COOPkot. Studentenwooncoöperatie

Transcriptie

1 COOPkot Studentenwooncoöperatie

2

3 Deze blauwdruk werd opgesteld naar aanleiding van Oproep 258: Coöperatief ondernemen van ESF. Meer informatie kan verkregen worden bij CORE cvba- so via of Auteurs: Jeroen Spapen Simon Willems Stijn De Jonge Wouter Aerts

4 STUDENTENWOONCOÖPERATIE DE NIEUWE VORM VAN (STUDENTEN)HUISVESTING CORE CVBA-SO BEKNOPTE SAMENVATTING In deze blauwdruk worden verschillende wegen besproken en uitgewerkt die moeten leiden tot de oprichting van een wooncoöperatie die zich zal focussen op studentenhuisvesting. Op dit moment kampt de studentenhuisvestingsmarkt in de meeste studentensteden met enkele (maatschappelijke) problemen. In Leuven is de markt in handen van enkele grootkotbezitters. Deze koten zijn niet alleen duur, vaak zijn ze ook slecht of niet onderhouden. Op vlak van energieverbruik zijn de meeste studentenhuizen niet al te best uitgerust: geen of inadequate isolatie, slecht isolerende beglazing en geen ventilatie. Bovendien is er bij de eigenaar, noch bij de bewoners enige beweegredenen om iets aan deze situatie te veranderen. De coöperatieve woonvorm is volgens CORE cvba-so de manier om iets te veranderen aan deze scheven situatie: via de coöperatieve structuur is er meer betrokkenheid van de eigenaars en huurders en kan het waarborgen van de goede woonomstandigheden worden verankerd in de missie en het doel van de coöperatieve vennootschap. De uitgewerkte coöperatie heeft als doel het aanbieden van duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting voor studenten en kortverblijf in combinatie met een betere samenlevingsvorm tussen de verschillende doelgroepen.

5 WOORD VOORAF Bij deze willen wij de personen van het expertenpanel bedanken: Ludo Cloonen Katrien Devillé Johan Vanpée Johan Uyttebroeck Sus Bergmans Marnik Van Impe Bruno Baiets Roger De Wachter Rudi Bollen Geert Vanhorebeek Leen Peeters KU Leuven Studentenhuisvesting KU Leuven Studentenhuisvesting Universitaire parochie residentiebeheerder The Kotfather Provincie Vlaams- Brabant Privé persoon/ouder IBA Technics - koteigenaar Autiwoonzorg Advocaat - Bollen bvba Milieuambtenaar Stad Leuven Ingenieur Bouwkunde, Think- e Alsook de goede begeleiding van het ESF- team tijdens de themawerking. Ook iedereen die ons heeft bijgestaan bij de ontwikkeling van onze ideeën willen we van harte bedanken.

6 INHOUDSOPGAVE Woord vooraf... v Inhoudsopgave... vi Inleiding De initiatiefnemers Het probleem Situering van het probleem Omgevingsanalyse Demografische ontwikkelingen Economische ontwikkelingen Politieke ontwikkelingen Ecologische ontwikkelingen Sociaal/culturele ontwikkelingen Technologische ontwikkelingen Het coöperatieve idee Missie en visie Activiteiten van de coöperatie Duurzame/kwaliteitsvolle huisvesting Gemengde woonbehoefte Maximale samenlevingsvorm Maximaal benutten van wooncapaciteit Rol van vennoten binnen de coöperatie Geografische afbakening Argumentatie waarom voor een coöperatie gekozen wordt Bouwstenen voor een business plan Projectnetwerk en aanpak Stakeholderanalyse Draagvlak investeerders Draagvlak bewoners Corporate Governance Algemene Vergadering... 14

7 Raad van Bestuur Dagelijks bestuur Coöperanten Human Resource Management Financieel plan Parameters financiële analyse Vergoeding voor investering Waardebepaling aandeel bij uitstap Rekenvoorbeeld Lange termijn investeringen in renovatie Marketing en communicatie Evaluatie van de coöperatieve werking Bouwstenen van deze blauwdruk Kansen Knelpunten Randvoorwaarden Uitrolbaarheid Conclusie Studentenenquête: verslag Onderzoek van financiële modellen Case 1: Ouders investeren alleen Case 2: Externe investeringen samen met ouders Case 3: Recht van opstal Case 4: Zeer veel aandeelhouders Case 5: Gezinswoning met 3 studentenkamers Case 6: Crowdfunding Bibliografie Bijlagen Bijlage 1: Werkversie statuten COOPkot cvba Bijlage 2: functieprofielen dagelijks bestuur Bijlage 3: Bestaande coöperaties... 52

