Kaderstellende notitie Wonen gemeente Eemsmond

Transcriptie

1 Kaderstellende notitie Wonen gemeente Eemsmond april 2012

2 Inhoudsopgave INLEIDING... 3 BELEIDSKADER... 3 DOELGROEPEN VAN BELEID... 4 ONTGROENING EN VERGRIJZING... 4 JONGEREN... 4 OUDEREN EN PERSONEN MET EEN ZORGVRAAG... 4 GEZINNEN... 4 MENSEN MET EEN ECONOMISCHE BINDING... 5 WONEN EN ZORG... 5 WONINGVOORRAAD EN GEBIEDSGERICHTE UITWERKING... 6 DE WONINGVOORRAAD... 6 PASSEND WONEN... 7 GEBIEDSGERICHTE UITWERKING... 8 BELEIDSLIJNEN VOOR HET REGIONAAL CENTRUM, CENTRUMDORP EN GROTERE WOONDORPEN(+) ( )... 8 BELEIDSLIJNEN KLEINERE WOONDORPEN ( )... 9 REALISATIE DOELSTELLINGEN UITBREIDING, TRANSFORMATIE EN HERSTRUCTURERING DUURZAAMHEID PROCES

3 Inleiding Prettig wonen voor iedereen in kwalitatief goede woonruimte is onze ambitie voor de komende jaren. Onze gemeente onderscheidt zich door de vele karakteristieke dorpen, elk met een eigen identiteit en eigenheid. Deze identiteit en eigenheid dragen in belangrijke mate bij aan het prettig wonen. In de gesprekken met partijen over de toekomst zullen wij ervoor waken dat het prettig wonen blijft in de dorpen. Als rode draad laten wij de kwaliteit van woonruimte en woonomgeving prevaleren boven de kwantiteit. Deze kaderstellende notitie geeft inzage in de gemeentelijke kaders op het beleidsveld wonen inclusief de kwalitatieve opgave van het beleidsveld wonen en zorg voor de wonen-component voor de periode In deze notitie worden eerst de belangrijkste gemeentelijke doelen voor de diverse doelgroepen van beleid geformuleerd. Daarna volgt een uiteenzetting van de huidige woningvoorraad en gebiedsgerichte uitwerking waarbij onderscheid gemaakt wordt naar de omvang en functie van het wonen in de dorpen in de gemeente. Afgesloten wordt met een procesmatig deel waarin aangegeven wordt hoe, in samenwerking met betrokken spelers, de gemeente de geformuleerde doelstellingen wil bereiken. In onze gemeente is het prettig wonen voor iedereen en gaat de kwaliteit van de woonruimte voor de kwantiteit Beleidskader Deze kaderstellende notitie dient als basis om invulling te geven aan de uitvoering van het in ontwikkeling zijnde Regionale Woon- en Leefbaarheidplan. Door te participeren in DEAL-verband, ter realisering van een Regionaal Woon- en Leefbaarheidplan, heeft de gemeente de rol om lokaal de uitkomsten van het Pact van de regio in kwalitatief en kwantitatief opzicht te vertalen. De kwalitatieve opgave wordt vertaald in deze notitie. De kwantitatieve opgave wordt uiteindelijk weergegeven in het Regionaal Woon- en Leefbaarheidplan. De gemeente heeft zich beleidsmatig verbonden aan het Pact hetgeen is vastgelegd in de provinciale verordening en zoals vastgelegd in de brief van de provincie: /50/A.15,RP art e lid omgevingsvergunning provincie Groningen 2009 zaaknummer d.d. 8 december De uitwerking van deze notitie zal plaatsvinden in een zogenaamde nog op te stellen kansenkaart waarin per dorp voor de belangrijkste thema s wordt aangegeven wat de komende concrete beleidsstappen zijn. Hierbij vormt de nu voorliggende gemeentelijke notitie het richtsnoer. Deze kansenkaart wordt in samenspraak met de woningcorporaties en overige partijen opgesteld. De voor deze kaderstellende notitie gekozen tijdshorizon van komt overeen met de resterende uitvoeringsperiode van het Pact van de regio. De uitgangspunten van het Pact van de regio worden onderschreven en uitgedragen in ons beleid 3

