Perspectief. op de corporatiesector. Een nadere beschouwing van de CFV-cijfers. december brinkgroep.nl/corporaties

Transcriptie

1 Perspectief op de corporatiesector Een nadere beschouwing van de CFV-cijfers december 2014 brinkgroep.nl/corporaties

2 Inhoudsopgave VOORWOORD 01 INLEIDING CIP Focus op prestaties Behoefte aan duidelijke definities Actualiteit: CiP Risico-top Leeswijzer 3 02 PORTEFEUILLE Ontwikkeling van de voorraad Niet-DAEB vastgoed Exploitatielasten Huur Onderhoudslasten Bedrijfslasten Grond 9 03 FINANCIELE POSITIE Kasstroom Effect van de verhuurdersheffing Rentedekkingsgraad Leningen Financiële positie Vermogen Solvabiliteit OPHEF OVER 12 MILJARD VERMOGENSSTIJGING HOE NU VERDER 19 B

3 VOORWOORD Met de Parlementaire Enquête achter de rug en herziening van de Woningwet in het vooruitzicht is het een spannende tijd voor de corporatiesector. Duidelijk is dat de sector voor grote veranderingen staat. Het toezicht gaat op de schop, gemeenten en huurders krijgen meer inspraak en de politiek wil een verplichte focus op de kerntaak: sociale huisvesting. De eerste resultaten van dit beleid zijn al zichtbaar. Zo investeren corporaties minder dan voorheen, worden huren verhoogd en wordt niet-daeb vastgoed verkocht. Meer en meer ligt de focus op het presteren van corporaties. Financiële en volkshuisvestelijke cijfers over het presteren van corporaties worden jaarlijks verzameld door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Dit levert belangrijke informatie over de stand van zaken per corporatie. Om meer inzicht te geven in de prestaties van corporaties heeft Brink Groep de afgelopen jaren de belangrijkste financiële risico s geïdentificeerd, door versnipperde informatie per corporatie te combineren om deze vervolgens op sectorniveau te analyseren. Uit de vele reacties op deze rapporten, waaronder zelfs Kamervragen, valt af te leiden dat er behoefte is aan meer transparantie over het presteren van corporaties. Onlangs deed ook minister Blok hiertoe een oproep1. Het CFV speelt in op deze behoefte door de publicatie van het Sectorbeeld Echter vanuit de sector is ook kritiek. Veel aandacht was er in de media voor de vermogensgroei van corporaties. De Woonbond sprak naar aanleiding van die geschetste vermogensgroei haar verontwaardiging uit over de stijging van de huren. Zo ontstaat een verkeerd beeld van de vermogens van corporaties. Bij het Sectorbeeld van het CFV ontbreekt informatie over individuele corporaties. Brink Groep is van mening dat naast het Sectorbeeld behoefte blijft bestaan aan een rapportage die inzicht geeft in wat de sector en haar belanghouders wensen. Dat is het motief om zelf aan de slag te gaan en bij te dragen aan een verdere ontwikkeling van de corporatiesector. Transparantie van de stand van zaken in de sector kan helpen om tot verdere verbeteringen te komen. Reden genoeg om, evenals voorgaande jaren, een eigen analyse uit te voeren naar de stand van zaken in de corporatiesector. Basis voor deze rapportage vormen de Corporatie in Perspectief rapportages3, dit jaar gepubliceerd door branchevereniging Aedes. Het beschouwingsjaar is Enkele opvallende aspecten in deze rapportage: al in 2013 werd er door corporaties meer gestuurd op de kernvoorraad; corporaties bouwen meer huurwoningen en minder koopwoningen; de huur van gemiddelde huurwoning stijgt naar 468 per maand; bedrijfslasten dalen met circa 10%; twaalf corporaties bezitten samen meer dan de helft van alle grondposities (19 miljoen m² grond); de gemiddelde netto kasstroom stijgt met 10% ten opzichte van vorig jaar; de vermogens groeien, vooral als gevolg van andere waardebepaling. 1 Bron: mark/kamerbrief-over-openbaar-maken-aedesbenchmark.pdf 2 Het Sectorbeeld is vindbaar op 3 Zie voor de Corporatie in Perspectief analyse 2014 per individuele corporatie. C

4 Voorliggend rapport geeft inzage in de stand van zaken in de corporatiesector op basis van de rapportages van Aedes, gebaseerd op cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Het rapport is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Mocht u een opmerking of vraag hebben, dan horen wij het graag. Wilt u een nadere toelichting, dan maken de medewerkers van Brink Groep graag een afspraak. Dank gaat uit naar alle medewerkers van Brink Groep die geholpen hebben bij de analyse en voorliggende rapportage. Ook gaat dank uit naar Aedes en CFV, die door het openbaar maken van de Corporatie in Perspectief rapportages en data het mogelijk maakten de analyse uit te voeren. Eindhoven, 17 december 2014 Ernst van der Leij Evi van Rijn Sander de Clerck partner consultant senior consultant e.van.der.leij@brinkgroep.nl e.van.rijn@brinkgroep.nl s.de.clerck@brinkgroep.nl D