8 INLEIDING Deze blauwdruk is geschreven ten gevolge van een oproep vanuit het Europees agentschap ESF door de studentencoöperatie CORE cvba- so. Hij biedt een oplossing voor vele problemen die zich voordoen op de huurmarkt voor studenten in de stad Leuven. De voornaamste problemen zijn het gebrek aan een kwaliteitsvolle en betaalbare huisvesting voor studenten, de trend van enkele grootkotbezitters die steeds meer panden in eigendom hebben en er zijn ook te weinig mogelijkheden voor het creëren van een goede samenlevingsvorm bij de studenten onderling. Het hieronder voorgestelde coöperatieve model kan daar een oplossing voor bieden door de betrokkenheid van zowel huurder als eigenaar te verhogen. Eerst zal er gezocht worden naar een aantal investeerders die bereid zijn om in te stappen in de coöperatie. Met dit kapitaal kan een pand worden aangekocht door de coöperatie en kan dit gerenoveerd worden volgens de geldende normen. Zodra dit gebeurd is zijn er al een ander type vennoten aangetrokken namelijk de studenten/bewoners. Zij hebben het recht op het bewonen van één van de kamers van de coöperatie tijdens de weekends en vakantieperiodes en dit tegen een vergoeding. Verder kunnen zij zich ook kandidaat stellen voor het bewonen van een kamer voor langere perioden. Door de aanwezigheid van meerdere partijen die gemeenschappelijke en eigen belangen hebben binnen de coöperatie zullen zij er samen voor moeten zorgen dat de vooropgestelde missie en visie worden nageleefd. De andere activiteiten en voordelen van deze coöperatieve structuur zullen ook verder in de tekst uitbundig behandeld worden. De blauwdruk legt zich toe op een voorbeeld uit de studentenstad Leuven, deze is echter ook breed toepasbaar in andere Belgische studentensteden. Er zullen echter bepaalde accenten afgestemd moeten worden op de regelgeving van de stad waar men een dergelijke coöperatief model wenst uit te bouwen. De blauwdruk beschrijft verder de bouwstenen die nodig zijn om een dergelijke coöperatie op te richten. Zo kan men terugvinden hoe je mogelijke projectnetwerk eruit zal zien en met welke stakeholders men zich best kan omringen tijdens de opstart. Ook de organisatiestructuur komt uitgebreid aan bod, zo wordt er gesproken over de ideale samenstelling van de Algemene Vergadering en de Raad Van Bestuur. Ook alle regulatorische aspecten worden hier aangehaald, er zullen trouwens voor bepaalde beslissingen experten moeten worden aangesteld om de verschillende raden en vergaderingen bij te staan van gefundeerde informatie zodat deze goede beslissingen kunnen nemen. Verder werd er een financiële analyse uitgevoerd om de financiële haalbaarheid van dit model aan te tonen. Deze financiële analyse werd toegepast op een reële case in Leuven en er werd rekening gehouden met investeringen op korte en lange termijn. Ten slotte zal in het businessplan nog even gekeken worden naar hoe men dit model het best kan gaan realiseren. Na het opstellen van het coöperatieve idee en het businessplan volgt er een evaluatie van de coöperatieve werking en wordt er nog een korte opsomming gemaakt van de mogelijke kansen, knelpunten en uiteraard randvoorwaarden die het welslagen van de coöperatie bepalen. 1

9 1. DE INITIATIEFNEMERS Het idee voor een studenten wooncoöperatie is ontstaan uit de studentencoöperatie CORE cvba- so, die werd opgericht en gerund door studenten. CORE heeft als doel de verduurzaming (in de breedste zin van het woord) van de (studenten)samenleving en wil dit bereiken door het uitvoeren van technische projecten alsook het creëren van een bewustzijn bij de hele bevolking, maar in het bijzonder de studentenbevolking, door middel van sensibilisatie en educatie. Het probleem van de studentenhuisvesting is sterk gekend door de medewerkers van CORE cvba- so, omdat ze er zelf mee te maken hebben en deel van uitmaken. Er zijn op de huidige markt studentenwoningen die zich op het vlak van duurzaamheid en energiegebruik in een slechte staat bevinden. De samenlevingsvorm laat in bepaalde gevallen ook te wensen over: vaak leven hier studenten individueel op hun kamer en is het contact beperkt tot ontmoetingen in de keuken of op de gang. Bovendien zijn, door de wet van vraag en aanbod, de prijzen voor een studenten kamer/studio niet representatief voor de huizenmarkt. De studenten krijgen hier heel hun studieloopbaan mee af te rekenen maar kunnen zelf niets aan de situatie veranderen. Zij zijn immers niet de eigenaars van het pand en de eigenaar zelf heeft weinig beweegredenen om zijn pand(en) te renoveren naar een aanvaardbaar niveau. Eigenaars van deze panden zien een studentenkot als een investering, en deze investering moet renderen, wat betekent dat renovatie en andere investeringen niet primair aan de orde zijn. Om deze scheve situatie op de woonmarkt recht te zetten, gelooft CORE dat het tijd is voor een nieuw voorbeeld op de huizenmarkt. Een studentenpand waar zowel de rechten van de studenten als de investeerders worden gerespecteerd. Een studentenpand waar met de grootste zorg en aandacht het huis wordt gerenoveerd en onderhouden, zodat de studenten steeds in een duurzame en gezonde omgeving kunnen wonen en studeren en zodat er zorg wordt gedragen voor de investering. Om dit concept te realiseren gelooft CORE dat het tijd is voor een (studenten)wooncoöperatie op de Leuvense immobiliënmarkt. Binnen deze coöperatie kunnen bewoners en eigenaars verenigd worden en kan de kwaliteit en continuïteit van de panden worden gewaarborgd. In de statuten van de coöperatie zullen de belangen en rechten van de vennoten worden verankerd, alsook de plichten die de vennoten tegenover elkaar en de coöperatie hebben na te leven. Deze coöperatie biedt een alternatief en waarborgt een duurzame en energiezuinige woning en kan een voorbeeld zijn voor anderen. Studenten leren wat het is om in een duurzame leefomgeving te wonen en werken en nemen dit mee voor de rest van hun leven. Bovendien gelooft CORE dat het zo een einde kan maken aan de trend van de toenemende alleenheerschappij van de kleine groep eigenaars die een groot deel van de markt bezitten, en zo het eigendomsrecht van een woning kan openen voor velen. 2

