Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Huurbeleid Nr. 44 LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN Vastgesteld 15 februari 2005 De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer 1 heeft naar aanleiding van de voorstellen inzake de modernisering van het huurbeleid, 19 november 2004 (kamerstuk , nr. 39) vragen ter beantwoording aan de regering voorgelegd. Deze vragen alsmede de daarop op 15 februari 2005 gegeven antwoorden zijn hieronder afgedrukt. De voorzitter van de commissie, Buijs De adjunct-griffier van de commissie, Van Halen 1 Samenstelling: Leden: Duivesteijn (PvdA), Hofstra (VVD), Buijs (CDA), Voorzitter Schreijer-Pierik (CDA), van Gent (GL), Geluk (VVD), Snijder-Hazelhoff (VVD), Depla (PvdA), van Oerle-van der Horst (CDA), van As (LPF), van den Brink (LPF), van Bochove (CDA), de Ruiter (SP), Duyvendak (GL), Huizinga-Heringa (CU), Koopmans (CDA), Spies (CDA), van Lith (CDA), van der Ham (D66), van Velzen (SP), Fierens (PvdA), Timmer (PvdA), De Krom (VVD), Verdaas (PvdA), Kruijsen (PvdA), Samsom (PvdA) en Veenendaal (VVD). Plv. leden: Crone (PvdA), Dezentjé Hamming (VVD), Mastwijk (CDA), Ormel (CDA), Halsema (GL), Luchtenveld (VVD), Örgü (VVD), Dubbelboer (PvdA), Algra (CDA), Kraneveldt (LPF), Varela (LPF), ten Hoopen (CDA), Vergeer (SP), Vos (GL), van der Staaij (SGP), Vietsch (CDA), Sterk (CDA), Haverkamp (CDA), Koşer Kaya (D66), Gerkens (SP), Boelhouwer (PvdA), Verbeet (PvdA), Balemans (VVD), Waalkens (PvdA), van Heteren (PvdA), Dijsselbloem (PvdA) en Oplaat (VVD). KST tkkst ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2005 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 1

2 1 In de voorstellen over modernisering van het huurbeleid (hierna te noemen: voorstellen) wordt gesproken over de woningmarkt. Bestaat Nederland uit één woningmarkt of is er sprake van (regionale) differentiatie? Woningconsumenten beperken zich bij hun zoektocht naar een woning meestal tot de regio waar zij wonen. Ook blijken de prijsverschillen bij koopwoningen tussen regio s meestal groter dan binnen één regio. En tenslotte maken gemeenten in een regio vaak ook afspraken over woningbouw en woonruimteverdeling. In die zin functioneren woningmarkten dus regionaal. Verder kunnen binnen regionale woningmarkten deelmarkten worden onderscheiden, zoals bijvoorbeeld die voor duurdere woningen of voor zorgwoningen. Daarnaast zijn er ook factoren die landelijk zijn bepaald en die een kader scheppen waarbinnen de regionale woningmarkten opereren. Denk hierbij aan de rijksregelgeving zoals huurprijsbescherming, huursubsidie en hypotheekrenteaftrek. Ook economische ontwikkelingen zijn meestal regio en deelmarkt overstijgend. 2 Zijn de problemen op de woningmarkt met generieke maatregelen op te lossen? Zijn niet veeleer specifieke maatregelen nodig? De voorstellen die het kabinet heeft gedaan zijn erop gericht om ruimte te creëren waarbinnen de woningmarkt zijn werk kan doen. De lokale partijen kunnen binnen deze kaders hun eigen keuzes maken, rekening houdend met de regio en deelmarkt waarop zij opereren. Zo kunnen gemeenten en de daar werkzame verhuurders, eventueel in overleg met huurdersorganisaties, afspraken maken over de woningbouwproductie en de herstructurering. Verhuurders kunnen binnen de kaders van de huurprijsbescherming een eigen huurbeleid ontwikkelen. Ze hoeven daarbij niet de gehele ruimte te benutten die wordt gegeven, dat zal ook afhangen van de situatie op de woningmarkt aldaar. De voorstellen van het kabinet laten dus voldoende ruimte voor specifieke maatregelen op lokaal niveau en bevorderen dat partijen onderling tot afspraken komen. 3 Is het mislukken van afspraken binnen de commissie Vermeulen niet mede veroorzaakt door het ontbreken van één Nederlandse woningmarkt? Bij mijn weten is het mislukken van de Commissie Huurbeleid veroorzaakt doordat partijen het niet eens konden worden over de invulling van het eerder door de commissie voorgestelde stelsel van referentiehuren. Dit betrof zowel de keuze van onderdelen waaruit het stelsel zou moeten bestaan als de hoogte van de daaruit resulterende referentiehuren. Bij verhuurdersorganisaties bestond de angst dat de referentiehuren teveel op het in het verleden gevoerde huurbeleid zouden zijn gebaseerd en hen daardoor te weinig ruimte zouden laten om op marktsituaties in te spelen. 4 Is de verschillende beoordeling van de voorliggende voorstellen door bijvoorbeeld de gemeentebesturen van Amsterdam en Rotterdam niet juist het bewijs dat generieke maatregelen niet werken? Zoals aangegeven laten de voorstellen ruimte voor specifieke invulling door de op lokaal niveau werkzame partijen. De gemeentebesturen van Amsterdam en Rotterdam verschillen van inzicht met betrekking tot de werking van de woningmarkt en met betrekking tot de mogelijkheid om Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 2

