FINANCIERING VAN ZORGRESIDENTIES

Transcriptie

1 FINANCIERING VAN ZORGRESIDENTIES De nieuwe strategie voor vastgoedfinanciers? Meindert Bakker Begeleider: De heer drs. A.R. Marquard 2 e lezer: De heer Prof. drs. F.E. Huibers Afstudeerscriptie Master of Studies in Real Estate Amsterdam School of Real Estate

2 Voorwoord Voor u ligt het afstudeerrapport met hierin beschreven het onderzoek naar het financieren van zorgresidenties door vastgoedfinanciers. Het onderzoek heeft ten doel inzicht te krijgen wat de voorwaarden en eisen van vastgoedbanken zijn om het financieren van zorgresidenties te laten slagen. Op basis van de geformuleerde conclusies en aanbevelingen kunnen vastgoedbeleggers en vastgoedfinanciers hun financieringsaanvragen aanscherpen. De snelgroeiende vergrijzing en het scala aan kansen voor de vastgoedmarkt dat daaruit voortvloeit, heeft mij in de afgelopen jaren erg geboeid. Mijn interesse gaat hierbij uit naar comfortabele woonvorm zorgresidenties om de laatste jaren van het leven in te slijten en de mogelijkheid van financierbaarheid hiervan. Door het lezen van deze scriptie krijgt u meer inzicht in mogelijkheden en onmogelijkheden van deze woonvorm voor senioren. Door mijn werkgever ING ben ik in staat gesteld om mij verder te ontwikkelen door middel van het volgen van de opleiding Master of Studies in Real Estate. Na het volgen van de vakken Waarderen, Beleggingsanalyse en Investeringsanalyse, betreft deze scriptie het laatste onderdeel van de studie. Graag wil ik via deze weg een aantal belangrijke personen bedanken voor hun begeleiding en medewerking gedurende de periode van mijn afstudeeronderzoek. Allereerst wil ik mijn scriptiebegeleider Arthur Marquard bedanken. Hij heeft mij middels zijn enthousiasme, opbouwende kritiek en advies, gemotiveerd om de scriptie tot een goed einde weten te brengen. Ook wil ik mijn tweede lezer, Fred Huibers, dank zeggen voor de tijd die hij voor mijn onderzoek heeft genomen. Tevens wil ik de respondenten danken voor de energie en kostbare tijd die zij hebben vrijgemaakt voor het geven van een interview en input voor deze scriptie. Speciaal wil ik mijn vrouw Marlous danken. De totstandkoming van deze scriptie was niet mogelijk zonder jouw grote steun, geduld en inhoudelijke bijdragen. Meindert Bakker Amsterdam, maart

3 Samenvatting Door de vergrijzing, de vervolgens stijgende vraag naar seniorenhuisvesting en het terugtrekken van de overheid uit de zorgsector, vormt seniorenhuisvesting een aantrekkelijke beleggingscategorie. Onder professionele vastgoedbeleggers is de interesse om te investeren in dit segment gegroeid om op deze manier de vastgoedportefeuille eventueel te diversificeren. Door de toenemende vraag naar seniorenhuisvesting, een hoge bezettingsgraad en de lange termijn huurcontracten met uitbaters, wordt het vastgoedrisico door beleggers over het algemeen lager geschat dan commercieel vastgoed. In onderhavig onderzoek wordt, vanuit het oogpunt van de vastgoedfinancier, het financieren van zorgresidenties als beleggingsobject onderzocht. Deze woonvorm voor senioren betreffen comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Er wordt in een zorgresidentie een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Het doel van dit onderzoek is vastgoedfinanciers en vastgoedbeleggers van advies te voorzien bij het vormen van hun strategie t.a.v. zorgresidenties en aan welke eisen moet worden voldaan om het financieren van dit segment te laten slagen. De problematiek rond zorgresidenties en financieringsstructuren wordt onderzocht aan de hand van een literatuur- en praktijkonderzoek. Op basis van dit onderzoek is getracht een antwoord te geven op de centrale vraagstelling van deze scriptie: Voldoet het financieren van zorgresidenties voor senioren aan de huidige strategie en financieringsvoorwaarden van commercieel vastgoedfinanciers? Als senioren ouder en meer hulpbehoevend worden neemt de verhuisbereidheid toe, maar ze willen niet inboeten op hun zelfstandigheid en comfort. De senioren willen verzorgd, maar wel zelfstandig wonen. De woonvorm zorgresidentie voldoet aan deze vraag. Deze aantrekkelijke en comfortabele woonvorm biedt zorg op maat en ouderen kunnen zelfstandig blijven wonen. Goede kwaliteit en dienstverlening van de zorgexploitant zijn essentieel voor het slagen van deze woonvorm. Ook dient een zorgresidentie alternatief aanwendbaar te zijn om ook in de toekomst een succesvol beleggingsobject te zijn. Door gewijzigde wetgeving zal er een scheiding gaan plaatsvinden tussen wonen en zorg. De scheiding betreft een contractuele scheiding tussen, zorg, wonen en service. De ouderen hebben derhalve afzonderlijke huurcontracten en zorgcontracten. Voor banken zal het vastgoed niet langer de belangrijkste factor zijn om een lening op te verstrekken. Banken zullen hun analyses ook gaan richten op de kwaliteit van de zorg die een zorgaanbieder kan leveren. De eigenaren zullen scherp in beeld moeten hebben aan wie ze verhuren. De kwaliteit van de zorg zal voor een belangrijk deel de waarde van de kasstroom bepalen. Uit de interviews met vastgoedprofessionals blijkt duidelijk dat het financieren van zorgresidenties (nog) niet tot de strategie van de vastgoedfinanciers behoort. De core business is met name gericht op het financieren van commercieel vastgoed, zoals kantoren, winkels, verhuurde woningen en bedrijfspanden. De zorgresidenties zouden een aanvulling kunnen zijn op deze portefeuilles, maar er blijken veel onzekerheden wat betreft deze nieuwe markt te 3

