Wijziging Algemeen Bouwreglement deel studentenhuisvesting memorie van toelichting

Transcriptie

1 gemeenteraad juni /17 Wijziging Algemeen Bouwreglement deel studentenhuisvesting memorie van toelichting Opbouw document 1. definitie 2. algemene normen a. niet ter vervanging van een TBE b. minimum aantal units c. geen menging met wonen 3. stedenbouwkundige voorschriften a. afmetingen i. minimale oppervlaktes ii. verplichte menging en gemiddelde opp.per project iii. vrije hoogte b. individuele en gemeenschappelijke voorzieningen i. sanitair ii. keuken iii. leefruimte iv. leefkeuken v. fietsenberging vi. afvallokaal 4. overige wijzigingen a. afwijkingsmogelijkheid b. hernummering c. noodzakelijke toevoeging motivatienota d. geen interne tegenstrijdigheid e. inwerkingtreding

2 gemeenteraad juni /17 1. Definitie In het huidige bouwreglement wordt wat betreft studentenhuisvesting enkel de collectieve studentenhuisvesting opgericht door erkende onderwijsinstellingen niét beschouwd als woonentiteit. Private initiatieven in functie van studentenhuisvesting worden beschouwd als woonentiteiten en moeten voldoen aan de normen voor meergezinswoningen. Om ook private initiatiefnemers meer mogelijkheden te bieden grootschalige collectieve studentenhuisvesting te realiseren uitsluitend gericht op de verhuur aan studenten uit het hoger onderwijs en ter aanvulling op de initiatieven die de onderwijsinstellingen hierin zelf nemen, is een wijziging van de definitie van woonentiteit nodig. Om ondanks de private initiatiefnemer, toch als gemeenschapsvoorziening te kunnen worden beschouwd moeten ze voldoende grootschalig zijn, een ondergrens van 30 entiteiten is het absolute minimum. Aangezien de wijziging van het algemeen bouwreglement enkel tot doel heeft de private initiatiefnemers meer mogelijkheden te bieden een rol te spelen in het verhogen van het aanbod van kwalitatieve collectieve studentenhuisvesting, zonder daarom ook wijzigingen in te voeren die ook doorwerken in de initiatieven van de onderwijsinstellingen zelf, wordt in de definitie van woonentiteit en de opsomming van de collectieve verblijfsaccommmodaties enkel een nieuwe categorie toegevoegd. Verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door erkende onderwijsinstellingen, valt nog steeds buiten het ABR op deze manier. Dit is een bewuste keuze omdat de eigen initiatieven van de onderwijsinstellingen op eigen terreinen worden gestimuleerd en ondersteund. In dat geval biedt de initiatiefnemer op zich de nodige garanties, zowel wat betreft de doelgroep (uitsluitend studenten) als wat betreft de noodzakelijke kwaliteitseisen. Ook willen we bij dergelijke eigen initiatieven geen verplichte ondergrens opleggen. Als een onderwijsinstelling bijvoorbeeld een kleinschaliger eigen studentenhuisvestingsproject (vb. nieuwbouw van 25 units voor buitenlandse studenten) wil oprichten, moet dit kunnen. De vermelding dat het hier om gemeenschapsvoorzieningen gaat, is nuttig om discussies achteraf te vermijden, en om latere functiewijzigingen naar meergezinswoningen af te blokken. Dergelijke functiewijzigingen zijn op zich vergunningsplichtig en op dat moment zullen ze beoordeeld worden zoals elke andere nieuwe meergezinswoning en zullen dus vrij belangrijke verbouwingswerken nodig zijn om in overeenstemming gebracht te kunnen worden met enerzijds de bepalingen vanuit het algemeen bouwreglement voor woongebouwen en anderzijds de principes van de goede ruimtelijke ordening (mix van types en groottes, parkeervoorzieningen, noodzakelijke kwaliteit voor permanent wonen, buitenruimtes, ). Voorstel van wijziging ABR: aanpassing artikel 1 als volgt: Artikel 1 Definities Voor de toepassing van deel 3 Hoofdstuk 2 Woongebouwen en Hoofdstuk 4 Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten van deze verordening wordt verstaan onder : woongebouw: elk gebouw dat één of meer woonentiteiten bevat woonentiteit : lokaal of geheel van aansluitende lokalen, hoofdzakelijk bestemd voor de huisvesting van een persoon of een groep van samenlevende personen. Worden niet beschouwd als woonentiteiten: entiteiten die deel uitmaken van a) toeristische accommodaties of

3 gemeenteraad juni /17 b) van collectieve verblijfsaccommodaties, zoals - de tehuizen voor bejaarden, - de verpleeginrichtingen, - de kazernes, - de internaten, - verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door erkende onderwijsinstellingen, - de kloosters, - de opvangcentra, - de gevangenissen, c) grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen, bestaande uit minstens 30 entiteiten die enkel verhuurd worden aan studenten ingeschreven in het hoger onderwijs, zonder de mogelijkheid om zich aldaar te domiciliëren. Deze initiatieven zijn te aanzien als gemeenschapsvoorzieningen en ze moeten voldoen aan de bepalingen van deel 3 hoofdstuk 4 én artikel 51 van dit reglement.

