Grondprijzennota 2008

Transcriptie

1 helder Ontwikkeling Vastgoed Stadskantoor Lübeckplein 2 Postbus GA Zwolle Telefoon (038) Fax (038) postbus@zwolle.nl Grondprijzennota 2008 Afdeling Vastgoed

2 1. INHOUDSOPGAVE 1. Inhoudsopgave 1 2. Inleiding 2 3. Grondprijzen Bijlage 1: Tabel en grafiek van de grondquote voor 2008 voor eengezins- en meergezinswoningen. 1

3 2. INLEIDING 2.1. Kader Grondprijzennota De Grondprijzennota wordt door het College van B&W opgesteld binnen de door de Raad vastgestelde kaders uit de Nota Grondbeleid uit Uiterlijk in 2008 zal de gemeente haar Nota Grondbeleid moeten actualiseren. In de loop van 2008 zullen voorbereidende activiteiten worden opgestart, om de nieuwe Nota Grondbeleid aan de gemeenteraad ter vaststelling voor te leggen. Uitgangspunt voor het Zwolse grondprijsbeleid is dat bij de vaststelling van de grondprijzen in principe uit wordt gegaan van de marktwaarde van de grond. Zodoende incasseert de gemeente een reële marktprijs voor de grond en kunnen de grondopbrengsten worden geoptimaliseerd. Voor de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen wordt zodoende een zo gering mogelijk beslag gelegd op de gemeentelijke financiële middelen. Afhankelijk van de functie hanteert de gemeente Zwolle een bepaalde grondprijsmethodiek. De Grondprijzennota 2008 is een actualisatie van de Grondprijzennota Op basis van de Grondprijzennota slaagt de gemeente erin in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme en heldere financiële afspraken te maken met de afnemers van de grond. Door veranderende wetgeving (o.a. Europese regelgeving en de nieuwe Grondexploitatiewet) zal ook de uitgifte van gronden complexer en dynamischer worden. Mede daarom is de methodiek en de werkwijze van de Grondprijzennota, waarbij eenduidigheid en transparantie belangrijke dragers zijn, een beleidsdocument dat een goede basis vormt voor het contracteren van marktpartijen. Ten opzicht van de grondprijzennota 2007 wordt er in voorliggende grondprijzennota een eenmalige grondprijscorrectie toegepast, voor de categorie vrije sector projectmatige woningbouw. Op basis van recente doorrekening van een aantal gerealiseerde projecten, blijkt dat de gehanteerde basiscurve (curve 2007) voor 2008 aanpassing behoeft. Voor verdere toelichting wordt verwezen naar paragraaf Status Grondprijzennota De Grondprijzennota is een openbaar stuk. Middels de jaarlijks vast te stellen Grondprijzennota informeert het College van B&W de Raad en anderen steeds op transparante wijze over de relevante marktontwikkelingen en het vigerende grondprijsbeleid. De afdeling Vastgoed is binnen de gemeente Zwolle belast met de uitvoering van de Grondprijzennota en met het, binnen de kaders van de Grondprijzennota, bepalen van de grondprijzen voor de betreffende uitgifte. Voor de afdeling Vastgoed is deze nota kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en voor de hoogte van de grondprijzen. De vastgestelde grondprijzen uit de Grondprijzennota worden gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties en de Meerjarenprognose Vastgoed (MPV). De 2

