag. Uiteindelijk zijn we tevreden met onze aanpak dat we het gehele onderhoud van een jaar bij 1 partij hebben weten onder te brengen en uit te voeren. Die lijn zetten we voort. Voor de toekomst rest dan nog onze wens om op Terschelling dezelfde kwaliteit geleverd te krijgen als we elders in ons werkgebied gewend zijn. Comfort in woningen Sinds 2003 hanteert de Veste een systeem voor het verbeteren van de woningen: de V-meters. Met deze V-meters worden huurders in staat gesteld naar eigen keuze verbeteringen aan de woning uit te laten voeren, waarbij de V-meter als betaalmiddel kan worden ingezet. In 2011 zijn er 509 keuzelijsten aangemaakt. In totaal zijn er 506 opdrachten verstrekt aan aannemers en de eigen dienst, hiervan waren 199 opdrachten in relatie met een planmatige douche- toilet- of keukenrenovatie. Er is in 2011 voor bijna besteed aan V-meters. Verbeteringen kunnen volledig met V-meters betaald worden, echter combinaties van V-meters en een geringe huurverhoging of geringe bijbetaling zijn ook mogelijk. In totaal hebben 846 huurders gebruik gemaakt van het V-metersysteem.

7 Energiemaatregelen in de woning Projecten In voorbereiding/uitvoering zijnde projecten Aankoop van bezit In 2008 heeft de Veste de E(nergie)-meters geïntroduceerd. E-meters kunnen worden besteed aan energiebesparende maatregelen. Hiermee dragen de huurder en de Veste bij aan het reduceren van CO2-uitstoot. Tot op heden zijn er ruim huishoudens door de Veste benaderd. Nadat huurders hebben aangegeven gebruik te willen maken van de E-meters, zal de energieadviseur per woning de mogelijke energiebesparende maatregelen inventariseren. De huurder kan zelf bepalen aan welke energiebesparende maatregelen de E-meters besteed worden. Inmiddels hebben circa huishoudens aangegeven gebruik te willen maken van de aan hun woning toegekende E-meters. Tot nu toe hebben huurders een definitieve keuze gemaakt. In 2011 zijn er totaal 472 energetische verbeteringen aangebracht: Aanbrengen van HR++ glas in 265 woningen 5 Dakramen vervangen In 38 woningen zijn de spouwmuren geïsoleerd Van 15 woningen is de vloer in de kruipruimte geïsoleerd 13 Complete cv-installaties 2 Woningen uitgevoerd met een zonneboilersysteem In 1 woning dakisolatie aangebracht 15 Verbeterd rendement cv-ketels vervangen voor een hoog rendement cv-ketel Woningstichting de Veste heeft in het jaar 2011 huurappartementen in een voormalig winkelpand te Hardenberg voor de Stichting Limor en het 1e deel voor de bouw van zorgappartementen en algemene ruimten in Lemelerveld voor Zorggroep Raalte gerealiseerd. In de onderstaande plaatsen zijn de projecten gerealiseerd als toevoeging op de bestaande woningvoorraad. Hardenberg Lemelerveld De Mulderij 21 huurappartementen Meester Gorisstraat/Kampfstraat 22 (van 30) zorgappartementen Totaal zijn in het afgelopen jaar 43 huureenheden gerealiseerd. De opgeleverde projecten vertegenwoordigen een waarde van e Geen toevoeging aan de woningvoorraad, maar wel een groot project vormde de ingrijpende renovatie van het zorgcentrum Nijenhaghen in Ommen. De 81 bestaande appartementen zijn voor een totaal bedrag van e opgeknapt. Daarbij heeft een geweldige logistieke operatie in het wooncentrum Het bouwrijp maken van 20 bouwkavels Pluimswijk te Balkbrug De bouw van 17 koopwoningen Gerner Marke te Dalfsen De bouw van 6 koopwoningen aan de Weidelanden te Lemelerveld De bouw van 8 (van 30) zorgappartementen en een grandcafé voor Zorggroep Raalte in Lemelerveld De bouw van 31 zorgappartementen Moeshoek te Slagharen De bouw van het Vechtdal College te Dedemsvaart De bouw van 21 zorgappartementen aan de Stationsweg te Bergentheim De renovatie van 29 verpleegunits aan de Schuttevaer te Dedemsvaart De in voorbereiding en uitvoering zijnde projecten vertegenwoordigen een waarde van e Deze werken worden in 2012 opgeleverd. Woningstichting de Veste heeft voor de komende jaren een goedgevulde projectenportefeuille. Een samenvatting van de nog te realiseren projecten vindt u hieronder. Voor een gedeelte van genoemde projecten geldt dat ze in 2012 van start gaan. Wijksteunpunt en 48 huurappartementen voor Saxenburgh ervoor gezorgd dat alle bewoners uiteindelijk weer in het door Diverse kleine aanpassingen waaronder tochtstrips, Groep te Ommen Op Terschelling heeft de Veste de Campus ten behoeve van 12 hen gewenste appartement hun intrek konden nemen. Onze 13 leidingisolatie en thermostatische radiatorkranen Groepswoning de Schans voor Stichting Sprank te Hardenberg de Hogere Zeevaartschool aangekocht van de gemeente bewoners waardeerden het gehele proces met een 8,8. 6 Koopappartementen en multifunctioneel centrum te ( ). Totdat een nieuwe locatie is gerealiseerd, Voor een totaalbedrag van is er in 2011 aan energiebesparende maatregelen via het E-metersysteem gerealiseerd. Gramsbergen zullen hier de studenten van het Maritiem Instituut Willem 24 Wooneenheden en dagbestedingsruimten in de zorg voor Barentsz worden gehuisvest. Duurzaamheid de Baalderborg Groep te Stegerveld 12 Koopwoningen in de Oranjebuurt te Dedemsvaart Samen met de gemeente Hardenberg en de Rabobank Vaart en Voor wat betreft duurzaamheid heeft de Veste in 2011 het besluit genomen om naast het systeem van E-meters een standaard op te 22 Huurappartementen en 2 huiskamers in de zorg voor de Vechtstreek heeft de Veste de verkoopgarantieregeling in het nemen voor vrijkomende woningen. Daarbij worden alle woningen met E/F/G naar een D-label gebracht mits de te nemen maatregelen Baalderborg Groep in de Oranjebuurt te Dedemsvaart leven geroepen. De verkoopgarantieregeling is bedoeld om de financieel rendabel zijn. Uit de inventarisatie van het woningbestand volgt het volgende beeld: 10 Koopwoningen Serpentino in t Harde doorstroming in de koopwoningenmarkt te bevorderen. 25 Koopappartementen en 5 koopwoningen t Poshuis in Inwoners van de gemeente Hardenberg komen voor de regeling Labelverdeling Energieplan A++ A+ A B C D E F G t Harde in aanmerking zodra zij een woning te verkopen hebben met Niets doen Huurappartementen te Lemelerveld een maximale taxatiewaarde van e en tevens een 4 Wooneenheden voor de Stichting Limor in Hardenberg bouwkavel of nieuwbouwwoning in de gemeente Hardenberg G > D label Nieuwbouw huurappartementen in de zorg Angeli Custodus terugkopen. De regeling garandeert dat zodra de eigen woning F > D label te Raalte bij oplevering van de nieuwe woning niet is verkocht deze Renovatie 70 huurappartementen en algemene ruimten tegen minimaal 90% van de taxatiewaarde van de oude E > D label Angeli Custodus te Raalte eigenaar wordt gekocht. Doordat een eis is dat een bouwkavel Minimaal D Nieuwbouw zorgappartementen Oldenhaghen te Ommen of nieuwbouwwoning wordt gekocht, wordt tevens de 123 Huurwoningen Raarhoeksweg te Raalte bouwsector indirect gestimuleerd. In 2011 hebben 4 woningbezitters 400 Sociale koop- en huurwoningen Marslanden II in zich aangemeld voor de verkoopgarantieregeling. Minimaal D Hardenberg Eén woning is daadwerkelijk aangekocht ( ) en E > D label 213 Huurwoningen en 399 koopwoningen in Ommen Oost 2 woningen zijn alsnog door de oude eigenaar zelf verkocht voor de Veste Planontwikkeling BV voor de oplevering van de nieuwe woning. F > D label 20 Huurwoningen Nieuwe landen II Lemelerveld G > D label 80 Sociale huurwoningen op de locatie Boelensland te In t Harde heeft de Veste grond aangekocht voor de bouw Niets doen Dedemsvaart van woningen en appartementen ( ), in Hardenberg Sociale huurwoningen Terschelling is een stuk grond aangekocht aan de Blanckvoortallee 200 Studentenwoningen Terschelling A+ A B C D E F G ( ) en in Bergentheim is grond aangekocht voor de bouw van een kleinschalige woonvoorziening ( ). Circa 70% van alle woningen zijn voorzien van een energielabel, om een juiste benadering te verkrijgen van de werkelijke labelverdeling zijn de niet gelabelde woningen als referentie woning toegevoegd aan het bestand. De totale investering om alle woningen van de Veste en Pierre Louis met een E/F/G label naar een D-label te upgraden bedraagt De werken waarmee naar alle waarschijnlijkheid in 2012 nog gestart wordt vertegenwoordigen een waarde van e De totale waarde van de projectenportefeuille bedraagt e Ten behoeve van de realisatie van projecten zijn diverse gronden en panden aangekocht. In Raalte heeft de Veste het complex Angeli Custodes van de Congregatie van Zusters van Liefde uit Tilburg aangekocht ( ). Angeli Custodes is een woonzorg- en verpleegcentrum in de kern van Raalte. Het historische huis is in de loop der jaren van een verzorgings- en verpleeghuis voor vrouwelijke religieuzen veranderd in een woonzorgcentrum voor alle ouderen. Zorggroep Raalte heeft samen met de Veste en de gemeente Raalte afspraken gemaakt over de wijze waarop het herontwikkelingsproces wordt ingevuld. De bedoeling is het zo veel mogelijk handhaven van het huidige hoofdgebouw, de boerderij en de kloostertuin. Het hoofdgebouw zal daarbij ingrijpend worden gerenoveerd terwijl er daarnaast ruimte komt voor een beperkt aantal nieuwe appartementen. In Stegeren is het voormalige munitiemagazijncomplex Stegerveld aangekocht van het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf ( ). De bedoeling is het complex om te vormen tot een zorglandgoed. Het zorglandgoed maakt het voor een specifieke groep bewoners van de Baalderborg Groep mogelijk om in een prikkelarme omgeving te wonen en leven.