4 gemeenteraad juni /17 2. Algemene normen Motivatie In onderstaande bepalingen wordt een beperking opgelegd ifv verdere bescherming van te beschermen ééngezinswoningen en andere woongebouwen. Ook wordt voor het bepalen van de ondergrens van het aantal entiteiten een onderscheid gemaakt tussen nieuwbouw of omvorming van bestaande gebouwen met woonbestemming enerzijds en reconversie of herbestemming van gebouwen met een andere bestemming anderzijds. Dit laatste heeft vooral tot doel om iets kleinschaliger projecten die het wonen niet in het gedrang dreigen te brengen, zoals bvb omvorming van een voormalig kantoorgebouw of een gemeenschapsvoorziening, ook mogelijkheden te bieden. Bij volledige nieuwbouw of een omvorming van een bestaand gebouw met een woonfunctie, wordt de ondergrens hoger gelegd dan het minimum om zo enerzijds sneller meer projecten te kunnen realiseren en anderzijds de druk op de bestaande woongebouwen niet onnodig op te drijven. Naast het voldoen aan onderstaande stedenbouwkundige voorschriften, zal elke aanvraag ook de toetsing aan de goede ruimtelijke ordening moeten doorstaan, conform de beoordelingsgronden die decretaal zijn vastgelegd in artikel van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Niet elke plek is immers geschikt om er grootschalige accommodatie voor studenten op te richten. Er wordt voor gekozen om omgevingsvereisten niet verordenend vast te leggen, doch enkel richtinggevend en niet-limitatief op te nemen in de toelichting. Het gaat minstens om volgende zaken: - gelegen in woongebied of in gebied voor gemeenschapsvoorzieningen volgens gewestplan (of in vergelijkbare gebieden in ruimtelijke uitvoeringsplannen of bijzondere plannen van aanleg) en waar de ruimtelijke draagkracht toereikend is; - op een voldoende groot terrein; - op een aanvaardbare afstand van bestaande en/of geplande onderwijsinstellingen; - nabij punten van openbaar vervoer. Grootschalige studentenhuisvesting wordt bij voorkeur niet gerealiseerd: - in woonwijken met beperkte functievermenging of voorzieningen; - in de randstad en het buitengebied (grondgebied Gent buiten centrum en kernstad conform RSG) Aangezien de collectieve verblijfsaccommodaties voor studenten niet beschouwd worden als een woonentiteit, moeten ze niet beantwoorden aan de kwaliteitsnormen voorzien in de artikelen 23 t/m 31 van het bouwreglement (die betrekking hebben op woonentiteiten). Daarom is het nodig om voor dit soort voorzieningen in het bouwreglement specifieke stedenbouwkundige voorschriften te voorzien. Deze nieuwe normen worden in een afzonderlijk hoofdstuk van het bouwreglement toegevoegd, en houden - voor zover als nodig - rekening met de kwaliteitsnormen van het Kamerdecreet (decreet van 4 februari 1997 houdende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor kamers en studentenkamers). Bepaalde stedenbouwkundige normen vullen het Kamerdecreet aan (bijv. afvallokaal). Bepaalde normen komen enkel in het Kamerdecreet voor, en worden niet als stedenbouwkundige norm opgenomen in het bouwreglement, zoals bijv. voldoende verlicht en verlucht (oppervlakte vertikaal of dakraam totaal min. 1m², onderkant ten hoogste 1,2m boven de vloer, moet opendraaien), plafond minimaal 1m boven het maaiveld, voorzien van stromend water en elektriciteit, verwarming, rechtstreeks bereikbaar (niet via een andere unit), gemeenschappelijke berging voor onderhoudsmateriaal, voldoen aan de brandveiligheidsvereisten, respect voor de persoonlijke levenssfeer, extra oppervlakte ingeval van meerdere bewoners.

5 gemeenteraad juni /17 De stedenbouwkundige voorschriften die in het algemeen bouwreglement worden vastgelegd, staan naast andere reglementaire bepalingen die eveneens relevant zijn en waarmee de initiatiefnemer ook rekening moet houden: - het hoger vermelde Kamerdecreet - de gewestelijke verordening toegankelijkheid (Besluit van de Vlaamse Regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid) - de brandpreventienormen (Bijlagen bij KB van 7 juli 1994 tot vaststelling van de basisnormen voor de preventie van brand en ontploffing waaraan de nieuwe gebouwen moeten voldoen) - Wat betreft de gewestelijke verordening toegankelijkheid zijn volgende zaken belangrijk om mee te geven: - de collectieve verblijfsaccommodaties voor studenten waarover dit nieuwe hoofdstuk zich uitspreekt, zijn te vatten onder de categorie studentenhuizen en studentengemeenschapshuizen. Conform art.5 van de verordening is zij van toepassing als het gebouw toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan 2 niveaus én minstens 20 kamers bevat. In het algemeen bouwreglement is sprake van units waarmee zowel studentenkamers als studentenstudio s gevat worden. Deze aangepaste terminologie wijzigt echter niets aan het toepassingsgebied van de gewestelijke verordening zodat we kunnen stellen dat die verordening van toepassing is als de accommodatie minstens 20 units bevat met toegangsdeuren tot units op meer dan 2 niveaus. Het gros van de projecten zal dus aan de verordening moeten voldoen. - de verordening is van toepassing op alle gemeenschappelijke delen en de toegangsdeuren tot de individuele units - zij doet uitspraak over: vrije doorgangshoogte, breedte van looppaden (gangen ed), verplichtingen mbt te overbruggen hoogteverschillen (combinatie lift met trap en/of helling), minimale breedtes van toegangsdeuren, gemeenschappelijk sanitair, - er is géén verplichting om aangepaste units te voorzien, de gemeenschappelijke delen moeten wél aangepast gebouwd worden (zie ook nota aan de Vlaamse Regering bij de verordening toegankelijkheid) Nieuw hoofdstuk bij deel 3 Stedenbouwkundige voorschriften van het ABR: Hoofdstuk 4 Afdeling 1 Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen Algemene bepalingen 2.1 Niet ter vervanging van TBE De bescherming van eengezinswoningen blijft een prioritaire beleidskeuze en de nieuwe mogelijkheden voor studentenhuisvesting mogen deze beleidskeuze dan ook niet in het gedrang brengen. Om die reden wordt hier een expliciete bepaling opgenomen in functie van de verdere bescherming van te beschermen eengezinswoningen. Om een interne tegenstrijdigheid tegen te gaan, is ook een aanpassing van het bestaande artikel 22 nodig, meer bepaald wat betreft de toegelaten functiewijzigingen van TBE (zie deel 4 van deze toelichtingsnota overige wijzigingen )