4 genoemde grondprijzen zijn in beginsel prijsvast voor het gehele kalenderjaar De Grondprijzennota geeft het kader aan waarbinnen grondprijsonderhandelingen plaatsvinden. Om flexibel in te kunnen spelen op (markt)ontwikkelingen en specifieke omstandigheden kan het eventueel in zeer uitzonderlijke gevallen nodig zijn om tussentijds bij te sturen. Geringe aanpassingen kunnen worden toegestaan, bijvoorbeeld wanneer de ontwikkeling van de locatie een aanzienlijke meerwaarde voor de stad Zwolle oplevert, die zonder een geringe prijsaanpassing of aanpassing van de uitgiftevoorwaarden niet gerealiseerd zou kunnen worden. Deze uitzonderingen moeten blijven passen binnen de beschreven uitgangspunten. De afdeling Vastgoed zal het College van B&W hiervoor een voorstel tot prijsaanpassing doen. Jaarlijks zal het College van B&W in het kader van de evaluatie van de Grondprijzennota en de MPV hierover verantwoording afleggen aan de Raad. Ook bij substantiële afwijkingen van de Grondprijzennota, dan wel incidentele aangelegenheden met een aanzienlijk financieeleconomische belang, zal de afdeling Vastgoed het College van B&W een voorstel tot prijsaanpassing doen. In dat geval zal het College hierover echter tussentijds verantwoording afleggen aan de Raad. Bij de totstandkoming van de stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitkaders blijft het uitgangspunt dat de kosten van alle kwaliteitseisen voor een bouwplan moet worden opgevangen in de vrij op naam prijs dan wel huurprijs van de woningen. In geval van projectmatige ontwikkeling, geldt daarnaast het uitgangspunt dat een ontwikkelaar een tijdige en volledige aanbieding van de ontwikkelopgave krijgt inclusief de bijbehorende randvoorwaarden. Deze randvoorwaarden, waaronder in ieder geval de financiële randvoorwaarden, stedenbouwkundige en/of beeldkwaliteitseisen en technische randvoorwaarden worden vooraf, bij aanbieding van een overeenkomst, integraal aan de beoogde ontwikkelaar van het betreffende bouwplan voorgelegd Gestanddoeningstermijn Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend Grondprijsontwikkeling De consumentenprijsindex (CPI) berekend door het CBS is een veelgebruikte indicator voor prijsstijgingen. De CPI geeft de gemiddelde prijsverandering weer van een mandje van alle goederen en diensten, die huishoudens aanschaffen. Over het algemeen kan voor de lange termijn worden gesteld dat grondprijzen de inflatie volgen. In die zin is grond waardevast. De grondprijs is op korte termijn nauw gerelateerd aan de ontwikkeling van de vrij op naam prijzen en verkoopprijzen per m² bvo. Bij een sterk aantrekkende markt kan de opbrengstpotentie i.c. de residuele grondprijs van een grondstuk sterk groeien, wanneer de kostprijsontwikkeling hierbij achterblijft. In een dergelijke situatie treedt een boveninflatoire stijging van de grondprijzen op. In een stagnerende of een dalende markt kan een tegengestelde beweging optreden, waarbij de residuele 3

5 opbrengstpotentie daalt bij een gelijke, of dalende kostprijs. Dit maakt dat de grondprijsontwikkeling negatief afwijkt van de inflatie. In deze Grondprijzennota is per vastgoedsegment en functie toegelicht hoe de grondprijs zich het afgelopen jaar heeft ontwikkeld Uitgangspunten grondprijsbeleid Mits niet anders vermeld zijn alle grondprijzen, die in deze nota en de bijlage worden genoemd, exclusief BTW en kosten koper. De vrij op naam-prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW. Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, qua bodemkwaliteit geschikt voor de beoogde bestemming. Eventueel kan overeen worden gekomen dat de ontwikkelaar zelf het perceel bouwrijp maakt. De kosten hiervan worden dan verrekend met de grondprijs Grondprijs als vestigingsfactor Met betrekking tot grondprijzen ontstaat er geregeld discussie over het belang hiervan bij de vestiging van bedrijven en kantoren. In dit kader is het relevant te onderkennen dat de keuze voor bepaalde locaties wordt bepaald door een groot aantal factoren. Deze hangen deels samen met kenmerken van de locatie zelf en met aard en de ligging van de locatie. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om de bereikbaarheid, de parkeermogelijkheden, de zichtbaarheid en representativiteit, de ligging ten opzichte van afnemers, de houding van de (locale) overheid ten aanzien van ondernemingen én om de grondprijs. Uit onderzoek blijkt dat het belang van de verschillende factoren verschilt per type bedrijf. Van de totale investeringskosten van een bedrijfsverplaatsing blijken de grondkosten een relatief klein deel te bedragen. De vestigingsfactor grondprijs speelt dan ook met name in psychologisch opzicht een rol bij de locatiekeuze van bedrijven. Aangezien er dit jaar geen initiatieven op commercieel vastgoedgebied in Zwolle gestrand zijn op de grondprijs is de conclusie gerechtvaardigd dat de grondprijzen voor commerciële ontwikkelingen in Zwolle marktconform zijn Aansprakelijkheid Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor type-, druk- en zetfouten. Voor nadere informatie over de inhoud van de Grondprijzennota en grondprijzen voor bepaalde ontwikkelingen dient u zich te wenden tot de afdeling Vastgoed van de gemeente Zwolle. 4