3 tot afspraken te komen. De analyse dat de woningmarkt stagneert en dat daardoor groepen in de knel komen wordt overigens door alle partijen gedeeld. 5 Is een meer regionale benadering van de woningmarkt juridisch mogelijk? Zijn vrijblijvende convenanten wel voldoende? Een regionale benadering van de woningmarkt is juridisch mogelijk. Zo staat het lagere overheden vrij binnen de landelijke kaders hun eigen woningmarktbeleid te voeren, afhankelijk van de plaatselijke situatie. Ook is het juridisch gezien mogelijk onderscheid te maken wanneer verschillende situaties daartoe aanleiding geven. Ik acht convenanten zeker niet vrijblijvend. Mijn ervaring is dat wanneer op regionaal of lokaal niveau afspraken gemaakt worden, partijen zich goed aan de gemaakte afspraken houden. Daarbij kunnen partijen door onderling tot overeenstemming te komen optimaal inspelen op de situatie ter plaatse en daarmee maatwerk leveren. Ik heb aangegeven partijen daarin te willen ondersteunen. Zie ook mijn brief van 4 februari jl. 6,7en194 Welke juridisch houdbare oplossing kan het kabinet aan gemeentebestuurders bieden om op gemeentelijk niveau met alle verhuurders tot afspraken te komen over de volgende onderdelen: voldoende bereikbare en betaalbare woningvoorraad, voorkomen van segregatie (dat wil zeggen in elke buurt en wijk is een voldoende mix van goedkope en dure woningen en van huur-en koopwoningen), het hanteren van een overgangsrecht en het ontzien van kwetsbare groepen huurders? Zijn ook particuliere verhuurders hierin te binden? Als die juridische mogelijkheden ontbreken en er dus geen bindende afspraken te maken zijn, is dat dan niet het failliet van het voorgenomen beleid en het voorkomen van segregatie? Aan welke extra maatregelen denkt u dat nodig zijn om tot afspraken tussen bestuurders en verhuurders te komen (pagina 6)? Evenals in de huidige situatie kunnen gemeenten en verhuurders over diverse onderwerpen afspraken maken. In de huurbrief heb ik daartoe bijvoorbeeld de beleidsovereenkomst in Amsterdam genoemd waarbij gemeente, stadsdelen, corporaties en huurdersvereniging afspraken maken over het toegankelijk houden van een deel van de voorraad voor mensen met lage inkomens en het differentiëren van de woningvoorraad naar prijs en kwaliteit. Ook veel andere gemeenten kennen vergelijkbare overeenkomsten (prestatieafspraken). Dergelijke overeenkomsten zouden aangevuld kunnen worden met afspraken over het voorkomen van segregatie, het hanteren van een overgangsrecht en het ontzien van kwetsbare groepen huurders. Over de nakoming van dergelijke privaatrechtelijke overeenkomsten kunnen partijen elkaar over en weer aanspreken en in het uiterste geval geschillen voorleggen aan de rechter. In de praktijk zullen de meeste afspraken gemaakt worden tussen gemeenten en sociale verhuurders maar ook met particuliere verhuurders zijn dergelijke afspraken mogelijk. Zoals ik in de brief over het huurbeleid heb aangegeven ligt de verantwoordelijkheid om tot afspraken te komen op lokaal niveau maar ben ik bereid te interveniëren wanneer één van de partijen van oordeel is dat men niet bereid is tot blijvende afspraken te komen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 3

4 Van belang is dat gemeenten het huidige (en toekomstige) instrumentarium dat tot haar beschikking staat optimaal inzetten. Corporaties zijn op basis van het BBSH verplicht gemeenten haar beleidsvoornemens voor het komende jaar kenbaar te maken en daarover (desgewenst) in gesprek te gaan. Veelal leidt dit tot deze prestatieafspraken. Daarnaast kan de gemeente via de huisvestingsverordening passende toewijzing van woningen op basis van huur en inkomen borgen. Verder ben ik zoals ik in mijn brief van 4 februari jl. heb aangegeven voornemens om de Huisvestingswet aan te passen waardoor gemeenten nog meer mogelijkheden krijgen woningen voor specifieke doelgroepen stringent toe te wijzen. Tenslotte krijgen gemeenten met de toekomstige grondexploitatiewet de mogelijkheid in een bestemmingsplan het aandeel sociale woningen en het aandeel woningen voor eigenbouw te bepalen. Dit schept waarborgen dat sociale woningbouw tot stand komt en het gekozen percentage sociale woningen op peil blijft, evenals de differentiatie naar prijs en kwaliteit. Over de relatie tussen huurbeleid en het voorkomen van segregatie verwijs ik u naar het antwoord op vraag Is het kabinet bereid met de Kamer te zoeken naar mogelijkheden die leiden tot instrumenten die gemeentebestuurders kunnen gebruiken om tot concrete en afdwingbare afspraken in de zogenoemde convenanten te komen? Het is van groot belang dat gemeenten en (vooral) sociale verhuurders tot afspraken komen. Dat geldt in het bijzonder voor de afspraken met betrekking tot de woningbouw, omdat dit uiteindelijk bepalend is voor de keuzeruimte op de woningmarkt. Ik zal bevorderen dat deze afspraken tot stand komen, maar ga daarbij in eerste instantie uit van de eigen verantwoordelijkheid en deskundigheid van lokale partijen. Wel geef ik per regio een bandbreedte aan waarbinnen naar mijn opvatting de woningbouwproductie van corporaties dient te liggen. Wanneer blijkt dat hierover onvoldoende afspraken tot stand komen, zal ik interveniëren. Ik heb in mijn brief aangegeven dat ik van de betrokkenen tijdig een signaal verwacht wanneer men het onderling niet eens wordt. In dat geval zal ik mijn verantwoordelijkheid nemen en bestuurlijk overleg voeren om tot vaststelling van de definitieve te realiseren woningbouwaantallen te komen. In de opdracht van de commissie Rijk/ Woningcorporaties is een vraagstelling opgenomen over de relatie van de corporaties en de lokale belanghouders waaronder uiteraard de gemeenten. Bovendien heb ik in mijn brief van 4 februari 2005 aangegeven dat ik hierom de gemeenten nauw bij deze commissie zal betrekken. 9 In de voorstellen wordt gesproken over diverse maatregelen om het functioneren van de woningmarkt te verbeteren. Moet er niet eerst ingezet worden op nieuwbouw en herstructurering in combinatie met inflatievolgend huurbeleid en pas na het bereiken van een zeker bouwvolume bezien worden welke percentage geliberaliseerd kan worden? Kunnen regionale en lokale verschillen hier worden geaccepteerd? Zie hiertoe mijn brief van 4 februari Hinkt het kabinet niet op twee gedachten, namelijk in het geliberaliseerde deel zijn vanaf 2006 huurstijgingen zonder concrete tegenprestatie mogelijk en in het niet geliberaliseerde deel gelden eerst zekere prestaties en Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 4

5 dan pas meer vrijheid. Waarom worden deze verschillende benaderingswijzen gehanteerd? Welke redenering zit hier achter? Zie hiertoe mijn brief van 4 februari Welke bijdragen leveren de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) en Vastgoed Belang en de in deze organisaties verenigde leden aan het bereikbaar houden van de betaalbare woningvoorraad in alle wijken? Een deel van de woningvoorraad van commerciële verhuurders blijft ook na invoering van de voorgestelde maatregelen onder het huurprijsregime. Dat deel blijft daarmee bereikbaar voor huishoudens met een laag inkomen. Ook kunnen gemeenten de daarvoor in aanmerking komende woningen via het gemeentelijk distributiesysteem toewijzen aan lagere inkomensgroepen. Voor middeldure en dure huurwoningen is de situatie anders. Van woningcorporaties mag vanwege hun sociale doelstelling worden verwacht dat zij een deel van deze huurwoningen bereikbaar maken voor huishoudens met een lager inkomen. Daarover kunnen afspraken worden gemaakt tussen gemeenten en verhuurders, o.a. met betrekking tot de spreiding over de wijken. De positie van commerciële verhuurders is een andere. Zij kennen geen sociale doelstelling. Van hen kan dus ook niet worden verwacht dat zij woningen bereikbaar houden voor lagere inkomensgroepen, tenzij ze daar zelf voor kiezen. Een mogelijkheid is dat gemeenten hierover afspraken maken met commerciële verhuurders wanneer overeenkomsten worden gesloten over de (her)ontwikkeling van locaties. 12 Welke bijdragen leveren IVBN en Vastgoed Belang aan de betaalbaarheid van de individuele huursubsidie en een voldoende nieuwbouw van woningen? Ik ben voornemens de bestemmingsheffing ook van toepassing te laten zijn op commerciële verhuurders; op dit moment vindt nog overleg plaatst met het ministerie van Financiën over de vorm en inhoud. Over de nieuwbouw van woningen door commerciële verhuurders zullen in de convenanten met IVBN en Vastgoed Belang afspraken worden opgenomen. 13 Welke garanties hebben «hun» huurders dat afspraken worden nagekomen? Zoals eerder aangegeven worden met IVBN en Vastgoedbelang afspraken over woningbouw gemaakt in het kader van de te sluiten convenanten. Overigens zijn de afspraken die worden gemaakt met sociale en commerciële verhuurders niet toe te delen naar groepen van huurders. Alle huurders en woningzoekenden hebben er baat bij dat het aanbod op de woningmarkt wordt uitgebreid. 14, 15 en 36 Kan het kabinet garanderen dat een huurder met garanties, zoals in de voorstellen staat omschreven, die garanties kan behouden als hij of zij om medische-en/of sociale redenen moet verhuizen? Kan het kabinet dit ook garanderen voor huurders met huurbescherming die niet huren bij woningcorporaties? Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 5