4 bestaan. De respondenten benadrukken dat bij de financiering van een zorgresidentie een goede exploitatie van groot belang is. Volgens de respondenten is het een vereiste dat het vastgoed flexibel en multifunctioneel moet zijn. Alternatieve aanwendbaarheid van het vastgoed is essentieel. Ombouw naar courante appartementen of hotelfunctie zijn daar voorbeelden van. De markt van zorgresidenties is een redelijk onbekende markt voor vastgoedfinanciers en vastgoedbeleggers en ontbreekt de kennis over de ontwikkelingen, korte en langere termijn verwachtingen veelal. Het is raadzaam de ontwikkelingen van de doelgroep, die onder meer door het CBS duidelijk in kaart zijn gebracht, en andere literatuur betreffende dit onderwerp goed te blijven bestuderen en volgen om deze informatie vervolgens mee te nemen in de strategische keuzes met betrekking tot de financiering van zorgresidenties. 4

5 Inhoudsopgave Voorwoord 2 Samenvatting 3 1. Inleiding Aanleiding Afbakening onderzoeksgebied Doelstelling en probleemstelling Relevantie Structuur Zorgresidenties Ontwikkelingen in het zorglandschap Vergrijzing in Nederland Trends in het zorglandschap Woonwensen senioren Diverse woonvormen voor senioren Zorgresidenties als woonvorm voor senioren Product Doelgroep Zorg in de residentie Zorgresidenties in praktijk Zorgresidenties wetgeving en financiën Wetgeving Financiering van de zorg Hervorming wetgeving en gevolgen Specifieke risico s Internationale aspecten: Florida en Spanje Conclusie Vastgoedfinanciering Nederlandse markt van vastgoedfinanciers Financieringsoverwegingen Financieringsfaciliteiten Beoordeling risicoprofiel en zekerheidspositie Uitvalwaarschijnlijkheid Waarde van de zekerheid Kwaliteit van de transactie Zekerheden Conclusie De vastgoedspecialisten aan het woord Inleiding Strategie en visie ten aanzien van zorgresidenties SWOT-analyse Financieringsvoorwaarden en eisen 50 5

6 4.5 Cases Conclusie Conclusies en Aanbevelingen De doelstelling van de scriptie Conclusies en aanbevelingen 53 Geraadpleegde bronnen 56 Geraadpleegde internetsites 58 Bijlage 1: Vragenlijst respondenten 59 Bijlage 2: Zorgresidentie Baambrugge 61 Bijlage 3: Zorgresidentie in Spanje 63 6

7 Inleiding 1.1 Aanleiding Volgens de bevolkingsprognose voor de lange termijn van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt onder meer dat er sprake is van een snellere vergrijzing en hogere levensverwachting dan eerder werd aangenomen. Vergrijzing wordt op termijn met name ingegeven door de geboorteaantallen van 65 jaar geleden. Vanaf het jaar 2011 is er een versnelde groei van het aantal 65-plussers waar te nemen. Dit is het jaar waarin de eerste babyboomers 65 zijn geworden. 1 Daarnaast zijn ook de levensverwachtingen van de ouderen toegenomen. Zo stijgt voor mannen de levensverwachting bij geboorte in de komende 50 jaar van 78,8 jaar naar 84,55 jaar. Voor vrouwen stijgt de levensverwachting van 82,7 jaar naar 87,4 jaar. 2 De vraag naar seniorenhuisvesting stijgt door deze ontwikkelingen. Het huidige aanbod kan echter niet aan deze toegenomen vraag voldoen. Het CBS (2010) heeft tot 2015 zelfs een tekort van circa zorgwoningen berekend. Daarnaast zijn de eisen waaraan de huisvesting volgens de huidige 65-plusser aan moet voldoen veranderd en komen deze dus veelal niet meer overeen met het huidige aanbod. De overheid heeft zich op sommige gebieden teruggetrokken uit het zorgstelsel. Zo zijn (zorg)instellingen zelf verantwoordelijk voor het financieringsbeleid van hun vastgoed met als gevolg dat ze moeten zoeken naar alternatieve financieringsbronnen. Deze instellingen komen voor de vraag te staan of ze het vastgoed zelf moeten financieren of dat ze dat moeten overlaten aan andere gespecialiseerde partijen. Bovenstaande ontwikkelingen zorgen ervoor dat seniorenhuisvesting een aantrekkelijke beleggingscategorie kan vormen. Onder professionele vastgoedbeleggers is de interesse om te investeren in dit segment ook gegroeid om op deze manier de vastgoedportefeuille eventueel te diversificeren. Door de toenemende vraag naar seniorenhuisvesting, een hoge bezettingsgraad en de lange termijn huurcontracten met uitbaters, wordt het vastgoedrisico door beleggers over het algemeen lager geschat dan commercieel vastgoed. Voor beleggers lijkt de markt voor seniorenhuisvesting een interessante markt, maar geldt dit ook voor de financiers van commercieel vastgoed en moet hun strategisch beleid worden aangepast? Voor hen is de vraag of naast het financieren van kantoren-, winkel- en woningportefeuilles, het financieren van seniorenhuisvesting een interessante 1 Babyboom is een demografische term, waarmee verwezen wordt naar de geboortegolf die in veel West-Europese landen en de Verenigde Staten optrad vlak na de Tweede Wereldoorlog tussen 1946 en 1964 (bron: wikipedia). 2 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen. 7