6 3. GRONDPRIJZEN 2008 In deze paragraaf worden per vastgoedsegment de te hanteren grondprijzen voor het jaar 2008 vastgelegd WONINGBOUW Op dit moment blijkt nog steeds sprake te zijn van een kopersmarkt waarbij de woonconsument extra kritisch is geworden als het gaat om het aanbod en de prijs/kwaliteitsverhouding van zowel bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. De macro economische ontwikkelingen en dito verwachtingen kunnen van invloed zijn op het koperssentiment. Daarnaast is de verwachting dat de koopkrachtontwikkeling voor veel inkomensgroepen in 2008 niet zal verbeteren. In 2008 zal moeten worden bezien of en in welke mate dit het koopgedrag van de woonconsument zal beïnvloeden. Hiermee wordt nogmaals benadrukt dat er marktgericht moet worden ontwikkeld, de nieuwbouwwoningen moeten aansluiten op de vraag van de relevante doelgroepen Sociale huur sector Grondprijzen in dit segment gelden voor de bereikbare huurwoningen. Er is sprake van een bereikbare huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens. Voor de bereikbare huurwoningen is de vaste lage grondprijs inflatievolgend verhoogd van ,- tot ,-- exclusief BTW per bereikbare huurwoning. In de uitgiftecontracten wordt vanuit de gemeentelijke Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken een functiebescherming opgenomen om de sociale huurfunctie van de betreffende woningen in de toekomst te kunnen borgen. In verband met de relatief hoge bouwkosten van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen wordt de wordt de grondprijsgecorrigerrd met een factor van 0,7. Dit levert een grondprijs per gestapelde bereikbare huurwoning op van ,- exclusief BTW Vrije sector projectmatig. Voor deze categorie wordt een genormeerde residuele grondwaarde berekend, die afhankelijk is van het prijsniveau van de woning. Dit gebeurt via een zogenaamde grondquote als percentage van de VON-prijs, die stijgt met de VON-prijs. Bij een genormeerde residuele grondwaarde methodiek zijn de ontwikkeling van de VON- prijzen én de ontwikkeling van de bouwkosten (BDB) belangrijke indicatoren. Afgelopen jaar zijn de VON- prijzen van nieuwbouwwoningen in Zwolle iets boven inflatoir gestegen. De bouwkosten hebben daarentegen in 2007 een relatief hogere stijging meegemaakt. Mede doordat de stijging van de bouwkosten hoger is dan de stijging van de VON- prijzen is, zeker voor de goedkopere woningen, er een disbalans 5

