Woningmarktstrategie Land van Cuijk

Transcriptie

1 Woningmarktstrategie Land van Cuijk Deel 2: Achtergronddocument Werkgroep Wonen Land van Cuijk December 2012 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 1 van 66

2 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 2 van 66

3 Voorwoord Voor u ligt de Woningmarktstrategie Land van Cuijk. De woningmarktstrategie is een gemeenschappelijk product van de samenwerkende gemeenten van het Land van Cuijk en de in de regio werkzame woningbouwcorporaties en Pantein. Het project is gedurende 2012 tot stand gekomen onder begeleiding van Royal HaskoningDHV. Ten behoeve van de strategie is in het voorjaar van 2012 een onderzoek uitgevoerd naar de woonwensen van de inwoners van het Land van Cuijk. De resultaten zijn regelmatig gedeeld en besproken in een klankbordgroep van lokaal actieve marktpartijen (voor de volledige lijst verwijs ik u naar de bijlage). De woningmarktstrategie is tot stand gekomen in een voor de woningmarkt bijzondere tijd. Na een lange, overspannen periode van stijgende prijzen en een door aanbod gedomineerde markt, verkeert de woningmarkt nu al enige jaren in zeer turbulente omstandigheden. Het consumentenvertrouwen is al tijden zeer laag en ook de financieringsmogelijkheden staan onder druk. Het resultaat is een algemene kopersstaking. Het aantal verkochte woningen blijft, evenals de huizenprijzen, dalen. Het voortduren van de economische crisis en de onzekerheid ten aanzien van de toekomst van de hypotheekrenteaftrek zorgen ervoor dat voor de korte termijn de vooruitzichten nog verre van rooskleuring zijn. De demografische prognoses wijzen echter uit dat op de middellange termijn nog een grote vraag naar woningen valt te verwachten. Ondanks de afnemende bevolkingsgroei zal het aantal huishoudens nog sterk toenemen. De toename van het aantal huishoudens hangt sterk samen met de vergrijzing. Hierdoor staat de woningmarkt niet alleen voor een kwantitatieve opgave (fors meer bouwen dan de voorgaande jaren), maar ook voor een kwalitatieve opgave (zorg dragen voor wonen voor een toenemende groep ouderen). De woningmarkt blijft daarmee de komende decennia volop in beweging. De woningmarktstrategie is tot stand gekomen in de werkgroep Wonen bestaande uit vertegenwoordigers van de vijf gemeenten, de in de regio actieve corporaties, Pantein Zorg en de provincie. Gedurende het proces zijn de tussenresultaten en de voortgang met regelmaat besproken in het portefeuillehoudersoverleg Ruimte van het Land van Cuijk alsook twee maal in plenaire bijeenkomsten voor raads- en commissieleden. Dit rapport bevat de geïnventariseerde achtergronden ten behoeve van het tot stand komen van de woningmarktstrategie. Voor een uitwerking van deze strategie verwijs ik u naar deel 1 van de rapportages. Ondank dat het rapport een goede indruk geeft van de ontwikkeling van de vraag en behoefte, vormt het geen blauwdruk voor de woningmarkt van de toekomst. Daarvoor is te zeer sprake van een momentopname en versimpeling van de realiteit. Het rapport helpt om tendensen te duiden en een lijn te kiezen. Zaak blijft bij iedere keuze zorgvuldig te overwegen of de ingreep daadwerkelijk datgene oplevert wat wordt beoogd. Wethouder Jos van den Boogaart van de gemeente Mill en Sint Hubert, mede namens portefeuillehoudersoverleg Ruimte Land van Cuijk Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 3 van 66

4 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 4 van 66

5 INHOUD BLAD 1 Samenvatting 7 2 Inleiding Woningmarkt in transitie Woningmarktstrategie Land van Cuijk Gedegen analyse als basis voor beleidskeuzes 11 3 Vraag naar woningen Meer huishoudens in Van stagnatie naar groei van het aantal inwoners Aantal huishoudens groeit met ruim Behoefte aan toename woningvoorraad 20 4 Woonwensenonderzoek Zeer lage verhuisgeneigdheid Verhuizen vanwege wijziging huishoudensamenstelling Sterke voorkeur voor de eigen gemeente Inwonenden staan iets meer open voor vestiging in een andere gemeente Vraag van buiten de regio komt vooral uit de direct aangrenzende gemeenten Vraag van verhuisgeneigde hoofdbewoners is sterk leeftijdsafhankelijk Voorkeur inwonenden zeer divers Vestigers van buiten de regio Aanwezige woonmilieus komen sterk overeen met de wensen 35 5 Bestaande voorraad Variatie hangt sterk samen met de omvang van de kern Cuijk en Grave hebben relatief grote goedkope voorraad Aanzienlijk aanbod aan nultreden woningen Forse bouwopgave Vooral vraag naar koopwoningen Overschot aan eengezins huurwoningen Grote vraag naar koopwoningen In alle gemeenten vergelijkbare overschotten en tekorten Woningbouwplannen 50 BIJLAGEN Verhuiswens in relatie tot werkelijk verhuisgedrag 2. De realiteit van migratiesaldo-0 3. Typering belevingswerelden SmartAgent 4. Onderzoeksverantwoording 5. Samenstelling klankbordgroep 6 COLOFON 66 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 5 van 66

6 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 6 van 66

7 1 Samenvatting De samenwerkende gemeenten van het Land van Cuijk hebben het initiatief ontwikkeld om een gezamenlijke en regionale woningmarktstrategie op te stellen met als doel een toekomstbestendige regionale woningmarkt. Het initiatief komt deels voort uit de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant, maar niet minder belangrijk: uit de ambitie om gezamenlijk op te trekken bij het oplossen van knelpunten op de regionale woningmarkt. Gezamenlijk houdt in deze context onder meer in dat gemeenten onderling openheid geven over voorgenomen woningbouwplannen en hierover regionaal afstemmen. Om te komen tot deze regionale woningmarktstrategie is input nodig. Input die deels in de gemeentelijke organisatie aanwezig is, deels uit bestaande literatuur en onderzoek kan worden verzameld en die voortvloeit uit de resultaten van een in het kader van deze strategie uitgevoerd woonwensenonderzoek. Deze informatie moet worden gebundeld om tot overzicht en inzicht te komen. Overzicht van de huidige initiatieven en bouwplannen die worden ontwikkeld. Inzicht in de huidige woningmarkt en de woningmarkt van de toekomst. Om vervolgens te concluderen op welke wijze de huidige initiatieven een bijdrage (kunnen) leveren aan de invulling van de hierdoor in de tijd en ruimte optredende vraag en eventueel welke aanvullende initiatieven ontwikkeld dienen te worden. De toekomstige (lokale en regionale) woningbehoefte is een resultante van demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en ontgroening (aard woningen), economische ontwikkelingen (prijsstelling woningen), migratiestromen (absolute vraag en woonmilieus) en maatschappelijke ontwikkelingen (woontypologieën). In schema: Demografie Economie Maatschappelijke ontwikkelingen Concurrentie op wonen Woonstijlontwikkeling Huidige voorraad Woningbehoefte 2040 Aanzienlijke groei van het aantal woningen De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door demografische ontwikkelingen. Het aantal huishoudens is de belangrijkste variabele met het oog op de behoefte aan woningen. De provincie voorspelt dat het aantal huishoudens in het Land van Cuijk tussen 2012 en 2022 met ruim zal toenemen. De woningvoorraad zal volgens de provincie echter nog veel sterker moeten toenemen naar ruim woningen om ontstane achterstanden in te lopen. Provinciale prognose veronderstelt een trendbreuk Voor het bepalen van het toekomstige aantal huishoudens dient een groot aantal aannames gedaan te worden. Eén van de aannames die de provincie hanteert, is dat alle gemeenten in het Land van Cuijk migratiesaldo 0 realiseren. Bij migratiesaldo 0 is het aantal mensen dat zich in de gemeente vestigt vanuit een andere Nederlandse gemeente, gelijk aan het aantal mensen dat de gemeente verlaat om zich in een andere Nederlandse gemeente te vestigen. Vanuit historisch perspectief is dit een gewaagde aanname. De laatste jaren hebben alle gemeenten in het Land van Cuijk een negatief migratiesaldo gekend. Hiervoor zijn twee oorzaken aan te wijzen. Enerzijds is -in verhouding tot buurgemeenten- relatief weinig gebouwd, waardoor mensen vertrokken zijn naar deze buurgemeenten. Anderzijds is in de regio relatief weinig arbeidsaanbod en geen hoger onderwijs voor handen, waardoor (vooral jonge) mensen verhuizen naar verder weg gelegen regio s waar dit wel aanwezig is. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 7 van 66

8 Door in kwaliteit en hoeveelheid meer aansluitend op de vraag te bouwen, kunnen de verhuizingen over korte afstand worden voorkomen. De verhuizingen over lange afstand zijn echter veel moeilijker te voorkomen. De aanname dat de gemeenten in het Land van Cuijk migratiesaldo 0 zullen realiseren, is hiermee dus niet vanzelfsprekend. De door de provincie geraamde groei van het aantal huishoudens dient dan ook als een absolute bovengrens te worden gezien. Groei vooral onder oudere huishoudens De groei van het aantal huishoudens vindt tot 2022 nagenoeg volledig plaats onder de huishoudens van 55 jaar en ouder. Het aantal huishoudens van tussen de 40 en de 49 neemt aanzienlijk af. Dit heeft gevolgen voor de kwalitatieve vraag naar woningen. Oudere huishoudens hebben namelijk deels andere woonwensen. Lage verhuisgeneigdheid Het aantal huishoudens dat zegt op korte termijn (binnen 2 jaar) te willen verhuizen, is momenteel zeer gering. Het aantal huishoudens dat op middellange termijn wil verhuizen (2 tot 10 jaar) is eveneens gering. De lage verhuisgeneigdheid op korte termijn zal worden ingegeven door de huidige economische crisis en onzekerheid op de woningmarkt. De lage verhuisgeneigdheid op middellange termijn wordt deels veroorzaakt door de economische crisis, maar veel minder dan bij de verhuizingen op korte termijn. Als een woning niet voldoet, zal men veelal toch binnen 10 jaar willen verhuizen. Het overgrote deel (70%) van de huishoudens geeft echter aan binnen 10 jaar niet te willen verhuizen. Deze groep blijkt dus tevreden over de huidige woonsituatie. Met betrekking tot een verhuiswens bestaan aanzienlijk verschillen tussen verschillende leeftijdscohorten. Van de huishoudens met een hoofdbewoner tussen de 25 en de 34 wil 45% binnen 10 jaar verhuizen, van de bewoners van tussen de 45 en de 54 wil minder dan 20% binnen 10 jaar verhuizen. Onder oudere huishoudens neemt dit percentage vervolgens weer licht toe tot ongeveer een derde bij huishoudens van 65 jaar en ouder. Dat de meerderheid van de huishoudens niet wil verhuizen, heeft grote gevolgen voor de toekomstige vraag naar woningen. Omdat een groot deel van de huishoudens in hun huidige woning wil blijven, voldoet de huidige woningvoorraad dus in grote mate al aan de vraag voor Voorkeuren sterk leeftijdsafhankelijk Indien men wel wil verhuizen, is de voorkeur voor een bepaald type woning en de eigendomsvorm sterk leeftijdsafhankelijk. Verhuisgeneigde jonge huishoudens hebben een sterke voorkeur voor eengezins koopwoningen, terwijl verhuisgeneigde oudere huishoudens een sterke voorkeur hebben voor nultreden huurwoningen. Voorkeur voor eigen gemeente en kern Geografisch bestaat een zeer sterke voorkeur voor de eigen gemeente en zelfs voor de huidige kern. Van de verhuisgeneigde huishoudens wil 80% graag of heel graag in de eigen gemeente blijven wonen. Gecombineerd met de 70% die überhaupt niet wil verhuizen, wil ongeveer 95% van de inwoners in de huidige gemeente blijven wonen. De andere gemeenten in het Land van Cuijk worden slechts door een kleine groep (5-10%) als aantrekkelijke vestigingsplaats gezien. Bij de groep die in de eigen gemeente wil blijven wonen, bestaat een sterke voorkeur voor de grootste kern. Bijna alle inwoners van de grootste kern binnen een gemeente (99%) en een deel van de inwoners van de kleinere kernen binnen een gemeente (40%) willen graag of heel graag in de grootste kern wonen. Voor het overige deel van de inwoners van de kleinere kernen is verhuizing naar de grootste kern echter geen optie. Deze groep wil bijna volledig uitsluitend in de eigen kern blijven wonen. Andere kleinere kernen binnen de gemeente worden niet als alternatief gezien. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 8 van 66

