BEELDKWALITEITPLAN LOCATIE ANNE FRANK TERREIN GEMEENTE BUNNIK

Transcriptie

1 BEELDKWALITEITPLAN LOCATIE ANNE FRANK TERREIN GEMEENTE BUNNIK 1

2 2

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ALGEMEEN LIGGING PLANGEBIED AANLEIDING EN DOEL OPBOUW TOELICHTING BESCHRIJVING BEELDKWALITEIT BESTAANDE SITUATIE BEELDKWALITEITSEISEN ANNE FRANK TERREIN BEELDKWALITEITSEISEN PROGRAMMA VAN EISEN SCHETSMODELLEN BIJLAGE 1 BEELDKWALITEITSKAART BIJLAGE 2 PARKEERNORMEN BIJLAGE 3 GEBRUIKSDOELEN SPEELPLEK (VAN DE KLANKBORDGROEP)

4 4

5 1. INLEIDING 1.1 Algemeen De gemeenteraad heeft besloten de ontwikkeling en inrichting van het terrein van de Anne Frankschool aan marktpartijen over te laten. Een aantal ontwikkelende partijen zal worden uitgenodigd een ontwerp voor het gebied op te stellen met een bijbehorende bieding. Dit Beeldkwaliteitplan geeft een kader waarbinnen de voorgestane ontwikkeling plaats kan vinden. 1.2 Ligging plangebied Van de gemeente Bunnik is de kern Bunnik het meest stedelijke dorp. De kern Bunnik ligt in het Kromme Rijngebied tussen de A12 en de Kromme Rijn, ongeveer 5 kilometer ten zuiden van de kern Zeist. Bunnik heeft als het ware twee gezichten. Het noordelijk deel is ruim van opzet met groene lanen en staat onder invloed van de sfeer van de landgoederen zone langs de Kromme Rijn. Het zuidelijk deel van het dorp is zakelijk en stedelijk, mede veroorzaakt door de directe raakvlakken met het spoor en de A12. Hier liggen dan ook de kantoren en bedrijven. Bunnik heeft een station aan de spoorlijn Utrecht Arnhem. Het plangebied ligt in een groene naoorlogse uitbreidingswijk noord van de provincialeweg met aan de randen de landgoederen Cammingha en Nienhof. De ruimtelijke structuur rond het Anne Frank terrein is typisch de bebouwingsstructuur van stedelijke ontwikkeling van de laatste helft van de vorige eeuw. Het winkelgebied, in het centrum van Bunnik, grenst aan de zuidrand van het Anne Frank terrein. De te verkavelen ruimte wordt rondom begrensd door de straten Van Beeck Calkoenlaan in het noorden, IJssel de Schepperstraat in het westen, de Van Hardenbroeklaan in het oosten, en de J.F.Kennedylaan/ Het Slot in het zuiden. In het noorden ligt een verhard speelterrein en in het zuiden bevindt zich de bebouwing van de Anne Frank school. In het midden van het plangebied staat 5

6 aan de westrand nog een woning. Deze woning en de bijbehorende kavel vallen buiten het plangebied. Het plangebied is ruimtelijk in twee delen te beschouwen. Het zuidelijke segment waar nu de school staat, is voor een deel georiënteerd op de stedelijke omgeving met het winkelcentrum. Het noordelijk onbebouwd segment is hoofdzakelijk georiënteerd op de aangrenzende dorpse woonwijk. Hier is een verhard trapveld gelegen. 1.3 Aanleiding en doel De locatie Anne Frank is één van de drie locaties binnen het project Dorpshart Bunnik. Dit project heeft tot doel te komen tot een Multifunctionele accommodatie inclusief de herhuisvesting van drie scholen op de locatie Scholeneiland Bunnik, en de (her)ontwikkeling van de locaties Churchillhal en Anne Frank met woningbouw. De planvorming van de Multifunctionele accommodatie heeft tot gevolg dat de locatie van de Anne Frank school beschikbaar komt voor herontwikkeling. Voor de locatie Anne Frank zal de gemeente een aantal ontwikkelende marktpartijen uitnodigen een suggestie te doen voor de inrichting en tegelijkertijd een bieding neer te leggen en zal de meest aanspreekbare en creatieve marktpartij de inrichting uitvoeren. Het doel van dit beeldkwaliteitplan is toetsingscriteria te formuleren voor de nieuwe ontwikkeling en daarmee het kader te scheppen waarin de nieuwe ontwikkeling vorm kan worden gegeven en de beeldkwaliteit wordt gegarandeerd. Binnen de kaders hebben architecten alle ontwerpvrijheid. 1.4 Opbouw toelichting In de toelichting volgt als eerste in hoofdstuk 2 een beschrijving van de beeldkwaliteit in de bestaande situatie. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de beeldkwaliteiteisen voor de toekomstige ontwikkelingen beschreven. In Hoofdstuk 4 is een schetsmodel opgenomen die op basis van de beeldkwaliteitseisen is ontworpen. 6

