Meerwaarde van flexibiliteit in de woningbouw

Transcriptie

1 in de woningbouw Betere verhuurbaarheid en een hogere huurwaarde, marktwaarde, bedrijfswaarde en/of door middel van flexibiliteit

2 Onderzoeksvoorstel Fabienne van Vliet Master Real Estate & Housing 1

3 MEERWAARDE VAN FLEXIBILITEIT IN DE WONINGBOUW Betere verhuurbaarheid en een hogere huurwaarde, marktwaarde, bedrijfswaarde en/of beleidswaarde door middel van flexibiliteit Afbeelding voorpagina (Inbo, 2011) PERSOONLIJKE GEGEVENS Naam: Fabienne van Vliet Studentnummer: Adres: Telefoonnummer: Studie: Master: Afstudeer-lab: Eerste mentor: Tweede mentor: Gecommitteerde P2: P2 datum: TU Delft Faculteit Bouwkunde Real Estate & Housing Design & Construction Management Rob Geraedts Sake Zijlstra Nico Nieboer 25 juni 2014, uur 2

4 VOORWOORD Dit rapport is het eerste onderdeel van mijn afstudeeronderzoek, het onderzoeksvoorstel. Na dit rapport zal het onderzoek uitgevoerd worden. Het afstudeeronderzoek is het laatste onderdeel van de master Real Estate & Housing aan de faculteit Bouwkunde aan de Technische Universiteit in Delft. Deze master bestaat uit verschillende afstudeerlabs, ik studeer af binnen het lab Design & Construction Management. Het onderwerp waar dit onderzoek binnen zal vallen is het adaptief vermogen (flexibiliteit bouwen) van vastgoed dat gerealiseerd kan worden door middel van het ontwerp (design for change). Dit rapport begint met een aantal persoonlijke aspecten. Waaronder mijn motivatie voor dit afstudeeronderwerp, mijn visie, leerdoelen en de relevantie. In het volgende hoofdstuk wordt het onderzoek dat gedaan zal worden beschreven aan de hand van een probleembeschrijving en probleemstelling. De probleembeschrijving zal in gaan op de Nederlandse sociale woningmarkt, het adaptief bouwen en de waardering van het adaptief bouwen. Aan de hand van de probleembeschrijving kan de probleemstelling worden geformuleerd. De probleemstelling leidt dan tot een onderzoeksvraag. De onderzoeksvraag zal beantwoord kunnen worden aan de hand van verschillende deelvragen. Hierna zal de onderzoeksmethode beschreven worden. Aan de hand van deze onderzoeksmethode is een onderzoeksplan opgesteld met een planning voor het tweede halfjaar van het afstudeertraject. Dan wordt de afstudeerorganisatie beschreven met de afstudeerbegeleiders, wat hun relevantie is en het soort afstudeerbedrijf waar ik mogelijk zou kunnen afstuderen. Vervolgens volgt er een literatuurstudie. Dit is het begin van het onderzoek en zal beginnen met antwoord te geven op de onderzoeksvraag en deelvragen. 3

5 INHOUD Persoonlijke gegevens... 2 Voorwoord... 3 Inhoud Persoonlijke aspecten Persoonlijke motivatie Relevantie Persoonlijke relevantie Maatschappelijke relevantie Wetenschappelijke relevantie Leerdoelen... 7 Onderzoeksvoorstel Onderzoeksopzet Soort afstudeerproject Probleembeschrijving Mis-match vraag en aanbod Verhuizen versus aanpassen Adaptief bouwen Waardering flexibiliteit Probleemstelling Onderzoekesvragen Hoofdonderzoeksvraag Deelonderzoeksvragen Onderzoeksmethode Onderzoeksaanpak Referentie studies Interviews Resultaten Onderzoeksplanning Afstudeerorganisatie Afstudeerbegeleiders Afstudeerbedrijf Onderzoek Sociale huursector Achtergrond sociale huursector en de woningcorporatie

6 4.1.1 Sociale huursector Woningcorporaties Te weinig doorstroming Conclusie Adaptief bouwen Definitie Flexibiliteitsconcepten Flexibiliteitsdoelen en -middelen Flexibiliteitsdoelen Flexibiliteitsmiddelen Flexibele woningbouwprojecten Flexibele woningbouw Honingerdijk I (1984), Rotterdam Next21 (1993), Osaka, Japan IFD-paviljoen (2002), Drachten Mindbuilding (2009), Den Haag Conclusie Woning waardering Huurwaarde Definitie Huurprijsbeleid Conclusie Marktwaarde Definitie Marktwaardering Bepaling marktwaarde van sociale huurwoningen Beleidswaarde Definitie Bepaling beleidswaarde Bedrijfswaarde Definitie Bepaling bedrijfswaarde Referenties

7 1. PERSOONLIJKE ASPECTEN 1.1 PERSOONLIJKE MOTIVATIE Dynamische vraag versus statisch aanbod Op dit moment staat de vastgoedmarkt onder druk, zowel in de woningmarkt als in de commerciële markt. Er staan veel kantoren leeg en er is een tekort aan woningen. Er is een kwantitatieve en kwalitatieve mismatch tussen vraag en aanbod in de woningmarkt. Een mogelijk oplossing zou adaptief bouwen kunnen zijn. Door flexibiliteitsmaatregelen in het ontwerp toe te passen zouden er tijdens de exploitatiefase gemakkelijker veranderingen plaats kunnen vinden om aan de eisen en wensen te voldoen. De vraag van de gebruiker verandert namelijk continu. De vastgoedmarkt is tot nu toe vaak nog statisch, dit zou dynamisch kunnen zijn door middel van flexibiliteitsmaatregelen toe te passen. De huishoudens veranderen en daarom ook hun eisen en wensen. Voor de woningmarkt is het interessant om hierop in te kunnen spelen. De vastgoedmarkt is een interessante markt, omdat deze statisch is en aan een dynamische vraag moet voldoen. Duurzaamheid Omdat de eisen en wensen van bewoners door de tijd heen veranderen en verschillen per persoon zou het aanpassen van woningen een duurzame oplossing kunnen zijn. Duurzaamheid kan op verschillende manieren worden gezien. In het Engels worden de termen sustainability en durability gebruikt voor het Nederlandse woord duurzaamheid. Duurzaamheid speelt een steeds grotere rol, omdat we ook een toekomst willen bieden voor volgende generaties. Duurzaamheid is vaak een afvalbegrip. Veel termen worden onder dit begrip gebracht. Zo kan ook de adaptiviteit van woningen onder duurzaamheid worden onder gebracht, want de levensduur van een gebouw zou verlengd kunnen worden, waardoor er minder afvalstoffen geproduceerd worden met het slopen en nieuw bouwen. Adaptief bouwen Door op een adaptieve manier te bouwen, bouwen met als oogpunt bouwen voor de toekomst, kunnen de veranderende wensen van de mens binnen een gebouw makkelijker aan te passen zijn. Uit het afstudeeronderzoek van Shing bleek dat de bewoners van woningen met in dit geval Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen (IFD bouwen), vaak niet eens wisten dat ze in een woning woonden met flexibiliteitskenmerken (Shing, 2011). Het is dan ook de vraag of de bewoners vinden dat de waarde van de woning is gestegen en of de woningcorporaties vinden dat flexibiliteit meerwaarde oplevert. Flexibiliteit wordt hier gezien als makkelijk aanpasbaar. Dus tijdens de bouw is er al rekening gehouden met aanpassingen die in de toekomst kunnen worden gedaan. Zoals het verplaatsen van binnenwanden en installaties. Gemeentes en andere instanties veronderstellen dat de verhuurbaarheid en de waarde omhoog gaat bij het toevoegen van flexibiliteit. Als veel bewoners niet weten dat het een woning is met flexibiliteitskenmerken, dan is de vraag hoe de verhuurbaarheid van deze woningen omhoog kan gaan. Het is interessant of deze flexibiliteitsmaatregelen van belang zijn en waarde creëren voor de huurders, voor de verhuurders of voor hen allebei. De investeringen die gedaan moeten worden om adaptief te kunnen bouwen zullen terug verdiend moeten worden. De huur wordt aan de hand van een puntensysteem vastgelegd. In dit systeem is flexibiliteit op dit moment niet opgenomen, waardoor de huurwaarde niet zou kunnen stijgen, behalve als dit het wooncomfort zou verbeteren. Hierdoor is het interessant wat dan wel de meerwaarde van flexibiliteit is voor de verhuurder en de huurder. 6

8 Solid project in Amsterdam Er zijn echter veel regels en wetten voor de bouw, verhuur en verkoop van vastgoed. Het project Solid in Amsterdam heeft mij geïnspireerd. Volgens de woningcorporatie Stadgenoot heeft dit project maximale flexibiliteit, de verschillende ruimtes hebben geen bestemmingsplan en worden kaal opgeleverd. Het eerste Solid blok was binnen een dag volledig verhuurd. Het was een lang proces om, om de regels en wetten heen te kunnen zeilen, maar uiteindelijk toch gelukt. Echter het tweede Solid blok werd minder goed verhuurd. Dit kwam doordat de locatie minder was ten opzichte van het eerste blok. Er zijn dus ook andere factoren die een belangrijke rol spelen bij de verhuur van woningen dan flexibiliteit, zoals de locatie. 1.2 RELEVANTIE Persoonlijke relevantie Door dit onderzoek verdiep ik mij in de Nederlandse woningmarkt, om meer kennis te verkrijgen van deze woningmarkt. Ook zal dit onderzoek zich verdiepen in de mogelijkheden van adaptief bouwen voor de woningmarkt. Er zal meer kennis verkregen worden over de verschillende opties en mogelijkheden van adaptief bouwen. Ook zullen de effecten van het adaptief bouwen voor de woningcorporaties naar voren komen. Deze informatie zou interessant kunnen zijn voor woningcorporaties en andere verhuurders van woningen in Nederland of adviesorganen die advies geven aan woningcorporaties Maatschappelijke relevantie Op dit moment staat de vastgoedmarkt onder druk. Er staan veel kantoren leeg, 15,7% van de kantoren staan leeg in Nederland. (Zadelhof, 2014). Dan is er op de woningmarkt een tekort aan woningen die voldoen aan de wooneisen van de Nederlandse bevolking. Doordat de vraag met de tijd verandert zal er op een bepaalde manier adaptief gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. Het gaat om de meerwaarde van adaptief bouwen voor de huurder en verhuurder Wetenschappelijke relevantie Dit onderzoek zal bijdragen aan de kennisontwikkeling wat betreft de meerwaarde voor woningcorporaties van het toepassen van adaptief bouwen in de toekomst. 1.3 LEERDOELEN Aan de hand van dit onderzoek wil ik graag meer te weten komen over de woningmarkt en de invloed van de overheid op de woningcorporaties en de sociale huursector. Ook is het interessant hoe er adaptief gebouwd kan worden. Oftewel hoe de flexibiliteit binnen een gebouw kan worden bereikt. Op dit moment ben ik vooral erg nieuwsgierig naar wat de woningcorporaties van flexibel bouwen vinden en of dit meerwaarde voor de woningcorporaties zou kunnen opleveren. 7

