Tweede Kamer der Staten-Generaal

Transcriptie

1 Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar Huurbeleid Nr. 39 BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTE- LIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 19 november Inleiding Op 24 en 29 juni jl. heb ik met uw Kamer overlegd over de voorstellen van het kabinet voor de modernisering van het huurbeleid. Ik heb toen toegezegd om in het najaar de Kamer een nadere uitwerking van de voorstellen toe te sturen. Met deze brief kom ik aan deze toezegging tegemoet. De hierna gepresenteerde voorstellen zijn te zien als uitwerkingen van mijn eerdere brieven over de modernisering van het huurbeleid d.d. 4 en 28 juni 2004, van het startdocument en de Bestuurdersakkoorden die ik met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders gesloten heb, en met in achtneming van de besprekingen in uw Kamer. Het kabinet heeft zich tot doel gesteld om een aantal structurele en vaak langdurige problemen, die Nederland in een ongunstige positie voor de toekomst dreigen te brengen, aan te pakken. Bij verschillende beleidsdossiers heeft het kabinet maatregelen voorgesteld die ingrijpend en soms ook pijnlijk zijn voor de korte termijn, maar die op langere termijn vruchten afwerpen voor de burgers. Voor wat betreft het wonen is de gebrekkig functionerende woningmarkt hét hardnekkige probleem, waar zonder ingrijpende maatregelen geen vooruitgang geboekt kan worden. De door het kabinet voorgestelde maatregelen zijn structureel van aard en de resultaten ervan zullen geleidelijk zichtbaar worden. Ik breng daarbij in herinnering dat de afgelopen jaren de landelijke organisaties onderling pogingen hebben gedaan om tot overeenstemming te komen over het toekomstige huurbeleid. Het is nu tijd om mijn verantwoordelijkheid te nemen en met gerichte voorstellen te komen. Als onderdeel van deze aanpak is de modernisering van het huurbeleid één van de drie centrale opgaven gericht op het functioneren van de woningmarkt voor de komende jaren. De andere zijn de verhoging van de nieuwbouwproductie en het krachtig doorpakken bij de herstructurering van de verouderde wijken. KST tkkst ISSN Sdu Uitgevers s-gravenhage 2004 Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 1

2 Ik heb in mijn eerdere brieven het verband tussen de drie centrale opgaven aangegeven, en daarbij de noodzaak van de modernisering van het huurbeleid geschetst om tot betere prijs/kwaliteitsverhoudingen en betere investeringscondities te komen. De voorstellen van het kabinet voor de modernisering van het huurbeleid zijn gericht op het wegnemen van belemmeringen die investeringen en een betere werking van de huurwoningenmarkt in de weg staan, onder de voorwaarde dat de bescherming van degenen die daar op zijn aangewezen blijft bestaan, de betaalbaarheid van het wonen wordt gehandhaafd en verhuurders een bijdrage aan de betaalbaarheid leveren. Bovendien vormen de effecten van deze voorstellen op de segregatie een toetspunt. De thans voorliggende voorstellen leiden ertoe dat de bezuinigingstaakstelling is ingevuld en dat de huidige meerjarenraming voor de stedelijke vernieuwingsgelden en het huursubsidiebudget gehandhaafd kan blijven. Beide budgetten spelen een cruciale rol bij de aanpak van de stedelijke vernieuwing en het voorkomen van segregatie. Voor wat betreft de betaalbaarheid merk ik op dat de hierna volgende voorstellen voor de jaren 2005 en 2006 resulteren in een lagere gemiddelde huurstijging dan het geval zou zijn geweest bij voortzetting van het huidige beleid. Voor de jaren daarna, als een verrruiming van het huurbeleid plaatvindt, wordt ingezet op het vergroten van het aanbod van woningen. Huurders moeten dan, wanneer zij de prijs en de kwaliteit van hun woning tegen elkaar afwegen, voldoende keuzeruimte hebben om eventueel een financieel beter passende woning te vinden. De investeringen door verhuurders in nieuwbouw en herstructurering moeten hieraan een forse bijdrage leveren. Samenwerking met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders Zoals bekend is het mijn streven om de modernisering van het huurbeleid samen met de Nederlandse Woonbond, Aedes, IVBN en Vastgoed Belang uit te werken, alsmede om de G4, G26 en de VNG hierbij te betrekken. Zij delen de zorg voor de situatie op de woningmarkt en willen zich er daarom voor inzetten om tot maatregelen te komen die tot een beter functionerende woningmarkt leiden. De voorliggende brief heb ik opgesteld naar aanleiding van uitvoerig overleg met de landelijke organisaties, waarbij ik de organisaties erkentelijk ben voor de geleverde inzet. Uitgangspunt van het overleg is steeds geweest om de modernisering van het huurbeleid gestalte te geven in de vorm van een evenwichtig totaalpakket van maatregelen waarbij, naast de verruiming van het huurbeleid in relatie tot de investeringen, ook de positie van huurdersorganisaties en de positionering van corporaties ten opzichte van het rijk en andere belanghebbenden aan de orde is. Daarnaast heb ik uitdrukkelijk rekening gehouden met de betaalbaarheid van het wonen voor de aandachtsgroep. Het is van belang om de hierna gepresenteerde voorstellen in het licht van deze samenhang te lezen. Ik heb ernaar gestreefd om op zoveel mogelijk onderdelen overeenstemming te bereiken. Dit laat onverlet dat elk van de organisaties op onderdelen haar eigen kanttekeningen plaatst. Op de belangrijkste onderdelen ziet het beeld na het overleg er als volgt uit. Alle organisaties kunnen zich vinden in de relatie die wordt gelegd tussen de verruiming van het huurbeleid en investeringen. Een modernisering van het woningwaarderingsstelsel wordt ook door alle organisaties gewenst. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 2

