De ontwikkelingsstrategie van Almere Hoe de Schaalsprong van Almere te faciliteren?

Transcriptie

1 Universiteit van Amsterdam De ontwikkelingsstrategie van Almere Hoe de Schaalsprong van Almere te faciliteren? Naam: Dorleijn Trieller Collegekaartnummer: Datum: 27 januari 2011 Docent: Drs. G.W. Middelkoop Telefoon: Vak: Stage & Scriptieonderzoek (Bachelorscriptie)

2 Voorwoord Nu Almere in de komende 20 jaar een nieuwe fase van haar ontwikkeling in gaat, worden allerlei plannen en visies ontwikkeld om hier een richting aan te geven. De plannen voor de Schaalsprong van Almere worden in de Concept Structuurvisie Almere 2.0 uitgelegd en beschreven. Deze plannen vormen het uitgangspunt voor dit onderzoek. In dit onderzoek wordt beschreven wat de plannen voor de Schaalsprong van Almere inhouden. Na deze beschrijving volgt een onderzoek naar de huidige, voor Almere en de Noordvleugel van de Randstad, situatie met betrekking tot bevolking, inkomen, werk en woningbouw. Met behulp van statistische gegevens en beleidsdocumenten wordt een overzicht geschetst van de ontwikkelingen in deze regio gedurende afgelopen tien jaar. Vervolgens wordt gekeken naar de plannen voor Almere en de regio als het gaat om woningbouwproductie voor de komende 20 jaar. Dit is, ruim genomen, de periode waarin de Schaalsprong van Almere zich afspeelt. Dit deel van het onderzoek dient inzicht te geven in de overlap tussen plannen in de regio en of deze plannen in de huidige economische situatie haalbaar zijn. Mijn onderzoek geeft conclusies weer die als basis dienen voor de inhoudelijke aanbevelingen over de ontwikkeling van Almere. Ik wil mijn dankwoord richten aan de mensen die bij het proces van dit onderzoek betrokken zijn. Allereerst mijn begeleider bij de gemeente Almere, Ivonne de Nood. Zij heeft mij de mogelijkheid van een stageplek geboden en tijdens de stageperiode uitstekend geholpen. Daarnaast wil ik de mensen bedanken die hebben meegewerkt aan de interviews die ik heb afgenomen voor mijn onderzoek. Dit zijn Jaap Lisser (Gebiedsontwikkeling Almere), Hester Kersten (Stedenbouw en Landschap Almere) en Renze Borkent (Ruimtelijke Ordening, Programmering & Milieubeleid). Verder nog een dankwoord aan mijn scriptiebegeleider Gert Middelkoop, die met een kritische blik heeft bijgedragen aan dit onderzoek. Naam: Handtekening: Datum: Dorleijn Trieller 27 januari

3 Inhoudsopgave Voorwoord pag. 2 Inhoudsopgave pag. 3 Inleiding en context Almere pag. 4 1 Theoretisch kader pag Hoofdvraag pag Deelvragen pag Onderzoeksontwerp pag Methode van gegevensverzameling pag Leeswijzer pag Concept Structuurvisie Almere 2.0 pag Drie alternatieven Schaalsprong Almere pag Waterstad plus pag Woonmilieutypologieën pag Stedelijke woonmilieutypologieën pag Woonmilieutypologie: RIGO pag Woonmilieutypologie: ABF pag Woonmilieutypologie: Almere pag Inkomen en werk in afgelopen 10 jaar in Almere en de regio pag Kerncijfers regio: Bevolking pag Kerncijfers regio: Inkomen pag Kerncijfers regio: Werkloosheidspercentage pag Kerncijfers regio: Personenauto s pag Woningbouw afgelopen 10 jaar in Almere en de regio pag Kerncijfers regio: Woningvoorraad pag Kerncijfers regio: Gereedgekomen nieuwbouwwoningen pag Kerncijfers regio: Gemiddelde verkoopprijs woningen pag Kerncijfers regio: Woz-waarde pag Kerncijfers regio: Aantal verkochte woningen pag Kerncijfers regio: Particulier opdrachtgeverschap pag Kerncijfers regio: Woningdichtheid pag Verwachte woningbouwproductie in Almere en de regio ( ) pag Conclusie pag Conclusies bevolking, inkomen en werk pag Conclusies Woningbouw afgelopen 10 jaar in Almere en de regio pag Conclusies verwachte woningbouwproductie in Almere en de regio pag Aanbevelingen pag Samenvatting pag Literatuurlijst pag Bijlage pag. 60 3

4 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de context van de Schaalsprong van Almere beschreven. Hierin wordt kort de geschiedenis van de stedelijke ontwikkeling van Almere weergeven. Belangrijke ontwikkelmomenten, afspraken en Nota s worden benoemd. Hieruit wordt duidelijk welke ontwikkeltraditie Almere kent en hoe de toekomstige plannen deze ontwikkeltraditie van Almere doorbreken. Deze context leidt tot drie ruimtelijke alternatieven voor de Schaalsprong van Almere en het uiteindelijke besluit Waterstad plus. Ontwikkeltraditie Almere Voor de gehele noordelijke Randstad is ten doel gesteld om in de komende decennia woningen en arbeidsplaatsen te realiseren. De schaalsprong van Almere is één van de grote ruimtelijke projecten in de noordelijke Randstad waarin dit gerealiseerd moet worden (Regiegroep Noordvleugel 2040, 2008). Over de ontwikkeling van Almere, binnen de context van de Randstad, zijn de afgelopen decennia veel plannen gepubliceerd en besluiten genomen. De nadruk ligt in deze plannen en besluiten vooral op de kwantitatieve relatie tussen de ruimtedruk in de noordelijke Randstad en de bouw van woningen in Almere (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 2009). Ruim 50 jaar geleden ontwikkelde het Rijk zijn eerste ruimtelijke plannen voor de Randstad. In deze plannen speelde het huidige Almere ook een rol om de groei van de noordelijke Randstad te huisvesten. In 1966 is de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening ontworpen waarin de groei van de noordelijke Randstad gespreid waaronder in de IJsselmeerpolders plaats moest vinden. Er is begonnen met de bouw van Lelystad en er werd gesproken dat in 1975 gebouwd moest worden in de zuidwesthoek van deze polders (huidig Almere). In deze nota kwam tevens naar voren dat Almere in het jaar 2000 moest bestaan uit een stad tussen inwoners (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 2009). Uit de Tweede Nota Ruimtelijke Ordening, die in 1966 ontworpen is, blijkt dat Almere een stad moest worden die uit meerdere kernen zou bestaan. Een moderne versie van de lusthaven, die rijke Amsterdammers langs de Vecht en het Gooi, zich hadden eigen gemaakt. Een landgoed voor een kwart miljoen mensen, aldus stedenbouwkundige Teun Koolhaas. Almere zou functioneren als één van de overloopgebieden van de Randstad en is niet bedacht als een zelfstandige stad. De verbinding tussen Almere en haar omgeving (voornamelijk Amsterdam) is altijd van groot belang geweest bij de verdere ontwikkeling van Almere. Het ontwerp van de stad Almere was in handen van de Rijksdienst voor de IJsselmeerpolders (RIJP), geleid door ingenieurs uit Wageningen. Het idee was om de woningbouw van Almere complementair te maken aan die van de Noordelijke Randstad. Omdat er een groot tekort was aan grondgebonden eengezinswoningen in dit deel van de Randstad, werd in Almere dit type woningbouw de kernproductie (suburbane woningbouw). Daarnaast was Almere voortdurend onderhevig aan innovatie om het polderland te transformeren tot een stad die achtereenvolgens in meerdere kernen wordt opgebouwd. Zo kwam er meer ruimte voor flexibiliteit in de plannen, meer aandacht voor een groene suburbane woonomgeving en meer mogelijkheden tot variatie en identiteit (Gemeente Almere, 2009). Een andere kernwaarde die sinds het begin van de ontwikkeling in Almere en grote rol speelde is het groen/blauwe karakter dat de stad moest uitstralen. Nieuwe bewoners in Almere moesten meer ruimte krijgen (woning e.o.) dan op hun oude locatie, maar tegen dezelfde prijs. Zowel extra ruimte qua woning, de eigen tuin, een garage voor de deur, de ruimte in de wijk en de aanwezige hoeveelheid natuur is een belangrijke eigenschap van Almere. 4

5 Vervolg van de traditie Sinds de start van Almere in 1974 speelt de stad een belangrijke rol als woonplek (voor toenmalige Amsterdammers). Almere werd gezien als een combinatie van het wonen in een stad met stedelijke voorzieningen en een waterrijke groene omgeving. Tijdens de bouw van Almere is men steeds meer gaan nadenken over de functie van de stad. Uiteindelijk kwam het er op neer om Almere geen typische woonstad residential satellite te laten worden (LeGates, & Stout, 2007). Naast de opvang van Amsterdammers is het de bedoeling (geweest) om van Almere een woon/werkstad te maken. 90% van de Almeerse beroepsbevolking moet een arbeidsplaats in de stad hebben (Gemeente Amsterdam Dienst Ruimtelijke Ordening, 2008). Figuur 1: Ontwerp Structuurplan Almere 1977 Bron: Stuurgroep Almere 2030, 2009 Vervolgens is in 1977 de Derde Nota Ruimtelijke Ordening (verstedelijkingsnota) ontworpen waarin Almere en Lelystad zijn aangewezen als twee van de 10 groeikernen in Nederland. Almere moest tot woningen extra bouwen en in de periode daarna nog eens woningen. Ten tijde van de Vierde Nota Ruimtelijke Ontwikkeling en Vierde Nota Ruimtelijke Ontwikkeling Extra ( ) moest de groeikern Almere tot 2005 groeien met woningen, mede door de groeibehoefte vanuit de regio Amsterdam. Verder is in deze periode een gebiedsstudie voor Almere/Flevoland gemaakt waarin belangrijke besluiten zijn genomen over de aanleg van Almere Poort en de verbetering van Flevoland via de weg en het openbaar vervoer. De doelstelling van woningen in de periode is ruimschoots gehaald. De woningvoorraad steeg van woningen naar woningen (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 2009). Figuur 2: Structuurplan Almere 1983 Bron: Stuurgroep Almere 2030,

6 Nieuwe ontwikkelingsideeën Almere Begin deze eeuw zijn planologen en bestuurders gaan nadenken over de extra groei van Almere. Almere moest zowel in kwantitatieve zin (veel woningen) als in kwalitatieve zin (bestaande stad) groeien. In de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening (deel 3) was een aanzienlijke verstedelijkingsopgave in Almere gepland, waarbij dit één van de zes toplocaties moest worden in de Deltametropool. Deze Nota richt zich op het ruimtelijk beleid tot 2030 en zet sterk in op de bundeling van verstedelijking op en aan de Randstadring. Dit is verder uitgewerkt in de Nota Ruimte ( ). De Randstad moet als stedelijk netwerk functioneren waarbij , van de gewenste woningen voor de Noordvleugel van de Randstad, in Almere gerealiseerd moet worden (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Na deze Nota is een Werkplaats Almere 2030 opgericht waar bestuurders, Kamerleden en vertegenwoordigers van maatschappelijke groeperingen bij elkaar kwamen. In dezelfde periode is binnen het Programma Randstad Urgent een Urgentieprogramma Randstad contract gesloten tussen toenmalig minister van VROM Jacqueline Cramer en Wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen Almere Adri Duivesteijn. Almere is één van de 30 Urgentieprogramma Randstad projecten. Het Urgentieprogramma Randstad dient om de besluitvorming over de projecten te versnellen. Een belangrijke voorwaarde is om de verkokering bij het Rijk en de regio te verminderen. De samenhang tussen projecten moet vergroot worden, wat zorgt voor een betere afstemming en synergie. Door een concentratie van energie en kennis op een beperkt aantal projecten (30) kan men sneller tot resultaat komen (Ministerie van Verkeer en Waterstaat, 2007). De Structuurvisie Randstad 2040 (2008) richt zich op verdichting van bestaand gebied (40% nieuwbouw), bundeling en verdichting hoogstedelijke milieus, meer groene woon- en werkmilieus en bestaande/nieuwe infrastructurele netwerken verbinden met verstedelijking. Almere wordt in deze Structuurvisie als grootste verstedelijkingslocatie van Nederland neergezet. Het doel van de opgave is om tussen , woningen te realiseren in Almere. Deze woningen komen voort uit de vraag van de gehele noordelijke Randstad. In de Noordvleugel Amsterdam moeten woningen gerealiseerd worden. De Bouwopgave wordt verdeeld over Amsterdam woningen, Haarlemmermeer- en Bollenstreek woningen, Purmerend woningen, Zaanstad 5.000, Amstelveen en Muiden/Weesp Almere neemt woningen voor haar rekening. In de regio Noordvleugel Utrecht wil men woningen realiseren, waarvan in Almere. Dit maakt het totaal van de opgave van de Schaalsprong van Almere, woningen (Regiegroep Noordvleugel 2040, 2008). Het rijk en de gemeente Almere hebben besloten om voor de groei van Almere een Integraal Afspraken Kader (IAK) te ontwikkelen. Dit komt voort uit de Noordvleugelbrief (2006) en het contract Randstad Urgent (2007) (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Het IAK (2010) is een contract waarin 38 wederkerige werkafspraken over de groei van Almere op het gebied van woningbouw, infrastructuur, werkgelegenheid, cultuur, ecologie, onderwijs, sport en financiën is vastgelegd. Toenmalig minister Jacqueline Cramer (VROM), toenmalig minister Camiel Eurlings (V&W), gedeputeerde Anne Bliek (provincie Flevoland) en Adri Duivesteijn (wethouder Ruimtelijke Ordening en Wonen Almere) hebben dit contract op 29 januari ondertekend. De Almeerse gemeenteraad en Provinciale Staten van Flevoland stemden op 18 februari met dit contract in (Gemeente Almere, 2010). De groei van Almere wordt niet alleen gerealiseerd door de woningbouwopgave van woningen. Er moeten ook arbeidsplaatsen gerealiseerd worden in de periode Deze groei moet gerealiseerd worden in de bestaande stad, Almere Hout, Almere Oosterwold en Almere Pampus. 6

7 Op dit moment worden via verschillende kanalen kritische kanttekeningen geplaatst bij de Schaalsprong Almere. Zo opperde de Rijksbouwmeester (Liesbeth van der Pol) in het NRC Handelsblad de gedachte om te stoppen met de massale uitbreiding van Almere. In Almere dient gebouwd te worden, maar gefaseerd en niet door nog meer nieuwbouwwijken toe te voegen. Het is traditioneel om Almere in één stap te plannen en ontwikkelen. Ook is de Rijksbouwmeester van mening dat Almere zich nadrukkelijk op de bestaande stad dient te richten. De bestaande stad moet verbeterd worden en er moet ruimte worden gecreëerd om de groei van Almere hier te faciliteren (Boomen, van den,. 2010). Tijdens een bijeenkomst op 24 september 2010 van college van B&W met maatschappelijke instellingen uit Almere nam wethouder Duivesteijn stellig afstand van deze gedachte. Wethouder Duivesteijn deed dit door te stellen dat de Schaalsprong van Almere al in volle beweging is en niet stop gezet kan en zal worden, maar hoogstens gefaseerd. Hierbij richt men zich in eerste instantie op de ontwikkeling van het Weerwatergebied en Oosterwold. De ontwikkeling van Almere Pampus is afhankelijk van de eventuele komst van de komst van de IJmeerverbinding van Almere naar Amsterdam. 7

8 1 Theoretisch kader In dit hoofdstuk wordt het theoretisch kader weergegeven. Hierin wordt een hoofdvraag gesteld die tijdens dit onderzoek beantwoord is. Het antwoord op de hoofdvraag wordt gevonden door middel van een zestal deelvragen. Vervolgens zal worden ingegaan op het onderzoeksontwerp (case study), de methoden van gegevensverzameling (literatuurstudie, statistische gegevens en interviews) en volgt een leeswijzer waarin kort een beschrijving van de hoofdstukken wordt weergegeven. 1.1 Hoofdvraag In de Structuurvisie Almere 2.0 staan de plannen van de Schaalsprong van Almere uitgewerkt. Hierin wordt de opgave voor Almere in de komende 20 jaar beschreven en welke ontwikkelingen Almere nu en in de toekomst door zal maken. Dit onderzoek schetst eerst een beeld over de Schaalsprongplannen van Almere. Vervolgens wordt kort een definitie van het begrip woonmilieu geschetst met. Daarna volgen een aantal voorbeelden van woonmilieutypologieën, met het oog op de mogelijke aanbevelingen later in het onderzoek. Om deze plannen in een bepaalde context te plaatsen en om in het vervolg van het onderzoek uitspraken te kunnen doen, is een aantal ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar in Almere en in andere gemeentes uit de regio Amsterdam onderzocht. De ontwikkelingen die onderzocht zijn hebben betrekking op bevolkingsaspecten (leeftijd en herkomst), economische aspecten (inkomen en werk) en op woningbouw aspecten (verkochte woningen, woz-waarde e.d.). Welke gemeenten maken een positieve ontwikkeling door en welke een negatieve? Wat is de positie van Almere binnen de regio? Na dit onderzoeksdeel richt het onderzoek zich op de toekomst van de regio. De geplande bouwproducties in de komende 20 jaar, van gemeenten uit de regio, komen ter sprake. Hoe verhouden deze plannen zich tegenover de plannen uit Almere en zijn deze plannen realistisch te noemen gezien de ontwikkelingen in de afgelopen 10 jaar en binnen de huidige economische situatie? Uiteindelijk zal dit meer duidelijkheid geven over de concurrentiepositie van Almere binnen de regio en de mogelijke overlap tussen plannen in voor Almere en de regio. Vervolgens zullen de conclusies uit het onderzoek gebruikt worden om een aantal aanbevelingen te doen wat betreft de ontwikkeling van Almere. Uiteindelijk past de volgende hoofdvraag bij deze doelstelling: Wat zijn, gezien de ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar en toekomstige plannen in de komende tientallen jaren in Almere en de gehele regio, de ontwikkelingsmogelijkheden voor Almere? 8

9 1.2 Deelvragen Om een antwoord te krijgen op bovenstaande hoofdvraag is een vijftal deelvragen geformuleerd. Hieronder volgen de deelvragen en bijbehorende korte uitleg wat onderzocht wordt. 1. Hoe ziet de Schaalsprong van Almere eruit en hoe valt deze binnen de ontwikkeltraditie van Almere? Een korte uitleg over de Schaalsprong van Almere waarin het proces en een aantal alternatieven wordt beschreven. Vervolgens wordt het alternatief dat door de gemeenteraad dit jaar is vastgesteld beschreven. 2. Welke woonmilieutypologieën worden beschreven in de literatuur en worden gebruikt in de Almeerse situatie? Korte beschrijving van woonmilieutypologieën die in de literatuur worden genoemd. Naast de bestaande woonmilieutypologieën voor Nederland worden ook de typologieën voor de bestaande stad Almere en die voor de Schaalsprong van Almere beschreven. 3. Welke ontwikkelingen zijn zichtbaar in werk en inkomen in Almere en de Noordvleugel van de Randstad? Ontwikkelingen weergeven op de gebieden van werk en inkomen in Almere en gemeenten van de Noordvleugel van de Randstad. De situatie van de afgelopen 10 jaar en van dit moment wordt beschreven om Almere een positie te geven tussen de andere gemeenten. Ook is het mogelijk om de plannen van de Schaalsprong in historische context te zien. 4. In hoeverre heeft zich de bouwproductie van nieuwbouwwoningen, de gemiddelde verkoopprijs, de Woz-waarde, het aantal verkochte woningen en de woningvoorraad in Almere en de Noordvleugel van de Randstad ontwikkeld in de afgelopen 10 jaar? Bovenstaande aspecten van woningbouw worden besproken en onderzocht over een periode van jaar. Benodigde cijfers aangaande deze aspecten zijn voor het merendeel van deze gemeente te vinden via het CBS. Uiteindelijk moet zichtbaar worden welke situaties en trends zijn waar te nemen in de regio. 5. Wat is de geplande bouwproductie in Almere en in de Noordvleugel van de Randstad voor de periode en hoe ziet het bouwprogramma eruit? Deze deelvraag dient ervoor om plannen van Almere binnen de context van de regio te zien. Wat zijn de geplande ruimtelijke ontwikkelingen in de regio en richt men zich op hetzelfde segment? 6. Wat zijn de extra kwaliteiten die Almere kan bieden om de positie binnen de regio te versterken? De vorige drie deelvragen heeft een aantal conclusies opgeleverd. Deze conclusies worden gebundeld en dienen ter ondersteuning om een aantal aanbevelingen te geven voor de ontwikkelingsrichting van Almere. 9