10 2. HET PROBLEEM 2.1. Situering van het probleem Studentenwoningen bevinden zich op het vlak van duurzaamheid en energiegebruik in een slechte staat. Gelijkaardige trends als bij andere huurwoningen zijn hier merkbaar: investeringen in duurzame renovatie van deze gebouwen blijven achterwege omdat er voor de eigenaar geen of weinig incentives zijn om hier iets aan te veranderen aangezien de energierekening bij de huurder terecht komt. De huurder kan meestal zelf niets ondernemen én zal zich hiertoe niet snel geroepen voelen omwille van de tijdelijkheid van het verblijf. Bij studentenhuisvesting is dit probleem nog schrijnender: de meeste studenten moeten de huur niet zelf ophoesten. De energierekening wordt vaak gedeeld met alle inwoners waardoor er voor de student nog zeer weinig beweegredenen overblijven om zich een duurzame levensstijl aan te meten. Dit heeft een directe impact op het milieu, zoals een hoog verbruik van energie en water en een grote en slecht gesorteerde afvalberg. Belangrijk is de impact die deze levensstijl kan hebben op de toekomst van studenten: de studentenperiode is een belangrijke fase in het leven omdat dit een eerste vorm is van zelfstandig wonen en leven. Het is belangrijk om tijdens deze ontwikkelingsfase in het leven een goed en positief voorbeeld te geven. Ook is er weinig betrokkenheid en een zeer beperkte samenlevingsvorm tussen de verschillende bewoners. In vele studentenwoningen leven de studenten veelal op individuele basis ten opzichte van hun buren. Daarnaast bestaat de private markt voor de studentenwoningen uit een beperkte groep investeerders die meestal meerdere panden bezitten. Een aanzienlijk deel hiervan wil het uiterste halen uit hun investering waardoor ook het leefcomfort dikwijls te wensen over laat - mede aan de nalatigheid van de student te wijten. Niemand van de gebruikers van een studentenkamer heeft voldoende betrokkenheid om zich hiervoor ten volle in te zetten. [1] Het investeren in immobiliën is voor velen niet meer mogelijk omwille van de hoge aankoopprijzen, alhoewel dit nog steeds een zeer interessante markt is. Daarbij zijn velen genoodzaakt om zich enkel op de huurmarkt te begeven en een groot deel van het gezinsbudget te spenderen aan de studentenhuisvesting. Ook voor jonge koppels en gezinnen wordt het hierdoor zeer moeilijk om in Leuven te blijven wonen en te sparen. Tevens zijn er weinig betaalbare locaties voor hen beschikbaar in de binnenstad. [2] Het valt bovendien te verwachten dat deze problematiek nog zal toenemen de komende jaren: het studentenaantal blijft stijgen, waardoor de schaarste aan studentenkoten nog zal toenemen. Dit zet de huurprijzen zwaar onder druk en maakt het voor de meeste grotere gezinnen quasi onmogelijk om te kiezen voor duurzame en kwalitatieve huisvesting voor hun studerende kinderen. In 2011 werden de dertien Vlaamse centrumsteden - waaronder Leuven - gevisiteerd door de Vlaamse regering. Enkele van de aandachtspunten uit dit visitatierapport onderstrepen de hierboven beschreven probleemstelling. Nood aan goedkope woningen/wooneenheden voor jonge gezinnen in Leuven. Leuven is aantrekkelijk voor deze groep, maar verliest deze omwille van het tekort en de onbetaalbaarheid van de woningen in de stad. (De stad is een attractiepool voor jongvolwassenen ( jarigen), maar verliest zijn jonge gezinnen (0-11 en 30-39). De stad is niet alleen een aantrekkingspool voor jongeren, maar ook voor buitenlanders. Het aantal 3

11 Belgen dat vertrekt, is iets groter dan het aantal Belgen dat toekomt. Het zijn vooral de niet- Belgen die het verschil maken: 41% van alle nieuwkomers komt uit het buitenland.) De huizenmarkt behoort in Leuven tot één van de duurste van alle Vlaamse centrumsteden. Er is daarom nood aan een betaalbaar en duurzaam alternatief. (De betaalbaarheidsratio van woningen is in Leuven het minst gunstig van alle centrumsteden: er zijn gemiddeld 11 mediaaninkomens (jaarinkomen) nodig om een kleine woning te kunnen kopen. Voor een appartement zijn er 8 mediaaninkomens (jaarinkomen) nodig. Ook hier behoort Leuven tot de duurste groep van centrumsteden. In combinatie met de relatief hooggeschoolde en (dus) koopkrachtige bevolking, en het eerder beperkte aanbod van woningen en gronden, zijn de vastgoedprijzen fors gestegen. In die mate zelfs dat jonge gezinnen zich buiten de stad moeten vestigen, doorgaans in de omliggende gemeenten. De markt van de studentenhuisvesting zorgt voor een bijkomende druk op de lokale woonmarkt.) Het aantal studenten (en dus kotbewoners) in Leuven zal de komende jaren stijgen en de druk op de woonmarkt alleen maar vergroten. (Gelet op het toenemend aantal hogeschool- en universiteitsstudenten mag verwacht worden dat de behoefte aan studentenhuisvesting alleen maar zal toenemen.) Vele woningen staan leeg of te verkrotten terwijl er een nijpend tekort is op de woningmarkt (Uit cijfers van de inventaris leegstand en verkrotting van de stad Leuven blijkt dat het aantal ongeschikte, onbewoonbare of onveilige woningen jaarlijks toeneemt). De kwaliteit van de huurwoningen in Leuven laat ten wensen over, niet enkel bij de studentenwoningen. (Uit een publicatie van 2008 van de provincie Vlaams- Brabant blijkt dat Leuven over een zeer grote huurmarkt beschikt en een bijzonder negatieve woonscore heeft. De prijs stijgt met andere woorden, terwijl de kwaliteit daalt, wat enkel kan bij grote schaarste op de markt.) 4

12 2.2. Omgevingsanalyse Demografische ontwikkelingen Momenteel heerst er een schaarste op de kotenmarkt in Leuven. De aankoop van oude panden in deze grote steden en deze duurzaam renoveren biedt een dubbele opportuniteit voor deze steden: namelijk een hogere huisvestingsgraad en een lagere CO2- uitstoot. Leuven heeft als doelstelling geformuleerd om te streven naar klimaatneutraliteit in Dit project geïnitieerd vanuit het stadsbestuur kent een zeer groot draagvlak binnen de gebruikers van de stad - bedrijven, kennisinstellingen en burgers. Het studentenaantal van de KU Leuven en andere onderwijsinstellingen in Leuven blijft steeds stijgen waardoor de vraag naar studentenhuisvesting toeneemt. Momenteel wordt deze vraag opgevuld door bouwpromotoren en een beperkt aantal investeerders. De participatie en inspraak van burgers en studenten is hierdoor zeer beperkt. Daarnaast kent Leuven ook nog een groot onbenut potentieel. Vaak zijn grote gezinswoningen niet meer volledig in gebruik omwille van de veranderde gezinssamenstelling (kinderen die het huis verlaten) Economische ontwikkelingen De waarde van immobiliën zal de komende jaren alleen maar stijgen, zeker in de Leuvense binnenstad omwille van de schaarste aan woningen en de toenemende vraag. Een zelfde trend is merkbaar met de huurprijzen. Het wordt voor minder kapitaal krachtige personen alleen maar moeilijker om een woning in de stad te vinden en te kunnen betalen. Tegelijkertijd wordt duurzaam renoveren in de toekomst steeds rendabeler. De kostprijs van isolatie, hoog rendementsglas, PV en dergelijke worden, onder meer door subsidie van de overheid, steeds betaalbaarder voor de consument. Verder zijn mensen ook steeds op zoek naar manieren om hun tijd en geld zinvoller te besteden. Een duurzame investering kan namelijk ook renderen Politieke ontwikkelingen Naast de regelgevende functie van de stad wordt er ook vanuit de stad Leuven - in samenspraak met de stakeholders - actief gezocht naar formules ter bevordering van een betere huisvesting. Het toenemend aantal Leuvense studenten zorgt voor een bijkomende druk op de woonmarkt in de stad. Het stadsbestuur en de universiteit hebben de voorbije jaren een beleid gevoerd om dit in te tomen via regulering en projecten. Deze inspanningen bestaan voornamelijk uit grote bouwprojecten waar op grote schaal studentenkamers worden gebouwd. Hoewel dit een deel van de oplossing kan zijn, is er ook nood aan studentenkamers in een kleine (stads)woning. Deze manier van wonen verhoogt immers het samenlevingsgevoel en de samenhorigheid binnen de studentengroep. Deze duurzame samenlevingsvorm kan een voorbeeld zijn voor toekomstige gezinssituaties van de studenten. [3] Dit strenge beleid van het stadsbestuur heeft ervoor gezorgd dat er maar een beperkte mogelijkheid is om op de private markt studentenkamers te verhuren. De meest voor de hand liggende optie is om een kamer in een pand dat reeds als studentenwoning is ingedeeld te verhuren. Een andere optie is een nieuwe regelgeving die het stad heeft ingevoerd en als doel heeft om jonge gezinnen een extra financieel voordeel te geven. Dit houdt in dat de eigenaars van een pand in Leuven 3 kamer of 1 studio mogen verhuren aan studenten als zij zelf 110m² van het pand bewonen. De houder van zakelijk recht kan ook als eigenaar van de woning beschouwd worden. Dit is een term waaronder een vennoot van een coöperatie valt. (zie 6.) 5

13 Ecologische ontwikkelingen Door het duurzaam renoveren van bestaande panden waarvan het merendeel een hoog energieverbruik hebben, zal de uitstoot van schadelijke gassen in de omgeving afnemen. Indien deze renovaties niet zouden plaatsvinden zal de uitstoot van deze schadelijke gassen blijven gebeuren. Dit zal ook rechtstreekse gevolgen hebben voor de volksgezondheid van de mensen die leven en wonen in het centrum. Ook het comfort van de bewoners zal toenemen door bijvoorbeeld minder koude straling dankzij een goede isolatielaag of goed isolerende ramen. Daarbovenop zullen zij kunnen besparen op hun verwarmings- en elektriciteitskosten. De impact van wonen op het gezinsbudget zal hierdoor verkleinen. Door het hergebruik van zoveel mogelijk materiaal dat aanwezig is in het te renoveren pand wordt de ecologische voetafdruk van het pand nog verder naar beneden gedrukt. Geschat wordt dat ton CO 2 of 28% van de totale CO 2 - emissie van de KU Leuven afkomstig is [4] [5] van de studentenkamers op de privé- markt. Duurzaam bouwen houdt in om meer te doen met minder. Zo zal minder ruimte, materialen, energie en water toch leiden tot een hoger comfort. Volgens het trias energetica principe zijn er 3 zaken waar zeker rekening mee gehouden moet worden. Belangrijk is om nutteloos verbruik te voorkomen door te isoleren en zo de nodige geproduceerde warmte zo laag mogelijk te houden en ervoor te zorgen dat deze lang binnen de woning blijft. Ook het gebruik van hernieuwbare energie moet gestimuleerd worden, er moet steeds getracht worden om zo veel mogelijk van het totale energieverbruik te kunnen dekken met zonnepanelen, zonneboiler en dergelijk. Als laatste is het belangrijk om de resterende energievraag, niet afkomstig van hernieuwbare bronnen, zo optimaal mogelijk op te wekken. Dus moet er bijvoorbeeld steeds gekeken worden naar een zo efficiënt mogelijke verwarmingsketel Sociaal/culturele ontwikkelingen Een studentenpand moet voor de eigenaar maximaal renderen: meer verhuurbare studentenkamers en zo weinig mogelijk gemeenschappelijke ruimte zijn hierbij belangrijk. De huidige studentenkoten zijn dus ingedeeld naar een individuele samenlevingsvorm en beschikken niet over gemeenschappelijke ruimtes die het sociaal contact tussen de studenten stimuleren en bevorderen. Hoewel vele huizen in de Leuvense binnenstad over een kleine stadstuin beschikken, hebben deze vaak meer weg van een oerwoud of een ongezellige gebetonneerde binnenkoer. Al deze zaken zorgen ervoor dat samenlevingsvorm tussen de studenten vaak vrij beperkt is en het sociaal contact tussen de studenten zich beperkt tot kortstondige ontmoetingen op de gang of in de keuken. Door het creëren van gemeenschappelijke ruimtes die ingericht zijn naar de verlangens van de verhuurders en het samenleven bevorderen, wil de coöperatie het sociale contact tussen de huurders vergroten. Dit creëert een samenlevingsvorm met duidelijke regels en streeft naar maximaal contact op een basis van respect voor elkaar en het pand Technologische ontwikkelingen Duurzame studentenhuisvesting vraagt ook naar aangepaste technologieën om aan deze vereisten te voldoen. De bouwtechnieken hiervoor zijn momenteel reeds allemaal ter beschikking en kunnen een goed resultaat opleveren. De investering op korte termijn die hiervoor nodig zijn, verhinderen de realisatie hiervan. De effecten op financieel vlak zijn meestal pas zichtbaar na 5 tot 10 jaar. Technologische ontwikkelingen kunnen ook bijdragen tot de sensibilisatie van de bewoners. Zo kan bijvoorbeeld een monitoringsysteem voor een verlaging van het verbruik zorgen: door het meten van het verbruik en dit terug te koppelen naar de bewoners kan een besparing van 10% worden bereikt. [6] [7] 6

14 3. HET COÖPERATIEVE IDEE 3.1. Missie en visie Het aanbieden van duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting voor een gemengde woonbehoefte. Binnen deze context moet er ook voldoende aandacht besteed worden aan het creëren van een maximale samenlevingsvorm en zelfstandig wonen. Het algemene belang van de samenleving is het belangrijkste punt waar deze coöperatie naar zal streven. Onder algemeen belang beogen wij een gezonde leefomgeving in combinatie met een aangenaam comfort dat duurzaam is voor de draagkracht van onze planeet. Hierbij wordt ook het sensibiliserend effect bij de studenten en hun eerste stappen naar een zelfstandig leven niet uit het oog verloren. Leven met een algemene zin van duurzaamheid moet een natuurlijke manier van handelen worden in hun verdere leven Activiteiten van de coöperatie Duurzame/kwaliteitsvolle huisvesting De activiteiten van de coöperatie zijn gericht op het bereiken van de doelstellingen binnen de context van de missie en visie. De woning moet niet alleen voldoen aan de opgelegde eisen qua energiezuinigheid vanuit de overheid maar ook continu trachten hierin te verbeteren. Het doel moet steeds zijn om te renoveren tot een laag- energiewoning/passiefhuis zonder de andere doelstellingen te verwaarlozen. Doordat er in Leuven een nijpend tekort aan woningen en nieuwe bouwgronden is, en dit probleem in de toekomst alleen maar groter zal worden, streeft de wooncoöperatie naar een slim en duurzaam gebruik van materialen en ruimte. Het tekort aan woningen zorgt ook voor een prijsstijging en ook hier wil de coöperatie op inspelen: betaalbaar wonen moet hoog in het vaandel worden gedragen. De coöperatie kiest ook voor duurzaam meubilair in de kamers, zodat de studenten in alle comfort en met alle nodige faciliteiten kunnen studeren. Nu wordt al te vaak voor goedkoop meubilair gekozen en moeten de studenten vaak hun eigen meubels meebrengen. Na de studies gaan deze dan ook vaak de vuilnisbelt op. Heel wat mensen zijn nog niet vertrouwd met het concept en de voordelen van een lage- energiewoning of een passiefhuis, of voor vele mensen is dit concept onbekend. Dit zorgt ervoor dat er bij nieuwbouw of renovatie te weinig rekening wordt gehouden met het implementeren van de juiste maatregelen (isolatie, ventilatie, PV, ), vaak omdat deze ingrepen duur zijn, de terugverdientijd niet altijd duidelijk is en er heel wat misverstanden bestaan over deze maatregelen. De bewoners van de coöperatie krijgen de kans om in een lage- energiewoning/passiefhuis te wonen. Dit zorgt ervoor dat zij de voordelen ontdekken van het leven in dergelijke woningen en inzien dat dit de kwaliteit van het leven vergroot. Het leven in zulke woning vergt ook enkele aanpassingen en gedragswijzigingen bij de bewoners, en ook dit zal aangeleerd worden tijdens het verblijf in deze woning. De studenten zullen dit meenemen voor de rest van hun leven en hier ook aandacht aan schenken wanneer zij zelf een woning kopen of bouwen Gemengde woonbehoefte In de eerste plaats wil de coöperatie studentenkamers aanbieden aan de studenten in Leuven. Dit zijn kwaliteitsvolle kamers die tegen een marktconform en aanvaardbare prijs worden aangeboden. 7

15 De coöperatie biedt een alternatief voor de oude, aftandse en energieverslindende koten die in Leuven voor studentenkamers doorgaan. De wooncoöperatie werpt zich dus op als kwaliteitsvol alternatief in de studentenstad. Wanneer de coöperatie groeit en een belangrijke speler wordt op de huizenmarkt zullen ook de andere kotbazen hun aanbod moeten moderniseren zonder de prijs op te trekken. Leuven is populair en niet alleen bij studenten. Door de grote vraag en het beperkt aanbod is de (huur)prijs van appartementen en woningen zeer hoog en vaak onbetaalbaar voor jonge gezinnen die graag in de stad komen wonen. Hierdoor is deze groep genoodzaakt om ofwel een woning van mindere kwaliteit te huren of weg te trekken naar de rand rond Leuven (of nog verder). Ook op deze vraag wil de coöperatie inspelen: betaalbare en kwaliteitsvolle appartementen/lofts aanbieden aan jonge gezinnen. Hier mikken we op pas afgestudeerden die na een aantal jaren studies in Leuven een leven hebben opgebouwd in deze stad en hier graag blijven wonen. Binnen de woning leven zij samen met de studenten en nemen de taak van de kotmadam een beetje over en zorgen voor de continuïteit in de samenleving. Nu ook al werkt men in bestaande studentenresidenties met residentieverantwoordelijken. Dit zijn vaak pas afgestuurde jongeren die instaan voor de goede gang van zaken binnen de wooneenheid. Verder wil de coöperatie ook elke woning maximaal benutten: door de exodus van studenten elke vrijdagnamiddag zijn vele woningen onderbenut in het weekend. Hier wil de coöperatie op inspelen door de studentenkamers in het weekend en vakanties aan te bieden aan toeristen, zomerstudenten/gasten/onderzoekers van de universiteit, echter wel enkel aan vennoten. Het vennoot zijn van de wooncoöperatie geeft dus recht op het huren van een vrije kamer voor kortverblijf in één van de woningen van de coöperatie. Dit concept heeft vooral potentieel wanneer de coöperatie zich buiten de grenzen van Leuven strekt. Let wel: de coöperatie verhuurt geen kamers, maar stelt deze enkel ter beschikking van zijn vennoten tegen een vergoeding. Alleen indien men vennoot is van de coöperatie krijgt men toegang tot het aanbod van kamers die vrij zijn in het weekend en de vakantieperiodes Maximale samenlevingsvorm Studentenwoningen bestaan nu vaak uit aparte wooneenheden waar de samenlevingsvorm vaak ver te zoeken is. De indeling van het pand zou voor een maximaal ruimtegebruik moeten zorgen, dit kan worden bereikt met volgende maatregelen: gemeenschappelijke keuken, leefruimte, douche, berging, garage, en compacte studentenkamers. De woning kan ook voorzien zijn van een studiezaal als antwoord op de trend om samen te studeren. Het gemeenschappelijk gebruik van verschillende ruimtes mag voor deze categorie niet echt een probleem zijn omdat het nu al voorkomt dat pas afgestudeerden nog steeds samenwonen met hun studerende vrienden. Uiteraard dient er voldoende ruimte te zijn voor het jonge gezin met voldoende privacy om dit model te doen werken. De ideale opdeling is afhankelijk van het aangekochte pand en zal dus case per case moeten bekeken worden. [8] Maximaal benutten van wooncapaciteit Studentenkamers zijn niet altijd bewoond. Studenten verblijven hoofdzakelijk tijdens het academiejaar (10 maand) en tijdens de week op hun studentenkamer (5 dagen). Hierdoor is er nog extra potentieel van de studentenkamers. Deze extra tijd kan ingevuld worden door de kamers ter beschikking te stellen voor kortverblijf (zie ). Hiervoor is het aangewezen dat de coöperatie verschillende contracten aanbiedt aan de huurders in functie van de toegankelijkheidswens tot hun kamer. 8

16 Mogelijke contracten zijn: 10 maanden - 5 dagen beschikbaarheid 10 maanden - 7 dagen beschikbaarheid 12 maanden - 5 dagen beschikbaarheid 12 maanden - 7 dagen beschikbaarheid altijd beschikbaarheid met uitzondering van beperkte tijdstippen vooraf overeengekomen Afhankelijk van welk contract de bewoner heeft afgesloten met de coöperatie zullen de kamers gedurende de weekends en in de vakantie ter beschikking staan van andere type B vennoten. Deze vennoten kunnen dan intekenen om deze kamer tegen een vergoeding te verkrijgen en al de benodigde informatie hierover zoals dagen van beschikbaarheid, plaats e.d. zullen terug te vinden zijn op de website waar het volledige aanbod van de coöperatie zichtbaar is. Persoonlijke spullen van de bewoners van de kamers kunnen uiteraard ter plaatse worden gestockeerd achter slot en grendel wanneer hij of zij hiervoor kiest. De huurprijs voor de student zal ook afhankelijk zijn in functie van het type contract afgesloten wordt. Dit scenario is zeer interessant indien de coöperatie beschikt over meerdere panden in binnen- en/of buitenland Rol van vennoten binnen de coöperatie De coöperatie zal worden opgericht om duurzame en betaalbare huisvesting te voorzien in Leuven. Iedereen kan vennoot worden van de coöperatie als bewoner of investeerder. Investeerders kopen een type A aandeel en brengen het benodigde kapitaal in de coöperatie om een eerste, en eventueel later meerdere panden aan te kopen. In ruil hiervoor hebben zij een volatiel aandeel, waarvan de waarde wordt bepaald op basis van de waarde van het patrimonium van de coöperatie. De investeerders kopen minstens één aandeel type A Vennoten type B zijn de potentiële bewoners van het pand. Zij kunnen maximaal één aandeel type B kopen. Alle vennoten B hebben recht om de kamers van de coöperatie te huren voor kort verblijf; hieronder verstaan we verblijf tijdens de weekends en voor langere periodes in de zomervakanties. De studentenkamers worden verhuurd aan de type B vennoten tegen een vergoeding. Verder kunnen de type B vennoten zich kandidaat stellen om een kamer voor langere periode te betrekken. Het jonge gezin is tevens ook vennoot type B, zij hebben recht op de studio of flat binnen het pand en kunnen deze huren voor een langere permanente periode. Zij functioneren als huisbewaarder binnen de coöperatie (zie ) Geografische afbakening Het aangehaalde principe kan overal ter wereld in grote studentensteden worden toegepast. In deze blauwdruk is de regelgeving van andere steden niet verder onderzocht en moet een gelijkaardig proces als voor Leuven doorlopen worden. Binnen Vlaanderen zullen er nog kleine nuance verschillen liggen in de wetgeving in het geval men dit verhaal naar andere centrumsteden wil uitbreiden. Indien men op internationaal vlak gaat kijken zullen er waarschijnlijk andere reglementeringen gelden die dan moeten worden bekeken en eventueel aangepakt moeten worden. Het uitbreiden van het netwerk brengt namelijk enkele voordelen met zich mee, des te groter het netwerk van panden is, des te groter de keuze voor de vennoten van de coöperatie om ergens een pand te vinden. Internationale uitwisseling van studenten en hun huisvesting zou met behulp van dit principe ook vlotter en makkelijker kunnen verlopen. Het voornaamste voordeel dat dit met zich meebrengt is de persoonlijke ontwikkeling van de student samen met de verhoogde kans op het vinden van een eerste job en het multiculturele aspect. [9] 9

17 3.4. Argumentatie waarom voor een coöperatie gekozen wordt Het doel van de coöperatie is het aanbieden van duurzame en kwaliteitsvolle huisvesting voor studenten en kortverblijf. Om te garanderen dat de goede staat van het patrimonium van de coöperatie gewaarborgd blijft, is een sterke betrokkenheid nodig van zowel de bewoners als de investeerders. Beide partijen moeten belangen hebben in het patrimonium en ook democratisch kunnen wegen op de beslissingen van de onderneming. Hierbij is het evident dat we kiezen voor de coöperatieve ondernemingsvorm: zowel investeerders als bewoners participeren, door de aankoop van aandelen, mee in de coöperatie. Door hun vertegenwoordiging in de raad van bestuur en aanwezigheid op de algemene vergadering hebben zij de democratische controle over de beslissingen en het beleid van de coöperatie in handen. Alle vennoten zijn immers vertegenwoordigd in de raad van bestuur en elke vennoot heeft het recht om deel te nemen aan de stemming op de algemene vergadering. De bewoner, dus ook de student, heeft er alle belang bij dat de woning waarin hij of zij verblijft duurzaam en energiezuinig is. Dit bevordert immers het comfort en een laag energieverbruik, wat resulteert in een lage energierekening voor de bewoner. Verder is er een grote betrokkenheid tussen de bewoners en het pand, omdat zij immers allen aandeelhouder zijn van de coöperatie. De coöperatieve structuur draagt bij aan het verhoogde samenlevingsgevoel in een pand wat zich ook weerspiegelt in de missie en visie van de vennootschap. De investeerders waken over hun investering, en hebben er alle belang bij dat het patrimonium van de coöperatie wordt onderhouden en dat de nodige investeringen gebeuren. De waarde van hun aandeel is immers afhankelijk van de waarde van het patrimonium. Hoe meer investeringen er gebeuren in de woningen, hoe hoger de waarde van deze panden. Dit weerspiegelt zich dan weer in een stijging van het investeerdersaandeel. Bovendien stelt de coöperatie personen met een beperkt investeringskapitaal in staat om toch te investeren en mee te genieten van de immobiliën markt, en dit met een verantwoord en sociaal doel. Dit is ook een mooi voorbeeld van de voordelen van een coöperatieve structuur, een samenwerking van een groep mensen met eenzelfde interesse en doel dat enkel of veel makkelijker te bereiken is door het feit dat zij samenwerken. Het is net door die actieve samenwerking en democratische betrokkenheid van alle aandeelhouders dat ieders belang binnen de coöperatie verzekerd wordt en dat er gewaakt wordt over het doel van de coöperatie. 10

18 4. BOUWSTENEN VOOR EEN BUSINESS PLAN 4.1. Projectnetwerk en aanpak Bij de opstart van de studentenwooncoöperatie is het belangrijk om de volgende vier actoren te betrekken tijdens het proces: 1. Overheid: Eigen ervaring 2. Universiteit 3. Ouders/studenten 4. Financiële en juridische adviseurs Voor het opstellen van deze blauwdruk werd beroep gedaan op een expertenpanel. Dit bestond uit verschillende stakeholders binnen specifieke domeinen, die allen een link hadden met studenten, wonen of coöperaties. Op deze manier konden op geregelde tijdstippen de voorstellen en vooruitgang van de blauwdruk afgetoetst worden en feedback gevraagd worden bij deze experten en dit op de verschillende vakgebieden. Over het algemeen kunnen we concluderen dat de externe ondersteuning vanuit het expertenpanel van onschatbare waarde was. Dit niet alleen omwille van informatie en degelijk advies maar ook om onze bevindingen en proefmodellen te bespreken en feedback te vragen. Een soortgelijk netwerk kan bij de oprichten van een studentenwooncoöperatie een groot pluspunt zijn. Hieronder staat een overzicht van de verschillende leden van het expertenpanel: Ouder van student: Ouders van studenten kennen de moeilijkheden van de studentenwoonmarkt. Het zijn immers zij die meestal instaan voor de huur en onkosten van de studentenkamers voor hun kinderen. Bovendien is de perceptie van ouders over een coöperatief woonmodel interessant voor de opstart van zulke coöperatie. Expert coöperatief ondernemen: Coopkracht is het overlegplatform voor mens- en milieuvriendelijk coöperatieve bedrijven in Vlaanderen en kunnen dus bij het uitwerken en opstarten van de coöperatie betrokken worden. Vertegenwoordiger studentenresidentie: Kent de noden van studenten en kan advies verlenen bij het opstarten en runnen van een wooncoöperatie. Inzake wonen is het belangrijk om contact op te nemen met andere wooncoöperaties: er bestaan reeds andere vormen van wooncoöperaties voor een andere doelpubliek. Deze initiatieven kennen de problemen en valkuilen van het oprichten van een coöperatie maar kunnen ook kansen aanreiken. Hieruit kan veel geleerd worden over de realiteit in het veld, de wetgeving en de mogelijkheden. De ervaring en initiatieven van andere wooncoöperaties kan helpen om de opstart van de studentenwooncoöperaties te vergemakkelijken. Vaak kunnen bij de opstart ook gemeenschappelijke zaken samen uitbesteed en betaald worden om zo de kosten van de opstart te beperken. Jurist/notaris/advocaat: De wetgeving rond wonen en coöperaties is complex. Het is daarom belangrijk om bij de opstart steeds rekening te houden met juridische regels en wetten waarbinnen de wooncoöperatie fungeert. Om wegwijs te geraken in de juridische wereld is het belangrijk om een beroep te doen op professioneel advies van een gespecialiseerde jurist, notaris en/of advocaat. Het regelmatig aftoetsen van de werking van de coöperatie is nodig om de haalbaarheid van zulk project mogelijk te maken. Vaak zijn creatieve oplossingen nodig maar het is belangrijk de link tussen het maatschappelijk en economisch doel van de coöperatie te bewaren. 11

