Actieplan Studentenhuisvesting/ huisjesmelkersproblematiek

Transcriptie

1 Actieplan Studentenhuisvesting/ huisjesmelkersproblematiek Voorzitter Marleen Haage Tijd Zaal Soort Bijeenkomst: Werkvorm bijeenkomst Geagendeerd door: Doel van de bijeenkomst Betrokken ambtenaren/ Presentatoren Meepraters Portefeuillehouder(s) Aanwezige griffiemedewerker(s) Programma Vervolg uur Trouwzaal Bespreken actieplan studentenhuisvesting, commissiebrief aanpak huisjesmelkerproblematiek en de beantwoording schriftelijke vragen Regulier Bulent Isik (PvdA), Bert Jan Brussaard (CDA) en Cees Bos (Stadsbelang Utrecht) De raadsleden willen zich laten informeren en met betrokkenen van gedachte wisselen over dit onderwerp. Sophie Clausman, REO, Wonen Evert van Kuilenburg, VTH: presentatie Ellen van Beckhoven, REO Wonen: presentatie Fred Dekkers, Wijkraad West Lukas Heijdt, VIDIUS studentenunie Dré Hopmans, burger Paul Meeuwissen, namens BoKS; Bewonersoverleg Koepel SSH Alix Wassing, ROOD Paulus Jansen Karlijn de Wit Presentatie door Evert van Kuilenburg (aanpak huisjesmelkersproblematiek) en Ellen van Beckhoven (Actieplan Studentenhuisvesting) ( max. 10 min.). Vragen raadsleden Meepraters aan het woord Vragen raadsleden De gemeenteraad debatteert over dit onderwerp tijdens de vergadering van de commissie Stad & Ruimte van donderdagmiddag 9 april Onderwerp en doel van de bijeenkomst Doel van het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht (ASU) is het vergroten van het aanbod studentenhuisvesting. De raad wil een toelichting op de voortgang. Daarnaast is er belangstelling voor de effecten van de aanpak van huisjesmelkers. Bij deze bijeenkomst bent u welkom als meeprater. Motivatie Bulent Isik (PvdA), De fractie van de PvdA wil de volgende zaken in samenhang agenderen en behandelen: 1. Voorgang actieplan studentenhuisvesting Utrecht 2. aanpak huisjesmelkerproblematiek 3. beantwoording van de schriftelijke vragen van PvdA SV2105 nr 6 In de stad is er sprake van tekort aan de studentenkamers. Het actieplan studentenhuisvesting levert een goede bijdrage aan om het tekort weg te werken. Er worden op dit moment veel kamers gerealiseerd voor de 1

2 studenten. Het is niet voldoende. Daarnaast behartigen de huurteams de belangen van de studenten en spelen een goede rol als tussenpersoon voor de (kamer-) verhuurders en studenten. De afgelopen tijd komt het verhuurbedrijf Nahuys B.V. regelmatig op een negatieve manier in nieuws. Van huisvredebreuk, tot intimidatie, van niet verhelpen van onderhoudsklacht tot afsluiten van internet. Studenten die aan Zamenhofdreef wonen, betalen gemiddeld 120 euro meer dan wettelijk toegestaan is. Om de studenten te beschermen en de malafide verhuurders aan te pakken heeft PvdA schriftelijke vragen gesteld. SV2015 nr.6. De fractie van de PvdA is niet tevreden over de beantwoording van de vragen en wil deze beantwoording graag bespreken. Motivering Cees Bos (Stadsbelang Utrecht) Stadsbelang Utrecht wenst geïnformeerd te worden door de diverse betrokken partijen en deskundige hoe er tot structurele oplossingen kan worden gekomen voor het huisvesten van studenten in deze stad. Stadsbelang Utrecht is bezorgd dat er nu vooral naar de korte termijn wordt gekeken bij het realiseren van studentenhuisvestingen waaronder het omzetten van kantoren en zelfstandige woningen naar kamers voor studenten waarbij de kwaliteit van de omgeving onder druk komt te staan. Stadsbelang Utrecht wil op de hoogte worden gebracht hoe de doorstroming van de studentenwoningen kan worden bevorderd naar de reguliere woningmarkt waardoor mogelijk studenten- kamers / woningen vrij komen voor de nieuwe aanwas van studenten. Verder wil Stadsbelang Utrecht meer inzicht krijgen wat de gevolgen zijn van het huidige en nieuwe leenstelsel waardoor minder studenten de financiële mogelijkheid hebben om een kamer of studentenwoning te kunnen huren met als gevolg dat we mogelijk studentenhuisvesting realiseren voor de leegstand. Motivering Bert Jan Brussaard De leefbaarheid en aantrekkelijkheid van Utrecht als stad om te wonen en zich te vestigen wordt bedreigd door huisjesmelkers. Het CDA gaat graag met andere fracties en stakeholders (zoals ambtenaren, corporaties, bewoners, studentenorganisaties) het gesprek aan op welke wijze het fenomeen 'huisjesmelken' adequaat kan worden bestreden. Bijdragen Fred Dekkers, Wijkraad West Woningsplitsen en omzet is geen oplossing voor het probleem maar onderdeel van het probleem. Er zijn huisjesmelkers die juist splitsen en omzetten van woningen gebruiken om geld te verdienen ten koste van de bewoners en hun buren. Lukas Heijdt, VIDIUS studentenunie We zullen de positieve trends van de afgelopen tijd even langs laten komen en met een kritische blik kijken op toekomstige ontwikkelingen en mogelijkheden. Bedankt voorzitter voor het woord en ook de raadsleden voor het agenderen van de onderwerpen van vanavond. Ik zal me kort voorstellen. Mijn naam is Lukas Heijdt en ik ben vicevoorzitter van VIDIUS studentenunie, de centrale belangenbehartiger voor de Utrechtse student. Mijn portefeuille is studentenhuisvesting en vanuit die hoedanigheid zal ik vanavond inspreken. Wij zijn blij om te zien dat het actieplan studentenhuisvesting dermate gevorderd is. De wethouder en gemeente zijn voortvarend te werk gegaan en we kunnen als gemeente denk ik trots zijn op het feit dat we op de goede weg zijn bij het steunen van studenten. Wij hebben het al eerder vermeld maar dit zijn en blijven studenten die als ze in Utrecht wonen een meerwaarde vormen voor de stad. Vaak hoogopgeleide ambitieuze jonge mensen die iets toe kunnen voegen. 2

3 Studenten aan je stad binden is een goede investering. De positieve bijdrage die studenten leveren aan de stad, zowel aan het economisch als aan het sociaal en cultureel klimaat, blijft van grote toegevoegde waarde voor Utrecht als stad van Kennis en Cultuur. Studenten brengen vaak de komst van voorzieningen met zich mee. En wij zien dat studenten bereid zijn om zich in te zetten voor de wijk waarin zij wonen. Kennis en betrokkenheid moet in Utrecht blijven om de gemeente nog krachtiger te maken. In te veel gevallen zijn dit echter studenten die nog onder de duim van huisjesmelkers zitten. Zo gaf ook de gemeente aan: De vraag naar studentenhuisvesting in Utrecht is groter dan het aanbod. Malafide pandeigenaren maken gebruik van de zwakkere positie van jongeren die woonruimte zoeken en doen dit vaak op een manier die indruist tegen de maatschappelijke normen van redelijkheid en billijkheid. Als je op een site als kamernet kijkt zie je ook nog steeds schokkende ellende, kamers van 10 vierkante meter voor 450 euro en kamers van 6 vierkante meter worden voortdurend aangeboden. Wij menen, en zo u ook denk ik, dat deze kamers niet voldoen aan onze wens van betaalbare en kwalitatief goede woningen. Daarom vinden wij het sterk dat de gemeente ook blijft inzetten op de kwaliteit. De problematiek is hardnekkig en vraagt om een brede aanpak, enerzijds gericht op het verbeteren van het aanbod aan studentenhuisvesting en anderzijds op toezicht en handhaving, op naleving van de regelgeving en verbetering van informatievoorziening. Wij vinden deze combinatie sterk en denken ook dat het noodzakelijk is. Ook de juridische mogelijkheden die door de woningwet gecreëerd zijn vinden wij een goede oplossing. Het signaal dat uitging van de aanpak van huisjesmelker van Hooijdonk heeft mogelijk andere huisjesmelkers afgeschrikt. Het is echter belangrijk om de aanpak van deze bredere problematiek te verbeteren. De huidige oplossingen en sancties voor de problematiek zijn vaak achteraf wanneer studenten al slachtoffer zijn geworden. Graag zien wij dat er voorkomen wordt dat deze situaties in eerste instantie kunnen ontstaan en hierover denken wij graag mee. Door het creëren van meer woonruimte voor studenten, proberen wij de huidige oververhitting en aantrekkelijkheid van kamerverhuur voor malafide pandeigenaren te temperen., werd in de brief vernoemd. Doordat er nu meer huisvesting gerealiseerd wordt komen vraag en aanbod weer in balans. Dit zorg ervoor dat de druk op de kamermarkt wat kan afnemen. Prijzen kunnen mogelijk gaan dalen, studenten kunnen kritischer zijn en krijgen weer een keuze. Studenten kiezen eerder voor een betaalbare woning door een betrouwbare verhuurder. We verwachten daarom dat de klappen als eerste gaan vallen op de particuliere markt omdat we hier vaak zien dat te hoge huren worden gevraagd. 86% van de particulier hurende studenten betaald nog teveel huur. De gebundelde aanpak van zowel kwaliteit als kwantiteit werpt zijn vruchten af wanneer deze dus voor betaalbare woningen zorgen. Maar laten we ook kritisch blijven en bekijken wat het leenstelsel zal doen. Afhankelijk van de gevolgen van het leenstelsel wordt voor de komende jaren een verdere afname verwacht en wordt uitgegaan van een tekort dat varieert tussen en studenteneenheden (Apollo 2014, Kences). Maar dit is slechts een grove schatting, het daadwerkelijke gedrag is moeilijk in te schatten. Nu is het nog koffiedik kijken. Mogelijk is het daadwerkelijke effect minder groot en kampen we nog steeds met een groot tekort in de toekomst. Het aantal studenten zal in Utrecht de komende jaren ( ) met zo n 6% gaan toenemen (Apollo 2014). De vraag blijft dus groeien of op zijn minst gelijk. Het is zeer belangrijk dat de geplande aantallen daadwerkelijk worden gerealiseerd binnen de gestelde termijnen. Ook moeten we alert blijven op de tijdelijke woningen als sloopwoningen die gaan verdwijnen. Kunnen deze studenten een nieuwe plek vinden? Ook is het de vraag of er voldoende doorstroommogelijkheden zijn. Zolang de startersmarkt op slot zit kan de druk van de studentenhuisvesting niet afnemen. En als laatste de particuliere markt. De wethouder heeft laten zien krachtig te willen optreden tegen huisjesmelkers als Van Hooijdonk. Laten we dit voortzetten en de particuliere vaak ontransparante markt goed in de gaten houden. In mei organiseren wij de week van de huisbaas. Ja u hoort het goed niet de week van de huisjesmelker maar de week van de huisbaas. We willen eindelijk eens de positieve kant belichten en zullen de prijs voor de beste huisbaas uitreiken. Laten we de positieve tendens vasthouden. Wij zien als studentenunie namelijk ook dat 3

4 studenten beter weten wat hun rechten zijn. Het huurteam wordt vaker benaderd en studenten weten onze rechtshulp te vinden wanneer er problemen zijn met huisbazen. Binnenkort organiseren gemeente, Huurteam Utrecht en VIDIUS een informatieavond voor kamerbewoners omtrent de aanpak van problemen met verhuurders. Wij zijn blij met dit laatste initiatief en zien de uitnodiging hiervoor nog graag tegemoet. Zodat Utrecht in de toekomst nog een mooiere studentenstad is, niet alleen om te studeren maar ook om te wonen! In het coalitieakkoord Utrecht maken we samen lazen wij: De ambitie om meer studentenwoningen te realiseren blijft onverminderd van kracht. Wij zijn blij om dit terug te zien en dat Utrecht als studentenstad steeds beter in de woonwensen kan voorzien. Dré Hopmans, burger Subtitel: de twintigers en hun wooncarrières zonder (verplichte) huurtoeslag SAMENVATTING Mooi dat het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht via deze RIA een vervolg krijgt. Alleen is het de vraag of het toverwoord student niet vervangen dient te worden door twintigers. Uiteindelijk gaat het om deze groep woningzoekenden, die juist in die periode forse wooncarrières maken. Eenmaal gesetteld als huisje-boompje-beestje is de (ongelooflijke) verhuisdrift van twintigers behoorlijk getemperd. Dit weet iedereen. Verder maakt de studententijd slechts een klein deel uit van het leven van deze twintigers. Zeker met de invoering van het leenstelsel worden de beelden uit het verleden én nu behoorlijk op de proef gesteld. Een ding is zeker: door afschaffing van de basisbeurs gaat er zondermeer iets veranderen in het leven van studenten. Dit moet bijna wel zeker impact gaan krijgen op de problematiek rond studentenhuisvesting. In zomer 2014 bereikten iedereen al de verhalen van het tekort aan studentenwoning is behoorlijk afgenomen. Zelfs de meest kritische studentenhuisvester DUWO van toen geeft nu toe, dat het tekort duidelijk merkbaar aan het afnemen is. Zondermeer zal de instroom van nieuwe studenten uit Nederland zelf door demografische ontwikkelingen afnemen en zal deze afname echt niet volledig gecompenseerd kunnen worden door de instroom van Europese en internationale studenten. Zondermeer kan dit op termijn leiden tot een vorm van leegstand. Iets dat in de stad Utrecht voorkomen moet worden. Als er tekort aan woningruimte is, dan mag de gemeente Utrecht niet accepteren dat woningen leeg staan (lees: op specifieke woonadressen geen burgers staan ingeschreven). Verder is het ook de vraag wat te doen bij krimp. Buiten de stad Utrecht ziet CBS bij enkele andere gemeenten in de provincie Utrecht nauwelijks tot geen groei en ziet CBS soms zelfs krimp. Dit geeft stof tot nadenken. Verder neemt de groep alleenstaanden alleen maar toe. In een stad als Utrecht is het aandeel van deze eenpersoonshuishoudens nu eenmaal fors. Een groep met andere woonwensen. Zeker als die groep bij toeval of uiteindelijk bewust gekozen heeft om alleen te blijven. Een groep die niet allemaal zit te wachten op te grote en te dure woningen. Een groep die zowel zelfstandig als onzelfstandig wil wonen. Een groep die niet zit te wachten op te veel vierkante meters woonruimte. Een groep die wel de huur behoort te kunnen opbrengen zonder verplicht huurtoeslag aan te moeten vragen. Betaalbaar wonen is niet iets vrijblijvends; zo heeft de gemeente en SSH Nijmegen afgesproken dat minimaal 90% van de wooneenheden onder de huurtoeslaggrens voor jongeren onder 23 jaar ligt; om dit te bereiken geeft SSH Nijmegen waar nodig tijdelijke huurkortingen, totdat huurders 23 jaar worden. 4

5 Verder moet vermeden worden, dat deze studentenwoningen allemaal het predicaat campuswoning krijgen; m.a.w. eenmaal campuswoning (lust), altijd campuswoning (last). De wetgever wil met de aangekondigde wet Wet tijdelijke huur voorkomen, dat een specifieke doelgroep-woning op een bepaald moment niet meer beschikbaar is voor die doelgroep. Hoe andere doelgroepen dan toch kunnen worden bediend bij veranderende marktomstandigheden zonder te handelen in strijd met de wet, is dan een groot vraagteken. Momenteel lopen er nog wel rechtszaken om reguliere huurders zonder campuscontract met huurcontracten aangegaan voor onbepaalde tijd hun woning uit te krijgen, terwijl bij het alsnog (lees: wederom) gaan bedienen van bijvoorbeeld de doelgroep ouderen deze huurders ineens niet meer weg hoeven te gaan. Vergeet niet dat het tekort aan ouderenwoningen (landelijk ; gebaseerd op Aedes-Actiz) vele malen groter is, dan het tekort aan studentenwoningen (landelijk ; gebaseerd op eigen Kences gegevens). Verder moet voorkomen worden: - dat huurders het slachtoffers worden van verhuurders, die lucratief (=bij iedere mutatie streefhuur optrekken naar 100% van maximaal toegestane huur) willen verhuren. De huisjesmelkers 2.0. De nieuwe vorm van huisjes melken. Dit heeft niets meer met sociale huur te maken; juist het tegendeel! - dat verhuurders een eigen woonruimteverdeelsysteem kunnen gaan opzetten (anders gezegd: voortzetten). Bij zelf labelen, bij zelf toewijzen en bij intern doorstromen zal dat zo gebeuren. Zelf hun beleid (niet democratisch en niet transparant) kunnen wijzigen en hiermee bestaande reguliere huurcontracten aangegaan voor onbepaalde tijd kunnen openbreken; m.a.w. geen respect hebben voor de zorgplicht richting huurders en het ondermijnen van de rechtszekerheid bij huurders; m.a.w. dat de verhuurders feitelijk bepalen wie waar mag gaan wonen en voor hoelang (=woonruimteverdeling) en niet de gemeenten meer. - dat misbruik wordt gemaakt van de doelgroep-woningen binnen de gemeente. - dat de cijfers van Kences, uitsluitend afkomstig van corporaties zelfs, erg gekleurd kunnen zijn wegens eigen belang. Het vermeende feit van algemene bekendheid, dat woonruimte waarop studenten zijn aangewezen schaars is, levend bij kantonrechters, dient opgefrist te worden. SSH Nijmegen heeft niet voor niets het er nu al over om bij dalende studentenaantallen ook verhuur aan andere doelgroepen mogelijk te maken. De vraagontwikkeling van studenten kan nu eenmaal sterk aan verandering onderhevig zijn. - dat verhuurders (lees: woningcorporaties), zonder dat een onafhankelijke visitatieclub hun handel en wandel heeft beoordeeld, die boodschap kunnen blijven brengen die anderen (lees: i.h.b. de gemeenteraden) moeten geloven dat die waar zijn. Gelukkig laten andere woningcorporaties zich wel op regelmatige basis visiteren via Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland; een gewenste visitatie die door de gemeente Utrecht kan worden aangevraagd in het belang van de alle huurders; via een dergelijke visitatie moet de huismelker zijn ware gezicht laten zien. Zeer recente en relevante visitaties voor hier zijn: Mitros en SSH Nijmegen. DUWO is nog nooit gevisiteerd, SSH Utrecht is voor het eerst en het laatst gevisiteerd in Paul Meeuwissen, namens BoKS; Bewonersoverleg Koepel SSH Het Actieplan Studentenhuisvesting Utrecht is een mooi plan en een goed initiatief. Het is goed dat de voortgang hiervan in de gaten wordt gehouden. De cijfers over studentenhuisvesting kunnen echter een vertekend beeld geven doordat kamers niet uitsluitend door studenten gebruikt hoeven te worden. Bedankt voorzitter, In de commissiebrief wordt navraag gedaan over de voortgang van de Actualisatie Studentenhuisvesting Utrechting. Wij als BoKs zijn verheugd om dit punt te zien op de agenda en zijn blij dat de gemeente en andere partijen hard werken om het kamer tekort in Utrecht weg te werken 5

6 Hoewel we erg blij zijn met de voorgang die het Actieplan studentenhuisvesting Utrecht heeft geboekt, geven de cijfers naar ons idee wel een vertekend succesvol beeld. De ruim 1500 woningen die door nieuwbouw en transformatie de afgelopen vier jaar zijn gerealiseerd, zijn niet allemaal uitsluitend bedoeld voor studenten. Enkele voorbeelden: de Archimedeslaan met initiatiefnemer Stichting tijdelijk wonen Utrecht (STW) is bedoeld voor jongeren, maar er wordt geen studiebewijs gevraagd bij inschrijving. Dat betekent dat ook nietstudenten zich hierop in kunnen schrijven (STW). Een ander voorbeeld, de zusterflat van Ziekenhuis Oudenrijn wordt beheerd door Socius. bij Socius is het afhankelijk per complex of een campuscontract een vereiste is. (Socius) Dus ik heb ze gisteren eens gebeld, en het blijkt dat bij de zusterflat het campuscontract geen vereiste is. En natuurlijk hebben we ook de Zamenhofdreef, maar die zal ik nu even achterwege laten. Het is op zich niet negatief dat de woningen voor een breder publiek beschikbaar zijn, maar het schetst wel een vertekend beeld als er wordt gekeken naar cijfers over studentenhuisvesting. De gestelde ambitie voor 2019 is mooi en we zijn blij om te zien dat we op de goede weg zijn om het tekort aan studentenhuisvesting weg te werken. In de plannen wordt echter voor een groot deel geïnvesteerd in zelfstandige woningen waardoor het lijkt alsof starterswoningen in deze cijfers ook worden meegenomen. Dat neemt niet weg dat de vraag naar starterswoningen ook erg groot is en dat we het vergroten van dit aanbod alleen maar stimuleren. Want de student van nu is de starter van morgen. Tevens is het goed om te zien dat er in de andere commissiebrief aandacht wordt besteed aan huisjesmelker. Huisjesmelkers zijn niet goed voor de Utrechtse student en starter en strakke controle vanuit de gemeente is zeer gewenst. Het is dan ook goed om te zien dat de extra rechten die gemeente dit jaar heeft gekregen direct gebruikt kunnen worden om deze huisjesmelkersproblematiek tegen te gaan. Bron: Stichtingtijdelijkwonen (STW): Socius: Alix Wassing, Ik zal vier standpunten inbrengen over aanpak van huisjesmelkers, woningnood en hierbij het provinciale beleid en sociale huurwoning. Mijn naam is Alix Wassing en ik spreek namens ROOD, de jongeren van de SP. Wij willen vier punten inbrengen over studentenhuisvesting en huisjesmelkers. Al jarenlang voert ROOD actie tegen woningnood en tegen huisjesmelkers. Laatst nog hebben wij Van Hooijdonk de oneervolle titel huisjesmelker van het jaar gegeven. Vanuit het hele land kwamen klachten over hem, zo ook uit Utrecht, bijv. de Zamenhofdreef. Wij zijn heel blij met de nieuwe wet die begin van dit jaar is ingegaan over de aanpak van huisjesmelkers en met de oprichting van het huurteam. Volgens ons is het een goed idee, aangezien de grootste huisjesmelkers door het hele land kunnen zitten, om een integrale aanpak van huisjesmelkers te bevorderen. Zowel in de stad, maar ook in andere gemeentes. Gemeentes kunnen samenwerken in deze aanpak. Naast een integrale aanpak is er meer menskracht nodig om een bouwkundige controle op studentenpanden te kunnen uitvoeren, zodat elke huisbaas zich wel aan de regels moet houden om zijn huurders in een veilig pand te laten wonen, want er is meer toezicht. Het derde punt wat we willen inbrengen gaat over woningnood. De gemeente zorgt al voor vele nieuwe studentenwoningen en dit juichen wij toe. Ook het provinciale beleid om kantoorbestemmingen van leegstaande panden te halen vinden wij goed. Wij willen de provincie dan ook aansporen om met dit beleid door te gaan, zodat er wellicht studentenwoningen van gemaakt kunnen worden of dat er andere nuttige dingen met het gebouw gedaan kunnen worden. Ten slotte willen we nog inbrengen dat er meer sociale huurwoningen in de stad mogen komen. Op de Uithof woont een flink aantal net-afgestudeerden met z n tweeën op een kamertje, wat helemaal niet mag. Dus een 6

7 van hen staat vaak nog ingeschreven bij zijn ouders. Het probleem is dat er te weinig sociale huurwoning is, waardoor de wachtlijst van woningcorporaties heel lang is. In de vrije sector huren kunnen ze niet, want het zijn starters, dus dat is voor hen te duur. Daarnaast zouden de corporaties moeten stoppen met het verkopen en liberaliseren van hun bezit, daardoor gaan er namelijk meer dan 300 sociale huurwoningen per jaar weg. 7