Faculteit Rechtsgeleerdheid. Overdracht van gronden en het nieuw Vlaams Bodemsaneringsdecreet. Kritische bedenkingen.

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Overdracht van gronden en het nieuw Vlaams Bodemsaneringsdecreet. Kritische bedenkingen. Masterproef voor de opleiding Master in het notariaat Ingediend door R.N. (studentennummer ) Promotor: Prof. Dr. Annelies Wylleman Commissaris Prof. Dr. Geert Van Hoorick Commissaris Robin Slabbinck

2 Inhoudstafel Inhoudstafel... 2 Inleiding... 5 Hoofdstuk 1: Algemeen kader bodemsanering Begrippen in het Bodemdecreet Bodem Grond Bodemverontreiniging Bodemverontreiniging: soorten Nieuwe bodemverontreiniging Saneringscriterium Saneringsplichtige Onschuldig bezitter Aansprakelijkheid Prefinanciering Tussenkomst door de OVAM Historische bodemverontreiniging Saneringscriterium Saneringsplichtige Onschuldig bezitter Aansprakelijkheid Prefinanciering Tussenkomst door de OVAM Gemende bodemverontreiniging Termijnregeling Hoofdstuk 2: Overdracht van grond Het begrip overdracht Rechthandelingen die in het kader van het Bodemdecreet als overdracht worden beschouwd De overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond Het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten Het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond

3 1.1.4 De overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van bepaalde zakelijke rechten ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon De overdracht onder levenden van een vruchtgebruik, erfpacht, recht van opstal of concessie De fusie en splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen De inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak Het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de mede-eigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting Rechtshandelingen die in het kader van het bodemdecreet niet als overdracht worden beschouwd Sluiten van overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden Aanvraag bodemattest Het bodemattest moet beschikbaar zijn voor het sluiten van de overeenkomst betreffende de overdracht van gronden Het opstellen van de notariële akte na het sluiten van de onderhandse overeenkomst van overdracht Het bodemattest is voorhanden bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst Het bodemattest is niet voorhanden bij het sluiten van de onderhandse overeenkomst Bepalingen van toepassing op overeenkomsten betreffende de overdracht van risicogronden Algemeen Begrip risicogrond Oriënterend bodemonderzoek Sancties bij het niet naleven van de verplichting voor het sluiten van de onderhandse overeenkomst Onderhandse overeenkomst zonder opschortende voorwaarde Onderhandse overeenkomst met opschortende voorwaarde Verkoopbelofte Overdracht van een risicogrond bij gedwongen mede-eigendom Melding van de overdracht Gemeentelijke inventaris Beschrijvend bodemonderzoek Saneringsplicht Vrijstelling van de saneringsplicht Overdracht van de vrijstelling van de saneringsplicht

4 3.7.3 Verval van de overgedragen vrijstelling van saneringsplicht Saneringsplicht na bijschrijvend bodemonderzoek Financiële zekerheid Overname van de uitvoering van de verplichtingen Versnelde overdracht Bijzondere rechtshandelingen Afstand van eigendom Faillissement en vereffening Onteigening Bepalingen van toepassing op alle gronden Bepalingen van toepassing op risicogronden Sluiten van een risico-inrichting Besluit

5 Inleiding 1. De bodemsanering is ingevolge de grondwettelijke bevoegdheidsverdeling een gewestelijke bevoegdheid. Sedert het decreet van 22 februari 1995 bestaat de strenge Vlaamse bodemsaneringsregeling. Het vorige Vlaamse Bodemsaneringsdecreet is tien jaar van toepassing geweest, met name van 1996 tot In het Vlaamse Regeerakkoord werd bepaald dat het toen nog geldende Bodemsaneringsdecreet zou worden geëvalueerd voor een betere toepassing ervan 1. In 2006 werd, zoals overeengekomen was in het regeerakkoord, het Bodemdecreet goedgekeurd. Dit decreet is inwerking getreden 1 januari Het nieuwe decreet bevat een regeling voor de overdracht van gronden die zeer vergelijkbaar is met het decreet van Het Bodemdecreet geeft diverse verplichtingen aan verschillende personen die betrokken zijn bij de procedure voor de overdracht van gronden. Vooral voor het notariaat, maar ook voor de makelaars, is het van groot belang volledig op de hoogte te zijn van de verschillende bepalingen die van toepassing zijn. Daarom zal het grootste stuk van deze masterproef, zoals ook de titel reeds aangeeft, betrekking hebben op de overdracht van grond en de problematiek daaromtrent. 3.Om de procedure van de overdracht van gronden volledig te kunnen vatten, is het niet onnodig om ook de soorten bodemverontreiniging en de verschillende termijnregelingen aan te halen. Dit zal bevorderlijk zijn voor het begrijpen van de verschillende procedures. 1 VLAAMSE REGERING, Regeerakkoord Vertrouwen geven, verantwoordelijkheid nemen, Brussel, 2004, 68 en (consultatie 2 maart 2009). 5

6 Hoofdstuk 1: Algemeen kader bodemsanering 1 Begrippen in het Bodemdecreet 1.1 Bodem 4.Het begrip bodem wordt in het Bodemdecreet gedefinieerd als het vaste deel van de aarde met inbegrip van het grondwater, en de andere bestanddelen en organismen die er zich bevinden 2. Deze definitie is dezelfde dan deze geformuleerd in het voormalig Bodemsaneringsdecreet. Deze definitie biedt volgens CEENAEME talrijke voordelen voor de uitbouw van de milieuwetgeving. De bovenste laag van de aarde, de ondergrond en het grondwater staan onderling in verbinding, verontreiniging van de bovenste laag bedreigt bijgevolg ook de ondergrond en het grondwater. De verwijdering van de verontreiniging kan niet efficiënt zijn, als zij uitsluitend betrekking heeft op de bovenste aardlaag en dus het grondwater en de ondergrond ongemoeid laat Grond 5.Onder het begrip grond wordt in het Bodemdecreet verstaan, de bodem of de opstallen die zich op of in de bodem bevinden, met uitzondering van de opstallen die door de Vlaamse Regering worden bepaald. De Vlaamse regering kan dus bepalen wat niet als grond moet worden beschouwd en welke opstallen bijgevolg niet vallen onder de regeling betreffende de saneringsplicht en de overdracht van gronden 4. Dit zijn ondermeer de opstallen die niet dienstig zijn voor de doorvoer of opslag van verontreinigende stoffen, en opstallen waarin geen inrichtingen gevestigd zijn of waren die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, dit zijn onder andere gsm-masten, reclamepanelen, enz. 5 In het vroegere Bodemsaneringsdecreet werd ook nog een uitzonderingsbepaling opgenomen, deze is niet overgenomen in het Bodemdecreet. Artikel 2, 17 bis Bodemsaneringsdecreet 2 Artikel 2, 1 Bodemdecreet. 3 J. CEENAEME, C. DE DONCKER, Bodemsanering in de drie gewesten, Mechelen, Kluwer, 2003, S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, 13. 6

7 bepaalde dat als grond niet wordt beschouwd, elk privatief gedeelte en/of de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, van een onroerend geheel onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom zoals bedoeld in artikel 577-3, van het Burgerlijk Wetboek, voor zover in het betrokken privatieve gedeelte of in de gemeenschappelijke bestanddelen waarin het betrokken privatieve gedeelte een aandeel heeft, geen inrichting gevestigd is of was of geen activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken. 1.3 Bodemverontreiniging 6.Volgens het Bodemdecreet is bodemverontreiniging de aanwezigheid van stoffen of organismen, veroorzaakt door menselijke activiteiten, op of in de bodem of opstallen, die de kwaliteit van de bodem op rechtstreekse of onrechtstreekse wijze nadelig beïnvloeden of kunnen beïnvloeden. 6 Bodemverontreiniging wordt niet gekoppeld aan specifieke normen. Normen worden wel gehanteerd om uit te maken welk gevolg aan de bodemverontreiniging moet worden gegeven en wat de doelstelling van de bodemsanering is. 7 7.Er zijn verschillende soorten bodemverontreiniging. Het Bodemdecreet onderscheidt als eerste soort verontreiniging de nieuwe bodemverontreiniging, dit is bodemverontreiniging die tot stand is gekomen na 28 oktober Voor deze bodemverontreiniging geldt de strengste regeling 9. Ten tweede kan men de historische bodemverontreiniging onderscheiden. Deze is volgens het Bodemdecreet, bodemverontreiniging tot stand gekomen voor 29 oktober Als derde soort heeft men de gemengde bodemverontreiniging, deze is de bodemverontreiniging die tot stand is gekomen gedeeltelijk voor 29 oktober 1995 en gedeeltelijk na 28 oktober Artikel 2, 4 Bodemdecreet. 7 J. CEENAEME, C. DE DONCKER, Bodemsanering in de drie gewesten, Mechelen, Kluwer, 2003, Artikel 2, 6 Bodemdecreet. 9 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus Notarieel bestuursrecht , Ugent, Artikel 2, 7 Bodemdecreet. 11 Artikel 2, 8 Bodemdecreet. 7

8 2 Bodemverontreiniging: soorten 2.1 Nieuwe bodemverontreiniging Saneringscriterium 8.Volgens artikel 9, 1 Bodemdecreet stelt de Vlaamse Regering de bodemsaneringsnormen vast. Deze bodemsaneringsnormen moeten beantwoorden aan een niveau van bodemverontreiniging dat een aanmerkelijk risico inhoudt van negatieve effecten voor de mens of het milieu, gelet op de kenmerken van de bodem en de functies die deze vervult 12. De bodemsaneringsnormen zijn uiteindelijk door de Vlaamse Regering vastgesteld in de Bijlage IV bij het Vlarebo-besluit 13. Een beschrijvend bodemonderzoek moet worden uitgevoerd indien deze normen zijn overschreden of dreigen te worden overschreden 14. Indien dit onderzoek aantoont dat de normen zijn overschreden dient tot bodemsanering te worden overgegaan. 15 Als de bodemverontreiniging omwille van haar bijzondere aard niet aan bodemsaneringsnormen kan worden getoetst, geldt de ernstige bodemverontreiniging bij nieuwe bodemverontreiniging als drempel om over te gaan tot bodemsanering 16. Het betreft het geval waarin een voor specifiek (nieuwe) bodemverontreiniging nog geen bodemsaneringsnorm is vastgesteld Saneringsplichtige 9.De saneringsplicht is de wettelijke verplichting om het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering uit te voeren en te (pre-)financieren, de regeling is verschillend bij nieuwe, historische of gemengde bodemverontreiniging. 12 Artikel 9, 1 Bodemdecreet. 13 Artikel 47 van het Vlarebo-besluit. 14 Artikel 9, 2 Bodemdecreet. 15 S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, 15. 8

9 10.De saneringsplichtige is de persoon op wie de saneringsplicht rust omdat hij met betrokken gronden een juridische of feitelijke band heeft (exploitant, gebruiker, eigenaar) 18. De aanduiding van de saneringsplichtige gebeurt volgens een cascadesysteem voorzien in artikel 11 Bodemdecreet: als op de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam een inrichting gevestigd is die vergunnings- of meldingsplichtig is krachtens het decreet van 28 juni 1985 betreffende de milieuvergunning: de exploitant in de zin van voormeld decreet; bij gebrek aan een exploitant, of als de exploitant werd vrijgesteld van de verplichting op grond van artikel 12, 1: de gebruiker van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam; bij gebrek aan een exploitant en gebruiker, of als de exploitant en gebruiker werden vrijgesteld van de verplichting op grond van artikel 12, 1: de eigenaar van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam. De zelfstandige plicht om over te gaan tot uitvoering van het beschrijvend bodemonderzoek of bodemsanering rust in eerste instantie op de exploitant van de grond waar de bodemverontreiniging tot stand kwam 19. Wanneer de door het decreet aangeduide saneringsplichtige zijn zelfstandige plicht niet nakomt, geldt de cascaderegeling niet. 11.Als bestuurlijke sanctie heeft de decreetgever reeds in 1995 voorzien in de bevoegdheid en de mogelijkheid voor de OVAM om ambtshalve tot bodemsanering over te gaan, op kosten van de ingebreke blijvende plichtige of aansprakelijke (subsidiair ambtshalve optreden). Ook indien de exploitant, de gebruiker en de eigenaar onder het statuut van onschuldig bezit valt, kan de OVAM ambshalve optreden (residuair ambshalve optreden). 20 Volgens de Raad van State, in een arrest van 3 mei 2007, vereist het gelijkheidsbeginsel dat als er meerdere eigenaars zijn van gronden waar de verontreiniging tot stand kwam, zij allen 18 S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, 61. 9