7 ontstaan tussen de grondprijzen, kwaliteit en productie van de nieuwbouwwoningen. Doorrekening van een aantal referentieprojecten heeft laten zien dat met name aan de onderkant van de woningbouwmarkt (VON-prijs tot ) de kostenstijging niet kan worden opgevangen door de een verhoging van de VON prijs. Dit is voor de gemeente aanleiding geweest om de grondprijzen 2008 voor de projectmatige woningbouw voor een deel van de woningbouwcategorieën (goedkope koop, middendure koop en dure koop tot een VON-prijs tot maximaal ) incidenteel naar beneden bij te stellen. Voor woningen vanaf is er op basis van de bevindingen van de doorgerekende referentieprojecten een geringe grondprijsstijging voorzien. Naar verwachting is deze geconstateerde disbalans van tijdelijke aard. Verwacht wordt, dat de VON-prijs stijgingen de kostenstijging in de komende jaren weer kan opvangen. De curve 2007 zal om die reden als basiscurve worden gehandhaafd en vertrekpunt blijven voor de ontwikkelingen op lange termijn. Alleen voor 2008 is er sprake van een incidentele correctie op deze basiscurve. Jaarlijkse monitoring blijft noodzakelijk. Als VON-prijs zal de brochureprijs worden genomen, waarbij de woning een zodanig uitrustingsniveau moet hebben dat zij bij oplevering direct als woning in gebruik kan worden genomen. Dit betekent dat de VON-prijs gebaseerd is op een woning inclusief een standaard keuken, standaard sanitair en installaties, passend bij die betreffende woning en de locatie. Indien de ontwikkelaar c.q. bouwer ervoor kiest om de woning aan te bieden zonder keuken dan zal de VON-prijs fictief worden verhoogd met de bedragen zoals genoemd in de bijlage I. De grondprijs wordt vervolgens bepaald door de grondquote te rekenen over deze fictief verhoogde VON-prijs incl. BTW. Volumevergrotend meerwerk, bijvoorbeeld een tuinkamer, een serre, een garage e.d., kan aanleiding zijn om de grondprijs te verhogen. Voor huurwoning die niet binnen de categorie sociale huurwoning(duurdere huur/beleggers huurwoningen) vallen wordt de grondprijs per woning bepaald door de grondquote te rekenen over een getaxeerde VON-prijs incl. BTW, waarbij als uitgangspunt voor de taxatie geldt de verkoopwaarde van deze woning in het vrije verkeer in onverhuurde staat. In bijlage 1 is in een tabel en in een grafiek de grondquote voor 2008 weergegeven voor eengezins- en meergezinswoningen. Voor de volkshuisvestelijke grenzen in VON-prijzen wordt gekeken naar de consumentenprijsindex (CPI) en de hypotheekgrens voor het verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) De volkshuisvestelijke bovengrens voor de VON-prijzen voor de koopwoningen in de categorie goedkoop wordt verhoogd van ,- naar ,- incl. BTW en de bovengrens voor de VON-prijzen van de koopwoningen in de categorie middelduur wordt verhoogd van ,- tot ,- incl. BTW. Deze VON- prijzen hebben een peildatum van 1 januari 2008 en worden geïndexeerd met 0,15% per maand tot de datum van de ondertekening van de notariële akte van levering. 6

8 Voor gestapelde woningbouw van meergezinswoningen in de vrije sector wordt de grondprijs per woning gecorrigeerd met een factor van 0,7. Voor speciale woonvormen (b.v. studentenhuisvesting, zorgwoningen) kan van de grondquote worden afgeweken Vrije sector kavels particulieren. Voor de uitgifte van grond aan individuele kopers wordt een vaste m²-prijs voor de grond gehanteerd. Voor 2008 is de grondprijs aan de bovenkant van de bandbreedte iets meer dan inflatievolgend verhoogd. Hiermee kan gezien de verscheidenheid aan locatie van de uit te geven kavels en de specifieke courantheid van een kavel, in de grondprijs tot uitdrukking komen. In 2008 zal een vereenvoudigde staffel worden toegepast, waarin vanwege het afnemende nut van een extra m² grond, de prijs per extra m² grond afneemt met een toenemende grootte (zie tabel 1). Tabel 1: staffel grondprijzen 2007 en 2008 vrije sector kavels particulieren Oppervlakte Prijs per m2, excl. Prijs per m2, excl. BTW 2007 BTW 2008 iedere m² tussen 0 en 500 m² van 310,- tot 325,- van 310,- tot 335,- iedere m² tussen 501 en 750 m² van 260,- tot 275,- iedere m² tussen 750 en m² van 210,- tot 225,- van 210,- tot 235,- iedere m² tussen en m² van 160,- tot 175,- iedere m² vanaf m² van 95,- tot 110,- van 95,- tot 135,- Rekenvoorbeeld: Bij verkoop van een kavel van m² is de minimale grondprijs: 750 m² x 310,- = ,- 560 m² x 210,- = , m² ,- Met de uitgifte van de tweede fase buitenplaatsen (kavelgrootte van circa m²) aan individuele kopers binnen het project Zwolse Buiten is in 2007 een aanvang gemaakt. Voor deze specifieke buitenplaatsen wordt een vaste prijs per buitenplaats van ,- excl. BTW gehanteerd. Deze prijs zal met ingang van 1 januari 2008 met 0,15% maandelijks worden geïndexeerd tot aan de datum van notarieel transport BEDRIJVENTERREINEN De grondprijs voor bedrijventerreinen wordt door middel van de residuele en vergelijkende waardemethodiek bepaald. Via deze methodiek wordt de norm bepaald voor een betreffend bedrijfsterrein, met een beperkte differentiatie. Differentiatie wordt veroorzaakt door ligging van de kavel op het terrein (bijv. een zichtlocatie) en door specifieke omstandigheden (bijv. vanwege de loop van een hoogspanningskabel). Grondwaarde is een resultante van de commerciële waarde van het vastgoed minus de investeringskosten van het vastgoed: grond heeft een residuele waarde en die waarde 7

