Handreiking voor gemeenten

Transcriptie

1 Alternatieve mogelijkheden voor de huisvesting van vergunninghouders en het realiseren van de taakstelling Versie 17 maart 2016

2 Inhoudsopgave Inleiding... 3 Oplossingsrichting 1: woningdelen sociale huurwoningen... 4 Oplossingsrichting 2: vrije sectorwoningen... 8 Oplossingsrichting 3: andere contractvormen... 7 Oplossingsrichting 4: transformatie... 9 Oplossingsrichting 5: overige mogelijkheden... 8 Tips en bronnen... 9 Bijlage A. Voorbeeldcontract kamergewijze verhuur (gemeente Veldhoven) Bijlage B. Voorbeeldcontract kamergewijze verhuur (Provides) Bijlage C. Voorbeeld Friendscontract (Stadgenoot) Bijlage D. Voorbeeld contract - woning met twee contracten (Stadgenoot) Bijlage E. Frequently asked questions (gemeente Amsterdam) Bijlage E. Frequently asked questions (Provides) Bijlage F. Voorlichtingsfolder (Vluchtelingenwerk Nederland) Handreiking voor gemeenten 2

3 Inleiding Probleemschets Gemeenten zijn druk bezig om aan alle vereisten met betrekking tot het huisvesten van vergunninghouders te voldoen. Echter veel gemeenten in de Stadsregio Amsterdam lopen achter in de realisatie van hun taakstelling. Dit heeft te maken met de huidige groei van het aantal vergunninghouders, maar ook met de stijgende druk op de sociale voorraad. De taakstelling voor gemeenten neemt ook nog de komende tijd exponentieel toe. Voor 2016 wordt de taakstelling naar verwachting met meer dan 50 procent verhoogd (2015 = = ). Dit in acht nemend is het van groot belang om alternatieve oplossingsrichtingen verder uit werken en te implementeren. Dit document biedt een handreiking voor gemeenten met een verkenning van de verschillende oplossingsrichtingen. Oplossingsrichtingen Naast de reguliere verhuringen in de sociale voorraad zijn er verschillende alternatieve oplossingen. Hieronder valt onder andere: 1. Woningdelen in de sociale voorraad o Contractvormen zoals het Friendscontract, Kamergewijze verhuur, Zelfstandige woning met twee contracten o Extra aandachtspunten, bijvoorbeeld: type bewoners, begeleiding, beheer, toewijzing en koppelen o Achtergrondinformatie waaronder, Kostendelersnorm, huurtoeslag, nutsvoorzieningen, jongeren 2. Vrije sector huurwoningen o Woningdelen, Grote gezinnen 3. Andere contractvormen o Jongeren-, campus-, tijdelijk contract 4. Transformatie o Tijdelijke of definitief 5. Overige mogelijkheden o Woongroep, woningen die te koop staan o Huisvestingsvoorziening; onzelfstandige en tijdelijke (10-20 jaar) woningen Handreiking voor gemeenten 3

