NOTA GRONDPRIJZEN 2010 GEMEENTE HOOGEVEEN

Transcriptie

1 NOTA GRONDPRIJZEN 2010 GEMEENTE HOOGEVEEN Opdrachtgever: Gemeente Hoogeveen Opdrachtnummer: o Projectleider/auteur: Peter van der Eerden Paraaf opdr.gever.: Paraaf PBG: Status: Eindversie Datum: 16 december 2009 Nr. 118.R01 Opmerkingen: Eindversie ter bestuurlijke besluitvorming Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

2 Inhoudsopgave Pagina 1 Inleiding Aanleiding Opbouw Nota Huidig Grondprijsbeleid Nota grondbeleid Algemene uitgangspunten Grondprijsbeleid Begrip marktconformiteit Grondprijsbeleid in het duale stelsel Grondprijzen woningbouw Inleiding Sociale huurwoningen Sociale koopwoningen Beleggers huurwoningen Vrije sector woningen (projectmatig) Particuliere kavels Bedrijventerreinen Inleiding Grondprijzen bedrijventerreinen Stimulering lokale economie en werkgelegenheid Commerciële voorzieningen Kantoren Overige commerciële voorzieningen (bijzondere doeleinden) Overige bestemmingen Niet commerciële voorzieningen Inleiding Sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Recreatieve Sportvoorzieningen Woonzorg voorzieningen Overige bestemmingen Grondprijzen en het exploitatieplan Inleiding Opbrengstpotentie Grondprijzen bij uitgifte in pacht, erfpacht en verhuur Huur en erfpacht Pacht Overige gebruiksrechten Bijlage 1 Grondprijzen en -curve projectmatige woningbouw Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

3 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Voor u ligt de Nota Grondprijzen, waarin het college van de gemeente Hoogeveen het grondprijsbeleid en de hoogte van de (bouw)grondprijzen voor 2010 vastlegt. De aanleiding van deze Nota is meerledig: a. Meer transparantie bieden in de wijze waarop beleidsmatig het gronduitgiftebeleid binnen de gestelde (raads)kaders wordt geconcretiseerd; b. Inzicht bieden in de (vaststelling van de) hoogte van de uiteindelijke grondprijzen voor bouwgrond, mede uit oogpunt van het toetsen van grondverkopen aan de regels omtrent staatssteun c.a.; c. Duidelijkheid creëren in de status van de grondprijzen en de wijze waarop deze tot stand zijn gekomen; d. Verder is een vastgesteld grondprijsbeleid in het kader van een exploitatieplan 1 noodzakelijk voor het kunnen bepalen van het opbrengstenniveau van locaties en de wijze waarop binnenplanse verevening plaatsvindt. De gemeenteraad heeft bij het vaststellen van de Nota Grondbeleid in 2005 het grondprijsbeleid voor de gemeente Hoogeveen vastgelegd. Binnen deze kaders dient het college het grondprijsbeleid nader uit te werken in een Nota Grondprijzen. Hierop wordt in paragraaf 2.1 nader ingegaan. Voortaan zal jaarlijks (omstreeks december) een dergelijke Nota in geactualiseerde vorm worden vastgesteld. 1.2 Opbouw Nota De voorliggende Nota (verder aangehaald als Nota Grondprijzen) kent op hoofdlijnen de navolgende opbouw: In hoofdstuk 2 wordt enerzijds het thans vigerende grondprijsbeleid uiteengezet, gevolgd door een aantal aanvullende uitgangspunten die gelden voor het bepalen van het grondprijsniveau voor bouwgrond. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 tot en met 6 de methodiek en de hoogte vastgelegd voor de diverse soorten bouwterreinen: woningbouw, bedrijventerreinen, commerciële en nietcommerciële voorzieningen. In hoofdstuk 7 wordt uiteengezet hoe de relatie is tussen de grondprijzen en het bepalen van de opbrengsteneenheden in het kader van een exploitatieplan. Tot slot worden in hoofdstuk 8 de grondprijzen belicht indien grond wordt verhuurd of in erfpacht of pacht wordt uitgegeven. 1 Een exploitatieplan is een nieuw publiekrechtelijk instrument welke in de Wet ruimtelijke ordening (Wro: 1 juli 2008) geïntroduceerd is. Gemeenten zijn voortaan verplicht om een Exploitatieplan vast te stellen tegelijk met een bestemmingplan of project(afwijkings)besluit. Zie artikel 6.12 Wro. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

