Locatieanalyse Herontwikkeling Warder 52

Transcriptie

1 Locatieanalyse Herontwikkeling Warder 52 Toetsing woningbehoefte 21 januari 2015 Definitieve versie

2 datum 21 januari 2015 werk onderwerp Locatieanalyse Herontwikkeling Warder 52 behandeld door Daniel Depenbrock Freek Apperloo Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

3 Inhoudsopgave Inleiding 5 1. Duiding van het woonplan Woningbehoefte Warder Het woningaanbod in Warder Lokale woningvraag in aantallen: enkele woningen per jaar Regionale behoefte en Warder Conclusie 11 KAW Locatieanalyse Warder 3

4

5 Inleiding Aanleiding, doel van deze notitie Dekker Projectontwikkeling heeft KAW namens Landschappelijk Bouwen BV gevraagd om de woningbehoefte voor de kern Warder te onderzoeken, en dan specifiek voor de locatie Herontwikkeling Warder 52. Provincie, de gemeentelijke organisatie en het merendeel van de bewoners van Warder staan positief tegenover het project 1. Met de ontwikkeling van Herontwikkeling Warder 52 wordt invulling gegeven aan de beleidsruimte voor herinvulling van vrijkomende agrarische bebouwing. Om de ontwikkeling doorgang te kunnen geven, is wel onderbouwing nodig van de woningbehoefte in Warder. In deze notitie onderzoeken we dat op neutrale wijze. KAW is in 2013 ook betrokken geweest bij het Woonplan voor de gemeente Zeevang. Dit advies voor Warder maakt gebruik van resultaten uit de marktanalyses die toen gemaakt zijn, aangevuld met lokale en actuele informatie over aanbod en vraag. De locatie Herontwikkeling Warder 52 De locatie Herontwikkeling Warder 52 wordt gepresenteerd als een hoogwaardige, kleinschalige woonlocatie. We gaan in deze notitie niet uitgebreid in op de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit van het plan, maar constateren dat de gekozen uitstraling (vorm, materialisering, oriëntatie) exclusiever is dan wat er wordt aangeboden op grotere uitbreidingsplannen zoals de uitbreidingslocatie Waterrijk in Oosthuizen. Herontwikkeling Warder 52 richt zich met het volgende voorlopige programmering en prijsstelling op de volgende doelgroepen: - Rijwoningen vanaf Doelgroep met name uit Warder en overig Zeevang; - 2^1 kap vanaf Doelgroep van Warder tot en met Purmerend; - Kavels vanaf Doelgroep van Warder tot en met Amsterdam. We toetsen hierna in hoeverre deze programmering aanhaakt bij een (aannemelijke) marktvraag. 1 De presentatie van het plan in het dorp oogstte veel complimenten. Wel waren er drie zienswijzen, waarvan één zich richt op de woningbehoefte. Dit thema werken we uit in deze notitie. KAW Locatieanalyse Warder 5

6 1. Duiding van het woonplan 2013 In 2013 is het Woonplan voor de gemeente Zeevang opgesteld. In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste punten uit het Woonplan samen. In het Woonplan wordt ingegaan op de vraag en het aanbod van woningen in de komende jaren binnen Zeevang. Het woningbouwprogramma van Zeevang bestaat grofweg uit de ontwikkeling van Waterrijk / Oosthuizen, bufferwoningen, transformatie van vrijkomende agrarische bebouwing en ICT-locaties (intensiveren, combineren en transformeren). Gemeentelijke woningvraag Voor de periode wordt de netto woningbehoefte geraamd op circa 20 woningen per jaar in de gemeente Zeevang, om te voorzien in de lokale vraag. Binnen de lokale behoefteraming zal Oosthuizen als het grootste dorp in de gemeente ook het grootste aandeel hebben. In de kleine kernen is maatwerk nodig; hoe dan ook kleine aantallen per jaar voor de eigen vraag. In de visie staat per klein dorp steeds ca. 5 woningen tot 2020 genoteerd als aanname. Tegelijk merkt de woonvisie op dat vraaggericht bouwen het uitgangspunt moet zijn. Daarmee wordt bedoeld: in alle dorpen moet ruimte zijn om bij concrete behoefte in te spelen op de vraag. Het is raadzaam om in de dorpen steeds een locatie beschikbaar te hebben waarop woningen gebouwd kunnen worden, zodat woningzoekenden niet noodgedwongen het dorp hoeven te verlaten omdat er geen bouwmogelijkheden zijn. Als blijkt dat dorpen sneller (kunnen) groeien, dan is dat reden om daar ook planologisch op in te spelen. De kanttekening hierbij is: aanhouden van meerdere, soortgelijke locaties in kleine dorpen niet wenselijk, om interne concurrentie te voorkomen. En: keuze voor inbreidingslocaties / herontwikkelingen boven uitbreiding, zoals dat ook in de Ladder voor Duurzame verstedelijking wordt omschreven. Regionale woningvraag De gemeente Zeevang heeft vanuit de regiovisie aanvullend de taakstelling om een bijdrage te leveren aan het bedienen van de regionale vraag. In de woonvisie houden we geen rekening met wezenlijke instroom uit de regio Groot-Amsterdam. De grote druk op de woningmarkt van de stadsregio Groot-Amsterdam straalt in die visie slechts beperkt uit de gemeente Zeevang. Dit neemt niet weg dat concrete belangstelling voor wonen in Zeevang wél bijdraagt aan de taakstelling van de regiovisie. Anders gezegd: als regionale groei zich voordoet, dan is dit aanvullend op de geraamde woningbehoefte zoals die in het woonplan uit 2013 staat. Dit is ook relevant met oog op de Ladder voor Duurzame verstedelijking, waarin bedienen van vraag een regionale opgave is. In Middelie, Beets, Hobrede en Kwadijk wordt hierop ingespeeld door ruimte te bieden met behulp van de zogeheten locaties voor bufferwoningen. In de dorpen zoals Warder zijn deze locaties niet aangewezen maar zijn er wel plekken die in het kader van Ruimte voor Ruimte / ICT locaties een Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

7 positieve ruimtelijke bijdrage leveren aan het dorp, en waar procedureel ook nog ruimte voor is. De structuurvisie 2040 bevestigt deze mogelijkheid. Kwalitatieve woningbehoefte In het woonplan keken we ook naar de match tussen vraag en aanbod. Hierbij kwam onder andere naar voren: - De druk op de sociale huurvoorraad van Zeevang is vergeleken met buurgemeenten relatief laag. Er bestaat een gezonde balans tussen vraag en aanbod in de sociale huursector. Er is geen reden om aan groei van de woningvoorraad sociale huurwoningen te denken, zeker niet in de kleine dorpen, omdat gebleken is dat huurders zich vooral richten op dorpen met meer voorzieningen. - Het aanbod goedkope koopwoningen is beperkt, en dan vooral in de kleine dorpen. Huishoudens met een inkomen tussen (inkomensgrens sociale huur) en ruim ,- kunnen niet sociaal huren, maar het aanbod aan woningen binnen hun bereik (ca ) is beperkt. Hier is een verruiming van het aanbod wenselijk. Voor huishoudens met een inkomen boven ,- bestaat naarmate het inkomen hoger is steeds meer keuzevrijheid. - In de kleine dorpen is de huidige woningvoorraad minder uitgebalanceerd dan in Oosthuizen. Er zijn mondjesmaat (oudere) sociale huurwoningen, die eventueel uitgepond kunnen worden, maar hiervoor zijn geen plannen bekend bij WoonCompagnie. - De voorraad in de kleine dorpen bestaat vooral uit oudere, grote, dure koopwoningen. Hoewel dit aanbod relatief ruim vertegenwoordigd is, kan er steeds behoefte ontstaan aan nieuwe woningen. KAW Locatieanalyse Warder 7

8 2. Woningbehoefte Warder We vertalen de woningbehoefte van Zeevang nu naar een behoefte voor Warder. Daarbinnen maken we onderscheid tussen lokale vraag en bovenlokale vraag. 2.1 Het woningaanbod in Warder De woningvoorraad van Warder beperkt zich tot bijna 300 woningen waarvan ruim 80% een koopwoning is. Analyse van de woningvoorraad in het kader van het Woonplan leerde dat het aanbod goedkope koopwoningen minimaal is. In Warder staan slechts 10 woningen met een WOZ-waarde beneden de ,-. Woningen in de prijsklasse tot ontbreken vrijwel geheel. Gemiddeld zal slechts eens per twee à drie jaar een woning goedkoper dan twee ton beschikbaar komen. Het overige woningaanbod bestaat grotendeels uit vrijstaande, dure, oudere koopwoningen. 2.2 Lokale woningvraag in aantallen: enkele woningen per jaar Recente ontwikkelingen De lokale vraag naar woningen ontwikkelt zich doorgaans gestaag, terwijl het aanbod, zeker in een klein dorp, vaak schoksgewijs groeit: in sommige jaren niet, in andere jaren beperkt, en soms bij een projectmatige ontwikkelingen is er een inhaalslag. Om te voorkomen dat huishoudens onnodig vertrekken, is het raadzaam om zulke schokken in het aanbod te voorkomen, en steeds een (beperkte) ruimte voor woningbouw te hebben. De figuur illustreert dit. Aanbod Langs enkele invalshoeken kaderen we de woningbehoefte van Warder preciezer in. 1. In de periode zijn gemiddeld 3 woningen per jaar gerealiseerd in Warder. Ook in deze periode was er sprake van jaren met en jaren zonder ontwikkelingen. 3 woningen per jaar Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

9 is in elk geval een aantal dat in een langjarig gemiddelde past, hoewel een aanvullende regionale toestroom kan leiden tot een hoger aantal. 2. In het woonplan uit 2013 wordt uitgegaan van een woningbehoefte in de komende jaren van circa 20 woningen per jaar voor de gehele gemeente. Wanneer we dit naar rato doorrekenen dan komen we voor Warder uit op een toename van 2 tot 3 woningen per jaar om te kunnen voorzien in de vraag die vanuit het dorp bestaat. 3. Recent kwam Jacob Hop erf tot ontwikkeling. In dit project worden in totaal 12 bouwkavels uitgegeven voor vrijstaande woningen en tweekappers. De uitgifte van deze kavels verloopt voorspoedig. Medio 2014 is het bestemmingsplan voor het Jacob Hop erf vastgesteld en inmiddels zijn 8 van de 12 bouwkavels verkocht. Dit kan twee dingen betekenen: a. Negatief: een kleine achterstand in de woningvoorraadontwikkeling is hiermee ingelopen en er is een voorschot genomen op de vraag van de komende jaren. Dit is vooral aan de orde als er veel huishoudens uit Warder zelf zijn gehuisvest. b. Positief: het is een teken van aantrekkelijkheid voor woningzoekenden en maatgevend voor de toekomst van Warder. Dit is vooral aan de orde als er veel instroom is geweest van buiten het dorp. Voor Warder geldt vooral de positieve lezing; zie het thema regionale vraag. Onderkant markt: tot ,- Het programma voor Herontwikkeling Warder 52 voorziet onder meer in 6 koopwoningen beneden de ,- (vanaf ,- voorlopige prijsstelling). Dit is een product dat in Warder zeer schaars is. Ook Jacob Hop erf heeft dit segment niet aangeboden. Zonder exact te willen of kunnen berekenen hoeveel van deze woningen er gevraagd worden in Warder, durven we te stellen dat 6 woningen marktconform moeten zijn. Zelfs na realisatie van 6 nieuwe rijwoningen, blijft het aanbod in Warder beperkt. Uit Warder zelf hebben zich de drie eerste concreet geïnteresseerden al gemeld voor de rij / hoekwoningen. Dit nog zonder campagne te voeren. Bovenkant markt vanaf ,- Het is opvallend dat de tweekappers en kavels in Jacob Hop erf geen kopers uit Warder zelf hebben aangetrokken: van de kopers is ruim de helft niet afkomstig uit de gemeente Zeevang, de overige kopers komen uit dorpen elders binnen de gemeente. Het is moeilijk in te schatten wat dit betekent voor de behoefte aan wonen in het hogere segment onder huishoudens uit Warder zelf. Jacob Hop erf heeft in elk geval nog niet voorzien in een binnendorpse behoefte. Er heeft zich momenteel wel één concreet geïnteresseerde gemeld voor Herontwikkeling Warder 52. KAW Locatieanalyse Warder 9

10 2.3 Regionale behoefte en Warder Naast lokale behoefte bestaat er ook vanuit de stadsregio Groot-Amsterdam een grote woningbehoefte. Een bekende trend is dat huishoudens uit Amsterdam omliggende woongemeenten opzoeken om binnen een budget meer woonkwaliteit te krijgen. Daarbij geldt dat gemeenten op grotere afstand van Amsterdam, met beduidend lagere vierkantemeterprijzen, vooral in het luxere marktsegment een marktvraag weten te bedienen. Dit verschijnsel wordt inmiddels weer sterker: we zien de woningprijzen in specifiek de stad Amsterdam weer snel stijgen, als gevolg van een groeiende marktdruk en toenemende financieringsmogelijkheden (rente, marktvertrouwen, economisch herstel in de stad). Het verschil in prijs-kwaliteit tussen wonen in Amsterdam en het productaanbod in plaatsen als Warder neemt daardoor weer toe en de kans dat huishoudens kiezen voor wonen buiten de stad dus ook. Dit is gunstig voor het perspectief van de kavelverkoop in Warder. De uitstraling hiervan op Zeevang is evenwel beperkt; de afstand tot Amsterdam speelt hierin een rol, en specifiek voor Warder geldt dat de bereikbaarheid per auto en OV matig is. Het ligt dan ook niet voor de hand om te rekenen op een brede groep huishoudens vanuit de stadsregio. Er is dan vooral kans op realisatie in een nichemarkt; wonen met een bijzondere kwaliteit. Landschappelijk wonen nabij water voor een relatief lage prijs is niet overal te bieden. De prijskwaliteitverhouding en de bijzondere uitstraling die op Herontwikkeling Warder 52 wordt aangeboden is duidelijk niet gericht op de mainstream woonconsument, maar op het hoge segment. Recente ervaringen met Jacob Hop erf leren dat instroom vooral uit het noordelijk deel van de stadsregio Groot-Amsterdam komt, in het segment boven de ,-. De snelle verkoop van de tweekappers en kavels aan deze instromers zien we als een positief signaal; een teken dat Warder als een aantrekkelijk alternatief geldt, met veel huis voor je geld, in een landelijke / kleinschalige dorpse omgeving. Op dit moment zijn er bovendien zes concreet geïnteresseerden bekend voor de locatie Herontwikkeling Warder 52, zonder dat daarvoor campagne is gevoerd. Ook uit deze interesse blijkt dat opnieuw mensen van buiten Warder interesse tonen voor het hogere segment. Dit bevestigt dat ook de locatie Herontwikkeling Warder 52 in beeld is bij deze regionale doelgroep. Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl

11 3. Conclusie Woningbouw in een klein dorp als Warder is per definitie maatwerk. Zoals in het woonplan is aangegeven, moet concrete vraag uitwijzen wat een reële programmering voor kleine dorpen is. Lokale vraag is redelijk meetbaar, door de gemeentelijke behoefte over de dorpen te verdelen, door te kijken naar de ervaringen in de afgelopen jaren en door te kijken naar ontbrekende segmenten in de bestaande woningvoorraad van het dorp. Onze conclusie hierbij is: 1. De 6 rijwoningen in het segment tot vormen een welkome aanvulling op de woningvoorraad van Warder, waar dit product zo goed als ontbreekt, en zeker niet met een moderne woonkwaliteit beschikbaar is. Dit sluit aan op de uitspraken in het Woonplan. Concreet geïnteresseerden bevestigen deze aanname. 2. In hoeverre de woningen in het segment boven de nodig zijn voor de vraag uit eigen dorp is nog moeilijk te bepalen. Het recente Jacob Hop erf heeft vooralsnog geen huishoudens uit eigen dorp weten te binden, maar voor Herontwikkeling Warder 52 heeft nu al wel iemand zich uit Warder gemeld als geïnteresseerde voor een kavel. In de regiovisie en ook in de Ladder voor Duurzame Verstedelijking wordt gewezen op de overdruk op de regionale woningmarkt. Zeevang heeft een taakstelling en ook Warder kan daarin een bescheiden rol spelen 1. Onze conclusie hierbij is: 3. Uit de recente ontwikkelingen op Jacob Hop erf, en uit concrete animo voor Herontwikkeling Warder 52, herleiden we dat er vraag is naar wonen in het hogere segment in Warder vanuit de regio. Dit sluit aan bij het verschijnsel dat er een nichemarkt op zoek is naar hoogwaardig, betaalbaar, kleinschalig wonen in een landelijke setting. Dit aanbod is lang niet overal realiseerbaar. Daar komt bij dat de marktdruk in Amsterdam snel oploopt, en dit uit zich in stijgende prijzen, en daarmee een groter prijsverschil met het aanbod in Warder. Qua fasering: - Het Jacob hop erf is nog niet helemaal uitgegeven. Tegelijk laat de Herontwikkeling Warder 52 tot 2016 op zich laat wachten. Afgaand op het huidige verloop van Jacob Hop erf is het aannemelijk dat deze locatie eind 2015 of begin 2016 geheel is uitgegeven. - Er is altijd een risico dat dit langer duurt. Dit kan betekenen dat de laatste kavels of woningen van Jacob Hop erf pas verkocht worden als de uitgifte van Herontwikkeling Warder 52 al gestart is. Dit heeft niet de voorkeur, omdat dit voor beide projecten een vertraging in de afronding kan betekenen. Op langere termijn zal dit niet tot problemen leiden; de afweging is aan de ontwikkelende partijen of zij hierin afstemming willen zoeken, bijvoorbeeld door de fasering op elkaar af te stemmen, of te kiezen voor benadering van verschillende doelgroepen. De specifieke hoogwaardige en bijzondere uitstraling van Herontwikkeling Warder 52 biedt aanknopingspunten om met een andere propositie andere groepen te benaderen dan die voor het Jabob Hop erf in beeld zijn. - Bij de langjarige trend van 3 woningen per jaar zou Herontwikkeling Warder 52 voor de periode tot pakweg 2020 ruimte bieden om in te spelen op de lokale behoefte; - Maar omdat het programma deels inspeelt op een zeer schaars segment (goedkope koopwoningen) en omdat actueel duidelijk sprake is van vraag uit de regio, aanvullend op de 1 In het geval van Herontwikkelingen Warder 52 gaat het bovendien om een ruimtelijk positieve bijdrage aan het dorp, maar dat valt feitelijk buiten de scope van deze analyse. KAW Locatieanalyse Warder 11

12 lokale groeiraming, verwachten we dat de locatie binnen enkele jaren geheel tot ontwikkeling komt. Concluderend stellen we dat Herontwikkeling Warder 52 een kans biedt om de lokale vraag op unieke wijze te bedienen, en de regionale vraag van nu te beantwoorden. Kattenhage JE GRONINGEN Van Nelleweg BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal EH EINDHOVEN KAW Postbus BM GRONINGEN +31 (0) info@kaw.nl