Rijksvastgoed te koop

Transcriptie

1 Rijksvastgoed te koop Zorgvuldige verkoop opgave 3 miljoen m² 900 verkoopdossiers

2

3 Hembrug Rijksvastgoedbedrijf 1

4 2 Rijksvastgoed te koop Voormalige gevangenis Noordsingel in Rotterdam

5 Voorwoord Zorgvuldige afwegingen bij verkoopopgave Rijk Het Rijksvastgoedbedrijf zet vastgoed in voor de realisatie van rijksoverheidsdoelen, in samenwerking met, en met oog voor de omgeving. Om succesvol te kunnen opereren, hebben we een diverse portefeuille aan gebouwen, terreinen en gronden. Denk aan moderne grote kantoortorens, monumentale villa s, havens en defensieterreinen, koninklijke paleizen, musea, rechtbanken en gevangenissen. Op het moment dat het vastgoed niet meer inzetbaar is om rijksdoelen te realiseren, of niet meer aan de standaarden van de overheid voldoet, kan de beslissing worden genomen om het vastgoed te verkopen. Aan deze beslissing gaat altijd een zorgvuldige afweging vooraf. Bij verkoop en herontwikkeling werkt het Rijksvastgoedbedrijf voortvarend, en altijd financieel en maatschappelijk verantwoord op basis van zorgvuldige afwegingen. De kennis en ervaring die we hebben met het afstoten van vastgoed is groot. Van het ontmantelen van vestingwerken tot het mogelijk maken van de bouw van een Vinexwijk op een oude militaire vliegbasis en de verkoop van kantoorcomplexen in grote steden. Ook nu is er een grote verkoopopgave. Door bijvoorbeeld het inkrimpen van de Rijksoverheid en het teruglopen van het aantal gedetineerden in gevangenissen, is er bij het Rijk steeds minder behoefte aan vastgoed. In de meeste gevallen gaat het om de verkoop om woningen, bedrijfspanden, kleine en middelgrote kantoren en percelen grond. Maar het kan ook gaan om grote opgaven, zoals de recente herontwikkeling van de Noordsingel, een complex met voormalige rechtbank en gevangenis midden in een woonwijk in Rotterdam. Bij de verkoop richt het Rijksvastgoedbedrijf zich meestal in eerste instantie tot andere overheden. Hebben zij zelf interesse in het vastgoed? Zo niet, wat kunnen zij dan verwachten? En ook, hoe kunnen zij bijdragen aan verkoop en herontwikkeling van Rijksvastgoed aan marktpartijen binnen hun gemeentelijke of provinciale grenzen? Deze brochure biedt hiervoor een handreiking. Bonny Donders Hoofd Verkoop Rijksvastgoedbedrijf HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 3

6 4 Rijksvastgoed te koop Ministerie Infrastructuur & Milieu Plesmanweg in Den Haag

7 Inhoud Voorwoord 3 Hoofdstuk 1 De opgave 7 Praktijkvoorbeeld Courante bestemming 11 Hoofdstuk 2 Onze werkwijze 13 Praktijkvoorbeeld Herbestemming 17 Hoofdstuk 3 Samenwerking 19 Praktijkvoorbeeld Complexe herbestemming 21 Hoofdstuk 4 Verkoop in vogelvlucht 23 Praktijkvoorbeeld Gebiedsontwikkeling 25 Meer informatie 27 HEMbrug Rijksvastgoedbedrijf 5

