Betreft: Adviesaanvraag Verkoopbeleid DUWO dd. 23 september 2009 Uw kenmerk: /ds/ET. Amsterdam, 3 november 2009

Transcriptie

1 Betreft: Adviesaanvraag Verkoopbeleid DUWO dd. 23 september 2009 Uw kenmerk: /ds/ET Amsterdam, 3 november 2009 Inleiding Eerder bij het advies over de Meerjarenbegroting werd al vastgesteld dat DUWO op dit moment zeer krap bij kas zit. Het voorgestelde verkoopbeleid komt in hoofdlijnen neer op: Er moet om financiële redenen, zeker gezien de grote onrendabele bouwopgave, in het werkgebied door DUWO veel meer verkocht worden. Alles kan verkocht worden, maar het niet studentenbezit en alle bezit buiten het DUWO kerngebied Amsterdam, Delft, Den Haag en Leiden komt als eerste in aanmerking. Deze keuze leidt ook tot meer efficiency in het beheer en dus kostenbesparing. Áls toch studentenbezit in het kerngebied wordt verkocht, dan alleen onder de voorwaarde van eeuwigdurend beheer door DUWO. Bij het opstellen van de verkooplijst wordt ook gekeken welke woningen het meest geschikt zijn als starterwoning, want deze kunnen relatief snel verkocht worden en de verkoopprijzen ervan staan veel minder onder druk dan de verkoopprijzen in de duurdere koopwoningmarktsegmenten. Verkoop geschiedt bij voorkeur complexgewijs aan collega-corporaties Bij voorkeur geen verkoop aan bewoners/particulieren Zo hoog mogelijke opbrengst, ten minste 90% van de vrije verkoopwaarde bij complexgewijze verkoop. Een verkochte DUWO (studenten) woning moet ten minste (de dekking voor het onrendabele van) 1 nieuwe studentenwoning opleveren (in het kerngebied?), maar liever meer. Wélke complexen worden verkocht moet nog lokaal worden uitgewerkt, daarover wordt later nog apart lokaal advies gevraagd. DUWO houdt zich daarbij aan lokale afspraken. Een aantal maatregelen om de financiële situatie te verbeteren zijn ook in het advies over de Meerjarenbegroting besproken. Zoals destijds ook in dat advies was gesuggereerd kiest DUWO voor én meer focus én meer verkoop. Alternatieven zijn: niet meer onrendabel bouwen; anderen voor je laten bouwen en zelf beheren (mits tegen een beheerfee die hoger is dan de beheerkosten); tijdelijke studentenhuisvesting, d.w.z. het nieuwe complex na 20 jaar alsnog commercieel verkopen (= minder/geen onrendabel), kiezen om zelf niets meer in eigendom te hebben en tenslotte fusie met een kapitaalkrachtige corporatie. De twee belangrijkste punten uit het advies zijn enerzijds de financiele positie en anderzijds de verscherping van de focus op studentenhuisvesting en kerngebieden.

2 Verbetering financiele positie Volgens de cijfers van het Centraal Fonds Volkshuisvesting over het jaar 2007 was er nog geen sprake van een slechte financiële situatie bij DUWO. Deze situatie heeft zich in 2008 en 2009 ontwikkeld, mede door invoering van de vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing. Daarom kan verkoop verlichting van de financiële situatie betekenen. Verkoop levert twee positieve effecten op de financiën: 1. Een boekwinst, want én de onrendabele exploitatie van een complex wordt beëindigd waardoor de afboeking van het resterende onrendabel kan vervallen en eventueel kan de gestegen marktwaarde van het complex worden vertaald in een goede verkoopprijs boven de stichtingskosten. Dat levert dan echte opbrengsten in de verlies en winst rekening, die kunnen worden gebruikt om de kosten van het onrendabele" deel van nieuwe sociale investeringen te dekken. De nieuwe complexen kunnen dan tegen een lagere waarde op de balans worden gezet dan de stichtingskosten van dat nieuwe complex, namelijk de bedrijfswaarde gegeven het beleid, verhuur als betaalbare studentenhuisvesting gedurende de gehele exploitatieperiode van het nieuwe complex; 2. Inkomsten, d.w.z. geld op de giro uit de verkoop, dat betekent minder lenen en dus minder rentekosten of het ontvangen gebruiken om de uitgaven voor de stichting van het nieuwe complex te betalen, zodat daarvoor geen nieuwe lening moet worden aangetrokken is ook minder (nieuwe) rentelasten. Want de je betaalt de grondaankoop en bouw- en proceskosten nu, de huur (minus beheer- en onderhoudsuitgaven e.d.) komt pas in de loop van de jaren op de giro binnen. Focus op studentenhuisvesting Duwoners constateert de toegenomen focus op studentenhuisvesting, maar constateert tevens dat DUWO de statuten daar niet mee in overeenstemming brengt. DUWO heeft sinds de fusie met Hof van Delft in 1995 niet meer de expliciete taak om studenten te huisvesten. Dit werd versterkt in 2004 door de fusie met Intermezzo, een woningcorporatie die zich speciaal op jongerenhuisvesting richtte. Nog onlangs opende DUWO een complex specifiek voor niet-studenten in Den Haag. Duwoners beschouwd DUWO als een gewone sociale woningcorporatie, waarbij de laatste tijd meer nadruk op jongeren- en studentenhuisvesting ligt. Dit is ook zo beschreven in de statuten: De stichting richt zich hierbij ondermeer op huisvesting van: meerpersoonshuishoudens; alleenstaanden, waaronder studenten en andere jongeren; ouderen. (Statuten DUWO 2003). Het belang van meer en betere studentenhuisvesting is uiteraard evident en wordt ook door Duwoners ondersteund. Duwoners denkt hierbij met name aan uitbreiding van woningbezit dat specifiek voor studenten bedoeld is. Uit de meerjarenbegroting bleek overigens de huisvesting van goed betalende buitenlandse studenten door middel van Short Stay Housing veel aandacht krijgt. Het is niet helemaal duidelijk of dit om financiële redenen is, of is dit op aandrang van de universiteiten/hbo s, voor wie deze groep én statusverhogend én winstgevend is of beide.