8 beleggingscategorie is en voldoet deze groeimarkt aan het huidige financieringsbeleid van vastgoedfinanciers? 1.2 Afbakening onderzoeksgebied In het onderzoek wordt, vanuit het oogpunt van de vastgoedfinancier, het financieren van zorgresidenties als beleggingsobject onderzocht. Een zorgresidentie is voor dit onderzoek als volgt gedefinieerd: Zorgresidenties voor senioren betreffen comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Er wordt in een zorgresidentie een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Naast de basiszorg biedt een zorgresidentie aanvullende diensten, waaronder het serveren van dagverse maaltijden, was- en strijkservice en fysiotherapie. De residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluit op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Veelal beschikt de residentie over een aantal gemeenschappelijk ruimtes, zoals een restaurant, grand café, fitnessruimte, sauna of huiskamer. Kenmerkend voor de doelgroep die in aanmerking komen voor zorgresidenties is hun kapitaalkracht, hun gewenning aan comfort en de wijze waarop zij hun oude dag willen indelen. Deze wat meer vermogende senioren wensen een goede woonvorm waar zorg op maat, indien gewenst, aanwezig is. De omgeving waarin zij wonen en het wooncomfort is voor deze doelgroep ook van groot belang en staat niet alleen de zorg bij hen centraal. 1.3 Doelstelling en probleemstelling In Nederland is een toenemende vraag naar bovenstaande woonvormen voor senioren, maar vormen deze zorgresidenties ook een interessante markt voor vastgoedfinanciers? De centrale vraag voor dit onderzoek is: Voldoet het financieren van zorgresidenties voor senioren aan de huidige strategie en financieringsvoorwaarden van commercieel vastgoedfinanciers? 8

9 In de Dikke Van Dale staat onder senioren vermeldt dat dit iemand betreft die behoort tot een oudere generatie of jaargang. In de huidige literatuur wordt over het algemeen gesproken van een senior, wanneer deze persoon 55 jaar of ouder is. Mensen in de leeftijdscategorie jaar, zitten in de zogenaamde pre-seniorale fase. Over ongeveer 15 jaar zijn in Nederland naar schatting zes miljoen 55-plussers. Dit is twee miljoen meer dan het huidige aantal, en bijna 40% van het totale aantal Nederlanders 3. Een dergelijke stijging zal enorme gevolgen hebben voor onze maatschappij op onder meer het gebied van wonen, werk, voorzieningen en zorg. Het doel van dit onderzoek is vastgoedfinanciers en vastgoedbeleggers van advies te voorzien bij het vormen van een strategie t.a.v. zorgresidenties en aan welke eisen moet worden voldaan om het financieren van dit segment te laten slagen. Voor het onderzoek is de centrale vraag in twee verschillende deelonderwerpen onderverdeeld, te weten de problematiek van zorgresidenties en financieringsstructuren. Om tot een goede analyse te komen is de centrale vraag onderverdeeld in de volgende deelvragen: Wat zijn de algemene kenmerken? Wat is de bestaande wet- en regelgeving t.a.v. zorgresidenties? Welke problemen komen voort uit dit segment? Wat zijn de risico s? Wat zijn de internationale aspecten? Waarom wordt vastgoed gefinancierd met vreemd vermogen? Welke vormen van financiering bestaan er en wat zijn hun specifieke eigenschappen? Wat zijn de huidige financieringskaders en voorwaarden van vastgoedfinanciers t.a.v. 1.4 Onderzoeksmethode zorgresidenties? De problematiek rond zorgresidenties en financieringsstructuren wordt onderzocht aan de hand van een literatuur- en praktijkonderzoek. Voor het literatuuronderzoek is gebruik gemaakt van artikelen uit diverse vastgoedbladen, publicaties op het internet, wetenschappelijke onderzoeken en andere vakliteratuur. Bovenstaande vormt de basis voor het theoretische kader van de scriptie. Het praktijkonderzoek is gebaseerd op interviews met specialisten van meerdere banken en financieel advieskantoren. De bevindingen uit beide onderzoeken zijn samengebracht in de uiteindelijke analyse. 3 Bron: 9