9 Eénzijdige woningvoorraad kleine kernen De woningvoorraad in het Land van Cuijk bestaat grotendeels uit eengezins koopwoningen. Dit geldt in het bijzonder voor de kleine kernen. Behalve dat er weinig huurwoningen en meergezinswoningen zijn in de kleine kernen, is het aandeel koopwoningen met een WOZ-waarde van minder dan euro eveneens beperkt. De beperkte woningvariatie in de kleine kernen betekent dat het voor een deel van de bevolking lastig is om in de kleine kernen te blijven wonen. Voor starters is er weinig betaalbaar aanbod en voor ouderen die willen verhuizen naar een huurwoning, zijn de mogelijkheden eveneens beperkt. In alle leeftijdsklassen bestaat wel de wens om in de eigen kern te blijven wonen. Kwart van de voorraad zou bestaan uit nultreden woningen Met het oog op de vergrijzende bevolking zal de vraag naar nultreden woningen alleen maar toenemen. Ondanks de dominantie van eengezinswoningen is, op basis van informatie van de bewoners, in de bestaande voorraad al een aanzienlijk aanbod aan nultreden woningen voor handen. In ongeveer een kwart van alle woningen zijn de woonkamer, de keuken, de badkamer en minimaal één slaapkamer zonder trappen bereikbaar. Een veel beperkter deel is gelabeld als ouderenwoning. Woningbouwplannen De woningbouwplannen laten grote verschillen zien tussen de gemeenten. In algemene zin kan worden gesteld dat de woningbouwopgave onevenredig veel in de grootste kern is gepositioneerd. De kwalitatieve programma s dienen nog nader te worden afgestemd op de in dit onderzoek geconstateerde vraag. Met name de verschuiving naar het goedkopere koopsegment en huur in de kleinere kernen vereist aandacht. Grote kwantitatieve opgave Om vóór 2022 tot woningen aan de voorraad toe te voegen, dienen aanzienlijk meer woningen gebouwd te worden dan in de afgelopen jaren is gebeurd. Dit terwijl de verwachting is dat in de komende jaren relatief weinig woningen opgeleverd zullen worden. Om met de woningproductie de geprognosticeerde toename van het aantal woningen bij te kunnen houden, dienen in het tweede deel van de 10-jaarsperiode dus nog veel meer woningen per jaar opgeleverd te worden. Uitbreidingsvraag naar eengezins koopwoningen en nultreden woningen Ondanks dat onder verhuisgeneigde inwoners veel vraag is naar huurwoningen en naar nultreden woningen, is in absolute zin vooral vraag naar eengezins koopwoningen. Dit komt onder andere door het grote aantal huishoudens dat momenteel in een eengezins koopwoning woont en geen plannen heeft om te verhuizen. Deze bestaande voorraad is daarmee dus beperkt beschikbaar voor woningzoekenden. In één segment lijkt het huidige aanbod duidelijk groter dan de verwachte vraag in Er lijkt zich een overaanbod aan eengezins huurwoningen af te tekenen. Dit theoretische overaanbod zal voor zover mensen daadwerkelijk hun woonwensen kunnen vervullen- deels kunnen voorzien in de vraag naar nultreden huurwoningen en naar goedkope eengezins koopwoningen. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 9 van 66

10 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 10 van 66

11 2 Inleiding 2.1 Woningmarkt in transitie De woningmarkt staat zwaar onder druk. Na een lange periode van stijgende prijzen verkeert de woningmarkt nu al enkele jaren in zeer turbulente omstandigheden. Het consumentenvertrouwen is al tijden zeer laag en ook de financieringsmogelijkheden staan onder druk. Het resultaat is een algemene kopersstaking. Het aantal verkochte woningen en de woningprijzen zijn sinds eind 2007 aan het dalen. Het voortduren van de economische crisis en de onzekerheid ten aanzien van de toekomst van de hypotheekrenteaftrek zorgen ervoor dat voor de korte termijn de vooruitzichten nog verre van rooskleuring zijn. De demografische prognoses wijzen er echter op dat er op de middellange termijn nog een forse vraag naar woningen valt te verwachten. Ondanks de afnemende bevolkingsgroei zal het aantal huishoudens nog fors toenemen. De toename van het aantal huishoudens hangt sterk samen met de vergrijzing. Hierdoor staat de woningmarkt niet alleen voor een kwantitatieve opgave (fors meer bouwen dan de laatste jaren), maar ook voor een kwalitatieve opgave (bouwen voor andere doelgroepen). De woningmarkt blijft daarmee de komende decennia volop in beweging. De uitdaging voor beleidsmakers is om een woningmarktstrategie te ontwikkelen die voorziet in de groeiende en kwalitatief veranderende woningvraag van de komende jaren, maar ook rekening houdt met de afzetrisico s op de korte termijn. 2.2 Woningmarktstrategie Land van Cuijk In het portefeuillehoudersoverleg Ruimte Land van Cuijk hebben de portefeuillehouders van de vijf gemeenten (Boxmeer, Cuijk, Grave, Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis) ingestemd met het initiatief om een gezamenlijke en regionale woningmarktstrategie op te stellen met als doel een toekomstbestendige regionale woningmarkt. Het initiatief komt deels voort uit de Verordening Ruimte van de provincie Noord-Brabant, maar niet minder belangrijk: uit de ambitie om gezamenlijk op te trekken bij het oplossen van knelpunten op de regionale woningmarkt. Gezamenlijk houdt in deze context onder meer in dat gemeenten onderling openheid geven over voorgenomen woningbouwplannen en hierover regionaal afstemmen. 2.3 Gedegen analyse als basis voor beleidskeuzes Om knelpunten op de regionale woningmarkt op te kunnen lossen, moet eerst duidelijk zijn wat de knelpunten zijn. Eén van de knelpunten is de (mis)match tussen het huidige woningaanbod in het Land van Cuijk en de toekomstige vraag naar woningen (zowel kwantitatief als kwalitatief). Door middel van een woningbehoeftenonderzoek wordt gekeken waar en hoe de inwoners van het Land van Cuijk willen wonen. Door deze informatie te confronteren met de huidige voorraad en de bestaande bouwplannen ontstaat inzicht in de wijze waarop de huidige bouwplannen een bijdrage (kunnen) leveren aan de invulling van de toekomstige vraag. Hiermee wordt ook duidelijk welke aanvullende initiatieven ontwikkeld dienen te worden om in de toekomst goed in te kunnen spelen op de woonwensen van de inwoners van het Land van Cuijk. In dit rapport wordt beschreven hoe de toekomstige woningbehoefte zich verhoudt tot de aanwezige voorraad (hoofdstuk 5). Hiervoor wordt eerst de te verwachten vraag naar woningen (hoofdstuk 3) en het huidige en toekomstige aanbod aan woningen (hoofdstuk 4) beschreven. In de bijlage wordt ingegaan op de gebruikte bronmaterialen en de onderzoeksmethoden. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 11 van 66

12 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 12 van 66

13 3 Vraag naar woningen 3.1 Meer huishoudens in 2022 De kwantitatieve vraag naar woningen in het Land van Cuijk wordt bepaald door het aantal huishoudens dat in de regio wil wonen. De toekomstige ontwikkeling van het aantal huishoudens is afhankelijk van verschillende demografische en maatschappelijke trends maar ook van het aanbod aan woningen. Verschillende instanties (waaronder de provincie Noord-Brabant) stellen prognoses op waarin de ontwikkeling van het aantal huishoudens wordt geraamd. De regio heeft afgesproken dat de provinciale prognose wordt gehanteerd als uitgangspunt. In deze paragraaf wordt de historische ontwikkeling en de prognose van het aantal huishoudens beschreven Van stagnatie naar groei van het aantal inwoners De eerste bouwsteen voor het ramen van het toekomstige aantal huishoudens, is de ontwikkeling van het aantal inwoners. Sterftecijfers, geboortecijfers en migratiepatronen bepalen gezamenlijk de ontwikkeling van het aantal inwoners. Leeftijdsspecifieke sterfte- en geboortecijfers veranderen maar geleidelijk, waardoor aan de hand van historische cijfers de toekomstige ontwikkeling goed kan worden voorspeld. Migratiepatronen veranderen sneller en vragen daarom om een dieper gaande analyse Tussen 2002 en 2012 lichte afname van het aantal inwoners De gemeenten van het Land van Cuijk telden op 1 januari 2012 ruim inwoners. De gemeente Boxmeer is met inwoners de grootste gemeente binnen het Land van Cuijk, gevolgd door Cuijk (24.600), Grave (12.800), Sint Anthonis (11.800) en Mill & Sint Hubert (10.900). Geïndexeerde ontwikkeling van de bevolking in het Land van Cuijk % 102% 101% 100% 99% 98% * Bron: CBS Statline, 2012, bewerking Royal HaskoningDHV, *2012 betreft voorlopige cijfers Sinds 1998 is het aantal inwoners in het Land van Cuijk met bijna personen toegenomen. De groei vond vooral plaats tussen 1998 en Sindsdien is de bevolking licht afgenomen. De afname van de bevolking sinds 2004 hangt vooral samen met de bevolkingsontwikkeling in Boxmeer. Sinds 2004 is het aantal inwoners van deze gemeente met ongeveer personen afgenomen. In Grave, Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis is het aantal inwoners sinds 2004 heel Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 13 van 66

14 licht gedaald (-50 tot -100). In Cuijk is het aantal inwoners nog gegroeid (+500). Opvallend is dat de bevolkingsontwikkeling in Grave vrij grillig verloopt. Dit kan verklaard worden door de aanwezigheid van het AZC. De gemeenten in het Land van Cuijk tellen gezamenlijk 34 kernen. Deze kernen variëren sterk in grootte. Boxmeer is de grootste kern ( inwoners). De kleinste kern is Linden met 260 inwoners. Op kernniveau is er redelijk veel variatie in de bevolkingsontwikkeling. In 11 van de 34 kernen is tussen 1998 en 2011 het inwonertal afgenomen. De sterkste afname van de bevolking vond plaats in Katwijk (-13%) (en Stevensbeek (-23% 1 )). De sterkste groei van het aantal inwoners vond plaats in Groeningen (+10%) (en Velp (+33% 2 )). Vertrekoverschot onder jongeren In het Land van Cuijk wonen in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde weinig jong volwassenen. De groep inwoners van tussen de is juist relatief omvangrijk. Binnen de gemeenten in het Land van Cuijk valt vooral op dat in de gemeenten Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis weinig jong volwassenen wonen en veel inwoners van tussen de Het relatief beperkte aandeel jong volwassenen is goed te verklaren vanuit het onderwijs- en arbeidsaanbod in de regio. In het Land van Cuijk is geen aanbod op HBO- of WO-niveau. Hierdoor verlaten veel jong volwassenen de regio. In de leeftijdsklasse jaar en jaar hebben alle gemeenten in het Land van Cuijk over de periode een fors negatief migratiesaldo gekend. In Boxmeer geldt dit ook voor de leeftijdsklasse jaar. Migratiesaldo over de periode per leeftijdsklasse Bron: CBS Statline, 2012 Ontwikkeling blijft achter bij omliggende regio De ontwikkeling van de bevolkingsaantallen in het Land van Cuijk (+2%) blijft achter bij het gemiddelde van de andere gemeenten in NoordoostNoord-Brabant. In het gebied Noordoost Noord-Brabant (exclusief de gemeenten behorende tot het Land van Cuijk) groeide de bevolking tussen met ruim 6%. Ook in de andere aangrenzende gebieden zoals Arnhem/Nijmegen (5%) en Noord Limburg (3,5%) was de groei groter dan in het Land van Cuijk. 1 De sterke afname van de bevolking in Stevensbeek hangt samen met het vertrek van het daar gevestigde AZC. Indien het AZC buiten beschouwing wordt gelaten is er geen sprake van een afname van het inwonertal. 2 De sterke groei van de bevolking in Velp hangt samen met de groei van het aantal personen in daar gevestigde AZC. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 14 van 66

15 Op regioniveau blijft de ontwikkeling in het Land van Cuijk dus duidelijk achter. De groei in de omliggende regio s wordt echter voor een groot deel in de grote steden gerealiseerd. Ten opzichte van landelijke gemeenten is de groei in het Land van Cuijk redelijk gemiddeld Tussen 2012 en 2022 groeit het aantal inwoners weer De provincie Noord-Brabant stelt regelmatig bevolkingsprognoses op. De meest recente prognose stamt uit In deze prognose is de bevolkingsontwikkeling voor de periode berekend. Met het oog op de woningmarktstrategie is vooral de ontwikkeling op de middellange termijn van belang. De provincie voorspelt dat het Land van Cuijk in 2022 ruim inwoners zou tellen. Een toename van bijna 3% ten opzichte van 1 januari Voor alle vijf gemeenten in het Land van Cuijk voorspelt de provincie een toename van het aantal inwoners. De voorspelde toename is relatief het grootst in Grave en het kleinst in Boxmeer. Hiermee wijkt de voorspelde ontwikkeling aanzienlijk af van de ontwikkeling in de afgelopen 10 jaar. Ontwikkeling van de bevolking in het Land van Cuijk Groei Land van Cuijk ,9% Boxmeer ,0% Cuijk ,9% Grave ,2% Mill & Sint Hubert ,6% Sint Anthonis ,5% Bron: CBS Statline, 2012; provincie Noord-Brabant 2011 Voor het opstellen van de prognose is gebruik gemaakt van het zogenaamde IPB-Primos Model 3. In dit model wordt de bevolkingsontwikkeling bepaald door vier ontwikkelingen. Geboorte, sterfte, binnenlandse migratie en buitenlandse migratie. Voor de geboorte en sterfte is gebruik gemaakt van gemeente specifieke cijfers gebaseerd op de ontwikkeling in de afgelopen jaren. Voor Boxmeer en Mill & Sint Hubert gaat de provincie uit van een negatieve natuurlijke aanwas. Voor Cuijk, Grave en Sint Anthonis gaat de provincie uit van een positieve natuurlijke aanwas. De migratiecijfers zijn niet gemeentespecifiek. Voor de binnenlandse migratie is gebruik gemaakt van het uitgangspunt, dat gemeenten in de landelijke gebieden 'bouwen voor migratiesaldo-0. Dit betekent dat het aantal mensen dat vanuit een gemeente verhuist naar een andere gemeente in Nederland gelijk is aan het aantal mensen dat zich vestigt in deze gemeente. Voor de gemeenten in het Land van Cuijk is dit altijd een ruime overschatting gebleken. Voor de buitenlandse migratie is in de prognose uitgegaan van een blijvend hoge instroom van buitenlandse (arbeids)migranten. Het verwachte (positieve) buitenlandse migratiesaldo (op 3 Het IPB-Primos-model is in opdracht van de gezamenlijke provincies ontwikkeld en wordt beheerd door ABFresearch. Dit instrument is een vraaggestuurd, demografisch prognosemodel. Met het model worden op gemeentelijk schaalniveau van jaar op jaar (met als startdatum i.c. 1 januari 2011) de toekomstige bevolkings- en huishoudensontwikkelingen vooruitberekend. Vervolgens wordt hieruit de ontwikkeling van de woningbehoefte en de woningvoorraad afgeleid (woningbouw als output-variabele ). Op dit punt wijkt het IPB-Primos-model af van het (originele) Primos-model. En ook van het model Pearl, waarmee in samenwerking tussen het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) en het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) regionale bevolkings- en huishoudensprognose tot stand komen. Kenmerkend voor zowel Primos als Pearl is, dat vooraf een woningbouwprogramma wordt ingevoerd, waarna vervolgens de vooruitberekeningen van de bevolkings- en huishoudensontwikkelingen worden gemaakt. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 15 van 66

16 provinciaal niveau) is verdeeld over alle gemeenten in Noord-Brabant. De verdeling heeft plaatsgevonden op basis van de gemeentelijke bevolkingsomvang per 1 januari Doordat uit wordt gegaan van migratiesaldo-0, wordt de bevolkingsontwikkeling bepaald door twee elementen: de natuurlijke bevolkingsontwikkeling (sterfte en geboorte) en de buitenlandse migratie. De voorspelde toename van het aantal personen in het Land van Cuijk is voor ongeveer de helft toe te rekenen aan natuurlijke aanwas en voor de andere helft aan buitenlandse migratie. Migratie Bij de aanname dat de buitenlandse migratie en de binnenlandse migratie in alle (landelijke) gemeenten gelijk zullen zijn, zijn de nodige kanttekeningen te plaatsen. De aanname dat de gemeenten in het Land van Cuijk migratiesaldo-0 zullen realiseren, is van groot belang voor de interpretatie van de prognose. In de periode was er in alle vijfgemeenten sprake van een negatief migratiesaldo. De vraag is of dit voor de periode werkelijk anders zal zijn. De realiteit van migratiesaldo-0 De door de provincie gehanteerde bevolkingsprognose gaat uit van migratiesaldo 0. De afgelopen jaren heeft geen van de gemeenten in het Land van Cuijk migratiesaldo 0 weten te realiseren. Alleen Sint Anthonis en Mill & Sint Hubert hebben in één of twee jaren een positief migratiesaldo gekend. De gemeenten van het Land van Cuijk verliezen huishoudens aan gemeente op zowel relatief korte als op relatief lange afstand. Verhuizingen over relatief korte afstand hangen vooral samen met woningmarktmotieven. De individuele gemeenten verliezen per saldo huishoudens aan buurgemeenten waar relatief meer wordt gebouwd. Er kan worden gemotiveerd dat deze verhuizingen met een adequaat aanbod kunnen worden voorkomen. Verhuizingen over lange afstand veelal samenhangen met arbeidsmotieven of scholingsmotieven. Het ligt niet voor de hand dat deze oorzaken op relatief korte termijn kunnen worden bijgesteld. Het is daarmee reëel te veronderstellen dat de gemeenten van het Land van Cuijk geen migratiesaldo nul gaan realiseren. Het ligt voor de hand te anticiperen op een situatie dat minimaal het aantal huishoudens dat historisch gezien het Land van Cuijk voor een verhuizing over lange afstand verlaat dat ook de komende periode zal doen. Feitelijk betekent dit een bijstelling van de prognose met circa 800 huishoudens. Uitsplitsing naar leeftijd De provinciale prognose geeft ook een inschatting van de toekomstige leeftijdsopbouw. Tot 2022 wordt een aanzienlijke verschuiving in de leeftijdsopbouw voorspeld. Het aantal ouderen groeit sterk, terwijl in de andere leeftijdsklassen de bevolking afneemt. Opvallend is de toename van het aantal inwoners in de leeftijdsklasse Deze toename hangt samen met de veronderstelling dat de gemeenten migratiesaldo-0 zullen realiseren. In de afgelopen jaren verlieten veel jongeren rond 20 juist de regio. Wanneer deze groep vanaf nu niet langer de regio zou verlaten, neemt de omvang van deze leeftijdsklasse relatief sterk toe. Van de groep die nu jaar oud is, valt op basis van de historische migratiepatronen te verwachten dat een groot deel de regio echter wel zal verlaten. Door uit te gaan van migratiesaldo-0 zal dit in veel mindere mate gebeuren. Dit betekent dat in 2022 het aantal jarigen ten opzichte van 2012 sterk is toegenomen. In de prognose is dit ook terug te zien. Terwijl de omvang van bijna alle leeftijdsklassen tot 55 jaar afneemt, vormt de groep jarigen hierop de uitzondering. Afwijkende ontwikkeling van de leeftijdsopbouw in Grave De variatie tussen de vijf gemeenten in de leeftijdsopbouw is over het algemeen beperkt. Uitzondering hierop is Grave. De afwijkende ontwikkeling in Grave is vermoedelijk te verklaren door de aanwezigheid van het AZC in Velp. In de prognose wordt verondersteld dat veel inwoners van het AZC de komende 10 jaar kinderen zullen krijgen. In werkelijkheid zal een groot deel van de Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 16 van 66

17 huidige inwoners van het AZC over 10 jaar niet meer in Grave wonen. De voorspelde groei van het aantal kinderen in Grave zal daarmee waarschijnlijk niet plaatsvinden. Ontwikkeling van de bevolking in het Land van Cuijk naar leeftijd absoluut relatief ,5% 14,9% ,4% 11,0% ,5% 10,0% ,6% 11,0% ,7% 13,8% ,5% 16,1% ,7% 13,1% ,2% 10,1% Bron: CBS Statline, 2012; provincie Noord-Brabant Aantal huishoudens groeit met ruim De ontwikkeling van het aantal inwoners is de basis voor de ontwikkeling van het aantal huishoudens. Een toename van het aantal inwoners zal in veel gevallen ook leiden tot een toename van het aantal huishoudens. Het omgekeerde gaat echter lang niet altijd op. Maatschappelijke trends hebben grote invloed op de samenstelling van huishoudens. De gemiddelde huishoudensgrootte neemt al jaren af. De verwachting is dat deze ontwikkeling de komende jaren zal doorzetten, waardoor zelfs bij een afnemende bevolking nog steeds sprake kan zijn van een toename van het aantal huishoudens Aantal huishoudens is sinds 2000 met 9% gegroeid De groei van het aantal huishoudens gaat de laatste jaren duidelijk sneller dan de groei van het aantal inwoners. Terwijl het aantal huishoudens sinds 2000 met bijna 9% is toegenomen is het aantal inwoners in deze periode slechts met 1% toegenomen. In alle gemeenten is het aantal huishoudens tussen 2000 en 2011 toegenomen. De sterkste toename vond plaats in Grave. De groei hangt samen met een administratieve wijziging ten aanzien van de registratie van de bewoners van het AZC. De werkelijke groei van het aantal huishoudens is vermoedelijk vergelijkbaar met de groei van het woningbestand (6%). Verschillen tussen kernen Op kernniveau is het aantal huishoudens nagenoeg overal toegenomen. Alleen in Stevensbeek blijkt een significante afname. De mate van toename van het aantal huishouden verschilt wel sterk tussen de verschillende kernen. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 17 van 66

18 Geïndexeerde ontwikkeling van het aantal huishoudens in het Land van Cuijk % 108% 106% 104% 102% 100% 98% 96% 94% Bron: CBS Statline, 2012, bewerking Royal HaskoningDHV Vooral groei van eenpersoonshuishoudens Sinds 2000 is het aantal tweepersoonshuishoudens met kinderen fors afgenomen terwijl het aantal eenpersoonshuishoudens fors toenam. Deze ontwikkeling is zichtbaar in alle vijf gemeenten. Huishoudens naar type in het Land van Cuijk in 2000 en % 30% 20% 10% 0% eenpersoons tw eepersoons tw eepersoons met kinderen eenouder overig Bron: CBS Statline, 2012, bewerking Royal HaskoningDHV Tussen de gemeenten bestaan aanzienlijke verschillen in het aandeel van de verschillende type huishoudens. Grave onderscheidt zich op het punt van het aantal eenpersoonshuishoudens (33%) sterk van Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis (beide 24%). Boxmeer (29%) en Cuijk (27%) nemen een tussenpositie in. Het percentage gezinnen met kinderen is juist hoog in Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis (36% en 37%) en relatief laag in Grave en Cuijk (31%). Boxmeer neemt opnieuw een tussenpositie in (34%) Het aantal huishoudens groeit tot 2022 met nogmaals 9% Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 18 van 66

19 In de provinciale bevolkingsprognose wordt, naast het aantal inwoners, ook het aantal huishoudens geraamd. De provincie voorspelt voor 2022 dat het Land van Cuijk ruim huishoudens zal tellen. Een toename van 9% ten opzichte van 1 januari Voor alle vijf gemeenten in het Land van Cuijk voorspelt de provincie een toename van het aantal huishoudens. De groei van het aantal huishoudens is het grootst in Cuijk en het kleinst in Boxmeer. De groei van het aantal huishoudens wijkt hiermee aanzienlijk af van de groei van het aantal inwoners waar juist in Grave veel groei wordt voorspeld. De voorspelde groei in Grave betreft echter voor een groot deel kinderen die, in de betreffen periode, nog geen zelfstandige huishoudens gaan vormen. Ontwikkeling van het aantal huishoudens in het Land van Cuijk Groei Land van Cuijk ,9% Boxmeer ,5% Cuijk ,6% Grave ,5% Mill & Sint Hubert ,7% Sint Anthonis ,7% Bron: CBS Statline, 2012; provincie Noord-Brabant 2011 Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar leeftijd De groei van het aantal huishoudens varieert sterk met de leeftijd van de hoofdbewoner. De provincie voorspelt een forse toename (46%) van het aantal huishoudens met een hoofdbewoner van 65 jaar of ouder, terwijl het aantal huishoudens met een hoofdbewoner van tussen de 35 en de 55 juist afneemt. Relatieve groei van het aantal huishoudens naar leeftijd van de hoofdbewoner in het Land van Cuijk tussen 2011 en % 60% 40% 20% 0% -20% -40% Bron: CBS statline; Provincie Noord-Brabant 2011 bewerking Royal HaskoningDHV Zowel percentueel als absoluut groeit vooral het aantal huishoudens met een hoofdbewoner van 55 jaar of ouder sterk. Het aantal huishoudens met een hoofdbewoner van tussen de 40 en de 50 neemt juist sterk af. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 19 van 66

20 Groei van het aantal huishoudens naar leeftijd van de hoofdbewoner in het Land van Cuijk tussen 2011 en Bron: CBS statline; Provincie Noord-Brabant 2011 bewerking Royal HaskoningDHV Ontwikkeling van het aantal huishoudens naar type Het grotere aandeel oudere huishoudens heeft grote gevolgen voor de samenstelling van de huishoudens. Ouderen leven relatief vaak samen met hun partner of alleen, maar zonder inwonende kinderen. Dit is duidelijk terug te zien in de prognose van het aantal huishoudens naar type huishouden. In lijn met de ontwikkeling van de laatste 10 jaar voorspelt de provincie een toename van het aantal een- en tweepersoonshuishoudens en een afname van het aantal gezinnen met kinderen. Huishoudens naar type in het Land van Cuijk in 2000, 2011 en % 30% 20% 10% 0% eenpersoons tw eepersoons tw eepersoons met kinderen eenouder overig Bron: CBS Statline, 2012, bewerking Royal HaskoningDHV; provincie Noord-Brabant Behoefte aan toename woningvoorraad De vraag naar woningen komt voort uit demografische ontwikkelingen, maar ook uit het aanbod van woningen. Aan het moment waaróp huishoudens ontstaan, liggen demografische principes ten grondslag die verwerkt zijn in de prognoses van de provincie. Maar ook andere factoren spelen een rol waardoor het exacte moment waarop nieuwe huishoudens geformeerd worden, moeilijk te voorspellen is. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 20 van 66

21 Iemand die bij zijn ouders inwoont en graag zelfstandig wil wonen, moet hiertoe namelijk wel in de gelegenheid zijn. Op het moment dat er geen (betaalbare) woningen beschikbaar zijn, kan iemand wel zijn eigen huishouden wíllen beginnen, maar bestaat de mogelijkheid niet. In de huidige woningmarkt hebben verschillende factoren een remmend effect op de vorming van nieuwe huishoudens. Economische onzekerheid, verminderde financieringsmogelijkheden en minder aanbod van nieuwbouwwoningen, zorgen er allemaal voor dat de vorming van nieuwe huishoudens geremd wordt. Dit wil echter niet zeggen dat deze huishoudens helemaal niet meer zullen ontstaan. Het moment waarop verschuift echter naar de toekomst. Behalve een raming van de ontwikkeling van het aantal huishoudens, maakt de provincie ook een raming van de benodigde woningvoorraad. De provincie verwacht dat er in 2022 ruim woningen aan de woningvoorraad moeten zijn toegevoegd. Hiermee wordt ruimte gecreëerd voor de ruim meer huishoudens, maar ook voor het wegwerken van enige achterstand en voor een hogere (frictie) leegstand. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 21 van 66

22 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 22 van 66

23 4 Woonwensenonderzoek Om in aanvulling op de prognose van de provincie een indicatie te kunnen geven van de aard van de vraag is onder de inwoners van het Land van Cuijk een enquête gehouden waarin de bewoners is gevraagd naar verhuisplannen en de woonwens. De uitkomsten van deze enquête zijn een belangrijke indicator voor de te verwachten vraag naar het type woningen in het Land van Cuijk Zeer lage verhuisgeneigdheid De verhuisgeneigdheid in het Land van Cuijk blijkt momenteel zeer laag. Het overgrote deel (70%) van de huishoudens geeft aan niet binnen 10 jaar te willen verhuizen. Slechts 10% geeft aan binnen 2 jaar te willen verhuizen. Deze verhuisgeneigdheid is laag wanneer deze wordt vergeleken met de uitkomsten van WoON In wilde 26% van de huishoudens nog binnen 2 jaar verhuizen. Er zijn een aantal redenen waarom de verhuisgeneigdheid in het Land van Cuijk momenteel zo laag is. Ten eerste is de verhuisgeneigdheid momenteel veel lager dan in Dit blijkt onder meer uit de voorlopige resultaten van WoON Ten opzichte van 2009 is het aantal huishoudens dat binnen een half jaar wil verhuizen bijna gehalveerd. Sinds 2011 is het consumentenvertrouwen nog verder gedaald waardoor het aannemelijk is dat de verhuisgeneigdheid momenteel nog lager is. Ten tweede is de samenstelling van de voorraad in het Land van Cuijk duidelijk anders dan landelijk. In het Land van Cuijk zijn relatief veel huishoudens van middelbare leeftijd die in een eengezins koopwoning wonen. Deze groep huishoudens heeft traditioneel een veel lagere verhuisgeneigdheid dan het gemiddelde (Nederlandse) huishouden. Binnen het Land van Cuijk zijn duidelijke verschillen in de verhuisgeneigdheid tussen leeftijdscohorten. De verhuisgeneigdheid is het hoogst onder de jonge huishoudens en het laagst bij huishoudens met een hoofdbewoner tussen 45 en 54. De lage verhuisgeneigdheid in het leeftijdscohort heeft enerzijds te maken met de stabiele huishoudensituatie en anderzijds met de goede woningmarktpositie. Veel huishoudens in deze leeftijdsklasse wonen in een woning die in hoge mate voldoet aan hun wensen. De hoge verhuisgeneigdheid onder zeer jonge huishoudens hangt samen met precies de tegenovergestelde factoren. 4 De gegevens van het WoON 2009 zijn verzameld tussen september 2008 en mei Op dat moment was de financiële crisis net begonnen, maar lag het consumentenvertrouwen nog veel hoger dan in februari-maart 2012 toen de gegevens voor dit onderzoek zijn verzameld. 5 ABF Research (2011), Peiling woonvoorkeuren en reacties beleidsplannen. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 23 van 66

24 Percentage huishoudens dat binnen 2 en binnen 10 jaar wil verhuizen per leeftijdscohort 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% en ouder binnen 10 jaar binnen 2 jaar Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV, 2012 Tussen de gemeenten onderling lijken op het eerste gezicht ook aanzienlijke verschillen te zijn. Een zeer klein aandeel van de huishoudens in Mill & Sint Hubert wil op korte termijn verhuizen. In de andere gemeenten ligt het aandeel duidelijk hoger (factor 2). Percentage huishoudens dat binnen 2 en binnen 10 jaar wil verhuizen per gemeente Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV, 2012 De verschillen in verhuisgeneigdheid tussen de gemeenten in het Land van Cuijk zijn echter grotendeels te verklaren door verschillen in leeftijdsopbouw en woningbestand. Wanneer alleen gekeken wordt naar bewoners van koopwoningen en naar bewoners met ongeveer dezelfde leeftijd, blijken de verschillen in verhuisgeneigdheid veel kleiner Verhuizen vanwege wijziging huishoudensamenstelling Van de huishoudens in het Land van Cuijk die willen verhuizen, lopen de redenen waarom men wil verhuizen flink uiteen. In de meeste gevallen komt de verhuiswens voort uit een verandering in de huishoudensamenstelling of uit (voorziene) gezondheidsklachten. De groep die zich voorneemt te verhuizen vanwege arbeidsmarktmotieven is klein (5%). Aanzienlijk groter zijn de groepen die willen verhuizen omdat de woonomgeving (17%) of de woning (24%) niet voldoet. In absolute percentages betreft dit 5%, respectievelijk 7% van de geënquêteerden. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 24 van 66

25 Verhuismotief woonomgeving Vooral huishoudens die nu in Grave (29%) en Mill & Sint Hubert (23%) wonen geven aan dat ze willen verhuizen vanwege de woonomgeving. In Sint Anthonis (10%) en Boxmeer (12%) is dit percentage veel lager. Cuijk (17%) neemt een tussenpositie in. Op de vraag welke kenmerken van de woonomgeving niet voldoen, worden zeer diverse antwoorden gegeven. Vaak genoemde redenen zijn overlast van buurtbewoners (31%), vervuiling van de buurt (29%), te weinig winkels (23%), parkeerproblemen (21%) en onvoldoende bereikbaarheid van het Openbaar Vervoer (20%). Verhuismotief woning Bij de groep die aangeeft dat de woning niet voldoet, zijn de verschillen tussen de gemeenten gering (spreiding van 20 tot 27%). De kenmerken van de woning die niet voldoen, variëren sterk. Meest genoemd wordt dat de woning te klein is (41%) en dat de woning een te kleine of geen tuin heeft (33%) Sterke voorkeur voor de eigen gemeente Gevraagd naar de gemeente waarin men wil wonen, wil de meerderheid in de huidige gemeente blijven wonen. Deze voorkeur is het sterkst in Boxmeer; 86% van de verhuisgeneigde huishoudens in Boxmeer wil graag of heel graag in de gemeente Boxmeer blijven wonen. In de andere gemeenten varieert dit percentage van 70% tot iets boven de 80%. De meeste verhuisgeneigde huishoudens in het Land van Cuijk willen eigenlijk alleen in hun eigen gemeente wonen. Alle andere gemeenten zijn voor minimaal 2/3 van de huishoudens geen optie. Boxmeer scoort relatief nog vrij hoog. Van de verhuisgeneigde huishoudens in het Land van Cuijk, die niet in Boxmeer wonen, zou 9% graag tot heel graag in Boxmeer willen wonen. Voor de andere vier gemeenten bedraagt dit percentage 5% of lager. Ook het percentage uit andere gemeenten dat eventueel zou overwegen in Boxmeer te gaan wonen (22%) is veel groter dan dat percentage voor de andere vier gemeenten. Percentage verhuisgeneigde huishoudens dat bij verhuizing in de huidige woongemeente wil wonen Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 25 van 66

26 Het beeld dat hieruit naar voren komt, is dat de woningvraag in de eerste plaats lokaal is. De groep die bereid is om naar een andere gemeente te verhuizen om haar woonwensen te realiseren, is beperkt van omvang. Sterke voorkeur voor eigen kern Bij de groep die heel graag in de eigen gemeente wil blijven wonen, bestaat een sterke voorkeur voor de grootste kern in die gemeente. Bijna alle inwoners van de grootste kern (99%) en een aanzienlijk deel van de inwoners van de kleinere kernen (40%) willen graag of heel graag in de grootste kern (blijven) wonen. Voor een aanzienlijk deel van de inwoners van de kleinere kernen is verhuizen naar de grootste kern echter geen optie. Deze groep wil uitsluitend in de eigen kern blijven wonen. Inwoners van andere kernen zijn over het algemeen nauwelijks geïnteresseerd in (andere) kleine(re) kernen. Percentage verhuisgeneigde huishoudens dat elders in het Land van Cuijk woont en bij verhuizing in de genoemde gemeente wil wonen. Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Een relatief kleine kern die redelijk populair is onder inwoners van de grotere kern is Escharen. Van de verhuisgeneigde huishoudens uit de stad Grave, die heel graag in de gemeente Grave willen blijven wonen, zou 25% graag of heel graag in Escharen willen wonen. Mogelijk wordt Escharen door veel inwoners van Grave nauwelijks als een andere kern gezien. Vraag naar woningen buiten het Land van Cuijk De gemeenten in de directe omgeving van het Land van Cuijk zijn niet erg populair bij verhuisgeneigden uit het Land van Cuijk. Slechts 1 op de 8 verhuisgeneigde huishoudens in het Land van Cuijk wil graag of heel graag verhuizen naar één van de gemeenten die het Land van Cuijk omringen. Welke gemeenten hierbij populair zijn, verschilt per gemeente. Venray is bijvoorbeeld populair onder inwoners van Boxmeer, Uden onder inwoners van Mill & Sint Hubert en Wijchen onder inwoners van Grave. Opvallend is dat Nijmegen alleen door inwoners van Grave wordt genoemd. Van de verhuisgeneigde huishoudens in het Land van Cuijk wil 1 op de 10 graag of heel graag verhuizen naar een gemeente op relatief grote afstand. De genoemde gemeenten variëren sterk. Het meest genoemd worden de grote steden in Noord-Brabant en de Randstad. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 26 van 66

27 4.1.4 Inwonenden staan iets meer open voor vestiging in een andere gemeente Van de verhuisgeneigde, nog thuiswonende, jongeren in het Land van Cuijk wil 2/3 graag of heel graag in de eigen gemeente blijven wonen. Dit percentage is duidelijk lager dan het percentage hoofdbewoners dat in de eigen gemeente wil blijven wonen. Zeker als wordt meegewogen dat onder de hoofdbewoners nog een hele grote groep is die überhaupt niet wil verhuizen. De inwonenden zijn minder negatief over wonen in een andere gemeente in het Land van Cuijk dan de hoofdbewoners. De voorkeur is echter niet uitgesproken positief voor één van de gemeenten. Boxmeer blijkt ook hier het populairst; 18% van de verhuisgeneigde inwonenden (die niet in Boxmeer wonen) zou graag of heel graag in de gemeente Boxmeer willen wonen. De gemeenten in de directe omgeving van het Land van Cuijk zijn iets populairder bij verhuisgeneigde inwonenden uit het Land van Cuijk dan bij de hoofdbewoners. Van de verhuisgeneigde inwonenden in het Land van Cuijk wil 20% graag of heel graag verhuizen naar één van de gemeenten die het Land van Cuijk omringen. Eveneens 20% van de verhuisgeneigde inwonenden in het Land van Cuijk wil graag of heel graag verhuizen naar een gemeente op relatief grote afstand. De genoemde gemeenten variëren sterk. Het meest genoemd worden steden met een universiteit of een hogeschool. Percentage verhuisgeneigde inwonende jongeren dat bij verhuizing in de huidige woongemeente wil wonen Sint Anthonis Mill en Sint Hubert Grave Cuijk Boxmeer 0% 20% 40% 60% 80% 100% Absoluut niet Liever niet Eventueel Graag Heel graag Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 27 van 66

28 Voorkeuren voor niet eigen gemeenten van verhuisgeneigde inwonenden in percentages. Sint Anthonis Mill en Sint Hubert Grave Cuijk Boxmeer 0% 20% 40% 60% 80% 100% Absoluut niet Liever niet Eventueel Graag Heel graag Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Kans op terugkeer Van de mensen die naar een plek buiten de regio willen verhuizen, zal een deel wellicht ooit weer terug willen terugkeren. Om de omvang van deze groep in te kunnen schatten, zijn in de enquête vragen opgenomen over de wens tot terugkeer naar de regio en naar het verhuisgedrag in het verleden. Van de inwonenden die willen verhuizen naar een plek buiten het Land van Cuijk heeft bijna niemand het voornemen om op termijn terug te keren naar het Land van Cuijk. Ongeveer een derde spreekt uit niet te willen terugkeren naar het Land van Cuijk. De meerderheid weet nog niet of ze terug willen keren. Bij 10% van de huishoudens in het Land van Cuijk blijkt sprake van een onderbreking in de woonduur in de huidige woonplaats. Er is dus een aanzienlijke groep die op enig moment verhuisd is uit de huidige woonplaats, maar later weer is teruggekeerd. Opvallend is dat het vooral jonge bewoners zijn die tijdelijk elders hebben gewoond. Van de 25 tot 34 jarigen heeft 22% een onderbreking in de woonduur in de huidige woonplaats; van de 75-plussers is dit maar 5%. Als we er van uitgaan dat de jonge huishoudens van nu een goede afspiegeling zijn van de jonge huishoudens van de toekomst, is het aannemelijk dat een groot deel van de jongeren die er voor kiest om de huidige woonplaats te verlaten, op enig moment weer terug zal keren naar de huidige woonplaats Vraag van buiten de regio komt vooral uit de direct aangrenzende gemeenten Aan de hand van de woningmarktenquête is de woningbehoefte van inwoners van het Land van Cuijk in beeld gebracht. Het is echter aannemelijk dat er ook buiten de regio mensen zijn die zich graag willen vestigen in het Land van Cuijk. De vraag van buiten het Land van Cuijk kan geschat worden door te kijken naar gedrag in het verleden. Tussen 2006 en 2010 hebben personen zich van buiten het Land van Cuijk gevestigd in het Land van Cuijk. Het grootste deel hiervan (5.000 personen) was afkomstig van een gemeente op relatief korte afstand van het Land van Cuijk. Een kleiner deel (circa 1/3) vestigde zich vanuit verder weg gelegen gemeenten. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 28 van 66

29 Vestigers afkomstig uit één van de omliggende gemeenten verhuizen veelal om woningmarktmotieven terwijl vestigers afkomstig uit verder weg gelegen gemeenten veelal verhuizen om arbeidsmarktmotieven. Verhuizingen om arbeidsmarktmotieven Het aantal vestigers vanuit relatief ver weg gelegen gemeenten wordt in de eerste plaats bepaald door de bereikbaarheid van arbeidsplaatsen vanuit het Land van Cuijk. Het ligt daarbij niet in de verwachting dat de relatieve concurrentiepositie van het Land van Cuijk ten aanzien van dit punt op korte termijn sterk zal veranderen. Een forse toename van de instroom vanuit deze doelgroep ligt dan ook niet voor de hand. Verhuizingen om woningmarktmotieven Het grootste deel van de verhuizingen om woningmarktmotieven vindt plaats over korte afstand. Veel mensen zijn vanwege bestaande sociale en professionele netwerken gebonden aan een regio en zoeken dan ook in deze regio naar een nieuwe woning. Van de mensen die tussen 2006 en 2010 vanuit één van de omliggende gemeenten naar het Land van Cuijk verhuisden, zal een groot deel dit gedaan hebben omdat de kwaliteit van de beschikbare woning/het woonmilieu hen aansprak. Of dit aantal in de toekomst zal veranderen, is vooral afhankelijk van de woningen die beschikbaar komen in het Land van Cuijk en in de omliggende gemeenten. De mate waarin het Land van Cuijk beter weet aan te sluiten op de wensen van regionale woningzoekenden dan omliggende gemeenten zal hierin bepalend zijn. 4.2 Vraag van verhuisgeneigde hoofdbewoners is sterk leeftijdsafhankelijk Voor veel mensen is de locatie zeer bepalend bij de keuze voor een woning. De woning moet echter ook voldoen aan andere eisen. Welke factoren het belangrijkst zijn, verschilt van persoon tot persoon. Ongeveer een derde (30%) van de hoofdbewoners in het Land van Cuijk geeft aan binnen 10 jaar te willen verhuizen. Ongeveer huishoudens willen daarmee in de komende 10 jaar verhuizen naar een andere woning. Het verschilt erg per leeftijdsklasse naar wat voor type woning men wil verhuizen. Hoofdbewoners in de leeftijdsklasse tot 45 jaar hebben een zeer sterke voorkeur voor eengezinswoningen. Onder oudere huishoudens neemt de voorkeur voor meergezinswoningen sterk toe, maar is vooral sprake van een zeer sterke voorkeur voor seniorenwoningen. De antwoorden laten opvallende verschillen tussen de gemeenten in vraag zien. Zo is de vraag naar meergezinswoningen in Mill & Sint Hubert, maar vooral in Sint Anthonis, zeer gering. In Cuijk en Boxmeer blijkt een beduidend grotere groep die de voorkeur geeft aan huren dan in de andere gemeenten. In Sint Anthonis is er een opvallend grote groep die geïnteresseerd is in een kavel om zelf een woning op te bouwen. Ten aanzien van de eigendomsvorm van de toekomstige woning zijn er eveneens grote verschillen. Ook die varieert met de leeftijd van de hoofdbewoner. Onder oudere huishoudens heeft huren de voorkeur, terwijl huishoudens met een hoofdbewoner van tussen de 25 en de 55 een zeer sterke voorkeur hebben voor een koopwoning. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 29 van 66

30 Voorkeur woningtypologie onder verhuisgeneigde hoofdbewoners die in het Land van Cuijk willen blijven wonen, naar leeftijdsklasse. 75 en ouder % 20% 40% 60% 80% 100% eengezins meergezins seniorenwoning geen voorkeur anders Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Voorkeur woningtypologie onder verhuisgeneigde hoofdbewoners die in het Land van Cuijk willen blijven wonen, naar woongemeente. Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 30 van 66

31 Voorkeur eigendomsvorm onder verhuisgeneigde hoofdbewoners die in het Land van Cuijk willen wonen, naar leeftijdsklasse. 75 en ouder % 20% 40% 60% 80% 100% een bouwkavel om zelf te bouwen uitsluitend een koopwoning bij voorkeur een koopwoning, eventueel een huurwoning bij voorkeur een huurwoning, eventueel een koopwoning uitsluitend een huurwoning geen voorkeur weet nog niet Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Voorkeur eigendomsvorm onder verhuisgeneigde hoofdbewoners die in het Land van Cuijk willen wonen, naar woongemeente. Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 31 van 66

32 De gewenste prijs voor koopwoningen varieert aanzienlijk. Het grootste deel van de huishoudens zoekt een woning met een prijs tussen de 200 en de 400 duizend euro. Tussen de verschillende gemeenten zijn hierbij kleine verschillen met relatief veel vraag naar dure woningen in Sint Anthonis. Gewenste prijsklasse onder verhuisgeneigde hoofdbewoners die in het Land van Cuijk willen wonen, naar woongemeente. Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Bereid om verhuizing uit te stellen Het grootste deel van de verhuisgeneigde huishoudens zijn huishoudens die geen noodzaak tot verhuizing hebben. Dit blijkt uit het lage aandeel dat op korte termijn wil verhuizen, maar ook uit de bereidheid om te wachten op de ideale woning of op de ideale locatie. Van de verhuisgeneigde huishoudens geeft 50% aan hun verhuisplannen uit te stellen wanneer de gewenste combinatie van locatie en woning niet te maken valt. Een minderheid (18%) gaat op zoek naar een ander type woning en 16% gaat opzoek naar een woning in een andere woonplaats. De groep die op zoek gaat in een andere woonplaats is interessant voor het woningmarktbeleid aangezien dit de groep is die verantwoordelijk is de helft van de per saldo negatieve migratie. Nadeel is dat de woonwensen van deze groep zeer divers zijn. Er is niet één segment aan te wijzen waarnaar deze groep duidelijk meer vraag uitoefent. Gedwongen verhuizingen De overgrote meerderheid (70%) van de hoofdbewoners in het Land van Cuijk geeft aan niet binnen 10 jaar te willen verhuizen. De gewenste woning is bij deze groep dus identiek aan de huidige woning. Ondanks dat de meerderheid van de hoofdbewoners aangeeft de komende 10 jaar niet te willen verhuizen, zal in werkelijkheid een deel van deze groep toch verhuizen. Naast huishoudens die vanwege onvoorziene veranderingen in werk of huishoudensamenstelling gedwongen worden om te verhuizen, zal er een aanzienlijke groep zijn die vanwege gezondheidsklachten gedwongen wordt om te verhuizen. Deze laatste groep zal vooral bestaan uit huishoudens waarvan de hoofdbewoner momenteel 65 jaar of ouder is. In het meeste extreme Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 32 van 66

33 geval zou de mate waarin deze groep een beroep doet op de woningmarkt overeen komen met de totale toename van de woningvoorraad. In het woningbehoeftenonderzoek is specifiek gevraagd hoe men wil wonen indien men door ouderdom minder mobiel wordt. Van de niet verhuisgeneigde huishoudens met een hoofdbewoner van 65 jaar of ouder geeft tweederde aan ook in dat geval in de huidige woning te willen blijven wonen. Een groot deel van deze woningen is echter beperkt geschikt. Bij 53% van de woningen is de woonkamer, de keuken, de badkamer en minimaal 1 slaapkamer niet zonder traplopen te bereiken. Van de groep die in de eigen woning wil blijven wonen, wil ongeveer 80% aanpassingen maken aan de huidige woning. Van de 20% die geen aanpassingen wenst aan de huidige woning woont 70% al in een nultreden woning. Het is echter maar de vraag in hoeverre de woning ook daadwerkelijk aan te passen is, zodat men ook daadwerkelijk in de eigen woning kan blijven wonen. Vermoedelijk zullen uit deze groep dan ook redelijk veel gedwongen verhuizingen ontstaan. Een derde van de huishoudens wil verhuizen wanneer men door ouderdom minder mobiel wordt. Er is onder deze groep geen duidelijke voorkeur voor een type woning. Zowel zelfstandige ouderenwoningen, aanleunwoningen als serviceflats worden relatief veel genoemd. Verpleeg- en verzorgingstehuizen worden nauwelijks genoemd. Van alle verhuisgeneigde 65-plussers geeft 3% de voorkeur aan deze woonvorm. De voorkeur voor een verpleeg- of verzorgingstehuis is dus zeer beperkt. Dit beeld sluit aan op de landelijke ontwikkeling. In 1995 woonde een op de drie senioren in een tehuis; in 2009 was dat nog maar een op de zes (WoON 2009). In 2025 zal dit aandeel vermoedelijk nog veel lager liggen. Het hogere welvaartsniveau, eigen woningbezit, het toenemende aanbod van zorgsteunpunten en de versoepelde regelgeving versterken deze extramuraliseringstrend. (Bron: VROM/WWI/RIGO, 2010) Voorkeur inwonenden zeer divers Het Land van Cuijk telt inwonende jongeren van tussen de 15 en 35 jaar. Van deze groep wil 96% binnen 10 jaar zelfstandig gaan wonen. Het overgrote deel (70%) wil graag of heel graag in één van de gemeenten van het Land van Cuijk wonen. De inwonende jongeren vormen hiermee een groot deel van de toekomstige vraag naar woningen. Zeker nu de verhuisgeneigdheid onder de hoofdbewoners zo laag is. De inwonende jongeren hebben duidelijk andere woonwensen dan hun ouders. Maar ook ten opzichte van hun leeftijdsgenoten, die reeds zelfstandig wonen, wijken de wensen duidelijk af. Wat in de eerste plaats opvalt, is dat veel inwonende geen uitgesproken voorkeur hebben voor één type woning. Een derde van alle verhuisgeneigde jongeren die in het Land van Cuijk wil blijven wonen, staat open voor meerdere type woningen. Al met al zijn eengezinswoningen het meest populair; 61% is geïnteresseerd in dit type woning. Bij meergezinswoningen is dit aandeel 40%; voor kamers 27%. Ook tussen gemeenten onderling bestaan grote verschillen. Opvallend is dat vooral jongeren in Boxmeer en Cuijk geïnteresseerd zijn in een meergezinswoning. In de andere gemeenten is dit veel minder het geval. Ten aanzien van de eigendomsvorm van de toekomstige woning valt op dat huren in Boxmeer en Cuijk populairder is dan kopen. In Grave, Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis geeft de meerderheid de voorkeur aan een koopwoning. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 33 van 66

34 Voorkeur voor een bepaalde woningtypologie onder verhuisgeneigde inwonenden die in het Land van Cuijk willen wonen. Sint Anthonis Mill en Sint Hubert Grave Cuijk Boxmeer 0% 20% 40% 60% 80% 100% eengezins meergezins kamer niet één voorkeur anders Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Voorkeur voor een huur of koop onder verhuisgeneigde inwonenden die in het Land van Cuijk willen wonen. Sint Anthonis Mill en Sint Hubert Grave Cuijk Boxmeer 0% 20% 40% 60% 80% 100% koop huur geen voorkeur/weet niet Bron: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012 Bereidheid om verhuizing uit te stellen De inwonenden hebben een veel grotere verhuisgeneigdheid dan de hoofdbewoners, maar zijn daarnaast ook eerder bereid om concessies te doen aan hun woonwensen. Slechts 20% is bereid om te wachten totdat de juiste woning op de juiste plaats beschikbaar komt; 22% gaat op zoek naar een ander type woning; 30% gaat op zoek naar een woning in een andere plaats. Iets meer dan een kwart (28%) weet niet wat men zou doen. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 34 van 66

35 De groep die op zoek gaat naar een woning in een andere plaats is net als bij de hoofdbewoners zeer divers. Er is niet één segment aan te wijzen wat duidelijk oververtegenwoordigd is Vestigers van buiten de regio Tussen 2006 en 2010 hebben personen van buiten het Land van Cuijk zich gevestigd in één van de gemeenten in het Land van Cuijk. Op jaarbasis komt dit neer op ongeveer 650 huishoudens. Voor de periode tot 2025 is het aannemelijk dat de omvang van deze groep vergelijkbaar zal blijven. Een aanzienlijk deel van de vraag naar woningen is dus afkomstig van buiten de regio. De woonwensen van deze groep zijn in dit onderzoek niet geïnventariseerd. Deze groep reageert op het aanbod. Aantrekken van bepaalde groepen ligt alleen in de rede als voldoende aanbod van werk, zorg en onderwijs gegarandeerd is Aanwezige woonmilieus komen sterk overeen met de wensen Mensen worden gedreven door behoeften. Wanneer voldaan is aan levensbehoeften als voedsel en onderdak, gaan andere, meer persoonlijke behoeften een rol spelen. Als je een woning zoekt, waar kijk je dan eigenlijk naar? Naast functionele aspecten als locatie, woninggrootte en woningtype, gaat het vaak om de sfeer die je ergens ervaart. Wat voor mensen wonen er? Hoe leven deze mensen samen? Komen ze bij elkaar over de vloer of houden ze afstand? Heeft de buurt een statusrijke uitstraling, heeft de buurt de kwaliteit van de openbare ruimte goed op orde, hoe veilig is het? Dit leidt tot persoonlijke keuzen over waar je graag wilt wonen. Keuzen zoals deze kun je herleiden tot psychologische behoeften. Dat zijn niet-tastbare dingen die je als mens nodig hebt om je prettig te voelen, zoals aandacht of een gevoel van veiligheid. Doordat mensen verschillen en anders in het leven staan, verschillen ook hun wensen ten aanzien van de woonomgeving, sociale samenstelling, privacy en identiteit. Zo vindt de één sociaal contact in de buurt belangrijk terwijl een ander juist liever op zichzelf is. En zoekt de één meer de vrijheid en de ander vindt geborgenheid in de woonomgeving juist van belang. SmartAgent heeft een model ontwikkeld waarbij mensen op basis van hun psychologische behoeften worden ingedeeld in vier belevingswerelden. Geel, Groen, Rood en Blauw. BSR-model The Smart Agent Company heeft onderzoek gedaan naar behoeften van mensen en kwam zo globaal tot vier verschillende groepen, die ieder gericht zijn op bepaalde behoeften. De vier groepen, aangegeven met kleuren, zijn belevingswerelden genoemd. In iedere groep staan andere behoeften centraal, waardoor ze op een andere manier naar de wereld kijken en andere keuzen maken: - De rode consument is een woonconsument met een vrije geest die vrijheid en onafhankelijkheid erg belangrijk vindt. Binnen de context van de woningmarkt heeft men vaak een stedelijke oriëntatie. Dit betekent echter niet dat al deze consumenten in of vlakbij het centrum wonen; men hoeft immers niet stedelijk te wonen om gebruik van het centrum te maken en zich stedelijk te voelen. - In de blauwe wereld staat presteren centraal. Deze groep is zeer ambitieus en streeft een succesvolle carrière na. In het wonen leidt dit tot een voorliefde voor de statusrijke gebieden, vaak rustige en ruim opgezette woonmilieus. - De gele wereld staat voor een groepsgerichte en extraverte instelling. Deze consumenten hechten veel waarde aan goede (gezellige) sociale contacten, zowel in de buurt waar men woont als op het werk. Zij wonen vaak in een gewone woonwijk. - De groene wereld is eveneens groepsgericht, maar is veel meer naar binnen gericht dan de gele wereld. Men leidt een rustig leven en beweegt zich in een kleine kring van familie, vrienden en/of buren. Deze consument woont het Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 35 van 66

36 liefst in een rustige, nette omgeving, met mensen met dezelfde mentaliteit. Hieronder zijn die behoeften in een schema weergegeven: In alle vijf gemeenten in het Land van Cuijk is de groepsgerichte en extraverte gele belevingswereld dominant aanwezig. Daarnaast zijn de introverte groene en blauwe belevingswereld sterk aanwezig. De rode belevingswereld is in alle gemeenten het minst dominant aanwezig. Uit de enquête blijkt dat de woonmilieus in het Land van Cuijk sterk aansluiten op de belevingwerelden van de bewoners. De dominante groepen zijn de gele en groene groep. Lokaal blijkt de blauwe belevingswereld dominant. Dit geldt met name voor Linden en Beers. De gele en groene groep hecht veel waarde aan sociaal contact. Dit is ook hoe de grootste groep inwoners (39%) haar huidige woonmilieu typeert. Andere typeringen die veel gekozen werden zijn Eigen Plek (27%) en Geborgenheid (17%). Eigen Plek is een typering die vooral aansluit bij de wensen van de Blauwe wereld terwijl geborgenheid goed past bij de Groene wereld. De aanwezige woonmilieus sluiten dus goed aan bij de kenmerken van de bewoners. Dit wordt op hoofdlijnen bevestigd door de vraag naar het gewenste woonmilieu onder verhuisgeneigde inwoners. Veel van de verhuisgeneigde inwoners willen in een vergelijkbaar milieu blijven wonen. Er zijn wel kleine verschuivingen. Het aandeel mensen dat wil wonen in de woonsfeer Eigen Plek is beduidend lager (17% om 27%). Geborgenheid en Levendigheid scoren juist beter (23% om 17% en 12% om 6%). Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 36 van 66

37 Belevingswerelden in het Land van Cuijk 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Boxmeer Cuijk Grave Mill en Sint Hubert Sint Anthonis Noord Brabant Nederland Bron: SmartAgent Het dominante woonmilieu in het Land van Cuijk is het dorpse woonmilieu. De overgrote meerderheid van de bewoners van de kleine en middelgrote kernen (inclusief Mill en Sint Anthonis) typeert haar huidige woonmilieu als Dorps. In de grotere kernen (Boxmeer, Cuijk en Grave) is Dorps eveneens de meest genoemde typologie, maar worden ook de typologie De privé wijk, De Woonwijk, De Buurt, Gemengd en Solitair wonen relatief veel genoemd. Vooral in de kernen Grave en Cuijk worden de typologieën de Buurt en de Woonwijk relatief vaak genoemd. Woonmilieus Dorps De Buurt De privé wijk De Woonwijk Gemengd Solitair Wonen Dit is een samenleving in het klein: ieder heeft z n eigen plek. Men komt elkaar met een zekere regelmaat tegen. Hier wonen allerlei soorten mensen uit alle lagen van de bevolking. De onderlinge contacten zijn soms best wel intensief. Hier wonen mensen die verschillende zaken in de woonomgeving op eenzelfde manier geregeld willen zien en daarover afspraken maken. Verder gaat ieder z n eigen gang. Hier wonen voornamelijk gezinnen in dezelfde levensfase. De voorzieningen zijn daarop afgestemd. Men heeft regelmatig contact met buurtgenoten. Hier wonen allerlei soorten mensen uit alle lagen van de bevolking en van alle nationaliteiten. Dat maakt het levendig, maar men leeft daardoor ook een beetje langs elkaar heen. Hier woont men helemaal op zichzelf en heeft verder met anderen in de omgeving weinig of niets te maken. De verhuisgeneigdheid verschilt nauwelijks tussen de meeste milieus. Alleen in de woonmilieus Gemengd en Solitair wonen is het aandeel mensen dat wil verhuizen duidelijk hoger. Van de verhuisgeneigde mensen in deze milieus wil slechts een minderheid (30%) terugkeren naar hetzelfde woonmilieu, terwijl bij de woonmilieus De buurt en Dorps bijna 70% van de verhuisgeneigde huishoudens terug wil keren naar hetzelfde woonmilieu (bij de Privé wijk en de Woonwijk is dit ongeveer 50%). Dit is een duidelijke indicatie dat bewoners in het Land van Cuijk een sterke voorkeur hebben voor een woonmilieu waarin er redelijk intensief contact is met de buurtgenoten. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 37 van 66

38 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 38 van 66

39 5 Bestaande voorraad Voor het in beeld brengen van de bestaande voorraad is gebruik gemaakt van drie bronnen. Een bestand van Dataland met woningmarktgegevens voor de gemeenten Cuijk, Grave, Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis. Twee bestanden van de gemeente Boxmeer: het WOZ bestand en een lijst met gegevens over de gebruikers van woonobjecten. Een bestand van Maasland met een overzicht van al hun woningen in het Land van Cuijk. Uit de geleverde bestanden zijn de recreatiewoningen, garages en andere niet woonobjecten zonder woonfunctie verwijderd. Om de eigendomsvorm van woningen te bepalen, is in de eerste plaats gekeken naar het eigendom van de corporaties. Al deze woningen zijn geoormerkt als sociale huur. Voor de resterende woningen in het bestand van Dataland zijn de labels overgenomen zoals deze in dit bestand zijn aangebracht. De categorie eventueel koop is hierbij samengevoegd met de categorie koop. Voor de resterende woningen uit het bestand van de Gemeente Boxmeer is de eigendomsvorm bepaald door per pand gegevens over de eigenaar te vergelijken met gegevens over de gebruiker. 5.1 Variatie hangt sterk samen met de omvang van de kern Het Land van Cuijk telt ruim woningen. Het grootste deel van de woningen bestaat uit eengezins koopwoningen. Opgedeeld naar hoofdtypes bestaat de voorraad voor 70% uit koopwoningen en voor 87% uit eengezinswoningen. Tussen de verschillende gemeenten, maar vooral tussen de verschillende kernen, zijn er aanzienlijke verschillen. Op gemeenteniveau vallen het relatief hoge aandeel huurwoningen in Cuijk en Grave op. Aandeel huurwoningen per gemeente Bron: Dataland: gemeente Boxmeer; Mooiland; bewerking Royal HaskoningDHV Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 39 van 66

40 Aandeel meergezinswoningen per gemeente Bron: Dataland: gemeente Boxmeer; Mooiland; bewerking Royal HaskoningDHV De variatie in de woningvoorraad hangt sterk samen met de grootte van de kern. De kleine kernen bestaan nagenoeg volledig uit eengezins koopwoningen, terwijl naarmate de kern groter wordt het aandeel huurwoningen en het aandeel meergezinswoningen toeneemt. Aandeel huurwoningen per kern naar aantal woningen in de kern 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bron: Dataland: gemeente Boxmeer; Mooiland; bewerking Royal HaskoningDHV Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 40 van 66

41 Aandeel meergezinswoningen per kern naar aantal woningen in de kern 25% 20% 15% 10% 5% 0% Bron: Dataland: gemeente Boxmeer; Mooiland; bewerking Royal HaskoningDHV De opvallende uitschieter in bovenstaande grafiek wat betreft het aandeel meergezinswoningen is de kern Mill. Hier bestaat slechts 8% van de woningen uit meergezinswoningen terwijl op basis van de omvang van de kern 12 á 15% te verwachten zou zijn. Tussen de hoeveelheid huurwoningen en de hoeveelheid meergezinswoningen bestaat een belangrijk verband. Van de meergezinswoningen bestaat namelijk een relatief groot deel uit huurwoningen. Van de meergezinswoningen in het Land van Cuijk bestaat 75% uit huurwoningen. Van de eengezinswoningen is dit maar 25%. Kernen met een laag aandeel huurwoningen hebben hierdoor een grote kans om eveneens een laag aandeel meergezinswoningen te hebben. 5.2 Cuijk en Grave hebben relatief grote goedkope voorraad Op basis van de klassenverdeling in de WOZ-waarden zijn de gemeenten in het Land van Cuijk op te delen in twee groepen. In Cuijk en Grave heeft ongeveer 25% van de woningen een WOZwaarde van minder dan euro. In de drie andere gemeenten is dit aandeel minder dan 10%. Woningvoorraad naar WOZ-waarde Bron: Dataland: gemeente Boxmeer, bewerking Royal HaskoningDHV Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 41 van 66

42 Dit veel hogere aandeel goedkope woningen in Cuijk en Grave is slechts deels te verklaren door het hogere aandeel huurwoningen en meergezinswoningen in Cuijk en Grave. Wanneer uitsluitend gekeken wordt naar de eengezins koopwoningen, is het aandeel goedkope woningen in Cuijk en Grave nog altijd veel groter dan in de andere drie gemeenten. Eengezinskoopwoningen naar WOZ-waarde Bron: Dataland: gemeente Boxmeer, bewerking Royal HaskoningDHV 5.3 Aanzienlijk aanbod aan nultreden woningen Niet iedere meer- of eengezinswoning is identiek. Binnen deze typologieën is een grote variatie in verschillende subtypes. Met het toenemende aandeel oudere huishoudens is het interessant om het bestaande aanbod aan voor ouderen geschikte woningen in beeld te brengen. In totaal zijn in het Land van Cuijk 950 woningen gelabeld als ouderenwoning (minder dan 3%). Hiervan is 72% (690 woningen) in het bezit van de woningcorporaties. Naast de woningen die gelabeld zijn als seniorenwoning, zijn er meer woningen die geschikt zijn voor ouderen. Afhankelijk van de mate van zorg waar mensen behoefte aan hebben, variëren ook de eisen waar de woning aan dient te voldoen. Het eerste probleem waar veel ouderen tegen aanlopen, is dat het traplopen steeds moeilijker wordt. Woningen waarbij de woonkamer, de badkamer en minimaal één slaapkamer te bereiken zijn zonder traplopen, zijn voor veel ouderen al voldoende om (langer) zelfstandig te kunnen blijven wonen. Er is geen volledige registratie van het aantal zogenoemde nultreden woningen binnen het Land van Cuijk. Via Mooiland is een overzicht verkregen van het aantal nultreden woningen binnen hun bezit. Voor het aantal nultreden woningen in de koopsector geven de resultaten van het woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk een goede indicatie. In de enquête is de respondenten gevraagd of in hun huidige woning de woonkamer, de badkamer en minimaal één slaapkamer te bereiken zijn zonder traplopen. Aan de hand hiervan kan een indicatie gegeven worden van de voorraad aan nultreden woningen. Van de woningen van Mooiland in het Land van Cuijk bestaat 32% uit nultreden woningen; 16% van de eengezinswoningen en 63% van de meergezinswoningen. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 42 van 66

43 Op basis van de uitkomsten van de enquête ligt het aandeel nultreden woningen in de koopsector aanmerkelijk lager. Toch zouden volgens de enquête gemiddeld 25% van de koopwoningen nultreden woningen zijn; 23% van de eengezinswoningen en 52% van de meergezinswoningen. Aandeel nultreden woningen naar type en eigendomsvorm 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% totaal egw mgw totaal egw mgw koop huur Bron: Koop: Woningbehoeftenonderzoek Land van Cuijk, Royal HaskoningDHV 2012;Huur: Mooiland 2012 Binnen het bezit van Mooiland zijn grote verschillen tussen de gemeenten betreffende het aandeel nultreden woningen. Vooral het aanbod in Sint Anthonis wijkt af van het aanbod in de andere gemeenten. In de overige gemeenten bestaat 10 tot 14% van de eengezinswoningen en 54% tot 68% van de meergezinswoningen uit nultreden woningen. In Sint Anthonis is dit 41% van de eengezinswoningen, maar slechts 37% van de meergezinswoningen. Het hoge aandeel nultreden eengezinswoningen in Sint Anthonis is niet te verklaren door recente nieuwbouw. In de koopsector is het voor meergezinswoningen aan de hand van de enquête gegevens niet mogelijk om een vergelijking te maken tussen de gemeenten (hiervoor is het aandeel meergezinswoningen te klein). Voor eengezinswoningen is dit wel mogelijk. Het aandeel nultreden eengezins koopwoningen varieert licht tussen de 5 gemeenten (19% tot 28%). 5.4 Forse bouwopgave De prognose van de provincie Noord-Brabant voorspelt dat het aantal huishoudens in het Land van Cuijk tussen 2011 en 2022 met ruim zal toenemen. Om dit aantal huishoudens te kunnen huisvesten gaat de provincie uit van een uitbreiding van de woningvoorraad met ruim woningen. De reële vraag bedraagt, na correctie voor migratie vanwege werk, relatie of studie, circa woningen. Dit komt overeen met een groei van het aantal woningen met 320 per jaar. In 2011 zijn ruim 200 woningen aan de voorraad toegevoegd. Voor 2012 en 2013 is op basis van de Monitor Bouwen en Wonen van de provincie Noord=Brabant de verwachting dat er 470 woningen opgeleverd worden. Het aantal woningen dat opgeleverd wordt tussen bedraagt hiermee ongeveer 675. De provincie ging in haar prognose uit van een toename van woningen. Hiermee blijft de groei van het aantal huishoudens vooralsnog fors achter bij de prognose van de provincie. Gegeven de slechte marktomstandigheden en de zeer lage verhuisgeneigdheid onder inwoners van het Land van Cuijk zullen veel projectontwikkelaars terughoudend zijn met het starten van nieuwbouwprojecten. Als de woningmarktcrisis nog enige tijd aanhoudt, betekent dit dat ook in Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 43 van 66

44 2014 en 2015 nog relatief weinig nieuwe woningen opgeleverd zullen worden. Indien de woningmarkt zich in de loop van 2014 weer zou herstellen, zal geleidelijk de vraag naar woningen toenemen. Voordat er op grote schaal nieuwbouwwoningen opgeleverd worden, zal er enige tijd verstrijken. Het is daarom reëel om voor de periode tot 2016 uit te gaan van een geringe toename van het aantal woningen. Als in 2014 en 2015 het aantal op te leveren woningen gelijk blijft aan de huidige aantallen, dienen, om de geprognosticeerde toename van het aantal woningen bij te kunnen houden, tussen 2016 en 2022 ruim 375 woningen per jaar opgeleverd te worden. Deze woningbouwproductie ligt beduidend hoger dan de historische woningbouwproductie. Hierin schuilt een aanzienlijke uitdaging voor de gemeenten in het Land van Cuijk. 5.5 Vooral vraag naar koopwoningen Het aanbod in het Land van Cuijk kent een hoog aandeel koopwoningen. De voorkeur voor koopwoningen is echter eveneens groot. Uitgaande van de leeftijdspecifieke woningvoorkeur en de toekomstige leeftijdsamenstelling van de huishoudens in het Land van Cuijk valt de uitbreidingsvraag per saldo volledig in het koopsegment. Vraag en aanbod naar huur- en koopwoningen in het Land van Cuijk koop huur Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Overschot aan eengezins huurwoningen In drie van de vijf gemeenten is het aanbod aan huurwoningen duidelijk groter dan op basis van de woonwens in 2022 nodig zou zijn. In Cuijk, Grave en Mill & Sint Hubert is het aanbod groter dan de te verwachten vraag. In Boxmeer en Sint Anthonis zijn vraag en aanbod ongeveer in balans. Binnen de huursector bestaat een aanzienlijk verschil tussen de vraag naar eengezinswoningen, meergezinswoningen en seniorenwoningen. De bestaande voorraad huurwoningen bestaat voor een groot deel uit eengezinswoningen, terwijl de vraag in 2022 zich kenmerkt door een iets gelijkmatigere verdeling tussen eengezins-, meergezins- en seniorenwoningen. Dit komt doordat het vooral oudere huishoudens zijn die een voorkeur hebben voor huurwoningen. Deze huishoudens willen graag gelijkvloers wonen en geven daarom aan dat ze naar een meergezins- of een seniorenwoning willen verhuizen. Er zou daarom in 2022 in de huursector op schaal van het Land van Cuijk een overschot aan eengezinswoningen en een klein tekort aan meergezinswoningen te verwachten zijn. Aangezien de vraag naar meergezinswoningen vooral wordt ingegeven door de wens om gelijkvloers te wonen, kan het tekort aan meergezinswoningen mogelijk ingevuld worden door de bestaande nultreden eengezinswoningen. Het is echter maar de vraag of deze in voldoende mate vrij zullen komen. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 44 van 66

45 Vraag en aanbod naar type huurwoning in het Land van Cuijk huur egw huur mgw huur senioren Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Het beeld dat er een relatief tekort is aan meergezinswoningen en een overschot aan eengezinswoningen komt niet in alle vijf gemeenten terug. Het tekort aan meergezinswoningen is volledig terug te voeren op de gemeenten Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis. In de andere drie gemeenten is het huidige kwantitatieve aanbod ongeveer gelijk aan de te verwachten vraag in Voor Sint Anthonis geldt dat echter het totale aantal woningen dat gelabeld is als seniorenwoning groter is dan de verwachte vraag in Hiermee kan het tekort aan meergezinswoningen volledig gecompenseerd worden. Het overschot aan eengezins huurwoningen geldt voor vier van de vijf gemeenten. In Sint Anthonis zijn de toekomstige vraag en het huidige aanbod ongeveer met elkaar in balans Grote vraag naar koopwoningen Vraag naar alle type koopwoningen In de koopsector is de vraag naar alle type woningen groter dan het huidige aanbod. In absolute zin is er een grote vraag naar eengezins koopwoningen. Relatief is er een aanzienlijke vraag naar uitbreiding van het aantal meergezins- en seniorenwoningen. Vraag en aanbod naar type koopwoning in het Land van Cuijk koop egw koop mgw koop senioren Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Tussen de gemeenten zijn nauwelijks verschillen in de typologieën waarnaar de vraag toeneemt. In alle gemeenten is vraag naar zowel meergezins- als eengezinswoningen. Relatief is de vraag naar meergezinswoningen in Cuijk en Grave geringer dan in de andere drie gemeenten. Dit hangt sterk samen met de reeds aanwezige voorraad meergezinswoningen in deze twee gemeenten. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 45 van 66

46 Uitbreidingsvraag in alle prijsklassen In de koopsector is in alle prijsklassen meer vraag dan aanbod. Op gemeentelijk niveau zijn er aanzienlijke verschillen in de prijsklassen waarnaar vraag is. Opvallend zijn de beperkte vraag naar woningen van minder dan euro in Grave en de grote vraag naar woningen van tussen en de euro in Cuijk. De verdeling van de huidige voorraad in WOZ-klassen is bij deze twee gemeenten namelijk nagenoeg gelijk. Vraag en aanbod naar WOZ-waarde van eengezinsckoopwoning in het Land van Cuijk tot Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Vraag en aanbod naar WOZ-waarde van eengezins koopwoning in het Land van Cuijk per gemeente Boxmeer Cuijk Grave Mill Sint Anthonis tot Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV De vraag naar eengezins koopwoningen kan deels ingevuld worden vanuit andere segmenten. Er lijkt op termijn sprake van een overschot aan eengezins huurwoningen. Dit overschot zou overigens groter kunnen zijn dan het tekort aan koopwoningen tot euro. Door de verkoop van huurwoningen zou de vraag in dit segment ingevuld kunnen worden. In de twee bovenstaande figuren is het aanbod aan bedrijfswoningen niet meegenomen. In totaal zijn er bedrijfswoningen in het Land van Cuijk. Deze woningen zijn voor het grootste deel te vinden in de duurdere prijsklassen. Een deel van deze woningen komt de komende jaren als reguliere burgerwoning op de markt. Wanneer deze woningen (een deel) van de vraag kunnen vervullen neemt het tekort in de hogere prijsklassen (sterk af). Het tekort aan woningen met een WOZ-waarde boven euro zou hiermee volledig kunnen verdwijnen en het tekort aan woningen met een WOZ-waarde van tussen en euro worden gehalveerd. Rekening houdend met deze communicerende vaten is er vooral een uitbreidingsbehoefte in de prijsklassen tot euro en tot euro. 5.6 In alle gemeenten vergelijkbare overschotten en tekorten Hierna worden voor de vijf gemeenten in het Land van Cuijk overzichten gegeven van de theoretische overschotten en tekorten per woningsegment. Tussen de gemeenten is, uitgezonderd Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 46 van 66

47 Sint Anthonis, een grote mate van overeenkomst in de segmenten waarin de vraag groter is dan het huidige aanbod. Er blijkt vooral vraag naar eengezins koopwoningen en naar nultreden woningen in zowel huur als koop, terwijl er zich een overschot aftekent aan eengezins huurwoningen. Opvallend is dat in Sint Anthonis zich een overschot aftekent in duurdere koop en meergezins of seniorengeschikte huur. Overschotten en tekorten Bij de interpretatie van deze gegevens is het van belang om in gedachte te houden dat de gegevens gebaseerd zijn op de provinciale prognose en geuite woonvoorkeuren. Zoals eerder aangegeven, is de prognose van de provincie optimistisch en is het daarmee aannemelijk dat de totale vraag lager zal uitvallen. Het is daarom verstandig om de verwachting van de te realiseren woningbouwplannen naar beneden bij te stellen. Historisch zijn het vooral de jonge huishoudens die de regio verlaten. Een lager aandeel jarigen zal betekenen dat met name de vraag naar eengezins koopwoningen lager uitvalt en dat in dit segment de plannen bijgesteld dienen te worden. Verder zijn mensen veelal ook erg optimistisch in hun woonwensen. Mensen willen wel vaak een eengezins koopwoning, maar het lukt lang niet altijd iedereen de woonwens te vervullen. Met name het aantal verhuizingen onder 75-plussers zal hoger zijn dan op basis van de vastgestelde verhuisgeneigdheid valt te verwachten. Het betreft echter vooral lastminute (gedwongen) verhuizingen. Hierdoor zal er weinig animo zijn voor nieuwbouw koopwoningen, waarbij men ruim van te voren haar wensen kenbaar moet maken. De vraag zal zich daarmee richten op woningen die min of meer per direct beschikbaar zijn. Voor de resultaten van dit onderzoek betekent dit grofweg dat de vraag naar eengezinswoningen naar beneden bijgesteld dient te worden ten guste van de vraag naar nultreden huurwoningen. Voor bovenstaande kanttekeningen is in onderstaande gegevens niet gecorrigeerd. Theoretische tekorten en overschotten naar eigendomsvorm/typologie/woz-waarde Land van Cuijk koop totaal koop egw koop egw tot 200 koop egw koop egw koop egw 400+ koop mgw koop mgw tot 200 koop mgw koop mgw koop mgw 400+ huur totaal huur egw huur mgw huur kamer Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoekroyal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 47 van 66

48 Theoretische tekorten en overschotten naar eigendomsvorm/typologie/woz-waarde Boxmeer totaal -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% koop totaal koop egw koop egw tot 200 koop egw koop egw koop egw 400+ koop mgw/senioren koop mgw tot 200 koop mgw koop mgw koop mgw 400+ huur totaal huur egw-soc huur mgw/senioren Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Theoretische tekorten en overschotten naar eigendomsvorm/typologie/woz-waarde Cuijk totaal -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% koop totaal koop egw koop egw tot 200 koop egw koop egw koop egw 400+ koop mgw/senioren koop mgw tot 200 koop mgw koop mgw koop mgw 400+ huur totaal huur egw-soc huur mgw/senioren Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 48 van 66

49 Theoretische tekorten en overschotten naar eigendomsvorm/typologie/woz-waarde Grave totaal koop totaal koop egw koop egw tot 200 koop egw koop egw koop egw 400+ koop mgw/senioren koop mgw tot 200 koop mgw koop mgw koop mgw 400+ huur totaal huur egw-soc huur mgw/senioren -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Theoretische tekorten en overschotten naar eigendomsvorm/typologie/woz-waarde Mill & Sint Hubert totaal koop totaal koop egw koop egw tot 200 koop egw koop egw koop egw 400+ koop mgw/senioren koop mgw tot 200 koop mgw koop mgw koop mgw 400+ huur totaal huur egw-soc huur mgw/senioren -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 49 van 66

50 Theoretische tekorten en overschotten naar eigendomsvorm/typologie/woz-waarde Sint Anthonis totaal -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% koop totaal koop egw koop egw tot 200 koop egw koop egw koop egw 400+ koop mgw/senioren koop mgw tot 200 koop mgw koop mgw koop mgw 400+ huur totaal huur egw-soc huur mgw/senioren Bron: Dataland; gemeente Boxmeer; Datawonen; Bevolkingsprognose Provincie Noord-Brabant; woningbehoeftenonderzoek Royal HaskoningDHV, bewerking Royal HaskoningDHV 5.7 Woningbouwplannen De gemeenten van het Land van Cuijk hebben gezamenlijk meer dan genoeg kwantitatieve planvoorraad om de toekomstige behoefte in te vullen. Wat betreft toevoeging ligt de vraag op sterk wisselende terreinen waar het de grote kernen betreft. Voor de kleinere kernen ligt de vraag vooral op het goedkopere koopsegment en huur (ook) geschikt voor ouderen. De woningbouwopgave is vooral een lokale opgave en maatwerk. De mismatch tussen woningbouwprogramma en woonwens is een sterke indicator voor de uiteindelijke afzetbaarheid van de woningen. Op basis van het woonwensenonderzoek wordt in algemene zin te weinig invulling gegeven aan de vraag naar nultreden of seniorengeschikte woningen. Dit geldt met name in de categorie grondgebonden koop. Daarnaast lijkt zich (uitgezonderd in Sint Anthonis) een overaanbod aan goedkope koop af te tekenen. In Sint Anthonis lijkt daarentegen eerder sprake van een tekort aan goedkope koopwoningen. In de gemeenten Grave, Mill & Sint Hubert en Sint Anthonis lijkt meer ruimte voor meergezinswoningen dan momenteel in de programma s is opgenomen. In diverse gemeenten overstijgen de bestaande woningbouwprogramma s in ruime mate de kwantitatieve behoefte en zal derhalve bijstelling moeten plaatsvinden. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 50 van 66

51 BIJLAGEN In deze bijlagen wordt nader ingegaan op een aantal onderwerpen. Achtereenvolgens wordt stilgestaan bij: 1. Verhuiswens in relatie tot werkelijk verhuisgedrag 2. De realiteit van migratiesaldo-0 3. Typering belevingswerelden SmartAgent 4. Onderzoeksverantwoording 5. Samenstelling klankbordgroep Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 51 van 66

52 Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 52 van 66

53 Bijlage 1: Verhuiswens in relatie tot werkelijk verhuisgedrag Uit analyses van de nationale woningbehoeftenonderzoeken uit 2002 en 2005 blijkt dat mensen die aangeven binnen 2 jaar te willen verhuizen dit vaak niet doen. Van de starters die in 2002 aangaven binnen 2 jaar te willen verhuizen was in % daadwerkelijk verhuisd. Bij de doorstromers was dit zelfs maar 30%. Verklaringen voor het lage percentage dat daadwerkelijk verhuisd zijn o.a: Een tekortschietend woningaanbod in de regio Gestegen ambitieniveau Beperkte noodzaak om te verhuizen Hierdoor verhuizen beduidend minder mensen dan op basis van de verhuisgeneigdheid valt te verwachten. Dit wordt echter deels gecompenseerd doordat mensen die niet van plan waren om te verhuizen, dit uiteindelijk wel doen. In 2002 gaf 75% van de huishoudens aan niet binnen 2 jaar te willen verhuizen. Desondanks was 6% hiervan (4,5% populatie) binnen 2 jaar toch verhuisd. Van het totale aantal verhuizingen in de periode was 2/3 voorzien en 1/3 onvoorzien. Bij de niet voorgenomen verhuizingen zijn er groten verschillen afhankelijk van de leeftijd. Bij de 75-plussers is 2/3 van de verhuizingen onvoorzien. Percentage personen dat is verhuisd in de periode verdeeld naar verhuisgeneigdheid in 2002, in percentages van de totale leeftijdsgroep. Bron: Carola de Groot et al (2009) Demos, 25-2, p. 4-8 Doordat wens en gedrag in veel gevallen niet met elkaar overeen komen, verhuizen minder mensen dan valt te verwachten op basis van de weergegeven verhuisgeneigdheid, maar verhuizen er ook andere mensen. In de toekomst zal het percentage mensen dat onvoorzien verhuisd vermoedelijk verder toenemen, aangezien het aandeel 75-plussers fors groeit. Regionale woningmarktstrategie Land van Cuijk Pagina 53 van 66