6 Huursubsidieontvangers behouden hun huursubsidie zolang zij niet verhuizen. Hoe wordt voor alle verhuurders gezorgd dat bij verhuizing om medisch en/of sociale redenen de huursubsidie behouden blijft (bijvoorbeeld van 3 hoog naar de begane grond)? Zie hiertoe mijn brief van 4 februari 2005 en de daarin opgenomen aanvullende maatregelen ten aanzien van het overgangsgebied met gematigde huurontwikkeling en de aanpassing van de Huisvestingswet. Beide maatregelen zijn bij uitstek van belang voor de in vragen bedoelde categorieën huurders. Verder geldt, evenals in de huidige situatie, dat gemeenten in de huisvestingsverordening regels kunnen opnemen waarbij bij de toewijzing van woningen voorrang wordt gegeven aan huishoudens die om medische en/of sociale redenen verhuizen. Ook is het wenselijk in de prestatie afspraken tussen gemeenten en verhuurders afspraken te maken over de opvang van deze huishoudens, bijvoorbeeld door af te spreken dat indien geen gereguleerde woning beschikbaar is een woning in het overgangsgebied danwel een geliberaliseerde woning (zie brief van 4 februari jl.) met vrijwillige regulering aangeboden wordt. Ik acht het zeer gewenst dat dergelijke afspraken ook daadwerkelijk tot stand komen. Waar nodig en mogelijk zal ik daarbij ondersteuning bieden. Wanneer één van de partijen van oordeel is dat men niet bereid is tot afspraken te komen ben ik ook bereid te interveniëren. Dergelijke afspraken kunnen zowel met sociale als particuliere verhuurders worden gemaakt hoewel het waarschijnlijk is dat gelet op de taak van corporaties de opvang van urgenten met name bij sociale verhuurders zal plaatsvinden. Ook particuliere verhuurders zijn echter vaak bereid om ook in de toekomst in voorkomende gevallen te zoeken naar oplossingen. 16 Kan het kabinet garanderen dat mensen die uiteindelijk moeten verhuizen, omdat hun geliberaliseerde woning niet meer betaalbaar is, schadeloos gesteld worden voor woningverbeteringen die zij hebben aangebracht? Geldt dit voor alle verhuurders? Over het algemeen zal een huurder die wil overgaan tot het aanbrengen van zogenoemde zelf aangebrachte voorzieningen hiervoor toestemming dienen te vragen van zijn verhuurder. Sinds 1 augustus 2003 dient een verhuurder deze toestemming te geven wanneer de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. Daarbij kunnen dan ook afspraken gemaakt worden over het al dan niet verwijderen van de voorzieningen bij verhuizing of over een vergoeding voor deze voorzieningen bij het verlaten van de woning. Wanneer hierover niets is afgesproken, de aangebrachte voorzieningen bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan (hoeven te) worden gemaakt en deze hebben geleid tot een waardevermeerdering van de woning waarvoor de huurder niet anderszins vergoed wordt (bijvoorbeeld door een overnamesom) dan kan de huurder zich volgens artikel 7: 216 lid 3 BW beroepen op het leerstuk van de ongerechtvaardigde verrijking als bedoeld in artikel 6: 212 BW, en een vergoeding van de verhuurder vorderen. Deze regeling geldt voor alle verhuurders. 17 Er zijn verhuurders die niet aangesloten zijn bij de organisaties waarmee het kabinet afspraken maakt. Hoe wordt de positie van hun huurders beschermd? Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 6

7 De huurprijsregelgeving maakt geen onderscheid tussen huurders bij verschillende groepen van verhuurders. De bescherming van de huurprijsregelgeving geldt dus voor elke huurder. Daarnaast geldt dat elke huurder en woningzoekende ermee gediend is dat het aanbod op de (huur)woningenmarkt groter wordt, ongeacht welke verhuurders de uitbreiding van het aanbod tot stand brengen. 18 Nagenoeg alle hiervoor gestelde vragen hebben geen betekenis in een ontspannen markt. Is dit niet het bewijs dat het liberaliseren in een overspannen markt tot ongelukken leidt? Zie hiertoe mijn brief van 4 februari De gemaakte afspraken leiden tot gematigde huurstijgingen voor de komende jaren voor het niet geliberaliseerde deel. Later, na het leveren van de bouwprestatie, mogen de huren meer stijgen. Waarom is deze financiële prikkel nodig gezien de investeringsruimte die de woningcorporaties nu al hebben? 20 en 170 Er wordt een relatie gelegd tussen verruiming huurbeleid en het doen van investeringen. Is dat niet vreemd? De extra huuropbrengst is toch slechts nodig voor de bijdrage van de verhuurders in de individuele huursubsidie? In het NRC Handelsblad van 22 december jl. doet de minister van VROM de volgende uitspraak. «Door deze benadering kunnen verhuurders meer huuropbrengst genereren. Dat is een gevolg, niet het doel. En omdat ze dat niet direct nodig hebben, heb ik met hen afgesproken dat zij bijdragen aan de bezuiniging die VROM zijn opgelegd» Hoe verhoudt deze uitspraak zich tot de voorstellen waarin (op pagina 10) is opgenomen dat de belangrijkste bijdrage aan het stimuleren van investeringen en het verbeteren van de werking van de woningmarkt van de vergroting van het geliberaliseerde gebied komt. Hebben verhuurders nu wel of niet het geld nodig uit de hogere huuropbrengst om te investeren in woningbouw? En als ze het niet nodig hebben, waarom de exercitie van het verhogen van de huren? Waarom niet gewoon meer bouwen? Verruiming van het huurbeleid is voor de commerciële verhuurders een belangrijke investeringsvoorwaarde. De corporatiesector beschikt over een voldoende vermogenpositie om de gewenste investeringen te doen. De koepelorganisatie Aedes heeft mij ook bevestigd dat zij deze ruimte niet direct nodig hebben om te investeren. Voor hen geldt ook een lagere huurreeks dan voor commerciële verhuurders als gevolg van de huursombeperking gedurende de eerste jaren. Ik merk op dat die vermogenspositie van woningcorporaties kleiner is dan bij voortzetting van het huidige beleid. De verruiming van het huurbeleid is van dien aard dat bovendien door zowel commerciële als sociale verhuurders een bijdrage aan de betaalbaarheid kan worden geleverd. Deze bijdrage dekt de opgelegde taakstelling van 250 miljoen, vermeerderd met de toename van het huursubsidiegebruik als gevolg van huurstijgingen boven inflatie. Daarom hoeft verder niet bezuinigd te worden op het ISV of de huursubsidie. Ik verwijs verder naar mijn antwoord op vraag Zijn er andere mogelijkheden onderzocht om tot deze bijdrage te komen? Zo ja, welke alternatieven zijn er en waarom zijn die afgewezen? Zo neen, waarom niet? Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 7

