2. Bijzonderheden in verband met de huur van de gezinswoning

Transcriptie

1 88 HET KOPPEL IN HET HUURRECHT 2. Bijzonderheden in verband met de huur van de gezinswoning A. Algemeen 140. De gezinswoning en de huisraad genieten bij de wettelijke samenwoning dezelfde bescherming als bij het huwelijk. De duur van de wettelijke samenwoning speelt daarbij geen enkele rol. Op grond van artikel 1477, 2 BW is de beschermingsregeling van artikel 215 BW van toepassing. Er wordt voor de toepassingsvoorwaarden en de gevolgen dan ook verwezen naar de uiteenzetting met betrekking tot de gehuwden (supra nrs. 36 et seq.). Wat de sanctieregeling van artikel 224 BW betreft, heeft de wetgever in artikel 1477, 2 BW enkel voorzien in een analoge toepassing van artikel 224, 1 BW. Terecht stelt de rechtsleer dat dit een louter materiële vergetelheid van de wetgever betreft en dat de eenjarige termijn om de vordering in te stellen zoals bepaald in artikel 224, 2 BW ook van toepassing is op de wettelijk samenwonenden 448. De vordering moet bovendien vóór de beëindiging van de wettelijke samenwoning worden ingesteld Voor geschillen tussen de samenwonende partners betreffende de toepassing van artikel 1477 BW is in principe 450 de familierechtbank van de woonplaats van de verweerder of van de laatste gemeenschappelijke verblijfplaats 451 van de wettelijk samenwonenden bevoegd (cf. art. 572bis, 3 Ger.W. en art. 629bis, 5 Ger.W.) 452. Volgens De Fresart 453 zijn de bijzondere procedureregels van artikel 1253quater Ger.W. niet van toepassing bij gebreke van een duidelijke wettelijke basis. Deze stelling kan niet worden gevolgd. Artikel 1253quater Ger.W. bepaalt immers dat de bijzondere procedureregels van toepassing zijn op de vorderingen gesteund op artikel 215 BW. Aangezien de wetgever in artikel 1477, 2 BW uitdrukkelijk bepaalt P. DE PAGE, Les créances et comptes entre cohabitants et la loi du 23 novembre 1998 in J.L. RENCHON en F. TAINMONT (eds.), Le couple non marié à la lumière de la cohabitation légale, Louvain-la-Neuve, Bruylant, 2000, 313; F. TAINMONT, Le patrimoine des cohabitants et les difficultés en résultant La cohabitation légale in Cohabitation légale et cohabitation de fait. Aspects civils et fiscaux, Brussel, Anthemis, 2008, 23, voetnoot 2; P. SENAEVE en B. VINCK, Art BW in Comm.Pers., Mechelen, Kluwer, losbl., 2013, 5, nr. 4. C.-E. DE FRESART, Bail et couple font-ils toujours bon ménage in G. BENOIT e.a. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, 318, nr Tenzij er toepassing kan worden gemaakt van artikel 629bis Ger.W., zie hierover: K. DEVOLDER, De invoering van een familie- en jeugdrechtbank. Commentaar bij de wet van 30 juli 2013, T.Fam. 2014, 137, nr. 32; D. PIRE, La loi du 30 juillet 2013 portant création d un tribunal de la famille et de la jeunesse, Act.dr.fam. 2013, 178, nr. 38. Zie voor dit begrip: supra nr. 17. C.-E. DE FRESART, Bail et couple font-ils toujours bon ménage in G. BENOIT e.a. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, 336, nr C.-E. DE FRESART, Bail et couple font-ils toujours bon ménage in G. BENOIT e.a. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, 336, nr. 166.