10 1.4 Relevantie Gezien de potentiële groeimarkt is het interessant voor vastgoedbanken en beleggers inzicht te krijgen wat de voorwaarden en eisen zijn om de financiering van zorgresidenties te laten slagen. Op basis van de geformuleerde conclusies en aanbevelingen kunnen vastgoedbanken en vastgoedbeleggers hun financieringsaanvragen aanscherpen. 1.5 Structuur: De scriptie bevat vijf hoofstukken en ziet er schematisch als volgt uit: Introductie: Hoofdstuk 1: Inleiding Theoretisch kader: Hoofdstuk 2: Zorgresidenties Hoofdstuk 3: Vastgoedfinanciering Praktijk: Hoofdstuk 4: De vastgoedprofessionals aan het woordecialisten Koppeling literatuur en praktijk Hoofdstuk 5: Conclusie en aanbevelingen 10

11 2. Zorgresidenties De vraag naar seniorenzorg zal in de komende periode toenemen, maar daarnaast is er ook sprake van een veranderde vraag. Het eisenpakket van de senioren wat betreft behuizing, zorg en andere activiteiten zijn gewijzigd en veelal zijn de verwachtingen toegenomen. Senioren geven de voorkeur te verblijven in een omgeving waar ze hun verworven maatschappelijke en sociale status kunnen continueren, waar ruimte is voor privacy, waar ze zelf de dagindeling kunnen bepalen en waar ze, naast te worden verzorgd, ook kunnen genieten. Onder meer zorgresidenties proberen in te spelen op deze specifieke wensen. In dit hoofdstuk zal de ontwikkelingen van de senioren worden behandeld en komen de veranderde woonwensen van de hedendaagse senioren aan bod komen. Vervolgens worden de verschillende type woonvoorzieningen voor senioren toegelicht. Hierna worden de kenmerken van zorgresidenties en behandeld, gevolgd door de behandeling van de huidige wetgeving en financiën. Na het beschrijven van een zorgresidentie in de Verenigde Staten, Florida, en in Spanje, worden de risico s benoemd. Dit hoofdstuk wordt afgesloten met een conclusie. 2.1 Ontwikkelingen in het zorglandschap Vergrijzing in Nederland Net als de rest van West-Europa, is de vergrijzing in Nederland al enige tijd ingezet. Door meer welvaart en verbeteringen in de gezondheidszorg neemt de levensverwachting van 65-plussers al sinds 50 jaar toe. Naast de toegenomen levensverwachting wordt het aantal 65-plussers versterkt door de babyboom. Op het hoogtepunt van de vergrijzing in 2039, telt Nederland 4,6 miljoen inwoners van 65 jaar en ouder. 4 Het aandeel 65-plussers van de totale Nederlandse bevolking neemt tevens toe doordat de babyboomers en hun kinderen zelf minder kinderen hebben gekregen. 5 Naast de groter wordende groep 65-plussers, wordt deze groep ook steeds ouder. Een halve eeuw geleden was maar 1:74 inwoners 80 jaar of ouder, in 2011 was dit 1:25. Met name deze groep heeft een sterke zorgvraag en maakt aanspraak op voorzieningen voor ouderen. De nietwesterse allochtonen vormen nu nog een kleine groep onder de 65-plussers, maar dit zal de komende decennia toenemen en zal hun aandeel zelfs sneller toenemen dan onder de autochtonen. 6 Ondanks deze snelle vergrijzing van de niet-westerse allochtonen zal ook in de komende jaren de categorie 65-plussers voornamelijk bestaan uit autochtonen. 7 4 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag. 5 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen. 6 Duin, C. van, Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Bevolkingsprognose : sterkere vergrijzing, langere levensduur. 7 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen. 11

12 Figuur 2.1 De verandering van de leeftijdsopbouw in Nederland periode Bron: Bevolkingsprognose van het CBS De geografische verschillen in vergrijzing in Nederland zijn groot. Met name in perifere en landelijke gebieden zijn veel vergrijsde gebieden. De meest vergrijsde gebieden liggen aan de randen van Nederland, gevolgd door de meer centraal gelegen regio s. In de vergrijsde gemeenten is de beschikbare woningvoorraad veelal te duur voor starters en jonge gezinnen en zijn de meeste huizen in het bezit van welgestelde oudere gezinnen. Deze blijven voornamelijk in het bezit totdat de bewoners voor een andere woonvorm kiezen. Zij zoeken dit nieuwe onderkomen veelal in dezelfde gemeente. Naast het feit dat de perifere en landelijke gebieden veelal duurder zijn vertrekken jongeren ook uit deze gebieden om zich te vestigen in gebieden met meer werkgelegenheid Trends in het zorglandschap Senioren met specifieke woonwensen De zorgconsument wordt steeds mondiger. Hij is kritisch en zich bewust van de keuzevrijheid die hij heeft. Hij bepaalt graag zelf naar welk ziekenhuis hij gaat en maakt dan afwegingen voor bijvoorbeeld bepaalde specialisten, wachttijden en kosten. Dit geldt ook voor de seniore zorgconsument. Waar voorheen de ouderen als een homogene groep werd gezien waar weinig rekening werd gehouden met de individuele eisen, nemen de huidige senioren hier geen genoegen meer mee. Ook wat betreft de woonwensen is dit het geval. Vooral de diversificatie 8 Garssen J. (2011). Centraal Bureau voor de Statistiek. Demografie van de vergrijzing. Den Haag/Heerlen 12