8 6 Rijksvastgoed te koop Voormalige gevangenis Bijlmerbajes in Amsterdam

9 Hoofdstuk 1 De opgave Voortvarend verkopen met oog voor de omgeving Overheidsgebouwen en -terreinen die leeg staan, dat is natuurlijk zonde. Daarom doen wij er alles aan deze te verkopen en terug te geven aan de maatschappij. Dat kunnen we niet alleen. Het Rijksvastgoedbedrijf, dat namens het Rijk verantwoordelijk is voor de verkoop, roept de hulp in van lokale overheden. Zij zijn beter op de hoogte van de lokale markt en van de wensen en behoeften in de regio. Met elkaar zorgen we ervoor dat Rijksvastgoed altijd een goede investering is. Objecten, complexen en terreinen die leeg komen te staan, willen we niet aan hun lot overlaten. In 2016 hebben we voor bijna 113 miljoen overtollig vastgoed verkocht: 217 transacties waarvan de meeste gronden betroffen. Een kleine greep voor de nabije toekomst: het terrein van de Bijlmerbajes in Amsterdam verandert in een bruisend nieuw stadsdeel. Voor Paleis Soestdijk liggen de plannen op tafel, HEMbrug in Zaanstad staat aan het begin van een mooi nieuw leven en monumenten in historische binnensteden kregen een nieuw leven. Taakstelling Tot 2020 moet het Rijk bijna 3 miljoen m² vastgoed verkopen. Het gaat om 0,9 miljoen m² kantoren en 1,9 miljoen m² terreinen en andere objecten. Om deze verkoop goed te doseren, hebben we een afstootstrategie opgesteld. In deze strategie spreekt het Rijksvastgoedbedrijf de ambitie uit al het vastgoed dat het niet meer nodig heeft te verkopen. Alles wat er met een gebouw of terrein gebeurt tijdelijke bewoning, onderhoud en andere activiteiten is gericht op verkoop. En als een object niet zomaar in de verkoop kan, helpen we een handje in de vorm van bijvoorbeeld het stellen van voorwaarden voor herbestemming of een gebiedsontwikkeling. Het Rijksvastgoedbedrijf is slagvaardig en zorgt met zijn professionele werkwijze en vernieuwende verkoopmethoden voor een vlotte verkoop van overtollig vastgoed. Daarbij zorgen we er voor dat de disbalans op de vastgoedmarkt niet nog meer verstoord wordt. Natuurlijk beschikt het Rijksvastgoedbedrijf over enkele beproefde verkoopmethoden, maar we zijn ook alert op nieuwe ontwikkelingen in de markt om flexibel in te spelen op wat geïnteresseerde partijen willen. Welke methode we ook gebruiken, wij werken altijd openbaar, marktconform en transparant. Rijksvastgoed te koop 7

10 8 Rijksvastgoed te koop Paleis Soestdijk in Baarn

11 Portefeuille Wie een zo diverse en unieke klantenkring heeft als het Rijksvastgoedbedrijf, beschikt ook over een uitgebreide en bijzondere vastgoedportefeuille. We hebben onze portefeuille verdeeld in vier categorieën die aangeven hoe complex het verkoopproces voor een specifiek object is. Een object met een courante bestemming kan relatief makkelijk verkocht worden. Het object verkeert in goede staat en past binnen de geldende bestemming. Ongeveer 5 procent van de objecten die bij ons te koop staat, valt in deze eerste categorie. Soms is een object minder courant, gezien de bestemming, bouwaard of functie. In overleg met de betreffende gemeente zoeken we naar een herbestemming zodat het object makkelijker te verkopen is. In deze tweede categorie valt ongeveer 10 tot 15 procent van onze verkoopvoorraad. Daarnaast zijn er complexe herbestemmingen: het object is slecht te verkopen gezien de geldende bestemming. Om het object te verkopen, is een herbestemming en transitie noodzakelijk, maar dat vraagt verregaande ingrepen waarvoor we nauw moeten samenwerken met lagere overheden. Bij verkoop van een object in deze categorie, doen we een beroep op de creativiteit van de markt. Tussen de 70 en 80 procent van de objecten die bij ons in de etalage staan, vallen in deze derde categorie. Het duurt vaak 2 tot 3 jaar voordat de verkoop bezegeld is. De laatste categorie, gebiedsontwikkeling, komt zelden voor: slechts bij 1 tot 2 procent van alle te koop staande vastgoed is hiervan sprake. Hierbij is verkoop in de huidige vorm van het object of het terrein te grootschalig, te complex of te risicovol. Een gebiedsontwikkeling moet ertoe leiden dat het object in zijn geheel of in kleinere delen verkocht kan worden. Bezien over alle vier de categorieën, heeft het Rijksvastgoedbedrijf 900 verkoopdossiers: bij 330 dossiers gaat het om de verkoop van gebouwen, bij 570 dossiers is sprake van de verkoop van gronden. Buiten de categorie courante bestemming om, geldt dat het onze uitdaging is in overleg met lagere overheden te komen tot een transformatie of herbestemming van het object. Hiermee kunnen we gezamenlijk nieuwe betekenis geven aan deze objecten in hun omgeving. En daarmee dragen wij bij aan de lokale economische en sociaal-maatschappelijke ontwikkeling. Rijksvastgoed te koop 9