5 01 INLEIDING Focus op prestaties 2014 draait om prestaties. De politiek, huurders en ook corporaties onderling willen weten en laten zien hoe corporaties presteren. Zo heeft de Parlementaire Enquête Commissie een onderzoek gedaan naar de opzet en het functioneren van het stelsel van de woningcorporaties. Concrete aanleiding waren de (omvangrijke) incidenten. Minister Blok wil een herziening van de Woningwet waarbij de focus ligt op de prestaties van de kernvoorraad. De Woonbond maakt zich sterk voor huurders, om de prestaties van corporaties te kunnen beïnvloeden en gemeenten willen weten voor welke prestaties investeringen worden ingezet. Deze trend wordt door verschillende organisaties herkend. Zo heeft branchevereniging Aedes het Corporatie Benchmark Centrum (CBC) opgericht en is dit jaar voor het eerst de Aedes benchmark gepubliceerd. Ook het CFV heeft wederom een Sectorbeeld gepubliceerd. Dit alles om inzicht te geven in de prestaties van corporaties. Deze ontwikkeling is positief. Het meten van prestaties is enerzijds van belang voor partners van corporaties bij de beoordeling van de positie van een individuele corporatie. Anderzijds biedt dit voor de corporaties zelf een mogelijkheid hun prestaties te vergelijken en waar nodig bij te sturen. Maar tegelijkertijd is het nodig om niet blind te staren op de vergelijkingen. Immers de specifieke context van een corporatie is van grote invloed op de prestaties. Eén meetlat voor alle corporaties in het land is niet te maken. Specifieke uitdagingen als gevolg van bijvoorbeeld de samenstelling van de woningportefeuille of bijvoorbeeld de krimp van enkele regio s, kunnen leiden tot een vertekend beeld. Bij het meten van prestaties is transparantie een belangrijke voorwaarde. Zowel door CFV in de voorgaande jaren, alsook dit jaar door Aedes zijn belangrijke stappen voorwaarts gezet met betrekking tot de transparantie. Aedes maakt dit jaar zowel de rapportage als de data van de Corporatie in Perspectief rapportage openbaar. Desondanks blijft het lastig individuele corporaties onderling te vergelijken. Dat hier behoefte aan is, wordt nog eens onderstreept door minister Blok die zich inzet voor het openbaar maken en goed ontsluiten van alle data. Jaarlijks publiceerde het Centraal Fond Volkshuisvesting (CFV) cijfers over individuele corporaties in de rapportages Corporatie in Perspectief (CiP). Dit betreft de grootste bron aan openbare data over de woningcorporatiesector. Vanaf 2014 is deze publicatie overgenomen door branchevereniging Aedes. Er is nog wel een weg te gaan bij de verbetering van eenduidigheid. Heldere definities, goede jaarverslaglegging en transparantie bij de bewerking van data is essentieel. De betrouwbaarheid en nauwkeurigheid van de data kunnen beter. Met de oprichting van nieuwe benchmarks en het streven om alle data openbaar te verspreiden zijn de eerste stappen voor het vergroten van transparantie gezet. Toch blijft de behoefte naar meer inzicht in de sector groot. Reden genoeg voor Brink Groep om ook dit jaar de stand van zaken bij corporaties te analyseren en hierover te publiceren. Hoe heeft de sector zich ontwikkeld? Hoe staan de corporaties er financieel voor? Mede op basis van de analyses van de CiP 2011, 2012 en 2013 wordt ook de ontwikkeling van corporaties geëvalueerd. 1

6 01.02 Behoefte aan duidelijke definities Des te meer de nadruk komt te liggen op prestaties, des te meer behoefte ontstaat naar duidelijke definities. Aedes heeft daar met de Aedesbenchmark niet voor niets de nadruk op gelegd. Zonder definities is vergelijken onmogelijk. Zo was er al langer onduidelijkheid over de bepaling van de onderhoudslasten. Bij de onderliggende analyse van de cijfers van het CFV van 2013 bleek opnieuw de behoefte aan heldere definities. Zo is bijvoorbeeld geconstateerd dat in 2013 een andere definitie wordt gehanteerd om de onderhoudslasten te bepalen, dan in Hierdoor is vergelijking met voorgaande jaren niet goed mogelijk Actualiteit: CiP 2014 Anders dan voorgaande jaren worden de rapportages Corporatie in Perspectief (CiP) gepubliceerd door Aedes (verslagjaar 2013). In 2014 worden van 376 corporaties rapportages gepubliceerd, dat zijn er vijf minder dan vorig jaar. Van drie corporaties wordt geen openbaar rapport uitgebracht: Stichting Stadsherstel Amsterdam, Wooninvesteringsfonds en WSG. De overige corporaties zijn weggevallen vanwege fusies Risico-top-50 Voorgaande jaren heeft Brink Groep een risico-top-50 opgesteld. Op basis van negen criteria worden de 50 corporaties met de grootste risico s geïdentificeerd. Dit zijn criteria gericht op onder andere grondposities, rentelasten, netto kasstroom en de schuldverdienratio. De criteria zijn onveranderd ten aanzien van voorgaande jaren, zodat vergelijking mogelijk is. In de top-50 staan 33 corporaties die daar vorig jaar ook stonden. De top 50 bevat 2 corporaties met meer dan VHE; Stichting Waterweg Wonen ( VHE) en Stichting Woonconcept (circa VHE) en 22 corporaties met minder dan VHE. In de risico-top-50 komen ook zes corporaties voor met minder dan 100 VHE. Bij kleine woningcorporaties hebben wijzigingen op woningniveau een groot effect op de portefeuille en deze zijn daarom niet representatief voor de sector. Vergeleken met vorig jaar zijn enkele opvallende verschuivingen zichtbaar bij de corporaties met meer dan VHE. Zo stonden Waterweg Wonen ( VHE), Wooninc. (8.691 VHE), Woningstichting GoedeStede (7.872 VHE) en Stichting Dudok Wonen (6.612 VHE) voorgaande jaren nog buiten de top-50. Voor deze verschuiving is geen eenduidige verklaring. Bij Waterweg Wonen wordt dit veroorzaakt door een daling van de netto kasstroom, bij Wooninc. door een stijging van de langlopende leningen, bij Woningstichting GoedeStede door de rentelasten en bij Stichting Dudok Wonen door de stijging van de grondprijs per m². Complimenten zijn op zijn plaats voor de bijsturing die bij Stichting Havensteder ( VHE) heeft plaatsgevonden. Deze corporatie stond de twee voorgaande jaren in de risico-top-50, maar staat er nu ruim buiten. Dit wordt veroorzaakt door de stijging van haar netto kasstroom van gemiddeld 594 naar 937 per VHE. 2