4 2 Huidig Grondprijsbeleid 2.1 Nota grondbeleid Het huidige grondprijsbeleid van de gemeente Hoogeveen is vastgelegd in de Nota Grondbeleid van december 2005 (paragraaf 3.6). Met de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2005 heeft de raad tevens de kaders en beleidsuitgangspunten vastgelegd voor het grondprijsbeleid. Het volgende is hiervoor opgenomen en vastgesteld: Grondprijsbeleid Nadat de door de gemeente verworven gronden bouwrijp gemaakt zijn, kan uitgifte plaatsvinden. De hoogte van de uitgifteprijzen worden vastgesteld in de jaarlijkse Nota Grondprijsbeleid door het college van B&W. Beleidsuitgangspunt grondprijsbeleid De gemeente hanteert bij de gronduitgifte een functioneel en marktconform grondprijsbeleid via de residuele berekening samen met analyses van recente projecten en benchmarketing. In de Nota Grondbeleid die separaat aan de gemeenteraad is/wordt voorgelegd, is het hiervoor genoemde uitgangspunt voor het grondprijsbeleid ongewijzigd overgenomen. Binnen voornoemd kader en beleidsuitgangspunt heeft het college het grondprijsbeleid en de hoogte van de grondprijzen nader uitgewerkt en vastgelegd in onderhavige Nota Grondprijzen gemeente Hoogeveen Algemene uitgangspunten Grondprijsbeleid Hiervoor zijn de door de Raad vastgestelde beleidsuitgangspunten voor het grondprijsbeleid beschreven. Bij de uitwerking is rekening gehouden met deze door de Raad vastgestelde beleidskaders. Hierna volgen nadere uitgangspunten die gelden voor de in deze Nota genoemde grondprijzen. Deze uitgangspunten kunnen gezien worden als nadere richtlijnen die het college hanteert bij de uitwerking van het grondprijsbeleid, en passen derhalve binnen de door de Raad vastgestelde kaders. Grondprijzen zijn exclusief BTW Mits niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze Nota en de bijlage(n) worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper. De genoemde vrij-op-naam prijzen (v.o.n.- prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW. Definitie bouwrijp terrein Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, en qua bodemkwaliteit geschikt is voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeen worden gekomen dat de ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan verrekend met de grondprijs. Voor de definitie van bouwrijpe kavel wordt verwezen naar de algemene gronduitgifte voorwaarden van de gemeente Hoogeveen 2. 2 In de huidige algemene verkoopvoorwaarden is deze definitie nog niet expliciet opgenomen. Binnenkort zullen de algemene voorwaarden hiertoe worden aangepast c.q. aangevuld. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

5 Vaste grondprijzen (niet langer onderhandelbaar) en afwijkingen Grondprijzen zijn niet onderhandelbaar. Het zijn vaste grondprijzen die worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties. De grondprijzen zijn in beginsel prijsvast voor het gehele kalenderjaar, en uitgangspunt voor de te maken grondprijsafspraken. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in zeer uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Geringe aanpassingen kunnen -gemotiveerd- worden toegestaan, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de stad oplevert, die zonder een geringe prijsaanpassing of aanpassing van de uitgiftevoorwaarden niet gerealiseerd zou kunnen worden. Alhoewel algemene regels voor deze geringe aanpassingen moeilijk te definiëren zijn, moet in ieder geval voor ogen worden gehouden dat het gaat om vrij geringe afwijkingen, die in de orde van 5% van de grondprijs ligt. Belangrijker is, dat deze uitzonderingen moeten blijven passen binnen de raadskaders c.q. in de geest van de beschreven uitgangspunten en richtlijnen, en niet geldt voor de bedrijventerreinen (zie paragraaf 4.3). Jaarlijks zal de afdeling Ruimte de Nota Grondprijzen evalueren. Bij substantiële afwijkingen van de Nota Grondprijzen, dan wel incidentele aangelegenheden met een aanzienlijk financieel-economisch belang, zal de afdeling Ruimte het College een voorstel tot prijsaanpassing doen. Hierbij zal tevens verantwoording aan de Raad worden afgelegd. Integrale ontwikkelopgave Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitkaders geldt het uitgangspunt dat de kosten van alle kwaliteitseisen voor een bouwplan moeten worden opgevangen in de vrij op naam prijs dan wel huurprijs van de woningen. In geval van projectmatige ontwikkeling, geldt daarnaast het uitgangspunt dat een ontwikkelaar een tijdige en volledige aanbieding van de ontwikkelopgave krijgt. Onder deze ontwikkelopgave wordt verstaan een samenhangend geheel van alle eisen en randvoorwaarden die voor de projectrealisatie van belang zijn. Het betreft in ieder geval de financiële randvoorwaarden (grondprijs), programmatische- en technische randvoorwaarden, en de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitseisen. Met het ondertekenen van een ontwikkelovereenkomst, waar alle hiervoor genoemde documenten onderdeel van uitmaken, geeft de ontwikkelaar blijk van onvoorwaardelijke instemming met deze randvoorwaarden en condities. Prijspeil grondaanbieding Bij prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend. Relatie grondprijzen en grondexploitaties De in deze Nota Grondprijzen opgenomen grondprijzen voor bouwgrond, zullen vervolgens één op één worden opgenomen in de betreffende grondexploitatie; In de grondexploitaties is voor de toekomstige opbrengstenstijging, gerekend met een gemiddelde van 2,5% voor de komende jaren. Indien de grondprijzen gemiddeld hoger of lager uitvallen dan deze 2,5% zal dit effect hebben op het exploitatieresultaat. Zodra er reden is om voor de langere termijn de verwachte opbrengstenstijging in de grondexploitaties aan te passen, bijvoorbeeld als gevolg van ontwikkelingen op de woning- of vastgoedmarkt, zal een gemotiveerd voorstel hiertoe aan het college worden voorgelegd. Monitoren marktconformiteit Om de marktconformiteit van de hoogte van de grondprijzen te monitoren zullen jaarlijks de grondprijzen worden geëvalueerd, en zo nodig worden bijgesteld (zie ook paragraaf 2.3). Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

6 Grondreservering en uitstel van betaling Bij een grondreservering of optie, wordt duidelijk aangegeven tegen welke condities (periode, optievergoeding, en dergelijke) dit geschiedt; Indien de afnemer van grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom zal hiervoor over deze periode een vergoeding in rekening worden gebracht, die gelijk is aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente. Anti speculatiebeding In Hoogeveen geldt geen anti speculatiebeding meer voor de vrije sector woningen. Voor de sociale koopsector moet de wijze waarop de gemeente Hoogeveen het antispeculatiebeding wenst toe te passen nog geregeld worden (uitwerking artikel van het Bro). 2.3 Begrip marktconformiteit Begrip marktconformiteit Gemeenten dienen bouwgrond tegen marktconforme condities te verkopen. Het is dus van belang om de juistheid van de marktconforme grondprijs vast te leggen. Hierbij zal blijken dat zowel de methodiek om te komen tot het vaststellen van de marktconforme prijs per functie verschilt, maar ook de hoogte van de grondprijs per functie (en bebouwingsmogelijkheid verschilt). In de praktijk is het vaststellen van de marktconforme grondprijs geen gemakkelijke opgave, omdat deze per locatie, per functie verschilt en tevens van diverse ontwikkelingen en factoren afhankelijk is (rente, woningmarkt, economische situatie, etc.). Het blijven monitoren van de haalbaarheid van de vastgestelde grondprijzen is hierbij een vereiste. Een regelmatige onafhankelijke taxatie kan hierbij behulpzaam zijn. Verkoop onder de marktwaarde Onder de marktwaarde verkopen van bouwgrond heeft de schijn in zich van het verstrekken van staatssteun. Om deze reden zal de gemeente geen bouwgrond onder de marktwaarde verkopen. Verkoop boven de marktwaarde Verkoop van bouwgrond tegen een hogere prijs dan de marktprijs zal leiden tot stagnatie in de afzet. Immers er zal geen bouwgrond verkocht worden, aangezien de grondprijs te hoog is waardoor de potentiële kopers/gegadigden afhaken. Uit vorenstaande blijkt dat het van groot belang is om de hoogte van de grondprijzen marktconform vast te stellen. De ontwikkelingen op de vastgoed- en woningmarkt zijn hierbij van belang, zeker gelet op de afgelopen periode waarbij sprake is/was van een lichte economische recessie. Maar het feit dat de gemeente veelal de grootste aanbieder is van bouwgrond speelt hierbij een rol (monopoliepositie). 2.4 Grondprijsbeleid in het duale stelsel Met de in paragraaf 2.1 geciteerde (beleids)uitgangspunten heeft de Raad de (beleids)kaders vastgelegd waarmee het College bij de verdere uitwerking rekening mee moet houden, en waaraan het handelen van het College getoetst kan worden. Het college heeft in paragraaf 2.2 nadere richtlijnen vastgelegd die zij hanteert bij de concretisering van het grondprijsbeleid. De Nota Grondprijzen wordt (jaarlijks) door het college vastgesteld. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

7 Om de controlerende taak van de Raad te kunnen effectueren en faciliteren voor wat betreft het grondprijsbeleid wordt de door het College vastgestelde Nota Grondprijzen aan de Raad ter informatie voorgelegd. De Nota Grondprijzen zal telkens voorafgaand aan een nieuw kalenderjaar worden vastgesteld door het College. Dit zal omstreeks december van elk jaar gebeuren. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

8 3 Grondprijzen woningbouw 3.1 Inleiding Voor de verkoop van bouwgrond voor woningbouw wordt onderscheid gemaakt in vijf categorieën: 1. Sociale huurwoningen 2. Sociale koopwoningen 3. Beleggers huurwoningen 4. Vrije sector woningen 5. Particuliere kavels Hierna wordt achtereenvolgens ingegaan op de grondprijzen voor deze woningbouw categorieën. 3.2 Sociale huurwoningen Grondprijs Grondprijzen in dit segment gelden voor de bereikbare huurwoningen. Er is sprake van een bereikbare huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens (maximale aanvangshuur moet onder de grens liggen als bedoeld in artikel 13 lid 1, onder a van de Wet op de huurtoeslag). Voor de bereikbare huurwoningen geldt een vaste lage grondprijs van voor 2010 per bereikbare huurwoning (in 2009 was deze prijs exclusief BTW). De bijbehorende kaveloppervlakte bedraagt circa 150 m². In verband met de relatief hoge bouwkosten van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen wordt de grondprijsgecorrigerrd met een factor van 0,8. Dit levert een grondprijs per gestapelde bereikbare huurwoning op van afgerond exclusief BTW voor Door deze gedifferentieerde grondprijs neemt de gemeente Hoogeveen haar verantwoordelijkheid als het gaat om het kunnen huisvesten van deze doelgroep. Termijn in stand houding In de uitgiftecontracten wordt een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen. De algemene uitgiftevoorwaarden zullen hierop aangepast worden. Bij eventuele vroegtijdige verkoop van een sociale huurwoning door de corporatie, kan de gemeente een nabetaling afdwingen (ter grootte van het verschil tussen de grondprijs van een sociale huurwoning en een kavelprijs voor een vrije sectorwoning). Met de in werking treding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per juli 2008, is een in standhoudingstermijn vastgelegd van ten minste 10 jaar na in gebruik name (artikel Bro). In de huidige afspraken met de corporaties wordt, conform het collegebesluit van , een periode gehanteerd van 20 jaar, waarbinnen de sociale huurwoningen niet verkocht mag worden. 3.3 Sociale koopwoningen Er is sprake van een sociale koopwoning wanneer de v.o.n.-prijs niet hoger ligt dan het bedrag genoemd in artikel 26 tweede lid onder g, van het Besluit beheer sociale huursector. Per medio 2009 ligt deze v.o.n.-prijs op Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

9 De vaste kavelprijs voor dergelijke woningen bedraagt exclusief BTW. De bijbehorende kaveloppervlakte bedraagt circa 160 m². De kopers van dergelijke woningen kunnen gebruik maken van de zogenaamde VROMstartersregeling van de gemeente Hoogeveen. 3.4 Beleggers huurwoningen Wanneer woningen in de huursfeer worden gerealiseerd, met een huurprijs hoger dan het maximum wat door het Rijk wordt vastgesteld, is er sprake van beleggers huurwoningen. De grondprijzen voor dergelijke woningen wordt bepaald door de grondquote te rekenen over een getaxeerde v.o.n.-prijs inclusief BTW (zie hierna in paragraaf 3.4). Indien er sprake is van gestapelde bouw wordt de grondprijs per woning gecorrigeerd met een factor van 0, Vrije sector woningen (projectmatig) Algemeen Voor het bepalen van de grondprijs voor projectmatige woningbouw wordt vaak de zogenaamde residuele methode toegepast. Hierbij wordt de grondprijs (als residu) bepaald door op de vrij op naam prijs van de woning de bouwkosten, bijkomende kosten en winst & risicomarge van de ontwikkelaar in mindering te brengen. Aangezien een op deze wijze bepaalde grondprijs pas laat in het ontwikkeltraject kan worden vastgesteld wordt in de praktijk, rekening houdend met de ervaringen van de residuele methode, de grondprijs vaak als percentage van de v.o.n.-prijs (vrij op naam prijs) van de projectmatige woningen uitgedrukt. In de praktijk blijkt namelijk, dat er een relatie bestaat tussen de grondprijs én de v.o.n.-prijs van een vrije sector woningen. Deze genormeerde residuele waardemethode wordt vertaald in een grondcurve. Deze wijze van grondprijsvaststelling wordt ook wel de quotesystematiek genoemd. Hierbij geldt dat de grondprijs toeneemt naarmate de v.o.n.-prijs stijgt. Deze grondcurve (relatieve verhouding tussen de grondprijs als percentage van de v.o.n.- prijs) is in bijlage 1 opgenomen. Hieronder is deze curve schematisch te zien. Grondquote Grondquote 32,0% 30,0% 28,0% 26,0% 24,0% 22,0% 20,0% 18,0% 16,0% V.o.n.-prijs Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