3 Geografische focus Hogere efficiency kan ook worden bereikt door woningbezit te concentreren in bepaalde gebieden, bijv daar waar veel studenten zijn. DUWO beschouwt in haar advies als kerngebied: Amsterdam, Delft, Den Haag en Leiden. Dit is opmerkelijk gezien er ook een groot complex in Amstelveen is waar van oudsher veel studenten wonen. Voor wat verder nog de situatie voor Amsterdamse vestiging betreft, er zijn uiteraard vragen voor de complexen buiten het kerngebied, zoals complexen in Hoofddorp en het recentelijk geopende complex voor studenten in Haarlem. Vragen: 1. Hoort Amstelveen ook tot het kerngebied van DUWO? 2. Behoren Hoofddorp en Haarlem niet meer tot het kerngebied en bestaan er plannen om complexen in de ze gemeenten te verkopen? 3. Worden oude en nieuwe jongerenhuisvestingsprojecten ook afgestoten, zoals een project dat in december 2008 in Den Haag werd gestart? En waarom wel of niet? 4. Heeft DUWO al advies gevraagd aan, of de ideeën informeel besproken met, de betrokken gemeenten, zo ja wat was hun reactie en zo nee wanneer gaat dit wel gebeuren. Worden de reacties nog aan Duwoners bekend gemaakt en met Duwoners besproken? Komen deze plannen overeen met de gemeentelijke bestemmingsplannen? 5. Is het voor DUWO al mogelijk om de kosten van beheer van panden in eigendom aan derden goed te bepalen? Ook specifiek voor een complex dat wel verkocht wordt, maar eeuwig bij DUWO in beheer blijft? 6. Weegt de CASH in en dus beperking rentelasten, bij de verkoop van studentencomplexen in het kerngebied op tegen het verlies aan marge (verschil opbrengsten minus exploitatielasten versus verschil beheerfee minus beheerkosten). Immers als dit marge verlies er niet is, waarom zou er dan een koper zijn? 7. In hoeverre verwacht DUWO dat het investering- en verkoopbeleid nog wordt beïnvloed door de verwachte invoering van een aangepast woningwaarderings-stelsel, waarbij punten voor een aantal energiebeperkende voorzieningen zijn vervangen door punten voor een energielabel (Zie akkoord WWI/Aedes/Woonbond)? 8. Is de verscherpte focus op studentenhuisvesting blijvend, en heeft deze focus ook invloed op huidige niet-studerende huurders? Is het streven om in principe alle woningen in het woningbezit van DUWO voor studentenhuisvesting te (her)bestemmen? Adviezen 1. Een inhoudelijke discussie zou alsnog gevoerd moeten worden met de huurdersorganisaties waarom de reguliere, niet studerende huurders niet meer binnen de doelgroep van DUWO vallen. Huurders van de doelgroep worden door DUWO omschreven als die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van hun passende huisvesting (Statuten DUWO 2003) 2. De betrokken gemeenten zal om advies gevraagd moeten worden, want er zal toestemming aan WWI gevraagd moeten worden, tenzij verkoop aan zittende

4 bewoners of aan een collega-corporatie. WWI zal de betrokken gemeenten om een zienswijze vragen. 3. Opbrengst maximalisatie verdraagt zich slecht met het maken van tempo en tempo verdraagt zich slecht met een zorgvuldig proces. Uit de aanvraag blijkt m.i. duidelijk een behoefte aan tempo gerelateerd aan het aangaan van verplichtingen op basis van het meerjaren investeringsprogramma. DUWO zou Duwoners dan ook een tweezijdig tijdschema moeten verstrekken: a) hoeveel is de opbrengst doelstelling in de komende vijf jaar per jaar en wat is het volume onrendabel dat DUWO de komende vijf jaar maximaal wil realiseren. Dit laatste, al dan niet vertrouwelijk, aangevuld met een lijst voorgenomen bouwprojecten voor DUWO zelf en (met) anderen in de komende vijf jaar en hun maximaal onrendabel voor DUWO. 4. Kan DUWO een percentage geven over de herinvestering van de opbrengst van verkochte woningen in nieuw te bouwen studentenwoningen en een percentage dat gebruikt gaat om de eigen financiele positie te verbeteren? 5. In plaats van complexen individuele woningen in complexen te verkopen is af te raden vanuit financieel oogpunt, aangezien het beheer van de overige huurwoningen relatief duurder zal worden. Ook zijn er veel problemen te verwachten bij gemengde complexen over bijv. reguliere en planmatig onderhoud, servicepakket en servicekosten. Voor daar waar toch per woning in een complex aan bewoners of bij leegkomst wordt verkocht is nodig: a) een aanbieding- en verkoopprocedure, b) eventueel een kortingsregeling voor zittende bewoners; c) een VVE beleid en d) een beleid voor de omgang door DUWO met huurders en appartementeigenaren in gemengde complexen. Documentatie van ASW kan daarbij als voorbeeld dienen. Uiteraard mag er geen koop- of verhuisdwang zijn op zittende huurders. Duwoners verwacht een adviesaanvraag op deze regelingen. 6. Complexen waar zowel studenten met een campuscontract wonen als niet-studenten zijn een lastige bij verkoop. Het is belangrijk dat DUWO in deze gevallen aangeeft wat de bestemming van dergelijk complex is. Zal de nieuwe eigenaar de campuscontracten overnemen? 7. Nu DUWO een lijst aan het opstellen is over de te verkopen woningen en zijn woningbezit grondig doorpluist is het nu de tijd om duidelijk aan te geven wat studentencomplexen zijn, waar campuscontracten uitgegeven worden en waar niet en wat reguliere woningen zijn. Duwoners heeft nog steeds geen uitvoerige lijst, uitgesplitst per complex én per woning van het woningbezit van DUWO. Zijn er nu woningen die geen bestemming hebben als studentenhuisvesting hebben, maar wel gerekend worden tot het kernbezit (bijv omdat men deze complexen in de toekomst wil herbestemmen) en niet worden verkocht? 8. Duwoners verwacht van DUWO een voorstel voor de aanpak van de lokale discussie over de lijst potentiële verkoop (de verkoopvijver ). 9. De verkoopvijver zal groter moeten zijn dan het uiteindelijk te verkopen deel. Duwoners verwacht dat DUWO aangeeft hoe zij omgaat met de verkooplijst in relatie tot de verkoopdoelstelling en de onzekerheid die dat voor de betrokken huurders met zich meebrengt. Hoe wordt opname op de verkooplijst met het betrokken complex gecommuniceerd, hoe/op welke momenten worden de huurders in het complex en/of wordt de bewonerscommissie geïnformeerd over concrete verkoopbesprekingen en de

5 vorderingen daarbij. Wanneer wordt de verkoopinspanning in (een deel van) een kerngebied verder gestaakt en hoe wordt daarover gecommuniceerd? 10. Bij verkoop aan particuliere verhuurders eist Duwoners de contractuele garantie van de kopende verhuurder dat alle rechten van de bewoners, die zij tot de verkoopdatum op grond van de toegelaten status van DUWO hebben en op grond van de aanvullende afspraken die Duwoners met DUWO gemaakt heeft hebben, zullen nakomen en uitvoeren. Daartoe wordt voor de effectuering van de verkoop een samenwerkingsovereenkomst tussen de betrokken bewoners en de nieuwe verhuurder opgesteld. Voor geschillen dienaangaande, dient een verbindende regeling te worden afgesproken. Meer fundamentele alternatieven 1. Duwoners adviseert DUWO, gezien deze adviesaanvraag en de daar uit blijkende onmogelijkheid om zelfstandig de voor de volkshuisvestelijke taak en missie benodigde onrendabels van investeringen te dragen zonder te ingrijpende verkoop van bezit, om haar gehele bezit onder te brengen bij collega-corporaties en alleen nog als, slechts beperkt risicodragend, ontwikkelaar en beheerder op te treden. DUWO is dan ook geen concurrent meer van lokale corporaties/strategische partners; 2. (Beperkter) Duwoners adviseert DUWO om niet meer voor eigen bezit te ontwikkelen en dit alleen voor anderen te doen, al dan niet met beheer door DUWO als optie. Een ingrijpend verkoopprogramma om financiële redenen is dan niet nodig, verkoop kan zich dan tot strategische redenen/portefeuilledoelstellingen beperken. 3. (Ingrijpender) Fusie met een kapitaalkrachtige partner, idem. Portefeuille doelstellingen, niveau van de dienstverlening, huurbeleid en investeringen en verkopen maken dan deel uit van de fusieonderhandelingen. Duwoners is bij het opstellen van dit advies uitgebreid bijgestaan door het Amsterdams Steunpunt Wonen (Dhr E. Meijerman). Ook is er gebruik gemaakt van opmerkingen van de Woonbond (Dhr F. Agterkamp) aan de VBU in dit adviestraject. Duwoners Amsterdam november 2009