13 van huishoudens 9, het toegenomen opleidingsniveau, het eigen woningbezit en de hogere welstand van huishoudens hebben invloed op deze woonwensen. Zo kan het eisenpakket wat betreft woonwensen met betrekking tot luxe en comfort sterk afwijken. (CBS 2011) Ouderen wonen steeds langer zelfstandig Naast een hogere levensverwachting worden de senioren pas op een latere leeftijd oud. Over het algemeen is de hedendaagse 75-er vitaal, levensluchtig en actief op verschillende vlakken. Ter illustratie: iemand die 25 jaar terug 75 was had een heel ander levenspatroon dan de hedendaagse 75-er. Dit heeft ook gevolgen voor de vraag naar zorgwoningen. Door deze vitalere senior wordt de voorkeur gegeven om zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen, bij voorkeur in een woning met een zogenaamd levensloopbestendig karakter. Dit geldt zowel voor het aandeel zelfstandig alleenwonende senioren als het aandeel zelfstandig samenwonende senioren. Dit blijkt onder meer uit het feit dat het aantal ouderen groeit, maar het aantal ouderen in een verzorgings- of verpleeghuis daalt. Deze afname heeft zich bij alle leeftijdscategorieën, van boven de 55-plus, voorgedaan. 10 Figuur 2.2 Ouderen ingeschreven bij verzorgings- of verpleeghuis Woonwensen senioren Verhuisbereidheid senioren Voornamelijk senioren die in het bezit zijn van een (luxe) eengezinswoning geven de voorkeur om langer in hun huidige woning wonen. Dit geldt ook voor senioren die nog een partner hebben. Ook naarmate de eengezinswoning meer kwaliteit kent, is men nog minder geneigd te verhuizen. Ondanks dat ouderen nogal honkvast zijn, betekent dit niet dat ze helemaal niet 9 De diversificatie van huishoudens treedt op doordat meer mensen nooit kinderen hebben gekregen, een hogere levensverwachting van mannen waardoor tot op hoge leeftijd tweepersoonshuishoudens blijven bestaan, vrouwen op latere leeftijd kinderen hebben gekregen en mensen die hun hele leven alleen hebben gewoond en dit ook zullen blijven doen. 10 Bron PZC (2010). Berg F. van den en Nienhuis, P.S. Zorgvastgoed onderweg naar volwassenheid. ( 13

14 bereid zijn te verhuizen. Vooral de gezondheidstoestand heeft grote invloed op de verhuisbereidheid van senioren. Als er in een ouderenhuishouden iemand is die matige tot ernstige beperkingen heeft, vergroot dat de verhuisgeneigdheid op korte termijn met 45%. Indien ouderen verhuizen geldt dat het merendeel binnen een straal van enkele kilometers op zoek gaat naar een nieuwe woning. Verwacht kan worden dat door de toegenomen welstand van ouderen en de kwaliteit van hun woningen de verhuisgeneigdheid van ouderen in de toekomst zal afnemen. Dit heeft gevolgen voor de gehele dynamiek op de woningmarkt. Er is een duidelijke samenhang tussen de huidige eigendomssituatie van senioren met een verhuiswens of zij op zoek gaan naar een huur- op koopwoning. Senioren die uit een huurwoning komen gaan over het algemeen niet op latere leeftijd over tot de aankoop van een woning. Ook de leeftijd heeft invloed op de keuze om te gaan kopen of huren. Zo zijn de oudere senioren meer geneigd tot huren dan de jongere senioren die de voorkeur aan koop geven. Dit geldt tot ongeveer de leeftijd van 72 jaar. 11 De meeste senioren die hebben aangegeven op termijn te willen verhuizen willen geen kleine woningen, dat wil zeggen 1 of 2 kamerwoningen. Senioren willen in eerste instantie niet achteruit gaan op het aantal kamers en zo veel mogelijk vasthouden aan hun huidige bewegingsruimte. Pas na het 80e levensjaar wordt door meer dan de helft van de ouderen die in een 3-kamerwoning wonen, een kleinere woning gewenst. Verzorgt, maar zelfstandig wonen Ondanks dat senioren vitaler en actiever zijn dan voorheen gaat het ouder worden gepaard met gebreken. Dit blijft ondanks de hogere levensverwachting ongeveer constant in de tijd. Het huidige verschil is echter dat de gezondheidzorg zich steeds meer ontwikkeld waardoor mensen steeds beter verzorgd en geholpen worden waardoor men langer blijft leven. De gezonde levensverwachting hangt echter nog altijd sterk samen met leeftijd. Gepaard gaande met de vergrijzing zal dus de zorgbehoefte sterk gaan toenemen. Deze toename in zorgbehoefte heeft een direct effect op de vraag naar verzorgd wonen of in de nabijheid van zorg. Zoals al eerder vermeld heeft namelijk de zorgbehoefte een direct effect op de verhuisbereidheid van senioren. De toename van de vraag naar een verzorgde woonvorm verandert echter niets aan de wens naar het zelfstandig voorzien in de dagelijkse levensbehoeften. Zeker onder de 75 jaar geeft vrijwel iedereen die zoekt naar verzorgd wonen aan wel zelfstandig in de dagelijkse levensbehoeften te willen blijven voorzien. Tussen de 75 en 80 jaar geeft 10% aan dit niet langer te willen of te kunnen en boven de 80 jaar een kwart. 12 Het merendeel van de vraag naar verzorgd wonen bestaat dus uit huishoudens met weliswaar een bepaalde hulpbehoefte en/of behoefte aan diensten in de omgeving, maar tevens de wens de zelfstandigheid te behouden. 11 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag. 12 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag. 14