8 Ja, andere mogelijkheden om de betaalbaarheid van de huursubsidie te beheersen zijn bv om de bijdrage binnen de systematiek van de huursubsidie te zoeken. Hier is uitdrukkelijk niet voor gekozen omdat dit zich niet verhoudt met mijn streven om de betaalbaarheid voor de lagere inkomens te waarborgen. De enige andere begrotingspost die een structurele bijdrage van een dergelijke omvang mogelijk maakt is het ISV. Het ISV is samen met het BLS een noodzakelijke ondersteuning om de andere twee pijlers van mijn beleid nl. de forse bouwopgave en de herstructurering te realiseren. Alleen de combinatie van bouwen, stedelijke vernieuwing en modernisering huurbeleid zal de woningmarkt van het slot halen en zal het mogelijk maken dat de burger meer keuzemogelijkheden krijgt. Zie verder mijn antwoord op de vragen 41 en Met Aedes gaat de minister een commissie instellen die de positie van de woningcorporaties ten opzichte van het rijk e.a. ten principale gaat bezien. Moet niet de positie ten opzichte van lokale en regionale overheden ten principale worden bezien? De relatie tussen woningcorporatie en het rijk is een andere dan die tussen woningcorporatie en de lokale en regionale overheden maar deze relaties kunnen niet los van elkaar gezien worden. Daarom komt in het advies ook de positie ten opzichte van de lokale en regionale overheden aan de orde. Een van de onderwerpen van het advies is namelijk de lokale verankering van de prestaties van woningcorporaties door de betrokkenheid van de gemeente en andere (lokale/regionale) belanghouders, alsmede de burger. Daarvoor is juist de regierol van gemeenten van belang. Zoals eerder gesteld zal dit onderwerp in de commissie aan de orde komen. 23 De lokale bestuurders hebben nu geen greep op verhuurders, in die zin dat als verhuurders niet tot afspraken willen komen er geen convenanten komen. Verklaart dit niet voor een belangrijke deel de weerstand die waarneembaar is tegen de voorstellen bij lokale bestuurders? In de praktijk, zoals bijvoorbeeld in Rotterdam, blijken gemeenten zeer wel in staat om tot harde afspraken met verhuurders, met name corporaties, te kunnen komen. Overigens zal de commissie die mij zal adviseren over de relatie Rijk-Woningcorporaties zich met name ook richten op de vraag hoe de prestaties van corporaties zekerder gesteld kunnen worden. 24 Het kabinet is voornemens om de voorstellen zoveel mogelijk in convenanten voor de periode vast te leggen. Hoe vrijblijvend zijn deze convenanten? De leden van de CDA-fractie verwachten van de minister dat zij pas afspraken maakt na instemming van de Kamer. Mijn streven is om met de afzonderlijke organisaties van huurders en verhuurders convenanten te sluiten waarin de belangrijkste elementen van de modernisering van het huurbeleid zijn vastgelegd. Dit zoals procesmatig aangegeven in het Startdocument en de Bestuursakkoorden die ik samen met deze partijen heb ondertekend op 15 april Ik zal dat uiteraard alleen doen als uw Kamer mijn beleid in deze voldoende mate steunt. 25 Wat is de ratio achter de keuze om van 5% naar 25% geliberaliseerde huurwoningvoorraad te gaan. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 8

9 Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl.. 26 Kan uit deze generieke maatregel geconcludeerd worden dat specifiek beleid niet mogelijk is? Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl.. 27 en 135 Waarom is mede in relatie tot een overspannen markt niet gekozen voor een sterk gefaseerde invoering zowel in tijd als in percentage? Denk daarbij aan een beperkt percentage na een bepaalde verruiming van de woningmarkt. Als de woningmarkt in 2010 in sommige regio s nog overspannen is, bent u dan bereid om de huurverhoging van geliberaliseerde woningen weer aan banden te leggen? Zie ook mijn brief van 4 februari jl.. Met het realiseren van een betere prijs/kwaliteitsverhouding wordt beoogd investeringen in middeldure en dure huurwoningen te vergroten. Dit komt de werking van de woningmarkt ten goede. Het CPB spreekt in dit verband ook van een «betere allocatie» van schaarse middelen. Daardoor zal de woningmarkt doelmatiger functioneren. 28 Aedes heeft tijdens het rondetafelgesprek d.d. 15 december jl. in de Kamer aangegeven naar een andere afspraak te willen, namelijk dat in iedere gemeente tenminste 75% van de voorraad huurwoningen niet geliberaliseerd is. Hoe staat het kabinet hier tegenover? Hoe zijn de andere verhuurders hierbij te betrekken? Zijn de huurders bij andere verhuurders dan corporaties niet vogelvrij? Is het kabinet bereid in het verlengde hiervan af te spreken dat in gemeenten waar de percentages anders zijn, bijvoorbeeld het merendeel is reeds geliberaliseerd, ook naar tenminste 75% niet geliberaliseerd te gaan? Zie mijn brief van 4 februari , 30, 31 De leden van de CDA-fractie hebben in juni 2004 bepleit voor een goede analyse van het woningwaarderingsstelsel en mogelijke verbeteringen daarin. Waarom is dat niet gebeurd? Kunt u alsnog aangeven waarom nu ineens naar de WOZ als uitgangspunt wordt gegaan? WOZ-waarden kunnen een prijsopdrijvende werking hebben. Hoe verhoudt zich dit tot het voorkomen van segregatie? Waarom is er geen ruimte voor de Kamer om eerst op basis van een goede vergelijking over beide uitgangspunten te discussiëren? Het huidige woningwaarderingsstelsel houdt onvoldoende rekening met de actuele consumentenvoorkeuren en is weinig transparant. Deze constatering werd al zo n 10 jaar geleden gedaan in de zogenoemde Trendbrief van de toenmalige staatssecretaris Tommel. In deze brief werd in het verlengde daarvan voorgesteld om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren door het toepassen van de WOZ-waarden. Later is in de Nota Wonen van staatssecretaris Remkes dit uitgangspunt herhaald. Door de Kamer is de keuze voor het toepassen van WOZ-waarden steeds als te onderzoeken optie aanvaard, met daarbij de aantekening dat de partijen in de Kamer meestal hebben aangegeven dat de uiteindelijke instemming zou afhangen van de uitkomsten van het rekentechnische onderzoek naar de toepassing van WOZ-waarden. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 44 9