9 wordt bepaald door de waarde wat erop gerealiseerd wordt. Onder meer als gevolg van de gunstige economische situatie hebben bedrijventerreinen zich in 2007 sterk ontwikkeld wat resulteerde is een toenemende vraag naar kwalitatief goede huisvesting. Hierdoor is de afgelopen jaren de commerciële waarde van het (nieuwe) vastgoed op bedrijventerreinen toegenomen. Bedrijventerreinen in Zwolle hebben het qua ecomomische groei zeer goed gedaan in 2007.De verwachting is een bestendiging van de groei waarbij Zwolle goed scoort ten opzichte van Nederland. De Randstad is verstopt waardoor veel bedrijven willen verplaatsen naar de regio Zwolle en hier hun belangstelling kenbaar maken. Eigenaars/gebruikers zijn vaker op zoek naar passende huisvesting. Deze vraag resulteert erin dat de uitgifte van bedrijventerrein Marslanden-G in 2008 waarschijnlijk zal worden afgerond. De uitgifte van de nieuwe locatie aan de zuidzijde van bedrijventerrein Hessenpoort zal, zodra het bestemmingsplan Hessenpoort II is vastgesteld, worden opgestart. De verwachting is dat deze uitgifte voortvarend zal verlopen gelet op de belangstelling die voor deze kavels wordt getoond.. Onder andere. de uitstraling van Hessenpoort speelt een belangrijke rol bij de keuze van ondernemers om zich hier te willen vestigen. Ook de schaarste van kavels in Zwolle met de afmetingen welke aan de zuidzijde gerealiseerd worden, bepaalt de vraag naar grond op Hessenpoort. De gewenste uitstraling die de waarde van het vastgoed uiteindelijk gaat bepalen, de,schaarste van de gronden met deze afmetingen in Zwolle en grote vraag hiernaar beïnvloed de grondprijs. In tabel 2 staan de gronduitgifteprijzen per m 2 grond voor 2008 vermeld voor de verschillende Zwolse bedrijventerreinen. Uitgangspunt voor de grondprijzen is dat maximaal 30% van het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van de opstal in gebruik mag zijn als kantoor of showroom. Indien hiervan af wordt geweken, wordt de grondprijs aangepast naar deze functie. Tabel 2: grondprijzen bedrijventerreinen 2007 en 2008 per m² grond exclusief BTW Locatie Prijs per m2, excl. Prijs per m2, excl. BTW 2007 BTW 2008 Marsland Zuid 65,- 67,50 Marsland G van 80,- tot 120,- van 90,- tot 128,- Hessenpoort van 100,- tot 175,- van 90,- tot 190,- Hessenpoort Zuidzijde van 125,- tot 150,- Vrolijkheid van 125,- tot 150,- van 130,- tot 160, KANTOREN Het succes van een bepaalde kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan onder andere gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De grondprijs voor kantoorlocaties wordt in Zwolle door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Via deze methodiek is op basis van aannames normatief de 8