7 In voorgaande jaren werd de analyse van Brink Groep vergeleken met de oordeelsbrieven van de minister. Het ministerie is echter overgegaan naar een andere wijze van rapporteren. In 2014 publiceerde het CFV per corporatie de Toezichtsbrief 20144, waarin het oordeel is omschreven. Het maken van de vergelijking, zoals in eerdere jaren wel gebeurde, is daardoor helaas niet mogelijk Leeswijzer Het voorliggende rapport bestaat uit twee delen; een analyse van de portefeuille van corporaties en een analyse van de financiële situatie van corporaties. Door het analyseren van de portefeuille wordt onder andere inzicht gegeven in hoeverre corporaties (inmiddels) aan hun kerntaak voldoen. Het analyseren van de financiële positie van corporaties geeft inzicht in hoe corporaties er financieel voor staan en welke corporaties welke financiële risico s lopen. Gecombineerd geven deze factoren een beeld van de mate waarin corporaties nu en in de toekomst aan hun taken kunnen voldoen en welke risico s zij hierbij lopen. Vervolgens wordt ingegaan op de vermogensstijging. Er wordt een toelichting gegeven op de oorzaak van de stijging van het eigen vermogen van corporaties met 12 miljard. 4 Zie voor de Toezichtbrief 2014 per individuele corporatie. 3

8 02 PORTEFEUILLE Minister Blok, maar ook de Parlementaire Enquête Commissie Woningcorporaties, wil dat corporaties terugkeren naar de kerntaak. Focus op de sociale voorraad en geen commerciële activiteiten meer. Gezien de focus op de voorraad, en daarmee de gehele portefeuille van corporaties, wordt in dit hoofdstuk meer inzicht gegeven in de huidige ontwikkelingen. Met daarbij speciaal aandacht voor het niet-daeb vastgoed. Hierin ligt een aanzienlijke uitdaging, aangezien de niet-kerntaken dan door iemand anders moeten worden opgepakt. Ook valt een kanttekening te plaatsen bij het effect van het slechts uitvoeren van kerntaken. Immers, als op sociale huurwoningen een onrendabele top zit, zal na verloop van tijd een situatie ontstaan waarbij de corporaties afhankelijk worden van subsidies van de overheid. Het vinden van een nieuwe balans en voldoende verdienpotentieel is belangrijk om de volkshuisvestelijke opgave goed in te kunnen vullen Ontwikkeling van de voorraad Het totaal aantal huurwoningen is in 2013 gelijk gebleven aan voorgaande jaren. De samenstelling van het bezit is in 2013 wel veranderd. Opvallend hierbij is dat er een sterke daling is te zien in het aandeel goedkope woningen, terwijl het aantal de dure huurwoningen sterk stijgt. Dit is te verklaren doordat het in 2013 mogelijk werd een hogere huurverhoging, dan voorheen gebruikelijk was, door te voeren. Daarbij aansluitend worden goedkope woningen doorgaans makkelijker verkocht of gesloopt en vallen nieuwbouwwoningen vaker in het dure segment. Uitschieter is Woningstichting Ymere ( VHE), waarvan de portefeuille het afgelopen jaar met circa goedkope woningen is afgenomen, terwijl circa dure woningen boven de huurtoeslaggrens zijn toegevoegd. Stichting Talis ( VHE) stuurt in 2013 juist op de betaalbaarheid van haar aanbod, door 691 goedkope woningen aan haar portefeuille toe te voegen, terwijl het aantal dure woningen gelijk blijft. Figuur 1: portefeuillesamenstelling5 5 Grenzen vastgesteld op 1 januari 2013 en gelden voor 2013, op basis van de Wet op de Huurtoeslag: Goedkoop maandhuur tot 374,44, Betaalbaar maandhuur vanaf 374,44 tot 574,35, Duur (tot huurtoeslaggrens) maandhuur vanaf 574,35 tot 681,02 (CFV, 2013). 4

9 Naast de veranderende samenstelling van de portefeuille, vinden ook nieuwbouw, sloop en verkoop plaats. Zo worden er in 2013 aanzienlijk meer huurwoningen gebouwd: circa 50% meer dan in Uitschieters zijn Stichting WonenBreburg, Stichting TBV, Stichting Woonzorg Nederland en Stichting Ymere die allen circa 800 nieuwbouw huurwoningen aan hun voorraad hebben toegevoegd in Anderzijds neemt de nieuwbouw van koopwoningen sterk af. Opvallend is dat zowel verkoop en sloop een stijgende lijn laten zien. Woningstichting Rochdale verkoopt de meeste woningen (2.5000), zo n 6% van haar bezit. In totaal hebben 123 corporaties woningen gesloopt, waarvan Stichting Woonzorg Nederland met circa woningen aan kop gaat. Figuur 2: mutaties aan de portefeuille Geconcludeerd kan worden dat de samenstelling van de woningportefeuille van de corporaties in rap tempo aan verandering onderhevig is. Een zorg die daarbij bestaat is de snelle afname van de betaalbare voorraad die tegen lage huren wordt aangeboden. De corporaties hebben bij de zichtbare trend over enkele jaren nauwelijks nog woningen voor huurders die echt maar een hele lage huur kunnen of willen betalen Niet-DAEB vastgoed In het kader van de op 11 december 2014 door de Tweede Kamer aangenomen novelle, is het interessant te analyseren wat de stand van zaken is betreffende het niet-daeb6 vastgoed. Woningstichting Ymere heeft, samen met Stichting de Alliantie en Woningstichting Eigen Haard de grootste aantallen huurwoningen boven de liberalisatiegrens. Dit is logisch gezien de omvang en locatie van deze corporaties. Van de corporaties met meer dan VHE heeft WSG, met circa VHE, het grootste aandeel huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens (18%) in verhouding tot de eigen portefeuille. Naast huurwoningen heeft iets meer dan de helft van de corporaties ook bedrijfsruimten en/of winkels in haar bezit. In onderstaande figuur is zichtbaar dat zowel de totale aantallen DAEB als niet-daeb in 2013 zijn toegenomen. Bij 15 corporaties is het aantal m² niet-daeb bedrijfsruimten en/of winkels toegenomen met meer dan m². Bij Woningstichting Eigen Haard en Stichting Ymere is dit zelfs meer dan m². Dit zijn ook redenen voor de minister om hierover een kanttekening te plaatsen bij hun beoordeling7. 6 DAEB: Diensten van Algemeen Economische Belang 7 Zie hiervoor de Toezichtsbrief 2014 van de betreffende corporaties op 5