10 Ook de Commissie Huurbeleid heeft gekeken naar de huurprijsregulering en is daarbij tot de conclusie gekomen dat het woningwaarderingsstelsel fundamenteel zou moeten worden herzien. De Commissie Huurbeleid koos voor vervanging door een stelsel van referentiehuren, waarbij mogelijk ook de WOZ-waarden zouden worden betrokken. Dat het woningwaarderingsstelsel aan modernisering toe is en dat de WOZ-waarden daarbij een rol kunnen spelen wordt dus inmiddels al zo n 10 jaar erkend. Van een plotselinge keuze is derhalve geen sprake. In het kader van het uitwerken van een referentiestelsel is een aantal onderzoeken gedaan naar mogelijkheden voor aanpassing van het woningwaarderingsstelsel. Het bleek toen dat vervanging van (onderdelen van) het woningwaarderingsstelsel met betrekking tot consumentenvoorkeuren niet goed mogelijk was binnen de bestaande systematiek. WOZ-waarden bieden wel inzicht in de actuele marktvoorkeuren, omdat ze tot stand zijn gekomen op basis van de verkoopprijzen waardoor de verschillen in waardering tussen woningen ten volle tot uitdrukking komen. Het gaat daarbij overigens niet om de absolute hoogte van de WOZ-waarden, waar om de relatieve verschillen tussen WOZ-waarden van woningen. Door de keuze van dit uitgangspunt wordt ook het prijsopdrijvend effect van de WOZwaarden voor de huurprijzen beperkt. Voor wat betreft de relatie tussen segregatie en de keuze voor WOZ-waarden moet in acht worden genomen dat ook wanneer niet gekozen zou worden voor WOZ-waarden maar voor een andere maatstaf, het meer marktconform maken van het woningwaarderingsstelsel nog steeds zou leiden tot een stijging van de (maximale) huurprijzen van de gewildste woningen. In alle gevallen zal de voornaamste bijdrage vanuit de volkshuisvesting aan een anti-segregatiebeleid komen van afspraken tussen gemeenten en sociale verhuurders over het bereikbaar houden van delen van de woningvoorraad in gewilde wijken voor huishoudens met een laag inkomen en van het investeren in duurdere woningen in herstructureringswijken, naast investeringen die de leefbaarheid ten goede komen. Uiteraard zal ik de Kamer te zijner tijd informeren over de uitwerking van het toepassen van WOZ-waarden. 32 Wilt u het voorstel van de Huurdersvereniging Amsterdam puntsgewijs vergelijken met het voorstel van het kabinet en deze vergelijking van een waardeoordeel voorzien? Waarom gaat de voorkeur van diverse gemeentebestuurders en verhuurders uit naar dat systeem? Op hoofdlijnen geldt dat het voorstel van de Huurdersvereniging Amsterdam (HA) uitgaat van objectieve/normatieve factoren. Daarmee blijft het voorstel voor wat betreft het uitgangspunt kort bij de huidige opzet van het woningwaarderingsstelsel. Het kabinetsvoorstel gaat uit van een groot gewicht van de WOZ-waarden in een gemoderniseerd woningwaarderingsstelsel. Het uitgangspunt is daarmee anders, omdat een groter gewicht wordt toegekend aan de prijsverschillen tussen woningen zoals die in de markt, dus door woonconsumenten bepaald, tot uiting komen. Met het oog op een betere marktwerking verdient dit de voorkeur. In het huidige woningwaarderingsstelsel is oppervlakte de factor die het zwaarst meetelt. Door gebruik te maken van WOZ-waarden blijft de oppervlakte een zwaar meewegende factor, maar neemt de factor locatie aan belang toe. Voor zover ik kan overzien hangt de voorkeur van sommige gemeentebestuurders voor het voorstel van de HA met dit verschil samen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

11 Deze gemeentebestuurders vrezen dat gewildere buurten niet meer toegankelijk zijn voor huishoudens met een laag inkomen. Echter, uit de analyse van de situatie in Amsterdam en Rotterdam (zie de bijlage bij mijn beleidsbrief) blijkt dat in elke buurt voldoende woningen in het gereguleerde segment overblijven. Bovendien kunnen gemeenten en sociale verhuurders concrete afspraken maken over het bereikbaar houden van bepaalde wijken. Omgekeerd zou de uitbreiding van het geliberaliseerd gebied op basis van het huidige of in lichte mate aangepaste woningwaarderingsstelsel ertoe leiden dat de dan te liberaliseren woningen minder goed bij de marktsituatie aansluiten. In Amsterdam zou dit bijvoorbeeld betekenen dat minder woningen in het centrum geliberaliseerd zouden worden, maar wel de grote woningen in de Bijlmermeer. Daarmee wordt naar mijn oordeel evenwel teveel afstand genomen van de actuele consumentenvoorkeuren voor deze wijken. 33 Is de WOZ-waarde niet veel te generiek? In de WOZ-waarden komen in principe alle verschillen in waardering van woonconsumenten voor kwaliteitskenmerken van woningen tot uitdrukking. De WOZ-waarden zijn in dat opzicht juist niet generiek, maar weerspiegelen in tegendeel de relatieve waarderingen van woningkenmerken ten opzichte van elkaar, zoals bijvoorbeeld locatie, grootte, aanwezigheid van gewaardeerde orginele details etc. De vaststelling van de WOZ-waarden vindt voor alle zelfstandige woningen plaats en is gebonden aan de landelijke voorschriften van de Waarderingskamer, zodat een uniforme uitvoering gewaarborgd is. Dat maakt WOZ-waarden bij uitstek geschikt om ook op de huurwoningenmarkt een rol te spelen. 34 Moet er niet per gemeente, in goed overleg met alle betrokkenen en op basis van bindende afspraken, tot een bepaalde WOZ-waarde gekomen worden op basis waarvan kan worden geliberaliseerd? Zie mijn brief van 4 februari In de voorstellen is er sprake van een overgangsperiode van vier jaar voor zittende huurders. Dit kan toch alleen in gaan als er voldoende alternatieven beschikbaar zijn? De leden van de CDA-fractie zijn van mening dat er alleen kan worden geliberaliseerd indien de huurder een redelijk alternatief aangeboden krijgt met een overgangstermijn om een keuze te kunnen maken. Bijvoorbeeld: een huurder van 55 jaar met een middeninkomen krijgt een aanbod om een woning te kopen, of een betaalbare woning te huren. Moet deze afspraak zo geïnterpreteerd worden? Zie hiertoe mijn brief van 4 februari jl. 36 Huursubsidieontvangers behouden hun huursubsidie zolang zijn niet verhuizen. Hoe wordt voor alle verhuurders gezorgd dat bij verhuizing om medisch en/of sociale redenen de huursubsidie behouden blijft (bijvoorbeeld van 3 hoog naar de begane grond)? Zie mijn antwoorden op de vragen 14 en 15. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

