Vaststellen "2e herziening bestemmingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart'

Transcriptie

1 DORDRECHT Aan de gem eenteraad Gemeentebestuur Spuiboulevard GR DORDRECHT Datum 29 oktober 2013 Ons kenmerk SO/ Begrotingsprogramma Ruimtelijke ordening Betreft Vaststellen "2e herziening bestemmingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart' Samenvatting De 2e herziening is noodzakelijk om de eerste woningen op de Kop van de Staart te kunnen bouwen. De stedenbouwkundige opzet van het Stedenbouwkundig Plan en het programma passen niet in het bestemmingsplan De Stadswerven. Het ontwerp van deze herziening heeft ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ontvangen. Die zienswijze leidt niet tot aanpassingen van het plan. Voorgesteld wordt om de zienswijze gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond te verklaren en de 2e herziening gewijzigd vast te stellen met het oog op particulier opd rachtgeverschap. 1. Wat is de aanleiding? De aanleiding voor de 2e herziening bestemmingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart is dat de stedenbouwkundige opzet van het Stedenbouwkundig Plan en het programma niet passen in het vigerende bestemm ingsplan De Stadswerven. Zowel voor het zuidelijke blok van deelgebied A (de Punt) als deelgebied B (de Erven) zijn er op onderdelen strijdigheden. De belangrijkste strijdigheden voor deelgebied A zijn: - de oorspronkelijke oeverlijn wordt gehandhaafd; dat is in strijd met de bestemming Waterstaatsdoeleinden; - de hotelfunctie is in strijd met de bestem ming Binnenstedelijk Woongebied; - het zuidelijke bouwblok is buiten het bouwvlak gesitueerd. De belangrijkste strijdigheden van deelgebied B met het bestemm ingsplan zijn: - de geplande waterwoningen aan de zuidzijde; - aan de zuidzijde is een nieuwe oeverlijn voorzien; de kade, rijweg en parkeervoorzieningen zijn in strijd m et de bestemming W aterstaatsdoeleinden; - een deel van de geplande bebouwing is buiten het bouwvlak gesitueerd; - de woonbebouwing op de begane grond in het bouwblok aan de noordzijde is in strijd m et de aanduiding 'stedelijk plint". 2. Wat willen we bereiken? Een vastgestelde herziening, zodat de eerste woningen gebouwd kunnen worden. Een deel van de grond zal voor particulier opdrachtgeverschap worden uitgegeven. 3. Wat gaan we daarvoor doen? De 2e herziening vaststellen. Op 25 juni 2013 heeft de Agendacommissie gevraagd om een Nota van Uitgangspunten voor deze herziening. Aangezien het hier om een gedeeltelijke herziening van een bestaand ontwikkeiplan gaat en gezien de stand van de procedure, stellen wij u voor om u op een andere wijze te informeren, namelijk door toezending van het kavelpaspoort voor de uitgifte van gronden aan particulieren in het zuidelijke deel van deelgebied B, de Erven. Wij Pagina 1/ C01-123fl

2 Datum 29 oktober 2013 Ons kenmerk SO/ verwachten dit in november te kunnen doen. Voor het overige deel van het gebied wordt vastgehouden aan het Stedenbouwkundig Plan. Met het oog op de uitgifte aan particulieren voor zelfbouw of particulier opdrachtgeverschap (grondgebonden woningen in het zuidelijke deel van deelgebied B, de "Erven, aan het W antij) wordt voorgesteld extra bouwregels op te nemen. Deze zijn gebaseerd op het kavelpaspoort dat in concept gereed is. Naar aanleiding van dit paspoort wordt ook voorgesteld om de maximale bouwhoogte van 12 m te verhogen naar 13 m. De reden hiervoor is de wenselijkheid van hoge plinten voor niet-woonfuncties in deelgebied B (de "Erven") en de vereiste grotere bouwhoogte van een bouwlaag op grond van het Bouwbesluit 2012 (2,6 m). Deze voorgestelde verhoging geldt overigens voor alle woningen m et die bouwhoogte in dit plangebied. Wij verzoeken u om dit voorstel tegelijk met het eerder toegezonden raadsvoorstel over de Stadswerven, aanvullingen en wijzigingen op eerder vastgestelde raadsstukken, te behandelen. a. Inspraak en comm unicatie Het voorontwerp van deze herziening is op 18 september 2012 digitaal toegezonden naar de overlegpartners als bedoeld in artikel Besluit ruimtelijke ordening. De inspraakronde startte op 20 septem ber Daarna is het ontwerp van deze herziening met ingang van 13 juni 2013 voor de duur van zes weken ter inzage gelegd. Een persoon heeft van de mogelijkheid gebruik gem aakt om een (mondelinge) zienswijze te dienen. b. Vervolgtraject beslui tvorm ing Voor de beoordeling van de zienswijze verwijzen wij u naar de bijlage bij dit voorstel. Ons voorstel is om de zienswijze gegrond en voor wat betreft de drijvende woningen ongegrond te verklaren. Na de vaststelling kan een belanghebbende beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Dit kan een belanghebbende zijn die bij uw raad een zienswijze heeft ingediend. Daarnaast kan een belanghebbende beroep instellen tegen ambtshalve wijzigingen, die bij de vaststelling in het plan worden aangebracht. c. Inciusiefbeleid N.v.t. 4. Wat mag het kosten? Op deze herziening zijn de wettelijke regels over grondexploitatie van toepassing. Deze herziening m aakt nam elijk woningbouw mogelijk. De kosten van deze herziening worden verhaald via de gronduitgifte. Het kostenverhaal is dus anderszins verzekerd. 5. Fatale beslisdatum Op grond van het bepaalde in artikel 3.8, lid 1, onder e van de Wet ruimtelijke ordening beslist de gemeenteraad binnen 12 weken na de termijn van ter inzage ligging over de vaststelling van het bestemmingsplan. Voor deze herziening is dat voor 17 oktober Wordt deze datum niet gehaald, dan zijn er geen ongewenste gevolgen. Pagina 213

3 Datum 29 oktober 2013 Ons kenmerk SO/ Bij dit raadsvoorstel horen de volgende bijlagen: - ontwerp besluit; - bijlage bij raadsvoorstel (beantwoording zienswijze); - verslag mondelinge zienswijze; - bijlage NAW-gegevens; - planboekje met regels en toelichting; - verbeelding (plankaart). 7. Voorstel Sam envattend stellen wij u, overeenkomstig bijgaand ontwerp besluit, voor: 1. geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen, om dat het kostenverhaal anderszins is verzekerd; 2. in te stemmen met het voorstel van ons college d.d. 22 oktober 2013 en te bepalen dat het voorstel met de beoordeling van de zienswijze onderdeel uitmaakt van dit besluit; 3. zienswijze 1. ontvankelijk te verklaren; 4. zienswijze 1. gegrond en voor wat betreft de drijvende woningen ongegrond te verklaren; 5. ambtshalve de volgende wijziging in de verbeelding aan te brengen: De bouwhoogte bedraagt 13 m in plaats van 12 m; 6. ambtshalve de volgende wijzigingen in de regels aan te brengen: a. artikel wordt vervangen door de volgende tekst: " Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels. a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding "bouwvlak"; b. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste de in de verbeelding aangegeven hoogtem aat; c. de minim ale bouwhoogte bedraagt 9 m; d. de maximale bouwdiepte bedraagt 15 m; e. daar waar een maximale bouwhoogte van 13 m is toegestaan, mogen uitsluitend grondgebonden woningen worden gebouwd; f. de grondgebonden woningen aan de zijde van het W antij mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden gebouwd; g. de onder f. bedoelde woningen m ogen uitsluitend aaneen worden gebouwd; h. de hoofdontsluitingen van de onder f. bedoelde woningen mogen uitsluitend aan de zijde van het W antij worden gerealiseerd; i. de tweede verdiepingen van de onder f. bedoelde woningen mogen niet in de vorm van een kap worden gebouwd." 7. het bestemm ingsplan uu2e herziening bestem mingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart" overeenkom stig het door het college van Burgemeester en Wethouders bij zijn voorstel overgelegde ontwerp vast te stellen, met inachtneming van de onder 5. en 6. genoemde wijzigingen. Het college van Burgemeester en Wethouders van Dordrecht de secretaris de burg meester M.M. van der Kraan AAM. Brok Pagina 313

4 Bijlage Behorende bij het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan 2 e herziening bestemmingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart Beantwoording zienswijze ontwerpbestemmingsplan 2 e herziening bestemmingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart 1

5 Inleiding Deze bijlage maakt deel uit van het raadsvoorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan 2 e herziening bestemmingsplan De Stadswerven, locatie Kop van de Staart. Wij geven in deze bijlage een beoordeling van de ingekomen zienswijze over het ontwerp van het bestemmingsplan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 13 juni 2013 tot en met 24 juli 2013 voor een ieder ter inzage gelegen. Over het ontwerpbestemmingsplan is een mondelinge zienswijze ingediend. Ontvankelijkheid De zienswijze d.d. 18 juli 2013 van de heer E. Barone, Oranjelaan 27, 3311 DH Dordrecht is op tijd ingediend en dus ontvankelijk. Behandeling zienswijze Van de mondelinge zienswijze is het volgende verslag gemaakt. De heer Barone heeft met dit verslag ingestemd: - het ontwerpbestemmingsplan maakt drijvende woningen mogelijk; deze woningen behoren tot het hoge segment van de woningmarkt; aan de bak, die voor een dergelijke woning nodig is, worden hoge technische eisen gesteld, waardoor de bouw ervan duur is/wordt (geschat op 5 ton); de kans is groot dat deze woningen niet gebouwd zullen worden, vergelijk IJburg bij Amsterdam; gepleit wordt voor een mix met woonschepen; - op 5 september as. organiseert de heer Barone een themabijeenkomst over de stad en het water georganiseerd (burgerinitiatief); de historische havens en de toeristische potentie staan centraal; - in Dordrecht is een uitsterfbeleid voor woonschepen en woonarken; dit beleid is achterhaald; zo worden in andere gemeentes juist havens gecreëerd, bijvoorbeeld in Amsterdam, Rotterdam en Leiden; (mooiste voorbeeld is de Parkhaven in Utrecht) - bij wonen aan het water hoort levendigheid en dus schepen, een voorbeeld is het Westerdok in Amsterdam; de bewoners van de nieuwbouwwoningen vroegen juist om schepen, zodat het wat levendiger werd; (de gemeente had daar juist alle schepen weggestuurd omdat zij dacht dat men aan een kade wilde wonen) - woonschepen kunnen een rol vervullen bij de zelfredzaamheid/veiligheid van bewoners; zij kunnen ingeval van hoog water mensen aan boord nemen; - langs het Wantij zou een boulevard kunnen worden aangelegd, eventueel in de vorm van een steiger zoals in de Riedijkshaven; - de woonschepen kunnen met een hoek van 45 graden op de oever van het Wantij gelegd worden; dan is er genoeg ruimte voor het scheepvaartverkeer; dit is een idyllische plek en biedt een mooi uitzicht op de stad; - de brug is noodzakelijk voor de levendigheid van dit stadsdeel; - woonschepen zijn zelfvoorzienend en dus duurzaam; - woonschepen zijn goedkoper dan drijvende woningen; dit biedt kansen; nu worden schepen gesloopt; schepen, ook kleinere, kunnen zonder al te veel kosten worden omgebouwd tot woonschepen; - een voorbeeld van een vergelijkbare plek hoewel de relatie met het water daar minder is - is de Parkhaven in Utrecht; de Stadswerven heeft een betere startpositie dan deze haven door het verleden als scheepswerflocatie; hier zijn van oudsher schepen geweest; dit deel van Dordrecht kent een mooi industrieel verleden; de Biesboschhal en de kraanbaan zijn hiervan nog getuigen en dienen behouden te blijven; - door de schepen kan het historische karakter hersteld worden; - voor wat betreft het ligplaatsenbeleid zou naar andere steden gekeken kunnen worden; Dordrecht loopt wat dit betreft achter; - de heer Barone is voornemens een stichting op te richten voor het beheer van de ligplaatsen (ook aanspreekbaar voor rondvaarten, drijvende horecaterrassen); er kan hier een soort Venetië ontstaan; - in de jachthaven zou een mix met woningen gerealiseerd kunnen worden; hierdoor ontstaat ook verantwoordelijkheid voor het gebied/gemeenschapszin en sociale controle tijdens de bouw; is klusschepen (vergelijk kluswoningen) een idee? hier zouden schepen ook opgeknapt kunnen worden in het kader van een leerproject (onderwijs); - samengevat: maak gebruik van de kwaliteiten en kansen van dit gebied en creëer een nieuw levendig deel van de stad. 2

6 Beantwoording: De drijvende woningen bieden kansen en mogelijkheden om het imago van Dordrecht als waterstad te versterken en aantrekkelijke woningen aan de woningvoorraad toe te voegen. Het doel is om in de Stadswerven een aantrekkelijk woonmilieu te realiseren met de mogelijkheid voor zelfbouw (particulier opdrachtgeverschap). Het project Stadswerven biedt met name ook kansen voor huishoudens met hogere inkomens, waardoor deze voor de Drechtsteden behouden kunnen worden. De drijvende woningen zijn bijzonder geschikt voor deze doelgroep. De 2 e herziening kent overigens de mogelijkheid voor ligplaatsen voor bedrijfs- en/of woonschepen. Dit is door middel van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid in de herziening opgenomen. Dit biedt de mogelijkheid om in dit deel van het Wantij door middel van een omgevingsvergunning deze gebruiksvormen te realiseren. Primair wordt echter ingezet op de realisatie van drijvende woningen. Over het uitsterfbeleid voor woonboten merken we het volgende op. De gemeente heeft alleen een uitsterfbeleid voor woonboten in de Vlijhaven. De komende periode zullen beleidskaders worden opgesteld die meer ruimte beogen te bieden voor woonboten en nieuwe vormen van wonen op en aan het water. Daarnaast wordt een onderzoek uitgevoerd naar mogelijke locaties voor wonen aan en op het water. In 2014/begin 2015 zal het bestemmingsplan De Stadswerven in zijn geheel worden geactualiseerd. De suggesties die de indiener van deze zienswijze voor dit gebied doet, zoals de mogelijkheid van een boulevard langs het Wantij, het behoud van de Kraanbaan etc., gebruiksmogelijkheden op het water zullen in dat kader worden beoordeeld. De brug is van groot belang voor de ontwikkeling van het gebied. Het bestemmingsplan zal daarin voorzien. Voorstel: Wij stellen u voor om de zienswijze gegrond en voor wat betreft de drijvende woningen ongegrond te verklaren. Ambtshalve wijzigingen Wij stellen u voor een aantal ambtshalve wijzigingen in het bestemmingsplan aan te brengen. De vloeien voort uit de uitgifte van gronden voor particulier opdrachtgeverschap. Het kavelpaspoort, bedoeld voor de gronduitgifte, is in concept gereed. De vertaling ervan in een aantal extra bouwregels zorgt voor publiekrechtelijke borging. verbeelding Op de verbeelding is een maximale bouwhoogte van 12 m opgenomen. Vanwege de vereiste grotere bouwhoogte van een bouwlaag op grond van het Bouwbesluit 2012 (2,6 m) en de wenselijkheid van hoge plinten voor niet-woonfuncties in deelgebied B (de Erven ) wordt voorgesteld de bouwhoogte te verhogen naar 13 m. Hiermee kunnen maximaal vier bouwlagen worden gerealiseerd. regels De regels over hoofdgebouwen in de bestemming Woongebied zijn vervangen met het oog op de uitgifte aan particulieren van grondgebonden woningen in het zuidelijke deel van deelgebied B. Samenvatting Wij stellen u voor om de zienswijze gegrond en voor wat betreft de drijvende woningen ongegrond te verklaren. Wij stellen u voor om de verbeelding van het bestemmingsplan op de volgende onderdelen gewijzigd vast te stellen: Verbeelding De bouwhoogte bedraagt 13 m in plaats van 12 m. Wij stellen u voor om de regels van het bestemmingsplan op de volgende onderdelen gewijzigd vast te stellen: regels 1. artikel wordt vervangen door de volgende tekst: 3

7 7.2.2 Hoofdgebouwen Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels. a. hoofdgebouwen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding bouwvlak ; b. de bouwhoogte bedraagt ten hoogste de in de verbeelding aangegeven hoogtemaat; c. de minimale bouwhoogte bedraagt 9 m d. de maximale bouwdiepte bedraagt 15 m e. daar waar een maximale bouwhoogte van 13 m is toegestaan, mogen uitsluitend grondgebonden woningen worden gebouwd; f. de grondgebonden woningen aan de zijde van het Wantij mogen uitsluitend in de voorgevelrooilijn worden gebouwd; g. de onder f. bedoelde woningen mogen uitsluitend aaneen worden gebouwd; h. de hoofdontsluitingen van de onder f. bedoelde woningen mogen uitsluitend aan de zijde van het Wantij worden gerealiseerd; i. de tweede verdiepingen van de onder f. bedoelde woningen mogen niet in de vorm van een kap worden gebouwd. 4

8