BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "BUREAU STEDELIJKE PLANNING"

Transcriptie

1 BUREAU STEDELIJKE PLANNING KLEIN AMERIKA CA GOUDA Marktstudie Programma Leiden Stationsgebied Hoofdlijnen 14 juni 2011 LID NIROV KVK AMSTERDAM GOUDA

2 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Klein Amerika CA Gouda Team Centrum- en Gebiedsontwikkeling Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, In opdracht van: Gemeente Leiden De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2010.G.276 Referentie: Hoofdlijnen Leiden Programma Stationsgebied pagina 2

3 Inhoudsopgave Inleiding 4 1 Stationsgebied Leiden 5 2 De markt voor kantoren 8 3 De markt voor wonen 12 4 De markt voor detailhandel 15 5 De markt voor vrijetijdsvoorzieningen 18 6 De markt voor maatschappelijke voorzieningen 23 7 Ruimtelijk-functionele vertaling 26 pagina 3

4 Inleiding De centrale vraag van dit onderzoek luidt: Wat zijn vanuit het perspectief van de markt (vraag en aanbod) de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma in het Stationsgebied (stadskant) in Leiden voor detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen, en wat is, geredeneerd vanuit de doelgroepen en hun vestigingscriteria, de gewenste ruimtelijke vertaling per deelgebied? De volgende deelvragen zijn geformuleerd: Wat zijn per sector (detailhandel, kantoren, leisure en wonen) de trends en ontwikkelingen op nationaal, regionaal en lokaal niveau en wat zijn de sterke en zwakke kenmerken en de kansen en bedreigingen voor de betreffende sector in het Stationsgebied van Leiden? Wat is de samenstelling en wat zijn de kenmerken van het programma in andere stationsgebieden in Nederland en welke best practices kunnen hieruit worden gedestilleerd? Wat is per sector de (toekomstige) vraag en het (toekomstige) aanbod en wat is per segment de toekomstige marktruimte op het niveau van de regio, de stad en de binnenstad? Wat is het aandeel dat het Stationsgebied van deze marktruimte kan gebruiken voor de realisatie van het programma in de verschillende sectoren? Wat zijn per sector de doelgroepen, wat voor prijsniveau zijn ze bereid te betalen, wat zijn hun vestigingscriteria en randvoorwaarden die aan het product gesteld worden? Wat is gezien het programma en de condities de optimale ruimtelijke weerslag en sectorale mix per deelgebied aan de stadskant van het Stationsgebied? Deze eindrapportage op hoofdlijnen is specifiek gericht op de programmamogelijkheden voor kantoren, wonen, detailhandel, leisure en maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied, alsmede de ruimtelijk-functionele vertaling daarvan. In de achtergrondrapportage is uitgebreid ingegaan op bovenstaande hoofd- en deelvragen. Luchtfoto Stationsgebied Stationsgebied pagina 4

5 1 Stationsgebied Leiden Het Stationsgebied van Leiden ligt aan de noordwestelijke rand van de Leidse binnenstad en verbindt deze met het Bio Science Cluster, dat aan de andere kant van het station gesitueerd is. Figuur 1.1 Ligging van het Stationsgebied tussen de binnenstad en Bio Science Park Bio Science Cluster Binnenstad Bron: Structuurvisie Leiden Leiden is de 23 ste gemeente van Nederland in inwoneraantal. Ondanks dat Leiden niet tot de grootste steden van Nederland behoort, geldt dat wel voor het station. In 2006 verwerkte Leiden Centraal op een gemiddelde werkdag in- en uitstappers (overstappers niet meegerekend). Het is daarmee het vijfde station van Nederland, na Amsterdam Centraal, Utrecht Centraal, Rotterdam Centraal en Den Haag Centraal. Rechtstreekse treinverbindingen naar al deze stations (en onder andere Schiphol en Haarlem) dragen bij aan de belangrijke positie in het spoorwegnet. De NS verwacht dat Leiden Centraal in 2020 circa in- en uitstappers verwerkt op een gemiddelde werkdag. In die berekening is de nog te ontwikkelen HOV-verbinding meegenomen. Daarnaast stopt momenteel al een groot aantal stads- en streekbussen bij Leiden Centraal, met eindbestemmingen als Gouda, Alphen aan den Rijn, Den Haag, Katwijk en Haarlem. Mede door de toekomstige ontwikkelingen neemt de Leidse binnenstad en het Stationsgebied steeds meer een centrale positie in binnen de regio en de Randstad. Als ov-knooppunt bedient Leiden Centraal en het Stationsgebied twee typen reizigers: de mustreiziger en de lustreiziger, oftewel de forens en de plezierreiziger. De eerste groep hecht vooral waarde aan aspecten als betrouwbaarheid, snelheid en gemak. Dit geldt pagina 5

6 zowel voor de verplaatsing zelf, als de inrichting van het Station(sgebied). Qua voorzieningen scoren met name de to go -concepten goed bij deze groep. De plezierreiziger hecht vooral waarde aan sociale veiligheid, comfort en beleving. Zij hebben tijdens, voor en na hun reis meer tijd voor bijvoorbeeld het bezoeken van horeca of detailhandel. Leiden Centraal is een zogeheten proefstation. Hier presenteren de NS en ProRail nieuwe stationsideeën aan de reiziger. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe winkels, nieuwe reclamemedia en een andere, uitnodigende aankleding. Zo opende onlangs de kledingwinkel Sissy-Boy haar deuren in het station; de eerste winkel in zijn soort (kleding) op een Nederlands station. Dit kenmerkt de transformatie die (grote) stations in Nederland doormaken: de traditionele overstapfunctie maakt steeds meer plaats voor een dynamisch stadsportaal. In dit licht kunnen ook de plannen voor het Stationsgebied Leiden gezien worden. Tabel 1.1 SWOT analyse Stationsgebied Leiden Sterk Life meets Science Nabijheid historische binnenstad Cultuurhistorie Oud versus nieuw Toeristisch Mobiliteit Vergroten van het centrum passanten vanuit CS Voldoende fysieke ontwikkelruimte Proefstation Zeer hoogwaardig OV Loskoppeling van de auto Kans Zwak Barrière tussen LUMC, station en binnenstad Gebrekkige samenhang openbare ruimte Herkenbaarheid / visueel onaantrekkelijk Onlogische plintprogrammering Geen goede openbare verblijfsruimte Matige parkeeroplossingen Aansluiting groot- en kleinschalige infra Route HOV versus voetgangersverkeer Versnipperd eigendom Aansluiting verschillende ontwikkelingen Complex proces Bedreiging Bron: Nota van Uitgangspunten Het Stationsgebied moet de verbindende schakel vormen tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Bovendien moet het gebied een aantrekkelijke stadsentree worden, met een hoge dichtheid en sterke mix aan functies. De huidige inrichting is echter te laagwaardig om die functie goed te vervullen. Op dit moment past de uitstraling van het Stationsgebied niet bij de ambities van Leiden en een kwaliteitsverbetering is dan ook gewenst. Daarbij heeft de gemeente drie doelstellingen voor ogen: 1. Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de belangrijkste entree van Leiden. 2. Het versterken van de economische functie van het Stationsgebied door het vinden van de optimale combinatie van wonen, werken en mobiliteit. 3. Het bevorderen van bezoek aan de binnenstad vanuit het Stationsgebied, zodat daar meer bestedingen plaatsvinden. Voor het Stationsgebied Leiden is een omvangrijk uitbreidingsprogramma opgesteld. Circa woningen, m² bvo kantoorruimte, m² bvo, winkelruimte, m² bvo leisurevoorzieningen en m² bvo overige voorzieningen zullen volgens planning aan het gebied worden toegevoegd, met als doel de bovenstaande doelstellingen te verwezenlijken. Dit beoogde programma is het centrale onderwerp van deze marktstudie. pagina 6

7 In vergelijking met het totaal van het bestaande en nieuw te realiseren programma in de stationsgebieden in Arnhem, Breda en Tilburg ontstaat het volgende beeld: Leiden heeft op alle onderdelen veruit het grootste programma. Daar komt nog bij dat het gebied aan de zeezijde bij deze inventarisatie buiten beschouwing is gelaten. Het programma kantoren zal met de huidige plannen ruim tweemaal zo groot zijn als in Breda en Arnhem. Ook het beoogde programma detailhandel is fors, bijna tweemaal zo groot als in Breda, Tilburg én Arnhem. De verhoudingen tussen programmaonderdelen zijn vergelijkbaar. Arnhem vormt een uitzondering met een relatief klein programma aan maatschappelijke functies. Het (toekomstige) programma in Stationsgebied Leiden laat zich het best vergelijken met Tilburg Spoorzone. Leiden heeft al zo n m² kantoorruimte in het stationsgebied (inclusief Schipholweg), Tilburg zo n Ook in Tilburg bestaat het gebied uit een langgerekte strook langs het spoor van ongeveer een kilometer lang, grenzend aan het centrum. Tabel 1.2 Overzicht totale programma s (uitgangssituatie + nieuwe toevoegingen) per stationsgebied Breda Stationskwartier Tilburg Spoorzone Arnhem Centraal Leiden Stationsgebied Wonen* Kantoren m² 70% m² 76% m² 82% m² 74% Detailhandel m² 6% m² 4% m² 7% m² 5% Leisure m² 4% m² 4% m² 9% m² 5% Overig m² 20% m² 16% m² 2% m² 16% * Woningen zijn niet geinventariseerd ** Eventueel kan hier m² van het LUMC bij op worden geteld. Figuur 1.2 Visiekaarten Stationsgebied Leiden Bron: Stedenbouwkundige visie Stationsgebied Leiden pagina 7