9 ONDERZOEKSVOORSTEL 8

10 2 ONDERZOEKSOPZET 2.1 SOORT AFSTUDEERPROJECT Het afstudeerproject is een exploratief onderzoek, want het doel is om inzicht te krijgen in een mogelijke samenhang tussen bepaalde aspecten. In dit geval gaat het om de relatie tussen flexibiliteit en de huurwaarde, marktwaarde, bedrijfswaarde en beleidswaarde, van woningen met flexibiliteitskenmerken in de sociale huursector. Er wordt gekeken of deze relatie meerwaarde kan genereren voor de woningcorporaties. 2.2 PROBLEEMBESCHRIJVING Mis-match vraag en aanbod Een van de grootste problemen binnen de woningmarkt is dat er minder woningen zijn dan huishoudens. De woningen die worden aangeboden voldoen vaak niet aan de wensen van de woningzoekenden. Er is een mismatch tussen de vraag en het aanbod (Boelhouwer & Hoekstra, 2009). De wensen en eisen van huishoudens veranderen door een samenstel van economische ontwikkelingen, sociaal-culturele ontwikkelingen, institutionele ontwikkelingen, overheidsingrijpen en historische padafhankelijkheid. Het is van belang dat de woningmarkt inspeelt op veranderende woonvoorkeuren van de verschillende huishoudens (Piljic, 2013). Kwantitatieve mis-match Demografische factoren spelen een rol bij de veranderende woonwensen (Smeets, 1989). Vlak na de Tweede Wereldoorlog kreeg Nederland te maken met een woningnood. Dit werd alleen maar erger doordat het aantal huishoudens steeg. Het aantal geboorten steeg en de grote van de huishoudens werd minder, waardoor het aantal huishoudens steeg. In Figuur 1 is te zien dat de gemiddelde huishoudensgrootte tot nog toe is gekrompen en het aantal huishoudens is gestegen (Blijie, Groenemeijer, Gopal, & Hulle, 2013). Figuur 1 Aantal huishoudens (Blijie et al., 2013) Als de komende jaren deze trend zich voortzet, zullen het aantal huishoudens blijven stijgen. Volgens het Centraal Bureau voor Statistiek zal het aantal huishoudens tot 2025 met 630 duizend toenemen tot 8,2 miljoen huishoudens. Na 2025 zal ook het aantal huishoudens blijven stijgen tot 8,6 miljoen 9

11 in Vooral de eenpersoonshuishoudens zullen stijgen. De belangrijkste oorzaak voor de stijging van de eenpersoonshuishoudens, is de vergrijzing. In Figuur 2 is de stijging per huishoudenstype te zien (Van Duin, 2013). Figuur 2 Stijging huishoudens per huishoudenstype (Van Duin, 2013) Kwalitatieve mis-match De bevolking is dynamisch, het blijft veranderen, waardoor de vraag ook dynamisch is. De woonwensen veranderen continu. De woningmarkt is veranderd van een aanbodgestuurde naar een vraaggestuurde woningmarkt (Kremers, 2008). Door middel van vraaggestuurd bouwen zal er aan de wooneisen en wensen van de bewoners kunnen worden voldaan, want de bewoners staan centraal. Er zal een strategisch woningvoorraadbeleid moeten komen om aan deze eisen van de bewoners te kunnen voldoen en om kwalitatieve woningen voor een lage prijs te kunnen realiseren (Nieboer, 2009). Conclusie Door de woningcorporaties zal er ingespeeld moeten worden op de veranderende wooneisen en wensen en het groeiende aantal huishoudens, want de bevolking is dynamisch en blijft veranderen. De statische markt zal hier op een dynamische manier op in kunnen spelen Verhuizen versus aanpassen Als de huidige woning van een huishouden niet meer voldoet aan de wensen zijn er twee opties. Er kan verhuist worden of de woning kan worden aangepast. In een dynamische woningmarkt verhuizen huishoudens het liefst als de wooneisen en wensen veranderen dan dat ze hun woning aanpassen. In een statische woningmarkt passen huishoudens liever hun woning aan (Piljic, 2013). Om een goed functionerende woningmarkt te kunnen creëren is het belangrijk dat het aanbod van woningen kan anticiperen op de veranderende vraag naar woningen (Boelhouwer, 2006). Het is dus van belang dat het bestaande aanbod kan anticiperen op de veranderende vraag, zonder dat er grote investeringen noodzakelijk zijn. Minder verhuizingen Doordat de woningen die worden aangeboden vaak niet voldoen aan de wensen van de woningzoekenden, is er behalve een kwantitatieve mis-match ook een kwalitatieve mis-match 10

12 tussen vraag en aanbod. Een combinatie van restrictief ruimtelijk beleid, stijgende woningvraag en gunstige fiscale behandelingen van eigen woningen hebben geleid tot een stijgende woningprijs (Commissie Sociaal-Economische Deskundigen, 2010). Deze situatie creëert een onwenselijke prijskwaliteit ratio voor woningzoekenden. Woningzoekenden blijven door de onwenselijke prijskwaliteit verhouding vaak langer in hun huidige woning zitten tot ze een geschikte woning gevonden hebben en hierdoor staat de woningmarkt op slot (Boelhouwer & Hoekstra, 2009). In Figuur 3 is te zien dat het aantal verhuizingen afgelopen jaren is afgenomen (Blijie et al., 2013). Figuur 3 Verhuisde personen binnen Nederland (Blijie et al., 2013) Naast de demografische factoren die een rol spelen bij de kwantitatieve (mis)match van woningen, zijn er ook sociale-culturele, sociaal-economische en technische factoren die van invloed zijn op de huishoudensvormen (Smeets, 1989). De betaalbaarheid en gebrek aan keuze kunnen de mogelijkheden beperken voor de woningzoekenden. Een woning is een locatiegebonden object, hierdoor speelt de kwaliteit van de omgeving een belangrijke rol bij de kwaliteit van een woning (Piljic, 2013). Als de woning niet aan zijn eisen voldoet, maar de locatie wel, dan is het aanpassen van en woning een mogelijke optie. Op dit moment willen maar 5% van de huishoudens die niet willen verhuizen verbouwen, zoals in Figuur 4 is weergegeven (Blijie et al., 2013). Figuur 4 Percentage huishoudens dat niet wil verhuizen en redenen (Blijie et al., 2013) 11

13 Binnen de huursector is het vaak niet toegestaan om aanpassingen door te voeren in een huurwoning en alle investeringen die gedaan worden zien de huishoudens niet terug (Vanden Brent, 2013). Als een woning makkelijk aanpasbaar zou zijn dan zou dit binnen de sociale huursector beter toepasbaar kunnen zijn. Dit wordt ook wel flexibel bouwen genoemd. Verhuismotieven Afgelopen jaren hebben er minder verhuizingen plaats gevonden, waardoor meer huishoudens zouden willen verhuizen. Vooral starters, semistarters en jongeren hebben verschillende motieven om te gaan verhuizen. Deze motieven kunnen uit huis gaan, samenwonen, gezinsuitbreiding, echtscheiding of studie zijn. Oudere huishoudens hebben minder de behoefte om te gaan verhuizen. Zij willen vooral hun woning verbeteren. Deze verhuismotieven zorgen ervoor dat iets meer dan tweederde van de huishoudens die willen verhuizen, jonger dan 45 jaar zijn. Op dit moment willen 2,15 miljoen (potentiele) huishoudens binnen twee jaar verhuizen (Blijie et al., 2013). In Figuur 5 zijn de belangrijkste verhuismotieven van huishoudens weergegeven. Figuur 5 Verhuismotieven (Blijie et al., 2013) Een aantal andere motieven, zoals een verbetering van de woonsituatie en dichter bij het werk, familie en/of vrienden wonen, wordt minder vaak genoemd, maar kunnen ook belangrijke motieven zijn om te gaan verhuizen. Deze motieven zullen echter gevoeliger zijn voor een economische crisis waar Nederland afgelopen jaren mee te maken heeft (gehad) (Blijie et al., 2013). Conclusie Doordat er minder verhuizingen plaats vinden, huishoudens boven de 45 jaar graag in hun woning willen blijven en de bestaande woningvoorraad vaak niet voldoet aan de wooneisen en wensen zullen woningen aangepast moeten worden. Voor de corporaties kosten verhuizingen geld. Ook zij hebben liever zo min mogelijk verhuizingen. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door woningen te realiseren die flexibel zijn, dus makkelijk aanpasbaar Adaptief bouwen Om aan de veranderende eisen van de bewoners te voldoen kan adaptief bouwen een oplossing zijn. Volgens Hermans is de definitie van adaptief bouwen: Het adaptief vermogen van een gebouw is de mate waarin een gebouw in staat is te reageren op veranderend gebruik. (Hermans, Geraedts, van Rijn, & Remoy, 2013). 12

14 Een middel om adaptief te bouwen is om flexibiliteit te implementeren, het nemen van flexibiliteitsmaatregelen tijdens de bouw. Dit wordt ook wel flexibel bouwen genoemd. Volgens Hermans is de definitie van flexibiliteit: Het vermogen van een gebouw (het product ) om tijdens de gebruiksfase ( exploitatie ) in te kunnen spelen op veranderende eisen en mogelijkheden (Hermans et al., 2013). Deze definities van adaptief bouwen en flexibel bouwen komen overeen met elkaar. Het gaat zowel bij adaptief bouwen als bij flexibel bouwen om het vermogen van een gebouw om tijdens de exploitatiefase in staat is te reageren op veranderend gebruik, op veranderende eisen en mogelijkheden. Een woning dat makkelijker aanpasbaar is, zorgt voor minder hoge veranderingskosten tijdens de exploitatiekosten (Redactie FMM, 2009). Duurzaamheid Gebouwen worden over het algemeen gebouwd voor een technische levensduur van 100 jaar, maar vaak worden ze al na 35 jaar gesloopt. Bij het traditioneel bouwen wordt er alleen voor de eerste opdrachtgever gebouwd en geen rekening gehouden met eventuele functie veranderingen in de toekomst. Dit traditioneel bouwen geeft tegenwoordig geen antwoord meer op de vraag vanuit de markt (Lichtenberg, 2005). De bouw is verantwoordelijk voor 30% van de CO 2 uitstoot en voor 66% van de totale hoeveelheid afval. De levenscyclus van een gebouw eindigt vaak eerder dan gepland met de sloop, niet om technische redenen, maar omdat de functie van het gebouw niet meer aansluit bij de wensen van de gebruiker. Om de hoeveelheid afval te verminderen, moet de functionele levensduur van een gebouw worden verlengd. Een oplossing hiervoor kan flexibel bouwen zijn, ook wel aanpasbaar of adaptief bouwen genoemd (De Haas, 2013). Flexibel bouwen zorgt voor hogere waarde en betere verhuurbaarheid Er wordt door de gemeente Rotterdam verondersteld dat flexibele woningen beter verhuurbaar zijn en de kosten voor het bouwen van deze woningen ook niet meer zullen zijn (Gemeente Rotterdam, 2013). Behalve de gemeente Rotterdam zijn er ook andere instanties die veronderstellen dat aanpasbare woningen voor een hogere waarde en een betere verhuurbaarheid zorgen, zoals het Kenniscentrum Wonen-Zorg. Het kenniscentrum Wonen-Zorg noemt flexibele woningen levensloopbestendige woningen. Dit zijn woningen die makkelijk aanpasbaar zijn en gericht op zorg. Zij veronderstellen dat deze levensloopbestendige woningen voor een langere verhuurbaarheid zorgen en dat de waarde van het vastgoed wordt verhoogd (Berghs, 2011). Het Vlaams Expertisecentrum Toegankelijkheid noemt flexibele woningen meegroeiwonen en beweert dat deze woningen absoluut een hogere huurwaarde zullen hebben (Enter, 2008). Solid project Een voorbeeld project waarbij flexibel bouwen is toegepast is de Solid in Amsterdam. Tony Fretton Architect ontwerpt naar dit concept een woningblok. Geen enkele ruimte heeft hierin een vast omschreven functie. De Solid was geïntroduceerd door woningcorporatie Stadgenoot Amsterdam (De Architect, 2011). Het doel van Stadgenoot was: De huurder de baas. De huurder krijgt de maximale vrijheid, er is geen bestemmingsplan. Het eerste blok werd binnen een dag verhuurd, maar voor het tweede blok op IJburg bleek minder interesse te zijn. De bouwkosten voor de Solid blokken waren erg hoog (Zonneveld, 2011). Dit is anders dan de gemeente Rotterdam verondersteld, namelijk dat de bouwkosten niet hoger zullen uitvallen bij flexibiliteitsprojecten dan bij traditionele projecten. Traditionele bouwprojecten zijn bouwprojecten waarbij geen rekening 13

15 gehouden wordt met toekomstige veranderingen. Het Solid project is geëvalueerd en er is veel kritiek. De Solid op IJburg kampt na een jaar al met een gigantische hoeveelheid leegstand. De verhuurbaarheid wordt dus niet altijd direct verbetert en de waarde van het vastgoed is ook niet altijd hoger bij flexibele woningbouw (Wallagh, 2013). Conclusie Flexibel bouwen zou een oplossing kunnen zijn om in te kunnen spelen op de veranderende woonwensen en eisen van huishoudens. Ook zal flexibel bouwen een bijdrage leveren aan de duurzame bouw. Er wordt door verschillende partijen, zoals de gemeente Rotterdam, veronderstelt dat flexibel bouwen waarde verhogend is. Het voorbeeldproject de Solid in Amsterdam laat zien dat dit niet altijd zo is en dat locatie altijd nog een belangrijke rol speelt bij de waardering van flexibiliteit. Het is interessant hoe flexibel bouwen dan wel gewaardeerd kan worden en wat de voordelen voor de woningcorporatie is Waardering flexibiliteit Binnen de vastgoedsector is waardering een belangrijk aspect, zo ook binnen de woningcorporaties (Van den Beld & Van Zalk, 2010). Er wordt gesteld dat flexibiliteit meerwaarde creëert zoals in vorige paragraaf is beschreven. Meerwaarde kan op verschillende manieren gecreëerd worden. Dit onderzoek gaat over de meerwaarde voor woningcorporaties. Veel voorkomende waarde begrippen zijn: huurwaarde, marktwaarde, beleidswaarde en bedrijfswaarde (Van den Beld & Van Zalk, 2010). Huurwaarde De economische huurwaarde is de huur die een woning bij verhuur zou opleveren (Hypotheekwoordenboek, 2014). In Nederland geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat de maximale huurprijs van een huurwoning bepaalt. Dit wordt ook wel het puntenstelsel genoemd, want elk onderdeel van een woning, zoals oppervlakte wel of geen buitenruimte krijgt punten (Nederlandse Woonbond, 2014). Flexibiliteit kan waarschijnlijk de huurwaarde niet verhogen door dit puntensysteem, tenzij flexibiliteit in het puntensysteem opgenomen zou worden of het wooncomfort voor de huurders verhoogt. Marktwaarde Volgens Berkhout en Hordijk is de definitie van marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Binnen de sociale huursector worden woningen vaak onder de marktwaarde verhuurd (Gruis, 2000). Beleidswaarde Beleidswaarde is gebaseerd op de netto constante waarde van de kasstromen. Het is gebaseerd op het daadwerkelijk voorgenomen exploitatiebeleid met een marktconforme restwaarde. De beleidswaarde laat zien wat het beleid van de woningcorporatie aan waarde oplevert. Dit wordt vooral gebruikt voor interne sturing en verantwoording (Van den Beld & Van Zalk, 2010). Het gaat dus om de verwachte toekomstige kasstromen dat is gebaseerd op het door de woningcorporatie vastgestelde beleid. (Van Welle & Kramer, 2004). Bedrijfswaarde 14

16 De bedrijfswaarde is gebaseerd op een doorrekening van de contante waarde van de kasstromen. Deze zijn gebaseerd op voorgeschreven bedrijfswaarde parameters. De bedrijfswaarde wordt gebruikt voor externe verantwoording (Van den Beld & Van Zalk, 2010). In de sociale huursector is de bedrijfswaarde van woningcorporaties vaak lager dan de marktwaarde (Gruis, 2000). Dit komt door de sociale en maatschappelijke doelstellingen. Conclusie Er zijn een aantal waarderingsbegrippen die gebruikt worden om vastgoed en de woningcorporaties te waarderen. Deze waarderingsbegrippen worden binnen de sociale huursector vaak beïnvloedt door het beleid vanuit de overheid en ook vanuit het beleid van de woningcorporaties zelf. Dit komt door de sociale en maatschappelijke doelstellingen. Ook omdat woningcorporaties geen winst op oogmerk hebben. Doordat de investeringen die gedaan moeten worden om flexibele woningen te realiseren wel terug gezien moeten worden is het interessant voor welk waardebegrip dit van invloed is, want bijvoorbeeld door het huurbeleid is het nauwelijks mogelijk om de investeringen via de huurwaarde terug te verdienen. 2.3 PROBLEEMSTELLING Binnen de woningmarkt is er een mismatch tussen de vraag en het aanbod. Ook veranderen de wooneisen en wensen van verschillende huishoudens. Er kan op twee manieren gereageerd worden op deze veranderende wooneisen en wensen. Huishoudens kunnen verhuizen of de woningen kunnen worden aangepast. Woningen die gebouwd zijn om met weinig input in een later stadium te kunnen aanpassen worden ook wel flexibele woningen genoemd. Door verschillende partijen wordt vaak verondersteld dat flexibele woningen een hogere waarde en verhuurbaarheid hebben. Sommige projecten waarbij flexibiliteitsmaatregelen zijn toegepast ontkrachten deze veronderstellingen. Het is onduidelijk wat de meerwaarde van flexibiliteit voor woningcorporaties is. Ook is het onduidelijk hoe flexibiliteit het beste kan worden gewaardeerd aan de hand van huurwaarde, marktwaarde, beleidswaarde en/of bedrijfswaarde. De kern van de probleemstelling is dan ook: Het is voor woningcorporaties onduidelijk wat de toegevoegde waarde voor de woningcorporaties is van het toepassen van flexibele bouw in de sociale huursector. 15

17 2.4 ONDERZOEKESVRAGEN Hoofdonderzoeksvraag Vanuit de probleemstelling kan de volgende hoofdonderzoeksvraag worden geformuleerd: Welke maatregelen verhogen de flexibiliteit van sociale huurwoningen, en wat is de invloed van deze woningen op de huurwaarde, marktwaarde, bedrijfswaarde, beleidswaarde voor woningcorporaties? Deelonderzoeksvragen Vanuit deze hoofdonderzoeksvraag kunnen verschillende deelvragen worden geformuleerd: 1. Welke maatregelen, die de flexibiliteit verhogen, zijn voor de woningcorporaties interessant die waarde kunnen genereren? - Wat is flexibiliteit? - Welke flexibiliteitsvormen zijn er? - Welke maatregelen bereiken flexibiliteit? - Hoe worden deze maatregelen toegepast? 2. Wat is de meerwaarde van deze flexibiliteitsmaatregelen voor de verhuurder? a. Wordt de huurwaarde verhoogd? - Wat is de huurwaarde? - Wat is de invloed van overheidsmaatregelen op de huurwaarde? - Hoe wordt de huurwaarde van een woning bepaalt? - Hoe kan de huurwaarde worden beïnvloed? - Hoe kan flexibiliteit de huurwaarde beïnvloeden? - Welke flexibiliteitsmaatregelen zijn van invloed op de huurwaarde? b. Wordt de marktwaarde verhoogd? - Wat is de marktwaarde? - Welke rol speelt de overheid in de marktwaarde? - Hoe wordt de marktwaarde bepaalt? - Hoe kan de marktwaarde worden beïnvloed? - Hoe kan flexibiliteit de marktwaarde verhogen? - Welke flexibiliteitsmaatregelen zijn van invloed op de huurwaarde? c. Wordt de beleidswaarde verhoogd? - Wat is de beleidswaarde? - Hoe wordt de beleidswaarde bepaalt? - Welke rol speelt de overheid bij het bepalen van de beleidswaarde? - Hoe kan de beleidswaarde worden beïnvloed? - Hoe kan flexibiliteit de beleidswaarde verhogen? - Welke flexibiliteitsmaatregelen zijn van invloed op de huurwaarde? d. Wordt de bedrijfswaarde verhoogd? - Wat is de bedrijfswaarde? - Hoe wordt de bedrijfswaarde bepaalt? - Welke rol speelt de overheid bij het bepalen van de bedrijfswaarde? - Hoe kan de bedrijfswaarde worden beïnvloed? - Hoe kan flexibiliteit de bedrijfswaarde verhogen? - Welke flexibiliteitsmaatregelen zijn van invloed op de huurwaarde? 16

18 2.5 ONDERZOEKSMETHODE Onderzoeksaanpak Aan de hand van een literatuurstudie, referentie studies en interviews met woningcorporaties zal een antwoord kunnen worden gegeven op de onderzoeksvragen. Dit onderzoek zal uit twee verschillende fases bestaan. Fase 1 beantwoordt de eerste deelvraag en in fase 2 wordt de tweede deelvraag beantwoord. Hieronder zullen de verschillende onderzoeksfases beschreven worden. Dan zullen de referentie studies besproken worden. Daarna zal er beschreven worden met wie de interviews plaats zullen vinden en hoe deze gebruikt kunnen worden bij het onderzoek. In Figuur 6 is het conceptueel model weergegeven van het onderzoek. Flexibele sociale woningbouw Flexibiliteits vormen Flexibiliteits maatregelen Beleidswaarde Bedrijfswaarde Huurwaarde Marktwaarde Waardering Meerwaarde voor woningcorporaties Figuur 6 Conceptueel model (Eigen illustratie) Onderzoeksfase 1: deelvraag 1 Het eerste deel van het onderzoek zal zich richten op maatregelen die de aanpasbaarheid en flexibiliteit van een woning zouden kunnen verhogen. Dit wordt in eerste instantie gedaan door middel van een literatuurstudie. Flexibel bouwen, aanpasbaar bouwen en adaptief bouwen zullen aan de hand van deze literatuurstudie gedefinieerd worden. Ook zal er gekeken worden naar referentie studies van woningbouwprojecten met flexibiliteit als oogpunt. Vanuit deze projecten zullen toegepaste flexibiliteitsmaatregelen naar voren komen. Deze zullen nader toegelicht en gecategoriseerd worden. Ook worden deze resultaten gebruikt voor fase 2. De referentie studies worden in de volgende paragraaf beschreven. Deze onderzoeksfase zal voor een groot deel afgerond worden in het eerste half jaar van het afstudeertraject, voor de P2. Er zullen echter nog wel een aantal toevoegingen aan worden toegevoegd in een later stadia. 17

19 Onderzoeksfase 2: deelvraag 2 Onderzoeksfase 2 zal zich vooral in het tweede half jaar van het afstudeertraject onderzocht worden. Een begin wordt echter wel al gemaakt in het eerste half jaar. Deze deelvraag is opgedeeld in sub-deelvragen die zich elk focussen op de verschillende waarderingsbegrippen die een rol spelen bij een woningcorporatie. Deze waarderingsbegrippen zijn: de huurwaarde, marktwaarde, beleidswaarde en de bedrijfswaarde. Elke sub-deelvraag begint met een literatuurstudie, waaruit de definities naar voren zullen komen. Ook zullen de overheidsinvloeden op de verschillende aspecten onderzocht worden aan de hand van een literatuurstudie. Dit zullen vooral overheidsdocumenten zijn en onderzoeken die in opdracht van de overheid zijn uitgevoerd. Om de daadwerkelijke invloed van flexibiliteit op de waarde voor de woningcorporaties te onderzoeken zal gekeken worden naar de referentie studies van flexibele woningbouwprojecten die voor deelvraag 1 ook zijn bekeken. Uit deze referentie studies zal moeten blijken welke flexibiliteitsmaatregelen gebruikt zijn en wat de impact van deze maatregelen waren voor de woningcorporaties. Ook zullen er interviews gehouden worden met woningcorporaties over waarde vermeerdering door middel van flexibiliteit. Uit deze interviews moet blijken welke maatregelen meerwaarde genereren aan de hand van de 4 waarderingsbegrippen die gebruikt worden bij het waarderen van woningen. De maatregelen zullen aan de hand van deze begrippen gerankt worden door de geïnterviewde. Ook zullen zij kenbaar maken waarom de flexibiliteitsmaatregelen op deze manier gerankt worden. De uitkomsten van de interviews en die van de referentie studies zullen met elkaar vergeleken worden. Aan de hand van deze uitkomsten en vergelijkingen zal geconcludeerd kunnen worden op welke manier flexibiliteit meerwaarde genereert voor woningcorporaties Referentie studies Een aantal referentie studies worden gebruikt om flexibiliteitsmaatregelen te benoemen die vervolgens door de geïnterviewde zullen worden gerangschikt van welke meer waarde zou kunnen creëren voor de verschillende waarderingsbergrippen. In deze paragraaf worden de verschillende referentie studies toegelicht en wordt beschreven hoe de flexibiliteit wordt bereikt. Flexibele woningbouw Honingerdijk I, Rotterdam De flexibiliteit had als doel om woningplattegronden en groottes andere mogelijkheden zijn voor In Rotterdam is in opdracht van de Maatschappij voor Volkswoningen een plan gemaakt voor flexibele woningbouw. De flexibiliteit werd bij dit woningbouwproject bereikt door middel van sparingen in de dragende bouwmuren, waardoor samenvoegingen van verschillende woningen mogelijk zijn. Ook werden de natte ruimtes in de kern geplaatst, waardoor de oriëntatie van woonkamer en keuken eenvoudig gewisseld kan worden. Figuur 7 Flexibele woningbouw Jan ter Laan (Rotterdam-Woont, 2011) verschillende type huishoudens (Rotterdam-Woont, 2011). Mindbuilding, Den Haag verschillende waardoor er onder woongroepen en Mindbuilding woningen, zoals weergegeven in Figuur 8, worden ook wel levensloopbestendige woningen genoemd. Figuur 8 Mindbuilding Den Haag (Plegt-Vos, 2013) 18

20 Levensloopbestendige bouw stelt flexibiliteit en duurzaamheid voorop. Flexibiliteit wordt bereikt door een flexibele vloer waarbij de leidingen bereikbaar blijven en de woningen zijn volledig demontabel gebouwd (Plegt-Vos, 2013). Mindbuilding is een vorm van IFD-bouwen. De bouwelementen worden in de fabriek gemaakt en zo in elkaar gezet dat ze gemakkelijk demontabel zijn, waardoor deze woningen mee kunnen groeien met de bewoners. De woningen kunnen individueel aangepast worden, maar ook collectief. De wanden worden niet belast met leidingen. Ook is er luchtverwarming die via de vloer gaat, zodat de wanden zo min mogelijk worden belast met leidingen. Dit maakt de binnenwanden boorbaar en verplaatsbaar (Ruesing, 2009). IFD-paviljoen, Drachten Figuur 9 IFD-Paviljoen, Drachten (Achitectenweb, 2003) Dit IFD-paviljoen bestaat uit drie woningen. De drie woningen zijn een woon-werkwoning, sociale huurwoning en een zorgwoning. Alle wanden, vloeren en het dak zijn van hout, alleen de begane grond vloer is van beton. Er is een vrije indeling mogelijk gemaakt door de vloeren van bouwmuur naar bouwmuur te laten lopen, zonder een dragende tussenwand tussen de bouwmuren. De nietdragende gevels zorgen voor flexibiliteit, doordat de gevels en kozijnen gemakkelijk uit te nemen zijn. De leidingen in de vloeren zijn gemakkelijk te bereiken, want de vloerbeplating bestaat deels uit afschroefbare stroken. De installatietechniek wordt verder vergroot door een geïntegreerde kabelgoot in de binnenwanden. De grote indelingsvrijheid vereist ook een flexibel verwarmingssysteem. In twee van de drie woningen is luchtverwarming toegepast door middel van een luchtkanalenstelsel in het plafond. Dit is zonder ingrijpende veranderingen aan te passen door de uitblaasopeningen te verplaatsen. In de derde woning is in het plafond een verwarming- en koelsysteem aangebracht. Dit bestaat uit gipsvezelplaten. Hierin is een dunne kunststofslang met een aluminium kern in opgenomen. De slangen van de afzonderlijke platen kunnen op elkaar aangesloten worden (Gordijn, 2002). Next21, Osaka, Japan Next21 is in 1993 in Osaka, Japan gebouwd als een experimenteel woningbouw project. Duurzame ontwerptechnieken en geavanceerde technieken werden gebruikt. Het bouwsysteem is gebaseerd op een aantal onafhankelijke deelsystemen zodat bijvoorbeeld mechanische apparatuur gemakkelijker te vervangen is en er mogelijkheden zijn tot aanpassingen in reactie op de veranderende behoeften van de bewoners (Van Wyk, 2010). Dit woningbouw project is gebaseerd op het flexibel bouwen concept open bouwen. Het dragende systeem en de inbouw zijn van elkaar gescheiden (Vinke, 2012). Figuur 10 Next21, Osaka, Japan (Vinke, 2012) 19

21 2.5.3 Interviews Voor dit afstudeeronderzoek zullen semi-gestructureerde interviews gehouden worden met personen met verschillende expertises die werkzaam zijn binnen woningcorporaties. De expertises binnen woningcorporaties die geïnterviewd zullen worden zijn: - Woningvoorraadbeleid - Woningbouwontwikkeling en realisatie - Finance controller Aan hen zal gevraagd worden om de flexibiliteitsmaatregelen te ranken per waarderingsbegrip, want dit zou per begrip kunnen verschillen. Ook zal gevraagd worden om dit nader toe te lichten. In Figuur 11 wordt de tabel weergegeven waarin de flexibiliteitsmaatregelen gerankt zal worden per begrip die wordt gebruikt bij het waarderen van woningen. De uitkomsten van de verschillende interviews zullen vergeleken worden en hieruit zal een conclusie getrokken kunnen worden. Ook zullen de resultaten van de interviews vergeleken worden met de literatuurstudie en de referentie studies. Hieruit kan een conclusie getrokken worden. De conclusie zal aangeven wat de meerwaarde van flexibiliteit is voor woningcorporaties. Waardering Flexibiliteitsmaatregelen Flexibiliteitsmaatregel 1 Flexibiliteitsmaatregel 2 Flexibiliteitsmaatregel 3 Flexibiliteitsmaatregel 4 Flexibiliteitsmaatregel 5 Flexibiliteitsmaatregel 6 Flexibiliteitsmaatregel 7 Flexibiliteitsmaatregel 8 Etc. Huurwaarde Marktwaarde Beleidswaarde Bedrijfswaarde Figuur 11 Ranking tabel flexibiliteitsmaatregelen waardering (Eigen illustratie) 2.6 RESULTATEN Het uiteindelijke resultaat van het onderzoek zal een leidraad zijn voor woningbouwcorporaties. In deze leidraad worden de mogelijke maatregelen om flexibel te kunnen bouwen in de sociale woningmarkt weergegeven en wat de gevolgen van deze maatregelen zijn voor de woningcorporatie. Deze gevolgen worden uitgedrukt in huurwaarde, marktwaarde, beleidswaarde en/of bedrijfswaarde. Aan de hand van deze begrippen wordt aangegeven wat de meerwaarde voor woningcorporaties is als er flexibele sociale woningen worden gebouwd. 2.7 ONDERZOEKSPLANNING Het afstudeerproces bestaat uit vier verschillende periodes en de vijfde periode is het afstuderen zelf. Met dit rapport wordt de tweede periode afgesloten. Dat is het onderzoeksvoorstel. In de komende periodes zal ik mijn onderzoek gaan uitvoeren. In Figuur 12 wordt de onderzoeksplanning weergegeven voor na de P2 peiling tot en met de P5. 20

22 Weken Algemeen Literatuur studie 30 jun Commentaar P2 4 jul verwerken 18 aug Commentaar P2 Verder 22 aug verwerken en uitwerken Voorbereiden stage 25 aug Voorbereiden Verder 29 aug afstudeerstage uitwerken 1 sept Beginnen bij Verder 5 sept 8 sept 12 sept 15 sept 19 sept 22 sept 26 sept 29 sept 3 okt 6 okt 10 okt 13 okt 17 okt 20 okt 24 okt afstudeerbedrijf Contacten woningcorporati es en data Contacten woningcorporati es en data Contacten woningcorporati es en data Contacten woningcorporati es en data Data aan elkaar koppelen Contacten woningcorporati es en data Data aan elkaar koppelen Schrijven P3 verslag Schrijven P3 verslag uitwerken Verder uitwerken Verder uitwerken Verder uitwerken Uitwerking en koppeling met interviews Uitwerking en koppeling met interviews Uitwerking en koppeling met interviews Uitwerking en koppeling met interviews Referentie studies Verder onderzoek Verder onderzoek Verder onderzoek Verder onderzoek Uitwerking en koppeling met interviews Uitwerking en koppeling met interviews Uitwerking en koppeling met interviews Uitwerking en koppeling met interviews Interview Afspraken maken Afspraken maken en Voorbereiden Afspraken maken en Voorbereiden Afspraken maken Voorbereiden, Interviews (3) en Uitwerken Afspraken maken Voorbereiden, Interviews (3) en Uitwerken Voorbereiden, Interviews (3) en Uitwerken Voorbereiden, Interviews (3) en Uitwerken Uitloop laatste inteviews 27 okt P3 voorbereiden 31 okt 3 nov Verslag Laatste Laatste Uitloop laatste 7 nov compleet maken toevoegingen toevoegingen interviews 10 nov Verslag Laatste Laatste Uitwerking alle 14 nov compleet maken toevoegingen toevoegingen interviews 17 nov Verslag Laatste Laatste Uitwerking alle 21 nov compleet maken toevoegingen toevoegingen interviews 24 nov Verslag 28 nov compleet maken 1 dec Voorbereiden P4 5 dec 8 dec Commentaar P4 Commentaar Commentaar P4 Af Deadline P3 P4 21

23 12 dec verwerken P4 verwerken verwerken 15 dec Commentaar P4 Commentaar Commentaar P4 Af 19 dec verwerken P4 verwerken verwerken 22 dec Laatste Af Af Af Kerst 26 dec veranderingen 29 dec 2 jan Verslag compleet Af Af Af Oudjaars dag 5 jan 9 Voorbereiden P5 Af Af Af jan 12 jan Voorbereiden P5 Af Af Af 16 jan 19 jan 23 jan Voorbereiden P5 P5 Figuur 12 Onderzoeksplanning P3-P5 (Eigen illustratie) Figuur 13 geeft het globale onderzoeksplan van P1 tot en met P4. Tijdens de P4 zal het gehele rapport af moeten zijn, zodat er tijdens de P5 afgestudeerd kan worden. Tijdens de voorbereidingen voor de P5, tussen de P4 en P5 zullen alleen nog kleine aanpassingen en verbeteringen aan het rapport worden gedaan. Probleembeschrijving - Mis-match - Aanpasbaar bouwen Probleemstelling Onderzoeksvraag Voorlopig Onderzoeksvoorstel P1 Peiling Probleembeschrijving Probleemstelling - Achtergrond info Master - Mis-match RE&H P2 rapport Fabienne Onderzoeksvraag van Vliet - Doorstroming - Aanpasbaar bouwen Literatuurstudie - Flexibliteit/adaptiviteit - Marktwaarde - Huurwaarde - Beleidswaarde - Bedrijfswaarde P2 Peiling 22

24 Figuur 13 Onderzoeksplan (Eigen illustratie) 3 AFSTUDEERORGANISATIE 3.1 AFSTUDEERBEGELEIDERS De eerste begeleider van dit onderzoek is Rob Gereadts van het afstudeerlab Design and Construction Management van de master Real Estate & Housing, faculteit Bouwkunde van de TU Delft. Rob Gereadts heeft veel kennis op het gebied van adaptief en flexibel bouwen. De tweede begeleider is Sake Zijlstra. Sake Zijlstra is van het afstudeerlab Housing Policy, Management and Sustainability en heeft veel kennis op het gebied van de woningmarkt in Nederland. 23

25 3.2 AFSTUDEERBEDRIJF Een mogelijk afstudeerbedrijf zou een adviesbureau of een consultancy kunnen zijn dat advies geeft aan woningcorporaties over hun woningvoorraadbeleid. Donderdag 19 juni 2014 staat er een gesprek gepland met een mogelijk afstudeerbedrijf, Atrivé. Atrivé is een adviesbureau gericht op huisvesting en zorg en geeft advies aan woningcorporaties. Dit afstudeeronderzoek zal relevant zijn voor Atrivé om advies te kunnen geven aan woningcorporaties over de meerwaarde van flexibel bouwen. Atrivé heeft contacten met woningcorporaties, waardoor voor dit onderzoek waarschijnlijk gemakkelijk contact mee te leggen is en Atrivé beschikt over data dat relevant kan zijn. 24

26 ONDERZOEK 25

27 4 SOCIALE HUURSECTOR 4.1 ACHTERGROND SOCIALE HUURSECTOR EN DE WONINGCORPORATIE De overheid moest ingrijpen om het woning tekort te verminderen. Nog steeds is er een woningtekort in Nederland en heeft de overheid veel invloed op de woningmarkt. In Nederland is een groot gedeelte van de woningmarkt sociale huur, waardoor de overheid op dit moment nog veel invloed uit kan oefenen op de woningmarkt. In andere landen is het aantal woningen in de sociale huursector vaak een stuk minder (Boelhouwer, 2013) Sociale huursector De sociale huurwoningen zijn goedkope woningen die meestal in het bezit zijn van woningcorporaties. Om in een sociale huurwoning te mogen wonen, mag je inkomen niet hoger zijn dan Woningcorporaties moeten 90% van hun vrijgekomen woningen uit de sociale huursector toewijzen aan huishoudens met een inkomen lager dan (Rijksoverheid, 2014) Woningcorporaties De woningcorporaties zijn voortgekomen uit een particulier initiatief. De overheid had hier in het begin weinig mee te maken, totdat in 1901 de Woningwet werd vastgesteld. Met deze wet was de overheid mede verantwoordelijk voor de beschikbaarheid van voldoende en betaalbare woningen. De overheid ging sociale huurwoningen subsidiëren en stelde overheidsleningen beschikbaar. Het krijgen van overheidssubsidies werd beperkt tot organisaties die uitsluitend hun middelen inzetten in het belang van de volkshuisvesting en geen winst op oogmerk hadden. De woningnood was vooral vlak na de Eerste en Tweede Wereldoorlog hoog. Behalve de woningnood in de jaren 20 was de gezondheid van de huishoudens ook een belangrijke factor voor het geven van overheidssubsidies. De woningcorporaties brengen de overheid, markt en burgerlijke samenleving samen, zoals in Figuur 14 is weergegeven. Door de internationale economische ontwikkelingen veranderde in de laatste jaren van de 20 e eeuw de verhouding tussen de overheid, markt en samenleving. Dit leidde in Nederland, en ook in andere landen, tot een deregulering, privatisering en versterking van de markt (De Jong, 2013). Vanaf 1995 werd de woningnood minder, waardoor de woningcorporaties zelf verantwoordelijk werden voor hun financiering en minder gestuurd werden door het Rijk, zodat de corporaties beter konden inspelen op de vraag en behoeftes van verschillende huishoudens (Wolfson, 2013). Figuur 14 Woningcorporaties brengen de overheid, markt en samenleving samen (De Jong, 2013) 26

28 Aandeel woningcorporaties De woningcorporaties bezitten tezamen in Nederland ongeveer een derde van de woningvoorraad (Zijlstra, 2011). Binnen de huursector bezitten de woningcorporaties ongeveer tweederde van huurwoningen, zoals in Figuur 15 is weergegeven (Blijie et al., 2013). Figuur 15 Aantal sociale en particuliere huurwoningen (Blijie et al., 2013). Financiële druk woningcorporaties Woningcorporaties staan momenteel onder financiële druk. Op factoren als de economie en het beleid van de overheid hebben woningcorporaties weinig invloed (Driemuller, Gruis, & Snoeijs, 2013). Elke keer als het woningtekort geen probleem meer is, maar Nederland wel in een economische crisis verkeert, dan komen woningcorporaties zwaar onder druk te staan. Dit is niet alleen in de huidige tijd het geval, maar dit was ook het geval in de jaren 20. Volkshuisvesting was een van de grootste kostenposten voor de overheid. De kosten voor volkshuisvesting liepen op en dit zorgde voor een begrotingstekort wat internationale en nationale ontwikkelingen in de weg stond. Dit dwong de overheid om begin jaren 90 streng te gaan bezuinigen op volkshuisvesting (De Jong, 2013). Marktgericht en strategisch woningvoorraadbeleid vanuit de woningcorporaties Er hebben afgelopen jaren veel ontwikkelingen plaatsgevonden binnen de sociale woningmarkt. Er zijn een aantal factoren die ervoor zorgen dat de verhuurders in de sociale sector een meer marktgericht en strategisch woning voorraadbeleid opzetten. Een aantal factoren zijn: - De sociale woningmarkt verzelfstandigt in Nederland. Dit komt door privatisering, deregulering en vermindering van overheidssubsidies binnen de woningmarkt. - De dynamische wooneisen van woningzoekenden. Er is een kwalitatieve mis-match in de woningmarkt in Nederland. De wooneisen en wensen van huishoudens veranderen met de tijd, waardoor de statische woningmarkt moet inspelen op de dynamische vraag. - Interne structuur van de sociale huursector in Nederland. Dit zorgt vooral voor professionalisering van het marktgericht beleid. Door de privatisering van de woningmarkt zijn veel woningcorporaties gaan fuseren. Dit gebeurde onder andere doordat de professionaliteit dan vergroot zal worden, de verbetering van de dienstverlening en de marktpositie. 27

29 - De stedelijke herstructurering. De herstructurering van de steden heeft voor een herstructurering binnen de woningmarkt gezorgd. De herstructurering was een aanleiding voor woningverhuurders om het beleid te herstructureren (Nieboer, 2009). Een marktgericht voorraadbeleid neigt naar een commerciële aanpak. Dit hoeft echt niet te betekenen, maar door de privatisering van de sociale huursector is een meer marktgericht woningvoorraadbeleid meer vanzelfsprekend (Nieboer, 2009). Door de vermarkting van woningcorporaties nam het risico voor de woningcorporaties toe. Het collectieve zekerheidssysteem zorgde ervoor dat de woningcorporaties deze risico s namen en de eventuele schade van de risico s afwentelen op het collectief. Vooral bij vastgoedontwikkeling namen de risico s toe. Dit heeft het lange termijn en laag risicoprofiel, wat het businessmodel van woningcorporaties kenmerkt, verzwakt. Ook werd er geconcurreerd met andere woningcorporaties en gemeenten in plaats van met commerciële vastgoedpartijen. Bij deze concurrentie ging het dan vooral om het verwerven van een sterke marktpositie van de corporaties in plaats van om de wensen van de klant en woningen met de laagste kostprijs en de hoogste kwaliteit voor de bewoners (De Jong, 2013). Er zijn echter ook voordelen van verzelfstandiging van de woningcorporaties. De oriëntatie op de markt nam toe en ook de financiële huishouding van de woningcorporaties. Zonder de subsidies van de overheid, waren de woningcorporaties toch in staat om de woningproductie te laten stijgen. De kwaliteit aan huurders verbeterde door nieuwe instrumenten voor kwaliteitszorg en benchmarking (De Jong, 2013). 4.2 TE WEINIG DOORSTROMING Op dit moment wonen veel mensen met een hoger inkomen in een goedkope sociale huurwoning, dit wordt scheefwoningen genoemd (Wolfson, 2013). Veel bewoners in sociale huurwoningen zouden een woning in de private sector kunnen huren. Doordat deze bewoners in de sociale huurwoningen blijven wonen, ontstaan er lange wachttijden voor woningen in de sociale huursector (Commissie Sociaal-Economische Deskundigen, 2010). Dit verstoort de woningmarkt en kost de overheid veel geld. De doorstroom naar de private sector moet worden bevorderd. Veel verschillende partijen hebben belangen binnen de woningmarkt, waardoor het lastig is om veranderingen aan te brengen. Om de doorstroom binnen de woningmarkt te verbeteren zal de private sector uitgebreid moeten worden en de bestaande voorraad beter benut moeten worden in plaats van alleen maar te focussen op nieuwbouw (Canoy & Vos, 2010). Verschuiving koop naar huur Het wordt steeds lastiger om een hypotheek te krijgen voor een koopwoning. In Nederland is de hoogte van de hypotheek die verkregen kon worden vergeleken met het inkomen vrij hoog vergeleken met andere landen. Dit komt voor een groot deel door de hypotheekrenteaftrek die afgetrokken kan worden van het belastbaar inkomen. Het wordt echter steeds lastiger om een hypotheek te krijgen en de hypotheken worden duurder. Een aflossingsvrijehypotheek kan niet meer worden afgesloten. Hierdoor zullen meer mensen moeten gaan huren in plaats van kopen (Priemus, 2011). Vooral voor de lage- en middeninkomens is de koopwoningmarkt slecht toegankelijk geworden (Boelhouwer, 2006). De vraag naar huurwoningen in zowel de private als in de sociale sector neemt toe (Blijie et al., 2013). 28

30 4.3 CONCLUSIE In de loop der jaren is veel veranderd binnen de sociale woningcorporatie door verschillende invloeden van buitenaf, zoals de Eerste en Tweede Wereldoorlog, economische crisis en de veranderende vraag van de bewoners. De overheid heeft een lange tijd een grote rol gespeeld. Tegenwoordig zijn de woningcorporaties geprivatiseerd, waardoor een meer marktgericht woningvoorraadbeleid meer vanzelfsprekend is. De vraag van de huishoudens kan op deze manier beter in beschouwing genomen worden bij het woningvoorraadbeleid. Momenteel staan woningcorporaties onder financiële druk, daarom moet de corporatiesector efficiënter en effectiever. Er is een verschuiving van koop naar huur, waardoor de vraag naar huurwoningen in de toekomst zal toenemen. Doordat niet alleen nu zoveel veranderd binnen de woningmarkt, maar dit eigenlijk een continu proces is, zal de sociale woningmarkt continu op alle veranderingen in moeten kunnen spelen. Dit zou kunnen door middel van het toepassen van meer flexibiliteitsmaatregelen, waardoor de woningen makkelijker aanpasbaar zullen zijn. Hier zal dieper op ingegaan worden in het volgende hoofdstuk, adaptief bouwen. 29

31 5 ADAPTIEF BOUWEN 5.1 DEFINITIE Om aan de veranderende eisen van de bewoners te voldoen kan adaptief bouwen een oplossing zijn. Er zijn verschillende projecten opgezet die op een adaptieve manier bouwen, want er is een toenemende vraag naar adaptief bouwen. Volgens Hermans is de definitie van adaptief bouwen: Het adaptief vermogen van een gebouw is de mate waarin een gebouw in staat is te reageren op veranderend gebruik. (Hermans et al., 2013). Een middel om adaptief te bouwen is om flexibiliteit te implementeren. Volgens Hermans is de definitie van flexibiliteit: Het vermogen van een gebouw (het product ) om tijdens de gebruiksfase ( exploitatie ) in te kunnen spelen op veranderende eisen en mogelijkheden (Hermans et al., 2013). 5.2 FLEXIBILITEITSCONCEPTEN Woningcorporaties streven naar voldoende woningen die voldoen aan de wooneisen van verschillende doelgroepen en de veranderende woonwensen, zoals de vergrijzing. Door middel van toekomstgericht bouwen willen de woningcorporaties marktgericht werken (Berghs, 2011). In 1984 begonnen woningcorporaties al met het flexibel bouwen van woningen, zodat de woningen gemakkelijk aangepast zouden kunnen worden als de bewoner een functiebeperking zou krijgen (KWCZ, 2013). Er zijn al verschillende projecten opgezet om aanpasbaar te kunnen bouwen, zoals Slimbouwen, Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen (IFD), Open Bouwen en levensloopgeschikt bouwen. Deze bouwconcepten worden hieronder nader toegelicht. Open bouwen In 1984 gaf het Open Bouwen een impuls aan flexibel bouwen. Bij het flexibele bouwsysteem Open Bouwen wordt er rekening gehouden met zowel verschillen in behoeften met betrekking tot het gebruik van de woning van verschillende huishoudens bij de oplevering van een woning, als met veranderende eisen en wensen van huishoudens tijdens de exploitatie (Smeets, 1989). Bij Open Bouwen wordt flexibiliteit bereikt doordat de bewoners zelf hun inbouw in de woning mogen bepalen. De dragende buitenwanden zijn geplaatst, maar de inbouw van de woning moet nog nader bepaald worden door de bewoners zelf. De inbouw is zo ontworpen en geïnstalleerd om flexibel te kunnen zijn, want ze moeten in staat zijn om verschillende keren tijdens de exploitatieperiode te kunnen veranderen (Kendall & Teicher, 2000). Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen (IFD bouwen) IFD gebouwde woningen hebben de mogelijkheid om te kunnen veranderen gedurende de levensduur van het gebouw, want ze zijn demonteerbaar en flexibel gebouwd, doordat er gebruik is gemaakt van industriële componenten (Shing, 2011). Industrieel bouwen betreft de procesmatige aspecten van de productie, robotisering, mechanisatie, automatisering, prefabricage, communicatie etc. Flexibel bouwen betreft het bouwen in overeenstemming met de wensen van de klant en de mogelijkheid om aanpassingen te maken tijdens de exploitatieperiode. Het demontabele verwijst naar de duurzaamheid van het gebouw. IFD bouwen vereist een goede samenwerking en een multidisciplinaire aanpak tijdens het ontwerpproces (Van Gassel, 2003). 30

32 Slimbouwen Slimbouwen is een integrale visie op bouwen en een stelsel van afspraken en richtlijnen op een strategisch niveau. Slimbouwen is dus geen bouwsysteem. Bij Slimbouwen gaat het behalve om flexibel bouwen ook om afvalreductie en energiebesparing, en efficiency (reductie van faalkosten, gewichtsbesparing, bouwtijdwinst en reductie van volume). Slimbouwen is bouwen voor een langere exploitatieperiode. Daarom moet er niet alleen gekeken worden naar de eisen van nu, maar ook naar de eisen van de toekomst. Slimbouwen zal niet meer kosten, maar juist kosten besparend zijn (Lichtenberg, 2005). Levensloopgeschikt bouwen Tegenwoordig wordt het bouwen voor de toekomst ook levensloopgeschikt bouwen genoemd. Door demografische en sociaal-maatschappelijke ontwikkelingen, zoals vergrijzing, is er vraag naar flexibel indeelbare en aanpasbare woningen waarin verschillende typen huishoudens in verschillende levensfases naar tevredenheid kunnen wonen. Vaak zijn dit woningen met een bredere beukmaat, want deze woningen bieden meer inrichtingsflexibiliteit. Een ander aspect waardoor de woning mee kan groeien met de huishoudens is dat de primaire woonbehoeftes gelijkvloers zouden moeten liggen. Levensloopbestendige woningen zijn geschikt voor een bredere groep van huishoudens, want de woningen zijn flexibel en aanpasbaar zodat er verschillende huishoudens in verschillende levensfases kunnen wonen. De extra kamer die op de begane grond is gesitueerd zou als slaapkamer of kantoor kunnen dienen, of bij de woonkamer getrokken kunnen worden (Gemeente Tilburg, 2009). In Figuur 16 is een voorbeeld van verschillende plattegronden van een levensl oopbe stendi ge wonin g weerg egeve n met drie versch illende opties. Figuur 16 Voorbeeld levensloopbestendige woningen (Gemeente Tilburg, 2009) 5.3 FLEXIBILITEITSDOELEN EN -MIDDELEN Om aanpasbaar te kunnen bouwen zullen er voorzieningen getroffen moeten worden in de ontwerpfase, waardoor er tijdens de exploitatiefase met minimale kosten de woning aangepast kan worden. Er zijn verschillende flexibiliteitsdoelen die nagestreefd kunnen worden. Deze doelen zijn 31

33 (her)indelingsflexibiliteit, uitbreidingsflexibiliteit en afstotingsflexibiliteit. Deze flexibiliteitsdoelen kunnen gerealiseerd worden door middel van ruimtelijke/functionele flexibiliteit, bouwtechnische flexibiliteit en installatietechnische flexibiliteit (Hermans et al., 2013). Zoals in Figuur 17 wordt weergegeven. Figuur 17 Flexibiliteitsdoelen en middelen (Hermans et al., 2013) Flexibiliteitsdoelen (Her)indelingsflexibiliteit Het herindelen van een gebouw of gebruikseenheden betreft de mogelijkheid om deze op een andere wijze bouwkundig of installatietechnisch in te delen, omdat de eisen en wensen zijn veranderd. (Her)indelingsflexibiliteit zorgt ervoor dat de gebouwen, gebouwdelen of gebruikseenheden aangepast kunnen worden aan de hand van veranderende ruimtelijke en functionele eisen en wensen van de verschillende huishoudens. Bij indelingsflexibiliteit moet er de mogelijkheid zijn om de indeling binnen een gebouw te wijzigen. (Her)indelingsflexibiliteit zal ervoor moeten zorgen dat de inbouw relatief gemakkelijk gewijzigd kan worden (Hermans et al., 2013). Uitbreidingsflexibiliteit Uitbreidingsflexibiliteit betreft het uitbreiden van een woning naar aanleiding van veranderende functionele eisen van de huishoudens. Uitbreidingsflexibiliteit maakt het mogelijk om ruimtes aan te bouwen aan de bestaande woning, dit kan in horizontale- en verticale richting. Het uitbreiden van een woning kan door middel van een aanbouw. Het aanbouwen van een deel gebeurt aan de buitenzijde van een woning. Bij het bouwen van een woning zou dan ook rekening gehouden moeten worden met een eventuele uitbreiding, zowel ruimtelijk, bouwtechnische als installatietechnisch (Hermans et al., 2013). Afstotingsflexibiliteit Afstotingsflexibiliteit is de mogelijkheid om delen van een gebouw af te stoten als de functionele eisen van de huishoudens veranderen. Ook dit kan in horizontale- en verticale richting. Dit zou gerealiseerd kunnen worden door onder andere demontabel te bouwen. Demontabel is een product als het uit elkaar kan worden gehaald zonder dat het product onherstelbare schade oploopt bij het demonteren. Ook kan het af te stootte deel van de woning worden verhuurd aan andere huishoudens. Bij het laatste zouden deze delen dan ook zelfstandig moeten kunnen opereren. Extra functies zullen toegevoegd moeten worden (Hermans et al., 2013) 32

34 5.3.2 Flexibiliteitsmiddelen De flexibiliteitsmiddelen zijn ruimtelijke en functionele flexibiliteit, en bouwtechnische en installatietechnische flexibiliteit. Deze flexibiliteitsmiddelen zijn afhankelijk van elkaar. Er zijn verschillende mogelijkheden om deze flexibiliteitsmiddelen te kunnen verwezenlijken. In het rapport Afwegingsmodel Adaptief Bouwen staan verschillende mogelijkheden beschreven. Deze flexibiliteitsmaatregelen is ook voor commercieel vastgoed en niet alleen voor woningen (Hermans et al., 2013). Ruimtelijke/functionele flexibiliteit Bij veranderingen in functies zouden de ruimtes alsnog moeten kunnen voldoen bij ruimtelijke/functionele flexibiliteit. Uitbreidingsflexibiliteit en indelingsflexibiliteit kunnen een voorwaarde zijn bij ruimtelijke/functionele flexibiliteit (Hermans et al., 2013). Bouwtechnische en installatietechnische flexibiliteit Bouwtechnische en installatietechnische flexibiliteit betreft de mogelijkheid tot het vervangen, verplaatsen, uit te breiden of aan te passen van bouwkundige elementen en installatiedelen als de functie-eisen wijzigen. Dit staat in verbinding met de ruimtelijke flexibiliteit binnen een woning, want bij ruimtelijke aanpassingen zullen hoogstwaarschijnlijk ook bouwtechnische en/of installatietechnische aanpassingen gedaan moeten worden. Ook maakt technische flexibiliteit de ruimtelijke flexibiliteit mogelijk of andere vormen van flexibiliteit (Hermans et al., 2013). 5.4 FLEXIBELE WONINGBOUWPROJECTEN In deze paragraaf zijn vier flexibele woningbouwprojecten weergegeven. Bij deze projecten zijn verschillende maatregelen gebruikt om flexibiliteit te kunnen bereiken. Deze flexibiliteitsmaatregelen worden gewaardeerd naar waarde voor de woningcorporaties in het volgende hoofdstuk Flexibele woningbouw Honingerdijk I (1984), Rotterdam Project In Rotterdam is in 1981 in opdracht van de Maatschappij voor Volkswoningen een plan gemaakt voor flexibele woningbouw. De gemeente Rotterdam had het initiatief genomen, omdat veel woningen in de sociale huursector geschikt waren voor een vier persoonshuishoudenstype. Echter dit huishoudenstype werd minder. De diversiteit van huishoudenstype groeide en dus ook de diversiteit in de wijzen van wonen. Om op de veranderende vraag in te spelen werden er verschillende experimentele projecten ingezet, Figuur 18 Flexibele woningbouw Jan ter Laan waarvan dit project een voorbeeld is. Het doel van dit (Rotterdam-Woont, 2011) project was om na te gaan hoe op technisch eenvoudige wijze veranderbare woningen gerealiseerd konden worden. In 1984 werd het complex van zeven blokken opgeleverd. De diversiteit aan woningen is groot, er zijn 2-, 3-, 4-, 5- en 6-kamerwoningen en groepswoningen voor twee tot twaalf personen. Voor het ontwerp waren er drie programma-eisen met betrekking tot flexibiliteit (Van Zoelen, Weeda, & Schackmann, 1988). Deze programma eisen zijn: - Beperkte mogelijkheid om woningen aan de wensen van de bewoners aan te passen. In de woningen moeten veel voorkomende gebruiksvarianten gerealiseerd kunnen worden. 33

35 - Mogelijkheid om gemeenschappelijke vormen van wonen te realiseren door wooneenheden samen te voegen - Beperkte mogelijkheid om in het woonblok buurt- en wijkvoorzieningen op te nemen (Van Zoelen et al., 1988). Deze programma-eisen zijn nader uitgewerkt in ruimtelijke en technische elementen die flexibiliteit zullen waarborgen. Deze ruimtelijke en technische elementen zijn: - Afmetingen van kamers met een overmaat - Aanwezigheid van verkeersruimten, onafhankelijk van verblijfsruimte - Beweegbare elementen (schuifdeuren en dubbele deuren) - Te verwijderen scheidingswanden tussen twee (slaap)kamers - Sparingsvulling (een deel van de constructiewand, wat een niet-dragende functie heeft en te verwijderen is) tussen keuken en slaapkamer en/of tussen woonkamer en slaapkamer - Sparingsvulling tussen twee keukens (woningscheidend) - Sparingsvulling tussen twee woningen ter plaatse van de bergkast (Van Zoelen et al., 1988). In 1988 is een onderzoek gedaan naar welke flexibiliteitselementen zinvol waren voor dit project. Doordat het pas 4 jaar later was, werd er vooral naar de flexibiliteitselementen gekeken die zonder bouwkundige wijzigingen toegepast konden worden. Meerdere ruimtes geschikt als woonkamer, overmaat en vertrekgrootte, vorm en ligging van verkeersruimte en aanwezigheid van beweegbare wanden worden als zinvolle flexibiliteitselementen gezien. Het geschikt maken van meerdere ruimtes voor woonkamers betekent dat meerdere ruimtes zo groot zijn dat ze als woonkamer gebruikt kunnen worden. Ook kunnen verschillende vertrekken samengevoegd worden waardoor er gekozen kan worden welke ruimte(s) gebruikt kunnen worden als woonkamer. Overmaat van ruimtes betekent dat het vertrek groter is dan voor een specifieke activiteit noodzakelijk is. Dit zorgt ervoor dat de ruimtes ook andere functies kunnen krijgen, of functies in een ruimte kunnen worden gecombineerd, zoals slaapkamer voor een of twee personen, slaapkamer in combinatie met hobby en studeren, eetkamer, studeer/hobbykamer en/of werkkamer. De vorm en de ligging van verkeersruimtes zorgt ervoor dat alle ruimtes aan de verkeersruimte grenzen, zodat ruimtes en hun activiteiten kunnen worden afgezonderd. Hierdoor zouden twee woningen samengevoegd kunnen worden, zonder ingrijpende plattegrondwijzigingen. De beweegbare wanden tussen twee vertrekken maakt het mogelijk om verschillende ruimtes met elkaar te combineren of van elkaar af te sluiten. Elk afzonderlijk vertrek is alsnog te bereiken via de verkeersruimte (Van Zoelen et al., 1988). Flexibiliteitsmaatregelen Binnen het flexibiliteitswoningbouwproject Honingerdijk I zijn verschillende flexibiliteitsmaatregelen toegepast om de flexibiliteit te kunnen bereiken. Deze flexibiliteitsmaatregelen kunnen opgesplitst worden in ruimtelijke flexibiliteit, bouwtechnische flexibiliteit en installatietechnische flexibiliteit. Deze flexibiliteitsmiddelen zijn afhankelijk van elkaar en vullen elkaar aan. Tijdens dit project is nauwelijks rekening gehouden met installatieflexibiliteit, vooral ruimtelijke en bouwtechnische flexibiliteit. Deze worden hieronder weergegeven: Ruimtelijke flexibiliteit: - Plattegrond flexibiliteit (functie flexibiliteit) - Overmaat in de afmetingen van de verschillende ruimtes - Alle ruimtes bereikbaar vanuit de verkeersruimte 34

36 - Beweegbare elementen zoals schuifdeuren en dubbele deuren. Bouwtechnische flexibiliteit: - Verwijderen van scheidingswanden tussen verschillende ruimtes - Sparingsvullingen in dragende constructiewanden Next21 (1993), Osaka, Japan Project Next21 is in 1993 in Osaka, Japan gebouwd als een experimenteel woningbouw project. Duurzame ontwerptechnieken en geavanceerde technieken werden gebruikt. Het bouwsysteem is gebaseerd op een aantal onafhankelijke deelsystemen zodat bijvoorbeeld mechanische apparatuur gemakkelijker te vervangen is en er mogelijkheden zijn tot aanpassingen in reactie op de veranderende behoeften van de bewoners (Van Wyk, 2010). Dit woningbouw project is gebaseerd op het flexibel bouwen concept open bouwen. Het dragende Figuur 19 Next21, Osaka, Japan (Vinke, 2012) systeem en de inbouw zijn van elkaar gescheiden (Vinke, 2012). Next21 heeft vier hoofd subsystemen. Deze subsystemen zijn de structuur van het gebouw, de bekleding, de inbouw en de natte ruimtes. Een ander belangrijk concept van de Next21 is dat het gebouw in twee fases is gebouwd. Eerst de hoofdstructuur en daarna de inbouw. De hoofdstructuur bestaat uit de dragende wanden, gevel, publieke deuren en ramen, en de natte ruimtes en installaties die buiten de individuele woningen gebouwd worden. De inbouw bestaat uit scheidingswanden, armaturen, afwerking van het interieur, de deuren en ramen van de individuele woningen, en de installaties binnen de afzonderlijke woningen. Het is de bedoeling dat de hoofdstructuur permanent is, voor een lange exploitatieperiode. Dit zou op zijn minst 60 jaar moeten zijn. De inbouw heeft een korte levensduur en moet gemakkelijk aanpasbaar zijn. Zo kan de woning gemakkelijk reageren op de vraag van de bewoners. Om dit gebouw te ontwikkelen hebben er een aantal interviews plaatsgevonden met verschillende huishoudens en hun wensen. Vanuit die wensen zijn er een aantal programma-eisen opgesteld voor het ontwerp (Kim, Brouwer, & Kearney, 1993): - Een flexibel gebouw met verschillende soorten woningen die kunnen reageren op de veranderende levensstijlen. - Een gebouw dat energie bespaart en gebruik maakt van natuurlijke bronnen - Een gebouw dat de schadelijke invloed op het milieu minimaliseert - Een gebouw dat is staat is om in te kunnen spelen op innovatieve bouwtechnieken - Een gebouw dat ruimte biedt om buiten te kunnen zijn (Kim et al., 1993) Behalve dat flexibiliteit een belangrijk punt was binnen dit appartementengebouw, was duurzaamheid ook belangrijk zoals duidelijk wordt uit de programma-eisen die zijn opgesteld voor het ontwerp. Flexibiliteitsmaatregelen Duurzaamheid en flexibiliteit zijn belangrijke elementen voor het Next21 project in Japan. Om flexibiliteit te kunnen bereiken zijn verschillende flexibiliteitsmaatregelen gebruikt. Deze flexibiliteitsmaatregelen kunnen onderverdeeld worden onder ruimtelijke flexibiliteit, 35

37 bouwtechnische flexibiliteit en installatietechnische flexibiliteit. Deze flexibiliteitsmiddelen zijn afhankelijk van elkaar en zullen elkaar overlappen. De flexibiliteitsmaatregelen worden hieronder weergegeven: Ruimtelijke flexibiliteit - Flexibele inbouw Bouwtechnische flexibiliteit: - Dragende constructie scheiden van de inbouw - Lange levensduur dragende constructie, kortere levensduur inbouw woningen - Afwerking interieur - Deuren en ramen individuele woning Installatietechnische flexibiliteit: - Installaties flexibel in individuele woningen - Armaturen - Natte ruimtes IFD-paviljoen (2002), Drachten Project Het IFD-paviljoen Drachten is een van de demonstratieprojecten van het Industrieel, Flexibel en Demontabel bouwen (IFD-bouwen). Dit demonstratieproject is ontwikkelt door VDM planontwikkeling (Archined, 2000). Voorafgaand aan het ontwerp zijn woningcorporaties geïnterviewd over de eisen die zij denken in de toekomst te Figuur 20 IFD-Paviljoen, Drachten (Achitectenweb, 2003) stellen aan nieuwe woningen. Vervolgens is het paviljoen ontworpen in samenwerking met architect Maarten van den Breggen (Gordijn, 2002). Dit IFD-paviljoen bestaat uit drie woningen die tot en met de gevel flexibel indeelbaar zijn. De drie woningen zijn een woon-werkwoning, sociale huurwoning en een zorgwoning. Alle wanden, vloeren en het dak zijn van hout, alleen de begane grond vloer is van beton. Er is een vrije indeling mogelijk gemaakt door de vloeren van bouwmuur naar bouwmuur te laten lopen, zonder een dragende tussenwand tussen de bouwmuren. De twee hoekwoningen hebben een beukmaat van 7,2 m en de tussenwoning van 6,0 m. Dit zorgt vooral bij de twee hoekwoningen voor een meer flexibele indeling. De niet-dragende gevels zorgen voor flexibiliteit, doordat de gevels en kozijnen gemakkelijk uit te nemen zijn. De leidingen in de vloeren zijn gemakkelijk te bereiken, want de vloerbeplating bestaat deels uit afschroefbare stroken. De installatietechniek wordt verder vergroot door een geïntegreerde kabelgoot in de binnenwanden. De grote indelingsvrijheid vereist ook een flexibel verwarmingssysteem. In twee van de drie woningen is luchtverwarming toegepast door middel van een luchtkanalenstelsel in het plafond. Dit is zonder ingrijpende veranderingen aan te passen door de uitblaasopeningen te verplaatsen. In de derde woning is in het plafond een verwarming- en koelsysteem aangebracht. Dit bestaat uit gipsvezelplaten. Hierin is een dunne kunststofslang met een aluminium kern in opgenomen. De slangen van de afzonderlijke platen kunnen op elkaar aangesloten worden (Gordijn, 2002). 36

38 Flexibiliteitsmaatregelen Om te voldoen aan een IFD-bouwproject moesten er een aantal flexibiliteitsmaatregelen in het ontwerp geïmplementeerd worden om dit paviljoen in Drachten te kunnen realiseren. Dit zijn zowel, ruimtelijke-, bouwtechnische- en installatietechnische flexibiliteitsmiddelen. De verschillende maatregelen kunnen onder deze flexibiliteitsmiddelen worden onderverdeeld. Echter, deze verschillende middelen zijn wel van elkaar afhankelijk en zouden niet zonder elkaar realiseerbaar zijn. De flexibiliteitsmaatregelen worden hieronder weergegen: Ruimtelijke flexibiliteit: - Vrije indeling mogelijk door overspanning van bouwmuur naar bouwmuur - Bredere beukmaat Bouwtechnische flexibiliteit: - Niet dragende gevels, gevel flexibiliteit - Demontabele gevels en kozijnen - Demontabele binnenwanden Installatietechnische flexibiliteit: - Leidingen in de vloeren gemakkelijk te bereiken - Geïntegreerde kabelgoten in de binnenwanden - Luchtverwarming in het plafond. Deze zijn gemakkelijke te verplaatsen en te veranderen Mindbuilding (2009), Den Haag Project Het MindBuilding concept is ontwikkeld door Jan Wind architecten en Plegt-Vos Bouwgroep. Mindbuilding is een vorm van IFD-bouwen. De bouwelementen worden in de fabriek gemaakt en zo in elkaar gezet dat ze gemakkelijk demontabel zijn, waardoor de woningen mee kunnen groeien met de bewoners. De woningen kunnen individueel aangepast worden, maar ook Figuur 21 Mindbuilding Den Haag (Plegt-Vos, collectief. Het MindBuilding concept heeft de Dubo 2013) Award in 2010 gewonnen. Behalve dat dit concept geschikt is voor woningen, kan dit ook toegepast worden in de utiliteitsbouw, zoals scholen en ziekenhuizen (Brink, 2010). Installatieflexibiliteit wordt bereikt door een flexibele vloer waarbij de leidingen bereikbaar blijven (Plegt-Vos, 2013). Alle installaties worden los van het casco aangebracht (Hager, 2010). De wanden worden niet belast met leidingen. Ook is er luchtverwarming die via de vloer gaat, zodat de wanden zo min mogelijk worden belast met leidingen. Dit maakt de binnenwanden boorbaar en verplaatsbaar (Ruesing, 2009). Ook is het aanpassen van de indeling van de woning gemakkelijk doordat kanalen eenvoudig kunnen worden verlegd (Brink, 2010). Flexibiliteitsmaatregelen Bij het MindBuilding concept en project in Den Haag zijn een aantal flexibiliteitsmaatregelen toegepast. Deze maatregelen worden onderverdeeld onder ruimtelijke-, bouwtechnische- en 37

39 installatietechnische flexibiliteit. Ook bij dit project zijn deze flexibiliteitsmiddelen afhankelijk van elkaar. Hieronder worden de maatregelen per flexibiliteitsmiddel weergegeven: Ruimtelijke flexibiliteit: - Demontabele elementen Bouwtechnische flexibiliteit: - Demontabele elementen - Individuele en/of collectieve aanpassingsmogelijkheden Installatietechnische flexibiliteit: - Wanden worden niet belast met leidingen - Luchtverwarming in de vloer - Kanalen kunnen eenvoudig worden verlegd Conclusie In Figuur 22 worden de flexibiliteitsmaatregelen die in voorgaande referentie projecten zijn gebruikt samengevat. Een aantal flexibiliteitsmaatregelen kunnen samen genomen worden en een aantal zijn niet van belang voor dit onderzoek, want dat waren kleine maatregelen die toegepast zouden kunnen worden. Flexibiliteit Flexibiliteitsmaatregelen Ruimtelijke 1 Plattegrond flexibiliteit (functie flexibiliteit) 2 Overmaat in de afmetingen van de verschillende ruimtes 3 Alle ruimtes bereikbaar vanuit de verkeersruimte 4 Beweegbare elementen zoals schuifdeuren en dubbele deuren. 5 Bredere beukmaat Bouwtechnische 6 Sparingsvullingen in dragende constructiewanden 7 Dragende constructie scheiden van de inbouw 8 Niet dragende gevels, gevel flexibiliteit 9 Demontabele gevels en kozijnen 10 Demontabele/flexibele binnenwanden 11 Overspanning van bouwmuur naar bouwmuur Installatietechnische 12 Geïntegreerde kabelgoten in binnenwanden 13 Luchtverwarming in plafond of vloer 14 Wanden niet belasten met leidingen 15 Kanalen eenvoudig kunnen verleggen 16 Leidingen in vloeren gemakkelijk te bereiken Figuur 22 Conclusie referentie projecten flexibiliteitsmaatregelen (Eigen illustratie) 38

40 6 WONING WAARDERING 6.1 HUURWAARDE Definitie De huurwaarde is de netto huur die een woning zou opleveren bij commerciële verhuur (Pommer, Eggink, & Ras, 2006). Bij sociale huursector zijn de prijzen vaak lager, dit komt door het huurprijsbeleid van de overheid. In Nederland is na de Tweede Wereldoorlog de huur gereguleerd om de bewoners te beschermen tegen stijgende huurprijzen vanwege de woningnood (Elsinga, Haffner, & Van der Heijden, 2006). Ook de stijging van de huurprijs die plaats mag vinden is wettelijk vastgelegd. Per inkomensgroep mag de huurprijs een bepaalt percentage plus inflatie stijgen. Dit wordt per jaar vastgelegd (Blok, 2013) Huurprijsbeleid Het doel van woningcorporaties is om huishoudens met lage inkomens te kunnen huisvesten in voor hen betaalbare woningen, waarbij de woningen moeten voldoen aan bepaalde kwaliteitseisen. Om deze kwaliteit te kunnen waarborgen wordt een bepaalt beleid doorgevoerd. Het beleid wordt gevormd door het huurbeleid, investeringsbeleid en de financiële continuïteit. Om aan bepaalde kwaliteitseisen te kunnen voldoen, zullen er investeringen plaats moeten vinden. Vanwege het huurbeleid kan binnen woningcorporaties vaak niet alleen met de inkomsten van de huren de financiële continuïteit worden gegarandeerd bij investeringen. Hiervoor zijn andere bronnen van inkomsten nodig. Aan de hand van investeringen kan dus vaak de huurwaarde van de woningen niet stijgen, door middel van het huurbeleid dat door de overheid is vastgelegd. (Gruis, 2000) Puntensysteem Van een groot deel, 95%, van de huurwoningen is de prijs gereguleerd (Priemus, 2011). In Nederland geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS) dat de maximale huurprijs van een huurwoning bepaalt. Dit wordt ook wel het puntenstelsel genoemd, want elk onderdeel van een woning, zoals oppervlakte, buitenruimte etc. krijgt punten. Deze punten bij elkaar opgeteld bepalen de maximale huurprijs voor niet-geliberaliseerde woningen. Per 1 januari 2014 is de liberalisatiegrens 699,48 per maand (Nederlandse Woonbond, 2014). De liberalisatiegrens is de maximale huurgrens waarop huurtoeslag kan worden aangevraagd (Blok, 2013). Als het aantal WWS-punten hoog genoeg is dan mag de huurprijs boven de liberalisatienorm uitkomen. Na een huur enquête van het CBS dat in Figuur 23 is weergegeven, lijkt het erop dat woningverbeteringen vaak geen invloed hebben op de huurprijs (Companen, 2011). Figuur 23 Het effect van woningverbetering op de huurstijging, naar type verhuurder, (Companen, 2011) Wooncomfort - flexibiliteit Er moet onderscheid gemaakt worden tussen de reguliere onderhoudsmaatregelen en de maatregelen die het wooncomfort verbeteren. Dat laatste zouden flexibiliteitsmaatregelen kunnen betekenen. De reguliere onderhoudsmaatregelen leveren geen hogere huurprijs op. Investeringen 39

41 die het wooncomfort doen verbeteren leveren vaak wel meer WWS-punten op. Hoe dit gebeurd verschilt per verhuurder. Commerciële verhuurders willen sowieso elke investering terug verdienen. Dit kan door de huurprijs (huurwaarde) te verhogen of door waardestijging (marktwaarde), waardoor de investering terug verdiend wordt bij verkoop van de woning na een bepaalde periode. Bij toegelaten instellingen verschilt het hoe de investeringen terug verdiend worden. Soms net zoals bij commerciële verhuurders, maar andere toegelaten instellingen investeren ook als dit niet direct mogelijk is, om bijvoorbeeld de kwaliteit van de woningen te waarborgen (Companen, 2011). WOZ-waarde voor locatie De omgeving is een belangrijke factor die de verhuurbaarheid van een woning bepaalt. Deze factor is echter niet opgenomen in het WWS-puntensysteem. De WOZ-waarde van een woning geeft hier een beter beeld van, daarom gebruiken sommige verhuurdersinstellingen de WOZ-waarde om een betere invulling te geven aan de omgevingskwaliteit van de woning. De WOZ-waarde wordt in de puntentelling gebruikt om de huurprijs te bepalen (Companen, 2011) Conclusie De huurwaarde is lastig te beïnvloeden met bijvoorbeeld het toevoegen van flexibiliteit, dit komt door het puntensysteem. De flexibiliteitsmaatregelen zouden zichtbaar het wooncomfort moeten verbeteren zodat de woning in punten en daardoor dus ook in huurwaarde zou kunnen stijgen. 40

42 6.2 MARKTWAARDE Definitie Volgens Berkhout en Hordijk is de definitie van marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na een behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (Berkhout & Hordijk, 2010). Binnen de sociale huursector worden woningen vaak onder de marktwaarde verhuurd (Gruis, 2000). De marktwaarde wordt vaak gebruikt voor de verkoop van woningen uit de sociale huursector (Eicholtz, 2003) Marktwaardering Het sociale vastgoed van woningcorporaties kunnen op twee verschillende manier gewaardeerd worden, als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. Grote woningcorporaties waarderen hun sociale vastgoed vaak als vastgoedbelegging (Donkers & Jungheim, 2013). In Figuur 24 wordt de kwalificatie van vastgoed weergegeven. Figuur 24 Kwalificatie vastgoed (Donkers & Jungheim, 2013) Bepaling marktwaarde van sociale huurwoningen De sociale huursector kent een neutrale maatstaaf, de aedex-index. Deze index is gebaseerd op de marktwaardes van de sociale huurwoningen van deelnemende woningcorporaties. De index wordt door Stichting Corporatie Vastgoed Index goed bijgehouden op dezelfde manier als voor de vergelijkbare index voor Nederlandse institutionele vastgoedbeleggers. Deze index vormt een uitgangspunt voor de corporatie-verkoopfonds (Eicholtz, 2003). De aedex-index wordt voorzien door het directe en indirecte rendement op het vastgoed. Hierbij wordt rekening gehouden met het maatschappelijke doel van de woningcorporaties. Het indirecte rendement bestaat uit de jaarlijkse waardemutatie van de sociale woning. Hiervoor moeten de vrije verkoopwaarde in niet-verhuurde staat worden vastgesteld, dit wordt ook wel de jaarlijkse leegwaarden genoemd. Om deze waarden te kunnen bepalen worden econometrische modellen gebruikt. Ook worden er modelwaarden gebruikt bij het verkrijgen van de financiering. (Francke, 2010). De marktwaarde van verhuurde woningen is aanzienlijk minder dan de marktwaarde voor leegstaande woningen. De marktwaarde van verhuurde woningen ligt vaak ongeveer tussen de 50 en 60% (Conijn & Kramer, 2010). De marktwaarde van woningen in verhuurde staat geeft aan wat een woningcorporatie financieel gezien maximaal uit haar bezit kan halen, de maximale verdiencapaciteit. Vanwege financiële en sociale doelstellingen van woningcorporaties zal het daadwerkelijke beleid in de praktijk bijna altijd afwijken van het beleid dat is aangenomen bij de marktwaarde van verhuurde woningen. Daarom is naast de marktwaarde ook de beleidswaarde voor woningcorporaties van belang (Pasmans, 2012) 41

43 6.3 BELEIDSWAARDE Definitie De beleidswaarde van een woningcorporatie wordt gevormd door alle beleidsconforme kasstromen en wordt gebruikt om meerjarige scenario s te schetsen voor (des)investeringsplannen en beleidsplannen door te rekenen. (Van Os, 2012). Het gaat dus om de verwachte toekomstige kasstromen dat is gebaseerd op het door de woningcorporatie vastgestelde beleid. (Van Welle & Kramer, 2004). De toepassing van beleidswaarde wordt gebruikt om de financiële effecten van beleidsbeslissingen op de waarde van de corporatie zichtbaar te maken (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2006) Bepaling beleidswaarde Het verschil tussen de marktwaarde die is bepaald door de aedex index en de beleidswaarde geeft aan hoeveel vermogen de woningcorporatie laat liggen. Dit komt door de sociale en maatschappelijke doelstellingen van woningcorporaties. Dit wordt weergegeven in Figuur 25 (Van Welle & Kramer, 2004). Figuur 25 Allocatie van het vermogen (Van Welle & Kramer, 2004) Doordat woningcorporaties sociale doelstellingen willen realiseren zullen als gevolg hiervan de financiële waarde, de beleidswaarde, lager zijn. Binnen de beleidswaarde is een risicobuffer nodig, want zowel de marktwaarde als de beleidswaarde zijn gebaseerd op een bepaalde verwachting van de vastgoedmarkt. Een aantal factoren spelen hierbij een rol waarop de woningcorporaties geen invloed kunnen uitoefenen, zoals de inflatie en bouw- en marktprijzen (Van Welle & Kramer, 2004). 42