Huur op Maat is een alternatieve manier om bij een. Huur op Maat

Transcriptie

1 36 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2010 ANALYSE Huur op Maat werkt Dertien corporaties geven in het SEV-experiment Huur op Maat een huurkorting op basis van het inkomen van de huurder. Opzet is met dezelfde beschikbare middelen meer woningen bereikbaar te maken voor de doelgroep, meer keuzevrijheid te geven aan de huurder en een sterker verband tussen de prijs en kwaliteit te realiseren. Na één jaar experimenteren blijkt Huur op Maat aan de doelstellingen te voldoen. DOOR Steven Kromhout senior onderzoeker bij RIGO Research & Advies Anne-Jo Visser programmaregisseur bij Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) FOTOGRAFIE HOLLANDSE HOOGTE Huur op Maat is een alternatieve manier om bij een huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder de huurprijs van een woning te bepalen. In het traditionele huurbeleid geldt voor elke woning een vaste huurprijs. Bij Huur op Maat verschilt de huurprijs per huurder, afhankelijk van het inkomen en de samenstelling van het huishouden. Er geldt een aantal basisprincipes bij Huur op Maat 1. Afhankelijk van de woningmarkt vraagt de corporatie een huurprijs die in de betreffende woningmarkt reëel is. De huurder krijgt inkomensafhankelijke korting op deze reële huurprijs, zodat de woning betaalbaar wordt. Lage inkomens krijgen relatief veel korting; hoge inkomens krijgen relatief weinig korting. Het inkomen wordt jaarlijks getoetst door de corporatie. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) is met vier corporaties op 1 oktober 2008 van start gegaan. Een half jaar later volgden nog eens negen corporaties. Het experiment loopt drie jaar. De SEV heeft normen voor de reële huur meegegeven. Ook heeft de SEV op basis van een NIBUD-advies acceptabele huurquotes voor verschillende huishoudens vastgesteld die uitgangspunt zijn bij het experiment. Met Huur op Maat willen de SEV en de dertien corporaties: 1 de betaalbaarheid verbeteren van sociale huurwoningen; 2 de keuzevrijheid van woningzoekenden vergroten; 3 de volkshuisvestelijke middelen doelmatiger besteden; 4 een sterker verband tussen prijs en kwaliteit voor de huurder realiseren. Ook zijn er verwachtingen ten aanzien van doorstroming, verkleining gat tussen huur en koop, meer gemengde wijken en sociale nieuwbouw met een duurzame kwaliteit. Resultaten na één jaar RIGO Research en Advies heeft na één jaar experimenteren de stand van zaken opgemaakt 2. Er zijn in het eerste jaar bijna 3200 Huur op Maat-contracten afgesloten. Ten minste 90% van de woningen is verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot de voormalige ziekenfondsgrens. Hiermee voldoet de toewijzing in deze eerste periode aan de norm die oud-minister Van der Laan heeft afgesproken met de Europese Commissie. Grosso modo zijn na een jaar de vier doelstellingen gehaald. In de helft van de experimentgebieden neemt het aantal betaalbare woningen toe met 20% of meer. Voor jongeren geldt dat de betaalbaarheid alleen

2 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2010 ANALYSE 37 De tussenevaluatie laten zien dat bij Huur op Maat meer en betere woningen betaalbaar worden voor de doelgroep. Foto: Inge van Mill / Hollandse Hoogte toeneemt als de corporatie een aparte tabel voor jongeren heeft. Ook blijken huurders van de keuzevrijheid gebruik te maken. Lage inkomens kiezen vaker voor een woning met meer kwaliteit (veel punten in het woningwaarderingstelstel). Dit was voor deze groep in het oude huursysteem niet mogelijk geweest, omdat een deel van de woningen boven de aftoppingsgrens zou hebben gelegen. Woningen met weinig kwaliteit zijn in veel woningmarkten vaker aan huurders met een middeninkomen verhuurd. Midden- en hogere inkomens huren ook woningen met weinig kwaliteit, iets dat in het oude huursysteem vaak niet mogelijk was door de inkomensnormen. Een van de uitgangspunten van het experiment is dat de corporaties Huur op Maat budgetneutraal uitvoeren ten opzichte van het reguliere huurbeleid. De kortingstabellen zijn vooraf zo opgesteld dat de huurderving bij huishoudens die minder huur betalen, gecompenseerd wordt door extra huurinkomsten bij huishoudens die meer dan de reguliere huurprijs betalen. Bij de meeste corporaties blijkt dit ook in de praktijk het geval te zijn. Bij een aantal levert Huur op Maat tot nu toe een lagere huursom op dan bij hun reguliere huurbeleid. De meeste van deze corporaties hanteren in het reguliere huurbeleid relatief hoge streefhuren.