15 Huidig aanbod verzorgingshuizen voldoet niet aan vraag Het huidige aanbod verzorgingshuizen voldoet veelal niet meer aan de woonwensen van de hedendaagse senioren. Dit komt onder meer door de slechte bouw- en woon technische kwaliteit. Vooral de combinatie van de slechte kwaliteit van de huisvesting en het verlies van autonomie vormden tot voor kort voor veel ouderen belangrijke obstakels om naar een instelling te verhuizen. Bij de huidige bouw wordt rekening gehouden met de nieuwe woonwensen zoals privacy en ruimte. Hierdoor zal het verschil tussen de institutionele woonvorm en het zelfstandig wonen steeds kleiner worden. Echter, is er laat begonnen met de start van de nieuwbouw en zal het nog lang duren voordat kan worden voldaan aan de toegenomen vraag Diverse woonvormen voor senioren Alvorens in te gaan op de woonvorm van zorgresidenties worden eerst verschillende vormen van seniorenhuisvesting kort besproken. Zo kan er een goede vergelijking worden gemaakt met het begrip zorgresidenties, welke uitgebreid in paragraaf 2 wordt behandeld. Het type woonvorm zorgresidentie valt onder de noemer zorgwoning en is een breed begrip, dat vaak wordt gebruikt, maar waarvoor geen eenduidig eisenpakket is opgesteld. Het hangt van de zorgzwaarte af of er aan de zorgwoonvormen prestatie-eisen moeten worden gesteld. 14 Onder zorgwoningen verstaat men zelfstandige woningen waar intensieve zorgverlening mogelijk is. De woningen zijn geschikt voor rolstoelgebruik, eventueel voorzien van domotica 15 en/of tilliften in de slaapkamer en er is zorg op afroep of 24 uurs zorg beschikbaar vanuit een verpleeg- of verzorgingshuis, woon-zorgcentrum of bijvoorbeeld een dienstencentrum. 16 Bij de realisatie van zorgwoningen houden de bouwers rekening met de behoeften van de toekomstige seniore bewoners. Zorgwoningen zijn er in allerlei soorten en maten. Om in aanmerking te komen voor een zorgwoning, wordt vaak een leeftijdsgrens gehanteerd en wordt er soms een bepaalde zorgbehoefte als toelatingscriterium gesteld. Als ouderen een zorgwoning willen huren, dan moet men ingeschreven staan om een woning toegewezen te krijgen. Een zorgwoning kan ook worden gekocht. Er zijn verschillende vormen van zorgwoningen. Hieronder worden diverse types besproken. Seniorenwoning & flat: Een seniorenflat is een zelfstandige woning voor ouderen in een flatgebouw. De woningen zijn voornamelijk gelijkvloers, maar dit is geen vereiste. In veel 13 Ministerie van VROM/WWI (2009), Senioren op de woningmarkt, nieuwe generaties, andere eisen en wensen. Den Haag Domotica (ook wel huisautomatisering) is het domein van huiselijke elektronica. De officiële definitie van domotica is: de integratie van technologie en diensten, ten behoeve van een betere kwaliteit van wonen en leven.[1] Bij domotica draait het niet alleen om integratie van techniek en bediening in de woning, maar ook om de dienstverlening van buitenaf naar de woning. Bron wikipedia. 16 bron: en Stichting Bonden voor Ouderen en in Noord-Holland 15

16 woningen zijn de voorzieningen aangepast en geschikt gemaakt aan de behoeften van de bewoner. Serviceflat: In een serviceflat woont de bewoner, net als in een seniorenflat, zelfstandig. Het verschil met de seniorenflat is dat een serviceflat een vorm van zorg als extra faciliteit aanbiedt. Deze vorm van zorg kan per flat verschillen (bijvoorbeeld een maaltijdservice of een verpleegsterspost). De ene flat biedt meer faciliteiten dan een andere flat. De serviceflat vindt men in zowel de huur- als de koopsector. Aanleunwoning: Een aanleunwoning is te vergelijken met een serviceflat. Het verschil met een serviceflat is dat een aanleunwoning dicht bij een zorgcentrum of verzorgingshuis gelegen is en men gebruik kan maken van de diensten die zij aanbieden. Als men redelijk mobiel is, dan kan men in aanmerking komen voor een aanleunwoning. In een aanleunwoning woont men eveneens zelfstandig. Kangoeroewoning: Een kangoeroewoning is een woonvorm, waarbij mensen die zorg nodig hebben toch zelfstandig kunnen wonen. Ze maken deel uit van een huishouden en kunnen gebruik maken van mantelzorg. De woning bestaat uit twee zelfstandige woningen, de buidelen hoofdwoning, met elk een eigen badkamer, woonkamer, keuken en slaapkamer. De twee woningen bevinden zich naast of boven elkaar en zijn met elkaar verbonden middels een tussendeur of trap. De buidelwoning is gelijkvloers, de hoofdwoning kan uit meerder lagen bestaan. Het uitgangspunt van een kangoeroewoning is dat veelal kinderen voor hun ouders kunnen zorgen, maar toch met het eigen gezin in de hoofdwoning een eigen leven kunnen leiden. Groepswonen: Groepswoningen voor senioren zijn er zowel in de huur- als de koopsector. In een woongroep voor senioren zijn zelfstandige woningen aan elkaar verbonden met tenminste één gemeenschappelijke ruimte. Senioren kunnen er ook wonen als echtpaar. De bewoners vormen een groep en hebben afspraken gemaakt over gezamenlijk activiteiten die ze ondernemen. Ze kunnen elkaar hulp bieden wanneer dit nodig is. Echter is er wel behoud van privacy. De bewoners zijn samen verantwoordelijk voor het groepswonen. Zij bepalen zelf wie als nieuwe bewoner wordt toegelaten. Vaak ontstaan woongroepen op initiatief van een groep senioren. Zij zijn actief betrokken bij de realisatie. De achterliggende gedachte van het groepswonen is, dat er meer veiligheid en sociale controle is. Tevens zijn, het voorkomen van eenzaamheid, isolement en het actief bij de samenleving betrokken blijven, belangrijke voordelen van groepswonen. Groepswonen zorgt ervoor dat men zo lang mogelijk zelfstandig kan blijven wonen door de hulp van anderen en door de sociale contacten Gehanteerde Bronnen en 16

17 Hierbij nog enkele type zorgwoningen in beeld: Bron Woonzorgconcepten (FGH 2010) en eigen bewerking 17

18 2.3 Zorgresidenties als woonvorm voor senioren Product Als het zelfstandig wonen voor ouderen steeds moeilijker wordt en er ontstaat een toenemende behoefte aan zorg, willen zij een woonvorm waar ze zorg op maat kunnen ontvangen. Senioren behouden hun voorkeur voor privacy, individualiteit en kwaliteit. Een zorgresidentie voldoet aan de eisen en behoeften om in stijl ouder te worden met een hoog niveau van zorg- en dienstverlening en is een exclusief alternatief voor een verblijf in een bejaarden- of verzorgingstehuis. Dat onderscheidt de zorgresidenties van reguliere verzorgingen verpleeghuizen. De woonzorgvoorzieningen zijn vaak zelfstandige ondernemingen, die opgezet en geleid worden door professionals die al vele jaren in de zorg werkzaam zijn. Een zorgresidentie onderscheidt zich van een standaard bejaardentehuis op verschillende vlakken. Het betreffen comfortabele en aantrekkelijk gelegen particuliere woonvoorzieningen gelegen in de stad, dorp of natuurrijke omgeving. Er wordt in een zorgresidentie een totaalpakket van wonen, zorg en dienstverlening aangeboden. Naast de basiszorg biedt een zorgresidentie aanvullende diensten, waaronder het serveren van dagverse maaltijden, was- en strijkservice en fysiotherapie. De residenties bieden wooncomfort en luxe die aansluit op de leefsituatie die de bewoners van de residentie wensen. Veelal zijn in de residentie een aantal gemeenschappelijk centrale ruimtes, zoals een restaurant, grand café, fitnessruimte, sauna of huiskamer aanwezig. Een residentie heeft ook een andere uitstraling dan het klassieke bejaardentehuis. Er wordt veel aandacht besteed aan de inrichting, vaak is kunst aanwezig. Tevens worden er culturele en recreatieve activiteiten georganiseerd. De residenties zijn verspreid over het gehele land en kunnen zich in een bebouwde omgeving in een stad of dorp of in een natuurrijke omgeving bevinden. Indien gelegen in stad of dorp kunnen de bewoners gemakkelijk in het centrum boodschappen doen en voelen zich onder de mensen. Indien de omgeving groen en landelijk is dan vinden de bewoners van de residentie rust en ontspanning. De opzet van residenties zijn verschillend. De residentie kan een jaren-dertig huis zijn met zes tot acht zit-slaapkamers, maar kan ook een grotere woonzorgvoorziening zijn met meer dan dertig twee- tot driekamer- appartementen, met alle voorzieningen die daarbij horen. Ouderen kunnen dan kiezen uit een zit-slaapkamer, een zorgstudio, een ruim twee- of driekamerappartement met een aparte slaapkamer en goede sanitaire voorzieningen. De woonruimten hebben een eigen badkamer en eventueel een grote aparte slaapkamer en pantry. Er zijn zowel appartementen voor alleenstaanden als echtparen. De residenties voldoen aan de hoogste eisen van privacy, veiligheid en toegankelijkheid. Er wordt veel aandacht besteed aan veilig wonen, waarbij gebruik wordt gemaakt van camerabewaking in de ruimtes en alarmeringssystemen in de appartementen. Er zijn gemeenschappelijke verblijfsruimten aanwezig, waar de bewoners elkaar of bezoekers kunnen ontmoeten. De toegankelijkheid van alle voorzieningen, ongeacht de handicap of 18