10 hun deel van de saneringsplicht op zich nemen 21. Dit arrest is evenwel van toepassing op een analoge bepaling van het Bodemsaneringsdecreet 22. Volgens datzelfde arrest kan de precieze omvang van de saneringsplicht pas blijken uit het saneringsproject en niet uit het beschrijvend bodemonderzoek In een vonnis van de rechtbank van eerste aanleg van Gent op 27 februari 2007 werd benadrukt dat de eenheid van grond bij de toepassing van het Bodemsaneringsdecreet, het kadastraal perceel is. In casu werd een stuk van een perceel verkocht, waarvan het kadastraal perceel was opgenomen in het register van verontreinigde gronden. Aangezien het stuk grond dat aan de eisers werd verkocht een deel was van een vervuild perceel, moest het voor de verkoop onderworpen worden aan een oriënterend bodemonderzoek De Vlaamse Regering stelt jaarlijks, op voorstel van de OVAM, een indicatieve lijst op van ambtshalve uit te voeren bodemsaneringen, met raming van de kosten ten laste van het MINA-fonds. Jaarlijks worden dan, lastens het MINA-fonds, de nodige middelen toegekend met het oog op de prefinanciering van haar ambtshalve optreden Onschuldig bezitter 14.De exploitant, respectievelijk de gebruiker is niet verplicht om het beschrijvend bodemonderzoek of de bodemsanering uit te voeren, als de OVAM op basis van het dossier van de grond of het gemotiveerd standpunt van de exploitant of de gebruiker van oordeel is dat hij cumulatief voldoet aan de volgende voorwaarden 26 : Hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt; De bodemverontreiniging is tot stand gekomen voor het tijdstip waarop hij de grond in exploitatie, respectievelijk in gebruik heeft genomen. 21 R.v.St. 3 mei 2007, TMR 2007, afl. 5, 408; S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, Artikel 10, 61, b) Bodemsaneringsdecreet. 23 R.v.St. 3 mei 2007, TMR 2007, afl. 5, 408; S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, Artikel 37, 2 Bodemsaneringsdecreet; Rb. Gent 27 februari 2007, TMR 2007, afl. 5, 426; S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, L. LAVRYSEN, H. VAN LANDEGHEM, De bodemsanering, Rechtskroniek voor het notariaat, deel 9, die Keure, Brugge, 2006, Artikel 12, 1 Bodemdecreet. 10

11 15.Ook voor de eigenaar van een stuk grond is een gelijkaardige regeling voorzien 27. Hij moet echter voldoen aan vier cumulatieve voorwaarden om als onschuldig bezitter te kunnen worden gekwalificeerd: Hij heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt; De bodemverontreiniging is tot stand gekomen voor het tijdstip waarop hij eigenaar van de grond werd; Hij was niet op de hoogte en behoorde niet op de hoogte te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik dat hij eigenaar van de grond werd. De Vlaamse Regering kan bepalen met welke elementen rekening moet worden gehouden bij de beoordeling of de eigenaar niet op de hoogte was of niet op de hoogte behoorde te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik van de verwerving; Er mag sinds 1 januari 1993 geen risico-inrichting op de grond gevestigd zijn. 16.Als de hoedanigheid van exploitant en eigenaar in hoofde van één persoon zijn verenigd, zal deze persoon moeten aantonen dat hij ook voldoet aan de vrijstellingsvoorwaarden die gelden voor de saneringsplichtige eigenaar 28. Het Bodemdecreet voorzien hier wel een uitzondering op 29. De persoon die volgens de cascade-regeling voorzien in artikel 11 Bodemdecreet verplicht is een beschrijvend bodemonderzoek of een bodemsanering uit te voeren, is alsnog verplicht dit te doen, ondanks een eventuele vrijstelling voorzien in artikel 12 Bodemdecreet, als de OVAM aantoont dat een rechtsvoorganger de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat de bodemverontreiniging tot stand gekomen is tijdens de periode dat een rechtsvoorganger de grond in exploitatie, gebruik of eigendom had. Een voorbeeld dat hierbij kan worden gegeven is de fusie van twee rechtspersonen door opslorping, waarbij de vennootschap die opgeslorpt werd de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt Artikel 50 van het Vlarebo-besluit bepaalt de elementen waarmee rekening wordt gehouden bij de beoordeling van het feit of de eigenaar al dan niet op de hoogte was of op de 27 Artikel 12, 2 Bodemdecreet. 28 S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, Artikel 12, 3 Bodemdecreet. 30 S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008,

12 hoogte hoorde te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik van de verwerving. Er wordt in het bijzonder rekening gehouden met volgende elementen: Het tijdstip van de verwerving; Vermeldingen of aanwijzingen in de aankoopakte; De hoedanigheid van de eigenaar; De ervaring of beroepskennis van de eigenaar; De aard, de zintuiglijke waarneembaarheid of de algemene bekendheid van de bodemverontreiniging; De aard van de inrichting die aanleiding heeft gegeven tot de bodemverontreiniging; De toestand van en de voorkennis over de verontreinigde grond; Beschikbare documenten met betrekking tot verontreinigde grond. 18.De persoon die op basis van de cascaderegeling voorzien in artikel 11 Bodemdecreet verplicht is het beschrijvend bodemonderzoek of de bodemsanering uit te voeren, betekent zijn gemotiveerd standpunt tot vrijstelling van de plicht bij aangetekende brief aan de OVAM 31. Hij doet dat, op straffe van niet-ontvankelijkheid, binnen een termijn van negentig dagen na ontvangst van de brief van de OVAM waarin hem wordt gewezen op zijn zelfstandige verplichting om een beschrijvend bodemonderzoek uit te voeren of om tot bodemsanering over te gaan. De OVAM onderzoekt het gemotiveerde standpunt en oordeelt of de persoon aangeduid door voormeld cascadesysteem voldoet aan de vrijstellingsvoorwaarden of dat de bovenvermelde uitzondering van toepassing is. De OVAM stelt die persoon in kennis van haar beslissing binnen een termijn van zestig dagen na ontvangst van het gemotiveerd standpunt. 19.Als de persoon die de grond overdraagt voor een bepaalde bodemverontreiniging krachtens artikel 12 of 23 van het Bodemdecreet vrijstelling van de verplichting tot het uitvoeren van het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering heeft verkregen, gaat die vrijstelling op het moment van de verwerving van de grond van rechtswege over op de verwerver als voldaan is aan de drie volgende voorwaarden 32 : 31 Artikel 51 Vlarebo-besluit. 32 Artikel 53 Vlarebo-besluit. 12

13 De verwerver of zijn rechtsvoorganger heeft de bodemverontreiniging niet zelf veroorzaakt; De verontreiniging is niet tot stand gekomen tijdens een periode dat de verwerver of zijn rechtsvoorganger eigendoms- of gebruiksrechten op de grond had; De verwerver heeft op het moment dat de grond wordt overgedragen geen eigendomsrechten op de grond. De vrijstelling van de verplichting om het beschrijvend bodemonderzoek en de bodemsanering uit te voeren, die krachtens artikel 53 op de verwerver is overgegaan, vervalt van rechtswege wanneer de aanwezige bodemverontreiniging die in de conformverklaring van het oriënterend en beschrijvend bodemonderzoek of van het beschrijvend bodemonderzoek, of in de eindverklaring werd gekwalificeerd als geen ernstige bodemverontreiniging, opnieuw een risico oplevert of kan opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu door een wijziging van de kenmerken, functies of eigenschappen van de bodem Tegen de beslissing van de OVAM kunnen alle belanghebbenden beroep indienen bij de Vlaamse Regering 34. Dit beroep heeft evenwel geen schorsende werking Met betrekking tot bovenstaande besproken bepalingen over het onschuldig bezit kan een arrest van de Raad van State van 22 april 2004 worden aangehaald 36. Hoewel het betrekking heeft op bepalingen uit het voormalige Bodemsaneringsdecreet, is het relevant om hier te worden besproken. De verzoekende partij wenste zijn woonhuis met serre, hangar en bijkomende grond, die hij had aangekocht in 1995, te verkopen. Hij had alle milieuvergunningen, nodig voor de exploitatie, bekomen. In januari 2002 besluit de verzoekende partij het onroerend goed te verkopen. Bijgevolg wordt een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd. De onderhandse verkoopsovereenkomst wordt getekend op 12 januari Het resultaat van het uitgevoerd oriënterend bodemonderzoek is pas beschikbaar op 14 januari Nadat OVAM dit oriënterend bodemonderzoek ontvangen heeft, stuurt zij op 26 februari 2002 een aangetekend schrijven naar de verzoekende partij waarin zij stelt dat er op grond van het oriënterend bodemonderzoek ernstige aanwijzingen zijn dat het betrokken perceel 33 Artikel 54 Vlarebo-besluit. 34 Artikel 12, 4 Bodemdecreet. 35 Artikel 153 Bodemdecreet. 36 R.v.St. 22 april 2004, (consultatie17 april 2009). 13

14 aangetast is door een gemengde bodemverontreiniging die de bodemsaneringsnormen overschrijdt of dreigt te overschrijden. OVAM vraagt om voor 1 augustus 2002 in kennis te worden gesteld van de acties die de verzoekende partij plant betreffende de bodemverontreiniging op het perceel. De verzoekers laten een beschrijvend bodemonderzoek uitvoeren. Na dit beschrijvend bodemonderzoek laat de OVAM de verzoekers weten dat de overdracht van de grond niet kan doorgaan voor dat een bodemsaneringsproject is opgesteld. Op 16 september 2002 wordt door de verzoekers het statuut van onschuldig bezitter aangevraagd. De OVAM kent dit statuut van onschuldig bezitter niet toe, dit omwille van het feit dat de verzoekende partij niet aantoont dat zij op het ogenblik waarop zij eigenaar werd niet op de hoogte was of behoorde te zijn van de verontreiniging. De OVAM stelt in essentie dat van de verzoekende partij kon verwacht worden dat zij de nodige voorzichtigheid aan de dag legde bij de eigendomsverwerving van het terrein en zich dan ook terdege had moeten inlichten omtrent de historiek ervan, hetgeen zij volgens de OVAM niet heeft gedaan. Pas nadat de procedure bodemsaneringsproject haar definitieve afhandeling heeft gekregen, kan de verzoekende partij de formele beslissen tot sanering bestrijden en desgevallend de schorsing van de tenuitvoerlegging ervan vorderen, waarbij zij de onwettigheid van de onderhavige beslissing, die prima facie deel uitmaakt van een complexe administratieve rechtshandeling, als middel zal kunnen aanvoeren Aansprakelijkheid 22.De persoon die de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt is aansprakelijk voor de kosten die in overeenstemming met het bodemdecreet worden gemaakt voor het beschrijvend onderzoek, de bodemsanering en de andere maatregelen, evenals voor de schade die door deze activiteiten of maatregelen worden veroorzaakt. Als de emissie die de bodemverontreiniging tot stand brengt, afkomstig is van een meldings of milieuvergunningspichtige inrichting, is de exploitant van deze inrichting aansprakelijk S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008, S. VERBIST, Bodemrecht in Vlaanderen, Artikelsgewijze commentaar, Antwerpen-Oxford, Intersentia, 2008,

15 Als verschillende personen aansprakelijk zouden zijn voor éénzelfde bodemverontreiniging, zijn deze personen alle hoofdelijk aansprakelijk. De persoon die tot betaling is overgegaan, heeft een regresrecht Prefinanciering 23.De saneringsplichtige voert het beschrijvend bodemonderzoek of de bodemsanering uit op eigen kosten. De saneringsplichtige kan de kosten van het beschrijvend bodemonderzoek of de bodemsanering verhalen op de persoon die aansprakelijk is en kan deze saneringsaansprakelijke een voorschot vorderen of eisen dat hij een financiële zekerheid stelt Tussenkomst door de OVAM 24.De OVAM kan onder bepaalde voorwaarden ambtshalve zelf maatregelen nemen, waaronder een bodemsanering. Dit zal onder meer gebeuren als de exploitant, gebruiker en eigenaar niet gehouden zijn tot het uitvoeren van een bodemsanering. Zij verhaalt de kosten op de nalatige persoon of op de aansprakelijke 41 indien ze ambtshalve moet optreden. De OVAM beschikt over een algemeen voorrecht op alle roerende goederen van die personen en zij kan een wettelijke hypotheek nemen op al de daarvoor vatbare en in het Vlaamse Gewest gelegen of geregistreerde goederen van deze personen J. CEENAEME, C. DE DONCKER, Bodemsanering in de drie gewesten, Mechelen, Kluwer, 2003, Artikel 13 Bodemdecreet. 41 Art. 160 Bodemdecreet. 42 Art. 161, 1 Bodemdecreet. 43 G. VAN HOORICK, Notarieel administratief recht: bodemsanering, Syllabus Notarieel bestuursrecht , Ugent,

16 2.2 Historische bodemverontreiniging Saneringscriterium 25.Historische bodemverontreiniging moet gesaneerd worden indien wordt vastgesteld dat er ernstige bodemverontreiniging aanwezig is 44. Ernstige bodemverontreiniging is bodemverontreiniging die een risico oplevert of kan opleveren tot nadelige beïnvloeding van mens of milieu 45. Deze definitie is heel ruim en laat een aanzienlijke beoordelingsvrijheid aan de bevoegde overheid Saneringsplichtige 26.De aanduiding van de saneringsplichtige bij historische bodemverontreiniging gebeurt op basis van hetzelfde getrapte systeem als bij nieuwe bodemverontreiniging Onschuldig bezitter 27.De exploitant of gebruiker is vrijgesteld (onschuldig bezit) van de verplichting een beschrijvend bodemonderzoek of bodemsanering uit te voeren, indien hij aantoont dat: hij de bodemverontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt de bodemverontreiniging is tot stand gekomen voor het tijdstip waarop hij de grond in exploitatie, respectievelijk in gebruik heeft genomen. Voor de vrijstelling van de saneringsplichtige eigenaar geldt een bijkomende voorwaarde in het Bodemdecreet. Indien hij niet op de hoogte was en niet behoorde op de hoogte te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik dat hij eigenaar van de grond werd, is de eigenaar vrijgesteld. De Vlaamse Regering kan bepalen met welke elementen rekening moet worden gehouden bij de beoordeling of de eigenaar niet op de hoogte was of niet op de hoogte behoorde te zijn van de bodemverontreiniging op het ogenblik van de verwerving. 44 Artikel 19, 2 Bodemdecreet. 45 Art. 2, 5 Bodemdecreet. 46 S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, Artikel 22 Bodemdecreet. 16

17 De eigenaar die, hoewel hij van de bodemverontreiniging op de hoogte was of behoorde te zijn, voor 1 januari 1993 een verontreinigde grond heeft verworven, is eveneens niet verplicht om het beschrijvend bodemonderzoek of de bodemsanering uit te voeren, als de OVAM op basis van het dossier van de grond of het gemotiveerd standpunt van de eigenaar van oordeel is dat hij de verontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt en dat hij de grond sinds de verwerving enkel heeft aangewend voor particulier gebruik. Soms kan het gaan om zeer oude bodemverontreinigingen, veroorzaakt door een bedrijf dat daar voorheen heeft gezeten of zelfs in sommige gevallen door acties tijdens de Tweede Wereldoorlog tot zelfs de bombardementen door de geallieerde troepen Het Vlarebo-besluit bepaalt de elementen waarmee rekening wordt gehouden bij de beoordeling van de voorwaarde in verband met de kennis van de bodemverontreiniging 49 : het tijdstip van de verwerving; vermeldingen of aanwijzingen in de koopakte de hoedanigheid van de eigenaar; de ervaring of beroepskennis van de eigenaar; de aard, de zintuiglijke of algemene bekendheid van de bodemverontreiniging; de toestand en de voorkennis over de verontreinigde grond; de beschikbare documenten met betrekking tot de verontreinigde grond. 29.De voormelde vrijstelling van exploitant, gebruiker of eigenaar, gelden echter niet indien de OVAM aantoont dat een rechtsvoorganger de bodemverontreiniging heeft veroorzaakt of dat de bodemverontreiniging tot stand is gekomen tijdens de periode dat een rechtsvoorganger de grond in exploitatie, gebruik of eigendom had. De saneringsplichtige is dan alsnog gehouden tot uitvoering van het beschrijvend bodemonderzoek of de bodemsanering. 50 Bovendien is de eigenaar die, hoewel hij van de bodemverontreiniging op de hoogte was of behoorde te zijn, voor 1 januari 1993 een verontreinigde grond heeft verworven, niet gehouden tot de uitvoering van een beschrijvend bodemonderzoek of een bodemsanering, mits de OVAM op basis van het gemotiveerd standpunt van de eigenaar van oordeel is dat hij 48 M. VAN PASSEL, Overdracht van gronden en het nieuwe bodemsaneringsdecreet, TVV 2007, afl. 2, Artikel 50 van het Vlarebo-besluit; S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008,

18 de bodemverontreiniging niet zelf heeft veroorzaakt en dat hij de grond sinds de verwerving enkel heeft aangewend tot particulier gebruik Er moet wel worden opgemerkt dat artikel 25, 2 Bodemdecreet bepaalt dat de onschuldige bezitter wel aansprakelijk is voor het bedrag van de kosten nodig om te voorkomen dat de bodemverontreiniging zich verder verspreidt of een onmiddellijk gevaar vormt Aansprakelijkheid 30.De aansprakelijkheid voor kosten die gemaakt worden voor het beschrijvend bodemonderzoek en de sanering worden vastgesteld in overeenstemming met de regels die van toepassing waren voor 29 oktober Deze regels kan men terug vinden in het Burgerlijk Wetboek (artikel 1382 e.v.), het Afvalstoffendecreet en de Wet van 22 juli 1974 op het giftig afval. Voor personen die voldoen aan de voorwaarden in verband met de vrijstelling van aansprakelijkheid, is de aansprakelijkheid op basis van loutere eigendom of bewaking (artikel 1384 Burgerlijk Wetboek) beperkt tot het bedrag van de kosten nodig om te voorkomen dat de bodemverontreiniging zich verder verspreidt of een onmiddellijk gevaar vormt Prefinanciering 31.De bepalingen omtrent prefinanciering bij historische bodemverontreiniging lopen gelijk met deze van de nieuwe bodemverontreiniging Tussenkomst door de OVAM 32.De OVAM kan ambtshalve tussenkomen, net zoals bij nieuwe bodemverontreiniging. 2.3 Gemende bodemverontreiniging 51 S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008,

19 33.Gemengde bodemverontreiniging is bodemverontreiniging die gedeeltelijk voor 29 oktober 1995 is ontstaan en gedeeltelijk na 28 oktober Als een onderscheid kan worden gemaakt tussen de aandelen nieuwe en historische bodemverontreiniging, worden de respectievelijke bepalingen toepasselijk op elk type bodemverontreiniging toegepast 55. Als bij gemengde bodemverontreiniging op een grond geen onderscheid tussen nieuwe bodemverontreiniging en historische bodemverontreiniging kan worden gemaakt, wordt een zo accuraat mogelijke verdeling van de bodemverontreiniging gemaakt in een deel dat naar alle redelijkheid als nieuwe bodemverontreiniging en een deel dat naar alle redelijkheid als historische bodemverontreiniging kan worden beschouwd. Dit gebeurt aan de hand van een verslag van de bodemsaneringsdeskundige, bijvoorbeeld op basis van tijdsperiodes van de verontreiniging 56. Op basis van het gemotiveerd voorstel van de bodemsaneringsdeskundige in zijn verslag van bodemonderzoek doet de OVAM uitspraak over de verdeling. Het deel nieuwe bodemverontreiniging wordt behandeld overeenkomstig de bepalingen die gelden voor nieuwe bodemverontreiniging en het deel historische bodemverontreiniging overeenkomstig de bepalingen die gelden voor historische bodemverontreiniging. Als het niet mogelijk is om door het gebruik van de beste beschikbare technieken, die geen overmatig hoge kosten met zich meebrengen, voor elk deel bodemverontreiniging een afzonderlijk beschrijvend bodemonderzoek of een afzonderlijke bodemsanering uit te voeren, zijn uitsluitend de bepalingen van toepassing die gelden voor het grootste deel van de bodemverontreiniging. 34.Alle belanghebbenden kunnen tegen de beslissingen van de OVAM beroep indienen bij de Vlaamse Regering. 54 Artikel 2, 8 Bodemdecreet. 55 Artikel 26 Bodemdecreet; S. VERBEKE, L. DEDRIE, Het Vlaamse Bodemrecht, praktische commentaar bij het nieuwe Bodemdecreet en het Vlarerbo, Antwerpen, Muklu-Uitgevers NV, 2008, L. KERKSTOEL, Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning., TBO 2007, afl. 3,

20 3 Termijnregeling De decreetgever heeft met het oog op rechtszekerheid ervoor geopteerd om in het Bodemdecreet zelf aan te geven wanneer de voorgeschreven termijnen aanvangen en eindigen 58. Behoudens andersluidende bepaling in het Bodemdecreet gaan de termijnen in geval van kennisgeving bij een ter post aangetekende brief met ontvangstbewijs, op de eerste dag die volgt op de dag waarop de brief aangeboden werd op de woonplaats, dan wel op de maatschappelijke of administratieve zetel van de geadresseerde. In geval van kennisgeving bij aangetekende brief of bij gewone brief, op de derde werkdag die volgt op de dag waarop de brief aan de postdiensten overhandigd werd, tenzij de geadresseerde het tegendeel bewijst. In geval van afgifte tegen ontvangstbewijs, op de dag na de datum van het ontvangstbewijs. De termijnen verstrijken om middernacht van de laatste dag. Als de laatste dag een zaterdag, zondag of wettelijke feestdag is, verloopt de termijn de eerstvolgende werkdag. 57 Artikel 4 Bodemdecreet. 58 L. KERKSTOEL, Een nieuw bodembeleid in Vlaanderen. Een verkenning., TBO 2007, afl. 3,

21 Hoofdstuk 2: Overdracht van grond 1 Het begrip overdracht 36.Overdracht van grond wordt meestal direct geassocieerd met overdracht van het eigendomsrecht van de gronden. Artikel 2, 18 Bodemdecreet bepaald welke rechtshandelingen voor de toepassing van het decreet als overdracht van gronden moeten worden gekwalificeerd. Het begrip overdracht van gronden zoals gedefinieerd in het Bodemdecreet is zeer specifiek en wijkt af van het gemeenrecht, daarom moet het dan ook limitatief worden geïnterpreteerd Rechthandelingen die in het kader van het Bodemdecreet als overdracht worden beschouwd De overdracht onder levenden van het eigendomsrecht op een grond. 37.Elke rechtshandeling waarbij het eigendomsrecht op een grond van de ene levende naar de andere levende wordt overgedragen komt in aanmerking, ook indien het slechts de overdracht van de naakte eigendom betreft. Hieronder wordt begrepen: de koop, de ruil, de schenking, de inbreng van een grond in een vennootschap. 60 Overgang van eigendom door overlijden is hier niet aan onderworpen. Ook wanneer een overeenkomst onder de levenden aan de basis ligt voor de overgang bij overlijden, is er geen sprake van overdracht onder de levenden 61. Men kan hier denken aan een tontinebeding, een beding van aanwas, een contractuele erfstelling, een verblijvingsbeding inzake de huwelijksgemeenschap. 38.Voor wat de overdracht onder de levenden betreft, geldt het Bodemdecreet voor alle rechtshandelingen die eigendomsoverdragend zijn, zoals 62 : 59 S. VERBIST, Het Bodemsaneringsdecreet en de overdracht van onroerende goederen, theorie en praktijk, Gent, De Boeck & Larcier NV, 2005, S. VERBIST, Het Bodemsaneringsdecreet en de overdracht van onroerende goederen, theorie en praktijk, Gent, De Boeck & Larcier NV, 2005, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, Lijst: C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, 2008,