4 Ontgroening en vergrijzing Doelgroepen van beleid Regionaal is er de tendens van ontgroening en vergrijzing: het aantal kinderen wat geboren wordt neemt af en een deel van deze kinderen verlaat na afronding van de middelbare school de geboortestreek om elders te studeren. Het aantal ouderen daarentegen neemt toe door de toegenomen positieve levensverwachting. Voor onze gemeente zal genoemde tendens echt zichtbaar worden vanaf Deze tendens, samen met de recent veranderde economische situatie, vraagt ons om nu alvast voor te sorteren op een veranderende vraag naar woonruimte. Er ontstaat een steeds grotere behoefte aan kwalitatief goede woonruimte waarvan het merendeel geschikt is voor bewoning door ouderen. Ook zal er de komende jaren, in verband met de gezinsverdunning, behoefte zijn aan meer woonruimte. Jongeren Jongeren zijn belangrijk voor onze gemeente. Zij zorgen voor levendigheid en leveren een belangrijke bijdrage aan het draagvlak van voorzieningen. De gemeente wil graag dat een deel van de jongeren ook tijdens hun studie in de gemeente blijft wonen. Ook wil zij een aantrekkelijke woonplek bieden aan jongeren die na hun studie weer terug willen keren naar onze gemeente. Vaak worden oude, niet meer voor bewoning door ouderen geschikte woningen en appartementen, ingezet voor jongerenhuisvesting. De gemeente streeft ernaar dat er specifieke en aantrekkelijke huisvesting in de huur- of koopsector voor jongeren beschikbaar is en komt. Naast het stimuleren van het toevoegen van voor jongeren geschikte woonruimte is het gemeentelijk beleid gericht op het verbeteren van de toegankelijkheid van de bestaande voorraad voor jongeren en/of starters op de woningmarkt, maar ook op het bevorderen van de doorstroming uit starterswoningen. De gemeente zet bestaande en nieuwe beleidsmaatregelen in om deze doelstelling te bereiken. Hierbij kan gedacht worden aan het voortzetten en/of uitbouwen van de zogenaamde startersregeling die de gemeente de afgelopen jaren al heeft doorgezet. Ouderen en personen met een zorgvraag De groep ouderen neemt de komende jaren toe. Het toenemen van deze bevolkingsgroep is mede gelegen in de geboortegolf van de jaren vijftig van de vorige eeuw alswel de verbeteringen in de gezondheidszorg waardoor mensen gemiddeld ouder worden. Door deze toename neemt ook de vraag naar voor ouderen geschikte huisvesting en zorg toe. Doordat in de toekomst, door wijzigingen in de AWBZ, de huidige verzorgingstehuizen verdwijnen, en veel ouderen langer zelfstandig blijven wonen, wordt een extra beroep gedaan op zelfstandige woonruimte geschikt voor bewoning door ouderen. De gemeente wil dat ouderen en personen met een zorgvraag zolang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Zij zet zich daarom de komende periode nadrukkelijk in voor het realiseren van kwalitatief goede zelfstandige huisvesting. Ons beleid is hierbij gericht op de realisatie van levensloopbestendige woningen. Dit is een woningtype wat geschikt is voor bewoning door ouderen, door jongeren en gezinnen. Ook neemt de gemeente haar verantwoordelijkheid door ervoor te zorgen dat zorg en welzijn goed geregeld zijn. Dit valt overigens buiten deze kaderstellende notitie. Gezinnen Gezinnen vormen de motor van de gemeente. De gemeente wil daarom een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor huishoudens met kinderen en stemt haar voorzieningen hier op af. De landelijke trend is echter dat het aantal gezinnen afneemt. Dit betekent dat er een overschot kan ontstaan aan gezinswoningen. De gemeente stimuleert de corporaties in het goed onderhouden van 4

5 de huidige gezinswoningen en het indien mogelijk transformeren van een deel van deze gezinswoningen in woningen die geschikt zijn voor bewoning door ouderen of starters. Ook bestaat de mogelijkheid dat een deel van deze gezinswoningen op termijn vervangen wordt door levensloopbestendige woningen. Overigens is een levensloopbestendige woning ook prima te bewonen door een gezin. Mensen met een economische binding De gemeente stimuleert dat werknemers met een economische binding aan de gemeente Eemsmond of de regio met hun gezin binnen de gemeentegrenzen kunnen wonen in kwalitatief goede en passende huisvesting. Veelal zal men een woning in de aantrekkelijke bestaande woningvoorraad kunnen vinden. Door het toevoegen van specifieke aantrekkelijke woonmilieus kan de diversiteit in het aanbod vergroot worden. Wonen en Zorg De gemeente streeft ernaar om voor alle inwoners die naast wonen ook zorg nodig hebben voldoende woonruimte en zorgmogelijkheden te realiseren. Veranderingen in de regelgeving van de AWBZ hebben hun weerslag op het wonen in combinatie met het ontvangen van zorg. Hierdoor worden inwoners zelf verantwoordelijk voor het organiseren en betalen van hun eigen woonruimte en zorg. Waarbij ervan uit gegaan wordt dat zorg zoveel als mogelijk in de eigen woning kan worden aangeboden. Wanneer gesproken wordt over wonen met zorg kunnen vier woonvormen worden onderscheiden; beschermd wonen, wonen met verzorgingshuiszorg, verzorgd wonen en overige woningen. Op dit moment kent de gemeente één locatie waar beschermd wonen wordt geboden: De Mieden in Uithuizermeeden. Het wonen met verzorgingshuiszorg vindt plaats in Warfheem in Warffum, Hunsingoheerd in Uithuizen en ook in De Mieden in Uithuizermeeden. Het verzorgd wonen kan plaatsvinden of gerealiseerd worden in de nabijheid van een voorziening voor beschermd wonen en/of in de nabijheid van een verzorgingstehuis. De groep overige woningen betreft woningen die uitermate geschikt zijn voor het bieden van zorg in de woning. De levensloopbestendige woningen behoren ook bij deze groep overige woningen. De verwachting is dat de behoefte aan beschermd wonen, mede door de toenemende vergrijzing, toeneemt en dat de zorg die nu nog in een verzorgingstehuis plaats vindt op termijn thuis gaat plaatsvinden in de zogenaamde overig geschikte huisvesting. Of de toenemende vraag naar beschermd wonen gerealiseerd kan worden in de huidige verzorgingstehuizen wordt onderzocht. Vertrekpunt hierbij is dat de gemeente zich inzet om te laten onderzoeken of de realisatie van beschermd wonen en de daarbij behorende zorg in Uithuizen, Uithuizermeeden en Warffum door de reeds actieve zorgpartijen uitgevoerd kan worden. Daarnaast stimuleert de gemeente deze zorgpartijen om in alle plaatsen thuiszorg voor ouderen te bieden. Onze gemeente heeft een visie op wonen en zet zich in voor kwalitatief goede huisvesting voor jongeren, gezinnen, ouderen en personen met een zorgvraag 5

6 Woningvoorraad en gebiedsgerichte uitwerking De woningvoorraad De woningvoorraad in onze gemeente is voor plm. 70% in bezit van particuliere eigenaren en voor ongeveer 30% in corporatieve handen. De gemeentelijke rol is enerzijds die van regisseur inclusief het uitgeven van bouwgrond, andere partijen zoals corporaties, zorginstellingen en particuliere eigenaren dragen zorg voor de daadwerkelijke realisatie en instandhouding van de voorraad. Anderzijds heeft de gemeente een coördinerende functie voor afstemming van de regionale en lokale beleidskaders. De gemeente heeft echter een gering aantal mogelijkheden om partijen te stimuleren om in het vastgoed te investeren. Onderstaande tabel geeft inzage in de verdeling van de woningvoorraad per kern en de onderverdeling naar corporatief en particulier bezit. plaats huurwoningen totaal percentage Uithuizen ,46% Uithuizermeeden ,92% Warffum ,70% Usquert ,15% Roodeschool ,44% Stitswerd ,27% Kantens ,59% Rottum ,89% Eppenhuizen ,70% Zandeweer ,37% Oudeschip ,04% Oldenzijl ,51% totaal ,03% Bron: gemeente Eemsmond Monitoring 2010 Het corporatief bezit binnen onze gemeente is verdeeld over de volgende corporaties: sociale huurwoningen 9% 3% 24% 13% 18% De Delthe SUW Wierden en Borgen Marneland WZN Vitalis 33% Bron: gemeente Eemsmond Monitoring

