Handleiding / tips bij aankoop van een beleggingspand.

Transcriptie

1 Handleiding / tips bij aankoop van een beleggingspand. Zoals bekend krijgt u op spaargeld bij een bank een lage rentevergoeding. Als u genoeg spaargeld vrij beschikbaar heeft kan het zeer lucratief zijn om te investeren in vastgoed met verhuuropbrengsten (een beleggingspand). Gebruik de informatie uit deze handleiding en doe uw voordeel. Het zou mooi zijn als u mede door deze informatie goed voorbereid het juiste beleggingspand kunt kopen. Bij vragen kunt u te allen tijde contact met ons opnemen. Onderwerpen» Wanneer is een beleggingspand interessant?» Hoe regelt u vastgoedfinanciering?» Het juiste beleggingspand kiezen.» Uw pand verhuren, wat moet u weten?» Vergunningen.» Contact met INVESTWEB.

2 Wanneer is een beleggingspand interessant? 1. Stel, u heeft een jaarinkomen van bruto; 2. U heeft spaargeld vrij beschikbaar; 3. U vindt een geschikt pand dat u, inclusief bijkomende kosten voor kunt kopen; 4. De resterende kunt u financieren; 5. De totale maandlasten voor rente en aflossing zijn: 728; 6. Naast de financieringslasten heeft u maandelijks gemiddeld 150 aan overige kosten. (bv. reservering voor onderhoudskosten en opvangen tijdelijke leegstand); 7. Uw maandelijkse huurinkomsten zijn 1.200; 8. Uw positieve cashflow is maandelijks: = 322; 9. U lost in de loop der tijd uw financiering geheel of gedeeltelijk af; 10. Mogelijk stijgt de waarde van uw beleggingspand in de toekomst; In dit rekenvoorbeeld genereert u een maandelijks inkomen van 322 bruto en bouwt u overwaarde op die u in de toekomst ten gelde kunt maken. U maakt naar verwachting veel meer rendement op eigen investering van dan wanneer u het bedrag jarenlang op een spaarrekening laat staan. Hoe werkt het fiscaal? U betaalt vermogensrendementsheffing over uw netto vermogenswaarde (net als bij een woonhuis); De hypotheekrente is bij een beleggingspand niet aftrekbaar (kan alleen bij uw woonhuis, niet bij een verhuurpand); Over uw verhuurinkomsten bij reguliere (lange termijn) verhuur wordt in principe geen belasting geheven. Maak bij uw eigen calculatie voor vastgoedfinanciering.

3 (Leningen voor beleggingspanden) Hoe regelt u vastgoedfinanciering? Bij banken als ABN AMRO, Rabobank, ING bank en SNS bank kunt u niet terecht als u geen bestaande portefeuille met beleggingspanden heeft of professioneel vastgoedontwikkelaar bent. Rabobank heeft twee dochterondernemingen (RNHB en FGH bank) die gespecialiseerd zijn in het verschaffen van vastgoedfinancieringen. Voor deze twee banken geldt hetzelfde: als u wilt starten met het opbouwen van een beleggingspand portefeuille kunt u daar niet terecht. Ook niet als u veel eigen geld heeft en maar een klein deel van uw vastgoedaankoop hoeft te financieren. Enige jaren geleden is besloten dat ze geen vastgoedfinancieringen voor nieuwe partijen in hun boeken meer op willen nemen. De markt voor vastgoedfinanciering voor nieuwe (particuliere en zakelijke) toetreders is in Nederland de facto volledig overgenomen door intermediairs. Dat zijn gespecialiseerde adviesbureaus die samen met hun klanten financieringsaanvragen voorbereiden en indienen bij kapitaalverschaffers die wel in staat zijn vastgoedfinanciering te verschaffen. Zo is er in Nederland één relatief kleine bank en zijn er meerdere investeringsfondsen die een propositie hebben gemaakt om aan de (grote) vraag naar beleggingspandfinancieringen te voldoen. Het betreffen niche spelers die een enorm gat in de markt 'ontdekt' hebben en hard groeien.

4 Wat zijn de normen voor vastgoedfinanciering? In grote lijnen worden door de kapitaalverschaffers de volgende normen gehanteerd: U moet een jaarinkomen van minimaal bruto hebben; U kunt tot 70% van de waarde in verhuurde staat financieren. 30% Eigen geld is de minimale eigen investering; Een beleggingspand hypotheek heeft een theoretische looptijd van 30 jaar; De rente die u betaalt is hoger dan die van een reguliere hypotheek voor een 1 e woning. Gemiddeld tussen de 3,75 - en 4,60%; U investeert zelf 30% eigen geld en lost vervolgens in de eerste 10 jaar nog eens 20% af; Wanneer u investeert in een studentenhuis (een pand waarin u kamergewijs verhuurt) is de minimale eigen investering 40% en de verplichte aflossing de eerste 10 jaar 10%; Wanneer u tot 50% van de waarde in verhuurde staat heeft afgelost kunt u de rest aflossingsvrij open laten staan. Vanaf dat moment betaalt u alleen nog rente; U kunt er na aflossing tot 50% ook voor kiezen om door te gaan met aflossen; De huurinkomsten uit uw beleggingspand moeten vanaf het begin de totale exploitatie (rente, aflossing en andere kosten voor eigendom en beheer van het pand) voor 125% dekken. M.a.w, het is nodig dat uw verhuurinkomsten vanaf het begin minimaal 25% hoger zijn dan uw maandelijkse lasten; Waar in Nederland is vastgoedfinanciering mogelijk? Financiers van beleggingspanden verschaffen het liefst financieringen in de Randstad. Buiten de Randstad een beleggingspand kopen kan ook, maar dan bij voorkeur in de middelgrote- en grote steden of steden waar hogescholen of universiteiten zijn. Dat zijn de locaties waar gemiddeld genomen veel studenten en starters zijn, de verhuurmarkt goed is, de kans op leegstand dus lager is en de te verwachten waardeontwikkeling van onroerend goed positief is. Het op deze wijze limiteren van de mogelijkheden maakt het voor de kapitaalverschaffers eenvoudiger om de risico's bij het verschaffen van hun financieringen te beheersen. Herfinanciering van bestaand vastgoed Op het moment dat u een beleggingspand wat langer in bezit heeft en hierin een goede overwaarde hebt opgebouwd is het vaak mogelijk een deel van de overwaarde te gebruiken voor aankoop van een 2 e beleggingspand. Als uw bestaande pand en de verhuursituatie door financiers als positief wordt beschouwd (iets dat u door uw financieringsintermediair kunt laten pre-scannen), dan kunt u in principe 70% van de overwaarde aanwenden voor aankoop van een 2 e beleggingspand. M.a.w, als u in uw huidige beleggingspand- in verhuurde staat - een

5 overwaarde heeft van , dan wordt maximaal daarvan gezien als inbreng eigen middelen bij het afsluiten van een volgende financiering. Meer informatie over vastgoedfinanciering: Het juiste beleggingspand kiezen. Wanneer u zich oriënteert op de aankoop van een beleggingspand doet u er goed aan eerst vast te stellen wat uw financieringsmogelijkheden zijn en voor welk bedrag u een beleggingspand kunt kopen. Op het moment dat u met uw financieringsintermediair uw financieringsaanvraag reeds heeft voorbereid weet u waar u aan toe bent en kunt u snel toeslaan als de juiste kans zich voordoet. U weet dan tot welk aankoopbedrag u kunt gaan, welke exploitatiekosten u zult hebben en welke huurinkomsten u minimaal moet gaan genereren. Hiermee heeft u uw 'businesscase' voor uzelf voorbereid en kunt u bij elk potentieel pand dat voorbij komt snel doorgronden of dat geschikt is en in uw plan past.

6 Waar moet u zoal op letten bij aankoop van vastgoed? De ideale vastgoedinvestering is een pand: dat u voor een scherpe prijs kunt kopen; dat gewild is op de verhuurmarkt waarbij u weinig kans loopt op toekomstige leegstand; dat voor een goed bedrag te verhuren is; dat geen hoge servicekosten, hoge VVE-kosten, hoge erfpachtkosten of andere verborgen kosten voor u als eigenaar heeft; dat in goede staat van onderhoud verkeert; dat eenvoudig te beheren is; dat in de toekomst naar verwachting in waarde zal stijgen en eenvoudig met winst te verkopen zal zijn; De beste panden worden onderhands verkocht. De beste beleggingspanden vindt u vaak niet op Funda. Die vindt u doordat u via-via getipt wordt, waardoor u in staat bent deze te kopen voordat ze op de markt komen. In de grote steden doen makelaars, vastgoedontwikkelaars en vastgoedbeleggers niets anders dan elkaar de bal toespelen als er een goed pand op de markt komt. De beste beleggingen worden er op die manier door de insiders uitgepikt. Het is van belang dat u zich verdiept in de lokale markt en de juiste mensen leert kennen om u van inside tips te voorzien. Maak uw eigen businesscase voordat u een pand koopt. Professionele vastgoedontwikkelaars en particulieren met een vastgoedportefeuille die ze (deels) willen verkopen hebben een enorme hekel aan voorlichting geven aan particulieren die zich nog aan het oriënteren zijn en hun 'huiswerk' niet gedaan hebben. Ze zijn wars van het besteden van veel tijd aan mensen die niet exact weten wat ze doen en mogelijk halverwege het proces af zullen haken omdat ze het niet aandurven of financieel niet voor elkaar krijgen. Zorg dat u overkomt als professional die z'n eigen businesscase perfect voorbereid heeft of neem een aankoopmakelaar mee om het aankoopproces te begeleiden. Overigens is niet elke makelaar thuis in aankoop van beleggingspanden. Toets of u werkt met een professional op dit gebied of onderzoek welke makelaar in uw regio hier het beste in thuis is.