7 2. BESCHRIJVING BEELDKWALITEIT BESTAANDE SITUATIE De beeldkwaliteit van de directe omgeving is die van een typische naoorlogse uitbreidingswijk. Op een enkel gebouw na vinden we in de wijk in hoofdzaak grondgebonden rijtjes en twee onder één kap woningen. De woningen zijn op de openbare ruimte georiënteerd. De woningen hebben bijna allemaal een zadeldak waarvan de nok evenwijdig ligt aan de straat as. Incidenteel is in de omgeving nieuwbouw gerealiseerd in de vorm van appartementen. De architectuur kan als standaard worden getypeerd en in de naaste omgeving zijn geen architecturale hoogstandjes aanwezig. De inrichting van de openbare ruimte is eenvoudig. De woonstraten zijn traditioneel ingericht; rijweg met verhoogde trottoirs. De aanwezige bomen in de openbare ruimte zijn over het algemeen volwassen en bepalen, mede door de volgroeide privé tuinen, het groene karakter van de wijk. Aan de zuidzijde van het plangebied vinden we de J.F.Kennedylaan en in het verlengde daarvan Het Slot. Deze wegen worden gekruist door de Van Hardenbroeklaan. Het kruispunt van deze wegen is het raakvlak van het Anne Frank terrein met het winkelcentrum. De inrichting en functie van de openbare ruimte rond het winkelcentrum wordt gedomineerd door parkeerplaatsen. 7

8 De ruimtelijke structuur is op structuurniveau aangegeven in bijgaande twee figuren. De bebouwde begeleiding van de ruimte is goed af te lezen, langs drie zijden van het te ontwikkelen terrein zijn voorgevels georiënteerd op het plangebied. Aan de oostzijde lopen een aantal straten haaks op het plangebied en is sprake van kopgevels van de woningen. De bebouwing rond het kruispunt bij het winkelcentrum heeft meer massa en geeft daarmee een meer stedelijk karakter aan het winkelcentrum. Op de locatie Churchillhal aan de westzijde van het winkelcentrum en ten zuiden, tegenover de Anne Frank school worden 14 nieuwe appartementen in de vrije sector ontwikkeld in drie bouwlagen en georiënteerd op de J.F. Kennedylaan. In bijgaande figuur is een artist impression opgenomen van het appartementengebouw op de locatie Churchillhal. De start van de bouw van de appartementen is gepland in de eerste helft van Artist impression, appartementengebouw locatie Churchillhal. 8

9 Foto s boven, appartementen boven de winkels van het winkelcentrum. Foto onder, woningen aan de IJssel van Schepperstraat Foto onder, het appartementen hoekgebouw op de hoek van Van Hardenbroeklaan en Het Slot Kopgevels aan de Van Hardenbroeklaan Twee onder één kap woningen aan de Van Beeck Calkoenlaan 9