8 Verkoop van bezit In het kader van het beleid Huren, kopen, wonen zoals u wilt, zijn in huurwoningen aan de zittende huurder verkocht. De taxatiewaarde van deze woningen bedroeg in totaal Er is een woonduurkorting van gemiddeld 20% in mindering gebracht. Voor ieder kalenderjaar dat de woning gehuurd wordt, krijgt een potentiële koper 1% korting. Hiervoor geldt een maximum van 30%. Na een sterke afname van het aantal verkochte huurwoningen in 2009 naar 3 stuks was de verkoop in 2010 met 11 stuks weer op een normaal aantal gekomen. Het aantal van 4 verkochte huurwoningen in 2011 is weliswaar laag, echter wel verklaarbaar gezien de marktomstandigheden. Het gemiddelde verstrekte kortingspercentage van 20% is in vergelijking met andere jaren hoog te noemen. Aanpassingen in verband met een handicap Aanpassingen ten behoeve van een handicap in het kader van de wet WMO worden in de gemeenten Dalfsen, Ommen en Hardenberg tot voor rekening van de Veste uitgevoerd. In 2011 heeft dit 7 maal plaatsgevonden. De totale kosten bedroegen Grotere aanpassingen worden onder de WMO-regels door of vanwege de gemeente financieel mogelijk gemaakt. In totaal heeft de Veste in dit kader 13 woningen in 2011 aangepast onder deze regeling. Leefbaarheid In het kader van leefbaarheid heeft de Veste ook in 2011 weer behoorlijke uitgaven gedaan. Bij de realisering van het woonzorgcentrum in Lemelerveld is een bedrag van uitgegeven aan leefbaarheid. Aan de Pieter Buismanstraat in Lemelerveld heeft de Veste een bijdrage geleverd aan de realisatie van een nieuwe speeltuin. In het kader van het Maatjesproject zijn wederom uitgaven gedaan voor de educatie van vrijwilligers. Hierover heeft u eerder in dit verslag meer kunnen lezen. Een belangrijk aandeel in de uitgaven binnen het Maatjesproject zijn gedaan aan Stichting Present in Hardenberg. Deze stichting slaat een brug tussen mensen die iets te bieden hebben en mensen die daarmee geholpen kunnen worden. Zo wil men bouwen aan een samenleving waarbij mensen het vanzelfsprekend vinden om naar elkaar om te zien. Sinds 5 jaar kent de Veste prijzen toe aan excellente scholieren uit het Vechtdal met als achtergrond dat we de aandacht willen vestigen op de kwaliteit en de potentie van de jeugd in het Vechtdal. Uiteindelijk doel is natuurlijk om al die prachtige mensen te behouden voor het gebied. Bijzondere aandachtsgroepen De Veste heeft ook in 2011 voor een aantal bijzondere aandachtsgroepen activiteiten ontplooid. We noemen respectievelijk onze initiatieven op Terschelling voor studenten, onze inspanningen voor dak- en thuislozen in Hardenberg en onze inspanningen voor mensen met een moeilijk verstaanbaar gedrag in het autistisch spectrum in Ommen. Op Terschelling hebben we de campus met een capaciteit van 200 bedden overgenomen van de gemeente. In het centrum van de stad Hardenberg hebben we 24 plaatsen gerealiseerd voor dak- en thuislozen waarbij zorginstelling Limor de dagelijkse zorg levert. In Stegeren hebben we van de Staat een voormalig opslagterrein van munitie overgenomen en zijn we gestart met de ombouw van munitieopslagplaatsen tot woonvoorzieningen voor 24 mensen. Het reguliere woningaanbod wordt elke vrijdagochtend op de websites veste.nl en pierrelouis.nl geplaatst. Hierop kan tot de volgende dinsdagavond worden gereageerd. Vervolgens wordt, aan de met de oudste zoekdatum reagerende persoon, een aanbieding gezonden. Seniorenwoningen worden niet via internet aangeboden. Actief zoekende senioren worden op volgorde van zoekdatum benaderd voor de verhuur van seniorenwoningen. Dit gebeurt per brief en telefoon. Vervolgens wordt de woning toegewezen aan de met de oudste zoekdatum reagerende senior. In beide toewijzingssituaties geldt dat de toewijzing wordt gedaan op basis van passendheid van inkomen. Hierbij wordt de woning verhuurd aan een woningzoekende waarbij de huur binnen de 16-23% van het bruto maandinkomen valt, eventueel met de hulp van huurtoeslag. Op Terschelling worden de vrijkomende woningen tevens geadverteerd in de Terschellinger. Dit geldt voor zowel het reguliere aanbod als voor de seniorenwoningen. Overheidsregels bij woningtoewijzingen Als gevolg van een overheidsbesluit mogen vanaf 1 januari 2011 sociale huurwoningen alleen nog aan woningzoekenden met een bruto jaarinkomen tot verhuurd worden. Bij 10% van de woningtoewijzingen mag hiervan afgeweken worden. In de onderstaande tabel is te zien in welke mate de Veste aan de doelgroep met een inkomen beneden de heeft verhuurd. Bij de verkoop van huurwoningen werden tot 2011 zowel de taxatie als het opstellen en tekenen van de koopovereenkomst Studentenhuisvesting Terschelling ,0 verricht door de vaste makelaar taxateur. In het kader van onafhankelijkheid wordt sinds 2011 de taxatie verricht door Totaal ,1 de vaste makelaar taxateur en worden de verkoopwerkzaamheden (opstellen koopcontract, contact kopers enzovoort) De opvallendste zaken op een rijtje: uitgevoerd door de notaris. Daarmee voldoet de Veste aan de Woningzoekenden Er is een trend waarneembaar dat meer mensen willen eisen die de overheid daarvoor stelt. verhuizen. Het percentage verhuisgeneigden is nu 49,2. In verband met een strategisch besluit is de woning aan de Eind 2011 stonden woningzoekenden ingeschreven. Het moment van verhuizen wordt echter wel uitgesteld. Een Hoogeveenseweg 30 in Balkbrug na het eindigen van de huur Beleid toewijzingen Dit is een stijging van 5,6% ten opzichte van Hiermee groter percentage dan voorheen wil pas na 4 jaar verhuizen. 14 met de oude huurder openbaar aangeboden en verkocht. zien we dat de sinds 2008 ingezette stijging van het aan- De voorkeur voor een koopwoning is onder jongeren tot en 15 tal inschrijvingen zich ook in 2011 continueert. Een lichte meerderheid van alle inschrijvingen (53,6%) is uit voorzorg. Van de inschrijvingen door senioren is ongeveer driekwart uit voorzorg. Naast veel alleenstaanden schrijven zich ook relatief veel personen vanwege een echtscheiding in. Woningtoewijzingen aantal woning- % met inkomen toewijzingen 2011 onder Vechtdal ,6 Terschelling 16 75,0 Studentenhuisvesting Enschede ,0 Het aantal huuropzeggingen binnen het direct verhuurbare woningbezit was 200. De mutatiegraad komt hiermee op 5,7%. Rond de 200 huuropzeggingen per jaar is normaal. In 2011 bleef het aantal opgezegde eengezinswoningen ten opzichte van 2010 ongeveer gelijk, zijn meer seniorenwoningen opgezegd en daalde het aantal opgezegde etagewoningen. De volgende projecten met huurwoningen zijn in 2011 opgeleverd en in de verhuur gebracht: 21 Appartementen in De Mulderij in Hardenberg 22 (van 30) Zorgappartementen aan de Meester Gorisstraat en Kampfstraat in Lemelerveld In 2011 zijn voor huisvesting van statushouders 11 woningen toegewezen. Aan de gemeente Ommen zijn 7 woningen toegewezen, waarvan 1 woning nog meetelde voor de taakstelling van Aan de gemeente Hardenberg zijn 4 woningen toegewezen. De sinds 2009 ingezette stijging van het aantal reacties per geadverteerde woning zet in 2011 door. Inclusief de reacties op seniorenwoningen is dit 24,9 reacties voor 2011 tegenover 15,5 voor Exclusief de reacties op seniorenwoningen komt het gemiddeld aantal reacties in 2011 op 34,1, tegenover 23,9 in Ook in 2011 drukt het aantal reacties op seniorenwoningen derhalve het gemiddelde, al is dit effect minder dan in de afgelopen jaren. De gemiddelde wachttijd voor een woningzoekende bij acceptatie van een woning in 2011 was 32 maanden. Vechtdal woonenquête Dit jaar heeft Woningstichting de Veste voor de tiende keer op rij de Vechtdal woonenquête gehouden. De periode waarin de enquête is afgenomen, lag een paar maanden eerder dan andere jaren. Dit is ook in de respons te zien. 638 deelnemers in vergelijking tot ruim meer dan 800 deelnemers in andere jaren hebben de enquête uit de huis-aan-huisbladen of op het internet ingevuld. Ook nu zijn er weer duidelijke trends waarneembaar, maar zijn er ook enkele verrassende wijzigingen in voorkeuren. met 29 jaar licht gedaald, terwijl de voorkeur voor een koopwoning onder ouderen boven de 60 jaar juist is gestegen. De vraag naar koopwoningen tot is sterk gedaald. De vraag is met name verschoven naar woningen tussen de en De voorkeur voor de vrijstaande koopwoning was hierbij al groot en is nu nog verder gestegen. De vraag naar woningen met een maandhuur tot 400 is sterk gedaald en de vraag naar woningen met een maandhuur van boven de 500 is sterk toegenomen. In de bijlage zijn de uitgebreide resultaten te vinden. Studentenhuisvesting Binnen de verhuur van kamers ligt de mutatiegraad hoog. Afgelopen jaar zijn voor de ingerichte huisvesting 753 huuropzeggingen en voor de niet ingerichte huisvesting 539 huuropzeggingen verwerkt. Anderzijds zijn voor de ingerichte huisvesting 748 huurcontracten en voor de niet ingerichte huisvesting 509 huurcontracten afgesloten. De gemiddelde huurprijzen van de niet ingerichte kamers op de campus bedragen 273,00 voor een onzelfstandige kamer en 407,07 voor de zelfstandige wooneenheden. De gemiddelde huurprijzen van de ingerichte kamers op de campus bedragen 382,64 voor de onzelfstandige kamers en 532,44 voor een zelfstandige wooneenheid.