6 gemeenteraad juni /17 Artikel 36 Niet ter vervanging van een te beschermen eengezinswoning Het oprichten van een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten is niet toegelaten op een terrein waar een (of meer) te beschermen eengezinswoning(en) aanwezig is (zijn), en waarbij de omvorming, functiewijziging, verbouwing, uitbreiding, of sloop van een te beschermen eengezinswoning vereist is voor de realisatie van de collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten. Het oprichten van een collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, is evenmin toegelaten op een terrein waar een te beschermen eengezinswoning, zoals omschreven in artikel 1 van dit reglement, na inwerkingtreding van deze bepaling is gesloopt. 2.2 minimum aantal units Het stelselmatig vervangen van private huisvesting door studentenhuisvesting moet zoveel mogelijk voorkomen worden. Bovendien zijn grotere studentenhuisvestingcomplexen gemakkelijker te beheren in functie van controle op effectieve bewoning door studenten. Daarom moet een ondergrens gesteld worden aan het aantal entiteiten waaraan nieuwe studentenhuisvesting moet voldoen. Om tot die ondergrens te komen werden een aantal berekeningen doorgevoerd die rekening hielden met de noodzakelijke voorzieningen, een realistische verhouding bruto/nettovloeroppervlakte en een inschatting van de noodzakelijke terreinoppervlakte én het uitgangspunt dat wonen niet in de verdrukking mag komen. Die berekeningen leidden tot een ondergrens van 50 kamers. Dit aantal is voldoende hoog om de opdeling van groepjes van enkele eengezinswoningen uit te sluiten en toch voldoende laag om niet elk privaat initiatief te fnuiken. Bij verbouwing en herbestemming van niet-woongebouwen kan een lagere ondergrens aangehouden worden. In dat geval komt de private woningmarkt niet in de verdrukking en ook in iets kleinschaliger projecten kan voldoende kwaliteit geleverd worden. Door een onderscheid te maken tussen verbouwingen en nieuwbouw, worden de mogelijkheden om op korte termijn voldoende aanbod te realiseren, uitgebreid. In zo n geval is een ondergrens van 30 kamers aanvaardbaar. Die ondergrens van 30 is wel het absolute minimum om als grootschalig beschouwd te kunnen worden (zie ook definitie in artikel 1). Om enige marge toe te laten bij de projecten van 50 entiteiten in functie van de algehele kwaliteit, wordt een afwijkingsbepaling opgenomen die toelaat om maximaal 10% lager te gaan dan de ondergrens van 50 als uit de motivatie blijkt dat de algehele kwaliteit van het project dit vraagt. Van deze afwijkingsmogelijkheid kan de vergunningverlenende overheid zowel gebruik maken op vraag van de initiatiefnemer, als op haar eigen initiatief bij de beoordeling van een beslissing over een voorgelegd project. Met deze afwijkingsbepaling kunnen projecten waarbij men méér voorziet dan wat strikt noodzakelijk is volgens de normen (vb.grotere fietsenberging, optimalisatie van de verplichte menging, meer gemeenschappelijke ruimtes dan strikt noodzakelijk, ) en waarbij iets minder dan 50 units gerealiseerd worden, toch vergund worden. Tegelijk kan de vergunningverlenende overheid in haar beslissing verplichten om 1 of meerdere units te supprimeren en/of te herschikken (binnen de marge van 10%) als zij oordeelt dat de algehele kwaliteit dit vraagt (vb.betere menging van groottes en types). Het onderscheid tussen de norm van 30 in de definitie en het minimum van 50 uit dit artikel impliceert wel dat accommodaties in nieuwbouw of als verbouwing van een gebouw met een woonbestemming waarbij het aantal units meer is dan 30 maar minder dan 45 hoe dan ook niet vergunbaar zijn, zelfs niet met een afwijking.

7 gemeenteraad juni /17 Dergelijke grootschalige accommodaties zijn weliswaar geen woonentiteiten, doch zijn niet in overeenstemming met de voorschriften en om die reden niet vergunbaar. Artikel 37 Minimum aantal units Een collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten die gerealiseerd wordt als nieuwbouwproject of als verbouwing of omvorming van een gebouw met hoofdbestemming wonen, moet in totaal minimum 50 units bevatten. Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager of op eigen initiatief én onder strikte voorwaarde dat het in functie is van het verhogen van de algehele kwaliteit van de accommodatie, kan de vergunningverlenende overheid beperkt (max.10%) afwijken van deze ondergrens van 50. Een collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten die gerealiseerd wordt door verbouwing of omvorming van een gebouw met een andere hoofdbestemming dan wonen, moet in totaal minimaal 30 units bevatten. 2.3 geen menging met wonen De grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten is een gemeenschapsvoorziening en wordt expliciet niet beschouwd als woonentiteit. Het wordt ook niet toegelaten dat de studenten er hun domicilie kunnen vestigen, wat impliceert dat er geen permanente bewoning wordt toegestaan. De projecten voor studentenhuisvesting worden uitsluitend voor die doelgroep opgericht. Een menging met gewoon, permanent, wonen is niet wenselijk. Dergelijke menging zou aanleiding geven tot een onduidelijkheid inzake bestemming, een verhoogd risico inhouden van permanent wonen en het doel van de wijziging van het algemeen bouwreglement voorbijschieten, met name het snel en in grote mate verhogen van het aanbod van collectieve studentenhuisvesting. Deze bepaling sluit echter niet uit dat er binnen zo n project wel plaats kan zijn voor een nevenfunctie zoals handel, reca, diensten of een vrij beroep op het gelijkvloers. Dergelijke menging van functies is eigen aan een stedelijke woonomgeving en kan versterkend werken voor de inpassing van de nieuwe accommodatie in de buurt. Artikel 38 Geen menging met wonen In een gebouw opgericht als, omgevormd tot, of ingericht als grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, is naast deze functie geen woonfunctie toegelaten, met uitzondering van een conciërgewoning indien die noodzakelijk is voor het beheer van de accommodatie.