10 1.3 Onderzoeksontwerp Het onderzoeksontwerp wordt gebruikt om de kwaliteit van een sociaal (wetenschappelijk) onderzoek te beoordelen (Bryman, 2008). Belangrijke criteria aan een onderzoeksontwerp zijn reliability (betrouwbaarheid onderzoek), replication (resultaten herhaalbaar), validity (geldigheid). Tevens moeten de conclusies integer zijn in relatie tot het onderzoek. In mijn onderzoek kies ik voor het Single Case study design. Het onderzoek richt zich op de huidige situatie en de toekomst van Almere. Met behulp van gegevens uit de rest van de regio worden mogelijke kansen en ontwikkelingen voor Almere weergeven. 1.4 Methoden van gegevensverzameling Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van verschillende onderzoekstechnieken. Een belangrijk onderdeel van het onderzoek is de literatuurstudie (bronnenonderzoek). Met behulp van de literatuurstudie worden de hoofdstukken over de maatschappelijke context, de regionale context en de Schaalsprong van Almere uiteengezet. Naast het gebruik van een literatuurstudie wordt gebruik gemaakt van kwantitatief en kwalitatief onderzoek. De regionale context zal naast een bronnenonderzoek ook worden onderzocht met behulp van statistische gegevens (kwantitatief) over woningbouw, inkomen e.d. Cijfers zijn verkregen via de gemeente Almere, het CBS en bestaande beleidsdocumenten. Door het afnemen van interviews worden specifieke vragen over de programmering van Almere, de ontwikkeling van Almere en andere vraagstukken beantwoord. Interviews zijn afgenomen met Jaap Lisser (gebiedsontwikkeling Almere), Hester Kersten (Stedenbouw en Landschap Almere) en Renze Borkent (Ruimtelijke Ordening, Programmering & Milieubeleid). Dit deel van het onderzoek is kwalitatief van aard. 1.5 Leeswijzer Dit onderzoek is opgebouwd uit zeven hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de context van Almere, hoe de stad zich ontwikkeld heeft en hoe de ontwikkeling van Almere altijd onderdeel heeft uitgemaakt van de belangen in de regio. Dit hoofdstuk dient alleen als achtergrond voor de rest van het onderzoek. Hoofdstuk twee geeft een antwoord op de eerste deelvraag. Wat houdt de Schaalsprong van Almere in? In dit hoofdstuk wordt duidelijk wat de plannen zijn met betrekking tot de Schaalsprong van Almere, wordt een aantal alternatieven weergeven en is het uiteindelijke vastgestelde besluit uitgelegd. Hoofdstuk drie geeft kort een beschrijving over het begrip woonmilieu. Hierbij wordt een aantal voorbeelden van woonmilieutypologieën voorgesteld. Dit hoofdstuk geeft een antwoord op de tweede deelvraag. Welke woonmilieutypologieën worden beschreven in de literatuur? Dit hoofdstuk dient voornamelijk om een aantal aanbevelingen te geven over toevoeging van woonmilieus in gebieden in Almere. Het vierde hoofdstuk zal de derde deelvraag beantwoorden. Welke ontwikkelingen zijn zichtbaar in werk en inkomen in Almere en de Noordvleugel van de Randstad? De situatie van de afgelopen jaar op deze twee gebieden wordt beschreven, net als een korte beschrijving van de bevolkingsopbouw. Het hoofdstuk sluit af met een korte conclusie. Deze wordt in het vervolg van het onderzoek gebruikt voor de aanbevelingen. In hoofdstuk vijf wordt antwoord gegeven op deelvraag vier. In hoeverre zijn de bouwproductie van nieuwbouwwoningen, de gemiddelde verkoopprijs, de Woz-waarde, het aantal verkochte woningen, de woningvoorraad en het particulier opdrachtgeverschap in Almere en de Noordvleugel van de Randstad ontwikkeld in de afgelopen 10 jaar? Ook dit 10

11 hoofdstuk sluit af met een korte conclusie die gebruikt wordt voor de aanbevelingen in het vervolg van het onderzoek. Hoofdstuk zes gaat in op deelvraag vijf. Wat is de geplande bouwproductie in Almere en in de Noordvleugel van de Randstad voor de periode en hoe ziet het bouwprogramma eruit? Op een uitgebreide manier worden de woningbouwplannen van Almere en de overige gemeenten uit de regio besproken. Dit hoofdstuk dient ervoor om de plannen van de Schaalsprong van Almere in een toekomstig perspectief te plaatsen. Zijn de plannen van Almere en de regio reëel in deze periode? De afsluitende conclusie wordt wederom meegenomen in de aanbevelingen in het slothoofdstuk. Het zevende hoofdstuk zal de conclusies van het onderzoek kort op een rij zetten. Deelconclusies zijn aangescherpt en worden weergeven op basis van de hoofdstukken. Het achtste en laatste hoofdstuk geeft een antwoord op deelvraag zes. Wat zijn de extra kwaliteiten die Almere kan bieden om de positie binnen de regio te versterken? Op basis van de conclusies uit de vorige hoofdstukken worden een aantal aanbevelingen gedaan. Deze aanbevelingen hebben betrekking op de extra kwaliteiten en mogelijkheden die Almere kan bieden om haar positie in de regio te versterken. Het onderzoek zal worden afgesloten met een korte samenvatting van het onderzoek, een literatuurlijst en bijlagen. 11

12 2 Concept Structuurvisie Almere 2.0 Sinds 2000 wordt er door bestuurders en planologen nagedacht over de extra groei van Almere. Er werd gedacht aan een groei van woningen in de periode tot In de Noordvleugelbrief (2006) werd voor het eerst gesproken over een extra groei van woningen. Deze vernieuwde groeiopgave kwam mede voort uit de aandacht voor de regionale context en dan vooral de metropoolregio Amsterdam. Het aantal van woningen komt voort uit de opgave van de Noordvleugel Amsterdam en Noordvleugel Utrecht. In de regio Amsterdam moeten woningen gerealiseerd worden, waarvan in Almere. De Noordvleugel Utrecht stelt als doel woningen te realiseren, waarvan woningen in Almere. Ongeveer woningen van dit aantal zijn op dit moment planologisch mogelijk. Deze zijn ingepland in Almere Poort, Noorderplassen, Almere Hout en andere delen van de stad (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Naast de grote woningbouwopgave wordt ook een grote groei van arbeidsplaatsen verwacht. Het UpRcontract stelt dat in 2030 ongeveer extra arbeidsplaatsen gerealiseerd zijn in Almere. Op dit moment zijn arbeidsplaatsen in bestaande plannen voorzien, waarvan ongeveer de helft in de bestaande stad en Almere Poort en de andere helft op locatie Stichtse Kant (A6/A27 knoop). De overige arbeidsplaatsen moeten nog verdeeld worden over de nieuwe delen van de stad (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Ander belangrijk punt voor de komst van de Schaalsprong is de differentiatie van woonmilieus en bewoners van Almere. Op dit moment kent Almere een eenzijdig woonmilieu dat gericht is op eengezinswoningen. Met de Schaalsprong probeert Almere zich meer te richten op mensen met een hoger inkomen en hogere opleiding. Daarnaast moeten speciale woonmilieus, stedelijke woonmilieus en landelijke woonmilieus worden toegevoegd. Dit om de diversiteit en de concurrentiepositie van Almere binnen de Noordvleugel van de Randstad te versterken (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Ook de natuur en ecologie spelen een rol in het concept van de Schaalsprong. In de Almere Principles staan zeven richtlijnen voor de toekomst. Één van de richtlijnen voor de toekomst van Almere is om de stad te combineren met natuur (H. Kersten, persoonlijke mededeling, 12 april 2001). Daarbij draagt de Almere Principles bij aan het denken over een ecologisch, sociaal en economisch duurzame toekomst van Almere. Het IJmeer en het Markermeer zijn toe aan een ecologische upgrading. Bij een ecologische upgrading van deze groenblauwe gebieden, wil Almere de mogelijkheid openlaten om buitendijkse ontwikkelingen van Almere Pampus mogelijk te maken. Een ander belangrijk natuurgebied in de toekomst is Oostvaarderswold. Met de komst van dit gebied worden de huidige natuurgebieden Oostvaardersplassen en de Veluwe met elkaar verbonden (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Om deze grote opgave te dienen zijn drie alternatieven ontworpen door de gemeente Almere om de ontwikkeling van de Schaalsprong te realiseren. Deze drie alternatieven zijn uiteindelijk beoordeeld aan de hand van een effectenmatrix. Hieruit is een voorkeursalternatief gekomen dat begin dit jaar is aangenomen door de gemeenteraad van Almere. Dit uiteindelijke plan zal kort worden beschreven. 2.1 Drie alternatieven Schaalsprong Almere Na overleg tussen verschillende lokale en regionale overheden, het Waterschap, het GOB en het Rijk is een aantal bouwstenen ontwikkeld: Het Masterplan Pampus, Drie Ontwikkelingsstrategieën Almere Oost en Ruimtelijke bouwstenen voor het Bestaand Stedelijk Gebied. Op basis van deze documenten zijn drie ruimtelijke alternatieven voor Almere ontwikkeld (Stuurgroep Almere 2030, 2009). Hieronder worden deze drie alternatieven kort beschreven. Als aansluiting op deze alternatieven volgt het aangenomen plan door de gemeente Almere, Waterstad plus. 12

13 Almere Waterstad Dit alternatief bestaat uit een variant waarin het zwaartepunt van stedelijke ontwikkeling in het westen van Almere ligt. In Almere Pampus worden woningen binnendijks en woningen buitendijks gerealiseerd. Verder moet er een ecologische Schaalsprong plaatsvinden van het IJmeer/Markermeer. In samenhang met deze ontwikkelingen is buitendijkse ontwikkeling een mogelijkheid. In Almere Oost wordt gekozen voor een dun bebouwde variant Polderlandschap met woningen. Het open karakter en de agrarische functies worden deels intact gehouden. De bestaande stad moet uitgebreid worden met woningen (Weerwater o.a.). De vervoersingrepen zijn gericht op de railverbinding via de IJmeerlijn (Schiphol, Zuidas, Almere Pampus). Vervolgens moet deze lijn doorlopen naar Almere CS om aan te sluiten bij het bedrijvenknooppunt A27/A6. Tevens worden er grote investeringen gedaan op de vooroevers en wetlands (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Almere, Stad van Water en Groen Het tweede alternatief Almere, Stad van Water en Groen is een combinatie van uitbreiding van Almere West en Almere Oost. Aan de westkant van Almere wordt een ontwikkeling van woningen gerealiseerd. Pampus wordt een groot stadsdeel gekenmerkt door hoge dichtheden, maar de bebouwing blijft wel binnendijks (binnendijks). In Almere Oost worden drie kernen gerealiseerd van 7.000/8.000 woningen. Verder heeft elke kern een eigen centrum. Het ecologisch kerngebied dient voor vrijetijdseconomie. De bestaande stad wordt uitgebreid met woningen, vooral door verdichting. Ontwikkelingen vinden voornamelijk plaats rondom het Weerwater en de A6. Vervoersingrepen in dit alternatief zijn de aanleg van de IJmeerlijn, met doortrekking naar Hilversum en aansluiting op Utrecht. Het centraal station van Almere zal een centrale positie innemen in de regio tussen Amsterdam en Utrecht. In de bestaande stad wordt de Hoge Ring verbeterd (Stuurgroep Almere 2030, 2008). Almere Polderstad Het derde ontwikkelingsalternatief voor de Schaalsprong Almere is Almere Polderstad. Dit alternatief richt zich voornamelijk op ontwikkeling van Almere Oost. Almere Pampus zal geen railverbinding krijgen en richt zich op binnendijks wonen rondom Waterplassen (zie Noorderplassen). Er worden woningen gerealiseerd in een rustig binnendijks karakter. Aan de oostkant van Almere in de polder komt een nieuwe stad van woningen. In de nieuwe stad komt een dichtbebouwd centrum waarin ruimte is voor kantoren en appartementen. Om het centrum heen worden laagbouwwoningen (middenklasse) gerealiseerd. In de bestaande stad zal een kleine ontwikkeling plaatsvinden van woningen. Belangrijke ingrepen in het verkeer- en vervoerssysteem zijn de ontwikkeling van de Stichtse Lijn (Almere CS, Almere Oost en Hilversum/Utrecht), de verbreding en verdieping van de A27 onder het nieuwe stadscentrum Oost en de versterking van de relatie Almere Amersfoort en Almere Gelderland (Stuurgroep Almere 2030, 2008). In het besluitvormingsproces (2009) is opgenomen dat een bouwproductie moet plaatsvinden van woningen per vijf jaar tussen 2010 en 2030 (meerdere segmenten en bouwfronten). In 2015 moet de eerste paal in Pampus en Oost de grond in. Tijdens mijn onderzoek is gebleken dat de ontwikkeling van Almere Pampus verder in de toekomst wordt gepland. De mogelijke bouw zal pas plaatsvinden rond Een eventueel besluit over Pampus is ook nog eens afhankelijk van een mogelijke IJmeerverbinding. Tevens is in 2009 een keuze gemaakt voor de ontwikkeling van Almere Pampus groot binnendijks of klein binnendijks en in welk concept Almere Oost ontwikkeld moest worden. De keuze 13

14 voor een railverbinding (IJmeerlijn, Flevolijn en Stichtse lijn) staat ook in het definitieve plan van de gemeente Almere. 2.2 Waterstad plus De drie alternatieven zijn beoordeeld op inhoudelijke doelstellingen en praktische randvoorwaarden. Deze beoordeling is uitgevoerd door de gemeente Almere. In een effectenmatrix (Bijlage 1) is de beoordeling van deze drie alternatieven uitgewerkt. De ontwikkeling van een complete stad met een eigen identiteit en verschillen op economisch, ecologisch en maatschappelijk gebied is een belangrijk inhoudelijk punt voor de gemeente Almere. Diversiteit van de stad is het sleutelwoord om de stad robuuster te maken, dit komt naar voren in de doelen 1, 2, 3, 5 en 8. Alternatief één Waterstad speelt duidelijk op deze doelen in. In de nieuwe stadsdelen moet kwaliteit toegevoegd worden die in andere stadsdelen van Almere nu nog ontbreekt en zo Almere gedifferentieerder maakt. Dit alternatief is positief beoordeeld op de inhoudelijke punten. Ook vanuit de regio is de keuze voor Waterstad ook positief, omdat het de hoogste bijdrage levert aan de doelstelling van de gehele metropoolregio (doel 2, 3 en 8). De praktische haalbaarheid met betrekking tot het aantal te realiseren woningen (60.000), het procedureel risico en de financiële haalbaarheid scoren echter zeer laag. Alternatief twee Stad van Water en Groen scoort middelmatig op de inhoudelijke doelen en ambitie. Slechts twee van de acht inhoudelijke doelen wordt als zeer haalbaar en positief beoordeeld. De praktische haalbaarheid scoort beter dan alternatief één. De financiële haalbaarheid van dit project is gunstiger mede door de verspreide stedelijke ontwikkeling in Almere Pampus en Almere Oost. De omvang en realisering van de infrastructuur is een kritisch punt bij dit alternatief. Het laatste alternatief Polderstad kreeg een slechte beoordeling op de inhoudelijke doelstellingen. In dit alternatief wordt onvoldoende diversiteit geboden en zijn de ontwikkelingen niet van extra toegevoegde waarde op de huidige kwaliteiten van Almere. Binnendijkse ontwikkeling en de Oostelijke kernen zitten dichter bij de huidige identiteit van Almere als meerkernige stad. Het beste punt aan dit alternatief is de haalbaarheid van het plan. De realisatie van de infrastructuur kon binnen de geplande tijd plaatsvinden en in de plannen is geen IJmeerverbinding opgenomen waardoor de financiële risico s een stuk lager komen te liggen dan bij de andere twee alternatieven (Stuurgroep Almere 2030, 2009). Figuur 3: Concept structuurvisie Almere 2.0 Bron: Stuurgroep Almere 2030,

15 Het uiteindelijke alternatief voor de ontwikkeling van de Schaalsprong is Waterstad Plus. Dit alternatief is een combinatie van alternatief één Almere Waterstad en alternatief twee Almere, Stad van Water en Groen. Voor deze combinatie is gekozen omdat alternatief één de beste scores op het punt van inhoudelijke doelstelling kreeg bij de beoordeling, en alternatief twee meer ruimte voor flexibiliteit in de toekomst over laat. Uitgangspunt bij Waterstad plus zijn wel de hoofdlijnen van alternatief één. De belangrijkste elementen uit dit alternatief worden hieronder in weergeven: 1. Aanleg IJmeerverbinding 2. Stedelijke ontwikkeling in Almere West (Pampus binnendijks- en buitendijks) 3. Divers en completer Almere door buitendijks bouwen ( woningen) 4. Almere Oost: Combinatie grote kernen (Almere Hout Noord) en nevel (landelijke woningen) 5. Investeren in kwaliteit IJmeer (ecologie IJmeer) 6. Relativering 2030: Complete stad belangrijker dan woningen in Doorgroei na 2030 mogelijk: Woningbouw stad of oost en vervoer Stichtse lijn In Almere is de keuze gemaakt om in de plannen de grote verstedelijkingsopgave aan de westkant van Almere te situeren. Op dit moment is dat de bouw van Almere Poort en in de verre toekomst moet dit de bouw van Almere Pampus worden. Twee redenen liggen ten grondslag aan deze keuze. De eerste heeft betrekking op de werkgebieden van bewoners uit Almere. De drie belangrijkste werkgebieden voor bewoners uit Almere liggen in Amsterdam (Zuidas, Schiphol en Zuidoost). Door de verstedelijkingsopgave aan de westkant te plannen tracht de gemeente Almere de vervoersstromen vanaf dit punt te laten lopen richting Amsterdam. Hierbij speelt de mogelijke ontwikkeling van de IJmeerverbinding een grote rol. Een andere reden is het grote aanbod aan hoogstedelijke voorzieningen dat Amsterdam te bieden heeft. De ontwikkeling in het Oosten van Almere, gericht op het Utrechtse, is kort besproken, maar de gemeente Almere heeft haar prioriteiten gelegd op de westelijke ontwikkeling. Dit heeft te maken met de belangrijke functie van Amsterdam voor Almere (zie belangrijkste werkgebieden Almeerse bewoners als voorbeeld). De oostelijke ontwikkeling wordt echter niet uitgesloten. Zeker de ontwikkeling van Almere-Hout kan op korte termijn onder handen worden genomen, terwijl de ontwikkeling van Oosterwold op een langere termijn (met een meer landelijk karakter), tot de mogelijkheden behoort. Met de ontwikkeling van de Schaalsprong is het de bedoeling om een verbinding naar Utrecht te realiseren (Stichtse Lijn) om zo het verkeer- en vervoer en de bewoners van Almere de kans te bieden om ook in deze regio werk te vinden en zich sneller hierheen te verplaatsen (J. Lisser, persoonlijke mededeling, 4 mei 2010). Nu het denken over de Schaalsprong van Almere zich heeft doorgezet en gewerkt is aan concrete plannen voor de ontwikkeling van Almere lijkt een breuk met de ontwikkelingstraditie van Almere een feit. Vanaf het eerste moment dat gesproken werd over de ontwikkeling van Almere stond nagenoeg vast dat de woningbouw complementair aan de Noordelijke Randstad moest zijn. In de plannen werd ruimte gemaakt voor eengezinswoningen (suburbaan rijenwoning) en Almere werd in meerdere kernen opgezet. De enorme hoeveelheid aan eengezinswoningen en een weinig diverse bewonerssamenstelling hebben Almere doen besluiten met deze traditie te breken. Almere heeft als doelstelling meer diversiteit in de stad aan te bieden, waardoor andere woonmilieus toegevoegd moeten worden. De klassieke rijenwoningen moeten nog worden gebouwd, maar in veel kleinere eenheden. Almere wil zichzelf met de Schaalsprong definitief als volwassen stad ontwikkelen. 15

