synvest german realestate fund n.v. Jaarrekening 2012 beleggen in duits woning en winkel vastgoed

Transcriptie

1 synvest german realestate fund n.v. Jaarrekening 2012 beleggen in duits woning en winkel vastgoed

2

3 Inhoud Algemeen 1. Introductie SynVest German RealEstate Fund N.V Directie & Bestuur 6 3. Directieverslag 8 Jaarrekening Geconsolideerde balans voor resultaatbestemming Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd kasstroom overzicht Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Vennootschappelijke balans voor resultaatbestemming Vennootschappelijke winst- en verliesrekening Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 29 Overige gegevens - Statutaire regeling winstbestemming 34 - Voorstel winstbestemming 35 - Prioriteitsaandelen 35 - Controleverklaring 36 - Gebeurtenissen na balansdatum Overzicht vastgoedportefeuille per 31 december Accountantsverklaring - Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 38

4 1 Introductie SynVest German RealEstate Fund N.V. SynVest German RealEstate Fund N.V., opgericht op 13 oktober 2011, biedt zowel de particuliere als institutionele belegger de mogelijkheid te beleggen in een goed gespreide vastgoedportefeuille met flexibele in- en uitstapmogelijkheden. Beleggingsstrategie Het Fonds streeft naar een zo hoog mogelijk rendement uit exploitatie. Daartoe wordt het vastgoed zorgvuldig geselecteerd en efficiënt beheerd. Voorts streeft het Fonds naar een additioneel rendement uit de waardegroei van het vastgoed. Kenmerken SynVest German RealEstate Fund N.V. Maandelijkse voorschot dividenduitkeringen van effectief 7,4% op jaarbasis. Deelname is mogelijk vanaf (prijs van 1 certificaat). Flexibel in- en uittreden. Risicospreiding door een mix van winkelpanden, (zorg) woningen, kantoorgebouwen en (logisitieke) bedrijfspanden. De portefeuiie is samengesteld uit Duits commercieel- en residentieel vastgoed met zowel een geografische als functionele spreiding. De gevolgen van een eventuele economische achteruitgang van een bepaalde regio of economische sector worden hiermee beperkt. Landelijk gespreide vastgoedportefeuille. Langlopende geïndexeerde huurcontracten met solvabele huurders. Hypothecaire financiering van maximaal 70%. AFM Vergunning. Er wordt belegd in o.a. winkels, kantoren, bedrijfsruimte en (zorg)woningen gelegen in de Bondsrepubliek Duitsland. Wij De rendementspercentages hiervoor genoemd zijn uitgaande van een uitgiftekoers van streven naar relatief kleinere objecten of objecten welke meerdere huurders hebben. Hierdoor wordt het risico mede beperkt. Doelstellingen Het Fonds heeft als doelstelling de particuliere belegger en institutionele belegger de mogelijkheid te bieden om met lage fondskosten in een gespreide vastgoedportefeuille te investeren. Voorts is het doel om de behaalde rendementen volledig en zo snel mogelijk aan de participanten te doen toekomen. 2

5 Financiering De vastgoedportefeuille van het Fonds wordt gefinancierd met eigen vermogen door uitgifte van gecertificeerde aandelen en met vreemd vermogen in de vorm van met Grundschuld verzekerde geldleningen aangegaan bij kredietinstellingen. De verhouding tussen eigen en vreemd vermogen hangt af van onder andere de volgende factoren: Structuur SynVest German RealEstate Fund N.V. is een naamloze vennootschap met beperkte aan sprakelijkheid en veranderlijk kapitaal. Met het door de participanten bijeengebrachte kapitaal zal het Fonds via haar dochtermaatschappij SynVest German RealEstate I B.V. beleggen in Duits vastgoed. SynVest Fund Management B.V. is de beheerder en voert de directie over het Fonds. Het beheer en de directievoering zijn Gewenste stabiliteit van het Fonds. geregeld in de Management- en beheerovereenkomst. Rendement op het vastgoed. Kosten van het vreemd vermogen. Fiscale wet- en regelgeving. De participanten nemen deel in het Fonds middels certificaten van aandelen. De certificaten worden uitgegeven door het Administratiekantoor welke aandeelhouder is in SynVest De beheerder van het Fonds bepaalt op continue basis het beleid omtrent de juiste verhouding tussen het eigen en German RealEstate Fund N.V.. Het administratie kantoor oefent de stemrechten van de aandelen uit. Op deze stemrechten kunnen de Participanten geen aanspraak maken. vreemd vermogen aan de hand van de bovenstaande factoren en de verwachtingen daaromtrent. Het financieringsbeleid is erop gericht dat de beleggingen met circa 70% aan vreemd vermogen worden gefinancierd. De beheerder van het Fonds, SynVest Fund Management B.V., valt onder het gedragstoezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en beschikt derhalve over een permanente vergunning. SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 3

6 Fiscale aspecten SynVest German RealEstate Fund N.V. is zelfstandig belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Het tarief voor de Nederlandse vennootschapsbelasting bedraagt 20% voor belastbare bedragen niet meer dan en voor belastbare bedragen daarboven 25%. SynVest German RealEstate Fund N.V. en haar deelneming SynVest German RealEstate I B.V. vormen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. De fiscale eenheid wordt belast alsof er sprake is van één belastingplichtige. De inkomsten die de fiscale eenheid zal verkrijgen uit het in Duitsland gelegen vastgoed, worden in beginsel in de Nederlandse belastingheffing betrokken. Op grond van het tussen Nederland en Duitsland gesloten belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting zal het Fonds in beginsel vennootschapsbelasting (Körperschaftssteuer) zijn verschuldigd over de met het Duitse vastgoed behaalde resultaten (i.e. huuropbrengsten minus de exploitatielasten, rentelasten en de fiscale afschrijving). Een eventuele winst die zal worden behaald met de verkoop van Duits vastgoed, zal eveneens in de heffing van Duitse vennootschapsbelasting worden betrokken. Het vennootschapsbelastingtarief in Duitsland bedraagt 15% plus een zogenaamde solidariteitstoeslag van 5,5% over de te betalen vennootschapsbelasting (tarieven 2011). Dit resulteert in een gecombineerd effectief tarief van 15,825%. Op grond van het tussen Nederland en Duitsland gesloten belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belasting, is de belastingheffing over inkomsten uit het Duitse vastgoed toegewezen aan Duitsland en stelt Nederland deze inkomsten vrij. Derhalve zal het Fonds effectief slechts Nederlandse vennootschapsbelasting zijn verschuldigd over inkomsten waarvan het verdrag de heffingsbevoegdheid aan Nederland toewijst, bijvoorbeeld rente over banktegoeden. Alle ondernemingsactiviteiten die in Duitsland worden verricht, zijn in beginsel belast met Gewerbesteuer. Gewerbesteuer is een heffing op gemeentelijk niveau. De hoogte van het tarief kan per gemeente verschillen (gemiddeld 14%). In het buitenland gevestigde ondernemingen zijn in het algemeen slechts belastingplichtig voor de Gewerbesteuer indien hun ondernemingsactiviteiten in Duitsland een vaste inrichting vormen. 4

7 SynVest German RealEstate I B.V. zal in beginsel niet aan Gewerbesteuer onderworpen zijn omdat ze in Nederland is gevestigd en daar de feitelijke leiding plaatsvindt en het Duitse vastgoed geen vaste inrichting vormt. SynVest German RealEstate I B.V. zal zich in dit verband in Duitsland laten registreren voor Duitse omzetbelastingdoeleinden en rekening houden met aftrekbeperkingen die voortvloeien uit verhuurverhoudingen ter zake waarvan zij niet kan opteren voor belaste verhuur (pro rata aftrek van voorbelasting). De aankoop van onroerende zaken in Duitsland is belast met overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer) tegen een Duitse overdrachtsbelasting is ook verschuldigd indien de aandelen in een vennootschap die Duits vastgoed bezit, worden vervreemd en als gevolg van die vervreemding de aandelen in die vennootschap voor 95% of meer in één hand worden samengebracht. Grondbelasting is een jaarlijkse heffing over in Duitsland gelegen onroerende zaken. De belasting wordt berekend over een fiscaal vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Het tarief kan per gemeente verschillen. In het algemeen bedraagt de Duitse grondbelasting jaarlijks tussen de 0,1% en 0,6% van de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak. algemeen tarief van 3,5%. De volgende deelstaten hanteren echter afwijkende tarieven: Berlijn, Hamburg, Sachsen-Anhalt, Bremen en Niedersachsen (4,5%), Saarland (4%), Brandenburg, Thüringen, Baden-Württemberg, vanaf 1maart 2012 Rheinland-Pfalz, vanaf 1 oktober 2011 Nordrhein-Westfalen en vanaf 1 januari 2012 Schleswig Holstein (5%). SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 5

8 2 Directie & Bestuur Directie SynVest Fund management B.V. SynVest Fund Management B.V. is de beheerder en actief op het gebied van het initiëren van beleggingsfondsen, het beheer en het management daarvan. De directie beschikt door de jarenlange ervaring met vastgoedfondsen over de nodige kennis van fondsstructurering en het bijbehorende kwalitatief hoogstaand beheer. F.J. Panhuyzen (1953) Frits Panhuyzen is sinds 1977 actief als bedrijfsmakelaar, na het voltooien van zijn HBS-opleiding en kandidaats Nederlands Recht aan de Universiteit van Nijmegen. Evert Jan Pot, Frits Panhuyzen, Martin van Gooswilligen Sinds begin jaren 90 is hij daarnaast actief als directeur van diverse vastgoedondernemingen. Samen met Frits Panhuyzen richtte Evert Jan Pot in 2005 SynVest Fund Management op. Vanaf 1986 was hij mede-eigenaar van Nolthenius Panhuyzen Makelaars en beleggingsadviseurs in Commercieel o.g. te Arnhem, in 1999 overgenomen door de Kamerbeek Groep en vervolgens door Meeùs Groep (Aegon). Van directeur bij Meeùs. Daarnaast van als mede-initiator en directeur actief betrokken geweest bij het vastgoedgroeifonds FiduVast. In 2005 was hij een van de oprichters van SynVest Fund Management. Mr. E.J. Pot (1952) Drs. M. van Gooswilligen (1966) Hij studeerde bedrijfskunde aan de Rijksuniversiteit Groningen. Na zijn dienstplicht bij de Koninklijke Marine als officier heeft hij 12 jaar een onderneming gehad die consumentengoederen produceerde en distribueerde aan retailketens in de Benelux. Sinds 2002 is hij actief in het vastgoedbeleggen en vanaf 2007 betrokken bij SynVest. Martin van Gooswilligen houdt zich voornamelijk bezig met de commerciële aspecten van de beleggingsfondsen. Na het voltooien van zijn studie Nederlands Recht aan de Rijksuniversiteit te Leiden werkte Evert Jan Pot enkele jaren bij de Belastingdienst. Vervolgens als advocaat en belastingadviseur. Vanaf 1989 worden deze activiteiten als vennoot van het kantoor Pot & Van der Heyden Advocaten en Belasting- adviseurs uitgevoerd. 6

9 Bestuur Stichting SynVest Beleggingsfondsen Het bestuur heeft als taak: Toezicht houden op de activiteiten van het bestuur van de vastgoedfondsen. Toekennen van certificaten aan de participanten. Verwerven van juridische eigendom van gewone aandelen in de vastgoedfondsen. Uitkeren van dividend aan de beleggende deelnemers. Dhr. Vermeend Dhr. Wanders Prof. dr. W.A.F.G. Vermeend (1948) De heer Vermeend was gedurende de periode lid van de Tweede Kamer der Staten Generaal als Drs. R.J.X. Wanders (1959) De heer Wanders studeerde Economie en is voor Koninklijke Shell 12 jaar werkzaam geweest in het buitenland. specialist op het fiscale, financiële en economische vlak. Hierna heeft hij een aantal jaren als financieel directeur voor Van 1994 tot 2000 was hij Staatssecretaris van Financiën en tot 2002 Minister van Sociale Zaken. De de Suez Group gewerkt alvorens hij in 2006 benoemd werd tot financieel directeur van de Koninklijke ANWB. heer Vermeend is thans onder meer actief als internet ondernemer en als bijzonder hoogleraar European Fiscal Economics aan de Universiteit van Maastricht. Daarnaast vervult hij verschillende, niet met de activiteiten van het beleggingsfonds verbandhoudende, commissariaten en is hij lid van het algemeen bestuur van VNO-NCW. SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 7

10 3 Directieverslag In 2011 is besloten tot de oprichting van het SynVest German RealEstate Fund N.V. om beleggers de mogelijkheid te bieden om te beleggen in Duits vastgoed. Voor beleggers in het fonds Het Duitse werkloosheidspercentage daalde in januari tot 6,8%, het is voor het eerst sinds tien maanden dat de werkloosheid in Duitsland daalt. SynVest RealEstate Fund N.V., welke belegt in Nederlands vastgoed, is hierdoor risicospreiding mogelijk door de combinatie van Nederlands en Duits vastgoed. Het eerste boekjaar van SynVest German RealEstate Fund N.V. loopt van de oprichtingsdatum 13 oktober 2011 tot en met 31 december Uit een recent marktonderzoek van DG HYP blijkt dat de kantoorhuren en woninghuren in Duitsland blijven stijgen. De vraag naar eersteklas winkelruimte blijft aanhoudend groot. De kantoren doen het goed als gevolg van de daling van de bouwactiviteiten in de kantorenmarkt. Daarnaast is er veel In Europa is Duitsland de grootste economie met een van de grootste detailhandelsmarkten van Europa. Met de industrie als ruggengraat en een vooraanstaande plaats voor de dienstensector. Het land stimuleert innovatie en R&D en kansrijke sectoren als duurzame energie, ICT, milieutechnologie en medische technologie. Duitsland is de belangrijkste handelspartner van Nederland en is goed voor een vijfde deel van de invoer en een kwart van de export. Duitsland heeft 81.3 vraag naar kantoorruimte vanwege de aanhoudend gunstige werkgelegenheidssituatie. Er is echter ook veel leegstand, omdat een aanzienlijk deel van de kantoorgebouwen niet langer voldoet aan de eisen van de markt. Volgens cijfers van de centrale bank zijn de vastgoedprijzen in de grootste 125 steden met 5,3% gestegen in Een van de oorzaken hiervoor ligt in de gunstige rente tarieven, welke zich historisch laag rond 3,25% bewegen. miljoen inwoners en is op technologisch vlak de op drie na sterkste economie van de wereld, na de VS, China en Japan. Wat betreft de woningmarkt lag het rendement op 13,4% in 2012 en zal dit in 2013 naar verwachting op 11,7% uitkomen. De Duitse economie lijkt te ontsnappen aan een recessie. In het 4e kwartaal 2012 kromp de economie nog met 0,6%, maar de verwachting van de Duitse centrale bank is dat de economie het lopende 1e kwartaal weer zal groeien. In 2012 Naar verwachting zal het rendement daarna weer toenemen als gevolg van de te verwachten economische groei. Een en ander onder voorwaarde dat de Euro schuldencrisis wordt opgelost. groeide de economie van Duitsland slechts met 0,7%, in 2011 werd nog een groei van 3% gerealiseerd. Volgens de Bundesbank zijn de economische vooruitzichten voor Duitsland de afgelopen maanden verbeterd, mede dankzij de verbeterde stemming bij ondernemers. Voor heel 2013 wordt door de Bundesbank een groei verwacht van 0,4%. Er werd in 2012 meer commercieel vastgoed verhandeld in Duitsland dan het voorgaande jaar. Het aantal transacties steeg met 10% tot rond 25,4 miljard (bron Colliers). Duitsland is daarmee na Groot Brittannië de grootste vastgoedmarkt van Europa. Voor het jaar 2013 wordt eveneens een Het aantal werklozen in Duitsland is in januari 2013 met transactievolume verwacht van boven de 20 miljard. Duitsland wordt door beleggers als een veilige haven beschouwd. afgenomen tot 2,9 mln in vergelijking met een maand eerder (bron het Duitse federale arbeidsbureau). Aanvankelijk was de verwachting dat het aantal werklozen zou stijgen. 8

11 De beleggingsobjecten van SynVest German RealEstate Fund N.V. liggen in de oostelijke deelstaten van Duitsland. In Wolgast is het Kleeblatt-center aangekocht, een complex bestaande uit een supermarkt, 21 winkels en 95 (zorg) woningen. Wolgast ligt voor het grootste deel aan de west- oever van de rivier de Peene, bij de Oostzee, bij het eiland Usedom en heeft ongeveer inwoners. De grootste werkgever is de Peene Werf met 800 werknemers. Wolgast ligt in de deelstaat Mecklenburg-Voor-Pommeren. In de stad Adorf is het object Fachmarktzentrum Markneukirchner Straße 52-54, Adorf aangekocht. Dit object bestaat uit een supermarkt en 4 winkels. Adorf ligt in de deelstaat Saksen aan de grens met Tsjechie. De stad heeft ongeveer inwoners. Adorf ligt in het gebied Vogtland, bekend door machinebouw en vrachtauto s. De beleggingsobjecten zijn allen deels met eigen vermogen en lang vreemd vermogen (annuïteiten leningen met een rente van 4,25%) gefinancierd. De directie verwacht met actief management de huuropbrengsten van met name het object te Wolgast te kunnen verhogen. Om tot een grotere spreiding van de beleggingsportefeuille te komen, wordt voor nieuwe aankopen in andere gebiedsdelen. Indeling huurders naar type op basis van huurinkomsten per 31 december 2012 Woningen 52,63% Ontwikkeling beleggingsportefeuille Op 31 december 2012 bedragen de huurinkomsten op jaarbasis 0,8 mln, de beleggingsportefeuille bedraagt per balansdatum rond 8,6 mln. De beleggingsportefeuille is per 31 december 2012 nagenoeg grotendeels verhuurd, de leegstand bedraagt 13,1% van de theoretische huurinkomsten, de leegstand betreft het beleggingscomplex te Wolgast. Leegstand is ontwikkelpotentieel, hier is bij aankoop niet voor betaald. Door het Fonds wordt gekozen voor een strategie van het realiseren van een mix van diverse soorten vastgoed en aanvangsrendementen en daarbij te streven naar lang verhuurde objecten. De huidige mix bestaat uit winkels (47%) en woningen 53%. Het directiebeleid is gericht op het vergroten van het aandeel in winkels, woningen en zorg gerelateerd vastgoed. Een ander belangrijk criterium in het acquisitie- en verhuurbeleid vormt de diversificatie naar het type huurder. Door een spreiding naar het type huurder na te streven, is de beleggingsportefeuille minder afhankelijk van de economische ontwikkelingen. Mocht er een minder positieve ontwikkeling zijn in de ene sector, dan kan deze gecompenseerd worden door gunstigere ontwikkelingen in een andere sector. Zeker onder de huidige economische omstandigheden is spreiding van groot belang. Winkels 47,37% De directie voert een actief beleid gericht op de verlenging van de bestaande huurovereenkomsten, waardoor een constante huurstroom voor het Fonds gewaarborgd blijft. Daarnaast is het beleid erop gericht om toekomstige beleggingsobjecten in andere gebiedsdelen van Duitsland aan te kopen, met als doel tot een geografische spreiding te komen. SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 9

12 Het Fonds streeft naar een zo hoog mogelijk rendement uit exploitatie, waarbij de vastgoedmarkt gevolgd wordt en gebruik gemaakt wordt van de gunstige momenten in de markt om vastgoed aan te kopen. Daartoe wordt het vastgoed zorgvuldig geselecteerd en efficiënt beheerd. Daarnaast streeft het Fonds naar een additioneel rendement uit de waardegroei van het vastgoed op de lange termijn. Het Fonds concentreert zich voornamelijk op de aankoop van woningen, zorgwoningen en winkels, waarbij ter zake van de laatste categorie de solitaire supermarkten worden vermeden. Wat betreft de winkelmarkt richt het Fonds zich op wijkwinkelcentra en binnenstedelijke winkellocaties welke ook op de lange termijn een functie blijven vervullen in een gemeenschap. Daarnaast zullen mogelijk ook kleinschalige kantoren of bedrijfsruimten aangekocht worden. In dit segment zijn ook objecten te verwerven met goede huurders, laag risico en goede rendementen. Door de groei van het Fonds zullen naar verwachting in 2013 meerdere beleggingsobjecten aangekocht kunnen worden. Aankoop beleggingsobjecten in 2013 Op 19 februari 2013 is een winkelpand aangekocht aan de Schwanewederstrasse te Bremen. Het object wordt gehuurd door een Penny supermarkt met een jaarhuur van Het huurcontract heeft een looptijd van 12 jaar. Het pand heeft een verhuurbaar oppervlak van m2. Het pand is aangekocht voor De definitieve koopsom is bekend na levering van het pand. Ontwikkelingen Wolgast Recent is met een grote huurder, te weten Volkssolidarität Greifswald-Ostvorpommern een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor een periode van 10 jaar met een huur op jaarbasis van De portefeuille per 31 december 2012 is verdeeld over 2 locaties en 70 huurders, hierbij zijn de parkeerplaatsen niet meegerekend. De geografische verdeling is als volgt: Wolgast Adorf 10

13 Beleggingsrendement In de periode 13 oktober 2011 tot en met 31 december 2012 is een beleggingsrendement behaald van 12,4%. Naar verwachting zal in het boekjaar 2013 een vergelijkbaar rendement worden gerealiseerd. Analyse beleggingsresultaat 2011 Totaal eigen vermogen Inkomsten Huren Niet gerealiseerde waardeveranderingen Rente Liquiditeitsreserve Totaal inkomsten Uitgaven Hypotheekrente ( ) Afschrijvingen - Expl. + beheerkosten ( ) Management fees (87.414) Totaal uitgaven ( ) Vennootschapsbelasting (96.119) Beleggingsresultaat Rendement in % gemiddeld 12,4% Intrinsieke waarde per aandeel De intrinsieke waarde per aandeel is berekend op basis van het aantal in omloop zijnde aandelen per balansdatum. 31 dec 2012 Intrinsieke waarde Aantal aandelen Intrinsieke waarde per aandeel 40,91 SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 11

14 Intern beheerssysteem De directie beschikt voor de vennootschap over een beschrijving van de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem, zoals bedoeld in artikel 4:14 Wft en de hoofdstukken 4 en 5 van het Besluit Gedragstoezicht Financiële Ondernemingen Wft. Prijsrisico De beleggingen in vastgoed van het Fonds zijn onderhevig aan de invloeden van de markt ten aanzien van de waarde van de beleggingen en de markthuur. Door actief beheer van de portefeuille worden de risico s hierin dagelijks beoordeeld zodat tijdig op fluctuaties geanticipeerd kan worden. Het Fonds investeert niet in effecten of andere financiële De directie verklaart dat de administratieve organisatie en het interne beheersingssysteem effectief en overeenkomstig de beschrijving functioneren. Risico management De directie van het Fonds volgt dagelijks de geldstromen, de dekking van de rentelasten, de verhouding vreemd/totaal instrumenten. Duurzaamheidsbeleid Het Fonds ontwikkelt een strategie waarbij gestreefd wordt naar een verduurzaming van de beleggingsportefeuille. Deze strategie houdt in dat maatregelen worden genomen om tot de volgende doelstellingen te komen: vermogen, alsmede de looptijden van de rentedragende verplichtingen in relatie tot de ratio s van het financiële beleid. Eventuele risico s met betrekking tot solvabiliteit, liquiditeit, 1. Het verbeteren van de concurrentie positie van de portefeuille op de verhuurmarkt; rente en marktprijzen zijn hierdoor onder controle. Een liquiditeitsrisico wordt door dit beleid mede beperkt, daarnaast is er sprake van een continuele instroom van nieuwe liquiditeiten, welke samenhangen met het gevoerde commerciële beleid. 2. Het streven naar lager verbruik van natuurlijke hulp- bronnen zoals gas, water en energie, en als gevolg hiervan lagere kosten. Het Fonds is niet gevoelig voor valutarisico s daar uitsluitend in Nederlands vastgoed belegd wordt en middels Euro leningen wordt gefinancierd. Het Fonds wil deze doelstellingen bereiken middels de volgende maatregelen: Incassorisico Huurders worden, zowel bij acquisities van beleggingen als bij verhuur, vooraf beoordeeld op kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. Er zijn interne procedures inzake de incasso van huurvorderingen en de opvolging daarvan. Renterisico Het lang vreemd vermogen van het Fonds is gefinancierd met 1. Een verlaging van het energie- en waterverbruik en -kosten in de portefeuille middels: Actief management; Afspraken met huurders; Het zoeken naar alternatieve (groene) energie bronnen; Het investeren in alternatieve energiesystemen; Het gebruikmaken van gebouwen management op afstand. een vast rente tarief. Er is hierdoor slechts in beperkte mate sprake van rentegevoeligheid voor wijzigingen in het marktrenteniveau. 12

15 2. Het gebruik van duurzame materialen bij reparaties en verbouwingen. 3. Het blijvend revitaliseren van bestaande objecten gericht op het langjarig voortbestaan hiervan. 4. De acquisitie van objecten, welke gelegen zijn in een gebied met goede verbindingen met openbaar vervoer en goede ontwikkelingsmogelijkheden. Vooruitzicht komende periode De directie is tevreden over de resultaten-ontwikkeling van het Fonds. Het eigen vermogen is sedert de oprichting in oktober 2011 gegroeid naar 5,2 miljoen per 31 december. Naar verwachting zal de groei van het Fonds zich in 2013 voortzetten. Het totaal belegd vermogen bedraagt per balansdatum 11,7 mln. De bestaande portefeuille is goed verhuurd. Het fonds heeft de beleggingsportefeuille lang gefinancierd met vaste rentes en ondervindt daardoor geen hinder van renterisico s. Indien het vermogen van het Fonds verder groeit, waardoor er liquiditeiten vrijkomen voor nieuwe acquisities in Duitsland, zal de directie naar nieuwe beleggingsobjecten zoeken. Door de gunstige aanvangsrendementen en gunstige economische ontwikkelingen in de Bondsrepubliek kan dit zeker interessant zijn. Veenendaal, 19 juni 2013 was getekend: SynVest Fund Management B.V. SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 13

16 4 Geconsolideerde Balans (vóór resultaatbestemming) Noot 31 december 2012 ACTIVA Beleggingen Onroerend goed Geactiveerde kosten huurbevordering Vorderingen Overige vorderingen Belastingen Overlopende activa Overige activa Liquide middelen Totaal activa PASSIVA Groepsvermogen Voorzieningen voorziening latente belastingen Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopende schulden Schulden aan gelieerde maatschappijen Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren Overige schulden Overlopende passiva Totaal passiva

17 5 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening Noot 13 okt t/m 31 dec Opbrengsten uit beleggingen Bruto huuropbrengsten Exploitatiekosten 16 ( ) Netto huuropbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen - Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen Waardeverandering beleggingen Totaal opbrengsten uit beleggingen Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen 17 ( ) Afschrijvingen op beleggingen - Netto rentelasten 19 ( ) Totaal lasten ( ) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting 20 (96.119) Nettoresultaat na belastingen SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 15

18 6 Geconsolideerde Kasstroom Overzicht (volgens de indirecte methode) Noot 13 okt t/m 31 dec Beleggingsactiviteiten Nettoresultaat Aanpassingen voor: - waardeveranderingen beleggingen 7 ( ) - Investeringen huurbevorderingen - - Afschrijvingen huurbevorderingen - Mutaties in werkkapitaal - mutatie vorderingen ( ) - mutatie afschrijvingen op beleggingen - - mutatie overige kortlopende schulden Aankopen onroerend goed inclusief aankoopkosten 7 ( ) Verkopen onroerend goed 7 - Kasstroom uit beleggingsactiviteiten ( ) Financieringsactiviteiten Uitgifte aandelen Storting agio Dividenduitkeringen ( ) Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden 11 - Belastinglatentie Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie liquide middelen Liquide middelen primo periode - Liquide middelen ultimo periode

19 7 Toelichting op de jaarrekening 1 Algemeen 4 Consolidatie SynVest German RealEstate Fund is een naamloze vennootschap statutair gevestigd te Veenendaal en feitelijk gevestigd Dochterondernemingen zijn alle entiteiten waarvoor SynVest German RealEstate Fund N.V. de mogelijkheid heeft om het financiële en operationele beleid te bepalen. aan de Plesmanstraat 62, 3905 KZ Veenendaal. De vennootschap is geregistreerd bij de Kamer van Koophandel onder nummer Deelnemingen worden geconsolideerd vanaf het moment waarop zeggenschap over de deelneming is verkregen. In de Het Fonds is opgericht op 13 oktober Deelname in het Fonds is mogelijk door het nemen van Certificaten die halfjaarcijfers is de deelneming SynVest German RealEstate Fund I B.V. volledig geconsolideerd. worden toegekend door het Administratiekantoor. Het Fonds heeft een open-end karakter nu het Fonds, onder voorwaarden, vrij aandelen kan uitgeven en kan inkopen. Het Fonds is aangegaan voor onbepaalde tijd en kent geen maximale fondsomvang. De directie kan de uitgifte van aandelen staken indien om reden van beheersbaarheid besloten wordt met een nieuw fonds te starten. 5 Financiële instrumenten Voor de toelichting van primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de specifieke postgewijze toelichting. Hieronder worden deze instrumenten en de hiermee verbonden risico s toegelicht. Het Fonds heeft het risico op rentefluctuaties ingedekt door financiering met lange vaste rentes. 2 Juridische Status Het Fonds is een beleggingsinstelling in de zin van de Wft en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). 6 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van dit jaarverslag zijn in overeenstemming met Titel 9 BW 2. Activa en passiva De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. 3 Fiscale Status SynVest German RealEstate Fund N.V. vormt een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met haar deelneming SynVest German RealEstate Fund I B.V. en is belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting in Nederland. SynVest German RealEstate Fund I B.V. is tevens belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting in Duitsland. SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 17

20 Activa en passiva De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij de desbetreffende grondslag voor de specifieke balanspost anders wordt vermeld, worden de activa en passiva gewaardeerd volgens het kostprijsmodel. De marktwaarde wordt gelijkgesteld met de reële waardering van de belegging. Daaronder wordt verstaan het bedrag waarvoor een bezitting kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde, onafhankelijke partijen die een transactie willen doen. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waar ze betrekking op hebben. Winsten worden opgenomen als deze gerealiseerd zijn. Verplichting en verliezen die betrekking hebben op het boekjaar, worden opgenomen indien zij Het Fonds stelt deze reële waarde jaarlijks vast, gebaseerd op externe taxatierapporten bij aankoop en periodieke toetsing, tenminste roulerend eens per drie jaren, door een externe taxateur. voor het opmaken van de cijfers bekend zijn geworden. Uitgaven met betrekking tot de beleggingen na aankoop Beleggingen Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen marktwaarde. Indien en voorzover de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, maar hoger dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen aankoopprijs plus de nog af te schrijven worden in beginsel als kosten ten laste van het resultaat gebracht. Alleen die uitgaven welke leiden tot een waardevermeerdering van de belegging worden geactiveerd. Verkoopkosten worden ten laste van de waardering van de beleggingen gebracht, wanneer een besluit tot verkoop genomen is voor het opmaken van de jaarrekening. aankoopkosten. In deze situatie worden de aankoopkosten gedurende 10 jaar afgeschreven. Geactiveerde kosten huurbevordering Kosten voor huurbevordering worden geactiveerd en worden Indien de marktwaarde lager is dan de aankoopprijs, worden de vastgoedobjecten gewaardeerd tegen marktwaarde plus nog af te schrijven aankoopkosten. In deze situatie wordt het verschil tussen marktwaarde en aankoopprijs ten laste van het resultaat gebracht en worden de aankoopkosten gedurende over de looptijd van het huurcontract waar deze betrekking op heeft als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. Kort samengevat betreft dit investeringen, welke noodzakelijk zijn om de ruimte verhuurbaar te maken om een specifieke huurder te contracteren. 10 jaar afgeschreven. Makelaarsprovisies verhuur Indien de marktwaarde hoger is dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten dan worden de aankoopkosten niet meer afgeschreven. In het geval de marktwaarde hoger is geweest dan de aankoopprijs plus de nog af te schrijven aankoopkosten, en vervolgens weer daalt onder de Makelaarsprovisies in rekening gebracht inzake de verhuur van leegstaande ruimten worden geactiveerd en middels lineaire afschrijvingen over de looptijd van de desbetreffende huurovereenkomst als afschrijving ten laste van het resultaat gebracht. aankoopprijs plus de dan nog af te schrijven aankoopkosten, wordt het vastgoedobject tegen marktwaarde gewaardeerd. 18

21 Schulden aan kredietinstellingen Financieringen met hypothecaire zekerheden en overige rentedragende schulden worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs. De afsluitkosten worden direct ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarin de financiering is verstrekt. Huuropbrengsten De huuropbrengsten worden toegerekend aan de periode waar ze betrekking op hebben. De eventueel op een huurovereenkomst betrekking hebbende servicekosten en voorschotten worden gesaldeerd opgenomen onder de overige vorderingen en schulden. Ter zake van servicekosten toerekenbaar aan onverhuurde ruimtes, wordt een Vorderingen evenredig deel ten laste van het resultaat gebracht. De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Exploitatiekosten Als exploitatiekosten worden opgenomen de aan het boekjaar toe te rekenen exploitatiekosten, welke niet kunnen worden doorbelast aan de huurders. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de Voorzieningen Voorzieningen worden opgenomen alleen en voorzover er per balansdatum concrete risico s en verplichtingen bestaan. Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Er zijn geen kasstromen in vreemde valuta s bij het Fonds. Ontvangen interest en betaalde interest wordt opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 19

22 7 Beleggingen De panden, welke zijn aangekocht in een boekjaar, zijn in het overzicht mutaties beleggingen opgenomen tegen aankoopprijs kosten koper. Hierin zijn opgenomen alle aankoopkosten, waaronder de selectie en aquisitiekosten, de taxatiekosten en de kosten technisch en financieel onderzoek, zoals in rekening gebracht door SynVest Fund Management B.V. De selectiekosten betreft een courtage van 0,7% welke bij de aankoop en verkoop van een vastgoedobject in rekening wordt gebracht. De aquisitiekosten betreffen 1% bij aankoop van het vastgoed. De taxatiekosten betreffen de kosten in rekening gebracht in het kader van de aankoopbeoordeling van een vastgoedobject op basis van 0,3% van de koopsom. De technisch en financieel onderzoekkosten betreffen de kosten welke in rekening zijn gebracht inzake het technisch onderzoek bij aankoop van een vastgoedobject op basis van 0,5% van de koopsom. Overzicht beleggingen: - Wolgast, Ostrowskistrasse Adorf, Verbrauchermarkt december Onroerend goed 2012 Balans begin periode - Aankopen: - Wolgast, Ostowskistrasse Adorf, Verbrauchermarkt Verkopen: Afschrijving aankoopkosten (9.063) Waardemutatie ongerealiseerd Balans ultimo periode

23 8 Liquide middelen Liquiditeitsreserve Het Fonds houdt mede vanwege haar verplichtingen op grond van de Wft een liquiditeitsreserve aan van minimaal 10% van het eigen vermogen. De liquiditeitsreserve wordt aangehouden in verband met: Per 31 december 2012 bedraagt de liquiditeitsreserve totaal De per balansdatum aanwezige liquiditeiten liggen hier ruim boven. Over de geldmiddelen kan vrij beschikt worden. - Wetgeving; - Flexibiliteit van het Fonds; - De (interim)dividenduitkeringen; en - De inkoop van Certificaten. 31 december 2012 Banken rekeningen-courant Banken deposito's Totaal liquide middelen Groepsvermogen Voor de toelichting op het aandeel van de vennootschap in het groepsvermogen wordt verwezen naar de toelichting op het eigen vermogen in de vennootschapelijke jaarrekening. SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 21

24 10 Voorzieningen Er is over de niet gerealiseerde waardestijging alleen bij realisatie in Duitsland vennootschapsbelasting verschuldigd Balans begin boekjaar - Dotatie boekjaar Balans ultimo boekjaar Berekening: Balanswaardering onroerende zaken Boekwaarde fiscaal onroerende zaken Waarderingsverschil Verliescompensatie ( ) Grondslag latentie Vennootschapsbelasting (Duitsland) 15% Solidariteitsheffing 5,5% over Duitse vennootschapsbelasting Totaal latentie ultimo boekjaar

25 11 Schulden aan kredietinstellingen Looptijd korter dan één jaar Looptijd tussen één en vijf jaar Looptijd langer dan vijf jaar 2012 Langlopende hypothecaire leningen Kortlopende hypothecaire leningen Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar Langlopende schulden Totaal schulden kredietinstellingen ultimo Mutaties langlopende hypothecaire leningen 2012 Balans begin boekjaar - Nieuw opgenomen hypotheken Aflossingen op hypotheken ( ) Balans ultimo boekjaar hypothecaire leningen Oorspronkelijke hoofdsom Verval datum Rente percentage Saldo per 31 dec 2012 Aflossing in 2013 Overzicht leningen: Lening ,25% Lening ,25% Lening ,25% SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 23

26 12 Schulden aan gelieerde maatschappijen 31 december 2012 SynVest Fund Management B.V Totaal schulden aan gelieerde maatschappijen Overige schulden 31 december 2012 Vooruitontvangen stortingen Vooruitontvangen huren Totaal overige schulden Overlopende passiva 2012 Overlopende passiva Leningen kortlopend Service kosten huurder Totaal overlopende passiva Opbrengsten uit beleggingen Brutohuur opbrengsten Exploitatie kosten 2012 Nettohuur opbrengsten - Wolgast, Ostrowskistrasse ( ) Adorf, Verbrauchermarkt (5.798) ( )

27 16 Exploitatiekosten 2012 Beheerkosten vastgoedbeheer (63.656) Onderhoud en reparaties (34.563) Onroerendezaak belastingen (15.975) Overige belastingen (12.149) Voorziening dubieuze debiteuren (16.545) Overige exploitatiekosten (19.836) ( ) 17 Lasten in verband met het beheer van beleggingen De jaarlijkse vergoeding voor de Beheerder ter zake van het voeren van de directie en het beheer over het Fonds bedraagt 0,1% per maand van het (geconsolideerde) balanstotaal van het Fonds. In geval van voortijdige beëindiging van de Managementovereenkomst heeft de Beheerder recht op een vergoeding van ten hoogste één maal de gemiddelde vergoeding over de afgelopen drie jaren. De management fee komt direct ten laste van het het eigen vermogen (excl. winstbonus) meer dan 10% bedraagt, is de Beheerder gerechtigd om een winstbonus in rekening te brengen. Deze bonus wordt vastgesteld op een bedrag van 20% van hetgeen boven een gemiddeld rendement op het geplaatst vermogen van 10% uitgaat. De externe accountant Deloitte en het Deloitte-netwerk hebben naast het honorarium voor de controle van de jaarrekening geen verdere honoraria in rekening gebracht. resultaat. Indien in enig jaar het rendement op 2012 Management fee SynVest Fund Management B.V. (87.414) Niet verrekenbare omzetbelasting (30.789) Accountantskosten (8.900) Administratiekosten (47.775) Belastingadviseurskosten (10.935) Advocaatkosten (13.479) Notariskosten (29.898) Bankkosten (1.772) Vergoeding Bestuur Stichting Administratiekantoor (8.000) Oprichtingskosten fonds ( ) Promotiekosten ( ) Overige beheerkosten (2.433) Totaal lasten in verband met het beheer van beleggingen ( ) SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 25

28 18 Total Expense Ratio De total expense ratio is een weergave van de lasten in verband met het beheer van beleggingen in een percentage uitgedrukt van het gemiddeld uitstaand vermogen. De total expense ratio is onevenredig hoog in verband met de hoge structureringskosten bij oprichting van het fonds in het eerste jaar. De benchmark is een total expense ratio van 7,41%. De benchmark is het gewogen marktgemiddelde gebaseerd op 65 fondsen van 23 verschillende aanbieders % Total expense ratio over het gemiddeld eigen vermogen 20,0 19 Netto rentelasten 2012 Rentelasten schulden aan kredietinstellingen ( ) Afsluitkosten schulden aan kredietinstellingen ( ) Rentelasten overige schulden (4.647) Rentebaten Totaal rentelasten ( ) 20 Vennootschapsbelasting 22 Personeel De vennootschap behaalde over het boekjaar 2012 een negatief fiscaal resultaat van Er is over het boekjaar geen Nederlandse en Duitse vennootschapsbelasting verschuldigd. (zie voor nadere toelichting paragraaf 10). Er is geen personeel in dienst van het Fonds. Voor de uitvoering van de activiteiten van het Fonds wordt gebruik gemaakt van de diensten van SynVest Fund Management B.V. alsmede van de diensten van derden. 21 Beloning Bestuurders De managementvergoeding voor SynVest Fund Management B.V. is opgenomen onder de management fees. Er zijn geen commissarissen benoemd bij het Fonds. De vergoeding van het Bestuur Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen voor het boekjaar 2012 bedraagt

29 8 Vennootschappelijke Balans (vóór resultaatbestemming) Noot 31 december 2012 ACTIVA Beleggingen Beleggingen in dochterondernemeningen Vorderingen op gelieerde maatschappijen Vorderingen Vorderingen op dochterondernemingen Overige vorderingen - Belastingen Overlopende activa Overige activa Liquide middelen Totaal activa PASSIVA Eigen vermogen Aandelenkapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Overige reserves 8 ( ) Onverdeeld resultaat 9 ( ) Totaal eigen vermogen Kortlopende schulden Schulden aan gelieerde maatschappijen Schulden aan leveranciers en handelscrediteuren Overige schulden Overlopende passiva Totaal passiva SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 27

30 9 Vennootschappelijke Winst- en verliesrekening Noot 13 okt t/m 31 dec Opbrengsten uit beleggingen Resultaat dochterondernemingen Exploitatiekosten - Netto opbrengsten Gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen - Niet gerealiseerde waardeveranderingen beleggingen - Waardeverandering beleggingen - Totaal opbrengsten uit beleggingen Lasten Lasten in verband met het beheer van beleggingen 12 ( ) Netto rentelasten Totaal lasten ( ) Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Vennootschapsbelasting - Nettoresultaat na belastingen

31 10 Toelichting vennootschappelijke jaarrekening 1 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen De waarderingsgrondslagen van de activa en passiva alsmede de grondslagen van de bepaling van het resultaat van de vennootschappelijke jaarrekening zijn in overeenstemming met die van de geconsolideerde jaarrekening. Eigen vermogen Voor de niet gerealiseerde waardevermeerderingen van de deelnemingen wordt een wettelijke herwaarderingsreserve aangehouden. Per deelneming wordt ter grootte van de niet gerealiseerde herwaardering een herwaarderingsreserve aangehouden, voorzover dit ongerealiseerde resultaat niet In de vennootschappelijke jaarrekening worden alleen die posten toegelicht, welke afwijken van de geconsolideerde jaarrekening. negatief is. Deze herwaarderingsreserve wordt gevormd ten laste van de Overige reserves. De herwaarderingsreserve is inclusief een eventuele (wettelijke) reserve deelnemingen. Deelnemingen in groepsmaatschappijen De deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd tegen netto vermogenswaarde. Om de nettovermogenswaarde te bepalen zijn alle activa, passiva en winsten en verliezen van de deelnemingen onderworpen aan de waarderingsgrondslagen die van toepassing zijn op de geconsolideerde jaarrekening. Overige activa en passiva De overige reserves worden gevormd uit de niet-uitgekeerde netto winsten van het huidige boekjaar of voorgaande boekjaren, verminderd met de gevormde herwaarderingsreserve. 2 beleggingen in dochterondernemingen Per ultimo boekjaar betreft dit de 100% deelneming in SynVest German RealEstate Fund N.V., gevestigd te Veenendaal. De deelneming belegt in onroerend in Duitsland. De waarderingsgrondslagen van de overige activa en passiva zijn gelijk aan die van de geconsolideerde jaarrekening. Overzicht dochterondernemingen 31 december 2012 SynVest German RealEstate Fund I B.V Het overzicht van de mutaties luid als volgt: 31 december 2012 Stand per 13 oktober Investeringen Resultaat dochterondernemingen Dividenduitkeringen - Stand per 31 december SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 29

32 3 Vorderingen op dochterondernemingen 31 december 2010 Lening Lening Overzicht leningen Oorspronkelijke hoofdsom Verval datum Rente percentage Saldo per 31 dec 2012 Aflossing in 2013 Overzicht leningen: Lening ,25% Lening ,25% Looptijd korter dan één jaar Looptijd tussen één en vijf jaar Looptijd langer dan vijf jaar 2012 Langlopende hypothecaire leningen Kortlopende hypothecaire leningen Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar Langlopende schulden Totaal schulden kredietinstellingen ultimo boekjaar Liquide middelen 31 december 2012 Banken rekeningen-courant Banken deposito's Totaal liquide middelen

33 5 Aandelenkapitaal Bij de oprichting zijn 12 prioriteitsaandelen en gewone aandelen geplaatst. Het maatschappelijk kapitaal van het Fonds bedraagt en bestaat uit gewone De initiatiefnemers Evergoed N.V., Panhuyzen Management B.V. en VG Capital B.V. houden elk 4 cummulatief preferente prioriteitsaandelen in bezit. aandelen en 12 cummulatief preferente prioriteitsaandelen, elk 10 groot. De gewone aandelen van SynVest German RealEstate Fund N.V. worden gehouden door Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen, die deze In de statuten van SynVest German RealEstate Fund N.V. is voorgeschreven dat een aantal beslissingen moet worden genomen op voorstel van de prioriteitsaandeelhouders. aandelen zal houden voor rekening en risico van de Participanten. Prioriteitsaandelen Gewone aandelen Gewone aandelen Totaal aandelen Uitgegeven uitstaande aandelen Uitgegeven uitstaande aandelen Gehouden door het Fonds Aantal aandelen in omloop Aandelen aantal primo boekjaar Uitgifte aandelen Aandelen aantal ultimo boekjaar Aandelen primo boekjaar Uitgifte aandelen Balans ultimo boekjaar Voor één aandeel met een nominale waarde van 10 is per saldo 40 in 2012 gestort. Als gevolg hiervan geeft één Certificaat uitgegeven door de Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen recht op honderd aandelen. 6 Agioreserve 2012 Balans begin boekjaar - Uitgifte aandelen Balans ultimo boekjaar SynVest German RealEstate Fund N.V. Veenendaal 31

34 7 Herwaarderingsreserve 2012 Balans begin boekjaar - Mutatie ongealiseerde waardeverandering beleggingen Balans ultimo boekjaar Overige reserves Bij besluit van de algemene vergadering van aandeelhouders is het saldo onverdeeld resultaat over het boek jaar 2012 in mindering gebracht op de overige reserves Balans begin boekjaar - Interim uitkeringen ( ) Balans ultimo boekjaar ( ) 9 Onverdeeld resultaat 2012 Balans begin boekjaar - Resultaatverdeling voorgaand boekjaar - Netto resultaat boekjaar Dotatie herwaarderingsreserve ( ) Balans ultimo boekjaar ( ) 10 Schulden aan gelieerde maatschappijen 2012 SynVest German Real Estate I B,V, SynVest Fund Management B.V Totaal schulden aan gelieerde maatschappijen