Jaarverslag 2003 VastNed Retail N.V.

Transcriptie

1 Jaarverslag 2003 VastNed Retail N.V.

2 VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon Fax Raad van commissarissen Drs. W. Nijman, voorzitter (vanaf 1 mei 2003) Mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos Mr. F.W. Mulder Mr. N.J. Westdijk MBA Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO H.K.M. Roovers, CIO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO (vanaf 16 juni 2003) Financiële agenda 2004 Dinsdag 6 april 2004 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 8 april 2004 Notering ex-dividend Donderdag 6 mei 2004 Betaalbaarstelling dividend Woensdag 19 mei 2004 Driemaandscijfers 2004* Woensdag 11 augustus 2004 Halfjaarcijfers 2004* Woensdag 10 november 2004 Negenmaandscijfers 2004* _ Woensdag 23 februari 2005 Jaarcijfers 2004* * Na beurs An English translation of the 2003 annual report and accounts is available

3 2003, een jaar van consolidatie, versterking van de organisatie en doorstroming van de vastgoedportefeuille. Voorwoord CEO Dames en heren lezers van dit jaarverslag, In het kader van de vraag naar meer transparantie in de jaar- en andere vormen van verslaglegging acht ik het wenselijk u inzicht te geven in wat, VastNed Retail, zoal heeft beziggehouden, en wat de visie op de nabije toekomst is. Als gevolg van een actief asset management kenmerkte het jaar 2003 zich voor VastNed Retail door consolidatie van de positie en doorstroming in de vastgoedportefeuille. VastNed Retail heeft Nederland, Spanje, België en Frankrijk als kernlanden aangemerkt. In het voorjaar 2003 is het winkelcentrum Madrid Sur geacquireerd. Het betreft een fraai gesitueerd winkelcentrum waarbij in het najaar diverse huurvernieuwingen zijn geëffectueerd die hebben geleid tot een 10 % hogere huur in vergelijking met de op het moment van acquisitie bestaande contracten. De Franse vastgoedportefeuille heeft geen grote veranderingen laten zien. Wel is VastNed Retail daar actief aan het zoeken naar nieuwe typische VastNed Retail-objecten. Inmiddels zijn al diverse mogelijkheden de revue gepasseerd. Voor wat betreft een mogelijke overgang naar het zogenaamde SIIC-regime (Société Investissements Immobilier Cotée) is VastNed Retail zich nog aan het beraden. Voordelen van dit regime zijn het wegvallen van de actuele en latente belasting op de vastgoedportefeuille aldaar. Nadelen zijn bijvoorbeeld het voortijdig betalen van winstbelasting over ongerealiseerde meerwaarden, een minder flexibele structuur en de kosten van het beursgenoteerd zijn van VastNed Retail in Frankrijk (naast notering in Nederland). Duitsland is nog steeds een zorgenkind. De vastgoedportefeuille moest over 2003 fors worden afgewaardeerd met F 42 miljoen. Ook de destijds verkozen structuur blijkt achteraf niet ideaal voor het voeren van actief management. VastNed Retail heeft in het kader van verlaging van het risicoprofiel gekozen voor verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille. Er vinden met diverse partijen besprekingen plaats over de verkoop. De gevoerde besprekingen hebben nog niet tot een concrete transactie geleid. VastNed Retail heeft in 2003 een waarderingsrapport van een internationale taxateur gevraagd, waarin object voor object de marktwaarde is vastgesteld. In de Nederlandse vastgoedportefeuille heeft een stevige doorstroming plaatsgevonden, door een aantal meer kwetsbare objecten in de vastgoedportefeuille boven de laatste taxatiewaarde te verkopen. In totaal is in de afgelopen anderhalf jaar bijna F 90 miljoen verkocht. De bezettingsgraad in Nederland bleef onverminderd hoog. VastNed Retail zal zich richten op optimalisering van de Nederlandse vastgoedportefeuille, en waar mogelijk heralloceren.

4 R.A. van Gerrevink Hierbij zal gebiedsfocus meer en meer een belangrijke rol gaan spelen, om zoveel mogelijk inzicht te verkrijgen in socio-economische veranderingen, waar tijdig op ingespeeld kan worden. In België bezit VastNed Retail een goed renderende vastgoedportefeuille van meer dan F 250 miljoen. Dit bezit wordt gehouden via Intervest Retail, een aan Euronext Brussel genoteerde Bevak. De bezettingsgraad bedroeg in ,7 %. Dit relatief lage percentage is grotendeels toe te rekenen aan de lage bezettingsgraad van de recent in gebruik genomen factory outlet in Messancy. Voor eind 2004 verwacht de directie de situatie in Duitsland tot een oplossing te kunnen brengen. Indien deze desinvestering wordt gerealiseerd, betekent dit dat middelen vrijkomen voor herinvestering in onze vier kernlanden. In deze vier landen is geïnventariseerd welke mogelijkheden er zijn en daaruit is gebleken, dat er een aantal interessante mogelijkheden liggen. geschreven voor de grote AEX-fondsen, voldoet VastNed Retail nagenoeg geheel aan de Code. De directie is van mening dat een goede corporate governance en transparantie de aandeelhouder voordeel kan opleveren. Wat dat betreft geldt voor dit jaarverslag What you see is what you get. Het jaar 2004 is naar inschatting nog een jaar van consolidatie en herallocaties. Vóór het jaareinde verwacht de directie dat er nieuwe middelen ter beschikking zullen komen om de ambities in de vier kernlanden verder inhoud te geven. Hoogachtend, Reinier van Gerrevink Qua bemanning is VastNed Retail goed voorzien. Het managementteam is wederom compleet met een nieuwe CFO, Tom de Witte en een nieuwe CIO (per 1 juli 2004), Hans Pars. Ook is aan de afdeling research verder vormgegeven. Na overname van Foram Management per 1 januari 2003 beschikt VastNed Retail in de vier kernlanden over volwaardige teams. Veel energie is gestoken in het in overeenstemming brengen van de vennootschap met de Code Tabaksblat. Hiervoor is in 2003 een inhaalslag gepleegd. Ondanks dat vele voorwaarden zijn

5 Inhoudsopgave Kerncijfers Voorwoord CEO 3 Profiel en strategie VastNed Retail 8 Verslag van de raad van commissarissen 11 Inleiding 11 Samenstelling raad van commissarissen 11 Corporate governance 12 Rooster van aftreden 14 Benoemingen en herbenoemingen 15 Jaarrekening Dividend- en reserveringsbeleid 15 Dividendvoorstel 15 IFRS 16 Personeel 16 Verslag van de directie 17 Economie en markten algemeen 17 Nederland 19 Spanje 23 België 25 Duitsland 26 Frankrijk 27 Overige landen 28 Financiële resultaten 29 Dividendvoorstel 34 Risicomanagement 34 IFRS 36 Vooruitzichten Corporate Governance 42 Inleiding 42 Directie 44 Raad van commissarissen 49 Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen 57 Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht 57 Financiële rapportage en de externe accountant 58 Gedragscode en klokkenluidersreglement 58 Het aandeel/de beursnotering 59 Jaarrekening Geconsolideerde balans 62 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 63 Mutaties in het eigen vermogen 64 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 65 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 66 Vennootschappelijke balans 76 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 77 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 77 Overige gegevens 78 Vastgoedportefeuille Vastgoed in exploitatie 82 Vastgoed niet in exploitatie 100 Checklist Code Tabaksblat 101 Kengetallen vastgoedportefeuille

6 VastNed Retail heeft Nederland, Spanje, België en Frankrijk als kernlanden aangemerkt. Parijs, Rue de Rivoli

7

8 Profiel en strategie VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closed-end) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen op goede en toplocaties in Nederland, Spanje, België, Duitsland, Frankrijk, Italië en Portugal. Als kernlanden zijn aangemerkt Nederland, Spanje, België en Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De vastgoedportefeuille van dit gespecialiseerde beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2003 een waarde van F miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 50 % winkels; 34 % winkelcentra; 15 % perifere detailhandel; 1 % overig. De aandelen zijn sinds november 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam. Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van brutohuuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoedportefeuille. VastNed Retail richt zich op actief beheer van de vastgoedportefeuille. Hierbij zullen kwaliteit en optimalisatie van de objecten centraal staan, evenals handhaving van de gewenste vermogensverhoudingen. Door uitsluitend in de eurozone te beleggen worden valutarisico s uitgesloten. Uitbreidingen zullen uitsluitend plaatsvinden, indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, de rentabiliteit toeneemt en de vermogensverhoudingen deze toelaten. Door verkoop van objecten vindt regelmatig een gezonde doorstroming van de objecten in de vastgoedportefeuille plaats. Het streven is voorts om de objecten in portefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde: een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; de brutohuuropbrengsten te optimaliseren; de exploitatiekosten te beheersen; door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het vastgoed te kunnen realiseren. 8

9 Profiel en strategie Door uitsluitend te beleggen in de eurozone worden valutarisico s uitgesloten. Projectontwikkeling VastNed Retail houdt zich niet bezig met projectontwikkeling. Zij handelt binnen de grenzen die gelden voor de Fiscale Beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Financiering Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45 % van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op vastgoed acceptabele rentestand. VastNed Retail blijft tevens binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Organisatie VastNed Management, Foram Management (en haar dochtermaatschappijen) en Intervest Management (tot en met 31 december 2003) beheren, met circa 80 medewerkers, het grootste deel van de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van oorzakelijkheid. De aandelen van VastNed Management worden voor 67 % gehouden door VastNed Retail en voor 33 % door VastNed Offices/Industrial. Foram Management verricht uitsluitend diensten ten behoeve van de Franse en Zuid-Europese vastgoedportefeuilles van VastNed Retail. Alle aandelen van Foram Management zijn eigendom van VastNed Retail. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorggedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. 9

10 Barcelona > Charleroi > Zundert > Witten De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende wet- en regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In het algemeen geldt daarbij, uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige vastgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste F 200 miljoen. In dat kader kunnen ook de activiteiten van Foram Management en haar dochtermaatschappijen worden gezien, die de vastgoedportefeuilles in Frankrijk en de Zuid- Europese landen beheren. Met ingang van 1 januari 2003 is deze managementorganisatie eigendom van VastNed Retail. Het beheer van de Duitse vastgoedportefeuille is grotendeels uitbesteed aan Oppenheim Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft mbh te Wiesbaden. De Belgische vastgoedportefeuille wordt beheerd vanuit Antwerpen door een team van vastgoedspecialisten van Intervest Retail. 10

11 Verslag van de raad van commissarissen Inleiding Gedurende het boekjaar 2003 is de raad van commissarissen zes maal samengekomen. In deze vergaderingen is een groot aantal onderwerpen besproken, zoals de gang van zaken en risico s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico s van de vennootschap als geheel, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in persberichten, halfjaarbericht en jaarverslag, mutaties in de directie en de raad van commissarissen, haar eigen functioneren en het functioneren van de directie, corporate governance en de instelling van subcommissies van de raad inclusief de verslaglegging door deze commissies. Er is door de raad van commissarissen tevens vergaderd zonder de aanwezigheid van de directie. De directie heeft er telkens voor zorggedragen dat de raad van commissarissen van goede informatie werd voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak optimaal heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Drs. W. Nijman (21 september 1946), voorzitter Lid van de raad van commissarissen sinds Sinds 1996 is hij tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. Sinds 1 mei 2003 is de heer Nijman voorzitter van beide raden van commissarissen. De heer Nijman was van 1974 tot 1980 werkzaam bij Douwe Egberts in diverse financiële functies. Van 1980 tot en met 1989 was hij als financieel directeur werkzaam bij International Flavors & Fragrances. Van 1989 tot en met 2000 was hij verbonden aan Bestfoods, eerst als financieel directeur Benelux en later als senior director finance & ICT Europe. Van 2000 tot en met 2003 was de heer Nijman werkzaam als vice-president finance BFO/treasurer Parent & Holding van Unilever N.V. Mw. A.L. Deriga (1 februari 1933), vice-voorzitter Sinds 1986 lid van de raad van commissarissen. Van 1986 tot 1996 was zij voorzitter en vanaf 1996 vicevoorzitter. Vanaf 1996 is zij lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Offices/ Industrial. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting 11

12 Verslag van de raad van commissarissen Door inzage te geven in de door ons toegepaste prudente corporate governance zijn aandeelhouders in staat een goede inschatting te maken van het risicoprofiel. Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en 2 e secretaris-penningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Van den Bos is tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. De heer Van den Bos was van 1965 tot 1983 werkzaam bij Hollandsche Beton Groep, waar hij onder meer verantwoordelijk was voor projectontwikkelingsactiviteiten. Hij was van 1983 tot 1998 werkzaam bij PGGM, laatstelijk als directeur vastgoed, tevens adjunct-directeur beleggingen. Momenteel is hij onder meer lid van de raad van commissarissen van Amvest N.V., lid van de Aufsichtsrat O.I.K., Duitsland (tot en met april 2004) en voorzitter van de Anlageausschuss GIREF, eveneens in Duitsland. Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) Lid van de raad van commissarissen sinds Vanaf 1986 is de heer Mulder lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis). De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europa B.V., onderdeel van Citrosuco Paulista SA, Matao, Brazilië en directeur van Congeltec B.V., onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941) Lid van de raad van commissarissen sinds De heer Westdijk is tevens lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial. In het verleden was de heer Westdijk bestuursvoorzitter van Koninklijke Pakhoed N.V. en presidentdirecteur van Connexxion Holding N.V. Hij is momenteel non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van WoltersKluwer N.V., lid van de raad van commissarissen van Connexxion Holding N.V. en presidentcommissaris van Eneco Energie N.V. Alle leden van de raad van commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. Corporate governance Invoering Mede als gevolg van de publicatie van de corporate governance code van de commissie Tabaksblat (Code), heeft de raad van commissarissen in de tweede helft van 2003 en begin 2004 extra aandacht besteed aan de corporate governance structuur. Extern onderzoek heeft uitgewezen dat de VastNed-fondsen vergeleken met andere aan Euronext Amsterdam genoteerde fondsen een minder transparante corporate governance structuur hadden, waarbij vooral werd gedoeld op de beschikbaarheid van informatie in het jaarverslag en op de website. Inmiddels is een begin gemaakt met de verhoging van de mate van transparantie alsmede de verbetering van de corporate governance als zodanig. 12

13 Emmeloord > Deventer > Turnhout > Bonn > Castellón > Neuwied-Niederbieber In oktober 2003 hebben de VastNed-fondsen een nieuwe website gelanceerd, die aan particuliere en institutionele aandeelhouders uitgebreide informatie verstrekt. Momenteel zijn aanpassingen doorgevoerd om de website verder in overeenstemming te brengen met de definitieve tekst van de Code. Doel Tevens is in dit jaarverslag gestreefd naar het beter kenbaar maken van de corporate governance van de vennootschap. De raad van commissarissen en de directie hebben een aantal stappen genomen waarmee nagenoeg geheel wordt voldaan aan de eisen zoals deze in de Code zijn vastgelegd. De raad van commissarissen steunt de directie nadrukkelijk in haar streven om zo snel en zo goed mogelijk in te spelen op de door de Code gestelde eisen. Door inzage te geven in de door ons toegepaste prudente corporate governance zijn aandeelhouders in staat een goede inschatting te maken van het risicoprofiel. Statuten De directie heeft bij het uitkomen van dit jaarverslag reeds voldaan aan het merendeel van de door de Code gestelde eisen. De vennootschap is tevens voornemens de statuten van de vennootschap te herzien en in lijn te brengen met de Code. Deze integrale statutenwijziging zal op de aandeelhoudersvergadering van 6 april 2004 ter stemming worden gebracht. Benoeming commissies Reeds in het boekjaar 2002 heeft de vennootschap een auditcommissie in het leven geroepen. In 2003 heeft de raad van commissarissen een remuneratiecommissie benoemd. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de gehele raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestaat uit de heren D. van den Bos, F.W. Mulder en W. Nijman. Tot 1 mei 2003 was de heer Nijman voorzitter van de auditcommissie. Per 1 mei 2003 is de heer Van den Bos als voorzitter benoemd als gevolg van de benoeming van de heer Nijman tot voorzitter van de raad van commissarissen. De auditcommissie heeft in 2003 vier maal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten, International Financial Reporting Standards (IFRS), financiering, interne controle, ICT-systemen en de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie In 2003 is een remuneratiecommissie ingesteld. Deze commissie staat onder voorzitterschap van de heer N.J. Westdijk en heeft de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman als lid. De remuneratiecommissie 13

14 Barcelos > Eindhoven > Den Haag > Harderwijk heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid. Deze commissie heeft in 2003 tweemaal vergaderd. Verslag van deze vergaderingen is gedaan aan de leden van de raad van commissarissen. De beloningen van de leden van de directie zijn passend voor de aard en het niveau van de werkzaamheden. De variabele beloningscomponent zal in lijn dienen te worden gebracht met de eisen die de Code daarvoor stelt. Een passend voorstel zal hiervoor in het remuneratierapport worden opgenomen en ter goedkeuring worden voorgelegd aan de algemene vergadering van aandeelhouders. Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de gehele raad van commissarissen. De raad van commissarissen heeft driemaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. In dit kader heeft VastNed Management de heer T.M. de Witte benoemd als financieel directeur (CFO) en de heer J. Pars als directeur Zuid-Europa. Tevens heeft de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van het invulling geven van ontstane en te verwachten vacatures in de raad van commissarissen. Mutaties raad van commissarissen De raad van commissarissen stond tot 1 mei 2003 onder leiding van de heer D. Luteijn. De heer Luteijn heeft zijn positie als voorzitter van de raad van commissarissen opgezegd naar aanleiding van zijn benoeming als directievoorzitter van de Zeeuwse energiemaatschappij Delta N.V. De raad van commissarissen is de heer Luteijn erkentelijk voor de werkzaamheden die hij als commissaris van aanvankelijk Vaste Waarden Nederland N.V. en later van VastNed Offices/Industrial en VastNed Retail heeft verricht en wenst hem veel succes toe in zijn nieuwe functie. De raad van commissarissen heeft de heer W. Nijman gekozen als zijn voorzitter met ingang van 1 mei Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is opgenomen in het hoofdstuk Corporate Governance van dit jaarverslag, is voorts te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al haar leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Code. Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: A.L. Deriga, 2004 (niet herkiesbaar) N.J. Westdijk, 2004 (herkiesbaar) D. van den Bos, 2005 (herkiesbaar) W. Nijman, 2006 (niet herkiesbaar) F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar) Formeel zou volgens de Code de heer Nijman dienen af te treden aangezien hij langer dan 12 jaar 14

15 Alicante > Meppel > Breda > Venray > Amiens commissaris is. De raad acht een dergelijk aftreden onwenselijk aangezien dit tot een plotseling verlies van kennis van de vennootschap zou leiden. De raad van commissarissen heeft besloten de best practice bepaling III.3.5 (een commissaris kan maximaal drie maal voor een periode van vier jaar zitting hebben in de raad van commissarissen) te onderschrijven, maar hier geen onmiddellijk gevolg aan te geven voor de heer Nijman, aangezien dit de continuïteit van VastNed Retail zou kunnen schaden. Benoemingen en herbenoemingen De raad van commissarissen heeft de wens uit zes leden te bestaan. Met dit aantal kan in ruime mate worden voldaan aan de eisen zoals die in het profiel aan de raad van commissarissen worden gesteld. Door het vertrek van de heer D. Luteijn is een vacature ontstaan die vervuld dient te worden. De vergadering van houders van prioriteitsaandelen zal hiervoor een voordracht opstellen. In de algemene vergadering van aandeelhouders van 15 april 2003 is de heer F.W. Mulder herkozen. In de algemene vergadering van aandeelhouders op 6 april 2004 is de heer N.J. Westdijk volgens rooster aftredend. De heer Westdijk stelt zich voor herverkiezing beschikbaar. De vergadering van houders van prioriteitsaandelen zal hiervoor een voordracht opstellen. Conform het rooster van aftreden treedt mevrouw A.L. Deriga af en stelt zich niet herkiesbaar. De raad van commissarissen is mevrouw Deriga zeer erkentelijk voor haar bijdrage tijdens haar lange staat van dienst ten behoeve van de VastNed Groep. Zij functioneerde vanaf de oprichting van VastNed (nu VastNed Retail) als voorzitter en vanaf 1996 als vice-voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Retail en van VastNed Offices/Industrial. De vergadering van houders van prioriteitsaandelen zal voor de ontstane vacature een voordracht opstellen. Jaarrekening 2003 Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2003 van VastNed Retail aan, alsmede het verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Deloitte Accountants gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen. Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Retail het directe beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. Hierdoor wordt de facto een deel van het directe beleggingsresultaat toegevoegd aan de overige reserve. Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een dividend uit te keren per aandeel van F 5,- nominaal als volgt: 5 % in contanten op de prioriteitsaandelen A; een keuzedividend op de gewone aandelen van: F 2,45 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of F 4,24 in contanten. 15

16 Antwerpen > Murcia > Goor > Lissabon > Roanne IFRS Met ingang van 2005 zal VastNed Retail conform de International Financial Reporting Standards moeten publiceren. In aanloop naar deze nieuwe rapportageregels zal VastNed Retail reeds in 2004 geen forfaitaire kosten van vermogensbeheer meer ten laste van haar eigen vermogen brengen. Dit leidt vanaf het boekjaar 2004 enerzijds tot een daling van het directe beleggingsresultaat, maar anderzijds tot een verbetering van het indirecte beleggingsresultaat voor het zelfde bedrag. Personeel Tenslotte, maar niet op de laatste plaats, spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten onder moeilijke marktomstandigheden gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 25 februari 2004 Voor de raad van commissarissen W. Nijman, voorzitter 16

17 Reële groei BNP eurozone ( in %) Bron: OECD/Consensus Forecast Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De afgelopen jaren heeft de economische groei in de eurozone onder druk gestaan. Van een echte recessie, zoals in het jaar 1993, is tot op heden geen sprake. Dat is op zich opmerkelijk omdat de economie, naast de conjuncturele neergang, ook sterk te lijden heeft gehad van een aantal incidenten, zoals SARS en een recordhittegolf. De verwachting voor de jaren 2004 en 2005 wijst op licht herstel van de economische groei. De economie van de Verenigde Staten is de grote trekker van dit herstel, omdat deze economie al eind 2002 het pad naar economisch herstel teruggevonden heeft. Het economische klimaat in de eurozone is op het moment nog niet rooskleurig, maar kan in historische context geplaatst, toch relatief goed genoemd worden. Van de zeven landen waarin VastNed Retail haar beleggingen heeft, is in Nederland en Portugal sprake van een recessie. Deze situatie was in 1993 anders toen Nederland het enige land was waar geen sprake was van een recessie. De overheidstekorten binnen de eurozone zijn door de groeivertraging in de economie weer opgelopen en er bestaat een dispuut tussen de deelnemende landen aan de euro of het stabiliteitspact wel of niet is overtreden. De feitelijke situatie is dat de overheidstekorten van de verschillende landen beter in de hand gehouden worden dan in het verleden en dat de tekorten gunstig afsteken bij die van de Verenigde Staten. Ook voor de euro lijkt de discussie rond het stabiliteitspact niet van groot belang, gezien de goede performance van de munt in het laatste kwartaal van Vastgoedmarkt De vastgoedmarkt is traditioneel laatcyclisch van aard. Dit houdt in dat als de economische situatie verandert, die verandering niet ogenblikkelijk zijn weerslag heeft in de vastgoedmarkt. De verslechtering in de economie die sinds 2001 is ingezet, is daarom pas in 2003 goed te zien in verminderde vraag naar vastgoed. In elk segment van de vastgoedmarkt is de bezettingsgraad intussen afgenomen, maar het zijn vooral de kantoormarkt en de bedrijfsruimtemarkt die het meest daarvan hebben te lijden. De winkelmarkt heeft een stabieler karakter. Het economisch herstel, zoals dat voor 2004 en latere jaren verwacht wordt, zal zich niet ogenblikkelijk maar met een vertraging, vertalen in een verbetering van de vastgoedmarkt. De waarde van vastgoed is tijdens de groeivertraging overeind gebleven. De hoge kasrendementen steken gunstig af bij de huidige lage renteniveaus. Er is dan ook veel belangstelling voor vastgoed vanuit de hoek van particulieren. Zij gebruiken de lage renteniveaus om een gedeelte van de beleggingen in vastgoed te 17

18 Den Haag > Tienen > Milaan > Bergen > Gelsenkirchen > Mâcon financieren met geleend geld om zo hogere rendementen te behalen. Ook diverse institutionele beleggers maken gebruik van vreemd vermogen om de beleggingen in vastgoed te financieren en het rendement te verhogen. Een aparte categorie vormen de zeer omvangrijke Duitse open end-vastgoedfondsen, die beschikken over veel particulier kapitaal dat zonder gebruik van vreemd vermogen belegd wordt in de vastgoedmarkten in Europa. De mate van gebruik van vreemd vermogen in de vastgoedmarkt van de eurozone lijkt gemiddeld genomen verantwoord in het huidige renteklimaat. De beleggingsvraag richtte zich het afgelopen jaar steeds meer op de winkelmarkt in de eurozone, waarbij de vraag van beleggers naar goed verhuurde winkelobjecten hoog bleef. Door concurrentie onder kopers werden soms verrassend hoge verkoopprijzen gerealiseerd. Ondanks de teruggelopen economische groei in de eurozone wordt in de winkelmarkt een onverminderde vraag gezien naar winkelmeters door internationale winkelketens als bijvoorbeeld Mediamarkt, Hennes & Mauritz, Mexx en Zara. Een internationale keten als C&A heeft een succesvolle turn around doorgemaakt en ontwikkelt nieuwe winkelconcepten. De dynamiek in lokale winkelmarkten is nog steeds aanwezig gezien het starten van en de uitbreiding van nieuwe en succesvolle winkelformules. Warenhuizen staan in de eurozone als winkelformule al jaren onder druk en in mindere economische tijden komen problemen met deze formules naar boven, zoals ook in het huidige economische klimaat het geval is. Een aantal winkelketens, dat een te snelle groei heeft doorgemaakt of waarvan de winkelformule verouderd is, heeft het in het huidige economische klimaat moeilijk om het hoofd boven water te houden. De focus is dan al snel gericht op rationalisatie van het aantal winkels en/of aanpassing van de winkelformule. Discountformules doen het goed, omdat de consument minder te besteden heeft en prijs een grotere rol speelt in de aankoopbeslissing. Er bestaan geen goede en eenduidige statistieken over de bezettingsgraad in de verschillende landen waar VastNed Retail actief is. Uitspraken daarover zijn voornamelijk gebaseerd op eigen kennis van de markt. Over het algemeen wordt door VastNed Retail waargenomen dat de bezettingsgraad in de eurozone wat afneemt. De kwalitatief mindere winkellocaties worden daarbij het hardst geraakt. Het internet heeft zich als retailkanaal verder ontwikkeld en laat hoge groeicijfers zien. De absolute omzet is relatief bescheiden vergeleken met die van de gehele detailhandel, maar het marktaandeel is onmiskenbaar gegroeid. Een typische internetverkoper als Dell staat in directe concurrentie met bijvoorbeeld Mediamarkt als het de verkoop van PC s betreft. Deze concurrentie zal zich in 2004 uitbreiden naar onder andere de verkoop van televisies. Ook in de sfeer van boeken, CD s en DVD s hebben internetverkopers als Amazon.com en Bol.com een stevige positie weten te verwerven ten opzichte van de winkelgebonden detailhandel. De verwachting is dat het internet zich als verkoopkanaal verder zal ontwikkelen naast de winkelgebonden detailhandel. 18

19 Verslag van de directie Totaal rendement per jaar ( in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Retail 1 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar Effectenbeurs Beleggers hebben de afgelopen vijf jaar stormachtige tijden meegemaakt op de Amsterdamse effectenbeurs. De CBS Herbeleggingsindex Algemeen voor aandelen fluctueerde fors. Indices voor beursgenoteerde vastgoedfondsen en obligaties waren relatief stabiel. De vastgoedfondsen behaalden gemiddeld de beste performance over deze periode. Het hogere directe rendement ten opzichte van obligaties maakt beursgenoteerde vastgoedfondsen aantrekkelijk. De goede performance van vastgoed ten opzichte van obligaties en aandelen is niet aan de aandacht van de particuliere belegger ontsnapt. De particuliere belegger belegt naast beursgenoteerde vastgoedfondsen ook in vastgoedmaatschappen en dergelijke om het belang in vastgoed te vergroten. Producten als vastgoedmaatschappen hebben een hoger risicoprofiel, vanwege een veelal geringe spreiding met maar enkele vastgoedobjecten in de vastgoedportefeuille. De matige performance van aandelen op de beurs heeft het gewicht van vastgoed in de beleggingsportefeuille bij de institutionele belegger doen oplopen. Een aantal van deze beleggers heeft de doelweging voor vastgoed verhoogd, waardoor er niet verkocht hoeft te worden. Een aantal andere institutionele beleggers heeft als reactie op het hoge gewicht van vastgoed in de portefeuille vooral het belang in beursgenoteerde vastgoedfondsen teruggebracht, omdat deze fondsen het meest liquide zijn. Risico s Op korte termijn kan een verdere stijging van de euro ten opzichte van de dollar het herstel van de economische groei in de eurozone vertragen. De inflatie zal ook onder druk komen te staan, hetgeen een drukkend effect heeft op de indexering van de huurcontracten. Positief is dat de rente naar verwachting gunstig blijft voor de vastgoedmarkt. Tegenvallende economische groei kan de winkelmarkt verder onder druk zetten en leiden tot een daling van de bezettingsgraad. De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een punt van zorg geworden. Dit heeft aan actualiteit gewonnen omdat het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit. Daarvoor moet de regulering van de vastgoedmarkt meer aandacht krijgen. Een beleid gericht op kwantiteit leidt bij de huidige bevolkingsgroei op termijn tot een structureel lagere bezettingsgraad. Nederland Economie De tegenvallende economische groei in 2003 is opvallend. De krappe arbeidsmarkt en het hoge inflatieniveau van de afgelopen jaren hebben de concurrentiepositie uitgehold en daarvan worden nu de wrange vruchten geplukt. Het overmatige optimisme van de Nederlandse consumenten in het afgelopen 19

20 VastNed Retail heeft in Nederland een vastgoedportefeuille bestaande uit grotendeels solitaire winkels en enkele winkelcentra. Er bestaat een grote spreiding naar aantallen objecten en huurders. Rotterdam, Korte Hoogstraat 22

21

22 Verslag van de directie Verwachte groei BNP 2003 ( in %) Bron: Consensus Forecast Eurozone België Duitsland Frankrijk Italië Nederland Portugal Spanje decennium, gemeten via het consumentenvertrouwen, heeft in 2003 plaats gemaakt voor een meer gemiddeld niveau van consumentenvertrouwen. Via overleg tussen de sociale partners en de regering, ook wel bekend als het poldermodel, zijn de bakens intussen verzet en is het klimaat van matiging, zoals Nederland dat kent uit voorgaande decennia, weer terug. Het lijkt een kwestie van tijd alvorens dat positieve resultaten in de economie gaat opleveren. Aan de zijlijn speelt de ontwikkeling van de huizenprijzen mee. De sterke stijging van de huizenprijzen is veroorzaakt door schaarste op de huizenmarkt en die schaarste is nog steeds actueel. De betaalbaarheid van huizen staat echter wel onder druk en dat kan een daling van de huizenprijzen tot gevolg hebben als het economisch tegen blijft zitten. Hiervan kan mogelijk een negatief effect uitgaan op de consumentenbestedingen. Vastgoedmarkt De Nederlandse winkelmarkt heeft relatief veel winkeloppervlakte met bovendien nog het een en ander in ontwikkeling. Onder druk van de economie is de bezettingsgraad in 2003 afgenomen op de mindere winkellocaties. Op enkele plaatsen is deze bezettingsgraad zelfs laag. Ook wordt in toenemende mate waargenomen dat nieuwe winkelprojecten niet meer volverhuurd openen. De perifere detailhandel heeft het bijzonder moeilijk door uitval van bestedingen in winkelbranches gerelateerd aan het wonen. Supermarkten zijn onder aanvoering van Albert Heijn aan een prijzenslag begonnen. Het lijkt een kwestie van tijd alvorens in deze branche slachtoffers zullen vallen. De grote supermarktketens zullen naar verwachting uiteindelijk hiervan profiteren door een verhoogd marktaandeel. In het verslagjaar maakte VendexKBB bekend haar V&D-warenhuizen te saneren. Een aantal zal worden gesloten en een aantal zal worden omgebouwd tot een andere winkelformule. De V&D-formule heeft het moeilijk met haar identiteit. Het terugtrekken van warenhuizen uit winkelgebieden kan lokaal gevolgen hebben als geen opvolging gegeven kan worden aan de opengevallen plek. Overigens is er nog steeds sprake van een gezonde dynamiek gezien het aantal winkelketens dat opstart of uitbreidt in de Nederlandse winkelmarkt. Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten VastNed Retail heeft in Nederland een vastgoedportefeuille bestaande uit grotendeels solitaire winkels en enkele winkelcentra. Er bestaat een grote spreiding naar aantallen objecten en huurders. Van het grote aantal huurders behoort een groot deel tot landelijk opererende winkelketens. Geen van deze huurders heeft een dominante positie in de Nederlandse vastgoedportefeuille. Aankopen Er hebben gedurende het boekjaar 2003 geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen In het kader van doorstroming in de vastgoedportefeuille is een aantal objecten gedurende het boekjaar verkocht. Dit betreft de volgende objecten: Amsterdam, Parnassusweg en Breda, Ginnekenstraat 137b en 137c Capelle a/d IJssel, Winkelcentrum De Terp De Bilt, Hessenweg