8 gemeenteraad juni /17 3. Stedenbouwkundige voorschriften 3.1 afmetingen In onderstaande bepalingen zijn een aantal zaken opgenomen die betrekking hebben op de grootte van de units en minimale uitrusting van de individuele units. Hierbij is uitgegaan van de minimale vereisten volgens het Kamerdecreet, met die nuance dat een uitbreiding is voorzien voor studentenstudio s en dat er een verplichte menging van verschillende types en groottes wordt opgelegd, net als een gemiddelde unit-oppervlakte per project. Nieuwe afdeling: Afdeling 2 Afmetingen minimale oppervlaktes Deze bepaling is identiek aan die van het Kamerdecreet. Door de verordenende bepalingen van dit hoofdstuk van het algemeen bouwreglement niet te beperken tot kamers, betekent dit echter ook dat studentenstudio s waarin dus alle voorzieningen aanwezig zijn, een oppervlakte moeten hebben van minimaal 21m². Het Kamerdecreet bevat geen bepalingen hieromtrent. In woongebouwen moeten studio s een minimale oppervlakte hebben van minstens 30m². Aangezien studentenunits uitsluitend als tweede verblijf en dus niet voor permanente bewoning mogen worden gebruikt, is die grootte niet nodig. De loutere optelsom van basiskameroppervlakte + 3m² per voorziening biedt voldoende ruimte voor een kwalitatieve studentenstudio. Iedere unit bestaat in principe uit één ruimte waarin de verschillende functies geïntegreerd zijn (studeren, slapen, eten, ). Als individueel sanitair voorzien is, kan dit wel in een aangrenzende ruimte die deel uitmaakt van de unit. Artikel 39 Minimale oppervlakte van de units De minimum totale vloeroppervlakte van een unit bedraagt 12m². Per voorziening (een kookruimte, bad/douche of wc) die toegevoegd wordt in de unit bedraagt de minimum totale vloeroppervlakte 3m² meer verplichte menging en gemiddelde oppervlakte per project Er moet een voldoende gedifferentieerd aanbod gerealiseerd worden, zowel qua uitrusting, oppervlakte als doelgroep ( prijs). Ieder project dient dus een menging van kleinere, middelgrote en grotere units te omvatten en kan ook studentenstudio s bevatten. Deze norm gaat niet verder dan enkel de verplichting om een menging te voorzien en een gemiddelde oppervlakte per unit. Er wordt dus geen verhouding tussen de verschillende types vastgelegd en dit om voldoende flexibiliteit te behouden en rekening te kunnen houden met de indeling van een bestaand gebouw, de wensen van de opdrachtgever, evoluties in de behoeften en wensen van de gebruikers en dergelijke meer. Voor de berekening van de oppervlakte mag enkel dat deel van de units in rekening gebracht worden dat over een voldoende vrije hoogte beschikt conform artikel 41. Artikel 40 Verplichte menging en gemiddelde oppervlakte per project Elke grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet verplicht

9 gemeenteraad juni /17 een menging van verschillende types (qua voorzieningenniveau) en groottes (in oppervlakte) van units omvatten. Per grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet een gemiddelde oppervlakte per unit van minstens 15m² gerealiseerd worden. Dit gemiddelde betreft uitsluitend de oppervlakte van de units zelf, dus exclusief de gemeenschappelijke delen en gemeenschappelijke voorzieningen. Ook mag per unit enkel de oppervlakte die over de noodzakelijke vrije hoogte conform artikel 41 beschikt, in rekening gebracht worden voor de berekening van dit gemiddelde vrije hoogte Naar analogie met de bepalingen voor woongebouwen wordt ook hier een onderscheid gemaakt tussen verbouwingen en nieuwbouw wat betreft de vrije hoogte. Artikel 41 Minimale vrije hoogte De vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van een unit mag bij nieuwbouw niet lager zijn dan 2,5m en bij verbouwing van bestaande gebouwen niet lager zijn dan 2,2m, behoudens voor dat deel van de unit dat de opgelegde minimum totale vloeroppervlakte overtreft. 3.2 voorzieningen Iedere studentenunit moet over een aantal basisvoorzieningen kunnen beschikken: toilet, bad of douche, kookgelegenheid, al dan niet individueel. Bovendien moeten steeds volgende voorzieningen gemeenschappelijk aanwezig zijn: een leefruimte, een fietsenberging en een afvallokaal. Er wordt bewust voor gekozen om geen parkeervoorzieningen te eisen voor deze accommodaties. Aangezien deze units bedoeld zijn voor kotstudenten die er hoofdzakelijk tijdens de week verblijven en zich in de stad vooral met de fiets, te voet of het openbaar vervoer (moeten) verplaatsen, wordt autogebruik er niet gestimuleerd. Het voorzien van parkeerplaatsen geeft een fout signaal aan de studenten. Voor wat betreft de vrije hoogte, wordt gewezen op de verplichting vanuit de toegankelijkheidsverordening: alle gemeenschappelijke delen (gangen, voorzieningen, ) die nieuw zijn of waaraan werken gebeuren moeten een vrije doorgangshoogte hebben van minstens 2,3m, tenzij dit constructieproblemen zou opleveren op hoger gelegen verdiepingen waaraan geen werken gepland zijn. Aangezien onder vrije doorgangshoogte de obstakelvrije hoogte begrepen moet worden, is een zekere marge tov de plafondhoogte aangewezen ifv lichtarmaturen edm. Om die reden en omwille van de eenvormigheid van de normen, wordt voor de gemeenschappelijke delen ingeval van nieuwbouw én in geval van verbouwingen waarbij ook de bovenliggende verdiepingen aangepakt worden, dezelfde vrije hoogte opgelegd als in woongebouwen. Ingeval de verplichte vrije doorgangshoogte niet moet worden gerealiseerd volgens de toegankelijkheidsverordening, wordt voor de gemeenschappelijke voorzieningen toch een minimale vrije hoogte tussen vloer en plafond van 2,2m opgenomen voor de minimale oppervlaktes die deze voorzieningen vereisen. Nieuwe afdeling en nieuwe artikels: Afdeling 3 Individuele en gemeenschappelijke voorzieningen