4 2 Oplossingsrichting 1: woningdelen sociale huurwoningen Contractvormen In verschillende gemeenten wordt gekeken naar het gezamenlijk huisvesten van meerdere vergunninghouders op een woning. Dit biedt mogelijk een (gedeeltelijke) oplossing voor het realiseren van de taakstelling. Woningdelen in de sociale voorraad kan op basis van verschillende contractvormen. Meestal wordt voor twee personen gekozen, omdat het juridisch gezien lastiger is om dit voor meer bewoners vorm te geven. Daarnaast geeft meer bewoners grotere kans op onrust en gaan grotere woningen meestal naar gezinnen. In de bijlagen staan voorbeelden van de verschillende contractvormen. Friendscontract Dit betreft woningdelen met volledig contract; waarbij twee vergunninghouders beiden als hoofdhuurder op het contract worden gezet. De woning wordt dus gezamenlijk gehuurd en men is gezamenlijk verantwoordelijk voor de totale huur. Hierbij wordt gebruik gemaakt van het zogeheten friends contract. De woning blijft hierbij bestaan als zelfstandige eenheid. Wanneer een van beiden de woning verlaat, moet men zelf op zoek naar een nieuwe medehuurder. Kamergewijze verhuur Hierbij krijgen beide vergunninghouders een apart kamercontract. In Amsterdam mogen corporaties binnen de huidige regelgeving niet kamergewijs verhuren in zelfstandige woningen. Hiervoor moet de woning officieel gesplitst worden en hierbij is men afhankelijk van de gemeente die hiervoor een woningonttrekkingsvergunning eist. Het aanbieden van verschillende losse huurcontracten is dan niet mogelijk. Dit verschilt echter per gemeente. De gemeente kan de regelgeving hierop aanpassen. Woning met twee contracten Deze contractvorm betreft een samentrekking van bovenstaande. Hierbij krijgen de vergunninghouders beiden een eigen contract. De woning blijft echter bestaan als zelfstandige eenheid en wordt niet opgedeeld. Men kan hierbij gezamenlijk huurtoeslag aanvragen, omdat het nog steeds één woning Handreiking voor gemeenten betreft. Sommige Amsterdamse corporaties hebben een voorkeur voor deze variant. Extra aandachtspunten Er is een aantal extra aandachtspunten om rekening mee te houden wanneer men besluit om gezamenlijke huisvesting mogelijk te maken. Type bewoners Wat betreft het type bewoners is het belangrijk om rekening te houden met welke personen aan elkaar worden gekoppeld. Koppeling op basis van warme matching (bereidheid en eventueel enige keuze vrijheid) biedt de grootste kans van slagen. Daarnaast is het zaak om op voorhand duidelijkheid te krijgen over mogelijke gezinshereniging. Gezinshereniging betekent dat deze persoon hoogstens voor een korte termijn een woning kan delen. Het is ook een optie om deze groep juist aan te wijzen als doelgroep voor woningdelen omdat het maar voor beperkte tijd is. Begeleiding van de huurders Het delen van een woning kan risico geven op meer wrijving tussen de bewoners. Het is goed als de bewoners afspraken maken, bijvoorbeeld over het gebruik van de gedeelde ruimten, en daarbij zo nodig kunnen rekenen op begeleiding. In Veldhoven voert Vluchtelingenwerk de begeleiding uit. In Amsterdam HVO Querido. Beheer van de woningen Bij kamergewijze verhuur krijgen de huurders een kamer toegewezen, met recht op gebruik van de algemene ruimten van de woning. Die gedeelde ruimten (keuken, badkamer, eventuele woonkamer) moeten worden ingericht en beheerd. Dat kan worden gedaan door de corporatie, maar de gemeente kan hier ook een rol in spelen. De kosten van inrichting en onderhoud kunnen worden verrekend in de kamerhuur. Besluit van B&W Een gemeente kan beleid voeren om aan jongeren alleen nog woningdelen of tijdelijke verhuringen aan te bieden, zoals in Amsterdam is besloten. Een B&W besluit is niet perse nodig, maar corporaties waarderen dat bestuurlijk besluit wel. 4