10 Erflanden In Erflanden is met de ontwikkelaars een samenwerkingsovereenkomst gesloten waarin duidelijke afspraken zijn gemaakt over de wijze waarop de grondkosten tot stand komen. Kortheidhalve wordt hiervoor verwezen naar het jaarverslag van Erflanden. Overige Voor de uitgifte van bouwgrond voor projectmatige bouw wordt voorgesteld om de quotesystematiek toe te passen, waarbij: 1. De grondprijs als percentage wordt uitgedrukt van de uiteindelijke v.o.n.-prijs van de woningen (voor de zogenaamde curve lijn (relatie grondprijs versus vrij op naam prijs) wordt verwezen naar bijlage 1.); 2. Indien er sprake is van gestapelde bouw wordt de grondprijs per woning gecorrigeerd met een factor van 0,8; 3. Op basis van een jaarlijkse evaluatie (comparatief onderzoek en het achteraf doorreken van representatieve projecten), wordt telkens gecheckt of de gehanteerde quote c.q. grondcurve nog actueel en houdbaar is. 3.6 Particuliere kavels Algemeen Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt een vaste m²-prijs voor de grond gehanteerd. Hierbij is een bandbreedte gehanteerd, gezien de verscheidenheid aan locaties van de uit te geven kavels en de specifieke courantheid van een kavel. Erflanden Voor de kavels in Erflanden gelden de m² prijzen, zoals deze in de samenwerkingsovereenkomst/jaarverslag zijn vastgelegd. Dorpen Voor de kavels in buitendorpen gelden de onderstaande m² -prijzen: rij 2/1 kap vrijstaand Hollandscheveld Nieuwlande Nieuw Moscou Elim Fluitenberg Nieuweroord Pesse Stuifzand Tiendeveen Noordscheschut Tabel 1. grondprijzen vrije sector kavels dorpen 2010 Ten opzichte van 2009 zijn de grondprijzen met gemiddeld circa 2,5% verhoogd. Als er nieuwe projecten worden opgestart waar uitgifte van bouwkavels is voorzien gelden grondprijzen die in de lijn liggen van hetgeen in bovenstaande tabel is opgenomen. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

11 4 Bedrijventerreinen 4.1 Inleiding Over de grondprijzen voor bedrijven ontstaat geregeld discussie over het belang hiervan bij de vestiging van bedrijven en kantoren. In dit kader is het relevant te onderkennen dat de keuze voor bepaalde locaties wordt bepaald door een groot aantal factoren. Deze hangen deels samen met kenmerken van de locatie zelf, maar ook van het beschikbare arbeidspotentieel, de aard en de ligging van de locatie. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden, de zichtbaarheid en representativiteit, de ligging ten opzichte van afnemers/klanten, de houding van de (locale) overheid ten aanzien van ondernemingen én om de grondprijs. Uit onderzoek blijkt dat het belang van de verschillende factoren verschilt per type bedrijf. Van de totale investeringskosten van een bedrijfsverplaatsing blijken de grondkosten een relatief klein deel te bedragen. De vestigingsfactor grondprijs speelt dan ook met name in psychologisch opzicht een rol bij de locatiekeuze van bedrijven. Uit landelijke onderzoeken en ook een recent onderzoek van DTZ en Stec 3, blijkt dat: o o o o Bedrijfsruimtegebruikers vaak een zeer sterke lokale binding hebben; De grondprijs slechts een klein deel beslaat van de totale investeringskosten van bedrijven (investering voor aankoop van bouwgrond bedraagt circa 10 tot 15% van de totale investeringskosten voor vastgoed, terwijl de huisvestingslasten gemiddeld tussen de 3 en 6% van de totale jaarlijkse exploitatiekosten van de ondernemer bedragen. De kosten van de grond bedragen hierdoor minder dan 0,5% van de totale investeringskosten van een onderneming); Grondprijzen wel een psychologische factor hebben (het is voor de ondernemer wel een van de posten van zijn investeringssom, waarover hij onderhandelen wil); Stijging van de grondprijzen maar een beperkte invloed heeft op het vestigingsgedrag van bedrijven. Hieruit blijkt dat de invloed van de hoogte van de grondprijs op het vestigingsklimaat van bedrijven slechts een marginale rol speelt. Het blijkt namelijk dat de grondprijs op plaats 13 staat als vestigingsfactor voor bedrijven. Maar het is voor bedrijven vaak wel het eerste bedrag waar ze mee geconfronteerd worden. 4.2 Grondprijzen bedrijventerreinen Algemeen De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt momenteel door middel van de vergelijkende waardemethodiek bepaald. Met deze methode wordt de prijs van een bedrijfkavel uiteindelijk bepaald door te kijken naar vergelijkbare transacties die eerder tot stand zijn gekomen en naar grondprijzen zoals die in de nabuurgemeenten worden gehanteerd. Differentiatie van de grondprijs kan worden doorgevoerd door ligging van de kavel op het terrein (bijvoorbeeld een zichtlocatie) en door specifieke omstandigheden (bijvoorbeeld vanwege de loop van een hoogspanningskabel). Immers de grondwaarde is een resultante van de commerciële waarde van het vastgoed minus de investeringskosten van het vastgoed: grond heeft een residuele waarde en die waarde wordt bepaald door de waarde wat erop gerealiseerd wordt. 3 De prijs van bedrijventerreinen, Stec Groep B.V. d.d. september 2007 & Marktconforme Grondwaardebepaling Bedrijfsterreinen Netwerkstad Twente, DTZ Zadelhof, november Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

12 In tabel 2 staan de gronduitgifteprijzen per m 2 grond voor 2010 vermeld voor de verschillende bedrijventerreinen. De differentiatie in de grondprijzen is vooral verklaarbaar uit de ligging (zichtlocatie). grondprijs Lokatie gebied 2010 Buitenvaart I Binnengebied per m2 grond 68,00 Mr. Cramerweg per m2 grond 85,00 A37 per m2 grond 102,00 Bedrijfswoningen * per m2 grond 155,00 Buitenvaart II Turbine Noordelijk deel per m2 grond 115,00 Turbine Zuidelijk deel per m2 grond 88,00 Overige - (o.a. Noord A2, Noord B en Noord B-Oost) per m2 grond 57,00 Tabel 2: Grondprijzen bedrijventerreinen per m² terreinoppervlakte exclusief BTW Ten opzichte van 2009 zijn de grondprijzen voor 2010 met gemiddeld 2,5 (en door afronding soms tot 3,0%) verhoogd. Indien er grondprijsafspraken gemaakt zouden worden voor het terrein Riegmeer, geldt hiervoor een richtprijs van.75 per m². Differentiatie vindt plaats naar rato van de bebouwingsmogelijkheden en ligging. Bedrijfswoningen Indien op een bedrijfskavel een woonhuis opgericht kan worden, geldt een grondprijs van.155 per m² voor de eerste 500 m², en een grondprijs van.68 voor het resterend kaveloppervlakte. 4.3 Stimulering lokale economie en werkgelegenheid Omwille van enerzijds de noodzakelijke transparantie, maar ook om voor alle bedrijven een marktconforme grondprijs in rekening te brengen, wordt voorgesteld om uit te gaan van vaste (dus niet-onderhandelbare) grondprijzen voor bedrijventerreinen. Uit de opbrengsten van grondverkoop zal voortaan een vast bedrag van.3,00 per verkochte m² bedrijventerrein worden afgedragen aan het fonds Risico en Stimulering. Volgens nader op te stellen richtlijnen zullen onttrekkingen uit het fonds kunnen geschieden voor doelen/activiteiten op het gebied van stimulering van de lokale economie en werkgelegenheid. Verantwoording over de bestedingen zal jaarlijks plaatsvinden in het kader van de jaarrekening, onderdeel Fonds Risico en Stimulering. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

13 5 Commerciële voorzieningen 5.1 Kantoren Het succes van een bepaalde kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De grondprijs voor kantoorlocaties wordt in Hoogeveen (voortaan) door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Deze methodiek houdt kort samengevat in dat de grondprijs (als residu) wordt bepaald door van de beleggingswaarde van het object 4, de bouwkosten en bijkomende kosten in mindering te brengen. Als minimale grondwaarde geldt een prijs van.180 per m² b.v.o. (bruto vloeroppervlakte conform NEN 2580) Overige commerciële voorzieningen (bijzondere doeleinden) Commerciële voorzieningen Onder commerciële voorzieningen wordt vastgoed verstaan waarmee een commerciële onderneming wordt bedreven, die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Deze ondernemingen hebben primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden van dergelijk vastgoed zijn: winkels, horeca, bioscopen, klimhallen, squashhallen, amusementshallen, telecommunicatievoorzieningen en brandstofverkooppunten. Ook kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen onder dit vastgoedsegment. De grondprijs voor commerciële voorzieningen wordt door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend. Voor 2010 geldt voor dergelijke commerciële voorzieningen een minimale grondprijs van.180 per m² grond exclusief BTW. Wanneer de hoeveelheid meters (m² b.v.o.) groter is dan het terreinoppervlakte (f.s.i. > 1,0 5 ) geldt als minimale grondprijs de m²-prijs per b.v.o. Maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. Voor dergelijke ondernemingen wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend: Medische en paramedische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd; Grootschalige medische voorzieningen: ziekenhuis, sanatorium, Particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel) en opleidingsinstituten; Sportscholen, commerciële sportcomplexen; 4 5 De beleggingswaarde wordt verkregen door de huurprijs te delen door het gewenste rendementspercentage (zogenaamde BAR: Bruto AanvangsRendement). F.s.i. staat voor floor space index, welke de verhouding aangeeft van het aantal te realiseren m² b.v.o. bebouwing gerelateerd naar de oppervlakte van de bouwkavel in m². Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

14 Voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven; Medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke; Bioscopen en amusementshallen en overige leisure-formules De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Hiervoor geldt een minimale grondprijs van.180 exclusief BTW per m² grond. Indien de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van het aantal m² b.v.o. in plaats van de uitgeefbare m² grond. 5.3 Overige bestemmingen Antennemasten Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten wordt een recht van opstal gevestigd. Hiervoor geldt de navolgende grond- c.q. huurprijs: o Eenmalige vergoeding van (vast bedrag) o o Jaarlijkse huurvergoeding van minimaal.700 (tot gebruik van 50 m²) Indien de kavel groter is dan 50 m² geldt voor de meerdere m²-ers een huurbedrag op jaarbasis van.10 per m² Reclamemasten Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten wordt een recht van opstal gevestigd. De grondwaarde wordt residueel bepaald. Aangezien het plaatsen van een reclamemast momenteel niet zijn voorzien wordt vooralsnog uitgegaan van een p.m. bedrag. Nutsvoorzieningen Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt, ongeacht de plaats in een plan, een grondprijs van.200 m² grond exclusief BTW (welke is afgestemd op de gemiddelde uitgifteprijs van vrije sectorkavels). Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs per transactie gehanteerd van exclusief BTW. De kosten van notarieel transport c.a. zijn voor rekening van het betreffende nutsbedrijf. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

15 6 Niet commerciële voorzieningen 6.1 Inleiding Gebruikelijk is dat naast voorzieningen met een winstoogmerk (commerciële voorzieningen) onderscheid wordt gemaakt tussen verschillende vormen van niet commerciële ofwel maatschappelijke voorzieningen. Onder de categorie (niet commerciële) maatschappelijke voorzieningen worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het onderverdelen in meerdere categorieën is hierbij wenselijk, om te zorgen voor duidelijkheid en helderheid bij belanghebbenden. Differentiatie in de categorieën en grondprijzen zorgt voor het leveren van meer maatwerk en marktconformiteit. 6.2 Sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk Onder sociaal maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden voorzieningen verstaan zoals: Overheidsvoorzieningen, bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau, Onderwijsvoorzieningen, bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school, Medische en paramedische beroepen gevestigd in een door een stichting zonder winstoogmerk geëxploiteerd gezondheidscentrum, Verzorgings- en verpleegtehuizen, Sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet-commercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen Voor deze categorie wordt een vaste grondprijs gehanteerd van.170 exclusief BTW per m². Indien de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de te realiseren m² b.v.o. s in plaats van de uitgeefbare m² grond. 6.3 Recreatieve Sportvoorzieningen Tot deze categorie worden gerekend: kinderboerderij, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuin, en dergelijke. Deze worden in zijn algemeenheid in erfpacht uitgegeven. Onderscheid wordt verder gemaakt naar bebouwde en onbebouwde voorzieningen: Voor het bebouwde deel wordt een vaste grondprijs gehanteerd van.170 exclusief BTW per m². Indien de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de te realiseren m² bvo s in plaats van de uitgeefbare m² grond. Voor het onbebouwde deel wordt een vaste grondprijs van.25 exclusief BTW per m² grond gehanteerd. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

16 6.4 Woonzorg voorzieningen Onder deze categorie vallen woon-zorgcomplexen met zorgappartementen, ofwel zelfstandige en volledig uitgeruste wooneenheden die beneden de sociale huurgrens worden verhuurd. De grondprijs voor zorgappartementen wordt bepaald tegen de grondwaarde op basis van de sociale huurwoningen Daarnaast wordt de ondergrond van de geplande gezamenlijke ruimten en overige ruimten in het gebouw bepaald op basis van de vaste prijs per m² b.v.o. te weten.170 exclusief BTW per m² b.v.o. 6.5 Overige bestemmingen Groen- en reststroken (te privatiseren groen) Voor de uitgifte van groen- en reststroken gelden de navolgende grondprijzen: Zonder bebouwingsmogelijkheid. 75 per m² exclusief BTW Met bebouwingsmogelijkheid.150 per m² exclusief BTW Over de verkoopsom wordt omzetbelasting berekend en geen BTW. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

17 7 Grondprijzen en het exploitatieplan 7.1 Inleiding Binnen een exploitatieplan worden de lasten verdeeld over de bouwpercelen met bouwplannen naar rato van de opbrengstpotentie van die bouwpercelen. Deze opbrengstpotentie wordt afgeleid van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond, waarvoor de voorliggende Nota Grondprijzen uitermate geschikt voor is. Immers de opbrengstpotentie moet transparant en toetsbaar zijn. Op basis van het prijsniveau van de opbrengsten van de prijzen voor bouwgrond voor diverse functies, worden de wegingsfactoren vastgesteld. 7.2 Opbrengstpotentie Op basis van de voorliggende Nota Grondprijzen worden de navolgende onderlinge verhoudingen vastgesteld: o Sociale huurwoning grondgebonden 105 opbrengsteenheden per woning o Sociale huurwoning gestapeld 84 opbrengsteenheden per woning o Sociale koopwoningen grondgebonden 172 opbrengsteenheden per woning o Sociale koopwoningen gestapeld 138 opbrengsteenheden per woning o Overige woningen grondgebonden 200 opbrengsteenheden per woning o Overige woningen gestapeld 160 opbrengsteenheden per woning o Bedrijven 1,0 opbrengsteenheden per m² o Kantoren en commerciële voorzieningen 1,8 opbrengsteenheden per m² /b.v.o. o Niet commerciële voorzieningen 1,7 opbrengsteenheden per m² /b.v.o. Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

18 8 Grondprijzen bij uitgifte in pacht, erfpacht en verhuur 8.1 Huur en erfpacht Huur agrarische c.q. niet bebouwbare grond (tot een perceeloppervlakte van 100 m²) Voor de huur van niet bebouwde en niet bebouwbare percelen geldt een vergoeding van.7,50 per 100 m² grond. Huur bouwgrond en erfpacht Indien grond in (tijdelijke) huur of erfpacht wordt uitgegeven, wordt de huurprijs dan wel de erfpachtcanon afgestemd op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond gegolden zou hebben. De huurprijs en erfpachtcanon komen tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de wettelijke rente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten. Volkstuinen Voor volkstuinen geldt een jaarhuurprijs van.16 per tuin 8.2 Pacht Voor gronden die de gemeente in erfpacht uitgeeft, gelden de navolgende prijzen: Nieuwe contracten.465 per ha. Lopende contracten.320 per ha. 8.3 Overige gebruiksrechten Voor gronden waarvoor een jachtovereenkomst wordt gesloten geldt een eenmalige vergoeding van.45 en een jaarlijkse gebruiksvergoeding van.6 per hectare. PETER VAN DER EERDEN PROJECT BEGELEIDING GRONDZAKEN 15 DECEMBER 2009 Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie

19 Bijlage 1 Grondprijzen en -curve projectmatige woningbouw 2010 Grondprijzen 2010 projectmatige woningbouw v.o.n.-prijs grondquote grondprijs excl BTW ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,5% ,0% ,0% ,0% ,0% ,0% > ,0% Grondprijscurve 2010 projectmatige woningbouw Grondquote Grondquote 32,0% 30,0% 28,0% 26,0% 24,0% 22,0% 20,0% 18,0% 16,0% V.o.n.-prijs Nota Grondprijzen 2010 Gemeente Hoogeveen versie