2 HOOFDSTUK II WETTELIJK SAMENWONENDEN 89 dat artikel 215 BW integraal van toepassing is op de wettelijk samenwonenden, moet dit ook gelden voor de bijzondere procedureregels ter zake. Wel kan er bij deze geschillen volgens de bewoordingen van de wetgever geen toepassing gemaakt worden van artikel 1017, vierde lid Ger.W. betreffende het omslaan van de kosten tussen beide echtgenoten. Het Grondwettelijk Hof heeft echter in het kader van een prejudiciële vraag geoordeeld dat artikel 1017, vierde lid Ger.W. in de mate dat het niet voorziet in de mogelijkheid voor de rechter om de kosten tussen ongehuwd samenwonenden om te slaan, de artikelen 10 en 11 van de Grondwet schendt 454. B. Einde van de wettelijke samenwoning 142. Artikel 1477, 2 BW is niet meer van toepassing wanneer de wettelijke samenwoning een einde neemt 455. De wettelijke samenwoning neemt een einde wanneer een van de partners in het huwelijk treedt of overlijdt. Ook kan de wettelijke samenwoning in onderlinge overeenstemming worden beëindigd. Eén van hen kan ze zelfs beëindigen (art. 1476, 2 BW). Aangezien de wettelijke samenwoning ook op eenzijdige wijze beëindigd kan worden, heeft de bescherming van de gezinswoning een meer precair karakter dan bij het huwelijk 456. Bij de beëindiging van de wettelijke samenwoning in onderlinge overeenstemming of bij de eenzijdige beëindiging van de wettelijke samenwoning moet er rekening gehouden worden met het feit dat de samenwoning slechts beëindigd is op het moment dat alle vormvereisten van artikel 1476, 2 BW zijn nageleefd. De wettelijke samenleving is bijgevolg slechts beëindigd op het moment dat de ambtenaar van de burgerlijke stand hiervan melding maakt in de bevolkingsregisters (art. 1476, 2, zesde lid BW) 457. Het ogenblik van betekening aan de andere partner in geval van een eenzijdige beëindiging (cf. art. 1476, 2, vierde lid BW) speelt daarentegen geen rol Na de beëindiging van de wettelijke samenwoning komt het recht op huur toe aan de samenwonende partner die de huurovereenkomst heeft gesloten GwH 12 november 2009 (prejudiciële vraag), Arr.GwH 2009, 2473, BS 10 februari 2010, 8206, RABG 2010, 256, RW Y.-H. LELEU, Les biens et le logement du couple non marié in J.-L. RENCHON en F. TAINMONT (eds.), Le couple non marié, Brussel, Bruylant, 2000, 195, nr. 92; C.-E. DE FRESART, Bail et couple font-ils toujours bon ménage in G. BENOIT e.a. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, 338, nr A. AYDOGAN, De gehuurde gezinswoning in Huwelijksvermogensrecht, Mechelen, Kluwer, losbl., 2013, TXXIII.1-9, nr. 22. Cass. 19 februari 2010, Pas. 2010, 503, RABG 2011, 932, RTDF 2010, 1268 en RW , 1001.

3 90 HET KOPPEL IN HET HUURRECHT Hebben beide wettelijke samenwonende partners de huurovereenkomst gesloten, dan behoort het recht op huur aan beide wettelijk samenwonende partners in onverdeeldheid. Preferentiële toebedeling van het recht op huur op grond van artikel 1447 BW is niet mogelijk. Er bestaat ook geen andere wettelijke grondslag om het recht op huur aan de ene dan wel aan de andere samenwonende partner toe te wijzen 458. Het onverdeeld huurrecht dient verdeeld te worden met toepassing van de gemeenrechtelijke regels van verdeling. Het is in ieder geval aangewezen om met de verhuurder een overeenkomst te sluiten, indien één van de wettelijk samenwonende partners niet langer in het goed woont. Zo niet, blijft deze samenwonende partner gehouden tot de huurverbintenissen op basis van het contract (supra nr. 134). C. Feitelijke scheiding 144. Bij echtgenoten blijft bij feitelijke scheiding de bescherming van de gezinswoning behouden, op voorwaarde dat er nog sprake is van een gezin (supra nrs ). Bij wettelijke samenwoning kan bij feitelijke scheiding moeilijk nog tot het bestaan van een gezin worden besloten 459. Aangezien de wettelijke samenwoning ook op eenzijdige wijze beëindigd kan worden, wijst een feitelijke scheiding veeleer op een definitieve breuk, temeer omdat de wettelijk samenwonenden in tegenstelling tot de gehuwden geen samenwoningsplicht hebben (cf. art. 213 BW) 460. Bij feitelijke scheiding is de bijzondere bescherming van de gezinswoning dan ook in principe niet langer van toepassing. D. Verstoring van de verstandhouding tussen de wettelijk samenwonenden: dringende voorlopige maatregelen 145. Indien de verstandhouding tussen de wettelijk samenwonenden ernstig verstoord is, kan één van de samenwonende partners aan de familierechtbank verzoeken om voorlopige maatregelen te nemen betreffende het betrekken van de gemeenschappelijke verblijfplaats (art. 1479, eerste lid BW, art. 629bis, 5 Ger.W., art. 1253ter/5 Ger.W. en supra nrs. 74 et seq.). In tegenstelling tot wat geldt voor gehuwden dient de rechtbank steeds de geldigheidsduur van de maatregelen te bepalen. Artikel 1479, eerste en tweede lid BW voorziet niet in een bepaalde maximumduur 461. De maatregelen vervallen in ieder geval op de dag dat de beëindiging van de wettelijke A. AYDOGAN, De gehuurde gezinswoning in Huwelijksvermogensrecht, Mechelen, Kluwer, losbl., 2013, TXXIII.2-5, nr. 39. Cf. F. TAINMONT, Le patrimoine des cohabitants et les difficultés en résultant La cohabitation légale in Cohabitation légale et cohabitation de fait. Aspects civils et fiscaux, Brussel, Anthemis, 2008, 33. S. LEBEAU, La nouvelle loi sur la cohabitation légale et le bail, Act.jur.baux 1998, 150. P. SENAEVE, Art BW in Comm.Pers., Mechelen, Kluwer, losbl., 2003, 6, nr. 8.