12 37 en 119 Op pagina 7 van de voorstellen wordt gesproken over vrijwillige regulering bij huurcontracten. Is wat hier vermeld wordt niet veel te optimistisch en vrijblijvend? In betere buurten zijn er volgens u (NRC 22 december 2004 en bijlage huurbrief) voldoende betaalbare huurwoningen beschikbaar. Kunt u tegen deze achtergrond de stelling van de burgemeester van Katwijk tijdens het rondetafelgesprek van 15 december jl. weerleggen, waarin hij stelt dat er te weinig betaalbare huurwoningen in Katwijk zijn en dus elk procent vermindering van de betaalbare voorraad ongewenst is? Als de beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen in alle buurten geen reden is van het bestaan van segregatie, kunt u dan uitleggen waarom in de betere buurten en randgemeenten en vinex-locaties het aantal mensen met lagere inkomens en etnische minderheden zwaar ondervertegenwoordigd is? Mij staat niet als ideaal voor ogen dat de goedkope woningen en lage inkomens over alle wijken en buurten verdeeld zijn. Tegelijk is het ook niet zo dat alle betere buurten geheel verstoken zijn van betaalbare woningen: integendeel. Mijn voorstellen zijn er bovendien op gericht om maatwerk te leveren. Ook woningen in het overgangsgebied en in het geliberaliseerde gebied (zie mijn brief van 4 februari jl.) kunnen gereguleerd verhuurd worden. Op die manier kan voldoende aanbod gecreëerd worden. Vrijwillige regulering is naar mijn mening niet te optimistisch en ook niet te vrijblijvend. Voor corporaties staat behalve hun taakstelling ten aanzien van het huisvesten van huursubsidieontvangers, ouderen, gehandicapten en zorgbehoevenden ook hun taak ten aanzien van het verbeteren van de leefbaarheid in wijken voorop. Dit zal er toe leiden dat zeker corporaties, ook in gevallen waarin een contract geliberaliseerd is, er regelmatig voor zullen kiezen deze woningen toch middels het contract onder het gereguleerde regime te brengen. Noch de taakstelling voor corporaties, noch de vervolgens in het huurcontract vastgelegde afspraken zijn daarmee vrijblijvend. Zoals ik in mijn brieven van 19 november jl. en 4 februari jl. heb aangegeven kan in gemeenten waar de gereguleerde voorraad te klein dreigt te worden de omvang van de niet-gereguleerde voorraad worden begrensd. 38 Indien er voldoende woningen worden gebouwd zal de huursom voor het niet geliberaliseerde gebied in 2008 worden losgelaten. Mocht dit streven niet gehaald worden blijft de huursom bestaan. Welk percentage gaat dan gelden: die van het tweede jaar (0,8%) of die van het derde jaar (1,2%)? Van verschillende kanten wordt aangegeven dat het loslaten van het systeem van de huursom vanaf 2008 niet verstandig is. Wat is de visie van het kabinet? Als begin 2008 blijkt dat de overeengekomen investeringen niet zijn gehaald dan zal de huursombegrenzing voor corporaties blijven bestaan. Het niveau van de begrenzing die dan zal gelden zal ik nog nader bezien. Daarbij geldt het uitgangspunt dat vermeden moet worden dat de goeden onder de kwaden lijden, dat wil zeggen dat verhuurders die wel de overeengekomen nieuwbouwproductie hebben geleverd dezelfde beperkingen krijgen opgelegd als de verhuurders die in gebreke zijn gebleven. Daarom zal, wanneer in een regio de overeengekomen nieuwbouwaantallen niet worden gehaald, maar wel binnen een bandbreedte van 10% van de planning gebleven wordt, voor de goed presterende corporatie de begrenzing worden opgeheven, terwijl deze blijft voortbestaan voor de corporatie die niet de overeengekomen nieuwbouwaantallen heeft gerealiseerd. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

13 Als de overeengekomen investeringen wel zijn gehaald wordt in 2008 de begrenzing van de huursom opgeheven. Wanneer voldoende in nieuwe woningen wordt geïnvesteerd neemt ook de keuzeruimte voor huurders toe. Er is dan geen reden om deze begrenzing te laten voort bestaan 39 en 67 Kan het kabinet de gemaakte bouwafspraken nader specificeren: a. Wat zou er al gebouwd worden? b. Wat is het extra precies? c. Zijn, gezien de uitkomsten van het Rigo-rapport over de directe bouwmogelijkheden, deze getallen niet veel te laag? d. Zijn gezien de lange aanlooptijd tot aanvang van de bouw deze getallen wel realistisch? e. Kan niet beter met het verruimen van de huursom vanaf het tweede jaar gewacht worden tot 2010 gezien de afspraken met de regio s over de inzet van het BLS? Waarom is de door de corporaties te bouwen woningbouwproductie voor de jaren 2005 en 2006 op een zodanig laag aantal gesteld? Het is ruim woningen minder dan in de jaren negentig nog gebruikelijk was. De corporaties hebben immers voldoende middelen om te bouwen. Mocht de grond op de korte termijn nog het probleem zijn geweest dan had het kabinet minstens aanvullende afspraken kunnen maken over harde investeringen in bijvoorbeeld de herstructurering. Waarom heeft het kabinet de eerste jaren genoegen genomen met een dergelijke bescheiden tegenprestatie? Ik deel de veronderstelling in de vraag niet dat er sprake is van een bescheiden tegenprestatie. Het totale woningbouwprogramma voor de jaren , zoals aangegeven in mijn brief van 19 november jl. is gericht op het bereiken van het woningtekort van 1,5% in In het recente verleden (bijvoorbeeld in de Trendbrief 1993 van de toenmalige bewindslieden Alders en Heerma, TK , XI, nr. 51) was de strategie gericht op het taakstellend terugdringen van het woningtekort naar 2% (in plaats van de 3,5% van destijds). De aantallen van de door de corporaties te bouwen aantallen woningen passen in het programma en de doelstelling het tekort terug te dringen tot 1,5%. De programmering heeft een realistisch verloop; dat wil zeggen dat in 2005 en 2006 rekening is gehouden met de daadwerkelijke mogelijkheden voor verhoging van de productie op de korte termijn. Ten opzichte van het huidige niveau zal de nieuwbouw door corporaties geleidelijk toenemen tot in totaal woningen extra in de periode tot Met de aantallen zoals weergegeven in de brief bereiken we een tekort van 2,2% in 2008; daarmee zijn we een fors deel op weg naar de 1,5% in In onderstaand overzicht wordt de ontwikkeling getoond sinds 2000 van het aantal afgegeven bouwvergunningen en het aantal gereed gemelde corporatiewoningen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