23 Verslag van de directie Nederland Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 1 januari 2004 Ahold 4,0 Vendex KBB 3,8 Laurus 3,6 Blokker 3,3 AS Watson 3,0 Retail Network 2,0 Megapool 1,4 Easy Everything 1,3 Free Record Shop 1,2 Schoenenreus 1, Expiratiedata huurcontracten (in%) De afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) e.v. Totaal 24,6 Leidschendam, Weigelia 13a Rotterdam, Beijerlandselaan en Tilburg, Tobias Asserlaan 115a Zaandam, Westzijde 86 De opbrengst van deze verkopen bedroeg F 29,4 miljoen. Op deze verkopen is een verkoopresultaat van F 0,3 miljoen gerealiseerd. Taxaties De taxaties die in 2003 hebben plaatsgevonden hebben een waardestijging van F 6,1 miljoen laten zien. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het boekjaar ,9 % (2002: 98,5 %). De bezettingsgraad bevond zich het gehele jaar op een hoog niveau waarbij gedurende het jaar 2003 (kwartaal op kwartaal) de bezettingsgraad weer licht is toegenomen. Expiratiedata huurcontracten De spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten is hierboven weergegeven. Spanje Economie De Spaanse economie maakt een sterke periode door. Van de zeven landen waarin VastNed Retail belegt, is de groei van het BNP in Spanje verreweg het hoogst. Het is daarbij vooral de gunstige renteontwikkeling van de laatste jaren die een belangrijk effect heeft gehad op de consumentenbestedingen. Hypotheken zijn in Spanje voornamelijk kort gefinancierd, dat wil zeggen met een rentelooptijd tot 1 jaar. Naast deze bonus voor de consument heeft de gunstige renteontwikkeling ook een ongekende stijging van de huizenprijzen en daaraan gerelateerde hypotheken teweeggebracht. Het is vooral het renterisico dat de komende jaren een gevaar vormt voor de economische groei van Spanje. Een sterke toename van de korte rente heeft niet alleen een directe daling van het vrij beschikbaar inkomen tot gevolg, maar zal ook een wealth effect kunnen genereren als gevolg van daling van huizenprijzen. Een sterke rentestijging lijkt zich eerder in latere jaren te kunnen voordoen dan op de kortere termijn. Vastgoedmarkt De Spaanse winkelmarkt heeft op het gebied van winkelcentra een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt. Ondanks het feit dat de regulering voor het bouwen van nieuwe winkelcentra nu is aangescherpt, bevinden zich nog veel nieuwe winkelcentra in verschillende stadia van ontwikkeling. Het is niet meer de verwachting dat alles ook daadwerkelijk zal worden gebouwd. Niettemin zal op enkele plekken in Spanje een zekere mate van overbewinkeling ontstaan. De binnenstad en de perifere detailhandel (in het buitenland meestal aangeduid met retail warehousing ) zijn in ontwikkeling achtergebleven bij de winkelcentra. In deze markten zijn nog voldoende mogelijkheden tot (her)ontwikkeling en modernisering. De bezettingsgraad is in de gehele markt enigszins afgenomen, maar staat absoluut genomen nog op een hoog niveau. Enkele internationale retailers, zoals Mediamarkt en Ikea, hebben groot succes met het uitrollen van hun winkelformule in Spanje. Inditex, het moederconcern van onder andere Zara, heeft in haar thuismarkt in 2003 hier en daar voor het eerst moeite de omzet in bestaande winkels te vergroten. 23

24 Verslag van de directie Spanje Tien grootste huurders Percentage van de theoretische huuropbrengst per 1 januari 2004 Inditex 5,7 Eroski 5,7 Media Markt 4,9 Leroy Merlin 3,4 Cinebox 2,6 McDonalds 2,4 Mango 2,0 Cinesa 1,9 Cortefiel 1,9 Grupo Zena 1, Expiratiedata huurcontracten (in%) De afloopdata respectievelijk verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (gewogen naar brutohuuropbrengsten) e.v. Totaal 32,2 Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten VastNed Retail heeft in Spanje een vastgoedportefeuille welke bestaat uit een 15-tal objecten. Dit betreft grotendeels winkelcentra. Tevens is ook een aantal perifere detailhandelsobjecten en winkels in eigendom. Van het grote aantal huurders behoort het merendeel deel tot internationaal opererende winkelketens. Geen van deze huurders heeft een dominante positie in de Spaanse vastgoedportefeuille. VastNed Retail heeft in februari 2003 in Castellón de la Plana een Mediamarkt in exploitatie genomen. Aankopen Madrid Sur In mei 2003 heeft VastNed Retail haar positie op de Madrileense markt versterkt door het winkelcentrum Madrid Sur te verwerven. Deze acquisitie is in twee onderdelen te splitsen, te weten: de verwerving van de hypermarkt en de verwerving van het daarmee verbonden winkelcentrum. De hypermarkt is in een sale and leaseback-transactie verworven van Eroski. Verwerving vond plaats tegen F 21,4 miljoen. Deze hypermarkt heeft een bruto verhuurbare oppervlakte van meer dan vierkante meter. De huurovereenkomst met Eroski, de op één na grootste retailer in Spanje, heeft een looptijd van 25 jaar, met opzeggingsmogelijkheid door de huurder na twaalf jaar. De hypermarkt is volledig in eigendom van VastNed Retail. Tevens heeft VastNed Retail het Mall-gedeelte van het winkelcentrum gekocht voor F 43,0 miljoen. Het Mall-gedeelte heeft meer dan vierkante meter bruto verhuurbare oppervlakte. Deze verwerving heeft plaatsgevonden in de vorm van een joint venture met Lar-Grosvenor, waarin VastNed Retail een meerderheidsbelang heeft van 50,1525 %. Ongeveer 65 % van de huurovereenkomsten, die een huurwaarde van 50 % van het totale project vertegenwoordigen, is in het najaar 2003 heronderhandeld en heeft voor die overeenkomsten een huur opgeleverd die meer dan 10 % hoger is dan die op het moment van acquisitie. Verkopen Er hebben gedurende het boekjaar 2003 geen verkopen plaatsgevonden. Taxaties De taxaties die in 2003 hebben plaatsgevonden laten een waardestijging van F 4,5 miljoen zien. De waardestijging werd beperkt door een afwaardering van 8 % op Parque Vistahermosa te Alicante. Bezettingsgraad De bezettingsgraad bedroeg over het boekjaar ,6 % (2002: 97,1%). De meeste objecten hebben een bezettingsgraad van 100 %. Echter, het object in Alicante, Parque Vistahermosa, dat in 2002 in exploitatie is genomen, had een bezettingsgraad van 87,0 %. Ook in 2004 zullen grote inspanningen worden verricht om de bezettingsgraad van dit project te verhogen. Expiratiedata huurcontracten De spreiding van de expiratiedata van de huurcontracten is hierboven weergegeven. Het relatief hoge percentage van mogelijke expiraties in 2004 is toe te rekenen aan enkele grote winkelketens, zoals Inditex die uitsluitend huurovereenkomsten aangaan met een opzegmogelijkheid van een jaar. 24

25 Parijs > Antwerpen > Brugge > Badalona > Dortmund België Economie Voorspellingen betreffende de Belgische economie vinden vaak grond in de ontwikkeling van de drie grote economieën die aan België grenzen, Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk, alsmede die van Nederland. De ontwikkeling van de economie kent daarmee veel gelijkenis met die van de eurozone, waarbij de Belgische economie ook in enige mate heeft kunnen profiteren van het verlies aan concurrentiekracht van Nederland en het op dit moment ook beter doet dan de Nederlandse economie. Belangrijk element in de Belgische economie is de relatief gunstige ontwikkeling van het overheidstekort door een op korte termijn gunstige deal met Belgacom. Ondanks dat deze deal een eenmalig karakter heeft, betekent het wel dat de Belgische economie relatief minder te lijden heeft van bezuinigingen dan die in de buurlanden. Vastgoedmarkt Per jaar komt er in België slechts een enkel nieuw winkelcentrum bij. Het verkrijgen van een vergunning voor het ontwikkelen is een tijdrovende en kostbare zaak die een belangrijke drempel voor ontwikkelaars vormt. Het verslagjaar 2003 was een bijzonder jaar met de opening van drie nieuwe winkelcentra of fasen daarvan. Voor de nieuwe toegevoegde winkelruimten is grote belangstelling en deze zijn dan ook goed verhuurd. In de binnensteden is de stoom er even van af. Dat is voornamelijk te merken aan de daling van het sleutelgeld dat betaald moet worden aan de vertrekkende winkelier. De verhuurder ziet stabiele huurwaarden. De perifere detailhandel (in België 25 aangeduid als baanwinkels ) is stabiel en ziet nog steeds uitbreidingsvraag. Voor zowel de binnenstad als de periferie geldt dat zwakkere winkelgebieden het moeilijk hebben in het huidige economische klimaat. De bezettingsgraad is in enige mate afgenomen, maar bevindt zich absoluut nog op een hoog niveau. Hema is zeer actief in België en vestigt zich nu ook in steden van kleinere omvang. C&A is druk doende met uitbreiding van nieuwe concepten en daarnaast zijn er initiatieven tot het starten van nieuwe modeketens door internationale retailers. Ontwikkeling vastgoedportefeuille Objecten De Belgische vastgoedportefeuille bestaat uit binnenstedelijke solitaire winkels en perifere detailhandel. Aankopen Gedurende het boekjaar 2003 hebben geen aankopen plaatsgevonden. Verkopen Wel hebben enkele verkopen plaatsgevonden, dit betreft de volgende objecten: Antwerpen, Hovenierstraat 1 Antwerpen, Korte Gasthuisstraat 27 (appartementen) Marcinelle, Rue des Champs 17 Mechelen, Bruul (appartement) Mortsel, Statielei 71 en 73 (appartementen) Rixensart, Rue Robert Boisacq 11 Runkst, Sint-Hubertusplein 46 Waver, Rue Pont du Christ 46 (appartementen) Wilrijk, Boomsesteenweg (grondruil) In totaal werd voor F 2,4 miljoen aan vastgoed verkocht. Hierop werd een boekwinst van F 0,3 miljoen (77 % belang VastNed Retail) gerealiseerd.