8 2 De markt voor kantoren Vraagprognose Leiden In de afgelopen tien jaar realiseerde Leiden een gemiddeld opnameniveau van m² kantoren met een mediaan van circa m² per jaar. Hoewel de recessie de afgelopen twee jaar in Leiden geen effect gehad lijkt te hebben op de vraag, zal deze naar verwachting in de komende jaren toch ook inzakken. Voor de komende drie jaar is daarom uitgegaan van een opname van m² per jaar en in de periode erna van m². Dit resulteert in een vraag van m² voor de komende tien jaar, waarvan naar schatting circa 90% vervangingsvraag en 10% uitbreidingsvraag. Concurrentiepositie Stationsgebied Als hoogwaardig, multifunctioneel en hoogstedelijke vestigingslocatie kan het Stationsgebied binnen de regionale (Holland Rijnland) en lokale markt een sterke concurrentiepositie innemen. Dit type milieu nabij een IC-station is in toenemende mate een gewild vestigingsmilieu in de kantorenmarkt. Vanwege specifieke vestigingseisen is de concurrentie van het Bio Science Park beperkt. De overige geplande kantorenlocaties in Leiden zijn minder aantrekkelijk dan de beoogde ontwikkeling in het Stationsgebied. Buiten Leiden is ook in Alphen aan de Rijn en in Den Haag sprake van ontwikkeling rond NS-stations. Gezien de lokale kantorenmarkt in Leiden zijn dit geen zware concurrenten. De geplande omvangrijke kantorenontwikkeling in de A4-zone (Leiderdorp en Zoeterwoude) vormt wel een forse concurrentie, vooral vanwege de slechte autobereikbaarheid van het Stationsgebied. Opnamecapaciteit Leiden Puur cijfermatig beschouwd kan Leiden de komende tien jaar nog vooruit zonder bij te bouwen. De geraamde m² uitbreidingsvraag kan gemakkelijk worden opgevangen met het actuele courante aanbod (naar schatting m²). De verplaatsingsvraag van circa m² kan in theorie door de bestaande voorraad worden opgevangen, daar de kantoorhoudende bedrijven het zelfde metrage achterlaten. In de praktijk is de huidige kantorenvoorraad van Leiden echter voor een groot deel verouderd. Bovendien is de voorraad qua milieutype eenzijdig: veel grote, op zichzelf staande kantoren langs doorgaande wegen. De binnenstad en het huidige Stationsgebied zijn weliswaar te typeren als multifunctionele, stedelijke locaties, maar het aanbod in de binnenstad is beperkt en het Stationsgebied is in de huidige situatie niet hoogwaardig. Hier ligt een kans en een opgave. Met de ontwikkeling van het Stationsgebied kan Leiden voorzien in een type kantorenmilieu waar in toenemende belangstelling voor is: hoogwaardig, stedelijk, gemengd en goed ontsloten per auto en openbaar vervoer. Doet zij dit niet, dan kan haar concurrentiepositie aanzienlijk afnemen en zelfs in een neerwaartse spiraal raken. De leegstand in de kantorenvoorraad in Leiden zal niet afnemen door in het Stationsgebied geen of in beperkte mate kantoren te ontwikkelen. Dit zal eerder tot gevolg hebben dat bedrijven uit Leiden zich zullen verplaatsen naar nieuwe kantorenlocaties buiten de gemeente. De leegstand van de incourante kantorenvoorraad dient teruggebracht te worden door renovatie, sloop/nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen in een andere functies zoals wonen. Dit laatste is echter problematisch vanwege de hoge boekwaarde. SWOT kantoren Stationsgebied SWOT is de afkorting voor Strengths (sterkten), Weaknesses (zwakten), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scha- pagina 8

9 ren onder de sterke of zwakke punten. Zaken die van buiten komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Tabel 2.1 SWOT analyse Kantoren Stationsgebied Sterkten Zwakten Situering tussen De Leeuwenhoek, Bio Science Park, LUMC en historisch centrum HOV-knoop, toenemende vervoerswaarde door Stedenbaan Relatief korte afstand tot Rijksweg Nabijheid Schiphol (OV en auto) Schakel tussen Noordvleugel en Zuidvleugel Krachtige arbeidspool (jong & hoogopgeleid) Aantrekkelijke woonstad Restrictief vestigingsbeleid Bio Science Park (overloop) Spin-off Universiteit Leiden en andere onderwijsinstellingen (startende ondernemers) Toenemende vraag naar multifunctionele stedelijke locaties nabij OV-knooppunten Toenemende vraag naar duurzaam vastgoed Trends in relatie tot het nieuwe werken Ruimtelijke kwaliteit Parkeren Knelpunten autobereikbaarheid Ligging in regio/stad met beperkte status en aantrekkingskracht als kantorenlocatie Economische recessie Overaanbod kantoren, concurrerende locaties Vraagmarkt Kansen Bedreigingen Kantorenprogramma Stationsgebied De verouderde Leidse kantorenvoorraad en het gebrek aan een hoogwaardig, stedelijk, gemengd kantorenmilieu rond een knooppunt van openbaar vervoer rechtvaardigt de bouw van nieuwe kantoren in het Stationsgebied. Daar komt bij dat het vanuit ruimtelijk-economisch en maatschappelijk opzicht gewenst is om de gebieden rond OVknooppunten intensief te bebouwen. Om het Stationsgebied in Leiden te ontwikkelen tot een kantorenlocatie van enige importantie is een zekere massa nodig. De indicatieve grondexploitatie in de Nota van Uitgangspunten gaat uit van m² bvo werken. Met de reeds bestaande voorraad is dit acceptabel om het Stationsgebied als kantorenlocatie op de kaart te zetten. Echter, indien inpasbaar verdient een hoger metrage, tot circa m² bvo de voorkeur, mede als compensatie voor het naar verwachting snel toenemende incourante aanbod van de voorraad in Leiden. De afzetbaarheid zal naar verwachting goed mogelijk zijn. De concurrentiepositie van het toekomstige Stationsgebied ten opzichte van het bestaande aanbod is gunstig. Doelgroepen en vestigingsvoorwaarden Met het Bio Science Park heeft Leiden een bovenregionale aantrekkingskracht. Afgezien hiervan heeft de Leidse kantorenmarkt vooral een regionaal karakter. De ambitie van Leiden dient dan ook gericht te zijn op het faciliteren van de interne dynamiek op de regionale kantorenmarkt. Zo ontstaat een bredere basis waarmee mogelijk op termijn een hogere top (groter aandeel bovenregionale markt) kan worden bereikt. De ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied dient niet zozeer gericht te zijn op grote spelers van buiten de regio, maar met name op kleine en middelgrote bedrijven binnen de regio. Er is geconstateerd dat grote transacties vanaf m² zeldzaam zijn in Leiden en dat 92% van de transacties metrages van minder dan m² betreft. Toch is ook aan grote units behoefte. Zo is er momenteel een tekort aan grote kantooreenheden van circa m² die direct beschikbaar zijn. Het is dan ook van belang om in de kantorenproductie op risico te voorzien in dergelijke metrages. Ook dient zoveel pagina 9

10 mogelijk te worden voorzien in een eigen identiteit van de kantoorhoudende bedrijven. Met name bij de entrees van de kantoren dient hier rekening mee gehouden te worden. Op basis van de gerealiseerde opname van kantoren in Leiden in de afgelopen tien jaar stellen wij voor om in het Stationsgebied de verdeling naar grootteklasse zoals weergegeven in tabel 4.2 te hanteren. In de m² variant ligt een groter accent op de realisatie van kleine en middelgrote eenheden. Een belangrijke reden is dat als gevolg van het nieuwe werken kantoorgebruikers met minder meters toe kunnen. Bovendien neemt het aandeel kleine spelers toe. Realisatie van grote eenheden blijft in deze variant beperkt tot twee eenheden in de grootteklasse tot m² en één unit in de klasse m². Bij de variant van m² is het programma voor de eerste drie grootteklassen gelijk met de vorige variant. Deze variant zet daarnaast in op het aanbieden van iets meer grote units. Hierdoor kan ingespeeld worden op de mogelijke vestiging van grotere bedrijven in het stationsgebied. Om het risico af te dekken is flexibiliteit van belang, zodat de grotere kantoren omgezet kunnen worden in kleinere units en vice versa. Tevens is van belang om voor de toekomst omzetting naar een andere functie (zoals wonen) mogelijk te maken. Tabel 2.2 Programma Stationsgebied naar grootteklasse, 2 varianten Unitomvang Variant m² Variant m² * Indicatie van het aantal te realiseren eenheden, door uit te gaan van de onder- en bovengrens van iedere grootteklasse (bij > 500 m² is 50 als ondergrens aangehouden) Verdeling m² Aantal units* Verdeling m² Aantal units* > 500 m² m² m² m² m² > m² Totaal Bevorderen afzet kantoren Voor het bevorderen van de afzetbaarheid van de kantoren is het van belang om een grote diversiteit te ontwikkelen aan kantorengebouwen en units met een grote mate van flexibiliteit. Om te voorzien in bedrijfshuisvesting voor eventuele grote gebruikers dient in de planvorming voorzien te zijn in de ontwikkeling van enkele grote kantoorgebouwen. Van belang is echter dat deze gemakkelijk omgezet kunnen worden in kleinere gebouwen, of desnoods in kleinere units. Dit laatste is echter minder aantrekkelijk voor kantoorhoudende bedrijven omdat deze veel waarde hechten aan een eigen identiteit. Het stedenbouwkundige plan, waarbij sprake is van een plint van enkele bouwlagen met daarboven torens biedt veel mogelijkheden om te voorzien in zoveel mogelijk eigen entrees voor kantoren. Hier dient optimaal gebruik van gemaakt te worden. Belangrijk is ook om deze plint te doorspekken met levendige functies zoals horeca, detailhandel en persoonlijke dienstverlening. Dit is positief voor de uitstraling van het kantorenmilieu en bevordert de aantrekkelijkheid van het gebied. Belangrijk is ook om de openbare ruimte aantrekkelijk en hoogwaardig vorm te geven. Ook in die delen van het stationsgebied die niet op korte termijn in aanmerking komen voor herontwikkeling. Om optimaal in te spelen op de huidige trends en ontwikkelingen is het van belang om de kantoren een duurzaam karakter te geven. Daarnaast dient ingezet te worden op het faciliteren van het zogenaamde nieuwe werken. In dit kader dient in een deel van de kantoren een verdiepingsgrootte van m² beschikbaar te zijn. Bij de indeling van kantoren dient het mogelijk te zijn om flexplekken in te richten met stilte- en pagina 10