3 Met Aedes heb ik overeenstemming bereikt over uitbreiding van het geliberaliseerde gebied, de indicatie van de te realiseren investeringen veronderstellende dat toereikende investeringscondities aanwezig zijn, en over de huurverhogingsreeks in het gereguleerde gebied. Voor wat betreft de begrenzing van de huursom bij woningcorporaties, kan volgens Aedes van het handhaven van deze begrenzing na 2007 uitsluitend sprake zijn indien onvoldoende investeringen worden gerealiseerd als gevolg van verwijtbaar gedrag van corporaties. Voor wat betreft huurverhogingen in het overgangsregime van het geliberaliseerde gebied wil Aedes een stijgingsreeks met een vlakker verloop. Aedes merkt, evenals de andere verhuurdersorganisaties, op een stap te hebben gezet met het loslaten van de vijfjaarsgemiddelde inflatie als parameter voor de huurverhogingen. Verder wil ik samen met Aedes een commissie instellen die de positie van de woningcorporaties ten opzichte van het rijk en andere belanghouders ten principale gaat bezien. De Woonbond stemt in met de lagere huurstijgingen in de eerste twee jaar met uitzondering van de particuliere sector, maar wijst de voorgestelde huurstijgingen vanaf 2007 af alsmede de mogelijke afschaffing van de huursom vanaf De Woonbond kan zich niet vinden in de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied en de huurverhogingsreeks van het overgangsregime en pleit in ieder geval voor een betere rechtsbescherming in dit segment. De Woonbond vindt voorts een huurstijging van 25 voor de allerlaagste huren te hoog. Samen met de Woonbond wil ik een commissie instellen die, uitgaande van de evaluatie van de Wet op het overleg huurders verhuurder en door de toenmalige staatsscretaris van VROM, op basis daarvan geformuleerde uitgangspunten, gaat adviseren over de positie van de huurdersorganisaties. Deze commissie zal ook om advies gevraagd worden over de betrokkenheid van huurders- (organisaties) bij prestatieafspraken op lokaal niveau. De commerciële verhuurders zijn tevreden met de vergroting van het geliberaliseerde gebied en de grotere differentiatieruimte. De IVBN gaat niet akkoord met het bijdragen door commerciële verhuurders aan de betaalbaarheid van het wonen (taakstelling), mede vanwege het verlies van inkomsten in de eerst komende jaren als gevolg van het loslaten van het vijfjarig gemiddelde inflatiecijfer. Wel tekent de IVBN daarbij aan een bijdrage te willen leveren aan de kosten voor extra huursubsidie-uitgaven. Vastgoed Belang betreurt het dat de ruimte voor de laagste huren niet nog groter is geworden. Ik ben overigens voornemens om de beleidsvoorstellen zoveel mogelijk in convenanten voor de periode met de landelijke organisaties van huurders en verhuurders vast te leggen. 1 Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. Het bureau ABF Research heeft een aantal effecten van het voorgestelde beleid onderzocht, waaronder de effecten op de huurquoten en de inkomsten van verhuurders. Dit rapport is als bijlage bijgevoegd. 1 Het Centraal Planbureau is gevraagd om de rekenmodellen van ABF te valideren. Het CPB heeft hierover inmiddels gerapporteerd (zie bijlage). 1 Het Centraal Planbureau is tot de conclusie gekomen dat de modelmatige uitwerking door ABF verantwoord en adequaat is. Het CPB heeft samen met ABF ook nog enkele aanvullende berekeningen gemaakt om de beleidseffecten scherper in beeld te krijgen. Het CPB concludeert dat het nieuwe huurbeleid kan bijdragen aan een beter functionerende woningmarkt, maar plaatst vraagtekens bij de prikkels tot investeren en doorstroming. In verband met het grote belang van investeringen- zowel voor de doorstroom als voor de marktwerking vraagt het CPB aandacht voor de relatie van het huurbeleid met (in het bijzonder) het ruimtelijke beleid. Opgemerkt moet nog worden dat de modelmatige uitwerkingen in het ABF-rapport (en daardoor ook in de validatie van het CPB) enigszins afwijken van de uiteindelijke, in deze brief opgenomen parameters. De Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 3

4 reden hiervoor is gelegen in de volgtijdelijkheid tussen de technische vormgeving van de door ABF gebruikte modellen en de gedurende het proces bijgestelde uitgangspunten. Niettemin zijn de afwijkingen zodanig gering dat de gebruikte modellen een goed beeld van de effecten opleveren. Bijzondere aandacht verdient de relatie tussen de modernisering van het huurbeleid en segregatie. Daarop wordt ingegaan in paragraaf 4.2. Bovendien is ter zake een aparte bijlage aan deze brief toegevoegd De positie van huurdersorganisaties en van woningcorporaties De voorgestelde maatregelen zetten in op een betere werking van de woningmarkt. Meer marktwerking betekent meer eigen verantwoordelijkheid van huurders en verhuurders en dit is aanleiding om ook de posities van de partijen op de woningmarkt nog eens tegen het licht te houden. In bijzonder gaat het daarbij om: de positie van huurdersorganisaties ten opzichte van hun verhuurder en om de verhouding van het rijk ten opzichte van de woningcorporaties, de grootste aanbieders van huisvesting op de huurwoningenmarkt, en burgers. Positie huurders en huurdersorganisaties Bij een beleid waarbij de huur, zeker waar het de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied betreft, meer marktconform tot stand komt, is het van belang de positie van de huurders en de huurdersorganisaties ten opzichte van de verhuurder nader te bezien. Dit dient te leiden tot een evenwichtige positionering van de huurders en huurdersorganisaties ten opzichte van de verhuurders. Die moet in een evenwichtige verhouding staan tot de verruiming van het huurbeleid. Het functioneren van de woningmarkt is gediend bij een sterke positie van huurders, hetgeen onder andere tot uitdrukking moet komen in bescherming van huurders die daar op zijn aangewezen en zeggenschap voor huurdersorganisaties. De positie van de huurderorganisaties in relatie tot de verhuurder is vastgelegd in de Wet op het overleg huurders verhuurder. Ik wil vanuit de uitgangspunten zoals verwoord in de brief van staatssecretaris Remkes «Evaluatie van de Wet op het overleg huurders verhuurder» (kamerstukken II, 2001/2002, , nr. 3) de voorstellen tot wijziging van de Overlegwet nog eens bezien in het kader van de beleidsvoornemens inzake de modernisering van het huurbeleid en de grotere marktwerking die dit met zich meebrengt. Daartoe wil ik samen met de Woonbond het advies inwinnen van een daartoe in te stellen commissie. Deze commissie zal in ieder geval ook de opvattingen van de landelijke organisaties van verhuurders erbij betrekken. Verder zal aan de commissie gevraagd worden of bijzondere voorzieningen moeten worden getroffen voor de betrokkenheid van huurders(organisaties) bij prestatieafspraken op lokaal niveau en zo ja, in hoeverre het een rijksverantwoordelijkheid is die voorzieningen te treffen. Ik ga ervan uit dat de commissie hierbij ook de ideeën betrekt zoals die leven bij de verhuurders. Het streven is er op gericht dat deze commissie haar advies in het voorjaar van 2005 heeft afgerond. Verhouding tussen rijk en woningcorporaties 1 Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer. Samen met Aedes kies ik voor herijking van de relatie rijk corporatie. Het vernieuwde arrangement zal voldoende ruimte moeten bieden in twee opzichten: enerzijds aan innovatie en klantgericht ondernemen en tevens Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 4

