Van POST- naar PREkadastratie

Transcriptie

1 Van POST- naar PREkadastratie Op 2 december 2013 en op 18 mei 2015 verschenen de PreCadbesluiten in het Belgisch Staatsblad. Deze besluiten hebben tot doel de nauwkeurigheid en de rechtszekerheid van patrimoniumdocumentatie die wordt bijgehouden door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD) verder te verbeteren, door in een authentieke akte de referte aan een plan van afbakening en de gereserveerde perceelsidentificatie op te nemen. De artikel beoogt duidelijkheid te scheppen in de regelgeving voor de notarissen, landmeters-experten, architecten en vastgoedmakelaars die de prekadastratie moeten toepassen in de praktijk. Omdat het project prekadastratie kadert in een grootschalig informatiseringsproject van de AAPD, wordt eerst ingegaan bij de doelstelling en de werking van deze organisatie. Zonder te technisch te zijn, wordt vervolgens de probleemstelling van een systeem van postkadastratie toegelicht. Daarna wordt het toepassingsgebied van het PreCadbesluit ontleed. De methodologie voor het afbakenen van een perceel en de technische vereisten die gesteld worden aan een plan van afbakening komen ook aan bod in het artikel. Finaal worden specifieke aandachtspunten verhelderd zoals de aanhechting van het afbakeningsplan aan een akte, de verkaveling en de basisakte. Aan de hand van voorbeelden wordt aangetoond hoe de PreCadbesluiten te interpreteren en toe te passen. 1 Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie De opdracht van de AAPD bestaat erin om patrimoniumdocumentatie te verzamelen, te beheren, te bewaren en af te leveren. Een belangrijke wijziging van de vroegere opdracht van de AAPD is dat de patrimoniumdocumentatie voorrang krijgt op de fiscale opdracht. De Coperfin-hervorming 1 heeft de structuur van de toenmalige Administratie van het Kadaster, de Registratie en de Domeinen (AKRED) grondig vernieuwd. Alle opdrachten van de oude structuur zijn in vier administraties ondergebracht: Administratie Opmetingen en Waarderingen Administratie Rechtszekerheid Administratie Patrimoniumdiensten Administratie Informatieverzameling en Uitwisseling De Administratie Opmetingen en Waarderingen staat in voor: 2 het vaststellen van het kadastraal inkomen en bewaren en bijwerken van de kadastrale documentatie; het beheer van het gegevensbestand van de neergelegde afbakeningsplannen en het afleveren van een gereserveerde perceelsidentificatie met het oog op latere kadastrering; 1 Coperfin is een deel van de Copernicushervorming en staat voor de modernisering van het toenmalige Ministerie van Financiën 2 Art. 1 besluit van de Voorzitter van het Directiecomité van de FOD Financiën van 18 december 2014 tot vaststelling van de taken waarmee de Administratie Opmetingen en Waarderingen is belast en tot vaststelling van de bevoegdheden en de zetel van haar operationele diensten, BS 31 december p. 1/15

2 het beheer van de kadastrale archieven en het uitreiken van een uittreksel of kopieën uit de kadastrale documentatie; het bijhouden van de administratieve grenzen van het Rijk en van zijn territoriale onderverdelingen; het schatten en de controle van de verkoopwaarde van roerende en onroerende goederen ter ondersteuning van de Administratie Rechtszekerheid; het aanleggen van verkoop-, constructie- en huurwaarden van onroerende goederen ter ondersteuning van de federale overheidsdiensten; het aanleggen en bijwerken van schattingsdocumentatie. De Administratie Rechtszekerheid staat in voor: 3 het heffen en het innen van de hypotheek- en griffierechten; de onroerende hypothecaire publiciteit van de akten van de openbare ambtenaren; het bijwerken van de patrimoniumdocumentatie (bv. het aanleggen en het bijhouden van een gegevensbestand van de geregistreerde huurcontracten); het afleveren van attesten van erfopvolging; het invorderen van meerwaardebelastingen van niet-inwoners en niet-verblijfhouders; het innen en de teruggave van de rechten met betrekking tot de rechtspleging voor de Raad van State; de dienst van de lokale agentschappen van de Deposito- en Consignatiekas. Sinds 1 januari 2015 heeft de Vlaamse Belastingsdienst (VLABEL) de heffing en de inning van de registratie- en successierechten overgenomen van de Administratie Rechtszekerheid. De Administratie Patrimoniumdiensten staat in voor: 4 het beheer van het privaat onroerend patrimonium van de Staat; het opvorderen, het beheer en de realisatie van de erfloze nalatenschappen; het verkopen, recycleren of vernietigen van in beslag genomen roerende goederen of roerende goederen van de federale Staat; het vervreemden van in beslag genomen onroerende goederen of onroerende goederen van de federale Staat; het verwerven, in der minne of door gerechtelijke onteigening, van onroerende goederen voor de federale Staat; het beheer van het onroerend complex tot huisvestiging van militairen verbonden aan de Shape (Supreme Headquarters Allied Power Europe) te Bergen. 3 Art. 1 besluit van de Voorzitter van het Directiecomité van de FOD Financiën van 18 december 2014 tot vaststelling van de taken waarmee de Administratie Rechtszekerheid is belast en tot vaststelling van de bevoegdheden en de zetel van haar operationele diensten, BS 31 december Art. 1 besluit van de Voorzitter van het Directiecomité van de FOD Financiën van 18 december 2014 tot vaststelling van de taken waarmee de Administratie van de Patrimoniumdiensten is belast en tot vaststelling van de bevoegdheden en de zetel van haar operationele diensten, BS 24 december p. 2/15