10 Figuur 3: ontwikkeling bedrijfsruimten en winkelvastgoed Wanneer corporatie worden verplicht hun niet-daeb vastgoed af te stoten, is de locatie mede bepalend voor het succes hiervan. In onderstaande kaart is de locatie8 van het niet-daeb huurwoningen en bedrijfsruimten/winkels weergegeven. Hoe groter de cirkel, des te meer woningen of m² commercieel vastgoed het betreft. Figuur 4: 8 aantal m² niet-daeb huurwoningen Figuur 5: aantal m² bedrijfsruimten/winkelvastgoed De locatie is bepaald aan de hand van het hoofdkantoor van de desbetreffende corporatie. 6

11 02.02 Exploitatielasten Afgelopen jaren is er stevig bijgestuurd door corporaties. De opbrengsten (in de vorm van huren) stijgen, terwijl de exploitatiekosten (bedrijfslasten en onderhoudskosten) dalen. Onderling zijn de kostenposten lastig vergelijkbaar, omdat de definities niet altijd helder zijn gedefinieerd. Desondanks geven deze indicatoren inzicht in de sturing door corporaties op deze onderwerpen Huur Sinds 2013 mogen corporaties de huren wezenlijk harder laten stijgen dan de inflatie. Door de huren voor huishoudens met een verzamelinkomen boven de toewijzingsgrens voor sociale huurwoningen jaarlijks extra te verhogen, wil het kabinet het zogenoemde scheef wonen tegengaan en doorstroming op de markt stimuleren. In de cijfers van 2013 is dit direct duidelijk zichtbaar. De gemiddelde huur van alle huurwoningen is met 5% gestegen naar 468 per maand. Bij Woningstichting Servatius (circa VHE) stijgen de huren het hardst: met circa 15% van 426 naar 489 per maand. Figuur 6: gemiddelde huurprijs per maand Er zijn ook 14 corporaties waarbij de gemiddelde huur (licht) daalt. Bij Stichting Woonpartners (7.700 VHE), SCW Tiel (3.900 VHE) en Stichting de Seyster Veste (4.100 VHE) daalt de huur met meer dan 2% Onderhoudslasten Het merendeel van de exploitatielasten van een corporatie wordt gevormd door haar onderhouds- en bedrijfslasten. Doordat in 2013 andere definities van toepassing waren dan in eerdere jaren, is het niet goed mogelijk om de vergelijking met voorgaande jaren te maken. In 2013 bedragen de gemiddelde lasten voor totaal onderhoud per VHE. De onderlinge verschillen zijn echter groot. Er zijn 23 corporaties waar het totale onderhoud meer dan per VHE bedraagt. Van de corporaties met meer dan VHE springen Woningbouwvereniging De Sleutels (7.596 VHE) en Stichting Thús Wonen (6.668 VHE) er uit met respectieve lasten van en per VHE voor totaal onderhoud. Logischerwijs is zichtbaar dat studentenhuisvesters hun kosten voor totaal onderhoud laag weten te houden. Studentenwoningen zijn doorgaans kleiner, dus resulteert dit in lagere onderhoudslasten per woning. Zo zijn de totale onderhoudskosten van Stichting Studenten Huisvesting (9.713 VHE) en DUWO ( VHE) respectievelijk 477 en 612 per VHE. 7

12 Figuur 7: totaal onderhoud per corporatie Bedrijfsslasten Ook de netto bedrijfslasten (exclusief leefbaarheidsuitgaven) laten een dalende trend zien. In 2013 zijn de gemiddelde bedrijfslasten per VHE. Dit is een daling van circa 10% ten opzichte van Dit valt, ondanks de kosten die dit ook met zich mee brengt, te verklaren door het grote aantal reorganisaties en fusies die in 2012 zijn ingezet, waarvan in 2013 de eerste resultaten zichtbaar zijn. Waarschijnlijk zal deze daling zich daarom in 2014 voortzetten. Figuur 8: netto bedrijfslasten (excl. leefbaarheid) per VHE Zoals bij de onderhoudslasten, zijn ook bij de bedrijfslasten de onderlinge verschillen groot. Er zijn 6 corporaties die meer dan per VHE aan bedrijfslasten uitgeven. Daarbij valt Stichting Dudok Wonen (6.612 VHE) op, omdat zij zowel hoge bedrijfslasten ( per VHE) als hoge onderhoudslasten ( per VHE) heeft. Dit valt in elk geval gedeeltelijk te verklaren door de leeftijd van het bezit, meer dan de helft van haar portefeuille is gebouwd voor Complimenten voor Stichting Volksbelang Vianen (3.961 VHE) die zowel haar bedrijfslasten, met 366 per VHE, als haar onderhoudslasten, 975 per VHE, laag weet te houden. 8