5 de borging van de maatschappelijke legitimiteit van de woningcorporaties, anderzijds zal het een antwoord moeten bieden op de vraag hoe de ministeriële verantwoordelijkheid wordt ingevuld. De grotere vrijheid die corporaties als zelfstandige maatschappelijke ondernemingen hebben verkregen bij de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig van toenmalig staatssecretaris Heerma en vervolgens zijn financiële beslag heeft gekregen bij de brutering, heeft ook voor onduidelijkheid gezorgd. Vele corporaties hebben die vrijheid nadrukkelijk benut om prestaties te leveren die maatschappelijk gewenst zijn. Sommige corporaties zijn daarbij de grenzen van hun mogelijkheden gaan opzoeken. De vele discussies in de Tweede en Eerste Kamer laten zien dat de minister van VROM steeds wordt aangesproken op de realisatie van de gewenste maatschappelijke doelen op het gebied van wonen. Voor de realisatie van deze doelen zijn de corporaties onmisbaar. In het BBSH zijn de verhoudingen met de overheid daartoe geregeld. Dit alles leidt in toenemende mate tot vragen over de bestaande verhoudingen, niet alleen tussen rijk en corporaties, maar ook tussen gemeenten en corporaties. In het verleden leidde deze spanning tot voortdurende aanpassingen van het BBSH, dan wel politieke druk om daartoe over te gaan. De vragen over de verhoudingen werden daarmee echter niet beantwoord. Daarom kies ik samen met Aedes voor de herijking van de relatie tussen de rijksoverheid en de corporaties, welke moet resulteren in meer ruimte voor ontwikkelkracht van het ondernemerschap van corporaties en waarbij de invulling van de ministeriële verantwoordelijkheid uitgangspunt is. Deze vernieuwde relatie moet toekomstvast zijn voor de ontwikkelingen in de 21e eeuw. Dit moet gepaard gaan met terugdringing van regelgeving die vanuit dit oogpunt niet nodig is, onder de voorwaarden dat het hybride karakter wordt behouden en dat er rijkstoezicht blijft op het behoud van het maatschappelijk gebonden vermogen. Bijzondere aandacht dient daarbij te worden gegeven aan de wezenlijke gedachte dat de betrokkenheid van de lokale maatschappelijke belanghouders versterkt moet worden. Samen met Aedes wil ik op korte termijn een adviescommissie instellen die adviseert over de vormgeving van de vernieuwde relatie tussen rijk en corporaties. De taakopdracht aan deze commissie zal in ieder geval de volgende onderwerpen bevatten: De vergroting van de ruimte voor maatschappelijk ondernemerschap en de vermindering van de regeldruk en administratieve lasten terwijl de prestaties van corporaties meer dan nu zeker gesteld worden. De realisatie van de landelijke doelstellingen door corporaties terwijl tegelijkertijd recht wordt gedaan aan de lokale verankering van de prestaties van de corporaties door de betrokkenheid van de gemeente en andere belanghouders. De hiervoor vereiste regelgeving en governancestructuur. Ik ga er vanuit dat de adviescommissie ook de ideeën betrekt die leven bij onder meer de Woonbond en bij de overige landelijke organisaties van verhuurders, en VNG, G4 en G26. Het streven is er op gericht dat de commissie haar advies in het voorjaar van 2005 afgerond heeft. Hierna ga ik nader in op de verschillende onderdelen van het huurbeleid. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 5

6 3. De modernisering van het huurbeleid op onderdelen 3.1 Vergroting geliberaliseerde gebied In de brief van 4 juni jl. is aangegeven dat een structurele vergroting van het geliberaliseerde gebied noodzakelijk is. Nu is maar liefst 95% van de huurmarkt gereguleerd. De regulering blijkt te leiden tot een verminderde investeringsbereidheid bij met name commerciële verhuurders. Er is een vraag naar middeldure en dure huurwoningen, in het bijzonder van huishoudens die kiezen voor het gemak, de service en de relatief snelle beschikbaarheid die daar bij horen. Maar het aanbod blijft achter. Door de marktwerking te stimuleren wordt het investeren in dit prijssegment bevorderd waardoor meer aan de vraag tegemoet zal worden gekomen. Zoals ik het nu beoordeel kan dit bij een geliberaliseerd gebied van 25%. IVBN heeft er herhaaldelijk op gewezen dat de institutionele beleggers substantieel meer zouden willen bouwen in het middeldure en dure segment als het geliberaliseerde gebied wordt vergroot. In de convenanten zullen over deze investeringen afspraken worden gemaakt. Ik heb in mijn eerdere brieven aangegeven dat dit prijssegment bij uitstek geschikt is om een bufferfunctie te vervullen tussen huren en kopen, omdat deze woningen bij een aantrekkende economie omgezet zouden kunnen worden in koopwoningen. Daarnaast, zo blijkt uit de vraag, is er behoefte aan duurdere huurwoningen. Ik heb in mijn eerdere brieven ook aangegeven dat een randvoorwaarde is dat het gereguleerde gebied groot genoeg blijft om huishoudens met lagere inkomens (huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrens van de Huursubsidiewet) te huisvesten, waarbij ik nu uitga van een zodanige ruimte dat in principe ook de groep huishoudens met een inkomen tot aan de inkomensgrens van de Ziekenfondswet nog in het gereguleerde gebied gehuisvest kan worden. Met name op het punt van de vergroting van het geliberaliseerde gebied zijn gesprekken gevoerd met wethouders van de G4 en met wethouders van de G26, evenals met de VNG. De voornaamste zorg die is geuit betreft het toereikend en beschikbaar blijven van de woningvoorraad voor de huishoudens met lage inkomens en het tegengaan van segregatie. Hier is vooral gewezen op enerzijds de zorg dat wijken eenzijdiger van samenstelling worden en dat anderzijds de omliggende gemeenten bij de centrumstad voor lage inkomens onbereikbaar worden. Voor wat betreft het toereikend en beschikbaar blijven van de woningvoorraad voor lage inkomens verwijs ik naar het navolgende, waaruit blijkt dat de voorraad toereikend is en blijft voor deze huishoudens. Aanvullend vind ik het van groot belang dat bestuurders en verhuurders niet-vrijblijvende afspraken hierover maken. Daartoe zal ik bezien welke extra maatregelen nodig zijn. Ik ben bereid om, in laatste instantie, te interveniëren wanneer één van beide partijen daarom vraagt. Wat het probleem van de omliggende gemeenten betreft zal ik daar waar nodig de omvang van het geliberaliseerde gebied begrenzen. WOZ als uitgangspunt Ik heb gekozen om de WOZ-waarde te gebruiken om het nieuwe te liberaliseren gebied te bepalen, omdat deze waarde het beste de marktpotentie van woningen weergeeft. Alternatieven, zoals de overeengekomen huurprijs of de maximale huurprijs, doen dit veel minder: de gevraagde huurprijzen zijn teveel bepaald door het in het verleden gevoerde huurbeleid, terwijl de op basis van het woningwaarderingsstelsel bepaalde maximale huurprijzen niet meer aansluiten bij de actuele consumentenvoorkeuren, reden overigens om ook het woningwaarderingsstelsel aan te passen (zie 3.2). De woningen met de hoogste WOZ-waarden worden geliberaliseerd, Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 6

7 dat wil zeggen die woningen die op de huurwoningenmarkt (in potentie) de hoogste prijs zouden kunnen opbrengen. Randvoorwaarde voor de vergroting van het geliberaliseerde gebied is het behouden van voldoende ruimte voor huisvesting van de lagere inkomens. Ervan uitgaande dat circa 75% (dat is ongeveer 2,3 miljoen woningen) van de huurwoningenvoorraad gereguleerd moet blijven vanwege de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens, is een omvang van het geliberaliseerde gebied van circa 25% het resultaat. Een landelijk uniforme grens gebaseerd op de WOZ, die vanuit eenvoud en transparantie valt te prefereren, zou echter ongewenste effecten met zich meebrengen op de werking van de regionale woningmarkt. In sommige gebieden zou een te gering gereguleerd gebied overblijven, in andere gebieden juist een gereguleerd gebied van te grote omvang. Gekozen is daarom voor een beperkte differentiatie naar boven en naar beneden op regionaal woningmarktniveau, waarmee wordt aangesloten op het niveau waarop de woningmarkt functioneert. Verder ligt aansluiting bij het regionale niveau voor de hand omdat met de verschillende regio s bestuurlijke afspraken worden gemaakt over de woningbouwproductie. Uitgaande van het genoemde uitgangspunt van een geliberaliseerde woningvoorraad van circa 25% op landelijk niveau, is voor de bepaling van de effecten gerekend met een landelijk uniforme grens van (WOZ peildatum 1 januari 1999), met een correctie van zowel naar boven als naar beneden, afhankelijk van de regio. In totaal worden daarmee zo n woningen extra geliberaliseerd. Het aantal geliberaliseerde woningen komt daarmee op circa waarvan circa in het bezit van de woningcorporaties en in het bezit van commerciële en particuliere verhuurders. In bijlage 1 1 en in paragraaf van het ABF-rapport wordt dit nader gespecificeerd. Om te voorkomen dat in sommige gemeenten een te groot deel van de woningvoorraad geliberaliseerd wordt, waardoor te weinig keuzeruimte zou overblijven voor het huisvesten van de doelgroep van lagere inkomens uit de eigen gemeente of van de gemeenten uit de regio waarmee afspraken zijn gemaakt, wil ik daarnaast het geliberaliseerde deel van de woningvoorraad op gemeentelijk niveau begrenzen. Dat kan door voor die gemeenten waar gegeven de regionale grens dit aandeel groter zou zijn, de liberalisatiegrens op een hogere WOZ-waarde vast te stellen. Bij de keuze van een percentage zal erop worden gelet dat landelijk in ieder geval 25% van de woningvooraad geliberaliseerd blijft. Om aan de andere kant gemeenten tegemoet te komen waar de ruimte voor vergroting van het geliberaliseerde gebied erg gering blijkt te zijn, bijvoorbeeld in een centrumstad, wil ik voor de betreffende regio s een lagere WOZ-waarde hanteren. Gezien de tijd die nodig is voor wetswijziging en gezien de nieuwe taxatieronde voor de WOZ (nieuwe waarden bekend in voorjaar 2005) is het verstandig de nieuwe liberalisatiegrens per 1 juli 2006 in te voeren. De regionale grenzen zullen dan op basis van de WOZ-waarden 2003 definitief worden vastgesteld, met dezelfde uitgangspunten en randvoorwaarden als hiervoor aangegeven. Bij toekomstige aanpassingen van de WOZ-waarden (dus na 2006) zal, overeenkomstig de huidige systematiek, worden geregeld dat alleen bij mutatie een wisseling van huurcontract gereguleerd naar geliberaliseerd of andersom kan plaatsvinden. Dat is vanuit een oogpunt van zekerheid voor huurders en verhuurders gewenst. 1 Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 7

8 Overgangsregime De vergroting van het geliberaliseerde gebied zal in één keer worden ingevoerd, per 1 juli De organisaties van verhuurders zouden dat zelfs eerder gerealiseerd willen zien. Tijdens de bespreking in de Kamer was met name de positie van zittende huurders een punt van groot belang. Ik heb toen, in antwoord op vragen van onder andere de heer Van Bochove, aangegeven dat ter bescherming van de zittende huurders waarvan de woning wordt geliberaliseerd een overgangsregime zal gelden. Ik maak hierbij een onderscheid tussen ontvangers van huursubsidie en overige huurders. Voor huurders zonder huursubsidie zal een overgangsregime gelden dat vier jaar duurt. Gedurende deze periode zal, in de pas lopend met de vergroting van het aanbod, de maximaal toegestane huurstijging elk jaar toenemen. Hierbij geldt de reeks zoals vermeld in paragraaf 3.3. De woning kan daardoor gefaseerd naar het markthuurniveau groeien. Dit geeft huurders de gelegenheid aan het nieuwe huurniveau te wennen, danwel om te zien naar een andere woning. Voor de huursubsidieontvangers in het te liberaliseren gebied blijft het recht op huursubsidie bestaan, evenals de regulering van de jaarlijkse huurstijgingen. Dat betekent dat de maximale huurstijgingen per woning zijn beperkt tot dezelfde reeks die geldt in het gereguleerde gebied, tot het moment dat het betreffende huishouden niet langer in aanmerking komt voor huursubsidie. Voor huurders in het geliberaliseerde gebied met huursubsidie blijft de huurgeschillenbeslechting ongewijzigd. Andere huurders en verhuurders in het geliberaliseerde gebied kunnen in deze periode alleen voor zover het de huurverhogingen betreft een beroep blijven doen op de procedures voor geschillenbeslechting bij de huurcommissies. De huurovereenkomsten die nu geliberaliseerd zijn, maar waarvan de WOZ-waarde van de woning lager is dan de nieuwe liberalisatiegrens, blijven zolang de huurovereenkomst geldt geliberaliseerd. Pas bij mutatie zal de woning in het gereguleerde gebied komen te vallen. Voor huurder en verhuurder zijn er in die gevallen dus geen veranderingen. Vrijwillige regulering bij huurcontracten Zeker sociale verhuurders zullen niet altijd de geliberaliseerde huurwoningen ook daadwerkelijk tegen een marktprijs willen aanbieden. Woningcorporaties hebben vanuit hun maatschappelijke doelstelling te kennen gegeven dat zij ook mensen behorend tot de doelgroep in het geliberaliseerde gebied willen kunnen (blijven) huisvesten. Bij met name nieuw gebouwde woningen, die doorgaans duurder zijn dan bestaande woningen, kunnen voor verhuurders goede redenen zijn om een deel daarvan, ook met een WOZ-waarde boven de liberalisatiegrens, te verhuren aan huishoudens met lagere inkomens. Denk hierbij bijvoorbeeld aan VINEX-locaties, waarvan het gewenst is dat ook huishoudens met lagere inkomens hier kunnen wonen. Dat draagt bij aan een gemêleerde wijkopbouw, zowel in de nieuw gebouwde wijken als in de oudere wijken. Andere voorbeelden zijn woningen in woon-zorgcomplexen en woningen voor grote gezinnen. Verhuurders hebben de mogelijkheid om verschillende contractvormen aan te bieden. Zo is het mogelijk om in het huurcontract bepalingen op te nemen die de huurstijging limiteren tot de in het gereguleerde gebied geldende huurstijgingen. Ook kan in het huurcontract het huurniveau worden beperkt tot een bepaald maximum. In feite is dan sprake van een vrijwillige regulering. Geregeld zal worden dat in dergelijke gevallen ook huursubsidie kan worden toegekend, als tenminste aan de overige voorwaarden van de Huursubsidiewet is voldaan. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 8

9 Geschilbeslechting in het geliberaliseerde gebied Indien in het geliberaliseerde gebied een geschil ontstaat tussen huurder en verhuurder (afgezien van het overgangsregime met betrekking tot de maximale huurverhoging, dan kunnen zij dit geschil voorleggen aan de rechter. Ik dring er, in lijn met wat ik hiervoor heb aangegeven over de positie van huurders en verhuurders op een goed functionerende woningmarkt, alsmede de opmerkingen van de heer Van Bochove hierover indachtig, bij de landelijke organisaties van huurders en verhuurders op aan om op korte termijn aan te geven hoe een voor huurders en verhuurders herkenbare vorm van bemiddeling kan worden gevonden, zodat de stap naar de rechter niet te snel gezet hoeft te worden. Ik zal het LOHV, het samenwerkingsverband van de landelijke organisaties van huurders en verhuurders, daartoe binnenkort om een advies vragen. Ik zie dit advies graag tegemoet in het voorjaar van Overigens kunnen partijen ook nu al op vrijwillige basis een geschil over bijvoorbeeld achterstallig onderhoud voor advies aan de huurcommissie voorleggen. 3.2 Modernisering van het woningwaarderingsstelsel Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is de basis voor de bepaling van de maximale huurprijzen en als zodanig een van de pijlers van de huurprijsbescherming. In zijn vijfentwintigjarige bestaan is het WWS nauwelijks aangepast zodat het, hoewel nog steeds van nut, niet meer goed aansluit bij de actuele consumentenvoorkeuren. Met name het element locatie is slechts in termen van voorzieningen in het WWS opgenomen. Nadeel hiervan is dat het WWS de huurders onvoldoende informatie geeft over een goede prijs/kwaliteitsverhouding van een woning in vergelijking tot andere woningen en dat het, omdat het WWS geen onderscheid maakt tussen gewilde en minder gewilde locaties, verhuurders niet stimuleert om meer te investeren op die gewilde locaties. Investeringen kunnen dus hoger zijn als verhuurders de gelegenheid krijgen om meer in te spelen op de markt. Voorts is er voor gepleit om, naast het element locatie, ook te bezien hoe enerzijds beter kan worden omgegaan met kwalitatieve tekortkomingen van een woning, en anderzijds hoe in de nieuwe regeling meer rekening kan worden gehouden met luxe en maatschappelijk gewenste voorzieningen. Redenen genoeg om te besluiten het WWS te herzien. Ik wil bij de modernisering van het WWS aansluiten bij de WOZ systematiek. Dit draagt bij aan de onderlinge vergelijkbaarheid van huurwoningen en koopwoningen en daarmee aan de transparatie op de woningmarkt. In mijn brief van 4 juni jl. heb ik aangegeven dat wat mij betreft het lange termijn perspectief is dat het gehele WWS wordt vervangen door een op WOZ-waarden gebaseerd stelsel. Ik realiseer mij evenwel dat dit niet binnen deze kabinetsperiode is door te voeren omdat de gevolgen te ingrijpend zijn voor al te veel woningen. Daarom is mijn streven er voor de komende jaren op gericht dat, conform ook de wens van de heer Hofstra, nog binnen deze kabinetsperiode een substantieel deel van het WWS op WOZ-waarden wordt gebaseerd. Ik streef ernaar om, behalve het invoeren van de WOZ-waarde voor woonomgeving en woonvorm, ook voor meer onderdelen van het WWS tot een modernisering te komen. Zoals vermeld denk ik dan aan inpassing van kwalitatieve tekortkomingen en luxe en maatsschappelijk gewenste voorzieningen; ook zal ik onderzoeken of een aanpassing van de maximale huurprijs op de laagste niveaus van het WWS wenselijk is. Daarbij zal ik ook bezien op welke termijn zo n nieuwe systematiek kan worden gerealiseerd. Nog dit jaar zal ik aan het LOHV het kader aangeven waarbinnen een nieuwe systematiek uitgewerkt zal worden. Na bespreking hiervan zal ik Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr. 39 9

10 vervolgens in het voorjaar van 2005 het LOHV het voorstel voor de invulling hiervan voorleggen. Ik zal daarna in de loop van 2005 mijn voorstellen aan de Tweede Kamer voorleggen. Het nieuwe stelsel wil ik per 1 juli 2006 invoeren. Een eerdere ingangsdatum is niet haalbaar, mede omdat verhuurders voldoende gelegenheid moeten krijgen om hun administratie op het nieuwe stelsel in te richten. De maximale huurprijzen van zelfstandige woningen zijn de laatste drie jaar niet aangepast. Deze bevriezing van de maximale huurprijzen maakte onderdeel uit van het pakket van maatregelen zoals voorgesteld door de Commissie Huurbeleid voor de jaren Er is geen reden om de bevriezing van de maximale huurprijzen voort te zetten. Integendeel, een voortgaande bevriezing maakt investeren in nieuwe woningen voor verhuurders onaantrekkelijker. De maximale huurprijzen zullen per 1 juli 2005 met het inflatiecijfer (over het voorafgaande jaar) worden aanpast. Ik ben voornemens om vanaf 2006, mede in het kader van de introductie van de WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel, een betere aansluiting te bewerkstelligen met het feitelijk gerealiseerde huurbeleid in het gereguleerde gebied, ook in relatie tot de ontwikkeling van de huursubsidiegrenzen. 3.3 De jaarlijkse huurverhoging De belangrijkste bijdrage aan het stimuleren van investeringen en het verbeteren van de werking van de woningmarkt komt van de vergroting van het geliberaliseerde gebied. Maar ook in het gereguleerde deel moet de woningmarkt beter zijn werk kunnen doen. Voor het realiseren van goede prijs/kwaliteitsverhoudingen in het gereguleerde deel van de woningvoorraad is het noodzakelijk dat verhuurders voldoende ruimte hebben om de huurprijzen gedifferentieerd aan te passen. Het beleid met betrekking tot de toegestane maximale huurverhogingen per woning wordt daarop afgestemd. Het kabinet wil verder een relatie leggen tussen de verruiming van het huurbeleid en de keuzeruimte die huurders op de woningmarkt hebben. In dit verband is met name de begrenzing in de komende jaren van de huursom bij sociale verhuurders relevant. Zolang er nog te weinig keuzemogelijkheden voor de huurder zijn, is een gematigd huurbeleid nodig. Ik heb met Aedes overeenstemming over het uitgangspunt dat de beperking van de huursom voor sociale verhuurders in 2008 vervalt, tenzij de vereiste investeringen niet gerealiseerd worden. Het ijkmoment is 2008, in dat jaar zal beoordeeld worden of er voldoende is gerealiseerd. Ten aanzien van de commerciële verhuurders wordt nog bezien langs welke weg het beste de relatie tussen de verruiming van het huurbeleid en de investeringen gelegd kan worden, waarbij overigens ook voor hen het ijkmoment van 2008 zal worden aangehouden. Een oplopende reeks met jaarlijkse huurstijgingen De voorwaarde dat verhuurders hun verantwoordelijkheid nemen en meer investeren waardoor de keuzeruimte voor huurders wordt vergroot, komt tot uitdrukking in de oplopende reeks van maximale huurstijgingen per woning in de periode Begonnen wordt in 2005 met een gematigde maximale huurstijging, omdat dan de keuzeruimte voor huurders nog te beperkt is: Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

11 Tijdvak vanaf 1 juli maximale huurstijging per woning 2005 inflatie + 1,5% 2006 inflatie + 1,5% 2007 inflatie + 2,5% 2008 inflatie + 2,5% 2009 inflatie + 3,0% Beperking van de stijging van de huursom bij corporaties Voor woningcorporaties geldt daarnaast dat de huursom op instellingsniveau wordt begrensd (het huidige artikel 15a BBSH). Huurders kunnen dus maximaal de hiervoor vermelde reeks jaarlijkse huurstijging per woning verwachten, maar voor velen zal het vanwege de begrenzing van de huursom bij corporaties lager uitpakken. Deze huursombeperking heeft alleen betrekking op de jaarlijkse huuraanpassing van zelfstandige woonruimte in het de gereguleerde gebied, maar exclusief de aanpassing in euro s bij lage huren, zoals hierna aangegeven. Hiervoor gelden de volgende percentages: Tijdvak vanaf 1 juli maximale stijging huursom 2005 inflatie + 0,4% 2006 inflatie + 0,8% 2007 inflatie + 1,2% De begrenzing van de huursom zal vanaf 1 juli 2008 komen te vervallen als in 2008 tenzij blijkt dat er onvoldoende nieuwe woningen zijn gerealiseerd. Overigens zie ik af van de mogelijkheid van uitruil van huursommen, mede gezien de bezwaren die hiertegen tijdens de bespreking met uw Kamer zijn gebleken. Voor wat betreft de commerciële verhuurders zal nog worden bezien welke consequenties het eventueel onvoldoende realiseren van investeringen zal hebben. Huurverhogingsreeks overgangsregime nieuw geliberaliseerd gebied (met ingang van 2006) Voor het nieuw geliberaliseerde gebied geldt tijdens de overgangsperiode de volgende reeks: Tijdvak vanaf 1 juli maximale huurstijging per woning overgangsregime 2005 n.v.t inflatie + 2,0% 2007 inflatie + 3,0% 2008 inflatie + 3,5% 2009 inflatie + 4,0% Huurstijging bij woningen met heel lage huurprijzen Voor woningen met een heel lage huurprijs zal een andere maximale huurstijging gelden (circa woningen). Het gaat om woningen met een huurprijs onder de 200,- per maand en waarbij bovendien de huurprijs minder is dan 50% van de maximale huurprijs. Bij dergelijke apert lage huurprijzen is het verschil met wat op de woningmarkt gangbaar is erg groot geworden, zodat een hogere huurstijging gerechtvaardigd is. In deze gevallen wordt niet een percentage, maar een huurstijging van nominaal 25 per maand toegestaan. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

12 3.4 Afspraken over investeringen in woningbouw Sociale verhuurders In de vorige paragraaf heb ik aangegeven dat er een relatie gelegd wordt tussen investeringen in nieuwe woningen door sociale verhuurders en de ruimte die in het huurbeleid wordt gegeven. IJkmoment binnen de periode is 1 januari Bij de uitwerking van deze investeringsafspraken gelden de volgende uitgangspunten. In de eerste plaats wordt in lijn met mijn voornemens ter verhoging van de woningbouwproductie (brief van 21 september 2004, kamerstukken II 2004/05, nr , nr. 4) gekozen voor een regionale benadering. Dat wil zeggen dat per regio zal worden afgewogen of de voorgenomen investeringen zijn gerealiseerd en of daarmee het huurbeleid kan worden verruimd. Wanneer de woningbouwafspraken begin 2010 zijn uitgevoerd, zal het woningtekort in het totaal van de stedelijke regio s teruggebracht zijn tot 1,5%. In het kader van de woningbouwafspraken zullen de regio s zelf de fasering van de daarvoor benodigde woningbouw invullen. Voor overig Nederland zijn geen afspraken gemaakt maar mag, gelet op de ervaringen uit het verleden en de ruimte om voor natuurlijke aanwas te bouwen, eenzelfde ontspanning worden verwacht, zodat voor heel Nederland het woningtekort in 2010 op 1,5% kan liggen. Op basis van de daarover tot nu toe bekende gegevens en Bouwprognoses verwacht ik dat het woningtekort begin 2008 kan zijn teruggebracht tot circa 2%. Daarmee ontwikkelt het woningtekort zich binnen de bandbreedte die ik in mijn brief van 30 september 2003 heb aangegeven als ambitie voor terugdringing van het tekort (1,5 tot 2% in 2010). In de tweede plaats wordt -in lijn met mijn brief van 4 juni jl. en de uitgangspuntennotitie modernisering huurbeleid- leidend dat de huursombeperking voor sociale verhuurders in 2008 vervalt, tenzij de prestaties van sociale verhuurders op het terrein van de nieuwbouw niet geleverd zijn. Verhuurders die hun bijdrage aan de realisatie van de regionale opgaven hebben geleverd moeten in principe de ruimte krijgen om het huurbeleid te verruimen. Dit principe is bijvoorbeeld ook door de heer Hofstra aangehaald tijdens het algemeen overleg van 29 juni jl. Daarbij past echter wel de kanttekening dat er in de regio daadwerkelijk sprake moet zijn van een vergroting van het aanbod. Voor de verhuurders ligt er in die zin ook een (gezamenlijke) verantwoordelijkheid om de nieuwbouwaantallen te realiseren. In de derde plaats is het van belang dat de afspraken tussen gemeenten en verhuurders ook -niet vrijblijvend- worden vastgelegd in prestatieafspraken. In gesprekken met partijen (Aedes, VNG, G4 en G26) is deze noodzaak onderkend. Zowel Aedes als de organisaties van gemeenten (VNG, G4, G26) hebben daarbij benadrukt dat het maken van afspraken niet vrijblijvend mag zijn. Ik constateer dat partijen daarmee over en weer de noodzaak voelen om de knelpunten op de woningmarkt in het bijzonder de nieuwbouwproductie aan te pakken en bij te dragen aan de oplossingen. Ik vind dit een belangrijk signaal en wil bezien hoe het commitment over en weer versterkt kan worden. Daarbij geldt wel dat de verantwoordelijkheid om eruit te komen in de eerste plaats op lokaal niveau ligt. Waar nodig en mogelijk kan ik partijen daarbij ondersteuning bieden. Wanneer vervolgens, in tweede instantie, blijkt dat één van de partijen van oordeel is dat men niet bereid is tot blijvende afspraken te komen, ben ik bereid te interveniëren. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

13 Partijen hebben daarnaast aangegeven dat de afspraken niet alleen beperkt zouden moeten worden tot nieuwbouwproductie maar dat ook gegeven de uitbreiding van het geliberaliseerde gebied afspraken over de toegang van huishoudens tot de geliberaliseerde woningmarkt van belang zijn. Gegeven deze uitgangspunten wordt de samenhang tussen de investeringen en de ruimte in het huurbeleid als volgt vorm gegeven. Met Aedes heb ik onderstaande aantallen woningen besproken voor de periode 2005 tot 2010 en welk deel van die woningen op 1 januari 2008 gebouwd zou kunnen zijn. Daarbij is uitdrukkelijk sprake van een indicatie van wat redelijkerwijs als te realiseren productie kan worden verwacht, veronderstellende dat de gemeenten ook voldoende investeringscondities daarvoor bieden, met name in termen van grond, en voldoende urgentie geven aan de te doorlopen procedures. Indicatieve productie per jaar Corporaties huur Corporaties koop Totaal Op basis van deze aantallen op landelijk niveau zal de relatie tussen de investeringen en de verruiming in het huurbeleid als volgt vorm gegeven worden. 0 In het kader van de woningbouwafspraken zijn en worden er afspraken gemaakt over de woningbouwproductie in de verschillende regio s. 1 Op basis van de woningbouwafspraken en bovenstaande indicatieve aantallen zal op regionaal niveau een indicatie door het Rijk worden gegeven van de productie die van woningcorporaties kan worden verwacht. Daarbij hanteer ik een bandbreedte waarbinnen ik verwacht dat de bijdrage van de woningcorporaties in de betreffende regio zal liggen. Deze bandbreedte wordt vastgesteld om op regionaal niveau te komen tot een op maat gesneden differentiatie. De bandbreedte zal plus of min 10 % bedragen. Het totale aantal (uitgaande van het midden van de bandbreedte) voor alle regio s resulteert in het indicatieve landelijke aantal zoals aangegeven in bovenstaande tabel. 2 Gemeenten en sociale verhuurders zullen in het kader van de uitwerking van de woningbouwafspraken vervolgens overgaan tot het maken van prestatieafspraken over de te realiseren aantallen. Ik verwacht daarbij in lijn met bovengenoemde uitgangspunten tijdig een signaal van betrokkenen wanneer men het onderling niet eens wordt. 3 Langs deze lijn ontstaat er een definitief beeld van het aantal nieuwe woningen dat door corporaties in de periode 2005 tot en met 2010 wordt gebouwd. Indien de afgesproken aantallen niet binnen de -bij de indicatieve verdeling aangegeven bandbreedte- vallen, dan zal ik bestuurlijk overleg voeren om tot definitieve aantallen te komen. Medio 2005 kan ik vervolgens per regio de aantallen vaststellen die voor 1 januari 2008 door sociale verhuurders moeten worden gerealiseerd. 4 In april 2008 kan ik op basis van de rapportages van sociale verhuurders en gemeenten en de CBS-cijfers over de woningproductie per regio/provincie vaststellen of de corporaties de bijdrage aan de woningbouw geleverd hebben. Tot 2008 zal ik jaarlijks de invulling van de afspraken tussen gemeenten en verhuurders in de verschillende regio s intensief monitoren. Dit biedt de mogelijkheid om tijdig Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

14 passende maatregelen te nemen. Op deze wijze is er daadwerkelijk zicht op het halen van de investeringen. 5 In 2008 kan de huursombeperking dan voor alle in de regio werkzame sociale verhuurders vervallen, tenzij de investeringen niet zijn gerealiseerd. 6 Wanneer de investeringen op regionaal niveau niet zijn gerealiseerd maar een individuele sociale verhuurder heeft wel zijn prestaties geleverd, zal de huursom voor die individuele woningcorporatie in de regio eveneens worden beëindigd, als tenminste de regionale ondergrens (-10% ) is gerealiseerd. Ik sta voor de sociale verhuuders buiten de stedelijke regio s een soortgelijke aanpak voor. Langs bovenstaande lijnen ligt er een goede aansluiting tussen de woningbouwafspraken in de bestuurlijke kolom en de afspraken tussen gemeenten en verhuurders. De nieuwbouw door de corporaties is van groot belang voor het realiseren van de productie in de regio s: zij geven immers mede invulling aan het onderdeel huurwoningen en sociale koop van de regionale woningprogramma s. Aedes acht de genoemde indicatieve aantallen realistisch in de context van voldoende investeringscondities en gegeven de hiervoor geschetste systematiek. Zoals in de inleiding is aangegeven plaatst Aedes daarbij de kanttekening dat de sancties richting corporaties bij onvoldoende investeren (i.c. voortzetting van de huursombeperking) alleen mogelijk is als dit de corporatie verwijtbaar is. Deze lijn deel ik niet. Wanneer in een regio onvoldoende woningen zijn gerealiseerd, gelet op de noodzakelijke keuzemogelijkheden voor de burger, blijft de huursombeperking voor de corporaties in de regio bestaan. Commerciële verhuurders Particuliere investeerders realiseren momenteel zo n 4000 huurwoningen per jaar. De IVBN heeft aangegeven dat haar leden hun jaarlijkse productie van momenteel circa 1650 huurwoningen zullen optrekken naar circa 4000 per jaar. Daarnaast heeft de IVBN aangegeven op basis van onderzoek een aanzienlijk grotere behoefte aan vrije sector huurwoningen te signaleren. Voor het kunnen realiseren van die behoefte zijn meerdere factoren van belang. Het gaat dan onder meer om het grondbeleid en de woningbouwprogrammering van gemeenten. Bij een verbetering van het investeringsklimaat zal de productie verder kunnen toenemen. Een verhoging van de productie van alle particuliere verhuurders samen zal in dat geval naar de 8000 nieuwe huurwoningen per jaar kunnen groeien, aldus de IVBN. Ik ben voornemens met de IVBN tot afspraken te komen over een op landelijk niveau te realiseren aantal nieuwbouwwoningen in de periode Ik zal daarbij nog bezien welke consequenties gerelateerd aan het huurbeleid richting commerciële verhuurders denkbaar zijn indien deze investeringen niet worden gehaald. Financiële consequenties investeringen De voorgestelde maatregelen zullen zowel voor de sociale als de commerciele verhuurders tot een financieel resultaat leiden dat enerzijds de beoogde investeringen en anderzijds een bijdrage van de verhuurders aan de betaalbaarheid verantwoord maken. De vermogensontwikkeling van de sociale sector bij deze maatregelen is positief te noemen. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr

15 3.5 De bijdrage van verhuurders aan de betaalbaarheid Het pakket aan maatregelen dat het kabinet voorstelt is gericht op een verruiming van de mogelijkheden om prijs en kwaliteit van huurwoningen op elkaar af te stemmen. De huursubsidiesystematiek laat ik ongewijzigd. Dat betekent dat vanwege de grotere differentiatiemogelijkheden verhuurders voor (delen van) hun voorraad huurverhogingen kunnen doorvoeren die zullen leiden tot hogere huursubsidie-uitgaven. Gezien deze omstandigheden acht het kabinet het redelijk en verantwoord om aan verhuurders een substantiële bijdrage te vragen aan de bekostiging door het Rijk van de betaalbaarheid van het wonen. Concreet gaat het dan om een bijdrage die voorziet in: Een bijdrage aan de betaalbaarheid van jaarlijks 250 miljoen (met indexering); De toename van de huursubsidie-uitgaven te berekenen per tijdvak als gevolg van huurstijgingen boven inflatie, zowel in gereguleerd als geliberaliseerd gebied. Autonome ontwikkelingen vallen hier buiten en zijn voor rekening van het rijk. Ik beraad mij thans op de concrete vormgeving van deze bijdrage van de verhuurders, de grondslagen waarop deze zal rusten en de verdeelsleutel over de verhuurders. De meest voor de hand liggende vorm lijkt de bestemmingsheffing in relatie tot de verdiencapaciteit op basis van de woningvoorraad. Een bestemmingsheffing stelt de overheid in staat om een deel van de specifieke kosten, die de overheid maakt om een bepaald doel te verwezenlijken, via een heffing terug te ontvangen van diegenen die de kosten mede veroorzaken. Omdat niet alleen sociale verhuurders maar ook commerciële verhuurders profiteren van de vraagondersteuning door middel van de huursubsidie en het ruimere huurbeleid, wordt nog onderzocht op welke wijze dit vorm gegeven kan worden. Een tweede onderzoekspunt is op welke wijze de bijdrage zodanig kan worden vormgegeven dat de gewenste investeringen van verhuurders in nieuwbouw en herstructurering tot stand komen. Een bestemmingsheffing vereist met het oog op de rechtszekerheid van zowel de betrokken verhuurders als het rijk een wettelijke grondslag. Ik wil hierbij verhuurders evenwel niet de mogelijkheid ontnemen te komen tot onderlinge afspraken over de te hanteren verdeelsleutel. Zo heeft Aedes aangegeven de bijdrage bij voorkeur vorm te willen geven door een regeling voor de woningcorporaties onderling, waarbij het rijk een dergelijke regeling algemeen verbindend verklaart. Ik zal die mogelijkheid zorgvuldig afwegen zowel wat de juridische houdbaarheid betreft als op het punt van de zekerheid dat de bovengenoemde bijdrage op die wijze ook daadwerkelijk wordt opgebracht. In mijn brief van 28 juni jl., geschreven naar aanleiding van het algemeen overleg van 24 juni, heb ik op verzoek van de heer Hofstra toegezegd verschillende mogelijkheden voor de vormgeving van de bijdrage te onderzoeken. Ik heb onderzocht of de heffing kan worden vormgegeven door aan te sluiten bij de heffingen zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting deze kan opleggen. Deze heffingen hebben echter een ander doel (sanering en projectsteun) en hebben een wettelijke grondslag die het niet toestaat een bijdrage zoals hiervoor bedoeld op te baseren. Ook hebben deze heffingen het karakter van een «revolving fund», waarbij de geheven middelen binnen de corporatiesector blijven en niet ten goede komen aan (de uitgaven van) het Rijk. Ik acht het daarom, ook gezien de thans daar reeds ondergebrachte taken, niet voor de hand liggen om de bijdrageheffing onder te brengen bij het Centraal Fonds. Tweede Kamer, vergaderjaar , , nr