3 In het regeerakkoord van de regering Di Rupo was de regionalisering van de aankoopcomités opgenomen. De diverse gewesten zijn ten gevolge bevoegd geworden voor de onteigening, de aan- en de verkopen van onroerende goederen door publieke instanties binnen hun Gewest. 5 De Administratie Informatieverzameling en Uitwisseling staat in voor de organisatie, het beheer en de coördinatie van de inzameling, de verdeling en de uitwisseling van patrimoniumdocumentatie. 6 Gezien de verregaande herstructurering van de AAPD is het voor de burger en de professional niet altijd duidelijk welk kantoor bevoegd is voor een bepaalde dienstverlening. Een website van de FOD Financiën kan u helpen het bevoegde kantoor terug te vinden. 7 Vroeger hanteerden het kadaster, de registratie en de hypotheken elk hun eigen systemen om patrimoniumdocumentatie te verzamelen, te verdelen en uit te wisselen. Het probleem van een nietgeïntegreerde verwerking van patrimoniumdocumentatie kent enkele markante gevolgen: ambtenaren verrichten dikwijls dubbel werk; het bijwerken van patrimoniumdocumentatie gebeurt in verschillende systemen met achterstand tot gevolg; de betrouwbaarheid van patrimoniumdocumentatie wordt in vraag gesteld; het uitwisselen van patrimoniumdocumentatie kan maar beperkt worden geoptimaliseerd. Het is de doelstelling van de AAPD om patrimoniumdocumentatie te verzamelen, te verdelen en uit te wisselen via één geïntegreerd verwerkingssysteem van patrimoniumdocumentatie STIPAD 8. De verscheidene processen van overschrijving van een akte op het hypotheekkantoor, de ontleding van die akte op het registratiekantoor, de aanpassing van de kadastrale legger en eventuele perceelgrenzen op het kadaster worden geïntegreerd in STIPAD. Wanneer een notaris bijvoorbeeld een notariële verkoopakte moet verlijden, zal hij zich tot het kadaster richten met oog op de identificatie van het onroerend goed en het verkrijgen van de naam van de persoon die als eigenaar vermeld staat op de kadastrale legger. Met deze gegevens verzoekt hij het registratiekantoor de naam van de actuele eigenaar mee te delen zodat een dertigjarige keten van eigenaars kan worden samengesteld. Finaal zal de notaris de hypothecaire staat lichten en de notariële verkoopakte laten overschrijven op het hypotheekkantoor. 9 Door een niet-geïntegreerde verwerking van patrimoniumdocumentatie is de notaris verplicht zowel het kadaster, het registratie- en het hypotheekkantoor aan te spreken voor het verlijden van een notariële verkoopakte. Bovendien zijn de registers van de hypotheken - die veel informatie bevatten over de vastgoedmarkt - persoonsgebonden waardoor het opzoeken van patrimoniumdocumentatie over een onroerend 5 Op 12 januari 2015 verscheen in het Belgisch Staatsblad het Decreet van 19 december 2014 houdende de Vlaamse Vastgoedcodex. Dit decreet treedt retroactief in werking op 1 januari Art. 1 besluit 18 december 2014 van de Voorzitter van het Directiecomité van de FOD Financiën tot vaststelling van de taken waarmee de Administratie Informatieverzameling en uitwisseling is belast, BS 24 december Système de Traitement Intégré de la PAtrimoniumDocumentatie 9 Voorstel van resolutie betreffende de omvorming van het hypotheekregister tot een grondboekregister, Parl.St. Kamer , nr. 2795/ p. 3/15

4 goed niet eenvoudig is. Wie om gegevens verzoekt bij de hypotheekbewaarder moet de opzoeking doen op de naam van een welbepaalde persoon met betrekking tot één of meer onroerende goederen. 10 De technische doelstelling van STIPAD bestaat er in om de verschillende databanken van het kadaster, de registratie en de hypotheken onder te brengen in één patrimoniale databank PATRIS 11. Door het samenvoegen van de verschillende databanken kan een grondboeksysteem in plaats van een persoonsgebonden systeem ontwikkeld worden. Bij een grondboeksysteem kan patrimoniumdocumentatie worden opgezocht op basis van de geografische ligging van een onroerend goed. Hierdoor kunnen verschillende vastgoedgegevens eenvoudiger in verband worden gebracht (bv. zakelijke rechten, verkoopprijzen, kadastrale plannen, ) Postkadastratie De geografische ligging van een onroerend goed is echter niet steeds een stabiel aanknopingspunt voor het opzoeken van patrimoniumdocumentatie. Wanneer een notaris een authentieke akte opmaakt waarvan een onroerend goed het voorwerp is dat overeenkomt met een volledig kadastraal perceel, dan is de identificatie van het onroerend goed eenduidig, nl. de geografische ligging, de kadastrale beschrijving, de aard, de oppervlakte, de beschrijving in de basisakte in geval van een gedwongen mede-eigendom, de eigendomstitel en de laatst overgeschreven titel indien hij minder dan dertig jaar oud is. 13 Een onroerend goed kan naar aanleiding van een eigendomsoverdracht en/of vestiging van een zakelijk recht worden opgedeeld waardoor een nieuwe identificatie voor een onroerend goed nodig is. Bij een systeem van postkadastratie 14 wordt slechts een nieuwe identificatie toegekend aan een onroerend goed na de registratie en overschrijving van de authentieke akte. Dit heeft tot gevolg dat het registratie- en hypotheekkantoor nog geen kennis hebben van de nieuwe identificatie wat de integratie van de patrimoniumdocumentatie bemoeilijkt. Voor de APPD is het van essentieel belang dat de identificatie van een onroerend goed zo nauwkeurig mogelijk is opgenomen in een authentieke akte om het verzamelen, verdelen en uitwisselen van patrimoniumdocumentatie te optimaliseren. Voor de burger daarentegen heeft een nauwkeurige identificatie in de authentieke akte een verhoogde rechtszekerheid tot gevolg. Wanneer een deel van een kadastraal perceel bijvoorbeeld het onderwerp is in een authentieke akte, werd voor de identificatie van het onroerend goed veelvuldig gebruikt gemaakt van de formuleringen: gekadastreerd of gekadastreerd geweest zijnde, zonder waarborg van maat of oppervlakte, al ware het verschil één op twintig of meer, verkoop van kavel zonder opmeting ervan Een onnauwkeurigheid over de identificatie van een onroerend goed en/of zijn omvang kan aanleiding geven tot juridische twistpunten VERBEKE A. en BYTTEBIER J., Onroerende hypothecaire publiciteit, organisatie en tegenwerpelijkheid, RW , PATRimony Information System 12 Voorstel van resolutie betreffende de omvorming van het hypotheekregister tot een grondboekregister, Parl. St. Kamer , nr. 2795/ Art. 141 Hyp.W. 14 Bij postkadastratie wordt de identificatie van een onroerend goed maar gewijzigd nadat authenticiteit is gegeven aan de eigendomsmuterende authentieke akte. 15 Verslag aan de Koning bij het KB van 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 18 mei p. 4/15