13 Figuur 9: netto bedrijfslasten (excl. leefbaarheid) per corporatie per VHE Grond De grondpositie voor nieuwe gebiedsontwikkelingen van een corporatie is een belangrijke risico-indicator. In 2011 is reeds door het CFV geconcludeerd dat corporaties een enorme grondpositie in bezit hebben, die risicovol is. In 2013 zijn de grondposities gedaald met circa 5,0 miljoen m² naar 37,8 miljoen m² aan gronden. Dit is een aanzienlijke daling vergeleken met 2012, toen de grondposities met circa 1,5 miljoen afnamen. Het merendeel van deze gronden betreft gronden zonder bouwbestemming. De totale oppervlakte aan grondposities zonder bouwbestemming daalde met 3,4 miljoen m² naar 29,0 miljoen m² grond. Dit geldt niet voor alle corporaties. Er zijn 5 corporaties waar in 2013 de grondposities zonder bouwbestemming met meer dan m² zijn toegenomen. In 2013 zijn er 9 corporaties met meer dan m² grond (met én zonder bouwbestemming). Deze corporaties bezitten samen circa 16 miljoen m² grond en dus 43% van de totale grondposities in bezit van corporaties. In onderstaande figuur is de grondpositie afgezet tegen het aantal VHE van de desbetreffende corporatie. Duidelijk is dat het merendeel van de corporaties een kleine grondpositie heeft en de grootte van de grondpositie in beperkte mate samenhangt met de grootte van de corporatie. Figuur 10: grondposities per aantal VHE10 9 Ten behoeve van de leesbaarheid van de grafiek is een extreme waarde ( per VHE) weggelaten. 10 Ten behoeve van de leesbaarheid van de grafiek zijn alleen corporaties met een grondpositie weergegeven. Corporaties met minder dan 100 verhuureenheden hebben dus geen grondpositie. 9

14 In absolute zin blijft Stichting Ymere de grootste grondbezitter met circa 3,4 miljoen m² grond, waarvan 3,1 miljoen m² zonder bouwbestemming. De grondpositie van Stichting Lefier uit Hogezand is het meest gedaald, met circa m² naar m² grond. Relatief gezien, in relatie tot het aantal verhuureenheden (VHE), heeft WSG uit Geertruidenberg de grootste grondpositie met respectievelijk 354 m² per VHE. Hierbij kan worden opgemerkt dat dit lager is dan in 2012, toen de grondpositie 446 m² per VHE bedroeg. De totale grondpositie is afgenomen, maar de waarde van de grondposities stijgt van 97 per m² in 2012 naar 125 per m² in Waardestijging is, ook in deze tijd van economische crisis, niet onmogelijk. Bijvoorbeeld als gevolg van een bestemmingswijziging kan grond meer waard worden. Niet alle corporaties hebben hun gronden in waarde zien stijgen. In 2013 hebben 161 corporaties (circa 40%) hun gronden afgewaardeerd. Een uitschieter is Woonpartners Midden-Holland, waar de waarde van de grondwaarde met circa 750 per m² is verminderd. Gezien het grote oppervlak aan grondposities zonder bouwbestemming van de gezamenlijke corporaties, is het zeker niet uit te sluiten dat de gemiddelde waardering van 125 per m2 te hoog is. In figuur 11 is de grondpositie per locatie (van het hoofdkantoor) van de corporatie weergegeven. Daarbij geldt: hoe groter de cirkel, hoe groter de grondpositie. De kleur geeft de waarde van de grond aan. Figuur 11: grondposities per aantal VHE 10

15 03 FINANCIELE POSITIE Er is steeds meer behoefte aan inzicht in de financiële prestaties van corporaties. Dit komt mede door een aantal incidenten, die de afgelopen jaren heeft geleid tot een maatschappelijk en politiek debat over de financiële vrijheden van corporaties. Om een goed beeld van de financiële positie van de corporatiesector te geven, worden de volgende aspecten uitgelicht: de netto kasstroom (als indicator van de bestedingsruimte); de rentedekkingsgraad (als indicator van de ruimte om de rente te betalen); de leningen (als indicator van het vreemd vermogen); het financiële positie (als indicator van de financiële ruimte om te investeren); het vermogen (als indicator van de ruimte om tegenvallers op te vangen); de solvabiliteit (als indicator hoe de lening zich verhoudt tot het vermogen) Kasstroom Voor de continuïteit van corporaties is het van belang een gezonde netto kasstroom te hebben11. Met deze netto kasstroom kunnen schulden worden afgelost en investeringen worden gedaan. Een hogere netto kasstroom biedt meer ruimte voor het opvangen van mogelijke tegenvallers in de toekomst. De gemiddelde netto kasstroom bedraagt landelijk per VHE. Dit is eens stijging van 12% ten opzichte van de gemiddelde netto kasstroom per VHE in 2012 ter grootte van per VHE. In 2013 zijn er acht corporaties met een negatieve netto kasstroom per VHE. Dit betekent dat de inkomsten uit verhuur te laag zijn om aan hun verplichtingen in dat jaar te voldoen. Dit is een verslechtering in vergelijking met 2012, toen zeven corporaties een negatieve netto kasstroom hadden. In 2013 zijn er drie corporaties met meer dan VHE die een negatieve netto kasstroom hebben: Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam ( per VHE), Bouwvereniging Onze Woning ( -531 per VHE) en Stichting Humanitas Huisvesting ( -279 per VHE). Bij Stichting ZorgGoedBrabant is de grootste verbetering zichtbaar: de netto kasstroom stijgt van naar per VHE. Figuur 12: gemiddelde netto kasstroom per corporatie12 11 De netto kasstroom wordt berekend door van de inkomsten uit huuropbrengsten, vergoedingen, bedrijfsopbrengsten en geactiveerde productie de volgende lasten af te trekken; de netto bedrijfslasten, de onderhoudslasten en de erfpacht. 12 Ten behoeve van de leesbaarheid van de grafiek zijn twee extreme waarden ( en per VHE) weggelaten. 11