3 38 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2010 ANALYSE Over de huurtoeslag valt op basis van de verhuringen nog niet veel te zeggen. Er zijn wel aanwijzingen dat het beslag op de huurtoeslag bij Huur op Maat groter is. Omdat meer woningen bereikbaar zijn gemaakt voor de doelgroep en meer woningen zijn verhuurd aan de doelgroep, zijn er meer huurtoeslagontvangers. Het is overigens de vraag of deze huishoudens zonder Huur op Maat niet elders een woning met huurtoeslag zouden hebben gehuurd. Het draagvlak onder woningzoekenden over de principes van Huur op Maat is groot. Ruim 80 procent van de lage inkomens vindt het goed dat mensen met een laag inkomen minder voor dezelfde woning betalen voor een huurwoning dan mensen met een hoger inkomen. Bijna 60 procent van de hogere (midden) inkomens is het hiermee eens. Verschillen in invulling In de beeldvorming leeft het idee dat Huur op Maat één systeem is. De dertien corporaties hebben echter binnen de hoofdprincipes vrijheid om die nader in te vullen, afhankelijk van hun eigen doelstellingen. Dat maakt het experiment extra interessant. Een van de belangrijkste keuzes die moeten worden gemaakt bij de invoering van Huur op Maat is de wijze waarop de kortingen worden berekend. Meer specifiek gaat het om de vraag of het kortingspercentage alleen afhankelijk wordt gemaakt van het inkomen of ook van de woning en/of de leeftijd en samenstelling van het huishouden. Binnen het experiment Huur op Maat komen verschillende varianten voor. Grofweg kunnen we drie modellen onderscheiden, die we hier noemen naar de plaats waar ze als eerste zijn toegepast. In Amersfoort hebben de Alliantie Eemvallei en Portaal Eemland ervoor gekozen om één kortingstabel te hanteren. Het percentage aan korting op de reële huur is afhankelijk van het inkomen van de huurder en de reële huurprijs van de woning. Huishoudens met een laag inkomen die een dure woning huren, krijgen de hoogste korting. Het kortingspercentage neemt af naarmate het inkomen hoger is en/of de reële huur lager is. Dit Amersfoortse model heeft navolging gekregen in Hilversum, Alphen aan den Rijn, Nieuwkoop, Deventer, Zutphen, Soest, Eemnes en Hoevelaken. Woonconcept hanteert in Assen, Hoogeveen, Meppel en Steenwijkerland een variant op dit model waarin de kortingen juist oplopen naarmate de reële huurprijs daalt 3. In Leidschendam-Voorburg wordt door Vidomes een derde variant toegepast. De reële huurprijs speelt bij het bepalen van het kortingspercentage geen rol. In het Leidschendamse model krijgt een huishouden dus bij elke woning hetzelfde kortingspercentage. Daarmee komt dit model het meest in de buurt bij het oorspronkelijke idee van een woonwaardebon of voucher die huishoudens naar eigen inzicht kunnen inzetten 4. Wel wordt onderscheid gemaakt tussen zes typen huishoudens, op basis van huishoudengrootte (1, 2, 3 t/m 5, 6 of meer) en leeftijd (tot 23, vanaf 23 jaar). Grotere huishoudens krijgen meer korting dan kleinere huishoudens. Kortingspercentage op reële huurprijs is afhankelijk van: Inkomen Huishoudengrootte en leeftijd Amersfoortse model Ja Nee Ja Doetinchemse model Ja Ja Ja Leidschendamse model Ja Ja Nee Tabel 1 Overeenkomsten en verschillen tussen modellen Reële huurprijs woning Verschillen in uitkomsten De gevolgen van de