5 3 Prekadastratie Artikel 141, lid 4 Hypotheekwet voorziet de mogelijkheid aan de Koning om de identificatie van een onroerend goed die het onderwerp is van een authentieke akte aan te vullen. Sinds 1 januari 2014 is een bijkomende identificatie in werking getreden bij Koninklijk besluit van 18 november en het Ministerieel besluit van 18 november , hierna respectievelijk genoemd het KB-PreCad en het MB-PreCad, of algemeen het PreCadbesluit. Bij een systeem van prekadastratie is de nieuwe identificatie van een onroerend goed reeds opgenomen in de authentieke akte zodat de bijwerking van patrimoniumdocumentatie op het registratie- en het hypotheekkantoor kan worden geoptimaliseerd en wordt de onnauwkeurige identificatie van een onroerend goed in een akte vermeden. Vóór het verlijden van de authentieke akte wordt een nieuwe identificatie voor het onroerend goed gereserveerd. De gereserveerde identificatie wordt meegedeeld aan de aanvrager zodat deze in de authentieke akte kan worden opgenomen. Eens de authentieke akte aangeboden wordt ter registratie en overschrijving, wordt de identificatie in de akte gebruikt voor de bijwerking van de patrimoniumdocumentatie en hebben alle documenten met betrekking tot de authentieke akte een unieke identificatie wat het juridisch karakter van de patrimoniumdocumentatie versterkt. Door het bekomen van een identificatie te koppelen aan de voorafgaandelijke neerlegging van een afbakeningsplan, kunnen bovendien betwistingen over de precieze ligging van de perceelsgrenzen en de omvang van het onroerend goed vermeden worden. Het KB-PreCad vult artikel 141 Hypotheekwet over de identificatie van een onroerend goed die het onderwerp is van een authentieke akte aan en regelt de voorafgaandelijke neerlegging van een plan van afbakening. Het MB- PreCad legt de technische specificaties van het plan van afbakening vast, specifieert de nadere regels van aanbieding van het plan bij de AAPD en regelt de afgifte van nieuwe perceelsidentificaties. 4 Toepassingsgebied Het PreCadbesluit is van toepassing wanneer een authentieke akte wordt in- of overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor en het onderwerp van die akte een deel van een perceel of een nieuw te creëren perceel betreft. Onder een nieuw te creëren perceel wordt in het besluit begrepen: een deel van een perceel dat afkomstig is uit een bestaand kadastraal perceel; een perceel dat op het niet-gekadastreerde openbaar domein wordt gewijzigd of gecreëerd en de creatie van een privatieve kavel in het kader van de gewone medeeigendom of de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen. 18 Het PreCadbesluit is bijvoorbeeld van toepassing bij een (ruil)verkaveling, een vestiging van een zakelijk recht op een deel van een perceel (bv. vruchtgebruik, recht van opstal, erfpachtrecht ), een onteigening van een deel van een perceel, een perceel te vormen uit het openbaar domein, de creatie van privatieve kavels in een 16 KB 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei MB 18 november 2013 tot uitvoering van artikel 5 van het koninklijk besluit van 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art. 1 KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei p. 5/15

6 gebouw, een authentieke huurovereenkomst op een deel van een perceel Ook een muurovername waarbij de overnemer de helft van de strook grond onder de muur overneemt, valt in principe onder het toepassingsgebied van het besluit. De instrumenterende ambtenaar zal bij toepassing van het PreCadbesluit de identificatie van een perceel in de authentieke akte moeten aanvullen met de referte van het afbakeningsplan en het voor dat perceel gereserveerde nieuwe perceelsidentificatie. 19 Wanneer de referte en/of de nieuwe perceelsidentificatie ontbreken in de authentieke akte, kan de hypotheekbewaarder de in- of overschrijving ervan weigeren. 20 De plannen die niet onder het toepassingsgebied vallen van het PreCadbesluit dienen ook te worden neergelegd in de databank indien het de bedoeling is om ze samen met een authentieke akte te laten overschrijven of te registreren. 21 Een afpalingsplan valt bijvoorbeeld niet onder het toepassingsgebied van het PreCadbesluit. 22 Doch zal men soms dergelijk afpalingsplan wensen over te schrijven met een authentieke akte vanuit het oogpunt van maatschappelijke rust, of wenst men het afbakeningsplan ter registratie aan te bieden voor de vaste dagtekening en een bewaring onder de minuten van de notaris. De creatie van een nieuw kadastraal perceel kan gebeuren naar aanleiding van een rechterlijke uitspraak of een deel van een perceel kan het onderwerp zijn van een rechterlijke uitspraak. Hoewel het KB-PreCad geen specifieke uitzondering voorziet, is een voorafgaandelijke neerlegging van een afbakeningsplan voor een rechterlijke uitspraak niet vereist voor de administratie. Een rechter mag echter steeds verwijzen naar een afbakeningsplan in de databank door opname van de referte en een nieuwe gereserveerde perceelsidentificatie in het vonnis. Het probleem is echter dat men op de zitting de eisende en verwerende partij het plan willen laten handtekenen waardoor het last minute nog kan wijzigen in een salomonsoordeel of een compromis. In voornoemd geval is een voorafgaandelijke neerlegging van het plan niet mogelijk. 5 Plan van afbakening Het plan van afbakening is een plan dat toelaat de perceelsgrenzen te bepalen van een onroerend goed. Het PreCadbesluit bepaalt niet dat een plan van afbakening dient te worden opgesteld door een landmeter-expert. Toch zal men er vaak voor opteren om het plan van afbakening op te laten maken door een landmeter-expert naar aanleiding van de vestigingswet enerzijds en anderzijds door de technische vormvereisten die gesteld worden aan het plan. De vestigingswet 23 van het beroep van landmeter-expert voorziet in artikel 3 duidelijk dat de landmeter-expert de wettelijke taak voorbehouden heeft om onder andere plannen op te maken en te ondertekenen die moeten dienen voor een grenserkenning of een mutatie, welke een onroerend goed identificeren en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd. 19 Art. 2, 1, eerste lid KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art. 143 Hyp.W. 21 Art. 3, derde lid KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Bij een loutere afpaling wordt geen nieuw kadastraal perceel gecreëerd. 23 Art. 3 wet 11 mei 2013 tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert, BS 6 juni 2003 (ed. 2) p. 6/15

7 Onder het toepassingsgebied van het PreCadbesluit wordt een plan van afbakening doorgaans opgemaakt op basis van een opmeting van de hoekpunten van de perceelsgrenzen. 24 Om een perceel af te bakenen, beroept de landmeter-expert zich op elk nuttig informatie-element (bv. oude plannen, wederzijds bezit, de opmeting, kadastrale gegevens, sporen van een afpaling ) Al deze informatie-elementen worden naast elkaar gelegd, de gegevens worden geïnterpreteerd en bij tegenstrijdigheden wordt mogelijks meer waarde gehecht aan het ene informatie-element dan aan het andere. Daarom zal de landmeter-expert elk informatie-element classificeren in een hiërarchisch model op basis van de volgtijdelijkheid, de kwaliteit en de bewijswaarde. 25 Eerst wordt er een classificatie van de informatie-elementen opgemaakt op basis van de volgtijdelijkheid. Alle informatie-elementen worden gerangschikt op datum zodat de fysische wijzigingen van een perceel (bv. afbraak en oprichting nieuwe constructies) en/of grenswijzigingen doorheen de tijd worden vastgesteld. Vervolgens wordt de kwaliteit van elk informatie-element met oog op reconstructie van de perceelsgrenzen gecontroleerd. Staan er op het plan coördinaten, afstanden en/of oppervlakten vermeld? Met coördinaten kan men de perceelsgrenzen met de hoogste precisie 26 reconstrueren. Een coördinaat legt namelijk de relatieve positie van de grenspunten t.o.v. elkaar vast. Hierdoor worden zowel de richting en de afstand van een perceelsgrens precies vastgelegd. Het is gebruikelijk (vooral bij oudere plannen) dat er geen coördinaten, maar enkel afstanden vermeld staan op een plan. Enkel de vermelding van een afstand heeft tot gevolg dat informatie over de richting van een perceelsgrens minder nauwkeurig is. Een grensreconstructie op basis van afstanden zal dus minder precies zijn dan met coördinaten. 27 Van een precieze grensreconstructie op basis van een plan die enkel een oppervlakte vermeld, is er helemaal geen sprake meer. Met eenzelfde oppervlakte kan je oneindig veel verschillende vormen construeren waarbij de lengtes en de richtingen van de perceelsgrenzen verschillen. Finaal worden de informatie-elementen geclassificeerd op basis van hun bewijskracht. Een geschift dat aan beide partijen gemeen is (bv. akte van verdeling) zal, mits het niet door dertig jaar deugdelijk bezit wordt tegengesproken, de sterkste bewijskracht hebben. Gaat het daarentegen om een niet gemene titel die niet uitgaat van de tegenpartij dan vormt die tegenover haar geen schriftelijk bewijs en heeft men enkel te maken met een inlichting waarvan de bewijswaarde niet hoger ligt dan die van een louter feitelijk bezit. Kan één der partijen zich echter op deugdelijk bezit beroepen dan zal dit de bovenhand hebben zelfs op het meest nauwkeurige geschrift. 28 Door het afwegen van de volgtijdelijkheid, de kwaliteit en de bewijswaarde van elk informatie-element, bekomt de landmeter-expert een hiërarchisch model om een advies te verstrekken over de afbakening van een perceel. In het MB-PreCad zijn de technische vormvereisten van het plan van afbakening opgenomen met de bedoeling dat de AAPD het kadastraal percelenplan kan bijwerken en de oppervlakte van een kadastraal perceel kan 24 Art. 1 MB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei CLAEYSSENS, K., LIETAER C. en DERUYTER, G., De gemene muur en muurovername, Gent, Story Publishers, 2013, 136 p. 26 Precisie is de mate waarin de verdere metingen of de berekeningen dezelfde resultaten zullen tonen. 27 Bij het herhaaldelijk opmaken van de grensbepaling is de mate waarin de resultaten van elke grensbepaling overeenstemmen kleiner. 28 KOKELENBERG, J., Afpaling: Scherpe grenzen of Le flou juridique, TBBR 2000, p. 7/15

8 berekenen. 29 Een plan van afbakening van een gedeelte van een kadastraal perceel of van een gewijzigd of nieuw perceel op het niet-gekadastreerde openbaar domein bevat volgende elementen: 30 de naam van de gemeente; de volledige kadastrale beschrijving van de berokken en van de aanpalende percelen, door vermelding van de afdeling, sectie en het nummer; de datum van de opstelling van het plan; de schaal en de aanwijzing naar het noorden; wanneer het voorwerp van het plan de verdeling in verschillende kavels uitmaakt: het nummer van de kavel, eventueel de datum en het nummer van de verkavelingsvergunning, de omtrek van het geheel van de loten in coördinaten verkregen op basis van een opmeting, de lokalisatie van de nieuwe wegen; in voorkomend geval: de benaming van de weg of van de waterloop die grenst aan het goed; de beknopte beschrijving van de aard van de grenzen van de eigendom; de vermelding van het vermoede privatieve of gemeenschappelijke karakter van de eigendomsafscheidingen; de omlijning van de op het perceel aanwezige gebouwen; de aanduiding van de gekende erfdienstbaarheden; de beschrijving van de hoekpunten van de perceelsgrenzen en de lokalisatie van de bestaande en van de nieuwe grenspalen; de lengte van alle segmenten van het opgemeten deel en de coördinaten van elk hoekpunt; de oppervlakte tot op de vierkante meter nauwkeurig van het perceel of van de perceelgedeelten; de volledige identiteit van de auteurs, dit wil zeggen, al naar gelang van het geval, van de landmeterexpert of van de titularissen van de zakelijke rechten; de handtekening van elk van de auteurs; het identificatienummer van de landmeter-expert bij de Federale Raad van landmeters-experten en elke andere vermelding opgelegd door de wet van 11 mei 2003 ter bescherming van de titel en het beroep van landmeter-expert; het identificatienummer van de landmeter-expert in overheidsdienst bij de uitoefening van hun opdrachten als ambtenaar, bekomen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie; voor ieder segment van de grens vermeldt het plan de reden van de afbakening: ofwel de verwijzing naar een oud plan van afbakening of een rooilijnplan of een gelijkaardig document; ofwel de overtuigende materiële elementen op het terrein; ofwel het akkoord van de aanpalers in welk het geval ze hun identiteit op het plan vermelden en handtekenen; de aanduiding van de hoekpunten van de aanpalende perceelsgrenzen binnen de 50 meter in het geval de opmeting is vastgesteld in een lokaal coördinatensysteem. Hoewel het voor het verkrijgen van een referte door een voorafgaandelijke neerlegging het geen vereiste is, worden idealiter volgende elementen ook mee opgenomen op het afbakeningsplan: de legende van de symbolen en lijnen op het plan; 29 Art. 1 MB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art. 2 MB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei p. 8/15

9 een voorbehoud betreffende de auteursrechten van het plan; de datum van de opmeting; het aantal originele exemplaren; de naam van de verzoeker(s) en een toelichting van de opdracht; de aanwijzingen van de partijen en de aanpalers met de aandelen van de zakelijke rechten die zij bezitten op hun respectievelijke goederen (volle eigendom, naakte eigendom, vruchtgebruik ) Een plan van afbakening voor de creatie van een privatieve kavel in het kader van de gewone mede-eigendom of de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen bevat: 31 de naam van de gemeente; de volledige kadastrale beschrijving van de percelen, houdende de opgave van de afdeling, de sectie en het nummer; de datum van de opstelling van het plan; de schaal en de aanwijzing naar het noorden; de nauwkeurige bepaling van de grenzen van de privatieve gedeelten en hun afmetingen tot op de centimeter nauwkeurig; de netto vloeroppervlakte voorzien bij artikel van het Burgerlijk Wetboek; de aanduiding van de gekende erfdienstbaarheden; de volledige identiteit en de handtekening van de auteurs; het identificatienummer van de landmeter-expert bij de Federale Raad van landmeters-experten en elke andere vermelding opgelegd door de wet van 11 mei 2003 ter bescherming van de titel en het beroep van landmeter-expert; het identificatienummer van de landmeter-expert in overheidsdienst bij de uitoefening van hun opdrachten als ambtenaar, bekomen bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Voor de creatie van een privatieve kavel in het kader van de gewone mede-eigendom of de gedwongen medeeigendom van gebouwen of groepen van gebouwen is geen opmeting vereist. Dat een kopie van een bouwplan met de afbakening van privatieve kavels volstaat voor de administratie is dan ook bijzonder. 32 Wetende dat een bouwplan doorgaans de weergave is van een vooropgestelde toestand zoals opgenomen in de stedenbouwkundige vergunning. Hoe het gebouw uiteindelijk uitgevoerd is, verschilt vaak nog van het initieel vergunde bouwplan. In het geval een bouwplan beschikbaar is, zal de landmeter-expert moeten nagaan of de bestaande toestand overeenkomt met het bouwplan en of de afbakening van de privatieve gedeelten mogelijk is tot op de centimeter nauwkeurig. 33 De praktijk toont aan dat er vooral bij oudere plannen een gedetailleerde opmeting van het gebouw nodig is, dit omdat de weergave op het plan niet in overeenstemming is met de bestaande toestand. De landmeter-expert maakt verscheidene soorten afbakeningsplannen die moeten dienen voor grenserkenning en welke ter hypothecaire overschrijving of inschrijving kunnen worden voorgelegd: een opmetingsplan, een 31 Art. 4 MB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art. 3, eerste lid MB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art. 4, 5 MB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei p. 9/15

10 afpalingsplan, een splitsingsplan, Al deze plannen hebben een andere doelstelling, juridische bewijswaarde en vervaardigingsregels. Bij een opmetingsplan worden de grenzen van een onroerend goed niet-tegensprekelijk vastgesteld op een plan. Een opmetingsplan is een niet gemene titel waarop de bestaande perceelsgrenzen worden herbevestigd. Wanneer een opmetingsplan niet uitgaat van de aanpalende titularis, dan vormt die tegenover haar geen schriftelijk bewijs. Een opmetingsplan wordt vaak opgesteld om een onroerend goed te identificeren in een authentieke akte door aanhechting van het plan. Iedere eigenaar heeft het recht zijn nabuur te verplichten tot het afpalen van de aan elkaar grenzende eigendommen. 34 Een afpalingsplan legt de grens tussen de aanpalende percelen tegensprekelijk vast. De afpaling wordt in principe uitgevoerd wanneer er nog nooit een nauwkeurige grensbepaling werd gebeurd of waar de grenspalen reeds meer dan 30 jaar verdwenen zijn. Het afpalingsplan is een gemene titel en zal dus de sterkste bewijskracht hebben, indien het niet wordt tegengesproken door 30 jaar deugdelijk bezit. Bij een splitsingsplan worden de perceelsgrenzen van een perceel hertekend. Naar aanleiding van een eigendomsoverdracht wordt een deel van een perceel afgesplitst. De perceelsgrens wordt tussen het afgesplitste perceel en het restperceel tegensprekelijk vastgelegd op het splitsingsplan. De perceelsgrenzen van het afgesplitste perceel en de aanpalende percelen worden doorgaans niet-tegensprekelijk herbevestigd op het plan. Blijkens het verslag aan de Koning van het KB-PreCad is een opmeting van het restperceel bij een perceelsplitsing niet nodig wanneer deze niet het onderwerp is van een authentieke akte. 35 Indien het restperceel het onderwerp zou zijn van een authentieke akte die in- of overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor, is een voorafgaandelijke neerlegging van een afbakeningsplan niet vereist indien aan het restperceel al een nieuw kadasternummer werd toegekend. De AAPD zal dan zelf de oppervlakte berekenen van het restperceel zonder een nauwkeurige opmeting en afbakening ervan. In het andere geval, zal de authentieke akte de referte van een afbakeningsplan moeten vermelden dat het voorwerp van de akte afbakent. 6 Voorafgaandelijke neerlegging Door het plan van afbakening voorafgaandelijk aan verlijden van de notariële akte neer te leggen, ontvangt de aanvrager een referte binnen de twintig kalenderdagen. Deze referte geeft geen geldigheidsduur en kan worden gebruikt in verscheidene authentieke akten, zolang het plan het voorwerp van de akte afbakent. Iedereen kan een aanvraag voor een referte indienen (landmeter-expert, notaris, burger, architect, openbare administratie ), zolang het plan van afbakening voldoet aan de technische vereisten zoals opgenomen in het MB-PreCad. Wanneer het plan niet voldoet aan de technische vereisten, wordt de aanvrager op de hoogte gebracht van de motivatie van de weigering. De referte kan per worden aangevraagd bij het Centrum Mutaties & Waarderingen van de provincie waar het perceel is gelegen. 36 De bevat het plan in pdf-formaat, eventueel het aanvraagformulier voor de nieuwe perceelsidentificaties en een coördinatenbestand van de hoekpunten van het perceel. Het 34 Art. 646 BW. 35 Verslag aan de Koning bij het KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei De aanbieding van een plan in papieren formaat is ook steeds mogelijk p. 10/15

11 coördinatenbestand is niet verplicht bij de voorafgaandelijke neerlegging van een plan van afbakening voor de creatie van een privatieve kavel in het kader van de gewone mede-eigendom of de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen. De gereserveerde perceelsidenficaties worden pas verkregen door het indienen van een aanvraagformulier samen met uw aanvraag van een referte voor het plan. Indien het plan al een referte heeft, wordt op het aanvraagformulier de referte van dit plan vermeld. De gereserveerde perceelsidentificaties worden binnen de twintig kalenderdagen afgeleverd, te rekenen vanaf het indienen van de aanvraag. 37 De aanvraagformulieren kunnen gedownload worden op website van de FOD Financiën. 38 De notaris zal na verloop van termijn de aanvraag van de gereserveerde perceelsidenficaties kunnen indienen via het e-notariaat. 39 Het Centrum Mutaties & Waarderingen zal slecht de mutatie en de bijwerking van kadastraal percelenplan uitvoeren op het moment dat de referte en de gereserveerde perceelsidentificatie worden vermeld in een geregistreerde akte. 7 De aanhechting van het afbakeningsplan Voor de inwerkingtreding van het PreCadbesluit kon een afbakeningsplan aan een authentieke akte worden gehecht zodat de inhoud ervan tegenstelbaar werd aan derden, welke een element van maatschappelijke rust vormde. Toch was de doorsnee burger niet geneigd om de extra kosten voor de overschrijving van het afbakeningsplan te betalen, waardoor het plan doorgaans werd bewaard onder de minuten van de notaris. Sinds de inwerkingtreding van het PreCadbesluit is voor de overschrijving de aanhechting van het afbakeningsplan aan een authentieke akte niet langer meer vereist. Een plan van afbakening die voorafgaandelijk is neergelegd in de databank van de AAPD, wordt geacht te zijn overgeschreven in de registers van het hypotheekkantoor indien de akte de referte vermeld en er een verklaring door de partijen of de instrumenterende ambtenaar wordt opgenomen. 40 De verklaring stelt enerzijds dat de overschrijving in de hypothecaire registers wordt gevraagd en anderzijds wordt er bevestigd dat het neergelegde afbakeningsplan niet meer is gewijzigd. De aanhechting van een afbakeningsplan is ook niet meer vereist wanneer een authentieke akte ter registratie wordt aangeboden, op voorwaarde dat er in de akte een verklaring wordt opgenomen met de referte en een bevestiging dat het neergelegde afbakeningsplan niet meer is gewijzigd. 41 Vanuit praktisch oogpunt voorziet het PreCadbesluit toch dat na de neerlegging van een afbakeningsplan de handtekeningen van de partijen, de referte en de perceelsidentificaties mogen toegevoegd worden door de notaris. 42 De toevoegingen aan het afbakeningsplan dienen de communicatie tussen de notaris en landmeterexpert te vergemakkelijken. 37 Art. 4, tweede lid KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei e-notariaat nr van 18 mei Art. 1, 4 de lid Hyp.W. 41 Art. 26, 3 de lid, 2 W.Reg. 42 Art. 2, 2 KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei p. 11/15

12 8 Verkaveling Ook voor het verlijden van een verkavelingsakte zal een plan van afbakening met de verdeling in de verschillende kavels voorafgaandelijk neergelegd moeten worden. Om de veel voorkomende praktijk tegen te gaan waarbij verkavelingsprojecten worden uitgevoerd zonder enige opmeting, wordt in het PreCadbesluit nadrukkelijk vereist dat het verkavelingsplan wordt opgemaakt op basis van een opmeting van de omtrek van het geheel. 43 Naar aanleiding van bijvoorbeeld wegeniswerken treden er regelmatig kleine verschillen op tussen het definitieve afpalingsplan van een kavel en het verkavelingsplan van het geheel. In dergelijk geval zal bij de overdracht van de licht gewijzigde kavel het afpalingsplan voorafgaandelijk worden neergelegd en bevat de eigendomsmuterende akte de referte van het afpalingsplan. 44 Ofwel wordt een volledig nieuw verkavelingsplan opgemaakt naar aanleiding van de gewijzigde situatie en bevat de eigendomsmuterende akte deze referte. Indien de grenzen van een kavel bij de uitvoering van het verkavelingsproject niet gewijzigd zijn, kan de referte van het oorspronkelijke verkavelingsplan gebruikt worden voor de identificatie in de eigendomsmuterende akte. 9 Basisakte Bij Koninklijk besluit van 12 mei 2015 worden de op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgerichte gebouwen niet langer uitgesloten uit het toepassingsgebied van het PreCadbesluit. 45 Voortaan is voor het verlijden van een basisakte van een op te richten, in oprichting zijnde of nieuw opgericht gebouw ook de voorafgaande neerlegging van een afbakeningsplan vereist, zodat de referte en de gereserveerde perceelsidentificaties opgenomen worden in de basisakte. Voor een op te richten, in oprichting zijnde of nieuw op te richten gebouw zal doorgaans de architect worden aangesproken om het afbakeningsplan op te maken, gezien een kopie van het bouwplan met de afbakeningen van de privatieven volstaat voor de AAPD. De neerlegging van het afbakeningsplan in de databank door de architect is niet in strijd met het PreCadbesluit. De administratie heeft zoals ze zelf terecht stelt niet de taak te oordelen over de bevoegdheid van de auteur van het plan, maar enkel over de kwaliteit van het plan. 46 Echter blijft de opmaak van het afbakeningsplan volgens de wet van 2003 voorbehouden aan de landmeter-expert. 47 Het is de Federale Raad van landmeters-experten die bevoegd is om inbreuken in de bepalingen wet van 2003 aan te geven bij de gerechtelijke overheid. 48 Wanneer een privatieve kavel wordt gecreëerd uit de gemeenschappelijke delen van een gedwongen medeeigendom (bv. een conciërgewoning), moet het afbakeningsplan minstens de afbakening van het onderwerp in 43 Art. 2, 3, 1 ste lid KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art. 3, 3, 2 de lid KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art 1, 2 KB 12 mei 2015 tot wijziging van het koninklijk besluit van 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 18 mei Verslag aan de Koning bij het KB-PreCad, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei Art. 3 wet 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert, BS 6 juni 2003 (ed. 2). 48 Art. 4, 1 wet 11 mei 2003 tot oprichting van federale raden van landmeters-experten, BS 6 juni 2003 (ed. 2) p. 12/15

13 de authentieke akte bevatten. Zo zal bijvoorbeeld bij de verkoop van een conciërgewoning het afbakeningsplan minstens de entiteit van het nieuwe privatief bevatten. 10 Toekomst: steeds een afbakeningsplan aan een authentieke akte? Een notaris heeft de verplichting partijen raad te geven en te informeren. Informatie, waarschuwing, advies en bijstand behoren tot de vaste opdrachten van de notaris. 49 Maar van een notaris kan moeilijk worden verwacht dat hij voor elk openbaar te maken akte met de identificatie van een onroerend goed als voorwerp de feitelijke situatie ter plaatse gaat vaststellen en beoordelen. Idealiter zou de landmeter-expert steeds de feitelijke vaststellingen moeten doen van een onroerend goed die het voorwerp is van een openbaar te maken akte door de opmeting en afbakening ervan. Zo kan het bestaan van eventuele erfdienstbaarheden worden gecontroleerd die doorgaans enkel ter plaatse vast te stellen zijn (bv. lichten en zichten, wettelijke afstand van beplanting, recht van uitweg...) en is de exacte oppervlakte van het onroerend goed gekend. Maar partijen bij een eigendomsmuterende overeenkomst beschouwen het afbakeningsplan nog te vaak als nodeloos gemaakte kosten. Indien een afbakeningsplan steeds vereist zou zijn, zouden volgende exoneratiebedingen in een authentieke akte minder voorkomen: zonder waarborg van maat of oppervlakte, al ware het verschil één op twintig of meer, verkocht met alle heersende en lijdende, zichtbare en onzichtbare, voortdurende en niet-voortdurende erfdienstbaarheden, al niet bekend", zonder waarborg van juistheid in kadastrale aanduidingen De AAPD heeft met het PreCadbesluit onder andere de doelstelling om de nauwkeurigheid en de rechtszekerheid van de patrimoniumdocumentatie te verbeteren. Er kan opgemerkt worden dat dit objectief niet volledig gehaald wordt, gezien voor het PreCadbesluit een afbakeningsplan niet steeds vereist is bij de identificatie van een onroerend goed in een openbaar te maken akte. In bijzonder wordt in dit kader gerefereerd naar de Franse wet nr van 18 december 1996 (loi CARREZ). Elk contract dat de verkoop van een kavel van een mede-eigendom als voorwerp heeft, moet de oppervlakte van het privatieve deel van dat kavel vermelden. Indien de vermelde oppervlakte meer dan 5% hoger ligt dan de werkelijke oppervlakte, heeft de koper de weg vrij voor diverse vorderingen. Conclusie Om vastgoedgegevens eenvoudiger in verband te kunnen brengen, moeten de verschillende databanken van het kadaster, de registratie en de hypotheken worden bevraagd vanuit één patrimoniale databank. Dit maakt het mogelijk om patrimoniumdocumentatie op te zoeken op basis van de geografische ligging van een onroerend goed in plaats van op de naam van een welbepaalde persoon. Een systeem van prekadastratie is hierbij onontbeerlijk om dergelijk project mogelijk te maken. Bij een systeem van prekadastratie wordt een afbakeningsplan voorafgaand aan het verlijden van de authentieke akte neergelegd. In ruil ontvangt de aanvrager de referte van het afbakeningsplan en de gereserveerde perceelsidentificatie. Eens de authentieke akte aangeboden wordt ter registratie, wordt de 49 L. CORNELIS en M. BEERENS, Bijstandsverplichting van de notaris, in K.F.B.N., Authenticiteit en Informatica, Brussel, 2000, p p. 13/15

14 identificatie gebruikt voor de bijwerking van de patrimoniumdocumentatie en hebben alle documenten met betrekking tot de authentieke akte een unieke identificatie wat het juridisch karakter van de patrimoniumdocumentatie versterkt. In het MB-PreCad zijn de technische vormvereisten van het plan van afbakening opgenomen. Een landmeterexpert maakt verscheidene soorten afbakeningsplannen die elk een andere doelstelling, bewijswaarde en vervaardigingsregels hebben. Bij een afpalingsplan wordt de perceelsgrens tussen de aanpalers tegensprekelijk vastgelegd. Terwijl bij een opmetingsplan de perceelsgrenzen slechts niet-tegensprekelijk kunnen worden herbevestigd. Om een perceel af te bakenen beroept de landmeter-expert zich op alle nuttige informatieelementen die worden geclassificeerd in een hiërarchisch model op basis van de volgtijdelijkheid, de kwaliteit en de bewijswaarde. Voor het PreCadbesluit volstaat een kopie van een bouwplan met de afbakening van de privatieven in een gewone mede-eigendom of een gedwongen mede-eigendom. Er wordt opgemerkt dat een bouwplan de weergave is van een vooropgestelde toestand bij aanvraag van de stedenbouwkundige vergunning. De realisatie van een gebouw verschilt nog vaak van het initiële bouwplan. Het MB-PreCad vereist bovendien dat de afbakening van de privatieven gebeurt tot op de centimeter nauwkeurig. Doorgaans zal een opmeting vereist zijn voor de creatie van een privatief kavel (bijvoorbeeld bij de verkoop van een appartement). Een afbakeningsplan werd gewoonlijk ter registratie aangeboden voor het verkrijgen van een vaste datum en eventueel met een authentieke akte mee overgeschreven op het hypotheekkantoor om het plan tegenstelbaar te maken aan derden. De aanhechting van een afbakeningsplan aan een authentieke akte is nu niet langer meer vereist voor de registratie of overschrijving ervan. Zolang de referte is opgenomen in de authentieke akte en er wordt verklaard dat het neergelegde afbakeningsplan niet meer is gewijzigd, wordt het plan geacht te zijn geregistreerd en/of overgeschreven. Hoewel het naar alle waarschijnlijkheid de bedoeling was van de administratie, mag de landmeter-expert in principe nog steeds geen referte en/of een gereserveerde perceelsidentificaties toevoegen aan het plan na de voorafgaandelijke neerlegging. De AAPD heeft met het project prekadastratie de doelstelling om de nauwkeurigheid en de rechtszekerheid van patrimoniumdocumentatie te versterken. Om dit objectief te bereiken, zou de voorafgaandelijke neerlegging van een afbakeningsplan steeds vereist moeten zijn indien een onroerend goed wordt geïdentificeerd in een openbaar te maken akte. Want bij de verkoop van een gekadastreerd restperceel, zal de oppervlakte van het perceel niet bepaald zijn naar aanleiding van een opmeting en een afbakening. De administratie zal de resterende oppervlakte van het perceel berekenen op basis van voorgaande mutaties waar mogelijks al fouten in geslopen zijn of die de actuele toestand ter plaatse niet correct weergeven. De landmeter-expert - als het oog van de notaris op het terrein - zou idealiter steeds de feitelijke vaststellingen moeten doen van een onroerend goed die het voorwerp is van een openbaar te maken akte door de opmeting en afbakening ervan. De vraag is of partijen bij een eigendomsmuterende overeenkomst het afbakeningsplan niet zullen beschouwen als nodeloos gemaakte kosten? p. 14/15

15 Thomas Couckuyt landmeter-expert - LAN handelend voor Kouterbaan 16B 9830 Sint-Martens-Latem E: thomas@square-metre.be T: 0474/ Klaas Claeyssens landmeter-expert - LAN handelend voor Kouterbaan 16B 9830 Sint-Martens-Latem E: klaas@square-metre.be T: 0496/ Opmerking: wenst u na het lezen van deze tekst meer concretere informatie? Jammer genoeg kunnen wij u niet voldoende adviseren via . U kunt eventueel wel een afspraak maken met ons om uw vraag ten gronde te bekijken. Bibliografie Wetgeving Wet 11 mei 2003 tot oprichting van federale raden van landmeters-experten, BS 6 juni 2003 (ed. 2). Wet 11 mei 2003 tot bescherming van de titel en van het beroep van landmeter-expert, BS 6 juni 2003 (ed. 2). KB 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013, err. BS 18 mei MB 18 november 2013 tot uitvoering van artikel 5 van het koninklijk besluit van 18 november 2013 tot aanvulling van de identificatieregels van onroerende goederen in een aan hypothecaire openbaarmaking onderworpen akte of stuk, en tot regeling van de voorafgaande neerlegging van een plan bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie en van de aflevering door die algemene administratie van een nieuwe identificatie, BS 2 december 2013, err BS 18 mei Parlementaire voorbereidingen Voorstel van resolutie betreffende de omvorming van het hypotheekregister tot een grondboekregister, Parl.St. Kamer , nr. 2795/001. Rechtsleer CLAEYSSENS, K., LIETAER C. en DERUYTER, G., De gemene muur en muurovername, Gent, Story Publishers, 2013, 136 p. KOKELENBERG, J., Afpaling: Scherpe grenzen of Le flou juridique, TBBR 2000, 338. L. CORNELIS en M. BEERENS, Bijstandsverplichting van de notaris, in K.F.B.N., Authenticiteit en Informatica, Brussel, 2000, p VERBEKE A. en BYTTEBIER J., Onroerende hypothecaire publiciteit, organisatie en tegenwerpelijkheid, RW , p. 15/15