14 AANTAL AFGEGEVEN BOUWVERGUNNINGEN corporaties AANTAL GEREED GEMELDE WONINGEN corporaties koop huur Totaal koop huur Totaal 2000 t/m oktober t/m oktober Jaartotaal jaartotaal t/m oktober t/m oktober jaartotaal jaartotaal t/m oktober t/m oktober jaartotaal jaartotaal t/m oktober t/m oktober jaartotaal jaartotaal t/m oktober t/m oktober geschat jaartotaal geschat jaartotaal Voor de schatting van het jaartotaal is het gemiddelde (van 2002 en 2003) percentage gebruikt van het aantal verleende bouwvergunningen t/m oktober t.o.v. het jaartotaal. Het RIGO is bezig de plancapaciteit voor wonen per 1 januari 2004 te inventariseren, in termen van bestemmingsplancapaciteit volgens de Wet Ruimtelijke Ordening. Uitkomsten zijn er binnen een maand. Het globale beeld is dat er, in geheel Nederland, per bestemmingsplancapaciteit voor de bouw van ca. 1 miljoen woningen is. Echter, voor zo n woningen geeft die capaciteit een directe bouwtitel. Dat betekent dat er sprake is van vastgestelde en goedgekeurde bestemmingsplannen waarop direct gebouwd kan worden. Voor de overige capaciteit kan dat dus op dit moment ( ) nog niet; die plannen zijn nog in diverse stadia van voorbereiding. Voor wat betreft de begrenzing van de huursom het volgende. Het beleid geeft verhuurders de mogelijkheid om betere prijs/kwaliteitsverhoudingen te realiseren zodat er een beter investeringsklimaat voor verhuurders ontstaat. In het gereguleerde segment van de woningvoorraad geldt niettemin een beperking van de gemiddelde huurontwikkeling bij corporaties, in de vorm van een begrenzing van de huursomontwikkeling, met als ijkjaar Het gereguleerde segment heeft een bijzondere functie voor de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen, zodat een begrenzing van de huursom bij corporaties verantwoord is zolang de er onvoldoende keuzeruimte is voor deze groep huishoudens. Wanneer daardoor in 2008 de overeengekomen investeringen daadwerkelijk zijn gerealiseerd en daardoor de keuzeruimte voor huishoudens met een laag inkomen is toegenomen, is er geen reden meer om de begrenzing te handhaven. 40 Uit de afspraken op pagina 12 valt op te maken dat de afweging wel of niet loslaten van de huursom in 2008 regionaal kan verschillen. Klopt dit? Wat is de juridische titel voor deze ongelijkheid? Het is juridisch gezien zeer wel mogelijk onderscheid te maken wanneer verschillende situaties daar aanleiding toe geven. Wanneer in de ene woningmarkt een voldoende aanbod aan woningen is gecreëerd, waardoor de betreffende woningmarkt meer in evenwicht is, maar in de andere niet, waardoor hier sprake is van overheersende schaarste, dan is ook onderscheid in regulering van huurprijzen op zijn plaats. Hiervoor zal een wettelijke basis moeten worden geschapen. 41 Waarom is gekozen voor een bestemmingsheffing? Waarom is niet gekozen voor een heffing via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

15 (CFV) waar veel corporaties voor pleiten? Worden alle verhuurders hierdoor aangesproken? Er wordt thans gewerkt aan een wetsvoorstel dat voorziet in een bijdrage aan de betaalbaarheid die moet worden opgebracht door in beginsel alle verhuurders, dat wil zeggen woningcorporaties en commerciële verhuurders. Om die reden is het niet mijn voornemen om de uitvoering te leggen bij het CFV, aangezien die slechts een wettelijke taakopdracht heeft ten aanzien van woningcorporaties. Bovendien betekent heffen via het CFV dat de financiële middelen binnen de corporatiesector blijven. De taakstelling zal dan of via de huursubsidie danwel via het ISV moeten worden geregeld. Zie hiervoor ook mijn antwoord op vraag 21. Ik heb gekozen voor een bestemmingsheffing en niet voor een algemene belastingmaatregel, omdat ik nadrukkelijk een koppeling wil houden tussen deze bijdrage van de verhuurders en de VROM-begroting. Een algemene belastingmaatregel zou leiden tot een bijdrage aan de algemene middelen van de rijkskas. Daarnaast is het de vraag of de 250 miljoen taakstelling dan gerealiseerd wordt. Een algemene maatregel zal ook andere partijen treffen dan de betrokkenen bij het huurbeleid. Dat is juridisch aanvechtbaar. Een bestemmingsheffing acht ik een zuivere maatregel. De bestemming van de heffing in casu de betaalbaarheid van het huren is van te voren bepaald. De bijdrage wordt geheven omdat de modernisering van het huurbeleid te weten de verbetering van de prijs-kwaliteitverhouding, verhuurders extra financiële ruimte geeft. Zo kan ik als Minister van VROM zowel de taakstelling uitvoeren als de betaalbaarheid garanderen. 43 In de publiciteit wordt uitgegaan van huurstijgingen van meer dan 25%. In de voorstellen worden totaal andere percentages genoemd. Is nog eens precies aan te geven wat de verwachte inkomensstijgingen de komende jaren zullen zijn en over welke huurstijgingspercentages we naar verwachting zullen spreken? In de raming over de effecten van het huurbeleid is uitgegaan van een gemiddelde reële inkomensgroei voor huurders van 0,3% per jaar voor de periode Deze inkomensgroei verschilt naar leeftijd van het huishouden en naar gereguleerd/overig gebied. De inkomensgroei voor huurders is afgeleid van de groei van het Bruto Binnenlands Product uit een van de middenscenario s (Transatlantic Market) van de in november 2004 gepubliceerde Lange Termijn Verkenningen van het CPB. Voor huurders die niet verhuizen in de periode tot 2010 blijven de reële gemiddelde huurstijgingen t.o.v beperkt tot maximaal ca. 4% in gereguleerd gebied en ca. 13% in de overige gebieden, wat resulteert in 7% gemiddeld voor alle zittende huurders. Voor huishoudens die verhuizen is de huurstijging afhankelijk van de woningkeuze die individuele huishoudens maken en van het gedrag van verhuurders. In welke mate corporaties de hun geboden ruimte zullen gebruiken is moeilijk van te voren in te schatten. Ook in het huidige huurprijzenstelsel hebben corporaties ruimte om de huren te harmoniseren. Van deze mogelijkheid maken zij maar ten dele gebruik. Waar het om gaat is dat sociale verhuurders de gelegenheid krijgen om betere prijs/ kwaliteitsverhoudingen te realiseren bij woningen en wijken waar dit naar hun eigen inschatting, en overeenkomend met eventuele afspraken die met gemeenten zijn gemaakt over de samenstelling en de verdeling over de wijken van een voorraad betaalbare huurwoningen, gewenst is. Daarbij is randvoorwaarde voor het overgangsgebied in de komende jaren dat de huur na verhuizing nooit hoger mag zijn dan 5,4% van de WOZ-waarde. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

