Match vraag - aanbod Creatief Hilversum. Eindrapport. Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Hilversum

Transcriptie

1 Match vraag - aanbod Creatief Hilversum Eindrapport Uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Hilversum Uitgevoerd door: ETIN Adviseurs i.s.m. Doorakkers Advies s-hertogenbosch / Utrecht, juli 2009

2

3 Inhoudsopgave 1. Inleiding Achtergrond Doel van het onderzoek Leeswijzer De vraag Inleiding Ruimtevraag van zittende bedrijven Ruimtevraag van buitenaf Samenvatting Het aanbod Inleiding Bedrijventerreinen Kantoorlocaties Gemengde ontwikkellocaties Themapark Verspreide kantoorlocaties Bedrijfsverzamelgebouwen en multi-tenantgebouwen Winkellocaties Atelierruimte De match Inleiding Match interne vraag Match latente vraag Match externe vraag Potentiële vraag: de pré-starters Afsluitende paragraaf Bijlagen Bijlage 1: Afbakening creatieve sector Bijlage 2: Benchmark zelfstandige kantoorruimte Bijlage 3: Benchmark bedrijfsverzamelgebouwen

4

5 1. Inleiding 1.1 Achtergrond Binnen Nederland is Hilversum de gemeente met het grootste aandeel creatieve bedrijvigheid van de totale gemeentelijke economie. Binnen de creatieve bedrijvigheid worden in het kader van dit project drie segmenten onderscheiden: Kunsten; Media; Zakelijke dienstverlening. Hilversum is Dé Multimediastad van Nederland. Het zal dan ook geen verbazing wekken dat de multimediasector de belangrijkste sector is binnen de gemeente. Deze sector heeft zich voornamelijk ontwikkeld vanuit de omroepen. Door de aanwezigheid hiervan vindt ook de productie en distributie van content al decennialang plaats in/vanuit Hilversum. Deze concentratie van producten en diensten vormt een stimulans en markt voor nieuwe ideeën en producten. Zo groeit de multimedia industrie als gevolg van onder andere de digitalisering van de samenleving uit tot een crossmedia industrie. Het feit dat deze crossmediale ontwikkeling de traditionele multimediasector overstijgt biedt uiteraard kansen. Reeds in haar visie Hilversum 2015 heeft de gemeente aangegeven dat het handhaven en versterken van Hilversum als multimediastad een van haar belangrijkste beleidsdoelstellingen is. De gemeente kiest er dan ook nadrukkelijk voor om de positie van Hilversum als multimediastad te behouden en te versterken en zich te ontwikkelen tot de mediagateway to Europe. De aanwezigheid van de multimediasector is echter niet vanzelfsprekend. Dit onder meer door technologische ontwikkelingen in de sector zelf en door toenemende concurrentie van andere steden op nationaal en internationaal niveau. Om optimaal te kunnen profiteren van de kansen die er liggen en om het hoofd te kunnen bieden aan de bedreigingen dienen de juiste randvoorwaarden te worden gecreëerd. Voldoende en geschikte bedrijfshuisvesting is daarbij onontbeerlijk. Juist in de creatieve industrie speelt de aanwezigheid van geschikte huisvesting een belangrijke rol in het vestigingsklimaat. De grote diversiteit aan typen bedrijven leidt tot een grote diversiteit aan eisen die worden gesteld aan het vestigingsklimaat, waaronder huisvestingsmilieus en -concepten. Een reclamebureau vraagt immers andere ruimte dan een producent van RTVproducties, zowel kwantitatief als kwalitatief als geografisch. 1.2 Doel van het onderzoek Bovenstaande is voor de gemeente Hilversum aanleiding geweest om in eerste instantie meer inzicht te willen verwerven in de kwantitatieve, kwalitatieve en geografische vraag naar huisvesting vanuit drie hoofdsectoren binnen de kleinschalige creatieve bedrijvigheid (Bedrijfshuisvesting Creatief Hilversum, ETIN Adviseurs, s-hertogenbosch, april 2009). In bijlage 1 is de afbakening van hetgeen hier verstaan wordt onder de creatieve sector opgenomen. 1

6 Op basis van deze uitkomsten kan, na inventarisatie van het beschikbare en geplande aanbod, een match tussen de geïnventariseerde vraag en het aanbod worden gemaakt. Nadat vervolgens duidelijk is geworden waar sprake is van een match en waar van een mismatch, kan de gemeente zich gaan inzetten op het realiseren van haar uiteindelijke doel: de realisatie van passende huisvesting voor de creatieve sector in Hilversum. In onderstaand schema is het totale proces opgenomen dat volgens ons doorlopen zou moeten worden om het uiteindelijke doel te realiseren. In deze rapportage staan de stappen Aanbodinventarisatie en Match van Fase 2 centraal. In hoofdstuk 2 is een korte samenvatting van de rapportage aangaande de bedrijfshuisvestingsvraag (deel fase 1) opgenomen. F A S E 1 Inventarisatie creatieve industrie Vraaginventarisatie huisvesting Inventarisatie kennis- en onderwijsinstellingen F A S E Match vraag - aanbod Aanbodinventarisatie huisvesting 2 Aanbevelingen voor realisatie van passende huisvesting voor de creatieve sector op diverse toekomstige ontwikkellocaties in Hilversum Ten einde te kunnen zorgen voor een goede huisvesting van de creatieve bedrijvigheid in de stad is inzicht in de vraag naar huisvesting slechts een deel van het plaatje. Het is ook nodig te weten welk aanbod momenteel beschikbaar is voor creatieve bedrijven en welke kenmerken dit aanbod heeft. Bovendien dient de gemeente een beeld te hebben van het aanbod dat de komende jaren (mogelijk) ontwikkeld gaat worden en of dat in grote lijnen aansluit bij de vraagkenmerken van de creatieve bedrijven. Net als de vraag moet ook het aanbod zoveel mogelijk kwantitatief, kwalitatief en geografisch/ruimtelijk in kaart worden gebracht! Al deze aspecten zijn immers noodzakelijk voor het matchen van vraag en aanbod. 2

7 1.3 Leeswijzer Zoals hiervoor aangegeven wordt in hoofdstuk 2 een korte samenvatting gegeven van het onderzoek dat recentelijk is uitgevoerd naar de huisvestingsvraag van in de gemeente Hilversum gevestigde creatieve bedrijven tot 20 medewerkers. In hoofdstuk 3 staat de inventarisatie van het aanbod centraal. Deze inventarisatie is allereerst uitgevoerd via deskresearch en door middel van gesprekken en informatie verkregen via de gemeente (Marlies Steenstraten en Fons Gennisse). Aanvullend hierop zijn gesprekken gevoerd met partijen / instellingen die op enigerlei wijze betrokken zijn bij het huisvesten van de vraag van creatieve bedrijven naar geschikte bedrijfshuisvesting. Gesprekken zijn gevoerd met: Castanea Bedrijfsmakelaars b.v. De Koster cs Makelaars Kastanje Ontwikkeling MEEUS Bedrijfshuisvesting BV Stichting Magdalena TCN Media Park (telefonisch) Officetime (telefonisch) In hoofdstuk 4 vindt de match tussen de vraag naar en het aanbod aan bedrijfshuisvesting plaats. 3