10 10

11 3. BEELDKWALITEITSEISEN ANNE FRANK TERREIN 3.1 Beeldkwaliteitseisen Op basis van de analyse van voorgaand hoofdstuk wordt een aantal beeldkwaliteitseisen geformuleerd, die bij de verdere ontwikkeling in acht moet worden genomen. Ruimtelijk 1) Het plangebied is beeldbepalend voor Bunnik en vraagt een hoge ambitie. Er moet rekening gehouden worden met de omgeving maar de nieuwe invulling vraagt een bijzonder architectonisch niveau/uitstraling die als Bunniks kan worden getypeerd. 2) De hoek Van Hardenbroeklaan/JF Kennedylaan krijgt een afschuining waardoor het Van Hardenbroekplein aan de noordzijde verder doorgetrokken kan worden en een duidelijker pleinwand krijgt. De bebouwing op deze hoek vraagt daarom om nadere architectonische aandacht. 3) In het noordelijke deel is sprake van laagbouw in maximaal 2 bouwlagen met kap, in het zuidelijke deel kan bebouwing met een meer stedelijk karakter worden gebouwd, tot incidenteel 3 bouwlagen en een kap. 4) Verder van het winkelcentrum af heeft de bebouwing een opener, dorps karakter dan dichter bij het centrum. De voorkeur gaat uit naar laagbouw/patiowoningen met enige stedelijke verdichting/massa tegenover het winkelcentrum en Churchillhalterrein. Uitgangspunt is een plan met gevarieerde bebouwing, geschikt voor senioren en andere doelgroepen. 5) Op het terrein moet (bij voorkeur op de huidige plek in het noordelijk deel) een groene speelplek of trapveldje gerealiseerd worden van minimaal 1.800m2. Zoveel als mogelijk dient hierbij rekening te worden gehouden met de door de klankbordgroep geformuleerde gebruiksdoelen (zie bijlage 3) 6) De uitstraling van de gebouwen is niet massaal maar divers, met een wisselende architectuur, variatie in goothoogte, perceelsbreedte etc. 7) Bij de laagbouw is een horizontale geleding herkenbaar en bij de hoogbouw een verticale geleding. 8) De nieuwe gebouwen staan met hun entree en voorgevel gericht naar de openbare weg. 9) Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden. 10) Erfafscheidingen op achtererven, gelegen in het zicht van de openbare ruimten, moeten afgestemd en zijn op de architectuur van het hoofdgebouw. 11

12 11) Materiaal en kleur 12) Aardkleuren bepalen het gezicht van de hoofdvlakken welke in hoofdzaak bestaan uit baksteen. 13) In lichte kleur geschilderde gevels en stucwerk worden toegestaan indien deze in getemperd kleurniveau worden toegepast. 14) Kleuren van dakbedekking en gevels zijn op elkaar afgestemd; dak van het hoofd - en bijgebouwen is afgedekt met natuurlijke materialen. 15) Voor kozijnen en eventuele gevelbetimmering wordt hout toegepast; glas, spiegelende oppervlakken en kunststofpanelen worden niet toegepast bij beplating en afwerking van gevels. De beeldkwaliteitscriteria zullen bepalend zijn voor de toekomstige inrichting van het plangebied. Dat is echter niet de enige factor die van invloed is op de verdere invulling van het Anne Frank terrein. Van belang is logischerwijs het programma van eisen. Hoewel een aantal eisen al genoemd is wordt in navolgende paragrafen daar nader op ingegaan. 3.2 Programma van eisen Het Programma van eisen bestaat uit twee onderdelen: 1. Basiseisen; dit zijn de eisen die in acht genomen moeten worden, en 2. Optioneel; dit zijn additionele inrichtingsopties die door de gemeenteraad als zeer wenselijk worden beschouwd en een meerwaarde vormen voor het ontwerp. Basiseisen: - De gemeente gaat uit van minimaal 25 woningen in het plangebied, zowel appartementen als grondgebonden woningen. Voor de financiële haalbaarheid wordt dit aantal woningen nodig geacht. Er is in principe geen maximum gesteld. - Het woningbouwprogramma is op hoofdlijnen in overeenstemming met de verschillende prijscategorieën uit de Woonvisie. De sociale huur is bedoeld voor een- en tweepersoonshuishoudens voor jong en oud. - Het parkeren dient binnen het plangebied opgelost te worden. Het gebied leent zich niet voor grootschalig bovengrondse parkeerterreinen. Voor de nieuwe ontwikkeling gelden de parkeernormen uit de Nota parkeernormen, gemeente Bunnik, juni Hierin wordt uitgegaan van gedifferentieerde normen. Verwezen wordt naar de bijlage, waarin de parkeernormen zijn weergegeven. - Het speelveld op het Anne Frankterrein bedraagt minimaal m². - Een herinrichting van de openbare ruimte in relatie met het winkelcentrum mag absoluut niet ten koste gaan van het huidige aantal parkeerplaatsen. 12