19 Aannemers: Omdat het de bedoeling is de woning grondig te renoveren en steeds te onderhouden is het interessant om informatie hierover in te winnen. Contact met bedrijven met technische expertise op het vlak van duurzame renovatie en technieken is hierbij zeer belangrijk. Zij kunnen aangeven waar de nodige investeringen moeten gebeuren en wat de investeringskost hiervan bedraagt Lokale beleid: het is noodzakelijk dat wanneer men dergelijk project wil starten, dit gesteund wordt door het lokaal stedelijk beleid. De werking van de coöperatie moet conform zijn met de wetgeving. Bovendien kent de lokale overheid de mogelijke pijnpunten en moeilijkheden binnen de woonmarkt, maar kan zij ook kansen en opportuniteiten aanreiken. Huisvestingsdienst KU Leuven: heeft een nauwe samenwerking met koteigenaars en heeft een idee over de haalbaarheid van verschillende initiatieven in de markt van studentenhuisvesting. Staat ook dicht bij de student en kent de problematiek rond studentenhuisvesting. We zien ook dat de KU Leuven de studenten energiebewuster wil maken en meer aandacht aan duurzaamheid en energiegebruik wil besteden. [10] Mogelijke investeerders: zonder investeerders is er uiteraard geen coöperatie. Het is daarom van belang om na te gaan onder welke voorwaarde personen bereid zijn om te investeren in dergelijk initiatief. Niet opgenomen in het expertenpanel, maar één van de actoren die bij het opstellen van deze blauwdruk belangrijk was zijn de buitenlandse (studenten)wooncoöperaties. Over heel de wereld zijn er verschillende initiatieven en vormen van coöperaties waar studenten hun woonsituatie in eigen handen nemen. Vele van deze coöperaties bestaan al vele jaren, hebben een uitgebreid netwerk en bezitten heel wat kennis die nuttig kan zijn bij het opstarten van een wooncoöperatie. Een goed contact met deze coöperaties is dan ook belangrijk en kan vele voordelen opleveren tijdens de opstart. Meer informatie over deze voorbeelden uit het buitenland zijn terug te vinden in de bijlage. Sterke punten van dit projectnetwerk is de verscheidenheid van stakeholders die ter onzer beschikking staan voor het oplossen van bepaalde problemen en toetsen van ideeën. Door beroep te doen op deze experten zijn alle vennoten van in het begin betrokken bij het oprichten van een dergelijke coöperatie wat zal resulteren in een blauwdruk met stevige fundamenten. Zij zijn ook een intentie aangegaan om op bepaalde ogenblikken samen te komen gedurende de ontwikkeling van de blauwdruk wat de continuïteit van het project ten voordele komt Stakeholderanalyse Bij oprichten van deze coöperatie is een grote verscheidenheid van stakeholders merkbaar. Deze bekijken en gebruiken de coöperatie dan ook vanuit zeer verschillende standpunten. Hieronder een oplijsting van de belangrijkste stakeholders en wat zij en de coöperatie voor elkaar betekenen: Studenten - Huurders van kamers: Studenten zijn het belangrijkste doelpubliek van de coöperatie. De coöperatie biedt hen de mogelijkheid om duurzame studentenkamers te huren aan een verantwoorde prijs. Omdat voor studenten dit de eerste vorm van zelfstandig wonen is, hoopt de coöperatie hun iets bij te leren rond duurzaam en gemeenschappelijk wonen, wat ze kunnen meenemen naar de toekomst. Studenten kunnen vennoot worden voor een laag bedrag. Ze zullen toch een belangrijke functie hebben bij de dagelijkse taken van de coöperatie door enkele engagementen aan te gaan. Het is zeer belangrijk dat deze groep studenten een vertegenwoordiging heeft in de raad van bestuur om hun noden te waarborgen. Jong gezin - Huurders van appartement/studio: De combinatie van studentenkamers en een appartement, maakt het financieel makkelijk voor het jonge gezin. Door hun langere verblijf 12

20 zullen zij ook enkele taken op zich nemen om de continuïteit van de samenleving te begunstigen. Zij zijn hetzelfde type vennoot als de studenten en verzorgen samen met hen de vertegenwoordiging van het pand in de raad van bestuur. Ook zij zijn, net als de studenten onderhevig aan de selectieprocedure. Sympathisanten/kortverblijvers: Dit zijn natuurlijke personen die niet langdurig verblijven in het huis. Zij zijn vennoot van de coöperatie uit interesse, sympathie en de mogelijkheid om in de toekomst een kamer te huren, zowel voor kort als langer verblijf. Deze groep is hetzelfde type vennoot als de bewoners en heeft dezelfde vertegenwoordiging in de raad van bestuur. Investeerders: De investeerders van de coöperatie zijn particulieren, bedrijven of fondsen die kapitaal investeren in de coöperatie door de aankoop van aandelen. De investeerder koopt een aandeel met een volatiele waarde: de waarde is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed dat in het bezit is van de coöperatie (de studentenpanden). De waarde van het onroerend goed wordt elk jaar vastgelegd op de algemene vergadering van de coöperatie. Door de aankoop van een aandeel van de coöperatie investeert men dus in immobiliën. De investeerders moeten van in het begin steeds goed worden geïnformeerd: de waarde van het onroerend goed kan stijgen, maar ook dalen. Bovendien zijn de in- en uitstap mogelijkheden beperkt en onderhevig aan voorwaarden. Het opgehaalde kapitaal wordt gebruikt voor de aankoop van nieuwe woningen. De investeerders zullen het grootste deel van het totale kapitaal voorstellen en hebben daardoor ook een grote vertegenwoordiging in de raad van bestuur. Stad Leuven: Zij zijn een belangrijke stakeholder in het hele verhaal. Voor hen komt deze coöperatie tegemoet aan hun doelstellingen rond wonen in Leuven. Dit idee biedt een antwoord op de vele studentenwoningen, meestal in slechte staat, die het voor jonge gezinnen onbetaalbaar maken om in Leuven te wonen. Daarnaast is het voor de coöperatie belangrijk om te voldoen aan de strenge regelgeving rond studentenhuisvesting in Leuven. Door een nauwe samenwerking met stad Leuven kan de continuïteit bij veranderende regelgeving gewaarborgd worden. Het is echter niet strikt noodzakelijk om hen ook als vennoten in de coöperatie te hebben. [11] Universiteit: Uiteraard is de aanwezigheid van een universiteit en daarmee ook studenten noodzakelijk voor dit concept. Net als bij stad Leuven is het geen vereiste om hen ook als vennoot binnen de coöperatie te hebben Draagvlak investeerders Het benodigde kapitaal voor de aankoop van een nieuw pand door de coöperatie wordt in de eerste plaats gerealiseerd door de inbreng van vennoten A (zie 4.3.1). Investeerders die een aandeel A kopen, investeren dus m.a.w. in vastgoed. Door de lage waarde van het aandeel (initieel 5000 euro) maken we het mogelijk om voor relatief kleine bedragen te investeren in vastgoed. De aandelen van de categorie A hebben een volatiele waarde: de waarde is afhankelijk van de waarde van het patrimonium. Het succes van immobiliën en vastgoedbevak s is groot, hetgeen het potentieel van deze coöperatie ondersteunt. Een groot verschil met een vastgoedbevak is hier dat er niet wordt gestreefd naar winstmaximalisatie maar dat er continu wordt geïnvesteerd in de panden van de coöperatie en ook de belangen van de huurder worden gewaarborgd. De vennoten van de coöperatie zijn directe eigenaar van het pand en nemen dus deel aan de beslissingen van de coöperatie; terwijl bij een bevak de aandeelhouders enkel gezien worden als een investeerder met een dividend. De investeerders van de coöperatie beleggen dus niet zomaar in immobiliën, maar doen dit op een ethische en verantwoorde manier zodat er meerwaarde wordt gecreëerd voor zowel investeerder als 13