19 zorgbehoefte, garandeert een gebruiksvriendelijke woning en gemeenschappelijke ruimten. Zo zijn er bijvoorbeeld beddenliften en brede deuren waardoor iedere ruimte in het gebouw bereikbaar is. De verschillende zorgresidenties hebben gemeen dat zij maatwerk aan de bewoners bieden. De bewoners kunnen op deze manier zoveel mogelijk de regie over hun leven blijven voeren en worden daarbij ondersteund door de huishoudelijke en verzorgende medewerkers. Tevens trachten de residenties dat ook eventuele kinderen, kleinkinderen, overige familie en kennissen zich thuis voelen, door de mogelijkheid te bieden om te blijven eten of slapen. Kortom, in deze woonvorm kunnen de bewoners zon veel mogelijk hun normale levensstijl blijven vasthouden Doelgroep De doelgroep voor een zorgresidentie loopt uiteen. De verschillende huizen richten zich op verschillende doelgroepen. Er zijn residenties die zich in het bijzonder richten op dementerende senioren. In andere residenties wonen vooral senioren die lichamelijke verzorging nodig hebben. Er zijn ook residenties die zich met name richten op echtparen. Bij de ene residentie staat de zorg mee centraal dan bij de ander. Er zijn meerdere alternatieven beschikbaar en kunnen senioren kiezen welke woonvorm het best bij hun past. Residenties richten zich voornamelijk op 55-plussers en ouder en die over het algemeen redelijk kapitaalkrachtig zijn. Indien ouderen kiezen voor een seniorenresidentie wil de bewoner ook inspraak. De zorg en diensten zijn op de cliënten toegespitst. Er kunnen ouderen verblijven die weinig zorg nodig hebben. Zij hebben bijvoorbeeld alleen hulp nodig bij het douchen. Er zijn tevens ouderen die meer afhankelijk zijn van zorg, doordat ze bijvoorbeeld in een rolstoel zitten. De bewoners vragen alleen de diensten en zorg die men nodig acht en betalen ook uitsluitend voor wat men aan diensten ontvangt. De meeste bewoners zijn senioren die nog zelfstandig willen wonen op de eigen kamer, de eigen woonstudio of het eigen appartement. De regie behouden over hun leven is voor hen zeer belangrijk. Tegelijkertijd willen zij vertrouwen op uitstekende service en de zekerheid van altijd beschikbare ondersteuning. Alle dagen in de week en 24 uur per dag is de gewenste service, zorg en ondersteuning voorhanden. De bewoners worden binnen een huiselijke sfeer uitgenodigd deel te nemen aan verschillende activiteiten en anderen te ontmoeten. Familie, en bekenden zijn altijd welkom. 19

20 2.3.3 Zorg in de residentie In zorgresidenties wordt, vanwege de vaak luxueuze en kleinschalige opzet, zorg en diensten op maat en op persoonlijke wijze geleverd. De zorg die wordt geleverd, wordt in overleg met de bewoner en/of de familie worden bepaald. De bewoner kan gebruik maken van de zorg gerelateerde dagbesteding. Ook bestaat er de mogelijkheid om in het eigen appartement de individuele zorg te krijgen die benodigd is. De bewoners kunnen in een residentie blijven wonen tot hun dood, waarbij ook de benodigde palliatieve zorg 18 kan worden geleverd. 19 De zorgverlening wordt verleend door verpleegkundigen, maar er werken ook activiteitenbegeleiders, fysiotherapeuten, psychologen en facilitaire dienstverleners in de residenties. Alle medewerkers spitsen zich toe op de wensen van de bewoners. De zorgresidenties werken volgens de CIZ-indicatie 20 waarbij (een deel van) het verblijf via de algemene volksverzekering kan worden vergoed. Er wordt vooraf een zorgmeting uitgevoerd. De aanvullende diensten en zorg worden in residenties tegen marktconforme prijzen aangeboden. De bewoner heeft dagelijks de beschikking over een zorgcoördinator die alle zorg regelt. Vaak neemt deze coördinator tevens de CIZ-(her)indicatieaanvragen en de benodigde administratie op zich. Tevens is lichte zorg en meer intensieve verzorging, afgestemd op de persoonlijk behoefte, mogelijk. Indien de bewoner het wenst is het mogelijk om aanvullende dienstverlening te ontvangen Zorgresidenties in de praktijk Senioren kunnen in Nederland voor een plaats in een zorgresidentie terecht bij diverse organisaties, die hoogwaardige zorgresidenties exploiteren. In deze paragraaf worden drie in Nederland gevestigde zorgresidenties besproken en de achterliggende organisaties behandeld. De organisaties richten zich allemaal uitstekende gezondheidszorg en hanteren een zelfde 18 Onder palliatieve zorg valt alle zorg die erop gericht is de patiënt met een levensbedreigende ziekte een zo hoog mogelijke kwaliteit van leven te geven. Palliatieve zorg is aan de orde als de ziekte waaraan de patiënt lijdt ongeneeslijk blijkt te zijn. Er is in palliatieve zorgverlening niet alleen aandacht voor de lichamelijke klachten waarmee patiënten tijdens het vervolg van de ziekte te maken kunnen krijgen, er is eveneens aandacht voor de psychische, sociale en/of spirituele problemen die zich bij de patiënt en/of zijn naasten kunnen voordoen. Het wordt daarom weleens totale zorg genoemd: zorg voor zowel lichaam als geest en ziel bron 19 Bronnen: Brancheorganisatie NeVeP (de Nederlandse Vereniging van Particuliere woon- en/of zorgvoorzieningen), zorgresidentie BV, DS Verzorgd Wonen en 20 Indien men professionele zorg wenst dan wordt door het Centrum Indicatiestelling Zorg (CIZ) beoordeeld of men daar volgens de wet recht op heeft. Het CIZ geeft indicaties af voor alle vormen van zorg die uit de AWBZ worden betaald. 21 Bronnen: Nevep en dsrg 20