Jaarverslag 2005 VastNed Retail

Transcriptie

1 Jaarverslag 2005 VastNed Retail

2 Kerncijfers _ Resultaten (x 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 106,8 119,5 128,9 123,6 111,2 Direct beleggingsresultaat 59,6 62,2 61,8 56,4 52,8 Indirect beleggingsresultaat 98,3 8,0 (21,1) (9,9) 10,6 _ Beleggingsresultaat 157,9 70,2 40,7 46,5 63,4 Balans (x 1 miljoen) Beleggingen in vastgoed 1.487, , , , ,6 Eigen vermogen 930,8 847,1 818,0 820,5 817,7 Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail 862,5 778,7 757,2 763,5 758,6 Langlopende schulden 409,5 453,6 598,0 498,2 412,0 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) Per aandeel (x 1) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel primo (inclusief dividend) 46,50 46,53 48,80 49,99 49,89 Aanpassing in verband met IAS 32 en IAS 39 (0,02) _ 46,48 46,53 48,80 49,99 49,89 Dividend vorig boekjaar (3,74) (4,24) (4,15) (4,01) (3,88) Eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail per aandeel primo _ (exclusief dividend) 42,74 42,29 44,65 45,98 46,01 Direct beleggingsresultaat 3,54 3,75 3,87 3,65 3,52 Indirect beleggingsresultaat 5,83 0,48 (1,32) (0,64) 0,71 _ Beleggingsresultaat 9,37 4,23 2,55 3,01 4,23 Overige mutaties (0,02) (0,02) (0,30) (0,19) (0,25) Interim-dividend (1,07) Eigen vermogen aandeelhouders _ VastNed Retail per aandeel ultimo 51,02 46,50 46,90 48,80 49,99 Beurskoers (ultimo) 53,75 53,50 42,60 41,25 41,90 Dividend in contanten 3,54 3,74 4,24 4,15 4,01 of in contanten 2,54 2,40 2,45 2,65 2,50 en in aandelen t.l.v. de agioreserve 1) 2,63% 4,00% 4,17% 3,70% Dividendrendement uitgedrukt als percentage van eigen vermogen aandeelhouders VastNed Retail primo (exclusief dividend) 8,3 8,8 9,5 9,0 8,7 Verhouding eigen vermogen/ vastgoedbeleggingen (in %) 62,6 62,3 50,7 51,6 52,5 Verhouding lang vreemd vermogen/ kort vreemd vermogen (in %) 69/31 80/20 75/25 61/39 53/47 Met ingang van 2005 publiceert VastNed Retail op basis van IFRS. De kerncijfers over 2004 zijn hiervoor aangepast. De kerncijfers over 2001, 2002 en 2003 zijn niet aangepast. 1 Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve.

3 Jaarverslag 2005 VastNed Retail N.V.

4 VastNed Retail N.V. Max Euwelaan 1, 3062 MA Rotterdam Postbus 4444, 3006 AK Rotterdam Telefoon Fax Raad van commissarissen Drs. W. Nijman, voorzitter Mr. N.J. Westdijk MBA*, vice-voorzitter Drs. D. van den Bos** Drs. R.K. Jacobson RA*** Mr. F.W. Mulder Dr. P.M. Verboom * Voorzitter remuneratiecommissie ** Voorzitter auditcommissie tot 1 januari 2006 *** Voorzitter auditcommissie vanaf 1 januari 2006 Directie VastNed Management B.V. in deze vertegenwoordigd door: Mr. R.A. van Gerrevink, CEO Mr. drs. T.M. de Witte RA, CFO Ir. J. Pars MRE MRICS, CIO An English translation of the 2005 annual report and accounts is available. Financiële agenda 2006 Dinsdag 4 april 2006 Algemene vergadering van aandeelhouders Donderdag 6 april 2006 Notering ex-slotdividend Dinsdag 2 mei 2006 Betaalbaarstelling slotdividend Vrijdag 19 mei 2006 Driemaandscijfers 2006 (voorbeurs)* Vrijdag 11 augustus 2006 Halfjaarcijfers 2006 (voorbeurs)* Maandag 14 augustus 2006 Notering ex-interim-dividend Maandag 4 september 2006 Betaalbaarstelling interim-dividend Vrijdag 10 november 2006 Negenmaandscijfers 2006 (voorbeurs)* Woensdag 21 februari 2007 Jaarcijfers 2006 (voorbeurs)* * Gevolgd door webcast via Aandeel VastNed Retail Notering: Euronext Amsterdam en Euronext Parijs ISIN: NL Ticker: VASTN.NL

5 Voorwoord CEO Geachte lezers van dit jaarverslag, Het gaat goed met uw fonds! Nadat in 2004 de Duitse vastgoedportefeuille is verkocht, is gebleken dat dit voor het fonds een goede zaak is geweest. De performance van deze voormalige VastNedportefeuille is zoals werd verwacht verder afgegleden. De door VastNed Retail verstrekte huurgarantie is gemaximeerd, en is in voldoende mate in de balans per eind 2005 voorzien door een extra dotatie. Verder is zeer hard getrokken aan het verbeteren van ons bezit in Messancy, waar wij zoals u weet een factory outlet bezitten. Begin van het afgelopen (boek)jaar zaten wij nog op een bezettingsgraad van 37 %, maar inmiddels zitten wij op 82 % van het retailgedeelte. Voor het gedeelte dat als leisure gekwalificeerd staat is een verzoek tot bestemmingswijziging tot winkelruimte ingediend. Dit verhoogt de verhuurkansen voor dit deel van deze factory outlet. Wij zijn er nog lang niet, want de concurrentie is fors (nieuw outlet centrum geopend in Verviers), maar een gematigd optimisme is gerechtvaardigd. Over de gehele linie is sprake geweest van forse opwaarderingen; deze zijn het gevolg van de stevige yieldshift, die zich de afgelopen anderhalf jaar heeft voor gedaan. Met name Spanje heeft hiervan sterk geprofiteerd, en is onze vastgoedportefeuille, ook in de ogen van de taxateur aldaar, van hoge kwaliteit. Ook in Frankrijk was de yieldshift groot, en profiteerden wij van een plezierige waardeontwikkeling. België wordt nog wat geremd door de eerder genoemde factory outlet in Messancy, maar deed het overigens prima. In Nederland bedroeg de yieldshift in onze vastgoedportefeuille 40 basispunten van een nettorendement van 7,2% eind 2004 naar 6,8% eind De Nederlandse beleggingsmarkt is goed, ondanks de verdergaande liberalisering van het uitgeven van nieuwe winkelmeters (weidewinkels), waarover u recentelijk zo het een en ander in kranten heeft kunnen lezen. Onze Nederlandse retailportefeuille kende eind 2005 een bezettingsgraad van 98,7%, en was zoals de afgelopen jaren onverminderd hoog. Onzekerheid omtrent de retailformules van Laurus zal ons waarschijnlijk niet raken. Telkens blijkt dat de kwaliteit (ligging e.d.) van afdoende kwaliteit is om de performance te handhaven, en verliezen wij niet of nauwelijks aan faillissementen. Begin van het boekjaar is definitief afscheid genomen van de Italiaanse vastgoedportefeuille. Gedurende de bezitsperiode is een forse winst gegenereerd, en heden hebben wij geen plannen om ons in Italië

6 Houten verder te oriënteren, mede omdat de prijzen zeer hoog liggen, met zeer veel kapers op de kust. Wel oriënteren wij ons in enkele andere landen, waar yields nog aantrekkelijk lijken te zijn. Hiertoe is onze researchafdeling druk doende om de directie en de raad van commissarissen een scherp beeld te geven van de mogelijkheden, alsmede de te lopen risico s. Wij zullen niet licht in een nieuw land investeren, maar willen ook niet mogelijke aantrekkelijke kansen verontachtzamen. De focus blijft gericht op onze vier kernlanden, en wel om daar zo spoedig mogelijk de gewenste omvang te bereiken, hetgeen in Nederland en Spanje inmiddels is gelukt. Naast uitbreidingen in de vier kernlanden en mogelijk betreding van nieuwe landen blijft de optimalisering van de bestaande vastgoedportefeuille hoog op de agenda staan. Om die nog verder te verbeteren gaan wij door met het recyclen van objecten, die meer kwetsbaar zijn of zijn geworden. Vrijgekomen gelden zullen wij zo snel mogelijk herinvesteren in nieuwe objecten, zoals het onlangs gekochte ontwikkelingsproject (Tongeren, binnenstedelijk winkelcentrum), dat naar verwachting eind 2007 in exploitatie genomen zal worden. Standing investments kopen is in de huidige markt moeilijk, gezien de overweldigende belangstelling van investeerders uit binnen- en buitenland. Buiten de verwerving van het resterende belang in het winkelcentrum Madrid Sur en het binnenstedelijke winkelcentrum in Duinkerken is vele male geboden op vastgoedobjecten. Het tempo ligt misschien laag, maar wij willen het fraaie rendement niet te zeer aantasten door in te kopen op rendementen van vijf procent of lager die niet overeenkomstige kwaliteit bieden. Die situaties hebben wij menigmaal meegemaakt, maar mede omdat wij het risicorendementsprofiel scherp in de gaten houden, willen wij hieraan niet meedoen. Rentebewegingen in opwaartse zin kunnen ons inziens snel een einde brengen aan deze oververhitting. Intussen gaan wij door met onze speurtocht en verwachten dit jaar F 75 à F 135 miljoen te kunnen investeren. In 2005 zijn wij voor het eerst met een interimdividend gekomen. Het verzoek daartoe was daarvoor herhaaldelijk geuit in de algemene vergadering van aandeelhouders en in individuele gesprekken met aandeelhouders. Wij zullen dit dan ook handhaven als beleid. Al met al kunnen wij spreken van een sterke verbetering van de kwaliteit. Het is tijd om de dip in het direct beleggingsresultaat door de verkoop van de Duitse vastgoedportefeuille in 2006 weg te werken. Zoals u bij de bekendmaking van de jaarcijfers 2005 heeft kunnen vernemen, wordt gerekend met een lichte stijging van het direct beleggingsresultaat per aandeel in Door pijplijn te creëren (Tongeren in België en Houten in Nederland; wij zijn met diverse andere pijplijnprojecten aan de slag) hopen wij op termijn verdere groei te realiseren, waarbij het onze voorkeur heeft en houdt standing investments te verwerven. Ook wordt hard gesleuteld aan het optimaliseren van onze bestaande vastgoedportefeuille; met name in Spanje en Frankrijk wordt hard gewerkt aan uitbreiding van onze winkelcentra aldaar. Dit zijn processen die vaak lang duren, maar uiteindelijk onze posities zullen verstevigen.

7 Reinier A. van Gerrevink Al met al zijn wij, zoals u bemerkt, positief gestemd, en verwachten wij veel van het lopende jaar. Het boekjaar 2005 is althans op het gebied van waarderingen zeer positief geweest, en naar verwachting zal deze trend opwaarts te dien aanzien aanhouden. Het directe en indirect beleggingsresultaat in ogenschouw nemende, zal de total return goed zijn. Hoogachtend, Reinier A. van Gerrevink, CEO

8 Begrippenlijst Bevak CEO CFO CIO Code EPRA GPR IAS IFRS IRS IVBN SIIC (Belgische) Beleggingsvennootschap met Vast Kapitaal Chief Executive Officer Chief Financial Officer Chief Investment Officer De Nederlandse corporate governance code European Public Real Estate Association Global Property Research International Accounting Standards International Financial Reporting Standards Interest Rate Swap Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Société d Investissements Immobiliers Cotées

9 Inhoudsopgave Kerncijfers Voorwoord CEO 3 Profiel en strategie 10 Verslag van de raad van commissarissen 13 Inleiding 13 Jaarrekening Dividend- en reserveringsbeleid 13 Dividendvoorstel 13 IFRS 14 Samenstelling raad van commissarissen 14 Corporate governance 15 Subcommissies 16 Mutaties raad van commissarissen 17 Profielschets van de raad van commissarissen 17 Rooster van aftreden 17 Benoemingen 17 Personeel 17 Verslag van de directie 20 Economie en markten algemeen 20 Nederland 24 Spanje 25 België 26 Frankrijk 27 De vastgoedportefeuille 28 Personeel en organisatie 37 Duurzaam ondernemen 37 Financiële resultaten 38 Dividendvoorstel 46 Risicomanagement 47 Vooruitzichten voor Corporate governance 58 Inleiding 58 Statement of compliance 58 Afwijkingen ten opzichte van de Code 58 Beschikbaarheid corporate governance-documenten 59 Organisatiestructuur VastNed Groep 59 Directie 61 Raad van commissarissen 68 Stichting Prioriteit VastNed Retail en beschermingsmaatregelen 72 Algemene vergadering van aandeelhouders en stemrecht 72 Financiële rapportage en de externe accountant 73 Gedragscode en klokkenluidersreglement 73 Het aandeel en de beursnotering 74 Jaarrekening Geconsolideerde winst- en verliesrekening 78 Direct en indirect beleggingsresultaat 79 Geconsolideerde balans 80 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen 82 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 83 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 84 Vennootschappelijke balans 123 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 124 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 124 Overige gegevens 127 Vastgoedportefeuille Vastgoedbeleggingen in exploitatie 129 Overige vastgoedbeleggingen 130 Kengetallen vastgoedportefeuille