10 gemeenteraad juni /17 Artikel 42 Minimale voorzieningen van de units Iedere unit moet minimaal kunnen beschikken over een toilet, een bad of douche, een kookgelegenheid. Als deze zaken niet in de unit zelf aanwezig zijn, moeten ze gemeenschappelijk voorzien worden. Bovendien moet steeds voorzien worden in een gemeenschappelijke leefruimte, een gemeenschappelijke fietsenberging en een gemeenschappelijk afvallokaal. Artikel 43 Minimale vrije hoogte van de gemeenschappelijke delen Bij nieuwbouw en bij verbouwingen waarbij de gewestelijke verordening toegankelijkheid een minimale vrije doorgangshoogte van 2,3m oplegt, mag de vrije hoogte tussen de vloer en het plafond van de gemeenschappelijke delen niet lager zijn dan 2,5m. In de andere gevallen geldt voor de gemeenschappelijke voorzieningen een minimale vrije hoogte tussen vloer en plafond van 2,2m, behoudens voor dat deel van de voorziening dat de opgelegde minimum vloeroppervlakte overtreft sanitair Voor kamers binnen meergezinswoningen stelt het bouwreglement dat per begonnen groep van 4 kamers zonder toilet, één wc beschikbaar moet zijn; het kamerdecreet spreekt van minimum één per 6 bewoners. Voor bad/douche stelt het bouwreglement dat per begonnen groep van 4 kamers zonder bad/douche, één bad/douche beschikbaar moet zijn; het kamerdecreet spreekt van minimum één per 10 bewoners. In functie van een beoogd studentencomfort wordt geopteerd om zowel voor baden/ douches als voor wc s dezelfde norm van 1 op 6 aan te houden. Dit wil zeggen één wc én één bad (of douche) per 6 studentenkamers zonder die voorzieningen. Hierbij wordt afgestapt van een strikte oppervlaktenorm aangezien sanitaire installaties hun specifieke opvatting en maatvoering kennen. Artikel 44 Gemeenschappelijk sanitair Bij gebrek aan een wc in minstens één unit, moet de collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten per begonnen groep van zes units zonder wc, beschikken over één wc. Bij gebrek aan een douche/bad in minstens één unit, moet de collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten per begonnen groep van zes units zonder een douche/bad, beschikken over één badkamer of doucheruimte. Beide voorzieningen moeten ingeplant worden in de nabijheid van de units waarvoor ze bestemd zijn. Onder de nabijheid wordt verstaan: op dezelfde verdieping of er hoogstens één verdieping van verwijderd. Beide voorzieningen moeten onafhankelijk van elkaar gebruikt kunnen worden keuken Het bouwreglement verplicht voor woongebouwen het voorzien in een gemeenschappelijke keuken vanaf de aanwezigheid van één kamer zonder kookvoorziening; minimale oppervlakte van de gemeenschappelijke keuken bedraagt 8m². Het Kamerdecreet stelt dat ieder studenten- of studentengemeenschapshuis moet beschikken over een gemeenschappelijke ruimte en specificeert voor een gemeenschappelijke keuken de oppervlakte van minimum anderhalve vierkante meter per bewoner, met een minimum van 6m². Het is uiteraard wenselijk, i.f.v. effectief gebruik, onderhoud en beheersbaarheid, om

11 gemeenteraad juni /17 een gemeenschappelijke keuken te voorzien in de nabijheid van de kamers waarvoor die is bedoeld. Daarom wordt gewezen op bijzondere eisen van omvang, gebruiksgemak en nabijheid van die keuken: - voldoende groot cfr. min 6m² en a rato van 1,5m² per kamer; - geclusterd per 10 kamers zonder kookvoorziening; - ca. één gemeenschappelijke keuken per verdieping of max. één verdieping verwijderd van de kamers waarvoor ze zijn bedoeld; Artikel 45 Gemeenschappelijke keuken Elke collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten waarin units voorzien zijn die niet beschikken over een eigen kookgelegenheid, moet uitgerust zijn met één of meerdere gemeenschappelijke keukens. Deze keukens moeten voldoen aan volgende vereisten : - voldoende groot zijn: 1,5m² per unit zonder kookgelegenheid met een minimum van 6m²; - per begonnen groep van 10 units zonder kookvoorziening moet minstens één keuken voorzien worden; - de keuken moet zich bevinden in de nabijheid van de units waarvoor hij bedoeld is; Onder nabijheid wordt verstaan: op dezelfde verdieping of er hoogstens één verdieping van verwijderd leefruimte Los van de noodzaak van een gemeenschappelijke keuken waar de individuele kookvoorziening ontbreekt, is er nood aan een bijkomende gemeenschappelijke leefruimte, namelijk als supplementaire ontmoetingsplaats, eventueel televisieruimte of computerlokaal. Ook in accommodaties waar alle kamers individuele kookgelegenheden zouden hebben, legt het kamerdecreet alsnog de verplichting van een gemeenschappelijke leefruimte op, met minimale oppervlakte van 6m² en a rato van 1,5m² per kamer, vandaar dat die bepaling ook hier wordt opgenomen. Voor zo n leefruimte geldt de vereiste van nabijheid van de units waarvoor ze is bedoeld, niet. Die mag dus om het even waar in het gebouw gelegen zijn of bestaan uit meerdere ruimtes. Artikel 46 Gemeenschappelijke leefruimte Elke collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet voorzien zijn van één of meerdere gemeenschappelijke leefruimtes. Deze moeten een gezamenlijke totale oppervlakte hebben van minstens 1,5m² per unit met een minimum van 6m² leefkeuken Er kan geopteerd worden om een gemeenschappelijke leefruimte samen met de gemeenschappelijke keuken te concipiëren als een ruimere gemeenschappelijke leefkeuken en de minimale oppervlakte van de keuken dusdanig te verhogen. Een oppervlakte van 2,5m² per unit, met een minimum van 8m² (naar analogie met de vereiste gemeenschappelijke keuken uit het bouwreglement) is wenselijk. Een gemeenschappelijke leefkeuken per 10 kamers moet dan minimum 25m² bedragen. Dezelfde bijzondere eisen van omvang, gebruiksgemak en nabijheid gelden als voor de gemeenschappelijke keuken (hierboven). Door gebruik te maken van deze mogelijkheid, wordt dezelfde kwaliteit geboden met een geringere oppervlakte.

12 gemeenteraad juni /17 Conceptueel en gemotiveerd kan er worden geopteerd voor een grotere gemeenschappelijke leefkeuken, verder verwijderd dan voornoemde nabijheidseisen aangeven. Doch enkel mits compensatie aan de hand van extra beperkte voorzieningen als spoelbak en microgolfoven (geen volwaardige keukeninfrastructuur) in nabije kitchenettes die tegemoetkomen aan de minimale oppervlaktenorm van 6m². Artikel 47 Gemeenschappelijke leefkeuken In afwijking van artikel 45 en 46 kan geopteerd worden voor één of meerdere gemeenschappelijke leefkeukens waarin keuken en leefruimte gecombineerd worden. Deze ruimtes moeten voldoen aan volgende vereisten: - voldoende groot zijn: 2,5m² per unit zonder kookgelegenheid + 1,5m² per unit met eigen kookgelegenheid en dit met een minimum van 8m²; - per begonnen groep van 10 units zonder kookvoorziening moet minstens één leefkeuken voorzien worden; - gesitueerd in de nabijheid van de units waarvoor ze zijn bedoeld; Op gemotiveerd verzoek van de aanvrager kan de vergunningverlenende overheid toestaan dat een gemeenschappelijke leefkeuken niét voldoet aan de nabijheidsvereiste, doch elders in het gebouw wordt voorzien. Dit kan echter enkel als dan tegelijk wel in de nabijheid van de units waarvoor de gemeenschappelijke leefkeuken bedoeld is, een gemeenschappelijke kitchenette aanwezig is met een minimale oppervlakte van 6m². Onder nabijheid wordt verstaan: op dezelfde verdieping of er hoogstens één verdieping van verwijderd fietsenberging Voldoende bergruimte voor fietsen is zeer belangrijk bij studentenhuisvesting. In het bouwreglement wordt nu per woonentiteit 1m² gemeenschappelijke fietsenberging voorzien. In het Kamerdecreet wordt opgelegd dat ieder studentenhuis moet beschikken over een ruimte voor de berging van evenveel fietsen als er studentenkamers zijn. Naar analogie met de woongebouwen wordt de norm van 1m² per unit overgenomen. Naast een oppervlaktenorm is het ook essentieel dat de fietsenberging vlot bereikbaar is vanop het openbaar domein; dit om te vermijden dat fietsen gemakshalve tegen gevels en/ of op voetpaden worden gestockeerd. De berging is bij voorkeur overdekt. Er kan ook voor geopteerd worden om meerdere fietsenbergingen te voorzien die qua totale vloeroppervlakte voldoen aan de oppervlaktenorm ipv één grote fietsenberging. Het gebruiksgemak en de bereikbaarheid vanop het openbaar domein enerzijds en vanuit de verschillende units anderzijds, moet hier voorop staan. Bij echt grote projecten is het zelfs wenselijk om meerdere fietsenbergingen te voorzien zodat ze voor elke student vlot bereikbaar zijn. Artikel 48 Gemeenschappelijke fietsenberging Iedere collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet beschikken over één of

13 gemeenteraad juni /17 meerdere afzonderlijke gemeenschappelijke bergruimte(s) voor minstens evenveel fietsen als er units zijn. Een gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet vanaf de openbare weg goed toegankelijk zijn. Deze bergruimte moet bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke circulatieruimte en is overdekt. De gemeenschappelijke bergruimte voor fietsen moet een minimum oppervlakte van 1m² per unit bezitten. Als geopteerd wordt voor meerdere bergingen, moet de totale oppervlakte aan deze norm voldoen afvallokaal Aangezien het per definitie om grootschalige projecten gaat, is collectieve en selectieve afvalverzameling een must. De noodzakelijke oppervlakte is niet rechtstreeks terug te brengen naar een cijfer per unit. Bovendien moet de nodige marge voorzien zijn om in te spelen op evoluties inzake selecteren, verzamelen en ophalen van afval. Daarom wordt enkel de verplichting op zich opgenomen. Het is aangewezen dat elke initiatiefnemer zich hiervoor informeert bij IVAGOklantenrelaties in functie van de concretisering van zijn ontwerp. Artikel 49 Gemeenschappelijk afvallokaal Elke collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten moet beschikken over een gemeenschappelijk afvallokaal, waarin ruimte is voor gemeenschappelijke afvalcontainers in functie van selectieve afvalverzameling. Dit lokaal moet vlot ontsloten zijn naar de openbare weg.

