Realisatie van kleinschalige woonvoorzieningen KMVG Praktijksessie 29 november 2012

Transcriptie

1 Realisatie van kleinschalige woonvoorzieningen KMVG Praktijksessie 29 november 2012 Door: ir. ing. L. Janssen MRE, directeur/bestuurder de Woningstichting in Wageningen

2 Programma 1) Positionering woningcorporaties 2) Gerealiseerde projecten 3) Samenwerkingsvormen 4) Gouden regels

3 Positionering woningcorporaties na 1995

4

5 Verschillen en overeenkomsten de Woningstichting Zorginstelling Terreinen Wonen Wonen, zorg en welzijn Regio Wageningen Ede, Wageningen Jaaromzet (milj.) 32 (48 FTE s) 50 (900 FTE s) Eigen verm. (milj.) 37 8 Eigen vermogen WOZ 850 nb Eigen verm. Bed. W 150 nb Vreemd vermogen Solvabiliteit (%) Band met overheid los vast Markt krimp groei Perceptie ink. leegstand: schade risico nihil Perceptie uitg. beïnvloedbaar alleen expl. beïnvloedb. Vastgoedlasten 90% begroting 10% begroting Cijfers: 2008

6 Stelling Corporaties hebben 15 jaar de tijd gehad om het vastgoedvak te leren en het is hun core business. Van de zorg wordt eigenlijk binnen 1 á 2 jaar ook dit niveau verwacht

7 2) Gerealiseerde projecten De Melkweg Een kleinschalige woonzorg voorziening voor 14 ouderen met een psychogeriatrische zorgvraag. 24 uur per dag begeleiding en aanvullende zorg door Vilente. Iedere bewoner heeft de beschikking over een eenpersoonskamer en vormt samen met 4 of 5 andere bewoners een woongroep. De Melkweg ligt midden in een woonwijk en heeft een ruime binnentuin. Opgeleverd Netto huurprijs eenpersoonskamer (10x) 395,10 p/mnd en (4x) 425,30 p/mnd Totaal 14 units gezamenlijke woonkamers en een kantoor (netto huurprijs 101,94 p/mnd)

8 2) Gerealiseerde projecten Hospice (Verbouwing De Melkweg) Melkweg 1 (circa 290 m 2 ). Het voormalige logiesgebouw van De Melkweg is aangepast voor de nieuwe huurder Stichting Hospice Wageningen Renkum. Het doel van de Hospice is om gastbewoners in de laatste fase van hun leven warme en liefdevolle zorg te bieden in een huiselijke omgeving. Opgeleverd units met gezamenlijke huiskamer en kantoren. Netto huurprijs 2.375,56 p/mnd.

9 2) Gerealiseerde projecten Reinwaterkelder De Reinwaterkelder was voorheen een betonnen bunker van zo n m 3 die diende als een reservoir dat werd gebruikt om tijdens piekbelasting de toevoer van drinkwater te garanderen. Om de huurder Musicalvereniging Sempre Sereno te voorzien in een opslagruimte voor hun decor- en kledingstukken en als werkplaats heeft de Woningstichting in 2010 de Reinwaterkelder verbouwd. Het pand is voorzien van een grote deur, stromend water, keukenblokje, toilet en stroom. Opgeleverd Netto huurprijs 263,99 p/mnd.

10 2) Gerealiseerde projecten Crocusstraat Woonzorgvoorziening voor verstandelijk gehandicapten (jong) volwassenen. Twee huur groepswoningen van zes eenheden en een dagbestedingsruimte. In samenwerking met Zideris. Opgeleverd Huurprijs groepswoningen circa 2.150,- p/mnd. per woning. Huurprijs dagbesteding 3.561,85 p/mnd.

11 2) Gerealiseerde projecten Droomhuis (Niemeijerstaat 35-37) Het Droomhuis staat midden in het centrum van Wageningen. Aangepast aan de mogelijkheden en beperkingen van de bewoners. Omgeven door alle zorg en aandacht, die zij nodig hebben. Waar ouders, broertjes, zusjes en vrienden ook welkom zijn en altijd nauw betrokken worden. Met een plek voor zichzelf maar ook met veel gemeenschappelijke ruimtes. Opgeleverd Betreft 6 onzelfstandige eenheden in het hoofdgebouw (netto huurprijs ca. 480 p/mnd.), 3 zelfstandige eenheden (netto huurprijs ca. 513 p/mnd.) en 1 gezinswoning t.b.v. het zorggezin (netto huurprijs ca. 551 p/mnd.).