8 4

9 2. De vraag 2.1 Inleiding De creatieve sector genereert een kwart van alle banen in de gemeente Hilversum, namelijk van de in totaal banen. Deze mensen zijn werkzaam bij vestigingen van creatieve bedrijven. Dat is 19% van alle bedrijfsvestigingen in Hilversum. Om de huisvestingsvraag van de creatieve bedrijven zo goed mogelijk in beeld te krijgen is een schriftelijke enquête uitgezet onder de creatieve bedrijven tot 20 werkzame personen. In totaal betreft het vestigingen waar in totaal ruim mensen werkzaam zijn. De meeste vestigingen vallen onder de deelsector creatieve zakelijke diensten (521). De meeste bedrijven zijn gevestigd in de Noordwestelijke Villawijk (inclusief Mediapark) en in Hilversum Centrum. De kunstensector is het meest gevestigd in het centrum, mediabedrijven relatief veel in de Noordwestelijke Villawijk en bedrijven in de creatieve zakelijke dienstverlening zijn gespreid over de gehele gemeente gevestigd. De creatieve sector wordt gekenmerkt door haar kleinschalige karakter. De gemiddelde bedrijfsomvang is 2,1 medewerkers. Deze gemiddelde bedrijfsomvang is berekend aan de hand van fulltime personeel. 12% van de creatieve bedrijven in Hilversum heeft echter ook parttimers in dienst (<12 uur werkzaam per week), gemiddeld 2 per bedrijf. In totaal verwacht een kwart van de creatieve bedrijven de komende vijf jaar te gaan groeien in personeel. Vooral bedrijven in de dienstensector denken te gaan groeien, gevolgd door bedrijven in de mediasector. 2.2 Ruimtevraag van zittende bedrijven Op basis van de enquêteresultaten is een inschatting gemaakt van de vraag naar bedrijfsruimte voor de creatieve industrie (tot 20 werkzame personen) die zich mogelijk de komende jaren in Hilversum aan zal kunnen dienen. Interne vraag 11% van de geënquêteerde creatieve bedrijven heeft concrete verhuisplannen. Deze verhuisgeneigde bedrijven, ondernemers met concrete verhuisplannen, wensen gemiddeld een bedrijfsruimte van circa 125 m². Als de verhuisgeneigdheid en het gemiddelde gewenste vloeroppervlak worden doorgetrokken naar de totale creatieve bedrijvigheid in Hilversum, wordt uitgekomen op de totale ruimtevraag van Hilversumse bedrijven tot 20 werkzame personen. In totaal zou het de komende jaren dan kunnen gaan om een concrete vraag naar bedrijfsruimte van ruim m². Benadrukt moet worden dat deze ruimtevraag de behoefte van verhuisgeneigde bedrijven betreft, dus bedrijven met concrete verhuisplannen. 5

10 Vraag uitgesplitst naar type ruimte in m² Type ruimte Totale creatieve sector (< 20 wp) Woonwerk Woonatelier Winkel/ expo Atelier Zelfstandig kantoor Bedrijfsverzamelgebouw Bedrijfspand Kunsten Media Czd Latente vraag Van alle ondernemers heeft 17% aangegeven nog te twijfelen over verhuizen. Als rekening wordt gehouden met deze groep ondernemers, kan de zogenoemde latente ruimtevraag van bedrijven worden geschetst. Deze groep bedrijven wenst gemiddeld een bedrijfsruimte van 95 m². Als deze gegevens op dezelfde manier worden doorgetrokken naar de totale creatieve bedrijvigheid in Hilversum tot 20 werkzame personen, dan komt het in totaal voor de komende jaren uit op een latente vraag naar bedrijfsruimte van ca m². Uit de enquête bleek dat deze groep twijfelaars nog geen goed beeld heeft van het type ruimte dat men wil betrekken bij eventuele verhuizing. Locatie De ruimtevraag is voor tweederde gericht op woonwijken (naast de eigen woonwijk van de ondernemers is de vraag specifiek gericht op Over t Spoor en Hilversum-Noord) en het centrum. De overige vraag richt zich evenredig op bedrijventerreinen, kantoorlocaties en buiten de bebouwde kom. Bedrijfsverzamelgebouw Uit de enquête is een grote vraag gebleken naar gedeelde faciliteiten. Creatieve ondernemers zijn graag met meerdere bedrijven in een pand gevestigd, zodat faciliteiten gedeeld kunnen worden waardoor voordelen behaald kunnen worden. Hier moet bijvoorbeeld gedacht worden aan kantoorvilla s waarin een aantal creatieve bedrijfjes gevestigd is die faciliteiten delen als parkeergelegenheid, een vergaderzaal of een expositieruimte. Er bestaat dus behoefte aan additionele bedrijfsruimtes in kantoorvilla s en in bedrijfsverzamelgebouwen. Daarnaast wordt door ondernemers de behoefte uitgesproken aan flexibiliteit van de bedrijfsruimte-indeling en betaalbaarheid van de bedrijfsruimte. Men heeft behoefte aan betaalbare start-up mogelijkheden, die voldoende flexibiliteit bieden, echter met een sobere uitvoering wat betreft faciliteiten. Er is veel enthousiasme gebleken voor bedrijfsruimte in een (nieuw) bedrijfsverzamelgebouw op of nabij Hilversum Centraal Station. Het stationsgebied wordt als een kansrijke locatie gezien. 6

11 2.3 Ruimtevraag van buitenaf De gemeente Hilversum is geen eiland; uiteraard zal er de komende vijf jaar ook vraag naar bedrijfsruimte van buitenaf komen. Tussen 1996 en 2008 is in Hilversum de creatieve sector wat vestigingen betreft gemiddeld elk jaar met ruim 3% gegroeid. Met name de creatieve zakelijke dienstverlening is sinds eind vorige eeuw hard gegroeid. In 2013 moet de gemeente Hilversum denken aan een totale benodigde ruimtevraag voor de gehele creatieve industrie (incl. bedrijven > 20 wp) van á m². Als het huidige in gebruik zijnde bedrijfsvloeroppervlak van creatieve bedrijven in Hilversum hier van af wordt gehaald, geschat op circa m², wordt uitgekomen op á m² nieuwe vraag naar bedrijfsruimte in Hilversum voor de creatieve sectoren. Om de vraag van buitenaf te achterhalen is de totale ruimtevraag verminderd met de endogene vraag. Hieruit blijkt dat de komende vijf jaar á m² ruimtevraag van buitenaf te verwachten is. Het grootste aandeel van de externe ruimtevraag komt uit de creatieve zakelijke dienstverlening. 2.4 Samenvatting De totale nieuwe ruimtevraag waar Hilversum de komende jaren mee te maken krijgt bestaat uit interne vraag en externe vraag. Interne vraag vraag van creatieve bedrijven in Hilversum < 20 wp Totale nieuwe ruimtevraag interne + externe vraag van alle creatieve bedrijven (<20 wp en >20 wp) á m² m² Externe vraag vraag van alle creatieve bedrijven (<20 wp en >20 wp) buiten Hilversum, incl. interne vraag van creatieve bedrijven > 20 wp á m² Hier moet worden opgemerkt dat de eerder in paragraaf 2.2 aangehaalde latente vraag, de ondernemers die middels de enquête hadden aangegeven nog te twijfelen over verhuizen, hierin niet is opgenomen. Hetzelfde geldt voor de potentiële vraag vanuit de pré-starters (studenten aan de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht). 7