5 2 Oplossingsrichting 1: woningdelen sociale huurwoningen Toewijzing en koppelen Het verschilt per gemeente of de vergunninghouder vrijwillig kan kiezen voor gezamenlijke huisvesting. In de gemeente Veldhoven is dit niet het geval. Echter een aanbieding kan altijd geweigerd worden. Het COA beoordeelt of de weigering al dan niet gegrond is. Wanneer de keuze voor gezamenlijke huisvesting bij de vergunninghouder ligt dan kunnen mogelijke voordelen zijn: Snellere doorstroming uit het AZC De keuze om bijvoorbeeld juist binnen (de regio) Amsterdam gehuisvest te worden De gemeente Amsterdam heeft in november 2015 een grote ontmoetingsdag georganiseerd voor alleenstaande vergunninghouders tot 28 jaar. Het resultaat was 50 koppels die zich hebben aangemeld om samen een woning te betrekken. Het vormen van koppels ligt in Amsterdam dan ook bij de vergunninghouders zelf. Medewerking verschillende betrokken partijen Voorwaarde om tot een goed resultaat te komen is onder andere de betrokkenheid van verschillende partijen (gemeente, corporaties, Vluchtelingenwerk, COA). Regelmatig overleg tussen de partijen is hierbij van groot belang, waarbij één partij de regie op zich neemt. Het is te adviseren om een afspraken kader en plan van aanpak op te stellen, waarin afspraken en verwachtingen worden gedeeld en de concrete stappen worden uitgewerkt. Dit dient te zijn toegespitst op de situatie van de gemeente, en omvat ook een onderdeel voor de financiering. Verantwoordelijke partijen zijn: Huisvesting > gemeente en corporatie Verbouwing > corporatie Warme matching > COA of georganiseerd door gemeente Regelen van inkomensgedeelte > gemeente Begeleiding > vluchtelingenwerk of andere maatschappelijke partij Monitoring > gemeente, vluchtelingenwerk, corporatie Rekening houden met Wat passend is voor lokale woningzoekenden kan ook aangemerkt worden als passend voor een vergunninghouder. Bijvoorbeeld alleenstaanden onder de 28 jaar die in deze regio over het algemeen zelf ook zijn aangewezen op een kamer. Een gemeenschappelijk ruimte, bijvoorbeeld een woonkamer of woonkeuken, is gewenst. Er moeten op voorhand duidelijke afspraken worden gemaakt over bijvoorbeeld schoonmaken, tuinonderhoud en gemeenschappelijk witgoed. Rekening moet worden gehouden met mogelijke geluidshinder voor de buren. Het beheer is meestal intensiever dan bij reguliere verhuur. Gedrag van de bewoners kan gemonitord worden, begeleiding is nodig evenals goede afspraken hierover met begeleiders van Vluchtelingenwerk. In Amsterdam is er tijdelijk extra begeleiding beschikbaar. Naast de reguliere maatschappelijke begeleiding van Vluchtelingenwerk, biedt HvO Querido ambulante woonbegeleiding. Het doel is tweeledig, enerzijds naar de vergunninghouders toe: uitleg geven hoe een woning te delen, afspraken maken over betaling van vaste lasten en gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Ook kunnen zij met het koppel contact maken met de buren. En anderzijds om een eerste aanspreekpunt te zijn voor corporaties. Hiervoor heeft HvO gemiddeld 52 uur per koppel op jaarbasis. De inzet is vooral gericht op de eerste maand(en). Handreiking voor gemeenten 5

6 2 Oplossingsrichting 1: woningdelen sociale huurwoningen Voorbeeld contract Veldhoven In de gemeente Veldhoven heeft men al geruime tijd ervaring met het gezamenlijk huisvesten van vergunninghouders door middel van kamergewijze verhuur. In de bijlage (A) is een voorbeeld van een contract te vinden zoals het in deze gemeente wordt gebruikt. Financiën In een aantal gevallen is sprake van een bijzondere situatie of aanvullende wet- of regelgeving. Kostendelersnorm Per 1 januari 2015 is de nieuwe participatiewet in werking getreden. De Kostendelersnorm is hier een onderdeel van. Het gaat er om dat verschillende mensen (boven de 21 jaar) die gezamenlijk één woning bewonen en recht hebben op bijstand, een lagere uitkering ontvangen, dan wanneer ze alleen zouden wonen, omdat ze verschillende kosten gezamenlijk kunnen dragen. Wanneer er sprake is van het gezamenlijk huren van een woning is de Kostendelersnorm altijd van toepassing. Echter wanneer beide vergunninghouders een individueel commercieel contract met de verhuurder hebben dan komen beiden in aanmerking voor het bijstandsbedrag voor iemand zonder medebewoners. Huurtoeslag Bij kamergewijze verhuur is huurtoeslag niet mogelijk, tenzij de woning daartoe door de Belastingdienst is aangewezen. Bij het Friendscontract en een woning met twee contracten is dit wel mogelijk. Hiervoor is het van belang dat de beide vergunninghouders tezamen aan de maximale inkomensnorm voldoen. In dit opzicht worden ze gezien als huishouden, zodra één van beide te veel geld verdient met inkomen uit werk vervalt het recht op huurtoeslag of gaat de toeslag omlaag. Nutsvoorzieningen en gemeentebelastingen Nutsvoorzieningen en gemeentebelastingen moeten altijd apart naast het huurcontract worden afgesloten. Dit staat altijd op één naam en dat is in deze specifieke situaties niet anders. Uit de Amsterdamse praktijk is gebleken dat dit onderling geregeld zal moeten worden. In de gemeente Someren heeft men voor een andere aanpak gekozen. Hierbij staat het contract op naam van de desbetreffende corporatie, die alle voorschotten inclusief tv aansluiting betaalt. Jongeren 18-, 19- en 20-jarigen worden wanneer ze samen wonen met een oudere niet meegenomen in de Kostendelersnorm. Echter een jongere heeft recht op een zeer lage bijstand. Voor deze groep jongere vergunninghouders is bijzondere bijstand mogelijk, omdat ze geen beroep kunnen doen op hun ouders om te voorzien in hun levensonderhoud (de onderhoudsplicht). De mogelijkheid om categoriale bijzondere bijstand aan vooraf gedefinieerde groepen te verlenen is komen te vervallen sinds 1 januari Alleen bijzondere bijstand op basis van individuele omstandigheden is nog mogelijk (maatwerk). Handreiking voor gemeenten 6