11 vergaderkamers en aantrekkelijke horecagelegenheid. Daarnaast gaat het nieuwe werken samen met een vrij hoog niveau van inrichting. Doelgroepen Voor de toekomstige kantorenontwikkeling in het Stationsgebied dient primair op overheidsorganisaties, non-profitinstellingen en zakelijke dienstverleners te worden ingezet. Ook is het Stationsgebied interessant voor bedrijven die worden aangetrokken door het Bio Science Park, maar niet voldoen aan de randvoorwaarden om zich hier te mogen vestigen. Dit kunnen dienstverlenende bedrijven zijn of bijvoorbeeld medische instellingen zonder onderzoeksdoelstelling. Kleine ondernemingen (< 10 werknemers), al dan niet starter, passen goed in het multifunctionele en dynamische karakter van het toekomstige Stationsgebied. Voor starters in de financiële en zakelijke dienstverlening wordt geen specifiek aanbod ontwikkeld. Het Stationsgebied komt dan ook met name voor deze sectoren in beeld. Wij bevelen aan om in het Stationsgebied circa 10% van het programma (4.000 tot m²) te reserveren voor doelgroepen met een ruimtebehoefte van 200 m² of kleiner. Om het Stationsgebied op de kaart te zetten als locatie voor kleine ondernemingen is een zekere massa gewenst. In dit kader is ook de ontwikkeling van zogenaamde third places van belang. Plekken waar men tijdelijk terecht kan om te werken of te vergaderen, bijvoorbeeld als onderdeel van een grand café. Kantoren Stationsgebied Leiden Huurprijzen Volgens de lokale makelaars is in het Stationsgebied een huurniveau haalbaar van 160 per m²/jaar. In onze optiek is dit aan de lage kant en is een basisniveau mogelijk van 170,-. Afhankelijk van de kwaliteit van de toekomstige gebiedsontwikkeling, de locatie binnen het gebied (zichtlocatie), de kwaliteit van het gebouw en de parkeerfaciliteiten zijn ook hogere huurniveaus mogelijk. Een bandbreedte van 170,- tot 200,- per m²/jaar lijkt realistisch. Hierbij is er van uitgegaan dat op het moment dat de kantoren op de markt komen de huidige economische recessie (grotendeels) voorbij is. Gezien de verwachte concurrentie van de goed bereikbare W4-locatie stellen wij voor om in het Stationsgebied niet te krap om te gaan met het aantal parkeerplaatsen en 1 parkeerplaats per 100 m² kantoorvloeroppervlak te hanteren. Hierbij kan een huurprijs gehanteerd worden van circa tot per plaats/jaar pagina 11

12 3 De markt voor wonen Vraagzijde woningmarkt Leiden De grote verhuisgeneigdheid duidt op een krappe woningmarkt en in zeker mate ook op ontevredenheid met de huidige woonsituatie. De huidige woningvraag is met name gericht op het milieu buiten centrum. Ook is er een sterke vraag naar woningen in het milieu centrum-stedelijk. Dit biedt kansen voor het Stationsgebied. In de koopsector richt de vraag zich met name op eengezinswoningen. Zowel in de prijsklasse onder als (iets meer) boven de Deze vraag is met name afkomstig van gezinnen. De vraag in de huursector is vooral op appartementen in het (middel)dure segment ( 357 tot 648) gericht. In de komende 15 jaar zal door een toenemende vergrijzing vooral de vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens toenemen en zich richten op zowel eengezinswoningen als appartementen, voor een deel gecombineerd met zorgconcepten. Aanbodzijde woningmarkt Leiden De voorraad kenmerkt zich door een groot aandeel sociale huurappartementen, en relatief weinig eengezinskoopwoningen. De ontwikkeling in het Stationsgebied moet zich richten op woningtypen die in Leiden ondervertegenwoordigd zijn. De voorraad groeit langzaam en zal naar verwachting ook in de toekomst niet snel groeien. De krappe woningmarkt zal dan ook voorlopig in stand blijven. Dit biedt kansen voor de afzet van woningen in het Stationsgebied. Wel kan de huidige woningmarkt voor afzetvertraging zorgen. In de woningvoorraad is met name door sloop-nieuwbouw, in de afgelopen periode een verschuiving opgetreden van appartementen naar eengezinswoningen. Tabel 3.1 SWOT analyse Wonen Stationsgebied Sterk Ligging tussen intercitystation en binnenstad Stabiele koopmarkt Multifunctioneel gebied met diverse voorzieningen Beperkte concurrentie centrumstedelijke projecten Historische elementen Krappe woningmarkt blijft voorlopig aanhouden. Grote vraag naar centrum-stedelijk woonmilieu Vraag naar (veel) meer kwaliteit in de woningvoorraad Tekort aan (middel)dure huurappartementen Tekort aan eengezinskoopwoningen Kans Zwak Verpaupering Stationsweg Verkeersoverlast Autobereikbaarheid Economische recessie (voorzichtigheid ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en consumenten, dalende woningprijzen) Kentering voorraadmarkt -> vraagmarkt Verdere verpaupering Stationsweg Veroudering omliggend vastgoed Bedreiging Opnamecapaciteit Stationsgebied Voor de periode is in Leiden een tekort geconstateerd van ruim huurappartementen met een huur hoger dan 512/542. Aangezien deze vraag zich vrijwel volledig richt op een centrumstedelijk woonmilieu, biedt het Stationsgebied ruime mogelijkheden voor de ontwikkeling van huurappartementen in de (middel)dure sector. Wat koopappartementen betreft is de resterende opnamecapaciteit (na verrekening met geplande ontwikkelingen) in de periode nihil. Hierbij is er van uitgegaan dat de voor het Stationsgebied concurrerende projecten ook daadwerkelijk gerealiseerd worden en een vergelijkbare uitgangspositie hebben voor de bouw van koopappartementen. Dit is echter niet overal het geval. Een substantieel deel van de locaties, met name die in Leiden Noord, heeft wat betreft locatie een mindere concurrentiepositie. Vanuit dit perspectief is het wel mogelijk om additionele pagina 12

13 koopappartementen te ontwikkelen in het Stationsgebied. Ons advies is echter om hier terughoudend in te zijn. Voor eengezinswoningen in de koopsector is voor de periode in Leiden een tekort berekend van 700 woningen. In het Stationsgebied bestaat hiervoor dan ook voldoende marktruimte. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral gericht op huurprijzen onder de 512/542. In het Stationsgebied bestaat beperkte mate marktruimte in de duurdere huurklasse. Woningprogramma Stationsgebied Het onderzoek van Bureau Stedelijke Planning heeft uitgewezen dat een programma van woningen in het Stationsgebied markttechnisch haalbaar is. Ons voorstel is de volgende verdeling te hanteren: Tabel 3.2 Woningbouwprogramma Stationsgebied Leiden Type Eigendom Prijsklasse % Aantal Appartementen Huur 512/542 > 35% 350 < 512/542 20% 200 Koop > % 150 Eengezinswoningen Huur > % 50 Koop > % % Figuur 3.1 Woonmilieus in het Stationsgebied Doelgroepen Het toekomstige Stationsgebied is voor verschillende doelgroepen aantrekkelijk. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds het Morssingelblok en het Rijnsburgersingelblok met een hoogstedelijk karakter en anderzijds de Morspoortlocatie met rustig stedelijk wonen. Het woonmilieu met een hoogstedelijk karakter is aantrekkelijk voor alleenstaanden in alle leeftijden, jonge tweeverdieners en studenten. Aangezien het Stationsgebied een aantrekkelijk gebied is voor studenten en starters op de woningmarkt, en deze groepen ook voor de levendigheid en de voorzieningen in het gebied een belangrijke functie hebben is het voorstel om de 20% woningen in de sociale huursector te bestemmen voor deze doelgroepen. Daarnaast zijn de doorstarters een belangrijke doelgroep. Ook voor hen dienen voldoende woningen gerealiseerd te worden. Gezien de sterke groei van het aantal senioren/alleenstaanden dient in de pagina 13

14 woningtypering ook met deze doelgroep sterk rekening gehouden te worden. De Morspoortlocatie is een geschikte locatie voor (aankomende) gezinnen die een eengezinswoning in de stad prefereren boven een uitleglocatie. Vestigingswensen en -eisen Voor de huur- en koopappartementen in de (middel)dure prijsklasse is het van belang dat sprake is van een ruime woning met balkon, bij voorkeur op het zuiden of westen georiënteerd. De appartementen in de dure huursector dienen te beschikken over een eigen parkeerplaats. Om senioren aan te trekken is het van belang om een deel van de appartementen in rustige (groene) enclaves buiten de hoofdverbindingswegen te realiseren, maar wel in de nabijheid van voorzieningen. Vooral het Morssingelblok biedt hiervoor mogelijkheden. Gezien de nabijheid van het station is een hoge dichtheid gewenst. Voor alle doelgroepen geldt dat de appartementen niet al te hoog gelegen dienen te zijn (maximaal acht bouwlagen). Voor jonge alleenstaanden of jonge tweeverdieners zijn locaties langs de dynamische stedelijke verbindingswegen, in een multifunctionele en hoogstedelijke setting geschikt. Voor studenten zijn de levendige plekken, maar ook de minder aantrekkelijk delen van het gebied geschikt als woonlocatie. Bijvoorbeeld de woningen met een eenzijdige oriëntatie op de buitenruimte. Voor deze doelgroep kan de gedachte uitgaan naar woningen van circa 45 m². Deze woningen zijn ook geschikt voor alleenstaande starters, maar voor hen is tweezijdige bezonning van de woning belangrijker. Voor de afzetbaarheid van eengezinswoningen (aan gezinnen) is het cruciaal dat deze beschikken over een tuin. Voor kinderen is het daarnaast van belang dat ze veilig kunnen spelen. Op de Morspoortlocatie kan hierin voorzien worden door de realisatie van stadswoningen in de vorm van gesloten bouwblokken rond een binnenterrein. Deze binnenterreinen kunnen gerealiseerd worden boven een gemeenschappelijke parkeergarage. Om kosten te beperken kunnen deze eventueel op maaiveld gerealiseerd worden met de binnentuin(en) op +1. Van belang is dat de woningen ruim zijn met minimaal drie slaapkamers. Figuur 3.2 Schetsontwerp parkeren onder tuinen van stadswoningen Bron: Bureau Stedelijke Planning Alle woningen dienen bij voorkeur voorzien te worden van buitenruimte. Een ruime buitenruimte maakt bovendien een hogere verkoopprijs mogelijk. Ook een bredere beukmaat heeft een positief effect op de verkoopprijs (Bron: EIB). Een klein deel van de stadswoningen kan als werkwoning worden ontwikkeld. Ons voorstel is om dit aantal te beperken. De afzetbaarheid van dit type woning is namelijk beperkt. Een andere mogelijkheid is om een deel van de woningen van 150 m² te ontwerpen met de optie om hier een werkruimte in te passen. De stadswoningen dienen te beschikken over een tuin en parkeerplaats. pagina 14

15 4 De markt voor detailhandel Kenmerken detailhandel Leidse binnenstad Het winkelaanbod in de Leidse binnenstad heeft een omvang van ruim m² wvo. De winkels zijn vooral geconcentreerd rond de Haarlemmerstraat, Aalmarkt, Hoogstraat, Botermarkt, Nieuwe Rijn en de Breestraat. Het A1-winkelgebied, het economische hart van de binnenstad, bevindt zich volgens een passantentelling uit 2008 in de Haarlemmerstraat, ter hoogte van de Donkersteeg. Hier komen de meeste bezoekers, zijn de huren het hoogst en zijn veel grote landelijke winkelketens gevestigd. Hoe verder verwijderd van het A1-winkelgebied, hoe minder passanten. Zo neemt het aantal richting de Beestenmarkt en de Stationsweg aanzienlijk af. Kenmerken detailhandel stationsomgeving Leiden Met het pilotproject Proefstation Leiden ontwikkelt het station Leiden CS zich steeds meer als een klein, op zichzelf staand winkelgebied, gericht op de reiziger. Naast gemakswinkels als AH to go, Starbucks, AKO en HEMA is er sinds kort ook een bescheiden recreatief aanbod met vestigingen van VILA (mode), Pieces (modeaccessoires) en Sissy Boy Homeland (woonaccessoires). In de directe omgeving van het station is detailhandel beperkt aanwezig. Aanbod op de Stationsweg bestaat vooral uit dienstverlening en horeca. Pas vanaf de Blauwpoortsbrug begint de winkelbeleving weer. De loopafstand van het station naar het economische hart bedraagt ca. 900 meter. Bij een dergelijke afstand is het van belang de consument de binnenstad in te zuigen. Een goede opbouw van trekkers is van belang ( stepping stones ), waardoor de consument al lopend telkens zicht heeft op een nieuwe trekker. Hiervoor liggen kansen in de looproute van het station naar de Haarlemmerstraat ( fixing the link ). Tabel 4.1 SWOT analyse detailhandel Stationsgebied Sterktes Leiden CS is het vijfde station van Nederland en Proefstation en loopt voorop in nieuwe winkelconcepten op stations; De Leidse binnenstad is de derde aankoopplaats van Zuid-Holland en heeft meer te bieden dan winkels: monumenten, musea, restaurants, evenementen; Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide, welgestelde bezoekers. Sterke groei reizigers en potentieel rond stationsomgeving en achterland (Valkenburg); Uitvoering Programma Binnenstad en bereikbaarheid Stationsgebied grootste ontwikkelingslocatie; Niet-winkelmotieven winnen bij bezoekers aan belang voor keuze binnenstad. Kansen Zwaktes Station ligt relatief ver van het A1-winkelgebied vandaan, zowel fysiek als qua beleving; De stationsomgeving en de Stationsweg zijn zwakke schakels in het winkelcircuit; Tekortkomingen in winkelaanbod, bereikbaarheid, parkeren. Grote investeringen zijn uitgebleven. Verdere versterking centra van hogere en lagere orde in de regio, zoals Lisse en Den Haag- Centrum; Uitstel en afstel projecten door economische crisis; Uitstroom van koopkrachtige bevolking. Bedreigingen Marktmogelijkheden binnenstad Leiden De Leidse binnenstad kent, in de huidige situatie, in verhouding tot het aantal inwoners, een relatief tekort van circa m² wvo detailhandel. Hier komt bij dat in de komende jaren een aanzienlijke toename van het draagvlak voor voorzieningen in de binnenstad is te verwachten. Toename van inwoneraantal, reizigersstromen, werkgelegenheid en bezoekers aan de binnenstad dragen hier aan bij. Hierdoor neemt het draagvlak zodanig toe dat een verdere uitbreiding nog eens tot m² te pagina 15

16 rechtvaardigen is. De totale uitbreidingspotentie omvat dan tot m² wvo. N.B.1: Dit is inclusief de plannen voor de Aalmarkt (circa m² wvo, hoofdzakelijk modisch). N.B.2: Er dient circa 10% extra te worden gereserveerd voor aanverwante functies als ambacht en particuliere en financiële dienstverlening. Hier zit een nadrukkelijke ambitie in opgesloten, namelijk dat Leiden: Kwantitatieve en kwalitatieve tekorten in het kernwinkelapparaat oplost; Detailhandel toevoegt dat aanvullend is op hetgeen reeds in de binnenstad is gevestigd en onderscheidend is ten opzichte van omliggende concentraties; De detailhandel in Leiden niet alleen verzorgend maar ook stuwend is, dat wil zeggen bijdraagt aan een toename van het aantal bezoekers en bestedingen van buiten Leiden. Uit de marktstudie is gebleken dat kansen vooral liggen in de niet-dagelijkse branches. In tabel 4.2 zijn de meest kansrijke branches samengevat. Voor het Stationsgebied liggen de mogelijkheden met name in de sfeer van grootschalige detailhandel in de branches Sport, Elektronica en Wonen. Een formule die tot op heden ontbreekt, en een waardevolle aanvulling zou zijn voor de Leidse binnenstad, is de Bijenkorf. De mogelijkheden moeten nader worden onderzocht. Het Stationsgebied is een optie. Tabel 4.2 Indicatief uitbreidingsprogramma winkels binnenstad Leiden Branche m² wvo Toelichting Mode (Mode)warenhuizen, kleding, schoenen, accessoires. Het Aalmarkt-project is hiervoor de aangewezen locatie. Uitbreiding V&D inbegrepen. Onderzoeken mogelijkheden toevoeging kleine Bijenkorf. Voor de Bijenkorf komt ook het Stationsgebied in beeld! Sport Grootschalige (buiten)sportzaak, ook uitbreiding bestaand (Bever). Voorkeurslocatie: Stationsgebied. Elektronica Grootschalige elektronicazaken (bv It s, MediaMarkt/Saturn). Voorkeurslocatie: Stationsgebied. Wonen Een of meerdere grootschalige en kleinere vestigingen in woondecoratie en accessoires. Stationsgebied geschikte locatie. Totaal Bron: Bureau Stedelijke Planning Figuur 4.1 Looproute Station - binnenstad Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 16

17 Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied Er is voor detailhandel in het Stationsgebied een drietal opties denkbaar: 1. Een binnenstedelijk cluster van grootschalige detailhandel; 2. Een grootstedelijk dwaalmilieu/aanloopstraat ( in the mix ); 3. Concept stores. Tabel 4.3 Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied Optie 1 Binnenstedelijk cluster Optie 2 Grootstedelijke aanloopstraat grootschalige detailhandel Programma Destination shopping Traffic en destination shopping detailhandel m² wvo m² wvo Kleinschalige Grootschalige detailhandel: detailhandel: -Bruin- en witgoed (3.000 m²) -Dagelijks (500 m² wvo) -Sport & Spel (3.000 m² wvo) -Mode&Luxe ( m² wvo) -Supermarkt (2.000 m² wvo) -In/om huis ( m² wvo) -Overig ( m² wvo) -Vrije Tijd ( m² wvo) Parkeren Bronpunt parkeren Niet direct van belang plaatsen Overige functies Horeca, grootschalige vrijetijdsvoorzieningen Horeca, diensten, creatieve en zakelijke dienstverlening (bioscoop, health center) Referenties -Tilburg Pieter Vreedeplein -Groningen Westerhaven -Deventer De Boreel -Haarlem Raaks -Amersfoort - Eemplein -Rotterdam Nieuwe Binnenweg -Amsterdam Haarlemmerstraat/-dijk -Leiden De Burcht/ Hooglandse Kerk Optie 3 Concept stores Destination shopping m² wvo Bijzondere objecten, > 500 m² wvo per unit Van secundair belang -Maastricht Selexyz -A dam Apple Centre -Groningen Sissy Boy Homeland -Den Haag The Sting ( koektrommel ) Huurniveaus De haalbare huurniveaus in het Stationsgebied voor grootschalige detailhandel en leisure liggen op circa 140 tot 160 per m² vvo op de begane grond en 100 tot 120 op verdieping. Voor de kleinere units ligt de huurprijs op circa 200 tot 250 per m² vvo. De haalbare huurprijs varieert sterk per locatie. Begane grond, direct aan het Stationsplein, entree Stationsweg leveren meer op dan locaties elders in het gebied. Ook het type huurder is van belang. Bepaalde trekkers betalen aanzienlijk minder huur. Conclusie De ambitie zou moeten zijn om een combinatie van alle drie de opties te realiseren in het Stationsgebied. Met een cluster van grootschalige detailhandel, in combinatie met één (of meerdere) conceptstore(s), wordt het Stationsgebied een bestemming op zich. Beide varianten dragen bij aan het imago van Leiden en geven een visitekaartje af voor de binnenstad. Daarnaast laten projecten in andere steden zien dat grootschalige detailhandel zich goed laat combineren met grootschalige vrijetijdsvoorzieningen, waardoor zowel overdag als s avonds activiteit in het gebied is. Een combinatie met kleinschalige detailhandel in de plinten is van belang, samen met overige publieksvoorzieningen. Dit geldt zowel voor het Stationsplein als de Stationsweg. Hiermee wordt de gemaksconsument bediend en het creëert loop in het Stationsgebied. Kleinschalige publieksvoorzieningen in de brede zin van het woord, op de begane grond, zijn essentieel voor variatie en levendigheid in het Stationsgebied. pagina 17

