Adaptief hergebruik. De gebruikte flexibiliteits maatregelen in kantoorgebouwen Alptug Tuzgöl

Transcriptie

1

2 Adaptief hergebruik De gebruikte flexibiliteits maatregelen in kantoorgebouwen Alptug Tuzgöl

3 Inhoud Onderzoeksopzet Probleemanalyse Onderzoeksvraag Resultaat Indicatorenlijst Casussen Atrium More-living Onderzoeksresultaten Atrium More-living Cross-case Perspectief belegger Adviezen Conclusie 3

4 Probleemanalyse Financiële crisis Overschot aan kantorenaanbod Veranderende vraag Opname en aanbod in m2 vvo in Amsterdam (Dynamis, 2016) 4

5 Onderzoeksvragen Welke flexibiliteitsmaatregelen die door de ontwikkelaars zijn toegepast worden daadwerkelijk in de praktijk gebruikt, welke worden niet gebruikt, en welke consequenties heeft dit? 1. De beschikbare flexibiliteitsmaatregelen voor in kantoorgebouwen 2. De toegepaste flexibiliteitsmaatregelen in kantoorgebouwen 3. De gebruikte flexibiliteitsmaatregelen in kantoorgebouwen tijdens de levenscyclus 5

6

7 Resultaat Een onderbouwd advies met betrekking tot de flexibiliteitsmaatregelen in kantoorgebouwen, die de belegger, de ontwikkelaar, de aannemer en de huurders kunnen gebruiken. Welke maatregelen in ieder geval toepassen Welke staan ter discussie Welke werden (in de casussen) niet gebruikt 7

8 Flexibel bouwen Het tot stand brengen van gebouwen die de mogelijkheid bieden zich beter aan te passen aan de veranderende vraag. Het gebouw blijft functioneel, ondanks de veranderingen. 8P5 presentatie - Alptug Tuzgöl

9 Indicatorenlijst 9

10 Casussen - Atrium Huidige Atrium (1974) Nieuwe Atrium (2016) 10

11 11

12 Het Atrium Oorspronkelijk voor ING 1990 naar Zuidoost Atrium toegevoegd Bedrijfsverzamelkantoor Gevel uit 1990, Constructie uit 1974 Niet aangepast Toevoegen van faciliteiten op begane grond Sfeer creëren mix tussen wonen en werken Atrium Locatie Zuidas Bouwjaar 1974 (afwijkend) Ontwikkeling 2016 verwachte oplevering nieuw gebouw (The New-Atrium) door G&S Vastgoed Eigenaar Icon Real Estate (sinds 2013) Beschrijving Gebouw is een van de oudste kantoorgebouwen op de Zuidas. Had al een tijdje flinke mankementen zoals lekkages. Is overgenomen door een investeerder die oude gebouwen vernieuwd. Wordt nu door G&S Vastgoed tot een nieuw kantorencomplex geüpgraded en inmiddels is de leegstand naar 30% verminderd. 12

13 Casussen More-living Oude UWV gebouw (MSVA-architects.com) More-living (MSVA-architects.com) 13

14 More-living Oorspronkelijk UWV kantoor Gekocht en ontwikkeld door Zuidervastgoed High-end (dure) koopappartementen More-living Locatie Amsterdam Adres Banstraat 5-11 Bouwjaar 1973 (oplevering transformatie: 2015) Aantal m Ontwikkeling Zuidervastgoed Eigenaar Zuidervastgoed (Koopwoningen) Beschrijving Architect: MVSA Architects 14

15 Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 1. Locatie 1 Multifunctionele locatie Overmaat aan locatieruimte 4 3 # Flexibiliteits indicator 3 Uitbreidbare locatie Overmaat aan locatieruimte 4 Afstootbaar (deel van) locatie Uitbreidbare locatie 5 Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw 2. Structuur Afmetingen 5 Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak Grootte verdieping 6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw Aantal bouwlagen 7 Grootte verdieping Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen 8 Aantal bouwlagen Vrije verdiepingshoogte 9 Grondoppervlak gebouw Maatsysteem: gevel 10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Horizontale stramienmaten 11 Vrije verdiepingshoogte Horizontale zone-indeling 12 Maatsysteem: modulaire coördinatie Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen 13 Maatsysteem: gevel Aanwezigheid trappen en/of liften 14 Horizontale stramienmaten Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften 15 Horizontale zone-indeling Zelfdragende gevel 16 Vorm van plattegrond Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal 31 Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 32 Afstootbaar deel van gebouw - verticaal 2. Structuur Toegang 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen Isolatie tussen verdiepingen en units 18 Aanwezigheid trappen en/of liften Zichtbaarheid hoofdentree 19 Verticale uitbreiding: ontsluiting Te openen ramen 20 Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften Plaatsing onderkant ramen 46 Plaats en vorm daglichtopeningen Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 48 Isolatie van de gevel 2. Structuur Constructie 21 Draagvermogen van de vloeren Eigen identiteit op gevel/dak 22 Dragende vloeren Meet- en regeltechniek 23 Zelfdragende gevel Instel- en regelbaarheid van installaties 24 Vorm van de kolommen Aanpasbaarheid van liften 25 Positionering obstakels/kolommen draagstructuur Overdimensionering leidingkanalen / schachten 26 Aanwezigheid fontanelconstructies Overdimensionering capaciteit installaties 27 Positionering leidingzones en schachten Overdimensionering capaciteit openbare voorzieningen 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie Aantal aansluitpunten E en ICT- installaties 29 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal Verdeling / modulariteit installatievoorzieningen 30 Uitbreidbaarheid gebouw/unit, verticaal Mate van universeel zijn van installatiecomponenten 31 Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal Zelfstandigheid gebruikunit 32 Afstootbaar deel van gebouw - verticaal Distributiestelsel W+E installaties 33 Verticale uitbreiding: constructie / fundering Locatie van voedende voorzieningen 34 Horizontale uitbreiding: constructie Ontkoppelbaarheid installatiecomponenten 35 Onderbreken draagstructuur Bereikbaarheid installatiecomponenten 36 Aansluitdetaillering met fundering en grondgebonden installaties Onderscheid Drager-Inbouw 37 Bouwtechniek voor de hoofddraagconstructie Uitwisselbaarheid (in)bouwcomponenten 38 Isolatie tussen verdiepingen en units Grootte gebruiksunit 73 Unitontsluiting Laag Sublaag # Flexibiliteits indicator Oude situatie Nieuwe situatie 74 Eigen unitentree/ ontvangstruimte 3. Huid Entrée 39 Zichtbaarheid hoofdentree Mogelijkheid verlaagd plafond 15

16 #1 #2 Flexibiliteits indicator #1 #2 #3 Flexibiliteits indicator #1 #2 #3 Flexibiliteits indicator 1 1 Multifunctionele locatie Multifunctionele locatie Zelfdragende gevel 2 2 Overmaat aan locatieruimte Overmaat aan locatieruimte Positionering obstakels/kolommen draagstructuur 3 3 Uitbreidbare locatie Uitbreidbare locatie Positionering leidingzones en schachten 4 4 Afstootbaar (deel van) locatie Afstootbaar (deel van) locatie Brandwerendheid hoofddraagconstructie 5 5 Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak Overmaat aan gebouwruimte/oppervlak Isolatie tussen verdiepingen en units 6 6 Beschikbaar vloeroppervlak gebouw Beschikbaar vloeroppervlak gebouw Te openen ramen 7 7 Grootte verdieping Grootte verdieping Isolatie van de gevel 8 8 Aantal bouwlagen Aantal bouwlagen Onderscheid Drager-Inbouw 9 9 Grondoppervlak gebouw Grondoppervlak gebouw Verplaatsbare binnenwanden Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Aansluitdetaillering binnenwanden - horizontaal/verticaal Vrije verdiepingshoogte Vrije verdiepingshoogte Individuele inbouw/afwerking Maatsysteem: modulaire coördinatie Maatsysteem: modulaire coördinatie Maatsysteem: gevel Maatsysteem: gevel Horizontale stramienmaten Horizontale stramienmaten Toegepast en gebruikt Horizontale zone-indeling Horizontale zone-indeling Toegepast en niet gebruikt Vorm van plattegrond Niet toegepast en wel gewenst Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen #1 #2 #2 Flexibiliteits indicator Door randvoorwaarden (/regelgeving) niet mogelijk om te Aanwezigheid trappen en/of liften Vorm van plattegrond gebruiken/toe te passen. Zie beschrijvingen voor exacte Verticale uitbreiding: ontsluiting Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen reden Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften Aanwezigheid trappen en/of liften Draagvermogen van de vloeren Verticale uitbreiding: ontsluiting Dragende vloeren Uitbreiden / hergebruik van trappen en liften Zelfdragende gevel Draagvermogen van de vloeren Vorm van de kolommen Dragende vloeren Positionering obstakels/kolommen draagstructuur Zelfdragende gevel Aanwezigheid fontanelconstructies Vorm van de kolommen Positionering leidingzones en schachten Positionering obstakels/kolommen draagstructuur Brandwerendheid hoofddraagconstructie Aanwezigheid fontanelconstructies Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal Positionering leidingzones en schachten Uitbreidbaarheid gebouw/unit, verticaal Brandwerendheid hoofddraagconstructie Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal Uitbreidbaarheid gebouw/unit, horizontaal Afstootbaar deel van gebouw - verticaal Uitbreidbaarheid gebouw/unit, verticaal Verticale uitbreiding: constructie / fundering Afstootbaar deel van gebouw/unit - horizontaal Horizontale uitbreiding: constructie Afstootbaar deel van gebouw - verticaal Onderbreken draagstructuur Verticale uitbreiding: constructie / fundering Aansluitdetaillering met fundering en grondgebonden installaties Horizontale uitbreiding: constructie Bouwtechniek voor de hoofddraagconstructie Onderbreken draagstructuur Isolatie tussen verdiepingen en units Aansluitdetaillering met fundering en grondgebonden installaties Zichtbaarheid hoofdentree Bouwtechniek voor de hoofddraagconstructie Sociale veiligheid hoofdentree Isolatie tussen verdiepingen en units Mogelijkheid balkons aan gevel Zichtbaarheid hoofdentree Demontabele gevel Sociale veiligheid hoofdentree Hergebruik ramen Te openen ramen #1 #2 #2 Flexibiliteits indicator Plaatsing onderkant ramen Mogelijkheid balkons aan gevel Plaats en vorm daglichtopeningen Demontabele gevel Daglichttoetreding Hergebruik ramen Isolatie van de gevel Te openen ramen Aansluitdetaillering (kop)gevelcomponenten Plaatsing onderkant ramen 16

17 Cross-Case: Toegepast en gebruikt Grote verdiepingsvloer (>600 m2 per vloer) Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Identieke verdiepingen Afstootbaar deel van gebouw/unit, verticaal/horizontaal Zelfdragende gevel Eigen identiteit dak/gevel Onderscheid drager-inbouw Eigen unitentree/ ontvangstruimte Zichtbaarheid hoofdentree Individuele inbouw/afwerking Drempelvrije toegang 17

18 Grote verdiepingsvloer More-living 18

19 Nieuwe gevel More-living 19

20 Buitenruimte More-living 20

21 Individuele inbouw/afwerking More-living 21

22 Cross-Case: Toegepast en niet gebruikt Herbruikbare ramen Verplaatsbare binnenwanden Aansluitdetaillering binnenwanden (demontabele koppelstukken) Extra kosten wel meer dan 100% (Taal, 2016) 22

23 Voorbeeld voor verplaatsbare binnenwanden (R. Geraedts & Remøy, 2014) 23

24 Cross-Case: Niet toegepast en wel gewenst Hogere vrije verdiepingshoogte* (ZVG) Voorbeeld vrije verdiepingshoogte (Architectenweb.nl) 24

25 Cross-Case: Door randvoorwaarden niet toegepast Verticale/Horizontale uitbreiding* 25

26 Belangrijkste verschillen Kantoor Installaties cruciaal bij kantoren Indelingsvrijheid belangrijk Zowel kleine als grotere units Wonen Gevel heel belangrijk Esthetiek Isolatie, Geluid, Brandwerend, Openingen, Ramen, Balkons Buitenruimte cruciaal voor succes Sociale veiligheid entrée 26

27 Ander perspectief en discussie Merin (Van Holten) Locatie, locatie, locatie Regelgeving Marktvraag De ontwikkelaar verkoopt aan de belegger en het laatste wat de belegger wilt horen is dat het kantoorgebouw zo meteen mogelijk niet meer geschikt is waarvoor het bedoeld was (Van Holten, 2016). Als belegger wil je liever horen dat het een superkantoor is en de komende 100 jaar een kantoor zou kunnen blijven (Van Holten,2016). 27

28 Ander perspectief en discussie Gevel Zelfdragend Brandwerend, Isolatie Te openen ramen Individuele inbouw/afwerking Verplaatsbare binnenwanden en aansluitdetaillering 28

29 Adviezen 1. Maatregelen die altijd toegepast zouden moeten worden. 2. Maatregelen die niet zijn toegepast, maar wel gewenst. 3. Maatregelen die toegepast zouden moeten worden, onder condities. 4. Maatregelen die niet/nauwelijks werden gebruikt en daarom worden afgeraden. 5. Maatregelen die nooit gebruikt zijn. Categorie 1, 2 en 3 worden aangeraden om toe te passen en categorie 4 en 5 worden afgeraden om toe te passen. 29

30 1. Maatregelen die altijd toegepast zouden moeten worden # Flexibiliteits indicator Toelichting 7 Grootte verdieping >600 m2 per vloer. 10 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Min % identieke verdiepingen 23 Zelfdragende gevel Gevel dient volledig zelfdragend te zijn en geen onderdeel uitmaken van de hoofddraagconstructie. Zelfdragende gevel gaf meer vrijheid bij het Atrium (Casus 1) en zorgde ervoor dat de gevel kon worden vervangen door een andere gevel bij het More-living project (Casus 2). 31,32 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal >50% af te stoten zonder dat andere units daar hinder van ondervinden. 39 Zichtbaarheid hoofdentree Gebouwentree duidelijk (op afstand) te herkennen; entree op een logische plaats in gebouw gepositioneerd. 51 Eigen identiteit op gevel/dak Beperkte mogelijkheden voor 30

31 het More-living project (Casus 2). 1. Maatregelen 31,32 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal die altijd >50% af te stoten zonder toegepast dat andere units daar hinder van ondervinden. zouden 39 Zichtbaarheid moeten hoofdentree worden Gebouwentree duidelijk (op afstand) te herkennen; entree op een logische plaats in gebouw gepositioneerd. 51 Eigen identiteit op gevel/dak Beperkte mogelijkheden voor meerdere gebouwgebruikers. 69 Onderscheid Drager-Inbouw Minimaal 50-90% projectonafhankelijke inbouwsystemen. 74 Eigen unitentree/ontvangstruimte Iedere gebruiksunit dient de mogelijkheid te hebben voor een eigen entree en ontvangstruimte. 81 Individuele inbouw/afwerking Volop mogelijkheid bieden voor eigen inbouw, afwerking én inrichting. 82 Drempelvrije toegang Alle (meerdere) gebouwentrees drempelvrij. 31

32 2. Maatregelen die niet zijn toegepast, maar wel gewenst # Flexibiliteits indicator Toelichting 11 Vrije verdiepingshoogte Minimale vrije verdiepingshoogte m in casussen. Gewenste verdiepingshoogte >3.00m 17 Gebouwontsluiting, plaatsing liften/kernen/trappen Bij More-living project: Minimaal gewenst Gebouw verdeeld in vleugels, voorzien van een centrale gecombineerde entree en kern. 25 Positionering obstakels/kolommen draagstructuur Totale ruimte voor herindeelbaarheid wordt niet belemmerd door moeilijk of niet te verwijderen obstakels. In beide casussen is deze maatregelen positief uitgepakt, maar door de belegger is dit speciaal aangekaart als gewenst te zijn. 27 Positionering leidingzones en schachten Zowel op centraal als volledig op unitniveau. Gewenst door de belegger. 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie Hoge brandwerendheid gewenst door belegger. Geen exacte cijfers. Op basis van casussen >60 min. 32

33 gewenst te zijn. 2. Maatregelen die niet zijn 27 Positionering leidingzones en schachten Zowel op centraal als volledig op toegepast, maar wel gewenst unitniveau. Gewenst door de belegger. 28 Brandwerendheid hoofddraagconstructie Hoge brandwerendheid gewenst door belegger. Geen exacte cijfers. Op basis van casussen >60 min. 38 Isolatie tussen verdiepingen en units Voldoen aan huidige eisen voor wonen/zorg, incl. 10% extra boven de huidige norm. Gewenst door ontwikkelaar More-living en belegger. 44 Te openen ramen Min % te openen ramen. Toegepast en gebruikt in casus 1. Gewenst en later toegepast in casus 2 en gewenst door belegger. 48 Isolatie van de gevel Voldoen aan huidige eisen voor wonen/zorg, incl. 10% extra boven de huidige norm. Gewenst door belegger. 80 Mogelijkheid verhoogde vloer Verhoogde vloer (+0.20) leidt tot vrije hoogte min m Door ontwikkelaar casus 1 gewenst, dit gaat in combinatie met de vrije verdiepingshoogte en verlaagde plafonds. 33

34 5. Maatregelen die nooit gebruikt zijn # Flexibiliteits indicator Toelichting 43 Hergebruik ramen In beide casussen zijn de ramen niet hergebruikt. 77 Verplaatsbare binnenwanden Er is geen gebruik gemaakt van verplaatsbare binnenwanden 78 Aansluitdetaillering binnenwanden - horizontaal/verticaal Gelinkt aan de verplaatsbare binnenwanden. Er is ook geen gebruik gemaakt van project-ongebonden demontabele koppelstukken voor de binnenwanden. 34

35 Hoe te implementeren? 35

36 BREEAM(-NL) Building Research Establishment Environmental Assessment Method Wordt gebruikt om duurzaamheid van projecten te meten Materialen Gebouwflexibiliteit 36

37 Rekentool - Gebouwflexibiliteit Rekentool Gebouwflexibiliteit Verkaveling (inrichting) WEGING Casco 1. Kolomplaatsing 1 Binnenafbouw 2. Verplaatsbare binnenwanden 1 Reset 1. Kolomplaatsing Score Kolommen binnen de gevel, stramien < 5400 mm 0 Kolommen binnen de gevel, stramien 5400 mm < 8100 mm 1 Kolommen binnen de gevel, stramien > 8100 mm 2 2. Verplaatsbare binnenwanden Score Binnenwanden niet verplaatsbaar en niet afbreekbaar, meerdere functies 0 Binnenwanden niet verplaatsbaar; afbreekbaar maar niet herbruikbaar 1 Binnenwanden verplaatsbaar, demontabel en opnieuw op te bouwen 2 Installaties 3. Voldoende aansluitpunten E-installaties 1 3. Voldoende aansluitpunten E-installaties Score Geen aansluitpunten 0 Aansluitpunt/goot in 1 richting in vloer, plafond of wand 1 Aansluitpunt/goot in 2 richtingen in vloer, plafond of wand 2 4. Klimaat, E-installaties en W-installaties apart in te delen per stramien Installaties 1 4. Apart in te delen installaties per stramien Score Geen indeling per stramien mogelijk 0 Alleen E-installaties mogelijk 1 E-installaties en W-installaties mogelijk, zonder ventilatie 2 0% Aanpasbaarheid (unitniveau) Niet dragende functiescheidende wanden Casco 2 5. Niet dragende functiescheidende wanden Score FS-wanden niet verplaatsbaar en niet afbreekbaar, meerdere functies 0 FS-wanden niet verplaatsbaar; afbreekbaar maar niet herbruikbaar 1 FS-wanden verplaatsbaar, demontabel en opnieuw op te bouwen 2 Casco 6. Gebouwontsluiting 2 6. Gebouwontsluiting Score Decentraal gecombineerde entree en kern 0 Centraal gecombineerde entree en kern 1 Gebouw verdeeld in 2 vleugels vv centrale gecombineerde entree en kern 2 Gebouw verdeeld in > 2 vleugels vv centrale gecombineerde entree en kern 3 37

38 Huidige indicatorenlijst # Flexibiliteits indicator 1 Kolomplaatsing 2 Verplaatsbare binnenwanden 3 Voldoende aansluitpunten E-installaties 4 Klimaat, E-installaties en W-installaties apart in te stellen per stramien 5 Niet dragende functie-scheidende wanden 6 Gebouwontsluiting 7 Niet dragende gevel en/of obstakels 8 Unitgrootte, mogelijke indeling 9 Zelfstandigheid unit, aanwezigheid pantry, meterkast & sanitair 10 Capaciteit draagvermogen 11 Toetreden van daglicht 12 Hoogte bovenkant vloer - onderkant vloer (Netto interne hoogte) 13 Installaties binnen de (juridische) ruimte van de gebruiker 38

39 Nieuwe indicatorenlijst # Flexibiliteits indicator 1 Kolomplaatsing 2 Voldoende aansluitpunten E-installaties 3 Klimaat, E-installaties en W-installaties apart in te stellen per stramien 4 Niet dragende functie-scheidende wanden 5 Gebouwontsluiting 6 Niet dragende gevel en/of obstakels 7 Unitgrootte, mogelijke indeling 8 Zelfstandigheid unit, aanwezigheid pantry, meterkast & sanitair 9 Capaciteit draagvermogen 10 Toetreden van daglicht 11 Hoogte bovenkant vloer - onderkant vloer (Netto interne hoogte) 12 Installaties binnen de (juridische) ruimte van de gebruiker 13 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen 14 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal 15 Zichtbaarheid hoofdentree 16 Eigen identiteit op gevel/dak 17 Onderscheid Drager-Inbouw 18 Eigen unitentree/ontvangstruimte 19 Individuele inbouw/afwerking 20 Drempelvrije toegang 39

40 9 Capaciteit draagvermogen P5 presentatie - Alptug Tuzgöl 10 Toetreden van daglicht 11 Hoogte bovenkant vloer - onderkant vloer (Netto interne hoogte) 12 Installaties binnen de (juridische) ruimte van de gebruiker 13 Verticale uitwisselbaarheid verdiepingen Nieuwe indicatorenlijst 14 Afstootbaar deel gebouw/unit, verticaal/horizontaal 15 Zichtbaarheid hoofdentree 16 Eigen identiteit op gevel/dak 17 Onderscheid Drager-Inbouw 18 Eigen unitentree/ontvangstruimte 19 Individuele inbouw/afwerking 20 Drempelvrije toegang 21 Positionering leidingzones en schachten 22 Brandwerendheid hoofddraagconstructie 23 Isolatie tussen verdiepingen en units 24 Te openen ramen 25 Isolatie van de gevel 40

41 Conclusie Een deel van de kantorenvoorraad op de beste locaties staat slechts voor een beperkte periode in aanbod, terwijl een groot deel van het aanbod op de mindere locaties slechts weinig tot geen opname kent en daardoor lang in aanbod blijft staan (Dynamis, 2016). Locatie bepalend voor mogelijkheden Regelgeving, Randvoorwaarden Marktvraag Stap voor stap naar een duurzamere toekomst 41

42