22 koop van gronden; ruil van gronden; inbetalinggeving van gronden; schenking onder de levenden van gronden; ascendentenverdeling onder de levenden van gronden; de overdracht van een grond die persoonlijk goed is van één van beide echtgenoten aan de andere echtgenoot in het kader van een wijziging van huwelijkscontract of in het kader van een regelingsakte betreffende een voorgenomen echtscheiding met onderlinge toestemming (de toebedeling van een gemeenschappelijke grond aan een van de echtgenoten is echter niet eigendomsoverdragend); de inbreng van gronden in een vennootschap met rechtspersoonlijkheid; de inbreng van gronden in een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid, behoudens wanneer de grond in onverdeeldheid toebehoort aan de inbrengers en door deze inbreng geen rechten overgaan op anderen dan de onverdeelde eigenaars-inbrengers. 39.Een akte van verdeling is in principe niet eigendomsoverdragend maar eigendomsaanwijzend of declaratief. Zij valt om die reden niet onder het begrip overdracht van gronden en evenmin onder de toepassing van het Bodemdecreet. Men is het in de rechtsleer over het algemeen eens indien het gaat om een klassieke akte van verdeling waarbij alle deelgenoten optreden en de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. Echter, omtrent de toepasselijkheid van het declaratief karakter op de afstand van onverdeelde delen tussen de deelgenoten onderling, bestaat geen eenduidigheid in de rechtsleer. Een eerste stelling die kan worden aangehaald, stelt dat een afstand van onverdeelde delen een declaratief karakter zou hebben voor zover de afstanddoener het geheel van zijn rechten ten bezwarenden titel overdraagt aan de deelgenoten, die allen bij de akte moeten betrokken worden. Een tweede stelling stelt voorop dat het declaratief karakter een breder impact zou hebben en van toepassing zou zijn ongeacht of de overdracht gedaan wordt aan alle overige deelgenoten of slechts aan een of enkelen onder hen. Volgens C. DE WULF lijkt voor de toepassing van het Bodemdecreet de tweede stelling eenvoudiger en consequenter dan de eerste. Wanneer men het erover eens is dat de volledige verdeling van een goed niet onderworpen is aan het Bodemdecreet, lijkt het hem aangewezen dat dit Bodemdecreet evenmin van toepassing zou zijn op de afstand van onverdeelde delen in datzelfde goed tussen de deelgenoten onderling, onafgezien of alle deelgenoten daarbij betrokken worden of slechts één of enkelen onder hen. 22

23 Dit alles in zoverre in de akte van overdracht bij overeenkomst geen afbreuk gedaan wordt aan het declaratieve karakter van de afstand van onverdeelde delen Het vestigen onder levenden van een recht van vruchtgebruik, een erfpacht of een opstalrecht op een grond, alsmede het onder de levenden beëindigen van deze op voormelde wijze gevestigde rechten Vestiging 40.Een recht van gebruik valt niet onder deze bepaling. Ook een overeenkomst van leasing valt hier niet onder in zoverre dat er geen erfpacht of recht van opstal bij betrokken is. 64 De vestiging van het vruchtgebruik moet gedaan zijn onder de levenden. Een erfrechtelijk vruchtgebruik of een vruchtgebruik bij testament vallen dus niet onder deze bepaling. Hetzelfde geldt wanneer het vruchtgebruik tot stand komt als gevolg van het overlijden zoals bij een vruchtgebruik dat gevestigd wordt door een contractuele erfstelling, een toebedeling van de huwelijksgemeenschap, een beding van aanwas of tontine. Dezelfde regelen gelden mutatis mutandis in verband met de vestiging onder de levenden van een recht van erfpacht of van opstal De notariële praktijk maakt soms gebruik van de formule genoemd afstand van recht van natrekking met verlof tot bouwen. Indien dit door de begunstigde aanvaard wordt, komt daardoor een recht van opstal tot stand en hebben wij te maken met een overdracht van grond in de zin van het Bodemdecreet Beëindiging 42.De beëindiging onder de levenden van ondermeer erfrechtelijk vruchtgebruik, een vruchtgebruik gevestigd bij testament en een contractuele erfstelling komen hier niet voor in aanmerking C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008,

24 Ook bij het verstrijken van de overeengekomen termijn kan men spreken van een beëindiging in de zin van het Bodemdecreet. Dit is ook zo wanneer het betrokken recht een einde neemt als gevolg van vermenging. Dit is het geval wanneer de eigendom van de grond zich verenigt met de eigendom van opstal of het recht van erfpacht Het aangaan of het beëindigen van een concessie op een grond. 43.Een concessie is een administratief contract waarbij de overheid een particulier of publiekrechterlijk orgaan tijdelijk belast met het beheren van een openbare dienst onder haar gezag en met nakoming van de door de overheid gestelde voorwaarden, en dit op eigen risico en tegen een vergoeding die in beginsel op de gebruiker wordt verhaald De overdracht van het eigendomsrecht op een grond en de beëindiging van bepaalde zakelijke rechten ingevolge de ontbinding van een rechtspersoon. 44.Bij de ontbinding van een handelsvennootschap, van een vereniging zonder winstoogmerk of van een stichting doet zicht ten gevolgen van een ontbinding geen overdracht van eigendom voor. Daarom zal de overdracht van een eigendomsrecht op een grond als gevolg van de ontbinding van een rechtspersoon zich in de praktijk slechts uitzonderlijk voordoen. De rechtspersonen worden na hun ontbinding geacht voort te bestaan voor hun vereffening. Een eigendomsoverdracht doet zich pas voor op het moment wanneer een bepaalde overdracht wordt gedaan door de vereffenaar in het kader van de vereffening of na de afsluiting van de vereffening De overdracht onder levenden van een vruchtgebruik, erfpacht, recht van opstal of concessie 45.De vervreemding onder de levenden ten kostelozen of ten bezwarenden titel van de rechten van vruchtgebruik, erfpacht, opstal of concessie wordt gekwalificeerd als een overdracht van gronden op voorwaarde dat deze rechten destijds werden gevestigd op de wijze als 68 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008,

25 uiteengezet onder punt b) hierboven. Dit wil dus zeggen dat zij gevestigd moet zijn onder de levenden De fusie en splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen. 46.De fusie en de splitsing van rechtspersonen en de met fusie of splitsing gelijkgestelde verrichtingen worden als overdracht van gronden gekenmerkt, wanneer de rechtspersoon of de rechtspersonen waarvan het vermogen zal overgaan, eigenaar is van een grond of titularis is van een vruchtgebruik, een erfpacht, een recht van opstal of concessie De inbreng of de overdracht van een algemeenheid of een bedrijfstak. 47.De inbreng in een vennootschap van een algemeenheid wordt gedefinieerd in het Wetboek Vennootschappen. Artikel 678 Wetboek Vennootschappen formuleert dit als volgt: Inbreng van een algemeenheid is de rechtshandeling, waarbij een vennootschap haar gehele vermogen, zowel de activa als de passiva, zonder ontbinding overdraagt aan één of meer bestaande of nieuwe vennootschappen tegen een vergoeding die uitsluitend bestaat in aandelen van de verkrijgende vennootschap of vennootschappen Het opstellen van de statuten van het gebouw als vermeld in artikel van het Burgerlijk Wetboek, alsmede het acteren van de instemming van de medeeigenaars met de afwijking zoals bedoeld in artikel 577-3, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek bij eenzijdige wilsuiting. 48.De notaris moet, voor hij de statuten van een eigendom die ressorteert onder gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen opstelt, met betrekking tot gronden en de rechten van vruchtgebruik, erfpacht of opstal die daarbij betrokken zijn, een bodemattest aanvragen en de inhoud ervan in de basisakte opnemen. Wanneer een risicogrond 71 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008,

26 bij de akte van overdacht betrokken is, moet de notaris de procedure volgen voor de overdracht van risicogronden. 73 Mede-eigenaars kunnen, mits unanimiteit, in uitzonderlijke omstandigheden overeenkomen dat het appartementsrecht uitgesloten wordt omdat de aard van de goederen dat niet rechtvaardigt. Indien dit het geval zou zijn, zal de mede-eigendom vallen onder artikel van het Burgerlijk Wetboek. Wanneer een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten moet voor de betrokken goederen en rechten een bodemattest worden aangevraagd en moet de inhoud van dit attest in de overeenkomst worden opgenomen. Ook wanneer een risicogrond betrokken is bij dergelijke overeenkomst moet de procedure voor overdracht van risicogronden worden gevolgd Rechtshandelingen die in het kader van het bodemdecreet niet als overdracht worden beschouwd. 49. In afwijking van de voorgaande bepalingen worden niet beschouwd als een overdracht van gronden: a) de inbreng in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen van een recht, als vermeld in het eerste lid, a), b) of c) ; b) de rechtshandelingen en rechtsfeiten, vermeld in het eerste lid, met betrekking tot nutsleidingen en aanhorigheden; In tegenstelling tot het voormalige bodemsaneringsdecreet vallen verschillende rechtshandelingen niet meer onder het begrip overdracht van gronden. Het gaat om het recht van gebruik, het recht van bewoning, huur, handelshuur, pacht, bruikleen en onroerende leasing. Ook de inbreng in een gemeenschappelijk huwelijksvermogen van een grond of een recht van vruchtgebruik, erfpacht, opstal of concessie worden niet beschouwd als overdracht van gronden. Als laatste worden ook de rechtshandelingen en rechtsfeiten met betrekking tot nutsleidingen en aanhorigheden uitgesloten. Hierbij kan men denken aan onder meer een rioolinfrastructuur, waterleidingnet, gasdistributienetwerk, kabelnetwerken 75. Dit betekent concreet dat voor, bijvoorbeeld, het leggen van elektriciteitskabels in de grond niet langer 73 C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, D. DEVOS, Het nieuwe Bodemdecreet, algemeen overzicht, MER 2007, afl.1,

27 rekening moet gehouden worden met de bepalingen met betrekking tot overdracht van grond Sluiten van overeenkomsten betreffende de overdracht van gronden 2.1 Aanvraag bodemattest 50.Een opmerking die hier kan gemaakt worden is dat nergens in het decreet wordt voorgeschreven dat na het doorlopen van de procedure die dient gevolgd te worden, bij de overdracht van gronden, de grond effectief moet worden overgedragen 77. Bij het sluiten van een overeenkomst betreffende de overdracht van gronden moeten de formaliteiten van artikel 101 van het Bodemdecreet worden nageleefd Deze bepalingen zijn in principe alleen van toepassing op de overdrachten van gronden die steunen op een overeenkomst van partijen. Het eenzijdig verzaken aan een recht van vruchtgebruik, aan een erfpacht, een recht van opstal of concessie valt buiten het toepassingsgebied van artikel 101 van het Bodemdecreet. Wel moet opgemerkt worden dat een eenzijdige beëindiging buiten het toepassingsveld valt van artikel 101 van het Bodemdecreet maar anderzijds wel ressorteert onder de procedure van artikel 102 e.v. van het Bodemdecreet wanneer het een risicogrond betreft. Artikelen 102 e.v. van het Bodemdecreet zijn algemeen van toepassing op alle overdrachten van gronden beschreven in artikel 2, 18 van het Bodemdecreet, onafgezien of de overdracht steunt op een overeenkomst of niet, doch slechts als het gaat om risicogronden De verplichtingen van artikel 101 van het Bodemdecreet moeten, naast de eigenlijke overeenkomsten houdende de overdracht van een grond, ook worden nageleefd bij: De inbreng in een rechtspersoon van een eigendomsrecht, een recht van vruchtgebruik, een erfpacht, een opstalrecht, concessie op een grond. Dit geldt ook 76 D. DEVOS, Het nieuwe Bodemdecreet, algemeen overzicht, MER 2007, afl.1, R.v.St. 29 juni 2000, TMR 2000, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008, C. DE WULF, Het nieuwe Bodemdecreet en de notariële praktijk, Brugge, die Keure, 2008,