14 gemeenteraad juni /17 4. Overige wijzigingen 4.1 Afwijkingsmogelijkheid Deze bepaling geeft de vergunningverlenende overheid de mogelijkheid om in het geval dat een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door een private initiatiefnemer tot stand komt door uitbreiding van een grote kamerwoning (die vergund of vergund geacht is), af te wijken van de bepalingen van hoofdstuk 4, maar enkel wat betreft het gedeelte waaraan geen vergunningsplichtige verbouwingswerken gebeuren. Als aan het grootste deel van het na de uitbreiding ontstane geheel, géén verbouwingswerken gepland en nodig zijn en dat deel op zich voldoende kwaliteiten in zich heeft (bouwfysische kwaliteit, aanwezigheid basisvoorzieningen, conform met het kamerdecreet) staat die extra investeringskost niet in verhouding tot de meerwaarde die de uitbreiding kan impliceren. In zo n geval kan de vergunningverlenende overheid voor het niet-verbouwde deel toestaan dat afgeweken wordt van de bepalingen van hoofdstuk 4. De verbouwde en nieuwe delen zullen wel aan de normen van hoofdstuk 4 moeten voldoen.. Deze afwijkingsbepaling is een mogelijkheid en geen recht. Er is ook niet bepaald in welke mate afgeweken kan worden. Dit is een vrijheid die de vergunningverlenende overheid heeft bij haar beoordeling. Enkel op het minimum aantal units zoals vastgelegd in artikel 37 wordt geen afwijking toegestaan aangezien het hier om een bestaand gebouw met een woonfunctie gaat dat wordt omgevormd. De principes die aan de basis liggen van de kwaliteitseisen die in hoofdstuk 4 zijn opgenomen, blijven wel steeds de basis: geen menging met permanent wonen (het geheel moet dus voor studenten bestemd zijn), minimum aantal units, aanwezigheid van gemeenschappelijke voorzieningen, verplichte menging van types en groottes, verplichte motivatienota conform art.51.) Nieuwe afdeling en nieuw artikel: Afdeling 4 Artikel 50 Grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door andere initiatiefnemers dan de erkende onderwijsinstellingen die tot stand komt na uitbreiding van een bestaande, vergunde grote kamerwoning Afwijkingsmogelijkheid Bij een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten opgericht door een andere initiatiefnemer dan een erkende onderwijsinstelling, die tot stand komt door uitbreiding van een bestaande grote kamerwoning en waarbij aan een aanzienlijk deel van de verblijfsaccommodatie, géén vergunningsplichtige verbouwingswerken worden uitgevoerd, kan de vergunningverlenende overheid afwijkingen toestaan op de bepalingen van hoofdstuk 4 voor het gedeelte waaraan geen verbouwingswerken worden uitgevoerd. Van de bepalingen van artikel 37 kan niet worden afgeweken. 4.2 hernummering In functie van het invoegen van het nieuwe hoofdstuk, worden de huidige artikels 36 tot en met 39 hernummerd vanaf artikel 51 tem Noodzakelijke toevoeging van Iedere aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning voor een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten uitgaande van nietonderwijsinstellingen moet aangevuld worden met een nota waarin omstandig