inrichting van de kortingstabellen maken we inzichtelijk aan de hand van de Huur op Maat-contracten die in het eerste jaar van het experiment afgesloten zijn. Dit waren er in Amersfoort, 517 in Doetinchem en Bronckhorst en 107 in Leidschendam-Voorburg. Voor Leidschendam-Voorburg beschikken we over slechts een half jaar aan gegevens, dus moeten we nog voorzichtig zijn met conclusies. Uit de verdeling van deze contracten (tabel 2) blijkt dat veruit de meeste contracten zijn afgesloten met huishoudens uit de primaire doelgroep, die recht hebben op huurtoeslag. In Leidschendam- Voorburg zijn relatief veel Huur op Maat-woningen aan middeninkomens verhuurd. Dit komt overeen met de doelstelling van Vidomes om vooral deze groep beter te bedienen. Doelgroep Lagere middeninkomens Hogere middeninkomens Hogere inkomens Onbekend 6 Aantal Amersfoort 72% 17% 3% 0% 7% Doetinchem en Bronckhorst 81% 8% 4% 1% 7% 517 Leidschendam-Voorburg 75% 18% 6% 1% 1% 107 In Doetinchem en Bronckhorst werkt Sité Woondiensten met acht verschillende kortingstabellen. In elke tabel is het kortingspercentage afhankelijk van de reële huurprijs en het inkomen, net als bij het Amersfoortse model. In het Doetinchemse model wordt bij de keuze van de kortingstabel echter onderscheid gemaakt naar leeftijd (tot 23 jaar, 23 tot 65 jaar en 65+) en huishoudengrootte (1, 2 en 3 of meer). In totaal worden zo acht verschillende typen huishoudens onderscheiden met elk hun eigen kortingstabel. Naast Sité werkt ook Aramis Allee Wonen in Roosendaal volgens deze systematiek. Ymere onderscheidt in Almere drie typen huishoudens. Tabel 2 Huur op Maat-contracten naar inkomen 5 Betaalbaarheid Een van de hoofddoelstellingen van Huur op Maat is om de betaalbaarheid te verbeteren. Voor de doelgroep worden woningen betaalbaar geacht wanneer zij na aftrek van de korting voor deze groep een huurprijs hebben die onder de aftoppingsgrenzen ligt. In tabel 3 is voor verschillende typen huishoudens binnen de doelgroep te zien hoeveel procent van alle verhuurde Huur op Maat-woningen voor hen betaalbaar waren. Hierin is ook te zien hoeveel procent van de woningen in het reguliere huurbeleid van de betreffende

4 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2010 ANALYSE 39 Tot 23 jaar 1 en 2 personen 3 en meer personen Regulier HoM Regulier HoM Regulier HoM Amersfoort 3% 2% 36% 94% 54% 100% Doetinchem en Bronckhorst 12% 42% 77% 97% 88% 99% Leidschendam-Voorburg 7% 14% 79% 80% 95% 96% Tabel 3 Aandeel Huur op Maat-woningen onder aftoppingsgrens voor doelgroep, bij regulier huurbeleid en Huur op Maat (HoM) woningcorporaties een huur tot de aftoppinggrenzen zouden hebben gehad. In alle drie de experimentgebieden is de betaalbaarheid bij Huur op Maat voor de meeste huishoudens beter dan in het reguliere huurbeleid. Toch zien we duidelijke verschillen, die samenhangen met de inrichting van de kortingstabellen. In Amersfoort is de betaalbaarheid voor jongeren bij Huur op Maat niet beter. Dit is een gevolg van de keuze om bij de korting geen rekening te houden met leeftijd. Voor jongeren geldt een veel lagere aftoppingsgrens. Dat betekent dat jongeren een hogere korting nodig hebben om woningen voor hen betaalbaar te maken. Sité Woondiensten en Vidomes hebben er daarom voor gekozen om hogere kortingspercentages te hanteren voor jongeren. In de tabel is dan ook te zien dat Doetinchem en Bronckhorst en in Leidschendam-Voorburg het percentage betaalbare woningen voor jongeren bij Huur op Maat hoger ligt dan bij het reguliere huurbeleid. In Amersfoort worden woningen die specifiek bedoeld zijn voor jongeren overigens niet met een Huur op Maatcontract verhuurd. Huur na aftrek van korting e 700 e 600 e 500 e 400 e 300 e 200 e 100 e 0 e 800 e 750 e 700 e 650 e600 e 550 e 500 e 450 e 400 e 350 Reële huurprijs Door de kortingen aan te passen aan de huishoudentypen én de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag zorgt het Doetinchemse model er dus voor dat voor alle huishoudens uit de primaire doelgroep meer woningen betaalbaar worden. Er zit ook een andere consequentie aan deze systematiek, namelijk dat veranderingen binnen het huishouden gevolgen kunnen hebben voor de korting. Wanneer een huishouden kleiner wordt of de hoofdbewoner 23 jaar wordt, kan de korting lager worden en de huur dus hoger. Andersom geldt dit natuurlijk ook: gezinsuitbreiding kan zorgen voor een lagere huur. Prijs en kwaliteit Een andere doelstelling van Huur op Maat is om de samenhang tussen prijs en kwaliteit voor de huurder te versterken. Dat betekent in de eerste plaats: hoe meer kwaliteit een woning biedt, hoe meer een huurder hiervoor moet betalen. In het reguliere huurbeleid is dat lang niet altijd het geval. De experimentcorporaties hebben voorafgaand aan het experiment voor al hun woningen een reële huurprijs vastgesteld op basis van de kwaliteit van de woning. Deze reële huurprijs vormt de basis van de huurprijsberekening. Op basis van zijn inkomen (en eventueel aantal personen en leeftijd) krijgt de huurder korting. Hierdoor betaalt de ene huurder meer voor dezelfde kwaliteit dan de andere. Voor de individuele huurder geldt echter dat de huurder ondanks de korting altijd meer moet betalen naarmate hij een betere woning (lees: met een hogere reële huur) huurt en andersom. Dit geldt voor alle varianten van Huur op Maat. Toch zijn er verschillen tussen de modellen die verband houden met de gemaakte keuzes. Amersfoort Leidschendam-Voorburg Doetinchem en Bronckhorst Figuur 1 Relatie tussen reële huurprijs en huur na aftrek van korting voor een modaal gezin met twee kinderen Figuur 1 laat zien hoeveel een modaal gezin met twee kinderen in elk van de drie experimentgebieden na aftrek van korting moet betalen voor woningen met verschillende reële huurprijzen. In Leidschendam- Voorburg krijgt dit gezin bij elke woning ruim 25% korting. De relatie tussen de reële huurprijs en de gekorte huur verloopt dan ook lineair. Vidomes hoopt op die manier de marktwerking en daarmee de doorstroming in de sociale huursector te verbeteren. In het Amersfoortse en Doetinchemse model krijgt dit huishouden voor goedkope woningen geen korting. De Huur op Maat-huur is dan gelijk aan de reële huurprijs. Naarmate de reële huurprijs oploopt, krijgt het gezin een hoger kortingspercentage. Hierdoor is de relatie tussen reële huur en gekorte huur minder eenduidig dan in het Leidschendamse model. Verdeling van middelen Het bovenstaande houdt direct verband met een andere doelstelling van Huur op Maat, namelijk het doelmatiger verdelen van middelen. De kortingen die gegeven worden op de reële huurprijs kunnen beschouwd worden als middelen die corporaties kunnen inzetten voor de betaalbaarheid. Huur op Maat biedt de mogelijkheid om deze gerichter in te zetten, omdat het anders dan in het reguliere huurbeleid mo-

5 40 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2010 ANALYSE gelijk is om de huren te differentiëren per huishouden. De tussenevaluatie van Huur op Maat heeft laten zien dat de kortingen in elk experimentgebied voornamelijk terecht zijn gekomen bij huishoudens uit de primaire doelgroep en, in mindere mate, de lage middeninkomens. In het Amersfoortse en Doetinchemse model krijgen huishoudens een hoger kortingspercentage naarmate zij een woning met een hogere reële huurprijs huren. De gedachte hierachter is dat de huishoudens bij duurdere woningen extra korting nodig hebben om de woningen voor hen betaalbaar te houden. Bij goedkope woningen kunnen zij een groter deel (of alles) zelf opbrengen, eventueel met huurtoeslag. In het Leidschendamse model krijgen huishoudens bij elke woning hetzelfde percentage aan korting. Dus ook bij woningen die zij zonder korting zelf hadden kunnen betalen. Bij het Amersfoortse en Doetinchemse model worden de middelen dus gerichter ingezet om de betaalbaarheid te verbeteren dan in het Leidschendamse model. Daar staat tegenover dat de hogere kortingspercentages bij duurdere woningen de prijs-kwaliteitverhouding bij duurdere woningen beter maakt dan bij goedkope woningen. Dit zou kwaliteitsconsumptie in de hand kunnen werken. Bij het Leidschendamse model is dat minder het geval.

6 TIJDSCHRIFT VOOR DE volkshuisvesting nummer 4 AUGUSTUS 2010 ANALYSE 41 In de beeldvorming leeft het idee dat Huur op Maat één systeem is. De dertien corporaties hebben echter binnen de hoofdprincipes vrijheid om die nader in te vullen, afhankelijk van hun eigen doelstellingen. Foto: Inge van Mill / Hollandse Hoogte De drie verschillende modellen hebben elk hun eigen kenmerken, waardoor de uitkomsten ook anders zijn. Huur op Maat is dus flexibel genoeg om op verschillende manieren te worden ingevuld, afhankelijk van de lokale doelstellingen. Zo is in Amersfoort en Doetinchem vooral gekozen voor een betere betaalbaarheid voor de doelgroep, terwijl in Leidschendam-Voorburg de positie van middeninkomens en de relatie tussen prijs en kwaliteit meer centraal stond. De resultaten maken ook duidelijk dat bij de invulling keuzes moeten worden gemaakt. Wie bijvoorbeeld alleen korting wil geven aan huishoudens die deze nodig hebben om hun woning te kunnen betalen, zal een minder duidelijke relatie tussen prijs en kwaliteit op de koop toe moeten nemen. De doelstellingen in Huur op Maat staan dus niet los van elkaar, maar zijn duidelijk met elkaar verbonden. Welke kwaliteit betaalbaar? Een experiment dat niet binnen de huidige wet- en regelgeving uitgevoerd kan worden, is per definitie grensverleggend. Dit roept enthousiasme, onder meer van oud-minister Van der Laan, maar ook vragen op, bijvoorbeeld bij de Woonbond. Ook in het recent verschenen VROM-raadadvies Stap voor stap worden over Huur op Maat enkele harde noten gekraakt. De kernvraag hierachter is welke kwaliteit woning we in Nederland voor welke groep mensen betaalbaar willen laten zijn. Het grootste bezwaar is in de woorden van de VROM-raad dat de relatie prijs-kwaliteit wordt losgelaten en er een kunstmatige vraag naar veel woonkwaliteit ontstaat, met ongewenste budgettaire consequenties. De resultaten uit de tussenevaluatie laten zien dat bij Huur op Maat meer en betere woningen betaalbaar worden voor de doelgroep. In de praktijk kiezen sommige huishoudens met een laag inkomen voor een woning met een kwaliteit die zij eerst niet konden betalen. In die zin is er inderdaad sprake van meer kwaliteitsconsumptie. De relatie tussen prijs en kwaliteit wordt echter niet losgelaten, zoals de VROM-raad stelt. Zoals figuur 1 illustreert, moeten huishoudens wel degelijk een afweging maken tussen prijs en kwaliteit. In dit artikel hebben we bovendien laten zien dat dit met Huur op Maat op verschillende wijzen ingevuld kan worden. Een ander discussiepunt, ook aangevoerd door de VROM-raad, is de vraag of zoveel extra huuropbrengsten gegenereerd kunnen worden bij de hogere inkomens. Dit is ook vanuit de Heroverweging een belangwekkend punt. Veel mensen zien Huur op Maat als een systeem waarmee extra huurpenningen opgehaald kunnen worden. De SEV heeft Huur op Maat zo niet ingestoken. Een van de basisprincipes is juist dat een herverdeling plaatsvindt met gesloten beurs. Juist door de budgetneutraliteit kan dit experiment aantonen dat corporaties met dezelfde middelen meer volkshuisvestelijke doelen kunnen bereiken. Dit uitgangspunt kan uiteraard losgelaten worden, maar dat heeft wel consequenties voor de betaalbaarheid van sociale huurwoningen. Bij aanvang van het experiment hebben de corporaties referentiewoningen gekozen die staan voor de kwaliteit die zij voor de primaire doelgroep bereikbaar willen maken. Wanneer budgetneutraliteit wordt losgelaten moet de kwaliteit van de referentiewoningen omlaag gaan en moet de doelgroep dus genoegen nemen met minder mooie woningen. Hiermee worden de doelstellingen van het vergroten van de keuzevrijheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen verlaten. Uiteindelijk zal ook de politiek een oordeel moeten geven over welke kwaliteit woning voor lage inkomens betaalbaar moet zijn. De tussenevaluatie Huur op Maat is downloadbaar via De eindevaluatie volgt in Zie: Maarten Vos (2008). Huur op Maat: Opmaat naar een nieuwe woontoeslag. Tijdschrift voor de Volkshuisvesting, 2008, nr. 4, pp steven Kromhout, Esther Cozijnsen en Petra Burger (2010) Evaluatie Huur op Maat. Tussenevaluatie. RIGO Research en Advies. Amsterdam, februari Dit heeft te maken met de reële huurprijs: die wordt berekend als percentage van de maximale huur, waarbij het percentage afneemt naarmate de maximale huur hoger wordt. Hiermee wil Woonconcept voorkomen dat zij haar duurdere woningen buiten de markt prijst. 4 Zie: John Cüsters (2005). De woonwaardebon als ei van Columbus. Het Experiment, 2005, nr. 3 pp De doelgroep is afgebakend door de inkomensgrenzen van de huurtoeslag. De grens tussen lagere en hogere middeninkomens is de voormalige ziekenfondsgrens met inflatiecorrectie ( in 2009). De grens tussen tussen hogere middeninkomens en hogere inkomens is anderhalf keer modaal ( in 2009). 6 Huishoudens die hun inkomen niet opgeven komen niet in aanmerking voor een Huur op Maat-korting. 7 VROM-raad (2010). Stap voor stap. Naar hervorming van het woningmarktbeleid. Den Haag, februari 2010.