10 minimale grondwaarde bepaald voor een locatie (zie tabel 3). In een vroeg stadium van een kantoorontwikkeling zal een nadere grondwaardebepaling worden gedaan aan de hand van de feitelijke gegevens van die betreffende ontwikkeling om zodoende de feitelijke grondprijs voor die betreffende ontwikkeling te kunnen vaststellen. Hierbij geldt de in de tabel genoemde grondprijs als minimum grondprijs per m² te realiseren bruto vloeroppervlak (conform NEN 2580). De totale kantorenvoorraad in Zwolle bedraagt momenteel ruim m² BVO. Door de aantrekkende economie is het aantal banen in Zwolle sinds 2004 toegenomen ( Dit heeft ook zijn positieve weerslag gehad op de vraag naar bedrijfshuisvesting en kantoorruimte in het bijzonder. De belangstelling vanuit zowel eindgebruikers als projectontwikkelaars voor de diverse kantoorlocaties in Zwolle is groot. Prognoses van vastgoedadviseurs laten zien dat de huurprijzen stijgend, zijn door de grote vraag naar kantoorruimte en het nog steeds beperkte aanbod aan nieuwe kantoorruimte van goede kwaliteit. Voor 2008 zijn de minimumprijzen grondprijzen voor kantoren inflatievolgend verhoogd. In tabel 3 staan de minimale grondprijzen per m 2 b.v.o. vermeld voor de verschillende Zwolse kantoorlocaties. Tabel 3: minimale grondprijzen kantoorlocaties 2007 en 2008 per m² b.v.o. exclusief BTW Locatie Minimale prijs per m2 b.v.o., excl. BTW 2007 Minimale prijs per m2 b.v.o., excl. BTW 2008 Hanzeland 335,- 350,- Oosterenk / Watersteeg 310,- 320,- Voorsterpoort 335,- 350,- Overige locaties 310,- 320, WINKELS EN HORECA De grondprijs voor winkels en horeca worden door middel van de residuele waardemethodiek bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend OVERIGE VOORZIENINGEN/BESTEMMINGEN MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN. Onder deze categorie worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook de niet-commercieel geëxploiteerde buitensportaccommodaties vallen hieronder. Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, ondermeer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het 9

11 grondprijsbeleid gehanteerd, zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed. Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal naar rato van draagkracht aan de hand van de vastgestelde rekenmethodiek van de betreffende functie de grondprijs worden bepaald. Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. In 2006 en 2007 zijn in Zwolle enkele ontwikkelingen gestart op het snijvlak van woningbouw en maatschappelijke voorzieningen bijvoorbeeld in de vorm van woonzorgcomplexen. Op dat moment rijst de vraag welk grondprijsregime zal worden gehanteerd. Voor de beantwoording van de vraag is van belang in hoeverre er in het bouwplan sprake is van een zelfstandige en volledig uitgeruste woning. Zo zal, wanneer er sprake is van een zelfstandige en volledig uitgeruste woning wordt, het bouwplan ondergebracht worden onder het grondprijsregime van woningen. Veelal zal er sprake zijn van maatwerkoplossingen. In de Grondprijzennota 2007 is voor maatschappelijke voorzieningen een vaste grondprijs gehanteerd van 185,- exclusief BTW per m² grond. Gerelateerd aan de grondprijzen elders in het land en gezien de stijging van de normen binnen de bouwkostennota voor ziekenhuisinstellingen (+3%) is voor 2008, de grondprijs gestegen tot 190,- exclusief BTW per m² grond. Deze grondprijs is een vaste grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen. Indien de floor space index op de uit te geven kavel groter wordt dan 1, zal in beginsel worden afgerekend op basis van de te realiseren m² bvo s in plaats van de uitgeefbare m² grond. Uitgezonderd van deze grondprijzen zijn de niet-commercieel geëxploiteerde buitensportaccommodaties, vanwege hun specifieke verhouding bebouwd/onbebouwd. Voor deze accommodaties zal in 2008 een vaste grondprijs van 35,- exclusief BTW per m² grond in rekening worden gebracht SPECIFIEK COMMERCIEEL ONROEREND GOED Onder specifiek commercieel vastgoed wordt vastgoed verstaan waarmee een commerciële onderneming wordt bedreven, die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Deze ondernemingen hebben primair een winstoogmerk. Enkele voorbeelden van dergelijk vastgoed zijn: bioscopen, klimhallen, squashhallen, amusementshallen, telecommunicatievoorzieningen en brandstofverkooppunten. Ook kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen onder dit vastgoedsegment. De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. In 2007 is voor dit vastgoedsegment een minimale grondprijs gehanteerd van 195,- per m² grond exclusief BTW. Voor 2008 is deze minimale grondprijs inflatievolgend verhoogd naar 200,- per m² grond exclusief BTW. Afhankelijk van de residuele berekening zal hier bovenop nog (mogelijk) een 10