7 Uw pand verhuren, wat moet u weten? Allereerst: een pand dat u leeg koopt heeft een bepaalde marktwaarde. Op het moment dat u met een huurder een huurovereenkomst aan gaat kan de waarde (de waarde in verhuurde staat) zomaar ineens lager zijn. De marktwaarde van een verhuurd pand wordt mede-bepaald door de huurinkomsten die gegenereerd worden. Wat u niet wilt is uw pand voor een bescheiden prijs verhuren en vervolgens geconfronteerd worden met een huurder die (met huurbescherming) jarenlang blijft zitten. Dat beïnvloedt de waarde van uw vastgoed negatief en maakt het minder goed verkoopbaar. Iedere potentiële nieuwe eigenaar ziet de lang zittende huurder die te weinig betaalt als een probleem en wil uw pand alleen kopen als de vraagprijs ver onder de waarde in lege staat is. Woningwaarderingsstelsel Het is bij aankoop van een pand van belang goed te kijken welke huurinkomsten u kunt genereren. Als uw verhuureenheden qua afmetingen en voorzieningen beperkt zijn kan het zijn dat deze vallen onder de grenzen van het woningwaarderingsstelsel. Dat houdt in dat u wettelijk aan een maximum gebonden bent m.b.t. de huurprijs die u mag vragen. Als dit het geval is en u besluit toch tegen een hogere prijs te gaan verhuren loopt u het risico dat uw huurder(s) naar de huurcommissie stappen en via hen, ondanks dat ze met u een

8 huurovereenkomst hebben, een lagere huur kunnen afdwingen. U bent dan verplicht het teveel berekende bedrag aan huur met de huurder(s) te restitueren en hen in uw pand te laten wonen tegen het lagere, wettelijk vastgestelde bedrag. Dat kan een grote schadepost opleveren. Ga naar: voor meer informatie. U kunt berekenen of uw verhuureenheden onder- of boven de normen van het woningwaarderingsstelsel zitten. Als deze er onder zitten, kunt u zelf de maximale huurprijs berekenen. Zelf uw huurprijs bepalen Als uw pand / de appartementen / de kamers in het pand qua afmetingen en voorzieningen boven de normen van het woningwaarderingsstelsel vallen kunt u zelf uw huurprijs vaststellen en uw pand vrij op de markt verhuren. Huurbescherming Huurders hebben huurbescherming. Wanneer u met een huurder een huurovereenkomst aan gaat zijn er (enkele uitzonderingen daargelaten) weinig mogelijkheden voor u als verhuurder om de overeenkomst op te zeggen. Daarnaast zijn er slechts beperkte mogelijkheden de huurprijs tussentijds te verhogen. Verhoging kan alleen met de landelijk wettelijk vastgestelde jaarlijkse indexatie. Dit houdt in dat het mogelijk is dat u bij aanvang een marktconforme huurprijs overeenkomt, de verhuurmarkt op uw locatie in de loop der tijd verder verbeterd en u het risico loopt dat uw huurder jarenlang blijft zitten en veel minder huur betaalt dan eigenlijk mogelijk zou zijn. Dat is negatief voor de cashflow die u zou kunnen genereren en negatief voor de verkoopwaarde van uw pand. Het komt echter zeer vaak voor. Huurder(s) uitkopen Soms wordt de verkoopwaarde in verhuurde staat dermate negatief beïnvloed door een langzittende huurder die een lage huur betaalt dat het de moeite loont deze uit te kopen. Dit is iets dat professionele vastgoedontwikkelaars nogal eens doen om daarna een pand te renoveren en met winst te verkopen of voor een hoger bedrag te gaan verhuren. Huurders zijn vaak echter goed bekend met hun rechten en zijn nogal eens geneigd het een (nieuwe) eigenaar niet makkelijk te maken als ze het voorstel krijgen om zich uit te laten kopen. In de regel moet een uitkoopsom door een (nieuwe) eigenaar vanuit eigen middelen gefinancierd worden.

9 Zorg dat u elke 2 à 3 jaar nieuwe huurders krijgt. Wanneer u een pand koopt doet u er goed aan er één te kiezen waarvan u weet dat het voor huurders aantrekkelijk is om te wonen. Echter, het is belangrijk de verhuursituatie zo te maken dat u van tevoren al weet dat huurders er maximaal zo'n 2 à 3 jaar willen zitten. Als u een relatief hoge huur voor een goed onderhouden, klein appartement, op een goede locatie aan een jong, hoogopgeleid stel verhuurt, kunt u verwachten dat ze na 2 à 3 jaar toe zijn aan de volgende stap, de huur op zullen zeggen en zelf een huis gaan kopen. U heeft uw pand dan weer leeg en kunt deze opnieuw tegen een - dan marktconform tarief - verhuren. Ook kunt u er op deze wijze elke periode voor kiezen het pand - leeg en met winst - te verkopen. Huurovereenkomst opstellen. Zorg voor een professionele en juridisch correcte huurovereenkomst. Er zijn voorbeeld huurovereenkomsten op internet beschikbaar. Inclusief / exclusief bijkomende kosten verhuren. Bepaal bij het aangaan van de huurovereenkomst zo correct en helder mogelijk wat u met uw huurder(s) afspreekt m.b.t. borg, huurbetaling, onderhoud, eigen aanpassingen aan de woonruimte, kosten voor gas, water, licht, gemeentelijke heffingen en overige kosten. Hoe duidelijker alles vooraf bepaald is, hoe minder ruimte er is voor discussie achteraf. Werken met een verhuurmakelaar? Wanneer u voor het eerst gaat verhuren kan het zinvol zijn gebruik te maken van de diensten van een gespecialiseerde verhuurmakelaar. Zij kunnen u faciliteren bij het vinden van de juiste huurders, adviseren bij het maken van de juiste afspraken met uw huurder(s) en een goede juridisch bindende huurovereenkomst verzorgen. Als u tevreden bent over de diensten van de verhuurmakelaar kunt u het gebruik van hun diensten continueren. Als u bij opvolging van uw eerste huurder(s) kosten wilt besparen en e.e.a. zelf wilt verzorgen, heeft u van hen mogelijk de nodige zaken kunnen leren die u zelf kunt toepassen. Het beheer van uw huurwoning(en).

10 Goed beheer van uw huurwoning(en) is van groot belang. Uw huurders moeten een aanspreekpunt hebben voor technische aangelegenheden en administratieve vragen. Het is van belang dat u als verhuurder snel en doeltreffend op vragen en verzoeken kunt anticiperen. Daarmee houdt u uw huurders tevreden, voorkomt u onregelmatige huurbetaling of achterstanden en voorkomt u dat de staat van onderhoud van uw pand te snel verslechterd. Wanneer u er voor kiest het beheer in eigen hand te houden is het van belang alles vooraf uitstekend (zelf of met behulp van externen) te organiseren zodat u uw oplossingen paraat heeft als het nodig is. U kunt er ook voor kiezen het beheer van uw pand(en) uit te besteden. Daar zijn gespecialiseerde bedrijven voor die u voor een klein percentage van uw huurinkomsten ontzorgen. Vergunningen. Wanneer u uw pand kamergewijs wilt gaan verhuren is het van belang dat u onderzoekt of het voorzien is van de nodige vergunningen. In veel steden is niet niet zomaar mogelijk zelfstandige woonruimte (bv. een huis of appartement) op te delen in meerdere onzelfstandige eenheden. U kunt dus meestal niet zomaar van een normaal huis een studentenhuis maken. De regels hiervoor verschillen per stad en vaak zelfs per wijk. Vaak is een zogenoemde omzettingsvergunning nodig om zelfstandige woningen aan de woningvoorraad te mogen onttrekken om deze in onzelfstandige delen te verhuren.

11 Naast vergunningen voor verhuur zijn er reglementen o.g.v. brandveiligheid en verzekeringen die nagevolgd moeten worden. Neem dit in uw onderzoek mee en zorg dat u weet waar u aan toe bent als u een beleggingspand koopt. Ook als de huidige eigenaar u op het hart drukt dat alle noodzakelijke vergunningen op orde zijn en alles voldoet aan de eisen van verzekeraars, raden wij u aan zelf te onderzoeken of u bij het verhuren geen juridische risico's over het hoofd ziet. Wanneer bijvoorbeeld een gemeente in de nabije toekomst besluit te gaan handhaven op onregelmatigheden of illegale situaties bij verhuurpanden kunt u, als niet alles perfect klopt met een grote schadepost geconfronteerd worden. De ervaring leert dat makelaars u niet tot in de finesses kunnen adviseren over vergunningen en reglementen bij verhuur. Ook als u bij de koop een aankoopmakelaar inzet, blijft het van belang zelf zaken te onderzoeken in de gemeente waar u het pand gaat kopen. U kunt vaak veel informatie van de gemeentelijke website halen of gewoonweg bellen met de juridische afdeling van uw gemeente om uw vragen voor te leggen. Tot slot. Wij hopen u met bovenstaande informatie goed te hebben geholpen bij aankoop van uw toekomstige beleggingspand. Voor vragen, opmerkingen of meer informatie kunt u contact met ons opnemen.