10 De focus blijft gericht op onze vier kernlanden, en wel om daar zo spoedig mogelijk de gewenste omvang te bereiken, hetgeen in Nederland en Spanje inmiddels is gelukt. Alicante, Parque Vistahermosa

11

12 Barcelona > Madrid > Veenendaal > Castellón de la Plana Profiel en strategie Historie Visie VastNed Retail N.V., opgericht in 1986, is een (closedend) vastgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal die duurzaam belegt in goed verhuurde individuele winkelobjecten, winkelcentra en grootschalige detailhandelsvestigingen primair in de eurozone. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie met inachtneming van door de raad van commissarissen vast te stellen grenzen en condities. De aandelen zijn sinds 18 december 1987 genoteerd aan Euronext Amsterdam en sinds 20 december 2004 aan Euronext Parijs en zijn opgenomen in de AMX-index. VastNed Retail maakt deel uit van de VastNed Groep. Beleggen in winkelvastgoed heeft een duidelijk verband met de retailer die met deze winkels zijn onderneming drijft. Daarmee wordt bedoeld dat de huur op langere termijn afhankelijk is van de winst van de retailer. Het succes van de retailer en de concurrentiekracht van de locatie zijn derhalve bepalend voor het succes van de belegger in winkelvastgoed op de lange termijn. Missie en strategisch doel VastNed Retail biedt een primair op winkelvastgoed geconcentreerd beleggingsproduct aan aan particuliere en institutionele aandeelhouders. Hiermee wordt beleggers de mogelijkheid geboden om te profiteren van de dynamiek in de retailmarkten waarmee een hoog totaalrendement wordt nagestreefd. Het totaalrendement bestaat uit een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement door waardegroei van de vastgoedportefeuille. Op langere termijn wordt door actief management van de winkelportefeuille ernaar gestreefd een stijgend dividend per aandeel te realiseren. Beleggingsproduct en beleggingsmethodiek VastNed Retail streeft haar strategisch doel na door zich te concentreren op het volgende beleggingsproduct en het hanteren van de volgende beleggingsmethodiek: een mix van individuele winkelobjecten, winkelcentra en perifere detailhandelsvestigingen, waarbij een balans in de beleggingsmix wordt nagestreefd. Het streven is de weging van individuele winkelobjecten te houden tussen 35% en 60%, van winkelcentra tussen 20% en 50% en van perifere detailhandelsvestigingen tussen 10% en 30%; concentratie op winkelgebieden en huurders die zich onderscheiden door dynamiek en concurrentiekracht; een evenwichtig risicorendementsprofiel van de beleggingen; concentratie op vier kernlanden: Nederland, Spanje, België en Frankrijk; 10

13 Thoiry > Malaga streven naar voldoende kritische massa in de kernlanden, zodat het lokale management over een afdoende aantal functionaliteiten beschikt en; concentratie op een optimale spreiding binnen de vastgoedportefeuille, met als spreidingscriteria: landen, regio s, steden, spreiding in categorieën, aantal objecten, aantal huurders, beperking omvang object en beperking omvang individuele huurders. Omvang De vastgoedportefeuille van VastNed Retail vertegenwoordigde ultimo 2005 een waarde van F miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 51% binnenstadswinkels; 34% winkelcentra; 9% perifere detailhandel; 6% overig. Fiscale structuur VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. VastNed Retail houdt zich, gezien haar status als fiscale beleggingsinstelling niet bezig met projectontwikkeling. In België zijn alle beleggingen ondergebracht in de vastgoedbevak Intervest Retail die eveneens geen winstbelasting is verschuldigd. Alle Franse vastgoedbeleggingen zijn eveneens vrijgesteld van winstbelasting onder het aldaar toepasselijke SIIC-regime. Een aantrekkelijk fiscaal klimaat is voor de beleggingsselectie een belangrijke factor. Financieringsbeleid Als uitgangspunt geldt, dat financiering van de vastgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40 à 45% van de marktwaarde van het vastgoed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aan- of verkoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op het vastgoed acceptabele rentestand. VastNed Retail blijft in dit kader te allen tijde binnen de financieringsgrenzen als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Tevens wordt een goede balans nagestreefd tussen financiering met korte en lange rentevaste perioden. Hiervoor kan in voorkomende gevallen gebruik worden gemaakt van rentederivaten. In tijden dat het aandeel VastNed Retail op de effectenbeurs een premie noteert ten opzichte van de intrinsieke waarde, kan het aantrekkelijk zijn om nieuwe aandelen uit te geven. Uitgangspunt hierbij is dat uitgifte van nieuwe aandelen slechts plaatsvindt indien er op voorzienbare termijn investeringsmogelijkheden zijn. Valutabeleid VastNed Retail streeft ernaar valutarisico s te beperken door primair in de eurozone te beleggen. Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Retail is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient ten minste het fiscale resultaat in contanten te 11

14 Profiel en strategie VastNed Retail kwalificeert als fiscale beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting Dit houdt in dat in Nederland geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. worden uitgekeerd. Het dividend wordt aan de aandeelhouders ter beschikking gesteld in de vorm van een interim-dividend ter hoogte van 60% van het direct beleggingsresultaat over het eerste halfjaar van het boekjaar en een slotdividend na afloop van het boekjaar. Acquisitiebeleid VastNed Retail streeft een actief acquisitiebeleid na. Voortdurend worden nieuwe investeringsmogelijkheden beoordeeld. Hierbij geldt dat acquisities uitsluitend plaatsvinden indien de marktomstandigheden daartoe gunstig zijn, er sprake is van een evenwichtig risicorendementsprofiel en de vermogensverhoudingen deze toelaten. Risicomanagement VastNed Retail voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van en indien nodig het ondernemen van passende actie met betrekking tot risico s die met het beleggen in vastgoed gepaard gaan. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in strategische, operationele, financiële, rapportage en compliance risico s. Organisatie VastNed Retail voert een actief management van haar vastgoedportefeuille, waarbij zij in de landen waarin zij actief is of zal zijn streeft naar volwaardig eigen lokaal management. VastNed Management in Rotterdam, VastNed Management España in Madrid, VastNed Management France in Parijs, Intervest Retail en Intervest Offices beide in Antwerpen, beheren, met meer dan 80 medewerkers, de beleggingen van VastNed Retail en VastNed Offices/Industrial. VastNed Management heeft geen winststreven, maar faciliteert de fondsen met directie en beheer. Op de samenwerking tussen VastNed Retail, VastNed Offices/Industrial en VastNed Management is een kostenverdelingsovereenkomst van toepassing. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast op basis van de feitelijke werkzaamheden. De aandelen van VastNed Management worden voor 67% gehouden door VastNed Retail en voor 33% door VastNed Offices/Industrial. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zoveel mogelijk zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer leidt tot direct contact met de huurders en de vastgoedmarkt, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd en ook de exploitatiekosten op een verantwoorde wijze worden beheerst. Het technisch beheer is grotendeels uitbesteed aan lokale specialisten. Door onderhoud, renovatie en verkoop van objecten die niet meer passen in de vastgoedportefeuille, wordt zorggedragen voor een optimale staat en waarde van het vastgoed in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De vastgoedmarkten in de diverse landen zijn onderworpen aan de aldaar geldende wet- en regelgeving. Een lokaal netwerk alsmede kennis op het gebied van financiering en van de lokale cultuur geven een voorsprong bij de exploitatie van het vastgoed. VastNed Retail streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. 12

15 Thoiry > Maastricht > Antwerpen > Zeist Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen van VastNed Retail heeft in 2005 vijfmaal regulier vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de leden van de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad van commissarissen vergaderd in afwezigheid van de directie en hebben overige bijeenkomsten van de raad van comissarissen plaatsgevonden. De onderwerpen die in de vergaderingen ter sprake zijn gekomen waren onder andere: de gang van zaken en risico s in de vastgoedportefeuille, de strategie en risico s van de vennootschap als geheel en deelaspecten daarvan waaronder het betreden van nieuwe markten, de financiële resultaten, alsmede de verslaglegging daarvan in publiek verspreide documenten, de invoering van de International Financial Reporting Standards (IFRS), mutaties in de raad van commissarissen, de benoeming van een nieuwe voorzitter van de auditcommissie, het eigen functioneren van de raad van commissarissen en het functioneren van de directie, de honorering van de leden van de raad van commissarissen en de bezoldiging van de leden van de directie, corporate governance en het functioneren van subcommissies van de raad van commissarissen inclusief de verslaglegging door deze commissies. De raad van commissarissen is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de raad van commissarissen haar toezichthoudende taak optimaal heeft kunnen uitoefenen. Geen van de leden van de raad van commissarissen was frequent afwezig. Jaarrekening 2005 Onderdeel van het door de directie opgestelde jaarverslag 2005 is de door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerde jaarrekening Wij kunnen ons met dit verslag en de jaarrekening verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening 2005 aldus vast te stellen. Dividend- en reserveringsbeleid In lijn met voorgaande jaren keert VastNed Retail het direct beleggingsresultaat in zijn geheel uit aan haar aandeelhouders. Een deel van het dividend kan als stockdividend ten laste van de agioreserve door aandeelhouders worden opgenomen. De raad van commissarissen heeft de directie de bevoegdheid gegeven om, ter voorkoming van verwatering van het direct beleggingsresultaat per aandeel, eigen aandelen in te kopen en gelijkertijd het fiscaal gunstige karakter van de uitkering te waarborgen. Dividendvoorstel Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de directie om een slotuitkering te doen per aandeel van F 5,00 nominaal als volgt: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een uitkering op de gewone aandelen, na aftrek van het interim-dividend ad F 1,07, ten bedrage van F 2,47, waarvan: 13

16 Arnhem > Badalona > Rotterdam > Sens IFRS 14 F 2,47 in contanten onder inhouding van 25% dividendbelasting, danwel F 1,47 in contanten onder inhouding van 25% dividendbelasting plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, maar een tegenwaarde van F 1,00 benaderend, ten laste van de agioreserve zonder inhouding van dividendbelasting. De jaarrekening 2005 is opgesteld conform IFRS. In het verslag van de directie en de jaarrekening zijn de voornaamste consequenties van IFRS op de verslaggeving weergegeven. Samenstelling raad van commissarissen De raad van commissarissen is als volgt samengesteld. Drs. W. Nijman (21 september 1946), voorzitter Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 mei 1986, en sinds 1 mei 2003 voorzitter Vorige functies: diverse financiële functies bij Douwe Egberts; financieel directeur International Flavors & Fragrances; financieel directeur Bestfoods Benelux en later als senior director finance & ICT Bestfoods Europe en; vice-president finance BFO/treasurer Parent & Holding van Unilever. Nevenfuncties: voorzitter van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; lid van de raad van toezicht CVO Groep, Utrecht. Opleiding: Bedrijfseconomie, Erasmus Universiteit Rotterdam Mr. N.J. Westdijk MBA (20 juni 1941) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 19 april 2000 en sinds 6 april 2004 vice-voorzitter Vorige functies: bestuursvoorzitter Koninklijke Pakhoed en; president-directeur Connexxion Holding. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; non-executive lid van de raad van bestuur van Fortis; president-commissaris van Connexxion Holding; president-commissaris van Eneco Energie en; lid van de raad van commissarissen van de FD Mediagroep. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Utrecht en MBA, University of Chicago Drs. D. van den Bos (17 januari 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 18 april 2001 Vorige functies: diverse managementfuncties bij Hollandsche Beton Groep, onder meer verantwoordelijk voor projectontwikkelingsactiviteiten en; directeur vastgoed bij PGGM, tevens adjunctdirecteur beleggingen. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; Opleiding: Algemene economie, Erasmus Universiteit Rotterdam

17 Malaga > Barcelona Drs. R.K. Jacobson RA (2 oktober 1946) Nationaliteit: Nederlandse Functie: Senior vice-president chairman s office Unilever Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: diverse managementfuncties bij Unilever, waaronder senior vice-president finance East Asia & Pacific Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial Opleiding: Bedrijfseconomie en accountancy, Erasmus Universiteit Rotterdam Mr. F.W. Mulder (31 mei 1940) Nationaliteit: Nederlandse Functie: gepensioneerd Benoeming: 1 januari 1996 Vorige functies: directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin en; directiefuncties bij Avéro Verzekeringen. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie; voorzitter van de raad van commissarissen van Bartels Engineering; lid van de raad van commissarissen van hotel Nassau Bergen; bestuurslid van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis; bestuurslid van de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis); voorzitter van het district De Friese Wouden van het Nederlandse Rode Kruis; bestuurslid Devereux Capital Holding Stichting, Amsterdam; directeur van Citrosuco Europa, onderdeel van Citrosuco Paulista, Matao, Brazilië en; directeur van Congeltec, onderdeel van Irving & Johnson Ltd., Kaapstad, Z.A. Opleiding: Nederlands recht, Rijksuniversiteit Leiden Dr. P.M. Verboom (20 april 1950) Nationaliteit: Nederlandse Functie: CFO Schiphol Group Benoeming: 6 april 2004 Vorige functies: docent Erasmus Universiteit Rotterdam en; diverse managementfuncties bij Philips, waaronder CFO van de directie Argentinië, Hong Kong en het Verre Oosten. Nevenfuncties: lid van de raad van commissarissen van VastNed Offices/Industrial; non-executive lid van de Board of Directors van Brisbane Airport Corporation. Opleiding: Econometrie (doctoraal) Erasmus Universiteit Rotterdam; gepromoveerd Vrije Universiteit te Amsterdam Corporate governance Het onderwerp corporate governance blijft actueel en recent heeft de Monitoring Commissie Corporate Governance (commissie Frijns) gerapporteerd over het functioneren van de Code. De bevindingen van deze commissie sluiten aan bij de ervaringen die VastNed Retail met de code heeft opgedaan. 15

18 Verslag van de raad van commissarissen Het onderwerp corporate governance blijft actueel en recent heeft de Monitoring Commissie Corporate Governance (commissie Frijns) gerapporteerd over het functioneren van de Code. De bevindingen van deze commissie sluiten aan bij de ervaringen die VastNed Retail met de code heeft opgedaan. Subcommissies De raad van commissarissen heeft drie actieve commissies. De auditcommissie en de remuneratiecommissie hebben ieder drie leden. De selectie- en benoemingscommissie wordt gevormd door de gehele raad van commissarissen. Auditcommissie De auditcommissie bestond gedurende 2005 uit de heren D. van den Bos (voorzitter), F.W. Mulder en W. Nijman. In november 2005 is deze commissie uitgebreid met de heer R.K. Jacobson, welke met ingang van 1 januari 2006 als voorzitter van de auditcommissie functioneert. De auditcommissie heeft in 2005 viermaal vergaderd. De auditcommissie heeft als taak het adviseren van de raad van commissarissen op financieel terrein. Onderwerpen die aan de orde zijn gekomen zijn de financiële rapportage, budgettering, de rol van de externe accountant en de feedback op de wisseling van de persoon van de externe accountant, fiscaliteit, compliance (onder andere de Autoriteit Financiële Markten), IFRS, rente- en financieringsrisico s, verhuurrisico s, calamiteiten en aansprakelijkheidsrisico s, debiteurenrisico s, interne controle, IT-systemen, juridische risico s, de opvolging van aanbevelingen van de externe accountant, alsmede de uitkomsten van de controle van de externe accountant. Verslagen van de auditcommissie zijn telkens overlegd aan alle leden van de raad van commissarissen en besproken op de eerstvolgende vergadering van de raad van commissarissen. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie bestaat uit de heer N.J. Westdijk (voorzitter), de heer F.W. Mulder en de heer W. Nijman. De taak van de remuneratiecommissie is het adviseren van de raad van commissarissen op het terrein van het te voeren bezoldigingsbeleid van de directie. De commissie heeft in 2005 vijfmaal vergaderd. De remuneratiecommissie heeft het remuneratierapport 2004 opgesteld dat in de algemene vergadering van aandeelhouders op 5 april 2005 is besproken. Hierin heeft zij onder andere voorstellen geformuleerd ten behoeve van de bezoldiging van de individuele leden van de directie. Onderdeel daarvan is een rapportage inzake de over 2005 toe te kennen persoonlijke bonussen van de directie. Selectie- en benoemingscommissie Als eerder gemeld bestaat de selectie- en benoemingscommissie uit de gehele raad van commissarissen. De raad van commissarissen (niet voltallig) heeft driemaal vergaderd op het terrein van selectie en benoemingen. De selectie- en benoemingscommissie heeft namens de raad van commissarissen voorstellen gedaan aan de houders van prioriteitsaandelen ten behoeve van benoemingen binnen de raad van commissarissen, inclusief voorstellen inzake de vervanging van de huidige voorzitter, die volgens rooster, op 4 april 2006 zal aftreden. 16

19 Utrecht > Madrid Mutaties raad van commissarissen De algemene vergadering van aandeelhouders heeft met ingang van 5 april 2005 de heer D. Van den Bos herbenoemd als lid van de raad van commissarissen. Hiermee is waardevolle kennis en ervaring voor VastNed Retail behouden gebleven. Profielschets van de raad van commissarissen De profielschets van de raad van commissarissen waarborgt dat de raad van commissarissen naar behoren is samengesteld, inhoudende dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden. Dit profiel is te raadplegen op de website van de vennootschap en kan worden opgevraagd ten kantore van de vennootschap. De raad van commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate governance code. Rooster van aftreden Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: W. Nijman, 2006 (niet herkiesbaar) F.W. Mulder, 2007 (niet herkiesbaar) R.K. Jacobson, 2008 (herkiesbaar) P.M. Verboom, 2008 (herkiesbaar) N.J. Westdijk, 2008 (herkiesbaar) D. van den Bos, 2009 (herkiesbaar) dat de heer W. Nijman per de algemene vergadering van aandeelhouders van 4 april 2006 niet voor herbenoeming meer beschikbaar is en dat de heer F.W. Mulder zich na afloop van de huidige termijn niet voor herbenoeming beschikbaar stelt. VastNed Retail handelt hiermee in lijn met best practice-bepaling III.3.5 van de Code. Benoemingen Conform het rooster van aftreden treedt de heer W. Nijman af. De agenda van de algemene vergadering van aandeelhouders en de daarbij behorende aandeelhouderscirculaire zal medio maart 2006 kandidaten vermelden ter vervanging van de heer Nijman. Personeel De raad van commissarissen spreekt zijn dank uit voor de inzet van de directie en haar medewerkers, voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 21 februari 2006 Voor de raad van commissarissen, W. Nijman, voorzitter De statuten voorzien in een zittingsduur die wordt beperkt tot driemaal vier jaar. In dit kader is besloten 17

20 Typerend voor de economie van de eurozone is dat groei eerst geïnitieerd wordt door groei van de export om vervolgens overgenomen te worden door groei van de consumentenbestedingen. Antwerpen, Huidevetterstraat 12

21

22 Reële groei BNP (in %) Bron: Consensus Forecasts Eurozone Wereld Verslag van de directie Economie en markten algemeen Economie De economie van de eurozone ligt op een beduidend lager groeipad dan de wereldeconomie. Uitgaande van de economische groeicijfers in bovenstaande grafiek groeit de wereldeconomie naar verwachting in 2006 met 3,1% per jaar, terwijl het Bruto Nationaal Product (BNP) van de eurozone slechts 2,0% per jaar toeneemt. De matige performance van de eurozone vindt enerzijds zijn oorsprong in een lage, binnen een aantal jaren zelfs krimpende bevolkingsgroei en anderzijds in een trage aanpassing aan de globalisering van de economie. Een gewenst sociaal karakter binnen de eurozone domineert nog steeds de discussie in plaats van concurrentie- en innovatiekracht, hoewel de laatste punten wel steeds meer politieke aandacht krijgen. Typerend voor de economie van de eurozone is dat groei eerst geïnitieerd wordt door groei van de export om vervolgens overgenomen te worden door groei van de consumentenbestedingen. Daarmee is de eurozone voor haar groei erg afhankelijk van de ontwikkeling van de wereldeconomie en loopt het economisch herstel achter op de rest van de wereld. Voor de komende jaren is het daarom de verwachting dat de economie in de eurozone zich verder zal herstellen, terwijl de groei elders gemiddeld genomen wat zal afzwakken. Herstel van de binnenlandse vraag in de eurozone zal de belangrijkste drager van deze groei zijn. De groeiverschillen tussen de landen waar VastNed Retail haar beleggingen heeft geconcentreerd zullen afnemen. De inflatie zal naar alle waarschijnlijkheid gemiddeld rond de 2% liggen, de tienjaarsrente tussen de 3 en 4%, terwijl de driemaandsrente wat zal aantrekken. Een vlakke tot inverse yieldcurve, waarbij de korte rente gelijk of hoger ligt dan de lange rente, zoals die nu in Verenigde Staten te zien is, zal zich naar verwachting niet voordoen. Voor die mogelijkheid is het economische herstel in de eurozone nog niet ver genoeg gevorderd. In het algemeen is de economische groei omgeven met vele risico s veroorzaakt door instabiliteit van de dollar en de olieprijs. De huizenprijzen liggen historisch op een hoogtepunt. Winkelmarkt Een groot deel van de waardestijging die op dit moment in de winkelmarkt over geheel Europa wordt gezien, komt voort uit de populariteit van vastgoed als beleggingscategorie bij beleggers. Deze waardestijging heeft weinig te maken met de onderliggende trends in de winkelmarkt zelf. Het succes van de retailer is voor de belegger in winkelvastgoed uiteindelijk de belangrijkste drijfveer na huur- en waardestijging over de langere termijn. Begrip van de trends in retail zijn daarom van groot belang. 20

23 Verslag van de directie Totaal rendement per jaar (in %) Bron: Global Property Research (GPR), Bloomberg GPR 250 Europa GPR 250 Nederland VastNed Retail 1 jaar 3 jaar 5 jaar 10 jaar 15 jaar De afgelopen jaren hebben de winkelverkopen in Nederland flink onder druk gestaan als gevolg van de recessie in de Nederlandse economie. Dit heeft geleid tot een forse prijsdruk in de detailhandel en heel specifiek tot een prijzenslag in de supermarkten die in gang gezet werd door Albert Heijn. In de andere landen waar VastNed Retail actief is, doet zich echter eenzelfde fenomeen voor, terwijl de economische situatie daar geen directe aanleiding voor geeft. De onderliggende trend is dat winkelmerken, zoals Albert Heijn in Nederland of Mercadona in Spanje enorm aan kracht gewonnen hebben ten opzichte van de A-merken die zij in hun winkels verkopen. Het huismerk wint vrijwel overal in Europa terrein ten opzichte van het A-merk. De sterke winkelformules, die door de consument als een merk gezien worden, zien daarbij ook de mogelijkheid door middel van prijsconcurrentie hun marktaandeel te vergroten ten opzichte van de zwakkere winkelformules. De sterkeren maken een dubbelslag. Binnen de winkel wint het huismerk, terwijl het marktaandeel van de winkelformule ten opzichte van andere winkelformules wordt vergroot. In Nederland is het supermarktconcern Laurus de zwakkere speler en heeft inmiddels de prijzenslag verloren. Het is waarschijnlijk dat daardoor twee supermarktformules zullen verdwijnen. Een neventrend is dat de consument een ruim en breed assortiment waardeert, wat schaalvergroting in gang heeft gezet. De grote winkeloppervlakten zijn populair en mocht een zwakkere speler op een groot winkeloppervlak in failissement geraken, dan zal zijn plaats snel ingenomen zijn door een concurrent. Voor de kleine winkeloppervlakten zal niet snel een huurder worden gevonden binnen dezelfde sector. De economische teruggang in Nederland heeft ook zwakte in de meubelbranche aan het licht gebracht. De sterke opkomst van IKEA in de jaren negentig van de vorige eeuw is daar zeker debet aan, maar ook een verandering bij de consument, die niet hoeft te kopen, maar het wel leuk vindt nieuwe woonideeën op te doen en eens iets leuks mee te nemen. Het winkelen in de sfeer van woninginrichting is daarmee behalve een typische doelbestemming ook een vrijetijdsbesteding geworden. Impulsaankopen zijn veel belangrijker geworden. Enerzijds vormen de jarenlang aanhoudende hoge bezoekersaantallen bij IKEA daarvan het bewijs en anderzijds de opkomst van de levendige handel in tweedehands, maar kwalitatief goede, meubels en aanverwante spullen op internet via ebay en andere websites. Nieuwe winkelformules spelen in op deze trend en zijn dan ook succesvol. De term woninginrichting maakt bij deze formules plaats voor homedeco. Binnen de vastgoedportefeuille van VastNed Retail in Nederland doet een nieuwe winkelformule als Woonstore het goed. Deze winkelformule kan het best getypeerd worden als een winkelvariant van ebay, een modern type markt op het gebied van homedeco. De koopactiviteit van de consument wordt veelal ingedeeld aan de hand van het koopmotief. Zo is het onderscheid ontstaan tussen run en fun shoppen, tussen oriënterend en vergelijkend winkelen, enzovoort. De verschillende overheden hanteren dit type indelingen en baseren ruimtelijke ordeningsbeslissingen hierop. De consument trekt zich er echter weinig van aan. Sportkleding wordt gedragen als gewone kleding en daarmee is een sportwinkel op een perifere locatie ineens ook een kledingwinkel geworden en staat in directe concurrentie met andere 21

24 Verslag van de directie Nederlandse vastgoedfondsen Ontwikkeling premie (discount) (in %) kledingwinkels die bijvoorbeeld in de binnenstad gevestigd zijn. Het modieuze karakter van het kledingassortiment in de sportwinkel scherpt deze concurrentie verder aan. Retailers spelen er zelf ook op in. Zo verkopen tuincentra ook alles wat in een dierenwinkel te krijgen is, terwijl zij op goedkopere winkelmeters werken. Ook ontwikkelen deze tuincentra zich sterk in de sfeer van homedeco. Ook hier zijn impulsaankopen veel belangrijker geworden dan deze in het verleden waren. Succesvolle winkelformules hebben zich ontwikkeld tot een merknaam en gebruiken die bekendheid om ook branchevreemde producten te verkopen. Zo komt het voor dat een winkelier die van origine drogist is ook spijkerbroeken of speelgoed verkoopt. Dit fenomeen, vaak aangeduid met branchevervaging, zal de ruimtelijke ordening van het winkelen steeds moeilijker maken. In de meeste landen gebruikt de overheid brancheonderscheid en koopmotief nog steeds voor haar regulering. De winkelier zal echter in toenemende mate wijzen op oneerlijke concurrentie, omdat sommige winkeliers op goedkope winkelmeters mogen werken, waar anderen dit niet mogen, terwijl delen van het assortiment wel met elkaar concurreren. Met de voortschrijdende branchevervaging is dit op termijn een onhoudbare situatie en hebben de overheden in de verschillende landen in Europa een groot probleem om deze dynamiek in de retail te ordenen. Door de branchevervaging komen ook winkelgebieden in toenemende mate in elkaars vaarwater te zitten. Retailparken zullen in de toekomst in toenemende mate een alternatief gaan vormen voor winkelcentra en binnensteden. Het belang van competitieve kracht van winkelgebieden is daarmee verder toegenomen. Risico s De dollar herstelde in 2005 licht van een periode van zwakte tegenover de euro in Aan de situatie betreffende de tekorten op de overheidsbegroting en de handelsbalans in de Verenigde Staten (VS), alsmede de hoge schuldenlast van de consument is weinig veranderd. Wat wel elk jaar verslechtert is de netto externe positie van de VS. Het buitenland bezit nu 21% van de tegoeden op de VS, terwijl dat 10 jaar geleden nog 6% was. Ook staat het politiek leiderschap van de VS in de wereld onder druk. Het sentiment kan zich gemakkelijk weer tegen de dollar keren. Zoals in 2004 al werd waargenomen heeft een zwakke dollar een belangrijke invloed op de groei in de eurozone. Toen vertraagde de zwakte van de dollar het economisch herstel in de eurozone. Enige zwakte van de dollar ten opzichte van de euro zal in 2006 minder effect hebben op de economische groei dan in 2004, omdat de binnenlandse vraag in de eurozone een steeds grotere rol gaat spelen als motor van de groei in dit gebied. Een sterke daling van de dollar zal de economische groei in de eurozone echter behoorlijk onder druk zetten met als neveneffecten een druk op inflatie en een laag blijvende, wellicht weer dalende rente. De olieprijs steeg in 2005 verder en bewoog zich op een historisch hoog niveau. De vraag- en aanbodsituatie in de oliemarkt blijft onevenwichtig. De mismatch tussen een toenemende vraag vanuit de Aziatische landen en de lage exploratieactiviteit als gevolg van een jarenlange lage olieprijs tezamen met het feit dat veel olievoorraden zijn gelegen in politiek instabiele gebieden vormen de reden van deze onevenwichtigheid. Er is een duidelijke kans dat de 22

25 Verslag van de directie VastNed Retail Brancheverdeling totale vastgoedportefeuille (in %) Sectorspreiding totale vastgoedportefeuille (in %) olieprijs in 2006 vanwege genoemde mismatch in vraag en aanbod verder zal stijgen naar nog hogere niveaus en de inflatie in de eurozone zal voeden. De huidige stabiliteit in de rente- en inflatieniveaus kan hierdoor verstoord worden, wat een drukkend effect zal hebben op de economische groei. De waarde van woonhuizen is in 2005 weer verder gestegen in de eurozone. Dit fenomeen doet zich wereldwijd voor en vindt vooral zijn oorsprong in de sterk gedaalde renteniveaus. In vele landen is het voor starters op de woningmarkt bijna onmogelijk een huis te kopen. In sommige landen is de looptijd van de hypotheek inmiddels verlengd van 30 naar 50 jaar om het toch mogelijk te maken een huis te kopen. Het hoge niveau van de huizenprijzen is een risico voor de consumentenbestedingen. Op het moment dat als gevolg van een stijgende rente de maandelijkse hypotheeklast gaat stijgen, zal dat gevolgen hebben voor de consumentenbestedingen. De detailhandelbestedingen vormen daar slechts een onderdeel van, maar zullen dat ook zeker merken. De geringe bevolkingsgroei in de eurozone is een structurele factor geworden. Een situatie die aan actualiteit heeft gewonnen nu het toelatingsbeleid van economische vluchtelingen overal in de eurozone is verscherpt. Een geringe bevolkingsgroei betekent dat de vastgoedmarkt zich minder op kwantiteit moet richten, maar meer op kwaliteit. Daartoe moet de regulering van de vastgoedmarkt meer aandacht krijgen. Een beleid gericht op kwantiteit leidt bij de huidige bevolkingsgroei op termijn tot structurele leegstand in de zwakkere winkelgebieden. Tegenvallende economische groei kan de winkelmarkt onder druk zetten en leiden tot oplopen van de leegstand. Effectenbeurs en beleggingsmarkt De aan Euronext Amsterdam genoteerde vastgoedfondsen staan gemiddeld genomen op een premie ten opzichte van de intrinsieke waarde. De vastgoedsector op de aandelenmarkt doet het traditioneel goed in de eerste fase van de opgaande fase van een economische cyclus. Deze keer lijken er meer redenen te zijn waarom beursgenoteerde vastgoedfondsen het goed doen. Beleggen in vastgoed is in algemene zin populair bij beleggers vanwege de goede diversificatie-eigenschappen ten opzichte van beleggingen in aandelen en obligaties. Bovendien liggen de kasrendementen die behaald worden op vastgoed boven de renteniveaus, wat leverage om nog hogere rendementen te kunnen behalen aantrekkelijk maakt. De enorme belangstelling voor vastgoed startte in de jaren negentig van de vorige eeuw met de opkomst van de Duitse open end-vastgoedfondsen. Deze fondsen belegden de bij hen ingelegde gelden in vastgoed zonder gebruik te maken van leverage. De groei is nu uit deze fondsen en het stokje is inmiddels overgegeven aan vele nieuwe vastgoedfondsen van verschillende origine waarvan de meesten gebruik maken van leverage om hogere totaalrendementen te kunnen behalen. Het geld komt van institutionele beleggers die hun belang in vastgoed willen uitbreiden en van particuliere beleggers overal in Europa die in vastgoed een goed alternatief zien voor aandelen en obligaties. 23

26 Verslag van de directie Nederland Brancheverdeling (in %) Sectorspreiding (in %) Omdat aan de enorme vraag naar vastgoed niet kan worden voldaan, stijgen de prijzen. Recentelijk maakten grote retailconcerns, zoals VendexKBB, gebruik van deze situatie door hun vastgoed in de verkoop te doen. Ook andere ondernemingen zullen in de verleiding komen om gebruik te maken van deze vastgoedhausse. Ook dit nieuwe aanbod lijkt slechts een druppel te zijn op de gloeiende plaat van de vraag. De huidige premie ten opzichte van de intrinsieke waarde indiceert dat aan de mismatch tussen vraag en aanbod voorlopig nog geen einde gekomen is. Nederland Economie Het nieuws over de Nederlandse economie lijkt met de dag positiever te worden. De competitieve kracht van de economie lijkt weer hersteld, de economie herstelde in 2005, de werkgelegenheid groeit en de consumentenbestedingen trekken weer aan. De Nederlandsche Bank is zelfs optimistisch en ziet een economische groei die in 2006 zelfs duidelijk boven de 2% uitkomt. Toch moet een aantal belangrijke kanttekeningen gemaakt worden bij dit mooie plaatje. Een gedeelte van het economische herstel in 2005 is het gevolg van het vrijgeven van geblokkeerde spaargelden van de consument. Dit is een eenmalige impuls. Bovendien worden pas in 2006 de volledige effecten van een omvangrijke hervorming van de sociale zekerheid, het pensioenstelsel en de ziektekosten op het besteedbaar inkomen zichtbaar. Weinig consumenten zijn in staat deze effecten te overzien en het moet niet uitgesloten worden dat de hele operatie negatief uitwerkt op de detailhandelsbestedingen in Ook dit is weer een eenmalig effect. In 2007 zijn er verkiezingen en waarschijnlijk zal dat jaar wel positief uitpakken voor de consument. Winkelmarkt De detailhandel in Nederland beleeft moeilijke tijden. Stonden eerder de omzetten onder druk, nu zijn dat de marges. Uitstoot van arbeid, maar ook innovatie door vernieuwing van winkelformules zijn de antwoorden op de huidige situatie in de detailhandel. Een deel van het verlies van marge kon worden gecompenseerd door goedkopere inkopen in opkomende economieën De terugval lijkt het grootst te zijn in de woninginrichting. De vele meubelboulevards hebben daardoor een groot probleem met de bezetting, waarbij het verouderde concept van de meubelboulevard zeker ook een rol speelt. Nieuwe invulling van dit concept lijkt vooral in de sfeer van het retailpark te liggen. Bij de invulling van de beleidsruimte in het kader van de Nota Ruimte zal hieraan aandacht moeten worden besteed. De vraag vanuit de retail naar winkelruimte blijft vrij constant, waarbij zowel nationale als internationale winkelketens hun expansieplannen in Nederland doorzetten. De vraag is wel wat selectiever waardoor de secundaire locaties het moeilijker hebben. Nieuwe winkelmeters die ontstaan in Vinex-wijken of middels uitbreiding van bestaande winkelcentra zijn niet 24

27 Verslag van de directie Spanje Brancheverdeling (in %) Sectorspreiding (in %) altijd goed verhuurd en kennen aanloopproblemen. In de periferie gaat de ontwikkeling van nieuwe winkelmeters door. Deze nieuwe winkelmeters zullen afhankelijk van hun kwaliteit met succes worden verhuurd. De beleggingsmarkt was bijzonder actief bij dalende aanvangsrendementen. De verkoop van het vastgoed van VendexKBB, bestaande uit warenhuizen en winkels, had veel belangstelling vanuit binnen- en buitenland en bracht een recordbedrag op. Spanje Economie Spanje is uitgegroeid tot een economie die volgens de Wereldbank een land als Canada voorbij is gestreefd en het recht heeft om te worden toegelaten tot het informele blok van de grootste industrielanden ter wereld, de G8. De huidige G8-leden zijn de Verenigde Staten, Japan, Duitsland, Groot-Brittannië, Frankrijk, Italië en Canada, samen met Rusland, dat zijn positie echter dankt aan politieke en niet aan economische redenen. Buiten de G8-landen heeft alleen China een nog grotere economie dan Spanje. Binnen de eurozone is Spanje ook het land met de meest dynamische economie, aldus de Wereldbank. De Spaanse economie lijkt een groeiwonder, zoals in eerdere decennia landen als Duitsland en het Verenigd Koninkrijk dat predikaat droegen. Wat nauwkeuriger geanalyseerd is de groei in Spanje vooral gebaseerd op een grote instroom van immigranten uit voornamelijk Centraal en Zuid-Amerika en een enorme bouwactiviteit. Dat laatste werd tot voor kort fors gestimuleerd door EU-fondsen, maar met de toetreding van vele nieuwe landen tot de EU die er wat infrastructuur betreft slechter voor staan dan Spanje, wordt deze stimulans snel minder. Ook aan de productiekant zal Spanje het moeilijk gaan krijgen nu de loonkosten op een hoger niveau liggen. Een afkoeling in 2006 en 2007 zal naar alle waarschijnlijkheid het dominante thema worden voor de Spaanse economie. Winkelmarkt Spanje heeft waarschijnlijk de meeste winkelmeters per inwoner van alle Europese landen, maar veel van deze winkelmeters zijn inefficient, liggen erg verspreid en kennen een lage productiviteit. De vernieuwing van het winkelaanbod wordt gekenmerkt door de ontwikkeling van winkelcentra en retailparken. In sommige delen van het land loopt deze ontwikkeling wat hard van stapel, waardoor er relatief veel winkelmeters in één keer bijkomen en er een verhoogd risico is op leegstand. Intussen is de stormachtige ontwikkeling wat meer aan banden gelegd door meer regulering van overheidswege. De winkelgebieden in binnensteden zijn niet in elke stad goed ontwikkeld, maar daar waar dat wel het geval is, is er ook veel belangstelling van nationale en internationale retailers. De huren op deze locaties zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. De winkelmarkt wordt gedomineerd door enkele grote retailers van Spaanse origine, te weten El Corte Ingles, Inditex, Cortefiel and Mango. De laatste drie organisaties exploiteren een groot aantal winkel 25