16 44, 81, 114 en 179 Wat zijn de effecten van het beleid voor met name de middeninkomens? Kan het kabinet, gezien het commentaar van het CPB, alsnog de macro netto huurquoten voor de huishoudens die in de geliberaliseerde sector terecht komt geven? Op pagina 18, ad a wordt geconstateerd dat er gemiddeld genomen voor 2,3 miljoen huurders in het gereguleerde gebied met betrekking tot de woonlasten nagenoeg niets verandert. Dit woord «gemiddeld» is cursief gedrukt. Kan aan de hand van een paar concrete voorbeelden (iemand met een bepaald inkomen in een bepaald type woning) de bandbreedte worden aangeven rondom dit gemiddelde? De leden van de PvdA-fractie merken op dat het gemiddelde nog niets zegt over individuele situaties en daar gaat het natuurlijk wel om. Graag de reactie van het kabinet hierop. Kan, naast de in Tabel 1 genoemde percentages, een vergelijkbare tabel worden gemaakt waarbij voor de verschillende groepen huurders (de ontwikkeling van) de nominale huur in kaart wordt gebracht, waarbij wordt gerekend met een huurniveau van 300, 500 en 700 in 2004? Bij de eerste presentatie van het beleidsvoornemen is een aantal voorbeelden uitgewerkt van individuele cases (brochure «Modernisering Huurbeleid»). De voorbeelden 1 tot en met 3 geven een indicatie van de bandbreedte voor zittende huurders en de voorbeelden 7 en 8 geven een indicatie van de effecten voor huishoudens die verhuizen naar een woning binnen het gereguleerde gebied. In het licht van de aanpassingen in de voorstellen geef ik er de voorkeur aan om juist die gevallen in beeld te brengen waarvan de woning in het overgangsgebied terechtkomt of waarin het huishouden besluit om te verhuizen naar een woning in het overgangsgebied. In onderstaande voorbeelden worden micro-huurquoten weergegeven. Om inzicht te geven in de uitwerking van het maximum van 5,4% van de WOZ-waarde is in de rekenvoorbeelden cursief aangegeven hoe de huur (in euro s) en de netto huurquote (in procentpunten) zich zouden ontwikkelen als dit plafond er niet zou zijn. In voorbeeld 1 huurt een alleenstaande met een bovenmodaal inkomen ( bruto) een woning van een particulier in het gereguleerde gebied. De woning heeft een WOZ-waarde van en komt daarmee in het overgangsgebied. De markthuur van deze woning is 5,4% van deze waarde. Indien de verhuurder de maximale huurstijging toepast, wordt reeds in 2006 de markthuur bereikt. Voor de volgende jaren vindt er lichte stijging van de huur plaats vanwege de jaarlijkse aanpassing van dit plafond met de inflatie. Daarmee blijft de netto huurquote op een constant niveau. Voorbeeld 1 Boven modaal ( 40000), alleenstaand, jonger dan 65 Huurt van particulier, huur 500 per maand, woning komt in overgangsgebied markthuur: 517,5 WOZ-waarde: inflatie 2,1 1,5 1,3 0,9 0,9 0,9 0,9 Huurstijging boven inflatie 1, ,5 4 Huurstijging 3 2,9 2,8 2,9 3,9 4,4 4,9 Huurniveau markthuur bereikt markthuur bereikt markthuur bereikt markthuur bereikt netto huurquote 21,4 21,6 21,8 22,0 22,0 21,9 21,9 Huurniveau zonder plafond netto huurquote zonder plafond 21,4 21,6 21,8 22,1 22,4 22,9 23,4 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

17 In voorbeeld 2 woont een modaal gezin ( bruto) in een woning van een particuliere verhuurder in het gereguleerde gebied. De huur bedraagt hier in Vanwege gezinsuitbreiding wordt in 2007 verhuisd naar een grotere woning in het overgangsgebied met een huur in 2003 van 475. De nieuwe woning heeft een marktwaarde van en een markthuur van 517,50. Inmiddels is de huur van de nieuwe woning gestegen naar 529,92. Dit is minder dan de geïndexeerde marktwaarde, dus mag de verhuurder nog de maximale huurstijging vragen. In 2009 is echter het plafond bereikt en blijft de huurstijging beperkt tot de inflatie. Voorbeeld 2 Gezin, modaal ( 28500), alleenverdiener, jonger dan 65 Huurt van particulier, huur 350 per maand in gereguleerd gebied verhuist in 2007 naar woning in overgangsgebied, huur 475 per maand (niveau 2003) markthuur nieuwe woning: 517,5 WOZ-waarde nieuwe woning: inflatie 2,1 1,5 1,3 0,9 0,9 0,9 0,9 Huurstijging boven inflatie 1, ,5 4 Huurstijging 3,00 2,90 2,80 2,90 3,90 4,40 4,90 huurniveau markthuur bereikt netto huurquote 17, 7 17,9 18,1 18,3 25,2 25,7 25,9 Huurniveau zonder plafond netto huurquote zonder plafond 17,7 17,9 18,1 18,3 25,2 25,7 26,3 In voorbeeld 3 woont weer een modaal gezin ( bruto) in een woning van een particuliere verhuurder in het gereguleerde gebied. De huur bedraagt hier in Ook hier wordt in 2007 verhuisd naar een grotere woning in het overgangsgebied, nu met een huur in 2003 van 500. De nieuwe woning heeft een marktwaarde van en een markthuur van 540. In 2007 is deze huur gestegen naar 560,60. Dit is minder dan de geïndexeerde marktwaarde, dus mag de verhuurder nog de maximale huurstijging vragen. Nu wordt echter al in 2008 echter het plafond van de markthuur bereikt en blijft de huurstijging beperkt tot de inflatie. Voorbeeld 3 Gezin, modaal ( 28500), alleenverdiener, jonger dan 65 Huurt van particulier, huur 350 per maand in gereguleerd gebied verhuist in 2007 naar woning in overgangsgebied, huur 500 per maand (niveau 2003) markthuur nieuwe woning: 540 WOZ-waarde nieuwe woning: inflatie 2,1 1,5 1,3 0,9 0,9 0,9 0,9 Huurstijging boven inflatie 1, ,5 4 Huurstijging 3,00 2,90 2,80 2,90 3,90 4,40 4,90 huurniveau markthuur bereikt markthuur bereikt netto huurquote 17,7 17,9 18,1 18,3 29,5 30,1 30,0 Huurniveau zonder plafond netto huurquote zonder plafond 17,7 17,9 18,1 18,3 29,5 30,3 31,0 In voorbeeld 4 is weer sprake van een alleenstaande in Amsterdam met een bovenmodaal inkomen, die nu voor 400 per maand een woning huurt van een particulier in het gereguleerde gebied. In 2007 wordt verhuisd naar een woning in het overgangsgebied die in 2003 een huur Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr