BEELDKWALITEITSPLAN LOCATIE DELTEIJK GEMEENTE BUNNIK

Transcriptie

1 BEELDKWALITEITSPLAN LOCATIE DELTEIJK GEMEENTE BUNNIK 1

2 2

3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING ALGEMEEN LIGGING PLANGEBIED AANLEIDING EN DOEL OPBOUW TOELICHTING BESCHRIJVING BEELDKWALITEIT BESTAANDE SITUATIE BEELDKWALITEITSEISEN LOCATIE DELTEIJK PROGRAMMA VAN EISEN STEDENBOUWKUNDIGE INRICHTING DELTEIJK BEELDKWALITEITSEISEN DELTEIJK

4 4

5 1. INLEIDING 1.1 Algemeen De gemeenteraad van Bunnik heeft besloten de ontwikkeling en inrichting van het terrein Delteijk aan de Herenstraat in Werkhoven, tot ontwikkeling te brengen. De ter plaatse gevestigde basisschool zal worden uitgeplaatst naar een nieuwe brede school ter plaatse van Jong Nederland. De huidige locatie Delteijk zal worden aangewend voor woningbouw. De gemeenteraad heeft besloten de verdere ontwikkeling projectmatig te realiseren. De gemeente stimuleert daarbij het zogenaamde collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO). Van CPO is sprake als een groep particulieren (georganiseerd in een vereniging of stichting) een bouwlocatie verwerft en gezamenlijk in eigen beheer met zelf gekozen partners een (woning)bouwproject ontwikkelt en realiseert. Dit beeldkwaliteitsplan geeft genoemd kader waarbinnen de voorgestane ontwikkeling plaats kan vinden. 1.2 Ligging plangebied Het bebouwde gebied van Werkhoven ligt ten zuiden van de rijksweg A-12, ongeveer 2,5 kilometer ten zuiden van Odijk en ten westen van de N229 en de Kromme Rijn. Het plangebied Delteijk is in het noordelijke deel van Werkhoven gesitueerd, ten noorden van de oude kern aan de Herenstraat (zie bijgevoegd figuur). In het oude deel rond de Brink liggen de boerderijen en dorpse woonhuizen ogenschijnlijk nonchalant gestrooid aan de openbare ruimte. In het overgrote deel van Werkhoven is de oorspronkelijke bebouwingsstructuur nog aanwezig. Het dorpse karakter is bewaard gebleven en de belevingswaarde en ruimtelijke kwaliteit van het dorp is bijzonder te noemen. De locatie Delteijk ligt direct noordelijk van de Roomskatholieke kerk en de pastorie met daarachter de begraafplaats. 5

6 Ligging plangebied Delteijk, Werkhoven 1.3 Aanleiding en doel De planvorming van een Multifunctionele accommodatie inclusief de herhuisvesting van de scholen op de locatie Jong Nederland hebben tot gevolg dat de locatie Delteijk beschikbaar komt voor herontwikkeling. De gemeente beoogt de locatie te ontwikkelen middels Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Individuele kopers verenigen zich en ontwikkelen gezamenlijk de woningen. Het doel van dit beeldkwaliteitplan is toetsingscriteria te formuleren voor de nieuwe ontwikkeling en daarmee het kader te scheppen waarin de nieuwe ontwikkeling vorm kan worden gegeven en de beeldkwaliteit wordt gegarandeerd. Binnen de kaders hebben architecten alle ontwerpvrijheid. 1.4 Opbouw toelichting In de toelichting volgt als eerste in hoofdstuk 2 een beschrijving van de beeldkwaliteit in de bestaande situatie. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de beeldkwaliteitseisen voor de toekomstige ontwikkelingen beschreven. 6

7 2. BESCHRIJVING BEELDKWALITEIT BESTAANDE SITUATIE De beeldkwaliteit van de directe omgeving wordt o.a. bepaald door de typische naoorlogse uitbreidingswijk aan de oostkant van het plangebied en het oude lint aan de zuid en zuidwestzijde. Het lint eindigt in het groene plein rondom de Herenstraat. Op dit plein komen eveneens de Pelikaanweg, de ds Herm Pollaan en de Delteijkseweg samen. In het kruispunt van deze wegen ligt de Roomskatholieke kerk. De beschrijving van de ruimtelijke structuur van de plangebieden kan worden ontleend aan de historische ontwikkeling van het dorp Werkhoven. Het dorp is gelegen nabij de Kromme Rijn en is ontstaan op een donk. Op het hoogste punt van Werkhoven is in de 12 e eeuw het Romaanse kerkje gebouwd van de Nederlands Hervormde kerk. Donken zijn over het algemeen niet zo groot waardoor de agrarische bebouwing direct op de openbare ruimte, de pleinen en straten rond de kerk, georiënteerd waren met de achtergevel naar het lager gelegen ommeland. De Brink, in het oude centrum, is zo ontstaan. Later is er naast de van oorsprong agrarische bebouwing ook andere (kleinschalige) bebouwing gerealiseerd. Het verloop van de wegen werd mede bepaald door de wijze van bouwen aan of langs al of niet bestaande structuurlijnen. Voor Werkhoven zijn de Herenstraat, de Beverweertseweg de belangrijkste structuurbepalende wegen. Op een kaart uit 1850 zijn beide wegen duidelijk te herkennen. De locatie Delteijk ligt aan één van de oude uitlopers van de donk, de Herenstraat. In de omgeving van de locatie is het agrarische dorpse karakter voelbaar. Aan de dorpsrand ligt een prachtige monumentale boerderij. Aan de groene ruimte, west van de locatie Delteijk, ligt ook de Rooms-katholieke kerk en de pastorie met daarachter de begraafplaats. De kerk is gebouwd begin 1900 in 7

8 neo-romaansestijl. Rondom de locatie liggen naoorlogse vrijstaande -, geschakelde - en rijtjes woningen. De ruimtelijke structuur van het plangebied is op structuurniveau aangegeven in bijgaande figuren. De bebouwde begeleiding van de ruimte is goed af te lezen. Langs twee zijden van het te ontwikkelen terrein zijn voorgevels georiënteerd op het plangebied. In het plangebied hebben we in de bestaande situatie te maken met de massa van de kerk en het scholencomplex. Rondom deze bebouwing zijn met name rijtjeswoningen gelegen. Uit de figuren blijkt hoe de bouwblokken zich voegen als begrenzing van de onbebouwde ruimte en begeleiding van de wegen. De onbebouwde (groene) ruimte voor de kerk is duidelijk als open plek te herkennen. Het is goed te zien hoe de naoorlogse bebouwing (noord/oost van de kerk) zich onderscheid van de lossere bebouwingsstructuur van het (oude) lint. De woningen rondom het plangebied variëren van architectuur en massa. Eveneens heeft de kerk weer een heel andere bouwmassa en hoogte dan de omliggende bebouwing Het plangebied wordt aan twee zijden begrensd door de achtertuinen van de woningen aan de Otselaan en de Prins Mauritslaan. Op een enkel gebouw na 8

9 vinden we in de wijk in hoofdzaak grondgebonden rijtjes en twee-onderéén-kap- woningen en een aantal maatschappelijke voorzieningen. De woningen zijn op de openbare ruimte georiënteerd en hebben vrijwel allemaal een zadeldak waarvan de nok evenwijdig ligt aan de as van de straat. De architectuur van de woningen is conform de bouwperiode en in de naaste omgeving zijn geen architecturale verbijzonderingen aanwezig, met uitzondering van de kerk. De inrichting van de openbare ruimte is eenvoudig. De woonstraten zijn traditioneel ingericht; rijweg met verhoogde trottoirs. De aanwezige bomen in de openbare ruimte zijn over het algemeen volwassen. De aanwezigheid van de kerk en het monumentale groen in de openbare ruimte geven het geheel een hoge ruimtelijke kwaliteit. De locatie, aangegeven met de rode onderbroken lijn in voorgaande figuur, is ca. 0,7 ha. en heeft in het vigerende bestemmingsplan de bestemming Maatschappelijke doeleinden, Ms - school. 9

10 10

11 3. BEELDKWALITEITSEISEN LOCATIE DELTEIJK Op basis van de analyse van voorgaand hoofdstuk is een aantal beeldkwaliteitseisen geformuleerd die bij de verdere ontwikkeling in acht moet worden genomen. Uitgangspunt voor de stedenbouwkundige inrichting is om de nieuwe stedelijke invulling naadloos te laten aansluiten op de bebouwingsstructuur van het dorp en een plan te realiseren met gevarieerde bebouwing geschikt voor diverse doelgroepen. De beeldkwaliteitscriteria zullen bepalend zijn voor de toekomstige inrichting van het plangebied. Dat is echter niet de enige factor die van invloed is op de verdere invulling van de locatie Delteijk. Van belang is logischerwijs het programma van eisen dat is opgenomen in de navolgende paragraaf. Daarna wordt vervolgens ingegaan wordt op de beeldkwaliteitseisen. 3.1 Programma van eisen De gemeente gaat uit van maximaal 23 woningen in het plangebied, zowel appartementen als grondgebonden woningen. Voor de financiële haalbaarheid wordt dit aantal woningen nodig geacht. - Het woningbouwprogramma is op hoofdlijnen in overeenstemming met de verschillende prijscategorieën uit de woonvisie. Voor de ontwikkeling van de Delteijk wordt gestreefd naar 40 tot 50% sociale woningen. - Het parkeren dient binnen het plangebied opgelost te worden. Uitgaande van de volgende parkeernormen: 1,7 parkeerplaats voor goedkope woningen 1,9 parkeerplaats voor middeldure woningen 2,2 parkeerplaats voor dure woningen In het totaal komt dat neer op een parkeerbehoefte van 43 parkeerplaatsen waarvan 9 op eigen terrein en ca. 34 parkeerplaatsen in de openbare buitenruimte. 11

12 3.2 Stedenbouwkundige inrichting Delteijk Op basis van het programma van eisen en de beschreven beeldkwaliteit is een stedenbouwkundige opzet voor het gebied vervaardigd, waarin een aantal belangrijke stedenbouwkundige uitgangspunten zijn vastgelegd. Daarna vindt een verdere detailinvulling plaats door middel van diverse beeldkwaliteitscriteria. De stedenbouwkundige uitgangspunten: Belangrijk uitgangspunt in de verkaveling is dat de achtertuinen van de nieuwe woningen grenzen aan de tuinen van de bestaande woningen. De bouwmassa van de woningen past zich aan aan de bouwmassa die in de directe omgeving is gelegen. Illustratieve verkaveling Delteijk 12

13 De bouwblokken van de twee onder één kap woningen verspringen ten opzichte van elkaar. Hierdoor ontstaat een wisselende voorgevelrooilijn. De bestaande bomen in het plangebied worden grotendeels gehandhaafd en geïntegreerd in een nieuw groen voorterrein aansluitend aan het groenterrein voor de kerk. Aansluitend aan dit groene voorterrein ligt een appartementencomplex. De appartementen zijn met de voorgevel georiënteerd op deze groene ruimte. Parkeren vindt plaats op het middenterrein. 3.3 Beeldkwaliteitseisen Delteijk Massa en vorm grondgebonden woningen De bebouwing in het plangebied krijgt een kleinschalige dorps karakter en zal daarmee aansluiten op de naaste omgeving. De schaal van de bebouwing in de omgeving is hierbij het uitgangspunt. De volgende eisen ten aanzien van de massa kunnen worden geformuleerd: Bebouwing mag in maximaal 2 bouwlagen met (ruime) kap worden gebouwd; de goothoogte van een woning mag maximaal 6 meter bedragen; de bouwhoogte van een woning woningen mag maximaal 10 meter bedragen; De inhoud van de woningen varieert van 500 m3 voor de rijtjeswoningen en 600 m3 voor de twee onder één kap woningen. de totale oppervlakte van bijbehorende bijgebouwen/aan- en uitbouwen mag niet meer dan 50 m² bedragen; bijgebouwen/aan- en uitbouwen mogen in ten hoogste 1 bouwlaag worden gebouwd; de nokhoogte van bijgebouwen/aan- en uitbouwen mag niet meer dan 5 meter bedragen. Aan- en uitbouwen alsmede bijgebouwen dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdmassa. 13

14 De nokrichting mag variëren om het individuele karakter van de woningen en de dorpse sfeer te versterken. In de omgeving van het plangebied is sprake van verschillende woningtypologieën. Ook in dit gebied wordt een verscheidenheid in woningtypologieën toegestaan. Het dorpse karakter blijft richtinggevend. Ten aanzien van de vorm kunnen de volgende eisen kunnen worden geformuleerd. De uitstraling van de gebouwen is divers, wisselende architectuur, goothoogte, perceelsbreedte etc. De nieuwe gebouwen staan met hun entree en voorgevel gericht naar de openbare weg. Zijgevels die duidelijk zichtbaar zijn vanaf de openbare weg dienen als voorgevel behandeld te worden. Er moet een architectonische eenheid tussen boven- en ondergevel zijn; In de gevel dient een subtiel, maar duidelijk waarneembaar reliëf te worden aangebracht door middel van neggen, kozijnhout, onderdorpels, gootlijsten etc. De gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig. Kapvorm: alleen een zadeldak en een mansardekap zijn toegelaten Erfafscheidingen op achtererven, gelegen in het zicht van de openbare ruimten, moeten afgestemd zijn op de architectuur van het hoofdgebouw. Massa en vorm gestapelde woningen Bebouwing mag in maximaal 2 bouwlagen met (ruime) kap worden gebouwd; de goothoogte van de gestapelde woningen mag maximaal 6 meter bedragen; de bouwhoogte van de gestapelde woningen mag maximaal 10 meter bedragen; De inhoud van een woning bedraagt maximaal 250m3. Gezien de ligging van deze bebouwing in de nabije omgeving van het kerkgebouw dient de uitstraling van de bebouwing in relatie te worden gezien met deze van de kerk. De kerk is het verbijzonderde element in deze omgeving en dient dat in de toekomst ook te blijven. Om deze reden is het van belang dat de gestapelde woningbouw een ondergeschikte uitstraling krijgt ten opzichte van de kerk. Om inpassing in deze nieuwbouwlocatie te garanderen is de uitgangssituatie dat deze bebouwing de uitstraling krijgt van een grondgebonden meergezinswoning. Dit kan worden bewerkstelligd door de bebouwing een verticale geleding te geven. In het ontwerp mag geen ontsluiting door middel van een galerij aan de buitenzijde worden gerealiseerd. 14

15 Materiaal en kleur In algemene zin geldt dat de bebouwing een traditionele uitstraling heeft. Bij de materialisering en het kleurgebruik dient dit tot uitdrukking te komen. Gevels worden daarom hoofdzakelijk opgetrokken uit baksteen. Glas, spiegelende oppervlakken en kunststofbeplating worden niet toegepast bij bekleding van de gevels. Aardkleuren bepalen het gezicht van de hoofdvlakken welke in hoofdzaak bestaan uit baksteen. Kleuren van dakbedekking en gevels zijn op elkaar en de omgeving afgestemd. Voor kozijnen en eventuele gevelbetimmering is hout toegepast. Openbare ruimte In het plan is een grote groen ruimte opgenomen welke aansluit op het voorterrein van de kerk. De bestaande bomen worden gehandhaafd. Deze groene ruimte kan multifunctioneel worden ingericht, o.a. ten behoeve van speelgelegenheid en eventueel waterberging. Het centrale parkeergebied dient een overwegend groen karakter te krijgen. 15

16 Beeldkwaliteitsplankaart 16