12 verrekening plaatsvinden. Zodoende wordt vermeden dat commerciële ontwikkelingen indirect via de grondprijs worden gesubsidieerd NUTSVOORZIENINGEN In 2007 is voor dit vastgoedsegment een grondprijs gehanteerd van 195,- per m² grond exclusief BTW. Voor de nutsvoorzieningen is in 2008 de grondprijs inflatievolgend verhoogd tot 200,- per m² grond exclusief BTW. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt in 2008 een minimumprijs per transactie gehanteerd van 1.000,-, excl. BTW. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar soort nutsvoorziening. In enkele gevallen wordt de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf maar wordt een beperkt zakelijk recht door de gemeente gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs, waarbij de grondprijs ineens aan de gemeente kan worden betaald KLEINSCHALIGE GRONDUITGIFTES GROEN & RESTSTROKEN Uitgangspunten In Zwolle is het openbaar groen opgesplitst in de stedelijke hoofdgroenstructuur en het zogenaamde wijkgroen. Het wijkgroen, voor zover dat niet onderdeel uitmaakt van de stedenbouwkundige en planologische opzet van een wijk, kan in principe onder voorwaarden in aanmerking komen voor uitgifte. Openbare grond gelegen binnen de stedelijke hoofdgroenstructuur, zoals deze is vastgelegd in het vigerende Groenbeleidsplan, komt in principe niet in aanmerking voor verkoop c.q. verhuur aan particulieren; Bij kleinschalige gronduitgiftes groen wordt de voorkeur gegeven aan grondverkoop. Verhuur van openbare grond is in principe alleen mogelijk wanneer ook de aanliggende grond door de aanvrager wordt gehuurd. Aan een koop- en huurovereenkomst kunnen (inrichtings)voorwaarden worden gesteld. De grond die verkocht of verhuurd wordt, behoudt haar bestemming volgens het geldende bestemmingsplan en dient dus in de geest van de bestemming te worden gebruikt en ingericht. Wanneer de huurder of koper van de bestemming wenst af te wijken, dient dit langs formele ruimtelijke ordeningsprocedures te geschieden. Daarnaast dient de gemeente ook privaatrechtelijk ontheffing te verlenen, wanneer de koper de grond anders wenst te gebruiken dan in de koop- danwel huurovereenkomst is bepaald. Aan deze goedkeuring kan de gemeente nadere voorwaarden verbinden. Indien een verzoek om een kleinschalige gronduitgifte is ingediend in verband met een bouwplan, wordt de beslissing op dit verzoek aangehouden totdat op de aanvraag om een bouwvergunning is beslist. Grondprijs kleinschalige uitgiftes. In 2007 is voor dit vastgoedsegment een minimale grondprijs gehanteerd van 95,- per m², exclusief BTW. Naar verwachting zal de koopkrachtontwikkeling voor veel 11

