BUREAU STEDELIJKE PLANNING

Transcriptie

1 BUREAU STEDELIJKE PLANNING KLEIN AMERIKA CA GOUDA Marktstudie Programma Leiden Stationsgebied Hoofdlijnen 14 juni 2011 LID NIROV KVK AMSTERDAM GOUDA

2 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Klein Amerika CA Gouda Team Centrum- en Gebiedsontwikkeling Voor meer informatie: Pieter van der Heijde, In opdracht van: Gemeente Leiden De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor dit document is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV. Projectnummer: 2010.G.276 Referentie: Hoofdlijnen Leiden Programma Stationsgebied pagina 2

3 Inhoudsopgave Inleiding 4 1 Stationsgebied Leiden 5 2 De markt voor kantoren 8 3 De markt voor wonen 12 4 De markt voor detailhandel 15 5 De markt voor vrijetijdsvoorzieningen 18 6 De markt voor maatschappelijke voorzieningen 23 7 Ruimtelijk-functionele vertaling 26 pagina 3

4 Inleiding De centrale vraag van dit onderzoek luidt: Wat zijn vanuit het perspectief van de markt (vraag en aanbod) de mogelijkheden en randvoorwaarden voor het te realiseren programma in het Stationsgebied (stadskant) in Leiden voor detailhandel, kantoren, leisure, wonen en maatschappelijke voorzieningen, en wat is, geredeneerd vanuit de doelgroepen en hun vestigingscriteria, de gewenste ruimtelijke vertaling per deelgebied? De volgende deelvragen zijn geformuleerd: Wat zijn per sector (detailhandel, kantoren, leisure en wonen) de trends en ontwikkelingen op nationaal, regionaal en lokaal niveau en wat zijn de sterke en zwakke kenmerken en de kansen en bedreigingen voor de betreffende sector in het Stationsgebied van Leiden? Wat is de samenstelling en wat zijn de kenmerken van het programma in andere stationsgebieden in Nederland en welke best practices kunnen hieruit worden gedestilleerd? Wat is per sector de (toekomstige) vraag en het (toekomstige) aanbod en wat is per segment de toekomstige marktruimte op het niveau van de regio, de stad en de binnenstad? Wat is het aandeel dat het Stationsgebied van deze marktruimte kan gebruiken voor de realisatie van het programma in de verschillende sectoren? Wat zijn per sector de doelgroepen, wat voor prijsniveau zijn ze bereid te betalen, wat zijn hun vestigingscriteria en randvoorwaarden die aan het product gesteld worden? Wat is gezien het programma en de condities de optimale ruimtelijke weerslag en sectorale mix per deelgebied aan de stadskant van het Stationsgebied? Deze eindrapportage op hoofdlijnen is specifiek gericht op de programmamogelijkheden voor kantoren, wonen, detailhandel, leisure en maatschappelijke voorzieningen in het Stationsgebied, alsmede de ruimtelijk-functionele vertaling daarvan. In de achtergrondrapportage is uitgebreid ingegaan op bovenstaande hoofd- en deelvragen. Luchtfoto Stationsgebied Stationsgebied pagina 4

5 1 Stationsgebied Leiden Het Stationsgebied van Leiden ligt aan de noordwestelijke rand van de Leidse binnenstad en verbindt deze met het Bio Science Cluster, dat aan de andere kant van het station gesitueerd is. Figuur 1.1 Ligging van het Stationsgebied tussen de binnenstad en Bio Science Park Bio Science Cluster Binnenstad Bron: Structuurvisie Leiden Leiden is de 23 ste gemeente van Nederland in inwoneraantal. Ondanks dat Leiden niet tot de grootste steden van Nederland behoort, geldt dat wel voor het station. In 2006 verwerkte Leiden Centraal op een gemiddelde werkdag in- en uitstappers (overstappers niet meegerekend). Het is daarmee het vijfde station van Nederland, na Amsterdam Centraal, Utrecht Centraal, Rotterdam Centraal en Den Haag Centraal. Rechtstreekse treinverbindingen naar al deze stations (en onder andere Schiphol en Haarlem) dragen bij aan de belangrijke positie in het spoorwegnet. De NS verwacht dat Leiden Centraal in 2020 circa in- en uitstappers verwerkt op een gemiddelde werkdag. In die berekening is de nog te ontwikkelen HOV-verbinding meegenomen. Daarnaast stopt momenteel al een groot aantal stads- en streekbussen bij Leiden Centraal, met eindbestemmingen als Gouda, Alphen aan den Rijn, Den Haag, Katwijk en Haarlem. Mede door de toekomstige ontwikkelingen neemt de Leidse binnenstad en het Stationsgebied steeds meer een centrale positie in binnen de regio en de Randstad. Als ov-knooppunt bedient Leiden Centraal en het Stationsgebied twee typen reizigers: de mustreiziger en de lustreiziger, oftewel de forens en de plezierreiziger. De eerste groep hecht vooral waarde aan aspecten als betrouwbaarheid, snelheid en gemak. Dit geldt pagina 5