9 Jaarlijks vormt het derde kwartaal het kwartaal waarin de meeste huurcontracten worden afgesloten. In 2011 zijn in het derde kwartaal maar liefst 476 huurcontracten afgesloten voor ingerichte en niet ingerichte kamers. Daarnaast heeft de afdeling Wonen in het derde kwartaal ook de verhuur van de studentenhuisvesting op Terschelling voor haar rekening genomen. In totaal zijn in de zomerperiode voor de studentenhuisvesting op Terschelling 190 huurcontracten afgesloten. Afgelopen jaar heeft de Universiteit Twente 329 ingerichte kamers afgenomen ten behoeve van de huisvesting van buitenlandse studenten. In februari heeft de Universiteit Twente de Veste verzocht om 380 ingerichte kamers beschikbaar te stellen voor het studiejaar De beperkte leegstand op de campus heeft ervoor gezorgd dat niet aan dit verzoek voldaan kon worden. De campus biedt kansen om het aanbod van huisvesting voor internationale studenten te vergroten. In dit kader werkt de Universiteit Twente aan een integrale visie waarbinnen verschillende scenario s worden uitgewerkt. Deze scenario s zullen in januari 2012 met de Veste besproken worden. De huidige kamermarkt wordt voor maar liefst 25% gevormd In augustus is een pilot gestart in samenwerking met het door aanbod afkomstig uit de sociale huurvoorraad. Ook RIBW Twente en de Universiteit Twente. Deze pilot is gericht Leegstand Twente krijgt net als andere perifere gebieden in Nederland te op het optimaal begeleiden en huisvesten van cliënten van maken met een afnemende vraag naar huisvesting. Als remedie het RIBW die student zijn aan de Universiteit Twente. De studenten Gedurende het gehele jaar is er sprake van structurele tegen sloop en om de cashflow van de woningcorporaties 16 verblijven in een woonruimte op de campus die door leegstand in de stad. In week 27 van 2011 viel de grootste op orde te houden, wordt huisvesting uit de sociale voorraad Conclusie 17 de RIBW Twente gehuurd wordt. Aan het begin van de studie komt er veel op deze jongeren af. Door de samenwerking met het RIBW en de Universiteit Twente wordt geprobeerd structuur en begeleiding rondom de huisvesting te bieden zodat de student zich volledig op de studie kan richten. Zowel bewoners als de Veste/Acasa hebben belang bij een actieve bewonersvertegenwoordiging. Om studenten een nieuw platform voor inspraak en advies te bieden wil de Veste/Acasa een nieuwe overlegvorm introduceren. Het idee is dat geïnteresseerde studenten een poule vormen en over verschillende vraagstukken meedenken en advies kunnen uitbrengen. Geprobeerd wordt deze poule in het eerste kwartaal van 2012 in bedrijf te stellen. De kern van de beheerstaken die in Enschede uitgevoerd worden, hebben betrekking op onderhoud, leefbaarheid en brandveiligheid. Jaarlijks worden alle groepen bezocht waarbij op genoemde zaken wordt gecontroleerd. Vastgesteld kan worden dat alle groepen tijdens de groepsgesprekken akkoord zijn bevonden op de eisen met betrekking tot onderhoud, leefbaarheid en brandveiligheid. In 2011 zijn werkopdrachten uitgevoerd. De gemiddelde kosten per werkopdracht bedroegen voor De gemiddelde afhandelingsduur van een reparatieverzoek bedroeg in dagen. Analyse van de huidige kamermarkt in Enschede De staat van de huidige kamermarkt vraagt om een pas op de plaats. Huurprijzen staan onder druk, er is sprake van structurele leegstand, de demografische ontwikkelingen zijn ongunstig en het grote aanbod van sociale huisvesting op de kamermarkt zorgt voor onbalans. Tot slot geldt ook hier de wet van vraag en aanbod waarbij Enschede voornamelijk een regionale functie heeft. Enschede heeft bovendien niet het imago van studentenstad zoals Utrecht, Groningen en Amsterdam dit hebben. Huurprijzen De huurprijzen op de Enschedese kamermarkt staan sterk onder druk. De huurprijzen liggen gemiddeld genomen 100 onder het landelijk gemiddelde. De bruto huur van een kamer komt in Enschede gemiddeld uit op 251 per maand. Het lage huurprijsniveau zet de exploitatie van bestaand bezit onder druk en minimaliseert de investeringsruimte voor nieuwbouw. leegstand in de stad te noteren, 127 kamers. Ook de campus kent jaarlijks leegstand, hetzij niet structureel. De campus is vanaf 2009 tot heden ieder jaar op 1 juli volledig verhuurd. Vanaf november treedt leegstand op die tot eind juni van het betreffende jaar aanhoudt. In 2011 werd in week 17 de grootste leegstand op de campus bereikt met 71 lege kamers, allen groepskamers. Laagland Advies geeft in haar rapport uit 2009 Thuis op de campus of in de stad? aan, dat er ruimte is voor een kwantitatieve toevoeging van 400 zelfstandige eenheden voor de komende 10 jaar. De leegstandscijfers en het onderzoek van Laagland Advies tonen aan dat er in Enschede geen sprake is van grote kwantitatieve tekorten. Er kan wel gesproken worden van kwalitatieve tekorten. Aangenomen mag worden dat de kamers op de campus gemiddeld genomen van een hogere kwaliteit zijn dan de kamers in de stad. Ondanks het feit dat een kamer op de campus gemiddeld genomen 20 per maand duurder is dan in de stad kent de campus een lager leegstandspercentage. Anders dan vaak verondersteld wordt, kiezen studenten wel degelijk bewust voor kwaliteit en voorzieningen. Demografische ontwikkelingen De vraag naar kamers wordt voornamelijk bepaald door de demografische ontwikkelingen. Volgens cijfers van het CBS (december 2011) bestaat de bevolkingsgroep met een leeftijd tussen de 15 en 30 jaar in 2012 uit personen. Zowel aan de onder- als bovenzijde bevindt zich een bandbreedte van circa 2 jaar wanneer naar de doelgroep voor studentenhuisvesting wordt gekeken. De omvang van deze groep zal zich tot 2060 nauwelijks ontwikkelen. Tot 2060 fluctueert de omvang van de populatie tussen -2,74% en +4,19% wanneer 2012 als peildatum wordt aangehouden. De omvang van deze populatie bereikt haar hoogtepunt in 2020 met een omvang van personen en haar dieptepunt in 2035 met een omvang van personen. Voor de populatie 15 tot 30 jarigen, geldt net als voor de totale bevolking, dat de groei zich met name in de Randstad zal voordoen. Aanbod uit de sociale huurvoorraad op de kamermarkt verhuurd aan studenten. Het behoeft geen uitleg dat wanneer 4 studenten samen een woning huren, de woonlasten lager zijn dan bij zelfstandige huur van een kamer. Overige factoren van invloed op de kamermarkt Het onderwijsklimaat is in Nederland sterk in beweging en ontwikkeling. Ter discussie staat de basisbeurs als vaste zekerheid, het bundelen van bachelor-opleidingen en stijgende studiekosten. Als gevolg hiervan neemt de studiedruk toe en worden studenten gedwongen sneller af te studeren. Door verkorting van de studietijd zal ook de periode waarvoor woonruimte gewenst wordt, afnemen. De economische ontwikkelingen oefenen een directe invloed uit op de vraag naar kamers. De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn sterk afhankelijk van het verdere verloop van de economische schuldencrisis. In haar decemberraming van 2011 gaat het CBS uit van het scenario waarbij de schuldencrisis niet snel wordt opgelost, maar er ook geen verdere escalatie plaatsvindt. Op basis van deze aanname krimpt de Nederlandse economie in 2012 met 0,5% terwijl de werkloosheid stijgt met banen. Gelet op het economisch perspectief is het aannemelijk dat studenten ervoor kiezen door te studeren of een nieuwe studie te starten. De groeiende vraag naar kamers veronderstelt op basis van het economisch perspectief zal naar verwachting gedempt worden door de demografische ontwikkelingen en de gevolgen van het veranderende onderwijsklimaat. Zeer bepalend voor het verhuurresultaat op de campus is het imago en de ranking van de universiteit. De Universiteit Twente kan met diverse studies concurreren met de Nederlandse en, in enkele gevallen, met de Europese top en bepaalt mede op basis daarvan haar positie. In haar totaliteit beschouwd heeft de Universiteit Twente echter vooral een regionaal karakter. Dit regionale karakter zorgt voor te weinig aantrekkingskracht op studenten buiten de regio Twente. Gekeken naar de herkomst van kamerzoekers die zich inschrijven bij Acasa wordt het regionale karakter bevestigd. Dit regionale karakter zal de Universiteit Twente achter zich moeten laten om nieuwe kennis te kunnen inhaleren, haar concurrentiepositie te verbeteren en haar aantrekkelijkheid voor studenten te vergroten. Mocht op de markt sprake zijn van onvoorziene tekorten dan beschikt de particuliere markt over voldoende capaciteit om deze tekorten te absorberen. Extra speelruimte voor de particuliere markt wordt geboden door de versoepeling van de regels voor studentenhuisvesting. Zo is bijvoorbeeld de minimale oppervlakte van een studentenwoning naar beneden bijgesteld, zijn meer woningen als onzelfstandige woonruimte toegestaan en is de tijdelijke ontheffing van bestemmingsplannen voor de herontwikkeling van kantoren verlengd van 5 naar 10 jaar. De kamermarkt in Enschede is vanuit een beleggersobjectief verstoord en vanuit het studenten perspectief lekker ruim en goedkoop. Voor nieuwe ontwikkelingen is slechts op beperkte schaal ruimte. Deze ontwikkelingen dienen zich te richten op zelfstandige en kwalitatief hoogwaardige huisvesting. De leegstand van zelfstandige huisvesting in de bestaande voorraad is miniem. Dit wordt veroorzaakt door de grote vraag naar zelfstandige huisvesting en het ontbreken van de remmende werking van coöptatie op de verhuursnelheid. Bij nieuwe ontwikkelingen zal door realisatie van zelfstandige huisvesting een grotere investeringsruimte ontstaan dan bij onzelfstandige huisvesting. De verhuurder kan een hogere huur vragen die vervolgens door de huurder gereduceerd kan worden via huurtoeslag. Het is belangrijk bij ontwikkeling en exploitatie een scheiding aan te brengen tussen de Nederlandse en de buitenlandse student. De vraag naar kamers van de Nederlandse studenten zal de komende jaren stabiliseren en mogelijk afnemen. Gelet op de ambities van de Universiteit Twente zal de vraag naar huisvesting door buitenlandse studenten toenemen, denk hierbij aan het starten van University College. De Universiteit Twente richt haar pijlen bij buitenlande studenten op de topstudenten. Deze studenten verwachten kwalitatieve huisvesting, privacy en bij voorkeur zelfstandige huisvesting. Realisatie van dit type nieuwbouw vraagt echter om een afnamegarantie van de onderwijsinstelling.