16 3 Woonmilieutypologieën Dit hoofdstuk geeft een korte beschrijving van het ontstaan van woonmilieutypologieën. Op basis van onderzoek en de bijbehorende conclusies van de komende drie hoofdstukken wordt aan het eind een aantal aanbevelingen gedaan voor Almere. In die aanbevelingen zal onder meer worden ingegaan op de mogelijke woonmilieus die Almere kan huisvesten. Om de woonmilieus in de aanbevelingen niet zomaar te introduceren volgt hieronder een korte beschrijving van het begrip woonmilieu, met daarbij enkele voorbeelden. Aan het eind van de jaren 60 is men zich in Nederland voor het eerst gaan bezighouden met het begrip woonmilieu. Schouten (1967) definieert het begrip als volgt: De naaste omgeving van de woning. Het gebied dat men vanuit de woning kan overzien en waarbinnen nog duidelijk details waarneembaar zijn, met dien verstande dat het gebied binnen een straal van 100 meter rond de woning er altijd toe gerekend moet worden (Schouten, 1967). In de jaren 70 zijn voor het eerst woonmilieutypologieën ontworpen. Vooral sinds de periode van stadsvernieuwing in de jaren 70 en 80 en de periode van stedelijke vernieuwing in de jaren 90 zijn deze typologieën opgekomen in wetenschappelijke rapporten, beleidsstukken en notities. Net als de definiëring van het begrip woonmilieu zijn ook de typologieën verschillend. Kenmerken zoals woningen, straat, uiterlijk, type bewoners, huishoudensamenstelling, locatie binnen de regio, de wijk, de buurt, bouwperiode, woningtype en eigendomklasse worden gebruikt. Hieronder volgt kort een aantal woonmilieutyperingen (Reinders, 2004). 3.1 Stedelijke woonmilieutypologie In de eerste tientallen jaren zijn woonmilieutypologieën voornamelijk gericht op steden of delen van een stad. Hieronder volgen kort drie voorbeelden. Woonmilieutypologie Nijmegen (Jansen-Verbeke 1979) Jansen en Verbeke (1979) maken een woonmilieutypologie voor stadsgewest Nijmegen. Zij onderscheiden stedelijke en uitgesproken stedelijke milieus. Belangrijke fysieke en sociale criteria die een rol spelen bij deze typologie zijn het bouwjaar, de sociale status en geografische locatie van een woonbuurt. Buurten zijn gekenmerkt op waarden als opleiding, inkomen, huishoudensituatie, nabijheid van voorzieningen, dichtheden en functies (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2006). Woonmilieutypologie Amsterdam (Hoffschulte & Musterd 1989) Woonmilieutypologie die eind jaren 80 ontwikkeld is. Typologie voor Amsterdam om migratiestromen te onderzoeken. Zeven woonmilieutypologieën zijn onderscheiden in deze typologie. Dit zijn binnenstad, lage status buurten, luxe milieus, recente uitbreidingsgebieden, tuinsteden, uitbreidingsgebieden uit jaren 60 en jaren 70 en de vroeg 20 ste eeuwse zone. Belangrijke kenmerken zijn waarop de typologieën gebaseerd zijn: Ouderdom woningbestand, eigendomsverhouding, kamers per woning, leeftijd bewoners, inkomen, opleiding en huishoudensamenstelling (Reinders, 2004). Woonmilieutypologie binnenstad Amsterdam (Van Erkel & Musterd 1989) De vier woonmilieus zijn gebaseerd op twee dimensies, namelijk de geografische locatie van een gebied en de statushomogeniteit. Bij de locatie wordt onderscheid gemaakt tussen centrum en centrum rand. Statushomogeniteit kan een situatie van gelijke sociale status en een situatie van hogere sociale status bevatten. Het gaat vooral om de sociale en economische verschillen (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2006). 16

17 3.2 Woonmilieutypologie RIGO In 1992 bedacht RIGO een stedelijk woonmilieutypologie voor steden met meer dan inwoners. Belangrijke kenmerken van deze woonmilieutypologie zijn locatie, bouwperiode, eigenwoningbezit, voorzieningen, woningtype en dichtheid van woningen (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2006). Tabel 1: Woonmilieutypologie RIGO 1992 Bron: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2006 (Eigen verwerking) In 1997 is de bestaande woonmilieutypologie (1992) aangevuld met acht vooroorlogse woningtypologieën. De reden hiervoor is dat een aantal wijken slecht uit de stadsvernieuwing kwam. Belangrijke kenmerken bij de RIGO 1997 typering zijn: bouwperiode, woningtype, geografische locatie en sociale kenmerken. Tabel 2: Woonmilieutypologie RIGO 1997 (vooroorlogs) Bron: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2006 (Eigen verwerking) Onderzoeksbureau RIGO heeft zeven woonmilieus opgesteld van naoorlogse woonwijken. Naoorlogse woonwijken kennen een andere structuur en andere kenmerken. Tabel 3: Woonmilieutypologie RIGO 1997 (naoorlogs) Bron: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer,

18 3.3 Woonmilieutypologie ABF De nieuwe indeling van woonmilieus door ABF, heeft een scherper onderscheid gemaakt tussen stedelijke en minder stedelijke gemeenten. Allereerst is een indeling gemaakt die gebaseerd is op steden en dorpen in Nederland. Postcodewijken in steden zijn onderverdeeld in Centrum stedelijk, Stedelijk buiten centrum en Groen stedelijk. Postcodewijken in dorpen zijn verdeeld in Centrum Dorps en Landelijk wonen. Woonplaatsen met meer dan huishoudens worden tot de groep steden gerekend. Plaatsen met een kleiner aantal huishoudens (maar meer dan ) worden, afhankelijk van de dichtheid van de woonplaats, in sommige gevallen gerekend tot de groep steden (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, z.j.). Tabel 4: Woonmilieutypologie ABF 1998 (6-deling) Bron: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, z.j. (Eigen verwerking) Naast deze vijf woontypologieën bestaat er nog een categorie werkgebied. Deze postcodes kunnen niet als woonmilieu worden aangemerkt, dit bevat ongeveer 0,05 procent van de woningen. Vandaar dat in de typologieën gesproken wordt over de 6, 14 en 25-indeling (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, z.j.). Tabel 5: Woonmilieutypologie ABF 2002 (14-deling) Bron: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, z.j. (Eigen verwerking) In deze vernieuwde typologie zijn meer woonplaatsen onder de categorie stedelijk geplaatst. Woonplaatsen met minimaal huishoudens worden tot deze categorie gerekend. In de nieuwe typologie worden ook woonplaatsen, waar minimaal huishoudens wonen (met een dichtheid 20 woningen per hectare), opgenomen. In de oude typologie lag dit aantal op huishoudens. Zes woonmilieutypen zijn te onderscheiden in stedelijke woonplaatsen, drie in kleinstedelijke woonplaatsen, twee in dorpse woonplaatsen en twee in landelijke milieus (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, z.j.). Door het ABF Research bureau is nog een uitgebreidere woonmilieutypologie ontworpen, de 25-indeling. Deze typologie is een uitbreiding op de bestaande typologieën met de 18

19 verwerking van bouwperiode, samenstelling woningvoorraad en type landelijk wonen (zie blz. 18). Figuur 4: Woonmilieutypologie ABF 2002 (25-deling) Bron: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, z.j. 3.4 Woonmilieutypologie Almere Almere heeft, aan de hand van het Structuurplan, zeven woonmilieus opgesteld voor de bestaande stad. Hierbij wordt een onderscheid gemaakt in stedelijke woonmilieus (7% totaal aantal woningen), suburbane woonmilieus (92%) en villa woonmilieus (1%). Tabel 6: Woonmilieutypologie Almere Bron: Gemeente Almere, 2010 (Eigen verwerking) De woonmilieus die Almere gebruikt voor de bestaande stad (Zie tabel 6) zijn voor een groot deel ook verwerkt in de woonmilieus die Almere heeft opgesteld in de Concept 19

20 Structuurvisie Almere 2.0. Met de groei van Almere tracht de gemeente het woonprogramma en de diversiteit van woonmilieus in de stad aan te pakken. Één van de belangrijke onderdelen van de Schaalsprong van Almere is om een gedifferentieerder woonmilieu aan te bieden. In Figuur 5 wordt duidelijk hoe de woningvoorraad in Almere is samengesteld. Figuur 5: Almere opgedeeld in Woonmilieus Bron: Gemeente Almere, 2009 Uit bovenstaand figuur blijkt dat maar liefst 91% van de woningen op dit moment onder de categorie Woonstraatwijk valt. Dit zijn de rustige suburbane wijken (veelal rijtjeswoningen) uit de jaren 80 en jaren 90 (Filmwijk, Muziekwijk e.d.). Om verschillende redenen is in Almere behoefte aan meer differentiatie van woonmilieus. Allereerst de bestaande bewoners die (als het financieel kan) door willen stromen op de woningmarkt. Naast de doorstroming van bewoners (vaak gezinnen met 2 inkomens) die op zoek zijn naar een ruimere woning ontstaan er ook nieuwe groepen in Almere als starters en ouderen. Ook voor deze groepen bewoners is het noodzakelijk om gepaste huisvesting te vinden. Daarnaast wil de gemeente Almere ook meer differentiatie aanbrengen in de bewonerssamenstelling. Dit zal mede gerealiseerd moeten worden met de komst van nieuwe bewoners. Ook voor deze groep is het aantrekkelijk om een gevarieerder woonmilieu aangeboden te krijgen. In tabel 7 hieronder wordt duidelijk hoe de nieuwe indeling van verwachte nieuwbouwwoningen in Almere voor de komende 20 jaar eruit ziet. Tabel 7: Nieuwe woningen Schaalsprong Almere naar woonmilieu indeling Bron: Stuurgroep Almere 2030,

21 4 Inkomen en werk in afgelopen 10 jaar in Almere en de regio De noordelijke Randstad neemt 30% van het binnenlands bruto product voor zijn rekening en er wonen ongeveer 3.6 miljoen mensen. Het doel van het Rijk is om de groei- en de internationale concurrentiepositie van de noordelijke Randstad te behouden en te verbeteren. Verder wil men de kwaliteit van de leefomgeving verhogen. De economische motor van de Noordvleugel van de Randstad wordt gevormd door de as Haarlemmermeer Schiphol Amsterdam Almere. Hier is sprake van veel werkgelegenheid en dynamiek in het verkeer. Verder kent dit gebied het grote geplande kantorenpark aan de Zuidas, het internationale vliegveld Schiphol en grote woningbouwopgaven in Haarlemmermeer en Almere (Ministerie van Verkeer en Waterstaat en Platform Bereikbaarheid Noordvleugel, 2006). Om de ontwikkelstrategie van Almere te kunnen duiden worden verschillende kenmerken onderzocht. In dit onderzoek wordt voornamelijk gekeken naar de mogelijkheden, met betrekking tot de ontwikkelstrategie van Almere, aangaande woningbouw. Hierbij zal eerst gebruik gemaakt worden van statistische gegevens over de bevolking, werk en inkomen. Vervolgens zal dieper worden in gegaan op een aantal facetten wat betreft de woningbouw in Almere en de regio. Om het concept Structuurvisie Almere 2.0 in een breder perspectief te kunnen zien wordt een vergelijking opgesteld van de situatie binnen de regio. Om de situatie binnen de regio te onderzoeken wordt een aantal gemeenten vergeleken. Dit zijn de grootste gemeenten uit de Metropoolregio Amsterdam, de gemeente Utrecht en gemeenten nabij Almere. De gemeenten die uiteindelijk gekozen zijn voor dit onderzoek zijn: Almere, Amersfoort, Amsterdam, Diemen, Haarlem, Haarlemmermeer, Hilversum, Lelystad, Purmerend, Zaanstad en Zeewolde. Deze gemeenten worden in de titels boven de tabellen gemeenschappelijk onderverdeeld onder de noemer Noordvleugel van de Randstad. De sociaal-economische factoren die in dit hoofdstuk worden onderzocht zijn bevolking, inkomen en werk. 4.1 Kerncijfers regio: Bevolking In vergelijking met de rest van Nederland en de gemeenten in de Noordvleugel van de Randstad kent Almere een jonge bevolking. Onderstaand figuur verduidelijkt dit door middel van bevolkingspiramides van Almere en Nederland in zijn geheel. Figuur 6: Bevolkingspiramides Almere en Nederland (1 januari 2009) Bron: Gemeente Almere, 2009 Uit dit figuur blijkt dat het percentage jongeren in Almere een stuk hoger ligt dan gemiddeld in Nederland, voornamelijk in de leeftijdscategorie 0-20 jaar. Bij de mannen ligt dit percentage dicht tegen de 8% per leeftijdscategorie tot 20 jaar, terwijl voor Nederland dit percentage op 6% zit. Bij de vrouwen is het verschil minder groot (7% in Almere tegenover 6% in Nederland). Vanaf leeftijdscategorie 60 jaar en ouder zijn de verschillen omgedraaid. 21

22 Het aandeel van bewoners in de hogere leeftijdscategorieën is in Nederland hoger dan in Almere. De stad Almere bestaat nog geen 40 jaar, hierdoor komen de meeste bewoners van buitenaf. Vaak zijn het de gezinnen met jonge kinderen die zich vestigen in Almere vanwege de ruimte. De afgelopen jaren is er voor het eerst een generatie echte Almeerders ontstaan. Op dit moment kent Almere nog geen vergrijzingproblematiek, maar in de komende tien jaar kan deze wel ontstaan. De eerste groep mensen die zich in Almere is komen vestigen zal in de komende periode de leeftijd van bereiken. Door de vergrijzingproblematiek en de stagnering van doorstroming op de woningmarkt kan het lastig worden om Almere uit te laten groeien tot mogelijk de vierde of vijfde stad van Nederland. Almere moet serieus rekening houden met een krimpsituatie. Deze bewering wordt gedaan door het onderzoeksinstituut Atlas voor Gemeenten in hun jaarlijks verslag. Naast het feit dat over tien jaar een grote groep mensen jaar oud is (vergrijzingleeftijd) zal ook de huidige bouwstop voor Amsterdam (Novum, 2009), de lagere bouwproductie in de gehele regio (en Almere) en de mogelijke verandering van vraag naar woningtypologieën voor mogelijke problemen zorgen. Hierbij kan gedacht worden aan krimp van gemeenten, stagnering doorstroming en minder diversiteit van bevolking in een gemeente. De lagere bouwproductie in Almere (en de regio) en bouwstop voor Amsterdam zijn het gevolg van de economische en woningmarktcrisis. Almere heeft altijd geprofiteerd van het vertrek van gezinnen met kinderen uit grote steden naar Almere. Vanwege de huidige woningmarktsituatie, waarin nauwelijks nieuwe woningen worden gebouwd, zal deze groep minder snel naar Almere trekken. Als de studenten dan vertrekken uit een stad (Universiteit of Hbo buiten Almere) ontstaat hier een gat in de bevolking. De mogelijke krimp kan dus het gevolg zijn van vergrijzing (1 e generatie Almeerders), afname bouwproductie (minder nieuwe gezinnen die naar Almere trekken) en het verdwijnen van jeugd (studenten) uit Almere. Naast de leeftijd van bewoners is ook een kort onderzoek gehouden naar de samenstelling van de bevolking als het gaat om herkomst. Het afgelopen decennium is in Nederland een lichte daling waarneembaar van het aandeel autochtonen. Begin 2001 lag dit percentage op 82% en in 2009 op 80,1%. Deze trend is in de grote gemeenten ook waarneembaar, maar dan in sterkere mate. De daling van het aandeel autochtone inwoners in de grote steden ligt op vier tot vijf procent. Almere is de enige gemeente van de grootste gemeente van Nederland en de gemeente in de regio - waar deze daling sterker is (van 72,2% in 2001 naar 63,6% in 2009). Het aandeel Westerse allochtonen is in deze periode in Nederland nauwelijks veranderd. Er is een toename van deze bevolkingsgroep van slechts 0,3%. In de grote gemeenten en de gemeenten in de regio ligt dit percentage op een toename van gemiddeld 1%. Uitschieters naar boven is Den Haag met een toename van 1.9%. Dit valt te verklaren door de aanwezigheid van ambassades, gerechtsgebouwen e.d. Almere blijft in deze jaren op hetzelfde niveau zitten als het gaat om de westerse allochtonen in de stad. Kijkend naar de niet-westerse allochtone bevolking in Nederland dan valt te zien dat deze groep licht is toegenomen in deze periode. Van 9.3% begin 2001 naar 11% begin In de grote gemeenten en gemeenten in de regio is een toename te zien van een paar procent. Almere is echter de uitzondering op het geheel met een stijging van 18,2% in 2001 naar 26,7% in Deze groei is de afgelopen jaren behoorlijk afgenomen naar een toename van ongeveer 1% per twee jaar (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Belangrijk om te weten is dat de sociaal-economische positie van niet-westerse allochtonen vaak slechter is dan van autochtonen of Westerse allochtonen. niet-westerse allochtonen bevinden zich vaker aan de onderkant van de arbeidsmarkt, hebben te maken met relatief meer werkloosheid, hebben een gebrekkige scholing bij de jeugd en een mindere opleiding. Dit zorgt voor een mindere sociaal-economische positie (Ministerie van Justitie, 1997). Ondanks dit negatieve beeld is de laatste jaren wel een duidelijke verbetering te zien en is de achterstand op sociaal- 22

23 economisch gebied verminderd. Voornamelijk door de betere positie die de 2 e generatie allochtonen inneemt. Er is een ware Zwarte Vlucht ontstaan vanuit de grote van de allochtone middenklasse. Deze Zwarte Vlucht wordt gekenmerkt door een vertrek van de sterkere en hogere inkomens, voornamelijk Surinaamse mensen, richting de buitensteden. In Almere is deze vlucht ook waarneembaar, de Surinaamse middenklasse is goed vertegenwoordigd in Almere en komt voor een deel uit Amsterdam (Ministerie van VROM, 2006). Concluderend kan worden gesteld dat Almere bestaat uit een relatief jonge bevolking op dit moment. Dit komt voornamelijk door de grote groep jongeren in de stad. In de komende jaren dient Almere echter te waken voor een mogelijke krimp onder de bevolking door de vergrijzing van de eerste generatie Almeerders en door de lagere bouwproductie van woningen in Almere (en de regio) en de bouwstop in Amsterdam (minimaal één jaar) die doorstroming van jonge gezinnen nagenoeg onmogelijk maakt. De sterke daling van autochtonen in Almere en de grotere toename van allochtonen wordt voor een groot deel veroorzaakt door een grote groep bewoners uit Amsterdam en omstreken die naar Almere is getrokken. Almere kent een ware Zwarte Vlucht vanuit Amsterdam. Het feit dat dit vaak de allochtonen zijn in de middenklasse, versterkt dit de middenklasse in Almere. Deze groep (voornamelijk Surinamers) zijn steeds meer ondernemend. Zo stichten zij eigen bedrijven en zijn ze actief betrokken bij het particulier opdrachtgeverschap, het bouwen op eigen kavel. Ongeveer 50% van de nieuwe kavels wordt door deze groep mensen aangekocht (BRON). De groei van de Westerse allochtonen blijft, net als bij de rest van Nederland, achter. Dit is een aantrekkelijke groep bewoners om in je stad te hebben. 4.2 Kerncijfers regio: Inkomen Een pijler die gekozen is om het inkomen binnen de regio te vergelijken is het gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden. Dit bestaat uit het bruto-inkomen, verminderd met premies en belastingen. Aan de hand van het besteedbaar inkomen kan een indicatie worden gegeven over inkomensniveau van huishoudens binnen een gemeente. Inkomen is één van de kernpunten waar naar gekeken wordt bij de ontwikkeling van nieuwe (woon)gebieden. Wanneer men een gebied ontwikkelt dient men niet alleen met nieuwe bewoners rekening te houden, maar is ook de economische situatie van de huidige bevolking van belang. Woningbouwprogramma s dienen aan te sluiten op de vraag van de bewoners. Je moet de mensen ook een perspectief kunnen bieden. Dit is ook nodig wanneer men kiest voor het behoud van de eigen bevolking, maar er het type woning (te duur of te goedkoop) niet op aanpast. Tabel 8: Gemiddeld besteedbaar inkomen p/h ( ) in Noordvleugel van de Randstad Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek,