18 5 De markt voor vrijetijdsvoorzieningen Imago Leiden & profiel bewoners en bezoekers Leiden is een echte cultuurstad met een bovengemiddeld aantal monumenten, musea en restaurants. Er liggen kansen voor verdere ontwikkeling. Leiden kent een jonge, hoogopgeleide bevolking en trekt hoogopgeleide, welgestelde bezoekers. Ze zoeken een zinvolle vrijetijdsbesteding: Jongeren, sterk vertegenwoordigd in Leiden, willen graag vermaakt worden. Anderhalf- en tweeverdieners, zowel hotelgasten en dagbezoekers als bewoners, willen hun (schaarse) tijd zo efficiënt en waardevol mogelijk besteden en vragen om kwalitijd. De 55-plussers, de belangrijkste bezoekersgroep van Leiden, hebben de luxe van tijd en geld. Ze vragen vooral comfort, en dat mag wat kosten. Tabel 5.1 SWOT analyse Vrijetijdsvoorzieningen Stationsgebied Sterktes Zwaktes Leiden heeft een sterk imago als cultuurstad: monumenten, musea, restaurants; Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide, welgestelde bezoekers gesteld op zinvolle vrijetijdsbesteding; Goede (H)OV-bereikbaarheid, Leiden CS is het vijfde station van Nederland en Proefstation en loopt voorop in nieuwe concepten. Leisurefuncties bij uitstek geschikt om Stationsgebied te kleuren ; Niet-winkelmotieven winnen bij bezoeker aan belang voor keuze binnenstad; Uitvoering Programma Binnenstad, Stedenbaan en bereikbaarheid Stationsgebied grootste ontwikkelingslocatie. Kansen Tekortkomingen aanbod, specifiek: bioscoop, poppodium, vergadercentrum, cafés, club, hotel Aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen versnipperd; Stationsomgeving nog relatief onontgonnen terrein voor vrijetijdsvoorzieningen. Uitstel en afstel projecten door economische crisis en bezuinigingen (cultuur); Leisurefuncties worden door investeerders als risicovol gezien; Concurrentie binnen Leiden en in de regio, zoals Den Haag. Bedreigingen Stationsgebieden zijn geen bewezen locatie voor grote publiekstrekkers. Dit houdt dus een zeker extra risico in, bovenop het al hoge investerings- en exploitatierisico van vrijetijdsvoorzieningen. Toch lijkt het Leidse Stationsgebied bij uitstek de plek om nieuwe, (grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen te concentreren: Het is het startpunt van het stadsbezoek. Relatief veel dagbezoekers (44%) komen met de trein. Ze stappen letterlijk voor de deur uit. Dit zorgt voor veel traffic en mensenmassa s. Daarbij bevinden de meeste vrijetijdsvoorzieningen zich aan de westzijde van de binnenstad; het Stationsgebied is dus een logisch verleng- en koppelstuk. Verder is er in het Stationsgebied fysiek ruimte om grootschalige vrijetijdsvoorzieningen toe te voegen, en daarmee het aanbod te verbreden. Tot slot zijn leisurefuncties bij uitstek voorzieningen die een stationsgebied kunnen verlevendigen en een impuls kunnen geven aan de aantrekkelijkheid. Verkenning marktmogelijkheden per voorziening In samenspraak met de opdrachtgever zijn leisurevoorzieningen geselecteerd die op voorhand kansrijk zijn voor het Stationsgebied in Leiden. Het betreft: bioscoop, poppodium, theater, museum, club, hotel, vergadercentrum, casino, fitness, wellness en horeca. Deze voorzieningen zijn aan een nadere verkenning onderworpen, waarbij de marktpotentie beoordeeld is op de criteria landelijke ontwikkeling, lokale context & pagina 18

19 benchmark, potentie Stationsgebied, bijdrage toeristisch- recreatief imago en commerciële haalbaarheid. Op basis hiervan is een nadere selectie gemaakt en een vrijetijdsprogramma opgesteld voor het Stationsgebied. Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied We adviseren om in het Stationsgebied ruimte te reserveren voor een bioscoop en een discotheek (mogelijk in combinatie met een podium). Ook een casino is het overwegen waard. Een hotel, vergadercentrum, fitness/wellness en horeca zijn commercieel haalbaar, maar vormen geen trekkers en dragen niet nadrukkelijk bij aan het imago en profiel van Leiden en het Stationsgebied. Een theater en museum vallen bij nadere analyse af, vooral omdat de marktpotenties gering zijn (alleen verplaatsing komt in beeld) en een forse financiële bijdrage van derden vereist is. In de achtergrondrapportage worden de marktmogelijkheden van de verschillende vrijetijdsvoorzieningen toegelicht. In onderstaande twee tabellen zijn de programmamogelijkheden voor leisure in het Stationsgebied Leiden weergegeven 1. Tabel 5.2 Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied Functie m² bvo Toelichting Hotel Ondersteunend Eindoordeel +/++ Vergadercentrum Ondersteunend Eindoordeel +/++ Health club Subtrekker Eindoordeel + Bioscoop (Sub)trekker Eindoordeel +/ Potentie voor een vier sterren hotel met 120 tot 160 kamers, bijzonder en betaalbaar concept (niet exclusief).metrage exclusief andere voorzieningen. 1 kamer = ca. 40 m² Een vergadercentrum dat tussen de Leeuwenhorst (capaciteit 1.500) en het vergaderaanbod van een regulier hotel in zit (capaciteit 350). 1 persoon = 1,5 m² Fitness wordt steeds vaker met wellness gecombineerd.. Gemiddelde omvang van health clubs is tussen de m² en m² Gemiddelde omvang in referentieprojecten: 6 tot 8 zalen en tot stoelen. Voorkeur voor een combinatie bioscoop/filmhuis. Discotheek Club met capaciteit van 800 tot personen. 1 persoon = 0,5 m². Subtrekker Eindoordeel + Casino Subtrekker Eindoordeel 0/ Stadscasino met ruimte voor 150 tot 200 speelautomaten. Totale omvang Legenda Perspectief 0 = ongunstig 0/+ = gering + = redelijk +/++ =gunstig ++ = zeer gunstig Commerciële haalbaarheid Commercieel en financieel haalbaar, levert bijdrage aan grondexploitatie Mogelijk kleine bijdrage vereist in exploitatie en/of investering Alleen financieel haalbaar met forse bijdrage van derden 1 Omdat het horecaprogramma wordt verspreid over het stationsgebied, zijn deze meters in een aparte tabel opgenomen. pagina 19

20 Tabel 5.3 Programmamogelijkheden horeca Functie Uitbreiding m² bvo Toelichting Horeca Ondersteunend Ruimte voor circa 20 horecagelegenheden, zowel dag- als avondhoreca. Bij voorkeur horeca met terras, rondom het Stationsplein. Bijzondere concepten verdienen de voorkeur. Eindoordeel +/++ Totaal Ambitie De ambitie voor de binnenstad moet zijn dat de hoogopgeleide (en welgestelde) bewoner en bezoeker er vrijwel alles van zijn gading kan vinden. De uitdaging is voorzieningen toe te voegen, die zowel bewoners als bezoekers aanspreken, zowel jongeren, anderhalfen tweeverdieners als ouderen bedienen, als leisure(sub)trekker een groot aantal bezoekers trekken en spin-off generen en tot slot het imago Leiden cultuurstad versterken, en er in ieder geval geen afbreuk aan doen. Kracht van de combinatie (Grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen en detailhandel laten zich goed combineren. Er treden verschillende functionele synergievoordelen op, zoals vergroting van het verzorgingsgebied, meer bezoekers en een toename herhalingsbezoek, het aantrekken van nieuwe doelgroepen, versterking van de economische spin-off: hogere bestedingen per bezoek, vooral door verlenging verblijfsduur en versterking van het imago en de marktpositie van het gebied. Een andere trend, en vaak ook randvoorwaarde voor een gezonde exploitatie, is multifunctioneel of dubbelgebruik van accommodaties, dan wel logische combinaties van vrijetijdsvoorzieningen. Interessante combinaties in het Leidse Stationsgebied zijn: Hotel, vergaderruimte, health club, restaurant (referentie Inntel Zaandam, Citizen M); Bioscoop, club, horeca (referentie Studio K, Amsterdam); Bioscoop, horeca, podium (referentie Toneelschuur, Haarlem); Club, horeca, podium (referentie Club Trouw, Amsterdam); Fitness & wellness (referentie Achmea Health Club). De horeca kan het best geconcentreerd worden over de slagader van het gebied: de stationshal, het Stationsplein en de Stationsweg. Grootschalige leisurevoorzieningen kunnen het best geclusterd worden op één of enkele plekken en gecombineerd worden met grootschalige detailhandel en een bronpunt voor parkeren. De grootschalige leisurevoorzieningen dienen direct aan te takken op en zichtbaar te zijn vanuit de stationshal (stadskant). Terras Annie s Verjaardag en hotel Golden Tulip Leiden pagina 20

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012

Kwaliteitsverbetering aanloopstraten. Presentatie 31 mei 2012 Kwaliteitsverbetering aanloopstraten Presentatie 31 mei 2012 Vooraf Aanleiding: BRO rapportage 2009 Conceptplan Brusselsestraat e.o. 2010 Verandering economische situatie 2009-2012 Vraagstelling: Actuele

Nadere informatie

juiste impulsen voor stationsgebied Steenwijk gemeente Steenwijkerland stec groep Peije Bruil en Guido van der Molen 14 september 2011

juiste impulsen voor stationsgebied Steenwijk gemeente Steenwijkerland stec groep Peije Bruil en Guido van der Molen 14 september 2011 juiste impulsen voor stationsgebied Steenwijk gemeente Steenwijkerland stec groep Peije Bruil en Guido van der Molen 14 september 2011 multifunctionele locaties vraag naar betere locaties welke locatietypen

Nadere informatie

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT Kantorenmarkt Weert Tot 2020 zeer beperkte behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Weert, er is al meer dan voldoende aanbod van kantoorruimte, toevoegen van

Nadere informatie

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014 U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

De Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten

De Molenzoom. Kantoorlocaties in centrum van Houten. Kantoorvestiging in de gemeente Houten De Molenzoom Kantoorlocaties in centrum van Houten Kantoorvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Molenzoom Centrale ligging in Houten Zichtlocatie langs spoorlijn Nabij centrumvoorzieningen op het

Nadere informatie

Kantorenmarkt Amsterdam

Kantorenmarkt Amsterdam Kantorenmarkt Amsterdam 2014 Kantorenmarkt Amsterdam De gemeente Amsterdam telt circa 810.000 inwoners en 554.730 banen, verdeeld over 112.800 vestigingen (bron: Lisa). De kantorenvoorraad heeft een omvang

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

shops 37.515 passanten per dag. Een mooie plek om u te vestigen. www.levelleiden.nl

shops 37.515 passanten per dag. Een mooie plek om u te vestigen. www.levelleiden.nl shops 37.515 passanten per dag. Een mooie plek om u te vestigen. www.levelleiden.nl DE UNIQUE SELLING POINTS VAN LEVEL SHOPS OP EEN RIJ: ruim 37.500 passanten per dag overdekte passage perfect bereikbaar,

Nadere informatie

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus

Geldermalsen. Visievorming op het winkellandschap. Gerard Zandbergen Locatus Geldermalsen Visievorming op het winkellandschap Gerard Zandbergen Locatus Locatus Congres 2011 6 BIG RETAIL TRENDS Schaalvergroting en Ketenvorming Clustering Internet Vergrijzing Crisis Leegstand? Winkels

Nadere informatie

KANSENKAART. Kansenkaart 2020 Mogelijkheden voor bouwen in Leiden Inhoudsopgave Meer informatie. Toelichting. Meer info. Voorwoord.