6 zowel voor de verplaatsing zelf, als de inrichting van het Station(sgebied). Qua voorzieningen scoren met name de to go -concepten goed bij deze groep. De plezierreiziger hecht vooral waarde aan sociale veiligheid, comfort en beleving. Zij hebben tijdens, voor en na hun reis meer tijd voor bijvoorbeeld het bezoeken van horeca of detailhandel. Leiden Centraal is een zogeheten proefstation. Hier presenteren de NS en ProRail nieuwe stationsideeën aan de reiziger. Denk bijvoorbeeld aan nieuwe winkels, nieuwe reclamemedia en een andere, uitnodigende aankleding. Zo opende onlangs de kledingwinkel Sissy-Boy haar deuren in het station; de eerste winkel in zijn soort (kleding) op een Nederlands station. Dit kenmerkt de transformatie die (grote) stations in Nederland doormaken: de traditionele overstapfunctie maakt steeds meer plaats voor een dynamisch stadsportaal. In dit licht kunnen ook de plannen voor het Stationsgebied Leiden gezien worden. Tabel 1.1 SWOT analyse Stationsgebied Leiden Sterk Life meets Science Nabijheid historische binnenstad Cultuurhistorie Oud versus nieuw Toeristisch Mobiliteit Vergroten van het centrum passanten vanuit CS Voldoende fysieke ontwikkelruimte Proefstation Zeer hoogwaardig OV Loskoppeling van de auto Kans Zwak Barrière tussen LUMC, station en binnenstad Gebrekkige samenhang openbare ruimte Herkenbaarheid / visueel onaantrekkelijk Onlogische plintprogrammering Geen goede openbare verblijfsruimte Matige parkeeroplossingen Aansluiting groot- en kleinschalige infra Route HOV versus voetgangersverkeer Versnipperd eigendom Aansluiting verschillende ontwikkelingen Complex proces Bedreiging Bron: Nota van Uitgangspunten Het Stationsgebied moet de verbindende schakel vormen tussen de binnenstad en het Bio Science Park. Bovendien moet het gebied een aantrekkelijke stadsentree worden, met een hoge dichtheid en sterke mix aan functies. De huidige inrichting is echter te laagwaardig om die functie goed te vervullen. Op dit moment past de uitstraling van het Stationsgebied niet bij de ambities van Leiden en een kwaliteitsverbetering is dan ook gewenst. Daarbij heeft de gemeente drie doelstellingen voor ogen: 1. Het versterken van de ruimtelijke kwaliteit van de belangrijkste entree van Leiden. 2. Het versterken van de economische functie van het Stationsgebied door het vinden van de optimale combinatie van wonen, werken en mobiliteit. 3. Het bevorderen van bezoek aan de binnenstad vanuit het Stationsgebied, zodat daar meer bestedingen plaatsvinden. Voor het Stationsgebied Leiden is een omvangrijk uitbreidingsprogramma opgesteld. Circa woningen, m² bvo kantoorruimte, m² bvo, winkelruimte, m² bvo leisurevoorzieningen en m² bvo overige voorzieningen zullen volgens planning aan het gebied worden toegevoegd, met als doel de bovenstaande doelstellingen te verwezenlijken. Dit beoogde programma is het centrale onderwerp van deze marktstudie. pagina 6

7 In vergelijking met het totaal van het bestaande en nieuw te realiseren programma in de stationsgebieden in Arnhem, Breda en Tilburg ontstaat het volgende beeld: Leiden heeft op alle onderdelen veruit het grootste programma. Daar komt nog bij dat het gebied aan de zeezijde bij deze inventarisatie buiten beschouwing is gelaten. Het programma kantoren zal met de huidige plannen ruim tweemaal zo groot zijn als in Breda en Arnhem. Ook het beoogde programma detailhandel is fors, bijna tweemaal zo groot als in Breda, Tilburg én Arnhem. De verhoudingen tussen programmaonderdelen zijn vergelijkbaar. Arnhem vormt een uitzondering met een relatief klein programma aan maatschappelijke functies. Het (toekomstige) programma in Stationsgebied Leiden laat zich het best vergelijken met Tilburg Spoorzone. Leiden heeft al zo n m² kantoorruimte in het stationsgebied (inclusief Schipholweg), Tilburg zo n Ook in Tilburg bestaat het gebied uit een langgerekte strook langs het spoor van ongeveer een kilometer lang, grenzend aan het centrum. Tabel 1.2 Overzicht totale programma s (uitgangssituatie + nieuwe toevoegingen) per stationsgebied Breda Stationskwartier Tilburg Spoorzone Arnhem Centraal Leiden Stationsgebied Wonen* Kantoren m² 70% m² 76% m² 82% m² 74% Detailhandel m² 6% m² 4% m² 7% m² 5% Leisure m² 4% m² 4% m² 9% m² 5% Overig m² 20% m² 16% m² 2% m² 16% * Woningen zijn niet geinventariseerd ** Eventueel kan hier m² van het LUMC bij op worden geteld. Figuur 1.2 Visiekaarten Stationsgebied Leiden Bron: Stedenbouwkundige visie Stationsgebied Leiden pagina 7

8 2 De markt voor kantoren Vraagprognose Leiden In de afgelopen tien jaar realiseerde Leiden een gemiddeld opnameniveau van m² kantoren met een mediaan van circa m² per jaar. Hoewel de recessie de afgelopen twee jaar in Leiden geen effect gehad lijkt te hebben op de vraag, zal deze naar verwachting in de komende jaren toch ook inzakken. Voor de komende drie jaar is daarom uitgegaan van een opname van m² per jaar en in de periode erna van m². Dit resulteert in een vraag van m² voor de komende tien jaar, waarvan naar schatting circa 90% vervangingsvraag en 10% uitbreidingsvraag. Concurrentiepositie Stationsgebied Als hoogwaardig, multifunctioneel en hoogstedelijke vestigingslocatie kan het Stationsgebied binnen de regionale (Holland Rijnland) en lokale markt een sterke concurrentiepositie innemen. Dit type milieu nabij een IC-station is in toenemende mate een gewild vestigingsmilieu in de kantorenmarkt. Vanwege specifieke vestigingseisen is de concurrentie van het Bio Science Park beperkt. De overige geplande kantorenlocaties in Leiden zijn minder aantrekkelijk dan de beoogde ontwikkeling in het Stationsgebied. Buiten Leiden is ook in Alphen aan de Rijn en in Den Haag sprake van ontwikkeling rond NS-stations. Gezien de lokale kantorenmarkt in Leiden zijn dit geen zware concurrenten. De geplande omvangrijke kantorenontwikkeling in de A4-zone (Leiderdorp en Zoeterwoude) vormt wel een forse concurrentie, vooral vanwege de slechte autobereikbaarheid van het Stationsgebied. Opnamecapaciteit Leiden Puur cijfermatig beschouwd kan Leiden de komende tien jaar nog vooruit zonder bij te bouwen. De geraamde m² uitbreidingsvraag kan gemakkelijk worden opgevangen met het actuele courante aanbod (naar schatting m²). De verplaatsingsvraag van circa m² kan in theorie door de bestaande voorraad worden opgevangen, daar de kantoorhoudende bedrijven het zelfde metrage achterlaten. In de praktijk is de huidige kantorenvoorraad van Leiden echter voor een groot deel verouderd. Bovendien is de voorraad qua milieutype eenzijdig: veel grote, op zichzelf staande kantoren langs doorgaande wegen. De binnenstad en het huidige Stationsgebied zijn weliswaar te typeren als multifunctionele, stedelijke locaties, maar het aanbod in de binnenstad is beperkt en het Stationsgebied is in de huidige situatie niet hoogwaardig. Hier ligt een kans en een opgave. Met de ontwikkeling van het Stationsgebied kan Leiden voorzien in een type kantorenmilieu waar in toenemende belangstelling voor is: hoogwaardig, stedelijk, gemengd en goed ontsloten per auto en openbaar vervoer. Doet zij dit niet, dan kan haar concurrentiepositie aanzienlijk afnemen en zelfs in een neerwaartse spiraal raken. De leegstand in de kantorenvoorraad in Leiden zal niet afnemen door in het Stationsgebied geen of in beperkte mate kantoren te ontwikkelen. Dit zal eerder tot gevolg hebben dat bedrijven uit Leiden zich zullen verplaatsen naar nieuwe kantorenlocaties buiten de gemeente. De leegstand van de incourante kantorenvoorraad dient teruggebracht te worden door renovatie, sloop/nieuwbouw of transformatie van bestaande gebouwen in een andere functies zoals wonen. Dit laatste is echter problematisch vanwege de hoge boekwaarde. SWOT kantoren Stationsgebied SWOT is de afkorting voor Strengths (sterkten), Weaknesses (zwakten), Opportunities (kansen) en Threats (bedreigingen). De SWOT-analyse is een veelgebruikte methode om inzicht te krijgen in het functioneren van een bedrijf of gebied. Het gaat om de relatieve positie. Zaken waar de gemeente of andere stakeholders invloed op hebben zijn te scha- pagina 8

9 ren onder de sterke of zwakke punten. Zaken die van buiten komen en waar geen of nauwelijks invloed op kan worden uitgeoefend, vallen onder de kansen of bedreigingen. Tabel 2.1 SWOT analyse Kantoren Stationsgebied Sterkten Zwakten Situering tussen De Leeuwenhoek, Bio Science Park, LUMC en historisch centrum HOV-knoop, toenemende vervoerswaarde door Stedenbaan Relatief korte afstand tot Rijksweg Nabijheid Schiphol (OV en auto) Schakel tussen Noordvleugel en Zuidvleugel Krachtige arbeidspool (jong & hoogopgeleid) Aantrekkelijke woonstad Restrictief vestigingsbeleid Bio Science Park (overloop) Spin-off Universiteit Leiden en andere onderwijsinstellingen (startende ondernemers) Toenemende vraag naar multifunctionele stedelijke locaties nabij OV-knooppunten Toenemende vraag naar duurzaam vastgoed Trends in relatie tot het nieuwe werken Ruimtelijke kwaliteit Parkeren Knelpunten autobereikbaarheid Ligging in regio/stad met beperkte status en aantrekkingskracht als kantorenlocatie Economische recessie Overaanbod kantoren, concurrerende locaties Vraagmarkt Kansen Bedreigingen Kantorenprogramma Stationsgebied De verouderde Leidse kantorenvoorraad en het gebrek aan een hoogwaardig, stedelijk, gemengd kantorenmilieu rond een knooppunt van openbaar vervoer rechtvaardigt de bouw van nieuwe kantoren in het Stationsgebied. Daar komt bij dat het vanuit ruimtelijk-economisch en maatschappelijk opzicht gewenst is om de gebieden rond OVknooppunten intensief te bebouwen. Om het Stationsgebied in Leiden te ontwikkelen tot een kantorenlocatie van enige importantie is een zekere massa nodig. De indicatieve grondexploitatie in de Nota van Uitgangspunten gaat uit van m² bvo werken. Met de reeds bestaande voorraad is dit acceptabel om het Stationsgebied als kantorenlocatie op de kaart te zetten. Echter, indien inpasbaar verdient een hoger metrage, tot circa m² bvo de voorkeur, mede als compensatie voor het naar verwachting snel toenemende incourante aanbod van de voorraad in Leiden. De afzetbaarheid zal naar verwachting goed mogelijk zijn. De concurrentiepositie van het toekomstige Stationsgebied ten opzichte van het bestaande aanbod is gunstig. Doelgroepen en vestigingsvoorwaarden Met het Bio Science Park heeft Leiden een bovenregionale aantrekkingskracht. Afgezien hiervan heeft de Leidse kantorenmarkt vooral een regionaal karakter. De ambitie van Leiden dient dan ook gericht te zijn op het faciliteren van de interne dynamiek op de regionale kantorenmarkt. Zo ontstaat een bredere basis waarmee mogelijk op termijn een hogere top (groter aandeel bovenregionale markt) kan worden bereikt. De ontwikkeling van kantoren in het Stationsgebied dient niet zozeer gericht te zijn op grote spelers van buiten de regio, maar met name op kleine en middelgrote bedrijven binnen de regio. Er is geconstateerd dat grote transacties vanaf m² zeldzaam zijn in Leiden en dat 92% van de transacties metrages van minder dan m² betreft. Toch is ook aan grote units behoefte. Zo is er momenteel een tekort aan grote kantooreenheden van circa m² die direct beschikbaar zijn. Het is dan ook van belang om in de kantorenproductie op risico te voorzien in dergelijke metrages. Ook dient zoveel pagina 9

10 mogelijk te worden voorzien in een eigen identiteit van de kantoorhoudende bedrijven. Met name bij de entrees van de kantoren dient hier rekening mee gehouden te worden. Op basis van de gerealiseerde opname van kantoren in Leiden in de afgelopen tien jaar stellen wij voor om in het Stationsgebied de verdeling naar grootteklasse zoals weergegeven in tabel 4.2 te hanteren. In de m² variant ligt een groter accent op de realisatie van kleine en middelgrote eenheden. Een belangrijke reden is dat als gevolg van het nieuwe werken kantoorgebruikers met minder meters toe kunnen. Bovendien neemt het aandeel kleine spelers toe. Realisatie van grote eenheden blijft in deze variant beperkt tot twee eenheden in de grootteklasse tot m² en één unit in de klasse m². Bij de variant van m² is het programma voor de eerste drie grootteklassen gelijk met de vorige variant. Deze variant zet daarnaast in op het aanbieden van iets meer grote units. Hierdoor kan ingespeeld worden op de mogelijke vestiging van grotere bedrijven in het stationsgebied. Om het risico af te dekken is flexibiliteit van belang, zodat de grotere kantoren omgezet kunnen worden in kleinere units en vice versa. Tevens is van belang om voor de toekomst omzetting naar een andere functie (zoals wonen) mogelijk te maken. Tabel 2.2 Programma Stationsgebied naar grootteklasse, 2 varianten Unitomvang Variant m² Variant m² * Indicatie van het aantal te realiseren eenheden, door uit te gaan van de onder- en bovengrens van iedere grootteklasse (bij > 500 m² is 50 als ondergrens aangehouden) Verdeling m² Aantal units* Verdeling m² Aantal units* > 500 m² m² m² m² m² > m² Totaal Bevorderen afzet kantoren Voor het bevorderen van de afzetbaarheid van de kantoren is het van belang om een grote diversiteit te ontwikkelen aan kantorengebouwen en units met een grote mate van flexibiliteit. Om te voorzien in bedrijfshuisvesting voor eventuele grote gebruikers dient in de planvorming voorzien te zijn in de ontwikkeling van enkele grote kantoorgebouwen. Van belang is echter dat deze gemakkelijk omgezet kunnen worden in kleinere gebouwen, of desnoods in kleinere units. Dit laatste is echter minder aantrekkelijk voor kantoorhoudende bedrijven omdat deze veel waarde hechten aan een eigen identiteit. Het stedenbouwkundige plan, waarbij sprake is van een plint van enkele bouwlagen met daarboven torens biedt veel mogelijkheden om te voorzien in zoveel mogelijk eigen entrees voor kantoren. Hier dient optimaal gebruik van gemaakt te worden. Belangrijk is ook om deze plint te doorspekken met levendige functies zoals horeca, detailhandel en persoonlijke dienstverlening. Dit is positief voor de uitstraling van het kantorenmilieu en bevordert de aantrekkelijkheid van het gebied. Belangrijk is ook om de openbare ruimte aantrekkelijk en hoogwaardig vorm te geven. Ook in die delen van het stationsgebied die niet op korte termijn in aanmerking komen voor herontwikkeling. Om optimaal in te spelen op de huidige trends en ontwikkelingen is het van belang om de kantoren een duurzaam karakter te geven. Daarnaast dient ingezet te worden op het faciliteren van het zogenaamde nieuwe werken. In dit kader dient in een deel van de kantoren een verdiepingsgrootte van m² beschikbaar te zijn. Bij de indeling van kantoren dient het mogelijk te zijn om flexplekken in te richten met stilte- en pagina 10

11 vergaderkamers en aantrekkelijke horecagelegenheid. Daarnaast gaat het nieuwe werken samen met een vrij hoog niveau van inrichting. Doelgroepen Voor de toekomstige kantorenontwikkeling in het Stationsgebied dient primair op overheidsorganisaties, non-profitinstellingen en zakelijke dienstverleners te worden ingezet. Ook is het Stationsgebied interessant voor bedrijven die worden aangetrokken door het Bio Science Park, maar niet voldoen aan de randvoorwaarden om zich hier te mogen vestigen. Dit kunnen dienstverlenende bedrijven zijn of bijvoorbeeld medische instellingen zonder onderzoeksdoelstelling. Kleine ondernemingen (< 10 werknemers), al dan niet starter, passen goed in het multifunctionele en dynamische karakter van het toekomstige Stationsgebied. Voor starters in de financiële en zakelijke dienstverlening wordt geen specifiek aanbod ontwikkeld. Het Stationsgebied komt dan ook met name voor deze sectoren in beeld. Wij bevelen aan om in het Stationsgebied circa 10% van het programma (4.000 tot m²) te reserveren voor doelgroepen met een ruimtebehoefte van 200 m² of kleiner. Om het Stationsgebied op de kaart te zetten als locatie voor kleine ondernemingen is een zekere massa gewenst. In dit kader is ook de ontwikkeling van zogenaamde third places van belang. Plekken waar men tijdelijk terecht kan om te werken of te vergaderen, bijvoorbeeld als onderdeel van een grand café. Kantoren Stationsgebied Leiden Huurprijzen Volgens de lokale makelaars is in het Stationsgebied een huurniveau haalbaar van 160 per m²/jaar. In onze optiek is dit aan de lage kant en is een basisniveau mogelijk van 170,-. Afhankelijk van de kwaliteit van de toekomstige gebiedsontwikkeling, de locatie binnen het gebied (zichtlocatie), de kwaliteit van het gebouw en de parkeerfaciliteiten zijn ook hogere huurniveaus mogelijk. Een bandbreedte van 170,- tot 200,- per m²/jaar lijkt realistisch. Hierbij is er van uitgegaan dat op het moment dat de kantoren op de markt komen de huidige economische recessie (grotendeels) voorbij is. Gezien de verwachte concurrentie van de goed bereikbare W4-locatie stellen wij voor om in het Stationsgebied niet te krap om te gaan met het aantal parkeerplaatsen en 1 parkeerplaats per 100 m² kantoorvloeroppervlak te hanteren. Hierbij kan een huurprijs gehanteerd worden van circa tot per plaats/jaar pagina 11

12 3 De markt voor wonen Vraagzijde woningmarkt Leiden De grote verhuisgeneigdheid duidt op een krappe woningmarkt en in zeker mate ook op ontevredenheid met de huidige woonsituatie. De huidige woningvraag is met name gericht op het milieu buiten centrum. Ook is er een sterke vraag naar woningen in het milieu centrum-stedelijk. Dit biedt kansen voor het Stationsgebied. In de koopsector richt de vraag zich met name op eengezinswoningen. Zowel in de prijsklasse onder als (iets meer) boven de Deze vraag is met name afkomstig van gezinnen. De vraag in de huursector is vooral op appartementen in het (middel)dure segment ( 357 tot 648) gericht. In de komende 15 jaar zal door een toenemende vergrijzing vooral de vraag naar woningen voor eenpersoonshuishoudens toenemen en zich richten op zowel eengezinswoningen als appartementen, voor een deel gecombineerd met zorgconcepten. Aanbodzijde woningmarkt Leiden De voorraad kenmerkt zich door een groot aandeel sociale huurappartementen, en relatief weinig eengezinskoopwoningen. De ontwikkeling in het Stationsgebied moet zich richten op woningtypen die in Leiden ondervertegenwoordigd zijn. De voorraad groeit langzaam en zal naar verwachting ook in de toekomst niet snel groeien. De krappe woningmarkt zal dan ook voorlopig in stand blijven. Dit biedt kansen voor de afzet van woningen in het Stationsgebied. Wel kan de huidige woningmarkt voor afzetvertraging zorgen. In de woningvoorraad is met name door sloop-nieuwbouw, in de afgelopen periode een verschuiving opgetreden van appartementen naar eengezinswoningen. Tabel 3.1 SWOT analyse Wonen Stationsgebied Sterk Ligging tussen intercitystation en binnenstad Stabiele koopmarkt Multifunctioneel gebied met diverse voorzieningen Beperkte concurrentie centrumstedelijke projecten Historische elementen Krappe woningmarkt blijft voorlopig aanhouden. Grote vraag naar centrum-stedelijk woonmilieu Vraag naar (veel) meer kwaliteit in de woningvoorraad Tekort aan (middel)dure huurappartementen Tekort aan eengezinskoopwoningen Kans Zwak Verpaupering Stationsweg Verkeersoverlast Autobereikbaarheid Economische recessie (voorzichtigheid ontwikkelaars, hypotheekverstrekkers en consumenten, dalende woningprijzen) Kentering voorraadmarkt -> vraagmarkt Verdere verpaupering Stationsweg Veroudering omliggend vastgoed Bedreiging Opnamecapaciteit Stationsgebied Voor de periode is in Leiden een tekort geconstateerd van ruim huurappartementen met een huur hoger dan 512/542. Aangezien deze vraag zich vrijwel volledig richt op een centrumstedelijk woonmilieu, biedt het Stationsgebied ruime mogelijkheden voor de ontwikkeling van huurappartementen in de (middel)dure sector. Wat koopappartementen betreft is de resterende opnamecapaciteit (na verrekening met geplande ontwikkelingen) in de periode nihil. Hierbij is er van uitgegaan dat de voor het Stationsgebied concurrerende projecten ook daadwerkelijk gerealiseerd worden en een vergelijkbare uitgangspositie hebben voor de bouw van koopappartementen. Dit is echter niet overal het geval. Een substantieel deel van de locaties, met name die in Leiden Noord, heeft wat betreft locatie een mindere concurrentiepositie. Vanuit dit perspectief is het wel mogelijk om additionele pagina 12

13 koopappartementen te ontwikkelen in het Stationsgebied. Ons advies is echter om hier terughoudend in te zijn. Voor eengezinswoningen in de koopsector is voor de periode in Leiden een tekort berekend van 700 woningen. In het Stationsgebied bestaat hiervoor dan ook voldoende marktruimte. De vraag naar eengezinshuurwoningen is vooral gericht op huurprijzen onder de 512/542. In het Stationsgebied bestaat beperkte mate marktruimte in de duurdere huurklasse. Woningprogramma Stationsgebied Het onderzoek van Bureau Stedelijke Planning heeft uitgewezen dat een programma van woningen in het Stationsgebied markttechnisch haalbaar is. Ons voorstel is de volgende verdeling te hanteren: Tabel 3.2 Woningbouwprogramma Stationsgebied Leiden Type Eigendom Prijsklasse % Aantal Appartementen Huur 512/542 > 35% 350 < 512/542 20% 200 Koop > % 150 Eengezinswoningen Huur > % 50 Koop > % % Figuur 3.1 Woonmilieus in het Stationsgebied Doelgroepen Het toekomstige Stationsgebied is voor verschillende doelgroepen aantrekkelijk. Hierbij dient onderscheid gemaakt te worden tussen enerzijds het Morssingelblok en het Rijnsburgersingelblok met een hoogstedelijk karakter en anderzijds de Morspoortlocatie met rustig stedelijk wonen. Het woonmilieu met een hoogstedelijk karakter is aantrekkelijk voor alleenstaanden in alle leeftijden, jonge tweeverdieners en studenten. Aangezien het Stationsgebied een aantrekkelijk gebied is voor studenten en starters op de woningmarkt, en deze groepen ook voor de levendigheid en de voorzieningen in het gebied een belangrijke functie hebben is het voorstel om de 20% woningen in de sociale huursector te bestemmen voor deze doelgroepen. Daarnaast zijn de doorstarters een belangrijke doelgroep. Ook voor hen dienen voldoende woningen gerealiseerd te worden. Gezien de sterke groei van het aantal senioren/alleenstaanden dient in de pagina 13

14 woningtypering ook met deze doelgroep sterk rekening gehouden te worden. De Morspoortlocatie is een geschikte locatie voor (aankomende) gezinnen die een eengezinswoning in de stad prefereren boven een uitleglocatie. Vestigingswensen en -eisen Voor de huur- en koopappartementen in de (middel)dure prijsklasse is het van belang dat sprake is van een ruime woning met balkon, bij voorkeur op het zuiden of westen georiënteerd. De appartementen in de dure huursector dienen te beschikken over een eigen parkeerplaats. Om senioren aan te trekken is het van belang om een deel van de appartementen in rustige (groene) enclaves buiten de hoofdverbindingswegen te realiseren, maar wel in de nabijheid van voorzieningen. Vooral het Morssingelblok biedt hiervoor mogelijkheden. Gezien de nabijheid van het station is een hoge dichtheid gewenst. Voor alle doelgroepen geldt dat de appartementen niet al te hoog gelegen dienen te zijn (maximaal acht bouwlagen). Voor jonge alleenstaanden of jonge tweeverdieners zijn locaties langs de dynamische stedelijke verbindingswegen, in een multifunctionele en hoogstedelijke setting geschikt. Voor studenten zijn de levendige plekken, maar ook de minder aantrekkelijk delen van het gebied geschikt als woonlocatie. Bijvoorbeeld de woningen met een eenzijdige oriëntatie op de buitenruimte. Voor deze doelgroep kan de gedachte uitgaan naar woningen van circa 45 m². Deze woningen zijn ook geschikt voor alleenstaande starters, maar voor hen is tweezijdige bezonning van de woning belangrijker. Voor de afzetbaarheid van eengezinswoningen (aan gezinnen) is het cruciaal dat deze beschikken over een tuin. Voor kinderen is het daarnaast van belang dat ze veilig kunnen spelen. Op de Morspoortlocatie kan hierin voorzien worden door de realisatie van stadswoningen in de vorm van gesloten bouwblokken rond een binnenterrein. Deze binnenterreinen kunnen gerealiseerd worden boven een gemeenschappelijke parkeergarage. Om kosten te beperken kunnen deze eventueel op maaiveld gerealiseerd worden met de binnentuin(en) op +1. Van belang is dat de woningen ruim zijn met minimaal drie slaapkamers. Figuur 3.2 Schetsontwerp parkeren onder tuinen van stadswoningen Bron: Bureau Stedelijke Planning Alle woningen dienen bij voorkeur voorzien te worden van buitenruimte. Een ruime buitenruimte maakt bovendien een hogere verkoopprijs mogelijk. Ook een bredere beukmaat heeft een positief effect op de verkoopprijs (Bron: EIB). Een klein deel van de stadswoningen kan als werkwoning worden ontwikkeld. Ons voorstel is om dit aantal te beperken. De afzetbaarheid van dit type woning is namelijk beperkt. Een andere mogelijkheid is om een deel van de woningen van 150 m² te ontwerpen met de optie om hier een werkruimte in te passen. De stadswoningen dienen te beschikken over een tuin en parkeerplaats. pagina 14

15 4 De markt voor detailhandel Kenmerken detailhandel Leidse binnenstad Het winkelaanbod in de Leidse binnenstad heeft een omvang van ruim m² wvo. De winkels zijn vooral geconcentreerd rond de Haarlemmerstraat, Aalmarkt, Hoogstraat, Botermarkt, Nieuwe Rijn en de Breestraat. Het A1-winkelgebied, het economische hart van de binnenstad, bevindt zich volgens een passantentelling uit 2008 in de Haarlemmerstraat, ter hoogte van de Donkersteeg. Hier komen de meeste bezoekers, zijn de huren het hoogst en zijn veel grote landelijke winkelketens gevestigd. Hoe verder verwijderd van het A1-winkelgebied, hoe minder passanten. Zo neemt het aantal richting de Beestenmarkt en de Stationsweg aanzienlijk af. Kenmerken detailhandel stationsomgeving Leiden Met het pilotproject Proefstation Leiden ontwikkelt het station Leiden CS zich steeds meer als een klein, op zichzelf staand winkelgebied, gericht op de reiziger. Naast gemakswinkels als AH to go, Starbucks, AKO en HEMA is er sinds kort ook een bescheiden recreatief aanbod met vestigingen van VILA (mode), Pieces (modeaccessoires) en Sissy Boy Homeland (woonaccessoires). In de directe omgeving van het station is detailhandel beperkt aanwezig. Aanbod op de Stationsweg bestaat vooral uit dienstverlening en horeca. Pas vanaf de Blauwpoortsbrug begint de winkelbeleving weer. De loopafstand van het station naar het economische hart bedraagt ca. 900 meter. Bij een dergelijke afstand is het van belang de consument de binnenstad in te zuigen. Een goede opbouw van trekkers is van belang ( stepping stones ), waardoor de consument al lopend telkens zicht heeft op een nieuwe trekker. Hiervoor liggen kansen in de looproute van het station naar de Haarlemmerstraat ( fixing the link ). Tabel 4.1 SWOT analyse detailhandel Stationsgebied Sterktes Leiden CS is het vijfde station van Nederland en Proefstation en loopt voorop in nieuwe winkelconcepten op stations; De Leidse binnenstad is de derde aankoopplaats van Zuid-Holland en heeft meer te bieden dan winkels: monumenten, musea, restaurants, evenementen; Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide, welgestelde bezoekers. Sterke groei reizigers en potentieel rond stationsomgeving en achterland (Valkenburg); Uitvoering Programma Binnenstad en bereikbaarheid Stationsgebied grootste ontwikkelingslocatie; Niet-winkelmotieven winnen bij bezoekers aan belang voor keuze binnenstad. Kansen Zwaktes Station ligt relatief ver van het A1-winkelgebied vandaan, zowel fysiek als qua beleving; De stationsomgeving en de Stationsweg zijn zwakke schakels in het winkelcircuit; Tekortkomingen in winkelaanbod, bereikbaarheid, parkeren. Grote investeringen zijn uitgebleven. Verdere versterking centra van hogere en lagere orde in de regio, zoals Lisse en Den Haag- Centrum; Uitstel en afstel projecten door economische crisis; Uitstroom van koopkrachtige bevolking. Bedreigingen Marktmogelijkheden binnenstad Leiden De Leidse binnenstad kent, in de huidige situatie, in verhouding tot het aantal inwoners, een relatief tekort van circa m² wvo detailhandel. Hier komt bij dat in de komende jaren een aanzienlijke toename van het draagvlak voor voorzieningen in de binnenstad is te verwachten. Toename van inwoneraantal, reizigersstromen, werkgelegenheid en bezoekers aan de binnenstad dragen hier aan bij. Hierdoor neemt het draagvlak zodanig toe dat een verdere uitbreiding nog eens tot m² te pagina 15

16 rechtvaardigen is. De totale uitbreidingspotentie omvat dan tot m² wvo. N.B.1: Dit is inclusief de plannen voor de Aalmarkt (circa m² wvo, hoofdzakelijk modisch). N.B.2: Er dient circa 10% extra te worden gereserveerd voor aanverwante functies als ambacht en particuliere en financiële dienstverlening. Hier zit een nadrukkelijke ambitie in opgesloten, namelijk dat Leiden: Kwantitatieve en kwalitatieve tekorten in het kernwinkelapparaat oplost; Detailhandel toevoegt dat aanvullend is op hetgeen reeds in de binnenstad is gevestigd en onderscheidend is ten opzichte van omliggende concentraties; De detailhandel in Leiden niet alleen verzorgend maar ook stuwend is, dat wil zeggen bijdraagt aan een toename van het aantal bezoekers en bestedingen van buiten Leiden. Uit de marktstudie is gebleken dat kansen vooral liggen in de niet-dagelijkse branches. In tabel 4.2 zijn de meest kansrijke branches samengevat. Voor het Stationsgebied liggen de mogelijkheden met name in de sfeer van grootschalige detailhandel in de branches Sport, Elektronica en Wonen. Een formule die tot op heden ontbreekt, en een waardevolle aanvulling zou zijn voor de Leidse binnenstad, is de Bijenkorf. De mogelijkheden moeten nader worden onderzocht. Het Stationsgebied is een optie. Tabel 4.2 Indicatief uitbreidingsprogramma winkels binnenstad Leiden Branche m² wvo Toelichting Mode (Mode)warenhuizen, kleding, schoenen, accessoires. Het Aalmarkt-project is hiervoor de aangewezen locatie. Uitbreiding V&D inbegrepen. Onderzoeken mogelijkheden toevoeging kleine Bijenkorf. Voor de Bijenkorf komt ook het Stationsgebied in beeld! Sport Grootschalige (buiten)sportzaak, ook uitbreiding bestaand (Bever). Voorkeurslocatie: Stationsgebied. Elektronica Grootschalige elektronicazaken (bv It s, MediaMarkt/Saturn). Voorkeurslocatie: Stationsgebied. Wonen Een of meerdere grootschalige en kleinere vestigingen in woondecoratie en accessoires. Stationsgebied geschikte locatie. Totaal Bron: Bureau Stedelijke Planning Figuur 4.1 Looproute Station - binnenstad Bron: Google Maps, bewerking Bureau Stedelijke Planning pagina 16

17 Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied Er is voor detailhandel in het Stationsgebied een drietal opties denkbaar: 1. Een binnenstedelijk cluster van grootschalige detailhandel; 2. Een grootstedelijk dwaalmilieu/aanloopstraat ( in the mix ); 3. Concept stores. Tabel 4.3 Programmamogelijkheden detailhandel Stationsgebied Optie 1 Binnenstedelijk cluster Optie 2 Grootstedelijke aanloopstraat grootschalige detailhandel Programma Destination shopping Traffic en destination shopping detailhandel m² wvo m² wvo Kleinschalige Grootschalige detailhandel: detailhandel: -Bruin- en witgoed (3.000 m²) -Dagelijks (500 m² wvo) -Sport & Spel (3.000 m² wvo) -Mode&Luxe ( m² wvo) -Supermarkt (2.000 m² wvo) -In/om huis ( m² wvo) -Overig ( m² wvo) -Vrije Tijd ( m² wvo) Parkeren Bronpunt parkeren Niet direct van belang plaatsen Overige functies Horeca, grootschalige vrijetijdsvoorzieningen Horeca, diensten, creatieve en zakelijke dienstverlening (bioscoop, health center) Referenties -Tilburg Pieter Vreedeplein -Groningen Westerhaven -Deventer De Boreel -Haarlem Raaks -Amersfoort - Eemplein -Rotterdam Nieuwe Binnenweg -Amsterdam Haarlemmerstraat/-dijk -Leiden De Burcht/ Hooglandse Kerk Optie 3 Concept stores Destination shopping m² wvo Bijzondere objecten, > 500 m² wvo per unit Van secundair belang -Maastricht Selexyz -A dam Apple Centre -Groningen Sissy Boy Homeland -Den Haag The Sting ( koektrommel ) Huurniveaus De haalbare huurniveaus in het Stationsgebied voor grootschalige detailhandel en leisure liggen op circa 140 tot 160 per m² vvo op de begane grond en 100 tot 120 op verdieping. Voor de kleinere units ligt de huurprijs op circa 200 tot 250 per m² vvo. De haalbare huurprijs varieert sterk per locatie. Begane grond, direct aan het Stationsplein, entree Stationsweg leveren meer op dan locaties elders in het gebied. Ook het type huurder is van belang. Bepaalde trekkers betalen aanzienlijk minder huur. Conclusie De ambitie zou moeten zijn om een combinatie van alle drie de opties te realiseren in het Stationsgebied. Met een cluster van grootschalige detailhandel, in combinatie met één (of meerdere) conceptstore(s), wordt het Stationsgebied een bestemming op zich. Beide varianten dragen bij aan het imago van Leiden en geven een visitekaartje af voor de binnenstad. Daarnaast laten projecten in andere steden zien dat grootschalige detailhandel zich goed laat combineren met grootschalige vrijetijdsvoorzieningen, waardoor zowel overdag als s avonds activiteit in het gebied is. Een combinatie met kleinschalige detailhandel in de plinten is van belang, samen met overige publieksvoorzieningen. Dit geldt zowel voor het Stationsplein als de Stationsweg. Hiermee wordt de gemaksconsument bediend en het creëert loop in het Stationsgebied. Kleinschalige publieksvoorzieningen in de brede zin van het woord, op de begane grond, zijn essentieel voor variatie en levendigheid in het Stationsgebied. pagina 17

18 5 De markt voor vrijetijdsvoorzieningen Imago Leiden & profiel bewoners en bezoekers Leiden is een echte cultuurstad met een bovengemiddeld aantal monumenten, musea en restaurants. Er liggen kansen voor verdere ontwikkeling. Leiden kent een jonge, hoogopgeleide bevolking en trekt hoogopgeleide, welgestelde bezoekers. Ze zoeken een zinvolle vrijetijdsbesteding: Jongeren, sterk vertegenwoordigd in Leiden, willen graag vermaakt worden. Anderhalf- en tweeverdieners, zowel hotelgasten en dagbezoekers als bewoners, willen hun (schaarse) tijd zo efficiënt en waardevol mogelijk besteden en vragen om kwalitijd. De 55-plussers, de belangrijkste bezoekersgroep van Leiden, hebben de luxe van tijd en geld. Ze vragen vooral comfort, en dat mag wat kosten. Tabel 5.1 SWOT analyse Vrijetijdsvoorzieningen Stationsgebied Sterktes Zwaktes Leiden heeft een sterk imago als cultuurstad: monumenten, musea, restaurants; Jonge, hoogopgeleide bevolking en hoogopgeleide, welgestelde bezoekers gesteld op zinvolle vrijetijdsbesteding; Goede (H)OV-bereikbaarheid, Leiden CS is het vijfde station van Nederland en Proefstation en loopt voorop in nieuwe concepten. Leisurefuncties bij uitstek geschikt om Stationsgebied te kleuren ; Niet-winkelmotieven winnen bij bezoeker aan belang voor keuze binnenstad; Uitvoering Programma Binnenstad, Stedenbaan en bereikbaarheid Stationsgebied grootste ontwikkelingslocatie. Kansen Tekortkomingen aanbod, specifiek: bioscoop, poppodium, vergadercentrum, cafés, club, hotel Aanbod aan vrijetijdsvoorzieningen versnipperd; Stationsomgeving nog relatief onontgonnen terrein voor vrijetijdsvoorzieningen. Uitstel en afstel projecten door economische crisis en bezuinigingen (cultuur); Leisurefuncties worden door investeerders als risicovol gezien; Concurrentie binnen Leiden en in de regio, zoals Den Haag. Bedreigingen Stationsgebieden zijn geen bewezen locatie voor grote publiekstrekkers. Dit houdt dus een zeker extra risico in, bovenop het al hoge investerings- en exploitatierisico van vrijetijdsvoorzieningen. Toch lijkt het Leidse Stationsgebied bij uitstek de plek om nieuwe, (grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen te concentreren: Het is het startpunt van het stadsbezoek. Relatief veel dagbezoekers (44%) komen met de trein. Ze stappen letterlijk voor de deur uit. Dit zorgt voor veel traffic en mensenmassa s. Daarbij bevinden de meeste vrijetijdsvoorzieningen zich aan de westzijde van de binnenstad; het Stationsgebied is dus een logisch verleng- en koppelstuk. Verder is er in het Stationsgebied fysiek ruimte om grootschalige vrijetijdsvoorzieningen toe te voegen, en daarmee het aanbod te verbreden. Tot slot zijn leisurefuncties bij uitstek voorzieningen die een stationsgebied kunnen verlevendigen en een impuls kunnen geven aan de aantrekkelijkheid. Verkenning marktmogelijkheden per voorziening In samenspraak met de opdrachtgever zijn leisurevoorzieningen geselecteerd die op voorhand kansrijk zijn voor het Stationsgebied in Leiden. Het betreft: bioscoop, poppodium, theater, museum, club, hotel, vergadercentrum, casino, fitness, wellness en horeca. Deze voorzieningen zijn aan een nadere verkenning onderworpen, waarbij de marktpotentie beoordeeld is op de criteria landelijke ontwikkeling, lokale context & pagina 18

19 benchmark, potentie Stationsgebied, bijdrage toeristisch- recreatief imago en commerciële haalbaarheid. Op basis hiervan is een nadere selectie gemaakt en een vrijetijdsprogramma opgesteld voor het Stationsgebied. Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied We adviseren om in het Stationsgebied ruimte te reserveren voor een bioscoop en een discotheek (mogelijk in combinatie met een podium). Ook een casino is het overwegen waard. Een hotel, vergadercentrum, fitness/wellness en horeca zijn commercieel haalbaar, maar vormen geen trekkers en dragen niet nadrukkelijk bij aan het imago en profiel van Leiden en het Stationsgebied. Een theater en museum vallen bij nadere analyse af, vooral omdat de marktpotenties gering zijn (alleen verplaatsing komt in beeld) en een forse financiële bijdrage van derden vereist is. In de achtergrondrapportage worden de marktmogelijkheden van de verschillende vrijetijdsvoorzieningen toegelicht. In onderstaande twee tabellen zijn de programmamogelijkheden voor leisure in het Stationsgebied Leiden weergegeven 1. Tabel 5.2 Programmamogelijkheden leisure Stationsgebied Functie m² bvo Toelichting Hotel Ondersteunend Eindoordeel +/++ Vergadercentrum Ondersteunend Eindoordeel +/++ Health club Subtrekker Eindoordeel + Bioscoop (Sub)trekker Eindoordeel +/ Potentie voor een vier sterren hotel met 120 tot 160 kamers, bijzonder en betaalbaar concept (niet exclusief).metrage exclusief andere voorzieningen. 1 kamer = ca. 40 m² Een vergadercentrum dat tussen de Leeuwenhorst (capaciteit 1.500) en het vergaderaanbod van een regulier hotel in zit (capaciteit 350). 1 persoon = 1,5 m² Fitness wordt steeds vaker met wellness gecombineerd.. Gemiddelde omvang van health clubs is tussen de m² en m² Gemiddelde omvang in referentieprojecten: 6 tot 8 zalen en tot stoelen. Voorkeur voor een combinatie bioscoop/filmhuis. Discotheek Club met capaciteit van 800 tot personen. 1 persoon = 0,5 m². Subtrekker Eindoordeel + Casino Subtrekker Eindoordeel 0/ Stadscasino met ruimte voor 150 tot 200 speelautomaten. Totale omvang Legenda Perspectief 0 = ongunstig 0/+ = gering + = redelijk +/++ =gunstig ++ = zeer gunstig Commerciële haalbaarheid Commercieel en financieel haalbaar, levert bijdrage aan grondexploitatie Mogelijk kleine bijdrage vereist in exploitatie en/of investering Alleen financieel haalbaar met forse bijdrage van derden 1 Omdat het horecaprogramma wordt verspreid over het stationsgebied, zijn deze meters in een aparte tabel opgenomen. pagina 19

20 Tabel 5.3 Programmamogelijkheden horeca Functie Uitbreiding m² bvo Toelichting Horeca Ondersteunend Ruimte voor circa 20 horecagelegenheden, zowel dag- als avondhoreca. Bij voorkeur horeca met terras, rondom het Stationsplein. Bijzondere concepten verdienen de voorkeur. Eindoordeel +/++ Totaal Ambitie De ambitie voor de binnenstad moet zijn dat de hoogopgeleide (en welgestelde) bewoner en bezoeker er vrijwel alles van zijn gading kan vinden. De uitdaging is voorzieningen toe te voegen, die zowel bewoners als bezoekers aanspreken, zowel jongeren, anderhalfen tweeverdieners als ouderen bedienen, als leisure(sub)trekker een groot aantal bezoekers trekken en spin-off generen en tot slot het imago Leiden cultuurstad versterken, en er in ieder geval geen afbreuk aan doen. Kracht van de combinatie (Grootschalige) vrijetijdsvoorzieningen en detailhandel laten zich goed combineren. Er treden verschillende functionele synergievoordelen op, zoals vergroting van het verzorgingsgebied, meer bezoekers en een toename herhalingsbezoek, het aantrekken van nieuwe doelgroepen, versterking van de economische spin-off: hogere bestedingen per bezoek, vooral door verlenging verblijfsduur en versterking van het imago en de marktpositie van het gebied. Een andere trend, en vaak ook randvoorwaarde voor een gezonde exploitatie, is multifunctioneel of dubbelgebruik van accommodaties, dan wel logische combinaties van vrijetijdsvoorzieningen. Interessante combinaties in het Leidse Stationsgebied zijn: Hotel, vergaderruimte, health club, restaurant (referentie Inntel Zaandam, Citizen M); Bioscoop, club, horeca (referentie Studio K, Amsterdam); Bioscoop, horeca, podium (referentie Toneelschuur, Haarlem); Club, horeca, podium (referentie Club Trouw, Amsterdam); Fitness & wellness (referentie Achmea Health Club). De horeca kan het best geconcentreerd worden over de slagader van het gebied: de stationshal, het Stationsplein en de Stationsweg. Grootschalige leisurevoorzieningen kunnen het best geclusterd worden op één of enkele plekken en gecombineerd worden met grootschalige detailhandel en een bronpunt voor parkeren. De grootschalige leisurevoorzieningen dienen direct aan te takken op en zichtbaar te zijn vanuit de stationshal (stadskant). Terras Annie s Verjaardag en hotel Golden Tulip Leiden pagina 20