7 Voorts kenmerkt de voorraad zich door een relatief groot aantal gezinswoningen waarvan de verwachting is dat hier op termijn een overschot aan ontstaat. Hier staat tegenover een toenemende behoefte aan voor ouderen geschikte woonruimte. De gemeente stimuleert corporaties daarom om in geval van herstructurering de gedateerde en kwalitatief mindere gezinswoningen te vervangen voor levensloopbestendige woningen. Daar waar mogelijk faciliteert zij particulieren in het realiseren, transformeren of vernieuwen van hun woning. Passend wonen Met het toevoegen van kwalitatief goede woonruimte wordt inwoners de gelegenheid geboden om te verhuizen naar passende woonruimte waardoor de doorstroming op gang komt. De gemeente stimuleert corporaties om een deel van de woningvoorraad te vernieuwen en faciliteert waar mogelijk particulieren 7

8 Gebiedsgerichte uitwerking Onze gemeente bestaat uit 15 kernen, het gebied rondom de Eemshaven en het buitengebied. Uithuizen neemt binnen onze gemeente een belangrijke plaats in als regionaal centrum. In dit regionale centrum zijn de belangrijkste voorzieningen aanwezig en er is een volledig winkelaanbod. Uithuizen is daarmee een aantrekkelijke vestigingsplaats. Naast het regionale centrum Uithuizen onderscheiden we Uithuizermeeden als robuust centrumdorp. Uithuizermeeden kenmerkt zich door de aanwezigheid van diverse grotere en kleinere bedrijven waaronder een supermarkt. Bewoners voelen zich zeer betrokken bij het dorp. Warffum is een krachtig woondorp met veel voorzieningen waaronder een supermarkt en de aanwezigheid van middelbaar onderwijs. Hierdoor is het een woondorp+. De overige dorpen zijn grotere of kleinere woondorpen. Beleidslijnen voor het regionaal centrum, centrumdorp en grotere woondorpen(+) ( ) Dit zijn de dorpen met ca. 500 woningen of meer waar meer of uitgebreide voorzieningen zijn en waar een opgave voor de transformatie/herstructurering van de woningvoorraad ligt. Uithuizen is het regionaal centrum, Uithuizermeeden is het centrumdorp en onder de grotere woondorpen(+) verstaan we Warffum, Usquert en Roodeschool. Wonen De gemeentelijke beleidsinzet voor deze groep dorpen is gefocust op het stimuleren van de transformatie/herstructurering door en in samenspraak met de corporaties en eventueel andere partijen. Transformatie en herstructurering van de (sociale huur-) woningvoorraad vindt plaats met als doel om deze kwalitatief te verbeteren, energiezuiniger te maken en voor meerdere of andere doelgroepen geschikt te maken. Daarnaast kan gekozen worden voor het realiseren van levensloopbestendige woningen: een woningtype dat zowel voor ouderen, (kleinere) gezinnen en ook voor jongeren geschikte huisvesting biedt. Voor de dorpen Usquert en Roodeschool ligt de nadruk op het kwalitatief verbeteren en vervangen van de bestaande voorraad. Uitbreiding van de sociale voorraad stimuleert de gemeente in principe alleen in de dorpen Uithuizen, Uithuizermeeden en Warffum. Met corporaties wordt een visie ontwikkeld over wenselijkheid van de verkoop van sociale huurwoningen in deze dorpen. Voorzieningen Voor deze dorpen geldt dat het gemeentelijk beleid gericht is op het in stand houden van de huidige voorzieningen en het zo mogelijk uitbreiden, toe- en/of samenvoegen hiervan. De dorpen hebben allemaal een functie in de voorzieningenstructuur in de regio. Opgemerkt moet worden dat de inwoners van Roodeschool en Usquert voor een aantal voorzieningen gebruik maken van voorzieningen in de naburige dorpen. Uithuizen als Regionaal centrum heeft een bredere functie in de regio. Het gemeentelijk beleid is er op gericht deze functie te behouden door waar nodig het regionaal centrum Uithuizen te versterken en de aantrekkelijkheid te vergroten. Uithuizen is het regionaal centrum van onze gemeente 8

9 Beleidslijnen kleinere Woondorpen ( ) Deze betreffen de woondorpen met 300 of minder woningen/huishoudens. De voorzieningen beperken zich in het algemeen tot een dorpshuis, een kerk en/of een school voor basisonderwijs. In een aantal dorpen ontbreken deze voorzieningen. In deze dorpen staat een relatief groot aandeel koopwoningen. In een enkel dorp zijn nog enkele sociale huurwoningen aanwezig. De zelfredzaamheid van de bewoners is groot: men is aangewezen op de voorzieningen in de nabijheid van het dorp. Authentieke dorpen De gemeentelijke beleidsinzet voor deze woondorpen richt zich op het behoud van de authenticiteit van de dorpen. Deze authenticiteit wordt gekoesterd en waar mogelijk verbeterd of ondersteund. Er is aandacht voor zorgvuldig beheer. Dit betekent dat de gemeente op de eerste plaats er voor zal zorgen dat de openbare ruimte in de kernen van deze dorpen er goed en verzorgd uitziet en onderhouden wordt. Dit kan betrekking hebben op aanpak van beheer van openbare ruimten, maar ook erven, privé groen of aanpak van opstallen en/of woningen. Verwacht wordt dat in het Regionale Woon- en Leefbaarheidplan hiervoor ook aanzetten gegeven worden. De tweede peiler van het gemeentelijk beleid zal bestaan uit het actief hierop toezien en indien noodzakelijk het binnen de gemeente beschikbare instrumentarium van bijvoorbeeld aanschrijven en handhaven in te zetten. Het gemeentebestuur zal het onderwerp authentieke dorpen in het jaarlijks overleg met dorpsbelangen agenderen. Initiatieven uit de dorpen zelf op dit vlak worden onderwerp van dit gesprek. Op deze wijze willen wij de leefbaarheid van deze dorpen waarborgen. Wonen Transformatie en herstructurering De gemeente werkt mee aan het transformeren of herstructureren van woningen met de kanttekening dat er gestuurd wordt op de levensloopbestendigheid van de woning. Het aantal woningen wordt in deze dorpen in principe niet uitgebreid ondanks de (beperkte) toename van het aantal huishoudens in de gemeente. Het gemeentelijk beleid voor deze dorpen doet geen algemene uitspraak over de noodzaak van het handhaven van eventuele huurwoningen. Per situatie vereist deze afweging maatwerk. Met corporaties wordt daarom een visie ontwikkeld over al dan niet verkoop van sociale huurwoningen en de voorwaarden. Corporaties worden net als particulieren gestimuleerd om in de kwaliteit van de woningen te investeren. Voorzieningen Het streven is om de aanwezige voorzieningen in de dorpen in stand te houden. De woondorpen zijn zeer waardevol voor onze gemeente 9

10 Realisatie doelstellingen Uitbreiding, transformatie en herstructurering Eerst bouwen dan slopen De veranderende woningvraag en de ambitie van onze gemeente om de diverse doelgroepen van beleid nu maar ook in de toekomst prettig te laten wonen vraagt een visie op transformatie en herstructurering. Alvorens te kunnen transformeren en herstructureren dient er woonruimte aan de voorraad toegevoegd te worden om te voorkomen dat inwoners onze gemeente noodgedwongen moeten verlaten. Bij vernieuwing, vervanging of aanpassing van woningen is daarom het uitgangspunt om eerst te bouwen en dan pas te slopen zodat inwoners voor het dorp behouden kunnen blijven. Per dorp wordt ingezoomd op de kansen voor herontwikkeling en uitbreiding. Mogelijk dat in het kader van de herstructurering de uitbreidingsplannen een rol kunnen spelen. Dit door kwalitatief goede woonruimte op deze locaties toe te voegen. Dit biedt de mogelijkheid om elders gedateerde woonruimte uit de markt te nemen en deze locatie te gebruiken voor herontwikkeling. Deze locaties zijn vaak geschikt voor de realisatie van levensloopbestendige woningen waardoor ouderen, jongeren en gezinnen gehuisvest kunnen worden. Ons streven is hierbij gericht op realiseren van duurzame kwaliteit met toekomstwaarde en niet primair op economische optimalisatie. Inwoners wordt door het toevoegen van kwalitatief hoogwaardige woonruimte de gelegenheid geboden om wooncarrière te maken binnen de gemeente en draagt bij aan de gewenste doorstroming. Inbreiding gaat voor uitbreiding maar uitbreiding is nodig om inbreiding te realiseren Contingenten Wij hebben geconstateerd dat ontwikkelende partijen de voorgenomen sloop afhankelijk maken van het behouden van contingenten waardoor een situatie dreigt te ontstaan waarin partijen elkaar gevangen houden en de status quo gehandhaafd blijft. Wij willen deze situatie doorbreken door de herstructurering/sloop in de drie grootste dorpen: het regionaal centrum Uithuizen, Uithuizermeeden het centrumdorp en Warffum als woondorp+, een impuls te geven. Dit doen we door binnen het bestaande bebouwde gebied in deze drie dorpen niet langer te sturen op de beschikbaarheid van contingenten. Als pilot voor de komende twee jaren gaan wij de herstructureringsplannen en dorpsvernieuwingsplannen enkel kwalitatief beoordelen. Hiermee bedoelen wij dat wij de herstructureringsplannen toetsen op de ruimtelijke kwaliteit en de volkshuisvestelijke bijdrage. Deze volkshuisvestelijke toetsingscriteria werken wij nader uit. Met de in deze dorpen werkende corporaties en eventuele overige partijen gaan wij op deze basis concrete projectafspraken maken. Met deze beleidskoers worden contingenten niet langer gespreksonderwerp tussen de gemeente en initiatiefnemers. Contingenten zijn een middel en geen doel op zich Temporiseren van de uitgifte van kavels Om binnen de contingentenafspraken te blijven, combineren wij deze pilot met het temporiseren van de bestaande uitlegcapaciteit (uitgifte kavels) en het aanpassen van het programma op de bestaande uitleggebieden door de haalbaarheid te onderzoeken van vormen van sociale woningbouw in plaats van vrije sector. Conform de afspraken in het Pact van de regio leggen wij de beleidsfocus op de transformatie en herstructurering van de woningvoorraad en stellen ons ten doel deze te versnellen. Dit betekent dat we de financiële consequenties hiervan waarnodig agenderen. Kavels worden ingezet om de herstructurering te stimuleren 10

11 Particuliere voorraad Doordat ongeveer 70% van de woningvoorraad in particulier eigendom is, is het noodzakelijk dat er gezocht wordt naar mogelijkheden om eigenaren van de bestaande particuliere voorraad te stimuleren om hun woning een positieve uitstraling te laten krijgen of te behouden. Verwacht wordt dat in het Regionale Woon- en Leefbaarheidplan hiervoor aanzetten gegeven worden. Duurzaamheid De gemeente vindt het belangrijk om duurzaam met de leefomgeving en het milieu om te gaan en wil burgers en bedrijven daarin stimuleren. Dit geldt ook in het geval van de vernieuwing, transformatie en sloop-nieuwbouw door woningcorporaties. Er is aandacht voor het verbeteren van het energielabel van bestaande woningen en het realiseren van nieuwe woningen met een zo gunstig mogelijk energielabel. De gemeente vindt het belangrijk dat de herstructurering en transformatie duurzaam worden uitgevoerd 11

12 Proces Bovengenoemde kaders zijn alleen te realiseren wanneer er intensief en constructief wordt samengewerkt met alle betrokken partijen. Voor een deel is de inhoudelijke inzet afhankelijk van het nog op te stellen Regionale Woon- en Leefbaarheidplan. Los van dit Regionale Woon- en Leefbaarheidplan zijn er diverse reeds bestaande plannen die op uitvoering wachten en passen binnen de uitgangspunten van het Pact. Kansenkaart Om de kwaliteit van de woningvoorraad en voorzieningen te verbeteren gaat de gemeente de gesprekken met de corporaties, overige (markt-)partijen, woningeigenaren en dorpsbelangenverenigingen, intensiveren. Voor elk dorp is maatwerk het doel. Hiertoe willen wij gezamenlijk met genoemde actoren komen tot een uitwerking in wat wij noemen kansenkaart per dorp waarin we de kernpunten per dorp en de daaraan gerelateerde acties vastleggen. Er wordt naar gestreefd om in een gezamenlijk overleg, met zoveel mogelijk partijen deze kaderstellende notitie en de uitgangspunten van de kansenkaart te bespreken. Vervolgens worden er bijeenkomsten georganiseerd per dorp om zo inhoudelijk invulling te geven aan de kansenkaart. 12