12 2) Gerealiseerde projecten Zeemanstraat 14 levensloopbestendige koopappartementen. De woningen hebben automatische voorzieningen (Domotica) die het de bewoner gemakkelijk maken om zelfstandig te blijven wonen. Koopprijs vanaf v.o.n. tot v.o.n. Opgeleverd 2007.

13 2) Gerealiseerde projecten Wijkcentrum Ons Huis (verbouwing) Huurders Ons Huis: stichting Solidez, de Nederlands Gereformeerde Kerk en Koepel Kinderopvang. Opgeleverd m 2 BVO. Huurprijs totaal ca ,- p/mnd.

14 2) Gerealiseerde projecten Lunchroom (Buurtse Bocht) Verbouwing van een gedeelte van de begane grond naar een Lunchroom; De lunchroom is een uitbreiding van de dagactiviteiten van s Heeren Loo de Vallei. De cliënten van de dagbesteding hebben allemaal een horecacursus gevolgd. Zo zijn ze goed voorbereid op hun werk in de lunchroom, die geopend is voor iedereen. Opgeleverd september m 2 oppervlakte verdeeld over verschillende kantoren en dagbestedingsactiviteiten. Huurders: s Heeren Loo (huurprijs p/mnd.), RIBW (huurprijs p/mnd.), Mai Mi Bath (huurprijs 279 p/mnd.) en N V Vriendendienst (huurprijs 444 p/mnd.).

15 3) Samenwerken Hoe samenwerking Waarom samenwerken Overeenkomst(en) Financiële posities

16 Samenwerkingsvormen Personele unie (De Woonmensen, De Krijten) Fusie (Espria) Inrichting rondom het vastgoed: Helpende handjes Samen Scheiding wonen en zorg

17 Samenwerkingsvormen: Helpende handjes Zorginstelling: zorg en welzijn Wonen 100% 0% Woningcorporatie: projectmanagement en vastgoedbeheer

18 Samenwerkingsvormen: Samen Zorginstelling: zorg en welzijn 50% Wonen 50% Woningcorporatie: projectman., vastgoedbeheer, kapitaalinbreng (50%), samen besturen

19 Samenwerkingsvormen: Scheiding wonen en zorg Zorginstelling: zorg en welzijn 0% Wonen 100% Woningcorporatie: projectman., vastgoedbeheer, kapitaalinbreng (100%), alleen besturen

20 4) Gouden regels (1) Alternatieve aanwendbaarheid 1. Verpleegd Wonen geschikt voor andere doelgroepen (eigenlijk niet nodig!) Groepswoningen voor jongeren / jongerenhotel Studentenhuisvesting Groepswonen voor verstandelijk gehandicapten Groepswonen RIBW 2. Door omkeerbaar bouwen

21 circa 7 meter 4) Gouden regels (2) Verpleegd Wonen Verzorgd Wonen Omkeerbaar bouwen Onbezorgd Wonen

22 4) Gouden regels (3) 3. Zekerheid huurovereenkomst Periode (20 jaar) Individueel contract versus all-in contract Demarcatielijst 4. Verbouw/aanpassingen bestaand vastgoed Kloosters etc. (alles voor 1950): onmogelijk i.v.m. eisen bouwbesluit Kantoren etc.: onmogelijk i.v.m. eisen bouwbesluit Woningen na 1980; misschien

23 4) Gouden regels (4) 5. Vergeet maatwerk PvE s en alternatieve aanwendbaarheid vaak in strijd met elkaar Nieuwbouw bijvoorbeeld twee eengezinswoningen en op papier licht wijzigen: meeste kans

24 Actualiteit Als verhuurders heffingen doorgaan in huidige vorm: Stoppen praktisch alle nieuwbouw investeringen van woningcorporaties. Worden woningcorporaties beheerders. Maatschappelijk vastgoed: jammer maar helaas Leefbaarheid idem. Wonen en zorg idem Verkoop huurwoningen om de boel te redden?? Middensegment nog verder in de problemen Bouwsector Nederland onherstelbare schade; duurt 20 jaar om te herstellen

25 Vragen?