KANSENKAART. Kansenkaart 2020 Mogelijkheden voor bouwen in Leiden Inhoudsopgave Meer informatie. Toelichting. Meer info. Voorwoord. Toelichting Kansenkaart Meer info Toelichting Meer info Voorwoord Toelichting Inhoudsopgave Voorwoord Inhoudsopgave Voorwoord Kansenkaart Meer info Toelichting Voorwoord Kansenkaart 2020 Mogelijkheden

Nadere informatie

Bijlage 1 (bij: Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Overzicht bestaande kantoorlocaties in Eindhoven

Bijlage 1 (bij: Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Overzicht bestaande kantoorlocaties in Eindhoven Bijlage 1 (bij: Kantorenstrategie Eindhoven, 2012 2020) Overzicht bestaande kantoorlocaties in Eindhoven Uit: Bijlagenboek bij STEC rapportage Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt d.d. juni 2011 KANTOORLOCATIES

Nadere informatie

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD

Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht (VCOD) VCOD Vereniging Commercieel Onroerend goed binnenstad Dordrecht Aanleiding Binnensteden staan steeds meer in de belangstelling van bezoekers,

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

offices Werken op een nieuw niveau www.levelleiden.nl

offices Werken op een nieuw niveau www.levelleiden.nl offices Werken op een nieuw niveau www.levelleiden.nl DE UNIQUE SELLING POINTS VAN LEVEL OFFICES OP EEN RIJ: hoogwaardige kantoorruimte met moderne uitstraling multifunctioneel concept met hotel, restaurant,

Nadere informatie

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013

Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 VERTROUWELIJK Coltavast Enschede B.V. De heer R. Wagner Postbus 53186 1007 RD AMSTERDAM Relatienummer: 243.061204 Zwolle, 12 november 2013 Betreft: Enschede-Kalanderstraat Geachte heer Wagner, In de bestaande

Nadere informatie

Herontwikkeling DEN BIEST. Van kantoren naar wonen. Gemzelaar Vastgoed C.V

Herontwikkeling DEN BIEST. Van kantoren naar wonen. Gemzelaar Vastgoed C.V Herontwikkeling DEN BIEST Van kantoren naar wonen Gemzelaar Vastgoed C.V 01. Nieuwe oplossingen voor leegstand Deze brochure illustreert de plannen rondom de herontwikkeling van complex Den Biest in Eindhoven.

Nadere informatie

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12

1.1 Bevolkingsontwikkeling 9. 1.2 Bevolkingsopbouw 10. 1.2.1 Vergrijzing 11. 1.3 Migratie 11. 1.4 Samenvatting 12 inhoudsopgave Samenvatting 3 1. Bevolking 9 1.1 Bevolkingsontwikkeling 9 1.2 Bevolkingsopbouw 10 1.2.1 Vergrijzing 11 1.3 Migratie 11 1.4 Samenvatting 12 2. Ontwikkelingen van de werkloosheid 13 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Voorlopig ontwerp Leidsche Rijn Centrum Kern 14 september 2011

Voorlopig ontwerp Leidsche Rijn Centrum Kern 14 september 2011 Voorlopig ontwerp Leidsche Rijn Centrum Kern 14 september 2011 INHOUD PRESENTATIE Leidsche Rijn Centrum 1) Algemene toelichting aandeel ASR/Vesteda programma positionering/ambities palet aan functies (wonen/winkelen/werken/horeca/recreëren

Nadere informatie

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector

Startdia met foto Ruimte. De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Startdia met foto Ruimte De toekomst van Amersfoort centrum & de rol van de vastgoedsector Wie ben ik? Stefan van Aarle: Adviseur Retail & Centrummanagement Coördinator Platform Binnenstadsmanagement Organisatie

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR. "Kantoor Delftse Poort" Weena 505 te Rotterdam

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR. Kantoor Delftse Poort Weena 505 te Rotterdam VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR "Kantoor Delftse Poort" Weena 505 te Rotterdam Object Op de beste locatie direct naast het Centraal Station in het Rotterdam Central District, vind u Delftse Poort,

Nadere informatie

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO

De binnenstad in 2020. Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO De binnenstad in 2020 Binnenstadsdebat Nijmegen 25 juni 2012 Felix Wigman Directeur BRO Trends & Ontwikkelingen Consument Mobiel Goed geïnformeerd (internet) Kritisch, hoge verwachtingen Zoekt beleving,

Nadere informatie

1. Branding en voorzieningen in gehele subregio Cultuurhistorie benadrukken Toegankelijkheid zorg vergroten (sociaal, fysiek) Wie: overheid,

1. Branding en voorzieningen in gehele subregio Cultuurhistorie benadrukken Toegankelijkheid zorg vergroten (sociaal, fysiek) Wie: overheid, Transformatie van de woningvoorraad Een afname van het aantal huishoudens heeft gevolgen voor de woningvoorraad. Dit geldt ook vergrijzing. Vraag en aanbod sluiten niet meer op elkaar aan. Problemen van

Nadere informatie

Second opinion retailprogramma Rijnsburgerblok Leiden. 14 augustus 2013

Second opinion retailprogramma Rijnsburgerblok Leiden. 14 augustus 2013 Second opinion retailprogramma Rijnsburgerblok Leiden 14 augustus 2013 Inhoud 1 Inleiding... 2 1.1 Achtergrond... 2 1.2 Situatie... 2 1.3 Rapport Jones Lang LaSalle... 2 2 Huidige situatie retail stationsgebied

Nadere informatie

Gemeente Castricum. Haalbaarheid station Zandzoom

Gemeente Castricum. Haalbaarheid station Zandzoom Gemeente Castricum Haalbaarheid station Zandzoom Gemeente Castricum Haalbaarheid station Zandzoom Datum 26 januari 2010 Kenmerk CTC071/Adr/0511 Eerste versie Documentatiepagina Opdrachtgever(s) Gemeente

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

Visie kantorenlocaties Nieuwegein

Visie kantorenlocaties Nieuwegein Postbus 1 3430 AA Bezoekadres Martinbaan 2 3439 NN www..nl Economische zaken Visie kantorenlocaties Nieuwegein Datum 20 december 2011 Auteur Gemeente Nieuwegein (Ec. Zaken) Versie vastgesteld door B&W

Nadere informatie

Europoint torens Rotterdam Studie

Europoint torens Rotterdam Studie Europoint torens Rotterdam Studie Maria Haag architectuur Ir. Maria Haag Laan op Zuid 73 3072 DB Rotterdam tel. 010 4738030 info@mariahaag.nl www.mariahaag.nl Met dank aan: Ir. Yannick Boidin, architect

Nadere informatie

Binnenstad Den Haag. Beste Binnenstad van Nederland 2013-2015

Binnenstad Den Haag. Beste Binnenstad van Nederland 2013-2015 Binnenstad Den Haag Wonen boven winkels Nederland 26 maart 2015 Ad Dekkers directeur Bureau Binnenstad Den Haag Beste Binnenstad van Nederland 2013-2015 1 De sterke punten Visie Consequente uitvoering

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Binnenstad Den Haag. 21 mei 2015 NRW projectbezoek Den Haag. Ad Dekkers Directeur Bureau Binnenstad Den Haag

Binnenstad Den Haag. 21 mei 2015 NRW projectbezoek Den Haag. Ad Dekkers Directeur Bureau Binnenstad Den Haag Binnenstad Den Haag 21 mei 2015 NRW projectbezoek Den Haag Ad Dekkers Directeur Bureau Binnenstad Den Haag Beste Binnenstad van Nederland 2013-2015 De sterke punten Visie Consequente uitvoering en doorzettingsvermogen

Nadere informatie

1 Inleiding. 2 Uitgangspunten. Ontwikkeling Winthonlaan 4-6 4. te Utrecht. 2.1 Toelichting programma. BJZ.nu bestemmingsplannen

1 Inleiding. 2 Uitgangspunten. Ontwikkeling Winthonlaan 4-6 4. te Utrecht. 2.1 Toelichting programma. BJZ.nu bestemmingsplannen Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

5.1 Autoverkeer. 5.2 Parkeren

5.1 Autoverkeer. 5.2 Parkeren 5 52 Verkeer 5.1 Autoverkeer Huidige situatie De verkeersstructuur van de Stationsbuurt en de Schilderswijk is historisch gegroeid, de wijken liggen ingeklemd tussen de historische grachten en het spoor.

Nadere informatie

WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020

WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020 WIJKVISIE STADSKANAAL NOORD 2011-2020 Vastgesteld in de raadsvergadering van 18 juni 2012. Verkorte versie wijkvisie Stadskanaal Noord 2011-2020 1 Wijkvisie Stadskanaal Noord 2011-2020 In de wijkvisie

Nadere informatie

HERONTWIKKELING MOLENWAL

HERONTWIKKELING MOLENWAL STARTNOTITIE HERONTWIKKELING MOLENWAL (VOORMALIGE BUSREMISE) Maart 2011 Gemeente Oudewater Sector REV 1 Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE... 2 1 INLEIDING... 3 2 PLANGEBIED... 4 2.1 HET PLANGEBIED... 4 2.2 PROGRAMMA...

Nadere informatie

Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, Gemeente Leiden (februari 2013) Ontwikkelstrategie

Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek, Gemeente Leiden (februari 2013) Ontwikkelstrategie (februari 2013) Ontwikkelstrategie Lammenschans, Leiden in opdracht van: Gemeente Leiden februari 2013, Amsterdam Kerkstraat 204 1017 GV Amsterdam Postbus 15550 1001 NB Amsterdam Soeters Van Eldonk architecten

Nadere informatie

Begeleidingscommissie

Begeleidingscommissie Bijlage 1 Begeleidingscommissie Bijlage 2 Begrippenlijst mevrouw D. Bogers mevrouw E. Lambooy mevrouw S.N. MinkemaWedzinga de heer J.S. Nota de heer A. van Wanroij Gemeente Soest KvK Gooi en Eemland Gemeente

Nadere informatie

Ampèreweg 3-5 Woerden

Ampèreweg 3-5 Woerden Vrijwillige online verkoop 25 juni 2015 Een modern bedrijfsgebouw met kantoor- en hoogwaardige bedrijfsruimte. Het object is in 2004 gerealiseerd en heeft een oppervlakte van circa 1.312 m² VVO. Het geheel

Nadere informatie

Stand van zaken ontwikkelingen Kazernekwartier

Stand van zaken ontwikkelingen Kazernekwartier Stand van zaken ontwikkelingen Kazernekwartier Beeldvormende raad 12 maart 2014 Wyckerveste Twister Media VolkerWessels Leisuredome / Event Center Venlo Leisuredome / Event Center Venlo LeisureDome/ Event

Nadere informatie

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014)

Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) Inhoudelijke reactie op rapport Detailhandels- en horecavisie Boxtel (BRO, 26 september 2014) 10 december 2014 Memo Status: Memo Datum: 10 december 2014 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

Academie voor Bouw en Infra, Avans Hogeschool Tilburg Wim Vissers 1120498

Academie voor Bouw en Infra, Avans Hogeschool Tilburg Wim Vissers 1120498 Academie voor Bouw en Infra, Avans Hogeschool Tilburg Wim Vissers 1120498 Inhoud Locatie Probleemstelling Vooronderzoeken Randvoorwaarden en doelstellingen Scenario s Visie Verkaveling Realisatie Locatie

Nadere informatie

Parkeervraag 'project Duinhoek

Parkeervraag 'project Duinhoek Exploitatiemaatschappij De Quack BV Parkeervraag 'project Duinhoek Datum 25 augustus 2008 Kenmerk EDQ002/Khr/0007 Eerste versie 20 augustus 2008 1 Inleiding Exploitatiemaatschappij De Quack BV, eigenaar

Nadere informatie

STEDENBAAN Station Dordrecht e.o.

STEDENBAAN Station Dordrecht e.o. STEDENBAAN Station Dordrecht e.o. Dauvellier Planadvies in opdracht van de Zuid-Hollandse Milieufederatie. Den Haag / februari 2006 Dordrecht west Op de kaart van ca 1850 zijn nog de resten van slenken

Nadere informatie

Huizen. Actieve, gezonde Vereniging van Eigenaren. Dichtbij de binnenstad. luxe keuken en modern sanitair. Zo te betrekken. Parkeerplaats in onderbouw

Huizen. Actieve, gezonde Vereniging van Eigenaren. Dichtbij de binnenstad. luxe keuken en modern sanitair. Zo te betrekken. Parkeerplaats in onderbouw Huizen vanhendriks Amsterdamseweg 8 E, 3812 RS Amersfoort Dichtbij de binnenstad Zo te betrekken luxe keuken en modern sanitair Actieve, gezonde Vereniging van Eigenaren Parkeerplaats in onderbouw H47

Nadere informatie

Te koop Unieke herontwikkelingslocatie! Geulstraat 51, Groningen

Te koop Unieke herontwikkelingslocatie! Geulstraat 51, Groningen Te koop Unieke herontwikkelingslocatie! Geulstraat 51, Groningen Forse uitbreidingsmogelijkheden Nabij centrum Eigen parkeervoorzieningen www.dtz.nl Namens onze opdrachtgever ABN AMRO bieden wij u het

Nadere informatie

STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT DYNAMISCH IN VERBINDINGEN, MERKEN, FACILITEITEN, DOELGROEPEN, MOGELIJKHEDEN, BELEVINGEN

STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT DYNAMISCH IN VERBINDINGEN, MERKEN, FACILITEITEN, DOELGROEPEN, MOGELIJKHEDEN, BELEVINGEN STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT DYNAMISCH IN VERBINDINGEN, MERKEN, FACILITEITEN, DOELGROEPEN, MOGELIJKHEDEN, BELEVINGEN STADIONGEBIED HERACLES ALMELO SCOORT GEBIEDSONTWIKKELING 3 DYNAMISCH IN BELEVINGEN

Nadere informatie

Schouwburg de Kampanje Den Helder

Schouwburg de Kampanje Den Helder Schouwburg de Kampanje Den Helder van Dongen Koschuch Architects and Planners Inzending Arie Keppler Prijs 016 SCHOUWBURG DE KAMPANJE DEN HELDER INTRODUCTIE EEN MARITIEM ENSEMBLE Schouwburg De Kampanje

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR. Louis Armstronglaan 400 t/m 412 te UTRECHT

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR. Louis Armstronglaan 400 t/m 412 te UTRECHT VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR Louis Armstronglaan 400 t/m 412 te UTRECHT Waltmann Bedrijfshuisvesting Maliesingel 18 3581 BE UTRECHT TEL : 030 66 222 55 FAX : 030 67 766 40 Email: bedrijven@waltmann.nl

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren

Westwijk - Amstelveen. Winkelen, Wonen & Parkeren Westwijk - Amstelveen Winkelen, Wonen & Parkeren Westijk Amstelveen WINKELS 2 Inhoudsopgave 3 Amstelveen... 4 De Wijk... 7 Het Winkelcentrum... 8 Het Plan... 11 Winkelinformatie... 12 Impressies... 14

Nadere informatie

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR/TE KOOP WINKELRUIMTEN REBRANDT RESIDENCE TE VEENENDAAL

VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR/TE KOOP WINKELRUIMTEN REBRANDT RESIDENCE TE VEENENDAAL VRIJBLIJVENDE PROJECTINFORMATIE TE HUUR/TE KOOP WINKELRUIMTEN REBRANDT RESIDENCE TE VEENENDAAL vanaf ca. 140 m² b.v.o. A12 voldoende Prominent Vastgoed B.V. Electronenstraat 7 Postbus 111 3900 AC Veenendaal

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Keizerpoort terug op de kaart

Keizerpoort terug op de kaart Keizerpoort terug op de kaart Toegangspoort tot de Gentse stadskern Tussen Brusselsesteenweg en De Keizerpoort of Brusselsepoort is de verdwenen stadspoort die de zuidoostelijke toegang tot de stadskern

Nadere informatie

Lage dichtheid & aanpassing volkstuinen

Lage dichtheid & aanpassing volkstuinen Lage dichtheid & aanpassing volkstuinen De ligging aan de Amstelscheg is dé kwaliteit van de Nieuwe Kern. In dit scenario wordt voorgesteld de kwaliteit van de Amstelscheg naar binnen te halen en te combineren

Nadere informatie

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION

Atoomweg 75 Utrecht BUILDING INFORMATION Atoomweg 75 Utrecht Het gebouw is gelegen op een uitstekende zichtlocatie op bedrijventerrein Lage Weide, direct aan de op- en afritten van de A2. Verhuurder Stena Realty B.V. Bereikbaarheid Per auto Het

Nadere informatie

Meest Gastvrije Stad 2010

Meest Gastvrije Stad 2010 Meest Gastvrije 200 Colofon Samensteller: Lennert Rietveld Van Spronsen partners horeca-advies Herenweg 83 2362 EJ Warmond T: 07-548867 E: lennertrietveld@spronsen.com W: www.spronsen.com In samenwerking

Nadere informatie

22-10-2015. Parkeren in binnensteden. Weg met die kip of ei discussie! Jeroen Roelands Jroelands@goudappel.nl. www.goudappel.nl

22-10-2015. Parkeren in binnensteden. Weg met die kip of ei discussie! Jeroen Roelands Jroelands@goudappel.nl. www.goudappel.nl Parkeren in binnensteden Weg met die kip of ei discussie! Jeroen Roelands Jroelands@goudappel.nl www.goudappel.nl 1 Goudappel Coffeng Parkeren & Locatieontwikkeling Projectontwikkelaars, retailers, luchthavens,

Nadere informatie

Schouwburg & Filmtheater Agnietenhof, plek van cultuur en ontmoeting

Schouwburg & Filmtheater Agnietenhof, plek van cultuur en ontmoeting Schouwburg & Filmtheater Agnietenhof, plek van cultuur en ontmoeting In deze notitie worden de verbouwingsplannen van de Agnietenhof toegelicht. Het is bedoeld om, na de beeldvormende avond van afgelopen

Nadere informatie

Samenvatting workshop Transumo BrabantStad

Samenvatting workshop Transumo BrabantStad Samenvatting workshop Transumo BrabantStad 1 Inleiding Het Programmabureau BrabantStad participeert in het Transumo-project Stations, bereikbaarheid en vastgoedontwikkeling. Het gaat hierbij om drie deelprojecten:

Nadere informatie

BUREAU STEDELIJKE PLANNING

BUREAU STEDELIJKE PLANNING BUREAU STEDELIJKE PLANNING KLEIN AMERIKA 18 2806 CA GOUDA 0182-689 416 WWW.STEDPLAN.NL INFO@STEDPLAN.NL Marktstudie Programma Leiden Stationsgebied Achtergrondrapportage Juni 2011 LID NIROV KVK 29048410

Nadere informatie

Voorstel t.b.v. (retail)programma binnenstad. Richard Dallinga Juli 2008

Voorstel t.b.v. (retail)programma binnenstad. Richard Dallinga Juli 2008 Voorstel t.b.v. (retail)programma binnenstad Richard Dallinga Juli 2008 Inleiding Deze presentatie geeft op beknopte wijze de bevindingen weer vanuit de opdracht die ik in de maand juli heb gedaan voor

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

Bedrijfsruimtemarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

RUIMTELIJK MOTIVERING

RUIMTELIJK MOTIVERING RUIMTELIJK MOTIVERING Tijdelijke horeca Prinses Irenestraat 31-33 t.b.v. BAUT (Omgevingsvergunning Wabo handelen in strijd met het bestemmingsplan, reguliere procedure) 6 oktober 2015 Pagina 2 van 6 RUIMTELIJKE

Nadere informatie

Te Huur Aansprekende kantoorruimte op centrumlocatie

Te Huur Aansprekende kantoorruimte op centrumlocatie Aansprekende kantoorruimte op centrumlocatie Tramsingel 27, Breda Markant en modern kantoorgebouw Nabij stadscentrum en centraal station Uitstekende bereikbaarheid Het hoogwaardige kantoorpand 'Nassau

Nadere informatie

Management Summary. Woonmilieu en consument. Amersfoort, 30 mei 2013 MANAGEMENT SUMMARY

Management Summary. Woonmilieu en consument. Amersfoort, 30 mei 2013 MANAGEMENT SUMMARY Management Summary Woonmilieu en consument Een onderzoek naar de vraag- en aanbodbalans van consumenten en woonmilieus in Tilburg Amersfoort, 30 mei 2013 Een van de resultaten: Een kaart met de woonwensen