4 HOOFDSTUK II WETTELIJK SAMENWONENDEN 91 samenwoning wordt gemeld in het bevolkingsregister overeenkomstig artikel 1476, 2, zesde lid BW, behalve wanneer deze maatregelen de gemeenschappelijke kinderen van de wettelijk samenwonenden betreffen (art. 1479, tweede lid BW) Indien beide wettelijk samenwonende partners het huurcontract hebben ondertekend, kan de familierechtbank één van de partners machtigen om alleen de gehuurde gezinswoning te betrekken. Deze maatregel staat los van de contractuele relatie ten aanzien van de verhuurder. De rechten en verplichtingen van een samenwonende partner ten aanzien van de verhuurder blijven ongewijzigd na de beschikking op grond van artikel 1479 BW 462. De familierechtbank spreekt zich enkel ten voorlopigen titel uit over het gebruiksrecht van de gezinswoning. Ook indien slechts één van de wettelijk samenwonende partners het huurcontract heeft gesloten, kan de familierechtbank één van de partners machtigen om alleen de gehuurde gezinswoning te betrekken, zelfs indien dit de niet-contracterende partner betreft. In het verleden werd deze mogelijkheid door bepaalde rechtsgeleerden betwist, omdat de wetgever in artikel 1479 BW in tegenstelling tot artikel 223 BW niet uitdrukkelijk in de mogelijkheid voorzag om het gebruik van een goed aan één welbepaalde partner toe te wijzen, zodat er aangenomen werd dat de rechter geen afbreuk kon doen aan het exclusief eigendomsrecht of huurrecht van één van de wettelijke samenwonende partners 463. Thans verwijst artikel 1479 BW uitdrukkelijk naar de maatregelen van artikel 1253ter/5 Ger.W. Na toewijzing van het gebruiksrecht aan de andere partner (dan degene die het huurcontract heeft gesloten), blijft enkel de samenwonende partner die het huurcontract heeft ondertekend, contractueel gehouden tot de huurverbintenissen. De andere samenwonende partner is eventueel wel gehouden tot betaling van de huurverbintenissen op grond van artikel 1477, 4 BW inzake de hoofdelijkheid voor huishoudschulden. Voor de toepasbaarheid van artikel 1477, 4 BW dient rekening gehouden te worden met de situatie op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst (supra nrs. 7 en 130) De wet bepaalt uitdrukkelijk dat de toewijzing van het genot van de gemeenschappelijke verblijfplaats bij voorkeur aan het slachtoffer gebeurt, indien er ernstige aanwijzingen zijn dat de andere partner zich jegens hem schuldig gemaakt heeft aan fysieke gewelddaden of een poging hiertoe (art. 1253ter, derde lid Ger.W.). Ernstige aanwijzingen van schuld volstaan J. VERSTRAETE, Samenwonenden en onroerend goed in Huwelijksvermogensrecht, Mechelen, Kluwer, losbl., 2002, 30. Zie hierover: W. PINTENS, B. VAN DER MEERSCH en K. VANWINCKELEN, Inleiding tot het familiaal vermogensrecht, Leuven, Universitaire Pers, 2002, , nrs

5 92 HET KOPPEL IN HET HUURRECHT Het is niet vereist dat er een strafrechtelijke veroordeling is, zelfs niet dat er een strafonderzoek of een strafklacht zou zijn ingediend 464. Het adagium le criminel tient le civil en état is niet van toepassing in deze procedure, aangezien de familierechtbank zich niet ten definitieven titel uitspreekt zodat er geen tegenstrijdigheid kan ontstaan. Artikel 1479, tweede en derde lid BW in verband met de duur van de maatregelen blijft onverkort van toepassing 465. Tevens wordt er in de marge op gewezen dat indien de aanwezigheid van een meerderjarige persoon in de verblijfplaats een ernstig en onmiddellijk gevaar oplevert voor een of meerdere personen van diezelfde verblijfplaats, de procureur des Konings een huisverbod kan bevelen (art. 3, 1 wet 15 mei 2012, supra nr. 76) Na de beëindiging van de wettelijke samenwoning kan er geen vordering tot dringende en voorlopige maatregelen worden ingesteld op grond van artikel 1479, eerste lid BW. Er is slechts sprake van beëindiging van de wettelijke samenwoning, indien er melding gemaakt werd van de beëindiging in het bevolkingsregister (art. 1476, 2, zesde lid BW, supra nr. 142). Vóór dit ogenblik blijft de familierechtbank derhalve bevoegd om maatregelen te nemen op grond van artikel 1479, eerste lid BW, ook al zouden de wettelijke samenwonende partners een ontwerpovereenkomst over de scheiding hebben ondertekend. Na het beëindigen van de wettelijke samenwoning kan een vordering tot dringende en voorlopige maatregelen enkel nog worden ingesteld op grond van artikel 1479, derde lid BW. Vereist is wel dat de vordering wordt ingesteld binnen de drie maanden na de beëindiging van de wettelijke samenwoning, dit is na de vermelding hiervan door de ambtenaar van de burgerlijke stand in het bevolkingsregister 466. De familierechtbank kan op grond van artikel 1479, derde lid BW slechts maatregelen nemen die ingevolge de beëindiging van de wettelijke samenwoning gerechtvaardigd zijn. Bovendien kan de familierechtbank op grond van artikel 1479, derde lid BW slechts maatregelen nemen voor een duur van maximaal één jaar. Indien de vordering op grond van artikel 1479, eerste lid BW werd ingesteld vóór het beëindigen van de wettelijke samenwoning, is de vordering ontvankelijk, ook al zou nadien hangende de procedure de wettelijke samenwoning worden beëindigd. De ontvankelijkheidsvereisten dienen immers te E. VAN DEN EEDEN en G. BOLIAU, Dringende voorlopige maatregelen: een actualisering, T.Vred. 2006, 420. A VERBEKE, Knelpunten familiaal vermogensrecht in Bibliotheek Burgerlijk Recht, 1, Gent, Larcier, 2003, 72, nr. 65. Cass. 19 februari 2010, Pas. 2010, 503, RABG 2011, 932, RTDF 2010, 1268 en RW , 1001.

6 HOOFDSTUK II WETTELIJK SAMENWONENDEN 93 worden beoordeeld op het ogenblik van het instellen van de vordering 467. De vordering wordt in dat geval zonder voorwerp, aangezien iedere maatregel op grond van artikel 1479, eerste en tweede lid BW onmiddellijk en van rechtswege zou vervallen zodra hij genomen wordt, behalve wanneer deze maatregelen de gemeenschappelijke kinderen van de wettelijk samenwonenden betreffen 468. Het is dan ook aangewezen dat de wettelijk samenwonende partner na het beëindigen van de wettelijke samenwoning zijn vordering uitbreidt tot een vordering op grond van artikel 1479, derde lid BW 469. Doet hij dit niet, dan moet hij na het beëindigen van de wettelijke samenwoning een nieuwe vordering instellen op grond van artikel 1479, derde lid BW. Het is niet mogelijk om de vordering op grond van artikel 1479, derde lid BW vóór het beëindigen van de wettelijke samenwoning in te stellen 470. De wettelijk samenwonende partner heeft vóór het beëindigen van de wettelijke samenwoning immers geen reeds verkregen en dadelijk belang bij het instellen van een vordering op grond van artikel 1479, derde lid BW 471. E. Bijzonder erfrecht 149. De langstlevende wettelijke samenwonende partner verkrijgt het recht op huur van het onroerend goed dat bij het openvallen van de nalatenschap het gezin tot gemeenschappelijk verblijfplaats diende (art. 745octies, 1, tweede lid BW), behoudens wanneer het een huurcontract intuitu personae of een levenslange huur betreft 472. Dit erfrecht is niet van toepassing indien de langstlevende een afstammeling is van de vooroverleden wettelijk samenwonende partner (art. 745octies, 1, laatste lid BW). De uitsluiting geldt voor alle afstammelingen, zelfs voor degenen die niet tot de nalatenschap komen, zoals het kleinkind of het kind dat de nalatenschap verwerpt 473. De uitsluiting geldt echter niet voor andere erfgenamen, zoals broer, zus en ouders S. EGGERMONT, De passerelle naar dringende voorlopige maatregelen bij een wettelijke samenwoning die hangende de procedure wordt ontbonden (noot onder Rb. Dendermonde 30 juni 2011), T.Fam. 2013, 17, nr. 7. Vred. Westerlo 14 juli 2010, RW , 190, T.Vred. 2011, 40 (die toch tot de onontvankelijkheid van de vordering besluit). B. VINCK, Overzicht van rechtspraak ( ) de wettelijke samenwoning, T.Fam. 2012, 199, nr. 12. Vred. Westerlo 14 juli 2010, RW , 190, T.Vred. 2011, 40; Vred. Waver 14 februari 2011, T.Vred. 2012, 73. Anders: E. GOOSSENS, Samenwoningsrecht in W. PINTENS en C. DECLERCK (eds.), Patrimonium 2011, Antwerpen, Intersentia, 2011, S. EGGERMONT, De passerelle naar dringende voorlopige maatregelen bij een wettelijke samenwoning die hangende de procedure wordt ontbonden (noot onder Rb. Dendermonde 30 juni 2011), T.Fam. 2013, 19, nr. 15. J. BAEL, Erfrecht van wettelijke samenwonenden in C. ENGELS (ed.), Rechtskroniek notariaat, 11, Brugge, die Keure, 2007, 15, nr. 31; E. BEGUIN, Le cohabitant légal survivant: cohabitation versus mariage. Vers un mariage bis, RNB 2009, 356. H. CASMAN, Wet van 28 maart 2007 tot regeling van het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende een eerste commentaar, NFM 2007, 126.

7 94 HET KOPPEL IN HET HUURRECHT Indien de langstlevende wettelijk samenwonende partner onwaardig is om te erven op grond van artikel 727 BW kan hij geen aanspraak maken op dit bijzonder erfrecht. De uitsluiting of de vervallenverklaring van het erfrecht op grond van artikel 745septies BW dit is na gehele of gedeeltelijke ontzetting uit het ouderlijk gezag over de kinderen geboren uit de relatie geldt echter niet voor het bijzonder erfrecht met betrekking tot de huur: artikel 745octies, 3 BW bepaalt immers enkel dat de uitsluiting of vervallenverklaring van toepassing is op het erfrechtelijk vruchtgebruik, zodat deze sanctie zich niet uitstrekt tot het recht op huur De langstlevende partner geniet slechts van het wettelijk erfrecht vanaf de aanvang van de wettelijke samenwoning, dit is het ogenblik van de overhandiging van het geschrift tot wettelijke samenwoning aan de ambtenaar van de burgerlijke stand 475. De geschreven verklaring van partijen waarin zij de wil uitdrukken om een wettelijke samenwoning aan te gaan, volstaat derhalve niet 476. De effectieve vermelding van de wettelijke samenwoning in het bevolkingsregister is daarentegen geen vereiste 477. De roeping als wettelijk erfgenaam blijft behouden totdat de wettelijke samenwoning beëindigd is. Dit is het geval indien een van de partners in het huwelijk treedt. Bij de beëindiging van de wettelijke samenwoning in onderlinge overeenstemming of bij eenzijdige beëindiging van de wettelijk samenwoning (supra nr. 142), moet er rekening gehouden worden met het feit dat de samenwoning slechts beëindigd is op het moment dat alle vormvereisten van artikel 1476, 2 BW zijn nageleefd. De wettelijke samenleving is bijgevolg slechts beëindigd op het moment dat de ambtenaar van de burgerlijke stand hiervan melding maakt in de bevolkingsregisters (art. 1476, 2, zesde lid BW) De langstlevende wettelijk samenwonende partner verkrijgt als enige het recht op huur, met uitsluiting van alle andere erfgenamen. Het betreft P. DELNOY, Le successible par la cohabitation légale, Chron.dr.not. 2007, vol. 45, 574; H. CASMAN, Wet van 28 maart 2007 tot regeling van het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende een eerste commentaar, NFM 2007, 125. P. SENAEVE en L. DE SCHRIJVER, Art BW in Comm.Pers., Mechelen, Kluwer, losbl., 2013, 10, nr. 8. Brussel 27 juni 2008, T.Fam. 2009, 71, noot K. BOONE; F. TAINMONT, La loi du 28 mars 2007 relative aux droits successoraux du cohabitant légal. Aspects civils, RTDF 2008, 10. P. DELNOY, Le successible par la cohabitation légale, Chron.dr.not. 2007, vol. 45, 561; K. BOONE, Het tijdstip van aanvang van de wettelijke samenwoning (noot onder Brussel 27 juni 2008), T.Fam. 2009, 73, nr. 4. Cass. 19 februari 2010, Pas. 2010, 503, RABG 2011, 932, RTDF 2010, 1268 en RW , Anders: H. CASMAN, Wet van 28 maart 2007 tot regeling van het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende een eerste commentaar, NFM 2007, 126.

8 HOOFDSTUK II WETTELIJK SAMENWONENDEN 95 geen reservatair erfrecht. Bijgevolg kan de langstlevende wettelijke samenwonende partner bij testament onterfd worden 479. Het erfrecht geldt enkel voor de woning die op het moment van het overlijden als gemeenschappelijke verblijfplaats diende (zie voor dit begrip, supra nr. 56). Dit betekent dat dit erfrecht niet speelt, indien de wettelijk samenwonende partners op het moment van het overlijden feitelijk gescheiden waren 480. Dit bijzonder erfrecht geldt niet enkel voor woninghuurcontracten. Het kan ook van toepassing zijn op pacht- en handelshuurovereenkomsten (supra nr. 57) De langstlevende wettelijk samenwonende partner erft niet enkel het recht op huur, maar ook alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst 482, omdat het klaarblijkelijk de bedoeling van de wetgever is dat de positie van huurder in zijn geheel overgedragen wordt aan de langstlevende 483. De bestaande huurovereenkomst wordt met andere woorden verdergezet door de langstlevende 484. Er is dus geen sprake van een nieuwe huur 485 (supra nr. 58). De langstlevende staat dan ook in voor alle verbintenissen die voortvloeien uit de huurovereenkomst. Een uitzondering dient evenwel gemaakt te worden voor de huurverbintenissen die dateren van vóór het overlijden, zoals de achterstallige huurgelden 486. Deze verbintenissen moeten immers beschouwd worden als een schuld van de nalatenschap, omdat zij reeds bestonden op het moment van het overlijden. Dit impliceert dat alle erfgenamen hiertoe gehouden zijn en dit overeenkomstig hun aandeel in de nalatenschap (art. 870 BW) E. DE WILDE D ESTMAEL, Le cohabitant légal bientôt héritier: le chaud et le froid, Div.Act. 2005, 82; E. BEGUIN, Le cohabitant légal survivant: cohabitation versus mariage. Vers un mariage bis, RNB 2009, 353. R. BARBAIX, Het erfrecht van de langstlevende wettelijk samenwonende partner, TEP 2007, ; J. BAEL, Erfrecht van wettelijke samenwonenden in C. ENGELS (ed.), Rechtskroniek notariaat, 11, Brugge, die Keure, 2007, 13, nr. 27. J. BAEL, Erfrecht van wettelijke samenwonenden in C. ENGELS (ed.), Rechtskroniek notariaat, 11, Brugge, die Keure, 2007, 15, nr. 33; E. BEGUIN, Le cohabitant légal survivant: cohabitation versus mariage. Vers un mariage bis, RNB 2009, 356. Anders: P. DELNOY, La succession du cohabitant légal De quelques questions Controversées in Cohabitation légale et cohabitation de fait. Aspects civils et fiscaux, Brussel, Anthemis, 2008, 103, nr. 21. M. VAN MOLLE, Le point sur les modifications récentes du Code civil en matière de baux à loyer, Rec.gén.enr.not. 2007, 265, nr. 7. C. CASTELEIN, De wet van 28 maart 2007 tot invoering van een erfrecht voor wettelijk samenwonende partners en andere erfrechtelijke innovaties, T.Fam. 2007, 192, nr. 23. Het wetsvoorstel tot hervorming van het erfrecht (Parl.St. Senaat , /1, 63 art. 9) bepaalt uitdrukkelijk dat de langstlevende wettelijk samenwonende partner alle rechten en verplichtingen uit het huurcontract verwerft en dat hij de huurprijs vanaf het overlijden moet betalen. K. DE GREVE, Vademecum huurontbinding in CABG, Gent, Larcier, 2012, 59, nr J. BAEL, Erfrecht van wettelijke samenwonenden in C. ENGELS (ed.), Rechtskroniek notariaat, 11, Brugge, die Keure, 2007, 14, nr. 30.

9 96 HET KOPPEL IN HET HUURRECHT Omgekeerd behoren alle rechten voortvloeiende uit de huurovereenkomst aan de langstlevende toe, aangezien de langstlevende de bestaande huurovereenkomst wordt geacht verder te zetten. Zo komt het recht op vergoeding ingevolge verbeteringen aan het goed die door de huurder werden gedaan toe aan de langstlevende en dit ongeacht of de verbeteringen vóór dan wel na het overlijden werden uitgevoerd 487. Ook de huurwaarborg komt aan de langstlevende toe (supra nr. 61). 3. Andersluidende bepalingen in het samenlevingscontract 153. Overeenkomstig artikel 1478, vierde lid BW kunnen de wettelijk samenwonende partners hun samenwoning naar goeddunken regelen door middel van een overeenkomst, voor zover deze geen beding bevat dat strijdig is met artikel 1477 BW, met de openbare orde of de goede zeden, met de regels betreffende het ouderlijk gezag of betreffende de voogdij en met de regels die de wettelijke orde van de erfopvolging bepalen. Dergelijke overeenkomsten moeten in authentieke vorm verleden worden en vermeld worden in het bevolkingsregister 488. Ten laatste op 1 september 2015 zal het bestaan van een samenlevingscontract niet langer gemeld worden in het bevolkingsregister, maar zal het opgenomen worden in het Centraal Register voor Huwelijksovereenkomsten. Aangenomen wordt dat het op grond van artikel 1478, vierde lid BW niet mogelijk is om een gemeenschapsstelsel tot stand te brengen dat van rechtswege onderworpen is aan de regels van het wettelijk stelsel, omdat een dergelijk stelsel in de huidige stand van wetgeving enkel werkzaam is binnen het huwelijk 489. Wel zouden de samenwonende partners specifieke regels met betrekking tot het toestemmingsvereiste, die voor gehuwden onder een wettelijk stelsel van rechtswege gelden, in de samenlevingsovereenkomst kunnen opnemen. Zo zouden zij kunnen bepalen dat voor het sluiten van een huurovereenkomst met een duur langer dan negen jaar de toestemming van beide partners vereist is (cf. art. 1418, 1, c) BW). De sanctie bij niet-naleving van een dergelijk beding is echter niet dezelfde als bij gehuwden. De niet-toestemmende echtgenoot kan op grond van artikel 1422 BW een vordering tot nietigverklaring instellen (supra nrs. 14 et M. VAN MOLLE, Le point sur les modifications récentes du Code civil en matière de baux à loyer, Rec.gén.enr.not. 2007, 265, nr. 7. Art. 11 wet 14 januari 2013 houdende diverse bepalingen inzake werklastvermindering binnen justitie, BS 1 maart H. CASMAN, Enkele aspecten van vermogensrechtelijke overeenkomsten tussen samenwoners sedert de wet van 23 november 1998 in XXVIste postuniversitaire cyclus W. Delva, Overeenkomstenrecht , Mechelen, Kluwer, 2000, 236, nr. 307; A. VAN GEEL en C. DECLERCK, Actuele planningstechnieken in vraag gesteld, NFM 2011, 190, nr. 26.

10 HOOFDSTUK II WETTELIJK SAMENWONENDEN 97 seq.). Een dergelijke sanctie kan echter niet gevorderd worden bij de wettelijke samenwoning, aangezien de samenlevingsovereenkomst op grond van artikel 1165 BW enkel gevolgen heeft tussen de wettelijk samenwonende partners en de verhuurder niet tot nadeel kan strekken 490. De vermelding in het bevolkingsregister heeft enkel tot gevolg dat de derde wordt ingelicht over het bestaan van de overeenkomst. De sanctie blijft derhalve beperkt tot schadevergoeding Ook zouden de wettelijk samenwonende partners een regeling kunnen treffen betreffende de tenlasteneming van bepaalde schulden. Zo zouden ze kunnen bepalen dat de huurschulden ten laste van één van hen zouden vallen en dat deze partner voor de betaling instaat. De schuldeisers zijn niet gebonden door een dergelijk beding indien dit hun verhaalsrecht beperkt. Zo kunnen de verhuurders-schuldeisers deze schulden toch ten laste van beiden verhalen, indien zij op gemeenrechtelijke gronden hiertoe de mogelijkheid hebben bijvoorbeeld op grond van artikel 1477, 4 BW. De verhuurders-schuldeisers mogen zich wel op deze bepalingen van de samenlevingsovereenkomst beroepen indien ze rechten in hun voordeel zouden creëren, met name indien deze bepalingen hun verhaalsrecht uitbreiden. Als de wettelijk samenwonenden bedongen hebben dat alle huurschulden ongeacht of zij als een huishoudschuld kunnen worden beschouwd of niet ten laste van beide partners zijn en dat zij beiden voor de betaling instaan, kunnen de schuldeisers-verhuurders verhaal uitoefenen op hun beider goederen en op hun onverdeelde goederen zonder vooraf de verdeling te moeten vorderen 492. Bij de uitwerking van een regeling omtrent de tenlasteneming van schulden moeten de wettelijk samenwonende partners er wel over waken dat deze geen afbreuk doet aan het principe dat ieder van hen moet dragen in de lasten van het samenleven naar evenredigheid van hun mogelijkheden (art. 1477, 3 BW) C.-E. DE FRESART, Bail et couple font-ils toujours bon ménage in G. BENOIT e.a. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, 314, nr Anders: A. HEYVAERT, Het statuut van samenwoners in AdvocatenPraktijk Burgerlijk Recht, Antwerpen, Kluwer, 2001, 27-29, nrs H. CASMAN, Enkele aspecten van vermogensrechtelijke overeenkomsten tussen samenwoners sedert de wet van 23 november 1998 in XXVIste postuniversitaire cyclus W. Delva, Overeenkomstenrecht , Mechelen, Kluwer, 2000, 236, nr Cf. H. CASMAN, Enkele aspecten van vermogensrechtelijke overeenkomsten tussen samenwoners sedert de wet van 23 november 1998 in XXVIste postuniversitaire cyclus W. Delva, Overeenkomstenrecht , Mechelen, Kluwer, 2000, 243, nr. 319.

11 98 HET KOPPEL IN HET HUURRECHT 4. Bijzonderheden in verband met een sociale huurovereenkomst 155. Op sociale huurcontracten is de Vlaamse Wooncode en het Sociaal Huurbesluit van 12 oktober 2007 van toepassing (supra nr. 78). Voor problemen waarvoor de Vlaamse Wooncode en het Sociaal Huurbesluit geen antwoord bieden, kan het gemeen huurrecht in het bijzonder de Woninghuurwet spelen 493, maar enkel in de mate dat het gemeen huurrecht past bij de finaliteit van de sociale huurwetgeving (cf. art. 91, 3 Vlaamse Wooncode). De bescherming van de gezinswoning (art. 1477, 2 juncto 215, 2 BW) blijft ook van toepassing op sociale huurcontracten 494, met dien verstande dat elk van de samenwonende partners wat hem betreft de overeenkomst kan opzeggen (infra nr. 160). A. Sluiten van de huurovereenkomst 156. Opdat de wettelijk samenwonende partners een sociale huurwoning zouden kunnen huren, moeten de wettelijk samenwonende partners of één van hen zich als kandidaat-huurder laten opnemen in een inschrijvingsregister, waarbij voldaan moet worden aan bepaalde inschrijvingsvoorwaarden, inzake gezinsinkomen 495, onroerend vermogen van het gezin, bereidheid tot het aanleren van de Nederlandse taal, inburgering en inschrijving in het bevolkings- en vreemdelingenregister (art. 3, 1 Sociaal Huurbesluit) 496. De wettelijk samenwonende partner kan dan volgens een bepaald toewijzingssysteem 497 een sociale huurwoning toegewezen krijgen, indien hij én alle meerderjarige personen die de woning bij de aanvang van de huurovereenkomst zullen betrekken aan de toelatingsvoorwaarden voldoen (art. 9, Cf. B. HUBEAU, Het huisvestingsrecht in gewestelijk, gemeenschaps- en federaal perspectief, Brugge, die Keure, 1994, ; P. JADOUL, Le champ d application de la loi du 20 février 1991 in G. BENOIT, P. JADOUL en M. VAN WIJCK-ALEXANDRE (eds.), Le bail de résidence principale. 5 ans d application de la loi du 20 février 1991, Brussel, la Charte, 1996, 18-19; B. HUBEAU, De kosten en lasten in het sociaal huurrecht, TBBR 2006, 476, nrs C.-E. DE FRESART, Bail et couple font-ils toujours bon ménage in G. BENOIT e.a. (eds.), Le bail de résidence principale, Brussel, la Charte, 2006, 278, nr. 34; B. HUBEAU, De huur van een sociale woning: Algemene aspecten in B. HUBEAU (ed.), De huur en de aankoop van een sociale woning, Mechelen, Kluwer, losbl., 2009, VII.D Het inkomen van de andere partner wordt dus in principe steeds mee in rekening genomen, ook al zou deze partner zich niet hebben laten opnemen in het inschrijvingsregister. Zie voor een uitgebreide bespreking van de voorwaarden: B. HUBEAU, De huur van een sociale woning: De reglementering in het Vlaamse Gewest in B. HUBEAU (ed.), De huur en de aankoop van een sociale woning, Mechelen, Kluwer, losbl., 2009, VII.D.2-53 et seq.; A. HANSELAER, De verhuring van sociale woningen in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2012, 120 et seq. Zie hierover: B. HUBEAU, De huur van een sociale woning: De reglementering in het Vlaamse Gewest in B. HUBEAU (ed.), De huur en de aankoop van een sociale woning, Mechelen, Kluwer, losbl., 2009, VII.D.2-60; A. HANSELAER, De verhuring van sociale woningen in Vijftien jaar Vlaamse Wooncode Sisyphus (on)gelukkig?, Brugge, die Keure, 2012, 122 et seq.