24 Almere zit in de categorie gemiddeld besteedbaar inkomen net boven het gemiddelde van Nederland. Dit was zowel aan het begin van de onderzoeksperiode (1999), als aan het eind van de onderzoeksperiode (2007), het geval. De hoofdreden waarom Almere per huishouden een hoger gemiddeld besteedbaar inkomen heeft dan in Nederland en de Noordvleugel van de Randstad is omdat Almere veel tweeverdieners huisvest. Deze tweeverdieners verdienen vaak een middeninkomen. Door gezamenlijk voor het inkomen in het huishouden te zorgen hebben zij relatief gezien iets meer te besteden. Deze voorstelling van zaken kan dus enigszins een vertekend beeld weergeven als het gaat om de inkomens van bewoners en huishoudens uit Almere. In 2006 had 36% van de huishoudens in Almere een modaal inkomen, terwijl 55% van de huishoudens een inkomen had van anderhalf keer modaal. Maar doordat dit inkomen voornamelijk door tweeverdieners wordt ingebracht vormen zij een risicogroep bij ontwikkeling van de hypotheekrente of een slechte economische periode (Gemeente Almere, 2009). Dit inkomen terugvoeren op de woningmarkt betekent dat een huishouden dat wil starten op de Almeerse woningmarkt een inkomen van anderhalf keer modaal moeten hebben om hiervoor in aanmerking te komen. van het huidige koopaanbod (koopsom tot ) was in 2006 ongeveer 20% betaalbaar. Huishoudens die een overwaarde kennen op hun huidige woning of zonder inkomensvermogen (modaal) zitten zijn aangewezen op de (sociale)huurvoorraad. Het grootste woningtekort zit volgens het Woningmarktonderzoek 2006 in de categorie tot Om een meer reëel beeld te schetsen van de mogelijkheden van de Almeerse bevolking is het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen per huishouden onderzocht. Het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen bestaat uit het inkomen na correctie van verschillen in grootte en samenstelling van het huishouden. Deze correctie wordt gedaan door de equivalentiefactoren te benutten om de schaalvoordelen van gemeenschappelijke huishouding weg te nemen. Door deze equivalentiefactoren worden de inkomens herleid tot het inkomen van een eenpersoonshuishouden. Zo kunnen de welvaartsniveaus van huishoudens onderling worden gelijkgemaakt. Tabel 9: Gemiddeld gestandaardiseerd inkomen p/h ( ) in Noordvleugel van de Randstad Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010 In tabel 9 is te zien dat door een verandering van gemiddeld besteedbaar inkomen per huishouden naar het gestandaardiseerd inkomen per huishouden, Almere een andere positie inneemt. Zo ligt het gemiddelde nu net onder dat van Nederland en de regio. Het gemiddeld gestandaardiseerd inkomen is zowel in de beginmeting (2000), als in de eindmeting (2007) lager dan Nederland. In 2000 hield Almere ( ) slechts twee gemeentes onder zich, Amsterdam ( ) en Lelystad ( ). De positie van Almere is enigszins verbeterd binnen de regio, aangezien nu ook Purmerend en Zaanstad een lager gemiddeld 24

25 gestandaardiseerd inkomen per huishouden hebben. Dit inkomen kan van invloed zijn op de toekomstige plannen van Almere zo blijkt uit de problemen die starters ondervinden. Doordat de woningen van goede kwaliteit zijn en een ruime opzet kennen is het lastig voor deze groep om aan een woning te komen. Daarbij komt dat de wachttijd voor een sociale huurwoning in 2008 op 4 jaar lag. Vanwege de relatief hoge huur in de stad, bezit Almere een hoog percentage huurders (42%) dat gebruik maakt van een huurtoeslag. Het landelijk gemiddelde op dit vlak is 32% (Gemeente Almere, 2009). Daarnaast beschikt Almere over een relatief grote groep eigenaar/bewoners die kampen met te hoge maandlasten. De gemiddelde hypotheeksom in Almere ligt 40% boven het landelijk gemiddelde. Dit wordt onder meer verklaard door het hoge aandeel starters (weinig startkapitaal en hoge hypotheek). Tevens is de groep senioren (of huishoudens waarvan kinderen uit huis zijn) relatief laag. Dit is vaak een groep bewoners die de hypotheek al voor een groot deel heeft afgelost. Als het gaat om schulden betekent dat bewoners in Almere wel eens in de problemen komen, terwijl huishoudens risicovolle schulden hebben. In Nederland scoren alleen de gemeenten Rotterdam en Lelystad slechter op dit punt. Belangrijk is dat in Almere het wonen ook betaalbaar blijft, ook voor starters en mensen met een modaal inkomen. Uit deze cijfers kan geconcludeerd worden dat het gemiddeld besteedbaar inkomen van Almere net boven het gemiddelde van Nederland en de regio ligt (Tabel 8, pag. 23). Dit komt voornamelijk door het aantal tweeverdieners in Almere met een laag- en middeninkomen. Wordt het inkomen, door middel van het gestandaardiseerd inkomen, teruggebracht naar een eenpersoonshuishouden dan blijkt dat Almere een zwakkere positie bezit vergeleken met de regio en Nederland (Tabel 9). In tijden van economische crisis, met stijgende werkloosheid, is een deel van deze werkende bevolking niet gevrijwaard van risico s. Een deel van deze werkende bevolking heeft banen in sectoren (transport en bouw) die economisch gevoelig zijn, waardoor de kans op ontslag groter is. Wanneer deze huishoudens als eenpersoonshuishoudens (qua financiën) verder moeten is dat een grote klap. Dit heeft invloed op de dynamiek van de woningmarkt van Almere. Deze mensen zullen niet verhuizen in de economisch moeilijke periode. Hierdoor valt een deel van de vraag naar (nieuwe) woningen weg in Almere. De situatie in Almere Poort laat zien dat, in beperkte mate, hierop wordt ingespeeld. De mogelijkheden om verschillende prijsklasse aan te bieden (van starters tot duurder segment) bij nieuwbouwwoningen, verschillende manieren van ontwikkelen voor deze segmenten (particulier opdrachtgeverschap of via ontwikkelaar) en verschillende typologieën aan te bieden (appartement, vrijstaand, bosrand, rijtjeswoning e.d.) kunnen de dynamiek enigszins op peil houden. 4.3 Kerncijfers regio: Werkloosheidspercentage Een andere factor die een rol speelt bij de sociaal-economische positie van Almere is werk. In dit onderzoek wordt gekeken naar het werkloosheidspercentage van de gemeente Almere en van andere gemeenten uit de regio. 25

26 Tabel 10: Werkloosheidspercentage in de Noordvleugel van de Randstad Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010 In bovenstaande tabel wordt het werkloosheidspercentage van de gemeenten uit de regio weergegeven. Eind 2009 ligt het percentage werklozen in de Noordvleugel van de Randstad hoger dan gemiddeld in Nederland (uitgezonderd Haarlem en Zaanstad). Opvallend is dat Almere in 1998 nog onder het landelijk gemiddelde zat, maar sinds 2003 boven dit gemiddelde zit. Een aantal redenen voor deze negatieve ontwikkeling is het aantal jonge bedrijven (niet bewezen levensvatbaar te zijn) dat omvalt, de grote groep jonge mensen in de beroepsbevolking (veel jeugdwerkloosheid) en het aanbod van opgeleiden dat niet aansluit bij de vraag naar banen. Een andere belangrijke reden is dat veel bewoners uit Almere, een laag of middelbaar niveau, opleiding hebben afgerond. Deze grote groep bewoners werkt vooral in de transport- de bouw- en de technieksector. Dit zijn sectoren die zwaar zijn getroffen door de economische crisis in Nederland (Programmagroep Jeugdwerkloosheid Flevoland, 2010). Almere biedt op dit moment te weinig werkgelegenheid in relatie tot haar bevolking. Deze relatie telt één arbeidsplek per drie inwoners terwijl de verhouding in de grote steden in Nederland gemiddeld één op twee is. Het grootste probleem dat ontstaat door de scheve woon- en werkbalans. Er is veel dagelijks pendelverkeer vanuit Almere richting Amsterdam in de ochtendspits en in de avondspits richting Almere (Rekenkamercommisie Kennisstad, 2007). De toename van pendelverkeer is één van de belangrijkste redenen om de woon- en werkbalans terug te brengen naar één op twee. Tevens wordt de woon- en werkbalans ook gebruikt bij de indeling van woonmilieus. Zo wordt een centrumstedelijk milieu gekenmerkt door een verhouding van één op één. Wil Almere dit soort milieus kunnen aanbieden, dan moet de werkgelegenheid ook omhoog. Een nadeel voor Almere is dat de banengroei zich vooral voordoet onder de hoger opgeleiden. In Almere is dit maar een klein deel van de werknemers. Belangrijk bij het lokaliseren van werkgelegenheid in Almere is dat de banen die gecreëerd worden aansluiten op het aanbod van werknemers (opleiding). Ook het hoge aandeel jongeren (en bijbehorende jeugdwerkloosheid) is een aandachtspunt voor de ontwikkeling van Almere. Wanneer deze groep een baan kan vinden in Almere, bestaat de mogelijkheid dat zij een (woon)carrière in Almere kunnen opstarten. Om het proces van banengroei te stimuleren richt Almere zich op het creëren van een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Met de aanleg van een glasvezelnetwerk, hogere onderwijsvoorzieningen en aantrekkelijkere woonmilieus moet dit ondersteund worden. Binnen het economisch beleid wordt de ICT-sector gezien als een kansrijke branche om de economie in Almere te stimuleren (Rekenkamercommisie Kennisstad, 2007). Concluderend kan worden gesteld dat Almere het woon/werk beleid moet aanpassen aan verschillende doelgroepen. Zo dient de gemeente Almere rekening te houden met de stijging 26

27 van de werkloosheid binnen de gemeente. De redenen voor de stijging van de werkloosheid zijn jonge bedrijven die niet levensvatbaar blijken te zijn, een grote groep jonge mensen in de beroepsbevolking (jeugdwerkloosheid), het opleidingsniveau dat beter moet aansluiten op de aangeboden banen en de grote groep bewoners met een midden- of laaginkomen (risicogroep in economisch moeilijke tijden). De werkgelegenheid in relatie tot haar eigen bevolking zal tevens omhoog moeten, dit om het enorme pendelverkeer tussen voornamelijk Almere en Amsterdam te beteugelen. 4.4 Kerncijfers regio: Personenauto s Bij het onderzoek naar werk en inkomen is onder meer het probleem van pendelverkeer tussen Almere en Amsterdam besproken. Dit pendelverkeer zorgt voor grote files in de ochtend- en avondspits tussen Almere en Amsterdam. Gekeken wordt naar de situatie van het aantal personenauto s in Almere en in de Noordvleugel van de Randstad. Dit moet een beeld geven over de hoeveelheid personenauto s in een gemeente en wat dit voor invloed op het pendelverkeer kan hebben. Tabel 11: Aantal personenauto s in Noordvleugel van de Randstad Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010 De tabel over personenauto s laat een zeer opvallend beeld over Almere zien. Uit deze gegevens blijkt dat Almere meer personenauto s bezit dan bewoners. Er kan gesteld worden dat het merendeel van de bewoners in Almere een auto heeft en vaak ook nog een tweede auto. In de tabel hieronder wordt een beeld geschetst van het aantal personenauto s in vergelijking tot het aantal inwoners. Tabel 12: Personenauto s in vergelijking tot bewoners (2009) Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010 (Eigen invulling) 27

28 Dit valt op verschillende manieren te verklaren. Zo zijn de bewoners van Almere gewend om de auto te gebruiken. De aanleg van de meeste nieuwbouwwijken en Vinex-wijken in Nederland is vaak eerder afgerond dan het openbaar vervoer van en naar deze wijk of gemeenten. Hierdoor zijn bewoners genoodzaakt om aan het begin van hun woonperiode de auto te gebruiken. De bewoners die eenmaal met de auto reizen, stappen minder snel over naar het openbaar vervoer. Een ander feit is dat Almere een woonstad is voor Amsterdam. De bewoners van Almere komen van oorsprong (grotendeels) uit Amsterdam en werken daardoor in Amsterdam. Pendelen tussen de steden blijft met de auto populair, ondanks de files in de spits. Haarlemmermeer laat ongeveer een zelfde beeld zien, daar ligt het aantal personenauto s ( ) in de gemeente net onder het aantal bewoners ( ). Hier is een gemiddelde van 0,81 auto s per inwoner. De gemeente Haarlemmermeer is net als Almere een relatief nieuwe stad die snel gegroeid is. Hier speelt het grote autogebruik een duidelijke rol. Beide gemeenten huisvesten een groot aantal pendelaars dat elders werkt. Ook de ruimte bij een huis (vaak met garage) zorgt ervoor dat het aantal auto s per inwoners hoger ligt (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). 28

29 5 Woningbouw afgelopen 10 jaar in Almere en de regio In dit hoofdstuk wordt de woningbouwsituatie van de afgelopen 10 jaar beschreven voor Almere en de Noordvleugel van de Randstad. Met behulp van statistische gegevens van het CBS is een aantal tabellen opgesteld. De factoren die onderzocht zijn: woningvoorraad, gereedgekomen nieuwbouwwoningen, gemiddelde verkoopprijs woningen, woz-waarde, en aantal verkochte woningen. 5.1 Kerncijfers regio: Woningvoorraad De volgende factor met betrekking tot woningbouw is de woningvoorraad per gemeente. Met de woningvoorraad wordt de totale hoeveelheid woningen aangeduid die beschikbaar is voor koop of huur. Een sterke ontwikkeling in de woningvoorraad geeft een sterke ontwikkeling van de woningbouw in een gemeente weer. Tabel 13: Woningvoorraad in de Noordvleugel van de Randstad Bron: Bureau voor de Statistiek, 2010 Bovenstaande tabel geeft de woningvoorraad weer. Voor nagenoeg alle gemeentes uit de regio (op Diemen en Hilversum na) stijgt de woningvoorraad. In Almere is de stijging de laatste jaren (sinds 2004) minder groot dan in de periode daarvoor. Het aantal toegevoegde woningen ligt in deze periode tussen de Kijkend naar Amsterdam, valt op dat de laatste jaren (sinds 2006) de woningvoorraad sneller groeit dan in de periode daarvoor. Naast de relatief sterke groei van de woningvoorraad in Amsterdam valt ook te zien dat de woningvoorraad in Utrecht relatief snel groeit de laatste jaren. De grootste steden voegen ondanks de moeilijke (economische) periode meer of het gelijke aantal woningen toe aan het bestand dan de periode ervoor. In de gemeenten Diemen en Hilversum lijkt de laatste jaren de ontwikkeling van de woningbouw stil te staan. In Almere is de woningvoorraad relatief jong en van goede kwaliteit. Het grootste probleem rond de woningvoorraad in Almere is het gebrek aan differentiatie. In Almere bestaat 62% van de woningen uit een rijtjeswoning en 22% uit een etagewoningen. Ruim 90% van de woningen wordt gezien als een suburbaan woonmilieu (woonstraatwijken). Dit is ook terug te zien in de bevolkingssamenstelling. Hieruit blijkt dat tweederde van de huishoudens behoort tot de middenklasse en in bijna 70% is de situatie gezin met kind. De woningvoorraad zal nu uitgediept worden door een verdeling te maken tussen koopwoningen en huurwoningen. In de volgende tabellen wordt duidelijk hoe de woningvoorraad van verschillende gemeenten er op dit moment uit ziet. Dit kan mede worden gebruikt om de toekomstige plannen van Almere aan een vergelijking te onderwerpen. 29

30 Tabel 14: Koopwoningen in % totaal aantal woningen Bron: Centraal Bureau voor de statistiek, 2010 De trend van de afgelopen jaren is een toename van het aantal koopwoningen in de gemeenten. Het aandeel koopwoningen in Nederland en de gemeenten afzonderlijk neemt toe. Uit deze tabel blijkt ook dat de nieuwe gemeenten en de New Towns (Almere, Haarlemmermeer, Lelystad, Purmerend en Zeewolde) ruim boven het landelijk gemiddelde zitten als het gaat om percentages koopwoningen in hun gemeente. In deze gemeenten is vanaf het begin meer ruimte geweest voor koopwoningen. Door de nieuw in te richten gebieden was dit mogelijk. Ook moesten veel koopwoningen opbrengsten realiseren om nietwinstgevende doeleinden als sociale woningbouw en allerlei voorzieningen te financieren. Tabel 15: Huurwoningen in % totaal aantal woningen Bron: Centraal Bureau voor de statistiek, 2010 Uit bovenstaande tabel blijkt (logischerwijs) dat het aandeel huurwoningen in Nederland en gemeenten afzonderlijk is afgenomen. Met de huidige problemen op de woningmarkt kan het zijn dat de huurmarkt weer enigszins in beeld komt. Doordat mensen minder geld direct aan hun woning kunnen besteden, is het mogelijk dat zij zich de komende jaren eerder richten op een huurwoning. Een aantal andere typerende feiten over de woningvoorraad van Almere wordt kort benoemd. Allereerst het percentage van 78% grondgebonden woningen, waarvan 62% een rijtjeswoning is. Het typische beeld van Almere als stad met suburbane woonwijken. Tevens ook aansluitend op de eerste gedachte omtrent de ontwikkeling van de stad Almere. Ruim 60% van de huurwoningen heeft een huursom tussen Dit wil zeggen dat de middengroep sterk vertegenwoordigd is in de huursector. De lagere en hogere categorieën ontbreken voor een groot deel in Almere. 30

31 Wanneer de woningvoorraad in Almere uitgesplitst wordt naar stadsdelen ontstaat een beeld dat de tabel hieronder weergeeft. Tabel 16: Woningvoorraad Almeerse stadsdelen 2008 Bron: Gemeente Almere, 2009 Uit deze tabel blijkt dat de nieuwste stadsdelen (Almere Stad en Almere Buiten) een hoger percentage koopwoningen bezitten. Vooral in Almere Buiten is het verschil groot ten opzichte van het oudste deel van Almere, Almere Haven. Vergeleken met andere gemeenten ligt het percentage huurwoningen relatief laag. De particuliere huursector is nauwelijks vertegenwoordigd in Almere. Het type woning dat in Almere voornamelijk voorkomt betreft de rijenwoning. 62% van het totaal van de woningen valt in deze categorie, in Almere Buiten is dit zelfs 66%. Dit is ook één van de redenen dat Almere de Schaalsprong wil doorvoeren. Almere wil meer diversiteit kunnen aanbieden. Daarbij moeten dus ook meer vrijstaande woningen en appartementen gerealiseerd worden. Dit zal moeten gebeuren om nieuwe groepen bewoners naar Almere te trekken. De huidige bewoners hebben voornamelijk voor Almere gekozen vanwege de oude traditie, namelijk de ruime woningen voor een goede prijs. 5.2 Kerncijfers regio: Gereedgekomen nieuwbouwwoningen Een enorme woningbouwopgave staat Almere te wachten, gezien de plannen van de Schaalsprong Almere. In dit deel wordt ingegaan op de oplevering van nieuwe woningen in de afgelopen tien jaar. Er is in deze tabel gekozen voor gemeenten die in de Metropoolregio Amsterdam liggen of gemeenten die in de nabijheid van Almere liggen. Utrecht is niet opgenomen in deze tabel vanwege het feit dat die gemeente een deel van haar woningbouwproductie ( woningen) naar Almere afstoot. Tevens bouwt Utrecht deels voor een andere markt, de regio vanuit Utrecht. Deze tabel gaat uitsluitend over de nieuwbouwplannen in de regio rond Amsterdam. Voor de periode staat de regio een opgave te wachten van bijna nieuwe woningen. De bouwproductie per jaar komt hiermee op nieuwe woningen. In het eerste kwartaal van het jaar 2010 lag het aantal gereedgekomen woningen 44% lager dan het eerste kwartaal in Het aantal woningen waar een bouwvergunning voor is verleend is met 32% gedaald t.o.v. vorig jaar. In aantallen betekent dit dat er woningen gereedgekomen zijn, ruim minder dan het jaar ervoor. Voornamelijk woningen die gebouwd worden door woningbouwcorporaties zijn sterk afgenomen, ruim de helft minder. De provincies Groningen (72%), Gelderland (67%) en Friesland (62%) kenden relatief de grootste daling. In absolute aantal is Noord-Holland de grootste daler (ruim woningen minder). Overijssel is de enige provincie waar een lichte groei van gereedgekomen woningen zichtbaar is. Het CBS stelt dat voor het eerst de gevolgen van de recessie zichtbaar zijn in de woningbouwproductie (Novum, 2010). In de periode lag de bouwproductie op 31