Nadere informatie

Informatieavond Planpresentatie Osdorpplein 28 mei 2013 in De Meervaart

Informatieavond Planpresentatie Osdorpplein 28 mei 2013 in De Meervaart Informatieavond Planpresentatie Osdorpplein 28 mei 2013 in De Meervaart Inleiding Doel informatieavond Informeren over plannen Lebo Opgave Nadere uitleg van het project Bestaande situatie Uitgangspunten

Nadere informatie

Gemeente Houten. Factsheets. Bijlage. 28 maart 2012 - 1 -

Gemeente Houten. Factsheets. Bijlage. 28 maart 2012 - 1 - Factsheets Gemeente Houten Bijlage 28 maart 2012-1 - Leeswijzer De factsheets zijn opgedeeld in 6 blokken. Van linksboven naar rechtsonder zijn deze als volgt: 1. Overzichtskaart van de locatie. In het

Nadere informatie

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven

Zijdelwaard Uithoorn. Winkelen Wonen Verblijven Zijdelwaard Uithoorn Winkelen Wonen Verblijven Uithoorn is een aantrekkelijke, landelijke woongemeente. Direct gelegen aan de Amstel en onderdeel van het Groene Hart, maar toch ook op een steenworpafstand

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur

WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur WELKOM bij de training succes boeken met vrijesectorhuur Frans Wittenberg Arnhem, 27 maart 2013 even voorstellen economisch onderzoek- en adviesbureau markt en financiële kant van vastgoed wonen, commercieel

Nadere informatie

Van Deventerlaan 31-51, Utrecht

Van Deventerlaan 31-51, Utrecht Te huur Van Deventerlaan 31-51, Utrecht zichtlocatie vanaf de rijksweg A2 hoogwaardige kantoorruimte zeer goede bereikbaarheid www.dtz.nl Te huur Op een zichtlocatie vanaf het verkeersplein Oudenrijn aan

Nadere informatie

TE HUUR. Hurksestraat 19 Eindhoven

TE HUUR. Hurksestraat 19 Eindhoven TE HUUR Hurksestraat 19 Eindhoven Hurksestraat 19 te Eindhoven Beatrixcomplex Locatie : Op bedrijventerrein De Hurk langs de snelweg ligt het Beatrix complex. Dit BE gebouw zal herontwikkeld worden

Nadere informatie

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen

KANTOREN NOORD-NEDERLAND Drenthe, Friesland en Groningen Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Vrijblijvende projectinformatie te huur Willemsplein 3 te Arnhem Entree Nieuwe Stationsstraat

Vrijblijvende projectinformatie te huur Willemsplein 3 te Arnhem Entree Nieuwe Stationsstraat Vrijblijvende projectinformatie te huur Willemsplein 3 te Arnhem Entree Nieuwe Stationsstraat Adres Willemsplein 3 te Arnhem / Nieuwe Stationsstraat te Arnhem. Algemeen Het stationsgebied van Arnhem is

Nadere informatie

UITSNEDE STRUCTUURKAART

UITSNEDE STRUCTUURKAART UITSNEDE STRUCTUURKAART 2 layers 3 layers 40 UITSNEDE VOORBEELDUITWERKING CENTRUMPLEINEN EN MIDDENBAAN STEDENBOUWKUNDIGE STRUCTUUR Een reeks van drie centrumpleinen vormt de verbinding tussen de verschillende

Nadere informatie

Gastvrije Stad. Meest. van Nederland

Gastvrije Stad. Meest. van Nederland Meest Gastvrije van Nederland 2009 Meest Gastvrije 2009 is een onderzoek van Van Spronsen Partners horeca-advies in samenwerking met VVV Nederland Top 2 Meest Gastvrije van Nederland De uitkomsten zijn

Nadere informatie

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 GEBIEDEN 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 Probleemwijken Groot aandeel sociale huurwoningen Slechte kwaliteit woonomgeving Afname aantal voorzieningen Toename asociaal gedrag Sociale en etnische spanningen

Nadere informatie

Marktonderzoek Waterrijk

Marktonderzoek Waterrijk Marktonderzoek Waterrijk Almelo Amersfoort, 30 juli 2010 Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 1.1 Aanleiding van het onderzoek 2 1.2 Onderzoeksvraag 2 1.3 Methode 2 2 Beoordeling plan Waterrijk 3 2.1 Waterrijk

Nadere informatie

KANTOORRUIMTE CA. 116 m 2 RIJKSWEG ZUID 22A SITTARD TE HUUR HUURPRIJS EUR 150,- PER M², PER JAAR

KANTOORRUIMTE CA. 116 m 2 RIJKSWEG ZUID 22A SITTARD TE HUUR HUURPRIJS EUR 150,- PER M², PER JAAR KANTOORRUIMTE CA. 116 m 2 TE HUUR RIJKSWEG ZUID 22A SITTARD HUURPRIJS EUR 150,- PER M², PER JAAR OBJECT Prachtige kantoorruimte, nabij het stadscentrum van Sittard, op een zeer gewilde en populaire zichtlocatie

Nadere informatie

onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp

onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp gemeente Haarlemmermeer Nota van B&W onderwerp Aanvraag initiatievenbudget herontwikkeling winkelcentrum Lorentzplein Badhoevedorp Portefeuilehouder A. Elzakalai, J.J. Nobel, C.J. Loggen Collegevergadering

Nadere informatie

Samenvatting Regionaal-Economische betekenis Lelystad Airport

Samenvatting Regionaal-Economische betekenis Lelystad Airport Samenvatting Regionaal-Economische betekenis Lelystad Airport Inhoud Blz. 1 Inleiding 1 2 Trends in de luchtvaart 2 3 SWOT Lelystad Airport 2 4 Scenario s 5 5 Economische betekenis 5 6 Hoe nu verder? 7

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Actieplan binnenstad Maassluis

Actieplan binnenstad Maassluis Actieplan binnenstad Maassluis 1 Inleiding De dynamiek in de detailhandel is bijzonder groot en kent vele trends en ontwikkelingen. Een aantal trends is al jaren zichtbaar, zoals schaalvergroting. Andere

Nadere informatie

Werklandschap Meerpaal. Sport en werk centraal in Nederland. Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten

Werklandschap Meerpaal. Sport en werk centraal in Nederland. Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten Werklandschap Meerpaal Sport en werk centraal in Nederland Bedrijfsvestiging in de gemeente Houten Kwaliteiten Werklandschap Directe aansluiting op A27 Gebiedsoppervlak van 10 ha Flexibele kavelgrootte

Nadere informatie

pent-offices Next level offices met top level uitzicht www.levelleiden.nl

pent-offices Next level offices met top level uitzicht www.levelleiden.nl pent-offices Next level offices met top level uitzicht www.levelleiden.nl DE UNIQUE SELLING POINTS VAN LEVEL PENT-OFFICES: uniek uitzicht vanaf de twaalfde verdie- ping over de stad Leiden schitterende

Nadere informatie

Second opinion parkeerbalans 'Het Overbos'

Second opinion parkeerbalans 'Het Overbos' AM Noord Holland Second opinion parkeerbalans 'Het Overbos' Datum 16 november 2009 Kenmerk AMW027/Rta/0088 Eerste versie 27 oktober 2009 1 Inleiding Het zorgcentrum Het Overbos in Heemstede wordt volledig

Nadere informatie

Azieweg Schalkwijk SCHALKWIJK. AZIEWEG. Transformatie van kantoren naar woningen. 14 juli 2014. 2014-020 Schetsontwerp

Azieweg Schalkwijk SCHALKWIJK. AZIEWEG. Transformatie van kantoren naar woningen. 14 juli 2014. 2014-020 Schetsontwerp Azieweg Schalkwijk Transformatie van kantoren naar woningen 14 juli 2014 SCHALKWIJK. AZIEWEG 2014-020 Schetsontwerp Situatie Hier gaat het om vijf identieke woontorens met een kantoorkraag in een groenzône

Nadere informatie

Leiden Schipholweg 55 89 Kantoorgebouw Schutterspoort

Leiden Schipholweg 55 89 Kantoorgebouw Schutterspoort Leiden Schipholweg 55 89 Kantoorgebouw Schutterspoort Object Representatief kantoorpand met een totaal oppervlak van ca. 7.841 m². Er is ca. 2.361 m² voor verhuur beschikbaar. De beschikbare kantoorruimte

Nadere informatie

1 Inleiding. Parkeernormering ontwikkeling Brittenstein. Rijnhart Wonen. notitie. 28 augustus 2012 RHW010/Bes/0025

1 Inleiding. Parkeernormering ontwikkeling Brittenstein. Rijnhart Wonen. notitie. 28 augustus 2012 RHW010/Bes/0025 Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

LENTEHOF CERESSTRAAT, BREDA

LENTEHOF CERESSTRAAT, BREDA Object: Oppervlakte: Parkeren: Huurprijs: Huurtermijn: Op het voormalige terrein van brouwerij Inbev wordt door AM Wonen het gebied de 3 Hoefijzers ontwikkeld. Het 3 Hoefijzers terrein is een nieuwe centrumlocatie

Nadere informatie

Kom in de stad. Werkatelier 18 april

Kom in de stad. Werkatelier 18 april Kom in de stad Werkatelier 18 april Gemeente Leiden Huib van der Kolk Peter Kors Catelijn Vencken 2 Opdracht GVVP Voorbereidingen nieuw plan: behoud en verbetering economische positie: hoogwaardig openbaar

Nadere informatie

BROUWTOREN CERESSTRAAT, BREDA

BROUWTOREN CERESSTRAAT, BREDA Object: Oppervlakte: Parkeren: Huurprijs: Huurtermijn: Bierbrouwerij De Drie Hoefijzers is één van de meest kenmerkende panden in Breda met een rijke historie. In dit monument was een belangrijke brouwerij

Nadere informatie

Blik op Leidschendam-Voorburg 2020

Blik op Leidschendam-Voorburg 2020 Blik op Leidschendam-Voorburg 2020 Een toekomstvisie voor Leidschendam-Voorburg De voormalige gemeenten Leidschendam en Voorburg kennen elk een eeuwenlange historie. Als gefuseerde gemeente gaat Leidschendam-Voorburg

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen

Flevoland, Noord-Holland en Utrecht. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 211 viel de opname van bedrijfsruimte in 212 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie