Aan commissie van Binnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat/ Algemene Zaken en Huis der Koningin van de Eerste Kamer der Staten Generaal

Transcriptie

1 Aan commissie van Binnenlandse Zaken en de Hoge Colleges van Staat/ Algemene Zaken en Huis der Koningin van de Eerste Kamer der Staten Generaal Uw kenmerk: Uw datum: Ons kenmerk: V DI Afdeling: directie Datum: 21 februari 2013 Onderwerp: Behandeling inkomensafhankelijke huurverhoging en afspraken woningmarkt Bijlage(n): Geachte heer/ mevrouw, Op 26 februari a.s. zijn door uw commissie de bespreking van de Afspraken over de woningmarkt (TK , nr. 42) en de procedure en het voorbereidend onderzoek voor de behandeling van de Huurverhoging op grond van inkomen ( en ) gepland. De Nederlandse Woonbond vindt het een zorgwekkende ontwikkeling dat de besluitvorming over de wetsvoorstellen over de inkomensafhankelijke huurverhogingen zo onder tijdsdruk staat. Ook Aedes heeft eerder zijn zorgen uitgesproken over de wijze waarop de wetsvoorstellen door de Tweede Kamer werden gejaagd. Zorgvuldige besluitvorming over wetsvoorstellen die 3 miljoen hurende huishoudens in Nederland raken, lijkt ondergeschikt aan de deadline van 1 maart die het kabinet zichzelf heeft gesteld. Ten aanzien van wetsvoorstellen heeft uw Kamer een heroverwegende functie. In het onlangs gesloten Woonakkoord (TK , nr. 42) is vastgelegd dat uiterlijk eind 2014 een voorstel voor toepassing van de huursombenadering wordt gedaan. Wij begrijpen daaruit dat de inkomens-afhankelijke huurverhogingen voor 2013 en 2014 gelden en daarna worden afgeschaft. Wij doen een dringend beroep op u de voorliggende tijdelijke wetsvoorstellen af te wijzen, ook in verband met de navolgende bezwaren: 1. De privacy 2. De doelbinding 3. Zorgvuldigheid en samenhang 4. De uitvoerbaarheid De privacy Het College Bescherming Persoonsgegevens (CBP) heeft bezwaar geuit tegen het wetsvoorstel gezien de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit en geadviseerd deze niet aldus aan te nemen. Ondanks het uitdrukkelijke verzoek van het CBP om aan te tonen dat inkomensafhankelijke huurverhogingen de doorstroming bevorderen heeft de minister dit niet cijfermatig onderbouwd. Het CBP vroeg verder de doorbreking van de geheimhoudingsplicht

2 van de Belastingdienst te motiveren in het kader van de beginselen van proportionaliteit en subsidiariteit en aandacht te schenken aan de situatie waarin een medebewoner niet meewerkt en de huurder hiervan de dupe wordt. Bij het wetsvoorstel heeft de Raad van State dezelfde bezwaren aangevoerd, zij koos ervoor om deze niet opnieuw bij naar voren te brengen. De voorzitter het CBP, de heer Kohnstamm wees op 28 januari op BNR-Nieuws opnieuw op bezwaren tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Gegevens die burgers verplicht aan de fiscus moeten geven, zijn uitsluitend en alleen bedoeld zijn om belasting te heffen. De overheid zou wel aan huurders kunnen vragen of ze het goed vinden dat de fiscus hun inkomensgegevens verstrekt, stelt Kohnstamm. In antwoord op Kamervragen schreef minister Blok echter: Om vervolgens nog van de Belastingdienst te eisen dat ook zij de huurders individueel benadert en bericht, zou tot een enorme toename van administratieve lasten leiden. Bovendien zou dit ook een kostbare exercitie voor de Belastingdienst worden. De bescherming van de privacy is echter een grondrecht. En grondrechten worden over het algemeen bepaald om nou juist de machtsmogelijkheden van de overheid ten opzichte van de burgers in te perken en te zorgen dat er vrijheid blijft voor de burger," aldus de heer Kohnstamm. Wij zijn dan ook zeer teleurgesteld dat de Tweede Kamer ondanks de adviezen van het Cbp - bij het besluit de inkomensafhankelijke huurverhogingen door te voeren, niet ten minste geregeld heeft dat de huurder toestemming moet geven alvorens de Belastingdienst inkomensgegevens aan de verhuurders kan verstrekken. De motie Verhoeven (2012) en het amendement Janssen (2013) hieromtrent hebben geen meerderheid behaald in de Tweede Kamer. De schending van privacy van de huurder is voor de Woonbond zeer zwaarwegend, temeer omdat de inkomensgegevens worden verstrekt aan niet-overheden: de corporaties, institutionele beleggers én particuliere verhuurders. Wij constateren verder dat de groep huurders die wordt geconfronteerd met een inkomensafhankelijke huurverhoging aanzienlijk is uitgebreid. Aanvankelijk werden alleen de huurders met een inkomen boven geconfronteerd met een extra huurverhoging, nu ook de huurders met de inkomens tussen en De Woonbond maakt zich echter zorgen over de privacy van alle huurders. Dat wordt onderstreept door het enorme aantal verklaringen dat vorig jaar -zonder wettelijke basis- is afgegeven. In Verslag van een schriftelijk overleg lezen wij: Tot 13 april zijn aan verhuurders in totaal verklaringen afgegeven. Veel verhuurders hebben meer dan eenmaal voor dezelfde woning(en) een verklaring gevraagd en ontvangen. Dit aantal kan deels verklaard worden door de tussentijdse bijstelling van het inkomen van inwonende kinderen. Maar dan nog wijken ze in ernstige mate af van de cijfers in de Nota naar aanleiding van het verslag van 17 februari 2013 ( ) op pagina 7: Tot het moment van het stopzetten van de uitwisseling van inkomensverklaringen zijn bij de Belastingdienst voor circa 1,8 miljoen woningen inkomensverklaringen opgevraagd. Dit aantal is dus enigszins hoger, maar wijkt niet in grote mate af van de verwachting dat er voor 1,6 miljoen woningen inkomensverklaringen zouden worden opgevraagd. Indien in 2012 voor 1,8 miljoen woningen in totaal 4,2 miljoen verklaringen zijn verstrekt, is de privacy van huurders buiten proportioneel in het geding gebracht, terwijl toen ook de wettelijke basis ontbrak. Het aantal verklaringen genoemd in overschrijdt zelfs het totaal aantal hurende huishoudens in Nederland van ca. 2,9 miljoen. Terwijl de minister in , eveneens op pagina 7 stelt dat: Bij maximaal 1,6 miljoen huurders zullen de gegevens worden opgevraagd omdat verhuurders van een deel van hun huurders het inkomen al kennen. Blijkbaar zijn in 2012 ook inkomensverklaringen opgevraagd van huurders waar de verhuurders de huurprijs al van kenden door recente woningtoewijzing of de huurtoeslag.

3 Wij concluderen uit het aantal van 4,2 miljoen verstrekte verklaringen in 2012 dat de privacy van alle huurders, in Nederland zelfs meer dan één maal per huurverhogingsronde in het geding is. Verhuurders hebben kennelijk ook inkomensverklaringen opgevraagd van huurders met een huurprijs boven de maximale huurgrens of met een reeds geliberaliseerde huurprijs, terwijl deze huurders buiten de doelgroep van de wet vallen. Deze conclusie onzerzijds blijkt terecht; de minister schrijft immers in : De Belastingdienst weet niet voor welke woningen al de maximale huur wordt betaald en ook niet of er sprake is van een huurwoning die is geliberaliseerd. Dergelijke woningen zitten daarom ook in het bestand dat is gekoppeld aan de webtool. Dit brengt met zich mee dat eigenaren/verhuurders van dergelijke woningen ook informatie over het huishoudinkomen dat bij die woningen hoort kunnen opvragen. Dit opvragen is overigens in strijd met de voorwaarden waar de verhuurders mee hebben ingestemd, maar kan dus niet worden voorkomen. Een aantal verhuurders heeft zich kennelijk bij de huuraanzeggingen van 2012 alles behalve terughoudend opgesteld. Het was en is zelfs mogelijk dat verhuurders in strijd met de voorwaarden de inkomensgegevens van huurders die niet onder de reikwijdte van de wet vallen, aanvragen. Dit leidt tot een aantal vragen: 1. Deze voorliggende wetgeving voor de jaren 2013 en 2014 biedt huurders die niet onder de reikwijdte van de wet geen waarborgen tegen privacy-schending, ondanks de voorwaarden waarmee verhuurders moeten instemmen. Is het dan wenselijk deze -op dit punt zwakkewetgeving in te voeren? 2. Kan worden aangegeven hoe vaak gegevens doorgegeven zijn en worden van huurders die buiten de doelgroep vallen? Kan de Belastingdienst aangeven welke verhuurders zich schuldig gemaakt hebben/maken aan het overtreden van de voorwaarden? Hoe worden deze verhuurders daarop aangesproken? Kunnen huurders de Belastingdienst bellen om na te gaan of er in 2012 een inkomensverklaring van zijn huishoudinkomen is verstrekt aan de verhuurder? 3. Hebben alle verhuurders die gegevens hebben aangevraagd (totaal verhuurders) de inkomensgegevens vernietigd? Krijgen de huurders over 2012 en verder een bevestiging van de verhuurder dat deze gegevens, die zonder wettelijke grond zijn verstrekt, ook daadwerkelijk zijn vernietigd? Wie ziet eigenlijk op de vernietiging toe? Veel verhuurders hebben de gegevens van 2012 gebruikt om het scheefwonen in heel hun bezit in kaart te brengen; ook al is dat niet toegestaan. Wordt er opgetreden tegen verhuurders die onrechtmatig de verstrekte inkomensindicaties hebben gebruikt/gebruiken voor andere doelen dan het doen van een voorstel tot boveninflatoire huurverhoging, zoals door het naar buiten brengen van informatie over de algemene situatie over scheefwonen? 4. Zou blijken dat de gegevens niet zijn vernietigd heeft de huurder dan de mogelijkheid een klacht bij het College bescherming persoonsgegevens in te dienen. Hoe is die procedure? Het College kan ook eigenhandig optreden. Wanneer doet het College dat? Welke sancties heeft het Cpb? 5. Tot slot bestaat op grond van het voorgestelde artikel 19a, vijfde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte de mogelijkheid om verhuurders uit te sluiten van de gegevensverstrekking indien zij zich niet aan de vooraf overeengekomen regels hebben gehouden. Hoe luidt deze procedure? Kunnen huurders die weg bewandelen? Wat als de huurder ontdekt dat in 2012 onterecht inkomensverklaringen zijn verstrekt, kan hij dan voor 2013 een verzoek doen om de verhuurder uit te sluiten van gegevensverstrekking? En voor het volgende jaar? De doelbinding

4 Het College Bescherming Persoonsgegevens heeft in zijn advies aangegeven dat om de privacybescherming te beperken vanuit artikel 8 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM) een sterke onderbouwing vereist is, waarin de noodzaak aangetoond wordt om het doel te bereiken. De onderbouwing van het wetsvoorstel is onvoldoende, waardoor aan de eis van doelbinding niet is voldaan. Er kan namelijk niet worden aangetoond dat inkomensafhankelijke huurverhogingen bijdragen aan de doorstroming. De regering stelt zelf immers dat er geen direct causaal verband is tussen het aantal inkomensafhankelijke huurverhogingen en het aantal verhuizingen van huishoudens die hiermee te maken hebben, maar zegt verder dat op termijn de verwachting is dat huurders door de jarenlange huurstijging toch op zoek gaan naar alternatieve huisvesting. Bovendien lijkt het doel dat in eerste instantie gekoppeld was aan het wetsvoorstel (doorstroming) steeds meer naar de achtergrond te schuiven en komt het doel om extra huuropbrengsten te genereren voor de verhuurdersheffing steeds meer op de voorgrond. De regering stelt immers: Het is echter niet uitgesloten dat de door dit wetsvoorstel geboden ruimte in hoge mate zal worden ingezet ter dekking van de [verhuurder]heffing. In de Nota naar aanleiding van het nader verslag wordt verder afbreuk gedaan aan de doelbinding door de volgende passage: De staat van de Nederlandse overheidsfinanciën vereist echter forse ombuigingen. Hierdoor zijn maatregelen noodzakelijk die velen in Nederland, individuen en instellingen, zullen treffen. Ook van de huursector wordt een bijdrage gevraagd in de vermindering van het begrotingstekort van Nederland, net als van de koopwoningsector door beperking van de hypotheekrenteaftrek. Daarom heeft het kabinet bepaald dat de jaarlijkse maximale huurverhogingspercentages over de gehele linie met 1,5% stijgen. In het regeerakkoord is dat verwoord als maximaal 1,5% boven inflatie, maximaal 2,5% boven inflatie en maximaal 6,5% boven inflatie. In het woonakkoord wordt verder gesteld: De nog in te voeren verhuurderheffing kan structureel meer dan volledig worden betaald uit de opbrengsten van de huurverhoging. Zonder cijfermatige onderbouwing van een verbeterde doorstroming als gevolg van het invoeren van inkomensafhankelijke huren en bij onvoldoende doelbinding, is de daarmee gepaard gaande privacyschending in strijd met zowel Europees als Nederlands (grond)recht. Op dit onderdeel wordt nog advies ingewonnen door de Woonbond bij Kennedy-Van der Laan. Daarnaast moet aangetoond zijn dat de voorgestelde privacyschending noodzakelijk is om het beoogde doel te behalen (proportionaliteit). De Eerste Kamer is met de minister in een discussie verwikkeld waarin de Eerste Kamer betoogd dat een huurbelasting ook uitgevoerd kan worden. En ook de huursombenadering is een mogelijkheid om de doorstroming te bevorderen. Ook op dit punt vragen wij Kennedy-Van der Laan advies. Doorstroming In het Woonakkoord wordt gekozen voor een evenwichtige aanpak op de huurmarkt. Het beleid blijft erop gericht om sociale huurwoningen beschikbaar te laten komen aan die mensen voor wie de woningen bedoeld zijn. In de praktijk zal echter blijken dat het aantal goedkope en betaalbare huurwoningen afneemt. De woningen worden immers in prijs verhoogd door de inkomensafhankelijke huurverhogingen, via huurharmonisatie (bij mutatie), via huurliberalisatie of ze worden verkocht. Daarnaast zorgt de komende verhuurdersheffing dat veel verhuurders waar mogelijk hun woningen liberaliseren; over deze woningen hoeft immers geen heffing te worden afgedragen. De woningen worden dus onbereikbaar voor de lagere inkomensgroepen en daarmee wordt de basis onder de wet volgens het kabinet het bevorderen van doorstroming- geheel onderuit gehaald. Zo schrijft de minister: Het kabinet kan niet garanderen dat alle vrijgekomen huurwoningen in het gereguleerde segment wederom gereguleerd verhuurd worden, maar woningcorporaties hebben de taak om te voorzien in de huisvesting van huishoudens met een lager inkomen. Het is dus niet de inkomensafhankelijke huurverhoging die sociale huurwoningen beschikbaar laten