32 9.768 woningen per jaar in deze regio. Dat zit net onder het streefaantal nieuwbouwwoningen (Zie Tabel 17). Tabel 17: Gereedgekomen nieuwbouwwoningen in Noordvleugel van de Randstad Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010 Binnen deze periode bevindt zich een aantal piek- en daalmomenten. Zo was de bouwproductie in de jaren 2001, 2003, 2007 en 2009 hoger dan het gemiddelde. Het hoge aantal nieuwbouwwoningen in 2001 is vooral te verklaren door de groei van gemeenten als Almere en de Haarlemmermeer. Deze twee gemeenten namen meer dan de helft (53%) van de bouwproductie in dat jaar voor hun rekening. Beide gemeenten bouwden in die periode ook meer woningen dan Amsterdam, de groei van de groeikernen was in volle gang (Zie tabel 17). In 2007 kende de regio de hoogste bouwproductie in de afgelopen 10 jaar, namelijk nieuwe woningen. De enorme toename van nieuwe woningen in dat jaar is vooral toe te schrijven aan de groei van Amsterdam (IJburg I). Amsterdam nam in dat jaar 50% van de bouwproductie voor haar rekening. Het beleid in Amsterdam was er nu opgericht om de hogere inkomens in de stad te behouden en woningen voor die categorie mensen aan te bieden op IJburg. Almere kende in 2007 een dieptepunt in het aantal nieuwbouwwoningen, slechts 813 nieuwe woningen werden opgeleverd. De bijdrage aan nieuwbouwwoningen in de regio bedroeg in 2007 slechts 6% (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Ondanks de economische crisis werden in het jaar 2009 ruim nieuwe woningen gebouwd. Wederom had Amsterdam een groot aandeel hierin (38%), maar ook de toename in nieuwbouwwoningen in Almere, Amersfoort, Haarlem en Zaanstad zorgde voor het hoger aantal nieuwe woningen. Deze vier steden waren gezamenlijk goed voor 46.5% van de nieuwe woningen in de regio, waarbij de groei van Haarlem opvallend te noemen is. In de volgende twee tabellen worden de gereedgekomen woningen onderverdeeld in koopwoningen/huurwoningen en eengezinswoningen/meergezinswoningen. Deze tabellen geven een betere indruk hoe de gemeenten de toevoeging van nieuwe woningen indelen. Daarnaast kunnen verschillende jaren binnen een gemeente met elkaar vergeleken worden. 32

33 Tabel 18: Gereedgekomen koopwoningen in % van totaal gereedgekomen nieuwbouwwoningen Bron: Centraal Bureau voor de statistiek, 2010 Uit bovenstaande tabel wordt duidelijk dat de gereedgekomen woningen, voor ¾ uit koopwoningen bestaan. Het landelijk gemiddelde ligt de laatste jaren rond de 70%. Kijkend naar Almere valt meteen op dat het percentage gereedgekomen koopwoningen enorm schommelt de laatste jaren. In de periode lag het percentage ruim boven de 80%, terwijl in 2007 en 2009 het percentage rond de 65% lag. Opvallend om te zien is dat Lelystad zich jarenlang uitsluitend heeft gericht op de koopmarkt, nu de laatste twee jaar zich ineens ook richt op de huurmarkt. Nu woningen minder snel worden verkocht (of tegen lagere prijzen) is de huurmarkt ook een aantrekkelijkere markt geworden. Voor een groeiende gemeente, met ambitieuze doelstellingen zoals Almere, is het belangrijk om te weten hoe andere steden hun nieuwe woningen indelen. Zo kan gekeken worden waar de omliggende/concurrerende gemeenten zich op richten en waar kansen liggen voor de eigen gemeenten. Kijkend naar de vergelijking tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen valt op dat Almere zich de laatste jaren meer richt op het opleveren van meergezinswoningen. In het begin van de onderzoeksperiode ligt het gemiddelde van Almere nog boven de 80% eengezinswoningen. De jaren 2007 (54,1%) en 2009 (47,7%) laten een grote verandering zien. Almere richt zich in haar plannen meer op meergezinswoningen dan voorheen. Dit vloeit voort uit het feit dat Almere een gedifferentieerder woonmilieu in haar stad wil creëren. Tabel 19: Gereedgekomen eengezinswoningen in % van totaal gereedgekomen nieuwbouwwoningen Bron: Centraal Bureau voor de statistiek,

34 Een belangrijke conclusie uit het onderzoek naar gereedgekomen nieuwbouwwoningen is dat de positie van Almere binnen de regio is veranderd. Onderstaand figuur laat een duidelijke schommelbeweging zien als het gaat om nieuwbouwwoningen in de regio. Aan het begin van deze eeuw ( ) nam Almere nog een leidende positie in. Almere fungeerde als één van de motoren voor de gehele regio als het gaat om gereedgekomen nieuwbouwwoningen. In de periode lag de woningbouwproductie net boven de woningen per jaar. Dit kan worden verklaard door de uitbreiding van Almere Stad (Literatuurwijk) en de uitbreiding van Almere Buiten. Na deze periode is het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen per jaar afgenomen. Het dieptepunt was het jaar 2007, waarin slechts 813 gereedgekomen nieuwbouwwoningen werden afgeleverd. Almere is de laatste twee jaar één van de weinige gemeenten in de Noordvleugel van de Randstad die meer dan woningen per jaar opleverde (Zie tabel 17). Ondanks de crisis is het mogelijk om nieuwe woningen op te leveren in Almere. De laatste twee jaar is dit voornamelijk gebeurd in het nieuwe stadsdeel Almere Poort. Een categorie waarin Almere scoort is het particulier opdrachtgeverschap. In deze categorie worden ongeveer 100 woningen meer gebouwd ten opzichte van andere gemeenten in de regio. Figuur 7: Vergelijking nieuwbouwwoningen Almere Amsterdam Haarlemmermeer Haarlem Lelystad Purmerend Zaanstad Regio Bron: Eigen invulling, 2010 Gezien het figuur op de vorige pagina is Amsterdam de laatste jaren de absolute motor van de regio als het gaat om gereedgekomen nieuwbouwwoningen. Het gebied IJburg is één van de belangrijkste woningbouwgebieden waar de toename van Amsterdam aan te danken is. De gemeente Haarlemmermeer is het groeigebied met een neerwaartse spiraal, hier is de bouwproductie jaarlijks afgenomen en is voor een aantal bouwlocaties een stop afgekondigd. 5.3 Kerncijfers regio: Gemiddelde verkoopprijs woningen Dit onderzoeksdeel bevat een kort overzicht van de gemiddelde verkoopprijs van woningen in een aantal gemeenten. Voor een aantal gemeenten uit de Noordvleugel van de Randstad ontbraken de cijfers bij het Centraal Bureau voor de Statistiek wat betreft de gemiddelde verkoopprijs van woningen. Gemeenten die ontbreken zijn Diemen, Hilversum, Lelystad, Purmerend en Zeewolde. 34

35 Tabel 20: Gemiddelde verkoopprijs woningen ( ) in Noordvleugel van de Randstad Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010 Uit de analyse komt naar voren dat de gemiddelde verkoopprijs van woningen in Almere achterblijft bij de rest van de regio. Eind jaren 90 zat Almere op het niveau van Haarlem, net onder het niveau van de gemeente Utrecht en boven het gemiddelde van Zaanstad. De andere gemeenten in de regio hadden toen al een hogere gemiddelde verkoopprijs van woningen. In Almere zijn de verkoopprijzen met 55% procent gestegen, van naar Ter vergelijking, in Haarlem is deze stijging bijna een verdubbeling (90%). Zaanstad heeft haar mindere positie ten opzichte van Almere verkleind, aangezien de stijging van de gemiddelde verkoopprijs daar 66% bedroeg. Wanneer we Almere vergelijken met gemeenten als Haarlemmermeer (58%), Amersfoort (53%) en Amsterdam (48%) is de stijging van Almere van een gelijkwaardig niveau. Opvallend om te zien is dat de tendens van stijgende verkoopprijzen het laatste jaar doorbroken is. De gemiddelde verkoopprijzen in de gemeenten zijn voor elke gemeente flink afgenomen in een jaar tijd. De enige gemeente die zich enigszins onttrekt aan deze tendens is Haarlem, aangezien de daling voor deze gemeente miniem te noemen is (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). In Almere is de categoriewoningen met een verkoopprijs van met afstand het grootst. Het aandeel verkochte woningen in deze prijsklasse ligt rond de 50%. Er is de afgelopen jaren wel een kleine verandering waar te nemen. Zo stijgt het aandeel van de categorie , van ongeveer 13% (2003) naar zo n 19% (2007). Daarnaast daalt de goedkoopste categorie, tot , in 2007 tot onder de 10% (Gemeente Almere, 2009). Algemeen genomen kent de Almeerse koopvoorraad een goede prijs-kwaliteit verhouding. Huishoudens die een woning kopen krijgen relatief veel vierkante meters voor hun geld. De gemiddelde vierkante meterprijs lag in 2007 op tegenover in de grootste 50 gemeenten (G50) (Gemeente Almere, 2009). De ruimte die een woning in Almere biedt, evenals de ruimte om de woning heen, blijven een groot pluspunt om te wonen in Almere. Ondanks de ruimte, de goede prijs-kwaliteit verhouding van woningen ontstaat er wel een probleem in Almere. De betaalbaarheid van de koopvoorraad is een serieus probleem. Er is nauwelijks aanbod van woningen tot Mensen die een start willen maken op de woningmarkt of huishoudens met een modaal inkomen (ruim 30%) hebben relatief weinig aanbod. Meer dan de helft van de woningen wordt verkocht in de categorie (Gemeente Almere, 2009). Het volgende figuur laat duidelijk zien in welke prijscategorieën de woningen in Almere verkocht worden. Duidelijk wordt dat de prijscategorie een enorm aandeel hierin heeft. 35

36 Figuur 8: Prijscategorie verkoopwoningen Almere ( ) Bron: Gemeente Almere, 2009 Uit dit figuur blijkt dat het belangrijk is om een goed aanbod woningen aan te bieden in de prijscategorie Naast deze enorme groep, moeten ook de kleinere groepen aan de onderkant en bovenkant van het spectrum bediend worden. Om deze scheve situatie enigszins te veranderen is Almere de laatste jaren bezig met een project waarmee mensen zelf hun woningen kunnen laten bouwen (particulier opdrachtgeverschap), maar dan in de lagere prijscategorieën. Om de hogere prijscategorieën meer keus te geven wordt onder meer Noorderplassen West ontwikkeld. Uit de cijfers in dit deel van het onderzoek kan een voorzichtige conclusie worden getrokken dat de negatieve tendens voor de gemiddelde verkoopprijs van woningen binnen de regio is ingezet. Dit is mogelijk wederom een teken dat de problemen op de woningmarkt mede veroorzaakt worden door de economische crisis. Als deze tendens zich doorzet kan dit een belangrijk gegeven worden voor de ontwikkeling van toekomstige nieuwbouwwoningen. Wanneer de verkoopprijzen een dalende tendens laten zien zal men in de regio hierop moeten inspelen. Figuur 9: Verloop verkoopprijzen gemeenten Noordvleugel van de Randstad Almere Amersfoort Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Zaanstad Bron: Eigen invulling, 2010 Bovenstaand figuur geeft de stijgende lijn aan voor de gemiddelde verkoopprijs van woningen binnen de regio. Duidelijk is te zien dat sinds 2008 deze lijn onderbroken wordt en terecht komt in een neerwaartse spiraal. De cijfers over 2010 moeten een bevestiging weergeven van deze trend. In het hoofdstuk over de woningbouwproductie voor de komende 20 jaar binnen de regio wordt nader ingegaan op de rol die de economische crisis speelt als het gaat om woningbouwplannen. Duidelijk is dat bij een verdere afname van verkoopprijzen de woningbouwplannen dusdanig moeten worden bijgesteld dat zowel de hoeveelheid als de type woningen (prijs e.d.) aangepast moeten worden. 36

37 5.4 Kerncijfers regio: Woz-waarde De woz-waarde is de waarde van de woning volgens Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ). De woz-waarde werd elke vier jaar door de gemeente opnieuw vastgesteld. Aan de hand van de woz-waarde wordt het eigenwoningforfait en de onroerendzaakbelasting berekend. Vanwege het feit dat een taxateur niet alle objecten op hetzelfde moment kan laten taxeren is, in verband met de rechtsgelijkheid, gekozen om een waardepeildatum aan te geven. In november 2005 is er een wetswijziging ingetreden waardoor de periode verkort werd van vier, naar twee jaar om vervolgens zelfs tot een jaarlijkse herwaardering te komen. Vanaf 2008 ligt het waardepeildatum één jaar voor de ingang van het belastingjaar. Dit verklaart ook het enorme waardeverschil in de jaren en Periodes daarna zijn minder aan verandering onderhevig door de (twee)jaarlijkse meting. In het onderzoek wordt deze factor gebruikt om de woningwaarde tussen de verschillende gemeenten weer te geven. De woz-waarde kan enigszins als indicator gebruikt worden om de woningwaarde van een gemeente vast te stellen. Aangezien het Centraal Bureau voor de Statistiek niet de gegevens heeft over de Von-prijs per gemeente wordt deze waarde gebruikt. Het is een taxatiewaarde dus is het niet de feitelijke of verkoopwaarde van een woning. Tabel 21: Woz-waarde woningen ( ) Noordvleugel van de Randstad Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010 In bovenstaande tabel wordt een analyse gemaakt van de gemiddelde Woz-waarde van woningen per gemeente. Uit deze analyse blijkt dat voor alle gemeenten - uitgezonderd Diemen - de afgelopen 10 jaar een stijging van de Woz-waarde is waar te nemen. Aan het begin van de onderzoeksmeting (1998) zit Almere met de Woz-waarde (81.000) op hetzelfde niveau als een groot deel van de gemeenten uit de regio. Zo zitten Amsterdam, Haarlem, Lelystad, Purmerend, Utrecht en Zaanstad onder Almere. De waardepeildatum vindt sinds 2003 om de twee jaar plaats, in tegenstelling tot de periode daarvoor. In 2007 is de waarderingsperiode weer veranderd, vanaf dat moment is elk jaar opnieuw een waarderingsperiode. De peildatum is bijvoorbeeld 1 januari 2008, dit geldt dus voor het belastingjaar Bij de laatste meting van cijfers blijkt dat Almere haar gunstige positie, als het gaat om Woz-waarde, heeft verloren. De waarde is (een grote toename), maar in de rest van de gemeenten is de toename van waarde nog groter geweest. De gemeenten Lelystad en Zaanstad hebben nog een lagere woz-waarde voor woningen (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). 37

38 Figuur 10: WOZ-waarde woningen ( ) Noordvleugel van de Randstad Al mere Amersfoort Amsterdam Diemen Haarlemmermeer Haarlem Hilversum Lelystad Purmerend Utrecht Zaanstad Zeewolde Bron: Eigen invulling, 2010 Opvallende conclusie uit het figuur betreffende de woz-waarde is het feit dat deze de laatste jaren nog steeds is toegenomen, ondanks de economische crisis en crisis op de woningmarkt. Dit valt te verklaren uit het feit dat de peildatums voor de waardemeting een jaar eerder zijn. Hierdoor zijn de recente ontwikkelingen niet meegenomen in de waarde van het volgende jaar. Mogelijk dat bij een waardemeting in 2010 of 2011 de woz-waarde zal dalen. Dan zijn inmiddels de gevolgen van de crisis meetbaar. 5.5 Kerncijfers regio: Aantal verkochte woningen Een volgende factor die onderzocht wordt, met betrekking tot de woningbouw, is het aantal verkochte woningen per gemeente. Bij dit aantal zijn de nieuwbouwwoningen als bestaande woningen samengevoegd. Interessant is om te zien in welke gemeenten het aantal verkochte woningen relatief op niveau blijft, ondanks de moeizame laatste jaren in de woningbouw. Ook in deze tabel zijn niet alle gemeenten weergeven uit de Noordvleugel van de Randstad vanwege het feit dat niet voor alle gemeenten de gegevens zo uitgebreid beschikbaar waren. De gemeenten die bij deze factor onderzocht zijn: Almere, Amersfoort, Amsterdam, Haarlem, Haarlemmermeer, Utrecht en Zaanstad. Tabel 22: Aantal verkochte woningen in Noordvleugel van de Randstad Bron: Bureau voor de Statistiek, 2010 Aan het begin van de onderzoeksperiode (1998) werden er in Almere bijna woningen per jaar verkocht. Na Amsterdam en Utrecht de gemeente met de meest verkochte woningen uit bovenstaande tabel. Een eerste daling is ingezet in , toen lag het aantal verkochte woningen rond de Dit was een economisch mindere periode in Nederland. Na deze minicrisis is het aantal verkochte woningen tot 2007 weer gestegen. Hierna is de definitieve val ingezet. Op het punt van de laatste meting in 2009 zijn ook in Haarlem dat jaar meer woningen verkocht. Tevens ligt het aantal verkochte woningen in Almere nog net boven het niveau van Amersfoort, Haarlemmermeer en Zaanstad is wat betreft het 38

39 aantal verkochte woningen een rampjaar voor Almere, ondanks het feit dat er bijna woningen nog zijn verkocht. Vergeleken met de goede periode is dit een halvering van het aantal verkochte woningen per jaar (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Voornamelijk is de doorstroming en de verkoop van bestaande woningen in deze periode stil gevallen in Almere (R. Borkent, persoonlijke mededeling, 2 juni 2010). Figuur 11: Aantal verkochte woningen in Noordvleugel van de Randstad Almere Amersfoort Amsterdam Haarlem Haarlemmermeer Utrecht Zaanstad Bron: Eigen invulling, 2010 Geconcludeerd kan worden dat het aantal verkochte woningen in de onderzoeksperiode een stabiele ontwikkeling heeft doorgemaakt, zowel in Almere als in de rest van de regio. Maar aan het einde van de onderzoeksperiode worden de gevolgen van de crisis zichtbaar in het aantal verkochte woningen, zowel in Almere als in de regio. In de periode is Amsterdam een opvallende uitschieter vanwege het feit dat in deze periode per jaar ruim woningen verkocht werden. Het aantal verkochte woningen is echter, zowel in Nederland als in de Noordvleugel van de Randstad, sinds 2007 aan het dalen als gevolg van de crisis op de woningmarkt en de economische crisis. De oude woningen leveren minder op, waardoor mensen hun woning minder snel kunnen verkopen, en een nieuwe woning minder snel aanschaffen. Hierdoor neemt de dynamiek op de woningmarkt af en nemen de bouwplannen in aantal (en capaciteit) af. Dit zal zich waarschijnlijk de komende jaren zich voortzetten. 5.6 Kerncijfers regio: Particulier opdrachtgeverschap De laatste factor waar naar gekeken wordt in dit hoofdstuk betreft het particulier opdrachtgeverschap in Almere en de regio. Dit is meegenomen in het onderzoek vanwege het feit dat Almere de laatste jaren (nieuwe)inwoners de kans biedt om op deze wijze hun woning te ontwikkelen. Na een kort onderzoek moet duidelijk worden of Almere daadwerkelijk een leidende positie inneemt als het gaat om het particulier opdrachtgeverschap van nieuwbouwwoningen in de regio. Verder is het goed om een blik op de ontwikkeling van dit type woningbouwontwikkeling te werpen en wat de uitkomsten hiervan zijn. 39

40 Tabel 23: Particulier opdrachtgeverschap nieuwbouwwoningen Noordvleugel van de Randstad Bron: Bureau voor de Statistiek, 2010 Kijkend naar het particulier opdrachtgeverschap bij nieuwbouwwoningen valt op dat Almere hierin een vrij goede positie bekleedt. Voornamelijk aan het begin van de onderzoeksperiode ( ) en eind van de onderzoeksperiode ( ) doet Almere veel aan particulier opdrachtgeverschap in vergelijking met andere gemeenten. Opvallend om te zien is ook dat de gemeente Haarlemmermeer in deze periode actief was. Na de dip in 2007 (slechts 43 woningen) klimt Almere uit het dal. De stijging gaat gepaard met het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen. Het aandeel nieuwe woningen via particulier opdrachtgeverschap in Almere neemt toe. In 2000 bedroeg het 4,6% van de woningen, in ,6%, in ,8%, in ,3%, in ,5% en in %. Dat betekent dat het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de laatste jaren sterk is toegenomen. Alleen Haarlemmermeer (1998: 21,5% 2008: 11% en 2009: 30,6%) en Lelystad (2002: 19,2%, 2005: 48,3%) kennen spectaculaire percentages. Dit is vooral in periodes (voornamelijk bij Lelystad) waarin relatief weinig nieuwbouwwoningen zijn gebouwd. Met de ontwikkeling van Almere Poort is een nieuwe impuls aan dit initiatief gegeven in Almere voor de komende jaren. Dit beleid wil de gemeente Almere ook gebruiken bij de ontwikkelingen in de bestaande stad. Ondanks de economisch moeilijke tijden en de bijbehorende woningmarktcrisis is dit een manier waarop Almere op dit moment kan blijven groeien en tegelijkertijd een divers woonmilieu kan creëren. 5.7 Kerncijfers regio: Woningdichtheid Één van de kwaliteiten van Almere is de ruimte van de woning, maar ook van de wijk en de verdere omgeving. Dit is sinds het ontwerp van Almere één van de belangrijkste kernwaarden van Almere. Om een vergelijking te maken tussen Almere en andere gemeenten, aangaande de ruimte in de stad, is een tabel gemaakt. In de tabel hieronder staat de woningdichtheid per km2 weergegeven. 40

41 Tabel 24: Woningdichtheid (woningen per km2) Bron: Centraal Bureau voor de statistiek, 2010 Uit deze tabel wordt goed zichtbaar dat Almere één van de gemeenten is waar ruimte een belangrijk kenmerk is. Naast Almere zijn andere New Towns als Haarlemmermeer en Lelystad ook relatief gezien niet dichtbebouwd. Almere Haven en Almere Stad bestaan voor 44% uit groen/blauw en in Almere Buiten ligt dit percentage nog hoger, namelijk op 49%. Dit betekent dat in Almere per woning ruimte wordt besteed aan 411m2 groen/blauw, terwijl de vastgestelde norm in de Nota Ruimte 75m2 bedraagt. Zelfs met de toekomstplannen ( woningen) over de groei van Almere blijft Almere binnen de vastgestelde en landelijke norm (Gemeente Almere, 2009). De ruimte en het groen/blauwe karakter van Almere is een kwaliteit die Almere ook in de toekomst dient te behouden. Uit onderzoek door Almere zelf blijkt dat de huidige bewoners van Almere het groen/blauwe karakter in hun wijk als sterkste punt zien. Zo wordt in veel Almeerse buurten (Muziekwijk, Kruidenwijk, Seizoenenbuurt e.d.) het groen als sterkste punt gezien. Terwijl voor Almere Haven, Centrum en Noorderplassen blauw het sterkste punt van de buurt is (Gemeente Almere, 2009). Decennia na het ontwerp van Almere blijft dit een kwaliteitspunt. Dit moet ook in de toekomst één van de concurrentiemiddelen van Almere zijn. Wanneer een conclusie getrokken wordt op basis van het hele hoofdstuk valt goed te zien dat de laatste twee/drie jaar van het onderzoek de economische crisis en woningbouwcrisis merkbaar is in de woningbouw. Het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen neemt af, de gemiddelde verkoopprijzen van woningen zijn gedaald en het aantal verkochte woningen is sterk afgenomen. Deze conclusies worden meegenomen naar het volgende hoofdstuk. 41

42 6 Verwachte woningbouwproductie in Almere en de regio ( ) De verwachte groei van de Metropoolregio Amsterdam, zal in de periode neerkomen op woningen (Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, 2008). Op basis van de huidige economische ontwikkelingen is het uiterst twijfelachtig of deze groei haalbaar is. De groei komt neer op woningen per jaar in de Metropoolregio Amsterdam. In de afgelopen acht jaar bedroeg de netto bouwproductie (exclusief sloop en vervangende nieuwbouw) woningen per jaar. Piek- en daalmomenten waren 2001: woningen en 2005: woningen. De netto bouwproductie zal in de periode hoger moeten liggen dan in de afgelopen acht jaar, of dit realiseerbaar is in economisch zware tijden is zeer de vraag. De komende jaren zal het aantal nieuwbouwwoningen dat gepland staat zeker niet gehaald worden. Dat betekent dat in het tweede deel van deze periode het aantal nieuwbouwwoningen explosief moet stijgen, overproductie en leegstand liggen op de loer. De mogelijke groei is ook van invloed op mogelijke krimp van een aantal gebieden. Wanneer niet voldaan wordt aan de hoeveelheid nieuwbouw, is het mogelijk dat steden als Almere gaan krimpen (Zie 4.1 Bevolking). De verwachte bouwplannen voor de komende 20 jaar ( ) worden als eerst gepresenteerd. Hierbij wordt vooral gekeken naar de productie en het aanbod van woningen. Wat is de productieverdeling binnen de Noordvleugel van de Randstad en op welke segmenten richt men zich bij nieuwe bouwplannen. Na dit onderzocht te hebben wordt gekeken wat de ontwikkelingen zijn geweest in de afgelopen 10 jaar en of de toekomstige plannen realiseerbaar zijn. Bij de ontwikkelingen wordt gekeken naar de volgende kenmerken: bouwproductiecijfers, woz-waarde woningen, aantal verkochte woningen, verkoopprijs woningen en de woningvoorraad. Op dit moment is er een harde plancapaciteit van netto woningen. Dit is geen beperkende factor voor woningbouw in de komende jaren (Gemeente Amsterdam, 2009). Vanuit economisch perspectief is het belangrijk om aantrekkelijke en diverse woonmilieus aan te bieden in de Noordvleugel van de Randstad. In de Metropoolregio Amsterdam worden vier typen woonmilieus onderscheiden die belangrijk zijn voor de aantrekkingskracht van de regio: (hoog) stedelijk, naoorlogs compact, suburbaan en landelijke milieus. Een aantrekkelijke groep inwoners van een stad (middelbaar- en hoger opgeleiden) is vooral geïnteresseerd in de stedelijke en suburbane woonmilieus (respectievelijk 37% en 32%). Naast het aantrekken en behouden van de hogere inkomens is er ook een kwalitatieve opgave om nieuwe landelijke woonmilieus in het topsegment te realiseren. Binnen de Noordvleugel van de Randstad zijn gebieden als t Gooi, Zuid-Kennemerland en Almere potentiële gebieden (Gemeente Amsterdam, 2009). De woonmilieus waar de grootste vraag naar uitgaat in de Metropoolregio zijn groenstedelijke en centrumstedelijke woonmilieus, dit blijkt een raming van VROM. Één van de belangrijkste taken van de Metropoolregio Amsterdam is om te zorgen dat nieuwbouwprojecten in de regio elkaar niet beconcurreren. Hier ligt ook een onzekere toekomst voor de ontwikkeling van Almere. Een doel van Almere is om een aantal exclusieve woonmilieus te realiseren, naast het bestaande aanbod. De vraag is echter of er voldoende vraag naar exclusieve woonmilieus is vanuit de markt in de gehele regio (in de huidige economische situatie) en of de concurrentie binnen de regio niet te groot is. Om een beeld te schetsen van de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen in de regio zal ik kort een overzicht weergeven van ruimtelijke projecten in de regio. Almere In de periode is in de plannen een groei van woningen opgenomen woningen die worden gebouwd voor de Metropoolregio Amsterdam en woningen die gebouwd worden voor de regio Utrecht. In de periode heeft de Gemeente Almere 42

43 gemiddeld woningen per jaar gebouwd. In de periode lag het aantal op woningen per jaar en in de periode lag dit aantal op woningen. De woningbehoefte voor de periode wordt geschat op woningen, dat zijn dus woningen per jaar (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Almere kiest er echter voor om in het eerste deel van de Schaalsprong een lager aantal woningen te realiseren ten opzichte van de woningbehoefte. In de periode is de opgave om per jaar woningen te produceren, in woningen per jaar en de periode woningen per jaar. De gebieden waar deze stedelijke groei plaats zal vinden zijn Eemvallei, Hout, IJland, Pampus, Poort en Stad. Op dit moment is bekend dat de ontwikkeling van Pampus op de langere termijn wordt geschoven. Pas in de periode na 2020 komt dit gebied in aanmerking voor ontwikkeling. De komende jaren ligt de focus meer op andere gebieden, dit vanwege de slechte marktsituatie (R. Borkent, persoonlijke mededeling, 2 juni 2010). Amsterdam De ambitie voor de Gemeente Amsterdam is om in de periode minimaal woningen en maximaal woningen te realiseren. Op dit moment zijn er woningen gepland voor de regio Amsterdam, voor het overige aantal (20.000) wordt nog een locatie gezocht woningen moeten in de eerste tien jaar gerealiseerd worden. Aantrekkelijke gebieden en internationale topmilieus in Amsterdam zijn de binnenstad, de Zuidas, Schiphol/Zuidoost, IJburg en het Amsterdamse Lob. In de periode zijn in Amsterdam gemiddeld woningen per jaar gebouwd. Voor de periode was dit het aantal woningen per jaar (Gemeente Amsterdam, 2009). Ondanks het feit dat de afgelopen jaren de nieuwbouw van woningen is toegenomen in Amsterdam, heeft de Gemeente Amsterdam (d.m.v. wethouder Maarten van Poelgeest) een algehele bouwstop voor 2010 afgekondigd. Alle Amsterdamse bouwprojecten worden, na tegenvallers van honderden miljoenen euro s bij grondopbrengsten, stilgezet. Wanneer een project noodzakelijk is of projectontwikkelaars/aannemers hebben de mogelijk tot het indienen van gegronde claims wordt de ontwikkeling voortgezet.. Dit onder het motto: Stoppen is duurder dan doorgaan. Amsterdam heeft voornamelijk de grondopbrengsten van kantoren gebruikt om onrendabele woningen te bouwen. Door de financiële crisis zijn opbrengsten van 230 miljoen uitgehold en moest Amsterdam een nieuwe raming voor kantoorruimte maken die een miljoen m2 lager is. Deze nieuwe raming zorgt voor een daling van de grondopbrengsten met 345 miljoen. Woningbouw zal op een andere manier gefinancierd moeten worden. Mogelijk door hogere bijdragen van woningcorporaties, het naar voren halen van erfpachtinkomsten of minder woningen in de sociale sector (Novum, 2010). Diemen Onderdeel van de verstedelijkingsopgave in de Metropoolregio Amsterdam is de herontwikkeling van kantorenpark Bergwijkpark. Dit gebied wordt de komende jaren omgevormd tot een gemengd woon/werkgebied, tevens wordt stationslocatie Diemen-Zuid in het plan ingepast. Ook is er ruimte gereserveerd voor kleinschalige, zelfstandige kantoren, studentenwoningen (500), sociale woningbouw (30%) en voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen (Gemeente Diemen, z.j.). In Diemen zijn de laatste tien jaar nauwelijks woningen bijgekomen (2001: 106, 2006: 95 en 2009: 302) (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Gooi en Vechtstreek Voor de komende vijf jaar (tot 2015) staan er ongeveer woningen gepland in de regio Gooi en Vechtstreek. Het grootste project in dit gebied is de ontwikkeling van de 43

44 Bloemendalerpolder/KNSF-terrein in Muiden en Weesp. Het gaat hierbij om een Integraal gebiedsontwikkelingsproject waarin rode, groene, blauwe en grijze opgaven zijn geïntegreerd. Samenwerking vindt plaats tussen Het Rijk, drie marktconsortia, hoogheemraadschap Amstel Gooi Vecht, de provincie Noord-Holland en de gemeenten Muiden en Weesp. Ongeveer 20% van de woningen zal in een lagere prijsklasse gebouwd worden. Na 2015 staan geen uitbreidingsopgaven gepland, alleen binnenstedelijke opgaven. Ongeveer 20% van de woningen zal in een lagere prijsklasse gebouwd worden (Gemeente Amsterdam, 2009). Echter worden ook bij deze opgave de nodige vraagtekens gezet of dit nog gerealiseerd dient te worden. Voor het gebied rond Amersfoort (Eemland) staan ook nog eens woningen gepland. Haarlem In de woningbouwplannen voor Haarlem wordt uitgegaan van een toevoeging van woningen tot 2030, waarvan tot Bovenop deze nieuwe woningen wordt er rekening gehouden met vervangende nieuwbouw (Gemeente Amsterdam, 2009). In de afgelopen jaren is de woningbouwproductie in Haarlem gestegen van ( : 125 per jaar) naar ( : 621 per jaar) (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Voor de eerste tien jaar moet een gemiddelde van 660 woningen per jaar gehaald worden. Haarlemmermeer/Bollenstreek Een zeer belangrijke gemeente op de economische as van de Metropoolregio Amsterdam is Haarlemmermeer. Niet alleen belangrijk vanwege de economische functie van Schiphol maar ook vanwege de grote woningbouwopgave die hier gerealiseerd wordt. Rond 2030 moeten in het gebied Haarlemmermeer/Bollenstreek woningen gerealiseerd zijn (Gemeente Amsterdam, 2009). In de afgelopen jaren is een flinke afname te zien in de woningbouwproductie in Haarlemmermeer. In de eerste vijf jaar van dit decennium lag het gemiddelde op woningen per jaar. In de tweede periode van vijf jaar lag dit gemiddelde op 926 woningen per jaar. Vooral in de afgelopen twee jaar is er nauwelijks sprake van bouwproductie (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Lelystad Voor de hoofdstad van de provincie Flevoland zijn plannen gemaakt om in de komende 20 jaar nieuwe woningen toe te voegen. Belangrijke ontwikkelingsgebieden in Lelystad zijn Hanzepark en Warande. In Hanzepark staan ruim 800 woningen in de particuliere sector en sociale sector gepland. Hanzepark kent een noordelijk deel, waarin een dorpse sfeer wordt gecreëerd met rijwoningen, hofjes en tweekappers. Het zuidelijke deel krijgt een stedelijk karakter doormiddel van hoogbouw, woningen en kantoren. Ten westen van het treinstation Lelystad staat dit project gepland. In het zuidelijke deel is sprake van centrum-stedelijke ontwikkeling (Gemeente Lelystad, 2010). Warande is een ander belangrijk ontwikkelingsgebied in Lelystad. In de plannen is ruimte gemaakt voor woningen, waarvan vrije kavels. Warande is een gebied dat gelegen is in een waterrijke en groene omgeving, naast de Oostvaardersplassen (Gemeente Lelystad, 2010). Tijdens de periode zijn in Lelystad gemiddeld 619 woningen per jaar gebouwd. Voor de periode lag dit op 419 woningen per jaar (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Purmerend In de afgelopen decennia heeft Purmerend zich ontwikkeld tot een volwaardige stad van inwoners. Het eerste deel van de nieuwe eeuw bedroeg de woningbouwproductie 596 woningen per jaar. De periode was goed voor een bouwproductie van 375 woningen per jaar (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). Voor Purmerend staan er geen 44

45 grote woningbouwopgaven gepland. Tot 2023 worden nog woningen bijgebouwd, waarvan in de aankomende vijf jaar. In de periode bestaat de mogelijkheid om nog eens woningen extra te bouwen, maar op dit moment zijn daar nog geen plannen voor gemaakt (Gemeente Purmerend, 2010). Zeewolde De gemeente Zeewolde heeft plannen ontwikkeld voor de komende 10 jaar. Hierin is ruimte gereserveerd voor de bouw van woningen. Het bouwtempo zal rond de 300 woningen per jaar komen te liggen. Thema s in deze wijk hebben betrekking op duurzaamheid, wonen voor verschillende doelgroepen en water als recreatieve kracht. In de periode zijn gemiddeld 170 woningen per jaar gebouwd. Tussen lag dit aantal op 206 woningen per jaar (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010) Een korte conclusie die getrokken kan worden aan de hand van bovenstaand overzicht is dat in de periode het aantal nieuwbouwwoningen op ongeveer woningen komt te liggen. Dit betekent dat er per jaar ongeveer woningen in de gehele regio moeten bijkomen. In tabel 25 worden de geplande nieuwbouwwoningen in de Metropoolregio Amsterdam, voor de periode weergeven. Hieruit blijkt dat voor bijna woningen plannen zijn gemaakt. Achter het aantal woningen staan de belangrijkste ontwikkelgebieden per regio. Tabel 25: Nieuwbouwwoningen Metropoolregio Amsterdam Bron: Eigen samenstelling In het onderzoek naar de woningbouw van de afgelopen 10 jaar is duidelijk geworden dat de laatste twee/drie jaar van het onderzoek de economische crisis en woningbouwcrisis merkbaar zijn in de woningbouw. Dit verval zit in de afname van het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen, de afname van de gemiddelde verkoopprijzen van woningen en de daling van het aantal verkochte woningen. Deze slechte situatie heeft de laatste maanden tot een aantal discussies en besluiten geleid. Zo is er een algehele bouwstop afgekondigd voor de gemeente Amsterdam. Dit naar aanleiding van tegenvallende grondopbrengsten. Alleen projecten die zijn gestart of noodzakelijkerwijs (procedures e.d.) doorgang moeten vinden zullen afgemaakt worden. Over de situatie van Almere wordt ook een discussie gevoerd, waarin onder meer de Rijksbouwmeester bij betrokken is. De discussie gaat voornamelijk over de Schaalsprong van Almere en of deze er dient te komen (of te worden afgemaakt). Duidelijk is dat er grote verdeeldheid heerst over de toekomstige ontwikkelingen in de regio. Het overzicht dat hierboven geschetst is laat een enorme hoeveelheid woningbouwplannen zien voor de 45

46 periode Op dit moment zijn deze plannen gedeeltelijk achterhaald omdat ondermeer voor Amsterdam voorlopig een algehele bouwstop is afgekondigd. De gemeenten en de regio staan voor een belangrijke periode. Zijn de aanwezige bouwplannen op zo n grote schaal in een huidige situatie (woningbouwcrisis en economie) verantwoord? Gezien de huidige situatie is dit niet verantwoord. Naar alle waarschijnlijkheid zal een groot deel van de plannen geschrapt, verkleind of gefaseerd worden. Tevens moet men eventueel de plannen (die nog doorgang vinden) herzien of aanpassen. In deze moeilijke periode kan het cruciaal zijn wanneer de gemeenten teveel inzetten op één en dezelfde doelgroep (midden- en hoger segment) terwijl de vijver waaruit gevist wordt kleiner is. Als regio dient men goede afspraken te maken over type woningbouw, hoeveelheid e.d. tussen de gemeenten om elkaar niet kapot te concurreren. Wanneer men de plannen, een internationaal concurrerende metropool regio (Noordelijke Randstad), wil handhaven dan zijn deze plannen in de toekomst nog wel nodig. De planhorizon verschuiven (faseren) is in dit kader een voor de hand liggende maatregel. Daarnaast is het allicht verstandig om elke paar jaar een evaluatie van de regio (gezien de dan huidige economische en woningbouw situatie) te houden. Hierbij kunnen de plannen geëvalueerd worden en mogelijk dient de doelstelling (concurrerende metropoolregio) enigszins aangepast te worden. De mindere periode creëert ook een aantal kansen. Zo ontstaat de mogelijkheid voor de gemeente Almere bepaalde doelgroepen aan te trekken. Door de algehele bouwstop in Amsterdam voor het komende jaar worden projecten afgestoten en gestopt. Een aantal woningbouwprojecten, kunnen in Almere gefaciliteerd worden. Daarnaast kan Almere de mogelijkheid bieden aan bewoners uit een bepaald segment dat in Amsterdam nu buiten de boot valt. Deze mogelijkheid is aanwezig. Almere moet naar deze kansen kijken en mogelijk zo de eigen woningbouwvraag op niveau houden. Tevens kan dit een toevoeging zijn op het bestaande woningbestand van Almere of de uitbreiding van type bevolkingsgroepen in Almere. 46