7 Oplossingsrichting 2: vrije sectorwoningen Vrije sector huurwoningen Woningdelen Ook in de vrije sector kan er gebruik worden gemaakt van het concept woningdelen. Hierbij is meestal sprake van een hogere bezetting dan in een sociale huurwoning. Bijvoorbeeld een bezetting van drie personen waarbij er meer kans is dat de huur ook daadwerkelijk betaald kan worden. Goed overleg met de corporatie is hierbij van groot belang. Verschillende van de bovenstaande tips en regels kunnen hierbij in acht worden genomen. Huurtoeslag is niet mogelijk bij deze wijze van verhuren. Voor een alleenstaande is de bijstandsnorm per 1 januari % van 1.375,18 (zonder KDN), dus 962,63. In het algemeen wordt wel als richtlijn 30% van het inkomen gehanteerd. Dat betekent dat een huur die hoger is dan 288,79 (kale huur) eigenlijk al aan de hoge kant is. Met drie personen op een woning kom je dan uit op 866,36 als maximale huur. Het Platform Opnieuw Thuis biedt binnenkort een rekentool aan op de website om de maximale huur voor woningdelers te kunnen berekenen. Grote gezinnen, acht personen of meer Een gezin van acht personen of meer kan gehuisvest worden in een vrije sector huurwoning en alsnog in aanmerking komen voor huurtoeslag. Hierbij geldt de regel dat men over de huurprijs tot 710,68 (de liberalisatiegrens) huurtoeslag kan krijgen en alles wat daar boven is niet. Hierbij is men wel van elkaar afhankelijk, wanneer één persoon de woning verlaat en het totale aantal mensen onder de acht komt, verdwijnt het recht op huurtoeslag. Verder wordt bij Bijstandsuitkeringen de Kostendelersnorm toegepast. Er moet dan ook goed worden gekeken wat de maximale huurprijs is wat men kan betalen. [Zie ook en selecteer soort info op Handreiking, klik vervolgens op Grote Gezinnen ] Oplossingsrichting 3: andere contractvormen Nieuwe of andere contractvormen Er zijn ook mogelijkheden voor alternatieve contractvormen. Deze opties kunnen gebruikt worden bij zowel sociale of vrije sector huurwoningen. Jongerencontract In de gemeente Amsterdam wordt reeds geëxperimenteerd met deze vorm van huisvesten. het gaat hierbij om jongeren onder de 23 jaar die een zelfstandige, vaak kleinere, woning krijgen aangeboden. Deze woning wordt verhuurd met een tijdelijk contract, wat betekent dat de jongere rond zijn 26 ste de woning weer moet verlaten. Campuscontract Hierbij gaat het om woningen die speciaal gelabeld zijn voor studenten. Het campuscontract biedt recht op de woning zolang de bewoner staat ingeschreven bij een studie. Het geldt voor MBO, HBO en WO. Tijdelijke contracten In februari heeft de Tweede Kamer de Wet Doorstroming aangenomen. Deze moet nog wel langs de Eerste Kamer. Hierin wordt het verhuren op basis van tijdelijke contracten gemakkelijker. Er wordt ruimte gecreëerd om huurcontracten voor maximaal twee jaar af te sluiten. Ook het aantal doelgroep- contracten zal worden uitgebreid. Het jongerencontract is hier een voorbeeld van. De Kamer denkt aan huurders die tijdelijk in Nederland wonen vanwege werk of studie, huurders in de noodopvang of huurders die in verband met renovatie hun woning tijdelijk moeten verlaten. Huurders met zo n tijdelijk contract behouden hun inschrijfduur. Handreiking voor gemeenten 7

8 Oplossingsrichting 4: transformatie Mogelijkheden Tijdelijke transformatie Zorgcomplex Tijdelijke transformatie is een goede optie om een lastig marktmoment te overbruggen of tijd te winnen voor een langetermijnplan. De investering Kantoren kan dan worden afgestemd op tijdelijke bewoning en valt daardoor lager uit. Sinds 2014 gelden er verruimde mogelijkheden voor tijdelijke Studentencomplex bestemmingen binnen de ruimtelijke ordening en de Leegstandswet. Hierdoor is het mogelijk om zowel een tijdelijke bestemming als een tijdelijke verhuurperiode vast te leggen voor een periode van 10 jaar. Zo snijdt het mes aan twee kanten: de eigenaar ontvangt huuropbrengsten tijdens het opstellen van een definitief plan voor de bestemming van het gebouw en voorkomt tegelijkertijd leegstand en verloedering. Transformatie voor de lange termijn Binnen de Verhuurderheffing geldt van 1 januari 2014 tot 1 januari 2018 onder andere een korting voor transformatie van vastgoed naar sociale huurwoningen. Deze korting bedraagt per getransformeerde zelfstandige woning. Voorwaarde daarbij is dat de investering minimaal bedraagt en de (aanvangs)huur onder de huurprijsgrens ligt ( 710/maand in 2015). Veel maatschappelijk vastgoed zoals zorgcomplexen of scholen zijn uitermate geschikt om te transformeren. Ook kantoren kunnen hiervoor in aanmerking komen. [Zie ook en selecteer soort info op Handreiking, klik vervolgens op Transformatie & Ruimte of Ombouw tot Woning of Herbestemming Vastgoed ] In 2015 is een subsidieregeling voor transformatie in het leven geroepen, voor het transformeren van vastgoed naar woningen. Dit betreft een bedrag van per gehuisveste vergunninghouder van 18 jaar of ouder. Zie voor de voorwaarden subsidie-huisvesting-vergunninghouders.pdf Oplossingsrichting 5: overige mogelijkheden Zoals: Bestaande onzelfstandige wooneenheden De gemeente Amsterdam heeft contact gezocht met woongroepen om te kijken of hier ruimte beschikbaar is voor het huisvesten van vergunninghouders. Hier werd enthousiast op gereageerd. Een aantal personen heeft reeds op deze manier woonruimte gevonden. Realiseren tijdelijke woningen of units Meer en meer wordt gebruik gemaakt van tijdelijke units voor de huisvesting van bijvoorbeeld studenten, maar ook voor vergunninghouders kan het de doorstroming bevorderen en de kans op een eigen plek vergroten. Op de website van Opnieuw thuis wordt uitvoerig ingegaan op de praktische uitwerking hiervan. [Zie ook en selecteer soort info op Handreiking, klik vervolgens op Woonunits ] Verhuur van te koop staande woningen Op basis van de Leegstandswet kan ook een te koop staande woning tijdelijk verhuurd worden. [Zie ook en selecteer soort info op Handreiking, klik vervolgens op Tijdelijke Verhuur ] Vergroten van het sociale huuraanbod door aankoop of terughalen uit verkoop Sommige corporaties halen sociale huurwoningen terug uit de verkoop of kopen woningen aan, om deze zodoende vrij te spelen voor vergunninghouders. De huisvestingsvoorziening Woonruimte waarbij niet sprake hoeft te zijn van een zelfstandige woning (Bijv. demontabele bouw op braakliggende grond, in leegstaande kantoren en ander vastgoed, kleine, innovatieve concepten). Overigens kan dergelijke huisvesting ook openstaan voor andere woningzoekenden dan alleen vergunninghouders. Dit is nieuw beleid en moet nog worden uitgewerkt. Handreiking voor gemeenten 8

9 Tips en bronnen Laatste tips Er is veel mogelijk, maar per gemeente moet worden bekeken wat het meest passend is. Maak een plan van aanpak met de betrokken partijen en maak het een gezamenlijke opgave, met bestuurlijk commitment. Informatievoorziening Om de informatievoorziening richting vergunninghouders te verbeteren heeft de gemeente Amsterdam een korte film gemaakt. Hierin worden in verschillende talen (Engels, Arabisch, Tigrinya) uitgelegd wat men kan verwachten van de huisvesting in deze stad. Ook voor andere gemeenten kan het een handige informatietool zijn, bijvoorbeeld om verwachtingen te managen. De film is te vinden op: In de gemeente Amsterdam is een formeel collegebesluit geweest om vergunninghouders tussen de 23 en 28 jaar alleen nog gezamenlijk te huisvesten. Op verzoek is dit collegebesluit beschikbaar. Dank en bronnen Deze handreiking is tot stand gekomen met behulp van alle Stadsregio gemeenten. Daarnaast is er gebruik gemaakt van informatie van: Gemeente Veldhoven Gemeente Amsterdam Platform Opnieuw Thuis Corporaties zoals Stadgenoot en Provides AFWC/ PWNR Aedes website VNG website Vluchtelingenwerk Kijk voor meer informatie ook bij Verschillende Factsheets via het platform OTAV (Ondersteuningsteam Asielzoekers en Vergunninghouders) Mieke Maas = Accountmanager ondersteuning gemeenten mieke.maas@minbzk.nl Telnr Tijdelijke units Marie-Claire Aarts Stichting voor Vluchteling Studenten De voorlichtingsfolder, van Vluchtelingenwerk, uit bijlage F is op verzoek ook beschikbaar in andere talen (Engels, Arabisch, Tigrinya). Handreiking voor gemeenten 9

10 Bijlagen Handreiking voor gemeenten 10

11 Bijlage A. Voorbeeldcontract kamergewijze verhuur (gemeente Veldhoven) Handreiking voor gemeenten 11

12 12

13 13

14 Bijlage B. Voorbeeldcontract kamergewijze verhuur (Provides) Handreiking voor gemeenten 14

15 15

16 16

17 Bijlage C. Voorbeeld Friendscontract (Stadgenoot) Handreiking voor gemeenten 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 Bijlage D. Voorbeeld contract - woning met twee contracten (Stadgenoot) Handreiking voor gemeenten 23

24 24

25 25

26 26

27 Bijlage E. Frequently asked questions (gemeente Amsterdam) Woningdelen door statushouders Versie 18 januari 2016 Er zijn veel vragen over woningdelen door statushouders. In deze FAQ zet de gemeente de belangrijkste vragen en antwoorden op een rij. Hierbij wordt uitgegaan van woningdelen door twee statushouders. 1. Welke huurcontracten zijn mogelijk? Iedere alleenstaande statushouder jonger dan 28 jaar die voor woningdelen in aanmerking komt: krijgt of: a) een eigen contract voor kamergewijze verhuur (onzelfstandige woning), b) twee statushouders tekenen ieder een huurcontract (voor een zelfstandige woning), waar zij beide hoofdelijk aansprakelijk zijn voor totale huursom. De vorm van huurcontracten is aan de corporaties, vragen hierover kunnen aan de corporaties gesteld worden. Hierover is overleg tussen gemeente afdeling Wonen en de corporaties, zodat dit goed uitlegbaar is. Twee volwassenen mogen samen wonen. Alleen in situatie met een huurcontract voor een zelfstandige woning 1b: worden zij gezien als huishouden door de belastingdienst en door gemeenten (dit is gevolg van Wet op Participatie). Om deze reden ontvangen twee statushouders minder uitkering. Deze regelgeving wordt kostendelersnorm genoemd. (zie volgende pagina voor meer uitleg) 2. Kan je voor woningdelen gebruik maken van een instelling die als huurder optreedt en die statushouders laat onderhuren? Nee, deze constructie kan alleen ingezet worden in het kader van maatschappelijke opvang (als iemand geïndiceerde zorg nodig heeft om op een woning te kunnen wonen. De mate van zorg is hierbij bepalend en wordt aan steeds minder mensen toegekend). 3. Hoe worden koppels gevormd? De gemeente Amsterdam, Wonen organiseert dat de statushouders zo goed mogelijk geïnformeerd worden over het nieuwe beleid voor 1 november en faciliteert hen- middels voorlichting, bijeenkomsten en verwijst naar de website - zodat zij zelf koppels vormen. Zij kiezen hier samen voor en sturen hiervoor een formulier naar de gemeente. 4. Welke begeleiding krijgen woningdelers? Naast de reguliere maatschappelijke begeleiding van Vluchtelingenwerk, biedt HvO Querido ambulante woonbegeleiding. De gemeente heeft hen die opdracht gegeven. Doel is tweeledig: uitleg geven aan de statushouders hoe een woning te delen, afspraken maken over betaling van vaste lasten en gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Ook kunnen zij met het koppel contact maken met de buren. Tweede doel is een eerste aanspreekpunt te zijn voor corporaties. Woonbegeleider kent het koppel en kan bij signalen van omwonenden bij hen informeren. 5. Welke afspraken zijn er voor betaling van vaste lasten? De contracten voor de aansluiting van gas en elektra en die van water, komen ieder op één naam te staan. De statushouders bepalen zelf, wie welk contract op zijn naam zet. Handreiking voor gemeenten 27

28 Bij samen op een voor een zelfstandige woning optie 1b moeten de statushouders zelf bepalen hoe zij samen de huursom betalen aan de betreffende corporatie. 6. Wanneer is er recht op huurtoeslag? a. Dit kan bij samen op een zelfstandige woning optie 1b door een van beide statushouders aangevraagd worden. Afspraak is dat woningdelen betaalbaar moet zijn. Voor de corporaties komt het er op neer dat zij dit alleen aan koppels kunnen aanbieden waarvan de oudste 23 jaar is. Als de oudste van het koppel boven de 21 en onder 23 jaar is, dan is woningdelen geen optie voor de corporaties vanwege de huurprijzen van de beschikbare woningen. Afgesproken is 2 en 3 kamer woningen aan te bieden en deze zijn duurder dan lage aftopgrens. Zolang zij beide bijstand ontvangen, houden zij recht hier op. Als een van beide statushouders een inkomen uit werk verkrijgt en dit neemt toe tot een bepaalde grens, dan krijgen beide statushouders minder huurtoeslag en uiteindelijk kan het recht hierop vervallen. (zie voor meer info ) Als dit gebeurt, compliceert dit de verdeling van de betaling van de huur en wellicht de verhoudingen onderling. b. Uitleg huurtoeslag bij kamergewijze verhuur optie 1a: dit kan alleen bij oude HAT eenheden (die op tijd zijn aangemeld voor overgangsregeling). 7. Wat is de kostendelersnorm? Hoe meer personen van 21 jaar of ouder op een woning wonen, hoe lager de bijstandsuitkering wordt. Dit heet de kostendelersnorm en is een gevolg van de Participatiewet. Het individuele recht op bijstand is afhankelijk van het aantal bewoners van 21 jaar of ouder die wonen op het adres. De gedachte achter de kostendelersnorm is dat de woonkosten gedeeld kunnen worden. 8. Wie tellen niet mee voor kostendelersnorm? a. Studenten die een studie volgen en recht hebben op studiefinanciering b. Jongeren van 20 jaar of jonger tellen niet mee voor het vaststellen van de kostendelersnorm van medebewoners en de jongeren kunnen zelf, indien ze een uitkering hebben, niet onder de kostendelersnorm komen te vallen. c. Kamerhuurders en kostgangers die een normale (commerciële) huurprijs betalen aan de hoofdhuurder. d. als beide inkomen uit werk hebben. In alle andere gevallen van recht op een uitkering, is de kostendelersnorm van toepassing als twee volwassenen op één woning wonen. 9. Alleen koppels boven de 23 jaar samen op een zelfstandige woning: Wat gebeurt er als er twee statushouders vrijwillig kiezen om een koppel te vormen en zij tekenen een huurcontract voor een zelfstandige woning. Vanaf 21 jaar hebben alle jongeren recht op een normale uitkering, en vanaf 23 jaar is er recht op huurtoeslag met een hogere aftopgrens vandaar dat we kiezen om vanaf die leeftijd hen in koppels te huisvesten op een zelfstandige woning. Als een van deze twee jonger is dan 23 jaar, adviseert de gemeente kamergewijze verhuur. Bij huisvesting op een zelfstandige woning is er geen passende woning die betaalbaar is als ze onder de 23 jaar zijn. 10. Welk huurcontract biedt statushouders de beste uitgangspositie? De corporaties die wij gesproken hebben, Vluchtelingenwerk en alle gemeenten in Nederland zijn het eens dat kamergewijze verhuur met een eigen contract de statushouders de beste uitgangspositie biedt. Om deze redenen adviseren gemeente en Vluchtelingenwerk dit contract zoveel mogelijk te gebruiken. Handreiking voor gemeenten 28

29 Belangenbehartigers weten van de grotere financiële afhankelijkheid als twee statushouders op een zelfstandige woning gehuisvest worden. Hier kleven risico s aan voor imago van gemeente en corporaties. Tabel 1: Kostendelersnorm: Huishoudtype Hoogte in % Netto p.p. excl. vakantie toeslag eenpersoonshuishouden ,79 tweepersoonshuishouden ,99 per persoon driepersoonshuishouden 43 1/3 565,06 vierpersoonshuishouden ,60 vijfpersoonshuishouden ,52 Tabel 2: Inkomensverschillen uitkering statushouders tot en met 21 jaar Leeftijd Uitkering en bijzondere bijstand 18 jaar 551,30 19 jaar 616,50 20 jaar 616,50 21 jaar en ouder 912,79 De bijstandsnorm voor jongeren van 18, 19 en 20 jaar is 225,30. Jonge alleenstaande statushouders (18,19 en 20 jaar) kunnen echter niet verwezen worden naar hun ouders voor een aanvulling op hun inkomen en kunnen daarom een beroep doen op aanvullende bijzondere bijstand. De hoogte van de aanvulling bedraagt een percentage van de gehuwdennorm (zie tabel KDN): voor de alleenstaande van 18 jaar geldt: 25% van 1.303,99 = 326,00 voor de alleenstaande van 19 of 20 jaar geldt: 30% van 1.303,99 = 391,20 Tabel 3: De verschillen van twee huurcontracten: Statushouders Leeftijd Kamergewijze verhuur (KV) Op zelfstandige woning (ZW) Vaste lasten verrekenen Huurtoeslag op naam van één van de 2 Rekening Gas Elektra Water, op 1 naam Nee 1 Ja Ja Ja 1 Bij oude HAT eenheden, ikv overgangsregeling is huurtoeslag wel mogelijk. Handreiking voor gemeenten 29

30 Positie Hoofdelijk aansprakelijk betaling totale huur Nee Ja Koppel beschouwd als huishouden Nee Ja Behoud woning plaatsing nieuwe vluchteling Ja In de eerste 5 jaar. Huurbescherming gelijke mate Ja Ja, bij twee hoofdhuurders Opbouw inschrijfduur woningnet Dit loopt door Moet een nieuwe inschrijving plaats vinden. Kostendelersnorm (KDN) Beiden Onder 21 jaar Geen Geen Eén onder 21 Eén > 21 jaar Geen Geen Geen Ja 651,99 Oudste > 21 jaar Geen.912,79 Ja, 2 651,99 < 23 jaar Oudste > 23 jaar Geen.912,79 Ja 651,99 2 Zie tabel kostendelersnorm. Handreiking voor gemeenten 30

31 Bijlage E. Frequently asked questions (Provides) Handreiking voor gemeenten 31

32 32

33 Bijlage F. Voorlichtingsfolder (Vluchtelingenwerk Nederland) Handreiking voor gemeenten 33

34 34

35 35

36 36

37 37

38 38

39 39

40 40