Raadsvragenuan het raadslid mevrouw C. van den Crommert over de

Transcriptie

1 gemeente Eindhoven Sector Gebiedsontwikkeling Raadsnummer O g. RgO Z 8. OOr lnboeknummer o9bstoo848 Beslisdatum Bikw 8 maart 2009 Dossiernummer 9IO.355 Raadsvragenuan het raadslid mevrouw C. van den Crommert over de Beoordelingsbrief van VROM over Trudo leder jaar stuurt de minister in december een brief met zijn oordeel over de prestaties van woningcorporaties in het voorafgaande verslagjaar. Dat oordeel is gebaseerd op de prognose- en verantwoordingsstukken die de corporaties hebben ingediend. Voor het oordeel over de financiele positie van de corporatie laat de minister zich daarbij adviseren door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). In zijn Oordeelsbrief 2008 aan Trudo schrijft de minister met betrekking tot de financiele continuiteit het volgende: "Ui t het door het Fonds uitgevoerde onderzoek blijkt dat de voorgenomen activiteiten tot en met zouden kunnen leiden tot een onvoldoendeinzet van fi nanci ele mi d- delen. Het Fonds heeft u van de resultaten van di t onderzoeki n kennis gesteld. Ui t uw brief van 3juli 2008 blijkt dat u een aantal belei dsvoornemens en/of voorgenomen activiteiten niet of ni et volledigi n prognoses heeft verwerkt. Als reden geeft u op dat veel investeringen nog onvoldoende concreet uitgewerkt waren en dat veel activiteiten pasi n de afgelopen periode bekend zij n geworden. Daarnaast blijkt ui t recente ontwikkelingen dat, als gevolg van de dalende mutatiegraad, uwinkomsten ui t woningverkoop zullen afnemen. Ook heeft ui n de bedrij fswaarde ultimo 2006 onvoldoende rekening gehouden met alle onderhoud- en bedrij fslasten, zoals opgenomen i n uw bedrij fsbegroti ng. Als gevolg van de hiervoor genoemde zaken verwacht het Centraal Fonds dat uw volkshuisvestelij k vermogen ultimo aanzi enlij k zal dalen. Op basis van de Prospectieve Informatie 2008 zal het Fonds het komendejaar bezieni n hoeverre deze activiteiten passend zijn bij de fi nanci ele mogelijkheden van uw corporatie". Uit het bij de Oordeelsbrief gevoegde rapport "Corporatie in perspectief" van het CFV en uit de gelijknamige rapporten van de corporaties uit onze regio is af te lezen in hoeverre de voorraad goedkope woningen de afgelopen jaren is afgenomen. Minister E v.d. Laan WWk "Oordeelsbrief 2008", datum 28 november 2008, Kenmerk WWI/CFV/L

2 Raadsnummer Og.Rgor8.OOZ Uit die cijfers blijkt dat de goedkope voorraad van Trudo van 2004 tot en met 2008 met maar liefst ruim 21o/o is afgenomen. Regionaal was de afname bij de vier grote corporaties 13o/o (Woonbedrijf, Domein, Trudo, Wooninc.). Verder valt op dat Trudo de afgelopen jaren in de landelijke cijfers regelmatig bovenaan te vinden is in de ranglijsten van de grootste slopers en verkopers onder de corporaties. Zo stond Trudo in 2006 bovenaan met het hoogste percentage verkoop en op twee na het hoogste percentage sloop. Omdat onze fractie zich zorgen maakt over de afname van de voorraad goedkope woningen en de prestaties en continuiteit van Trudo, leidt bovenstaande informatie tot de volgende vragen. 1 Was het college op de hoogte van eerder genoemde Oordeelsbrief 2008 van de minister aan Trudo? 2 Is het college op de hoogte van de "... beleidsvoornemens en/of voorgenomen activiteiten..." die Trudo volgens de minister niet of niet volledig in prognoses heeft verwerkt? 3 Zo ja, hoe beoordeelt het college de continuiteit van Trudo en hoe kijkt ze aan tegen het oordeel aan van het Centraal Fonds Volkshuisvesting? 4 Welke gevolgen trekt het college hieruit naar Trudo? 5 Is het college het met onze fractie eens, dat de genoemde afname van de goedkope woningvoorraad de keuzemogelijkheden en slaagkansen van de woningzoekenden met een laag inkomen en van urgente woningzoekende beperken? 6 Kan het college de keuzemogelijkheden en slaagkansen voor de lagere inkomens nader kwantificeren en aangeven wat ze in deze wel of niet meer acceptabel vindt? 7 Kan het college aangeven wat ze in het algemeen en in het bijzonder met betrekking tot Trudo wil ondernemen om te voorkomen dat de keuzemogelijkheden en slaagkansen voor de lagere inkomens (nog verder) onder een acceptabel niveau komen? Eindhoven, 2 februari Antwoord van burgemeester en wethouders 1 Was het college op de hoogte van eerder genoemde Oordeelsbrief2008 van de ministeraan Trudo? Oordeelsbrieven van de minister over corporaties worden niet aan gemeenten verzonden. Zo ook niet de Oordeelsbrief over Trudo in Wel is deze brief openbaar via de website van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Wij waren hiervan formeel niet op de hoogte. Vanzelfsprekend wordt deze website, door betrokkenen binnen de gemeentelijke organisatie, met belangstelling gelezen en geraadpleegd.

3 Raadsnummer Og.RgOr8.OOZ 2 ls het college op de hoogte van de "... beleidsvoornemens enlof voorgenomen acti vi tei ten..."di e Trudo volgens de minister niet of niet volledig i n prognoses heeft verwerkt? Uit navraag bij T rudo en het CFV blijkt dat dit de volgende activiteiten/beleidsvoornemens zijn: a activiteiten in de zgn. Krachtwijken; b een herijking van de woningvoorraadstrategie voor ca woningen waaruit een uitgebreid renovatieprogramma zal volgen; c de realisering van 350 woningen over verschillende locaties in Eindhoven en de regio. Ten tijde van de aanlevering van de prognosegegevens waren deze activiteiten/voornemens nog onvoldoende "rijp" bij Trudo. 3 Zoj a, hoe beoordeelt het college de continuiteit van Trudo en hoe kijktze aan tegen het oordeel aan van het CFI/? Het is niet de taak van de gemeente om over Trudo te oordelen. De minister ziet toe, middels het CFV en zijn eigen ministerie, op de corporaties en vormt daarover een oordeel. Het CFV zal op basis van de zgn. Prospectieve Informatie 2008, medio 2009 een nieuwe beoordeling opmaken. Welke gevolgen trekt het college hieruit naar Trudo? Wij zullen Trudo vragen om, hem in de reguliere overleggen, op de hoogte te stellen van het oordeel van het CFV op basis van de Prospectieve Informatie ls het college het met onze fractie eens, dat de genoemde afname van de goedkope woni ngvoorraad de keuzemogelij kheden en slaagkansen van de woningzoekenden met een laaginkomen en van urgente woningzoekende beperken? De cijfers van het CFV laten zien dat de goedkope voorraad van Trudo van 2004 t/m 2007 is afgenomen met 684 woningen (21a/o). Een drietal kanttekeningen hierbij: 1 verkoop. Bij verkoop maakt het CFV geen onderscheid tussen markconforme verkoop en maatschappelijk gebonden koopconstructies, zoals Slimmer Kopen. Dit vertekent het beeld. Deze woningen blijven immers tot de goedkope voorraad behoren. Het concept van Slimmer Kopen is gebaseerd op het profijtprincipe: de klant koopt een woning of appartement met een korting op de marktwaarde. In ruil voor de korting bedingt Trudo een eerste recht van koop, met de afspraak dat de verstrekte korting en een overeengekomen deel van de waardeontwikkeling met Trudo wordt verrekend bij terugkoop. Met deze constructie wordt een koopwoning voor starters en/of mensen met een laag inkomen toch bereikbaar. De afgelopen jaren zijn woningen (waarvan 137 goedkope woningen) binnen deze formule verkocht;

4 3 4 Bron: conceptmonitor vvoonruimteverhuur Raadsnummer Og.RgOr8.OOZ 2 sloop. In 2006 zijn 228 goedkope huurwoningen gesloopt (2 fase Kruidenbuurt). Daarvoor worden in de periode 2008/ nieuwe woningen teruggebouwd: 102 betaalbare huurwoningen, 53 zgn. Slimmer Kopen woningen (waarvan naar verwachting 37 woningen met een koopprijs < ,-) en 39 marktconforme koopwoning en; 3 huurprijsontwikkeling. De afname van de goedkope woningen (319 woningen) in de periode wordt ook veroorzaakt door de huurprijsontwikkeling van het bezit van Trudo. Deze woningen vielen onder de huurprijs en huurklassenindeling van 2004 in de categorie goedkoop en onder de huurprijs en huurklassenindeling van 2005 onder de categorie betaalbaar. Trudo heeft veel bezit rond de grens van goedkoop en betaalbaar. Door de reguliere huurverhoging en het optrekken van de huur bij mutatie vindt er een verschuiving plaats binnen de categorieen. De belangrijkste vraag blijft of de afname van goedkope huurwoningen de keuzemogelijkheden en slaagkansen van de woningzoekenden met een laag inkomen en van urgent woningzoekende beperken. In het kader van de tweejaarlijkse monitoring van de woonruimteverhuur in Eindhoven is deze vraag ook aan de orde. Het rapport over deze monitoring zal u in maart 2009 bereiken. Momenteel wordt gewerkt aan de eindafwerking. Wij kunnen u enkele cijfers uit dit conceptrapport al presenteren. Kansen voor de primaire doelgroep. In 2002 werd 54o/a van de vrijkomende woningen in Eindhoven verhuurd aan de primaire doelgroep, in 2003 was dat 59/o, in o/o evenals in In 2006 en 2007 waren deze cijfers 66 /o en 71 /o. Trudo scoort met 89 /o (2006) en 81 /o (2007) hoger dan het stedelijke gemiddelde. Het aantal vrijgekomen woningen ligt de laatste drie jaar rond de De omvang en verhouding tussen de betaalbare voorraad en de primaire doelgroep ziet er per 1 januari 2008 als volgt uit : betaalbare voorraad ( woningen met een huur tot 6 527,-) en primaire doelgroep ( huishoudens met een inkomen van maximaal E ,ÃćâĆňâĂİ voor alleenstaanden, jonger dan 65 jaar en ,ÃćâĆňâĂİ voor meerpersoonshuishoudens, jonger dan 65 jaar; boven de 65 jaar liggen de inkomensgrenzen iets lager). Deze opsomming van cijfers geeft geen aanleiding te veronderstellen dat de positie van de primaire doelgroep in het gedrang is gekomen. Ook vanuit de Beroepscommissie Woonruimteverhuur komt geen beeld naar voren waaruit zou blijken dat de huisvesting van urgent woningzoekenden onder druk staat. Wel moet geconstateerd worden dat er signalen zijn vanaf de laatste maanden van De primaire doelgroep bestaat uit huishoudens met een inkomen lager of gelijk aan de inkomensgrens genoemd in de Wet op de huurtoeslag.

5 Raadsnummer Og.RgOr8.OOZ 2008 dat, mede als gevolg van de kredietcrisis, de druk op de huurmarkt aan het toenemen is. De effecten van de kredietcrisis en de consequenties op de huurmarkt zullen wij de komende periode, in nauw overleg met de corporaties, monitoren. 6 Kan het college de keuzemogelij kheden en slaagkansen voor de lagereinkomens nader kwantificeren en aangeven watzein deze wel ofniet meer acceptabel vindt? Het antwoord op vraag 5 geeft reeds de gevraagde beschikbare cijfers weer. 7 Kan het college aangeven wat zein het algemeen enin het bijzonder met betrekking tot Trudo wil ondernemen om te voorkomen dat de keuzemogelij kheden en slaagkansen voor de lagereinkomens (nog verder) onder een acceptabel niveau komen? Wij blijven de ontwikkelingen volgen, zijn daar alert op en hebben geregeld overleg met Trudo hierover. Daarbij blijft de monitor door lopen. Eindhoven, 3 maart BE