12 10 Rijksvastgoed te koop Voormalig Sint Servaasklooster in Maastricht

13 Praktijkvoorbeeld Courante bestemming Verkoop van objecten met courante bestemming Veel objecten die niet langer gebruikt worden door de Rijksoverheid, verkeren in goede staat en staan op een locatie met een courante bestemming. Dit zijn gebouwen die binnen redelijke termijn verkocht kunnen worden aan geïnteresseerde partijen zonder dat er veel voorwerk nodig is. Het Rijksvastgoedbedrijf hoeft geen (grote) investeringen te doen om het object verkocht te krijgen. Er zijn geen randvoorwaarden voor verkoop nodig en evenmin hoeft het bestemmingsplan aangepast te worden. Een van deze gebouwen is het voormalige wachthuis over het Gouvernement in Maastricht. Een laag maar opvallend object op een fantastische locatie midden in de stad. Met bestemming Gemengd-1 in het gemeentelijke bestemmingsplan was het object te gebruiken als nieuw kantoor voor een bedrijf en als woonhuis. Daar komt bij dat de Monumentenwacht van Maastricht in 2015 oordeelde dat het casco in goede staat verkeert en de onderhoudstoestand redelijk is. Kortom, een goede investering voor een particulier, een bedrijf of kleine ondernemer om zich op een toplocatie te vestigen. Monumentaal kantoorgebouw Maastricht Gebouw van één bouwlaag met zoldering, gebouwd omstreeks 1770 en 241 m² groot, gelegen aan het Sint Servaasklooster 41. Het gebouw is van oorsprong een wachthuis over het Gouvernement. Het kleine huis is gebouwd in Lodewijk XVI-stijl en valt vooral op vanwege de karakteristieke gevel van Naamse steen. In de forse middenpartij met brede pilasters aan weerszijden zijn oorlogstrofeeën te zien en het driehoekige fronton boven de entree bevat het stadswapen van Maastricht. Het object is voor verkocht via openbare inschrijving. De particuliere nieuwe eigenaar vormt het gebouw om tot een schoonheidssalon. In een stad als Maastricht is een monumentaal en karakteristiek object met een fantastische ligging een gewild object dat niet elke dag op de markt komt. Het ligt op een steenworp afstand van het Vrijthof, een van de populairste pleinen en uitgaansgebieden van ons land. De nieuwe eigenaren hebben een uniek bedrijfspand in handen, midden in het bruisende hart van het historische stadscentrum. Niet alleen een goede investering voor henzelf, maar ook van hun uit gezien een investering voor de toekomst. Rijksvastgoed te koop 11

14 12 Rijksvastgoed te koop Historische tekening Oostenburgereiland in Amsterdam

15 Hoofdstuk 2 Onze werkwijze Zo verkopen wij ons vastgoed Welke verkoopmethode we ook gebruiken, het Rijksvastgoedbedrijf begint altijd met het scheppen van realistische verwachtingen. Niet alleen over het object, ook over de procedure van verkoop. Uitgangspunten en doelstellingen van de verkoop maken we glashelder en we geven altijd inzicht in de procedure die we volgen. Welke procedure dat is? We beschikken er over vele. Wat ze gemeen hebben: ze zijn robuust, eenvoudig en gestandaardiseerd. Als het Rijk eenmaal besloten heeft een object of stuk grond te verkopen, dan voert het Rijksvastgoedbedrijf een analyse uit waarmee we de verkoopbaarheid vaststellen. Ook kunnen we hiermee vaststellen in welke categorie het te verkopen vastgoed valt (zie hoofdstuk 1). Het Rijksvastgoedbedrijf doet altijd eerst onderzoek voor we bepalen hoe we een gebouw of grond verkopen. Zo voeren we regelmatig stedenbouwkundig en bouwhistorisch onderzoek uit. Dit gebeurt in nauw overleg met gemeente en provincie. Bodem- en asbestonderzoek vindt ook altijd plaats. Daarnaast voeren we een marktanalyse uit om de marktkansen na transformatie/herontwikkeling in te kunnen schatten. We overleggen met de gemeente en de provincie en we onderzoeken de staat van het object. Na alle analyses stellen we de verkoopstrategie en de best passende verkoopmethode vast. Daarna vermelden we het te verkopen vastgoed op onze website Voor een succesvolle verkoop, en uiteindelijk een succesvolle afstootstrategie tot 2020, werken we langs meerdere sporen: innovatie door toepassing van nieuwe verkoopmethoden, professionalisering van de eigen organisatie via onder meer een taxatiepool, betere marketing en de versterking van de samenwerking met andere overheden. Succesvolle verkoop is maatwerk naar een (eventueel nieuwe) bestemming waarvoor draagvlak en markt is. Transparantie garandeert het Rijksvastgoedbedrijf mede via de verschillende verkoopmethoden die het kan hanteren. Rijksvastgoed te koop 13

16 Verkoopmethoden Voorbeeld proces openbare verkoop Onderhandse verkoop Voor we overgaan tot een openbare verkoop, controleren we altijd de mogelijkheid van verkoop via een voorkeurspositie. Deze zoge 1 Samenwerkingsovereenkomst Rijksvastgoedbedrijf naamde reallocatieprocedure komt erop neer dat we een gemeente of provincie vragen of zij interesse hebben in aankoop van het vastgoed van het Rijksvastgoedbedrijf. Bij reallocatie gaat het om een herbestemming in de publieke sfeer. Hierbij maken we veelal gebruik van een verrekenbeding, of meerwaardeclausule. 2 3 Consultatiedocument Marktconsultatie Concept ambitiedocument Uitvraag buurtconsutatie Buurtconsultatie Gemeente Gemeente/RVB Is onderhandse verkoop mogelijk, dan bepaalt een onafhankelijke taxateur de marktwaarde van het object en kan er een onderhandse 4 Uitkomst markt- en buurtconsultatie Marktpartijen verkoop plaatsvinden. Kan er geen onderhandse verkoop plaatsvinden, dan gaat het object in openbare verkoop. 5 Biedboek Nota van uitgangspunten Gemeente/Marktpartijen Openbare verkoop Partijen dienen hun bod schriftelijk in, eventueel bij een notaris. Voor een openbare verkoop zijn er een paar belangrijke uitgangspunten. Zo moet de verkoop natuurlijk voldoen aan de wettelijke eisen. Denk aan de regels om staatsteun tegen te gaan en de 6 7 Beoordeling prijs Bieding Toetsing plan Omwonenden Algemene Beginselen van Behoorlijk Bestuur. De regels hebben wij samengevat in de drie criteria: openbaar, transparant en marktconform. Ook voeren we een integriteitsonderzoek uit naar de 8 Gunning beoogde koper. 9 Herontwikkeling Ontwikkelovereenkomst Bestemmingsplan 14 Rijksvastgoed te koop

17 Verkoop vindt in principe plaats aan de hoogste bieder. Soms zijn voorwaarden toegestaan. Maakt een bieder daarvan gebruik, dan controleren we altijd de risico s die aan de voorwaarden verbonden zijn. Bij de gunning gaat het om de afweging van het hoogte bod versus de zekerheid van afname. Soms leidt dit ertoe dat we niet het hoogste bod accepteren maar het meest aanvaardbare bod. Deze afweging vindt altijd zeer zorgvuldig plaats en wordt intern vastgelegd. Openbare verkoop met voorselectie Een andere vorm van openbare verkoop is die met voorselectie. Wij stellen dan in nauw overleg met de gemeente een aantal eisen op waaraan marktpartijen moeten voldoen om mee te kunnen bieden naar het vastgoed. Hiermee verkleinen we de risico s voor de marktpartijen, voor de gemeente en ook voor onszelf. Zo kunnen we via een voorselectie voor onszelf de zekerheid inbouwen dat de koper ervaring heeft met soortgelijke objecten, transformaties of ontwikkelingen. Voor marktpartijen is de voorselectie een prettig instrument omdat dit het aantal concurrenten beperkt. Voor de gemeente geldt dat zij via voorselectie meer zekerheid heeft dat de herontwikkeling of transformatie past in het gemeentelijk beleid en een aanvulling is op haar grondgebied. Beperkingen die in een voorselectie opgelegd mogen worden, zijn van publiekrechtelijke aard, zoals ruimtelijke ordening. Andere vormen van beperkingen worden gezien als een vorm van staatssteun. Als uitzonderlijke varianten van de openbare inschrijving zijn er de verkoop via een makelaar, waarbij we de verkoop uit handen geven aan een commerciële verkoper die de markt en de beoogde kopers goed kent, en de veiling, waarbij geïnteresseerden bij elkaar komen en een bieden op het te verkopen vastgoed. Marktinitiatief Naast alle verkoopmethoden die wijzelf hanteren, kan ook de markt het initiatief nemen tot aankoop van ons vastgoed. Bij dit marktinitiatief is het niet het Rijksvastgoedbedrijf dat de verkoop start, maar een marktpartij die aangeeft interesse te hebben in een object of grond van de Staat. Is de eerste bieding aanvaardbaar, dan starten wij het verkoopproces waarin ook andere geïnteresseerden mogen bieden. Ook hier vindt gunning in principe plaats aan de hoogste bieder. Objecten die in aanmerking komen voor het marktinitiatief, wijst het Rijksvastgoedbedrijf specifiek aan. Juridische kaders verkoop Als overheidsorganisatie volgt het Rijksvastgoedbedrijf altijd de juridische kaders. Om te beginnen werken we met onze eigen Regeling Materieelbeheer Rijksvastgoedbedrijf 2006 als leidraad voor een transparante manier van werken bij verkoop. Er zijn ook vele wetten en regels die van toepassing zijn op ons verkoopproces: publiek- en privaatrecht, zoals de Europese regels van gelijkheid en de Comptabiliteitswet. Belangrijkste is wellicht de Mededeling Staatssteun (Notion of State Aid). Deze mededeling regelt kortgezegd dat een overheidsorganisatie die vastgoed verkoopt, ervoor zorgt dat de prijs van het te verkopen object rechtvaardig is. Een te lage prijs kan de koper financieel voordeel geven. Deze vorm van staatssteun is te voorkomen door ervoor te zorgen dat de prijs van het vastgoed altijd minimaal overeenkomt met de door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs of dat de prijs het gevolg is van een openbare bieding. Een andere belangrijke wet waarmee wij werken is de Wet Bibob. Dit komt erop neer dat wij bij elke vorm van transacties voor huur, koop, verhuur en verkoop onderzoek doen naar de integriteit van (mogelijke) contractpartners. We letten bij deze screenings altijd op de antecedenten, financiering, transparantie van de bedrijfsvoering en zakelijke samenwerkingsverbanden. De gegevens die wij verzamelen vallen onder de geheimhoudingsplicht, dus die mogen we niet met andere partijen delen. Vinden we iets dat niet klopt, dan mogen we de onderhandelingen afbreken zonder tussenkomst van een rechter. In die gevallen zijn we ook niet verplicht een kostenvergoeding te betalen. We hebben een eigen Permanente Commissie Integriteit Marktpartijen (PCIM) maar we kunnen ook altijd advies vragen bij het Landelijk Bureau Bibob (LBB), een onderdeel van de Dienst Justis, van het ministerie van Veiligheid en Justitie. Rijksvastgoed te koop 15

18 16 Rijksvastgoed te koop Voormalig artilleriedepot Paardenmarkt in Delft

19 Praktijkvoorbeeld Herbestemming Bruisende nieuwe plek in het hart van Delft De Paardenmarkt 1 in Delft is een voormalig complex voor militaire training en munitieopslag aan de rand van de historische binnenstad. Hoewel de bestemming gemengd gebruik is, kan een object als dit niet zonder meer worden verkocht en gebruikt. Daarvoor is een herontwikkeling door een nieuwe partij nodig. Voordeel is dat de omgeving rijk is aan voorzieningen als restaurants, cafés en winkels. Zo is sprake van een interessante plek om een groot complex een nieuw leven te geven. Coördinator van de verkoop was Gilbert ten Brink van het Rijksvastgoedbedrijf: We hebben dit object te koop aangeboden via een openbare inschrijving met eenvoudige voorselectie. Zo konden we het aantal inschrijvingen beperken tot maximaal vijf deelnemers, zodat de reken- en tekenkosten voor de deelnemende marktpartijen beperkt bleef. Wie interesse had in het uitbrengen van een bod, kon het complex aan de Paardenmarkt vooraf bezichtigen na aanschaf van het biedboek. Hiervan is goed gebruik gemaakt, aldus Ten Brink. Wie daarna een bod wilde uitbrengen, moest ervaring hebben met het herontwikkelen van vergelijkbare objecten en kunnen aantonen dat het bedrijf een project als dit financieel kan dragen. Voormalig artilleriedepot Paardenmarkt 1 Delft Het artilleriedepot is in 1671 gebouwd als Geschut Magazijn van Hollandt, voor de opslag van wapens en munitie en voor het opleiden van militairen. Het complex telt zes loodsen rond een open binnenplaats. Ook twee kantoren en een woning maken deel uit van het complex. In de loop der eeuwen is de functie en indeling meerdere keren gewijzigd, de laatste verbouwing vond in 1950 plaats. Hierbij werden de gevels aan de binnenplaats en het interieur ingrijpend gewijzigd. Alle gebouwen bij elkaar zijn m² groot, het perceel is m² groot. Uiteindelijk deden vijf partijen een bod. Het Rotterdamse Joroco/Trojaanse Markt bracht het hoogste bod uit en kocht het object voor 2,8 miljoen. Een goede deal voor het Rijksvastgoedbedrijf en een mooi resultaat voor de gemeente Delft. Een mooie win-winsituatie, aldus Ten Brink: Het complex wordt gerenoveerd en omgevormd tot een broedplaats voor ondernemend talent in de offshore en energie. Er wordt m² monumentaal gebouw opgeknapt. Een bijzondere plek in het hart van de stad behoudt zijn karakteristieke uitstraling en krijgt een mooi nieuw leven. Voor de gemeente Delft betekent dit, dat zij een nieuwe bruisende locatie rijker is. Rijksvastgoed te koop 17

20 18 Rijksvastgoed te koop

21 Hoofdstuk 3 Samenwerking Sleutel tot succes In veel gevallen werken we nauw samen met de lokale overheden om de verkoop van een object of grond op te zetten. Voor alle vastgoed zonder courante bestemming, en dat geldt voor zeventig tot tachtig procent van het te verkopen vastgoed, is samenwerking onontbeerlijk. Doordat we met elkaar van tevoren bepalen welke invulling het meest gewenst is en welke nieuwe bestemmingen mogelijk zijn, heeft de gemeente invloed op het toekomstige gebruik. Wij faciliteren de verkoop en brengen expertise in om het gesprek aan te gaan over een goede nieuwe bestemming. Het Rijksvastgoedbedrijf werkt graag samen met andere overheden via workshops kijken welke planologische en stedenbouwkundige als het gaat om de verkoop van vastgoed. De meeste objecten en kansen een object of grond biedt. gronden hebben een incourante bestemming; zij zijn voor een zeer specifiek doel gebouwd of aangelegd en daarin voorziet het De plankosten die de gemeente hiervoor moet maken, vergoeden bestemmingsplan. Neem gevangenissen, defensieterreinen, wij, mits deze reëel zijn. Ook leveren we expertise in de workshops rechtbanken of zelfs paleizen. Vastgoed met een ongebruikelijke via het Atelier van de Rijksbouwmeester. Hier werken stedenbouwkundigen, planologen en architecten die mee kunnen denken over bestemming waar in veel gevallen de waarde onmogelijk objectief van te bepalen is. Om willekeur te voorkomen, richten we ons de toekomst van het te verkopen vastgoed. proces van afweging zorgvuldig in. Kaderstelling In overleg met de gemeente, het bevoegd gezag op het gebied van De workshops leiden tot een nota van uitgangspunten, waarin we ruimtelijke ordening, kunnen we bepalen welke andere bestemmingen de kaders vaststellen voor nieuwe bestemmingen. In deze nota mogelijk zijn op de locatie van het Rijksvastgoed. Voordat de verklaart de gemeente welke toekomstige bestemmingen zij voor verkoop start, kunnen we een samenwerkingsovereenkomst of een locatie mogelijk achten. Deze uitgangspunten kunnen zeer intentieverklaring opstellen waarin we met elkaar afspreken dat we globaal zijn, maar ze kunnen ook al de contouren van bouw volumes en functies aangeven en zelfs de manier waarop een monument kan worden getransformeerd. Voor de aankopende partij is deze nota een prettig document, omdat zij daarmee kunnen inschatten welke ontwikkeling zij met het vastgoed kunnen inzetten. Ook voor de gemeente heeft deze werkwijze een belangrijk voordeel. Zij kan aan het begin van het traject al invloed uitoefenen op wat er binnen haar grenzen staat te gebeuren via de overeenkomst om met elkaar samen te werken. Zij kan aangeven welke ontwikkelingen zij wenselijk vindt en zij werkt zo mee aan de transformatie van een locatie met een incourante bestemming tot een plek met potentie voor toekomstige ontwikkelingen. Het Rijksvastgoedbedrijf regelt de commerciële verkoop en draagt ook het commerciële risico. Rijksvastgoed te koop 19

22 20 Rijksvastgoed te koop Voormalige koepelgevangenis De Berg in Arnhem

23 Praktijkvoorbeeld Complexe herbestemming Een koepelgevangenis herbestemmen gaat niet zomaar In de gebouwvoorraad van het Rijksvastgoedbedrijf bevinden zich objecten die door de aard van hun gebruik niet zomaar te verkopen zijn. Neem de koepelgevangenis in Arnhem: het complex verkeert wel in uitstekende staat van onderhoud maar is voor zo n specifiek doel ontworpen dat het niet zomaar voor andere doelen te gebruiken is. De verkoop van dit gebouwcomplex - naast de koepel bevinden zich enkele moderne kantoorpanden op het terrein -vormt een uitdaging. De unieke architectuur van de koepel leidt ertoe dat de akoestiek een drempel vormt voor een andere bestemming dan het bewaken van gevangenen. Projectleider Kees Meereboer: Als je bij de ene muur iets fluistert, kun je het aan de andere kant van de koepel, diametraal 35 meter daar vandaan, perfect verstaan. Het complex ligt ook nog in een woonwijk aan de rand van Arnhem en het is een Rijksmonument. Dat brengt de nodige beperkingen voor de verkoopbaarheid met zich mee. Samenwerken Daarom moet in nauwe samenwerking met de gemeente gewerkt omstandigheden. Het Rijksvastgoedbedrijf werkt landelijk en als worden aan de verkoop. Wat voor uitdagingen zijn er, wat wil de het gaat om dit gebouw dan is het optimistischer over de mogelijke gemeente toestaan qua bestemming en wat is er mogelijk met dit opbrengst dan dat de gemeente is. Wij denken dat je in gesprek object, somt Meereboer op. De betrokken overheden werken goed moet gaan als een partij interesse toont. En dat je dan ook samen en staan er tegelijkertijd vanuit hun verantwoordelijkheden eventueel wat soepeler met de regels om moet gaan. Voor Smits is deels verschillend in. Het Rijksvastgoedbedrijf wil een marktconforme opbrengst voor het complex. Voor de gemeente wegen de overheden duidelijk zijn: Wij gaan over het bestemmingsplan en daarbij het belangrijkste dat de rollen van de verschillende belangen van omwonenden zwaar mee. Bovendien is zij tegen extra de vergunningen, het Rijk is eigenaar en doet de verkoop. verkeersbewegingen in de woonwijk rond de koepel. Ook Thor Smits, ontwikkelmanager van de gemeente Arnhem, meent dat het Samen optrekken complex verkoopbaar is. Als de verwachtingen maar niet te hoog De beeldbepalende koepel kan een enorme trekker worden. zijn. Smits: Wij kennen Arnhem, de markt hier en de regionale Een team deskundigen op het gebied van onder meer verkeer, Koepelgevangenis Arnhem In Arnhem staat een van de drie koepelgevangenissen van ons land. Deze Penitentiaire Inrichting De Berg werd rond 1883 gebouwd naar ontwerp van architect Johan Frederik Metzelaar. Typologisch en architectuurhistorisch heeft het grote internationale waarde: als een van de weinigen voerde ons land het panopticonprincipe van Jeremy Bentham door in haar gevangenissen. Het idee is ontleend aan het Griekse panopticon wat alziend betekent. Vanuit het midden van het complex zijn alle gevangenen in de rondom gelegen cellenblokken te zien. monumenten, archeologie en stedenbouw van beide bestuurslagen werkt aan de toekomst van de koepel. Zij stellen een Nota van Uitgangspunten op voor de herontwikkeling van dit koepelcomplex dat geïnteresseerden inzicht geeft in de (on)mogelijkheden van een nieuwe bestemming. Meereboer: De overheid heeft de plicht een koper te vinden waarvan we denken dat hij dit monument in stand kan houden. Er zijn in de markt altijd partijen die oplossingen en mogelijkheden bedenken voor zo n object. Creatiever dan wij dat kunnen. Rijksvastgoed te koop 21