15 gemeenteraad juni /17 een motivatienota uiteengezet wordt dat en hoe voldaan wordt aan de voorschriften van deel 3 hoofdstuk 4 van deze verordening. Vragen tot afwijking op de voorschriften van hoofdstuk 4 kunnen eveneens in die nota geformuleerd en gemotiveerd worden. Die nota dient echter in de eerste plaats te getuigen van een duurzaam engagement van de aanvrager dat enkel aan studenten zal worden verhuurd. Dat engagement kan verschillende vormen aannemen i.f.v. de band tussen de toekomstige verblijfsaccommodatie en een (of meer) onderwijsinstelling(en). Hoe losser de relatie tussen de onderwijsinstelling(en) en de collectieve verblijfsaccommodatie, hoe meer garanties van de aanvrager gevraagd worden, aangezien een hecht verband tussen een onderwijsinstelling en de verblijfsaccommodatie op zich meer garanties biedt op de verhuur aan studenten, dan een verblijfsaccommodatie die volledig losstaat van de onderwijsinstellingen. De hieronder opgenomen mogelijkheden zijn niet-limitatief opgesomd. De relatie tussen de onderwijsinstellingen en de aanvragers kan zich situeren op o.m. volgende niveau s: - Zo kan de onderwijsinstelling als eigenaar van de grond optreden, en een zakelijk recht (bijv. een erfpacht) toestaan aan een private ontwikkelaar. In zo n situaties kan het volstaan dat de onderwijsinstelling de bestemming studentenhuisvesting en de verplichting tot gebruik van een modelverhuurcontract contractueel oplegt aan de aanvrager, en dat hiervan een afschrift toegevoegd wordt aan het aanvraagdossier. - De onderwijsinstelling (als niet eigenaar van het terrein) kan - na realisatie van de verblijfsaccommodatie - optreden als huurder van de volledige accommodatie, waarbij de onderwijsinstelling vervolgens rechtstreeks aan studenten verhuurt. Bij het aanvraagdossier zal het engagement van de onderwijsinstelling (bijv. in de vorm van een overeenkomst onder opschortende voorwaarde) moeten gevoegd worden. - Naarmate de private ontwikkelaar geen contractuele relatie inzake terrein of gebouw heeft met een onderwijsinstelling, kan een beheersovereenkomst afgesloten worden tussen de ontwikkelaar (of latere uitbater) en een onderwijsinstelling, waarin afspraken gemaakt worden over de uitvoering van bepaalde opdrachten (bijv. over gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, van fietsenstallingen, van het voetpad, en over wijze van afvalophaling e.d.) en het toezicht erop. - Bij gebrek aan enige relatie met een onderwijsinstelling zal de private ontwikkelaar zowel garanties moeten bieden over de exclusieve verhuur aan studenten (door verplicht gebruik van het modelhuurcontract conform kot@gent + verplichte jaarlijkse attestering door de onderwijsinstellingen dat alle huurders regelmatig ingeschreven studenten zijn), én over de wijze waarop de verblijfsaccommodatie beheerd zal worden i.f.v. een maatschappelijk aanvaardbaar en harmonieus samenleven van studenten. Volgende aspecten kunnen hierbij van belang zijn : het gebruik en onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, een afvalbeheersplan, een fietsenbeheersplan, klachtenbehandeling ten behoeve van de studenten en van externen, maatregelen inzake harmonieus en niet hinderlijk samenleven. De stad onderzoekt de mogelijkheid om het te huur stellen en het verhuren van deze accommodaties te koppelen aan een voorafgaande verhuurvergunning en dit in functie van de naleving van de gestelde kwaliteitseisen en het bieden van de nodige garanties wat betreft het bereiken van de doelgroep. Op vandaag bestaat dit instrument echter nog niet in Gent.

16 gemeenteraad juni /17 Wijziging artikel 51 (vroeger 36): volgend opsommingsstreepje wordt toegevoegd: - bij een aanvraag voor een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten, opgericht door een andere initiatiefnemer dan een erkende onderwijsinstelling: een motivatienota waarin de conformiteit wordt aangetoond met de bepalingen van deel 3 hoofdstuk 4 van deze verordening. Eventuele afwijkingsverzoeken op die bepalingen, conform de erin voorziene mogelijkheden, worden hier ook opgenomen. In die nota moet de manier waarop de aanvrager de nodige garanties inbouwt dat uitsluitend aan studenten zal worden verhuurd, expliciet en gedetailleerd worden omschreven en aangevuld met stavingsstukken. Daarnaast moet de aanvrager aangeven op welke wijze wordt voorzien in een intensief beheer van de verblijfsaccommodatie (m.b.t. afvalbeheersing, stalling van fietsen, voorkomen van burenhinder, klachtenbehandeling e.d.) 4.4 geen interne tegenstrijdigheid Het nieuwe artikel 36 laat niet toe dat grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten ter vervanging komt van bestaande te beschermen eengezinswoningen (TBE). Artikel 22 van het algemeen bouwreglement laat indien niet gewijzigd - echter toe dat de hoofdbestemming van een TBE wel gewijzigd wordt naar de hoofdfunctie gemeenschapsvoorzieningen, de enige hoofdfunctiewijziging die toegelaten is. Aangezien de grootschalige collectieve verblijfsaccommodaties beschouwd worden als gemeenschapsvoorzieningen, geeft deze bepaling aanleiding tot een interne tegenstrijdigheid tussen het bestaande artikel 22 en het nieuwe artikel 36 zodat een aanpassing van artikel 22 nodig is. De toevoeging van de zin dat de uitzonderlijk toegelaten wijziging van hoofdfunctie naar gemeenschapsvoorzieningen niét geldt voor collectieve studentenhuisvesting, heft die interne tegenstrijdigheid op zonder aan de essentie van dat artikel te raken. Aanpassing artikel 22 Artikel 22 Verbod op functiewijzigingen bij te beschermen eengezinswoningen: De hoofdfunctie van een te beschermen eengezinswoning is wonen. Het is verboden deze hoofdfunctie te wijzigen naar een andere hoofdfunctie, met uitzondering van de functie gemeenschapsvoorzieningen en openbare nutsvoorzieningen. Deze uitzondering geldt niet voor de oprichting van een grootschalige collectieve verblijfsaccommodatie voor studenten. Het invoeren van een nevenfunctie in een te beschermen eengezinswoning met of zonder buitenruimte, is verboden, tenzij: - de nevenfunctie uitsluitend op één bouwlaag wordt gevestigd (met uitzondering van de kelderverdieping waar sanitair en/of bergruimte kan voorzien worden ten behoeve van de nevenfunctie), - en de nevenfunctie maximum 100 m² van de totale vloeroppervlakte beslaat, - en de rest van de woning volledig benut wordt voor één woonentiteit, - en, indien er een buitenruimte aanwezig is, deze buitenruimte rechtstreeks toegankelijk is vanuit het woongedeelte.

17 gemeenteraad juni / inwerkingtreding Aangezien de nieuwe verordenende bepalingen volledig nieuwe mogelijkheden creëren voor zaken die op vandaag niet geregeld zijn in het ABR, is geen overgangsregeling nodig voor lopende aanvragen en kunnen de bepalingen onmiddellijk inwerking treden conform de wettelijke bepalingen terzake. Er wordt dus geen expliciete inwerkingtreding bepaald.