12 Door de geïnterviewden wordt aangegeven dat men in hoge mate verbaasd is over de gemiddelde omvang van de bedrijfs-/kantoorruimte die de geënquêteerde bedrijven aangeven te willen gaan huren, zeker in relatie tot het gemiddelde aantal medewerkers dat bij de bedrijven werkzaam is. Ze gaan er van uit dat dit voor een groot deel te maken heeft met het feit dat relatief veel bedrijven vanuit een situatie in of aan huis komen. Deze groep heeft naar hun inschatting onvoldoende inzicht in de benodigde omvang van de huisvesting en de daaraan gerelateerde huurprijzen. De huurprijzen waar zij overigens relatief vaak mee werken zijn unit gerelateerd en er wordt lang niet altijd met vierkante meter prijzen gewerkt. De omvang van de vraag naar ruimte waar de geïnterviewden mee werken ligt meer rond de helft van hetgeen de geënquêteerde bedrijven aangeven. Het totaal aantal vierkante meters die door de bedrijven met een concrete huisvestingvraag wordt aangegeven zou in dat geval aanzienlijk lager uitvallen. Dit geldt vervolgens uiteraard ook voor de vraag die betrekking heeft op bedrijven die nog twijfelen over verhuizen. 8

13 3. Het aanbod 3.1 Inleiding Nu in de eerder genoemde rapportage Bedrijfshuisvesting Creatief Hilversum, waarvan in hoofdstuk 2 een samenvatting is opgenomen, de vraag naar bedrijfshuisvesting zo gedetailleerd mogelijk in kaart is gebracht, is het zinvol te weten of deze vraag ook in de gemeente Hilversum op een adequate manier kan worden geaccommodeerd, nu en in de toekomst. Ook bij de inventarisatie van het aanbod is zoveel mogelijk onderscheid gemaakt in de aspecten kwantiteit, kwaliteit en de geografische situering. In de inventarisatie hebben we ons geconcentreerd op aanbod dat wordt aangeboden in units kleiner dan 250 m², dit omdat units die nog groter zijn nagenoeg nooit aan zullen sluiten op de kwantitatieve vraag vanuit de creatieve ondernemers. Zowel in dit hoofdstuk als ook in hoofdstuk 4 wordt met enige regelmaat gerefereerd aan de huisvestingswensen van de creatieve bedrijven. Het betreft hier zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve als de geografische wensen van de creatieve bedrijven zoals deze zijn neergelegd in het rapport Bedrijfshuisvesting Creatief Hilversum (ETIN Adviseurs, s-hertogenbosch, april 2009). 3.2 Bedrijventerreinen Duidelijk is dat indien creatieve bedrijven zich in de toekomst al op een bedrijventerrein zouden willen vestigen, uitgegaan moet worden van een uiterst beperkt aantal bedrijven. Hier worden bedrijventerreinen echter wel meegenomen, omdat delen van bedrijventerreinen mogelijk wel aantrekkelijk zouden kunnen zijn. Hierbij kan gedacht worden aan die delen die (relatief) dicht bij het centrum zijn gelegen en/of delen die een transformatie door (gaan) maken. Bij de realisatie daarvan zou rekening gehouden kunnen worden met de huisvestingsvraag van creatieve ondernemers Bestaande bedrijventerreinen De belangrijkste bedrijventerreinen in Hilversum zijn Havenkwartier, Kerkelanden, Korte Noorderweg, Liebergerweg, Mussenstraat, Oude Amersfoortseweg en Zeverijnstraat. Zij beslaan in totaal ruim 65 ha. bruto. Van deze terreinen zijn Havenkwartier met 24 ha. bruto en Kerkelanden met 19 ha. bruto veruit de grootste. Alleen op de bedrijventerreinen Havenkwartier en Kerkelanden is aanbod < 250 m² ten tijde van dit onderzoek beschikbaar en/of zijn er plannen om het terrein een kwaliteitsslag te laten ondergaan waardoor het mogelijk als vestigingslocatie aantrekkelijk wordt voor creatieve bedrijven. Havenkwartier Op het bedrijventerrein Havenkwartier zijn nog twee kavels beschikbaar, die echter niet in eigendom zijn van de gemeente. Op het terrein zijn zo n 130 bedrijven gevestigd waar meer dan mensen werken. 9

14 De bedrijvigheid wordt gekenmerkt door groothandel, transport en logistiek, (zware en lichte) industrie, detailhandel en zakelijke dienstverlening. Het is één van de weinige terreinen in de regio waar bedrijven in de hogere milieucategorieën zich mogen vestigen. Op het terrein worden anno juni 2009 een viertal panden/bedrijfsunits te huur aangeboden die kleiner zijn dan 250 m²: twee kantoorruimtes aan de Nieuwe Havenweg van 120 m² en 170 m², gemiddelde huurprijs 95,- / m² / jaar, aan de Verlengde Zuiderloswal een bedrijfsunit van 245 m², huurprijs ,- per jaar, aan de Gijsbrecht van Amstelstraat een kantoorunit van 90 m², huurprijs ,- per jaar. Havenkwartier kampt met ruimtegebrek en veroudering. Op sommige kavels zou mogelijk ruimtewinst te behalen zijn door een meer intensieve benutting van de kavels. Op dit moment wordt gewerkt aan een Masterplan voor het terrein. Gelet op de forse vraag naar ruimte voor reguliere bedrijvigheid in Hilversum en de omliggende regio zal op Havenkwartier ingezet gaan worden op een intensiever gebruik van de ruimte. Over het algemeen wordt het terrein echter reeds behoorlijk intensief benut. Toch zou naar schatting nog circa 10% aan ruimtewinst te behalen zijn. Het instrument om dit te bereiken is (naast actualisering van het bestemmingsplan) een intensiveringsstrategie van publieke en private gronden. Conform het bestemmingsplan mogen bepaalde branches binnen de creatieve sector zich op dit terrein vestigen. Kantoorgebruikers mogen zich echter niet op het terrein vestigen, ondanks het feit dat kantoorruimtes worden aangeboden. Het terrein is en blijft een gemengd bedrijventerrein. Uitgaande van de huisvestingswensen van de creatieve ondernemers zullen naar verwachting maar een uitermate beperkt aantal creatieve ondernemers zich op Havenkwartier willen vestigen. Hier zal zeker ook de ligging van het bedrijventerrein, buiten de ring / Geert van Mesdagweg, een rol spelen. De geënquêteerde ondernemers hebben immers een voorkeur voor het centrum en/of de wijken daar direct omheen aangegeven. Ook het nagenoeg ontbreken van gezamenlijke faciliteiten speelt daarbij een rol. Kerkelanden Op het gemengde bedrijventerrein Kerkelanden staat aan de Franciscusweg en Oscar Romerolaan een aantal panden/units leeg met een gezamenlijk metrage van m², verdeeld over 6 kantoorpanden die te huur worden aangeboden in units van 29 tot 210 m². De huurprijzen liggen over het algemeen tussen de 80,- en 150,- per m² / per jaar. Conform het bestemmingsplan kunnen bepaalde branches binnen de creatieve sector zich op dit terrein vestigen. Kantoorgebruikers mogen zich niet op het terrein vestigen, waardoor een groot deel van de creatieve sector afvalt. Deze panden kunnen, vooral vanwege de omvang van de aangebonden units en de bijbehorende huurprijzen, als mogelijk geschikt voor het huisvesten van creatieve bedrijven aangeduid worden. Echter bestemmingsplanmatig is slechts voor een beperkt aantal branches binnen de creatieve sector vestiging op dit bedrijventerrein toegestaan. Ook zullen de ligging van het bedrijventerrein, buiten de ring / N201 en het feit dat het een gemengd bedrijventerrein betreft, een rol spelen en het terrein als vestigingsplaats minder aantrekkelijk maken. 10

15 3.2.2 Plannen voor herontwikkeling Een drietal bestaande locaties heeft formeel conform de vigerende bestemmingsplannen de bestemming bedrijventerrein. Op deze locaties is (op termijn) echter een ingrijpende herontwikkeling voorzien. Dit maakt dat deze locaties in de toekomst mogelijk interessant zouden kunnen zijn als vestigingsplaats voor creatieve bedrijven. Circusterrein Diependaalselaan Het circusterrein zal op de middellangere termijn deels ingevuld worden met bedrijven. De planvorming is echter gestagneerd; de gemeente beraadt zich op nieuwe plannen. Ten aanzien van deze locatie moet worden opgemerkt dat de ligging buiten de ring deze minder aantrekkelijk maakt voor creatieve bedrijven, zeker voor de meer kleinschalige bedrijven. Gemeentewerfterrein Mussenstraat Het gemeentewerfterrein aan de Mussenstraat is circa m² groot en er rust de bestemming bedrijfsdoeleinden op. Op dit moment worden verschillende invullingsmogelijkheden voor dit terrein bekeken, zoals de vestiging van de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht, kleinschalige creatieve bedrijvigheid, grootschalig mediabedrijf of eventueel een combinatie van enkele van deze mogelijkheden. De concrete planvorming moet echter nog starten. Wat betreft de locatie van het gemeentewerfterrein kan geconcludeerd worden dat deze goed aansluit op de wensen van de creatieve bedrijven. Daarnaast is in de directe omgeving van het gemeentewerfterrein een aantal mediabedrijven gevestigd waaronder BNN. Philipslocatie Aan de noordoostelijke rand van Hilversum, tussen de Kamerlingh Onnesweg en het natuurgebied Zuiderheide ligt de Philipslocatie. Het terrein ligt aan de rand van de stad en is goed ontsloten over de weg. Philips Vastgoed, eigenaar van het terrein, wil de locatie herontwikkelen voor woningbouw en bedrijvigheid, waarbij de huidige gebruiker NEC Philips op het meest westelijke deel gevestigd blijft. De gemeente staat, onder voorwaarden, welwillend tegenover deze herontwikkeling. Het totale perceel is 5 ha. groot. Voor wat betreft bedrijvigheid is er aanvullend ruimte voor m² bvo bestemd voor hoogwaardige bedrijven, zorg- en welzijninstellingen en leisure. Ook wordt er gedacht aan de mogelijkheid van zogenoemde woon-werkeenheden. De vraag is of deze toch wat meer decentrale ligging wel aansluit bij de wensen van de creatieve bedrijven. Mogelijk dat een aantal van de creatieve ondernemers die hebben aangegeven een voorkeur te hebben voor een woon-werkeenheid zich zullen oriënteren op vestiging op deze locatie. 3.3 Kantoorlocaties Ten aanzien van kantoorlocaties geldt in principe hetzelfde als voor de bedrijventerreinen: indien creatieve bedrijven zich in de toekomst al op een grootschalige kantoorlocatie zouden willen vestigen, dan moet uitgegaan worden van een beperkt aantal bedrijven. In Hilversum is in principe één echte kantoorlocatie: het ArenA Park. 11

16 ArenA Park Op kantorenlocatie ArenA Park zijn anno juni 2009 nog kavels beschikbaar, bedoeld voor grootschalige(re) kantoorontwikkelingen. Het kantorenpark richt zich met name op de meer grootschalige bedrijven met een (inter)nationale uistraling. Dit zien we terug in de architectuur van de panden en de stedenbouwkundige opzet van het terrein. In de straat Marathon is nog relatief veel kantoorruimte beschikbaar. Het gaat hier echter voornamelijk om grootschalige units die, in ieder geval qua aantal vierkante meters, nauwelijks aansluiten op de wensen van de creatieve sector. In de kantoorpanden Marathon 9 en 11 wordt in totaal m² kantoorruimte aangeboden. Hier zijn units beschikbaar vanaf 200 m², tegen een gemiddelde huurprijs van 157,- / m² / jaar. Verder is aan de Olympia in totaal m² kantoorruimte beschikbaar, dat wordt aangeboden in units vanaf 20 m² met een huursom vanaf 600,- per unit per maand. Voor het ArenA Park is een Masterplan opgesteld waardoor het mogelijk wordt om voor de komende jaren nog m² bvo kantoorruimte te realiseren, zodat er voldoende uitbreidingsmogelijkheden zijn voor de middellange en lange termijn. Gezien de uitkomsten van de inventarisatie van de vraag van de creatieve bedrijven moet geconcludeerd worden dat de aantrekkingskracht van deze locatie en de aangeboden bedrijfsunits slechts in beperkte mate aansluiten op de huisvestingswensen van de creatieve bedrijven. Er worden weliswaar kleinere units aangeboden, tegen marktconforme prijzen, maar de ligging van het ArenA Park maakt de locatie juist voor deze kleinschalige bedrijven minder aantrekkelijk. Mogelijk dat de grotere bedrijven in de creatieve sector meer geïnteresseerd zullen zijn in vestiging op deze locatie. In de verschillende panden worden nauwelijks gezamenlijke faciliteiten aangeboden die door de creatieve bedrijven worden gewenst, zoals vergader- of expositieruimte. 3.4 Gemengde ontwikkellocaties Naast de officiële bedrijventerreinen en kantoorlocatie is er ook sprake van zogenoemde gemengde ontwikkellocaties die mogelijk als vestigingsplaats voor de creatieve bedrijven aantrekkelijk / interessant zouden kunnen zijn. Hieronder zal op deze plannen nader worden ingegaan. Stationsgebied Noord In de gebiedsontwikkeling Stationsgebied Noord is op bescheiden schaal de mogelijkheid voorzien voor vestiging van kleinschalige creatieve bedrijven. Het streven is dat de bovenbouw wordt ingevuld met woningen en dat zich in de onderbouw detailhandel en horeca en eventueel overige (commerciële) voorzieningen vestigen. Hierbij kan gedacht worden aan fitness, kinderdagopvang, maar ook aan kleinschalige creatieve bedrijfsunits voor startende ondernemers werkzaam in de mediasector. Dit alles zou op redelijk korte termijn beschikbaar moeten komen; volgens de huidige planning moet in 2010 het schetsontwerp er liggen en zou er in 2012 gebouwd kunnen worden. Wat betreft de ligging van de locatie moet opgemerkt worden dat deze goed aansluit bij de wensen van de creatieve bedrijven. Zoals in paragraaf 2.2 is aangegeven is er veel enthousiasme gebleken onder de Hilversumse creatieve bedrijven tot 20 wp voor bedrijfsruimte in een (nieuw) bedrijfsverzamelgebouw op of nabij Hilversum Centraal Station. Of de te realiseren units kwantitatief en kwalitatief aansluiten op deze wensen is vooralsnog niet duidelijk. Dit zal vooral afhangen van de uiteindelijke plannen en de doelgroepen waarop zal worden ingezet. 12

17 Ontwikkellocatie Crailo De provincie Noord-Holland, de gemeenten Bussum, Hilversum en Laren en het Goois Natuurreservaat werken samen aan de realisatie van natuur, werken en wonen in het gebied Crailo. Het gebied ligt centraal in het Gooi, is ca. 62 ha. groot en omvat de terreinen van de voormalige Palmkazerne en het voormalige Azielzoekerscentrum (AZC-terrein). Door middel van een aanbesteding willen de partners een marktpartij selecteren die het terrein gaat ontwikkelen en daar woningen, een bedrijventerrein en natuur gaat realiseren. De aanmeldingstermijn voor de aanbesteding is gestart in december van het vorig jaar. De verwachting is dat eind 2009 een geschikte marktpartij zal worden geselecteerd. In Gooi en Vechtstreek bestaat een tekort aan direct uitgeefbaar bedrijventerrein. In het streekplan Noord-Holland Zuid is geschat dat de vraag naar lokaal / regionaal bedrijventerrein de komende tien jaar ca. 170 ha. bedraagt. Bij de planontwikkeling wordt daarom ook als uitgangspunt gehanteerd dat bedrijventerrein Crailo moet voorzien in een regionale behoefte voor bedrijven tot maximaal milieucategorie 3. Op Hilversums grondgebied is een bedrijventerrein van 12 ha. bruto geprojecteerd. Hierbinnen is 2 ha. netto gereserveerd voor een regionaal oefencentrum voor hulpdiensten. Het bedrijventerrein zal worden uitgegeven als modern gemengd bedrijventerrein in de vorm van middelgrote kavels (1.500 tot m²). Maximaal 1 ha. zal worden uitgegeven in de vorm van kleinere kavels vanaf 300 m². De kantoorcomponent per bedrijf is maximaal 30%. Maximaal toegestaan is milieucategorie 3. Uitgesloten worden logistieke bedrijven, detailhandel en kantoren. Met name vanwege de ligging van de ontwikkellocatie Crailo en het feit dat het hier om een reguliere bedrijfslocatie gaat, moet geconcludeerd worden dat deze niet of nauwelijks aansluit op de wensen van de creatieve ondernemers. 3.5 Themapark Het Mediapark moet hier nadrukkelijk worden aangeduid als themapark. Hoewel het om een grootschalige ontwikkeling gaat moet het Mediapark als een aantrekkelijke vestigingsplaats voor zowel kleinschalige als meer grootschalige media- en mediagerelateerde bedrijven worden aangemerkt. Uit de inventarisatie van de vraag blijkt immers overduidelijk dat deze locatie niet alleen nu reeds veel mediabedrijven huisvest, maar ook door veel bedrijven in de mediasector, die verhuisplannen hebben, als aantrekkelijke locatie wordt bestempeld. Mediapark Het Mediapark beslaat een totaal oppervlak van 66 ha. bruto en 40 ha. netto. Alle kavels zijn uitgegeven. Het grootste gedeelte van het plangebied is in eigendom van en wordt beheerd door TCN Media Park, een dochteronderneming van TCN Property Projects. De doelgroep van het Mediapark bestaat (uiteraard) uit mediabedrijven en daaraan gerelateerde bedrijvigheid. Beschikbare kantoorruimte wordt momenteel aangeboden in de gebouwen Gateway A en B, het Audiocentrum en De Matrix: De Gateway gebouwen liggen aan de noordzijde van het Mediapark. Van de in totaal m² vvo is nog ca. 500 m² beschikbaar in units vanaf 30 m² met een gemiddelde huurprijs van 170,- / m² / jaar. 13

18 In het Audiocentrum is nog zo n m² te huur, maar de units die worden aangeboden zijn vanaf 300 m² en sluiten dus niet of nauwelijks aan op de vraag. Er bestaan plannen om het Audiocentrum te renoveren en om te vormen tot De Muziek Fabriek (zie par. 3.7). In De Matrix in nog zo n 600 m² voor verhuur beschikbaar, van de in totaal m² vvo. In samenspraak met de gemeente is in het opgestelde Masterplan gesteld dat op Mediapark een uitbreiding kan plaatsvinden met m² bvo. Op het TCN gedeelte is een netto uitbreiding toegestaan van m² bvo. Duidelijk is dat de locatie als uitermate aantrekkelijk moet worden aangemerkt voor die creatieve bedrijven die vallen onder de noemer media of mediagerelateerd. Dit vooral vanwege de concentratie van mediabedrijven, de ligging, het (deels) kleinschalige aanbod en de bijbehorende huurprijzen en het aanbod aan gezamenlijke faciliteiten. Nog onduidelijk is of de mogelijke uitbreidingen gericht zullen zijn op het huisvesten van kleinschalige bedrijven dan wel van de meer grootschalige bedrijven. Vestiging van andere creatieve branches is bestemmingsplanmatig niet toegestaan. 3.6 Verspreide kantoorlocaties Naast het hiervoor behandelde aanbod, komen in de gemeente meerdere verspreid liggende kleinschaligere kantoorlocaties voor als ook solitair aanbod. Het aanbod van kleinere kantoorunits in bestaande panden of als zelfstandig pand is uitermate divers en blijkt in de praktijk haast onmogelijk in zijn geheel in kaart te brengen. Bovendien is veel van dit aanbod verspreid over een groot aantal particuliere aanbieders en erg dynamisch. Het totaal aantal vierkante meters is dan ook nooit helemaal te achterhalen en zal altijd een momentopname zijn. Een aantal beschikbare kantoorlocaties die eventueel geschikt zouden kunnen zijn voor de creatieve sector liggen verspreid over de stad. Deze locaties zijn per postcodegebied geordend in onderstaande tabel. Postcode Totaal beschikbaar aanbod Units te huur vanaf Gemiddelde prijs in euro s per m² per jaar * (11 locaties) 22 m² tot 240 m² 80,- (bedrijfsruimte Vaartweg) tot 185, (1 locatie) ,- in totaal per jaar (1 locatie) ,- (koop) (4 locaties) 29 m² tot 150 m² 95,- tot 110, (4 locaties) 22 m² tot 200 m² 125,- tot 270, (1 locatie) - 135, (1 locatie) ,- in totaal per jaar (1 locatie) - 117,- * incl. 560 m² bedrijfsruimte Realnext, 2009 In de wijken Kerkelanden / Havenkwartier (postcodegebied 1216) is in de Zeverijnstraat een groot karakteristiek Dudok monument gevestigd. Diverse kantoorruimten en opslagunits zijn te huur (in totaal m² ), in units vanaf 50 m² met een gemiddelde prijs van 110,- / m² / jaar. Ook is in deze wijk het Business Centre Kerkelanden gevestigd, met in totaal ruim 700 m² beschikbare kantoorruimte, verhuurbaar in units van 29 m² ( 238,- per maand) tot 124 m² ( 1.033,- per maand). 14

19 In postcodegebied 1217 (Noordwestelijke Villawijk) is zoals te verwachten eveneens relatief veel aanbod beschikbaar voor de creatieve sector; met name in de vorm van kantoorvilla s. De ligging van deze locaties binnen de gemeente maakt ze uitermate aantrekkelijk voor creatieve bedrijven. Men kan kiezen uit units van uiteenlopende omvang, met een grote verscheidenheid wat betreft opleveringsniveau en gezamenlijke faciliteiten en tegen uiteenlopende huurprijzen: voor ieder wat wils. 3.7 Bedrijfsverzamelgebouwen en multi-tenantgebouwen In deze paragraaf staat het aanbod in/van bedrijfsverzamelgebouwen en multi-tenantgebouwen centraal. Aangezien uit de enquête naar de huisvestingsvraag bleek dat er een grote vraag is naar gedeelde faciliteiten, is dit aanbod erg belangrijk voor het op een adequate wijze huisvesten van creatieve bedrijven. Creatieve ondernemers blijken graag met meerdere bedrijven in een pand gevestigd te zijn, zodat faciliteiten gedeeld kunnen worden waardoor voordelen behaald kunnen worden Bestaande gebouwen MC3 / Mediacentrum Het Mediacentrum is gelegen op het Mediapark. Door flexibele huurtermijnen en gedeelde faciliteiten wordt het Media Park ook voor jonge en innovatieve ondernemingen een uitvalsbasis bij uitstek aldus de website. Het Mediacentrum is een karakteristiek kantoorgebouw van m² in vijf bouwlagen, voorzien van airconditioning, met een receptie bij de hoofdingang en full-service catering faciliteiten, gratis wifi toegang op de begane grond, kopieerapparatuur en parkeerruimte. De huren kennen een flexibele huurtermijn en de huurders hebben geen opleververplichting; het gehuurde behoeft dus niet in de oude staat te worden teruggebracht. En natuurlijk is aansluiting op de uitstekende audiovisuele infrastructuur van het Mediapark mogelijk. Er zijn ruimtes beschikbaar vanaf 30 m². Op dit moment is vrijwel alles verhuurd op een frictieleegstand van zo n 10% na. Zoals eerder aangegeven kan de locatie als uitermate aantrekkelijk worden aangemerkt voor die creatieve bedrijven die vallen onder de noemer media of mediagerelateerd. Dit met name vanwege de concentratie van mediabedrijven, de ligging, de kleinschalige units en de bijbehorende huurprijzen. Er zijn echter niet of nauwelijks units beschikbaar. Audiocentrum / De Muziek Fabriek Het Audiocentrum is het eerste gebouw dat werd gepland op het Mediapark. Eind jaren 80 kreeg het pand de naam Audiocentrum, omdat inmiddels een groot deel van de radio-uitzendingen van de publieke omroepen er werd opgenomen en uitgezonden. Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van het gebouw bedraagt circa m². Nu het asbest is verwijderd zal het pand aangepast worden om vervolgens weer op de markt te brengen. Twee plannen liggen voor: 1) Het Audiocentrum ondergaat een beperkte renovatie. Voor de verhuur komt dan zo n m² beschikbaar, die wordt aangeboden in units vanaf circa 250 m². Huurprijzen zullen liggen tussen de 110,- en 120,- m² / jaar, exclusief servicekosten. 2) Het pand wordt ingrijpend gerenoveerd en omgevormd tot De Muziek Fabriek. In totaal komt dan m² op de markt. Aangeboden worden casco units vanaf 30 m². Huurprijs: vanaf 150,- m² / jaar, exclusief servicekosten. 15

20 Op dit moment is onduidelijk van welk plan kan worden uitgegaan. Deze keuze is voornamelijk afhankelijk van het verkrijgen van de benodigde financiering. Zoals ook aangegeven bij het MC3 gebouw, kan de locatie als uitermate aantrekkelijk worden aangemerkt voor media of mediagerelateerde bedrijven. Dit met name vanwege de concentratie van mediabedrijven en de ligging. Veel hangt echter af van het ontwikkelingsplan dat uiteindelijk wordt gekozen. De units die momenteel worden aangebonden en waarvan in plan 1 wordt uitgegaan beslaan te veel vierkante meters en sluiten daardoor nauwelijks aan op de wensen van de bedrijven. Creatief Station Santbergen Het nieuwe creatieve bedrijfspand voor jonge inspirerende bedrijven is vanaf 1 maart 2007 gehuisvest in voormalig hotel restaurant Santbergen, waar tot voor kort de Media Academie zich bevond. Dit gebouw is de komende jaren dé werk- en ontmoetingsplek met aansprekende identiteit, als thuisbasis voor creatieve ondernemers en kunstenaars, aldus de website Omdat er kantoorruimtes zijn in diverse afmetingen kan er ingestapt worden op élk niveau. De units worden niet tegen een vierkante meter prijs aangeboden, maar men hanteert een zogenoemde unitprijs. Om zo optimaal mogelijk in te spelen op de wensen van de (potentiële) huurders hanteert men flexibele huurtermijnen, vanaf een half jaar of één jaar. Op dit moment zijn er geen units te huur. Wel wordt de beheerder met enige regelmaat geconfronteerd met vraag naar units. Rotor Media De grotendeels uit de jaren 50 daterende fabriekshal van de pillenfabrikant Roter heeft na renovatie een nieuwe economische functie gekregen als modern multimediagebouw. In het complex zijn onder meer gehuisvest BNN, The Fruitlounge, Fresh Forward, Pilarczyk Media Groep en Spill. Er is op dit moment (juni 2009) één zelfstandige kantoorunit beschikbaar van ca. 95 m². De huurprijs bedraagt 117,- / m² / jaar. Het voorschot servicekosten bedraagt 32,50 per m², exclusief BTW, op jaarbasis. De ligging en de aanwezigheid van andere creatieve bedrijven maken deze locatie uiterst aantrekkelijk voor creatieve bedrijven. Er is ten tijde van ons onderzoek echter slechts één unit beschikbaar. De omvang van de unit en de huurprijs hiervan sluiten uitstekend aan op de vraag vanuit onze doelgroep. Van gezamenlijke faciliteiten is echter nauwelijks sprake. Sigarenfabriek Aan de Amperestraat 10 ligt de voormalige monumentale Sigarenfabriek. Het totale beschikbare oppervlakte betreft 650 m² verdeeld over 2 lagen: 1e verdieping, ca. 250 m² kantoorruimte 2e verdieping, ca. 400 m² kantoorruimte Huurprijs 105,- per m² per jaar, exclusief servicekosten. Oplevering per direct en in huidige staat. Parkeren op achtergelegen eigen terrein of daartoe bestemde parkeerhavens langs de openbare weg. De ligging van het pand sluit prima aan op de wensen van de creatieve bedrijven. De op dit moment beschikbare units zijn echter te grootschalig voor het overgrote deel van de creatieve bedrijven. De huurprijs zal veel bedrijven wel aanspreken. 16

21 Naast bovenstaande gebouwen wordt ook in Hilversum een tweetal panden aangeboden die uitgaan van een speciaal concept wat betreft bedrijfshuisvesting, het zogenoemde turn-key concept. Dit concept heeft betrekking op de wijze waarop de ruimtes zijn uitgerust. Je hoeft alleen maar de sleutel om te draaien en je computer aan te zetten, de rest is geregeld. Regus Het Hilversum Business Park is gelegen aan de Olympia 1A en B op het ArenA Park. Het verzamelgebouw heeft kleine en middelgrote units beschikbaar die met name bedoeld zijn voor kantoor- en vergaderactiviteiten. Regus business centres bieden een complete, professionele kantooromgeving waarbij alles is inbegrepen in de maandelijkse vergoeding. De huurder krijgt ook de beschikking over receptionisten, telefoon- en IT-services, keukenruimten en cybercafés. Hij/zij bepaalt zelf de termijn voor het contract van het kantoor, van drie maanden tot vijf jaar. En heeft toegang tot administratieve ondersteuning en kantoorapparatuur. De meeste business centres hebben 100 tot 400 werkplekken, zodat ingespeeld kan worden op veranderende kantoorruimtebehoeften. Gekozen kan worden uit een eenpersoonskantoor, een groot directiekantoor, een afdelingskantoor of een kantoortuin, alle volledig gemeubileerd en uitgerust. Taminiau In mei 2009 heeft het office business center Hilversum haar deuren geopend. Dit is het eerste verbouwingsproject volgens het "Offices for You - by Taminiau" concept. Het business center is gelegen aan de Koninginneweg 11. De full service kantoren in de kantoorvilla zijn flexibel te huur vanaf één werkplek. De kantoren zijn volledig ingericht, voorzien van ICT-faciliteiten. Het concept is vergelijkbaar met dat van Regus en heeft kleine en middelgrote units beschikbaar die met name bedoeld zijn voor kantoor- en vergaderactiviteiten Hoewel beide concepten uitgaan van een grote diversiteit aan gedeelde faciliteiten, moet hier geconstateerd worden dat hetgeen wordt aangeboden niet of nauwelijks aansluit op de wensen van de creatieve bedrijven. Met name het feit dat de ruimtes compleet zijn ingericht en dat verschillende faciliteiten die worden aangeboden niet direct aansluiten op de wensen van de creatieve bedrijven. Bovendien zijn de bijbehorende huurprijzen hieraan gerelateerd wat maakt dat deze voor het overgrote deel van de creatieve bedrijven (veel) te hoog zullen liggen. De doelgroep is duidelijk een andere dan die welke in dit onderzoek centraal staat Geplande gebouwen Campinafabriek De melkfabriek Campina heeft de fabriek gesloten en de locatie afgestoten. Het in verrezen fabriekspand is gebouwd in opdracht van de Verenigde Gooise Melkbedrijven en is gebouwd in een voor die bouwtijd, karakteristieke, functionele wederopbouwstijl. Gebleken is dat het fabriekscomplex een zeldzaam gaaf én goed voorbeeld is van naoorlogse industriële architectuur. Het complex is aangekocht door Woningcorporatie Dudok Wonen. Samen met de gemeente is een haalbaarheidsonderzoek naar de herbestemmingmogelijkheden van de Campina locatie uitgevoerd om inzicht te krijgen in de mogelijkheden van het gebouw. Er is vervolgens een plan ontwikkeld om de voormalige melkfabriek aan de Larenseweg te verbouwen tot school, woningen en bedrijfsruimten voor de creatieve sector (ruim m² bvo). 17

22 De bedrijfsruimten voor de creatieve sector zullen worden gerealiseerd in de fabriekshal. Naar verwachting zal de uitvoering van het plan starten in De locatie van de Campinafabriek aan de Larenseweg sluit erg goed aan op de wensen van de creatieve bedrijven. De karakteristieke uitstalling van de gebouwen maakt het geheel extra aantrekkelijk voor deze doelgroep. Vraag is wat voor type bedrijfsruimte gerealiseerd gaat worden, van welke omvang, tegen welke huurprijzen en welke faciliteiten zullen worden aangeboden. 3.8 Winkellocaties Omdat (een klein aandeel van) de creatieve sector ook in winkelpanden geïnteresseerd lijkt te zijn, is bij de inventarisatie ook deze vorm van bedrijfshuisvesting meegenomen. In totaal bedraagt de leegstand van winkellocaties (<= 250 m² ) in Hilversum ruim m² wvo, verdeeld over 46 verschillende locaties (Realnext, 2009). In onderstaande tabel zijn de locaties geordend op postcodeniveau. Postcode Totaal beschikbaar aanbod Aanbod in units vanaf: m² (33 locaties) 40 m² m² (1 locatie) m² (7 locaties) 80 m² m² (5 locaties) 20 m² Realnext, 2009 Hilversum Centrum (postcodegebied 1211) beschikt uiteraard over het grootste beschikbare aanbod. De leegstand blijkt dus met name geconcentreerd rondom de binnenstad. Daarnaast is er leegstand in het Bloemenkwartier en Hilversum Zuid; hier gaat het met name om de Gijsbrecht van Amstelstraat en de Van Hogendorplaan. Hier moet wel worden opgemerkt dat zich in lang niet alle leegstaande winkels creatieve bedrijven zullen mogen vestigen. Dit zal met name het geval zijn in het kernwinkelgebied. In de detailhandelsnota van de gemeente wordt hierover het volgende gezegd: Consumenten en ondernemers zijn gebaat bij een (verdere) concentratie van het aanbod. Het beleid gericht op afbouw van de winkelfunctie buiten de winkelgebieden zorgt voor een beter functioneren van de detailhandel als geheel en dient daarom te worden voortgezet. Dit uitgangspunt geldt voor de hele gemeente, maar is met name relevant voor straten rondom de binnenstad en De Gijsbrecht, voor de diverse werklocaties en voor voormalige buurtstrips in Noord. Er bestaat geen aanleiding actief te saneren. Wel moet transformatie worden gestimuleerd door in nieuwe bestemmingsplannen een heldere afbakening van winkelgebieden op te nemen, inclusief een ruime alternatieve bestemming voor panden buiten het winkelgebied. Gelet op de ruimtedruk in Hilversum vormen veel straten, zoals bijvoorbeeld de Bosdrift, Emmastraat, Havenstraat, Koninginneweg, Neuweg en Stationsstraat, interessante vestigingslocaties voor alternatieve functies. Het kan gaan om (creatieve) bedrijvigheid, dienstverlening, horeca, cultuur, maatschappelijke functies en wonen. Wat betreft de huurprijzen moet worden opgemerkt dat voornamelijk uitgegaan wordt van een huurprijs per maand of per jaar en dat deze huurprijs niet zozeer gerelateerd is aan het aantal vierkante meters maar veel meer aan de ligging, uitstraling en omvang van het pand. 18

23 Diverse beschikbare winkelpanden zullen uitermate aantrekkelijk zijn voor creatieve bedrijven om er zich in te vestigen. Uiteraard zal een en ander afhankelijk zijn van de ligging van het pand, de directe omgeving, de omvang en de bijbehorende huurprijs. Verder is in een aantal gevallen een bestemmingsplanwijziging nodig om vestiging van creatieve bedrijven mogelijk te maken. 3.9 Atelierruimte De Stichting Magdalena is in december 1988 opgericht ter bevordering van autonoom werkende kunstenaars en als initiator van kunstprojecten en cultuurevenementen. De stichting onderzoekt de grensgebieden van de experimentele kunst, cultuur en ambacht en wil betaalbare ateliers, werk-, repetitie- en expositieruimtes realiseren en verhuren. De ateliers: de basis van de kunstenaars, bedrijfsruimte voor startende ondernemers. Deze ruimtes moeten bij voorkeur op langere termijn kunnen worden gehuurd, om het werk van een stabiele basis te verzekeren. Met oog op beginnende, jonge kunstenaars die nog veel van hun inkomen in productiemiddelen moeten investeren, probeert de stichting de kosten van de ruimtes te minimaliseren. Alle panden van de stichting worden tijdelijk beheerd. Tijdelijk blijkt overigens een uiterst rekbaar begrip. Aan de bedrijven/ondernemers die zich in een van de panden vestigen wordt vanaf het allereerste begin dan ook duidelijk gemaakt dat onduidelijk is hoelang men de ruimte kan huren. De huurprijs die men betaalt is gebaseerd op de vaste kosten en een post klein onderhoud en ligt daardoor erg laag. Op dit moment beheert de stichting een vijftal complexen: ATELIERS 51, Noodweg 51 Na drie jaar renovatie en verbouwing is in een voormalige militaire barak aan de rand van Hilversum een kunstcentrum ontstaan met een bijzonder mooie expositie- en projectruimte van 110 m². Hier werken zes ervaren kunstenaars, vormgevers en designers. Er zijn momenteel geen ruimtes beschikbaar. Vrijplaats AtB, ten Boomstraat 60 Vrijplaats voor experimentele kunst, cultuur en ambacht. De stichting heeft in een oud schoolgebouw betaalbare ateliers, werk-, repetitie- en expositieruimtes kunnen realiseren. In een sprankelende mix van nieuwe media en oude ambachten ontmoeten jonge en ervaren kunstenaars elkaar in interdisciplinaire exercities en projecten. De 150 m² projectruimte biedt plaats aan no-budget, low-budget en some-budget initiatieven van uiteenlopende garnituur. Er zijn momenteel geen ruimtes beschikbaar. Naarderstraat Pand is eigendom van de woningcorporatie De Alliantie. Op dit moment zijn er tussen de 10 en 15 ondernemers/bedrijven/kunstenaars in gevestigd. Er zijn geen ruimtes beschikbaar. Koninginneweg 10 en 12 Deze twee panden c.q. kantoorvilla s waren tot voor kort in gebruik bij de gemeente. Nadat de nieuwbouw in gebruik is genomen zijn beide panden leeg komen te staan. De gemeente wil de panden verkopen. De panden zullen een woonfunctie krijgen. De stichting is momenteel bezig de panden gereed te maken voor het huisvesten van bedrijven. Een deel van de panden is reeds in gebruik genomen. 19

24 Naast het aanbod van de Stichting Magdalena wordt verspreid in de gemeente incidenteel door private partijen c.q. particulieren sporadisch atelierruimte aangeboden. Op het aantal, de omvang van de ruimtes en de beschikbaarheid hiervan heeft (zelfs) de Stichting Magdalena geen zicht. 20

25 4. De match 4.1 Inleiding Nadat in de voorgaande hoofdstukken een beeld is geschetst van de vraag van de creatieve bedrijven en het aanbod grotendeels in kaart is gebracht, worden in dit hoofdstuk de vraag en het aanbod met elkaar geconfronteerd. Hieruit moet blijken of de vraag naar bedrijfshuisvesting vanuit de creatieve bedrijven op een juiste wijze geaccommodeerd kan worden in de gemeente Hilversum. Zoals aangegeven in het rapport Bedrijfshuisvesting Creatief Hilversum zal de gemeente Hilversum mogelijk de komende jaren geconfronteerd worden met de volgende vraag naar bedrijfsruimte vanuit de creatieve sector: Interne vraag vraag van creatieve bedrijven in Hilversum < 20 wp Totale nieuwe ruimtevraag interne + externe vraag van alle creatieve bedrijven (<20 wp en >20 wp) á m² m² Externe vraag vraag van alle creatieve bedrijven (<20 wp en >20 wp) buiten Hilversum, incl. interne vraag van creatieve bedrijven > 20 wp á m² Hier moet worden opgemerkt dat de in paragraaf 2.2 aangehaalde latente vraag, de ondernemers die middels de enquête hadden aangegeven nog te twijfelen over verhuizen, hierin niet is opgenomen. Hetzelfde geldt voor de potentiële vraag vanuit de pré-starters (studenten aan de Hogeschool voor de Kunsten Utrecht). 4.2 Match interne vraag Vooral voor de zogenoemde concrete vraag (de 11% van de creatieve bedrijven met minder dan 20 werkzame personen die concrete verhuisplannen heeft) zal deze match zo gedetailleerd mogelijk plaatsvinden, waarbij vooral zal worden ingegaan op de verschillende typen ruimtevraag zoals die in de vraaginventarisatie zijn onderscheiden. 21