13 - Het plan zal een versterking van het winkelcentrum tot stand moeten brengen, onder meer door een verbetering c.q. versterking van de pleinvorming en de functies in het gebied. Om die reden wordt aan de zuidzijde de bebouwing stedelijker en kan door terugliggende gevelwanden de pleinvorming worden versterkt. - Het aandeel sociale woningbouw wordt tussen 40 en 50% gebracht gerekend over alle woningen die gerealiseerd worden op drie locaties die binnen het project Dorpshart Bunnik vallen (het Churchillhalterrein, het Anne Frankterrein en het Scholeneiland Bunnik. Ter informatie: Op het Churchillhalterrein komen 14 appartementen in de vrije sector en op het Scholeneiland Bunnik 6 senioren patiowoningen in de vrije sector en 16 starterappartementen en 4 zorgwoningen in de sociale huursector. - Het deel op het Van Hardenbroekplein waar de winkels zijn gevestigd wordt autovrij, niet ten nadele van de detailhandel, door het realiseren van een parkeergarage voor minimaal 35 auto's onder het Anne Frankterrein. Optioneel: - De vestiging van detailhandel / centrumvoorziening op het Anne Frank terrein op basis van mededragerschap van een uitbreiding van de parkeergarage is mogelijk, uitsluitend in de plint aan de centrumzijde van de JF Kennedylaan. Hierbij worden in ieder geval als voorwaarden gesteld het inpandig laden en lossen en het parkeren op eigen terrein in een parkeergarage die dan groter wordt. Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor de verkeersafwikkeling en - veiligheid. - Vrije sector huur voor senioren in plaats van koopwoningen in de vrije sector. In de volgende illustraties zijn de verschillende uitgangspunten en criteria nog eens gevisualiseerd. In bijgaande A3 kaart is het ruimtelijk kader nogmaals vastgelegd. 13

14 Huidig Illustratie Op de linker figuur zijn de aangrenzende stedelijke randen weergegeven met de infrastructuurlijnen. In de rechterfiguur zijn navolgende uitgangspunten verwoord, die bij de verdere ontwikkeling in acht moeten worden genomen: 1) De bebouwing in het zuidelijk deel heeft meer massa (appartementen, drie, mogelijk vier bouwlagen incl. de kap) en heeft meer gesloten wanden dan de bebouwing in het noordelijk deel (grondgebonden woningen, maximaal een bouwlaag plus kap). 2) Nabij het kruispunt kan de bebouwing iets terug liggen waardoor een mogelijkheid ontstaat een plein te realiseren aansluitend aan het winkelgebied. 3) Een sterkere gebouwde begeleiding van de noord zuid lijn (Van Hardenbroeklaan) en van de oost west lijn (JF Kennedylaan) is noodzakelijk. 4) Gezien de gewenste invulling in het zuidelijk deel van het plangebied wordt een groen speelveld van minimaal 1.800m2 bij voorkeur in het noordelijk deel gesitueerd. 14

15 4. SCHETSMODEL Op basis van het programma van eisen en de beschreven beeldkwaliteitseisen is ter illustratie een proef verkaveling opgesteld. Het voorstel geeft inzicht in de wijze waarop het programma van eisen tot stand kan worden gebracht. De schets laat grondgebonden woningen zien met aan de zuid-oostzijde van het terrein een bouwmassa waarin appartementen gerealiseerd kunnen worden. Het getoonde model is illustratief en dient slechts als voorbeeld. 15

16 16

17 BIJLAGE 1 BEELDKWALITEITSKAART 17

18 18

19 BIJLAGE 2 PARKEERNORMEN Parkeernormen ZONE 1 centrum Functie Parkeer norm 1 Bezoekers aandeel BIJLAGE II eenheid Starterswoning grootte < 40 m2 1,0 0.2 pp / won woning Starterswoning grootte vanaf 40m2 tot 60m2 Woningen > 60m2 goedkope sector koop < ,00 prijspeil 2008 huuraftoppingsgrens < 622,00 prijspeil 2008 middeldure sector / vrije sector huur koop: , ,00 peildatum 2008 huuraftoppingsgrens > 622,00 prijspeil 2008 dure sector koop: > ,00 peildatum ,3 0,3 pp / won 1,4 0,4 pp / won woning 1,6 0,4 pp / won woning 2,0 0,4 pp / won woning Kamerverhuur 0,5 0,2 pp / won Per kamer Serviceflat/aanleunwoning 2 0,5 0,2 pp / won Zelfstandige woning met beperkte zorgvoorziening Veel gereserveerde parkeerplaatsen dus weinig gecombineerd gebruik mogelijk Verpleeg-/verzorgingshuis 0,7 60% Per wooneenheid Arts/maatschap/therapeut/kruisgebouw 2,0 65% Per behandelkamer, Minimum van 3 pp per praktijk / huisartspost, ook in de avond parkeervraag Wijk- / dorpscentrum 4,3 85% 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = 40m2 BVO Weekmarkt 0,26 1m2 marktkraam = 6m2 BVO indien geen parkeren achter de marktkraam dan 1 pp per standhouder extra Commerciële dienstverlening (kantoren met baliefunctie) 2,5 20% 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = m2 BVO Kantoren (zonder balie functie) 2,0 5 % 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = m2 BVO Bedrijvigheid arbeidsextensief/bezoekersextensief (loods / opslag / groothandel/transportbedrijf) Bedrijvigheid arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie/ laboratorium/garagebedrijf ) Bedrijvigheid arbeidsextensief/bezoekersintensief (showroom) 0,6 5 % Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = 30-50m2 BVO 1,7 5% 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = m2 BVO 1,2 35% Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = 30-50m2 BVO 1 De parkeernorm is inclusief bezoekersparkeerplaatsen, alle parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. 19

20 Crèche/peuterspeelzaal/kinderdagverblijf 0,9 Per arbeidsplaats= Max gelijktijdig aanwezig zijnde werknemers (excl. Kiss & Ride) Avondonderwijs 0,9 Per student Basisonderwijs 0,9 Per leslokaal (= 30 zitplaatsen) Excl. Kiss &Ride Café / disco / cafetaria 6,9 90% Restaurant 12,0 80% Per 100 m2 BVO Museum / bibliotheek 0,7 95% Per 100 m2 BVO Cultureel centrum / wijkgebouw 3,5 90% Per 100 m2 BVO Bioscoop /theater / schouwburg 0,3 Per zitplaats Hotel 1,2 Per kamer Pension / Bed & Breakfast 1,0 Per kamer Sporthal (binnen) 2,2 95% Per 100 m2 BVO Bij sporthal met wedstrijdfunctie dan toevoeging van 0,2 pp per bezoekersplaats. Dansstudio / sportschool 4,0 95% Per 100 m2 BVO Squashbanen 2,0 90% Per squash baan Bowlingbaan, biljartzaal 2,3 Evenementenhal, beursgebouw, congresgebouw 6,3 Religiegebouw 0,2 Per zitplaats 20

21 Parkeernormen ZONE 2 schil/overloopgebied Functie Parkeer norm 2 Bezoekers aandeel BIJLAGE II eenheid Starterswoning grootte < 40 m2 1,0 0.2 pp / won woning Starterswoning grootte 40m2 tot 60m2 1,3 0,3 pp / won Woningen > 60m2 goedkope sector koop < ,00 prijspeil 2008 huuraftoppingsgrens < 622,00 prijspeil 2008 middeldure sector / vrije sector huur koop: , ,00 peildatum 2008 huuraftoppingsgrens > 622,00 prijspeil 2008 dure sector koop: > ,00 peildatum ,5 0,4 pp / won woning 1,8 0,4 pp / won woning 2,0 0,4 pp / won woning Serviceflat/aanleunwoning 2 0,5 0,2 pp / won Zelfstandige woning met beperkte zorgvoorziening Veel gereserveerde parkeerplaatsen dus weinig gecombineerd gebruik mogelijk Verpleeg-/verzorgingshuis 0,7 60% Per wooneenheid Arts/maatschap/therapeut/kruisgebouw 2,0 65% Per behandelkamer, Minimum van 3 pp per praktijk / huisartspost, ook in de avond parkeervraag Kamerverhuur 0,5 0,2 pp / won Per kamer Dorp- / buurtcentrum 4,3 85% Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = 40m2 BVO Grootschalige detailhandel 8,6 85% Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = 40m2 BVO Commerciële dienstverlening (kantoren met baliefunctie) 3,3 20% Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = m2 BVO Kantoren (zonder balie functie) 2,1 5 % Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = m2 BVO Bedrijvigheid arbeidsextensief/bezoekersextensief (loods / opslag / groothandel/transportbedrijf) Bedrijvigheid arbeidsintensief/bezoekersextensief (industrie/ laboratorium/garagebedrijf ) Bedrijvigheid arbeidsextensief/bezoekersintensief (showroom) 0,7 5 % Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = 30-50m2 BVO 2,2 5% Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = m2 BVO 1,4 35% Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = 30-50m2 BVO Bedrijfsverzamelgebouw 1,4 10% Per 100 m2 BVO 1 arbeidsplaats = m2 BVO 2 De parkeernorm is inclusief bezoekersparkeerplaatsen, alle parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. 21

22 Crèche/peuterspeelzaal/kinderdagverblijf 0,8 Per arbeidsplaats= Max gelijktijdig aanwezig zijnde werknemers (excl. Kiss & Ride) Avondonderwijs 0,8 Per student Basisonderwijs 0,8 Per leslokaal (= 30 zitplaatsen) Excl. Kiss &Ride Café / disco / cafetaria 6,9 90% Restaurant 12,0 80% Per 100 m2 BVO Museum / bibliotheek 0,9 95% Per 100 m2 BVO Cultureel centrum / wijkgebouw 3,5 90% Per 100 m2 BVO Bioscoop /theater / schouwburg 0,3 Per zitplaats Hotel 1,2 Per kamer Pension / Bed & Breakfast 1,0 Per kamer Sporthal (binnen) 2,5 95% Per 100 m2 BVO Bij sporthal met wedstrijdfunctie dan toevoeging van 0,2 pp per bezoekersplaats. Dansstudio / sportschool 4,0 95% Per 100 m2 BVO Squashbanen 2,0 90% Per squash baan Bowlingbaan, biljartzaal 2,3 95% Per baan / per tafel Evenementenhal, beursgebouw, congresgebouw 7,5 99% Per 100 m2 BVO Religiegebouw 0,2 Per zitplaats 22

23 BIJLAGE 3 GEBRUIKSDOELEN SPEELPLEK (VAN DE KLANKBORDGROEP) Ten aanzien van de speelplek wordt hieronder een duidelijke omschrijving van de eisen en gebruiksdoelen omschreven door de klankbordgroep. Verzocht wordt om in het ontwerp voor het Anne Frank terrein hiermee zoveel als mogelijk rekening te houden: Oppervlak 2.000m2 ipv m2 Gebruiksdoelen: Een speelpark voor ouderen en kinderen aan de zijde van Beeck Calkoenlaan. Grasveld met daaromheen een Skeeler / skelter baan Gelegenheid om te voetballen Ruimte om een buurtfeest te houden Ontmoeten zonder afspraak Veilig voor kinderen Lengte-breedte verhouding in de orde 3:2 of 4:3 dus geen smalle groenstrook Handhaven van de bestaande bomen aan de van Beeck Calcoenlaan Het speelpark is bedoeld voor jong en oud uit alle omliggende straten en dient als zodanig ook uitnodigend te zijn en niet ingekapseld tussen de omliggende nieuwbouw. Het belang/gebruiksgebied van het speelveld wordt begrensd door de driehoek Kennedylaan, Slot, Langstraat, Willem van Kouwenerf en Camminghalaan met circa 250 woningen en ruim 150+ kinderen. Rekening gehouden dient te worden met een bufferzone tussen het speelpark/veld en de omliggende bebouwing zodat het beschikbare speelveld ook netto gebruikt kan worden. 23