10 Kwaliteitssysteem Woningstichting de Veste is als één van de weinige woningcorporaties in Nederland ISO gecertificeerd. Ook in 2011 hebben wij onze certificering weten te handhaven inclusief onze werkzaamheden en bedrijfsonderdelen op Terschelling. Het kwaliteitssysteem is belangrijk voor de Veste als hulpmiddel om de dienstverlening extern en de procedures intern in control te hebben en te houden. Incasso- en huurbeleid Per 31 december 2011 bedraagt de betalingsachterstand waarvan bijna de helft van de vordering in handen is van de deurwaarder. Per genoemde datum is er aan huur vooruit betaald. In het kader van het huurbeleid is per 1 juli 2011 een gemiddelde huurverhoging gerealiseerd van 1,3%. Huurders betrekken bij beheer en beleid De mogelijkheden van en de rol in de informatieverstrekking van de websites veste.nl, pierrelouis.nl en acasa.nl wordt steeds groter. Niet alleen achtergrondinformatie, maar ook producten en diensten zijn actueel opvraagbaar en interactief benaderbaar. Het inschrijven als woningzoekende en het reageren op woningen kan inmiddels volledig online gebeuren. De sites vervullen een belangrijke functie in het actuele verhuur- en verkoopproces. Inmiddels kan de gehele afwikkeling, inclusief betaling, van het verhuurproces van woonruimte voor studenten in Enschede via internet gedaan worden. Voor het Vechtdal en Terschelling is het ook de bedoeling de digitale dienstverlening verder uit te breiden. Dit zal in 2012 verder vorm worden gegeven. Het innen van de huur vormt een belangrijke voorwaarde voor de continuïteit van de woningstichting. Signalering van achterstanden in een vroegtijdig stadium is dan ook een Georganiseerd overleg met huurdersorganisaties Er is in samenhang met de Veste in 2011 bij de klachtencommissie belangrijke beleidsdoelstelling. Immers de ervaring leert dat 1 klacht binnengekomen. Na behandeling van de klacht bij grotere achterstanden de oplossingen hiervoor moeilijker De Veste heeft met 3 huurdersorganisaties een samenwerkingsovereenkomst. en een toelichting van de klager is de klachtencommissie tot te realiseren zijn. Aan deze vroegtijdige signalering blijven wij In de gemeente Ommen met huurdersver- het advies gekomen om de klacht ongegrond te verklaren. aandacht besteden. Deze aandacht heeft geresulteerd in een eniging Verenigd Huurbelang, in de gemeente Hardenberg met huurachterstand van 0,36% van de vraaghuur. Huurders met Stichting Huurdersbelangen Hardenberg en op Terschelling Het Jaarresultaat in 2011 een betalingsachterstand worden persoonlijk benaderd en met Huurdersvereniging de Brandaris. Doel van de overeenkomst wordt de mogelijkheid geboden om gezamenlijk een regeling is het bevorderen van een goede relatie tussen Voor 2011 is een positief resultaat begroot van e Het werkelijke geconsolideerd resultaat over 2011 bedraagt te treffen. Wanneer niet wordt gereageerd en de achterstand huurders en verhuurder. Binnen de overeenkomst zijn zaken e De oorzaken van de afwijking van het resultaat worden hieronder nader toegelicht. oploopt, wordt de vordering uit handen gegeven aan de deurwaarder die voor invordering zorg draagt. Beleidsplan, begroting, jaarverslag geregeld als: x e 1.000,- 18 Beleid en planning van groot onderhoud en woningverbete- +/+ e -/- e 19 ringswerkzaamheden Meerjarenonderhoudsplanning De kwaliteit van de woningen en de woonomgeving Planning en realisering van gewoon en buitengewoon onderhoud Planvorming van ingrepen in procedures Huurprijswijzigingen van woningen Samenstelling en kosten servicepakket De bijdrage van huurderscommissies aan het garanderen van (individueel) rustig woongenot De Centrale Bewoners Raad is de afgelopen jaren vanuit de studenten de officiële gesprekspartner van de Veste geweest. De Centrale Bewoners Raad behartigt tijdens het overleg de belangen van bewoners en brengt advies uit. Gebruikelijk is dat het bestuur van de Centrale Bewoners Raad jaarlijks wisselt. Afgelopen jaar is het de Centrale Bewoners Raad niet gelukt een nieuw bestuur te vinden en is zij niet langer actief in functie. Het gevolg is dat met de Centrale Bewoners Raad geen formeel overleg meer wordt gevoerd. Om studenten een nieuw platform voor inspraak en advies te bieden wil de Veste/ Acasa een nieuwe overlegvorm introduceren. Het idee is dat geïnteresseerde studenten een poule vormen en over verschillende vraagstukken meedenken en advies kunnen uitbrengen. Geprobeerd wordt deze poule in het eerste kwartaal van 2012 in bedrijf te stellen. Klachtencommissie Vanwege de fusie met Pierre Louis heeft de Veste in 2011 afscheid genomen van de leden van de 3 bestaande klachtencommissies en is een nieuwe klachtencommissie aangetreden die werkzaam is voor het gehele werkgebied. De Veste werkt betreffende de klachtencommissie samen met de Wetland Wonen Groep uit Vollenhove. De klachtencommissie is momenteel samengesteld uit de volgende personen: Jan Barendrecht, onafhankelijk voorzitter Annalize van der Holst, vanuit het werkgebied Vechtdal Pieter de Haan, vanuit het werkgebied Terschelling Pedro Klaver, vanuit het werkgebied Wetland Wonen Groep Waardeverandering actuele waarde onroerende zaken in exploitatie Vorming voorziening onrendabele toppen (ORT) Onderhoudslasten/V- en E-meters 128 Renteverschil 107 Leefbaarheid 144 Woningstichting de Veste hecht veel waarde aan goede relaties met huurders en hun vertegenwoordigers. Het betrekken van huurders bij beheer en beleid gebeurt op verschillende niveaus. Daarbij zijn te onderscheiden de niveaus van het informeren, het meepraten en het meebeslissen. Woningstichting de Veste informeert haar huurders op verschillende wijzen. Regelmatig wordt in diverse regionale huis-aan-huisbladen het Woonnieuws geplaatst. Daarnaast ontvangen huurders meer specifieke informatie, bijvoorbeeld in de vorm van informatiebrieven bij verbeterprojecten. In de wachtruimte van de kantoren zijn Huisgenoot, Huisgenoot Terschelling News uitgaven waarin regelmatig en op een toegankelijke wijze het reilen en zeilen binnen de Veste wordt weergegeven. Om de huurdersorganisaties te ondersteunen in het werk is een financiële paragraaf opgenomen bij de overeenkomsten, die regelt dat de Veste ook financieel het werk steunt van de huurdersorganisaties. In 2011 ging het hierbij om een bedrag van Met de huurdersorganisaties is in 2011 regelmatig overleg geweest, waarin onder andere de volgende zaken zijn besproken: Fusie met woningstichting Pierre Louis op Terschelling Huurverhoging per 1 juli 2011 Jaarverslag 2010 Begroting 2012 Voortgang herstructureringsactiviteiten Nieuw beleidsplan Buurtmonitor Voortgang nieuwbouwprojecten Actuele bewonerszaken Ontwikkeling van de wachttijd voor huurwoningen Uittreden van de Veste uit het publieke bestel Wijzigingen regels woningtoewijzing per 2011 Levering en diensten 158 Overig 30 Bijzondere baten Vennootschapsbelasting Door het winnen van de rechtszaak inzake de ANBI-status vervalt de last van de vennootschapsbelasting voor de jaren 2007 tot en met De opgebouwde reserveringen vennootschapsbelasting voor deze jaren konden hierdoor vrijvallen. Prognoses voor de komende jaren Financiële prognoses geven een cijfermatig doorzicht naar de komende jaren. Deze cijfers moeten met de nodige voorzichtigheid worden benaderd, immers werkelijke uitkomsten zullen naar alle waarschijnlijkheid afwijken van de prognoses. De woningcorporatie is zowel door eigen activiteiten als door invloeden van buitenaf, voortdurend aan veranderingen onderhevig. Veranderingen met zowel positieve als negatieve gevolgen. In beide gevallen is het voor de belanghebbenden bij de woningcorporatie van groot belang om inzicht te krijgen en te houden in de financiële gang van zaken. De leveranciers zijn geïnteresseerd in de liquiditeitspositie, de verschaffers van vreemd vermogen in de solvabiliteit en de toezichthoudende organen in de rentabiliteit. Op de volgende pagina s worden verwachte ontwikkelingen nader belicht.

11 De financiële meerjarenprognose over de jaren 2012 t/m 2019 laat positieve resultaten zien. De onderstaande getallenreeksen laten zien hoe de financiële positie zich de komende jaren naar verwachting zal gaan ontwikkelen. rentabiliteit rentabiliteit eigen vreemd jaarresultaat solvabiliteit liquiditeit vermogen vermogen belasting druk * e % % % ,7 3,16 3,81 4,37 0, ,0 4,41 1,47 1,40 pm ,1 2,59 0,30 0,28 pm Verbindingen met andere rechtspersonen Overzicht deelnemingen eigendoms- zeggenschaps- eigen aandeel in verhouding verhouding vermogen (e) resultaat (e) Salland Vastgoed Participaties BV 100% 100% -/ / De Veste Projectontwikkeling BV 100% 100% De Veste Planontwikkeling BV 100% 100% -/ / WOM Atol-Zuiderzeewijk BV 100% 100% / / ,5 2,43 4,10 3,82 pm ,0 2,44 4,16 3,95 pm ,1 2,39 4,14 4,29 pm ,3 2,36 4,56 5,17 pm ,4 2,32 4,08 5,06 pm ,9 2,30 4,45 6,11 pm De Veste Planontwikkeling BV In 2010 is de naam van de vennootschap gewijzigd van Archem & Eerde Planontwikkeling BV in de Veste Planontwikkeling BV. Salland Vastgoed Participaties BV hield 50% van de aandelen van de Veste Planontwikkeling BV. In 2011 is de overige 50% van de aandelen gekocht. De vennootschap houdt zich bezig met de ontwikkeling van door de vennootschap aangekochte gronden. Tevens zijn gronden verkocht aan verschillende gemeenten, bij ontwikkeling van deze gronden tot woonwijken zal de Veste Planontwikkeling een deel van de bouwproductie voor haar rekening nemen. Er worden geen nieuwe gronden door de vennootschap aangekocht. Ultimo 2011 is het saldo van de leningen van de Veste Plan- Belastingen Risicomanagement De Veste beroept zich op de ANBI-status voor de jaren 2007 tot en met Dit leidt voor 2011 tot een nihil aangifte en Het deelnemen aan het maatschappelijke rechtsverkeer voor de jaren 2007 tot en met 2010 tot een vrijval van de tot nu brengt risico s op velerlei gebied met zich mee. Te denken valt vast agendapunt en in de kwartaalrapportage ten behoeve ontwikkeling BV , waarvan is achtergesteld. De omzet bedraagt toe opgebouwde reservering vennootschapsbelasting. Voor verschillen in de fiscale en commerciële waardering van de leningenportefeuille en van verschillen in de fiscale en commerciële waardering van in de bedrijfswaarde ingerekende verkopen is gezien het geringe belang geen latentie in de balans opgenomen. Voor de verschillen in de leningenportefeuille bedraagt het effect (debet), voor de verschillen in de ingerekende verkopen (credit). Financierings- en beleggingsbeleid De kredietcrisis heeft voor de financieringen en beleggingen van Woningstichting de Veste in 2011 wederom niet tot problemen geleid. Ten aanzien van beleggingen is het in 2007 vastgestelde treasurystatuut nog steeds gedegen gebleken: door risicomijdend te beleggen is er geen sprake geweest van verliezen op beleggingen. Met betrekking tot het aantrekken van nieuwe financieringen heeft Woningstichting de Veste geanticipeerd op de kredietcrisis door te kiezen voor zekerheid. Voor de in 2012 geplande investeringen is reeds de benodigde financiering aangetrokken tegen gunstige tarieven. Het totale leningenbestand bestaat uit 61 leningen en ultimo 2011 bedraagt de boekwaarde hiervan ruim 116 miljoen. Hiervan zal 11,6 miljoen in 2012 worden afgelost. Het gemiddelde rentepercentage bedraagt 4,25%. Beslissingen ten aanzien van financieren en beleggen worden gemaakt in de commissie voor assets- en liabilitiesmanagement. De ALM-commissie komt 4 keer per jaar bijeen en bestaat uit de algemeen directeur, de bedrijfsdirecteur en een extern deskundige. Vanaf 2012 zal de externe expertise worden ingebracht door mevrouw Jolanda van Elst-Spitteler van Deloitte Financial Advisory Services Corporatie Finance. aan risico s op het terrein van wet- en regelgeving, maatschappelijke ontwikkelingen, markt, financiën, personeel et cetera. Het beleid van Woningstichting de Veste is erop gericht deze risico s zo veel mogelijk te verkleinen en te beheersen. Het beheersen van de overige risico s geschiedt in 2 stappen. Als eerste is de Veste zich bewust van de aanwezigheid van risico s. Geconstateerde risico s worden intern uitgebreid besproken en risicoanalyses worden gezamenlijk uitgevoerd. Gezond verstand en visies van verschillende personen leiden tot een bepaalde risico-inschatting. De tweede stap is om systemen te ontwikkelen om geconstateerde risico s af te dekken. Zo werkt de Veste met een beheersingssysteem bij de ontwikkeling van projecten. In het Treasury- en verbindingenstatuut zijn richtlijnen geformuleerd voor het risicoprofiel van beleggingen. Ook is in dit statuut een systeem van risicobeheersing beschreven ten aanzien van door de Veste aangehouden verbindingen. Het bestuur van Woningstichting de Veste is verantwoordelijk voor de verbindingen, de Raad van Commissarissen houdt toezicht. Om de toezichthoudende taak ten aanzien van de verbindingen uit te kunnen voeren worden in de kwartaalrapportages van Woningstichting de Veste de activiteiten van de verbindingen opgenomen. Het risico van het niet beschikbaar zijn, of tegen een te hoge prijs, van financiering is als gevolg van de kredietcrisis vergroot. Woningstichting de Veste heeft tijdig de financiering van de voor 2011 en 2012 geplande bouwactiviteiten georganiseerd, tegen een gunstige prijs en heeft daarmee dit risico genivelleerd. De Veste kent geen actief beleid ten aanzien van de verkoop van woningen. Huurders van het reguliere woningbezit kunnen zelf te allen tijde kiezen of zij tot aankoop van hun woning overgaan. In het Treasury- en verbindingenstatuut zijn nadere voorwaarden opgenomen omtrent het aangaan van verbindingen, de beheersing, het bestuur en financiering van verbindingen. Tevens is vastgelegd hoe verantwoording over de activiteiten en prestaties van de verbindingen wordt afgelegd en hoe de Raad van Commissarissen van Woningstichting de Veste toezicht uitoefent op de verbindingen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur van Woningstichting de Veste. Het bestuur is verantwoordelijk voor de verbindingen. Om de Raad van Commissarissen in staat te stellen het toezicht effectief uit te oefenen wordt deze geïnformeerd in de commissarissenvergadering. De verbindingen vormen een van de Raad van Commissarissen worden de prestaties van de verbindingen gepresenteerd. Ten behoeve van de beheersing van de risico s voor Woningstichting de Veste worden de volgende activiteiten ontplooid: Streven naar een optimalisatie tussen risicominimalisatie voor Woningstichting de Veste enerzijds en door externe financiers gewenste garanties anderzijds, rekening houdend met fiscale bepalingen. Proactieve analyse van risico s bij nieuwe en bestaande projecten. Mogelijke reputatieschade voor Woningstichting de Veste maakt onderdeel uit van deze risicoanalyse. Het treffen van mitigerende maatregelen zoals het betrekken van derden bij projecten. Salland Vastgoed Participaties BV Woningstichting de Veste is 100% aandeelhouder van Salland Vastgoed Participaties BV. Salland Vastgoed Participaties BV fungeert als holdingvennootschap voor de overige verbindingen (exclusief Verenigingen van Eigenaren). Er vinden geen overige activiteiten plaats in de vennootschap. De Veste Projectontwikkeling BV De Veste Projectontwikkeling houdt zich voornamelijk bezig met de ontwikkeling van commerciële projecten. Het belangrijkste project is de ontwikkeling van het plan Parcours in Dedemsvaart, waarin grote kavels in een bosrijke omgeving worden aangeboden. Daarnaast heeft de Veste Projectontwikkeling BV zich in 2011 bezig gehouden met de ontwikkeling van sociale koopwoningen. De ontwikkeling van deze woningen was al in voorgaande jaren gestart. Nieuwe sociale koopwoningen worden door Woningstichting de Veste ontwikkeld. De omzet bedraagt e , wat volledig als kernactiviteit is aan te merken. WOM Atol-Zuiderzeewijk BV Uit hoofde van matching is ten behoeve van de herstructurering van de Atolwijk en de Zuiderzeewijk in Lelystad in 2007 de 100% deelneming WOM Atol-Zuiderzeewijk BV opgericht. Met de plaatselijke corporatie is geen overeenstemming bereikt over de zeggenschapsverhoudingen waardoor er geen activiteiten door de vennootschap worden ontplooid. Pierre Louis Pierre Louis is per 22 juli 2011 definitief juridisch gefuseerd met Woningstichting de Veste. De financële gegevens van de verdwijnende rechtspersoon zullen in de rechtspersoon worden verantwoord met ingang van 1 januari De verplichtingen omtrent de jaarrekenng van de verdwijnende rechtspersoon rusten na de fusie op de verkrijgende rechtspersoon, met inachtneming van het bepaalde in artikel 321, Boek 2, Burgerlijk Wetboek. Verenigingen van Eigenaren Woningstichting de Veste neemt deel aan 34 Verenigingen van Eigenaren. In 29 verenigingen wordt het voorzitterschap gevoerd en het beheer en de administratie gedaan. In 6 verenigingen hebben wij een minderheidsbelang. Het betreffen verenigingen met alleen woningen en verenigingen waarin woningen worden gecombineerd met bedrijfsruimten. Voor de Verenigingen van Eigenaren is in bijgedragen in de onderhoudsvoorziening. Het beleid is erop gericht om het voorzitterschap, beheer en administratie uit te voeren zolang de Veste voor meer dan 50% eigenaar is van de appartementsrechten binnen een vereniging.

12 Jaarverslag Ondernemingsraad Algemeen Situatie Raad van Commissarissen De werkgever stelt in het belang van het goed functioneren van zijn onderneming in al haar doelstellingen een ondernemingsraad in wanneer in zijn onderneming in de regel ten minste tien werknemers werken. Onder de doelstellingen vallen niet alleen de economische, maar ook de sociale kanten van het ondernemingsbeleid (artikel 11.3 CAO woondiensten 2011). De Ondernemingsraad van de Veste bestaat in 2011 uit 3 personen. Gerard Ordelmans heeft de Ondernemingsraad verlaten en is opgevolgd door Martijn van den Hoeven. Martin Drenth heeft het voorzitterschap van Gerard overgenomen. Gerrit Hemstede maakt de Ondernemingsraad compleet. Besproken onderwerpen De Ondernemingsraad heeft samen met het bestuur van Woningstichting de Veste meerdere malen overleg gehad en er zijn diverse onderwerpen besproken. De belangrijkste onderwerpen worden hieronder toegelicht Campus Terschelling Begin van dit jaar hebben wij gesproken over de overname van de campus op Terschelling. Er waren meerdere partijen die belangstelling hadden in overname van deze campus. In april 2011 hebben wij goedkeuring gekregen van de gemeente om de campus onder ons beheer te plaatsen. Onze ervaring met de campus Enschede zal gebruikt worden om de kwaliteit van de campus op Terschelling te waarborgen. De Ondernemingsraad heeft signalen ontvangen die inhouden dat er spanningen zijn tussen de bestuurder van Woningstichting de Veste en haar Raad van Commissarissen. De Ondernemingsraad zal in het belang van de Veste haar eigen oordeel vormen en zo nodig het recht van enquête inroepen bij de Ondernemingskamer. Conclusie Uit het onderzoek naar de tevredenheid van de medewerkers van de Veste, dat ieder kwartaal plaatsvindt, blijkt dat deze tevreden zijn. Gemiddeld is er door de medewerkers een 7,5 gegeven voor de Veste. De Ondernemingsraad merkt op dat er in 2011 veel werk is verricht en dat wij met het nieuwe beleidsplan blijven werken aan continuïteit, creativiteit en stabiliteit. Beleidsplan Oorspronkelijk Het personeel is actief betrokken geweest bij de totstandkoming van het nieuwe beleidsplan voor 2012 t/m Wij hebben de Blue Ocean Strategy gebruikt om tot dit nieuwe beleidsplan te komen. De Blue Ocean Strategy is een strategie waarin een organisatie nieuwe ruimte voor zich zelf zoekt door te bepalen hoe ze haar concurrentiepositie ten opzichte van anderen kan verbeteren door dingen minder, beter of niet meer te doen, of dingen te creëren. Het personeel heeft meegedacht aan deze 4 gezichtspunten en samen met de betrokkenheid van de leden van de Raad van Commissarissen en de diverse stakeholders is het nieuwe beleidsplan tot stand gekomen.

13 Kengetallen * vanwege de fusie met Pierre Louis zijn niet alle kengetallen vergelijkbaar met voorgaande jaren Vervolg kengetallen Gegevens bezit Aantal verhuureenheden: - Woning/woongebouwen Garages Bedrijfsruimten Verenigingsruimten Studenteneenheden Aantal zorgplaatsen (in 2 zorgcentra en 52 woongebouwen) Totaal verhuureenheden (vhe) Mutaties in het woningbezit Opgeleverd/in exploitatie/aangekocht/gesplitst - Woningen/woongebouwen Bedrijfsruimten Studenteneenheden Aantal verkocht (bestaand bezit) - Woningen/woongebouwen Bedrijfsruimten - - Balans en winst- en verliesrekening 24 Aantal gesloopt/uit exploitatie - Eigen vermogen per vhe Aantal gesloopt/uit exploitatie Studenteneenheden uit exploitatie 2 - Aantal verkocht (nieuwbouw) - Woningen/woongebouwen 2 38 Beheeractiviteiten - Baalderborg aantal cliëntplaatsen Sprank aantal cliëntplaatsen Overige woningen/bedrijfsruimte Gem. verzekerde waarde per woning Gem. verzekerde waarde per studenteneenheid Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per woning Gem. grondslag onroerende zaakbelasting per studenteneenheid Aantal woningen/studenteneenheden naar huurprijsklasse - Laag Overig Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten wws Gemiddeld netto-huurprijs per woning/studenteneenheid Het verhuren van woningen - Mutatiegraad 5,7 6,0 - Acceptatiegraad 0,9 0,9 - Huurachterstand in % jaarhuur 0,36 0,38 - Huurderving in % jaarhuur 1,10 0,89 Financiële continuïteit - Solvabiliteit 50,67 50,26 - Liquiditeit 3,16 3,23 - Rentabiliteit eigen vermogen 3,81 4,43 - Rentabiliteit vreemd vermogen 4,37 5,03 - Rentabiliteit totaal vermogen 1,93 2,23 - Renteresultaat in % eigen vermogen 4,42 8,46 - Interne financiering per vhe Cashflow per vhe -/ Voorziening per vhe Totale opbrengst per vhe Rentelast per vhe Overige bedrijfslast per vhe Jaarresultaat per vhe Personeelsbezetting Aantal formatieplaatsen per verhuureenheden gesplitst naar activiteiten - Directie 0,23 0,24 - Algemene zaken 0,86 0,90 - Financieel-economische zaken 1,10 1,16 - Kwaliteit vastgoed 2,98 3,12 - Markt 0,61 0,81 - Projecten 1,03 1,16 - Studentenhuisvesting 1,08 1,13 - Werkelijk aantal personeelsleden per vhe 8,36 8,93 Kwaliteit - Aantal reparatieverzoeken per vhe 1,54 1,52 - Aantal gevallen mutatieonderhoud per vhe 0,08 0,09 - Kosten niet planmatig onderhoud per vhe Kosten planmatig onderhoud per vhe Totaalkosten onderhoud per vhe Bedrijfsopbrengst x e per formatieplaats Ziekteverzuim 4,50 3,44

14 Geconsolideerde balans x e 1.000,- Geconsolideerde balans x e 1.000,- Activa Immateriële activa - Ontwikkelrecht Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Financiële vaste activa - Leningen u/g Passiva Eigen vermogen - Totaal eigen vermogen Voorzieningen - Voorziening onrendabele toppen Overige voorzieningen Langlopende schulden - Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen Voorraden - Voorraden Schulden aan verbonden partijen Onderhanden projecten - Onderhanden projecten Kortlopende schulden - Aflossingsverplichtingen Schulden leveranciers Belastingen en premies SV Overige kortlopende schulden Overlopende passiva Vorderingen - Huurdebiteuren Vorderingen op gelieerde partijen Belastingen en premies SV Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal Totaal

15 Geconsolideerde winst- en verliesrekening x e 1.000,- Geconsolideerd kasstroomoverzicht x e 1.000, Bedrijfsopbrengsten - Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkopen Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Saldo liquide middelen begin boekjaar Kasstroom uit operationele activiteiten - Jaarresultaat Afschrijvingen Waardeveranderingen -/ Mutatie voorzieningen / Mutatie voorraden Mutatie vorderingen -/ / Mutatie kortlopende schulden -/ Bedrijfslasten - Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen van (im)materiële vaste activa Kostprijs verkochte woningen Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Lonen en salarissen Investeringen inclusief mutatie OHW -/ / Sociale lasten en pensioenlasten Desinvesteringen Lasten onderhoud Verkoopresultaat Pierre Louis E- en V-meters Leefbaarheid / / Leveringen en diensten Overige bedrijfslasten Kasstroom uit financieringsactiviteiten 29 Som der bedrijfslasten Mutatie leningen u/g 96 -/ Mutatie langlopende schulden -/ Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten - Rentebaten Rentelasten / Saldo liquide middelen einde boekjaar Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen / Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen Waardeverandering actuele waarde onroerende en roerende zaken in exploitatie -/ Jaarresultaat

16 Waarderingsgrondslagen Grondslagen voor verwerking van de fusie Algemeen De geconsolideerde jaarrekening omvat de financiële gegevens van de toegelaten instelling en haar groepsmaatschappijen en andere rechtspersonen waarop overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend dan wel waarover de centrale leiding bestaat. Groepsmaatschappijen zijn deelnemingen waarin de toegelaten instelling een meerderheidsbelang heeft, of waarin op een andere wijze een beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Bij de bepaling of er beleidsbepalende invloed is, worden financiële instrumenten die potentiële stemrechten bevatten betrokken. Participaties die worden aangehouden om ze te vervreemden worden niet geconsolideerd. Nieuw verworven deelnemingen worden in de consolidatie betrokken vanaf het tijdstip waarop beleidsbepalende invloed kan worden uitgeoefend. Afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie betrokken tot het tijdstip van beëindiging van deze invloed. Naast de toegelaten instelling zijn de volgende entiteiten in de consolidatie betrokken: Naam Zetel Belang Salland Vastgoed Participaties BV Ommen 100% De Veste Projectontwikkeling BV Ommen 100% De Veste Planontwikkeling BV Ommen 100% WOM Atol-Zuiderzeewijk BV Ommen 100% Op 22 juli 2011 heeft een fusie plaatsgevonden tussen Woningstichting de Veste en Woningstichting Pierre Louis, waarbij de Veste de fusiedrager is. De fusie kan worden aangemerkt als een samensmelting van belangen en derhalve dient de zogenaamde pooling of interests -methode te worden toegepast. Bij toepassing van de pooling of interests - methode moeten de activa en passiva van de betrokken partijen alsmede de baten en lasten over het verslagjaar waarin de samensmelting plaatsvindt in de jaarrekening van de gevoegde partijen worden opgenomen op basis van de grondslagen van de nieuwe organisatie, als ware de voeging al vanaf het begin van het verslagjaar een feit, dus per 1 januari De vergelijkende cijfers over 2010 zijn pro forma aangepast. Aanpassing van de waarderingsgrondslagen van de Veste en Pierre Louis naar waarderingsgrondslagen zoals toegepast door de fusiecombinatie leidt tot de volgende aanpassingen in het eigen vermogen per 31 december 2010: De overige aanpassingen in presentatie van de cijfers van de Veste en Pierre Louis hebben per saldo geen effect op het eigen vermogen en het resultaat. De vergelijkende cijfers met betrekking tot 2010 zijn ook voor presentatiedoeleinden pro forma aangepast. Conform de in het Besluit beheer sociale huursector geformuleerde eisen voor toegelaten instellingen is de jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek behoudens enige uitzonderingen van specifieke aard. In de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving is Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting opgenomen die nadere interpretatie geeft aan de in Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek opgenomen voorschriften. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst- en verliesrekening opgenomen. Richtlijn 645 geeft uitsluitend regels voor sectorspecifieke aangelegenheden. Voor de overige aangelegenheden zijn de algemeen geldende richtlijnen van toepassing. Eigen vermogen per 31 december 2010 Woningstichting de Veste Eigen vermogen per 31 december 2010 Woningstichting Pierre Louis Eigen vermogen per 31 december 2010 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, tenzij hierna anders is vermeld. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. De jaarrekening is opgesteld overeenkomstig het gestelde in Boek 2, titel 9 van het Burgerlijk Wetboek. Hierbij is tevens gebruik gemaakt van de specifieke richtlijnen, zoals vastgesteld door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Woningstichting de Veste is van mening dat zij als maatschappelijke organisatie vrijgesteld is voor heffing vennootschapsbelasting. De Veste heeft daarom over het jaar 2008 en 2009 een nul aangifte ingediend. Voorzichtigheidshalve is in de jaarrekening voor 2008, 2009 een reservering en voor 2010 een last vennootschapsbelasting opgenomen resulteert in een nihil last vennootschapsbelasting. Naar aanleiding van de uitspraak inzake de ANBI-status beroept de Veste zich hierop met als gevolg van een vrijval van de opgebouwde vennootschapsbelasting van de afgelopen jaren. Gezien het geringe belang is geen voorziening voor latente belastingen getroffen voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Toelichting fusie Pierre Louis-de Veste Pierre Louis is per 22 juli 2011 definitief juridisch gefuseerd met Woningstichting de Veste. De werkzaamheden van Pierre Louis zijn hetzelfde als van Woningstichting de Veste. De financiële gegevens van de verdwijnende rechtspersoon zullen in de rechtspersoon worden verantwoord met ingang van 1 januari De verplichtingen omtrent de jaarrekening van de verdwijnende rechtspersoon rusten na de fusie op de verkrijgende rechtspersoon, met inachtneming van het bepaalde in artikel 321, Boek 2, Burgerlijk Wetboek. Er is sprake van een samensmelting van belangen. Hierdoor dient er voldaan te worden aan de pooling of interests methode. Deze methode heeft ten doel te komen tot een verslaggeving van de combinatie die hetzelfde effect heeft als waren de afzonderlijke rechtspersonen op de oude voet doorgegaan, zij het nu in gemeenschappelijk eigendom. Bij deze methode worden de samengevoegde activa en passiva in beginsel tegen hun bestaande boekwaarde opgenomen en komen positieve en negatieve goodwill niet aan de orde (RJ ). De aanpassingen hebben de volgende effecten op het resultaat 2010: Resultaat 2010 van Woningstichting de Veste Resultaat 2010 Woningstichting Pierre Louis Resultaat 2010 op basis van waarderingsgrondslagen fusiecombinatie Grondslagen voor waardering van de balansposten Immateriële vaste activa Ontwikkelrecht wordt gewaardeerd tegen aanschafprijs en heeft onder meer betrekking op het alleenverkooprecht van de producten van onderneming de Veste Planontwikkeling BV in Ommen. Het geactiveerde bedrag wordt volgens de lineaire methode afgeschreven gedurende de looptijd van de overeenkomst. Jaarlijks wordt de hoogte van de afschrijving bepaald volgens het matching principe. Materiële vaste activa De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarig onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters: Jaarlijkse huurverhoging van 2,0% Jaarlijkse huurderving van 0,4%

17 Mutatiegraad van 6,0% en huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar tot 65,0% van de maximaal redelijke huur Jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten van 2,0% en van onderhoudslasten van 2,0% in de eerste 5 jaren en daarna van 3,0% Reële waarde van de grond onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting Verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20 jaar Disconteringsvoet van 5,25% Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van marktgebieden. De verschillende marktgebieden bestaan uit clusters van buurten. Bij het samenstellen van de Vorderingen Grondslagen kasstroomoverzicht 32 complexindeling is hierbij aansluiting gezocht. verwezen naar onderdeel Belastingen. De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde, voor zover nodig onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. 33 De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de post Mutatie actuele waarde materiële vaste activa. Schattingswijziging Het effect van een schattingswijziging als gevolg van de wijziging van de disconteringsvoet van 6,0% naar 5,25% is verwerkt in de winst-en-verliesrekening omdat de schattingswijziging invloed heeft op de verslagperiode. Het bedrag dat als schattingswijzing is opgenomen in de totale bedrijfswaardeberekening bedraagt Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling De onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen de tot en met balansdatum bestede bedragen onder aftrek van éénmalige subsidies en het eventueel onrendabele deel van de investering. Deze activa zijn gewaardeerd tegen nominale waarde van de aangegane investeringsverplichting onder aftrek van de reeds onder Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling verantwoorde werkelijk bestede bedragen en het onrendabele deel van de investering. Het onrendabele deel is rechtstreeks ten laste gebracht van het resultaat. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur en berekend volgens het annuïteiten systeem. Vervoermiddelen worden lineair afgeschreven. Financiële vaste activa Deelnemingen De deelnemingen zijn gewaardeerd volgens de netto vermogenswaarde. Overige De effecten zijn gewaardeerd tegen de directe opbrengstwaarde. De leningen u/g zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Financiële instrumenten Financiële instrumenten omvatten bij de toegelaten instelling vorderingen onder financieel vaste activa en onder vlottende activa, liquide middelen en langlopende en kortlopende schulden. Financiële instrumenten worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, inclusief direct toerekenbare transactiekosten. Na de eerste opname worden financiële instrumenten gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er geen sprake is van agio of disagio en direct toerekenbare transactiekosten is de geamortiseerde kostprijs gelijk aan de nominale waarde. Op vorderingen wordt een noodzakelijk geachte voorziening getroffen voor risico van oninbaarheid. Voor de waardering van de latente belastingvordering wordt Daarnaast omvatten de financiële instrumenten bij de toegelaten instelling afgeleide financiële instrumenten. Afgeleide financiële instrumenten worden gewaardeerd tegen reële waarde en wijzigingen in die reële waarde worden verantwoord in de winst- en verliesrekening. De toegelaten instelling maakt gebruik van interest derivaten om interestrisico s af te dekken. Daarbij wordt kostprijshedge accounting toegepast. De toepassing van kostprijshedge accounting leidt tot de volgende uitzondering op de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor afgeleide financiële instrumenten. Bij het toepassen van het kostprijshedge accounting model is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de winst- en verliesrekening van het derivaat afhankelijk van de afgedekte positie. Dit betekent dat als de afgedekte positie tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, ook het derivaat tegen kostprijs wordt gewaardeerd. Zolang de afgedekte positie in de kostprijshedge nog niet in de balans is verwerkt wordt het derivaat niet geherwaardeerd. Om het kostprijshedge accounting model toe te passen wordt voldaan aan de vereisten die zijn uiteengezet in RJ 290. De toegelaten instelling past kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen. Eveneens past de toegelaten instelling kostprijshedge accounting toe voor de interest derivaten die het renterisico op toekomstige financieringstransacties afdekken, in zoverre deze transacties zeer waarschijnlijk zullen plaatsvinden. De resultaten uit het niet-effectieve deel van de hedgerelatie worden in de winst- en verliesrekening opgenomen. Indien een interest derivaat niet langer voldoet aan de voorwaarden voor hedge accounting, afloopt of wordt verkocht, wordt de afdekkingsrelatie beëindigd. De cumulatieve winst of het cumulatieve verlies wordt verantwoord in de winst- en verliesrekening. Vlottende activa Onderhanden werk De onderhanden projecten worden gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs, vermeerderd met de aan het uitgevoerde werk toe te rekenen winst en verminderd met de op balansdatum reeds voorzienbare verliezen. De vervaardigingsprijs omvat het directe materiaalverbruik, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De aan het onderhanden werk toe te rekenen winst wordt bepaald op basis van de op balansdatum aan het werk bestede kosten in verhouding tot de naar verwachting aan het project totaal te besteden kosten. De realisatie van het onderhanden werk wordt gefaseerd genomen conform de opstalrealisatiemethode zoals vermeld in VSO II die tussen belastingdienst en brancheorganisatie Aedes is overeengekomen. De opstalrealisatie-methode is een nadere uitwerking van de percentage of completion-methode. Voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Liquide middelen Liquide middelen dienen in het algemeen te worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Omtrent de tegoeden wordt vermeld, in hoeverre deze niet ter vrije beschikking van de rechtspersoon staan. Passiva Voorzieningen De voorzieningen worden bepaald volgens de statische methode en worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden De leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair, klim of fixe en zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Overige kortlopende schulden De overige kortlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Grondslagen van resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten voor het jaarlijks onderhoud. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord, die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering zoals overige personeelskosten, huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, belastingen, verzekeringen, levering goederen en diensten, etc. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden die posten opgenomen, die niet uit de normale bedrijfsactiviteiten voortkomen en dus niet in het normale bedrijfsresultaat worden verantwoord. Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode.

18

19 Toelichting op de geconsolideerde balans x e 1.000,- Activa Immateriële activa Beginsaldo Ontwikkelrecht Eindsaldo Ontwikkelrecht wordt gewaardeerd tegen aanschafprijs en heeft onder meer betrekking op het alleenverkooprecht van de producten van onderneming de Veste Planontwikkeling BV in Ommen. Het geactiveerde bedrag wordt volgens de lineaire methode afgeschreven gedurende de looptijd van de overeenkomst. Jaarlijks wordt de hoogte van de afschrijving bepaald volgens het matching principe. Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie niet beschikbaar voor verkoop Afschrijvingsmethode en -termijnen Op geen enkele woning in exploitatie wordt er afgeschreven. Jaarlijks wordt de actuele waarde bepaald, wat een waardemutatie kan veroorzaken, die via het resultaat wordt opgenomen. De afschrijvingsmethode en -termijn voor de onroerende zaken niet zijnde woningen bedraagt respectievelijk voor: Bedrijfswaardeniveau CV Installaties Warmwaterinstallaties Woningaanpassingen Isolatie Garages 15 tot 25 jaar 15 jaar 20 jaar 10 jaar 25 jaar De bedrijfswaarde voor het gehele bezit in exploitatie bedraagt per e , dit is inclusief de grondwaarde en exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Het verschil tussen de totale bedrijfswaarde en de waarde tegen historische kostprijs minus de annuïtaire afschrijvingen bedraagt e In duizendtallen is het verschil tussen de bedrijfswaarde 2011 en 2010 als volgt te analyseren: Bedrijfswaarde Rentabiliteitswaardecorrectie -/ Beginsaldo Investeringen Naar beschikbaar voor verkoop -/ / Desinvestingen Afschrijving/Waardemutatie -/ / Eindsaldo Parameterwijzigingen De verzekerde waarde bedroeg per 31 december 2011 e en de WOZ-waarde 37 bedroeg per genoemde datum e Onroerende en roerende zaken in exploitatie en beschikbaar voor verkoop Beginsaldo Investeringen en ter verkoop aangewezen Desinvesteringen in boekjaar verkocht bezit -/ / Waardeverandering Bedrijfswaarde 2010 (kasstromen) Autonome waardemutatie -/ Voorraadmutaties -/ Nieuwbouw Aankopen Aanpassing als gevolg van renovatiebeslissing -/ Indexaties Disconteringsvoet Huurderving Levensduur -/ Beleidswijzigingen -/ Verkopen -/ Onderhoud Algemene kosten -/ Eindsaldo De verzekerde waarde bedroeg per 31 december 2011 e en de WOZ-waarde bedroeg per genoemde datum e Per 31 december 2011 bedroeg het aantal voor verkoop beschikbare woningen stuks. Onroerende zaken niet zijnde woningen in exploitatie Beginsaldo Investeringen Desinvesteringen Waardeverandering 81 -/- 1 Eindsaldo Overige onroerende en roerende zaken in exploitatie Beginsaldo Investeringen Desinvesteringen Afschrijving -/- 26 -/- 27 Eindsaldo Bedrijfswaarde 2011 (kasstromen) Rentabiliteitswaardecorrectie Totaal De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de actuele waarde op basis van de bedrijfswaarde exclusief de rentabiliteitswaardecorrectie. Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de verhuureenheden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van planmatig onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan 5 jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarig onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren is uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende parameters: Jaarlijkse huurverhoging van 2,0% Jaarlijkse huurderving van 0,4% Mutatiegraad van 6,0% en huurharmonisatie voor de eerste 5 jaar tot 65,0% van de maximaal redelijke huur Jaarlijkse stijgingen van de exploitatielasten van 2,0% en van onderhoudslasten van 2,0% in de eerste 5 jaren en daarna van 3,0% Reële waarde van de grond onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting Verwachte economische levensduur van de complexen van gemiddeld 20 jaar Disconteringsvoet van 5,25% Kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionummerando model

20 De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn van 5 jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Tijdelijke verschillen tussen de gehanteerde disconteringsvoet en de actuele marktrente (verbonden aan de leningenportefeuille rekening houdend met de afgesloten financiële instrumenten) worden door middel van een rentabiliteitswaardecorrectie tot uitdrukking gebracht. Afschrijvingsmethode en -termijnen De afschrijvingsmethode en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Annuïtair Kantoorpanden 50 jaar Werkplaats 50 jaar Telefooncentrale 10 jaar Inventarissen 5 jaar Automatiseringsapparatuur 3 jaar Lineair Vervoermiddelen 5 jaar Het interne beleid en de bedrijfsvoering van de toegelaten instelling is gericht op sturing van de waarde van het vastgoed op basis van marktgebieden. De verschillende marktgebieden bestaan uit clusters van buurten. Bij het samenstellen van de complexindeling is hierbij aansluiting gezocht. De jaarlijkse stijging of daling van de actuele waarde wordt verantwoord via de Winst- en Verliesrekening onder de post Mutatie actuele waarde materiële vaste activa. x e 1.000, Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Beginsaldo Mutaties in het boekjaar: - Investeringen In exploitatie genomen -/ / Mutatie onrendabele toppen -/ / Mutatie overboeking naar onderhanden werk verkopen De verzekerde waarde van de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie bedraagt per 31 december De WOZ-waarde bedraagt per genoemde datum De specificatie van de verzekeringen van de onroerende zaken ten dienste van de exploitatie is als volgt: Kantoorpand Werkplaats Kantoorinventaris Automatiseringsapparatuur Vervoermiddelen Reconstructie/fraude Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Uitgebreide opstal Computerverzekering WA-casco Premier risque x e 1.000, Financiële vaste activa Leningen u/g Eindsaldo Het verloop van deze post is als volgt: 39 - Beginsaldo Nieuwe leningen u/g Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie - Aflossing -/- 4 -/- 2 Eindsaldo Deze post is als volgt samengesteld: - Kantoorgebouw Werkplaats Saldo Garantiefonds nieuwbouwwoningen Inventaris Vervoermiddelen Eindsaldo Het verloop van deze post is als volgt: Kantoor- Werk- Vervoergebouwen plaats Inventaris middelen Totaal Saldo per Aanschafwaarde Afschrijving Boekwaarde per Mutaties in het boekjaar - Investeringen Desinvesteringen /- 14 -/- 14 Afschrijvingen -/ /- 4 -/ /- 81 -/ Totaal per saldo -/ / /- 38 Saldo per Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijving Boekwaarde per Vanaf 2007 is er jaarlijks gestort in het Startersfonds van de gemeente Hardenberg tegen een rentevoet van 0%. Sinds 2010 is de gemeente Hardenberg een rentevergoeding van 4,0% verschuldigd. De Veste heeft, in samenspraak met de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantieregeling ontwikkeld, welke erop neer komt dat de Veste in opdracht van potentiële kopers van nieuwbouwwoningen en namens hen hun bestaande woning verkoopt tegen een zo hoog mogelijke prijs, maar de bestaande woning desnoods zelf koopt indien deze niet verkocht is aan een derde op het moment waarop de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt. Ter afdekking van de financiële risico s hiervan hebben de Veste, de Gemeente Hardenberg en de Coöperatieve Rabobank Vaart en Vechtstreek U.A., een garantiefonds opgericht. De bijdrage van de Veste in het fonds bedroeg in 2010 e In 2011 is 1 woning aangekocht door de Veste inzake de garantieregeling. Voorraden - Voorraad materialen Voorraad grond- en ontwikkelposities Voorraad onverkochte woningen/kavels Onderhanden projecten Geactiveerde kosten, toegerekende winsten verminderd met voorziene verliezen