RUIMTELIJKE ONDERBOUWING NIKADEL 19 IN DE KOOG AANGEDUID ALS GEBOUW LIDL.

Transcriptie

1 Versie: december 2010 Aanpassing: januari 2011 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING NIKADEL 19 IN DE KOOG AANGEDUID ALS GEBOUW LIDL. Betreft: uitbreiding op de begane grond van de opslagruimte van de Lidl supermarkt en het aanbrengen van een luifel aan de noord- en westzijde van het winkelpand gelegen aan Nikadel 19 1

2 INHOUDSOPGAVE 1: Inleiding en aanleiding blz.3 2: Eigenaren/VVE blz.3 3: Gewenste aanpassingen blz.4 4: Gebiedsprofiel blz.5 5: Beleidskader blz.6 6: Vigerend bestemmingsplan en welstandsnota blz.8 7: Projectprofiel en ruimtelijke aspecten blz.10 8: Functionele aspecten blz.11 9: Verkeersaspecten blz.12 10: Milieu bodem blz.13 11: Flora en Fauna blz.13 12: Akoestisch onderzoek blz.14 13: Externe veiligheid blz.14 14: Luchtkwaliteit blz.14 15: Geluid blz.14 16: Watertoets blz.14 17: Planschade blz.15 18: Archeologie blz.15 19: Financieel economische aspecten blz.15 20: Overleg blz.15 21: Conclusie blz.16 Bijlage 1 blz. 17 Bijlage 2 blz. 18 Bijlage 3 blz. 19 2

3 RUIMTELIJKE ONDERBOUWING NIKADEL 19 IN DE KOOG AANGEDUID ALS GEBOUW LIDL. betreft: Uitbreiding op de begane grond van de opslagruimte van de Lidl supermarkt en het aanbrengen van een luifel aan de noord- en westzijde van het winkelpand. 1 INLEIDING EN AANLEIDING Op 22 november 2001 is het DPO onderzoek voor de vestiging van een (toen nog ALDI) supermarkt in de Koog gepresenteerd. Op 7 oktober 2003 is door de provincie Noord Holland de ontwikkeling aan de Nikadel voor de bouw van een supermarkt, twee kantoren en 8 woningen goedgekeurd. De kerngroep voor de gemeentelijke plannen en de stadsvernieuwing heeft op 2 september 2003 ter zake positief geadviseerd. Op 27 oktober 2003 besluit B & W vrijstelling te verlenen ex.art. 19 lid 2 van de wet op de ruimtelijke ordening van het vigerend bestemmingsplan De Koog, ten behoeve van de verwezenlijking van het in de aanvraag omschreven project, een en ander conform de op 7 juli 2003 aangevraagde bouwvergunning, eerste fase (BV 126A-03) en de bij de aanvraag behorende en als zodanig gewaarmerkte tekeningen: de bouw van een winkelruimte met woningen en kantoor aan de Nikadel te de Koog. De vrijstelling wordt opgenomen als bijlage bij het bestemmingsplan de Koog. De gemeente Texel heeft in 2003 de bouwvergunning fase 1 en 2 verleend. Aanleiding voor dit document is: - de wens van Lidl Nederland GmbH om de huidige opslagruimte te vergroten en een luifel aan te brengen aan de noord- en westgevel van het winkelpand. - de procedure welke hiervoor gevoerd dient te worden conform de artikel 3 lid 10 Wro procedure. 2 EIGENAREN / VVE Het project kent 3 eigenaren. A: De supermarkt met magazijnruimte op de begane grond. Eigenaar is Lidl Nederland GmbH gevestigd te Huizen. B: 8 woningen in 2 lagen met niet openbare ruimten op het dak. Eigenaar is de stichting Woontij gevestigd te Den Burg op Texel C: 1 kantoor met niet openbare ruimten op het dak. Eigenaar is MO Projekt Texel gevestigd te Wieringerwaard. De genoemde 3 partijen vormen samen de VVE Nikadel III waarbij Lidl Nederland GmbH een meerderheidsbelang heeft. 3

4 3 GEWENSTE AANPASSINGEN Door de toename van de omzet met name door het toeristische marktsegment en om te voldoen aan de voorschriften van de overheid, heeft de Lidl supermarkt dringend behoefte aan vergroting van de magazijnruimte. Vooral in de zomer ontstaan problemen met de bevoorrading van de winkel omdat de opslagruimte veel te klein is. Dit wordt in voornoemde periode ondervangen door het plaatsen van een zeecontainer ter plaatse van de achterzijde van het huidige magazijn middels een tijdelijke ontheffing welke is verleend door gemeente Texel. Men is gedwongen om met name emballage buiten op te slaan. Door vergroting van het magazijn kan ook de verkeerssituatie worden aangepast waardoor gevaarlijke situaties die zich nu voordoen rond de lossende vrachtwagens tot het verleden behoren. Daardoor kan het verkeer op de Nikadel beter worden afgewikkeld. Deze noodzakelijke vergroting van het magazijn wordt uitgevoerd op de begane grond, in 1 laag bebouwing. oostgevel complex 4

5 4 GEBIEDSPROFIEL Het Lidl gebouw (paars aangegeven) is gelegen aan de oostzijde van het centrum van de Koog, tussen, aan de oost en noordzijde de rijbaan van de Nikadel, aan de westzijde het in 2004 aangelegde parkeerterrein en aan de zuidzijde het gebouw van supermarkt Super de Boer met winkels op de begane grond en woningen op de verdieping. (groen aangegeven) gevelbeeld westzijde complex. 5 De bebouwingsmassa van de supermarkt op de begane grond is eenvoudig en uitgevoerd in grijze betonstenen en als zodanig in sterk contrast met de bebouwing op de verdieping. De uitstraling van het gebouw op de omgeving is, vooral door het vrolijke ontwerp van de woningen en het kantoor op de verdieping, zeer sterk en beeldbepalend. Het draagt bij aan de identiteit van het dorp.

6 5 BELEIDSKADER Rijksbeleid Nota Ruimte (2006) In januari 2006 werd de Nota Ruimte definitief door het Rijk vastgesteld. Deze Nota Ruimte gaat in op vraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarin 'ontwikkelingsplanologie', de ruimtelijke hoofdstructuur (RHS), een 'basiskwaliteit' en de lagenbenadering een belangrijke rol spelen. In de nota benadrukt het Rijk, net als in voorgaande nota's opnieuw het belang van sterke steden in een vitaal platteland. Bundeling van wonen en werken in stedelijke gebieden en stedelijke vernieuwing en verdichting zijn de speerpunten van het beleid. De beoogde uitbreiding van de supermarkt en het aanbrengen van een luifel waardoor de kwaliteit van het winkelpand wordt verbeterd past binnen dit beleid. Provinciaal beleid Structuurvisie Noord-holland 2040, Provinciale Ruimtelijkverordening Structuurvisie Om de kwaliteit van de provincie Noord-Holland te borgen wordt voor het beleid ingezet op klimaatbestendigheid, ruimtelijke kwaliteit en duurzaam ruimte gebruik. In de structuurvisie wordt met name gesproken over het belang Duurzaam Ruimtegebruik over voldoende gedifferentieerde ruimte voor economische activiteiten, behoefte aan huisvesting en gedifferentieerde ruimte voor recreatieve en toeristische voorzieningen. Deze elementen zijn belangrijk voor een aantrekkelijk leefklimaat voor bewoners en bezoekers van Noord-Holland. De beoogde uitbreiding van de supermarkt en het aanbrengen van een luifel langs de gevel past binnen dit beleid voor met name de kustplaats. Themakaart bij Proviciale Ruimtlijke structuurvisie Noord-Holland (bron en : 6

7 In de Provinciale Ruimtelijkverordening Structuurvisie, hierna de verordening genoemd, zijn specifieke gebieds- en plaatsaanduidingen aangegeven op de themakaarten. Een fragment van kaart 2 is hierboven afgebeeld. De planlocatie valt volgens de kaarten binnen de begrenzing van het Bestaand Bebouwd Gebied Voor dit gebied geld het provinciale beleid zoals is vastgelegd in hoofdstuk 3 Regels voor het bestaand bebouwd gebied, waarin de bestaande stedelijke functies zijn opgenomen met de benodigde centrum voorziening, zoals op de bestemmingskaart van de gemeente Texel aangeven. Voor bestaande functies geldt dat per geval bekeken zal worden of indien het vigerende bestemmingsplan daarin niet voorziet een beperkte toename van het bebouwde oppervlak binnen het bestaande bouwperceel mogelijk is. Dit met behoud van de kernwaarde van het landschapstype en historische de bestaande dorpsstructuur. Vastgesteld kan worden dat de onderhavige planontwikkeling niet in strijd is met het ruimtelijk beleid van de provincie. Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan De planlocatie valt in het Bestemmingsplan De Koog, vastgesteld bij raadsbesluit van 9 mei 1995 en goedgekeurd bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Holland bij besluit van 14 december Rechtstreeks van toepassing op het plangebied is het gemeentelijke beleid, dat geënt is op het beleid van de hogere overheden en dat er een concrete uitwerking aan geeft. Woonvisie Texel De woonvisie wil, aansluitend op de Structuurvisie 2020, de dorpskernen leefbaar en vitaal houden door het behoud van voorzieningen in de buitendorpen en door te bouwen voor de lokale woonbehoefte. Als bouwlocatie noemt de woonvisie o.a. inbreiding in bestaand stedelijk gebied en herstructurering. De locatie aan de Nikadel voldoet aan deze criteria. De wijziging vindt plaats tegen het huidige kavel. Het plan sluit daarmee goed aan bij de Woonvisie en helpt het dorp De Koog vitaal te houden met behoud van belangrijke voorzieningen. Structuurvisie 2020 (beschreven in De toekomst van Texel; structuurvisie 2020 ) In de Structuurvisie 2020 wordt een toekomstbeeld geschetst van Texel. De visie is tevens een beleidsnota op hoofdlijnen. De nota vormt voor de komende jaren een toetssteen voor beleidsbeslissingen op diverse terreinen. De Structuurvisie stelt dat toerisme, landbouw en visserij nog steeds belangrijke steunpilaren zijn van de Texelse economie. De toeristische doelgroep is in 2020 verbreed en gedifferentieerd terwijl het imago van Texel als gezinsvakantie onverminderd sterk is gebleven. 7

8 Uit bovenstaande Woonvisie en Structuurvisie blijkt dat De Koog als badplaats ook in de toekomst een belangrijk toeristisch centrum blijft. Een goede centrum voorziening als een supermarkt is van groot belang voor een goede dienstverlening aan de toeristen. De beoogde uitbreiding van de magazijnruimte en het aanbrengen van een luifel aan de voor en zijgevel van het winkelpand aan de Nikadel sluit dan ook goed aan bij de Structuurvisie van de Gemeente Texel. 6 VIGEREND BESTEMMINGSPLAN EN WELSTANDSNOTA Deze onderbouwing geeft vooral in architectonische en stedenbouwkundige zin sturing aan de invulling van het plangebied, dat behoort tot bestemmingsplan De Koog (1995). Samen met het bestemmingsplan en met de Welstandsnota Texel 2004 wordt getracht om tot een kwalitatief goede invulling van het plangebied te komen, met een meerwaarde voor de omgeving. Het gebouw van de supermarkt is gelegen binnen de grenzen van het vigerende bestemmingsplan De Koog met aanduiding C III (centrumvoorzieningen categorie III) vastgesteld op 9 mei Om het huidige gebouw te ontwikkelen is een artikel 19 lid 2 procedure gevoerd. Samen met het bestemmingsplan en met de Welstandsnota Texel 2004 wordt getracht om tot een kwalitatief goede invulling van het plangebied te komen, met een meerwaarde voor de omgeving. Ten aanzien van de Welstandsnota, ligt de bestaande supermarkt binnen de contour `bijzonder`. Zie afgebeelde kaartjes. Voor de gevraagde uitbreiding zal er een vergroting van de magazijnruimte aan de oostzijde van het pand plaats vinden. - De uitbreiding van de magazijnruimte van Lidl is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. De uitbreiding is gesitueerd op gronden voor enerzijds de bestemming verkeersdoeleinden, art. 18 voetpaden en voetgangersgebieden en anderzijds art. 21 gronden bestemd voor groenvoorzieningen. - De te realiseren luifel is eveneens in strijd met het vigerende bestemmingsplan, aangezien deze is gesitueerd op gronden voor de bestemming parkeerterreinen art. 20 en gronden bestemd voor groenvoorzieningen art

9 Bestemmingkaart De Koog - plangebied Welstandsnota Ten aanzien van de Welstandsnota, ligt het plan binnen de contour Bijzonder (oranje gearceerd, zie afbeelding 10). Voor De Koog geldt dit welstandsniveau voor het centrum, de duinrand en de uitlopers van het centrum. Met de toepassing van het welstandsniveau Bijzonder kan de bestaande bebouwingskarakteristiek in stand gehouden worden. De bestaande bebouwing heeft een karakteristieke vorm en uitstraling die past bij de kustplaats met zijn vele bezoekende toeristen. De bebouwingsmassa van de supermarkt op de begane grond is eenvoudig en uitgevoerd in grijze betonstenen en als zodanig in sterk contrast met de bebouwing op de verdieping. De uitstraling van het gebouw op de omgeving is, vooral door het vrolijke ontwerp van de woningen en het kantoor op de verdieping, zeer sterk en beeld bepalend. Voor de uitbreiding van de supermarkt en het aanbrengen van de luifel is bewust gekozen voor de zelfde schaal en materiaalgebruik, waardoor de karakteristieke hoofdvorm behouden blijft. Vastgesteld kan worden dat de voorliggende ingreep stedenbouwkundig beperkt, maar alleszins aanvaardbaar is. 9

10 7 PROJECTPROFIEL en RUIMTELIJKE ASPECTEN De stedenbouwkundige hoofdstructuur van De Koog wordt met dit project niet gewijzigd. De voorgestelde wijzigingen zijn van een zodanige geringe omvang dat het een beperkte invloed zal hebben op de omgeving. Het huidige magazijn van de supermarkt wordt aan de oostzijde verbreed. Het huidige oppervlak is 82 m², na uitbreiding bedraagt deze ongeveer 204 m². De verbreding van het magazijn is ongeveer 4,90 m¹. Voor de benodigde uitbreiding van het magazijn is 197 m² grond benodigd welke nu nog in eigendom is van de gemeente Texel (zie kadastrale afbeelding bijlage 2). De gemeente heeft ter zake een aanbieding gedaan aan Lidl Nederland GmbH. situering voetgangers zone met container/groenstrook en trottoirs tegen oostgevel. De verbeteringen aan de achtergevel, het vervallen van een slecht functionerende groenstrook met tussengelegen voetpad, (gelegen in het openbaar gebied), welke niet gebruikt wordt omdat er tevens een trottoir direct naast de rijbaan is gelegen. De functionele wijzigingen, zullen een positieve invloed hebben op de winkel en op haar directe omgeving. Het betreffende voetpad wordt tijdens het zomerseizoen (1 april t/m 31 augustus) deels in beslag genomen door een zeecontainer welke Lidl als extra opslagruimte gebruikt. Voor het plaatsen van deze container heeft gemeente Texel voor 2009, 2010 en 2011 een tijdelijke ontheffing verleend. Uiterlijke aspecten aan het gebouw wijzigen nagenoeg niet behoudens het aanbrengen van een luifel aan de west en noordzijde van het gebouw. De verkeersonveilige situatie aan de Nikadel in de omgeving van de supermarkt wordt door de uitbreiding van het magazijn verbeterd. Gedoeld wordt hier op het laden en lossen van de goederen voor het magazijn van de Lidl. Laad/lossen met container en emballage 10

11 Het huidige parkeerterrein aan de westzijde van het gebouw blijft in zijn huidige vorm ongewijzigd en het aantal parkeerplaatsen blijft gelijk. Dit is ruim voldoende voor de bestaande supermarkt, waarvan het winkel oppervlak niet zal toenemen. Daarnaast ligt aan de zuidoost zijde op 500 meter een zeer ruim parkeerterrein met vrij parkeren waar te allen tijde parkeerplaatsen vrij zijn. Voor voetgangers verandert er niets, behalve dat ze niet meer geconfronteerd worden met zwerfafval dat zich in de hoeken en groenstrook verzameld. De gevel wordt immers recht getrokken en het huidige plantsoen tussen het trottoir de huidige oostgevel van het gebouw zal, op een smalle strook na, in haar geheel verdwijnen. Het huidige trottoir naast de rijbaan blijft gehandhaafd. De resterende strook grond, breed ongeveer 1 meter zal in overleg met de gemeentelijke plantsoenendienst ingericht worden. De voetgangers zullen hier geen hinder van ondervinden gezien zij hoofdzakelijk gebruik maken van het trottoir langs de rijbaan. Het aanbrengen van een luifel aan de noord en westzijde van de gevel zal meer comfort bieden aan de consumenten, mede gezien de winkelwagenopvangplaats hierdoor overdekt wordt. Dit zal ook een bijdrage leveren aan de kwaliteit van de directe omgeving. uitbreiding magazijn en luifel Lidl supermarkt op door de gemeente aangeboden gronden 8 FUNCTIONELE ASPECTEN Het moge duidelijk zijn dat de uitbreiding van het magazijn vooral in de zomer noodzakelijk is door de toeristische drukte, zeker om te voorkomen dat goederen (tijdelijk) buiten het gebouw worden opgeslagen. Een goed magazijn is onontbeerlijk voor het goed functioneren van de totale supermarkt, en om te voldoen aan de spelregels die de overheid oplegt. 11

12 9 VERKEERSASPECTEN Openbare weg en voetpaden In de huidige situatie wordt het doorgaande verkeer op de Nikadel gehinderd tijdens het laden en lossen van de vrachtwagens. Ook de voetgangers worden vaak gedwongen om op de rijbaan van de Nikadel lopen door de opstelling van goederen en containers. Door de voorgestelde uitbreiding van het magazijn op de begane grond wordt het onmogelijk om op de huidige gevaarlijke manier te bevoorraden. In overleg met de afdelingen grondzaken en vergunningen van de gemeente Texel is er voor gekozen om een laad- en losstrook te maken ter plaatse van de huidige standplaats van de nachtbus. Zie kaartje. De standplaats voor de nachtbus kan ook in de nieuwe situatie gehandhaafd blijven omdat Lidl alleen overdag bevoorraad wordt en dit in de nachtelijke uren dus geen problemen oplevert met de nachtbus. Bijkomend voordeel van deze oplossing is dat de opstelling van de vrachtwagens parallel komt te liggen met de rijbaan van de Nikadel. Het doorgaande verkeer, zowel auto s als fietsers en voetgangers, wordt door deze oplossing niet meer gehinderd. bestaande situatie voor laden en lossen Nieuwe opstelling voor laden en lossen 12

13 Parkeren Het parkeerterrein aan de west zijde van het complex heeft 52 plekken en wordt door de gemeente geëxploiteerd voor kort parkeren. Het gaat hierbij om betaalde parkeerplaatsen. Als zodanig zijn er geen gereserveerde parkeerplaatsen. Noch voor Lidl personeel, noch voor de klanten van Lidl, noch voor het kantoorpersoneel en/of bezoekers noch voor de bewoners van de woningen. De uitbreiding van de supermarkt betreft uitsluitend uitbreiding van de magazijnruimte en zal als zodanig geen invloed hebben op de parkeerintensiteit van het parkeerterrein. De bewoners kunnen d.m.v. een parkeerkaart en parkeerschijf gebruik maken van het terrein. Verder zijn er op eigen terrein geen verdere mogelijkheden om extra parkeerplaatsen te creëren. Verder is er aan de zuidzijde op 500 meter afstand van het plangebied een zeer groot parkeerterrein met o.a. vrij parkeren die de parkeerdruk in het hoogseizoen wegneemt. Er is voldoende parkeergelegenheid in de directe omgeving van het project; ook is het niet te verwachten dat de uitbreiding van de magazijnruimte zal leiden tot meer verkeersbewegingen op de Nikadel. Wel wordt er een verbetering van het laden/lossen in de situatie gecreëerd. 10 MILIEU BODEM In het kader van de uitbreiding van het magazijn heeft op 27 oktober 2010 een bodemonderzoek plaats gevonden welke bij de bouwaanvraag is aangeleverd. De conclusie van het bodemonderzoek luidt als volgt. `Onderhavig bodemonderzoek heeft betrekking op een terreindeel direct oostelijk van Nikadel 19. De aanleiding voor de uitvoering van het bodemonderzoek is de aanvraag van een bouwvergunning voor de uitbreiding van het bestaande winkelpand. Bij de uitvoering van het veldonderzoek zijn zintuiglijk geen waarnemingen in de grond en of het grondwater ter plaatse van de onderzoekslocatie. Er zijn geen asbestverdachte materialen op het maaiveld of in de opgeboorde grond waargenomen. Uit laboratoriumonderzoek blijken voor zowel de boven- als voor de ondergrond in het geheel geen verontreinigingen ( gehalten < achtergrondwaarden). In het grondwater zijn geringe overschrijdingen van de streefwaarden vastgesteld voor barium en molybdeen. Omdat in het grondwater enkele van de onderzochte stoffen zijn aangetroffen in gehalten boven de streefwaarden, dient de in aanvang opgestelde hypothese onverdachte locatie te worden verworpen. De mate van verhoging van de gehalten is niet dusdanig dat een nader onderzoek noodzakelijk moet worden geacht. Op basis van onderhavig bodemonderzoek bestaan er, vanuit milieu hygiënisch oogpunt, geen bezwaren tegen de uitbreiding van het bestaande winkelpand c.q. het verlenen van een bouwvergunning voor de onderzoekslocatie.` Op basis van de resultaten van het onderzoek kan een bouwvergunning verleend worden. 11 FLORA EN FAUNA De Vogelrichtlijn- en Habitatrichtlijn-gebieden worden in Nederland gecombineerd als Natura 2000-gebieden aangewezen. De al eerder aangewezen Vogelrichtlijngebieden worden daarbij opnieuw aangewezen. De aanwijzing van Natura 2000-gebieden is in 2007 begonnen. In afbeelding 15 (zie bijlage 3) is een fragment van het Natura 2000-gebied, 13

14 kaartblad 02 Duinen en Lage Land Texel. Uit deze kaart blijkt dat de locatie buiten de Natura 2000-gebieden van Texel valt. Raadpleging van het natuurloket geeft geen bijzonderheden of beperkingen voor de locatie. 12 AKOESTISCH ONDERZOEK De voorgestelde wijzigingen zullen geen verandering geven waardoor de geluidshinder voor de belendende bebouwing naar verwachting zal toenemen ten opzichte van de huidige situatie. Aanvullende akoestische maatregelen of een akoestisch onderzoek zijn derhalve niet vereist. 13 EXTERNE VEILIGHEID Aangezien het hier om een locatie gaat met een bestemming Centrum voorziening III met Wonen, is er geen sprake van opslag van of werken met gevaarlijke stoffen. Ook bij raadpleging van de Provinciale risicokaart Noord-Holland blijkt dat er geen risico te verwachten is op deze locatie, zie bijlage 1. Verder onderzoek naar externe veiligheid is niet van toepassing 14 LUCHTKWALITEIT Het is niet aannemelijk dat dit project in betekende mate zal bijdrage aan de luchtverontreiniging of aan verslechtering van de luchtkwaliteit, omdat ook na de uitbreiding de functie gelijk blijft. Ook zal het aantal verkeersbewegingen niet toenemen ten gevolge van de uitbreiding. Gelet op het bepaalde in de Wet Luchtkwaliteit wordt dan ook opgemerkt dat er sprake is van een ontwikkeling die Niet In Betekende Mate (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er is daarom afgezien van verder onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit. 15 GELUID De het feitelijke gebruik van de situatie en dus ook de geluidsbelasting zal niet wezenlijk veranderen voor de woningen. Door het verplaatsen van het laden/lossen zal dat waarschijnlijk eerder verbeteren dan verslechter omdat het verder van de gevel van de bovenwoning gelegen is. Ook zal de uitbreiding niet van invloed zijn op het aantal verkeersbewegingen Er is daarom afgezien van verder onderzoek naar het aspect geluid en akoestiek. 16 WATERTOETS De waterafvoer geschiedt met een gescheiden rioleringssysteem, waarbij het hemelwater geloosd op een apart hemelwaterriool.. Gezien de geringe afname van het waterdoorlatende oppervlak en de toegepaste dakbedekking (EPDM) is het aannemelijk dat het te lozen hemelwater geen probleem geeft. De gemeente heeft het gebied tussen Mienterglop en Nikadel in de jaren 1991 t/m 1995 zodanig ingericht dat nu nog ruimschoots aan de watertoets voor het hele gebied wordt voldaan. Ten aanzien van het aspect waterbeheer is het niet aannemelijk dat door de beoogde uitbreiding een verandering in het gronden oppervlaktewater ontstaat. 14

15 17 PLANSCHADE Het lijkt niet waarschijnlijk dat er een procedure voor planschade gevoerd zal worden. Mocht dit echter wel gebeuren dan wordt de gemeente Texel hiervoor gevrijwaard. Initiatiefnemer, is akkoord met het opstellen van een planschade overeenkomst met de gemeente Texel. Het bouwplan zal na publicatie met de onderbouwing voor 6 weken ter inzage worden gelegd en opmerkingen worden vervolgens door burgemeester en wethouders in de besluitvorming meegenomen. 18 ARCHEOLOGIE Het gebied tussen de Mienterglop en Nikadel is in de jaren 1991 t/m 1995 door de gemeente Texel bouwrijp gemaakt. De locatie is niet aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart Noord-Holland NKT022A of de Archeologische Beleidskaart Texel. Mocht echter tijdens graafwerkzaamheden sporen gevonden worden die een archeologische waarde blijken te hebben, dan zal het werk onmiddellijk worden stilgelegd opdat de bevoegde instanties onderzoek kunnen doen. 19 FINANCIEEL ECONOMISCHE ASPECTEN Het betreft een particulier project waarbij, om de uitbreiding van de Lidl te doen realiseren, van de gemeente grond wordt aangekocht. Zodra het kantoor op de verdieping de bestemming wonen krijgt zal deze worden toegevoegd aan de woningvoorraad van Woontij. Het bouwplan is een initiatief van de aanvragers en deze zullen ook geheel voor risico van de initiatiefnemer zijn 20 OVERLEG Inhoudelijk is overleg gepleegd met de gemeente Texel over de opzet van het plan. In overleg met de afdelingen grondzaken is een aanbod voor de verkoop van de grond verstuurd naar Lidl op d.d. 4 augustus Er is ter zake het project nog geen overleg geweest tussen de provincie en de gemeente. 15

16 21 Conclusie Aan de wijziging van het bestemmingsplan de Koog ter plaatse van het gebouw van de VVE Nikadel III, Nikadel 19 kan door het college van de gemeente Texel medewerking worden verleend op grond van de volgende motivering - Uitbreiding van het magazijn van Lidl Nederland GmbH is noodzakelijk vanwege een goede bedrijfsvoering. Momenteel komt dit aspect in gevaar door een tekort aan opslagruimte. Voorkomen dient te worden dat er buiten het gebouw (tijdelijk) kratten c.a. worden opgeslagen Door de nieuwe opstelplek ten behoeve van het laden en het lossen, welke is ontstaan door de uitbreiding van het magazijn, zal het overige verkeer op de Nikadel niet meer gehinderd worden door de vrachtauto. Dit geldt uiteraard ook voor het gebruik van het voetpad. Door de uitbreiding van het magazijn wordt de verkeersveiligheid bevorderd. - De uitbreiding van het magazijn wordt in dezelfde stijl met dezelfde materialen opgezet als het huidige gebouw. Als zodanig blijft de uitstraling dezelfde. - De uiterlijke kwaliteit van de bebouwing verandert niet. Er wordt voldaan aan de criteria van de gemeentelijke welstandsnota en de te stellen eisen inzake de gewenste beeldkwaliteit. De aan te brengen luifel aan de west- en noordzijde van het winkelpand zal zeker een bijdrage leveren aan de uiterlijke kwaliteit. - Er zijn geen strijdigheden met het rijksbeleid of het provinciaal beleid. - Er is voldoende aandacht besteed om dit plan binnen de uitstraling en behoefte van het dorp De Koog in te passen en derhalve is het plan stedenbouwkundig aanvaardbaar. Geconcludeerd wordt dat het plan tot uitbreiding van de magazijnruimte van de Lidl en het aanbrengen van een luifel aan de noord- en de westgevel van de winkelruimteomzetting vanuit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wenselijk is. Wij verzoeken het bestuur van de gemeente Texel dan ook om medewerking, zodat op (korte) termijn de benodigde bouwvergunning kan worden verleend. Namens Lidl Nederland GmbH, A.R. Wielenga P. Snoek 16

17 Bijlage 1 Provinciale Risicokaart Noord-Holland 17

18 Bijlage 2 Arcering = uitbreiding magazijnruimte en luifel Rode lijn = eigendomsgrens (Kadasterkaart) 18

19 Bijlage 3 19

20 20