5 komen aan mensen met een laag inkomen, maar het zijn de woningcorporaties die daar volgens de minister voor moeten zorgen. Daarnaast wijzen we erop dat huurders van gereguleerde huurwoningen met een huur boven de liberalisatiegrens ( 681,02 in 2013) geconfronteerd kunnen worden met de hoogste huurverhoging. Zij zijn niet aan te merken als scheefwoners, zij betalen immers al een forse huurprijs en worden kennelijk wel gedwongen om door te stromen. Wij vragen u daarom nogmaals om niet te kiezen voor het instrument van inkomensafhankelijke huurverhoging om de doorstroming te bevorderen. De werking kan immers niet worden aangetoond, het schendt de privacy van alle huurders bovenmatig en zet de betaalbaarheid van de huurwoning verder onder druk. Bovendien maakt bovenstaande argumentatie in combinatie met de opmerkingen over de privacy de wet juridisch kwetsbaar. Zorgvuldigheid en samenhang De Woonbond pleit voor zorgvuldige besluitvorming met oog voor de samenhang en de volgorde van de verschillende beleidsmaatregelen. Beoogd wordt de inkomensafhankelijke huurverhogingen met ingang van 1 juli 2013 voor de duur van slechts twee jaar in te laten gaan. Voor 1 maart zal de minister nog een uitgewerkt voorstel over de verhuurdersheffing vanaf 2014 versturen. Over de vereenvoudiging van het woningwaarderingstelsel wordt voor Prinsjesdag een voorstel ingediend. In 2014 komen als gevolg van het Woonakkoord (32.847, nr. 42) de voorstellen over de huursombenadering. Huursombenadering De Woonbond is blij met de afspraak over de invoering van de huursombenadering. De Woonbond en Aedes hebben immers herhaald gepleit voor de huursombenadering. Ook de IVBN doet in zijn Visie op de woningmarkt de aanbeveling de huursombenadering voor gereguleerde huurwoningen in te voeren. En Vastgoed Belang vraagt het kabinet betrokken te worden bij de voorstellen over de huursombenadering. Wij concluderen dat alle brancheorganisaties van verhuurders en huurders dus pleiten voor een huursombenadering; dat is het breedst mogelijke draagvlak van de gehele huursector draagvlak. Huurders en verhuurders hebben in het verleden ervaring met de huursombenadering opgedaan. De huursombenadering is erop gebaseerd dat de optelsom van alle huren van een verhuurder jaarlijks met een nader vast te stellen percentage stijgt. In dit systeem worden de huurverhogingen op een rechtvaardige en transparante manier verdeeld. Woningen die in verhouding tot de geboden kwaliteit relatief goedkoop zijn, krijgen meer huurverhoging dan woningen met een evenwichtige prijs-kwaliteitverhouding. Het systeem bevordert de doorstroming wél omdat de verschillen in huurhoogte van zittende en nieuwe huurders worden verkleind, doordat de huurharmonisatie bij mutatie in de huursomstijging opgenomen kan worden. In overleg met de minister en de brancheorganisaties kunnen de parameters voor de huursomstijging én de maximale huurverhoging voor woningen met een huurprijs vér onder de maximale huurprijs worden vastgesteld. De huursombenadering behoeft geen extra wetgeving. De parameters zijn eenvoudig in te voeren in artikel 15a van het Besluit Beheer sociale huursector, waar de huursombenadering nog steeds in wordt geregeld. Dit leidt tot de volgende vragen:

6 1. Waarom zouden we voorliggende wetsvoorstellen voor de inkomensafhankelijke huurverhogingen tijdelijk invoeren, met alle principiële en uitvoeringstechnische bezwaren die daaraan kleven? 2. Waarom is er door de partijen in het Woonakkoord niet voor gekozen de huursombenadering eerder in te voeren? Effecten In het Woonakkoord zijn de inkomensafhankelijke huurverhogingen vastgelegd met ingang van De Woonbond betreurt dat, temeer omdat een aantal effecten niet voor de invoering zijn geanalyseerd. De Woonbond heeft samen met de FNV gepleit voor een betaalbaarheidscheck op basis van de actuele cijfers van het WoON. De minister heeft de Tweede Kamer toegezegd in samenwerking met het ministerie van SZW op basis van WoOn 2012 een bredere doorrekening van de effecten van het huurbeleid te laten maken, maar zal daarover pas rapporteren in de brief die hij voor 1 maart naar de Kamer zou sturen. Als deze planning gehaald wordt, is het voor uw Kamer wellicht mogelijk deze doorrekening bij uw besluitvorming te betrekken. Maar ook over de relatie tussen de inkomensafhankelijke huurverhoging, de verhuurderheffing en de financiële positie van woningcorporaties heeft de minister het Centraal Fonds Volkshuisvesting om een nadere analyse gevraagd. Het is ons niet bekend wanneer deze doorrekening gereed zal zijn. Verder heeft minister Blok van Wonen de Tweede Kamer toegezegd dat het CPB het Woonakkoord zou doorberekenen. De minister doelde specifiek op de gevolgen van de verhuurdersheffing en de huurverhoging. Vandaag werd bekend dat het CPB de afspraken De Woonbond maakt zich zorgen over de betaalbaarheid. In de Afspraken over de woningmarkt gaat het weliswaar om lagere huurverhogingen dat in het Regeerakkoord vastgelegd, maar het zijn nog steeds forse huurverhogingen. Voor huishoudens met een inkomen tot ,- geldt een maximale huurverhoging van 1,5 procent boven inflatie (in 2013 totaal 4%), inkomens tussen ,- en ,- krijgen maximaal een huurverhoging van 2 procent boven inflatie (in 2013 totaal 4,5%) en inkomens boven ,- krijgen te maken met maximaal 4 procent boven inflatie (in 2013 totaal 6,5%). Huurders met lage inkomens die huurtoeslag ontvangen, worden gecompenseerd voor de stijging van de huren, aldus het woonakkoord. Hetgeen leidt tot de volgende vragen: 1. Kan de minister garanderen dat huurtoeslagontvangers volledig gecompenseerd worden voor de jaarlijkse huurverhoging en óók voor de hogere kwaliteitskorting die zij a.g.v. daarvan krijgen? 2. Is het extra budget voor de huurtoeslag uit de Afspraken over de woningmarkt voldoende om de gevolgen van dit huurbeleid voor huurtoeslagontvangers geheel te compenseren? 3. Kan de minister garanderen dat in de looptijd van de wet niet verder wordt bezuinigd op de uitgaven van huurtoeslag? Daarnaast is er nog een groep van circa huurders die als gevolg van nog betaalbare huur, op dit moment geen gebruik hoeft te maken van de huurtoeslag. Als gevolg van de huurverhoging van 4% vallen zij mogelijk wel onder het bereik van de huurtoeslag. Mensen met een inkomen nét boven de huurtoeslaggrens, moeten de huurverhogingen helemaal zelf betalen. De huurtoeslaggrens 2013 is voor eenpersoonshuishouden , voor eenpersoons ouderenhuishoudens ; voor meerpersoonshuishouden en voor meerpersoonsouderenhuishoudens Indien de inkomensafhankelijke huurverhogingen worden ingevoerd, is het nodig om deze inkomensgrenzen voor de huurtoeslag te verruimen om de betaalbaarheid te waarborgen. Om veel maatschappelijke ellende te voorkomen vindt de Woonbond het van groot belang dat de financiële effecten van het voorgesteld beleid op hurende huishoudens eerst duidelijk zijn, vóórdat de politieke besluitvorming afgerond wordt. De Woonbond acht het verstandiger om de analyses af te wachten en alle onderdelen van het huurbeleid in samenhang met elkaar én in

7 de juiste volgorde te behandelen, in plaats van besluiten te nemen over losstaande onderdelen zonder de effecten van de maatregelen te kennen. Noodzakelijke aanpassing wet- en regelgeving Daarnaast zijn er nog enkele aanpassingen nodig in wet- en regelgeving. Zo is in het gewijzigd voorstel van wet van 14 februari 2013 in artikel IV geregeld dat de minister van Wonen en Rijksdienst in overeenstemming met de ministers van Veiligheid en Justitie en van Financiën binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet verslag doet over de doeltreffendheid en de effecten in de praktijk als gevolg van de wijzigingen van Boek 7 BW en de Uhw. Door de afspraken in het woonakkoord geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging voor een periode van twee jaar. Huurders met lage inkomens die huurtoeslag ontvangen, worden gecompenseerd voor de stijging van de huren, aldus het woonakkoord. Wanneer de minister het basishuurverhogingspercentage als parameter in de Wet op de huurtoeslag wil introduceren, zal deze gewijzigd moeten worden. In de wet is nu geregeld dat de aanpassing van de normhuren plaatsvindt aan de hand van de huurprijsontwikkeling, zoals die naar verwachting per 1 juli zal plaatsvinden, dan wel aan de hand van het percentage waarmee het nettobijstandsinkomen voor gehuwden is aangepast, indien dat percentage lager is dan dat van de huurontwikkeling. Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken (nader door de minister aan te wijzen) komt er een hardheidsclausule waardoor uitzonderingen mogelijk zijn op de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Dit leidt tot de volgende vragen: 1. Blijft deze evaluatiebepaling staan, of wordt de evaluatie vervroegd? 2. Wordt de Wet op de huurtoeslag aangepast en op welke wijze? 3. Hoe kan de voorliggende wetgeving ingaan als de minister de groepen die een beroep kunnen doen op de hardheidsclausule nog niet heeft aangewezen? De uitvoering De Woonbond is geen voorstander van de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar is wel blij dat de wet meer in balans is gebracht doordat huurders bij een inkomensdaling huurverlaging krijgen en de bijzondere doelgroepen die een beroep kunnen doen op een hardheidsclausule. Wij verwachten echter grote uitvoeringsproblemen, door de wijze waarop een en ander vorm is gegeven. Zowel de huurder, als de verhuurder heeft gedurende twee jaar geen meerjarige zekerheid over de hoogte van de huurprijsverhoging, omdat deze samenhangt met een eventuele stijging/daling van het inkomen. Ook Aedes heeft eerder aangegeven dat de uitvoeringsproblemen bij de 1% wet en de 5% wet naar hun mening worden onderschat. Zij noemen daarbij de verzwaring van administratieve lasten door het opvragen van de verklaringen en toezien op tijdig bijwerken van de administratie. Er kunnen veel discussies tussen verhuurder en huurder verwacht worden in geval van een inkomensdaling of wanneer een verdienend lid van het huishouden tussen de datum van het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging uit de woning is verhuisd, zoals bij echtscheiding, overlijden van een partner of de uitverhuizing van een kind. De relatie huurder-verhuurder komt hierdoor mogelijk onder druk te staan. Tot slot doet de Woonbond een beroep op u om een zorgvuldige behandeling te verkiezen boven een te haastige invoering van inkomensafhankelijke huurverhogingen.

8 Wij herhalen hier ons dringende beroep op u om de voorliggende wetsvoorstellen af te wijzen, in verband met de tijdelijkheid van de wetten in relatie tot de schending van de privacy, de samenhang met maatregelen die nog moeten komen, het ontbreken van doelbinding, de problemen m.b.t. de uitvoerbaarheid en de juridische kwetsbaarheid van het geheel en het ontbreken van effectenanalyses. Met vriendelijke groeten, Namens de Nederlandse Woonbond, Ronald Paping algemeen directeur