47 7 Conclusie Na elk hoofdstuk is kort een conclusie gegeven, deze conclusies zullen in dit hoofdstuk op een rij worden gezet. Ze monden uiteindelijk uit in een aantal aanbevelingen voor de Gemeente Almere. De conclusies zijn ingedeeld op basis van de hoofdstukken uit het onderzoek. 7.1 Conclusies bevolking, inkomen en werk Een eerste conclusie die getrokken kan worden is dat Almere een relatief jonge bevolking heeft op dit moment. Dit komt voornamelijk door de grote groep jongeren in de stad. Deze groep is rijk vertegenwoordigd omdat veel gezinnen met de kinderen jarenlang naar Almere zijn getrokken en hier zijn opgegroeid (Figuur 6, blz. 21). In de komende jaren dient Almere echter te waken voor een mogelijke krimp onder de bevolking. De mogelijke krimp kan een gevolg zijn van vergrijzing in Almere (1 e generatie Almeerders), afname bouwproductie (minder nieuwe gezinnen die naar Almere trekken) en het verdwijnen van jeugd (studenten) uit Almere (Novum, 2009). De sterke daling van autochtonen in Almere en de grotere toename van allochtonen wordt voor een groot deel veroorzaakt door een grote groep bewoners uit Amsterdam en omstreken die jarenlang naar Almere zijn getrokken. Almere kent een ware Zwarte Vlucht, dit zijn voornamelijk Surinamers uit de midden- en hogere klasse. Deze groep (voornamelijk Surinamers) is steeds meer ondernemend. Zo stichten zij eigen bedrijven en zijn ze actief betrokken bij het particulier opdrachtgeverschap, het bouwen op een eigen kavel. Ongeveer 50% van de nieuwe kavels wordt door deze groep mensen aangekocht. De groei van Westerse allochtonen blijft, net als bij de rest van Nederland, achter. Deze aantrekkelijke groep is een aanwinst voor elke stad vanwege het feit dat de inkomens van deze mensen relatief hoog liggen net als hun opleiding. Conclusie twee uit het onderzoek heeft betrekking op het gemiddeld besteedbaar inkomen en op het gestandaardiseerd inkomen van Almere en de regio. Het gemiddeld besteedbaar inkomen van Almere ligt net boven het gemiddelde van Nederland en de regio. Dit komt voornamelijk door het aantal tweeverdieners in Almere met een laag- en middeninkomen. Wordt gekeken naar het gestandaardiseerd inkomen (teruggebracht naar eenpersoonshuishouden) dan bezit Almere een zwakkere positie ten opzichte van Nederland en de regio (Tabel 8&9, blz. 23&24). In tijden van economische crisis, met stijgende werkloosheid, is een deel van deze werkende bevolking niet gevrijwaard van risico s. Zij werken in economisch gevoelige sectoren (bouw en transport). De financiële situatie van deze huishoudens kan hierdoor drastisch veranderen. Dit kan van invloed zijn op de dynamiek op de woningmarkt van Almere. Hierdoor valt een deel van de vraag naar (nieuwe) woningen weg in Almere. Maar zoals Almere Poort al laat zien, kan op deze situatie wel worden ingespeeld. De mogelijkheden om verschillende prijsklassen aan te bieden (van starters tot duurder segment) bij nieuwbouwwoningen, verschillende manieren van ontwikkelen voor deze segmenten (particulier opdrachtgeverschap of via ontwikkelaar) en verschillende typologieën aan te bieden (appartement, vrijstaand, bosrand, rijtjeswoning e.d.) kunnen de dynamiek enigszins op peil houden. De derde conclusie die getrokken kan worden gaat over de werkloosheidssituatie in Almere. In de periode is het werkloosheidspercentage gestegen van 4,3 naar 6.4. Sinds 2003 zit Almere ook boven het landelijk gemiddelde (Tabel 10, blz. 26). Redenen voor stijging van de werkloosheid zijn voornamelijk de jonge bedrijven die niet levensvatbaar blijken te zijn, een grote groep jonge mensen in de beroepsbevolking (jeugdwerkloosheid), het opleidingsniveau dat beter moet aansluiten op de aangeboden banen en de grote groep bewoners met een midden- of laag inkomen (bouw, techniek en transportsector) als 47

48 risicogroep in economisch moeilijke tijden (Programmagroep Jeugdwerkloosheid Flevoland, 2010). Naast de stijgende werkloosheid zal ook de werkgelegenheid in relatie tot haar eigen bevolking omhoog moeten. Hierdoor kan een deel van het pendelverkeer tussen Almere en Amsterdam teruggedrongen worden. Mede door het hoge aandeel personenauto s in Almere ontstaan er in de spits enorme files. Met de aanleg van een glasvezelnetwerk en hogere onderwijsvoorzieningen gericht op ICT kan de ICT-sector gezien worden als aantrekkelijke branche om banen te creëren binnen Almere. Daarnaast is duurzaamheid een belangrijk thema voor Almere. Om nieuwe werkgelegenheid te vestigen is het goed om hier verder naar te kijken. Dit kunnen bedrijven zijn die groene energie produceren, innovatieve producten ontwikkelen en/of duurzame bouwmaterialen ontwikkelen en produceren. Bij de bouw van nieuwe stadsdelen in Almere kan hier gebruik van worden gemaakt. 7.2 Conclusies Woningbouw afgelopen 10 jaar in Almere en de regio De eerste conclusie uit het onderzoek naar woningbouw in Almere en de regio heeft betrekking op gereedgekomen nieuwbouwwoningen. Het blijkt dat de positie van Almere binnen de regio verandert. Begin deze eeuw ( ) nam Almere een leidende positie in. Samen met de gemeente Haarlemmermeer was Almere goed voor 53% van de bouwproductie. Hiermee fungeerde deze gemeenten als grote motor voor de hele regio. De woningbouwproductie van Almere lag in deze periode ( ) boven de woningen per jaar, mede door de uitbreiding van Almere Stad (Literatuurwijk) en de uitbreiding van Almere Buiten (Tabel 17, blz. 32). Daarna is een dalende lijn ingezet, met als voorlopig dieptepunt het jaar 2007 waarin iets meer dan 800 woningen werden opgeleverd (6% totale bouwproductie). Almere is de laatste twee jaar één van de weinige gemeenten in de Noordvleugel van de Randstad die meer dan woningen per jaar opleverden. Ondanks de crisis is het mogelijk om nieuwe woningen op te leveren in Almere. De laatste twee jaar is dit voornamelijk gebeurd in het nieuwe stadsdeel Almere Poort en Noorderplassen West. Een categorie waarin Almere relatief goed scoort is het particulier opdrachtgeverschap. Dit blijkt onder meer uit het feit dat er een stijging plaatsvindt van aandeel particulier opdrachtgeverschap in gereedgekomen nieuwbouwwoningen. In 2007 bedroeg het aandeel 5,3%, in ,5% en in %. Ondanks de economisch moeilijke tijden en de bijbehorende woningmarkt crisis is dit een manier waarop Almere op dit moment kan blijven groeien en tegelijkertijd een divers woonmilieu kan creëren. Een tweede conclusie die getrokken kan worden is dat er een negatieve lijn is ingezet als het gaat om de gemiddelde verkoopprijs van woningen voor Almere en de regio. De daling van de gemiddelde verkoopprijs is echter pas in 2009 voor het eerst zichtbaar (Tabel 20, blz. 35). Om deze reden moet voorzichtig met deze bewering worden omgesprongen. Pas als blijkt dat ook in het jaar 2010 de prijzen gedaald zijn kan men echt een negatieve ontwikkeling zien. Vooralsnog lijkt deze ontwikkeling echter wel het geval, gezien de huidige economische situatie en de stilstaande woningmarkt. Belangrijk voor de gemeenten in de regio wordt hoe zij op dit fenomeen gaan inspelen. Hierbij kan gedacht worden aan fasering van de woningbouw, verandering in woningbouwplannen (prijzen, type woning, oppervlakte woning e.d.) en aanpassing van gronduitgifte en grondprijzenbeleid. Conclusie drie, tevens de laatste conclusie uit dit hoofdstuk, verwijst naar het aantal verkochte woningen binnen de onderzoeksperiode voor Almere en de regio. In de eerste jaren van de onderzoeksperiode ( ) lag het aantal verkochte woningen nabij de woningen per jaar. De periode daarna lag het aantal rond de woningen per jaar. Een negatieve lijn is sinds 2007 ingezet. Het aantal verkochte woningen daalde van (2007), (2008) naar (2009). Deze enorme daling van de verkoop van woningen is in de 48

49 gehele regio te zien, geen gemeente uitgezonderd (Tabel 22, blz.38). Deze daling heeft alles te maken met de situatie in de economie en de woningbouw. De oude woningen leveren minder op, waardoor mensen hun woning minder snel kunnen verkopen, en zij hierdoor minder snel van plan zijn om een nieuwe woning te kopen. De verhuisdynamiek neemt af in gemeenten, terwijl dit juist één van de peilers was onder de groei van Almere. De dynamiek was hoog onder verhuisbewegingen naar Almere (voornamelijk uit Amsterdam) en binnen Almere zelf (naar nieuwere gebieden). Wanneer een conclusie getrokken wordt op basis van het hele hoofdstuk is duidelijk dat de laatste twee/drie jaar van het onderzoek de economische crisis en woningbouwcrisis een rol spelen. Het aantal gereedgekomen nieuwbouwwoningen neemt af, de gemiddelde verkoopprijzen van woningen zijn gedaald en het aantal verkochte woningen is sterk afgenomen. Deze conclusies hebben invloed op de woningbouwplannen van de regio. Conclusies hierover worden hieronder besproken. 7.3 Conclusies verwachte woningbouwproductie in Almere en de regio ( ) Uit dit onderzoek blijkt dat er een verwachte bouwproductie is, voor de periode , van ongeveer nieuwe woningen. Dit betekent dat er per jaar ongeveer woningen in de gehele regio moeten bijkomen (Tabel 25, blz. 45). In de afgelopen acht jaar bedroeg de netto bouwproductie (exclusief sloop en vervangende nieuwbouw) woningen per jaar. Piek- en daalmomenten waren 2001: woningen en 2005: woningen. Echter is het zeer de vraag of deze verwachte productie gehaald zal worden en niet achterhaald is. De slechte situatie heeft de laatste maanden tot een aantal discussies en besluiten geleid. Zo is er een algehele bouwstop afgekondigd voor de gemeente Amsterdam. Dit naar aanleiding van tegenvallende grondopbrengsten. Alleen projecten die zijn gestart of noodzakelijkerwijs (procedures e.d.) doorgang moeten vinden zullen afgemaakt worden. Over de situatie van Almere wordt ook een discussie gevoerd, waarbij onder meer de Rijksbouwmeester betrokken is. De discussie gaat voornamelijk over de Schaalsprong van Almere en of deze er dient te komen (of te worden afgemaakt). Duidelijk is dat er grote verdeeldheid heerst over de toekomstige ontwikkelingen in de regio. De gemeenten en de regio staan voor een belangrijke periode. Zijn de aanwezige bouwplannen op zo n grote schaal in een huidige situatie (woningbouwcrisis en economie) verantwoord? Gezien de huidige situatie is dit niet verantwoord. Naar alle waarschijnlijk zal een groot deel van de plannen geschrapt, verkleind of gefaseerd worden. Tevens moet men eventueel de plannen (die nog doorgang vinden) herzien of aanpassen. In deze moeilijke periode kan het cruciaal zijn wanneer de gemeenten teveel inzetten op één en dezelfde doelgroep (midden- en hoger segment) terwijl de vijver waaruit gevist wordt kleiner is. Als regio dient men goede afspraken te maken over type woningbouw, hoeveelheid e.d. tussen de gemeenten om elkaar niet kapot te concurreren (lees: Noordvleugel van de Randstad als concurrerende metropool in Europa). 49

50 8 Aanbevelingen Op basis van het onderzoek is in het vorige hoofdstuk een aantal conclusies geformuleerd. Deze conclusies vormen de rode draad bij het opstellen van een aantal aanbevelingen. Dit zijn voornamelijk mogelijkheden en kansen voor de gemeente Almere. Deze zijn tijdens het onderzoek naar voren gekomen. Door de economische situatie waarin Nederland op dit moment verkeert, waardoor een aantal sectoren als de bouw, techniek en transport hard getroffen wordt, is de werkloosheid de laatste jaren toegenomen in Almere. Dit maakt het moeilijk om de economische groei, één van de beleidsonderdelen op zichzelf, te realiseren. De woon-werkbalans dient Almere te verbeteren (pendelverkeer tegengaan). Deze balans zal verbeterd kunnen worden door meer arbeidsplaatsen, voor de huidige bewoners, in Almere aan te bieden. Problemen die hierbij weggenomen dienen te worden zijn de mismatch tussen opleidingen van mensen en de banen die men wil realiseren. Er zal gericht gekeken moeten worden naar wat voor type werkgelegenheid past bij de huidige bevolking van Almere. Belangrijke arbeidssector, tevens economisch gevoelig, is de commerciële dienstverlening (60%). Onder deze categorie vallen horeca, reparatie/handel, transport, communicatie, financiële instellingen en zakelijke dienstverlening (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2010). De extra werkgelegenheid die Almere wil creëren kan mogelijk gezocht worden in deze categorie. Een groot deel van de huidige bevolking is hierin werkzaam, om deze meer aan Almere te binden kan hier extra geïnvesteerd in worden. Naast het binden van de eigen bewoners aan werkgelegenheid in Almere is het ook van belang om HBO- en WO studenten vast te houden in de stad. Dit is niet alleen belangrijk voor de gewenste differentiatie van inwoners (en indirect woningen), maar ook om de toekomstige vergrijzing op te vangen. Er moeten mogelijkheden worden geboden zodat een deel van deze studenten hier kan blijven studeren (en wonen). Naast het behoud van de eigen HBO- en WO studenten, ontstaan er ook met de komst van hogere onderwijsinstellingen ook mogelijkheden om studenten van buiten Almere aan te trekken. Almere wil ook meer hoogwaardige werkgelegenheid toevoegen, een voorwaarde hiervoor is wel dat er serieus geïnvesteerd dient te worden in (hoger) onderwijs. In dat opzicht is de komst van Hogeschool Windesheim Zwolle een belangrijke ontwikkeling. Hierdoor wordt het mogelijk om deel van de HBO studenten te behouden voor Almere en om nieuwe leerlingen vanuit andere regio s aan te trekken. Naast de HBO studenten, is er ook een klein percentage WO studenten in Almere. Om een deel hiervan te behouden of juist nieuwe aan te trekken moet gekeken worden naar mogelijke universitaire opleidingen die aansluiten bij het werkaanbod in Almere. Een voorbeeld wat perfect in Almere had gepast was het Science Park geweest (nu bij Diemen aangelegd), hier worden studies van de Faculteit der Natuurwetenschappen, Wiskunde en Informatica (FNWI) van de UVA gehuisvest. Op dit terrein worden ICTvoorzieningen, onderzoeksfaciliteiten, horeca- en congresfaciliteiten en sport- en ontspanning aangeboden. Naast een faculteit van de Universiteit van Amsterdam zit ook een aantal bedrijven en kantoren hier gevestigd die in dezelfde branche werken als de onderzoeksinstellingen op dit terrein (Science Park Amsterdam, 2010). Almere moet nadrukkelijk op zoek naar dit soort constructies. Aangezien Almere nooit kan tippen aan het hoge aantal voorzieningen en andere mogelijkheden die Amsterdam biedt als studentenstad, moet Almere zich meer richten op dit soort studies. Deze studenten zijn net wat minder afhankelijk van voorzieningen in Amsterdam en kunnen zich ook prima vestigen in Almere. Tevens biedt het een uitstekende mogelijkheid om studie en werk op elkaar af te stemmen. Een concept dat Almere goed kan gebruiken. 50

51 Naast het behouden van de jonge eigen bevolking in Almere (met een hogere opleiding), zal men ook moeten denken over oplossingen om de mogelijke vergrijzing (1ste generatie bewoners Almere) op te vangen. Hierbij dient gekeken te worden naar huisvesting en voorzieningen voor ouderen. Naast de huisvesting en voorzieningen, zal ook rekening gehouden moeten worden met het vervoer. Vanwege de uitgestrektheid van Almere zal men in de deelgebieden (Buiten, Haven, Hout, Poort en Stad) de toegankelijkheid van ouderen op peil moeten houden. Om de ouderen, die in de wijken van Almere wonen, goed te kunnen bedienen moeten de stadsdelen hun eigen winkelcentra goed op orde hebben. Dat betekent voor Almere dat de kwaliteit van de winkelcentra in Almere Haven, Almere Stad (Muziekwijk) en Almere Buiten op niveau moeten blijven. Er zal dus geïnvesteerd moeten worden in deze wijkcentra. Dit kan Almere doen via overleg met eigenaren van winkels, bezoekers en omwonenden van deze gebieden. Zo kan ingespeeld worden op de wensen van de bewoners, bezoekers en winkeliers. Hierdoor blijft ook de bereikbaarheid voor ouderen goed. Zij moeten het namelijk bij minder beweeglijkheid hebben van de winkelcentra in de buurt. Om de Schaalsprong van Almere goed te faciliteren zal niet alleen gekeken moeten worden naar de huidige bewoners en studenten. Almere wil graag verder groeien als stad en de regio vindt Almere daar een geschikte locatie voor. Om deze groei mogelijk te maken zal Almere een positief migratiesaldo verkrijgen om grote groei mogelijk te maken. De laatste jaren is de bevolkingsgroei hard geremd in Almere. Vooral omdat er minder mensen van buitenaf instroomden. Belangrijk om deze groei te realiseren, ondanks alle beperkingen van economische situaties, is dat Almere een aantal specifieke kwaliteiten moet aanbieden zodat nieuwe bewoners naar Almere willen komen. Een specifieke kwaliteit waar Almere zich op moet richten is de categorie mensen in de 3 e levensfase. Deze mensen zitten in de leeftijdscategorie jaar oud, hebben vaak kleine kinderen, zijn relatief hoog opgeleid en kopen een woningen in de categorie Deze gezinnen, met (kleine) kinderen, zijn op zoek naar goed (middelbaar) onderwijs in een stad, sport- en cultuurvoorzieningen in de nabije omgeving, arbeidsplaatsen die met de auto en/of het openbaar vervoer bereikbaar zijn en een ruim aanbod van voorzieningen (supermarkt e.d.) in de eigen buurt. Overigens is dit juist een categorie mensen die vanwege de economische crisis vaak niet verhuist. Dus op korte termijn is dit een aantrekkelijke groep die moeilijk aangetrokken kan worden. Een stad waar Almere in dit opzicht mee concurreert is Haarlem. Deze stad is de laatste jaren in een aantal opzichten sterk gegroeid en trekt ook bewoners die Almere ook wenst aan te trekken. Almere dient goed te kijken naar de concurrentievoordelen die men moet realiseren om de concurrentieslag in de regio te winnen. De onderscheidende kwaliteiten zijn het groene karakter, de ruimte van de stad, een relatief grotere woning, goed middelbaar onderwijs, breed en kwalitatief aanbod van sport- en cultuurvoorzieningen en mogelijkheden tot een wooncarrière. Overigens is het belangrijk om bij de komst van nieuwe (woon)gebieden zoals Almere Poort, Noorderplassen West en later het Oosterwold, het openbaar vervoer vanaf het begin goed op orde te hebben. Wanneer bewoners eenmaal de auto als onderdeel van hun dagelijks patroon hebben gemaakt, veranderen zij dit niet meer (Zie Vinex locaties). Van belang is daarom om bij het ontwikkelen van nieuwe (woon)gebieden, deze meteen goed te ontsluiten met behulp van het openbaar vervoer. Dit kan door middel van spoor (Almere Poort) of via busbanen e.d. bij de andere nieuwe delen. Naast het aantrekken van deze specifieke groep is het doel van de Schaalsprong ook om meer differentiatie aan te brengen in de woonmilieus in Almere. In het hoofdstuk over de woonmilieus is kort ingegaan op de verandering die de typologieën hebben doorgemaakt. Daarbij zijn de woonmilieus voor de bestaande stad en de Schaalsprong van Almere ook ter 51