24 22 Rijksvastgoed te koop

25 Hoofdstuk 4 Verkoop in vogelvlucht In de informatiefase werkt het Rijksvastgoedbedrijf nauw samen met de gemeente. Samen zoeken we uit welk gemeentelijk beleid van toepassing is op het vastgoed en welke informatie marktpartijen nodig hebben om een afweging te maken. In deze fase valt ook het besluit een gemeentelijk dialoogproces op te zetten of niet. Het Rijk gunt in principe aan de hoogste bieder. Zijn er voorwaarden gesteld aan de verkoop, dan kan het zijn dat wij niet de hoogste maar de meest aanvaardbare bieding selecteren. In deze fase van gunning komt de koop tussen het Rijk en de koper tot stand, onder meer via het opstellen van een koopovereenkomst. Soms is een voorselectie nuttig. Dit kan een eenvoudige selectie zijn, waarin we alleen kijken naar de ervaringseisen van biedende partijen, of een uitgebreide, waarin we ook om visies en plannen vragen. Bij de uitgebreide voorselectie heeft de gemeente een rol, omdat de visie van marktpartijen invloed heeft op de uiteindelijke functie van het object nadat het verkocht is. De voorselectie sluit partijen uit die niet voldoen aan de gestelde criteria voor verkoop. Binnen drie weken na de gunning moet de koopovereenkomst ondertekend worden. De koper moet vervolgens binnen vijf werkdagen na tekening een bankgarantie afgeven met een waarborgsom van ten minste tien procent van de koopsom. Is sprake van een voorwaardelijke bieding, dan moet na drie maanden tot aan de levering elke maand een reserveringsvergoeding betaald worden van vijf procent op jaarbasis van de koopsom. Ook als marktpartijen kunnen bieden, trekken we samen met de gemeente op. Zij kan bijvoorbeeld het geldende gemeentelijke beleid uitleggen aan biedende partijen. Ook in de biedingsfase kunnen we een aantal voorwaarden stellen. Deze zijn vaak financieel, zoals de betaling van de koopsom of een voorbehoud van financiering. Andere voorwaarden kunnen planologisch van aard zijn: zo kan het zijn dat de gemeente een nieuwe bestemming moet goedkeuren via bestemmingswijziging of zij moet een omgevingsvergunning verstrekken. Uiterlijk dertig dagen na ondertekening van de koopovereenkomst vinden levering door het Rijk en betaling van de koopsom door de koper plaats. Bij een gunning met voorwaarden kan een andere leveringstermijn afgesproken zijn. Stroomschema proces openbare verkoop Informatiefase Met of zonder voorselectie Biedingsfase onvoorwaardelijke en/of voorwaardelijke bieding Gunning Koopovereenkomst Overdracht Rijksvastgoed te koop 23

26 24 Rijksvastgoed te koop Voormalige munitiefabriek HEMbrug in Zaandam

27 Praktijkvoorbeeld Gebiedsontwikkeling Gebiedsontwikkeling gebaseerd op onderling vertrouwen In zijn streven in onbruik geraakte overheidsterreinen terug te Straat vindt het mooi om te zien dat de wensen van de gemeente geven aan de maatschappij, werkt het Rijksvastgoedbedrijf aan niet conflicteren met de belangen van het Rijksvastgoedbedrijf: grotere gebiedsontwikkelingsprojecten. Een van de meest toonaangevende is de ontwikkeling van HEMbrug, het voormalige Defensie gebied verkopen, maar zorgt eerst met ons voor herontwikkeling. Er is geen verschil in opvatting. Het Rijksvastgoedbedrijf wil het terrein in Zaandam. Voor ontwikkelaars zijn hier prachtige ontwikkelkansen te vinden. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft al veel gemaakt. Het industriële erfgoed behouden en er moderne Bijna 60 monumentale fabrieksgebouwen zijn wind- en waterdicht geïnvesteerd in de kwaliteit en naam van HEMbrug: ondernemers bestemmingen voor vinden, is de volgende stap. We hebben en organisatoren kunnen inmiddels niet meer om het terrein heen. dezelfde belangen. In de stuurgroep, waaraan naast de gemeente En dat alles zonder de unieke, historische en industriële sfeer van en het Rijksvastgoedbedrijf ook de provincie deelneemt, vindt goed het terrein overboord te gooien. en constructief overleg plaats. Speciale status Vertrouwen HEMbrug is een van de laatste grote herontwikkelingslocaties in de Volgens wethouder Straat kan de samenwerking zo goed zijn, Metropoolregio Amsterdam. Ook de wethouder van de gemeente omdat deze op vertrouwen gebaseerd is: Vanaf het begint hebben Zaanstad, Dennis Straat, is zich hiervan bewust. Het terrein heeft in we een degelijk afsprakenkalender gemaakt. Discussies die er zijn ogen een speciale status binnen zijn gemeente: Wij zien de waren, dateren van voor die afspraken. Die afspraken zijn nu de ontsluiting en ontwikkeling van dit gebied als belangrijke opgave. crux voor het succes. Vertrouwen is de basis onder onze relatie. Wij willen het gebied weer teruggeven aan de stad, zorgen dat de De gemeente is bezig met het omgevingsplan voor HEMbrug. hekken verdwijnen en dat er een gezonde mix van wonen en Vooruitlopend op de Omgevingswet willen we flexibiliteit inbouwen en in gesprek met gebruikers. Een klassiek bestemmingsplan werken wordt gerealiseerd. Want het wordt pas echt leuk als echt levendigheid en reuring is. moet je steeds wijzigen als er iets verandert. Op dit moment is er HEMbrug Zaanstad Voormalig fabrieksterrein met -hallen voor de productie van vuurwapens, artillerie en munitie voor het Nederlandse leger en het Koninklijk Nederlandsch-Indisch Leger (KNIL). Vanaf 1679 was staatsbedrijf Artillerie Inrichtingen verantwoordelijk voor de productie. De laatste materialen liepen in 2003 van de band op het HEMbrugterrein. Het is de afgelopen jaren omgevormd tot complex voor onder meer creatieve beroepen. In 2017 startte de verkoop van het terrein in zijn geheel. nog geen plan en kunnen er toch ontwikkelingen op gang gebracht worden. Dat kan alleen als er vertrouwen is. Ik koester deze samenwerking. Lessen De wethouder van Zaanstad ziet twee belangrijke leerpunten in de gebiedsontwikkeling van HEMbrug: Herontwikkeling is eigenlijk geen rijkstaak, maar het Rijksvastgoedbedrijf neemt verantwoordelijkheid om dit erfgoed te behouden en er een nieuwe functie aan te geven. Het toont lef en durft out-of-the-box te denken. Mijn tweede les: blijf investeren in de deskundigheid en de kwaliteit van de mensen. Je hebt die expertise het hele traject nodig. Rijksvastgoed te koop 25

28 26 Rijksvastgoed te koop Gebiedsontwikkeling Oosterwold in Almere

29 Meer informatie Meer lezen over de verkoop van Rijksvastgoed? Bekijk dan deze publicaties: Magazine Kei 2 Verkoop via Afstootstrategie via Contact leggen met de afdeling Verkoop? Bel dan het secretariaat via telefoonnummer Rijksvastgoed te koop 27

30 Colofon Deze verkoopbrochure geeft inzicht in de opgave en werkwijze van het Rijksvastgoedbedrijf bij de afstoot van vastgoed en gronden. Meer informatie over de verkoop van concrete objecten en gronden is te vinden op Aan de inhoud van deze verkoopbrochure kunnen geen rechten worden ontleend. Oplage 250 exemplaren mei Rijksvastgoed te koop

31

32 Dit is een uitgave van het Rijksvastgoedbedrijf Mei