16 Effect van de verhuurderheffing In 2013 is de verhuurdersheffing ingevoerd en is voor dat jaar vastgesteld op 50 miljoen13. Dit loopt vervolgens op van 1,1 miljard in 2014 tot 1,7 miljard in Vorig jaar is door Brink Groep geconcludeerd dat op basis van de toenmalige netto kasstroom alle corporaties moeten sturen op kostenverlaging om de heffingen te kunnen dragen. Immers, puur gekeken vanuit de gedachte dat de verhuurdersheffing en andere (sanerings)heffingen moet kunnen worden betaald vanuit de netto kasstroom, kan een uitspraak worden gedaan over de financiële gezondheid van een corporatie. Wanneer namelijk een heffing moet worden betaald met vreemd vermogen of opbrengsten uit verkopen, is dit geen structurele oplossing, en zeker geen gewenste. De stijging van de netto kasstroom toont aan dat corporaties er daadwerkelijk in zijn geslaagd hun kosten te reduceren en/of huren hebben verhoogd. Dit zorgt ervoor dat er meer ruimte is voor corporaties om de verhuurdersheffing te kunnen betalen. De netto kasstroom van de gehele sector bedraagt in 2013 circa 3,5 miljard, een half miljard meer dan in In 2014 neemt de verhuurdersheffing 1,1 miljard van deze ruimte in beslag. Bij een gelijkblijvende gemiddelde netto kasstroom per corporatie is de schade in 2014 te overzien: met de verhuurdersheffing zakken 14 corporaties (circa VHE) door het ijs. Dit wil zeggen dat de verhuurdersheffing groter is dan de gemiddelde netto kasstroom per verhuureenheid. In 2017 is het effect groter en hebben 30 corporaties (circa VHE) een negatieve netto kasstroom. In onderstaande figuren is weergegeven hoe de kasstroom zich als gevolg van de verhuurdersheffing ontwikkelt. Hierbij is als grens een kasstroom van 750,-- per VHE gehanteerd, net als in de vergelijking in In 2013 heeft 93% van de corporaties een netto kasstroom die hoger is dan 750 per VHE. In 2017 betreft dat nog slechtst 50% Figuur 13: ontwikkeling van de netto kasstromen inclusief verhuurdersheffing14 13 Bron: 14 Verhuurders die investeren in Rotterdam-Zuid of in krimpregio s kunnen in aanmerking komen voor verlaging van de heffing. Dit onderscheid is in de bovenstaande berekeningen niet meegenomen. 12

17 03.02 Rentedekkingsgraad De netto kasstroom vormt samen met de exploitatielasten de rentedekkingsgraad. In de CiP wordt deze aangeduid met de rentedekkingsgraad op basis van de winst- en verliesrekening. Dit geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente over het vreemd vermogen kan worden betaald. Hoe hoger de rentedekkingsgraad, des te kleiner is de kans dat de corporatie haar rentelasten niet kan betalen. De rentedekkingsgraad over 2013 is gemiddeld 2,2. Dit is een lichte daling ten opzichte van 2012; toen bedroeg de rentedekkingsgraad 2,3. In 2013 hebben zes corporaties een negatieve rentedekkingsgraad. Al deze corporaties hebben minder dan 200 VHE en zijn daarmee niet representatief. Van de corporaties met meer dan VHE, presteren qua rentedekkingsgraad de corporaties Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (8.093 VHE, rentedekkingsgraad 0,6), Laurentius (8.353 VHE, rentedekkingsgraad 1,1) en Dudok Wonen (6.612 VHE, rentedekkingsgraad 1,2) het minst goed. In onderstaande grafiek is de rentedekkingsgraad afgezet tegen het aantal VHE per corporatie. Figuur 14: rentedekkingsgraad per corporatie Leningen Gemiddeld hebben de corporaties aan nominale langlopende leningen per VHE. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2012, toen het gemiddeld per VHE bedroeg. Over 2013 waren er zes corporaties zonder lening; dit betreffen corporaties met minder dan 150 VHE. Er zijn 31 corporaties met nominale langlopende leningen groter dan per VHE. Uitschieter is WSG met circa per VHE (in vergelijking met per VHE in Van de corporaties met meer dan VHE vallen verder Stichting Ouderenhuisvesting Rotterdam (8.093 VHE, per VHE), Laurentius (8.353 VHE, per VHE) en Wooninc. (8.691 VHE, per VHE) op. Positieve verandering is zichtbaar bij Stichting ZorgGoedBrabant, waar de langlopende leningen daalden van per VHE in 2012 naar per VHE in Ten behoeve van de leesbaarheid van de grafiek zijn vier extreme waarden (-169, 24, 38 en 358 per VHE) weggelaten. 13

18 Figuur 15: nominale langlopende leningen per corporatie Financiële positie Het verschil tussen de bedrijfswaarde (volkshuisvestelijke exploitatiewaarde) en het vreemd vermogen geeft een indicatie van de financiële ruimte van corporaties. Er zijn vijf corporaties waar dit verschil minder dan bedraagt. Een positieve ontwikkeling ten opzichte van 2012, toen er nog 68 corporaties met een verschil van minder dan per VHE waren. Ook zijn er in 2013 geen corporaties meer met een negatief verschil, waarbij dus het vreemd vermogen groter was dan de bedrijfswaarde. In 2012 waren dat er nog 15. Figuur 16: financiële ruimte per corporatie 16 Ten behoeve van de leesbaarheid van de grafiek is een extreme waarde ( per VHE) weggelaten. 14

19 03.05 Vermogen In het Sectorbeeld van het CFV wordt uitgebreid aandacht besteed aan de verhoging van de vermogens van corporaties. In 2013 steeg het volkshuisvestelijk vermogen met 12,8 miljard tot 45,3 miljard. Dit is slechts op sectorniveau. Op individueel niveau is te zien dat bij 61 corporaties het vermogen afneemt en bij vijf corporaties het vermogen gelijk is aan De helft van de positieve vermogensstijging is afkomstig van 44 corporaties (circa 12% van alle corporaties). Uitschieters zijn: Stichting de Alliantie (circa VHE) waar het vermogen toeneemt met circa 610 miljoen; Stichting Portaal (circa VHE) waar het vermogen toeneemt met circa 350 miljoen; Woningstichting de Woonplaats (circa VHE) waar het vermogen toeneemt met circa 300 miljoen. Aan de andere kant zijn er ook uitschieters zichtbaar. Zo heeft Woningstichting De Key haar vermogen zien dalen met circa 225 miljoen en Stichting Ymere met 173 miljoen. Figuur 17: volkshuisvestelijk vermogen per VHE per corporatie17 In diverse media is ophef ontstaat over de vermogensstijging bij corporaties. Deze stijging en de oorzaak hiervan worden toegelicht in hoofdstuk Solvabiliteit Solvabiliteit staat voor de mate waarin een corporatie bij eventuele liquidatie zijn vreemde vermogen kan voldoen. Een hogere solvabiliteit staat voor een groter eigen vermogen ten opzichte van vreemd vermogen. Door de stijging in vermogens (zie hoofdstuk 4) is het logisch dat ook de solvabiliteit is verbeterd. Het merendeel van de corporaties (58%) heeft in 2013 een solvabiliteit tussen de 25%-45%. Dit is een lichte stijging ten opzichte van 2012 toen 49% zich in deze categorie bevond. De grootste verbetering is zichtbaar bij de corporaties die vorig jaar onder de 20% scoorden. In 2012 waren dat nog 66 corporaties (18%), in 2013 zijn het er nog 17 (5%). 17 Corporaties zonder langlopende leningen zijn niet weergegeven in de grafiek. 15

20 In 2013 zijn er twee corporaties met een negatieve solvabiliteit: WSG uit Geertruidenberg (-48,3% met circa VHE) en de algemene woningbouw Monnickendam (-16,7% met circa 900 VHE). Er zijn ook positieve uitschieters. Zo hebben vijf corporaties een solvabiliteit die boven de 90% ligt, wel zijn dit allen corporaties met minder dan 100 VHE. Stichting Rijswijk Wonen doet het van de corporaties met meer dan VHE het best met een solvabiliteit van 68,1%. Figuur 18: solvabiliteit In de figuur is een duidelijke verbetering zichtbaar. Deze verbetering wordt veroorzaakt door de stijging van het eigen vermogen, die op zijn beurt wordt veroorzaakt door het waarderen op marktwaarde van het commercieel vastgoed. Een uitgebreidere toelichting wordt gegeven in Hoofdstuk De negatieve waarden zijn opgenomen in de categorie 0-5% ten behoeve van de leesbaarheid van de grafiek. 16

21 04 OPHEF OVER 12 MILJARD VERMOGENSSTIJGING Het is opvallend dat in 2013, het jaar dat de corporaties voor het eerst verhuurderheffing moeten betalen, het vermogen van corporaties met 12 miljard stijgt. Dit is circa per VHE. Volgens het CFV18 wordt deze stijging veroorzaakt doordat de huren stijgen en er lagere kosten zijn gerealiseerd voor onderhoud en beheer en ook in de toekomst hogere huren en lagere kosten worden verwacht. Corporaties van mening zijn dat deze aanvullende opbrengsten en kostenreducties nodig zijn om de verhuurderheffing te kunnen betalen. Hoe zit dit nu? Opvallend genoeg hebben beide partijen gelijk. Bepaling eigen vermogen Het maatschappelijk eigen vermogen wordt bepaald aan de hand van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde minus schulden. Het CFV bepaalt de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde door op de bedrijfswaarde een zevental correcties door te voeren. De bedrijfswaarde bevat alle huidige en toekomstige huurinkomsten en exploitatiekosten voor de resterende levensduur. Dus als de huren stijgen en de lasten dalen, stijgt de bedrijfswaarde en dus ook de basis voor de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. Wanneer de leningenportefeuille gelijk blijft, resulteert dit in een hoger eigen vermogen. In onderstaande tabel zijn de bedrijfswaarde, correcties en resulterende volkshuisvestelijke exploitatiewaarde van de jaren 2011, 2012 en 2013 weergegeven. Figuur 19: ontwikkeling van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde Uit de tabel blijkt dat in 2013 de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde stijgt. Er vanuit gaande dat de leningenportefeuille niet drastisch is veranderd, zou dit de stijging van het eigen vermogen van 12 miljard kunnen verklaren. Echter, de cijfers van de corporaties tonen ook aan dat de bedrijfswaarde slechts minimaal is toegenomen. Dit is opvallend, want dit houdt in dat corporaties per verhuureenheid niet meer netto opbrengsten genereren, terwijl de verhuurdersheffing wel zorgt voor extra lasten. Uit deze gelijkblijvende bedrijfswaarde kan worden geconcludeerd dat de hogere huurinkomsten en lagere onderhouds- en bedrijfslasten in evenwicht zijn met de verhuurderheffing. 18 Zoals omschreven in het Sectorbeeld

22 De werkelijke oorzaak van de stijging van volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ligt in de correcties op de bedrijfswaarde. In 2012 heeft een correctie plaatsgevonden ter grootte van circa 12,5 miljard. Ondanks deze correctie blijft het volkshuisvestelijke eigen vermogen in 2012 gelijk. Dit wordt veroorzaakt doordat sinds 2012 corporaties verplicht zijn om commercieel vastgoed op marktwaarde te waarderen en de marktwaarde hoger is dan de bedrijfswaarde. Eigenlijk steeg het vermogen van corporaties dus al in 2012 met 12 miljard, maar dit werd gedempt door de heffingscorrectie. Conclusie Op basis van bovenstaande cijfers kan worden geconcludeerd dat het vermogen van corporaties reeds in 2012 is toegenomen met circa 12 miljard. Dit komt vooral doordat vanaf dat moment het commercieel vastgoed op marktwaarde moest worden gewaardeerd. Door de correctie van 12,5 miljard in 2012 door het CFV bij de heffingen, was echter geen vermogensstijging zichtbaar. In 2013 wordt de verhuurderheffing door corporaties zelf al meegenomen in de bedrijfswaardeberekening. Deze waardedaling is, net zoals in 2012, gelijk aan de waardestijging die wordt veroorzaakt door het waarderen op marktwaarde. Echter, hebben corporaties in 2013 hogere huren en lagere onderhouds- en bedrijfslasten gerealiseerd om de verhuurdersheffing mee op te vangen. Door deze aanvullende waardestijging, groeit het eigen vermogen met 12 miljard. De stijging wordt dus oorspronkelijk veroorzaakt doordat het commercieel vastgoed sinds 2012 op marktwaarde moet worden gewaardeerd, maar is pas zichtbaar nu corporaties huren verhogen en kosten reduceren. Kortom, corporaties worden op papier vermogender, maar in de praktijk merken ze er weinig van. 18

23 05 HOE NU VERDER In de analyse zijn de onderlinge verschillen tussen corporaties groot. Ook zijn opmerkelijke verschuivingen tussen de jaren waar te nemen. Duidelijk is wel dat de corporatiesector hard aan de slag is om in te spelen op alle veranderingen. De in dit rapport beschouwde indicatoren vormen slechts enkele onderdelen uit de CiP rapportages. Wel geven deze inzicht in enkele belangrijke risico s. Het afnemen van de hoeveelheid grondposities en de verdubbeling van de netto kasstroom zijn voorbeelden van verbetering in de sector. Niet alleen de negatieve ontwikkelingen zijn interessant. Het is goed te benoemen dat er ook corporaties zijn, die juist in deze tijden hun risico s reduceren en een sterkte verbetering laten zien. De uitdaging blijft, maar complimenten voor de corporaties die bijsturen. Voor zowel corporaties met duidelijke risico s als corporaties die er op dit moment nog goed voorstaan is het belangrijk zicht te hebben op de bijsturingsmogelijkheden. Het is niet onmogelijk dat zij op korte of lange termijn worden aangesproken om via saneringsheffingen bij te dragen aan de corporatiesector. Sturen op de bestaande voorraad is daarbij het meest belangrijk. Goed portefeuillemanagement is essentieel om te kunnen bijsturen. Elke corporatie in Nederland moet bijvoorbeeld weten waar haar niet-daeb vastgoed zit en wat dit waard is. Ook is het nuttig om strategieën uit te werken voor de reductie van de niet-daeb portefeuille. Brink Groep heeft in dit kader enkele co-creatiesessies met diverse samenwerkende corporaties belegd. Enkele andere maatregelen die Brink Groep toepast om de (financiële) prestaties van de corporaties te verbeteren zijn herstructurering van de financieringsportefeuille en het doorvoeren van exit-strategieën voor risicovolle projecten. Onze meest voorkomende adviesvraagstukken liggen op het vlak van het bepalen van de haalbaarheid, het waarderen van het vastgoed, het realiseren van duurzaamheidsambities en natuurlijk het asset management. Soms moeten door corporaties ingrijpende maatregelen als reorganisatie en fusie in ogenschouw worden genomen. In een sector vol met belangen, naast het financiële belang, is het niet eenvoudig om te (be)sturen. Een corporatie is namelijk ook en bovenal verantwoordelijk voor betaalbare huisvesting en wordt dagelijks geconfronteerd met het belang van investeringen. Voorliggende analyse is uitgevoerd zonder deze belangen uit het oog te verliezen. De huurverhoging, zoals ingezet in 2013, kan niet blijven doorgaan. Ten opzichte van de maximale huur die op basis van de (WWS) puntensystematiek is toegestaan, kunnen nog huurverhogingen worden doorgevoerd. Echter, de betaalbaarheid van de huur staat onder druk. Het geld dat Nederlanders beschikbaar hebben om hun woonlasten mee te betalen, neemt immers niet toe. De corporatiesector en de politiek moeten beseffen dat zij waken voor het belang van de huurders die het minst te besteden hebben. Afsluitend kan worden geconcludeerd dat ook de corporatiesector nog een hele uitdaging heeft, zeker met het zicht op herziening van de Woningwet. Hierbij moet niet worden afgewacht tot het CFV komt ingrijpen of hierover rapporteert, maar corporaties kunnen beter zelf goed voorbereid zijn op een onstuimige toekomst. De eerste stappen richting transparantie zijn gezet, maar er is nog een hele weg te gaan. Laten we er samen aan werken! 19

24 brinkgroep.nl/corporaties