52 sprake gekomen. Wat in de Almeerse plannen duidelijk naar voren komt is de differentiatie van woonmilieus in Almere. Uit de opdeling van woonmilieus (Figuur 5, blz. 20) blijkt dat op dit moment 91% van de woonmilieus bestaat uit Woonstraatwijk. De ambitie van de gemeente Almere om meer variatie in woonmilieus te generen is te begrijpen. Gezien de huidige economische situatie waarin de werkloosheid toeneemt, het inkomen van de bewoners onder druk staat en de woningmarkt is ingezakt wordt de kwetsbaarheid van Almere zichtbaar. Het feit dat Almere een vrij eenzijdige bewonerssamenstelling huisvest (relatief gevoelig voor economisch mindere situaties) laat ook de noodzaak van meer variatie zien. Om aan deze variatie te voldoen wordt in het Concept Structuurvisie Almere 2.0 voornamelijk een blik geworpen op de nieuwe gebieden van Almere. Het is relatief makkelijker om hier nieuwe of andere woonmilieus in te passen. Het gevaar dat hierdoor ontstaat is dat in de nieuwe ontwikkelingsgebieden de variatie in woonmilieus, en dus in bewoners, wel gerealiseerd kan worden terwijl de situatie in de bestaande stad nauwelijks veranderd. In Almere Haven kan men goed in spelen op het dorpse karakter en de hoeveelheid ouderen die daar nu wonen. Dit is een prima gebied om een landelijk woonmilieu toe te voegen. Aangezien de woningvoorraad in Almere Haven gekenmerkt wordt door een relatief laag eigen woningbezit (52%), appartementen met een hoog corporatiebezit en goedkope rijtjeswoningen. Daarnaast is een duur segment beschikbaar in deelgebieden De Velden en Overgooi (Gemeente Almere, 2009). De kansen voor een landelijk woonmilieu liggen in de categorie middensegment. Deze categorie ontbreekt eigenlijk in de woningvoorraad van Almere Haven en sluit aan bij de aanwezige bewoners. Voornamelijk doorstromers (wooncarrière) uit Almere Haven krijgen zo een mogelijkheid om hier te kunnen blijven wonen. Daarnaast moet ook gekeken worden naar de vertrekkende jongeren uit Haven. Voor deze groep moet mogelijk een aantal starterswoningen gerealiseerd worden. Ook de ouderen zijn een grote doelgroep in Almere Haven. Voor deze groep bewoners moet gekeken worden naar seniorenwoningen. Dit kan eventueel rond het centrum (vrij hoog corporatie bezit) bij de aanwezige voorzieningen of meer in een landelijke sfeer aan de buitenranden. In Almere Stad wordt een toename van ouderen en jongeren voorzien op de woningmarkt en een afname van gezinnen met kinderen. Het eigen woningbezit bedraagt 63%, de woningvoorraad bestaat voornamelijk uit rijtjeswoningen in de koopsector en rondom het centrum liggen voornamelijk suburbane woonwijken (Gemeente Almere, 2009). Gezien het aantal jongeren in Almere Stad en de stijging daarvan is er een groeiende behoefte voor nieuwbouwwoningen gericht op starters. Steeds meer jongeren uit Almere komen op een leeftijd om op zichzelf te wonen. Het centrum van Almere en de omliggende wijken zijn ideale plekken voor een aantal starterswoningen, helemaal gezien de omringende voorzieningen. De wijken om het centrum heen (Staatsliedenwijk, Stedenwijk en de zuidkant van Kruidenwijk) zijn niet de duurste wijken. Vanwege de prijs van de woningen is het mogelijk om een aantal starterswoningen aan te bieden. Met de komst van jonge enthousiaste starters kunnen deze wijken eventueel wat meer aanzien krijgen. Wanneer Almere starters niet voldoende kansen biedt in de bestaande stad zullen ze naar Almere Poort trekken. De differentiatie van bewoners en woonmilieus in de bestaande stad blijft dan uit. Naast de starters moet Almere Stad zich ook richten op doorstromers. Gezien de huidige woningvoorraad, moet de nadruk liggen op het centrum of centrumrand milieu. Duurdere grondgebonden zoals tweekappers, vrijstaande woningen en vrije kavels zijn ideale woningen voor dit type woonmilieu. Een voorbeeld hiervan is de ontwikkeling van Noorderplassen West waar voornamelijk eengezinswoningen gebouwd worden in de duurdere segmenten. Echter door het gebrek aan ruimte en de mindere economische situatie zal de realisatie van deze woonmilieus over verschillende fases verspreid moeten worden. Aangezien een ruime leefomgeving één van de kwaliteiten van Almere is moet ook rekening worden gehouden met gestapelde woningen in de centrumrand of het centrum milieu. Hierbij 52

53 kan gedacht worden aan een aantal appartementen in het middensegment. Ook in Almere Buiten is sprake van een eenzijdige woningvoorraad. Veelal rijtjeswoningen (67%), weinig etagewoningen (15%) en relatief veel koopwoningen (69%) (Gemeente Almere, 2009). Ontbrekende woonmogelijkheden in Almere Buiten zijn voornamelijk etagewoningen (appartementen) of woningen voor doorstromers van Almere Buiten. Relatief veel wijken (Bouwmeesterbuurt, Molenbuurt) zijn impopulair op de Almeerse woningmarkt. Dit komt vooral door de eenzijdigheid hiervan. Doorstromers hebben nauwelijks een kans om hier wat te vinden en trekken voornamelijk weg naar de nieuwe gebieden zoals Stripheldenbuurt (rand Almere Buiten). Om deze bewoners te behouden voor deze buurten moet gekeken worden naar mogelijkheden voor vrijstaande woningen, tweekappers, appartementen in het middensegment of landelijke woonmilieus. Dit zijn mogelijkheden om variatie aan te brengen in woonmilieus en bewoners in Almere Buiten. Daarnaast kunnen de huidige bewoners een verdere wooncarrière doormaken. Waar in de Concept Structuurvisie Almere 2.0 voornamelijk differentiatie wordt aangeboden in de nieuwe ontwikkelingsgebieden van Almere, zijn hier de mogelijkheden voor de bestaande stad verder uitgediept. De specifieke kwaliteiten van ruimte, groen, ruime woningen tegen relatief lagere prijs en mogelijkheden om een wooncarrière op te starten zijn basiskwaliteiten van Almere die zij ook in de bestaande stad moeten uitdiepen. Tot slot de discussie over de Schaalsprong van Almere, onder meer gevoerd door de Rijksbouwmeester. De Schaalsprong van Almere kan niet gestopt worden naar mijn mening. Almere is vanaf haar bestaan al aan het groeien en nog steeds, in een lager tempo dat wel. Mijn mening is dat Almere door moet gaan met de groei, zolang daar vraag naar is vanuit de markt, en de regio s (Amsterdam en Utrecht) dit blijven stimuleren. De term Schaalsprong van Almere en de kaarten (grijze binnenstad Almere) uit de Concept Structuurvisie Almere 2.0 zijn wellicht ongelukkig gekozen. Ondanks de blijvende groei van Almere, moet Almere haar aandacht ook zeker op de bestaande stad gericht houden. De grijze vlek in de Structuurvisie 2.0 die de bestaande stad weergeeft, is een ongelukkig beeld (focus op de nieuwe gebieden). Stadsdelen als Almere Haven, Buiten en de Stad zullen in de komende jaren van essentieel belang zijn om bestaande bewoners tevreden te houden en goede kwaliteit te bieden in een stad voor nieuwe bewoners. Bij mijn weten heeft Almere zeker aandacht voor de bestaand stad, al komt dat in de discussie met betrekking tot de Schaalsprong niet helemaal aan de orde. Naast de aandacht voor ontwikkelingen en verbeteringen van de oude stad (corporaties), moet Almere blijven kijken naar de ontwikkeling van nieuwe delen. Dit zal het voornamelijk gefaseerd in de tijd moeten doen. Almere Pampus zal pas na 2020 echt aan de orde komen. Richt dan voorlopig de aandacht op nieuwe gebieden als Almere Hout, Noorderplassen West en de bestaande stad. Zet deze gebieden, in samenwerking met corporaties, beleggers en ontwikkelaars, goed in de markt en neem tijd voor de ontwikkeling hiervan. Dan kan ondertussen ook doorgewerkt worden aan de voorzieningen, bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van de bestaande stad. Een polycentrische ontwikkeling zoals Almere ooit begonnen is. 53

54 9 Samenvatting Dit onderzoek is gericht op het verleden en de toekomst van Almere. In de komende periode gaat Almere een volgende fase van haar ontwikkeling in. Dit is vormgegeven in allerlei plannen en visies. De plannen die in de Concept Structuurvisie Almere 2.0 zijn beschreven vormen het uitgangspunt van dit onderzoek. Tijdens dit onderzoek is de volgende hoofdvraag geformuleerd: Wat zijn, gezien de ontwikkelingen van de afgelopen 10 jaar en toekomstige plannen in de komende tientallen jaren in Almere en de gehele regio, de ontwikkelingsmogelijkheden voor Almere? Bij dit onderzoek is gebruik gemaakt van verschillende onderzoekstechnieken. Met behulp van de literatuurstudie worden de hoofdstukken over de context van Almere, de woonmilieutypologieën en de plannen van de Schaalsprong van Almere uiteengezet. De regionale context zal naast een bronnenonderzoek ook worden onderzocht met behulp van statistische gegevens (kwantitatief). Deze zijn gebruikt voor de hoofdstukken waarin de ontwikkeling van Almere en andere gemeenten onderzocht is. Door het afnemen van interviews (kwalitatief) worden specifieke vragen over de programmering van Almere, de ontwikkeling van Almere en andere vraagstukken beantwoord. Interviews zijn afgenomen met Jaap Lisser (gebiedsontwikkeling Almere), Hester Kersten (Stedenbouw en Landschap Almere) en Renze Borkent (Ruimtelijke Ordening, Programmering & Milieubeleid). Allereerst wordt in de inleiding van het onderzoek kort ingegaan op de ontwikkelgeschiedenis van Almere. Dit begint vanaf de plannen in 1977 en eindigt uiteindelijk bij de toekomstplannen, de Schaalsprong van Almere. Daarna is een kort onderzoek gedaan naar de betekenis en ontwikkeling van de woonmilieutypologieën in Nederland. Vervolgens is onderzoek gedaan naar een aantal kenmerken van Almere, en andere gemeenten uit de regio, om de ontwikkeling van de laatste 10 jaar te beschrijven. Hierbij is gekeken naar bevolkingskenmerken (leeftijd, afkomst), inkomenskenmerken (besteedbaar- en gestandaardiseerd inkomen) en arbeidskenmerken (werkloosheidspercentage) van de verschillende gemeenten. In het daarop volgende hoofdstuk is specifiek gekeken naar de ontwikkeling van een aantal woningbouwkenmerken. Dit zijn de bouwproductie van nieuwbouwwoningen, de gemiddelde verkoopprijs, de Wozwaarde, het aantal verkochte woningen, de woningvoorraad en het particulier opdrachtgeverschap. De resultaten die hierbij naar voren zijn gekomen worden geprojecteerd op de verwachte woningbouwproductie (toekomstige plannen in de regio). Aan de hand van deze resultaten zijn de toekomstplannen geanalyseerd. Uiteindelijk leidt dit tot een aantal conclusies en aanbevelingen waarin de rol van de economische crisis en woningbouwcrisis een grote rol speelt. De mogelijke problemen van de toekomstige plannen en een aantal kansen en mogelijkheden voor Almere komen bij de aanbevelingen naar voren. 54

55 10 Literatuurlijst Boomen, T. van den (2010) Stop de nieuwbouwwijken! NRC Handelsblad, 11 september Bryman, A. (2008) Social Research Methods. Oxford: Oxford University Press. Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Aantal personenauto s p/h [online] < 7,585,5358,5938,6329,6685,6747,6807,7160,7536,7832,14372&D3=a&HDR=T,G2&STB= G1&VW=T > (Geraadpleegd op 6 mei 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Aantal verkochte woningen [online] < D2=4042%2c5354%2c6162&D3=67%2c101%2c118%2c135%2c152%2c169%2c186%2c20 3%2c220%2c237%2c254&HDR=G1%2cT&STB=G2&VW=T > (Geraadpleegd op 1 juni 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Banen werknemers [online] < > (Geraadpleegd op 11 november 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Bevolkingssamenstelling [online] < > (Geraadpleegd op 8 april 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Gemiddeld besteedbaar inkomen p/h [online] < 7&D2=0,116,124,127,231,326,328,374,430,570,683,771,776&D3=3,5-15&HDR=T&STB=G1,G2&VW=T > (Geraadpleegd op 6 april 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Gemiddeld gestandaardiseerd inkomen p/h [online] < 227&D2=0,116,124,127,231,326,328,374,430,570,683,771,776&D3=3,515&HDR=T&STB =G1,G2&VW=T > (Geraadpleegd op 10 juni 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Gemiddelde verkoopprijs woningen ( ) [online] < 45,48,51-54,58-62&D3=16,50,84,118,152,186,220,254&HDR=G1,T&STB=G2&VW=T > (Geraadpleegd op 11 augustus 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Gereedgekomen eengezinswoningen [online] < 5,123,126,230,325,327,373,429,569,682,770,775&D3=3,514&HDR=T,G2&STB=G1&VW= T> (Geraadpleegd op 7 januari 2011) 55

56 Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Gereedgekomen koopwoningen [online] < 5,123,126,230,325,327,373,429,569,682,770,775&D3=3,514&HDR=T,G2&STB=G1&VW= T> (Geraadpleegd op 7 januari 2011) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Gereedgekomen nieuwbouwwoningen [online] < 129,246,349,351,403,471,640,769,869,876&D3=10,12-21&HDR=T,G2&STB=G1&VW=T > (Geraadpleegd op 6 mei 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Particulier opdrachtgeverschap nieuwbouwwoningen [online] < =37548&D1=16&D2=0,115,123,126,232,327,329,375,430,569,680,768,773&D3=67,101,11 8,135,152,169,186,203,220,237,254&HDR=T,G2&STB=G1&VW=T> (Geraadpleegd op 10 november 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Voorraad woningen naar eigendom: Huurwoningen [online] < LNL&PA= 70072NED&D1=121&D2=0,115,123,126,230,325,327,373,429,569,682,770,775&D3=3,514 &HDR=T,G2&STB=G1&VW=T> (Geraadpleegd op 7 januari 2011) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Voorraad woningen naar eigendom: Koopwoningen [online] < http ://statline.cbs.nl/statweb/publication /?DM=SLNL &PA=70072NED&D1=120&D2=0,115,123,126,230,325,327,373,429,569,682,770,775&D3 =3,514&HDR=T,G2&STB=G1&VW=T> (Geraadpleegd op 7 januari 2011) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Werkloosheidspercentage [online] < &D2=0&D3=0%2c50%2c90%2c95%2c102%2c107108%2c112%2c115%2c117%2c132%2c 171&D4=2%2c4%2c6-14&HDR=T&STB=G1%2cG2%2cG3&VW=T > (Geraadpleegd op 6 april 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Woningdichtheid [online] < 5,123,126,230,325,327,373,429,569,682,770,775&D3=3,5-14&HDR=T,G2&STB=G1&V W=T > (Geraadpleegd op 11 augustus 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Woningvoorraad [online] < 8,126,129,246,349,351,403,471,640,769,869,876&D3=216&HDR=T,G2&STB=G1&VW=T > (Geraadpleegd op 11 augustus 2010) Centraal Bureau voor de Statistiek (2010) Woz-waarde woningen ( ) [online] < 24,219,303,305,347,395,518,618,698,703&D3=a&HDR=T,G2&STB=G1&VW=T > (Geraadpleegd op 11 augustus 2010) Gemeente Almere (2009) 10 jaar trends in Almere. Almere: Gemeente Almere Gemeente Almere (2009) WoonVisie Almere 2.0. Almere: Gemeente Almere 56

57 Gemeente Almere (2009) Sociale Atlas van Almere. Monitor van wonen, werken en vrije tijd Almere: Gemeente Almere Gemeente Almere (2010) Almere Principles. Almere: Gemeente Almere Gemeente Almere (2010) Integraal Afspraken Kader. Almere: Gemeente Almere Gemeente Amsterdam Dienst Ruimtelijke Ordening (2008) Plan Amsterdam. Almere s krachtproef. Amsterdam: Gemeente Amsterdam Dienst Ruimtelijke Ordening. Gemeente Amsterdam (2009) Metropoolregio Amsterdam; Verstedelijking metropoolprojecten [online] < > (Geraadpleegd op 2 juni 2010) Gemeente Diemen (z.j.) Bergwijkpark [online] < > (Geraadpleegd 3 juni 2010) Gemeente Lelystad (2010) Wonen in Lelystad; Hanzepark [online] < > (Geraadpleegd op 3 juni) Gemeente Lelystad (2010) Wonen in Lelystad; Warande [online] < > (Geraadpleegd op 3 juni) Gemeente Purmerend (2010) Wonen en leven; Plannen en projecten [online] < > (Geraadpleegd op 3 juni) Gemeente Zaanstad (2010) Nieuwbouw in Zaanstad; Alle nieuwbouwprojecten [online] < > (Geraadpleegd op 3 juni) LeGates, R. en Stout, F. (2007) The City Reader, Fourth edition. Londen & Ney York: Routledge Taylor & Francis Group. Ministerie van Justitie (1997) Criminaliteit en etnische minderheden; een criminologische analyse. Den Haag: Ministerie van Justitie Ministerie van Verkeer en Waterstaat (2006) Noordvleugelbrief. Samenhang in ontwikkeling. Den Haag: Ministerie van Verkeer en Waterstaat. Ministerie van Verkeer en Waterstaat en Platform Bereikbaarheid Noordvleugel (2006) Netwerkanalyse Noordvleugel. Den Haag: Ministerie van Verkeer en Waterstaat. Ministerie van Verkeer en Waterstaat, (2007) Urgentieprogramma Randstad. Den Haag: Ministerie van Verkeer en Waterstaat. Ministerie van Verkeer en Waterstaat, (2009) Randstad Urgent. Bouwen voor de noordelijke Randstad, 50 jaar Rijksbesluiten over Almere. Den Haag: Ministerie van Verkeer en Waterstaat. 57

58 Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (2006) Voortgangsbrief naar Tweede Kamer over Integratie en Woonbeleid. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (2006) Hoe breed is de buurt? Typologie van woonmilieus: herkenbaar, bruikbaar en beschikbaar. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (2008) Structuurvisie Randstad 2040.Naar een duurzame en concurrerende Europese topregio. Den Haag: Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. Ministerie van Volkshuisvesting Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (z.j.) ABF Research - Woonmilieutypologie [online] < > (geraadpleegd op 4 juni 2010) Novum (2009) Ook in groeistad Almere krimpt de bevolking [online] < _de_bevolking.html > (Geraadpleegd 5 mei 2010) Novum (2010) Amsterdam kondigt bouwstop af [online] < > (Geraadpleegd 6 oktober 2010) Novum (2010) Bouw nieuwe woningen sterk gedaald [online] < > (Geraadpleegd 15 juni 2010) Programmagroep Jeugdwerkloosheid Flevoland (2010) Kadernota programma jeugdwerkloosheid Flevoland Almere: Programmagroep Jeugdwerkloosheid Flevoland. Regiegroep Noordvleugel 2040 (2008) Metropoolregio Amsterdam Ontwikkelingsbeeld Noordvleugel Amsterdam: Regiegroep Noordvleugel Reinders, L. (2004) Merkwaardige wijken. De rol van identiteit bij transformatie van stadswijken: een terreinverkenning. Delft: Onderzoeksinstituut OTB. Rekenkamercommisie Kennisstad (2007) De balans van kennisstad Almere: samenvatting. Almere: Gemeente Almere Schouten, N.C. (1967) Het woonmilieu. Sociologische overwegingen met betrekking tot de naaste omgeving van de woning. Assen: Van Gorcum. Science Park Amsterdam (2010) Over Science Park [online] < > (Geraadpleegd op 25 augustus 2010) Stuurgroep Almere 2030 (2008) Almere inc. De economische visie Almere Almere: Stuurgroep Almere

59 Stuurgroep Almere 2030 (2008) Van bouwstenen naar drie alternatieven. Almere: Stuurgroep Almere Stuurgroep Almere 2030 (2009) Afwegingskader Almere Almere: Stuurgroep Almere Stuurgroep Almere 2030 (2009) Concept Structuurvisie Almere 2.0. Almere: Stuurgroep Almere

60 11 Bijlage Figuur 12: Effectenmatrix alternatieve Schaalsprong Almere Bron: Studiegroep Almere 2030,