13 inkomensgroepen in 2008 niet toenemen. Mede naar aanleiding hiervan is voor de verkoop van (openbare) reststroken met een oppervlakte kleiner dan 100 m² is de grondprijs in 2008 gelijkgehouden op 95,- per m², exclusief BTW. Hiermee wordt tevens aangesloten op de minimumprijs bij de vrije sector kavels voor particulieren (zie paragraaf 3.1). Bij deze grondprijs wordt ervan uitgegaan, dat dit gekochte perceelsgedeelte alleen als (sier)tuin wordt gebruikt, en dat door de toevoeging van dit perceelsgedeelte aan de bebouwde kavel geen sprake is van een (extra) bebouwingsmogelijkheid. In de uitgiftecontracten wordt vanuit de gemeentelijke Algemene Verkoopvoorwaarden Onroerende Zaken een ontheffingsregeling opgenomen om het gebruik als (sier)tuin van het betreffende perceel in de toekomst te kunnen borgen. Indien vooraf duidelijk is dat door de verkoop van een reststrook, die kleiner is dan 100 m², er een extra bebouwingsmogelijkheid ontstaat, waarvoor een bouwvergunning benodigd is, wordt een grondprijs gehanteerd van minimaal 310,- per m² grond, exclusief BTW. Hiermee wordt aangesloten op de methodiek, die wordt gehanteerd voor de vrije sector kavels particulieren (zie paragraaf 3.1). Bij de verkoop van reststroken, die groter zijn dan 100 m², zal altijd via een taxatie de grondprijs worden bepaald. Ook bij reststroken met een oppervlak kleiner dan 100 m² kan worden besloten om, indien daar aanleiding voor is, aan de hand van een taxatie af te wijken van de tarieven uit tabel 4. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken wordt in 2007 een minimumprijs per transactie aangehouden van 900,- exclusief BTW. Tabel 4: grondprijzen 2007 en 2008 kleinschalige gronduitgiftes per m² grond Perceelgrootte Zonder bebouwingsmogelijkheid per ² Met bebouwingsmogelijkheid per ² m² 95,- 95,- 305,- 310,- > 100 m² taxatie taxatie taxatie taxatie 3.6. PARKEREN Voor wat betreft het parkeren gelden in 2008 dezelfde uitgangspunten als in voorgaande jaren. Als uitgangspunt voor het grondprijsbeleid inzake parkeren bij een bepaalde uitgifte dienen de bepalingen inzake parkeren in de bouwverordening en de voorgestane parkeeroplossing vanuit het vigerende bestemmingsplan, of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin het parkeren wordt opgelost varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds). Uitgangspunt voor het Zwolse parkeerbeleid is verder dat het parkeren bij nieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk op eigen (uit te geven) terrein opgelost moet worden. B&W is gemachtigd hierop in uitzonderlijke gevallen in het centrum van Zwolle ontheffing te verlenen, waarbij geldt dat er dan een compenserende bijdrage dient te worden betaald. Voor het 12

14 Zwolse grondprijsbeleid geldt dat alle kosten voor het parkeren voor de afnemer van de grond zijn. Voor uitgiftes voor projectmatige woningbouw (eengezins- en meergezinswoningen) in de vrije sector wordt verder het parkeren verdisconteerd in de VON-prijs c.q. de uitgifteprijs van de grond. Over de VON-prijs wordt door de afnemer van de grond afgerekend naar rato van de van toepassing zijnde quote uit de vastgestelde curve (zie bijlage 1). Bij meergezinswoningen met parkeren op eigen terrein zal in de uitgiftecontracten privaatrechtelijk de voorwaarde worden gesteld dat de parkeervoorziening niet afzonderlijk van de woning mag worden vervreemd. Hiermee wordt vermeden dat er een tekort aan stallingsplaatsen ontstaat. Ook wordt op deze manier de afnemer van grond zekerheid geboden dat de gerealiseerde parkeerplaatsen kunnen worden afgezet. Voor de niet-woningbouwuitgiftes zal, indien mocht blijken dat er residueel een grondopbrengst voor het parkeren op eigen terrein resteert, de gemeente deze opbrengst als grondprijs bij de afnemer van de grond in rekening brengt HUUR EN ERFPACHT EN UITGESTELDE BETALING Indien grond in (tijdelijke) huur of erfpacht wordt uitgegeven, zal de huurprijs dan wel de erfpachtcanon afgestemd worden op de grondwaarde die in geval van verkoop van deze grond gegolden zou hebben. De huurprijs en erfpachtcanon komen tot stand door de grondwaarde te vermenigvuldigen met de gemeentelijke omslagrente plus 1,5 % voor beheers- en administratiekosten. Voor 2008 komt dit percentage uit op 5,9% (4,4% gemeentelijke omslagrente + 1,5% beheers- en administratiekosten). Indien de afnemer van grond de gemeente verzoekt tot uitstel van betaling van de koopsom zal hiervoor over deze periode een vergoeding in rekening worden gebracht, die gelijk is aan de koopsom maal het percentage van de van toepassing zijnde wettelijke rente. Bijlage 1: Tabel en grafiek van de grondquote voor 2008 voor eengezins- en meergezinswoningen. 13